广州旧城改造拆迁补偿安置新政策出台 拆迁难题有解2010.1.2

广州旧城改造拆迁补偿安置新政策出台 拆迁难题有解2010.1.2（精选2篇）

篇1：广州旧城改造拆迁补偿安置新政策出台 拆迁难题有解2010.1.2

旧城改造拆迁补偿安置新政策出台 拆迁难题有解

拆“住改商”最高可按商用补偿六成广州市即将拉开旧城改造大幕，未来将拆除1000万平方米的旧建筑，动迁人口约60万。如何保障被拆迁人的利益成为决定旧城改造成败的关键。广州市国土房管局昨日正式公布《广州市旧城更新改造拆迁补偿安置工作指导意见(试行)》(以下简称《指导意见》)，今后，旧城改造拆迁将参照当地一手商品房均价大幅提高补偿标准，对住改商、没有房产证的房屋等四大拆迁遗留难题提出了解决之道。焦点

1困难家庭最少补40m

2随着城市化的发展，很多老城区居民都面临经济困难，他们所住的旧房普遍偏小，如果按拆一补一的方式补偿，其居住情况并没得到改善。如今广州要设定住宅房屋拆迁补偿最低面积标准，加强对弱势群体的保护，保证住宅被拆迁人的居住权。此次出台的《指导意见》明确，如果被拆住房合法产权的建筑面积小于40平方米，被拆迁人只要满足具有广州城镇户籍，且被拆迁房屋属于被拆迁人及其配偶唯一产权的自住住宅这两个条件，在异地永迁的时候将按40平方米予以补偿。在满足上述两个条件的基础上，如果被拆迁人符合广州城市低收入住房困难家庭的住房保障条件，还可以选择就近安置。

市国土房管局表示，出台上述最低补偿安置面积的规定，主要出于以下考虑：一是将补偿安置与住房保障工作紧密结合，倾斜照顾低收入住房困难家庭，通过改造同步解决低收入家庭的居住问题，实现一举两得；二是通过政策引导被拆迁家庭多选择异地永迁和货币补偿，实现抽疏中心城区人口的目的。

此外，新政策明确提出：被拆迁人不得通过分户、析产、交易、赠与等方式享受上述拆迁补偿政策。

焦点

2“住改商”物业区别对待

广州历史上形成了较多的“住改商”问题，对于这类问题，新的拆迁政策本着尊重历史、实事求是的原则，也将给予适当补偿。

《指导意见》规定在符合规划条件下，拥有合法产权的被拆迁人可以选择不同的补偿安置方式。被拆迁人选择异地永迁、就近安置的，按住宅用途进行补偿安置。如果被拆迁人选择货币补偿的，还要根据“住改商”物业的具体情况分别对待―――如果是1997年4月1日《广州市城市规划条例》施行前已改变为经营性用房，被拆迁人能提供合法有效的工商执照、依法纳税证明，并实际正在营业的，拆迁人可按照经营性用房房地产市场评估价的60%给予补偿。

如果“住改商”物业属于1997年4月1日《广州市城市规划条例》施行后至2001年市规划行政管理部门颁布的住改商管理规定实施前改变为经营性用房，被拆迁人能提供合法有效的工商执照、依法纳税证明，并实际正在营业的，拆迁人可按照经营性用房房地产市场评估价的50%给予补偿。

广州市国土房管局还明确，如果按经营性用房确定的货币补偿款低于《指导意见》有关住宅货币补偿的，应当按照住宅确定货币补偿，以保证政策适用的公平性。焦点

3自建房补偿不超过六成广州从1981年开展房地产登记工作，目前符合登记条件的房屋已基本办理了房地产证，但在实际中也还存在着因建设单位倒闭、破产、撤销、兼并，或者欠交税费、不办理规划验收、不办理房地产初始登记等原因导致的房地产历史遗留“办证难”问题。

那么没有房产证的房屋拆迁怎么补偿呢？《指导意见》明确，根据广州2008年初出台的解决历史遗留办证难问题的相关意见，已开始给大批没有房产证的房屋发证，对于符合相关文件规定，但尚未领取房地产权证的房屋，视同已领取房地产权证，按相关文件确定条件核定的面积确定房屋补偿安置面积。

《指导意见》还明确，违法建筑和超过批准期限的临时建筑不予补偿，但对于被拆迁人在1990年4月1日《中华人民共和国城市规划法》实施前，为解决基本生活需要而自行建设的房屋，考虑到过去法规政策不断完善的历史背景，给予适当、合理补偿，可按照不超过住宅房屋房地产市场评估价的60%给予货币补偿。

焦点

4租客弃租公房可补三成旧城改造拆迁中还有一大难题就是租房客往往会以租赁合同为由拒绝搬迁。为引导承租人主动解除租赁关系，《指导意见》首次明确，符合直管住宅租赁条件的承租人同意解除租赁关系的，拆迁人按照被拆迁房屋货币补偿金额加改造奖励之和的30%给予房屋承租人弃租补偿，不再提供直管住宅(含廉租房)进行安置。也就是说如果被拆迁房屋的货币补偿有100万元，承租人就可以拿到30万元的弃租补偿。如果符合直管住宅租赁条件的承租人不同意解除租赁关系的，由拆迁人统一安排住房安置承租人，安排住房的使用面积不小于原承租面积，国土房管部门依法配合安置工作。

广州市国土房管局相关负责人表示，这项补偿办法只适合直管公房拆迁，私房拆迁由业主和租客自己协商弃租补偿的比例。

三种补偿安置方式

●货币补偿

新增改造奖励，使拆迁补偿标准比以前大有提高，更有利于充分保障被拆迁人的合法权益。按照新的政策，货币补偿由房屋市场评估价加上改造奖励，标准最高可以达到同区位一手商品住房均价水平。

●异地永迁

为抽疏中心城区人口密度，结合被拆迁地与异地搬迁地之间的土地市场价值级差比例，确定异地安置房建筑面积。被拆迁人从旧城区向外搬迁，其外迁得越远，获得补偿安置面积也就越大。

●就近安置

按照被拆迁房屋的货币补偿金额加上改造奖励与安置住房的市场价格(论坛新闻)结算差价。安置住房的建筑面积不得低于被拆迁房屋合法产权的建筑面积。实地走访

就近回迁最受欢迎

广州新的拆迁补偿安置政策出台后，记者第一时间走访越秀、荔湾和海珠区的典型老街，市民最关心的还是拆迁后自己的生活水平是否会发生变化。由于老城区配套成熟，大部分被访问的居民都希望选择就近回迁的补偿方式。

越秀东濠涌街坊玲姐：补点钱也要就近安置

60岁的玲姐是一位名副其实的老越秀，独身的她住在东濠涌一栋楼龄超过20年的黄皮楼，房屋面积有50平方米。玲姐说，尽管房子老旧，也时常发生漏水、盗窃等现象，但由于位于大东门，附近肉菜市场完善，临近中华广场，省人民医院也仅在15分钟路程之内，这对于已经步入老年阶段的玲姐很是满意，“年纪大了，医院和菜市场比什么都值钱。”

对于最新公布的旧城改造拆迁补偿指导意见的三种补偿安置方式，玲姐不假思索就选择了“就近安置”。由于处于黄金地段，去年东濠涌拆迁项目补偿中，玲姐附近被拆的老房补偿奖励高达到13380元/平方米。

对于货币补偿与异地永迁，玲姐认为，前者需要自己去搜索合适的房源搬迁，颇费周章，也耗费精力，自己也没有足够的购房经验。后者则更是有“发配”之感，脱离便利的交通和生活设施，这让年老的居民更是没有安全感。

海珠同福中路街坊何姨：担心住改商拆迁后断了生计

2009年12月底，海珠区同福中路上张贴起一纸拆迁公告，里面标示拆迁的范围从同福中路372号至394号等。不过，住在这个拆迁范围里的街坊，表示到现在都不愿意与拆迁公司谈判。

由于这个拆迁的路段紧靠着海珠区有名的红会医院，多年前平房里的街坊们纷纷打开自家门面做生意，卖妇女婴幼儿用品、水果等，这一带被街坊叫为“BB商铺街”。

这里的街坊最大的心愿就是希望能回迁到这里。何姨的房子虽然有60平方米，但全部用来做商铺，一家人反而租住在附近。“所以一平方米能够补偿到多少钱，街坊们都没有同拆迁公司谈过。如果不能回迁，能否再分回一间一楼的商铺。否则只补偿一笔钱，不够买新房，家里人也断了生计。”

荔湾逢源路宝盛沙地：旧城改造九成居民选回迁

作为荔湾区首个可回迁的旧城改造地块，位于逢源路宝盛沙地二期地块的旧城改造计划从去年6月份开始实行，近160间老房子被列入其中。宝盛沙地项目在三个多月时间内，完成了96.28%的动迁工作，其中九成多居民选择了原址回迁。据了解，宝盛沙地拆迁所实行的拆迁货币补偿价格，是依照拆迁房屋的质量所进行的“阶梯式”定价。其中，对框架结构房屋的弃产补偿为10600元/平方米。最高补偿和最低补偿房屋之间的差价不超过1000元。

在荔湾今后的旧城改造实行措施中，区更新办相关负责人表示，政府将在打算拆迁地块实行“征询制”，向当地居民征询拆迁意见，若多数居民不同意，拆迁将另择地进行。

篇2：广州旧城改造拆迁补偿安置新政策出台 拆迁难题有解2010.1.2

置工作指导意见（试行）》 的通知

穗国房字〔2009〕1431号

各区、县级市人民政府，市府直属各单位：

为推进实施“中调”战略，加快旧城更新改造，进一步改善城市人居环境，优化和提升城市功能，建设宜居城市，根据《广州市城市房屋拆迁管理办法》等有关规定，结合本市实际，经市政府同意，现将《广州市旧城更新改造拆迁补偿安置工作指导意见（试行）》印发给你们，请遵照执行。执行过程中遇到的问题，请向我局反映。

广州市国土资源和房屋管理局

2009年12月31日

为积极实施“中调”战略，在保护城市历史文化的基础上，加快旧城更新改造，进一步改善城市人居环境和市容市貌，优化和提升城市功能，建设宜居城市，根据《广州市城市房屋拆迁管理办法》等有关规定，结合本市实际，现就旧城更新改造拆迁补偿安置工作提出如下意见：

一、经批准的市辖区旧城更新改造项目和城市基础设施建设项目范围内国有土地上房屋的拆迁补偿安置，适用本意见。

二、各级人民政府和各相关部门应当坚持“公开、公平、公正”的原则，推进旧城更新改造工作，保障最大多数人民群众的切身利益，切实维护社会稳定。

各区人民政府具体负责本行政区域内旧城更新改造项目的房屋拆迁补偿安置管理工作。

各区规划、建设、国土房管等有关部门应当按照区政府统一部署，认真履行各自职责，共同推进旧城更新改造工作。

三、各区政府从实际出发，按照“规划先行”的原则，编制旧城更新改造规划；在规划指导下，有计划、分步骤地实施旧城更新改造，制订改造及补偿方案；在旧城更新改造实施前就改造及补偿安置方案公开征询意见，广泛听取和尊重改造范围内居民意见。

四、市、区人民政府应当根据旧城更新改造的安置需要，优先利用存量建设用地，有计划、分步骤统筹建设一定数量的跨区域异地安置住房和本区域就近安置住房。“跨区域”和“本区域”以市辖区行政区划为准。

五、旧城更新改造项目范围内住宅房屋拆迁，被拆迁人可以选择以下三种补偿安置方式之一：

（一）货币补偿；

（二）跨区域异地房屋产权调换（下称：异地永迁）；

（三）本区域就近安置（下称：就近安置）。

旧城更新改造项目范围内非住宅房屋拆迁，对被拆迁人主要实行货币补偿，如改造项目有条件提供非住宅房屋进行产权调换的，被拆迁人也可依条件选择 异地永迁或就近安置。

六、被拆迁人选择货币补偿方式的，货币补偿金额按照房地产市场评估价格确定。

为鼓励被拆迁人支持旧城更新改造工程，住宅房屋被拆迁人选择货币补偿的，可由项目实施单位实行同一改造项目统一标准的改造奖励（含按《广州市城 市房屋拆迁管理办法》第二十五条第二款规定的20%补偿增幅及本意见第十二条规定的搬迁时限奖励费）。住宅房屋货币补偿金额加上改造奖励费原则上不得高于 被拆迁住房所处区位的新建普通商品住宅的市场价格。

根据《广东省拆迁城镇华侨房屋规定》的有关规定，拆迁属落实侨房政策发还产权的华侨房屋和中华人民共和国成立之日起至1994年12月31日止用

侨汇购建的华侨房屋，货币补偿金额 按照其房地产市场评估价格提高补偿比例，具体补偿比例分别 为：住宅房屋增加5%，非住宅房屋增加10%。

七、住宅房屋被拆迁人选择异地永迁安置方式的，异地永迁应当补偿安置的住房建筑面积（下称：应当补偿面积）按照以下公式确定。具体计算公式：应当补 偿面积=（被拆迁住房所处区位的新建普通商品住宅市场价格÷异地永迁安置住房所处区位的新建普通商品住宅市场价格）×被拆迁房屋合法产权建筑面积。

异地永迁安置住房的实际建筑面积大于或小于应当补偿面积的，超出或不足部分按照异地永迁安置住房所处区位的新建普通商品住宅市场价格×面积差来 结算差价。

八、住宅房屋被拆迁人选择就近安置方式的，应当按照被拆迁房屋的货币补偿金额加上改造奖励与安置住房的市场价格结算差价。

安置住房的建筑面积不得低于被拆迁房屋合法产权的建筑面积。如拆迁当事人双方协商一致的，从其约定。

九、被拆迁住宅房屋合法产权的建筑面积小于40平方米，被拆迁人符合以下情形，按40平方米予以补偿（改造奖励和搬迁奖励也按40平方米进行计 算）：

（一）被拆迁人选择异地永迁的，应同时具备以下条件：

1．被拆迁人具有广州城镇户籍；

2．被拆迁房屋属于被拆迁人及其配偶唯一产权的自住住宅。

（二）被拆迁人选择就近安置的，应同时具备以下条件：

1．被拆迁人具有广州城镇户籍；

2．被拆迁房屋属于被拆迁人及其配偶唯一产权的自住住宅。

3．被拆迁人符合我市城市低收入住房困难家庭的住房保障条件。

（三）被拆迁人选择货币补偿的，应同时具备以下条件：

1．被拆迁人具有广州城镇户籍；

2．被拆迁房屋属于被拆迁人及其配偶唯一产权的自住住宅。

3．被拆迁人符合我市低收入家庭标准。

被拆迁人不得通过分户、析产、交易、赠与等方式适用本条规定。

十、符合直管住宅租赁条件的承租人同意解除租赁关系的，拆迁人按照被拆迁房屋货币补偿金额加改造奖励之和的30%给予房屋承租人弃租补偿，不再提供直管住宅（含廉租房）进行安置。

符合直管住宅租赁条件的承租人不同意解除租赁关系的，由拆迁人统一安排住房安置承租人，安排住房的使用面积不小于原承租面积，国土房管部门依法 配合安置工作。

十一、按照《广州市城市房屋拆迁管理办法》的规定，拆迁人应当支付临时安置补助费的，临时安置补助费标准应当按照被拆迁房屋所处区位的当年房屋 租金参考价确定，支付时间自搬迁之日起到发出安置住房入住通知之日后3个月止。过渡期限内，被拆迁人使用拆迁人提供的周转房的，拆迁人不支付临时安置补助 费，拆迁人提供的周转房使用面积应不少于被拆迁房屋原使用面积。

十二、为加快推进旧城更新改造工作，旧城更新改造项目可以实行搬迁时限奖励制度。拆迁人可以按照被拆迁人、承租人（包括公、私房承租人）在规定 搬迁期限外提前搬迁和在规定搬迁期限内按时搬迁的不同时限，给予不同的搬迁时限奖励费。搬迁时限奖励费标准应当控制在被拆迁房屋房地产市场评估价的15% 以内确定。

十三、房屋补偿安置面积以房地产权证记载的合法面积为准。

符合《转发市国土房管局关于解决我市历史遗留的办理房地产证问题若干意见的通知》（穗府办〔2008〕7号，下称7号文）规定，但尚未领取房地 产权证的房屋，视同已领取房地产权证，按7号文确定条件核定的面积确定房屋补偿安置面积。

违法建筑和超过批准期限的临时建筑不予补偿，但对1990年4月1日《中华人民共和国城市规划法》实施前建设的住宅房屋，可按照不超过住宅房屋房地产市场评估价的60%给予货币补偿。

十四、拥有合法产权，但由业主自行“住改商”的住宅房屋，被拆迁人选择异地永迁或就近安置的，按住宅用途进行补偿安置；选择货币补偿的，按以下方式给予补偿：

（一）1997年4月1日《广州市城市规划条例》施行前已改变为经营性用房，被拆迁人能提供合法有效的工商执照、依法纳税证明，并实际正在营业的，拆迁人可按照经营性用房房地产市场评估价的60%给予补偿。

（二）1997年4月1日《广州市城市规划条例》施行后至2001年市规划行政管理部门颁布的住改商管理规定实施前改变为经营性用房，被拆迁人能提供合法有效的工商执照、依法纳税证明，并实际正在营业的，拆迁人可按照经营性用房房地产市场评估价的50%给予补偿。

按前款第（一）、（二）项计算的货币补偿款低于按照本意见第六条有关住宅用途计算出来的补偿总额（即货币补偿款加上改造奖励）的，应当按照本意 见第六条规定确定补偿。

十五、国土房管等相关部门应当加强拆迁评估市场监管力度，确保评估结果依法公正。同一旧城更新改造项目原则上由一家房地产评估机构负责实施评 估。被拆迁人对评估结果有异议的，经拆迁当事人申请，可以由市房地产行政主管部门采用随机抽取的方式确定房地产评估机构进行评估。

十六、对已批准实施的旧城更新改造项目，各区人民政府应督促拆迁人限期组织实施拆迁补偿安置，在旧城更新改造决定规定的拆迁期限内，通过协商达 成拆迁补偿安置协议。如签订补偿安置协议的被拆迁人的户数达到或超过总户数的2/3的，对逾期未达成拆迁补偿安置协议的被拆迁人，拆迁人可向旧城更新改造 项目所在区的国土房管部门申请启动拆迁裁决程序。

被拆迁人和房屋承租人对行政裁决结果不服的，可以依法申请行政复议，也可以依法向人民法院提起行政诉讼；逾期不申请行政复议也不向人民法院提起 行政诉讼、又不履行行政裁决结果的，由旧城更新改造项目所在区人民政府组织实施强制拆迁，或者依法申请人民法院强制拆迁。

十七、本意见所规定的改造奖励费、搬迁时限奖励费以及1990年4月1日《中华人民共和国城市规划法》实施前建设但未领取房地产证的房屋的具体补偿标准由各区政府自行制定，并报市国土房管局备案。

就同一旧城更新改造项目，新建普通商品住宅市场价格标准一经确定不因随后市场变动情况而调整。