商业与旧城改造案例

商业与旧城改造案例（共9篇）

篇1：商业与旧城改造案例

中国网络电视台消息：许多城市为了提升城市品质、改善居民生活条件，对一些“城中村”、“棚户区”和“危旧房屋”进行拆迁和改造。这原本是一件造福居民、造福城市的好事情，但在云南省普洱市，一些建成才十多年的楼房，也被纳入了“旧城改造”的范围，让人们感到十分困惑。

旧城不拆拆新城

为什么那些破旧，简陋的老街区没有纳入旧城改造，而处于黄金地段，并不算旧的房子却成了旧城改造对象？

家住云南省普洱市的69岁退休老人潘瑶这些天一直非常焦虑。因为他花了全部积蓄买下来、准备用来安度晚年的这套房子，马上就要被拆迁了。

潘瑶老人的房子被拆迁，是因为普洱市政府的一个“旧城改造”计划。为了搞清楚这个计划的具体内容，记者找到了在今年4月普洱市政府连续出台的两份文件，分别写明是为“提升城市品质，改善居民居住条件”。市政府将对中心城区进行旧城改造，部分地段将进行拆迁，范围涉及500亩土地，住户1800多户。文件还明确规定了所有住户都必须签订完搬迁协议的期限。

记者在政府文件中看到，这次要拆迁的范围包括民航路片区、通商路片区等五大片区。这些都是普洱市中心城区内最繁华的黄金地段，这里的建筑都是上世纪八九十年代才开始建设，其中有相当多甚至才建成几年时间。记者看到，在普洱市的中心城区还有不少老街区。破旧，简陋，生活设施落后，居住条件很差。然而这些街区却并不包含在此次旧城改造的范围内。而那些处于黄金地段，并不算旧的房子却成了旧城改造对象。

普洱市建设局局长胡剑荣表示：新旧是一个相对的概念，是表述和理解的不一样。

政府出面商业开发

根据我国《循环经济法》第25条规定，对符合城市规划和建设标准、在合理使用寿命内的建筑物，除为公共利益需要外，政府不得进行拆除。

普洱市的这个旧城改造项目是否是用于公共利益的开发项目呢？记者发现，在普洱市政府下发的所有关于这次拆迁的文件和公告中，以及当地国土、规划等部门网站的公开信息中，都没有看到对这些土地的用途做任何具体说明。

虽然普洱市政府一直没有公布这些土地拆迁后的用途，但是记者发现，在这份“普洱市中心城区旧城改造工作方案”中，这些将要进行拆迁的土地，都已经标注上了挂牌拍卖的时间。

记者在采访普洱市建设局局长胡剑荣时证实，此次旧城改造的区块都属于商业开发。他说：“商业集中开发实际上是让这个城市更有活力。”

问责式拆迁

“领导说了，如果你不支持配合我，你就是砸我的饭碗，你砸了我的饭碗，那么我也只能砸你的饭碗。”

根据普洱市政府提供的材料，此次开发的500亩土地中有相当一部分是行政事业单位的办公场所、是政府资产。此外还有1800多户住户的房产。在记者的调查走访中，很多住户都表示不同意拆迁。对此相关负责人表示，一定会尊重住户意愿，做好协商沟通工作。而实际情况又如何呢？

实际上，普洱市政府对于此次拆迁工作，已经硬性规定了每一阶段的完成期限。四月份发通知，七月底完成签字，8月份土地挂牌出让。为了保证短时间内完成拆迁任务，普洱市政府又出台了一系列配套措施。

在一份市政府文件中，要求将签订拆迁协议的任务分配到住户所在单位，各单位要成立搬拆迁工作领导小组，单位领导充当第一责任人，并实行层层包干，如果某一级责任人所负责的范围内有人不签协议，那么这位责任人就会被通报、问责，甚至免职；这项工作被作为党员干部政绩考核的重要依据，实行一票否决制。

当记者问道这种做法是否会导致干部向群众施加压力，强迫他们签协议时，普洱市城建局局长胡剑荣解释说：“这种情况我想不是我们这个政策的初衷，我们是想给，因为我们要有目标的管理，也希望大家积极地去做解释的工作。”

而实际上，由所在单位领导出面做工作的方式，给了住户很大压力，很多人在这种情况下，不得不在协议上签了字。一位住户说：“领导说了，如果你不支持配合我，你就是砸我的饭碗，你砸了我的饭碗，那么我也只能砸你的饭碗。那我是以工作、薪水、收入来养家糊口，所以说，种种压力下，也不得不签，是这样签的。”

据普洱市政府介绍，截止到2010年8月18日，已经有1662户住户签订了拆迁协议，占到总数的94%。依照《中华人民共和国土地管理法》规定，各级政府土地管理部门将土地使用权出让给土地使用者，向受让人收取土地出让的交易总额，也就是说，政府拍卖土地，可以获得土地出让金，根据记者调查，与此次拆迁地块位置邻近，价位相当的地段，已经交易的土地出让价为每亩600多万，按此计

算，旧城改造拆迁的这500亩土地拍卖后，当地政府可以从开发商那里获得30多亿土地出让金。

商业开发、政府行为、居民利益，这三者之间的关系该怎样斟酌和把握？政府应该如何合理合法地使用行政手段？这是普洱市这个“旧城改造”项目带给我们的思索。据了解，因为有部分居民尚未在拆迁协议签字，所以普洱市这个“旧城改造”项目，目前处于暂缓阶段，当地政府表示将通过与居民协商，使这件事得到妥善解决。

篇2：商业与旧城改造案例

自19世纪开始，欧洲城市的扩建需求剧增，旧城古迹保护逐步引起广泛关注。通过长期的研究和实践，至今，欧洲城市大都形成了较为完善的有关旧城估计与再利用方面的法规体系，从而指导和约束旧城保护与改造的编制和实践。

例如，巴黎现行的有关旧城保护与改造的重要法规文件包括，1913年通过的《法国文化资产保护法》，规定采用列记和登录的手段将有保存价值的建筑物乃至建筑元素（例如：楼梯、屋顶、特殊建造技术等）和空间等列入名册，由国家历史建筑师把关，不能随意改动，并给予税收优惠和专项维护等。1930年通过的《风景名胜区、古迹保存区保护法》，规定共有1900个列级和登录项目，其中包括工业建筑，这个名册还在不管扩充，并划定古迹保护区。巴黎市3/4的行政区范围属于1930年划定的保护区，区内建设工程的申请批准，不仅要通过市，还要报送国家文化部历史建筑师审查。1962年通过的《马乐侯法规》。该项法规规定了列级或登录的古迹保存项目周边相关地区（一般为周边500米区域）的限制要求。2000年通过的有关巴黎市可全权参与古迹保护区及实施的法令，旨在增加地方自主权，更重视当地居民的要求和市场需求，节省国家投资，而加大地方的投入。另外，还有关于古迹保护区内拆除、新建建筑的法规，规定除登录或列级保护的1900个建筑及其它5000个有管制要求的建筑之外，保护区内如需拆除、新建建筑均需要获得许可，由国家历史建筑师进行鉴定，然后才能决定是否能拆除，并提出拆除后的建造方案。

罗马在有关旧城保护与改造的法规中，对城市中各个历史时期的建筑按照建造年代和建筑状况划分等级，分别提出不同的保护和改造要求。例如。建于中世纪以前的建筑，一定要保留原貌，不能加层、加高度、门、窗不能更改，建筑内部也有保护价值，不能改变，以修缮为主。建于两次世界大战之间的建筑外观不可改变，内部可以进行现代化改造，拆除建筑物上后加的阳台、厕所等，让有保护价值的建筑原貌显现出来；工业建筑可以进行全面改造，但高度、外观及建筑风格必须遵守要求。

周密详尽的，是有效实施旧城保护与改造的基础

欧洲城市的市对旧城保护与改造非常重视，他们一般都与师、建筑师事务所合作，组建一个专门机构从事旧城改造的编制工作，以保证编制人员的专业水准以及不至于因其他业务而分散精力。

例如，巴黎市城市事务所（APUR），由巴黎市议会成立于1967年，是一个非营利性组织，经费来源主要为巴黎市、巴黎省、大巴黎地区和国家提供，董事会主席是巴黎市负责城市的副市长担任的，技术人员约100人，汇集了城市方面等各个重要学科，特别是有城市经营方面的经济专家参与。其主要工作任务是，参与巴黎城市和发展政策的研究，提出城市政策方向和制订各类城市文件，供议会决策。近二十年的主要代表作有《圣安东尼地区》、《巴黎左岸》和《2008及2012年巴黎作为举办奥运会候选城市的》。

这些专业机构在认真调查及分析历史街区的历史和现状的基础上，制定出十分详尽的历史保护和改造方案，从文物及重要历史建筑的保护方案到历史街区的控制性详规，以至现有单体建筑的该走啊方案，内容丰富，设计建筑的红线、高度、高度与道路宽度的比例、密度、外观、色彩、老建筑与邻近建筑的关系、内外结构、地下空间、使用功能、绿化、停车等各个方面。

例如，巴黎圣安东尼地区位于巴黎市中心东部，原巴士底狱附近，是建于19世纪末期的居住、工业区，以建筑围合的中庭为特色，区域面积为85公顷。

该地区将300栋建筑和70个左右的中庭予以保留。不仅仅注重保护古建筑，而更注重保护该地区的城市形态，包括道路尺度，建筑功能和景观，还对该地区建筑的使用功能及比例有所规定，要求建筑首层必须为商业，力图保持该地区居住、工业功能混合的特色。另外，对建筑高度、建筑元素保护也有要求。总之欧洲城市在保护的同时，提供了经济发展和适应现代需求的可能性。

此外，对于历史保护区的和历史建筑的改造，并不完全拘泥于现状，而是认真分析其传统功能，结合城市未来发展的需要，对其功能予以定位。例如，罗马在整修古迹时根据需要赋予其新的使用功能，将旧军营改为大学，将老工厂改为科学博物馆等。再如，罗马西班牙广场附近地区（传统商业繁荣区）将部分居住用房改为商业和办公用房，各类用地功能配比为30%居住，40%办公，30%商业。

在实施的过程中并非教条或机械的执行编制的，而是采用动态管理，并在调整时充分考虑城市经营和以人为本的原则。巴黎圣马丁运河沿岸正式这方面的范例。圣马丁运河位于巴黎市区，原为工业仓储货运服务，随着城市的发展，此项功能日渐衰退。将原来沿河的仓储用地为休闲娱乐空间；将岸上停车和水中亭穿的用地进行清理，增加清水空间；保留个别水运码头，减少市区汽车交通及污染；沿河道路在工作日可允许汽车使用，周末则禁止机动车通行，成为人们散步、休闲、运动的场所。浪漫的巴黎人喜爱在这里野餐，并在夏季将河畔布置为人造海滩。

特别值得一提的是，欧洲城市的旧城保护和改造是与整个城市的发展紧密结合的，如罗马市议会2003年3月批准采用的《罗马新城市发展（New Urben Development Plan for Rome）》。巴黎2005年将通过的地方城市（PLU），其中关于历史城市的和政策市其重要的组成部分。

最为重要的是，各个地方高度重视旧城保护与改造的严肃性。一经议会审定并颁布，即成为一项地方性法规，任何机构和个人都必须遵守，从而保证在实施过程中不走样，不改变。

主导，公司化运作，是实施旧城保护与改造的成功方法

谈到旧城保护和改造的运作模式，几个城市的官员都不约而同的表示：的具体实施必须按市场的制定者和监督者，不能直接出面进行旧城改造的操作，既不会出面为追求盈利而直接出资改造，也不应因此而背上财政赤字的包袱，的目标在于改变城市面貌、提升城市功能、繁荣市场，从而增加税收并提高就业率。但是，完全交给市场来运作也不行。

那么如何来运作呢？巴黎市的做法比较有代表性，即由巴黎市出资51%的股份，与一家或多家私营公司合资成立一个从事旧城改造的专业化投资公司，为该公司提供信用担保，投资公司从银行贷款取得主动改造，投资公司向建筑物所有者购买房屋和土地，进行基础设施建设，可将建筑权出售，或者自己修复改造建筑。改造完成后以较高价格对社会进行销售。对于销售利润，市会将其应分得的收益全部用于该区域的市政及公益事业，最终得到出资的收支平衡。例如塞纳河左岸130公顷特别开发区，就是由大约20个左右这样的公私混合开发公司运作。

通常历史街区会有50%以上的居民搬迁出去，改造中搬迁是比较顺利的。那么，对于个别不愿搬迁的居民，如何处理呢？这是我们十分关心的问题。他们的做法是，个别不愿搬迁的居民完全可以留下，但必须自己出资，按照对其建筑物进行保护和改造，如没有能力改造则必须转让他人，因为谁也不能不按改造而构成违法。

实行公司化运作会不会在保护和改造实施过程中出现偏差呢？他们的解释

是，首先，保护和改造一经颁布，就是一项法规，必须遵守，其次，如果出现偏差，那么也是的编制存在漏洞或改造中及竣工后把关不严造成的，与公司化运作本身没有直接关系。相反，通过公司化运作，在达到该走啊目标的同时，有效化解类风险，充分利用并发挥了公司把握市场的能力，项目经营的能力等方面的优势。

注意市政基础设施细节处理，其实实现现代设施与旧城风貌协调的一大亮点

以上几个欧洲城市在旧城市政基础设施和服务设施的改造和改善方面。同样做的周到细致、点滴入微，既实现对旧城原貌的整体保护，同时体现以人为本的保护理念。

在历史保护区的道路交通和停车方面，始终以历史文化保护为第一要义，保护区内不鼓励机动车交通，并采用想用措施。例如，巴黎推行小尺度人行步道；禁止非保护区居民及其交通工具入内；将沿路停车带，改为绿化带，加宽人行道，不再安排已经销减的停车场所；甚至将停车位由1辆/户减少到0.5辆/户（巴黎市44%的家庭拥有汽车）。再如，罗马步行街区，道路辅装采用火山岩等传统材料，除居民，卸货车，公共汽车，出租车，救护车，消防车外，其一车辆不得入内，同时还限定大型游览车的路线和停车场所。

在十分注意保护地下遗迹的前提下，欧洲城市还注意利用地下空间利用地下空间安排停车场和其它设施。罗马城内的梵蒂冈土地稀少，他们就利用国门前的小山丘，将山丘内部的地下掏空，建成一个巨大的停车场和游人步行梯通道，既不破坏山上的环境和建筑，又解决了停车和行人交通问题。在巴黎，旧城区的许多广场地下被安排用于停车或安置其他必要的设施，这便使旧城保护与地下空间的充分利用有机结合起来了。

另外，欧洲旧城内许多小型服务设施的独具匠心的细节设计也给我们留下了深刻的印象。例如，几乎每个旧城区的公共汽车候车亭均用透明玻璃钢制成，这样无论从哪个角度看，均不会对周边古建筑造成视野上的影响，最大限度的减少了现代设施对旧城风貌的破坏。在巴黎，所有的街头垃圾桶都很简单，这种垃圾桶只由简易的金属架和透明塑料袋构成，成本低，便于垃圾收集，更主要的是不会因街头设置“庞然大物”而带来对古建筑的视觉冲击。在斯德哥尔摩王宫周围，经常可以看到一些漂亮的小亭子，造型和建筑风格与王室建筑十分吻合，乍看很难知道其用途，细看才知是为有人设置的简易厕所，使得风貌保护与人文关怀相得益彰。在罗马旧城区的非主要道路，其街道两侧都不设路灯杆，路灯均安置在两侧建筑物的外墙上，以节省宝贵的道路空间，这使我们再次体会到，历史街区的改造在设计以及为今后的城市管理考虑等诸方面的细节是何等重要。

篇3：商业与旧城改造案例

我国现代商业步行街从20世纪80年代开始建设,至今已显示出惊人的吸引力和巨大的发展潜力。在当代城市建设中步行街显得尤为重要,本文通过晋城市商业步行街——南北大街的改造对这一课题进行分析研究。

晋城市位于山西省东南部,古称泽州,是华夏文明的发祥地之一,文化积淀极为深厚。晋城市区分为旧城和新城两部分,旧城位于市区西北部。南北大街地处旧城的核心位置,是老城区的主要街道,是泽州县城的南北中轴线。大街全长1 172 m,中间被东西大街(规划60 m)分割为南北两段,分别与城市主要道路新市西街、北环路相接。其中,南大街622 m,北大街550 m。周边除有少量商业外,80%以上为居住用地。

目前旧城区存在商业规模小,分布不均,缺乏与城市主要功能区紧密关联的大型公共设施等问题,此项改造,不仅要改善城市局部地段景观环境,合理完善商业布局,同时要保护旧城格局,继承和弘扬历史文脉,使旧城与新城协调发展。

2 分析与概念

2.1 定位与功能分析

从城市整体发展、空间形态变化等方面考虑,步行街定位于:1)晋城市最大的商业步行街——规模大、标准高、特色突出。2)传统文化的载体——展现晋城历史文化发展,重点体现泽州文化。3)城市形象窗口——代表晋城城市形象,负载城市价值和精神情感归宿。4)体验式场所——集购物娱乐、休闲旅游多功能于一体的社区容器。

随着新城区成为商业文化中心,造成城市整体空间结构发生变化,城市公共服务设施布局南移。旧城区位于市区的西北角,北大街远离城区,成为商业盲端。因此,北大街商业设施密度不宜再做过多增加。从城市整体交通和路网结构看,东西大街是城市北部与主城区东西过境交通的唯一道路,未来交通流量巨大,其60 m的规划红线宽度,更加剧了对南北大街步行交通的分割。由此,东西大街北部的北大街也不宜作为传统意义上的步行商业街。

综上所述,规划将以南大街为步行街的商业中心重点设计,而北大街则以对外过境商业为主,以现有的批发市场为基础适当开发。

2.2 空间组织

参照商业空间的演变规律,南北大街的组织和布局除满足其功能要求外,还应创造科学多样的空间模式,增强规划的特色和可实施性,以满足未来城市发展对不同商业空间的需求。针对当地商业经营特点及居民生活习惯,南北商业步行街采用了鱼骨式街巷空间布局(见图1)。

3 设计与构思

3.1 设计构思——总体规划结构设计

南北大街鱼骨式街巷空间布局中,从服务角度看是由大型购物中心(shopping mall)及各类综合市场;银行邮局等公共设施;特色专卖店8条特色街巷及节点广场几部分组成。

3.2 实体景观

3.2.1 建筑景观控制

建筑以步行街主题为依据,以带有现代风格的仿古建筑为主,建筑风格体现山西文化特色,与周边环境相协调;有价值的原有建筑予以保留。街道两侧的建筑高度与道路宽度比以主体为H/D=1,穿插部分为H/D=2的建筑,这样的空间尺度既不失亲切感,又不过于狭窄。

3.2.2 铺装设计

铺装是步行街景观塑造中的重要元素。晋城境内因曾是帝王从事耕猎和社会活动的地方,故留有许多尧舜禹的传说。以“舜曾耕于历山,渔于雷泽,陶于河滨。”最具代表性。设计将铺地拟作“舜王坪”,线条装饰作为“犁沟”,成为贯穿整个街道的地面线索,突出地表现在几个节点广场。材料选用褐色和深褐色花岗岩,用烧毛和抛光两种质感抽象地反映“舜王犁沟”意境。此外,在南端的对景部分,还设计了刺绣图案的铺装,以反映晋城特产和风土人情。

3.2.3 城市家具

城市家具(如雕塑、小品、灯具和座椅等)是步行街的另一项重要内容。一方面应保证其实用功能:如饮水机、休憩座椅、垃圾箱以及儿童游乐设施的布置等;另一方面也应在造型、材料等方面考虑其艺术效果。

3.3 开敞空间设计

3.3.1 绿化系统

商业街尽可能增加绿化面积,除基础绿化、垂直绿化及室内绿化外,步行街的最大特色是以樱花、海棠为主要植物构成的花街。

3.3.2 广场

整条大街设计了4个集散广场,主题均取材于泽州历史文化。文脉中心从步行街中段展开,逐渐向南北两端延伸,最终与现代建筑和城市景观融合。广场设计以4段代表性的历史事件作为设计参考。

1)下川文化:晋城下川附近集中了大量旧石器时期的遗址群,下川文化是中国最具代表性的细石器文化之一。

2)尧舜禹在晋城的传说。

3)长平之战:战国后期,秦国军队在长平围歼赵国重兵的一场大战。

4)程颢办学:程颢,北宋时期著名哲学家、教育家,任晋城县令期间大办乡学,造福于民。

3.3.3 广场的细部设计

下川民间演绎广场:命名“下川”,是因其为晋城文化早期的重要代表。从实用功能角度,相对于东侧的室内茶馆这里正好是露天茶座。弧形的铺装,同心圆的树阵,树下的围树椅置石,石上雕刻的诗句,营造出浓重的历史文化感。节日期间可组织民间艺人表演,小型演出集会等。

四方休闲广场:命名“四方”,因东南西北4条大街皆汇于此。这里是“舜王犁沟”铺装形式的体现之处。另有5条不同颜色的抛光铺装线,代表自古以来隶属晋城的5个市县。

人和巷——西安街:在此区间,步行街道两侧沿路列置黑色燧石制成的抛光石块,既是对远古石器时代的追溯和对晋城历史的纪念,又增添了街道的硬质景观和休憩设施。地面铺装雕刻历代晋城的名人事件、传说故事,形成了一部从远古到明清的晋城历史“连环画”。

3.4 道路交通系统规划

交通问题关系步行街的成功与否。规划中应考虑步行街所处地段、全城交通、停车难易、路面宽窄、居民意向和投资渠道等因素。

1)机动交通组织:

划定机动车单行线、双行线、限时车道等。

2)步行交通组织:

在步行街旁增加步行支路,消除道牙。购物人流居于两侧,非浏览购物人流由中央绿色通道通过,支路可作为辅助道路进货,也是步行街的疏散道路和消防通道。

3)停车场的布点、规模:

设置4个较大的机动车停车场(约200个停车位),在街巷沿路设置简易自行车停车架(见图2)。

4结语

南北大街商业步行街改造,对晋城市产业结构调整,优化城市空间布局,增强城市综合服务功能,延续与展示城市文脉具有重要作用。规划得到了市主管部门、建筑同行及广大市民的普遍认可,为我们今后在商业步行街改造方面留下了宝贵的经验。

参考文献

篇4：商业与旧城改造案例

依据安居东城产品资料，项目的发行期是2012年2月22日到2012年3月22日，可直到24日，五矿信托（项目受托人）的客服才向《投资者报》记者表示可以销售打款。

低资质VS高负债

根据信托计划概要，安居项目的资金用途主要是用于邯郸市招商房地产开发有限公司（以下简称“邯郸招商”）项下安居东城项目一期工程的开发建设。

记者发现，安居项目的投资主要涉及两个当事方：一个是安居集团，一个是招商地产公司。其中，被投资人邯郸招商为安居集团旗下以67%股权控制的房地产开发项目公司，拥有房地产开发企业四级资质证书；而控股股东安居集团具备国家房地产开发企业一级资质。

控股股东的一级资质令信托在面上符合了信托的“四三二”融资规则（“四证齐全”，自有资金达30%，二级资质），邯郸招商的开发资质显然过低，如果不是借助股东安居集团的“东风”，作为融资方，安居项目恐怕连最初的信托融资门槛都过不去。

不仅如此，邯郸招商的资产负债率还非常的高。

据邯郸招商2008~2010年度审计报告及2011年未经审计的财务报表所显示，其2008年、2009年、2010年和2011年的年末，其资产负债率分别为33%、32%、91%和95%。而且，据计算，截至2011年12月31日，其所有者权益合计仅为4264万元。

“在一个好的房地产市场环境下，120%的负债率也不怕；但就目前的条件下，95%的负债率已经很高了。”从事房地产事业长达十年的金融业内人士王彬对《投资者报》记者说。

信托计划概要在描述负债的一段中写道，“其他应付款6.17亿元，主要是安居项目预售的预收款安居集团的股东借款投入。截至2012年2月16日，安居集团关联借款投入余额为5.7亿元，借款用途均为项目工程款结算”，由于“2010年3月25日，安居集团以股权收购的方式对邯郸招商公司进行实际控制……原邯郸招商股东对于收购前所有经营所得形成的未分配利润在原股东之间进行了分配……2010年期末所有者权益部分较前期有较大变动。2010年4月11日，邯郸招商公司注册资本由2000万元增资到4000万元。”

根据财务数据，截至去年年末，公司负债合计8.03亿元，这里，5.7亿元的股东关联借款无疑某种程度上“助长”了资产负债率的提高。

业内猜测，股东的关联借款的原因可能有两种：一是在不影响公司股权比例变化的前提下向公司投资；二是在清偿顺序上，债券优先于股权，借款方式有助于规避风险，属地产商的常规做法。但是，对于股东如此做的真正意图，业内认为，内债总比外债好，只是高负债经营与当下的调控背景“总是矛盾的”。

冲量过大或有碍销售

从信托财产盈利模式来看，安居东城一期项目土地所产生的开发收益，主要来源于未来产生的销售收入减去相关税费和建安成本的余额，即还款主要在销售。

那么，假设安居项目完成并进行销售，其市场冲量如何？销售中又是否会存有隐忧？

根据安居一期的规划经济指标，规划总建筑面积约84.4万平方米，其中包括不产生现金的回迁房面积约28万平方米和约为56.4万平方米的商业住宅，不过，即便减去目前累计售出的住宅约15.9万平方米，也还有约40.5万平方米（607.5亩）的销售任务。当然，其隨后的安居二期还有占地约7.5万平方米（112.5亩）、容积率不高于5.5的商业综合体项目，以此计算，二期工程的地上建筑面积可能就有41.25万平方米。

业内认为，安居项目虽是城中村改造，受到政府支持，但规模之大，后期销售情况能否承受并达到整体冲量的目标尚不可知。特别的，在计划中邯郸市住宅市场供给分析部分，项目组列举了与本项目最具可比性的龙湖御景、温哥华森林与枫丹白露三个楼盘，其中披露的龙湖御景和温哥华森林（一期）的总建筑面积分别是3.8788万平方米和16万平方米，规模都远小于目前安居一期的待售规模。

一位不愿意透露姓名的业内人士向《投资者报》表示，2011年，北京保利龙马资产管理有限公司与安阳龙跃置业有限公司合作投资的安阳市龙跃新世纪广场，也属于商住两用项目，根据新浪房产披露，其总建筑面积不过才21万平方米，相比安居项目的市场冲量风险，对后期销售所带来的压力不可小觑。

邯郸并非省会，又不属一二线城市，而且从搜房网看，安居项目所在丛台区目前住宅在售房屋均价中，约56%在4450~5600元之间，另约11%的项目价格待定。

“房地产也要分地区，现在有些地方性城市的销售情况很糟，一个城市同时开发房地产的可能不止这一家，对于安居项目这样大规模的投放，即便是有政府支持，都很难估测其未来房地产市场会是个什么样，风险是存在的。”信托业内人士表示：该项目的回款将是安居项目关心的重点问题之一。

土地出让金返还成亮点

不过，信托并非没有考虑到销售回款不足的情况，“如果届时安居东城一期项目产生的现金流不足，且招商地产公司不能按时、足额支付投资收益及初始投资，则资金来源主要包括：处置安居东城项目地块土地回收的资金；或处置招商地产公司100%股权回收的资金；或追索安居集团及其大股东的无限连带责任。

通过本报记者了解，安居东城城中村改造项目土地使用权由邯郸招商拍卖获得，该块成交总价为84894.38万元，此外，“根据邯郸市人民政府【2009】39号文件，城中村改造项目的土地出让金扣除部分政府土地收益基金、农村土地开发基金和廉租房保障资金后，100%返还改造项目业务单位，用于拆迁安置和补偿。”

篇5：商业与旧城改造案例

中国旧城改造典型案例分析——上海市的更新

上海城市更新历程

上海是中国最早开启现代化城市建设的城市之一。自1843年开埠后，到20世纪90年代的浦东大开发，乃至现在，一直处于城市更新当中。

上海城市更新历程大致可以分为3个阶段：第一个是1843年开埠后至新中国成立期间。该阶段的城市更新主要是由帝国主义殖民者主导，进行了类似西方近代化的城市建设，改变了上海原来以农业为主的部分区域的建筑风貌；第二个阶段是新中国成立初至90年代，城市基础建设和工业化是主流，该阶段的城市更新以基础设施建设、居民住房改造为主；第三个阶段是90年代至今。该阶段比较重大的举措如浦东大开发、市区工业外迁、市中心人口外迁，城市更新主要体现在旧工业区、旧商业街、旧居民区的改造和升级，以及浦东新区的改造建设等等。已完成的城市更新项目中比较典型的如太平桥石库门更新项目、世博园片区升级改造项目等等。城市更新迭代进程有着从福利主义逐步走向综合价值取向，上海的城市更新同样也历经了这一系列变化。

图表 城市更新模式迭代特征

数据来源：中投顾问产业研究中心

上海改造更新模式

上海是典型的政府主导型城市更新，也是目前国内大多城市采取这种方式，政府在其中充当主导角色，拆迁主要由政府或政府授权的主体进行实施，拆迁完成后，土地收储，在公开市场进行招拍挂。对于居民区改造而言，根据不同的项目情况、地域特色所采取的城市更新方式，主要有五种模式：保障房基地、政府搭台招标、市区联动招拍挂、政府房屋回购、宅基地置换等模式。其中对于具有竞争力、改造溢价高的项目，主要采用政府的搭台招标以及收储招拍挂模式。从更新流程上看，从区域评估、到实施计划，最后

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纳入土地出让合同的过程中，强调全生命周期管理，突出政府的把控能力。

图表 上海城市更新主要模式

数据来源：中投顾问产业研究中心

上海旧城改造案例——中远两湾城

旧居民区的改造源于工业化、城镇化发展迅速，生活设施故而滞后。启动于1999年的中远两湾城是一个典型案例。这个项目以“两湾一宅”为基地，是历史遗留下来的上海市区最大最集中的危棚简屋集中区。中远拿下这一项目时采取的还是毛地出让模式，拆迁等工作全部由开发商运作，拆迁启动资金较大。

中投顾问发布的《2017-2021年中国旧城改造深度分析及发展规划咨询建议报告》认为，对于旧居民区改造要兼顾多方利益，达成多元合作方可推进更新速度。首先，保持市场稳定性，引导交易市场化；其次，因地制宜，开展社区规划设计。对于棚户区，尽量改善基础设施，有针对性的进行规划，缩小单元尺度，鼓励分散式的区块改造计划；最后，急需关注并解决资金缺口的问题。根据2015年发布的《国务院关于进一步做好城镇棚户区和城乡危房改造及配套基础设施建设有关工作的意见》指出，2015年全国计划改造各类棚户区住房580万套，若按每户50平方米、3000元/平方米的建安成本计算，2015年的改造资金就超8000亿元。而财政部下拨的2015年保障安居工程专项资金仅1243亿元。巨大资金缺口意味着：一方面，地方政府在加大各级财政支持力度、支持发行企业债用于棚改等措施的同时，亦需要通过如项目收益债券、REITs、公私合作的PPP模式等创新的融资方法，引入更多的社会资金。另一方面，还要建设快速审批通道，实现规模化的高效棚改，提高资金效益。

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图表 旧房改造利益驱动及多方合作模式

数据来源：《都市旧城区改造的多方合作共赢模式》，中投顾问产业研究中心

图表 上海中远两湾城项目改造

数据来源：中投顾问产业研究中心

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篇6：商业与旧城改造案例

危旧房改住房改造

一、危旧房改住房改造要求：

1、符合城市整体规划。

2、实施主体（建设单位）向房改部门申请。

3、危旧房改住房改造的实施主体（建设单位）必须是土地使用权单位或业主委员会。

4、全体房改住房（含上市交易过的房改住房）产权人同意改造。

5、但凡一户未同意危旧房改住房改造项目，该项目都将无法实施，也不能依法强制拆除，若继续进行项目改造必须依照旧城改造相关法律法规要求施行，改变项目性质，重新启动项目的各项工作。

二、危旧房改住房安置补偿：

1、建设单位按照最大不能超过原房改住房建筑面积（包含公摊面积）1.3倍的比例置换给原住房产权人。

2、置换面积超出补偿面积的差额面积按市场价格结算。

3、危旧房改住房申请上市前需补交土地出让金等相关费用。上述明细根据：桂政发[2009]16号等相关规定。

三、危旧房改住房奖励：

1、危旧房改住房改造项目，危旧房改住房改造项目无奖励、无生活困难补助。

上述明细根据：（桂政发[2009]6号）、（桂房改[2009]7号）等相关规定。

旧城改造

一、旧城改造要求：

1、由政府依照城乡规划法有关规定组织实施对危房集中、基础设施落后等地段进行旧城改建。

2、林业片区旧改项目已于2012年列入南宁市国民经济与社会发展计划中。

3、实施主体为当地人民政府。

4、签约期限届满后，被征收人不签订协议，由市人民政府作出补偿决定，明确搬迁期限，期限内未搬迁的被征收户由市人民政府向人民法院申请强制执行。

二、旧城改造安置补偿：

1、南府发[2012]6号《南宁市国有土地上房屋征收与补偿暂行办法》相关规定按套内面积1：1置换。

2、安置房屋套内面积超出被征收房屋部分结算差价，超出面积10㎡以内（含10㎡）的部分，按照征收决定公布时上一经济适用房最低价格结算差价，超出10㎡以上的部分，按交房时房产部门近期公布的同等地段类似商品房评价价格结算，公摊不结算差价。

3、安置房屋为全产权商品住房（无需补交土地出让金的相关费用）。

三、旧城改造奖励：

1、按南府发[2012]6号、南府发[2011]4号相关规定在规定期限内给予3000元至10000元不等的奖励，2、林业片区旧改项目拥有400元/月/户的生活困难奖励，直至项目完成（预计39个月）。

根据林业片区被征收户反应较为突出的问题，现在作出相关解释：

1、五里亭项目，根据了解该项目依照国务院305号令执行（国务院590号令出台后已作废），由于五里亭项目启动时间在国务院590号令出台之前，该项目仍按照国务院305号令执行相关安置补偿工作。

篇7：旧城改造与城市可持续发展

【摘要】下文从旧城改造与可持续发展的关系，分析我国中小城市旧城改造面临的问题，通过研究现阶段我国中小城市旧城改造的本质，提出符合中小城市旧城改造实际可行的可持续发展之路。

【关键词】 旧城改造可持续发展城市规划

【Abstract】this article reveals the small and medium-sized urban old city transformation problems in our country from the old city transformation and sustainable development relations, through the analysis of present stage our country medium and small urban old city transformation essence and connotation, puts forward the sustainable development old city transformation road in accord with the small and medium-sized city actual.【Key words】Urban renewal;sustainable development;city planning

旧城说的是对市区中的一些老旧小区或者厂房的改造,主要是因为这些小区和厂房年久失修,好多已经成为危房,所以必须实行改建。旧城区蕴含的历史文化丰富，历史格局和传统风貌比较完整，不过也存在城市格局尺度比较小、人口密度高其中低收入人群占的比例比较高、基础设施比较匮乏、房屋质量比较差等问题。

城区是城市在长期发展和演变过程中逐步形成的。我国旧城区具有以下特点：

第一,旧城区数量多面积大。在建设初期,地方官员为了贪大贪全,为了提高政绩,建设大规模的建筑群,只是规划不当.第二,旧城区是商业、金融、贸易、服务中心,也是人们最稠密的地区。旧城区房屋混杂,不仅有大量住宅,而且还有相当多的商业用房、仓库用房、工业厂房、办公业务用房等。

第三，旧观念旧思维方式难以转变，环境意识不强。旧城区环境问题突出，环保力度不够。

【研究问题】 我国在旧城改造过程中存在的问题呢。

1.重视城市再开发, 忽视旧城原有设施的保护

旧城改造是改善人的居住环境、实现土地利用率最大化, 是激发城市生机与活力的重要手段, 是集开发、修复、保护、再创造于一体的综合性城市建设。在我国现阶段流行对

旧城区实施整体拆迁重新建设。的确, 采取此种方法对于提高城市的基础设施覆盖率及改变地区的整体风格有很大的优势, 但采取这种方法的同时也会造成人力、物力的极大浪费和历史文化古迹遭到毁灭性打击等。

2.改造后新城的园林绿化问题

篇8：商业与旧城改造案例

中华民族五千年璀璨的历史文化一直都是我们引以为豪的骄傲, 但是当那些承载历史文化的建筑都被我们摧毁和抛弃时, 我们又拿什么给世界?是摩天大楼, 还是高密度楼房, 还是……

历史文化遗产是人类社会文明的真实记录和宝贵财富。随着人类改造世界的手段越来越多, 能力越来越强和范围越来越广, 对建设的热衷有时会盖过对历史的珍视, 尤其是近年以来, 一些城市在发展过程中的大拆大建往往给文化遗产带来了无可挽回、难以估量的损失, 引起了社会各界的反思。

城市在发展, 城市的道路、管线等市政工程设施常需更新扩大, 所谓“不破不立”, 这对那些建筑遗产来说, 有时就意味着灭顶之灾。现在, 面对自己安身立命、生死不渝的历史文化价值, 面对日益消亡的城市传统文化, 拆迁、改造、翻新……面对一座座相继倒落的古建筑群, 我们的决定真能无悔吗?

1. 宽窄巷子的历史

曾几何时, 巷子也曾给成都的一代又一代人提供了宁静、和谐的生存空间, 也创造过属于成都的巷子景观和巷子文化, 这一切都成了老成都难以割舍的情怀。

在清康熙年间, 四川总督年羹尧应川人要求, 奏请朝廷, 请调旗兵保护经过数十年战争, 几乎成为废墟的成都。康熙61年 (公元1722年) , 朝廷从湖北荆州调1600名八旗兵驻防成都, 四川总督把原来秦代少城的遗址拨给了八旗兵作营地, 从北方入川的八旗兵带来了北方的建筑格局, 也带来了京城的胡同。旗兵的军营按照清朝严格而森严的等级制度进行规划设计, 虽然人少地广, 但是兵营巷道狭窄, 房屋矮小, 一个小宅院只能修三间平房。和兵巷道相比, 军官的巷道要宽敞, 房屋也要高大一些, 而这些巷道在完成以后, 大家也按照京城的惯例一一取名为“某某胡同”。每当一条胡同形成, 人们都会给它取个名字来代表这条胡同在城市中的方位, 多年战事频频, 百姓生活不安宁, 清兵的进驻给了人们希望, 给胡同的命名也代表着人们对生活的美好愿望, 人们总会乐意用一些吉利的字眼, 比如宽巷子曾经的名字便是“兴仁胡同”、窄巷子则是“太平胡同”、井巷子是“如意胡同”。

宽窄巷子, 从清代到现在历经三百多年, 曾经, 这里代表了最成都、最市井的民间文化。

2. 宽窄巷子的改造

历史街区的改造是历史文化遗产保护与利用的一项重要内容, 商业开发是目前较为常见的一种改造模式, 其相应的规划方法也因时因地而异。宽窄巷子是成都历史文脉格局中的重要组成部分, 它体现的是成都独特的市井生活文化, 对清代川西民居的研究也具有重要意义。另一方面, 宽窄巷子在历史的积淀中慢慢暴露出许多环境恶化的问题, 原有的生活设施已满足不了现代生活的需求。

在2003年, 成都市开始启动实施宽窄巷子的保护性改造。宽窄巷子采用了“修旧如旧”的原则, 在建筑上保留了宽窄巷子传统四川民居融合外来文化影响形成的民居结构形态和特点, 在功能上则恢复了少城作为成都城市文化商业母体的原始功能。

宽窄巷子的开发改造, 采用政府调节整合各种资源和市场化运作相结合的模式, 经营管理采取企业、运营公司和政府管理相结合的模式, 经营管理特色十分鲜明。

改造后的宽窄巷子, 保护了老成都原真建筑风貌, 秉承了成都少城、满城、四合院历史文化精髓, 整合了成都原真生活, 历史文化特色十分鲜明。宽巷子、窄巷子、井巷子三条巷子, 正是暗合构成了一个四川的“川”字。2008年6月14日, 整体改造后的宽窄巷子正式开放, 成为“5·12”地震后成都旅游业复苏的标志性事件。

3. 宽窄巷子的现在

宽窄巷子把宽、窄、井三条巷子各自的精神提炼为闲、品、泡, 还原了老成都的闲生活、慢生活和新生活, 商业旅游特色十分鲜明。这里代表了最成都、最市井的民间文化。而如今宽窄巷子也随着商业宣传而让更多的外地游客知晓。不论是成都本地人还是外来游客, 宽窄巷子仿佛成为了一张成都休闲生活的名片, 被围绕巷子周围浓厚的历史气息所吸引, 这是属于成都的一道独特风景, 进而成为老成都建筑与新田园城市的完美结合之代表。

宽窄巷子的商业建设实现了:集购物街、餐饮街、休闲街、娱乐街、体验街于一体的“五街合一”。宽窄巷子的旅游建设实现了:集区位好、定位好、景观好、运营好、效益好于一体的“五好合一”。宽窄巷子的文化建设实现了:集景观文脉化、环境生态化、设施人文化、功能休闲化和管理现代化于一体的“五化合一”。

城市历史街区的空间营造, 开辟出一条现代生活与历史对话的通道, 让城市人有可能去自己循迹城市的文脉和精神。宽窄巷子以“保护性开发”的策略, 不仅对原来街道空间进行了梳理, 还重视了构建新的功能空间, 保留市井生活的氛围, 达到重塑场所精神空间的营造。三种空间营造途径的运用, 激活了城市集体记忆, 让街区充满活力地“生活”下去。

宽窄巷子作为成都历史文化保护区, 现在是成都最有特色的“院落式情景消费街区”和“成都城市怀旧休闲街区”, 是具有“老城市底片, 新城市客厅”内涵的老成都原生活街区。

在这里, 文化与商业无数次的让人们感觉到传统和现代的碰撞, 改造后的宽窄巷子聚集了东西方现代商业的气息, 在2011年1月入选成都特色商业街。

篇9：旧城改造与历史文化保护的研究

关键词：旧城区改造；文脉保护

旧城区断壁残垣的老屋承载的是过去的文化底蕴，人们往往会有一个误区，认为旧城区的“脏乱差”必须全部拆除，夷为平地重新建设才是最好的改造方法。殊不知，丢弃的城市原有的历史痕迹被抹灭，使得过去的社会结构、文化脉络被瓦解，原有的城市结构、肌理被破坏，千篇一律的城市建设让过去生活在旧城区中的人们感到陌生和冷漠。因此，如何合理有效地改造旧城区成为当今时代背景下重要的问题。

一、旧城区历史文脉保护与居民生活环境改善

之间的矛盾

南昌市老城区人口多、道路狭窄、交通拥堵，大量低矮破旧的楼房，建筑密度大且基础设施陈旧，造成人居环境拥挤。随着人们生活水平的提高，居民要求提高居住环境质量的意愿必然会增长。很多居民几代人生活在狭窄拥挤的老建筑中，因此出现不少小规模的私自乱搭乱建现象，这种现象导致原有建筑环境更加恶劣。首先，搭建建筑与原建筑和整体街道环境很不协调，使原有的历史建筑文脉被逐漸破坏；其次，造成了道路或楼道的拥堵与影响周边居民的安全，容易产生火灾等不良影响。在旧城的保护与改造过程中，一方面，随着生存环境的恶化，老城区历史文脉的被削弱，使它的重要性渐渐受到忽视，由量变到质变的改建、搭建，损害了老街区的传统文脉和规划肌理；另一方面，旧城区的各种机能被蚕食而日益衰退，沦为城市的老区。旧城区的环境恶化，有条件外迁的当地居民保留一部分人的户籍，他们希望旧房动迁可以获得较高的拆迁补偿，故留下老人在老房居住，或将旧房出租给进城务工者来赚取租金。诸如此类的现象破坏了原有的社会关系网络，导致社会秩序的混乱及层出不穷的社会问题。因此，某些当地政府为改善居民生活“顺应民意”，对旧城区采取推倒重来的解决方案。不少具有当地历史文脉风貌的中国城市老城区从此消失，为南昌旧城改造提供了前车之鉴。

二、旧城区物质空间保护与发展城市经济之间的矛盾

城市的健康富有活力的发展，需要城市的经济繁荣作为动力支持。在国内外旧城改造与环境改善上肩负着促进一个城市经济繁荣的重要使命。以可持续发展的眼光来看，忽视经济支持与社会发展目标的旧城改造活动也很难得到真正的成功。南昌的旧城改造中亟待解决的是旧城区陈旧破败与市民生活质量落后的问题，所以现今将促进经济发展作为旧城改造的考虑范畴。南昌的老城区地处城市的中心地段，有着优越的地理环境，及相对便利的生活条件，因此成为大量地产开发商竞相争夺的地段。大规模的破旧房屋被夷平的同时也被重新开发，在一定程度上改善旧城的环境，提高市民的居住生活水平，带动了城市中心地段的经济发展。但是地产开发商的根本目的是利润，为争取最大利润，这种改造过程中必然是高密度的商业建设，很少考虑去保护旧城原有的物质空间所形成的地域文化，这也是许多旧城区被破坏的原因。如上海石库门旧房改造作为成果的典型案例，不仅对上海特有的居住建筑群进行合理的保护与修缮，形成为集休闲、餐饮、旅游、观光与商业店铺为一体的综合性商业区促进的这一地区的经济发展。因此，要妥善处理好经济发展与城市物质空间保护之间的矛盾。

三、旧城区利用现有资源改造与新建改造之间的矛盾

对于城市旧城区改造，我国城市大多采取将旧城区连根拔起推倒重建的改造方法，看似“高效”，实则消耗了大量的社会资源。一方面，拆除过程中产生大量的粉尘、噪音污染等不利环境的因素；另一方面，新建的建筑与周边整体建筑环境格格不入，影响整体街道风貌。据研究发现，欧美国家建筑平均使用寿命八十年至一百年以上，更迭过多位使用者，是一种环保的利用房屋方式，符合当代可持续发展的观念。某些政府过分追求政绩工程与城市化进程，及开发商谋求商业利润大量建设房屋，增加房屋空置率，不仅造成社会资源的浪费，同时还加剧了房产经泡沫的威胁。南昌经历近代城市变迁，随着历史层层叠加形成了现存的城市肌理，旧城改造不能进行无中生有的构建，如某些城市为促进旅游发展，拆除原有传统建筑，重新建设商业仿古街却充斥浓厚的商业气息，失去历史风貌与城市肌理的假古董使得城市历史文脉产生断层，这种改造是失败的。因此，旧城改造要充分利用现有资源，持可持续发展的理念，保留原场地中的建造智慧，同时采用更新保留的元素及特征的手法；一方面，提取场地传统符号，用现代的手法进行转译，形成富有历史痕迹的新视觉效果。另一方面，提取旧材料的“编制”肌理，获得城市更新的“新语言”。

四、旧城改造遵循的原则

刘易斯·芒福德在《城市发展史——起源、演变和前景》中提到城市最重要的功能和目的：“城市的主要功能是化力为形，化权能为文化，化朽物为活灵灵的艺术形象，化生物繁衍为社会创新。”“城市乃是人类之爱的一个器官，因而最优化的城市经济规模应是关怀人、陶冶人。”

（一）旧城改造要寻求空间规律，延续历史文脉

反观我国某些城市旧城改造，堕入了“千城一面”的尴尬境地：旧城改造与旅游开发大举“复古风”旗帜，仿古街、仿古建筑层出不穷，“假古董”遍地且愈演愈烈；“拆旧建新”忽视城市肌理，建设宽马路、大广场、摩天大楼，成为政绩攀比的工具，抹去人们对城市的回忆；老城区的街道及公共设施的改造“面子工程”，只具备短期美化视觉效果，却不能满足长期的使用，人行道砖面易出现空鼓现象，短期内要重新施工。如此反复，不仅浪费社会资源，同时给人们出行带来不便。建筑之间的相互关系与周边所形成的空间场所，作为城市历史文化的载体，反映出人们日常生活的丰富性与多样性。旧城改造虽不可能完全照搬过去的环境，但在寻求空间规律及城市肌理的同时，也要注重发掘其特有的文化底蕴，关注人对环境的情感体验。

（二）旧城改造兼顾经济繁荣发展，提升城市经济活力

城市健康持续稳定的发展不仅需要良好的物质空间环境，更需要经济发展作为后盾支持。国内外大量旧城改造都肩负着振兴经济繁荣的使命，西方国家中心旧城改造从局部结合城市整体角度考虑开发与改造等一系列问题，同时发挥市民阶层的作用，这样通常能取得较好的经济效益。因此，离开经济支持的改造活动往往很难取得成功。结合国外改造案例，我国的旧城改造解决的是人们生活质量的落后及区域破败的问题。城市的旧城区往往是城市商业区集中和人流量较多的地段，如北京的王府井、厦门的中山路、上海的南京路等老城区，往往蕴含着一个城市的传统与历史的记忆，具有丰富的文化内涵和知名度，通过改造不需要经过大量的宣传与商业培育，容易促进该地段的经济繁荣。

（三）保护旧城及其周边城市生态环境，创造宜人花园城市

对旧城环境合理规划，有节制地改造与充分利用南昌当地自然资源，使得老城区更加贴近自然。实现人文环境与自然环境的完美融合，将人文环境再次升华，而使自然环境更好地得到提升。南昌699文化创意产业园改造值得借鉴，通过对废旧工厂选择性的拆除，对保留部分厂房建筑和设施，重新提取特有符号、元素，延续这些场所的建筑语言，使得更新后的环境富有历史记忆。工厂的荒废空地重新植树造林，种植当地特色的乔木灌木与地表植被，形成新的植物群落。又如中山岐江公园将原工厂周边的废水池改造成生态人工湿地，不仅很好地处理废水，同时实现自然景观的充分改造，创造供人们休闲娱乐的场所；富有历史意义的船坞、龙门吊、水塔、烟囱通过做加法设计改造，保留的历史痕迹，留住人们对这里过去的记忆。这些改造后的场地成为城市中的“净化器”，过滤城市中的废气，制造清新洁净的空气。这优美的环境和宜人的景致能使人心旷神怡，环境陶冶人的同时，人们也因身心愉悦创造出优质的环境。

五、结语

旧城区改造随着城市进程的不断发展逐步推进，需要依据城市规划、文化、经济、生态环境等多方面因素综合考虑，才能实现城市的健康稳定及可持续的发展。

参考文献：

[1]阮仪三，张艳华.以多层次的街区空間带动“步行区”的发展——上海市绍兴路“书画艺术街”保护规划探讨[J].城市规划汇刊，2001，（05）：54-58.

[2]张世标，郭佳.老城区商业街道改造与管理探索——以厦门市中山路商业步行街为例[J].商业文化·社会经纬，2008，（02）：195-197.

[3]郑江.基于历史文化保护视角下的老城区改造研究[J].安徽工业学院学报，2014，（02）：45-47.

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