在建工程抵押权利冲突研究

2023-01-22

1 在建工程抵押权利的冲突原因

1.1 与在建商品房预购人的债权

在房地产项目建设的过程中, 银行一般会根据开发商的申请, 在其抵押在建工程之后, 为其提供继续建设项目的资金。当该在建工程能够进行预售之后, 开发商又会将其预售给商品房预购人。当在建工程抵押权所指向的标的物与商品房预购人的债权所指向的标的物出现重叠时, 一旦开发商无法向银行履行其还款义务, 商品房预购人想要获得商品房所有权, 而在建工程抵押权人想要将其处理, 就拍卖或变卖所得的价款优先受偿, 两者之间就可能会出现利益冲突。

1.2 与建设用地使用权抵押权

房地产开发商为了融资或其他担保的需要, 在取得项目的建设用地使用权后, 会将该权利抵押并办理登记。等项目开工之后, 又通过将在建工程抵押给银行机构的方式, 获取继续建设项目的资金。此时, 该在建工程所在范围内的建设用地使用权也一并抵押给了银行机构, 造成建设用地使用权的重复抵押。这就是在建工程抵押权与建设用地使用权抵押权之间的冲突所在。当抵押权人为不同的主体、抵押人将在建工程变现后也无法满足上述两种权利担保的债权额时, 就会发生冲突。

2 在建工程抵押权利的冲突协调

2.1 与在建商品房预售中买受人的债权

第一, 对于开发商先将在建房屋抵押, 再将其预售给商品房预购人的情况, 可以根据我国《担保法》第49条规定来解决。在开发商抵押了在建房屋并依法办理登记之后, 又准备将其转让给其他人时, 不仅需要通知抵押权人, 还应该告知受让人, 让其了解该在建房屋已经抵押, 再做出决定。如果开发商没有通知抵押权人, 或者向受让人隐瞒相关情况的, 转让行为是无效的。

第二, 对于开发商先将在建房屋预售给商品房预购人, 之后又将其抵押的情况, 预告登记可以作为冲突协调的方式。当开发商做出了预售的决定时, 在建房屋的所有权就已经不再由其完全享有, 这种抵押行为实质上属于无权处分。如果商品房预购人已经申请了预告登记, 此时, 在没有得到其同意的情况下, 一旦开发商有了处分该不动产的行为, 该行为不发生物权效力。

2.2 与建设用地使用权抵押权

为协调这两者的冲突, 可以确立抵押权人的受偿位序。根据我国《物权法》第200条规定, 当债权人抵押在建设用地使用权时, 不能将土地上新增的建筑物当作是抵押财产。在抵押人将建设用地使用权抵押给某个债权人, 并完成登记后, 又将在建工程抵押给其他债权人的, 需要给后一债权人同时办理建设用地使用权和在建工程这两项抵押权登记, 前者为第二顺位权利, 而后者则为第一顺位权利。当债务人无法履行债务时, 就可以将这两者一起处理。在拍卖或者变卖之后, 债权人可以就这些价款优先受偿, 但有所区别。对于建设用地使用权对应所得的价款, 建设用地使用权的第一顺位抵押权人有先受偿的权利, 而在建工程抵押权人只能在这些价款有所剩余时, 才能要求从中受偿。而对于在建建筑物拍卖所得的价款, 则只有在建工程抵押权人可以优先受偿。

3 在建工程抵押制度的完善建议

3.1 加快出台在建工程抵押司法解释

为了贯彻落实我国《物权法》《不动产登记暂行条例》和《不动产登记暂行条例实施细则》都已实施, 但均未对在建工程抵押的登记情形予以全面规定。由于涉及的法律、法规和规章较多, 各种位阶间的冲突未能很好地协调, 故需要加快出台在建工程抵押的司法解释。通过该司法解释, 可以将在建工程抵押涉及或可能涉及的各种情况列举出来, 然后进行全面的分析, 对这些问题做出明确的规定。比如, 可以规定对在建工程抵押进行信息化管理, 加强部门之间的信息沟通, 同时可以更好地帮助相关利益关系人维护自己的合法利益。另外, 还可以规定对在建工程价款优先受偿权进行强制性登记, 在一定程度上使该权利透明化, 保护不动产交易与融资的安全。

3.2 加快全面实施不动产统一登记

截至2016年, 各地区已逐步实施不动产统一登记。有些地区设立的不动产登记机构是由房屋登记机构、土地登记机构二合一组成, 有些地区在不动产证上体现这种统一, 将房屋所有权证、土地使用权证合二为一, 但总体来说, 至今仍未真正全面落地。由于各地区规定不同, 有些地方规定不动产登记要向房地产登记中心申请, 而有些地方要求向土地登记机构申请登记, 还有些地方处于双轨并行的模式, 所以要加快不动产统一登记的全面实施。比如, 房产、土地等相关部门之间要进行必要的机构整合和人员重新配置, 以及出台各项配套措施, 真正实现去行政化, 将登记部门转变为公共服务型“窗口”。

摘要：随着我国市场经济的发展, 社会融资的需求已经没办法完全用传统抵押来满足。此时, 一种新的抵押模式应运而生——在建工程抵押。这种抵押模式为我国房地产市场的发展、开拓融资渠道等方面起重要的促进作用。但由于其各方面的特殊性, 导致其在理论和实践中出现了很多问题, 建工程抵押权与相关民事权利的冲突就是其中最为重要的一个。本文全面分析权利冲突的法律问题, 寻找其问题产生的根源, 提出完善在建工程抵押制度的建议。

关键词：在建工程抵押,权利冲突,协调