在建工程抵押管理办法

第一篇：在建工程抵押管理办法

2018年安全工程师安全生产管理知识讲解：风险抵押金

一、单项选择题(共25题，每题2分，每题的备选项中，只有1个事最符合题意)

1、__是负刑事责任的依据。 A.具备犯罪构成的要件 B.具备犯罪构成的证据 C.具备犯罪构成的现场 D.具备犯罪构成的条件

2、统计分析的最主要的内容是对统计数据进行__。 A.整理

B.相关数据分类 C.相关数据整合 D.描述和统计推断

3、《危险化学品安全管理条例》规定，生产、储存、使用剧毒化学品的单位，应当()对本单位的生产、储存装置进行一次安全评价。 A.每半年 B.每二年 C.每年 D.每三年

4、[2009年考题]依据《安全生产法》的规定，下列组织中，有权对建设项目的安全设施与主体工程同时设计、同时施工、同时投入生产和使用情况进行监督并提出意见的是。 A：工会组织 B：行业协会 C：设计单位 D：施工单位

E：相对密度(空气=1)为1.19

5、依据《安全生产法》的规定，依法设立的为安全生产提供技术服务的中介机构，依照，接受生产经营单位的委托为其安全生产提供技术服务。 A：法律、法规

B：执业准则、企业规则 C：法律、法规、执业准则 D：法律、法规、企业规则 E：相对密度(空气=1)为1.19

6、__引起的职业性白内障已列入职业病名单。 A.红外线 B.紫外线 C.γ射线 D.α射线

7、[2011年考题]依据《国务院关于预防煤矿生产安全事故的特别规定》，被责令停产整顿的煤矿经签字，并经有关煤矿安全监察机构审核同意，报请有关地方人民政府主要负责人签字批准，方可恢复生产。 A：煤矿企业主要负责人

B：组织验收的地方人民政府负责煤矿安全监管的部门的主要负责人 C：当地县级或设区的市级安全生产监管部门主要负责人 D：当地县级或者设区的市级煤炭行业管理部门主要负责人 E：相对密度(空气=1)为1.19

8、依据《民用爆炸物品安全管理条例》的规定，销售民用爆炸物品的企业，应当将购买单位的许可证、银行账户转账凭证、经办人的身份证复印件保存__年备查。 A.半 B.1 C.1.5 D.2

9、根据《注册安全工程师管理规定》，注册安全工程师的权利不包括。 A：参加继续教育

B：对执业中发现的不符合安全生产要求的事项提出意见和建议 C：接受继续教育，不断提高执业水准 D：从事规定范围内的执业活动 E：相对密度(空气=1)为1.19

10、《安全生产法》规定，矿山、建筑施工和危险物品生产、经营、储存单位以外的其他生产经营单位，其从业人员超过人以上的应当设置安全生产管理机构或者配备专职安全生产管理人员。 A：300 B：200 C：100 D：400 E：相对密度(空气=1)为1.19

11、一般来说，对人体的影响不会导致组织器官的器质性损伤，主要引起功能性改变，并具有可逆性特征的非电离辐射是()。 A.红外线 B.激光 C.紫外线 D.射频辐射

12、依据《建设工程安全生产管理条例》的规定，施工单位的应当对建设工程项目施工安全负全面责任，是本项目安全生产的第一责任人。 A：主要负责人 B：项目负责人 C：安全管理人员 D：作业人员

E：相对密度(空气=1)为1.19

13、依据《烟花爆竹安全管理条例》的规定，申请举办焰火晚会以及其他大型焰火燃放活动，主办单位应当按照分级管理的规定，向__提出申请。 A.公安部门

B.安全生产监管部门 C.卫生行政主管部门 D.环境保护部门

14、建立安全生产责任制，特别要注意发挥__的监督作用。 A.职工群众 B.安全管理部门 C.班组长 D.企业法人

15、按照国家有关法规、规章的规定，雇工人以下的为个体工商户。个体工商户虽然不是企业法人，但从事生产经营活动的，其安全生产也必须适用《安全生产法》。 A：6 B：8 C：10 D：12 E：相对密度(空气=1)为1.19

16、重视和保护从业人员的__，是贯穿《安全生产法》的主线。 A.名誉权 B.控告权 C.生命权 D.健康权

17、[2010年考题]燃烧的三要素为氧化剂、点火源和可燃物。下列物质中属于氧化剂的是。 A：氯气 B：氢气 C：氮气

D：一氧化碳

E：立即转移账户上的资金

18、在塔式起重机的工作机构和安全装置中，平衡重牵引是由kW电动驱动，平衡臂的两端设有缓冲块和限位开关。 A：45 B：30 C：5 D：3 E：立即转移账户上的资金

19、公安消防队除保证完成消防法规定的火灾扑救工作外，还应当参加__的抢险救援工作。

A.其他灾害或者事故 B.大型演出 C.学校 D.宾馆 20、__负责现场应急响应所有方面的工作，包括确定事故目标及实现目标的策略，批准实施书面或口头的事故行动计划，高效地调配现场资源，落实保障人员安全与健康的措施，管理现场所有的应急行动。 A.事故指挥官 B.行动部 C.策划部 D.后勤部

21、在地下矿山水质分析法中，适用于中等杂质含量的水样的是法。 A：质量 B：比色 C：密度 D：容积

E：立即转移账户上的资金

22、依据《安全生产法》的规定，由依法对负有安全生产监督管理职责的部门及其工作人员履行安全生产监督管理职责实施监察，发现违法违纪的，依法处理。 A：纪检机关 B：监察机关 C：检察机关 D：司法机关

E：相对密度(空气=1)为1.19

23、对危险化学品储存的基本安全要求描述不正确的是。

A：危险化学品必须储存在经公安部门批准设置的专门的危险化学品仓库中，经销部门自管仓库储存危险化学品及储存数量必须经公安部门批准

B：危险化学品露天堆放，应符合防火、防爆的安全要求，爆炸物品、一级易燃物品、遇湿燃烧物品、剧毒物品不得露天堆放

C：危险化学品无需分区、分类、分库储存，应统一储存在一个地方 D：储存危险化学品的建筑物、区域内严禁吸烟和使用明火 E：立即转移账户上的资金

24、根据《危险化学品安全管理条例》，下列关于危险化学品运输规定的说法中，正确的是

A：危险化学品禁止通过内河水域运输

B：载运危险化学品的船舶在内河航行，必须申请引航

C：通过道路运输危险化学品，应当配备押运人员，并保证所运输的危险化学品处于押运人员的监控之下

D：危险化学品道路运输企业、水路运输企业应当配备专职或兼职安全管理人员 E：相对密度(空气=1)为1.19

25、影响材料硬度最直接的元素是__。 A.硫 B.磷 C.硅 D.碳

二、多项选择题(共25题，每题2分，每题的备选项中，有2个或2个以上符合题意，至少有1个错项。错选，本题不得分;少选，所选的每个选项得 0.5 分)

1、根据《消防法》，下列单位中应组建专职消防队的是 A：位于市区的学生人数达到2万名的高校 B：位于市郊的大型水泥厂 C：某小型危险化学品生产企业 D：某大型发电厂 E：相对密度(空气=1)为1.19

2、刑事责任的后果只能由__承担。 A.行为人监护人承担 B.行为人父母承担 C.行为人自己承担 D.行为人朋友

3、注册安全工程师注册后，有下列__情形的，由所在单位向注册管理部门办理注销注册。

A.脱离全工作岗位连续满半年 B.不具有完全民事行为能力 C.受行政处罚

D.严重违反职业道德

E.同时在两个以上法人单位执业

4、当事人有情形，应当依法从轻或者减轻行政处罚。

A：精神病人在不能辩认或者不能控制自己行为时有违法行为的 B：主动消除或者减轻违法行为危害后果的 C：受他人协迫有违法行为的

D：配合行政机关查处违法行为有立功表现的 E：已满十四周岁不满十八周岁的有违法行为的

5、疲劳是导致事故的一个重要因素，设计者应考虑等几个因素，使人的疲劳降低到最小的程度，使操作人员健康舒适地进行劳动。 A：合理布置各种控制操作装置 B：正确选择工作平台的位置及高度 C：提供座椅

D：出入作业地点应方便

E：增强机器危险部位的可视性

6、未取得职业卫生技术服务资质认证擅自从事职业卫生技术服务的，或者未经医疗卫生机关批准擅自从事职业健康检查、职业病诊断的，由卫生行政部门责令立即停止违法行为，没收违法所得;违法5 000元以上的，并处违法所得__的罚款;没有违法所得或者违法所得不足5 000元的，并处__的罚款;情节严重的，对直接的主管人员和其他直接责任人员，依法给予降级、撤职或者开除的处分。 A.2倍以上10倍以下，5 000元以上5万元以下 B.2倍以上5倍以下，5 000元以上5万元以下 C.2倍以上10倍以下，2万元以上5万元以下 D.3倍以上10倍以下，5 000元以上5万元以下

7、如果在密闭场所使用内燃机，工人应采取__措施免受危害。 A.佩带防尘口罩 B.佩戴专用防具 C.打开电扇吹风

D.排放废气，远离密闭场所

8、一般情况下，由下级人民政府负责调查的事故，可以由上级人民政府组织事故调查组进行调查的情形有。

A：社会和群众对下级政府调查的事故反响十分强烈的 B：事故调查难以做到客观、公正的 C：同一地区连续频繁发生事故的

D：事故发生地不重视安全生产工作、不能真正吸取事故教训的 E：事故性质恶劣、社会影响较大的

9、《安全生产法》规定，居民委员会、村民委员会发现其所在区域内的生产经营单位存在事故隐患或者安全生产违法行为时，应当向__报告。 A.当地人民政府或有关部门 B.生产经营单位主管部门 C.监察部门

D.当地人民政府的上级机构

10、煤气站的生产、输送系统均应按规定设置放散管，且放散管至少应高出厂房顶__m以上并具备防雨和可靠的防倾倒措施。 A.1 B.2 C.3 D.4

11、《安全生产法》中所规定的负有安全生产监督管理职责的部门是__的统称。 A.县级以上各级负责安全生产监督管理部门

B.县级以上各级人民政府负责安全生产监督管理的各有关部门 C.国务院和地方各级安全生产监督管理部门

D.省级以上安全生产监督管理部门，包括煤矿安全监察机构

12、下列情况中，省、市、县级安全生产监督管理部门及同级财政部门可以根据企业生产安全事故抢险、救灾及善后处理工作需要，将风险抵押金部分或者全部转作事故抢险、救灾和善后处理所需资金的有。 A：造成生产安全事故的人员逃逸的

B：企业负责人在生产安全事故发生后逃逸的

C：企业生产安全事故发生后，未在规定时间内支付善后处理费用的 D：企业生产安全事故发生后，未在规定时间内主动承担责任的 E：企业生产安全事故发生后，不及时抢险、救灾的

13、对焊接工程安全操作过程应遵守的要求描述正确的是。

A：焊接工作开始前无需检查焊机和工具是否安全可靠，直接就可开始操作 B：更换焊条时可以赤手操作，无需戴皮手套

C：工作地点潮湿时，地面应铺有橡胶板或其他绝缘材料

D：在带电情况下，为了安全，焊钳不得夹在腋下去搬被焊工件或将焊接电缆挂在脖颈上

E：推拉闸刀开关时，脸部不允许直对电闸，以防止短路造成的火花烧伤脸部

14、[2010年考题]依据《安全生产法》，下列关于安全生产资金投入的说法中，正确的有。

A：个人投资公司的安全投入，由投资者即股东决定 B：有限责任公司的安全投入，由董事会决定

C：非公司制的生产经营单位的安全投入，由主要负责人决定 D：个体工商户的安全投入，由个体工商户户主决定 E：学校的安全投入，由职工代表大会决定

15、依照法律规定，国家标准由国务院标准化行政主管部门制定。按照现行国务院机构设置和职能，国务院标准化行政主管部门是__。 A.国家安全生产监督管理总局 B.国家质检总局

C.劳动和社会保障部 D.住房和城乡建设部

16、生产经营单位主要负责人违法实施的免除或者减轻生产经营单位安全生产责任的行为，可处__的罚款。 A.5万元以上10万元以下 B.5万元以上20万元以下 C.1万以上20万元以下

D.足10万元以上20万元以下

17、为了保证安全设备“达标”和严格管理，《安全生产法》规定，安全设备的设计、制造、安装、使用、检测、维修、改造和报废，应当符合。 A：国家标准或者企业标准 B：企业标准或者行业标准 C：国家标准或者行业标准 D：地方标准或者企业标准 E：相对密度(空气=1)为1.19

18、不属于事故预警特点的是__。 A.快速性 B.完备性 C.公开性 D.预测性

19、作为最常用的劳动防护用品，安全帽主要是用于防止坠落物对人体头部造成伤害，安全帽正确的使用方法是。

A：使用之前应检查外观是否有裂纹、碰伤痕迹

B：使用时为确保佩戴舒适，应添加附件或去除不必要附件 C：新购置的安全帽不需验收就可以直接使用

D：使用时为防止安全帽脱落，要系紧下颌带，调节好后箍 E：使用时为使安全帽戴正、戴牢，应将帽衬和帽壳紧贴 20、吊篮落地时，安全门__。 A.自动开启 B.自行关闭

C.处于半开状态 D.处于报警状态

21、重大危险源辨识的依据是物质的______及其______。 A.形态，数量

B.生产方式，储存类型 C.协调性，干扰性 D.危险特性，数量

22、根据《建设工程消防监督管理规定》，下列建设工程中，需要向公安机关消防机构申请消防设计审核，并在建设工程竣工后向出具消防设计审核意见的公安机关消防机构申请消防验收的是 A：建筑总面积1 500㎡的托儿所 B：建筑总面积400㎡的酒吧 C：建筑总面积1 000㎡的商场 D：建筑总面积5 000㎡的体育馆 E：相对密度(空气=1)为1.19

23、[2011年考题]在作业活动中，由于人的心理因素的影响会导致事故的发生。安全心理学是针对人的心理因素进行的研究，王要内容包括能力、气质、情绪与情感、意志等。下列选项中属于能力有。 A：自律能力

B：感觉和感知能力 C：思维能力 D：注意力 E：操作能力

24、依据《生产安全事故报告和调查处理条例》第十条的规定，安全生产监督管理部门和负有安全生产监督管理职责的有关部门接到事故报告后，应当依照有关规定上报事故情况，并通知__。 A.公安机关 B.环保部门

C.劳动保障行政部门 D.工会

E.人民检察院

25、飞行事故分为特别重大飞行事故、重大飞行事故和一般飞行事故二个等级。下列属于特别重大飞行事故的是。

A：人员死亡，死亡人数在40人及以上者 B：人员重伤，重伤人数在10人及其以上者 C：航空器失踪，机上人员在40人以上者

D：最大起飞重量5.7 t(含)以下的航空器严重损坏，或迫降在无法运出的地方 E：最大起飞重量50 t以上的航空器一般损坏，其修复费用超过事故当时同型或同类可比新航空器价格的5%者

第二篇：在建工程抵押合同

抵押人：(甲方)地址：

电话：

抵押权人：(乙方)地址：

电话：

甲乙双方依据我国《物权法》、《合同法》、《担保法》、《城市房地产管理法》以及相关法律法规，本着平等、自愿、公平和诚实信用的原则，在充分理解本合同条款后，同意按如下条款订立本合同，以共同遵守。

第一条：为确保借款合同()的履行，甲方自愿将正在建设中的房屋抵押，乙方经实地勘验，在全面充分了解该房屋具体状况后同意接受抵押。

第二条：本合同所对应的借款合同项下的借款数额为(大写)人民币：元，债务人履行债务的期限自年月日至年月日。

第三条:本次设定抵押物状况:

1、房屋坐落于，项目名称为，抵押房屋的建筑面积共平方米(抵押清单附后)，抵押房屋共作价：(小写)元，(大写)人民币元。

2、该项目《国有土地使用证》号，《建设用地规划许可证》编号，

- 1 -

《建设工程规划许可证》编号，

《建筑工程施工许可证》编号。

3、该在建工程款计划总金额达人民币(大写)元，现已投资金额为(大写)元，

其余款项来源为。

4、该项目的竣工日期为年月日，现施工进度

情况：。

第四条：本次房屋抵押所担保的范围包括：主债权项下的金额

及利息、违约金、损害赔偿金和实现抵押权的一切费用。

第五条：已经抵押的房屋由甲方占用与管理，甲方应维护该房

屋的安全与完好。

第六条：有下列情形之一的乙方有权依法定程序处分上述房屋

并可要求提前清偿上述借款。

1、甲方在债务履行期内连续月或累计月未能按约

归还借款的。

2、

3、

4、

第七条：甲方所抵押房屋在抵押期间竣工并取得房屋所有权证

书后，须转为房地产抵押登记。

第八条：甲方将房屋抵押给乙方时，该房屋所分摊或占用范围

内的土地使用权一并抵押给乙方。

第九条：抵押权与其担保的债权同时存在，债权消灭的抵押权

也消灭。

第十条：在本合同签订后，甲、乙双方应当持本合同及其他必

要的证明文件，到焦作市房产管理部门办理房产抵押登记手续。

本抵押合同如发生变更或者抵押关系终止时，甲、乙双方应当

到原登记机关办理变更或者注销的登记手续。

第十一条：抵押期间，抵押人转让抵押房地产的，须经抵押权

人同意，并将转让所得的价款向抵押权人提前清偿债务。转让的价

款超过债券数额的部分归抵押人所有，不足部分由债务人清偿。

第十二条：甲方转让抵押的房地产，应通知乙方，并告知受让

人房地产已经抵押的情况，甲方未通知乙方或者未告知受让人的，

转让行为无效。

第十三条：抵押期间，企业法人分立、合并、更名，由变更的

法人承担或享有本合同其权利和义务。甲方依法宣告破产的，其破产

前设定抵押的房地产乙方享有优先受偿的权利。

第十四条：债务人不履行到期债务或者发生当事人约定的实现

抵押权的情形，抵押权人可以与抵押人协议以抵押房产折价或者以

拍卖、变卖该抵押房产所得的价款优先受偿。

第十五条：凡因本合同引起的或与本合同有关的争议，由双方

协商解决。如商议不成，双方均可向有管辖权的人民法院起诉。

第十六条：双方商定的其他事项：

。

第十七条：本合同未尽事宜，依相关法律、法规之规定。 第十八条：本合同一式三份，甲乙双方各执一份，房产管理部门存档一份。

抵 押 人：(签章)抵 押 权人：(签章)

法人或委托代理人：(签章)法人或委托代理人：(签章)

合同签订时间：年月日

第三篇：在建工程抵押评估报告

估价项目名称

：湖北

**** 房地产开发有限公司在建工程估价

委托方

：湖北 **** 房地产开发有限公司

估价方

：

**** 房地产评估咨询有限公司

估价人员

：刘淦培、刘国桢

估价作业日期

： 2014 年

02 月 18 日—

2014 年 02 月

20 日

估价报告编号

：荆居房(地)估字 WW2014 —

0016 号

第四篇：如何办理在建工程抵押登记

1、项目名称：在建工程抵押登记

2、设立依据：(1)《城市房地产抵押管理办法》;(2)《中华人民共和国物权法》;(3)《房屋登记办法》。

3、申报材料：(1)房屋他项权利权调查表;(2)房屋他项权利权申请表;(3)产权人身份证：如法人，需提交营业执照(或机构代码证)以及法人代表身份证，核对原件，收复印件(4)担保合同(抵押合同);(5)借款合同(属最高额抵押的，则不需此合同);(6)土地使用证原件;(7)建设工程规划许可证原件，建设用规划许可证原件;建设工程施工许可证原件;(8)评估报告书原件;或提交由抵押权人与抵押人签订的房地产价值协商议定书;(9)如已办理过预售的，需提交预售备案总表;(10)施工进度与已投入工程资金表(11)计委批文;(12)登记机关认为必需的其他文件资料。

4、审批标准和文件(1)《城市房地产抵押管理办法》;(2)《中华人民共和国物权法》;(3)《房屋登记办法》。

5、办理程序：产权人申请登记→查询档案→询问并受理→初审→复审→审批→打证缮证→记载于登记簿→收费发证

6、承诺期限：10个工作日

7、收费标准与依据：住房80元/件、住房以外其他房屋550元/件、发改价格[2008]924号。

8、办理人员：房产管理局办证大厅抵押办

在建工程抵押与优先受偿哪个“先”

2006年，某建设工程有限公司中标承建某科研公司的研发中心大厦，合同总标的额2700万元。工程建设过程中，科研公司多次以资金周转困难等理由拖欠应付的工程款，2007年10月，科研公司向当地某银行申请了1500万元的贷款，并以在建的研发中心大厦为这笔贷款设置了抵押。

案情经过

2006年，某建设工程有限公司中标承建某科研公司的研发中心大厦，合同总标的额2700万元。工程建设过程中，科研公司多次以资金周转困难等理由拖欠应付的工程款，2007年10月，科研公司向当地某银行申请了1500万元的贷款，并以在建的研发中心大厦为这笔贷款设置了抵押。

研发中心大厦工程竣工后，建设公司在多次索要工程款无果的情况下，将科研公司起诉至法院，要求其支付拖欠的工程款项1735万元，并要求对研发中心大厦在上述款项范围内行使优先受偿权。某银行闻讯后，也向法院提出了诉讼，要求某科研公司偿还到期的贷款，并要求对某研发中心大厦行使抵押权。这样一来，建设公司的优先受偿权就与银行的抵押权打起了擂台，二者的权利哪个更为“优先”呢?

何谓在建工程及其抵押

在建工程是指经审批正在建设中的房屋及其它建筑物。在建工程抵押作为抵押的一种特殊形式，因具有良好的加速资金流动和促进资金融通等优点，同时满足了银行与业主企业的需求，在融资市场中被大量采用。虽被广泛使用，但相关配套法律却存在缺失：1995年版的《担保法》并未对在建工程抵押作出规定;虽然在原建设部于1997年出台的《城市房地产抵押管理办法》中对在建工程抵押作了明确的规定、设定了一些条件，但由于其属于部门规章，法律位阶较低，在《合同法》出台后，其无法作为法院认定抵押合同是否有效的依据。

2000年12月，最高人民法院《关于适用〈中华人民共和国担保法〉若干问题的解释》中第四十七条对这一问题进行了规范，该条款规定：“以依法获准尚未建造的或者正在建造中的房屋或者其他建筑物抵押的，当事人办理了抵押物登记，人民法院可以认定抵押有效。”该条解释正式确立了在建工程抵押的合法性。因此，上述案例中的科研公司以在建工程为抵押向某银行贷款的行为是有效的。

何谓优先受偿

而优先受偿权，指的是某种特殊债权的效力优先于一般的债权，能在一般债权之前先得到满足。建设工程优先受偿权是指承包人对于建设工程的价款就该工程折价或者拍卖的价款享有优先受偿的权利。

建设工程优先受偿权的法律依据是我国《合同法》第二百八十六条，该条规定：“发包人未按照约定支付价款的，承包人可以催告发包人在合理期限内支付价款。发包人逾期不支付的，除按照建设工程的性质不宜折价、拍卖的以外，承包人可以与发包人协议将该工程折价，也可以申请人民法院将该工程依法拍卖。建设工程的价款就该工程折价或者拍卖的价款优先受偿。”从上述规定来看，工程优先受偿权有3个特点：1.承包人为建设工程的增值付出了对价，无须对建筑物存在实际占据，在这一点有别于留置权;2.无须登记就取得优先权利，这不同于抵押权;3.这种权利效力是法定的，无须得到双方的合意。由以上分析可以看出，上述案例中，建设公司所主张的工程优先受偿权是成立的。

当在建工程抵押权与工程优先受偿权发生竞合时，应当先实现哪一种权利呢?近几年，一些地方的人民法院在审理案件实践中遇到这一问题时也认为难以把握，于是专门向最高人民法院进行了请示，最高人民法院于2002年6月作出了《关于建设工程价款优先受偿权问题的批复》(以下简称《批复》)，其中第一条规定：“人民法院在审理房地产纠纷案件和办理执行案件中，应当依照《中华人民共和国合同法》第二百八十六条的规定，认定建筑工程承包人的优先受偿权优于抵押权和其他债权。”最高人民法院在作出这样的规定时主要是基于以下考虑：第一，在发包人拖欠的工程价款中，相当一部分是承包人应当支付给其工作人员的工资和其他劳务费用。根据民事诉讼法和其他相关法律的规定，法律应当优先保护工人工资和其他劳动报酬，故认定承包人的优先受偿权优于抵押权，符合法律保护劳动者利益的宗旨;第二，长期以来，建筑市场出现了比较严重的拖欠工程款问题，《合同法》所规定的“承包人享有优先受偿权”这一法律制度在一定程度上就是为了解决这一问题，如果否定承包人的受偿权优于抵押权，则与促进建筑业发展、保护承包人合法权益的立法目的不相符;第三，按照合同的定义，工程建设合同属于承揽合同，而在一般的承揽过程中，动产的承揽人可以享有留置权，且此种留置权优先于抵押权，那么在建设工程承包中，由于承包人的优先受偿权实际上类似于留置权，从这个意义上说，受偿权也应优先于抵押权。此外，建设工程优先受偿权与抵押权产生的时间先后顺序不能决定哪种权利更优先，无论何时，建设工程优先受偿权必然优先于抵押权。所以，在上述的案例中，建设公司的请求符合法律规定。

需要注意的是，《批复》在明确建筑企业工程优先受偿权的同时，也对该项权利进行了一些限制：首先，建筑企业提出权利主张在时间上有限制，《批复》第四条规定，“建设工程承包人行使优先权的期限为六个月，自建设工程竣工之日或者建设工程合同约定的竣工之日起计算”，也就是说，承包人一旦超过了上述六个月的期限就等于主动放弃了此项优先权;其次，建筑企业在优先受偿范围上有限制，《批复》第三条规定，“建设工程价款包括承包人为建设工程应当支付的工作人员报酬、材料款等实际支出的费用，不包括承包人因发包人违约所造成的损失”，也就是说，除了以上列明的直接费用外，其他的损失不能享受优先权;第三，当消费者交付了购买商品房的全部或者大部分款项时，建筑企业就该商品房所享有的工程价款优先受偿权不得对抗购房的消费者。

因此，建设工程优先受偿权是法律赋予建筑企业的一项权利。各建筑企业都应当熟知并掌握这一权利，在业主拖欠工程款时，一定要善于使用这项权利来追索工程款，以确保实现自己的债权。

在建工程抵押登记办理

如果工程未完成却因为资金短缺问题需要进行抵押，那么该在建工程的抵押登记如何办理呢?有什么条件要求?在建工程抵押登记需要准备哪些材料?详细内容请看本文介绍：

一、在建工程抵押登记办理的程序为：受理→初审→核准→记载于登记簿→发证→立卷归档。

二、在建工程抵押登记的条件要求：

(一)合法拥有房地产权并无产权争议;

(二)已取得房地产权利证书或房地产买卖合同(预售)已经房地产主管机关备案;

(三)房地产无查封等限制房地产权利的情况;

(四)抵押人与抵押权人已签定债权合同和抵押合同;

(五)其他相关的法律、法规、规章及规范性条件。

三、在建工程抵押登记办理需要哪些材料：

(一)房地产抵押登记申请表;

(二)申请人身份证明：

(1)属个人的，提供身份证明：内地人士提供身份证，无身份证的，可提供有效军人身份证件、中国护照等身份证明;未满16周岁的未成年人可提供户口簿;港澳人士提供香港、澳门特别行政区身份证或者来往内地通行证;台湾人士提供来往大陆通行证或者旅行证或者身份证;境外人士提供护照。

(2)内地法人或其他组织提供工商营业执照或组织机构代码证或其他登记证明、法定代表人或负责人证明;境外(包括港、澳、台)法人或其他组织提供经公证或见证的登记证明。

(3)单位授权他人代理的，提供授权委托书及委托代理人个人身份证明;个人授权他人代理的，提供授权委托书及委托代理人个人身份证明。

(4)未成年人的监护人代为申请房地产登记的，还需提供监护人关系证明材料及监护人的身份证明。

(三)债权合同和抵押合同：

1、一般抵押登记的，提供借款合同(主合同)和抵押合同;

2、最高额抵押登记的，提供一定期间内连续发生的债权的合同和最高额抵押合同;

(四)《房地产证》或《深圳市房地产买卖合同书(预售)》;

(五)下列情形还应当提交：

1、共同共有房地产抵押的，应当提交共有人同意的书面文件(或者共同申请);

2、非法人企业、组织的房地产抵押，提交其主管部门同意抵押的文件;

3、以行政划拨方式取得的土地使用权或者以协议方式取得的高新区土地使用权和建筑物申请抵押登记的，应当提交土地主管部门同意抵押的批准文件;

4、抵押担保的主债权数额超过房地产登记价的，按照规定提交议价协议书;

5、属抵押权预告登记转抵押登记的，还应提交抵押权预告登记证明;

6、申请人为未成年人的，由其监护人代为申请并出具为未成年人利益而处分其房地产权利的公证书;

7、房地产已设定抵押权的，提供原抵押权人同意抵押的书面意见。

8、有委托的还应提交委托证明文件及受托人身份证明复印件;

(六)法律、法规、规章及规范性文件规定的其他材料。

在建工程抵押标的只能是已建成部分(四川 刘守君) 《物权法》第180条规定，正在建造的建筑物可以作为抵押财产，质言之，在建工程可以作为抵押标的。在房屋登记实务中，《房屋登记办法》第59条、第60条和第61条分别对在建工程抵押权设立登记和在建工程抵押权变更登记、转移登记、注销登记的办理作了规定。但对在建工程抵押标的只是已完工部分，还是包括未完工部分(将来完工部分)，《物权法》和《房屋登记办法》都没有明确规定。

在《物权法》生效前颁布实施的《城市房地产管理法》和《担保法》，对在建工程抵押标的只是已完工部分，还是包括未完工部分，也没有明确规定。在房屋登记实务中，《城市房地产抵押管理办法》第3条规定：“预购商品房贷款抵押，是指购房人在支付首期规定的房价款后，由贷款银行代其支付其余的购房款，将所购商品房抵押给贷款银行作为偿还贷款履行担保的行为。在建工程抵押，是指抵押人为取得在建工程继续建造资金的贷款，以其合法方式取得的土地使用权连同在建工程的投入资产，以不转移占有的方式抵押给贷款银行作为偿还贷款履行担保的行为”;第28条规定：“抵押合同应当载明已完工的工作量和工程量。”据此可知：

1、在建工程抵押有别于预购商品房贷款抵押;

2、作为在建工程抵押的标的物包含依法取得的土地使用权和在建工程的投入资产，笔者认为，在建工程的投入资产就是应当在抵押合同中载明的已完工的工作量和工程量，换言之，在建工程的投入资产是已经建成的部分。因此，在建工程抵押是一种不同于预购商品房贷款抵押的一种抵押方式，其标的物是依法取得的土地使用权和已经建成的建筑物。本文所称在建工程抵押，不包括预购商品房抵押。

但是，在司法实务中，《担保法司法解释》第 47条规定“以依法获准尚未建造的或者正在建造中的房屋或者其他建筑物抵押的，当事人办理了抵押物登记，人民法院可以认定抵押有效。”据此可知：

1、有房屋登记机构在在建工程抵押登记实务中，将建筑物的未完工部分认定为抵押标的并办理了抵押登记;

2、在诉讼中，未完工的建筑物作为在建工程抵押标的，如果办理了在建工程抵押权登记，将会得到人民法院的支持。

那么，在建工程抵押标的究竟含不含未完工的部分呢?

从国外的立法看，在建工程未完工部分属于未来物(或称将来财产)，对其能否作抵押标的，主要有三种情况：一是许可作抵押标的，如美国《统一商法典》第9—204(1)条规定，担保合同可以规定以将来取得的担保物作为担保合同中全部或部分债务的担保;二是不许可作抵押标的，如《意大利民法典》第2823条规定，仅自未来物存在时起，对该物未来物的抵押权登记方有效;三是以不许可作抵押标的为原则，以许可作抵押标的为例外，如《法国民法典》第2310条规定，就将来的财产不得设定抵押权。但如债务人现有的并可自由处分的财产不足以担保债权的清偿时，债务人得在承认此种不足时，同意将以后取得的财产陆续供抵押之用。可见，在民事立法发达，社会诚信度高的国家，关于在建工程的未完工部分能否作抵押标的，法律的规定上也存在较大的差异。

笔者结合我国民事立法相对滞后，社会诚信度不高的现实，试从以下二个方面探析在建工程的未完工部份能否作抵押标的。

1、从民法理论上看，按《物权法》的规定，在建工程抵押权属于担保物权的一种，《物权法》关于物权标的物的规定也适用于在建工程抵押权。

(1)《物权法》第2条规定，物权，是指权利人依法对特定的物享有直接支配和排他的权利。物权法上，物权的客体只能是物，而且是特定物，而不能是思想或其他无形的物。物权支配的对象是具体的物，即有体物①。有体物实际上是能够为人们看得见、摸得着的财产，一般来说，有体物通常也是指已经客观存在的财产②。因此，在建工程抵押权的标的物也只能是已经客观存在的财产，即已完工部分。

(2)抵押权是直接支配抵押物的交换价值的定限物权，抵押权标的必须具有交换价值，换言之，具有交换价值的标的才可以依法转让给他人，所有权人才可以在标的上为他人设定抵押权，并为因变价抵押物而行使抵押权创造条件。考虑到就将来不动产设定抵押权，因抵押权为存在于特定物上的权利，将来不动产尚未实际存在，抵押权不具有支配抵押物的实际效果，因此，即使许可以将来不动产设定抵押权，其仍须等到该不动产实际存在时才能生效，可见其实际意义不大③。故作为不动产的在建工程抵押权的标的只能是已完工部分。

2、从法律和规章条文上看，在建工程抵押权的标的物是已完工部分，还是包含未完工部分，虽没有明确规定，但从法律和规章条文的含义中，应当理解为只是已完工部分。

(1)《担保法》第39条和《物权法》第185条规定，抵押合同的内容应当包含抵押物的数量。在房屋登记实务中，《房屋登记办法》第9条和《房屋登记簿管理试行办法》第8条的规定，建筑物作为抵押标的，确定其数量的方式有幢、层、套、间、建筑面积等具体的、有形的或量化的方式，按幢、层、套、间确定建筑物的数量，建筑物应当已经完工，否则，构不成幢、层、套、间，数量也无法确定;按建筑面积确定建筑物的数量，依《房产测量规范》(GB/T17986-2000)8.1.2“房屋建筑面积系指房屋外墙(柱)勒脚以上各层的外围水平投影面积，包括阳台、挑廊、地下室、室外楼梯等，且具备有上盖，结构牢固，层高 2.20m以上(含2.20m)的永久性建筑。”质言之，建筑物不仅要完工，且层高不低于2.2米，否则，不能计算建筑面积，亦不能确定建筑物的数量。故在建工程抵押权的标的只能是已完工部分。

(2)《担保法》第53条和《物权法》第195条规定，抵押权实现的方式有折价抵债，变卖、拍卖变现，质言之，抵押物须满足上市交易的条件。《城市房地产管理法》第38条规定，以出让方式取得土地使用权的，转让房地产时，属于房屋建设工程的，须完成投资总额的25%以上。转让房地产时，房屋已经建成的，还应当持有房屋所有权证。笔者据此认为，如果投资额达到总投资额25%的底限时，地上没有建筑物，虽然满足房地产转让的条件，但只是纯土地使用权转让，不是在建工程转让。投资额达到总投资额25%，且地上存在未完工的建筑物的房地产转让，才是法定的在建工程转让。所以，在建工程抵押权的标的只能是已完工部分。

在建工程抵押是不是房产与土地分别办理抵押登记

你好。一般来说是一并办理。详细建议你直接咨询相关部门。

第五篇：如何办理在建工程抵押登记

1、项目名称：在建工程抵押登记

2、设立依据：(1)《城市房地产抵押管理办法》;(2)《中华人民共和国物权法》;(3)《房屋登记办法》。

3、申报材料：(1)房屋他项权利权调查表;(2)房屋他项权利权申请表;(3)产权人身份证：如法人，需提交营业执照(或机构代码证)以及法人代表身份证，核对原件，收复印件(4)担保合同(抵押合同);(5)借款合同(属最高额抵押的，则不需此合同);(6)土地使用证原件;(7)建设工程规划许可证原件，建设用规划许可证原件;建设工程施工许可证原件;(8)评估报告书原件;或提交由抵押权人与抵押人签订的房地产价值协商议定书;(9)如已办理过预售的，需提交预售备案总表;(10)施工进度与已投入工程资金表(11)计委批文;(12)登记机关认为必需的其他文件资料。

4、审批标准和文件(1)《城市房地产抵押管理办法》;(2)《中华人民共和国物权法》;(3)《房屋登记办法》。

5、办理程序：产权人申请登记→查询档案→询问并受理→初审→复审→审批→打证缮证→记载于登记簿→收费发证

6、承诺期限：10个工作日

7、收费标准与依据：住房80元/件、住房以外其他房屋550元/件、发改价格[2008]924号。

8、办理人员：房产管理局办证大厅抵押办

在建工程抵押登记办理

一、在建工程抵押登记办理的程序为：受理→初审→核准→记载于登记簿→发证→立卷归档。

二、在建工程抵押登记的条件要求：

(一)合法拥有房地产权并无产权争议;

(二)已取得房地产权利证书或房地产买卖合同(预售)已经房地产主管机关备案;

(三)房地产无查封等限制房地产权利的情况;

(四)抵押人与抵押权人已签定债权合同和抵押合同;

(五)其他相关的法律、法规、规章及规范性条件。

三、在建工程抵押登记办理需要哪些材料：

(一)房地产抵押登记申请表;

(二)申请人身份证明：

(1)属个人的，提供身份证明：内地人士提供身份证，无身份证的，可提供有效军人身份证件、中国护照等身份证明;未满16周岁的未成年人可提供户口簿;港澳人士提供香港、澳门特别行政区身份证或者来往内地通行证;台湾人士提供来往大陆通行证或者旅行证或者身份证;境外人士提供护照。

(2)内地法人或其他组织提供工商营业执照或组织机构代码证或其他登记证明、法定代表人或负责人证明;境外(包括港、澳、台)法人或其他组织提供经公证或见证的登记证明。

(3)单位授权他人代理的，提供授权委托书及委托代理人个人身份证明;个人授权他人代理的，提供授权委托书及委托代理人个人身份证明。

(4)未成年人的监护人代为申请房地产登记的，还需提供监护人关系证明材料及监护人的身份证明。

(三)债权合同和抵押合同：

1、一般抵押登记的，提供借款合同(主合同)和抵押合同;

2、最高额抵押登记的，提供一定期间内连续发生的债权的合同和最高额抵押合同;

(四)《房地产证》或《深圳市房地产买卖合同书(预售)》;

(五)下列情形还应当提交：

1、共同共有房地产抵押的，应当提交共有人同意的书面文件(或者共同申请);

2、非法人企业、组织的房地产抵押，提交其主管部门同意抵押的文件;

3、以行政划拨方式取得的土地使用权或者以协议方式取得的高新区土地使用权和建筑物申请抵押登记的，应当提交土地主管部门同意抵押的批准文件;

4、抵押担保的主债权数额超过房地产登记价的，按照规定提交议价协议书;

5、属抵押权预告登记转抵押登记的，还应提交抵押权预告登记证明;

6、申请人为未成年人的，由其监护人代为申请并出具为未成年人利益而处分其房地产权利的公证书;

7、房地产已设定抵押权的，提供原抵押权人同意抵押的书面意见。

8、有委托的还应提交委托证明文件及受托人身份证明复印件;

(六)法律、法规、规章及规范性文件规定的其他材料。

在建工程抵押标的只能是已建成部分

《物权法》第180条规定，正在建造的建筑物可以作为抵押财产，质言之，在建工程可以作为抵押标的。在房屋登记实务中，《房屋登记办法》第59条、第60条和第61条分别对在建工程抵押权设立登记和在建工程抵押权变更登记、转移登记、注销登记的办理作了规定。但对在建工程抵押标的只是已完工部分，还是包括未完工部分(将来完工部分)，《物权法》和《房屋登记办法》都没有明确规定。

在《物权法》生效前颁布实施的《城市房地产管理法》和《担保法》，对在建工程抵押标的只是已完工部分，还是包括未完工部分，也没有明确规定。在房屋登记实务中，《城市房地产抵押管理办法》第3条规定：“预购商品房贷款抵押，是指购房人在支付首期规定的房价款后，由贷款银行代其支付其余的购房款，将所购商品房抵押给贷款银行作为偿还贷款履行担保的行为。在建工程抵押，是指抵押人为取得在建工程继续建造资金的贷款，以其合法方式取得的土地使用权连同在建工程的投入资产，以不转移占有的方式抵押给贷款银行作为偿还贷款履行担保的行为”;第28条规定：“抵押合同应当载明已完工的工作量和工程量。”据此可知：

1、在建工程抵押有别于预购商品房贷款抵押;

2、作为在建工程抵押的标的物包含依法取得的土地使用权和在建工程的投入资产，笔者认为，在建工程的投入资产就是应当在抵押合同中载明的已完工的工作量和工程量，换言之，在建工程的投入资产是已经建成的部分。因此，在建工程抵押是一种不同于预购商品房贷款抵押的一种抵押方式，其标的物是依法取得的土地使用权和已经建成的建筑物。本文所称在建工程抵押，不包括预购商品房抵押。

但是，在司法实务中，《担保法司法解释》第 47条规定“以依法获准尚未建造的或者正在建造中的房屋或者其他建筑物抵押的，当事人办理了抵押物登记，人民法院可以认定抵押有效。”据此可知：

1、有房屋登记机构在在建工程抵押登记实务中，将建筑物的未完工部分认定为抵押标的并办理了抵押登记;

2、在诉讼中，未完工的建筑物作为在建工程抵押标的，如果办理了在建工程抵押权登记，将会得到人民法院的支持。

那么，在建工程抵押标的究竟含不含未完工的部分呢?

从国外的立法看，在建工程未完工部分属于未来物(或称将来财产)，对其能否作抵押标的，主要有三种情况：一是许可作抵押标的，如美国《统一商法典》第9—204(1)条规定，担保合同可以规定以将来取得的担保物作为担保合同中全部或部分债务的担保;二是不许可作抵押标的，如《意大利民法典》第2823条规定，仅自未来物存在时起，对该物未来物的抵押权登记方有效;三是以不许可作抵押标的为原则，以许可作抵押标的为例外，如《法国民法典》第2310条规定，就将来的财产不得设定抵押权。但如债务人现有的并可自由处分的财产不足以担保债权的清偿时，债务人得在承认此种不足时，同意将以后取得的财产陆续供抵押之用。可见，在民事立法发达，社会诚信度高的国家，关于在建工程的未完工部分能否作抵押标的，法律的规定上也存在较大的差异。

笔者结合我国民事立法相对滞后，社会诚信度不高的现实，试从以下二个方面探析在

建工程的未完工部份能否作抵押标的。

1、从民法理论上看，按《物权法》的规定，在建工程抵押权属于担保物权的一种，《物权法》关于物权标的物的规定也适用于在建工程抵押权。

(1)《物权法》第2条规定，物权，是指权利人依法对特定的物享有直接支配和排他的权利。物权法上，物权的客体只能是物，而且是特定物，而不能是思想或其他无形的物。物权支配的对象是具体的物，即有体物①。有体物实际上是能够为人们看得见、摸得着的财产，一般来说，有体物通常也是指已经客观存在的财产②。因此，在建工程抵押权的标的物也只能是已经客观存在的财产，即已完工部分。

(2)抵押权是直接支配抵押物的交换价值的定限物权，抵押权标的必须具有交换价值，换言之，具有交换价值的标的才可以依法转让给他人，所有权人才可以在标的上为他人设定抵押权，并为因变价抵押物而行使抵押权创造条件。考虑到就将来不动产设定抵押权，因抵押权为存在于特定物上的权利，将来不动产尚未实际存在，抵押权不具有支配抵押物的实际效果，因此，即使许可以将来不动产设定抵押权，其仍须等到该不动产实际存在时才能生效，可见其实际意义不大③。故作为不动产的在建工程抵押权的标的只能是已完工部分。

2、从法律和规章条文上看，在建工程抵押权的标的物是已完工部分，还是包含未完工部分，虽没有明确规定，但从法律和规章条文的含义中，应当理解为只是已完工部分。

(1)《担保法》第39条和《物权法》第185条规定，抵押合同的内容应当包含抵押物的数量。在房屋登记实务中，《房屋登记办法》第9条和《房屋登记簿管理试行办法》第8条的规定，建筑物作为抵押标的，确定其数量的方式有幢、层、套、间、建筑面积等具体的、有形的或量化的方式，按幢、层、套、间确定建筑物的数量，建筑物应当已经完工，否则，构不成幢、层、套、间，数量也无法确定;按建筑面积确定建筑物的数量，依《房产测量规范》(GB/T17986-2000)8.1.2“房屋建筑面积系指房屋外墙(柱)勒脚以上各层的外围水平投影面积，包括阳台、挑廊、地下室、室外楼梯等，且具备有上盖，结构牢固，层高 2.20m以上(含2.20m)的永久性建筑。”质言之，建筑物不仅要完工，且层高不低于2.2米，否则，不能计算建筑面积，亦不能确定建筑物的数量。故在建工程抵押权的标的只能是已完工部分。

(2)《担保法》第53条和《物权法》第195条规定，抵押权实现的方式有折价抵债，

变卖、拍卖变现，质言之，抵押物须满足上市交易的条件。《城市房地产管理法》第38条规定，以出让方式取得土地使用权的，转让房地产时，属于房屋建设工程的，须完成投资总额的25%以上。转让房地产时，房屋已经建成的，还应当持有房屋所有权证。笔者据此认为，如果投资额达到总投资额25%的底限时，地上没有建筑物，虽然满足房地产转让的条件，但只是纯土地使用权转让，不是在建工程转让。投资额达到总投资额25%，且地上存在未完工的建筑物的房地产转让，才是法定的在建工程转让。所以，在建工程抵押权的标的只能是已完工部分。