在建工程抵押评估报告

在建工程抵押评估报告（共6篇）

篇1：在建工程抵押评估报告

估价项目名称

：湖北

**** 房地产开发有限公司在建工程估价

委托方

：湖北 **** 房地产开发有限公司

估价方

：

**** 房地产评估咨询有限公司

估价人员

：刘淦培、刘国桢

估价作业日期

： 2014 年

02 月 18 日—

2014 年 02 月 日

估价报告编号

：荆居房（地）估字 WW2014 —

0016 号

篇2：在建工程抵押评估报告

一、委托方、产权持有者和委托方以外的其他评估报告使用者 ..........................3 二、评估目的 ...................................................................3 三、评估的对象和评估范围 ........................................................3 四、价值类型及其定义 ............................................................4 五、评估基准日 .................................................................3 六、评估依据 ...................................................................4 七、评估方法 ...................................................................5 八、评估程序实施过程和情况 ......................................................5 九、评估假设 ...................................................................8 十、评估结论 ...................................................................8 十一、特别事项说明..............................................................8 十二、评估报告使用限制说明 ......................................................9 十三、评估报告日................................................................9 资产评估报告-附件

一、资产评估结果明细表 二、资产评估业务约定书

三、资产委托方声明书及产权持有者声明书 四、现场勘查照片 五、房地产权证复印件 六、评估项目组成员名单

七、评估机构及签字注册资产评估师承诺函 八、签字注册资产评估师资格证书复印件 九、资产评估机构资格证书复印件 十、资产评估机构企业法人营业执照复印件

注册资产评估师声明

一、我们在执行本评估业务中，遵循相关法律法规和资产评估准则，恪守独立、客观和公正的原则;根据我们在执业过程中收集的资料，评估报告陈述的内容是客观的，并对评估结论合理性承担相应的法律责任。

二、评估对象涉及的资产、负债清单由委托方、被评估单位申报并经其签章确认;所提供资料的真实性、合法性、完整性，恰当使用评估报告是委托方和相关当事方的责任。

三、我们与评估报告中的评估对象没有现存或者预期的利益关系;与相关当事方没有现存或者预期的利益关系，对相关当事方不存在偏见。

四、我们按照有关准则的要求对评估报告中的评估对象及其所涉及资产进行了必要的现场调查;我们已对评估对象及其所涉及资产的法律权属状况给予必要的关注，对评估对象及其所涉及资产的法律权属资料进行了查验，并对已经发现的问题进行了如实披露。但评估报告不能作为对评估对象及相关资产的法律权属的确认和保证。

五、我们出具的评估报告中的分析、判断和结论受评估报告中假设和限定条件的限制，评估报告使用者应当充分考虑评估报告中载明的假设、限定条件、特别事项说明及其对评估结论的影响。

篇3：如何解读房地产抵押价值评估报告

中华人民共和国建设部、中国人民银行、中国银行业监督管理委员会于二○○六年一月十三日联合发布了 《关于规范与银行信贷业务相关的房地产抵押估价管理有关问题的通知》(建住房[2006]8号),通知第四条规定: 房地产估价机构的选用,由商业银行内信贷决策以外的部门,按照公正、公开、透明的原则,择优决定。商业银行内部对房地产抵押价值进行审核的人员,应当具备房地产估价专业知识和技能。那么如何解读房地产抵押价值评估报告,正确理解房地产抵押价值评估报告的内涵已成为我们银行审核人员应该解决的课题,只有这样才能防患金融风险。

房地产抵押价值评估也并非是深不可测的学问,只要我们知悉房地产的价格构成、房地产抵押价值评估的几种基本方法以及房地产抵押价值评估报告内涵就能清楚知道房地产的市场价格,因此我们可以从以下几个方面解读房地产抵押价值评估报告:

1房地产价格构成

在正常情况下,我们知道任何商品的价格是有商品本身的成本、税费、利润所决定的,房地产商品也不例外。房地产商品的成本、税费包括:土地价款、土地开发费用、勘察设计费、管理费、建安成本、城市基础设施配套费、红线内配套费、营业税、城市建设附加费、教育附加费、契税、土地增值税、国有土地使用税、利息等,上述大多成本、费用是客观存在的(勘察设计费、管理费、建安成本、城市基础设施配套费、营业税、城市建设附加费、教育附加费、国有土地使用税、土地增值税),有的费率甚至为常数,并不因为项目的不同而改变,而且我们可以从当地政府招投标网站上取得;土地取得成本可以是近期成交的案例,也可以是一年以内甚至时间更长,但只要是类似或者同一供求圈范围内通过适当修正就可以,这些案例我们也可以从当地政府招投标网站上取得;至于利润率, 正常情况下一般为行业平均利润率,当然按照项目的风险不同利润率也不同,风险越高利润率也越高,根据我们国家现状,房地产项目利润率大小一般按以下排列:商业房地产、住宅房地产、工业房地产。

知道房地产的价格构成,我们就不难判断抵押房地产价格。

2房地产抵押价值评估几种基本方法

根据中华人民共和国国家标准房地产估价规范(GB/ T50291一1999),房地产估价常用的方法有:成本法、市场比较法、收益法、假设开发法。不同的方法适用于不同评估对象,所以我们进行以下分析:

2.1成本法

成本法的基本步骤为:搜集有关房地产开发的成本、 税费、利润等资料→估算重新购建价格→估算折旧→求取积算价格。

其基本公式如下:积算价格=重新购建价格-折旧

该方法适用于工业房地产评估,也就是将所有成本、 税费、利润叠加后减去折旧,以此来评估房地产的客观合理价格。

2.2市场比较法

比较法的基本步骤为:搜集交易实例→选取可比实例→建立价格可比基础→进行交易情况修正→进行交易日期修正→进行房地产状况修正→求取比准价格。

其基本公式如下:估价对象价格=可比实例价格×交易情况修正系数×交易日期修正系数×房地产状况修正系数

该方法适用于住宅、商业房地产评估,也就是通过对在估价时点的近期有过交易的类似房地产进行比较,对这些类似房地产的成交价格做适当的修正,以此估算估价对象的客观合理价格或价值。

2.3收益法

收益法是运用适当的资本化率,将预期的估价对象房地产未来各期的正常净收益折算到估价时点的价值, 求其和来确定估价对象房地产价格的一种估价方法。

收益法公式:Ⅴ=a÷r×[1-1÷(1+r)n]

式中:

Ⅴ—房地产的价格;

a—房地产的净收益;

r—房地产的资本化率;

n—房地产的使用年限或尚余收益年限。

该方法比较适用于商业房地产评估,即购买一宗一定使用年限的房地产,等于在这个年限内可以在将来源源不断地获得年净收益,那么,把现有的一个货币额与这将来源源不断地获得的年收益之和等同起来,这个货币额即是该房地产的价格,称为收益价格。

2.4假设开发法

预测的估价对象未来开发完成后的价值,减去未来的正常开发成本、税费和利润等,以此求取估价对象的客观合理价格或价值的方法。

该方法比较适用于国有土地使用权评估,也就是土地使用权价值=开发完成后的房地产价值-开发成本-管理费用-投资利息-销售费用-销售税费-开发利润-投资者购买待开发房地产应负担的税费。

懂得了房地产评估的几种基本方法,我们就不难判断抵押房地产价格。

3房地产抵押价值评估报告内涵

一份完整的房地产抵押估价报告包括二方面内容, 一是房地产抵押结果报告,二是房地产抵押技术报告,内容不同其作用也不同。估价结果报告所反映的是估价对象于估价时点的抵押价值,也就是仅仅是个结果而已,而技术报告反映的是估价过程,它包括一些参数,且这些参数是客观存在的,如土地使用权单价、勘察设计费、管理费、建安成本、城市基础设施配套费、红线内配套费、营业税、城市建设附加费、教育附加费、比较对象单价、交易时间、坐落位置、商业房地产年纯收益等,这样我们就能看到评估的整个过程。

4使用抵押结果报告、技术报告时应注意的事项

4.1使用房地产抵押结果报告应注意的事项

(1)房地产抵押估价报告的名称应当为“房地产抵押估价报告”,由房地产估价机构出具,加盖房地产估价机构公章,并有至少二名专职注册房地产估价师签字。

(2)抵押估价报告中的估价目的正确的表述是:为确定房地产抵押贷款额度提供参考依据而评估房地产抵押价值。只有明确了抵押价值估价这一目的,估价结果才能是客观合理抵押价值。因为估价目的不同,同一标的物估价结果也会不同,所以必须明确估价目的。

(3)抵押估价报告中的价格定义正确的表述为:抵押房地产在估价时点的市场价值,等于假定未设立法定优先受偿权利下的市场价值减去房地产估价师知悉的法定优先受偿款。法律规定优先于本次抵押贷款受偿的款额,包括发包人拖欠承包人的建筑工程价款,已抵押担保的债权数额以及其他法定优先受偿款。

(4)应有反映估价对象外观、内部状况和周围环境、 景观的照片。有了抵押房地产现状图片,银行审核人员就能比较直观地了解抵押物现状、成新、朝向、区位及对外交通便捷程度。

(5)应当有估价对象的变现能力分析。通过变现能力分析,可以使银行了解抵押房地产在快速变现时能实现的价值,同时增加了估价机构评估责任和评估难度。

(6)估价报告应用有效期从估价报告出具之日起计, 不得超过一年。

4.2使用房地产抵押技术报告应注意的事项

技术报告反映的是估价过程,他包括一些参数,如土地使用权单价、勘察设计费、管理费、建安成本、小区配套费、营业税、城市建设附加费、教育附加费、比较对象单价、交易时间、坐落位置、商业房地产年收益等,因为这些参数是客观存在的,并且大多可从当地政府网站取得,因此我们要重点审核以下几个方面:

(1)如果用成本法估价,应注意土地取得成本、开发成本、有关费税和利润是否高估,折旧是否低估。

(2)如果用市场比较法估价,不应选取成交价格明显高于市场价格的交易实例作为可比实例,应当对可比实例进行必要的实地查勘。

(3)如果用收益法估价,应注意收入是否高估,运营费用是否低估,选取的报酬率或者资本化率是否偏低。

(4)如果用假设开发法估价,应注意是否高估未来开发完成后的价值,是否低估开发成本、有关费税和利润。

综上所述,当我们知道了房地产的价格构成、房地产评估的几种基本方法、房地产抵押价值评估报告内涵,掌握了使用房地产抵押结果报告及使用房地产抵押技术报告应注意的事项,解读房地产抵押价值评估报告就会变成一件很容易的事。

5解读房地产抵押价值报告的重要性

解读房地产抵押价值报告其目的也是为了更好地为银行防范金融风险服务。房地产抵押贷款过程中,各金融机构基本上是按照抵押物的评估价值来确定抵押贷款额度,如果房地产抵押价值评估过高,就容易造成信贷风险,如果评估价值过低,抵押的担保作用就难以充分发挥。因此,房地产抵押价值评估是银行有效防范金融风险的关键性环节。

通过解读房地产抵押估价报告的内涵,可以真实披露房地产的权属状况,防范抵押房地产权属存在瑕疵带来的处置风险。拟抵押房地产是否合法抵押物,可以通过房地产估价师的估价活动,进行专业调查披露。依据 《城市房地产抵押管理办法》(建设部98号)规定,以下房地产不得设定抵押权:1权属有争议的房地产;2用于教育、医疗、市政等公共福利事业的房地产;3列入文物保护的建筑物和有重要纪念意义的其他建筑物;4已依法公告列入拆迁范围的房地产;5被依法查封、扣押、临管或者以其他形式限制的房地产;6依法不得抵押的其他房地产。

通过房地产抵押估价可以调查房地产抵押行为的合法性,防范房地产抵押行为不规范带来的操作风险。《担保法》、《城市房地产抵押管理办法》(建设部98号)等法律法规,对房地产抵押行为做出了很多具体的规定和要求,其中包括:房屋和房屋占用范围的土地必须同时抵押、国有企业和事业单位的房地产抵押必须符合国有资产管理的有关规定、集体所有制企业的房地产抵押必须经集体企业职工代表大会通过并报上级主管机关备案、 共有房地产的抵押必须征得共有人的书面同意、预购商品房的抵押必须符合商品房预售条件等等。这些条件也是相当复杂,基于此,房地产抵押行为是否符合相关法律法规,正确解读房地产抵押行为的合法性,可以进一步防范金融风险。

通过房地产抵押估价可以客观地判断房地产抵押价值,防范抵押房地产价值判断不客观带来的价值风险,由于房地产同时具有独一无二和价值量大两个特性,无论从专业角度、能力要求,还是从防范风险的角度看,金融机构很难依靠自己的力量确定房地产的抵押价值,更难以预测处置抵押房地产时的价值。因此,只有委托专业的房地产估价机构,房地产估价师遵循独立、客观、公正的估价原则,根据抵押房地产的特性,按照严谨的估价程序,运用科学的估价方法,在对影响抵押房地产价值的诸多因素进行综合分析后,对抵押房地产的价值进行动态估价,从而能让金融机构内审人员直观读懂房地产抵押价值报告,更好的了解押品的特性,减少押品的贷款风险。

6对我国房地产抵押价值评估的一些建议

为了更好地读懂房地产抵押价值评估报告,从目前来看,需要从以下几方面进行改进和完善。

6.1建立房地产抵押市场信息预警、预报制度

房地产抵押市场信息,是房地产市场信息的一部分, 与国家产业政策、担保立法、保险等业务信息相关,只有通过与权威的房地产估价机构合作等形式,建立和完善房地产抵押市场预警、预报制度,是实现经济繁荣和规避抵押风险的要求所在。呼吁建立一个与信贷风险有关的信息系统,建立相关业务联网,信息共享,确保信贷安全。

6.2着重考察抵押物的变现能力

金融机构发放抵押贷款时,是将抵押物作为金融资产安全性的保证,当违约行为出现时,金融机构可以通过处置抵押物收回已放出的贷款。因此,房地产抵押价值评估的着力点,应是抵押物未来的变现价值。估价时,对预期不确定的因素要充分考虑,尤其是要分析其市场变现能力。在估价方法的选择上,由于商业房地产的价值主要是由现有和潜在的收益能力决定,因此更宜选用收益法评估其客观价值,并以成本法为辅助方法;对于居住类房地产,当投机盛行存在房地产泡沫时,运用收益法能更好地得到住宅的内在合理价格;对工厂厂房、仓库等具有个别性和特殊性的房地产,则主要采用成本法进行估算。笔者在实践中总结得出了下列的商品房变现率分析表,供同行们参考。首先要对影响变现率的相关因素进行充分的定性分析,然后才能得出定量的变现率,影响变现率的因素可以归纳为品质、转让属性、潜在市场状况和变现期限四个方面,具体分析内容如表1。

6.3相关行政主管部门也应该履行好服务职能

除了正确解读房地产抵押价值评估报告,相关行政主管部门也应该履行好服务职能。在房地产金融风险防范中,也需要房地产、土地等主管行政部门完善产权登记程序,房地产评估行业主管部门及时完善房地产估价师执业资格制度,进一步加大房地产估价市场监管和执法监察力度,完善市场运行和监管规则,进一步建立和健全房地产估价机构和房地产估价师信用档案,切实解决好房地产估价市场存在的问题。

此外,在评估过程中,也会碰到在选用市场比较法时市场资料和价格信息难以收集,甚至收集的资料明显偏离市场的真实情况,这也就需要我们相关行政主管部门在市场信息的采集上保持客观真实,在信息的发布上保持公开、透明。

结束语

篇4：在建工程抵押评估报告

【关键词】优惠拿地 抵押评估

一、研究背景

（一）政策背景

2014年12月9日，国务院发布了《国务院关于清理规范税收等优惠政策的通知》，规定严禁对企业违规减免或缓征行政事业性收费和政府性基金、以优惠价格或零地价出让土地；严禁低价转让国有资产、国有企业股权以及矿产等国有资源。该《通知》出台彻底斩断了今后地方随意让渡税费和减免土地出让金的可能性。在此之前，各地纷纷为招商引资出台了地方政策，迄今为止已有大量低价地流入市场。

本文旨在通过分析政策优惠取得的地块在抵押时遇到的问题和风险，从估价角度对优惠拿地地块在土地抵押评估价值进行合理判断，为优惠拿地抵押评估探求一条合适的技术路线。

（二）市场背景与特点

1.土地二级市场不透明。土地属于无形资产，在区域市场短期内类似交易案例稀少，且往往随同房产一同交易，不易显化，容易被主观因素主导。

2.在一些地方报告电子备案未真正落地，土地估价缺乏有效监管。根据相关规定，土地评估报告实行网上电子备案。一些地区未开始实施估价报告电子备案，土地估价报告缺乏有效监管，估价报告参数调整不规范，估价结果偏主观性。

3.部分金融机构风控意识较为薄弱。由于信贷风险的潜伏期较长，有些银行出于利润考虑，降低了抵押物风险防范标准，从而使抵押土地高评现象时有发生。

上述因素为部分地区土地抵押市场提供了不规范操作的可能性，也为评估机构对政策优惠低价获得土地在抵押评估时抬高地价创造了条件。

二、政府政策优惠供地

（一）优惠供地的意义

招商引资能吸引项目和资金在本地落户，增加地方税源和财政收入，促进就业和提高人均收入。政府以优惠拿地供地的意义在于引进资本参与本地基础配套设施开发，增加就业和地方财政税收收入。

（二）优惠供地的方式

根据相关制度规定，国家对经营性土地出让强制要求实施招拍挂制度。优惠供地的主要方式有：一是地方政府通过规避国家土地政策，让投资企业以明显低于公正的市场价格拿到土地；二是地方政府与企业签订投资协议，约定投资企业的投资规模，并承诺在企业投资达到相应的投资规模后，地方政府保证企业的最低用地价格；三是企业先通过招拍挂方式以正常的价格取得土地使用权，政府在企业投资达到协议中约定的规模后，通过地方税收返还、配套费返还或其他财政补贴的方式，将土地价差返还给企业；四是对土地招拍挂价格与承诺地价之间的差价由地方财政直接支付给土地部门。

（三）优惠供地的抵押风险

优惠供地也给银行金融系统安全埋下隐患。笔者在抵押贷款评估中遇到一些出让成交价与基准地价存在巨大差价的现象，土地取得成本往往只有三四千万，但在地价评估后贷款金额竟然高达数亿元人民币。银行在拍卖处置中银行很有可能面临损失。

三、优惠取得土地地价评估案例分析

（一）传统技术路线测算分析

通过具体项目的测算，笔者发现采用传统技术路线估价倾向于正常市场地价，将原本低于正常地价的优惠地块在抵押时拉高。

1.运用基准地价系数修正法分析。经基准地价系数修正法测算，在采用区段价进行期日修正、容积率修正以及个别因素修正，测算出的结果为市场正常地价，高于土地取得成本。基准地价法测算结果大幅溢价，方法选用合理性值得商榷。

2.运用假设开发法分析。若采用假设开发法，开发利润率难以确定，其有可能绑带基础设施投资，真实的利润不易剥离。若采用平均开发利润率测算，得到地价同样为市场地价，失去参考价值。

（二）银行变现风险分析

抵押贷款评估，应考虑变现风险。抵押物是抵押权人的第二还款来源，应考虑未来处置变现中可能产生的损失。

笔者认为，在开发商取得土地至楼盘开始预销售前的这一期间，是风险可能爆发的时间段。风险触发时的地块状态存在两种可能性。一种可能，政府与开发商约定的由开发商承担的配套未完成。由于地块周边环境未发生改变，地块市场价值有可能趋于土地取得成本。第二种可能，周边配套建设已经完成，地块也产生一定幅度的增值，地价有可能达到市场地价水平。

第一种状态下，地块未发生增值或者增值幅度很小。而传统方法测算的结果偏高。在周边未完成配套时，地块的流拍可能性较大，银行面临本息损失风险。

第二种状态下地块已增值。在目前税负体系中，包含有营业税、土地增值税在内的税费。优惠拿地地块拍卖计算增值税，由于扣除基数不同，可能会面临高许多的土地增值税。拍卖金额扣除税费剩余部分很可能不足以抵偿银行贷款。

综上，将优惠拿地地块按正常市价评估存在风险隐患。

四、优惠取得土地估价技术路线建议

针对传统估价技术路线在优惠拿地地块抵押评估上的缺陷，笔者建议根据抵押评估时的谨慎性原则适当选用估价方法，比如成本逼近法。而在批量优惠拿地供地的地区可以在同一供需圈选取类似优惠拿地地块作为比较案例，采用市场比较法测算。

五、思考

目前房地产行业周期性波动、二三线城市房地产销售下滑，优惠拿地地块如何评估，为银行金融机构控制防范风险的问题摆在了许多土地评估机构面前。笔者认为评估机构在处理此类问题时应坚持原则，避免利益诱惑，合规评估，具体问题具体分析，才能将未来有可能面临的风险降至最低。

参考文献

[1]《国务院关于清理规范税收等优惠政策的通知》，国发〔2014〕62号，2014年12月09日.

篇5：在建工程抵押评估报告

项目名称：

深圳××高尔夫球会有限公司委托评估的深圳市宝安区观澜镇高尔夫球场A球道（宗地号：A933-0001）价格评估

委托方：

深圳××高尔夫球会有限公司

估价方：

深圳市国咨房地产评估有限公司

估价人员：

卢小波 龚伟平方菁 梁晓智

估价作业日期：

二ΟΟ三年七月一日至二ΟΟ三年七月三日

估价报告编号：

深国咨评字[2003]I11B--1247号

报 告 目 录

一、致委托方函

二、估价师声明

三、估价的假设和限制条件

四、估价结果报告

五、估价技术报告

六、附件

致 委 托 方 函

深圳××高尔夫球会有限公司： 承蒙委托,我公司对贵公司委托的房地产进行价值评估，评估基准日为二ΟΟ三年七月一日,目的是为贵公司向银行申请抵押贷款提供价值参考依据。经过实地查看和市场调查,根据贵公司提供的有关材料,参照我国有关法规和制度, 并遵循必要的评估程序与原则，对该部分房地产价值作出评定估算。现将评估结果报告如下：

深圳××高尔夫球会有限公司委托评估的深圳市宝安区观澜镇高尔夫球场A球道（宗地号：A933-0001），土地面积为 793270.10M2，该标的物在评估基准日的评估市值为￥227,411,903元（评估单价：286.68元/平方米）, 大写人民币贰亿贰仟柒佰肆拾壹万壹仟玖佰零叁圆整。法人代表：

深圳市国咨房地产评估有限公司

评 估 中 心

二〇〇三年七月三日

估 价 师 声 明

对于深圳××高尔夫球会有限公司委托评估的深圳市宝安区观澜镇高尔夫球场A球道（宗地号：A933-0001）价格评估报告，我们做如下郑重声明：

1、我们在本估价报告中陈述的事实是真实的和准确的。

2、本估价报告中的分析、意见和结论是我们自己公正的专业分析、意见和结论，但受到本估价报告中已说明的假设和限制条件的限制。

3、我们与本估价报告中的估价对象没有利害关系，也与有关当事人没有利害关系和偏见。

4、我们依照中华人民共和国国家标准《房地产估价规范》进行分析，形成意见和结论，撰写本估价报告。

5、我们已对本估价报告中的估价对象进行了实地查勘。

6、没有人对本估价报告提供重要专业帮助。

中国注册房地产估价师：

估价的假设和限制条件

一、本报告中估价对象的评估市值，它是基于以下假设条件：

1.买卖双方处于公平交易状态，对估价对象成交有充分讨价还价的权利。2.买卖双方都有一段充分了解估价对象现状及所处市场行情的时间,并且有一段合理的洽谈交易时间。

3.估价对象可以在公开市场上自由转让。

4.估价对象价值不受任何附带债权关系带来的影响。

5.不考虑特殊买家的额外出价。

6.买卖双方之间无任何利害关系。

二、本估价报告的限制条件

1.本报告只为深圳××高尔夫球会有限公司向银行申请抵押贷款提供价值参考依据，不对其它用途负责。

2.本报告在宏观房地产市场情况无较大波动时有效期为一年[自2003年7月3日----2004年7月2日止]，若市场有较大波动或超过一年需重新进行评估。

3.未经我公司同意，本报告全部或部分内容不得发表在任何公开刊物和新闻媒体，否则将追究相应的法律责任。

三、其他需要说明的问题

1.球道A的宗地面积及规划设计要点以深圳市人民政府颁发的《房地产证》深房地字第7226235号、《深圳市土地使用权出让合同书》深地合字（1994）4-014号为准；

2．委托方提供的资料数据缺乏合法性、真实性和完整性或委托方和当事人对拟估估价对象有隐瞒重大问题和事实，我公司不承担由此带来的任何评估风险和责任。

3.本次评估没有对估价对象进行内部结构测试和设施检验，无法确认估价对象结构和设施是否有缺损。

4.本评估结果含完全商品地价及转让时应缴纳的税、费等款项。

估价结果报告

一、委托方

深圳××高尔夫球会有限公司

二、估价方

深圳市国咨房地产评估有限公司

三、估价对象

估价对象为观澜高尔夫球场A球道，地处深圳市龙岗区二级用地，宗地号A933-0001，土地登记证书号：《房地产证》深房地字第 7226235号；土地面积为：793270.10平方米，土地使用权现为深圳××高尔夫球会有限公司使用；土地所有权性质为国有土地。地块形状为不规则，地势属于丘陵，球场使用年限：40年（自1994年08月15至2034年08月14日止），已使用年限为8.9年，剩余使用年限为31.1年。该高尔夫球场A球道共18洞，场地内绿化工程、道路工程、供水工程、供电工程等配套设施工程已经完成。

观澜高尔夫球场始建于1992年，至今已经建成A、B、C、D、E五道18洞的球场，是目前华南地区规模最大、场地最好的高尔夫球场，曾经举办过多次国际比赛，如：1995年4月的VOLVO中国巡回赛/可口可乐公开赛；1995年11月的第四十一届高尔夫球世界杯决赛；1996年5月的 VOLVO中国巡回赛/可口可乐公开赛；1998年11月的尊尼获加超级巡回赛；1998年12月VOLVO亚洲比洞赛及Hugo Boss 四人二球赛；1999年12月第五届欧米枷职业高尔夫锦标赛等；系列国际赛事使得高尔夫球会取得了较高的知名度。

观澜高尔夫球场位于深圳市宝安区观澜镇，东临新兴路，南接高尔夫大道，西临梅观高速公路，北至大外环路。观澜高尔夫球场处于梅观高速、机荷高速及深观莞高速的交汇处，南面经梅观高速直通皇港口岸达香港，西面经机荷高速可通深圳国际机场，并通过广深、深汕、惠盐等广东省高速公路网连接，可以覆盖珠江三角洲的主要区域，交通十分方便。观澜高尔夫球场的配套设施完善，有建筑面积达3万平方米配套会所、乡村俱乐部、酒店等设施，会所配套有餐厅、泳池、健身等多项设施。

四、估价目的

为委托方向银行申请抵押贷款提供价值参考依据

五、估价时点

二ΟΟ三年七月一日

六、估价依据

1、《房地产估价规范》GB/T50291-1999。

2、国家和地方的有关法律、法规。

（1）《中华人民共和国土地管理法》；

（2）《中华人民共和国城市房地产管理法》。

3、委托方提供的有关资料。

（1）《房地产证》深房地字第7226235号；

（2）《深圳市土地使用权出让合同书》深地合字（1994）4-014号；

4、评估人员现场勘察、摄影和记录。

5、深圳市房地产市场信息。

七、价值定义

本次评估的市场价值是指该估价对象在 二ΟΟ三年七月一日，在正常市场条件下，进行合理销售的价格。

八、估价原则

1、合法原则。

2、最高最佳使用原则。

3、替代原则。

4、估价时点原则。

九、估价方法

估价人员深入细致地分析了项目的特点和实际状况，并研究了委托方提供的及所掌握的资料，在实地勘察和调研的基础上认为：

（1）高尔夫球场是具有收益性的物业，其球场的价值，在於通过球会的成立及运作，来体现其收益能力，球会管理水平和运作风格，可影响球场的收益潜能，我们可通过其收益可预测其市场价值，因此本次评估我们采用“收益法”作为本次评估的方法之一。

（2）深圳市具有二十几年的土地开发历史，其开发的成本的诸多构成可以预测估算，同时委托方具有较完整的高尔夫球道开发成本费用资料，为本次评估提供了许多有参考价值的第一手资料，考虑本次评估抵押贷款目的需要遵循保守性原则，因此“成本法”也作为本次评估高尔夫球道的方法之一。

十、估价结果

深圳××高尔夫球会有限公司委托评估的深圳市宝安区观澜镇高尔夫球场A球道（宗地号：A933-0001），土地面积为793270.10 ㎡，该标的物在评估基准日的评估市值为￥227,411,903元（评估单价：286.68元/平方米）, 大写人民币贰亿贰仟柒佰肆拾壹万壹仟玖佰零叁圆整。

十一、估价人员

勘 察 人： 评 估 员：

初 审： 复 审：

十二、估价作业日期

二ΟΟ三年七月一日至二ΟΟ三年七月三日

十三、估价报告应用的有效期 本报告在市场情况无较大波动时有效期为一年[自2003年7月3日----2004年7月2日止]，若市场有较大波动或超过一年需重新进行评估。

附 件

附件一：估价对象地理位置图

附件二：估价对象照片（原件）复印件

附件三：《房地产证》复印件

附件四：《深圳市土地使用权出让合同书》

附件五：委托方提供的其他资料

附件六：《房地产价格评估机构资格证书》复印件

附件七：《中国注册房地产估价师资格证书》复印件

估价技术报告

一、个别因素分析

估价对象为观澜高尔夫球场A球道，地处深圳市龙岗区二级用地，宗地号A933-0001，土地登记证书号：《房地产证》深房地字第 7226235号；土地面积为：793270.10平方米，土地使用权现为深圳××高尔夫球会有限公司使用；土地所有权性质为国有土地。地块形状为不规则，地势属于丘陵，球场使用年限：40年（自1994年08月15至2034年08月14日止），已使用年限为8.9年，剩余使用年限为31.1年。该高尔夫球场A球道共18洞，场地内绿化工程、道路工程、供水工程、供电工程等配套设施工程已经完成。

观澜高尔夫球场始建于1992年，至今已经建成A、B、C、D、E五道18洞的球场，是目前华南地区规模最大、场地最好的高尔夫球场，曾经举办过多次国际比赛，如：1995年4月的VOLVO中国巡回赛/可口可乐公开赛；1995年11月的第四十一届高尔夫球世界杯决赛；1996年5月的 VOLVO中国巡回赛/可口可乐公开赛；1998年11月的尊尼获加超级巡回赛；1998年12月VOLVO亚洲比洞赛及Hugo Boss 四人二球赛；1999年12月第五届欧米枷职业高尔夫锦标赛等；系列国际赛事使得高尔夫球会取得了较高的知名度。

二、区域因素分析

观澜高尔夫球场位于深圳市宝安区观澜镇，东临新兴路，南接高尔夫大道，西临梅观高速公路，北至大外环路。观澜高尔夫球场处于梅观高速、机荷高速及深观莞高速的交汇处，南面经梅观高速直通皇港口岸达香港，西面经机荷高速可通深圳国际机场，并通过广深、深汕、惠盐等广东省高速公路网连接，可以覆盖珠江三角洲的主要区域，交通十分方便。观澜高尔夫球场的配套设施完善，有建筑面积达3万平方米配套会所、乡村俱乐部、酒店等设施，会所配套有餐厅、泳池、健身等多项设施。

三、背景因素分析

（一）宏观经济形势继续看好，房地产开发投资基本与国内生产总值同步增长，居民消费需求旺盛，消费结构呈现多元化

今年1季度，我市经济继续保持快速增长态势，累计完成国内生产总值523.82亿元，比上年同期增长16.5％。据统计，1季度我市完成固定资产投资 137.97亿元，同比增长15.5％，增幅高出上年同期2.6个百分点。其中，房地产开发投资83.28亿元，增长16.4％，增幅比上年同期回落了 3.6个百分点。消费市场繁荣，居民消费需求旺盛。1季度，全市社会消费品零售总额194.34亿元，同比增长15.7％。消费结构加速升级，居民购房、购车、旅游和信息消费持续升温。

（二）深圳经济特区房地产市场持续平稳发展，房价、房租和地价总水平保持平稳

近年来，深圳经济特区房地产市场持续保持平稳发展，在南山区，房地产市场从整体上改变了过去的郊区特色，开始向中等偏上的层次演进；在盐田区，随着东部开发热潮的来临，盐田区房地产的市场地位在提升。今年1季度，深圳房地产市场仍然保持良好的发展势头，据初步步统计,一季度批准预售面积155.6万平方米,其中住宅132.6万平方米，办公6.6万平方米,商业14.1万平方米。二级市场共销售房屋面积172.3万平方米，比去年同期增长6.2%，其中住宅156.45万平方米，办公4.71万平方米,商业及其它面积11.19万平方米。本季度房地产市场总体上交投仍较活跃，但质素高、社区大的楼盘推出受“五一”房地产春交会吸引，新推出量有所减少，再者，由于受春节房地产销售淡季的影响，房价总水平平稳中略有下降。深圳房价指数结果显示：房价总体平稳，商业用房房价略有下降。罗湖区住宅二级市场房价略有上升，住宅三级市场、办公楼的房价略有下降，商业用房的房价降幅明显。福田区住宅二级市场房价略有下降，住宅三级市场、商业用房的房价略有上升，办公楼房价保持平稳。南山区住宅二级市场房价略有下降，商业用房房价降幅明显，办公楼房价略有上升，住宅三级市场房价保持平稳。盐田区住宅二级市场、办公楼房价升幅明显，住宅三级市场的房价略有上升，商业用房的房价保持平稳。

由于受整体经济环境的影响，以及各类物业供过于求、地铁修建、口岸24小时通关和传染性非典型性肺炎等因素，使得2003年1季度深圳经济特区房租总体上稳中略降。深圳房租指数结果显示：与上期相比，特区综合房租以及住宅、办公楼和工业厂房的房租略有下降，商业用房房租保持平稳。罗湖区住宅、办公楼的房租降幅明显，工业厂房房租略有下降，商业用房房租略有上升。福田区住宅、商业用房、工业厂房的房租降幅明显，办公楼房租保持平稳。南山区办公楼房租降幅明显，住宅、工业厂房的房租略有下降，商业用房的房租升幅明显。盐田区各物业类别的房租均保持平稳。

我市今年对建设用地的总量将进行严格控制：

1、土地供应量比去年有所下降；

2、今年政府新出让的房地产经营用地将不超过去年的总量；

3、特区内将基本不出让商品房住宅用地。深圳地价指数结果显示：地价总体持续平稳，工业用地地价略有上升。罗湖区办公用地、商业用地地价略有下降，住宅用地地价保持平稳，工业用地地价与上期持平。福田区住宅用地、办公用地地价略有下降，商业用地、工业用地地价保持平稳。南山区住宅用地、商业用地地价略有下降，办公用地地价与上期持平，工业用地地价保持平稳。盐田区商业用地、工业用地地价略有下降，住宅用地地价保持平稳，办公用地地价与上期持平。

四、最高最佳使用分析

根据该项目规划，估价对象规划用途是高尔夫球道用地，根据合法性原则及最高最佳使用原则，确定委估估价对象的最高最佳用途为其规划用途。

五、估价方法选用分析 估价人员深入细致地分析了项目的特点和实际状况，并研究了委托方提供的及所掌握的资料，在实地勘察和调研的基础上认为：

（1）高尔夫球场是具有收益性的物业，其球场的价值，在於通过球会的成立及运作，来体现其收益能力，球会管理水平和运作风格，可影响球场的收益潜能，我们可通过其收益可预测其市场价值，因此本次评估我们采用“收益法”作为本次评估的方法之一。

（2）深圳市具有二十几年的土地开发历史，其开发的成本的诸多构成可以预测估算，同时委托方具有较完整的高尔夫球道开发成本费用资料，为本次评估提供了许多有参考价值的第一手资料，考虑本次评估抵押贷款目的需要遵循保守性原则，因此“成本法”也作为本次评估高尔夫球道的方法之一。

六、估价测算过程

（一）采用“收益法”进行评估：

高尔夫球场作为一个整体时方能发挥其价值，很难确定哪部分收益来自哪一部分，我们在评估时，把该高尔夫球场A、B、C、D、E五个球道当作一个整体进行评估，通过计算整体的收益、成本、费用等来核算整个球场的价值，然后按照一定的方法，把评估总价值按球道打球人流及球道用地面积综合分摊，得出球道A的价值。

1、收入计算

球场的收益主要来自会员卡销售收入、会费收入、会员打球销售收入。

（1）会员卡销售收入

根据委托方提供球道设计标准，预计平均每条球道可吸收会员1500人，目前建成的五条球道，共可以吸收7500名会员，目前已有会员数量 3307个，在目前条件下，还可以吸收会员人数为：7500-3307=4193（人），会员卡现销售价格550000元/个计算，考虑未来会员卡数量增加和使用年限减少，销售价格会逐年下降。会员卡销售收入计算如下表:

收益年限 年销售数量（个）销售单价(元/个)年销售总金额（元）

2003年7月1日至年底 193 550000 106,150,000 第2004年 300 530000 159,000,000 第2005年 300 530000 159,000,000 第2006年 300 530000 159,000,000 第2007年 300 530000 159,000,000 第2008年 300 530000 159,000,000 第2009年 300 480000 144,000,000 第2010年 300 480000 144,000,000 第2011年 300 480000 144,000,000 第2012年 300 480000 144,000,000 第2013年 300 480000 144,000,000 第2014-2018年 200 420000 84,000,000（2）会费收入

按照目前会员月费的标准，每个会员的月费160美元，折合人民币160美元×8.2772元/美元= 1324元，会员数量按照会员卡的销售进度逐年增加，则会费收入现值计算如下：

收益年期 会员卡销售数量(个)会员卡会费（元/月）年会费收入（元）

2003年7月1日至年底 3500 1324 55,608,000 第2004年 3800 1324 60,374,400 第2005年 4100 1324 65,140,800 第2006年 4400 1324 69,907,200 第2007年 4700 1324 74,673,600 第2008年 5000 1324 79,440,000 第2009年 5300 1324 84,206,400 第2010年 5600 1324 88,972,800 第2011年 5900 1324 93,739,200 第2012年 6200 1324 98,505,600 第2013年 6500 1324 103,272,000 第2014年 6700 1324 106,449,600 第2015年 6900 1324 109,627,200 第2016年 7100 1324 112,804,800 第2017年 7300 1324 115,982,400 第2018年 7500 1324 119,160,000 第2019-2034年 7500 1324 119160000（3）果岭费及球童、球车销售收入

根据委托方提供资料，近年会员及非会员人流平均统计如下：

球道名称 节假日（人/月）平日（人/月）

会员 非会员 会员 非会员

A 2015 122 1742 479 B 2087 107 2200 362 C 2322 394 2744 1043 D 1744 100 1688 790 E 1877 314 1669 858 合计 10045 1037 10043 3532

根据委托方提供资料，打球果岭费、球童、球车价目表如下：

项目 价格（人民币元）

会员 嘉宾 访客

平日果岭费 0 550 1100 周末及假日果岭费 0 990 1650 球童费 110 110 110 球车费 220 220 220

根据委托方介绍：A.访客基本上占的比例很少，因此在计算打球果岭费、球童、球车费用时仅仅考虑会员和非会员的打球费用水平。B.平均两人一个球车和一个球童计算；

则打球果岭费、球童、球车年收入计算如下表：

球道名称 节假日（人/月）平日（人/月）

会员 非会员 会员 非会员 A-E合计 10045 1037 10043 3532 果岭费、球童、球车费 165 1155 165 715

月均收入 1,657,425 1,197,735 1,657,095 2,525,380 年均收入 19,889,100 14,372,820 19,885,140 30,304,560 合计 84,451,620

考虑未来高尔夫球场的消费逐渐普及中产阶级人士以及众多类似高尔夫球场的建设，打球果岭费、球童、球车费用未来会逐年下降，同时随着会员卡的逐年销售，打球的人数也会逐年增加，综合考虑，假设未来年份果岭费及球童、球车销售收入不变。

2、成本计算

委托方提供的观澜高尔夫球场A-E五个球道的2002年经过深圳大信会计事务所审计的经营成本明细表如下：

（1）营业成本费用：6815万元；

（2）管理费用：6597万元；

（3）财务费用：1420万元；

（4）税金：1340万元；

合计：16172万元。

考虑高尔夫球场后续维护成本费用会逐步增加，因此假设2003-2019年，每年递增1%，2019年后各年就保持稳定。

3、收益还原利率确定

考虑观澜高尔夫球场是一项投资大、风险大、投资时间长的投资项目，以及参照同类观澜高尔夫球场的收益平均水平，取收益还原利率9.5%。

4、收益价格确定

根据前面计算的收入及成本，将各年的净收益按照9.5%的还原利率折现到评估基准日，得出各年的净收益现值之和，即为观澜高尔夫球场A-E五个球道的价值，计算过程见下表：

收益年期会员卡销售收入年会费收入打球年销售收入球场年成本费用年经营净收益贴现年期贴现系数现值2003年7月1日至年底 106,150,000 55,608,000 84,451,620 161,720,000 84,489,620 0.250.9776 82,594,252 第2004年159,000,000 60,374,400 84,451,620 163,337,200 140,488,820 0.750.9342 131,244,519 第2005年159,000,000 65,140,800 84,451,620 164,970,572 143,621,848 1.750.8531 122,530,950 第2006年159,000,000 69,907,200 84,451,620 166,620,278 146,738,542 2.750.7791 114,328,728 第2007年159,000,000 74,673,600 84,451,620 168,286,480 149,838,740 3.750.7115 106,615,700 第2008年159,000,000 79,440,000 84,451,620 169,969,345 152,922,275 4.750.6498 99,369,632 第2009年144,000,000 84,206,400 84,451,620 171,669,039 140,988,981 5.750.5934 83,666,960 第2010年144,000,000 88,972,800 84,451,620 173,385,729 144,038,691 6.750.5419 78,060,955 第2011年144,000,000 93,739,200 84,451,620 175,119,586 147,071,234 7.750.4949 72,789,429 第2012年144,000,000 98,505,600 84,451,620 176,870,782 150,086,438 8.750.4520 67,837,199 第2013年144,000,000 103,272,000 84,451,620 178,639,490 153,084,130 9.750.4128 63,189,149 第2014年 84,000,000 106,449,600 84,451,620 180,425,885 94,475,335 10.75 0.3770 35,613,664 第2015年84,000,000 109,627,200 84,451,620 182,230,144 95,848,676 11.750.3443 32,996,678 第2016年84,000,000 112,804,800 84,451,620 184,052,445 97,203,975 12.750.3144 30,560,046 第2017年84,000,000 115,982,400 84,451,620 185,892,970 98,541,050 13.750.2871 28,292,612 第2018年84,000,000 119,160,000 84,451,620 187,751,899 99,859,721 14.750.2452 24,482,076 第2019-2034年0 119,160,000 84,451,620 187,751,899 15,859,721 1.9192 30,437,848 合计

1,204,610,399 在计算观澜高尔夫球场A球道的分摊价值时，考虑到观澜高尔夫球场A-E五个球道用地面积和平均打球人流量对各个球道的分摊价值影响较大，因此，我们考虑这两个因素分摊计算观澜高尔夫球场A球道价值，再分别各取50%的权重，得出观澜高尔夫球场A球道的分摊价值，计算过程如下：

球道A用地面积占总用地面积的比例

=A球道面积/ABCDE五球道面积之和

=793270.10/4,027,016.88 =19.6987%

球道A打球人流量占总打球人流量的比例

=A球道打球人流量/ABCDE五球道打球人流量之和

=4358/24657 =17.6745%

取权重后该高尔夫球场A球道总价值：

=1,204,610,399×19.6987%×50% +1,204,610,399×17.6745%×50% =225,100,727（元）

（二）采用成本法进行评估：

计算过程如下:

1、土地取得费用

土地使用权者已经缴纳用地价款47596206.00港币，折合人民币

50,518,613.05元（港币兑人民币汇率=1.0614），还需补交地价为40元/平方米，即40×793270.10=31,730,804(元)则合计: 82,249,417元

2、前期费用

主要包括：勘察设计费、球场设计费等前期工程费用，根据委托方提供成本费用资料分析，该项费用约为40元/平方米。

40×793270.10=31,730,804(元)

3、土地开发费用及场内配套设施工程费

A、土地开发费用

主要是指红线内需要拆迁的各种建筑物和构筑物的补偿及拆迁费用，按照竖向设计需要挖、填的土石方工程费、场地平整费等费用。根据委托方提供资料分析，考虑本高尔夫求场球道的具体情况,取50元/平方米。

即：50×793270.10= 39,663,505(元)B、配套工程设施费用

主要指高尔夫场地内绿化工程、道路工程、供水工程、供电工程等，根据委托方提供建设成本资料分析，取50元/平方米。

即：50×793270.10= 39,663,505(元)小计：79,327,010（元）

4、管理费

取2、3项之和的2%

即：(31,730,804+ 79,327,010)×2%=2,221,156(元)

5、利息

假设高尔夫建设期为两年，地价一次性支付，其他前期费用、土地开发费用及场内配套设施工程费在建设期均匀投入，利息取中国人民银行一年期贷款利息5.31%,则： 利息=82,249,417×[(1+5.31%)2 –1]+(31,613,084+ 79,258,878)×[(1+5.31%)1 –1] =14,863,969(元)

6、利润

根据宝安区类似土地开发的平均利润水平，取利润率为10%。

利润=（82,249,417+31,730,804+ 79,327,010）×10% =19,330,723（元）

以上1-6项之和即为土地成本价格：

土地成本价格=82,249,417+31,730,804+ 79,327,010+ 2,221,156 +14,863,969+ 19,330,723

=229,723,079(元)（3）估价结果确定

“成本逼近法” 正确客观地反映高尔夫球场的生产价值构成,其得出的评估结果,比较真实反应其成本价值,但对其收益能力和市场供求变化反应不灵敏;而“收益法” 是在一定程度上反映高尔夫球场收益能力产生的商业价值,容易接近市场价格,但其方法的数据和相关参数取得因评估人员不同,评估结果容易受影响。根据估价对象特点、估价目的以及估价师经验,取“成本逼近法”和“收益法”各取权重为50%。

高尔夫球场A球道总价值

= 229,723,079×0.5+225,100,727×0.5 = 227,411,903（元）

单位价格：

=227,411,903/793270.10 =286.68（元/平方米）

评析

1、本报告认真调查了高尔夫球场的各项收益来源，经营成本，以及球场开发建设的诸项成本，均有较细致的分析测算。

篇6：土地抵押评估

随着我国社会主义市场经济的逐步确立，各类专业银行正向商业银行转变，信用贷款也逐步被抵押贷款所取代。根据《城市房地产管理法》、《担保法》和《城镇国有土地使用权出让和转让暂行条例》的规定，土地使用权可以设定抵押权，同时规定，抵押的土地使用权要进行评估。现将土地使用权抵押贷款抵押权设定时评估中要注意的一些问题作如下探讨。

一、评估目的问题

土地使用权抵押的目的，是为债务人如期履行债务提供物质担保。其特点是抵押人不转移土地使用权。就抵押人而言，设定抵押权的根本目的，是提供债务履行担保而不是取得或变卖土地使用权。土地使用权抵押贷款抵押权设定时，评估的目的，是为抵押行为双方提供被抵押土地使用权的抵押担保价格，而不是土地使用权本身的价格。被抵押土地使用权的这种抵押价格就抵押方而言，表示他所能够取得的贷款数据，以及因抵押而承担的额外风险。而对于抵押权人而言，则意味着他所取得的债务履行担保的程度，而不是取得土地使用权的市场价格或清算价格。

二、评估对象问题

土地资产的抵押是土地使用权的抵押，而不是土地所有权的抵押。这一点，《城市房地产管理法》和《城镇国有土地使用权出让和转让暂行条例》中都有了明确的规定。另外，抵押权设定和抵押权实现时，评估的对象是有区别的。根据《国资企函发（1994）36号》文件的规定，抵押实现时，必须进行评估，以确定底价。这就从制度上保证了抵押权设定时和抵押权实现时应分别进行评估。在抵押权实现时，由于土地使用权必须采用某种方式短期内强制转让或出售，由抵押权人优先受偿。此时的评估对象是土地使用权的清算价格，完全应该采用清算价格标准评估土地使用权的清算价格。但是，在抵押权设定时，抵押人向抵押人转移的，不是土地使用权，而是土地使用权的抵押权，同时，由于此时抵押是否用于强制清偿尚未确定，由此可知，在土地使用权抵押贷款评估行为中评估的，应该不是抵押物的市场价格或清算价格，而是抵押人向抵押人转移的抵押物的那一部分权利的价格，即土地使用权的抵押权价格。

三、土地产权问题

在明确评估对象以后，评估人员必须对土地资产的产权，进行仔细和严格的界定。

第一，评估人员在验证抵押人土地使用证时，必须亲眼验证证书原件，并在复印件上签定注明“原件已审阅”字样，以示负责。

第二，抵押人的名称必须与土地使用证上所注明的使用权人的名称一致。如有差异，必究其原因，弄清来龙去脉，并予以说明。

第三，核实国有土地还是集体土地，并核实是否存在他项权力，如是否已经抵押贷款过等，以避免抵押人将土地使用权重复抵押贷款而造成金融机构损失的情况发生。

第四，土地面积和四至必须明确，在实地踏勘时，必须认真核实。

四、土地资产再抵押评估问题

在一般情况下，当债务人还清银行贷款后，抵押人与银行的抵押贷款关系就告结束，抵押权这一土地他项权力不再存在。此时，已撤销抵押的地产与未曾抵押的地产一样，可以进行抵押贷款。另外，如果抵押人已经抵押的地产是整个地产的一部分，则未曾抵押的其余部分仍再抵押。如果抵押地产评估价格为1000万元，按银行抵押代款率70%计，可以贷款700万元，而抵押人第一次贷款300万元，那么，在这种情况下，抵押人还可以第二次向银行申请不超过400万元的贷款。因为这种再抵押贷款情况，银行仍有收回贷款的保证。但是，如果在评估报告有效期内，第一次抵押和第二次抵押的时间相隔较长，而且，地价已明显上涨或下跌，必须重新评估。如果两次抵押相隔超过评估报告的有效期，在这种情况下，地产一般要重新评估或至少要由土地评估机构出具注明证实在此期间地价无明显变动。

五、评估原则问题

地产抵押贷款评估是各类不同目的的地产评估的一种，遵循独立性、客观性和科学性的工作原则之外，还要遵循地产持续经营原则、替代性原则和综合分析原则等操作性原则。除此之外，根据地产抵押评估业务自身的特点，还应遵循以下原则：

（一）真实性原则由于抵押期间被抵押土地产权的未来不确定性，所以在评估时，务必核实抵押人产权的真实性。包括土地使用者、面积和四至的真实性，排除任何不真实的因素，以确保抵押人的合法权益。对于产权不清晰或不完整的情况，应予以详细调查，并在评估报告中说明。

（二）保守性原则由于抵押贷款自身特性，评估人员对抵押地产的未来收益或市场状况，不应予以太乐观的估计。尽管统计数据或经验表明地产价格有可能上升，但在评估时，仍以当时的市场价格为评估值，对未来的升值不予考虑。然而，对未来可能的减值，则应给予充分的重视。

六、评估方法问题

由于抵押贷款抵押设定时，评估是为抵押人决定将多少款额贷给抵押人提供依据，因此，在评估时，一方面要严格遵循评估保守性原则，尽可能避免银行的风险；另一方面，也不应该随意压低地产价格，评估人员应尽量做到评估公平合理。