房地产估价习题

房地产估价习题（精选9篇）

篇1：房地产估价习题

单项选择题

1、()是房地产估价的基本原则。

A.最高最佳原则

B.独立、客观、公正

C.估价时点原则

D.合法原则

2、估价师在估价中不带着自己的情感、好恶和偏见，实事求是地进行估价是估价原则中的()原则。

A.独立

B.客观

C.公正

D.中立

3、下列关于合法原则说法错误的是()。

A.合法原则要求只有合法的房地产才能成为估价对象

B.合法原则中所讲的法，是广义的法

C.估价对象状况必须依法判定

D.合法原则的依据可以是估价对象的不动产登记簿

4、房地产估价的合法原则是针对()来讲的。(2001年试题)

A.估价机构

B.估价人员

C.估价对象

D.估价方法

5、在依法判定的使用权利方面，应以()为依据。

A.国家的价格政策

B.相关合同

C.法律、法规、政策

D.使用管制

6、下列估价中，估价时点应为现在、估价对象应为未来状况的是()。【2011年真题】

A.因解决估价结果异议的需要，对原估价结果进行复核估价

B.因保险理赔的需要，对投保房地产的价值损失进行评估

C.因抵押贷款的需要，对作为抵押物的在建工程进行估价

D.因房屋征收补偿的需要，对用于产权调换的期房进行估价

7、评估期房的价值时，()。

A.估价时点为现在，估价对象为现时状况

B.估价时点为现在，估价对象为未来状况

C.估价时点为未来，估价对象为未来状况

D.估价时点为未来，估价对象为现时状况

8、某估价机构于2003年6月10日至20日为某房地产抵债进行了评估，估价时点为2003年6月15日。因估价结果有争议，2003年8月15日进行复估，则复估的估价时点为()。(2003年试题)

A.2003年6月15日

B.2003年8月15日

C.签订估价委托合同之日

D.估价人员与委托人商定的某日

9、某估价机构接受保险公司的委托，对被火灾完全烧毁的房屋进行价值鉴定，为保险理赔提供参考价值，估价时点为现在，则其估价对象状况和房地产市场状况分别为()。(2008年试题)

A.估价对象状况为现在，房地产市场状况为过去

B.估价对象状况为过去，房地产市场状况为过去

C.估价对象状况为现在，房地产市场状况为现在D.估价对象状况为过去，房地产市场状况为现在10、替代原则要求房地产估价结果不得不合理偏离()在同等条件下的正常价格。

A.相同房地产

B.同一城市房地产

C.类似房地产

D.同样用途房地产

11、替代原则是针对()而言的。

A.房地产状况

B.估价对象

C.估价结果

D.估价目的12、某宗房地产规划用途为商业，现状为超市，年净收益为18万元，预计改为服装店后的年净收益为20万元，除此无其他更好的用途，则根据()应按服装店用途进行估价。

A.合法原则

B.最高最佳使用原则

C.估价时点原则

D.替代原则

13、某宗房地产在现状下持续经营的价值为5000万元。假定对该房地产进行重新装修后的价值为6500万元，装修费用为800万元，装修期为1年，装修费用均匀投入，装修期间租金净损失现值为500万元;如果对该房地产进行改变用途的改造，改造后的价值为8000万元，改造费用为2160万元，改造期为1年，改造费用均匀投入，改造期间租金净损失现值为500万元;折现率均为10%，该地区不适合拆除重建。根据上述资料，该宗房地产的最高最佳利用应是()。【2011年真题】

A.维持现状

B.改变用途

C.重新装修

D.重新开发

14、()是对于一宗土地来说，表现在对该宗土地的利用强度超过一定限度后，收益开始下降。

A.收益递减规律

B.边际效用递减规律

C.土地过度开发

D.使用管制

15、有甲、乙两宗权益、区位、面积、规划条件等相当的土地，甲土地为空地，乙土地上有一建筑物，但估价结果显示乙土地连同地上建筑物的价值低于甲土地的价值，这是由于()。

A.该建筑物的价值低于拆除费用

B.该估价结果肯定有误

C.甲土地的价值高于乙土地的价值

D.不可能出现这种情况

16、()是以房地产与其外部环境是否协调，来判定是否为最高最佳使用。它可以帮助我们确定最佳用途。

A.适合原理

B.均衡原理

C.收益递减原理

D.最佳使用原则

17、如果某房地产现状价值大于新建房地产的价值减去拆除现有建筑物的费用及建造新建筑物的费用之后的余额，则应以()进行估价。(2003年试题)

A.保持现状前提

B.装修改造前提

C.转换用途前提

D.重新利用前提

18、某城市市区内有一座长期亏损的工厂，其周边多为新建的商品住宅，且销售形势良好，根据城市规划，该工厂所在地块的规划用途为商住综合。现需评估该工厂用地的公开市场价值，则应按()进行评估。

A.工业厂房

B.工业用地

C.商品住宅

D.商住用地

19、当现状房地产的价值大于新建房地产的价值减去拆除现有建筑物的费用及建造新建筑物的费用之后的余额时，应以()进行估价。

A.保持现状前提

B.装修改造前提

C.转换用途前提

D.重新利用前提

20、运用成本法评估房地产抵押价值时，按谨慎原则要求，在估计房地产价格构成项目的金额可能会在一定区间波动时，应采用()的估计值。【2011年真题】

A.正常

B.较低

C.平均

D.较高

篇2：房地产估价习题

1、根据业主大会的授权，业主委员会应当与业主大会选聘的物业服务企业订立书面的 ( )。

A.物业管理合同

B.物业服务合同

C.前期物业服务合同

D.后期物业服务合同

标准答案： B

解析：根据业主大会的授权，业主委员会应当与业主大会选聘的物业服务企业订立书面的物业服务合同。

2、业主共同决定改建、重建建筑物及其附属设施，需要经( )同意。

A.业主委员会

B.专有部分占建筑物总面积过半数的业主

C.专有部分占建筑物总面积三分之二以上的业主且占总人数三分之二以上的业主

D.专有部分占建筑物总面积过半数的业主且占总人数过半数的业主

标准答案： C

解析：《物权法》规定，业主共同决定改建、重建建筑物及其附属设施，应当经专有部分占建筑物总面积三分之二以上的业主且占总人数三分之二以上的业主同意。

3、下列关于住宅专项维修资金，说法不正确的是( )。

A.住宅专项维修资金，是指专项用于住宅共用部位.共用设施设备保修期满后的维修和更新、改造的资金

B.业主交存的住宅专项维修资金属于业主所有

C.从公有住房售房款中提取的住宅专项维修资金属于全体业主所有

D.业主大会成立前，商品住宅业主、非住宅业主交存的住宅专项维修资金，由物业所在地直辖市、市、县人民政府建设(房地产)主管部门代管

标准答案： C

解析：从公有住房售房款中提取的住宅专项维修资金属于公有住房售房单位所有。

4、业主大会会议决定改建、重建建筑物及其附属设施事项，应当经( )以上的业主同意。

A.专有部分占建筑物总面积二分之一以上的业主且占总人数二分之一

B.专有部分占建筑物总面积三分之一以上的业主且占总人数三分之一

C.专有部分占建筑物总面积三分之二以上的业主且占总人数三分之二

D.专有部分占建筑物总面积四 分之三以上的业主且占总人数四 分之三

标准答案： C

解析：根据《物权法》第七十六条规定：决定筹集和使用建筑物及其附属设施的维修资金，改建、重建建筑物及其附属设施事项，应当经专有部分占建筑物总面积三分之二以上的业主且占总人数三分之二以上的业主同意。

5、《住宅专项维修资金管理办法》规定，商品住宅的业主、非住宅的业主按照所拥有物业的建筑面积交存住宅专项维修资金，每平方米建筑面积交存首期住宅专项维修资金的数额为当地住宅建筑安装工程每平方米造价的 ( )。

A.1%至2%

B.3%至5%

C.5%至8%

D.8%至10%

标准答案： C

解析：商品住宅的业主、非住宅的业主按照所拥有物业的建筑面积交存住宅专项维修资金，每平方米建筑面积交存首期住宅专项维修资金的数额为当地住宅建筑安装工程每平方米造价的5%至8%。

6、《住宅专项维修资金管理办法》规定，出售的公有住房交存住宅专项维修资金的.标准为：业主按照所拥有物业的建筑面积交存住宅专项维修资金，每平方米建筑面积交存首期住宅专项维修资金的数额为当地房改成本价的 ( )。

A.1%

B.2%

C.3%

D.4%

标准答案： B

解析：出售的公有住房交存住宅专项维修资金的标准为：业主按照所拥有物业的建筑面积交存住宅专项维修资金，每平方米建筑面积交存首期住宅专项维修资金的数额为当地房改成本价的2%。

7、( )不是减轻纳税人负担的措施。

A.附加

B.规定起征点和免征额

C.减税

D.免税

标准答案： A

解析：附加和加成是加重纳税人负担的措施。减税、免税，以及规定起征点和免征额是减轻纳税人负担的措施。

8、某单位自用办公房产原值为1000万元，其房产税税基可能为( )万元。

A.600

B.800

C.1000

D.1100

标准答案： B

解析：税基是课税基础的简称，有两层涵义：税基的质，即课税的具体对象，有实物量和价值量两类;税基的量，即课税对象中，有多少可以作为计算应课税的基数。对于非出租的房产，以房产原值一次减除l0一30%后的余值为计税依据。具体减除幅度由省、自治区、直辖市人民政府确定。

9、契税是在土地、房屋权属发生转移时，对( )征收的一种税。

A.交易的任何一方

B.交易双方

C.产权承受人

D.出售方

标准答案： C

解析：契税是在土地、房屋权属发生转移时，对产权承受人征收的一种税。

10、下列有关中国现行房地产税各税种的税率，表述不正确的是( )。

A.房产税实行比例税率，按房产余值计征，为1.2%;按房产租金收入计征：为12%。

B.城镇土地使用税实行差别税率，具体适用税率为0%、5%、10%、15%、30%五个档次

C.土地增值税实行四级超额累进税率：30%、40%、50%、60%

D.耕地占用税实行定额税率，具体分4个档次

标准答案： B

篇3：论房地产估价方法的完善

房地产估价是指房地产专业估价人员, 根据待估房地产的估价目的, 遵循房地产的估价原则和程序, 在充分了解和掌握待估房地产的基本情况、房地产市场资料和深入分析房地产价格影响因素的基础上, 选择科学而合适的估价方法, 并结合估价人员的经验, 对房地产在一定产权状态和一定时点的市场价值所做出的推测和判断。根据房地产的概念可知, 房地产估价包括地产的估价、房产的估价以及房地结合体的估价。

结合我国当前房地产业的实际情况, 我国房地产估价应遵循的基本原则主要有:合法原则、最佳利用原则、公平原则、替代原则、评估时点原则等。

1、合法原则

房地产估价是对房地产价值的一种推测和判断, 这其中必然带有估价人员一定的主观意志, 因此必须减少这种主观性。行之有效的措施就是制定相应的法律、法规。这些基本法规有《土地管理法》、《城市规划法》、《城镇国有土地有偿出让、转让暂行条例》等。估价人员不仅要熟悉这些法规, 而且要做到依法评估。

2、公平原则

公平原则是指评估人在进行估价时, 必须坚持公平、公正的原则, 严格按照规定的规范、程序和方法, 客观地判断房地产的价值。

3、替代原则

替代原则是基于经济学中的替代原理。该原则是房地产估价的三个主要估价方法 (市场比较法、成本法和收益法) 的基础。

4、评估时点原则

房地产估价是对房地产价值在特定时间的客观反映, 同一宗房地产在不同时间进行评估会产生很大的差别, 因此房地产估价带有明显的时间性。

房地产估价原则是房地产估价概念的逻辑延伸, 它使房地产估价具体化, 进一步降低了房地产估价人员的主观性因素, 降低了房地产估价的风险, 使房地产的估价更具客观性。因此, 房地产估价原则是房地产估价的重要组成部分。

二、房地产估价方法分析

(一) 市场比较法概述

1、市场比较法的基本概念

市场比较法是参照于估价时点近期类似房地产的实际成交价格来评定待估房地产价格的一种估价方法。市场比较法是以市场实际交易价格为估价基准, 所以市场比较法是一种说服力较强, 适用范围较广及普遍采用的重要估价方法。

2、市场比较法应用的条件

市场比较法在市场经济非常发达的国家和地区被普遍使用。因为在市场经济发达区域, 通常由相当发达的房地产市场, 而且市场比较所需要的有关房地产交易的价格资料, 很容易从经纪人、法院或政府税收部门那得到。应用市场比较法进行房地产价格评估, 其基本条件就是需要有一个充分发展的房地产市场, 以及一个可以供便捷利用的市场资料源。

3、市场比较法操作步骤

运用市场法估价, 首先需要拥有大量真实的交易实例。只有拥有了大量真实的交易实例, 才能把握正常的市场价格行情, 才能据此评估出客观合理价格或价值。

不是任何交易实例都可以用来参照比较的, 有些交易实例并不合适。因此需要从中选取符合一定条件的交易实例作为参照比较的交易实例即可比实例。选取可比实例有4个基本要求: (1) 可比实例房地产应是估价对象房地产的类似房地产; (2) 可比实例的成交日期与估价时点接近; (3) 可比实例的交易类型应与估价目的吻合; (4) 可比实例的成交价格应为正常市场价格或能够修正为正常市场价格。建立价格可比基础包括: (1) 统一付款方式; (2) 统一采用单价; (3) 统一币种和货币单位; (4) 统一面积内涵; (5) 统一面积单位。

运用市场比较法估价应按下列步骤进行: (1) 搜集交易实例; (2) 选取可比实例; (3) 建立价格可比基础; (4) 进行交易情况修正; (5) 进行交易日期修正; (6) 进行区域因素修正; (7) 进行个别因素修正; (8) 求出比准价格。

(二) 收益法

收益法是预计估价对象未来的正常纯收益, 选用适当的资本化率将其折现到估价时点后累加, 以此估算估价对象的客观合理价格或价值的方法。

1、收益法的估价原理

收益法的理论依据是效用价值论一一房地产投资的预期收益原理。预期原理说明决定房地产当前价值的, 重要的不是过去的而是未来的因素。因此, 购买收益性房地产, 可以视为一种投资:投资者购买收益性房地产的目的, 不是购买房地产本身, 而是购买房地产未来所能产生的收益, 是以现在的一笔资金去换取未来的一系列资金。

2、收益法的适用范围

收益法适用的对象是有收益或有潜在收益的房地产, 如住宅 (特别是公寓) 、写字楼、旅馆、商店、餐馆、游乐场、影剧院、停车场等。它不限于估价对象本身是否有收益, 只要估价对象所属的这类房地产有获取收益的能力即可。但对于行政办公楼、学校、公园等公用、公益性房地产的估价, 收益法大多不适用。

3、收益法估价的操作步骤

运用收益法估价一般分为以下7个步骤: (1) 收集有关房地产收入和费用的资料; (2) 估算潜在毛收入; (3) 估算有效毛收入; (4) 估算运营费用; (5) 估算净收益; (6) 选用适当的资本化率; (7) 选用适宜的收益法计算公式求出收益价格。

(三) 成本法概述

1、成本法的概念

成本法是求取估价对象在估价时点时的重置价格或重建价格, 然后扣除折旧, 以此估算估价对象的客观合理价格或价值的方法。成本法也可以说是房地产价格各构成部分的累加为基础来估算房地产价格的方法。成本法的理论依据是劳动价值论一一商品的价格依据其生产所必要的成本。

2、成本法的适用范围

《房地产估价规范》指出:“在无市场依据或市场依据不充分而不采用市场比较法、收益法、假设开发法进行估价的情况下, 可采用成本法作为主要的估价方法。”从这一条款可以看出成本法在各种估价方法中具有不可替代的特殊用途, 尤其适用于下述房地产估价: (1) 无交易、无收益的房地产估价; (2) 特殊目的房地产估价; (3) 特殊建造的房地产; (4) 狭小市场上的房地产; (5) 市场比较法中的修正计算。

3、成本法估价的步骤

运用成本法估价一般分为四个步骤进行: (1) 收集有关房地产开发的成本、税费、利润等资料; (2) 估算重新购建价格; (3) 估算折旧; (4) 求取计算价格。

三、完善我国房地产估价的建议

(一) 理论研究

鉴于目前我国房地产估价基础理论的稀缺性, 以及房地产估价实务对房地产估价理论需求的多样性和复杂性, 在房地产估价的理论研究层次上, 应加强基础理论的研究。因此, 要完善我国的房地产估价体系, 必须加强房地产估价理论的研究以及加快房地产估价方法的创新。

(二) 制度建设

为完善我国房地产估价体系必须加强制度建设, 主要的措施有:

1、完善房地产估价的相关法律法规

对房地产估价中介制度、政府管理体制及其职能、行业组织的管理体制及其职能、执业资格准入制度、机构准入制度、机构组织形式、监督与惩处办法等方面, 都应以法律、行政性法规和部门规章的形式加以规范和确定, 做到依法管理。

2、建立房地产估价行业统一、规范管理的体制框架

要建立房地产估价行业统一、规范管理的体制框架, 必须建立和完善以下四种体制:行业自我管理体制、行业外部管理体制、行业准入制度、房地产估价纠纷调处机制。

建立统一、规范管理的房地产估价体制, 是指由全国房地产价格评估行业协会和各级地方行业协会成为房地产估价行业的管理主体。其性质是具有行业自律性质的社会团体。

3、制定和完善全国统一的估价准则

这方面的措施主要有:统一估价执业资格、建立统一的评估准则、推行房地产估价的国家标准、建立全国性的房地产估价信息库、要制止垄断行为等。

(三) 估价机构的管理

房地产估价中介机构是房地产估价的实体, 是具体的组织者和行为者, 强化房地产估价机构自身的管理是完善我国房地产估价制度的关键。目前, 加强房地产估价机构内部管理的措施有:

1、提高估价报告书的质量。估价报告书的质量是估价机构生存之本, 房地产估价机构应在实践中不断提高自身的服务水平。为此, 房地产估价机构首先要注重估价资料的收集, 建立一整套房地产估价基础数据资料, 并不断更新和增加, 是估价人员撰写报告创造良好的基础条件;其次, 要建立房地产估价的严格操作程序和内部质量管理制度;再次, 要杜绝估价人员的不正之风。

2、要保护估价成果, 提高社会效益, 还有必要进行估价跟踪管理。估价跟踪管理是估价工作的延伸, 没有跟踪管理, 估价工作只能徘徊在低级阶段, 要提高估价工作水平, 就应重视估价的跟踪管理工作, 固为它是在较高一级层次上, 更完善的、能使所所有结果准确的估价管理。

篇4：房地产估价方法初探

【关键词】房地产 估价方法 探讨

中图分类号:F293.3文献标识码:A 文章编号:1003-8809(2010)08-0235-02

改革开放以来,我国房地产业迅猛发展,但与此同时房地产行业也深受政策影响了20多年,从2002年至今,内地的房地产市场正处于土地垄断供给的市场化阶段。目前我国的房地产市场的繁荣是靠债务拉动的、推动的,然后投资圈地,导致债务费用居高不下,市场稍微波动很快就会面临巨大风险,房价上涨快,房地产开发结构的变化是涨价的主要原因。这些都给房地产估价行业带来很大的压力。所以要求房地产估价人员运用科学的估价方法综合分析影响房地产價格各项因素。

一、比较法

比较法是将估价对象和估价的时点近期有过交易的类似房地产进行比较,对这些类似房地产的成交价格进行适当的修正,以此估算估价对象的客观合理价格或价值方法。

比较法适用于本身具有交易性的房地产,该方法是不适用很少发生交易数量比较少的房地产。

二、收益法

按照我国目前的土地出让政策,应对土地使用权价值进行分析,否则得到的是一种不完全的会计利润,实际上跟用加和法得到的还原利率口径是不一致的。若收入、费用发生的时间和其折现期一致,不应该考虑利息费用,正如假设开发法中的折现法公式中不存在投资利息和开发利润一样,因为它正以恰当的收益率,恰当的折现期折现到评估基准日。收益法评估往往是假设收入费用发生在某一个时点,实际发生时间与这种假设有偏差,这样才可以用利息费用作调整。例如客观租金收入发生在期末,费用在期间均匀发生,而评估时假设收入费用发生在期末,这时应考虑期间发生费用的贷款利息;租金收入发生在期初,费用在期间均匀发生,而评估时假设收入费用发生在期初,这时应考虑期间发生的费用进行折现。收益法实际上是一种动态法,而考虑利息费用是一种静态法,将两种方法混在一起,显得不严谨。因此,运用收益法要尽量将收入、费用发生的假设时间与加权折现期一致,而不必再考虑利息费用。

三、成本法

适用于旧房地产的基本公式是:旧房地价格=土地的重新取得价格或重新开发成本+建筑物的重新购建价格-建筑物的折旧。我认为以上的公式存在问题,现在土地出让是有期限的,缺少剩余使用年限修正;并且土地的重新取得价格或重新开发成本是土地开发完成后的价值,而房地合一项目土地的重置成本应该是到整个房地产开发项目开发完成后的价值,包含建设期的贷款利息和开发利润。

所以我认为这公式更明确:旧房地价格=土地的重置成本×剩余使用年限修正系数+建筑物的重置成本×成新率=(土地取得价+附属费用+有关税费+建设期贷款利息+开发利润)×剩余使用年限修正系数+(前期工程费+工程造价+工程附加支出+配套费+建设期贷款利息+建设单位管理费+开发利润)×成新率。

四、假设开发法

运用该方法要注意两个问题:第一是房地产开发收益率和房地产经营收益率的不同。资本化率是将房地产的净收益转换成价值的比率。而对假设开发法中的现金流量折现法中的折现率,教材中说,与收益法中的资本化率原理相同,具体应等同于同一市场上类似房地产开发项目所要求的平均收益率,它包含资金的利息和开发利润两部分。教材中所说的折现率实质就是房地产收益率,只不过房地产开发的收益率不同于房地产经营的收益率而已,因此称房地产开发收益率和房地产经营收益率,更能反映其本质,更好理解。即房地产开发收益率运用于开发完成后价值和开发成本费用的折现,房地产经营收益率运用于通过租赁经营形式对房地产价值的求取。

科学实用的估价方法,必须具备两个条件:既有科学的理论依据,又能反映现实交易行为。房地产估价的对象就是房地产。从实物形态上来看,房地产存在三种形态,即单纯的土地、单纯的建筑物以及房地合一的复合房地产。另外,房地产估价是评估待估房地产的一定权益的价格,因此,估价对象也涉及到物权。依据房地产估价的需要及其特点,这里将按用途将评估对象划分为居住、商业、工业、其他用途房地产及土地五种类型,并分别介绍它们的估价特点、常用方法及主要注意事项等。

五、运用估价方法进行估算并决定估价结果

(一)评估方法的选择

在选择评估方法时,主要依据如下两方面情况:

1.各种估价方法的适用范围。

2.估价对象的特征及其评估目的和评估前提等。

(二)运用估价方法进行价格试算

依据某种方法直接计算出来的估价结果,还不足以令人信服,因此,在估价作业上一般不作为最终估价结果。这种价格,称为试算价格。

(三)调整试算价格

运用不同方法所估算出来的试算价格是有一定差异的,即使是运用同一估价方法,因所依据的资料不同,也会得出不同的计算结果。因此,必须对试算价格进行综合分析并予以调整,使之不致产生重大的差误。

1.调整试算价格的主要依据。试算价格之间所存在的差异,可能是因为所用的估价方法不同,也可能是因为所依据的资料不同。因此,调整试算价格主要应考虑如下两方面:

(l)资料的可信程度。要使估价结果能得到社会承认,所依据的资料不仅要全面,而且必须准确。因此,在调整试算价格时,首先应当对估算过程所依据的资料进行检查。检查时,不仅要分析资料的真实性,还要进一步分析资料的选择及运用是否恰当,有关房地产价格形成与运动的各项法则对该估价活动的应用是否恰当,价格影响因素的分析以及吃域因素和个别因素分析是否恰当等。

(2)估价对象的种类。如果判明所依据的资料是可靠的,则还应检查该资料是否与对象房地产的种类及委托估价的目的相符合。对此,一般将估价对象划分为自用房地产和收益房地产两类来予以分析。

2.调整试算价格的主要方法。调整试算价格的方法主要有三种,

(四)最终估价额的决定

在如何决定最终估价结果上,有两种不尽相同的的意见: 1.以调整得出的最终估算结果为主要依据。

2.以估价人员的经验为主,参考估算结果。

我们认为第一种意见更为合理,应作为决定最终估价结果的主要方案。但对于比较特殊的估价活动,有时需要估价人员更多地依赖于经验来决定最终估价额。最终估价额的决定是整个估价作业的最关键步骤,一般应由几位资深的估价师共同研究拍板。

六、撰写估价报告

篇5：房地产估价习题

A、房地产的供给价格

B、房地产的需求价格

C、房地产的市场价格

D、房地产的均衡价格

2、关于高层建筑地价分摊的方法，下列说法正确的是()。

A、地价分摊有按建筑面积、房地价值、土地价值三种方法

B、按建筑面积分摊主要适用于各层用途相同且价格差异不大的建筑物

C、按房地价值分摊适用于房地价值有差异但差异不大的建筑物

D、因为房地价值和土地价值都在不断变动，所以按房地价值和土地价值分摊的从理论上要求地价分摊不断进行

3、在会计上，资产原值与累计折旧额的差被称为资产的账面价值，它必须与资产的市场价值相一致。()

A、对

B、错

4、下列房地产价格的影响因素中，属于一般因素的有()。

A、土地的位置、面积、形状、地势、地质条件

B、通货膨胀率

C、环境改善、基础设施

D、利率因素

5、一直临街矩形地块甲的总价为36万元，临街宽度为20 ft，临街深度为75 ft。现有一相邻矩形地块乙，临街深度为30 ft，临街深度为125 ft。运用四三二一法则，地块乙的总地价为()万元。

A、65.4B、81.8

C、87.2D、109.06、对土地利用的限制可以归纳为以下几个方面，即()。

A、土地征用管制

B、土地使用管制

C、房地产相邻关系的限制

D、土地权利设置以及行使的限制

7、下列属于房地产的自身因素的有()。

A、位置

B、肥力

C、地质条件、地形和地势、土地面积和形状

D、日照、风向、降水量、天然周期性灾害

8、房地产具有易受限制性，政府对房地产的限制通常通过()来实现。

A、充公权

B、管制权

C、征税权

D、征收权

9、比准价格是一种()。

A、理论价格

B、公平价格

C、市场价格

D、评估价格本文

10、对那些特殊的有保护价值的建筑物的估价应以重置成本为宜。()

A、对

B、错

11、房地产的市场供给量与市场需求量相等时的价格，也就是房地产的市场供给曲线与市场需求曲线相交时的价格，一般叫做()。

A、房地产的供给价格

B、房地产的需求价格

C、房地产的市场价格

D、房地产的均衡价格

12、关于高层建筑地价分摊的方法，下列说法正确的是()。

A、地价分摊有按建筑面积、房地价值、土地价值三种方法

B、按建筑面积分摊主要适用于各层用途相同且价格差异不大的建筑物

C、按房地价值分摊适用于房地价值有差异但差异不大的建筑物

D、因为房地价值和土地价值都在不断变动，所以按房地价值和土地价值分摊的从理论上要求地价分摊不断进行

13、在会计上，资产原值与累计折旧额的差被称为资产的账面价值，它必须与资产的市场价值相一致。()

A、对

B、错

14、下列房地产价格的影响因素中，属于一般因素的有()。

A、土地的位置、面积、形状、地势、地质条件

B、通货膨胀率

C、环境改善、基础设施

D、利率因素

15、一直临街矩形地块甲的总价为36万元，临街宽度为20 ft，临街深度为75 ft。现有一相邻矩形地块乙，临街深度为30 ft，临街深度为125 ft。运用四三二一法则，地块乙的总地价为()万元。

A、65.4B、81.8

C、87.2D、109.016、对土地利用的限制可以归纳为以下几个方面，即()。

A、土地征用管制

B、土地使用管制

C、房地产相邻关系的限制

D、土地权利设置以及行使的限制

17、下列属于房地产的自身因素的有()。

A、位置

B、肥力

C、地质条件、地形和地势、土地面积和形状

D、日照、风向、降水量、天然周期性灾害

18、房地产具有易受限制性，政府对房地产的限制通常通过()来实现。

A、充公权

B、管制权

C、征税权

D、征收权

19、比准价格是一种()。

A、理论价格

B、公平价格

C、市场价格

D、评估价格本文

20、对那些特殊的有保护价值的建筑物的估价应以重置成本为宜。()

A、对

B、错

答案：

篇6：房地产估价师《案例分析》练习题

卖房者甲与购房者乙于2002年4月25日签订了一套装修较陈旧的二手房买卖合同(以下称合同1)和房屋装修合同(以下称合同2)，合同1规定甲必须于5月25日交房，且乙同时付清房款。交房后甲按合同2进行装修，装修工程共2个月。乙于4月25日支付90%的购房款和10%的装修费，5月25日付清剩余购房款和60%的装修费，7月25日付清剩余的30%装修费。按规定，在向当地房地产管理部门申报买卖成交价格时，被认定应重新评估。请在以下问题中选择正确的答案：

1.估价时点是()

A.2002年4月25日

B.2002年5月25日

C.2002年7月25日

D.2002年7月25日以后的某一天

2.估价的价值范围应是()

A.合同1规定的房款

B.合同1规定的90%购房款和合同2规定的装修费的10%

C.合同1规定的购房款和合同2规定的装修费的70%

D.合同1规定的购房款和合同2规定的全部装修费

标准答案：1.A,2.A

解 析：1.即估价时点是合同订立之日。理由如下：合同是有法律效力的文书，双方确定价格之时是签订合同之日。实际交付房款也是依据合同进行的。估价时应是计算在双方确定价格之日时的房地产市场情况下，估价对象的客观市场价值或价格，因此估价时点应是合同订立之日。

2.此例中的装修合同是个干扰项，因为乙完全可以与甲之外的人签订装修合同;装修合同只是一种劳务合同，不是买卖合同，装修费用不应计入买卖估价价值之中。

案例二：

某工厂为企业改制进行资产重组，委托估价机构将其划拨土地上建成的两幢房屋进行估价。该工厂的房屋所有权证上记载，该两幢房屋的用途均为工业。根据估价人员现场勘察的结果，该两幢房屋中一幢为厂房，另一幢原为厂房，后自行改为办公楼用于出租。

1.应根据何种用途对该两幢房屋进行估价?()

A.根据房屋所有权证上记载的用途进行估价

B.根据估价人员现场勘察结果的现状用途进行估价

C.根据企业改制、资产重组后该两幢房屋拟确定的用途进行估价

D.根据该两幢房屋可以获利最多的用途进行估价

2.将该两幢房屋的用途由工业改变为其他，应通过下列途径()。

A.自行改变

B.经上级主管部门批准改变

C.经政府房屋管理部门批准，并办理变更手续

D.经政府规划主管部门批准，并按法定程序办理变更手续

3.该工厂若为扩大经营而筹集资金将该两幢房屋抵押，则为抵押目的评估的价值应为()。

A.该两幢房屋的抵押评估价格之和

B.该两幢房屋及其土地的抵押评估价格之和扣除划拨土地改为出让土地时应补交的土地使用权出让金

C.该两幢房屋的抵押评估价格之和乘以银行抵押率后的价格

D.该两幢房屋及其土地的抵押评估价格之和乘以银行抵押率后的价格

4.该工厂若将该两幢房屋投保火灾险，则为保险目的评估的价值应为()。

A.该两幢房屋的非正常市场价值

B.该两幢房屋的重新购建价格

C.该两幢房屋的重新购建价格扣除折旧后的价值

D.该两幢房屋的重新购建价格扣除折旧后的价值加上土地的价值

标准答案：A,D,B,C

解析：

1.根据合法原则确定，不能依据房屋现实使用用途确定，最高最佳使用原则也要在合法原则条件下适用。

2.先办理规划变更手续，再依据规划手续去办理房产变更手续，因此最佳答案选D。

3.划拔方式取得的土地使用权连同地上建筑物抵押的，评估其抵押价值时应扣除预计处分所得价款中相当于应缴纳的土地使用权出让金的款额。

篇7：房地产估价师经营与管理的复习题

其中服务式公寓35000㎡，商务、办公、餐饮、健身娱乐等服务用房5000㎡，地下车位230个(10000㎡)项目建设期为3年，总投资额为35000万元(不包括贷款利息)，其中自有资金占35%，其余投资来源于贷款和预售收入：第一年投入资金9000万元，全部为自有资金;第二年投入资金13250万元，其中3250万元为自有资金，第三年投入资金12750万元。该项目的住宅与停车位从第二年开始销售，第二、三、四年的净销售收入分别为7750万元、12600万元、21650万元，第四年来全部售完;服务用房在第五年初开始出租，出租率为90%，租金为3000元/㎡?年，运营成本为阻金收入的20%：服务用房的残值为20万元。

假设：投入全部发生在年初，收入发生在年末且可以全部再投入，贷款按年计复利，本息从第四年初开始偿还;在整个出租期内，出租率、租金、运营成本均维持不变;该项目的贷款年利率为10%，投资者全部投资和自有资金的目标收益率分别为15%和25%。在贷款利息最少条件下，求：

(1)该项目的借款计划和还款计划。

(2)该项目全部投资内部收益率。

(3)该项目自有资金财务净现值(12分)(试题)

1.造成公司接近大众、关怀民生的良好形象，同时做到“薄利多销”或“中利多销”的开发商定价方法称为。

A.成本加成定价法

B.价值定价法

C.目标定价法

D.认知价值定价法

2.某房地产开发企业经过市场调研后，决定在某城市开发供未婚青年居住的“博客公社”。那么，开发商在目标市场选择过程中采用的是( )模式。

A.选择专业化

B.产品专业化

C.大量定制

D.市场集中化

3.下列影响购房者购买行为的因素中，属于心理因素的是( )。

A.生活方式

B.受教育程度

C.购买动机

D.自我形象

4.某家庭预计今后内月收入为8000元，如果其中的40%可以用于支付住房抵押贷款的月还款。已知贷款年利率为9%，则该家庭有偿还能力的20年期最大抵押贷款申请额是( )万元。

A.28.62

B.35.57

C.41.56

D.48.24

5.购置某物业用于出租经营，购买价格为100万元，从购买后的下一年开始有租金收入，年净租金收入为30万元，现金收支均发生在年初，目标收益率为10%，则该项目的动态投资回收期( )。

A.小于5年

B.在4～5年之间

篇8：房地产抵押估价的相关问题

一、估价结果是市场价值还是抵押价值

《房地产估价规范》 (以下简称《估价规范》) 第6.4.3条规定:“房地产抵押价值应是以抵押方式将房地产作为债权担保时的价值。首次抵押的房地产, 该房地产的价值为抵押价值。”《房地产抵押估价指导意见》 (以下简称《指导意见》) 第四条规定:“房地产抵押价值为抵押房地产在估价时点的市场价值, 等于假定未设立法定优先受偿权利下的市场价值减去房地产估价师知悉的法定优先受偿款。”可以看出, 无论是《估价规范》还是《指导意见》, 都确认房地产的抵押价值就是该房地产在抵押时的市场价值。这里有一个法律问题, 抵押是担保的一种形式, 而担保要求相对应。相对应有两重含义, 一是担保针对的是主合同债权, 即相对应于贷款合同;二是担保与主合同债权等额。比如, 贷款100万元人民币, 可以用100万元人民币存款或相当于100万元人民币的外币存款来担保。可是为什么提供市场价值100万元的房地产作为抵押物, 却只能贷到60～70万元的贷款呢?这里为什么就不对应了呢?这说明, 贷款人认为, 市场价值100万元的房地产其抵押价值只有60～70万元。在抵押时, 100万元的房地产与100万元的银行存款不等值。没有哪一个贷款人会按房地产市场价值的100%贷款给你, 因为房地产的市场价值不是它的抵押价值。房地产的抵押价值应当是房地产在贷款到期时受短期强制处分等因素限制状态下的价值, 或者说是房地产作为抵押物在抵押市场上被债权人共同认可的价值。从估价实践来看, 我们在为金融机构提供的房地产抵押估价报告中的表述是:“确认估价对象在估价时点的公开市场价值为———元”, 这里并没有提到抵押价值。我们认为, 这是正确的, 因为我们评估的的确不是抵押价值, 抵押价值是贷款人在自行考量未来市场风险和短期强制处分等因素后通过确定贷款比例来确定的。

二、怎样理解房地产抵押估价的谨慎原则

建设部、中国人民银行、中国银行业监督管理委员会联合印发的《房地产抵押估价指导意见》引入了一个新的估价原则。要真正落实谨慎原则, 需要有关各方协调配合, 首先估价机构要自律, 要严格遵守《估价规范》和《指导意见》要求, 真正为金融机构的长远利益着想, 为其降低风险着想;基层金融机构也要谨慎, 不要迫于竞争、眼前利益, 放弃风险意识;上级金融机构要支持估价机构坚持原则, 保证选用的都是比较谨慎的估价机构;学会等管理部门也可以制定一些定量的指标, 比如, 可以规定抵押估价必须用两种以上的估价方法 (特别是收益法) , 可以规定一下参数选定范围。

《指导意见》还引进了一个新概念——法定优先受偿权利。法定优先受偿权利除了《指导意见》明确的发包人拖欠承包人的建筑工程价款、已抵押担保的债权数额之外, 还包括《担保法》第四十七条、《破产法》第三十四条有关规定确定的优先于抵押权的一些债权和物权, 还有并非法定优先受偿权利但是对房地产抵押价值有不利影响的某些因素, 如抵押人已经收取的长期出租益、欠缴的水电费、物业管理费等, 如果估价师了解到了, 也应当在估价报告中披露, 这样才符合谨慎原则。

三、房地产抵押估价的几个具体问题

1. 模板与培训

抵押估价报告有较多的程式化部分, 日常工作中我们遵照《估价规范》要求, 同时考虑方便使用和估价机构人力物力节省的需要, 组织有经验的估价师按办公、住宅、商业等不同用途物业制定报告模板, 同时制作各类测算表, 对各类表格进行公式编辑和表间链接。在深圳, 抵押估价报告需要测算预计税费, 同时各家银行对预计税费的计取要求各不相同, 即使是同一家银行, 其不同类的贷款税费计算也不一样, 比如农业银行深圳分行就分商业 (办公、工业) 物业、个人住宅及小企业简式贷款并规定了不同的计税要求。建立科学的测算表格就显得更加重要。一方面能够提高工作的效率, 另一方面也能够避免个别使用中的误操作问题。当然, 因为这类表格的测算都是按一定的逻辑和公式自动计算的, 所以对使用人的培训就很重要, 需要估价师理解表间关系, 把握关键点。优质高效地完成估价报告的制作。

2. 公开市场价格的确认

规模比较大的估价机构都会建立自己的市场数据库系统, 同时要求估价师对市场价格高度关注, 实时了解不同物业的成交信息, 并与三级市场报价进行比照, 发现其中的规律性, 比如市场火爆时, 三级市场的报盘价会高于其实际成交价, 而交投冷清时, 报盘价往往会低于其成交价。找出其规律性, 有些时候可以通过调整三级市场报价的方式判断估价对象的公开市场价格区间。

确认公开市场价格最重要的依据应该是现场勘查。深圳物业的个体差异是比较大的, 就拿住宅物业来讲, 即使是同一个楼盘, 不同的单位有时也会在单价上差几千元, 特别是存在附送面积的情况, 还有楼层、朝向、景观等, 都会使物业价值产生较大差异, 所以估价师认真做好现场勘查是做到客观谨慎评估的重要前提。

3. 估价技术路线的选取

在确定估价技术路线的过程中, 对三大估价方法的选取上要有所侧重, 比如:对于收益性房地产应该首选收益法, 并将该方法付以较大的权重。多年的估价经验告诉我们, 在相对不很成熟的市场中, 租售不配比或是房地产市场泡沫比较严重时, 用市场比较法评估的结果其实是认同了这种畸形的价格, 使评估结果虚高。而相对稳定的租金收益更能体现物业的价值。在许多地方, 工业房地产评估时首选成本法, 因为市场上出租或出售的工业房地产凤毛麟角, 选取其他方法时存在诸多困难。可是在深圳、甚至是珠三角的许多地方, 许多工业厂房建造之初就是为了出租或出售的, 而且工业房地产的三级市场也比较活跃。这时三大估价方法均可使用, 而且评估结果相差不会太大。

4. 对整体和片区市场走势的了解

篇9：房地产估价教学改革策略探讨

【关键词】房地产评估 教学 改革策略

【中图分类号】F293.30-4 【文献标识码】A 【文章编号】2095-3089（2016）09-0114-02

一、房地产估价概述

1978年“改革开放”政策的全面推行使我国的国有土地使用制度和城镇住房制度有了新的发展方向，房屋被作为一种商品开始在市场流通。房地产估价活动也正是在这样的背景下应运而生，虽然起步较晚，但发展很快，一方面大胆借鉴西方发达国家以及我国台湾、香港地区的估价理论和方法成果，另一方面积极集合国内自身实际情况，发展出一套适合我国国情需要的房地产估价方法。由于受英国估价体系的影响较深，因此我国的估价方法更倾向于经验与理论结合。

房地产估价的概念正式提出于1999年颁布实施的《房地产估价规范》并被广泛沿用至今。该规范指出，房地产估价是专业估价人员根据估价目的，遵循估价原则，按照估价程序，选用适宜的估价方法，并在综合分析影响房地产价格因素的基础上，对房地产在估价时点的客观合理价格或价值进行估算和判定的活动体。本文中所提及房地产均为狭义上的房地产概念，即指土地、土地上的建筑物及其不可分离的部分，以及与土地和建筑物有关的权力和利益等。

房地产估价行为一直是以房地产属性为基础、以市场经济为导向，以理论规范为支撑的、不以主观意识为转移的客观活动。然而影响房地产价格的因素复杂多变，估价行为必须依赖于科学的估价理论和方法，但又不能完全拘泥于这些理论和方法，还必须结合估价人员的经验。

二、房地产估价教学的问题

缺乏房地产估价实践教学条件。房地产估价作为一门实践性很强的课程，需要让学生在掌握估价理论知识的基础上，有动手参与估价操作的机会，加深对估价流程的理解。当前的教学计划中缺乏实地调查性质的实践教学学时，致使实践教学环节薄弱。

课程内容略显枯燥。与房地产营销、房地产经纪等课程相比，房地产估价不需要懂得与客户接洽的技巧和能力，更多的是要解决技术性的问题，尤其是估价方法的学习，是纯技术性，所以学起来相对比较枯燥乏味。这就需要激发学生学习的积极性。

动手能力和解决问题的能力培养。每一个估价方法的掌握，一是需要做大量的练习，二是要对案例进行研究，提出解决方案，所以在学习过程中，特别要求学生具有很强的动手能力和解决问题的能力。

对教师素质要求高。因为房地产估价知识体系繁杂，涉及统计学、经济学、管理学等多门学科，难度较大，所以对相关授课教师的要求也颇高，既要全面掌握理论知识，并且还需联系实际，不断加深估价知识的应用。而目前师资中最突出的一个问题是对房地产专业课程之间知识联系理解不够，房地产相关技能、经验不足。

三、房地产估价方法

1.市场比较法

市场比较法是将估价对象与估价时点近期发生过交易的类似房地产进行比较，对这些类似房地产的已知价格进行适当的修正，以此推算估算估价对象的客观合理价格或价值的方法。市场比较法适用的对象是具有交易性的房地产，如房地产开发用地、普通商品住宅、写字楼、商铺、标准厂房等。该方法是不适用很少发生交易、数量比较少的房地产，如特殊厂房、学校、纪念馆、教堂、寺庙等。

2.收益法

收益法是预测估价对象的未来收益，然后利用报酬率或资本化率、收益乘数将其转换为价值来求取估价对象价值的方法。收益法按资本化的方式不同，分为直接资本化法和报酬资本化法。直接资本化法是将估价对象未来某一年的某种预期收益除以适当的资本化率或者乘以适当的收益乘数来求取估价对象价值的方法。报酬资本化法即现金流量折现法，是房地产的价值等于其未来各期净收益的现值之和，具体是预测估价对象未来各期的净收益，选用适当的报酬率将其折算到估价时点后相加来求取估价对象价值的方法。运用收益法估价，需要预测估价对象的未来收益。可用于收益法中转换为未来收益主要有如下几种：潜在毛收入；有效毛收入；净运营收益；税前现金流量；期末转售收益。运用收益法估价，核心是预测净收益。收益性房地产获取收益的方式，主要有出租和营业两种。一是基于租赁收入测算净收益，例如存在大量租赁实例的普通住宅、公寓、写字楼、商铺、标准厂房、仓库等类房地产；二是基于营业收入测算净收益，例如旅馆、影剧院、娱乐场所、加油站等类房地产。收益法评估往往是假设收入费用发生在某一个时点，实际发生时间与这种假设有偏差，这样才可以用利息费用作调整。例如客观租金收入发生在期末，费用在期间均匀发生，而评估时假设收入费用发生在期末，这时应考虑期间发生费用的贷款利息；租金收入发生在期初，费用在期间均匀发生，而评估时假设收入费用发生在期初，这时应考虑期间发生的费用进行折现。收益法实际上是一种动态法，而考虑利息费用是一种静态法，将两种方法混在一起，显得不严谨。因此，运用收益法要尽量将收入、费用发生的假设时间与加权折现期一致，而不必再考虑利息费用。

3.成本法

成本法是先分别求取估价对象在估价时点的重新构建价格和折旧，然后将重新构建价格减去折旧来求取估价对象价值的方法。成本法最基本的公式为：房地产价格=重新购建价格-折旧。

上述公式根据下列三类估价对象而具体化：（1）新开发的土地；（2）新建的房地产；旧的房地产。适用于旧房地产的基本公式是：旧房地价格=土地的重新取得价格或重新开发成本+建筑物的重新购建价格-建筑物的折旧。我认为以上的公式存在问题，现在土地出让是有期限的，缺少剩余使用年限修正；并且土地的重新取得价格或重新开发成本是土地开发完成后的价值，而房地合一项目土地的重置成本应该是到整个房地产开发项目开发完成后的价值，包含建设期的贷款利息和开发利润。

所以我认为这公式更明确：旧房地价格=土地的重置成本×剩余使用年限修正系数+建筑物的重置成本×成新率=（土地取得价+附属费用+有关税费+建设期贷款利息+开发利润）×剩余使用年限修正系数+（前期工程费+工程造价+工程附加支出+配套费+建设期贷款利息+建设单位管理费+开发利润）×成新率。

4.假设开发法

假设开发法的估价对象是具有开发或再开发潜力的房地产，可分为待开发的土地、在建工程、可装饰修改或可改变用途的旧房三大类。未来开发完成后的价值可以用市场法或长期趋势法求取，也可以用收益法求取。根据考虑资金时间价值的方式不同，假设开发法分为现金流量折现法和传统方法。运用该方法要注意一个问题，房地产开发收益率和房地产经营收益率的不同。资本化率是将房地产的净收益转换成价值的比率。而对假设开发法中的现金流量折现法中的折现率。

科学实用的估价方法，必须具备两个条件：既有科学的理论依据，又能反映现实交易行为。房地产估价的对象就是房地产。从实物形态上来看，房地产存在三种形态，即单纯的土地、单纯的建筑物以及房地合一的复合房地产。另外，房地产估价是评估待估房地产的一定权益的价格，因此，估价对象也涉及到物权。依据房地产估价的需要及其特点，这里将按用途将评估对象划分为居住、商业、工业、其他用途房地产及土地五种类型，并分别介绍它们的估价特点、常用方法及主要注意事项等。

四、房地产估价课程改革方向

1.课程总体设计

针对教师缺乏相关经验的不足之处，结合高职教育培养高素质技能型人才的目标，学院可以成立由房地产行业、企业专家与学院教师组成的房地产经营与估价专业教学指导委员会。在企业、行业专家的参与指导下，通过对人才需求市场的调研，得出房地产评估与管理专业毕业生的职业岗位是以房地产估价员为主。根据估价工作实际情况及对估价员岗位任务所进行的分析，我们获得了估价员职业要求：熟练的房地产估价技术应用能力；良好的组织、沟通、协调、合作能力及文案写作能力；房地产市场调查、资料收集能力。

2.合理设置项目，贴近教学与岗位

项目的设置是项目教学的关键，项目应该贴近教学，符合教学大纲的要求。项目的设置也应该贴近岗位，从岗位出发，筛选出典型的项目，着重培养学生的职业技能。《房地产估价实训》是在《房地产估价原理与方法》后开设的课程，学生具有一定房地产估价专业知识和技能水平，《房地产估价实训》在于培养学生估价原理与方法的运用，能够撰写房地产估价报告。因此结合教学，将房地产估价实训项目确定为评估特定估价对象，撰写估价报告。而估价对象的确定是实训项目的核心。有的学校实训项目的估价对象不统一，估价对象可以来自教师，也可以由学生自行选择，这种形式的项目教学中评估的物业类型较丰富。但由于项目随意性过大，无法辨别估价对象的真实性，也存在学生绕过难点或者随意抄袭的现象。有的学校实训项目的估价对象是学校物业，这虽然便于学生考查，但学校物业的评估不具有典型性，若以学校物业模拟住宅或商业，假设因素过多，仿真性不高。结合估价岗位，本项目教学的实训项目的估价对象由教师从实际评估项目中选出，真实的估价目的和业务关系激发了学生的学习兴趣，便于学生实际调查和资料收集，也保证了项目难度适中，不过于简单，也不至于学生没有办法完成。该实训项目是对重庆南洋大厦烂尾楼进行估价，南洋大厦位于重庆南岸南坪新街90号，总建筑高度是99.1米，地上28，地下2层；占地面积：2111平方米，总建面约为29076平方米，其中6层高的裙楼，约为4890平方米，塔楼约为21589平方米。估价是为了转让，即为委托人转让估价对象提供市场价值参考。

五、结束语

通过对《房地产估价》课程内容的选取，分组教学组织的实施，调动了学生学习积极性，增强团队协作意识，也突出了过程性考核，但同时也对教师的课堂教学组织提出了更高的要求。

参考文献：

[1]马伟.基于系统论的中国房地产业健康发展研究[D].北京交通大学，2014.

[2]张文.特征价格模型在房地产评估中的应用[D].华北电力大学，2014.

[3]张琼莉.既有住宅建筑的估价方法研究[D].长安大学，2014.