科技园区运营管理办法

科技园区运营管理办法（精选8篇）

篇1：科技园区运营管理办法

园区餐厅运营管理方案

园区餐厅运营管理方案

员工餐厅肩负着我司及入园企业工作人员的日常就餐任务，是园区配套服务的重要组成部分。目前我司员工餐厅存在“餐标偏高、菜式单一且品质较低、浪费严重”等不良情况。新的一年随着企业进驻，用餐人员将呈倍数增多，员工餐厅运营急需进行改变，拟通过对自营和外包管理进行分析，确定接下来的餐厅运营管理方案。

一、经营现状

1、运营模式：

2、用餐人数：

早餐：10人，中餐：40人，晚餐：6人

3、餐费标准：

早餐：5元，中餐：13元，晚餐：13元

4、收支情况： 月均成本 工资福利 煤气 水电 食材 合计 10100 800 500 12300 23700 月均收入 早餐 中餐 晚餐 合计 1050 10920 1404 13374 结论：每月煤气、水电和食材费用与收回餐费基本持平。

二、自营方案

（一）基本配置：

1、人员配置：预计2016年下半年园区用餐人数达到120人，配置主厨1人，副厨师1人，厨工3人，仓库管理1人（由行政人员兼任）。

2、厨房形象：统一配备制服衣帽、口罩，严格要求工作时统一着装，以便管理。

3、工作职责：(1)主厨兼现场管理

a、负责餐厅工作人员的工作调配，根据用餐性质和人数下单，主责接待用餐。

b、加强餐厅财产管理，掌握和控制食材成本，管理食材进出帐本；月度盘点安排，总结每月餐厅 食材成本核算及成本控制。

c、抓好卫生工作：抓好餐具、用具的清洁卫生、消毒卫生、环境卫生，每天不定时对环境卫生、餐具卫生、个人卫生进行检查，每周进行一次全面检查工作总结。

d、主动收集就餐人员的意见，作为提高服务质量的参考依据，及时向行政管理部领导汇报工作。

（2）副厨师

a、主责每天中、晚餐员工餐饭菜的烹制。

b、协助主厨做好每周菜谱，并按菜谱要求进行加工。（3）厨工

a、负责餐厅餐桌椅、现场卫生、厨房操作间的卫生清洁，负责每餐就餐后的碗筷收拾，并对碗筷进行清洗消毒，保证员工就餐安全。

b、负责素菜的切配，及协助中、晚、夜宵开餐打菜。（5）仓管员

a、负责管理餐厅进出物料的登记，记账，管理餐厅经营相关账务。每月对库存进行盘点，总结每月餐厅经营的盈亏费用。

b、负责员工饭卡的充值。

4、开餐时间（与企业协商错峰用餐以扩大餐厅接待量）早餐 ：07：20-08：30 中餐 ：11：30-12：30 晚餐 ：17：30-18：30

5、餐费标准 早餐：5元 中餐：12元 晚餐：12元

6、用餐标准 早餐（面、包子、稀饭、豆浆）款式保持为4种，自主选择2种；

中、晚（三荤一素一汤，荤菜做成一辣一不辣），荤菜肉的标准总共不得低于150克/餐，自主选择二荤。

6、实行就餐亮化公开，每周五公开下周《周菜谱》。

7、接待用餐管理（小餐厅）

1、为保证食材的计划采购，由接待部门前一天填写用餐请示报告（包括所吃的饭菜档次、价格及陪客领导），报公司审批后交行政管理部执行，接待用餐的费用不计入公司员工用餐成本核算，计入公司接待费支出。

2、签字后的用餐请示报告交由行政管理负责人安排用餐。

（二）、配合部门

1、行政管理部

a、监督餐厅运营，协同采购及仓库管理。b、收集就餐人员的意见，及时提出改进意见。

2、财务部

a、负责餐厅日常收支，监督餐厅账务。b、核算成本，制作每月经营报表。

（三）、工作流程管理

1、物品采购管理

a、通过公开招标，选择固定供应商。

b、定期进行价格和质量对比，对老供应商进行评估，多次不合格不能改善的予以更换。

c、与供应商签订安全责任书和缴纳押金制度等方式进行管理。

2、验货管理

a、制定《食品验收检验标准》作为食品验收的参照依据，验收人员必须按照有关的验收标准进行验收。

b、掌握供货采购渠道，做到来源清楚，每日来货单保留，并且有进货登记账本详细记录每次来料数量、时间以备查验。

c、对不合格的食品应及时退货，并做好记录； 严禁不合格原料入库，一经发现从重处罚。

c、所有食品均必须经过仓管和厨师两人以上同时签名验收，并开具《验收单》方可入仓报帐。

e、所有采购的食品进行数量的清点、重量的过秤、品质的评定认可方可开具《验收单》收货，对数量不足的应予扣减，品质不良的应视情予以退换或折价处理。

3、饭菜加工 a、饭菜必须在就餐前5分钟准备好，加工过程现场主厨统一分工调配厨房职工，加工后的饭菜注 意保热、保洁。## b、菜的加工需采取分批制作，必须确保菜的色、香、味俱全，严禁一锅炒的现象。

（四）、报餐、饭卡管理

1、就餐采取固定报餐模式进行就餐，每周报一次餐，报餐人数由各部门统计汇总后将就餐人员名单交至行政管理部。

2、主厨按就餐人员名单统计实际用量，并根据报餐人数统计的结果进行定量的食品统计，每周五下午下班前把下周的食品定量统计交由行政管理部进行采购；

3、公司有大型活动（培训、开会等）或人员有大量变动时，需提前一天通知餐厅主厨，知会到采购变更采购量；

4、所有用餐人员用餐时必须使用本人的餐卡刷卡后方可用餐，厨房工作人员有权拒绝为任何无餐卡的人员打菜饭，每餐只容许刷卡1次。

5、饭卡充值：入园企业以公司为单位为用餐人员进行饭卡充值，月底导出用餐数据。

（五）、投诉管理

1、成立膳食委员会，成员以我司行政管理部、餐厅和企业代表为主，每月召开一次会议。

2、建立投诉意见管理机制，通过信箱、书面或邮件等方式接受用餐人员的投诉和建议。

3、每半年进行一次用餐人员满意度调查。

（六）、成本费用预算

1、厨房改造及设备添置预算

为满足用餐人员增加的需求，需对现厨房进行改造和添置设备。

打通两间厨房重新加固费用：5000元。

不锈钢工作台 2张 x1000元=2000元（下层有门可开关）

不锈钢四层架 1张 x800元=800元

大冰柜（立式、四门）1台 x5000元=5000元 消毒柜（双开门）1台 x3500元=3500元 蒸饭车（大号）1台 x2000元=2000元 热水器 1台 x1200元=1200元 净水器 2台 x1500元=3000元 柴油两孔灶 1台 x3000元=3000元 分菜车 1台 x3000元=3000元 配料台 2张 x450元=900元 合计费用：29400元。

2、每月成本核算

按早餐人30，中餐人120，晚餐20人核算。月均成本 工资福利 煤气 水电 食材 合计 20100 1600 800

月均收入 早餐 中餐 晚餐 合计

三、外包管理方案

选择适合的团餐供应商（炊事员和服务员组成）进驻公司，由承包商负责公司食堂的经营管理，具体如下：

（一）管理人员设置及职责：

由物业公司专职管理。主要负责食堂工作的日常管理及监督、承包商的沟通协调、员工用餐管理以及员工满意度调查等。

（二）用餐人员：

低碳总部园公司本部、银江信息公司、银江物业公司、后勤保洁保安人员等，以及部分入住园区企业员工。

（三）员工用餐标准：

1、标准餐（仅限早餐）3元/份，包括面条（或粉），或稀饭馒头等。

2、自选餐13元/份（午餐或晚餐），6-8个菜品任选（自助形式）+水果。

3、公司接待用餐，根据菜单点选，餐费根据菜品定价而定。

4、物业保洁、保安人员等，早餐3元/份，午餐、晚餐5元/份3-4个菜品任选。

建议公司按10元/天/人补贴员工（按当月应出勤天数补贴），公司接待餐由行政部统一结算报销。因接待任务加班而产生的餐费，并入当天接待统一报销。

（四）承包商选择：

采取招投标形式，对承包商的厨师厨技、菜品质量、管理水平、服务水平等各方面进行全面考察，慎重选择。合同一年一签。（招标方案另行制定）

（五）合作方式：

1、利用公司现有厨房、餐厅进行布局，根据需要公司再购置厨具设备、餐桌（椅）和餐具等交与承包商管理使用，承包商购买食料进行加工，水电和燃料费由承包商自理（查表计量收费）。

2、盒饭配送：根据园区企业用餐需求，承包商可采取打包成盒配送供餐。

3、小卖部：承包商可在餐厅设立小卖部为员工提供方便。

（六）、设备采购：

承包商一般不提供厨房设备，由行政部会同财务部了解市场价格，制定采购方案进行采购。如果用餐人员增加，每日多于200人用餐，当年合同期满后另行制定承包方式和承包费。

（七）结款方式：月结

承包商以刷卡机记录原始数据为准，根据每月实际用餐人次与银江物业公司进行费用结算。

（八）消费方式：

方案一：刷卡消费（我公司自备刷卡机，价格1000元以内）公司将用餐补贴输入员工就餐卡，员工凭卡消费早、中、晚三餐外，还可设立的小卖部够买日常用品。消费超出补贴部分可在公司财务部交现金后凭收款条到物业公司办理充值。

每月1-5日，物业公司将上月充值的金额和本月食堂刷卡的金额进行统计，形成报表提交财务审对，并以此为依据与承包商结算；

员工离职时，卡内金额可以折算为现金。方案二：现金消费 公司将餐补以现金的形式发放给员工，员工以现金形式进行消费。

为了便于公司管理，建议采用方案一。

（九）食堂用餐人员的统计与管理：

1、每月28日前由公司人力资源部把下月用餐人员名单及人数交至办公室。

2、所有职工用餐时必须使用本人的饭卡由厨房工作人员进行核对勾记方可打饭用餐，厨房工作人员有权拒绝为任何无饭卡的人员打菜饭（管理人员除外）。

3、人力资源部及时退回离职人员的饭卡或为新进职工办理饭卡，办公室将按饭卡发放的情况统计每天实际用餐的总人数，并根据用餐总人数统计的结果报食堂负责人进行食品的定量采购。

（十）承包商管理：

1、与承包商协商签定《员工食堂承包合同》，明确对员工食堂的场地、设备维护、费用结算、食品安全以及责任划分等事宜。

2、每月结算金额5%作为承包商考核基金，行政部责负进行员工满意度调查，并根据调查意见对承包商进行考核，具体考核办法如下：（1）员工满意度调查低于50%，则考核基金为0；50%-70%，考核基金的80%；70%-90%以上，全额考核基金；90%以上，当月额外奖励1000元。

（2）连续三月满意度低于50%的，则更换承包商。

2、每日对食堂用餐区域及厨房进行2-3次卫生检查（责任人为承包方现场负责人），公司制定《卫生管理规定》对承包商进行奖惩处理。

3、行政部指定专职人员负责对厨房采购的质量、进货渠道、安全卫生进行监督，以确保原材料安全。

4、水、电、燃气等费用由承包商承担（包括餐厅和工作人员住宿用电、用水）。

5、要求承包商每周四提交下周菜谱，经我方确认后，于周五张贴公布。要求夏季（6-10月），每天为员工提供解暑饮品，如绿豆汤等（费用另计）。

6、餐具每天、每顿全面消毒，全体上岗人员必须持健康证，且必须每年对健康证进行年检。要求承包商上岗人员统一着装，并遵守我公司一切制度。

7、承包商负责对厨房设施设备进行维护，且由此产生的维修费用，由承包商承担。

（十一）、员工就餐管理： 建立《员工用餐管理制度》对员工用餐的秩序、卫生等情况进行约束，并对违纪者进行相应的处罚。

（十二）附加服务：设小卖部和自动贩卖机

1、方案一：在食堂内设立小卖部一个，经营日常用品、烟或其他小吃。可由食堂承包商承包经营。

2、方案二：设自动贩卖机

联系自动贩卖机供应商，提供自动贩卖机1-2台，我司仅需提供场地及电源支持，由供应商自付盈亏，无最低消费要求。

（十三）优劣势：

1、优势：

（1）承包商为专业餐饮经营商，对于厨房餐厅的管理更为专业细致。同时，厨师资源丰富，可根跟需求调配厨师，以丰富菜品口味。

（2）承包商有丰富的进货渠道，原料物品选择更多，成本控制合理。

（3）公司与承包商合作减少经营风险，承包商对食品安全负全部责任。（4）公司每月支付承包商约10元/天/人*80人*22天=17600元，员工自付的用餐费5元/天/人*80人*22天=8800元（80人为预估用餐人数）。

承包商收益为：26400元（员工固定用餐收入）+员工自行浪费收入+公司接待餐收入+小卖部收入+其他=大约40000元；由此产生的水电、燃料费用约为2000元/月左右，炊事员（2人）工资支付7000元，服务员（3人）支付工资6000元，食料成本18000元，税费等其他开支约1500元，承包商结余约5500元。（用餐人员越多承包商利润越高）

2、劣势：

（1）由于承包商有自付盈亏性质，在充分考虑自身成本及盈利的情况下，员工实际享受到的餐标预计仅5-6元/餐左右。

篇2：科技园区运营管理办法

发布日期：2015-04-15 11:57:29信息来源：科技局作者：科技局

第一章 总则

第一条 为顺应网络时代大众创业、万众创新的新趋势，加快发展新型创业服务平台，营造我市良好的创新创业生态环境，根据《国务院办公厅关于发展众创空间推进大众创新创业的指导意见》国办发〔2015〕9号等文件精神，特制定本办法。

第二条 众创空间即创业苗圃，是由桐乡市科创园服务中心（以下简称科创园）发起成立的，以互联网项目为重点培育方向，兼顾其他高新技术创新创业项目的公益类低门槛大众创业、万众创新综合服务平台，也是科技项目前期孵化的苗圃。

第三条 众创空间(创业苗圃)致力于推动民间科技力量和创新文化的发展，整合人才和资源优势，鼓励发明创造和技术创新，为广大创新创业者提供良好的工作空间、网络空间、社交空间和资源共享空间。

第四条众创空间(创业苗圃)物理空间及配套设施主要依托科创园，由科创园提供办公空间、器具材料及其他配套设施，并负责日常运营管理。

第二章 入驻

第五条 申请条件

进入众创空间(创业苗圃)的创业者应符合以下条件：

（一）有足够的创新意识和创新能力，有明确的创新创业方向和构思，或已有具体创业项目；

（二）项目方向必须是互联网或其他高新技术及其产品的研究、开发和生产；

第六条 申请流程

（一）申请进入众创空间(创业苗圃)的创新创业者或项目团队向科创园递交申请，并提供项目可行性报告、创业计划书及所需的其它材料；

（二）科创园受理申请后，对申请人进行考察并审核材料的真实性，提交项目评审组讨论决定；

（三）申请批准后，科创园与申请人签订入驻协议，明确双方权利义务。

第三章 管理及考核

第七条进入众创空间(创业苗圃)的创业者应当遵守国家法律、法规和政策，严禁使用网络或设备发表不当言论。

第八条进入众创空间(创业苗圃)的创业者应当自觉遵守各项管理规定，自觉配合科创园各项工作，共同营造良好的创业环境。

第九条 科创园可为入驻的创业者提供以下无偿或优惠服务：

（一）协助办理工商、税务登记注册等公司设立手续；

（二）提供有关经济、法律、政策信息及创业指导等服务；

（三）提供专利咨询服务，协助办理专利申请；

（四）提供物业管理、治安保卫等后勤服务；

（五）提供通讯、网络服务；

（六）提供其它服务。

第八条 众创空间(创业苗圃)分为初级区和高级区两块办公区域。初级区为全开放流动式办公区域，主要面向尚无成熟创业项目的初级创业者，办公空间及器具材料公用，无固定座位；高级区为半开放专座式办公区域，主要面向有较成熟创业项目的创业者或项目团队，办公空间公用，但创业者有固定的办公桌及相关器具材料。

第九条 科创园对创业者实行动态管理，采用定期考核机制，对创业者进行差别化管理，实现及时纠偏和优胜劣汰，优化平台资源配置，实现健康持续发展。

科创园对初级区域创业者不设考核，但创业者应在每个季度末以书面形式向公社提交能反映自己创业计划或项目最新进展状况的报告。对入驻高级区域满六个月的创业项目进行考核，考核内容主要包括项目情况、发展前景、资金状况、经营策略等方面，根据考核结果可转为科创园正式入驻项目，享受相关优惠政策。

第十条 进入众创空间(创业苗圃)的创业者有下列情况之一的，科创园有权解除入驻协议，并要求其在半个月之内退出：

（一）违反国家法律法规和政策规定的；

（二）主要从事与互联网或高新技术项目及产品无关的生产经营活动的；

（三）严重或屡次违反有关管理规定的；

（四）不按规定上报项目实施进度，隐瞒真实情况，弄虚作假的；

（五）违反本管理办法和入驻协议情节严重的。

第十一条 本办法从2015年4月1日起试行。

篇3：现代物流园区的运营管理

2013年我们在全国大力推广综合物流港。深国际的物流港是什么概念呢?以信息化为核心, 以实体网络为载体, 构建现代物流产业公共服务平台。这其中包括几个方面的内容:第一是一个城市物流的综合体, 我们的园区里面有三块是专门为我们的物流企业来量身定做板块;第二是标准化仓储, 面对的企业主要是制造业、商贸业和物流企业;第三是集约分割中心, 主要面对快运、快递等企业, 还有城市的一些配送中心;第四是甩挂运输, 主要是面对现在的专线, 还有一些专线联盟的企业, 同时在我们的园区里面也会有电商集聚区、供应链管理中心、区域总部基地以及各项生活配套和公共配套设施, 我们称之为八大功能。当然这八大功能有的时候根据实际情况不可能在一个园区同时体现出来, 我们根据每个地块实际情况进行选择。

深国际综合物流港提供信息、交易、结算、金融, 为园区的客户实现一站式、全方位的服务。我们搭建天网, 通过覆盖全国物流园区, 经过云计算、大数据形成标准化、信息化、网络化的物流园区。我们深国际与全国十几个城市签署了协议, 所以在“十三五”计划里面, 会向客户推出300万~500万平方米的物流园区。

无锡综合物流港位于无锡惠山区西站物流园区, 交通方便。深国际有一个愿景, 就是物流中国、物联全球———按照规划, 深国际在全国要布局38座城市。

物流园区到底运营什么?目前我们物流园区管理还比较落后, 提供的服务项目也比较少。我认为园区运营成功要分四个要素, 分别是位置、布局、服务、产品。首先, 要承认位置是最重要的, 曾经与做物流朋友聊天, 我问他物流园区成功有什么元素, 他说位置。园区开发者当然知道需要比较好的位置, 但是往往我们物流地产在拿这个园区的时候, 不一定能够拿到你想得到的位置。所以要从用地特征、交通条件和周边环境等多个方面进行全方位考察, 还要做到与物流园区的功能相辅相成。如果做公路港, 做公路枢纽型园区的话, 可能要与传统的物流集聚区以及商贸发达的地区离得近一点, 如果是商贸型的物流园区, 那对位置要求可能更加苛刻。

其次是布局, 要实现标准化、信息化、网络化, 全网布局是综合物流港的要求。标准化意味着复制, 信息化意味着可以有更多增值服务, 网络化是要互联互通, 这样才能带来更大的效率。对于单个物流园区的布局, 我们提出高适用性的建筑标准。来入住深国际园区的大部分都是物流企业, 物流企业的利润很薄, 所以我们要规划出物流企业真正实用的园区建筑布局。比如说, 甩挂运输, 在站台与站台之间, 间距基本上都在50米以上。

这些都是硬件的布局, 还有就是软件的布局, 也就是入园企业的布局, 我们力争能够达到园区企业生态化的布局, 能够让各个企业在园区里面各取所需, 取长补短。比如说有第三方物流, 或者是有一些电子商务聚集, 他们可能会提供一些货源, 这个货可以走专线, 也可以走快递, 大家在深国际的园区里面形成真正生态化布局。

第三个是服务, 主要指的是物业服务的管理。园区里面的客户要工作在这里, 生活在这里, 所以我们要提供更贴心的物业管理服务。

第四个方面是产品, 产品除了物理化的技术设施之外, 要为客户提供多样化增值服务产品, 这些产品罗列起来很多。我们最重要还是为园区客户提供供应链精准的服务。

以上四个方面是我们运营成功的关键。

深国际物流园区运营的宗旨有三个方面。第一是基础设施平台, 第二是增值服务平台, 第三是要坚持物流园区中立的角色, 永不与客户争利, 打造园区良好的生态链。

当前物流园区有哪些新的特点?第一是ISO精益运营。很多园区都在做, 我们已经做了这方面的认证, 严格按照ISO运营进行操作。

第二是屋顶安装光伏设施。现在新能源比较火爆, 作为园区, 我们也要为绿色贡献自己的一分力量。自己用不了的可以出售, 同时还可能申请政府补贴。

第三是智慧园区。智慧园区讲起来比较空泛, 比如说一卡通, 除了在园区里面消费, 在高速公路上加油、ETC都可以用, 甚至在园区不用刷卡, 直接开单就可以做;我们园区里面有些地方是禁止行驶地区, 比较重要的地方设有智能摄像头;园区里面还有配套的公共设施, 比如说食堂, 园区客户通过一个手机端可以点自己需要的餐饮。做这些不是特别困难, 可以逐步提升智慧园区的潜力。

第四是交易展示。深国际华南物流做交易场景范围比较广, 但是对位置要求比较高。

第五是大数据的运用。物流企业需求痛点在哪里?我做了近16年的物流, 物流各个产业链的环节都认为比较熟悉。第一, 他们需要一个相对长久的工作地点, 不要一年一搬, 这是基本需求;第二, 客户需要一些比较好的增值服务, 若没有担保也没有抵押, 园区能不能提供一些金融的支持, 这是园区应该要考虑到的;第三, 物流公司的本质需求, 包括车货配载、天地汇天地卡航, 这些都是具体物流产业运营必备的东西。

我觉得园区对于产品, 可能有一个问题需要我们考虑。比如说, 对于这些产品, 园区是一个什么角色?我们在里边要不要吃一些差价?我们怎么样能够保证中立的角色?这都需要考虑。作为平台产品, 现在我们存在一些诚信的缺失, 还有支付手段的习惯性。在这些问题存在的情况下, 我们平台怎样保证客户和运力双方的利益, 这里我们就要起到主体保障作用, 但是这个主体保障怎样做, 现在尚处在探讨的阶段。

中国饲料大王刘永好, 今年年初到东北考察传统企业的时候谈的一番话, 跟我们物流园区发展的思路还是有一定的锲合, 包括搭平台、吃软饭、走新道、戴绿帽、傍大款。

篇4：科技园区运营管理办法

“将服务外包给专业团队，由专业团队进行招商运营、企业培育、管理服务，通过每年设定园区建设发展目标对外包团队进行绩效考核，并根据绩效支付服务费。这种管理模式，我区是首次尝试。”柯桥区科技局相关负责人说。

目前，柯桥区创意产业基本形成了F5创意园（含创意大厦）、科技园、中国轻纺城创意园三大园区统筹发展的建设框架，建设总规模达50万平方米。三大园区已集聚企业385家，聚集各类人才2400多人。基本形成了以纺织工业创意设计为主，现代服务业、新兴产业协同发展的格局，产业集聚初见成效。

据了解，科技园占地75亩，总建筑面积11.7万平方米，总投资4.87亿元。一期科创大厦已于2009年建成投用，二期（8.1万平方米）现已基本建成，计划于今年10月份交付投用。

篇5：航空物流园区运营模式分析

从全球来看，机场当局通常采用专营权、BOT（修建-营运-移交）、出租以及自营四种模式，对包括机场物流园区在内的机场物流业务进行运营和管理，即：一般来说，只有机场采用自营业务模式时才定义为经营者。而当机场采用BOT、专营和租赁模式时，都只视为管理者。与国内大部分园区由机场直接管理不同，国外大部分机场以管理者而非经营者的角色参与物流园区经营。

其中，以新加坡樟宜国际机场和日本成田国际机场为代表的专营权模式；以香港国际机场为代表的BOT模式，是空港物流园区的主要运营模式。

一、专营权模式 1.特点

（1）机场管理当局对专营商提供的服务类型作出限制性或引导性规定；

（2）专营商只能提供机场规定的服务，并且接受机场的监管。这种业务模型被世界各大机场广泛采用，也是最主要的一种管理模式。

2.优点

专营权模式可以有效利用各专营商的能力和专业技术，特别是在一些核心业务上的专业能力，如货站业务的营运者需要具备强大的专业技术支持和多年积累而来的行业经验。利用专营权能很好地将营运风险和责任转移给专营商。但这种模式下，机场大多需要对物流设施进行前期投入。因此某些机场为了减少前期资本投入，将专营权进行调整，如让专营商投资兴建物流设施等。

3.案例

新加坡樟宜机场和日本成田机场是这种模式的标杆。于1981年投入使用的新加坡樟宜机场，占地1300万平方米，货物吞吐量在亚洲仅居香港国际机场和日本成田机场之后。樟宜机场拥有3条跑道，10个货运停机位，8座货站，新加坡机场物流园区（ALPS）在上世纪末即投入使用。对于物流园区的管理，机场当局运用专营权对除仓储外的其它所有航空货运业务活动进行管理。机场的8座货站、2座速递货运中心由两家地面代理机构：新加坡机场货运服务处（SATS）和樟宜国际机场服务处（CIAS）投资兴建并营运，机场负责提供土地。SATS和CIAS在营运期间需付给机场专营权费。

原木物流园区是日本最著名的四个物流园区之一。通过原木物流园区的整合，每天进出成田机场的车辆从原来的4000辆下降到300辆。原木物流园区提供和机场类似的监管仓库和物流设施，设有地区海关，并提供监管运输。货主和承运人可以自由选择在原木或成田机场通关。日本成田机场管理局事实上拥有园区内部的主要物流设施（如货站、货物大楼和仓库等），拥有专营权的日航、国际航空物流货站公司(IACT)负责向航空公司提供服务。作为回报，日航和IACT每年必须向机场当局缴纳专营费。这一费用和其他设施出租的费用占成田机场收入的31%。

二、BOT模式 1.特点

在BOT模式下，承包商取得机场物流项目的建设权和一段时间的营运权，进行有关设施的融资、设计、兴建及启用、营运，营运权到期后将设施无偿移交给机场管理当局。不过，项目修建阶段不包含在营运期之中。在BOT项目中，承包商得益包括通过业务运作获得的显性利润和通过资产投资而取得的税负减免等隐性利润两部分。

2.优点

BOT模式的主要优点是利用承包商专业经验和技术的同时，为机场节约大量投资资金而降低投资风险。由于机场的垄断地位和业务特殊性，承包商在营运期内常常还要付给机场营运权费。以香港机场为例，BOT承包商支付的营运权费占机场2004年总收入的14%左右。然而BOT模式也存在一定风险。因为BOT承包商一旦选定，更改的成本较高，可能性也较小。

3.案例

运用BOT模式最典型的例子是香港国际机场。香港国际机场管理局统一对机场内所有的货运后勤业务运用BOT模式进行修建和营运。以DHL为例，公司于2002年获得机场速递中心15年专营权后，投资7.8亿港币在机场兴建速递货运中心，并于2004年投入使用。在2019年专营权到期之后，DHL须将该速递货运中心无偿移交给机场管理局，或是和机场当局协商以签订新的合同。机场管理局并不干涉DHL的日常业务，但会通过服务种类规范和质量监控对其进行管理。BOT模式也有一些变化。如韩国仁川机场的货运区和相关设施的建设和运营采用了两种不同的运作模式：“修建-移交-运作”（BTO）和“修建-拥有-运作-移交”（BOOT）。对于货站，机场当局采用了BTO方式。

大韩航空向机场申请土地，建造符合自己要求的货站设施。设施建成后，所有权马上移交给仁川机场。作为回报，大韩航空获得接下来20年的货站使用权。期满后，双方再进一步协商合作。在商务功能区、娱乐区、生活区的建造上，仁川机场当局采用“修建-拥有-运作-移交”模式，也即营运商根据机场的规划修建满足自己需求的设施，工程完成后作为所有者对外经营（运营期限一般不超过20年）；期满后，营运商把设施的所有权转让给机场当局。实际上这种模式本质上和传统的BOT模式区别不大。

三、出租模式 1.特点

在出租模式中，土地和设施由机场规划建造，租金是机场唯一的收入来源。

2.优点

出租模式最大的优点在于管理简单，对于租户，机场管理当局只需进行最基本的服务质量监督，达不到服务标准即可终止和约。出租模式也可保证机场稳定的现金流入。

出租模式中机场和租户运营商的关系松散，机场对租户业务的控制也不如专营权强，因此各机场出租的一般是物流园区的非核心业务，如货物仓储等。

3.案例

新加坡樟宜机场内的5幢货运大楼、成田机场的综合性货物大楼、法兰克福机场南货运城内的货运设施都以出租方式运营。

四、自营模式 1.特点

机场当局按照机场的统一规划，建造航空物流相关设施并以营运商的身份对外营业。

2.优点

自营模式的最大优势就是机场当局可以利用自己在机场中的主导地位保证稳定和可靠的收入。

3.缺点

自营模式的劣势是很多机场的核心物流业务（如货站和仓储管理）需要非常专业的经验和能力，而这些经验和能力往往是机场当局所缺乏的。同时由于自营模式需要机场当局出资进行设施建设，也会加重机场管理当局融资的难度。

4.案例

在现实中，只有德国法兰克福机场通过自营模式经营其在南货运城内的货站。在亚洲完全的自营模式比较少见。

篇6：工业园区招商运营模式解析

解析工业园区招商运营模式 工业园区是推动新型工业化建设的重要载体，也是提升传统产业、培育特色 经济、发展高新技术产业的主要基地。招商是实现地产开发收益的主要形式之一。工业园区招商成功与否将直接影响工业园区的生存，如何使巨大的投资尽快得到 回报，同时能在最短的期限内产生利润，工业园招商方案的制定则显得尤为重要，具体涉及到几方面的工作：

确立园区招商目标——前期调研——制定招商方案— —招商方案实施——方案效果跟踪调查等。

首先我们讨论工业地产开发的三种模式：

（一）工业地产商开发模式 简单流程：

政府供地→开发商→开发项目→招商入驻 工业地产商模式是指房地产开发企业在工业集中发展区内获得土地资源后，以政府为支撑，与政府共同出资成立项目公司，进行项目内部的道路、绿化、商 业娱乐等基础配套设施及办公场所的建设，然后以租赁、出售等方式进行项目的 经营管理，然后获取利润。

（二）政府独立开发模式 简单流程：政府→投资公司→开发项目→招商入驻 此种模式，是指各级政府基于本区域的经济建设、社会发展和市民就业等综 合因素考虑，直接成立投资公司，打造特定类型的总部经济基地，独立进行建设、招商等运作，吸引税收，推动区域经济的发展。此种模式最大的优点就是相关的产业政策支持和税收优惠等是直接与政府 挂钩洽谈，弹性空间较大。

（三）综合开发模式 简单流程：政府→投资公司（管委会）①→开发项目→招商入驻 ②→开发商→开发项目→招商入驻 综合运作模式是指对集中工业园区开发模式进行综合运用的工业地产开发 模式。由于工业地产项目具有建设规模大、招商范围广、资金要求大等特点，既要 求在土地出让、税收优惠等政策方面得到政府的有力支持，又需要在资金投入方 面有保障，能跟上建设开发的进度，还最好有运营工业地产项目的经验保证。

因此，单单采用一种开发模式，难以保证建设项目的顺利进行，而且很有可能“烂 尾”。图一：工业地产开发模式 其次我们来看 工业园区产品模式：

（一）建筑形态

1、别墅式别墅式的工业园区目前在世面比较流行。因其环境较好，占地面 积较大，产品的户型较大，因此售价（租金）相对较高，而入驻的企业往往都是 实力较强的大中型企业。另外一些大型园区中也会存在这些别墅业态的办公楼。

2、写字楼模式 目前市场的大型工业园区中，基本上都包含了小高层/高层写字楼产品。但 其所占比例不高。往往是以某大型园区中一个“小组团”的形式存在。与别墅式 的办公产品相比小高层或高层的写字楼总价低，面积区间较小，更加适合新兴的 中小型企业入驻办公。该类产品零星分布在各个工业园内。

3、工厂式该类产品主要针对一些劳动密级型的生产加工企业——既生产基 地。产品的面积大，环境较好，同时价格相对低廉。目前的武侯工业园和早期的 修建的天府软件园中，有大量的此类产品存在。此类产品多为企业自行拿地修建。截止2008 年10 月，武侯工业园区已累计引进企业328 家，其中鞋业企业25 家，电子信息类企业103 家，机电一体化企业42 家，生物工程及制药企业40 家，环 保新材料企业17 家，投资及其它企业101 家。其中入园建设产业化生产基地90 家，已建成投产企业57 家。

（二）园区功能

1、主要功能——聚合产业群 将若干同质化的产业聚合到一起，产业间、企业间相互激荡，形成了一系 列的产业优势。在产业内，企业之间互动；产业外，企业可以结盟，共同对客户 提供产品和服务。同时，产业集群因享有地理上的优势而有可能获得更便捷的发 展。这种产业的群集具有特殊的优势，地理位置接近也许会产生集群间的激烈竞 争，但企业间却可以分享信息资讯，聚合特定的需求，继而降低交易成本。产业 集群也能使一个个孤立的企业从较大规模的经济活动中受益，同时刺激相关产业 和后续产业的发展，为产业群的发展创造一个有利的环境。这是工业园最主要，也是最关键的功能。

2、辅助功能 为片区创收：政府利用工业园的模式和政策上的优势，吸引来自区内/外各 地的优质企业进驻，为片区创收任务提供支持。解决就业问题：工业园的建立需要管理，需要人才，企业的进驻带来机会，带来工作，这样的模式有利于解决就业问题，特别是一些大型工业园区，这样的 表现尤为突出。

（三）园区配套 住宅配套：是专门针对入区企业员工需求打造的配

套用房。项目建成后，将 有效减轻企业投资配套建设的资金压力，为入区企业员工提供便利的居所。目前 将住宅纳为配套设施的工业园区都是体量较大的工业区。交通配套：工业园大都远离主城区，大部分产业园区的从业人员如何快速迅 捷的到达目的地？交通配套显得尤为关键。

（四）园区规划 总部基地的规划开发特征：占地面积大，功能分区明确，配套完善，开发时间较长。

3、园区规划总结 了解区域产业结构特点，企业发展状况、规模扩张需求等实际情况，在充分 调查研究基础上搞好总体布局规划 园区建设与城市建设规划结合起来，定位在最具优势的区域，主要安排一些 规模较大、科技含量较高、外向型的“龙头”项目。在园区规划建设过程中，按产业布局规律，结合当地经济发展水平，做到“有 所为，有所不为”，合理布局，有效防止重复建设。基础设施建设是工业园区发展的基础和前提。把交通、通迅、能源、供排水 等基础设施作为园区开发建设的依托。

从运营模式来看：

1、出售只售不租 开发商完成园区打造后，通过出售的形式转移物业产权；

2、出租只租不售。开发商长期持有物业产权，以出租的形式进行招商。通常情况下，开发商 采用此类模式运营一段时间后，可视市场情况转租为售；

3、出售+出租，即可租可售 在开发商推出产品中，会持有部分物业

产权，以出租的形式进行招商；而 另一部分产品则通过出售的形式进行招商。

从目前市场情况来看，三类运营模式在具体操作过程中，通常采用分栋或 分层进行出售或出租，暂无项目整体打包出售或出租。

1、出售 对于采用出售运营模式的工业园区，对企业的资金实力、规模等指标具有 很高的要求，市场客户面相对较窄，招商周期相对较长，采用此类运营模式的工 业园区数量有限。

2、出租 出租模式的后期回收成本并实现盈利的周期较长，是对开发商资金链的一 种考验。通常情况下，需配合园区其他项目进行操作，对开发商实力具有很大挑 战。目前，市场上采取此类运营模式的项目数量比较有限。从该园区整体规划来 看，园区将打造聚商务休闲、旅游及住宅于一体的综合性项目，对开发商的实力 具有很大挑战。

3、出售+出租 出售+出租的运营模式比较灵活，市场客户面相对较广，开发商所面临的压 力的相对较小。目前市场上以此类运营模式较为流行。

最后我们来看工业园区的几种盈利模式： 目前工业园区盈利模式主要有三大类：

一、开发商投资完成厂房、办公等园 区物业的修建，通过统一招租的形式，将厂房及办公物业出租或出售，进而实现 盈利目的；

二、开发商获得土地后，完成土地的基础设施建设，以及项目的整体 包装推广，然后部分或整体转让土地，通过土地溢价的方式来实现盈

利目的；

三、开发商通过向入住园区的企业提供某些服务，以服务费的形式实现盈利目的，如 物业管理费等。

除以上三大主要模式外，出现了一定条件的免租入住等。

篇7：科技园区运营管理办法

创意产业园区的策划与运营探讨

一、创意产业园区的概念与分类

1、概念

创意产业园区，是创意产业集聚的空间载体，通过闲置空间再利用或通过区域综合规划，以群聚效益（Cluster）实现了人与各种资源的整合流动，从而将创意产业从培育、研发做起，再结合与产业相关的商业机会，从而产生出跨行业、跨专业、跨部门的经济效益。

2、分类

按创意产业园区的业态性质我们将园区分为创作型创意园区、消费型创意园区、复合型创意园区。

创作型创意园区即以创意办公、设计创意、艺术创作为主体业态的创意园区； 消费型创意园区即以时尚消费、创意休闲、文化娱乐为主体业态的创意园区； 复合型创意园区即以创意办公、时尚消费、文化休闲为主体业态的创意园区。

3、概况

上海是全世界创意园区最多的城市之一，目前拥有80家市级挂牌创意产业园区，200多家非挂牌园区。2009年全市创意产业总产出达3900.57亿元，增加值为1148.98亿元，占全市GDP的7.7％。

二、对创意园区容易产生的四大误区

1、误区一：创意园区等同于创意产业

创意园区不完全等同于创意产业，前者只是后者的载体。上海创意产业2009年的产值是3900亿元，而 80家创意园区的产值还不足390亿元，从数据上就没法等同，绝大部分产值是在写字楼里产出的，不一定要在创意园区里才能有产值。

造成这种误解的原因是政府的政策导向和市场需求导致了园区开发的热潮，而媒体在报道创意产业时过于强调园区的功用而忽略了产业本身和创意企业的作为，强大的舆论导致了官员、学者、开发商、企业、市民将更多注意力放在了园区物理形态而非内容建设和产业扶持上。

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2、误区二：创意园区和一般的休闲、商业场所没区别

很多创意园区内都存在餐饮、休闲等消费类商业业态，包括供举办活动的场地、会议室等，这些是园区业态的必要补充，既服务于园区内的企业，又成为市民休闲、观光的好场所。

但是，创意园区收入的主要来源仍然是入驻企业的办公租金，而不是商业消费收入。上海市政府对此有一个指导性意见，园区商业业态不能超过总面积的30%，这也是市场积累的经验。

3、误区三：创意园区等于老厂房改造

上海是中国的老工业基地，1995年开始产业大调整，制造业向郊区和外地转移，留下来大批厂房资源，一部分拆掉，一部分商业改造，还有一部分闲置。闲置的厂房大部分是国有的，这意味着国有资产的流失和贬值。

在政府提出发展都市产业后，有一些企业经过摸索，开始专注于为设计、艺术、动漫等创意企业提供办公租赁，既盘活了存量资产，又赋予了更高附加值，这就是现代创意园区最早的雏形。

4、误区四：创意园区就是房地产开发

上海有不少创意园区确实是政府催生的，但市场导向没有错，政府只能顺势而为，引导和服务，绝不能是经营者。2005年授牌的首批18家创意园，每家经营得都非常好，它们在授牌前就已自然形成，这些原生态的园区生命力极强。

我们可以借鉴房地产开发的流程和模式，但不能把创意园区等同于商业地产去包装运作。创意园区要形成创意产业积聚平台，而不是开发成房产资本的平台。但不可否认，有一部分园区确实有比较重的房地产开发痕迹，这是我们没办法控制的，我们要尊重市场行为。

三、创意产业园区发展的特征

上海创意产业园区的发展与上海产业结构调整和现代服务业的迅猛发展分不开的。

上海创意产业园区在发展实践过程中呈现出如下进阶特征：

自发集聚到组织性集聚、业态单一到产业链集成、简单布置到立体化改造建设、封闭式工作室到开放式创意园区、创意园区到创意社区、创意社区到四区联

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动、四区联动到创意城市。

主要表现在如下四个方面： 1）过程的进阶特征

上海创意产业园区经过近10年的发展，经历由工厂仓库的简单利用到创意产业园区改稿建设的经验推广。如今，创意产业园区正探求主题性、多样化相结合的发展新思路。

2）内容的进阶特征

从内容上看，上海经历了早期都市型工业园区、多种业态并举的创意产业园区形式。发展到现阶段则形成以文化艺术、创意设计为主要特征的创意园区。

上海还正积极寻求将文化、技术与主体产业高度融合的主题性、多样化的新型创意园区。

3）形式的发展进阶特征

从形式上看，上海创意产业园区曾以一个单一的，体量较小的功能性改造，相对环闭的形式出现。

而现阶段的发展是以挖掘工业元素为前提，功能性与创意空间塑造并举，并具有多功能、共享化、开放性等特点。

正出现的新的发展形式是，与主体产业或新型现代服务业型产业相结合，一区多园，四区联动（园区、商区、社区、市区）的新模式。

4）创意内涵的进阶特征

由创意到创意产业的进阶、由创意产业化到产业创意化的进阶、创意行为到生活方式的进阶、创意的社会性意义的进阶、创意经济的形成与发展

四、创意产业园区内容的发展阶段

1、初级阶段—创意效益化

以创意效益化为主要特征，形态表现为：个体创意、创意工作室、创意单体行为。

2、第一阶段—创意产业化

以创意产业化为主要特征，主要表现为：消化工业存量、产业结构调整、转变经济发展方式、组织性集聚、创意产业链集成、产业价值链集成。

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3、第二阶段—产业创意化

以产业创意化为主要特征，主要表现为：创意产业与其他产业的融合发展，资源、技术的整合与创新，价值链的分散辐射。

4、第三阶段—创意经济化

以创意经济化为主要特征，派生产业化功能。主要表现为：创意产业发达、创意人才密集、创意能力强大、创意环境发达、产权机制完善、创意经济繁荣。

五、上海创意产业园区的改造建设原则

1、基本改造原则

上海创意产业园区区是在改造上海旧工业厂房、改造旧城区的过程中，获得良好发展的。所以，上海创意产业园区区建设不得不需要处理好三方面的利益关系，即房屋产权人、发展商和通过招商引进的创意产业人群，创意产业的发展，离不开这三个层次的共同努力。因此，实行了“三个不变”的开发办法，即创意产业园区的房屋产权关系不变、房屋建筑结构不变、土地性质不变。由于这“三个不变”，由此带来“五个变化”，即在原来这块地方的产业结构、就业结构、管理模式、企业形态和企业文化等都发生变化，成为适应城市功能转型的创意园区。

2、与区域特色相结合

上海创意产业园区建设与区域定位相结合，从而带动区域特色经济快速健康发展。如上海静安区定位是“广告静安”，其昌平路一条街两侧集聚了数千家广告公司，其中“传媒文化园”、“静安现代产业大厦”、“同乐坊”等园区内就集聚了大量的广告公司。

3、与控股集团优势相结合

创意产业园区建设与控股集团优势相结合，因为上海大量老厂房资源集中在控股集团手里，所以在创意产业园区的改造过程中应充分考虑原有集团的产业优势：一是为了盘活国有控股集团的闲置存量，二是带动控股集团的主业发展，三是提升控股集团的产业能级，四是有效提供市区人口就业。如上海纺织控股集团在改造园区时，主要方向就是在服装设计类和艺术装饰类。

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六、创意产业园区的运作模式

上海创意产业园区自形成以来，探索和实践了多种运作模式，为创意产业园区的快速发展奠定了重要的条件。

1、国有企业运作模式

国有控股集团的老厂房资源在上海市整个经济结构调整之后，空闲出来的老厂房何去何从引发了巨大的争论，一些地理位置较好的老厂房直接进行租赁，解决了部分收入和就业问题，随着时间的推移，都市型工业园区逐步走向历史舞台，成为盘活上海市老厂房的一条有效途径，一些较好的都市型工业园区内集聚了大量的头脑型公司入驻，随着创意产业的发展，这些都市型园区转型到创意产业园区。如M50、传媒文化园。

2、整体包装运作模式

这种运作方式主要是由比较有实力的创意公司对园区的开发、改建、招商和管理进行统一运作，是本公司独立的一个运作项目，并成为提升本公司品牌知名度的一条重要途径，这样便于形成品牌效应和品牌推广。如8号桥。

3、设计企业运作模式

这种运作方式主要指设计企业本是园区的入驻企业，经过时间的推移和思路的转变，由入驻企业对园区进行整体包装并转租出去。如创意仓库。

4、分工合作运作模式

这种运作模式现在比较普遍，即由一家咨询类公司对项目进行统一策划牵头，结合投资公司、建筑公司、中介组织（主要是招商）、物业公司等优势资源，各自分工进行合作，并组建园区的项目运营公司。如2577创意大院。

5、院校企业运作模式

这种运作模式是建立在院校品牌之上的一种延伸服务，即通过某院校的优势背景，通过整合资源对老厂房进行统一改造的模式。如虹桥软件园。

6、行业组织运作模式

这种运作模式是建立在行业特色基础上，依托行业背景和特点对园区特色加以定位而建成的创意产业园区。如时尚产业园。

7、人才孵化运作模式

这种运作模式主要是为大学的人才培养提供配套服务，进而探索人才孵化功

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能。如上海师范大学的“设计工厂”。

8、创意地产运作模式

这种运作模式主要是房地产开发商结合文化特征、创意理念而形成的具有宽松环境和特色的园区。如海上海。

七、创意产业园区发展新趋势

上海创意产业园区区目前仍处于初级起步阶段，其建设管理水平尚处在较低水准，但随着时间的推移和认识的提高，创意产业园区的能级将有所提高、规模将有所扩大、服务将有所完善。下面，根据上海创意产业园区的实践与探索，进一步阐述未来上海创意产业园区的发展趋势，以探讨来推动创意产业的园区发展优势。

1、塑造典型特色园区

创意产业园区应该有较明确的主题内涵和深层次的文化内涵，其生命力和影响力才会进一步得到提高，这也是创意产业集聚效应的最佳体现。例如上海的M50、北京的798艺术区、深圳的画家村都是以艺术为主题的创意产业园区，其影响力和知名度已经得到大家的认可，或者说有许多的业内人事慕名而来，当然包括许多的艺术品经纪公司、拍卖公司和直接买家前来参观、交流等。当然，这些创意产业聚集区也体现出了本座城市的文化传承和内涵。

2、整合内部产业链条

创意产业化和产业创意化是创意产业发展的最终目标。在一些条件较好，规模较大（一般要2万平方米以上）的创意产业园区里，可以依据本身优势来整合园区内部产业链条，从而形成一个较完善的产业体系。这样作一是可以增加园区内部企业的业务关系；二是可以提高园区的综合竞争力；三是可以弥补园区内部中小企业的弱势。如以动漫开发为例，动漫创作、动画制作、延伸产品开发、销售等重要环节可以引入到园区内。但需要注意的是整个产业链中的生产环节没有必要放入到园区内，可以嫁接到郊区或其他地区。

3、加强园区软性服务

园区建设除基础设施（如建筑空间、内部标识、消防设施、给水排水、道路规划、休闲绿化等）、公共设施（如网络通讯、公共照明、停车场等）和配套设

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施（如会议室、咖啡吧、创意餐厅、健身房、私人会所等）之外，还需要在软性服务上加大力度。如完善园区的管理机构，增加展示交易服务，信息发布服务，品牌宣传服务，接待参观服务、融资服务、员工培训服务、商务咨询服务、市场拓展服务等。同时，为了及时了解园区业态建设的动态，还应在园区内入驻企业进行数据统计，从而配合市相关部门进行资料统计分析，为相关机构进行决策提供参考。

4、打造连锁品牌网络

对于比较有实力的园区开发运作商，可以考虑打造创意产业聚集区的连锁品牌，从而增加园区的特色服务和品牌服务。例如上海的创邑·河、创邑·源和创邑·金沙谷三个园区就是由上海弘基企业发展有限公司开发运作。同时，连锁网络不仅局限在同一个城市里，可以完全跨地域运作，如在上海、北京、大连、重庆、深圳等较发达城市一起开发运作，这样也给入驻企业的跨地域运作带来较大的便利。

5、园区与社区的互动发展

首先，我们要了解社区的概念。德国社会学家斐迪南·滕尼斯认为，社区是指那些由具有共同价值取向的同质人口组成的、关系亲密、出入相友、守望相助、疾病相抚、富有人情味的社会关系和社会团体。那么我们提出来的园区与社区互动发展又将如何形成呢？以1933老场坊为例，我们在改建过程中不仅规划了建筑面积在3.5万平方米的创意园区，而且将周边1.1平方公里的社区纳入规划范围，从而形成以园区带动社区、社区支持园区的互动发展体系。这种体系优势主要体现在：一是社区为园区发展提供强大的配套资源，如餐饮、住宿、商品、旅游、娱乐等；二是园区为推动社区内居民的自主创意、创新意识提供良好氛围，如居民就职于园区内入驻企业亲身感受创意氛围；三是两者的互动发展将形成可持续发展的、具有共同价值取向的和谐环境。

6、构筑公共服务平台

上海除了园区内部建设有一个公共服务平台外，主要由上海创意产业中心构筑七大公共服务平台：网络信息平台、投资咨询平台、知识产权平台、展示交易平台、人才培训平台、研发设计平台、国际交流平台。这些平台将为园区入驻企业和园区外创意企业提供多方位的服务。同时，上海创意产业中心也为园区之间

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搭建了一个自我交流平台，即上海创意产业园区沙龙，不定期的召集75家创意产业园区进行多方面的交流与合作。

7、区域经济优势互补

区域经济优势互补原则，主要是由相关政府机构、行业组织对区域经济进行资源整合，从而共同发展创意产业。例如，上海创意产业中心目前已经与香港、北京、大连、南京、杭州、重庆、广州等地政府机构或行业组建相继建立了投资机构和推动创意产业发展的专业机构，从而实现区域经济优势互补的共进发展模式。

创意产业园区不是创意产业的全部，它只是为创意产业发展提供了一个良好的载体和平台。但创意产业发展的特征告诉我们，创意产业的集聚发展对业态建设十分有利，尤其是对中小创意企业的孵化有着不可磨灭的推动作用。在此，我希望与大家一道为共同推动城市创意产业发展贡献自己的力量，为城市的经济转型提供良好的示范作用，为市民未来的生活模式提供最佳的服务。

8、形成创意社区

上海1933老场坊创意化改造的示范效应引导周边自发进行创意改造和建设，正形成以“老场坊”为中心的融生活方式体验社区、创意工作室、艺术长廊以及创意休闲与文化为一体的老上海风情街坊——原生态城市博物馆。

正是通过这种以点带面、以面促点、互动发展、整体提高的集聚与联动效应，形成泛创意产业园区发展的新格局—创意社区。

9、打造四位一体

即产业、商业、文化、旅游四位一体的创意社区产业价值链。创意产业价值链 + 社区经济产业链 = 创意社区产业价值链。在产业形态上以创意产业为主； 在商业形态上汇聚时尚类体验式消费；在文化形态上还原区域内的街景、生活、人文、历史，引入并创造国际时尚生活方式和文化；在旅游形态上集聚时尚表演、发布、展示、交易，形成居住、游览和消费。

以价值链合力，打造自生性、辐射性的纵深产业链。打开已往园区的封闭性，以辐射性向周边不断扩散，形成一个不断开放、不断创意改造的“开放性、辐射性、渐进性、循环性”的城市功能再造的新源点。

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八、创意产业园区策划与运作的新趋势

（一）构建完善的开发模式

上海创意产业园区的开发逐渐形成联盟运作，打造多方联动开发的模式。创意产业园区不再是单方面的运作，而是强强联合、联盟运作，形成联合开发模式：

政府方： 相关政策的配套方；

资源方： 即资源拥有方；

投资方： 即投资开发方；

运营方： 即项目的管理、运营发展方；

特定行业：即项目的特定使用方（招商对象）；

通过五方合作，形成国内优势团队开发、国际先进团队运行、政府积极促导推进、社会企业联盟参与的新路子，构建国际化、专业的的开发架构和机制。

（二）搭建完备的运营架构

上海创意产业园区的发展运营逐渐形成构建集团性运营团队，形成高端服务产业链。突破单一化的“招商+物业”模式，而是以“集团性团队”架构，通过集成“软性”服务理念，以“高端文化”服务产业链来整体提升园区内涵和功能。

在园区管理上，倡导“开放式园区” 的管理模式，形成内外互动、融为一体的泛园区管理。

集团性运营团队包括：

行业组织方： 即特定行业协会组织；

运营方： 即项目的管理、运营发展方；

项目管理方： 即物业的监管与托管方；

专业服务公司：即以文化推广为核心的创意服务公司；

特定行业： 即项目的特定使用方（招商对象）；

正是通过整合创意产业价值链上运营服务性质的环节，构建起“集团性运营团队”，以创意价值增值提升的精神，实现园区不断得自我更新与功能再造。

（三）形成完全的发展格局

1、在产业理论上：运用国际化的先进理念做指导结合本地特色。

2、在发展重点上：突出与城市功能相适应的产业板块。

3、在推进机制上：形成政府、企业、中介机构的合力。

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4、在载体建设上：形成一批具有示范引导作用的创意产业园区。

5、在工作方法上：形成各方面配合联动的推进格局

6、在基础条件上：加强公共服务平台的建设

7、在人力资源上：注重创意类新职业人才开发

8、在创意产业价值链上：注重产业链环节的价值增值

九、创意产业园区发展的新思考

1、形成独具特色的发展模式

1）文化背景的差异形成各具特色的产业类型 2）经济水平的高低决定创意产业发展的阶段不同

3）产业背景的不同决定了各自创意产业发展的特色

2、政府要出台一系列推进创意产业的政策 1）设立创意产业发展专项资金 2）整合各种导向资金、加大支持力度 3）进一步完善中小企业融资担保制度 4）对创意商品给予出口退税和奖励政策 5）为创意企业市场融资创造条件

3、探索创意人才的培养模式

与国内外高校、创意机构合作探索学历教育与创意实训相结合的新模式，加强国内外学员、师资的交流互动。

4、积极保护知识产权和版权 1）加强宣传

2）提供法律保护、减少维权成本、打击侵权行为

3）建立积极的自律机制

5、大力推动创意中介市场的发展

为创意园区和企业搭建一系列创意产业公共服务平台：网络信息平台、投资咨询平台、知识产权平台、人才培训平台、展示交易平台、研发设计平台、国际交流平台。

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6、积极培育创意市场，引导创意商品消费

加强对创意产业的宣传推广，如一年一度的上海国际创意产业活动周在增进国内外创意产业交流、培育创意市场成熟、推动创意产业发展方面发挥着日益重要且不可替代的作用。

（完）

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篇8：科技园区运营管理办法

智慧园区在国内的兴起与快步发展,究其根本在于国内整体经济形势的转变,随着用地价格上涨、人口老龄化、环境保护意识提高、市场饱和等问题,国内企业的成本和规模优势丧失,无论是工业园区、产业聚集园区、科技园区都在进行着园区产业升级与转型,今后园区开发者将面对的最主要的用户是中小型企业。

中小型企业生产和经营主要集中在研发和创新上,高科技、创意、小规模定制化生产是这些企业的核心竞争优势,企业因此对园区有更高的要求,不仅要满足其日常办公经营的安全、稳定、舒适等要求,还要能通过信息化手段提供相应的管理和配套服务以及大量的业务外包,例如各类政务、人事、财务服务等,辅助企业的日常经营,这意味着园区经营者可借此扩展更多的经营收入,也要求园区比以往具备更有力的管理和服务手段。

2 智慧园区顶层设计

2.1 顶层设计的意义

智慧园区的建设不是一个简单的土地开发过程,而是一个长期持续的建设、运营、管理、更新、复制过程,并且能作为一个开放体系搭载、接入各类社会资源。因此智慧园区的建设应具备顶层设计的过程,由顶层设计入手,做好基础建筑智能化设计、智慧园区信息化平台设计和运营服务配套设计。

顶层设计最早是个工程学概念,其本质内涵是站在全局高度,着眼从根本上解决问题,对智慧园区的建设进行统筹谋划,确立科学的方略和思路,集中系统资源、整合系统要素、调整系统结构、协调系统功能。可操作性是顶层设计的落脚点,通过顶层设计明确建设目标、规模及内容,规划好投融资方式及资金使用计划,制定项目建设任务书、时间表、路线图,清晰主体、明确任务,便于贯彻执行,落到实处。同时,顶层设计的意义也在于提早规划好整个园区的基础建设,打通与智慧城市的衔接关系,找到园区的持续运行模式。

2.2 智慧园区总体架构

智慧园区顶层设计提炼了园区经营所涉及的人员、资源、项目、业务等诸多要素及其行为特征,以人为中心进行功能整合,涵盖项目在建工程管理、项目推进服务管理、物业资产经营管理、战略招商业务管理、园区产业公共服务平台、企业客户服务管理、客户(企业)综合数据库、股权投资管理、协同办公、电子政务、园企互动服务平台、园区运营指挥中心、APP移动应用群组等十余项功能模块。并通过数据集成分析,达成园区经营对信息、业务的统一规划和实施,从而实现园区的智慧一体化运营。

此外,智慧园区顶层设计基于基础数据库及公共信息平台,提供丰富的可扩展接口,可与其他应用系统,如低碳楼宇、安防监控、IDC中心等空间资源管理平台,各类第三方产业服务内容平台、园区各部门、各业务系统之间实现有效集成和整合,完成信息的共享和交换。

智慧园区总体架构如图1所示。

2.3 信息基础设施工程

着力推进园区无线网络建设,通过无线网络平台、移动互联网服务,实现便捷服务,并设计收益模式,产生运营收益。以实现政府、企业和公众的基础Wi-Fi网络通信服务为主,根据实际需要开发智慧园区应用,整合智慧园区信息与服务资源(如一卡通、天气预报、交通信息等),提供基于Wi-Fi的增值信息服务。

公共基础数据库:公共基础数据库由人口数据库、法人数据库、宏观经济数据库、地理空间数据库及建筑物数据库等五大类数据库组成。公共基础数据是基础且变化频率相对较低的信息资源,是园区公共数据的“纲”。公共基础数据可由法定管理单位提供。

公共信息平台:公共信息云平台是智慧园区建设重要的信息化基础设施。在完善、丰富、精准的园区公共信息数据中心的支撑下,面向数据关联性、实时性、感知性与成长性,提供高可配、需求弹性的数据接入、交换、清洗、更新、展现能力服务,实现数据集中、熔接、活化。此外还可提供云端资源宿主服务、二次开发接口服务,实现应用快速提供,支撑智能专题应用。

2.4 智慧园区管理与服务平台

充分运用先进的网络和信息化技术,以为企业服务为核心导向,建立智慧管理与服务平台,帮助管委会及园区运营公司建立信息化网格管理体系,进一步提高全园经济发展信息化水平,提升招商管理质量,加强企业服务和经济运行分析,为社会投资项目提供信息化的数据服务支撑,实现政府集约化、精细化管理理念,通过信息化的手段解决园区对现有企业信息收集不全面、挖掘深度不足、企业服务监督不力等问题。

推进各类企业服务信息平台建设,提供硬件租赁、数据托管、软件租用等信息化应用服务,以及研发设计、商务合作、咨询培训、金融支持、测试认证、知识产权、制造设备共享等增值服务及创新创业平台,构建线上与线下相结合的多层次企业服务体系。

2.5 智慧园区建筑群管理平台

智慧园区建筑群管理平台以使园区管理智能化、集中化、人员安排合理、人工成本降到最低、降低机电设备的维护成本的基本原则进行建设,可以根据园区大小及物业管理方式划分一二级平台。

二级平台部署在每栋单体楼的物业管理用房。实现对安全及实时性响应要求高的子系统的监控。例如:消防、安防、无线对讲系统、暖通空调等系统的监控。

一级平台部署在园区运营管理中心,随着园区后续的逐步开发建设,可通过云的方式分级扩容,避免了一次性的大量设备成本投入。实现对实时监控要求不高的子系统的监测和控制,同时还承载着整个园区的运维管理工作。实现工单(报修单、保养单)管理、设备全生命周期管理、能耗管理、报表、设备巡检管理、配件物料管理、日常管理流程的管理等。

2.6 智慧园区运营管理中心

运用物联网、云计算、大数据等新一代信息技术,建设智慧园区运营管理中心,实现园区范围内不同系统之间的数据融合、信息共享,为园区各领域智慧应用系统运行提供信息整合、数据挖掘和智能分析支撑,为园区管理、运营和服务提供统一的运营展示、指挥协同平台,是支撑园区运行综合管理的神经中枢、掌控园区运行综合体征的有力抓手。智慧园区运营管理中心可以有效推进智慧园区建设,帮助获得领导支持、同行认可,同时可以提高园区品牌,促进招商引资,辅助经济发展。

可以实现以下功能:园区智能视频监控信息共享与展示、运营决策与应急管理、综合信息展示,通过大屏幕、移动门户、领导桌面,实时三维实景展示运营平台所实时获取及分析的各类园区信息。

3 智慧园区运营探讨

笔者在本文最初就已经提到,近些年智慧园区的快步建设,实质是经济与产业转型的倒逼结果,原来的粗放式建设,以土地开发为主要经济增长的比重将逐步降低,取而代之的是在后续运营服务过程中所产生的经济效益,包括基于智慧园区体系的园区服务经济、信息内容经济以及由此带来的对新兴产业、初创企业的提振效应,真正实现推动产业升级和转型。

通过智慧园区顶层设计,园区管理者已经具备提供运营管理的软硬件能力,现在最紧缺的就是运营内容。智慧园区建设必须是一个长期不断持续改进的过程,要有一个可持续的运营模式。因此有必要建立一个园区信息化建设运维的管理机构来全面统筹各方面的建设和管理工作,领导、组织、实施、评估各个信息化项目的实施,保障智慧园区的开发建设、招商引资、功能培育、园区管理、内容服务。现在比较主流的做法,都是由园区开发机构与第三方机构(有可能是内容提供商、技术提供商或者投资机构)共同成立专职于园区运营管理的子公司,委托其实施部分的管理职能,这不仅有利于简化园区的管理,提高综合效率,同时也对公司在具体服务的实施开发上带来一定的主动性和积极性。