《房地产估价规范》

《房地产估价规范》（精选九篇）

《房地产估价规范》 篇1

一、关于成本法中的修改建议

1. 建议修改规范5.4.12条为“基算价格应为重置价格或重建价格扣除建筑物折旧, 并对土地的剩余使用年限进行修正 (相当于计算土地折旧) , 或为土地的剩余使用年限重置价格加上建筑物的现值, 必要时还应扣除由于旧有建筑物存在而导致的土地价值损失。”

《房地产估价规范》5.4.12条为“基算价格应为重置价格或重建价格扣除建筑物折旧, 或为土地的重置价格加上建筑物的现值, 必要时还应扣除由于旧有建筑物存在而导致的土地价值损失。”。

实际操作中, 有不少估价人员在采用“重置价格或重建价格扣除建筑物折旧”方式求取基算价格时, 往往不考虑土地剩余使用年限的修正。对于新建或刚刚使用几年的房地产可能问题不突出, 但随着使用年限增加及临近使用期满, 则问题显著。而且, 如果估价人员在使用这种估价方式在估价新建或刚刚使用几年的房地产形成定式习惯, 在以后估价使用多年或临近使用期满的房地产中就会产生突出的问题。

事实上, 在求估价对象基算价格时, 不论是采用“重置价格或重建价格扣除建筑物折旧”方式, 还是采用“土地的重置价格加上建筑物的现值”, 都应考虑土地的剩余使用年限, 并进行年限修正。如果保持于建筑物折旧一致, 这种计算可以理解为“土地的折旧”。

在一些西方国家, 土地所有权可以转让, 土地可以被永久占有, 不存在土地最高使用年限, 不存在土地剩余使用年限, 基算价格则为重置价格或重建价格扣除建筑物折旧, 或为土地的重置价格加上建筑物的现值。即不存在“土地的折旧”。而我国的土地所有权实行社会主义公有制, 具体为全民所有制和劳动群众集体所有制。我国对土地使用权实行有偿出让、转让, 并规定各类用途土地使用权出让的最高年限。通常地价在出让后初始阶段上升, 在临近使用期满, 地价下降。因此, 成本法估价中应根据土地已使用年限进行“折旧”, 求出剩余年限的土地使用权价格。

在估价规范5.4.5的条文说明中, 对成本法求取土地重置价格时应当注意土地剩余使用年限的问题作了有关论述, 但在5.4成本法这一节的条款中未对此规定, 且有5.4.12条款, 容易使人误解。

为明确起见, 故建议, 修改5.4.12条为“基算价格应为重置价格或重建价格扣除建筑物折旧, 并对土地的剩余使用年限进行修正 (相当于计算土地折旧) , 或为土地的剩余使用年限重置价格加上建筑物的现值, 必要时还应扣除由于旧有建筑物存在而导致的土地价值损失。”

2. 建议取消《房地产估价规范》中5.4.2条其下小字注解。《房地产估价规范》中第5章估价方法的5.4成本法中的5.4.2条, 其小字注解为“开发利润应以土地取得费用与开发成本之和为基础, 根据开发、建造类似房地产相应的平均利润率水平来求取”。

这在实际估价中较难操作, 主要原因为: (1) 实际中调查获取的利润率大多数为具体项目的销售利润率或成本利润率, 然后将其转化为相应平均利润率水平。若将其再转换为直接成本利润率, 不但麻烦, 而且容易出现误差。 (2) 以土地取得费用与开发成本之和为基础, 根据开发、建造类似房地产相应的平均利润率水平来求取开发利润, 这样的平均利润率水平与人们通常形成的销售利润率水平不一致, 估价师不易用此利润率水平进行把握和调整。

实际上, 开发利润是根据一定基数与同一市场类似房地产开发项目要求的相应平均利润率相乘求取的, 而计算基数和相应的利润率有多种[2]。根据有关教材和理论, 有关计算基数和相应的利润率有:

(2) 计算基数=土地取得成本+开发成本+管理费用+投资利息+销售费用, 相应利润率即成本利润率

故建议, 规范中5.4.2条小字注解的开发利润宜以开发完成后的房地产价值为基础, 根据开发、建造类似房地产相应的平均利润率水平来求取。或者, 不做“应以”的严格要求, 取消该小字注解, 由估价师根据实际情况及取得方便, 根据一定基数与同一市场类似房地产开发项目要求的相应平均利润率相乘求取, 形式多样 (实际上这种思想在规范中的假设开发法的开发利润求取中已反映, 见估价规范5.5.5条) 。

3. 建议修改《房地产估价规范》中5.4.11的相关内容。《房地产估价规范》5.4.11规定:“估价中确定建筑物耐用年限与折旧, 遇有下列情况时的处理应为:……;3.建筑物耐用年限长于土地使用权年限时, 应按土地使用权年限计算折旧;……;5.建筑物出现于补办土地使用权出让手续之前, 其耐用年限晚于土地使用权年限而结束时, 应按建筑物已使用年限加土地使用权剩余年限计算折旧。”

在这种规定下, 对于土地使用权剩余年限仍有几十年的情况会产生一些影响, 但影响不大。但如果估价某房地产的状况是:土地使用权剩余年限只有几年, 建筑物耐用年限还有几十年。那么, 按照上述规定, 该房地产价值所剩无几。但是, 如果该房地产土地使用权续期申请批准, 只要再交纳土地使用权出让金, 就可获得房地产的又一个使用周期, 依此估价, 该房地产价值会相当可观。

这个问题涉及《房地产管理法》的相关规定[3～5], 《房地产管理法》第二十一条规定:“土地使用权出让合同约定的使用年限届满, 土地使用者需要继续使用土地的, 应当至迟于届满前一年申请续期, 除根据社会公共利益需要收回该幅土地的, 应当予以批准。经批准准予续期的, 应当重新签定土地使用权出让合同, 依照规定支付土地使用权出让金。

土地使用权出让合同约定的使用年限届满, 土地使用者未申请续期或者虽申请续期但依照前款规定未获批准的, 土地使用权由国家无偿收回。”

《国有土地使用权出让和转让暂行条例》第四十条规定:“土地使用权期满, 土地使用权及其地上建筑物、其他附着物所有权由国家无偿取得。土地使用者应当交还土地使用证, 并依照规定办理注销登记。”

因此, 土地使用权出让使用年限届满后有两种情况:一是批准续期, 继续使用。二是国家无偿收回土地及建筑物等。对于后一种情况 (包括国家提前收回进行一定补偿) 由于实践中还未出现, 如何进行合理处理, 是无偿收回, 还是应该考虑对建筑物进行合理补偿, 是一个需要完善相关法规的问题。但在房地产估价规范中应当根据客观情况, 给出合理的处理原则, 尤其是在批准续期, 继续使用的情况下。

二、关于市场比较法中的修改建议

1. 建议在《房地产估价规范》5.2市场比较法一节中, 增加关于估价对象抵押、带租约、产权是否清晰等这类权益因素的修正。

在运用市场比较法估价时, 一般应进行交易情况修正, 但其主要侧重有利害关系人之间的交易、急于出售和购买情况下的交易等的修正。作为房地产价值主要是其权益价值的表现, 建议增加关于估价对象抵押、带租约、产权是否清晰等这类权益因素的修正。

例如, 市场比较法中应考虑带租约的修正, 因为在用收益法进行评估时, 是否带租约对评估价值有重要影响, 而各种估价方法在合理使用时其估价结果应具有相近性, 其估价原理应具有一致性。具体来说, 运用收益法估价时, 带租约和不带租约可能有两种估价结果, 则运用市场比较法估价时, 在考虑是否带租约的修正下, 也会具有相近的两种估价结果 (这种思路实际上已反映在估价规范中改进的成本法估价中, 经济折旧即反映了外部不利因素造成的价值损失。) 。

2. 建议在《房地产估价规范》5.2市场比较法一节中, 增加有关修正公式条款。

房地产估价规范在收益法及成本法章节中已列有部分公式条款, 若在市场比较法中增设有关修正公式条款, 这样更便于规范操作, 当然也可以推荐几类公式供选择。例如, 列出交易情况、交易日期、区域因素、个别因素的修正公式。

这些内容也涉及目前行业有关理论的整合问题, 有关教材和理论在因素修正上已将个别因素修正与区域因素修正合并为房地产状况修正, 由此反映到修正公式中。故建议, 估价规范应对市场比较法中的修正公式进行明确。

三、关于收益法中的修改建议

《房地产估价规范》5.3收益法一节中5.3.8条款有“对于土地与建筑物合一的估价对象, 当建筑物耐用年限长于或等于土地使用权年限时, 应根据土地使用权年限确定未来可获收益的年限, 选用对应的有限年的收益法计算公式, 净收益中不扣除建筑物折旧和土地取得费用的摊销。”

在这种情况下, 若获得40年使用权商业用地, 在其上开发钢筋混凝土结构, 其经济耐用年限一般为非生产用房60年, 那么, 其后20年的价值如何体现;一些保养良好的百年建筑在其土地使用期满时缴纳土地使用权续期费用之后, 又可获得另一个使用周期;当估价临近土地使用权期满的房地产则问题更为突出, 这是与前述修改规范5.4.11同一性质的问题, 规范需要对这一类问题统一修改。

四、其他修改建议

《城市房屋拆迁管理条例》的颁布实施使估价规范中城市房屋拆迁补偿估价的修改成为规范修改中的一个重要内容;《物业管理条例》的颁布实施使估价规范中有关权益的评估有待完善。

其他的建议还有, 在估价规范第四章估价程序中的4.0.1中增加“获取估价业务”、“交付估价报告”等步骤;发行《房地产估价规范》的中英文对照版;在规范中附录一些估价报告中常用的技术参数及数据 (如全国通用参数、数据及各城市技术参数、数据) ;编制估价规范应用示范性案例等。

在国家和房地产估价行业人士的共同努力下, 《房地产估价规范》的这次修改将使行业规则更趋完善, 继续发挥其重要的指导作用。

摘要：在《房地产估价规范》修改征求意见的基础上, 根据房地产近年新法规的颁布和估价实践的发展, 对《房地产估价规范》的估价方法中的成本法、市场比较法和收益法的有关六项技术规范内容提出了修改建议, 同时提出了其他相关完善化建议。

关键词：修改,《房地产估价规范》,土地折旧,开发利润,土地使用权剩余年限

参考文献

[1]《房地产估价规范》 (GB/T50291-1999) [M].北京:中国建筑工业出版社, 1999

[2]柴强:房地产估价理论与方法[M].北京:中国建筑工业出版社, 2005

[3]沈建忠:房地产基本制度与政策[M].北京:中国建筑工业出版社, 2005

[4]刘红玉:房地产开发经营与管理[M].北京:中国建筑工业出版社, 2005

房地产司法鉴定估价规范研究 篇2

（作者：崔太平来源：《中国房地产估价与经纪》杂志2008年第6期）

一、物权保护与房地产估价

房地产司法估价与财产保护的关系是什么呢？《物权法》作为保护财产的基本法律，在当事人的物权受到侵犯时，救济的途径和手段根本的就是损害赔偿。损害赔偿离不开估价。其实任何的经济纠纷，甚至是刑事法律纠纷，判决和裁决有几种情形，最严重是剥夺人的生命，第二种情况是限制人的自由。第三种情况是财产处罚，对侵害他人权利的除以财产的处罚，另外是一种处罚性的赔偿。一般纠纷的判决当事人的财产往往是个人的财产，所以从这个角度来说，我们侵害当事人的物权是离不开损害赔偿的，就是估价的。其他的任何民事、刑事的纠纷，就是以上几个途径。所以说司法鉴定估价在一定程度上不仅是财产保护，在相当程度上影响了司法的工作。

二、房地产司法鉴定估价的现状

（一）估价委托程序不规范

一是，受托估价机构的资质不符合相关规定。法院委托的房地产估价机构，其资质并不符合部门规章的规定，建设部《房地产估价机构管理办法》规定，一级和二级资质的机构才可以接受法院委托的估价，但是实际情况中，却又一些三级资质机构接受了法院的估价委托。二是，委托书不规范，缺乏估价基本事项的记载。估价对象不明确，谁提供多少资料，这些都没有。法院和当事人配合的义务也没有，或者说不够准确和详尽。三是没有委托合同。委托合同涉及到委托估价的费用、当事人的义务、权利、纠纷的解决等等。四是法院对外委托估价，没有充分尊重当事人的诉讼权利。一般觉得当事人要抽签或者是原被告双方选择一下估价机构就可以了，其实不然。一个是涉及到纠纷的不动产，要不要估价，是当事人的权利，如果说当事人双方都觉得不需要估价，那么就不用估价。所以说第一个是估价的申请和决定权。决定权最终在法官的手里，实际在当事人的手里，然后才申请，授予。

（二）房地产司法鉴定估价缺乏质证程序

我曾经做过律师事务所主任，如果原告和被告请一个律师，大家在法庭上在以法律允许的范围内申请自己的权利，在这样的博弈中，实现了当事人之间利益的平衡，间接实现了司法公正，间接提高了律师的社会地位。房地产估价师很少针锋相对，司法鉴定估价应该有这样的程序，甚至还可以成为专家作证出庭，像律师一样。

（三）《房地产估价规范》缺乏对于房地产司法鉴定估价的规定

《房地产估价规范》在房地产纠纷估价里面有三条，这些规定在现阶段来看，对指导实践缺乏可操作性。

（四）法院等司法机关对于房地产司法鉴定估价的认识不清晰

一是，对国家的房地产估价制度不熟悉。法院对房地产估价作为国家法定制度、《房地产估价规范》作为国家标准还不十分清晰，对估价对象、估价对象的法律权属状态等还有待专家协助。二是，对房地产司法鉴定估价的范围认识不清。例如，如果有委托人委托我们评估一个宾馆的大堂，是否可以？当然不可以。房屋基本单元登记的状态，以及房屋登记办法规定的相关内容，法院在查封和预查封的时候，他们有时也不清楚该查封什么。三是对于法院的配合义务、诉讼当事人的配合义务认识不清。

三、房地产司法鉴定估价规范的基本框架

（1）完善房地产司法鉴定估价的委托程序。目前的《房地产估价规范》对实体性的规定不少，对于程序性的规定较少，实际上规范对程序性规定的应该多些。

（2）建立房地产司法鉴定估价的质证程序。

（3）完善房地产司法鉴定估价的技术标准。

（4）建立房地产司法鉴定估价的专家库。专家库的司法鉴定专家，接受鉴定估价委托。并不从事具体的司法鉴定估价业务，而是接受法院咨询，帮助法官对于鉴定估价报告的质证和采信。估价专家也可以接受咨询，帮助法官确定对于不动产的查封、预查封的具体范围。

四、司法鉴定估价业务的承接

（一）明确基本情况

（1）明确估价的基本事项：

估价目的；估价时点；估价对象（实体状况、权益状况）。委托评估范围，不一定就是估价师实际评估范围！

委托方、产权持有者；估价报告的使用限制；估价报告交付时间及方式；估价服务费及支付方式。

（2）明确估价的其他重要事项：

估价的价值定义；委托方提供的估价依据（估价权属资料、身份证明、相关法律文书）。估价依据，应当能够区分哪些是委托方提供，哪些是评估师自己收集掌握的。

对于委托方之外的使用者，应当在委托估价合同中明确。

能力不能胜任的司法鉴定估价业务的委婉拒绝。

（二）明确具体事项

（1）鉴定委托书应当载明委托人的名称或者姓名、拟委托的司法鉴定机构的名称、委托鉴定的事项、鉴定事项的用途以及鉴定要求等内容。委托鉴定事项属于重新鉴定的，应当在委托书中注明。

（2）委托人应当向司法鉴定机构提供真实、完整、充分的鉴定材料，并对鉴定材料的真实性、合法性负责。

（3）对提供的鉴定材料不完整、不充分的，司法鉴定机构可以要求委托人补充；委托人补充齐全的，可以受理。

（4）不能即时决定受理的，应当在七个工作日内作出是否受理的决定，并通知委托人。

（三）司法鉴定机构不得受理的鉴定委托

（1）委托事项超出本机构司法鉴定业务范围的；

（2）鉴定材料不真实、不完整、不充分或者取得方式不合法的；

（3）鉴定事项的用途不合法或者违背社会公德的；

（4）鉴定要求不符合司法鉴定执业规则或者相关鉴定技术规范的；

（5）鉴定要求超出本机构技术条件和鉴定能力的；

（6）不符合民法通则第二十九条规定的；

（7）其他不符合法律、法规、规章规定情形的。

对不予受理的，应当向委托人说明理由，退还其提供的鉴定材料。

五、司法鉴定估价应当遵循的规范

（1）法律法规

（2）《房地产估价规范》等估价规范

（3）《司法鉴定程序通则》

（4）《司法鉴定文书规范》和《司法鉴定协议书（示范文本）》

六、司法鉴定估价风险提示

（1）鉴定意见属于专家专业性意见，其是否被采信取决于办案机关的审查和判断，鉴定人和鉴定机构无权干涉；

（2）由于鉴定材料或者客观条件限制，并非所有鉴定都能得出明确的鉴定意见；

（3）鉴定活动遵循独立、客观、公正的原则，因此，鉴定意见可能对委托人有利，也可能不利。

七、对于房地产司法鉴定估价的质证

（1）房地产司法鉴定估价的质证程序，包括出庭通知、估价师出庭、质证内容、诉讼当事人质询和法官询问、估价师退庭等。

（2）质证内容主要包括：对于鉴定估价主体资格的质证，对于鉴定估价启动程序合法性的质证，对于鉴定估价机构和房地产估价师是否遵循回避原则的质证，对于鉴定估价范围的质证，对于鉴定估价报告规范性的质证等等。

（3）鉴定估价的质证程序，还应当包括：建立法官直接询问、当事人交叉询问规则，房地产估价师分别出庭接受质证规则，以及房地产估价师适时退庭规则。

（4）对于估价工作底稿的质证

工作底稿分管理类工作底稿、操作类工作底稿。

管理类工作底稿包括：估价业务基本事项的记录；估价业务约定书；估价作业计划；估价业务执行过程中的重大问题处理记录；估价报告的审核记录。

操作类工作底稿通常包括：现场调查记录与相关资料；收集的估价资料；估价测算过程记录。

（5）对估价报告假设限制条件的质证

估价报告中的假设和限制条件应说明本次估价的假设前提，未经调查确认或无法调查确认的资料数据，估价中未考虑的因素和一些特殊处理对抵押价值可能的影响及本估价报告使用的限制条件。

注册资产评估师不得滥用估价假设前提，估价假设前提应当具有合理性。评估师应当对于估价的假设前提在估价时点的实际状况进行必要的披露和阐述。

在市场波动较大时，评估师要特别关注价格的下跌风险；金融机构续贷涉及房地产抵押价值的估价，注册房地产估价师对已经发生的市场不利变化，应给予充分重视；注册房地产估价师对预期会降低估价对象价值的因素要充分考虑，对预期不确定的收益或升值因素应谨慎处理。

（6）对估价对象法律权属状况的质证

估价师应当知晓评估对象法律权属对估价结论有重大影响。估价师执行估价业务，应当关注估价对象法律权属并予以恰当披露。

对估价对象法律权属确认或发表意见，超出估价师执业范围。估价师不得明示或暗示具有对估价对象法律权属确认或发表意见的能力，不得对估价对象的法律权属提供保证。

对委托方和相关当事方提供的估价对象法律权属资料和资料来源进行必要的查验，并对查验情况予以披露，但不应超越执业范围明示或暗示承担验证估价对象法律权属资料真实

性、合法性和完整性的责任。

对估价对象法律权属瑕疵状况予以充分披露。

以设定产权为前提对委托方不具有所有权的房地产进行评估，应当对估价对象法律权属和设定产权前提予以充分披露，并明确说明设定产权状况与实际法律权属状况存在重大差别。

（7）对估价有关事项披露的质证

对估价结果会产生重大影响、需要提醒估价报告使用者关注的事项,注册房地产估价师应当在估价报告中予以披露,并揭示披露事项对估价结果的定性或定量影响。披露事项包括但不限于：

（一）估价对象的权利人、建筑面积、土地面积及其用途等有矛盾，存在异议、疑义的；

（二）存在共有权人和他项权利的；

（三）房地产的土地剩余使用年限或建筑物耐用经济年限较短的；

（四）根据调查和委托人书证已存在的具有法定优先受偿权的款项；

（五）实地查勘受特殊因素制约的；

（六）估价所需资料缺失及对缺失资料的处理方法；

（七）估价对象房地产附有长期及短期租约的；

（八）估价时存在建筑物损耗的；

（九）有关法律、法规规定的针对估价对象的抵押限制条件;

（十）其他应当披露事项。

八、完善房地产司法鉴定估价技术标准

实行房地产估价师负责制度，遵循回避制度，实行房地产估价师出庭作证制度等等，均是鉴定估价技术标准应当考虑的内容。另外，作为鉴定人的房地产估价师，有权了解进行鉴定所需要的案件材料，必要时可以询问当事人、证人，这既赋予估价师权利义务，又是对诉讼当事人配合义务的规定。

房地产司法鉴定估价实施，应当遵守法律、法规，遵守职业道德和职业纪律，尊重科学，遵守技术操作规范。

论房地产估价方法的完善 篇3

房地产估价是指房地产专业估价人员, 根据待估房地产的估价目的, 遵循房地产的估价原则和程序, 在充分了解和掌握待估房地产的基本情况、房地产市场资料和深入分析房地产价格影响因素的基础上, 选择科学而合适的估价方法, 并结合估价人员的经验, 对房地产在一定产权状态和一定时点的市场价值所做出的推测和判断。根据房地产的概念可知, 房地产估价包括地产的估价、房产的估价以及房地结合体的估价。

结合我国当前房地产业的实际情况, 我国房地产估价应遵循的基本原则主要有:合法原则、最佳利用原则、公平原则、替代原则、评估时点原则等。

1、合法原则

房地产估价是对房地产价值的一种推测和判断, 这其中必然带有估价人员一定的主观意志, 因此必须减少这种主观性。行之有效的措施就是制定相应的法律、法规。这些基本法规有《土地管理法》、《城市规划法》、《城镇国有土地有偿出让、转让暂行条例》等。估价人员不仅要熟悉这些法规, 而且要做到依法评估。

2、公平原则

公平原则是指评估人在进行估价时, 必须坚持公平、公正的原则, 严格按照规定的规范、程序和方法, 客观地判断房地产的价值。

3、替代原则

替代原则是基于经济学中的替代原理。该原则是房地产估价的三个主要估价方法 (市场比较法、成本法和收益法) 的基础。

4、评估时点原则

房地产估价是对房地产价值在特定时间的客观反映, 同一宗房地产在不同时间进行评估会产生很大的差别, 因此房地产估价带有明显的时间性。

房地产估价原则是房地产估价概念的逻辑延伸, 它使房地产估价具体化, 进一步降低了房地产估价人员的主观性因素, 降低了房地产估价的风险, 使房地产的估价更具客观性。因此, 房地产估价原则是房地产估价的重要组成部分。

二、房地产估价方法分析

(一) 市场比较法概述

1、市场比较法的基本概念

市场比较法是参照于估价时点近期类似房地产的实际成交价格来评定待估房地产价格的一种估价方法。市场比较法是以市场实际交易价格为估价基准, 所以市场比较法是一种说服力较强, 适用范围较广及普遍采用的重要估价方法。

2、市场比较法应用的条件

市场比较法在市场经济非常发达的国家和地区被普遍使用。因为在市场经济发达区域, 通常由相当发达的房地产市场, 而且市场比较所需要的有关房地产交易的价格资料, 很容易从经纪人、法院或政府税收部门那得到。应用市场比较法进行房地产价格评估, 其基本条件就是需要有一个充分发展的房地产市场, 以及一个可以供便捷利用的市场资料源。

3、市场比较法操作步骤

运用市场法估价, 首先需要拥有大量真实的交易实例。只有拥有了大量真实的交易实例, 才能把握正常的市场价格行情, 才能据此评估出客观合理价格或价值。

不是任何交易实例都可以用来参照比较的, 有些交易实例并不合适。因此需要从中选取符合一定条件的交易实例作为参照比较的交易实例即可比实例。选取可比实例有4个基本要求: (1) 可比实例房地产应是估价对象房地产的类似房地产; (2) 可比实例的成交日期与估价时点接近; (3) 可比实例的交易类型应与估价目的吻合; (4) 可比实例的成交价格应为正常市场价格或能够修正为正常市场价格。建立价格可比基础包括: (1) 统一付款方式; (2) 统一采用单价; (3) 统一币种和货币单位; (4) 统一面积内涵; (5) 统一面积单位。

运用市场比较法估价应按下列步骤进行: (1) 搜集交易实例; (2) 选取可比实例; (3) 建立价格可比基础; (4) 进行交易情况修正; (5) 进行交易日期修正; (6) 进行区域因素修正; (7) 进行个别因素修正; (8) 求出比准价格。

(二) 收益法

收益法是预计估价对象未来的正常纯收益, 选用适当的资本化率将其折现到估价时点后累加, 以此估算估价对象的客观合理价格或价值的方法。

1、收益法的估价原理

收益法的理论依据是效用价值论一一房地产投资的预期收益原理。预期原理说明决定房地产当前价值的, 重要的不是过去的而是未来的因素。因此, 购买收益性房地产, 可以视为一种投资:投资者购买收益性房地产的目的, 不是购买房地产本身, 而是购买房地产未来所能产生的收益, 是以现在的一笔资金去换取未来的一系列资金。

2、收益法的适用范围

收益法适用的对象是有收益或有潜在收益的房地产, 如住宅 (特别是公寓) 、写字楼、旅馆、商店、餐馆、游乐场、影剧院、停车场等。它不限于估价对象本身是否有收益, 只要估价对象所属的这类房地产有获取收益的能力即可。但对于行政办公楼、学校、公园等公用、公益性房地产的估价, 收益法大多不适用。

3、收益法估价的操作步骤

运用收益法估价一般分为以下7个步骤: (1) 收集有关房地产收入和费用的资料; (2) 估算潜在毛收入; (3) 估算有效毛收入; (4) 估算运营费用; (5) 估算净收益; (6) 选用适当的资本化率; (7) 选用适宜的收益法计算公式求出收益价格。

(三) 成本法概述

1、成本法的概念

成本法是求取估价对象在估价时点时的重置价格或重建价格, 然后扣除折旧, 以此估算估价对象的客观合理价格或价值的方法。成本法也可以说是房地产价格各构成部分的累加为基础来估算房地产价格的方法。成本法的理论依据是劳动价值论一一商品的价格依据其生产所必要的成本。

2、成本法的适用范围

《房地产估价规范》指出:“在无市场依据或市场依据不充分而不采用市场比较法、收益法、假设开发法进行估价的情况下, 可采用成本法作为主要的估价方法。”从这一条款可以看出成本法在各种估价方法中具有不可替代的特殊用途, 尤其适用于下述房地产估价: (1) 无交易、无收益的房地产估价; (2) 特殊目的房地产估价; (3) 特殊建造的房地产; (4) 狭小市场上的房地产; (5) 市场比较法中的修正计算。

3、成本法估价的步骤

运用成本法估价一般分为四个步骤进行: (1) 收集有关房地产开发的成本、税费、利润等资料; (2) 估算重新购建价格; (3) 估算折旧; (4) 求取计算价格。

三、完善我国房地产估价的建议

(一) 理论研究

鉴于目前我国房地产估价基础理论的稀缺性, 以及房地产估价实务对房地产估价理论需求的多样性和复杂性, 在房地产估价的理论研究层次上, 应加强基础理论的研究。因此, 要完善我国的房地产估价体系, 必须加强房地产估价理论的研究以及加快房地产估价方法的创新。

(二) 制度建设

为完善我国房地产估价体系必须加强制度建设, 主要的措施有:

1、完善房地产估价的相关法律法规

对房地产估价中介制度、政府管理体制及其职能、行业组织的管理体制及其职能、执业资格准入制度、机构准入制度、机构组织形式、监督与惩处办法等方面, 都应以法律、行政性法规和部门规章的形式加以规范和确定, 做到依法管理。

2、建立房地产估价行业统一、规范管理的体制框架

要建立房地产估价行业统一、规范管理的体制框架, 必须建立和完善以下四种体制:行业自我管理体制、行业外部管理体制、行业准入制度、房地产估价纠纷调处机制。

建立统一、规范管理的房地产估价体制, 是指由全国房地产价格评估行业协会和各级地方行业协会成为房地产估价行业的管理主体。其性质是具有行业自律性质的社会团体。

3、制定和完善全国统一的估价准则

这方面的措施主要有:统一估价执业资格、建立统一的评估准则、推行房地产估价的国家标准、建立全国性的房地产估价信息库、要制止垄断行为等。

(三) 估价机构的管理

房地产估价中介机构是房地产估价的实体, 是具体的组织者和行为者, 强化房地产估价机构自身的管理是完善我国房地产估价制度的关键。目前, 加强房地产估价机构内部管理的措施有:

1、提高估价报告书的质量。估价报告书的质量是估价机构生存之本, 房地产估价机构应在实践中不断提高自身的服务水平。为此, 房地产估价机构首先要注重估价资料的收集, 建立一整套房地产估价基础数据资料, 并不断更新和增加, 是估价人员撰写报告创造良好的基础条件;其次, 要建立房地产估价的严格操作程序和内部质量管理制度;再次, 要杜绝估价人员的不正之风。

2、要保护估价成果, 提高社会效益, 还有必要进行估价跟踪管理。估价跟踪管理是估价工作的延伸, 没有跟踪管理, 估价工作只能徘徊在低级阶段, 要提高估价工作水平, 就应重视估价的跟踪管理工作, 固为它是在较高一级层次上, 更完善的、能使所所有结果准确的估价管理。

房地产估价公司估价质量管理制度 篇4

为维护利益和各方当事人的合法利益，规范估价操作行为，保证估价报告质量，做到估价结果的客观、公正、科学、合理，根据《房地产估价规范》和国家、省市的相关规定，制订评估质量管理制度。

一、估价基础数据的搜集、整理

为促进估价业务的顺利开展，做好估价基础数据的搜集整理工作，必须全面了解我市房地产市场行情，掌握地方相关规定，并通过市场调查、归纳分析等方法搜集整理必要的估价技术参数、基础数据，包括：

1.各地段住宅、商业、办公、工业等各类型房地产的市场价格和租赁价格；

2.土地基准地价、征地补偿费、各种规费及配套文件；

3.房屋重置价格及配套文件；

4.新建房屋造价水平及成本费用构成；

5.城市房屋拆迁补偿办法、补偿标准及配套文件；

6.其他地方性规定等资料。

二、评估技术操作要求

1、业务受理

接受委托之前，应对委估项目的估价风险进行初步预测，着重从以下几点把握：

1)委托方是否对将来的估价结论提出明显不合理的要求；

2)委托方提供的权证及相关资料是否存在明显的欺诈行为和虚假情况（尽管在估价报告的假设与限制条件中对资料失实的责任已作说明）；

3)项目的技术难度与委托方的时间要求；

4)预计应收、实收评估费与评估成本的比较；

5)预计该业务可能对公司的声誉带来的不利或有利影响。

特别强调，严禁以个人名义承接业务；严禁转让业务；不得随意对委托人或当事人作出任何有损公司利益和声誉的承诺。一经发现，公司将给予严肃处理，并追究有关人员的经济和法律责任。

通过对估价风险初步预测，对存在较大风险的项目，业务部门对可预见的估价风险要及时上报，经公司领导同意后方可接受委托，签订委托估价协议书。

2.拟定估价作业方案

主要包括拟选定的估价技术路线和估价方法、人员安排、作业步骤和时间进度安排。对技术复杂、工作量大或时间紧迫的估价项目，业务部门应及时向公司领导说明情况，申请调配人员，以保证按照协议要求交付报告。

3.实地勘察

实地勘察是估价程序中正确认识估价对象的必要步骤。不论何种估价目的和估价项目类型，存档的估价报告必须附有《房地产估价现场勘察表》和现场照片，并由勘察人、委托方相关人员在勘察表上签字

4.估价方法选用

根据《房地产估价规范》要求，对同一对象进行估价，宜选用两种以上的估价方法（城市房屋拆迁评估按照相关规定执行），有条件采用市场比较法的，应以市场比较法为主要估价方法。

5.估价结果确定

重点是

当采用不同估价方法时的估价结果有明显偏差时，对所选取的估价参数、基础数据、计算过程、估价方法等的核查，最终使估价结果达到客观、公正、合理。

6.估价报告撰写

各业务部门必须采用公司根据规范要求制定的统一报告格式。

估价报告的撰写形式，应根据估价对象评估价值大小、估价目的的不同和估价对象类型分别采用自由式、固定式两种。可参照以下标准采用：

1)固定式报告

a)类似交易实例较多的单套普通住宅估价；

b)类似交易实例较多的成套商业门面估价；

c)评估价值在100万元以下的除必须采用自由式格式以外的各种类型房地产估价；

d)对整体房地产进行析产分割的分户报告；

e)城市房屋拆迁评估的分户报告。

2)自由式报告

a)评估价值在100万元以上的各种类型房地产估价；

b)司法鉴定类估价；

c)房地产纠纷类估价；

d)析产、分割的房地产整体估价；

e)城市房屋拆迁类整体房地产估价；

f)当事人对评估结果有异议而申请复核的房地产估价；

g)无法搜集类似交易实例、用途特殊单一的各类房地产估价； 7.估价报告的组成和内容

1)估价技术报告要求：

a)固定式报告的技术报告，主要体现实例来源和测算过程，并对当地房地产市场行情按季度进行市场背景分析。

b)自由式报告的技术报告，要严格按照《房地产估价规范》中规定项目进行分析和测算。

2)报告的编号和要求：

公司的估价报告编号要规范统一，具体要求如下： xx估字（200X）第（XXXX）号

3)报告及附件的纸张必须A4纸打印或复印。

8.估价报告的复核：

具体要求见“

三、估价报告的复核制度”。

9.估价报告交付

房地产估价报告一般只交付委托方估价结果报告，技术报告存档。报告交付时，应由委托方在签收栏内签字。

出具报告的份数要求：

1)技术报告一份；

2)结果报告的份数，一般根据估价目的和当地对报告的使用份数惯例确定，除存档的一份报告外，给委托方的份数按以下要求：

课税2份；抵押2份；拆迁、拍卖均为3份。其他根据行业惯例决定。10.估价报告存档。

11.完善业务流程单。

12.估价操作项目总结：仅适应于自由式估价报告，由项目负责人和报告撰写人对报告形成过程中出现的难以准确把握的技术问题、项目的特殊性及对报告的整体评价进行总结。

三、估价报告的复核制度

为保证估价报告的质量，规范技术审核程序，固定式报告必须有专人全面复核；对于自由式报告，必须先由专人对报告的文字、词句、计算过程和组成内容先行复核，并报公司领导审核后，方可出具正式估价报告。

公司对自由式报告主要从以下几方面进行审核：

1)格式与完整性；

2)技术路线选择是否正确、界定、描述；

3)估价对象环境因素、界定、描述；

4)市场背景分析；

5)评估方法选择运用；

6)技术参数选择；

7)文字；

8)整体。

四、估价报告的质量要求和质量问题定期公布制度

1.评估报告的质量要求

对估价报告的总体要求是全面、客观、公正、准确，并有良好的包装质量（报告的封面、纸张、组成、格式等由公司统一设计）。严禁出现错别字、报告编号错误、装订错误等低级错误，不得出现描述错误、计算过程和计算公式错误、选取参数错误和报告内容缺少等质量问题。

2.估价报告质量问题的定期公布制度

公司每季度不定期对各业务部门的估价报告质量进行检查，对把关不严、出现质量问题的部门，视具体情况在本公司范围内予以公布，并给相关责任人以相应处罚；对质量管理到位、技术操作规范、审核工作严谨的部门，对相关人员将予以表彰。

五、估价报告的台帐建立和归档备案制度

1.评估报告的台帐建立

要建立格式和内容一致的估价报告微机登记台帐和书面登记台帐，摘录各份估价报告的项目名称、委托人、评估项目、项目规模、估价时点、估价结果等事项，其栏目要与房地产估价机构信用档案中的“估价项目基本情况”内容保持一致，以减少上报信用档案的工作量。

估价报告的台帐建立，应自接受委托时开始逐项登记。

2.估价报告的归档备案 估价报告交付后，应及时归档备案，并采用微机存档和书面存档两种方式。

1)微机存档的估价报告，应包括以下内容：

a)《房地产估价结果报告》；

b)《房地产估价技术报告》；

c)现场勘察数码照片。

2)书面存档的估价报告，下列资料必须完善：

a)《房地产估价委托书》；

b)《房地产估价报告》（必须附有技术报告）：

c)《房地产估价现场勘察表》；

d)《房地产估价收费通知单》存根联；

e)房地产估价《业务流程单》；

f)

房地产估价风险分析与防范 篇5

近年来, 房地产行业及其相关产业的兴旺发展促使了估价行业业务量的急剧增加。 数量的增加不仅仅体现在数量上, 业务类型也变得更加多元:除房地产抵押估价、 房地产交易估价等传统估价业务类型外, 又出现了房地产资产证券化估价、 房地产保险估价等新兴业务类型。 这就意味着更多的行业和更多的估价报告使用者对房地产估价结果寄予更多的期望, 房地产估价机构和估价师要承担更大的责任。 然而, 在业务量增加的同时房地产估价所以引起的诉讼纠纷也日益增加, 房地产估价风险带来的问题亟需解决。

二、房地产估价风险诱因

房地产估价风险指的是评估结果与房地产客观价格发生了超过允许范围内的误差。 根据其产生的原因不同, 分为客观原因引起的风险和主观原因引起的风险。

(一) 客观原因

客观原因产生的房地产估价风险往往具有普遍性和系统性, 具体表现在以下几个方面。

1. 房地产估价法律法规的不完善和漏洞

与房地产估价相关的法律中, 只有《城市房地产管理法 》 有涉及到房地产估价的条款, 但未对其具体操作列出明确条款。 在法规条例这个层次上也仅有1999 年建设部颁布的 《 房地产估价规范》, 一直沿用至今。 作为房地产估价具体操作规范层面上的最高指导性文件, 《 房地产估价规范 》 中有很多细则已经无法适应新经济时代的需要, 甚至存在漏洞。 《房地产估价规范》没有对一些新的估价业务类型做出详细的规定, 使得估价师在估价工作过程中存在自由裁量范围过大, 从而带来估价结果的偏差。 此外, 《估价机构管理办法》和《估价师注册管理办法》 也存在与当前行业稳定有序发展相矛盾的个别相关规定, 成为房地产估价风险产生的隐患。

2. 房地产估价行业本身所固有的特点和性质

房地产估价工作是对估价对象进行价值研判的过程, 是科学与艺术的有机结合。 遵循其原则和规律的同时, 又需要凭借估价师的主观经验。这一行业性质本身就无法完全规避房地产估价风险, 估价机构和估价师只能不断累积和丰富从业经验来降低风险发生的概率。随着新经济形态的不断产生, 新兴的房地产估价业务类型对估价师的实践经验积累又有了更高的要求, 这在一定程度上增加房地产估价的风险。

这门学科在我国的发展时间还不长, 学术界和实务界关于估价方法的运用尚存一些争议。为数不多的几种估价方法与纷繁复杂的估价对象之间、多种多样的估价目的之间、各种不同的技术路线之间的矛盾, 促使房地产估价行业相比较其他行业而言更容易滋生风险。

3. 信息不对称

房地产估价程序从接受委托、草拟估价工作方案、搜集信息资料到实地查勘一系列估价工作前期准备工作, 受制于委托方故意提供虚假信息、估价师分析判断经验不足等原因, 会存在信息不对称的现象。房地产估价师对估价对象的准确价值判断, 依赖于详实可靠的基础信息、合法的权利证明文件以及真实的市场成交价格等相关资料。如果这些资料出现纰漏和瑕疵, 将会直接影响到估价师做出与估价对象真实价值不一致的估算, 产生房地产估价风险。

4. 客观环境的影响

如果说相关政策环境对估价行业的影响是由表及里的, 那么经济发展状况的变化对估价行业的影响就是吹糠见米的。 经济环境的波动往往会改变房地产价格时间序列的运行轨迹, 估价师如果没有合理把握经济环境的波动, 就无法捕捉到这种运行轨迹的变化, 从而产生房地产估价风险。 政府部门、金融机构、社会公众对房地产估价的功能和作用的理解和认识的偏差、法律法规制度的变迁等等, 都是房地产估价风险产生的诱因。

(二) 主观原因

房地产估价风险的主观原因主要来自于房地产估价的主体。

1. 房地产估价人员执业能力不足和职业道德风险

对估价对象做出客观的价值判断要求房地产估价人员要站在不偏不倚的角度上。 但在实际的实务工作中, 估价人员往往会收到来自各方面的诱惑。执业人员的道德观念淡薄, 较低的违规成本以及对从业人员道德操守表现考核制度的缺乏, 往往会为房地产估价行业腐败隐患的滋生提供温床。

2. 房地产估价机构制度不健全和外源性压力

承担法律责任是房地产专业估价的重要特征。 因此, 房地产估价机构需要在公司治理结构上、人员职责分工、估价报告复审等方面设置规范的制度和估价报告质量控制程序。 相反, 估价机构制度性的缺陷会为其运行过程中带来全方位的房地产估价风险。

我国房地产估价行业发展还不成熟, 在某些区域存在恶性竞争的情况。为了揽取房地产估价业务, 不惜采取压低佣金、向金融机构发放费用返还等不正当收费手段, 造成评估成本占估价佣金比例上升、估价机构对委托人的业务来源依赖增加等现象。 于是, 房地产估价机构为了迎合客户的需要, 主动对房地产估价标的进行高估或低估, 无法做出公正客观的价值判断, 扰乱经济秩序, 为今后房地产估价诉讼纠纷的产生种下祸根。

三、房地产估价风险的防范

无论是主观原因还是客观原因引起的房地产估价风险, 都需要对风险产生的根源进行有效控制才能达到对房地产估价风险的规避与防范。对于这二者引起的风险区别开来, 客观原因引起的风险大多属于外源性、系统性风险, 估价机构和估价人员无法通过自身努力规避并完全消除, 只能通过一定的方式减低发生风险的可能性。具体来说可通过采取以下措施来防范房地产估价风险:

1. 提高房地产估价人员的技术能力和道德水平

房地产估价师注册制度对房地产估价师的唯一准入门槛是全国统一考试, 也就是说通过了每年举办的执业资格考试就可以拿到行业的执业资格。 而这个考试相比较于其他行业的执业资格考试而言, 比如注册会计师考试等, 考试难度相对较低, 造成一些知识水平、技术能力不足的人员混进注册房地产估价师队伍中来。 因此, 提高估价师的业务能力应该从准入考试的源头抓起。 丰富考试的手段, 提高笔试难度的同时, 逐步试点面试答辩的方式考核估价师的技术能力和水平。 继续教育是进行理论方法更新、添加、 外延扩展和技能提高的补充性职业教育, 是评估人员不断更新理论方法的重要途径。 借鉴国外先进的经验, 通过网上视频授课和学术论文提交的方式对估价师的继续教育进行考核, 不能将继续教育流于空洞的口号。

在激烈的市场竞争中, 估价师的职业道德约束要经受得住利益诱惑的考验。 《估价规范》的细则中没有对估价师的职业操守做出明确规定, 我国目前还没有建立起完整的、 可操作性强的对背离职业道德的行为处罚措施。 因此, 应首先建立房地产估价师诚信档案制度, 对估价师在执业期间的道德操守表现进行动态记录, 此项记录将作为今后估价师所在机构晋升资质和延续注册考核的一项重要内容。

2. 完善法律法规规范房地产估价行业

房地产估价行业的稳定有序发展, 离开不了其领域相关的法律法规的细化、规范和完善。 做好这一点, 可以解决估价过程中诸多环节的风险规范的问题, 同时这也是行业内发展内生性的需要。行业的无序、恶性竞争, 估价机构和估价人员的责任划分, 估价工作的规范性细则等等, 这些都需要更多房地产估价相关的法律法规细则的出台和完善。依法治国的理念要求各行各业要在法律法规的前提下运行, 然而难免会存在法律法规政策无法覆盖到的地方。 减少政策性的法律法规漏洞, 为各方进行违规操作不留余地, 提高估价主体风险防范意识, 规范估价步骤和估价方法, 这才是防范房地产估价规范的根本所在。

3. 加强估价机构内部稽核制度

估价工作从接受估价业务委托到估价报告存档的一系列估价程序, 需要在估价机构内部不同部门之间进行流转。任何一个环节的纰漏都会带来估价风险的发生, 因此建立估价机构内部不同部门之间的内部稽核制度有十分重要的作用, 同时也避免了估价师在估价工作中的绝对主导作用带来的估价风险。 具体来讲, 首先建立常设风险管理部门, 承担风险识别、风险管理、风险控制的角色;其次, 聘请从业经验丰富的估价师为估价报告把好最后一道关;最后, 建立估价报告的质量保证体系。

摘要：房地产估价风险发生将会给房地产估价相关利益主体带来巨大经济损失。因此, 估价风险的规避与防范有其现实意义。房地产估价风险的防范应以政府为主导, 相关各部门齐心协力共同完成。

关键词：房地产估价,风险,估价机构

参考文献

[1]房地产估价规范[M].中国建筑工业出版社, 1999.

[2]中国房地产估价学会编.房地产估价理论与方法[M].中国物价出版社, 2001.

重温《房地产抵押估价指导意见》 篇6

关键词：重温,房地产抵押估价,指导意见

2006年由原国家建设部、中国人民银行、银监会三部委联合发布的《房地产抵押估价指导意见》 (以下简称《指导意见》) , 系为了规范房地产抵押估价行为, 保证房地产抵押估价质量, 维护房地产抵押当事人的合法权益, 防范房地产信贷风险, 根据《中华人民共和国城市房地产管理法》、《中华人民共和国担保法》以及《房地产估价规范》、《商业银行房地产贷款风险管理指引》而制定的。《指导意见》首次提出了估价结果内涵为“房地产抵押价值”而非一般普通意义的市场价值的概念, 并且对抵押估价报告的质量提出了更高的要求, 强调了抵押估价的独立性和谨慎原则, 充分发挥房地产估价在金融风险防范中的作用。

一、《指导意见》明确指出了“抵押价值”与一般普通意义“市场价值”的区别和联系, 并给出了解“法定优先受偿权利”的具体方法

《指导意见》第四条定义了“房地产抵押价值”——“为抵押房地产在估价时点的市场价值, 等于假定未设立法定优先受偿权利下的市场价值减去房地产估价师知悉的法定优先受偿款。”并且指明:“法定优先受偿款是指假定在估价时点实现抵押权时, 法律规定优先于本次抵押贷款受偿的款额, 包括发包人拖欠承包人的建筑工程价款, 已抵押担保的债权数额, 以及其他法定优先受偿款。”

《指导意见》第八条、第十三条规定, “房地产估价师应当勤勉尽责, 了解抵押房地产的法定优先受偿权利等情况, 房地产抵押相关当事人应当予以协助。必要时, 房地产估价师应当对委托人提供的有关情况和资料进行核查。法定优先受偿权利等情况的书面查询资料和调查记录, 应当作为估价报告的附件。”《指导意见》第十七条规定, “应当以书面形式对是否存在拖欠建筑工程价款的书面说明并且提供拖欠的数额。”

在房地产抵押估价实践中, 具体有哪些款项应纳入法定优先受偿款的范畴呢?我们总结了一下, 大致有以下几类, 在此提出与各位同行商榷。

1. 发包人拖欠承包人的建筑工程价款。

2. 发包人拖欠的尚未缴清的地价款、应缴而未缴的增容费、城市基础设施配套费以及其他报建手续费等各种政府行政事业性及资源性收费。

3. 划拨地转出让应补缴的土地出让金。

4. 发包人于在建工程抵押之前拖欠的税费, 2001年新修订的《税收征收管理办法》第45条规定“纳税人欠缴的税款发生在纳税人以其财产设定抵押、质押或者纳税人财产被留置之前的, 税收应当先于抵押权、质权、留置权执行。”

5. 已预售房屋价款, 《最高人民法院关于建设工程价款优先受偿权的批复》第二条指出“消费者交付购买商品房的全部或是大部分款项后, 承包人就该商品房享有的工程价款优先受偿权不得对抗买受人。”

6. 已抵押担保的债权数额等。《指导意见》第十八条规定, “房地产估价师知悉估价对象已设定抵押权的, 应当在估价报告中披露已抵押及其担保的债权情况。”特别是在顺位抵押贷款时, 在估价报告中披露的已抵押及其担保的债权情况对于第二顺位抵押权人尤为重要。

二、《指导意见》强调了房地产抵押估价不仅应当遵守独立、客观、公正、合法的原则, 还应当遵守谨慎的原则

在估价中遵循的原则不同, 其评估价值内涵、定价方式、考虑的影响因素以及各种估价指标的确定都不会相同。《指导意见》通篇贯穿了“谨慎”概念, 很显然《指导意见》希望房地产抵押估价工作能够成为防范金融信贷风险的一道防火墙, 而绝不是制造和加大金融信贷风险的推手。

三、《指导意见》首次明确规定房地产抵押估价必须要进行变现能力分析

当贷款无法按期收回时, 处置变现抵押物是一种常规收贷方式, 那么提前对变现能力进行分析有助于金融机构谨慎确定房地产抵押贷款额度。变现能力是指假定在估价时点实现抵押权时, 在没有过多损失的条件下, 将抵押房地产转换为现金的可能性。《指导意见》第二十四条指出变现能力分析包括:抵押房地产的通用性、独立使用性或者可分割转让性分析;假定在估价时点拍卖或者变卖时最可能实现的价格与评估的市场价值的差异程度分析;变现的时间长短以及费用、税金的种类、数额和清偿顺序。

四、《指导意见》明确规定了房地产抵押估价应当特别关注和提示的内容

1.《指导意见》第十九条规定, “房地产估价师不得滥用假设和限制条件, 应当针对房地产抵押估价业务的具体情况, 在估价报告中合理且有依据地明确相关假设和限制条件。已作为假设和限制条件, 对估价结果有重大影响的因素, 应当在估价报告中予以披露, 并说明其对估价结果可能产生的影响。”

2.《指导意见》第二十二条要求估价师在报告中向报告使用者作出如下明确提示: (1) 估价对象状况和房地产市场状况因时间变化对房地产抵押价值可能产生的影响; (2) 在抵押期间可能产生的房地产信贷风险关注点; (3) 合理使用评估价值; (4) 定期或者在房地产市场价格变化较快时对房地产抵押价值进行再评估。

3.《指导意见》第二十三条特别提醒“房地产抵押估价房地产抵押估价应当关注房地产抵押价值未来下跌的风险, 对预期可能导致房地产抵押价值下跌的因素予以分析和说明。在评估续贷房地产的抵押价值时, 应当对房地产市场已经发生的变化予以充分考虑和说明。”

4.《指导意见》第二十五条规定, “在处置房地产时, 应当评估房地产的公开市场价值, 同时还要给出快速变现价值意见及其理由。”

5.《指导意见》第二十六条规定, “估价报告应用有效期从估价报告出具之日起计, 不得超过一年;房地产估价师预计估价对象的市场价格将有较大变化的, 应当缩短估价报告应用有效期。”

五、在实践执业过程中房地产抵押估价工作的难度

1. 各银行之间放贷竞争较为激烈时, 部分金融机构对估价机构时常会发出在最短时间内出具报告的要求, 导致估价师没有足够时间获取法定优先受偿款书面资料。遇到续贷项目时, 有些银行信贷人员甚至认为估价师没必要了解“已抵押担保债权数额”的已还款或未还款的情况, 仅要求评估抵押物的市场价值。诸如上述情形, 当估价人员按《指导意见》勤勉尽责, 而金融机构方又不理解时, 估价人员处境极为被动。

2. 在建工程抵押估价过程中, 当发包人与承包人关系不和谐时, “发包人拖欠承包人的建筑工程价款”书面资料获取难度很大, 这种情形常使估价机构“如鲠在喉”。金融机构如能严格要求贷款人配合估价人员的工作, 且贷款人如能想方设法如实提供资料, 则获取这些书面资料的难度将大大降低, 但在实践执业过程中事实却难以尽如人意。

3. 部分估价机构迫于竞争压力, 未能严格遵照《指导意见》执业, 扰乱了抵押估价市场, 增加了抵押估价规范执业的难度。《指导意见》第八条规定, “房地产估价师应当勤勉尽责, 了解抵押房地产的法定优先受偿权利等情况;必要时, 应当对委托人提供的有关情况和资料进行核查。”但是, 基于目前估价行业的现实, 这种了解与核实的准确性、可靠性难以把握。

4. 缺乏由政府部门、行业协会对外正式公布的、透明的、数量充足的统计参数和信息数据, 加大了房地产抵押估价工作的难度。《指导意见》第十五条规定, “房地产估价行业组织已公布报酬率、资本化率、开发利润率等估价参数值的, 应当优先选用, 不选用的, 应当在估价报告中说明理由。”可是目前我国政府部门、行业协会对这些参数均没有正式公布, 由各种媒介公布的数据口径也不统一, 估价人员往往只能根据自己的经验进行估计, 部分估价机构和人员甚至出现了根据预先设定的评估结果倒推参数和任意编造案例的情况。

5. 难以做到对可比实例逐一进行内部查勘。《指导意见》第十五条规定, 在运用市场比较法估价时, 不应选取成交价格明显高于市场价格的交易实例作为可比实例, 并应当对可比实例进行必要的实地查勘, “做好实地查勘记录, 拍摄能够反映估价对象外观、内部状况和周围环境、景观的照片。”而在现实工作中, 受可比实例的产权人不予配合等条件限制, 大多情况下估价人员只能对可比实例的外观进行实地查勘, 入内查勘则较难做到。

尽管在估价实践工作中, 完全遵照执行《房地产抵押估价指导意见》确实存在着各种各样的难度, 但是作为一个负责任的估价机构和一名有责任心的估价人员, 我们都应当做到勤勉尽责, 想尽一切办法、尽自己最大的努力去严格遵循《指导意见》的要求, 只有这样才能有效地降低金融机构的信贷风险以及估价机构和估价师自身的执业风险。

参考文献

房地产估价中可比实例选择研究 篇7

随着我国土地和住房制度的不断改革, 房地产估价所起的作用越来越大, 精确的估价方法成为研究的重点。当前房地产评估中比较常用的方法有市场比较法、收益还原法、成本法。市场比较法采用可供比较的交易实例, 通过对交易情况、交易日期、区域因素和个别因素进行修正, 从而评估出待评房地产的价格, 由于该方法符合当事人的现实经济行为, 又有较多的交易实例, 逐渐成为我国房地产估价中应用最为广泛的方法[1]。应用市场比较法时, 估价师需要解决的一个棘手问题是可比实例的选择及因素差异的修正, 为了降低主观随意性对评估的影响, 张协奎[2~3]率先将模糊数学思想引用到市场比较法中, 运用模糊模式识别模型选取可比实例。此外, 有学者将层次分析法[4]、灰色理论[5]、人工神经网络[6]应用到市场比较法中, 提高了评估价格的准确性。无论采用那种方法, 都要确定影响房地产价格特征因素的权重, 模糊评判法中的专家估价打分, 层次分析法中两因素的比较都依赖于评估专家的主观判断, 容易受到评估专家个人因素的影响。

鉴于此, 本文将灰色关联理论引入到市场比较法中, 通过计算特征因素与房地产价格关联程度的大小, 确定影响房地产价格特征因素的权重, 再根据模糊理论中模糊贴近度选择出可比实例, 从而提高可比实例的选择精度。

2 可比实例选择的基本原理

市场比较法的关键是找到与待评地产相类似的比较实例。由于房地产位置的固定性, 每宗地都有独特的区域特性, 受区域因素 (如繁华程度、交通条件、基础设施) 和个别因素 (如土地级别、临街状况、装修、平面布置) 的影响, 评估员要找到与待评估房地产条件完全相同的交易实例是不可能, 只能选择相似性较大的交易实例, 相似性的确定的是一个模糊概念, 可用模糊数学的方法解决。应用模糊数学方法对房地产交易的可比实例进行选择时, 首先对特征因素指标进行分类, 采用专家评估的方法确定个特征因素的隶属度, 由于不同特征因素对价格影响的重要程度不同, 需要给特征因素赋予不同的权重, 得到修正后的各特征因素的隶属度;然后计算模糊贴近度, 根据贴近度从大到小排列, 选出前三个交易实例。

2.1 灰色关联分析确定特征因素的权重

房地产价格的影响因素多而复杂, 这些影响因素对房地产价格的影响程度是不相同的, 灰色关联分析是一种多因素统计分析方法, 它是以各因素的样本数据为依据用灰色关联度来描述因素间关系的强弱、大小和次序。如果样本数据列反映出两因素变化的态势基本一致, 则它们之间的关联度较大;反之, 关联度较小。应用灰色关联分析确定特征因素权重的原理如下:

则按以下步骤进行灰色关联度分析:

(1) 求各序列的初值像 (或均值像) :

(2) 求差序列

(3) 求两极最大差与最小差

(4) 求关联系数

(5) 计算关联度

(6) 确定特征因素的权重

2.2 利用模糊贴近度选择可比实例

贴近度是描述两个模糊子集贴近的程度, 在[0, 1]之间取值, 贴近度越接近1, 两个模糊子集越贴近。在房地产评估的模糊数学模型中, 贴近度被用来衡量可比实例与待估房地产的相似程度, 计算出贴近度后, 根据贴近度由大到小排列, 从而选择出可比实例。贴近度的计算方法有许多种, 常用的有海明贴近度、欧几里德贴近度、格贴近度, 本文采用格贴近度计算, 具体的定义和算法参照文献[1]。利用灰色关联理论和模糊数学选择可比实例时, 首先选择特征因素, 根据专家打分确定特征因素的隶属度;然后计算特征因素的灰色关联系数, 计算出特征因素的权重;最后根据计算出的模糊贴近度的大小, 进行排序, 选择出可比实例。

3 应用实例

假设有一个住宅区A欲评估, 经粗选得到比较接近的五个可比实例, 分别为A1, A2, A3, A4, A5, 特征因素为:交通 (C1) 、购物 (C2) 、教育 (C3) 、绿化 (C4) 、污染 (C5) , 根据专家打分确定特征因素的隶属度, 通过灰色关联分析确定特征因素的权重, 如表1所示。

经过修正后的各特征因素隶属度见表2

参照文献[1]的公式, 计算出A与A1的贴近度为:

同理可以算出

由于σ (A, A4) =σ (A, A5) , 需要利用模糊关系系数的大小来排序, 考虑特征因素的权重, 由公式

求得tA4=0.9313, tA5=0.9650, tA4

依据择近原则, 按照贴近度的大小, 对可比实例进行排序为A1, A5, A4, A2, A3, 如果选取三个典型的可比实例, 可确定为A1, A5, A4。

4 结语

随着房地产市场的飞速发展, 用于交易的实例越来越多, 市场比较法成为应用最为的广泛的评价方法。在房地产估价市场比较法中, 由于不同房产之间的个体差异性, 可比实例的选择一直是难点和重点之一, 利用灰色关联理论确定特征因素的权重, 进而修正个特征因素的隶属度, 提高了可比实例的选择精度。

参考文献

[1]丁战, 李佳.基于模糊数学的房地产估价交易实例选择问题研究[J].技术经济与管理研究, 2007 (1) :56-57.

[2]张协奎.模糊数学在基准地价评估中的应用[J].基建优化, 2000, 21 (3) :10-19.

[3]张协奎.基于模糊数学的市场比较法研究[J].中国管理科学, 2001, 9 (3) :37-41.

[4]孙芸, 聂琦波.AHP法在房地产价格评估中的应用研究[J].南京建筑工程学院学报, 2001, 56 (4) :84-90.

[5]吴红华.房地产价格的灰色类比评估方法[J].北方经贸, 2005, 78 (3) :60-61.

刍议房地产估价的风险与防范 篇8

1.1 多因素性

多因素性是房地产估价风险中的一个重要特点, 在估价整个过程当中的任意一个方面和环节都存在着估价风险, 而这具体环节当中的风险又由各种各样的因素共同构成, 它涉及到相关的经济主体、估价人员、估价机构以及政府等各方面的利益, 人员的职业操守、机构的管理经营、政府的政策法律等都有可能变成风险因素。

1.2 模糊性

房地产估价的结果并不是唯一的, 这点由房地产估价特点所决定。同时也决定了制定估价计划、选择估价方法与依据、选择客户等方面的不同, 相应的, 估价结果也会有一些改变, 所以, 估价的风险是很难进行定量判断的。

如今, 对于风险的个因素间的关系也没有适当的模型能够加以解释, 使得风险的衡量更为困难, 难以界定责任。

1.3 潜伏性

完成估价工作以后, 在客观上已经形成了造成房地产估价风险的因素, 可是这些因素并不是一定会显现出来, 暂时相关的当事人需要遭受的损失与承担的责任并没变成现实。在这些风险因素已经显现出来并且有了改变以后才会变成风险, 然而一旦相关的利益者发现这种状况, 同时他们无法忍受这种状况为他们带来的损失, 这时, 这种潜在风险就会转换成事实的风险。

2 形成房地产估价风险的具体原因

2.1 估价的客体与主体的信息不对称

房地产估价这项工作的价值方法与标准各有侧重、估价的目各异、估价的对象较为复杂、涉及面非常广。房地产估价的主体主要通过分析、鉴定以及收集信息来揭示估价标的价值进而做价值判断, 市场信息与基础资料掌握的是否丰富充足是估价结论公正准确性的保障, 但是在实际估价的过程当中普遍都存在着信息不对称的问题, 导致估价的主体在对信息进行分析、鉴定与收集的时候可能出现错误或者遗漏的状况, 进而使得做出的结论和实际出现差距, 产生估价风险。

2.2 政府部门与社会公众对行业没有正确的理解

房地产估价这一行业是专业性的社会中介服务, 它有着自身特别的作用及角色。但是, 房地产估价的作用及功能在现实的社会当中经常会被人们曲解, 这也为行业带来了一定的风险。

如今房地产估价这项事业的发展日益壮大, 社会及行业对估价主体的实践经验以及专业知识提出了更高要求, 可是估价师们在执行估价业务的时候有着比较强烈的主观判断, 这和公众公正、客观、独立的客观要求是相矛盾的, 对于这种矛盾如果没有正确理解的话, 也会使得房地产估价产生一定的风险。

2.3 法规政策风险

形成法规政策风险的原因主要是估价人员没有对地方以及国家相关的法规政策进行透彻的理解、全面的掌握并且不合理的运用引发估价失误进而造成风险。根据我国当前阶段的经济发展状况, 相关的法规政策有着较大的变动频率, 地方也依照当地的特殊状况颁布相应规定。所以, 估价人员与机构一旦无法保持信息渠道的通畅, 随时了解地方的规定及法规政策的变化, 对政策背景有充分的理解, 就会使房地产的正常评估受到影响, 进而引发法规政策风险。

3 规避和防范房地产估价风险的具体措施

3.1 建立数据信息系统, 提高房地产信息的透明度

估价师在估价的过程中会需要很多信息来作为估价类比与参考的依据, 因为信息不准确、不完整所导致的风险使比较难以避免的, 这同当前房地产信息的透明度不足有着一定的关系。房地产信息具体包含了房地产市场、政府政策以及其他的有关信息, 指的是政府能够公开的土地出让情况、土地出让计划等和房地产企业的信用档案、房屋的租赁管理、存量房的转让、房地产的权属登记、商品房的预售管理以及房地产市场的交易信息等。

3.2 建立培训制度, 提高房地产人员的道德水准和专业素质

房地产估价人员是否拥有较高的职业道德水平与专业素质会直接影响房地产的估价风险, 同时也关系着风险发生损失具有多大的可能性, 还反映了房地产估价人员是否拥有较强的风险意识。要想使房地产估价的风险降低, 首先要使房地产估价人员的职业道德水平以及专业素质得到强化, 培训执业人员的业务, 使房地产估价师的后续教育得到完善。估价师为了可以适应环境不断变化的需要, 一定要不断地学习, 将自身的知识面拓宽并更新, 关注行业的最新动态。想要使估价人员的专业素质、技能得到增强, 让他们能够熟练地掌握相关的估价法规法律, 在实践的过程当中寻找新的估价方法和理论结合实践。而房地产估价组织必须积极地提供条件, 运用有效地方式给执业人员进行业务培训, 多多开展交流活动, 一起商讨研究规避和防范房地产估价风险的具体措施。

3.3 完善管理制度, 提高管理水平

取得估价任务是控制体系的起点, 终止在完成项目并提供给用户估价报告。估价机构内部的风险管理体系通常包含了风险监督、风险控制以及风险预测这三个阶段。首先, 风险预测也就是估价机构在承接业务的时候需要谨慎, 应当先充分的分析、了解委托的时限、要求、范围、目的等, 在制定项目的具体实施计划的过程中, 要对风险预测内容进行适当增加, 确定选派能够胜任的、合适的专业人员。在实施项目的时候, 估价机构应当有完善科学的实施流程以及内部控制计划, 并将其贯穿到估价项目的所有环节之中。要严格遵守执业规范, 做到详细记录、底稿完整、取证适当、充分。

参考文献

[1]刘志华.我国房地产估价行业管理中存在问题及对策建议[J].内蒙古农业大学学报 (社会科学版) , 2009 (5) .

[2]沈颖, 杨雪红.浅议房地产估价行业发展现状趋势及发展对策[J].广东科技, 2008 (18) .

[3]张东祥, 汤赵慧.我国房地产估价业现状与问题的产权基因分析[J].企业经济, 2004 (4) .

[4]魏凯.我国房地产评估行业存在的问题及对策[J].科技情报开发与经济, 2010 (20) .

房地产估价课程教学改革探析 篇9

房地产行业以及金融业等相关行业的繁荣推动了房地产估价行业的崛起与发展, 房地产估价行业对高级专业人才的需求也与日俱增。鉴于此, 房地产估价课程的教学工作面临巨大的机遇与考验。从我国国情出发, 立足于新经济时代对人才知识结构、实践操作技能的要求, 优化课程教学体系结构, 对课程教学环节进行创新与改革, 培养出既掌握扎实的估价知识、又具备娴熟的实践操作能力的专业估价人才。

1 课程的教学难点

1.1 知识体系综合性强

房地产估价理论知识体系庞杂, 涉及多个学科的多门课程。这对于在高校生源中不是文科生就是理科生的课程教学对象来说, 既要学工程又要学法律、经济等相关知识, 不同的课程而且要求不同的学习方法、思维方式, 甚至接受、消化知识的过程都存在很大差异。广泛的知识内容跨度, 使得我们并不能仅仅将教学大纲的要求停留在掌握这个层次上, 而是还要学会综合运用。课程知识体系的综合性带来了较大的课程教授难度[1]。

1.2 教师素质要求高

房地产估价课程是房地产经营管理专业中的一门新兴课程, 刚开始设置这门课程时基本没有该专业的师资队伍。各个高校根据之前相近专业的师资优势, 进行教师资源整合, 由承担相近专业其他课程的教师承担房地产估价专业课程的教学任务。这就导致房地产专业的专业课教师并不具备房地产专业知识背景, 对房地产估价学科的知识体系缺乏准确的认识, 相关的实际操作经验就更无从谈起了。

归咎于目前高校对教师的考评体系的弊端, 多数高校教师疲于教学和科研工作量的完成, 无暇走出学校广泛地与行业一线工作人员进行交流, 也就无法掌握行业的最新发展现状以及行业对专业人才要求的标准。除了体制方面的原因外, 高校教师对实践环节的重要性认识不够也造成了他们倦怠于参与估价实践工作。教学与实践的脱节是房地产估价课程教师专业技能素质无法达到要求的主要原因。

1.3 实践教学条件的缺乏

房地产估价的人才培养体系离开不了实践教学这一重要环节。学生在完成对学科理论知识的学习后, 需要为他们提供亲自动手参与房地产评估实务工作的机会。这样一方面帮助学生将前期所学的理性认识向实践进行飞跃, 另外一方面无疑会增加工作经验, 提高学生的就业竞争力, 为他们提供就业指导。然而大多高校不仅没有进行房地产评估仿真实训的专业实验教室, 也没有为实践教学所准备的案例素材。甚至在有些高校的该课程教学计划没有实践教学的学时安排, 完全缺乏房地产估价课程的实践教学环节[2]。

2 课程教学改革的必要性和改革目标

2.1 必要性

课程教学改革旨在解决现行课程教学体系的弊端, 事关重大。它不仅是专业建设本身的改革, 还是连接高等教育与社会专业人才需求的一座桥梁。这种重要的关联性决定了该学科的课程教学改革必须适应社会经济变革的需要, 适应房地产估价行业对人才的需求。我国房地产估价活动以及学科的建设与发展伴随着房地产行业的兴起只有不到20 年的时间, 因而不但在学科建设方面落后于国外发达国家, 而且也落后于我国房地产行业经济发展的需要。当今工业4.0时代的来临以及新经济、互联网+ 等概念正在全球掀起了一场变革运动, 很多行业的运行模式已经被颠覆。房地产估价行业在这场运动中必然不会独善其身, 房地产估价的具体操作方法和技术手段将会得到革命性改变和提高。因此, 为适应房地产评估行业发展的需要, 我们要对课程的授课方式、教学环节安排、教材内容、学习评价手段进行革新。坚守课堂教学与实践工作兼顾的原则, 培养出既掌握扎实的理论水平, 又具备较强的动手能力的专业房地产估价人才[3]。

2.2 改革目标

专业学科建设是高等教育改革的龙头, 而课程改革又处于专业学科建设过程中的的攻坚阶段。房地产估价课程教学改革目标的确定应坚持“实践强、方向广、知识新”的原则, 兼顾大学生可塑性强的特点, 培养符合行业就业需要的综合型的“通才”。但是这种“通才”的教学改革培养目标指的是既能“一招鲜吃遍天”, 又具备其他多种能力素质。而并非“万金油”一样的面面俱到, 又没有核心优势。同时教学改革的目标必须服从专业课程的统筹安排, 起到房地产估价课程在专业建设过程中的骨干作用。总之, 此项改革的目标是立足于学为所用、为评估行业服务的方针, 运用先进的教学模式和手段, 兼顾课堂教学的理论知识与实操经验相结合, 为社会输送优秀的房地产评估专业技术人才。

3 课程教学改革的内容与创新实践

3.1 更新教材和优化教学内容

教材是教学活动的基础性材料, 也是教学内容的知识工具, 其质量的好坏决定了课程教学活动的效果。因此, 房地产估价课程教学的改革应先把教材作为切入点, 将其纳入到教学改革体系中去。不同高校的学生在知识接收能力上有所不同, 教材的选取也应因人而异。在条件成熟的情况下, 任课教师应该根据学生的认知能力和学时设置等因素, 广泛选用该学科各种参考书, 组织编写适用自己教学风格和教学对象的教材。

另外, 教材的更新必然会带来授课内容上的改变, 这一改变应与行业的发展协调一致。在保证房地产估价的课程教学质量的前提下, 还应着重增加基础数据处理、Excel在房地产估价报告写作过程的运用、房屋拆迁估价、破损房屋缺陷估价、司法拍卖底价估价等实践性强的教学内容, 同时对新的《房地产估价规范》、新的房地产估价技术路线也要在课堂教学内容中予以补充。为突显课程教学改革实践性的目标, 将实践技能的学习贯穿到课程教学的内容中去是必不可少的, 避免学生只会纸上谈兵、夸夸其谈, 脱离房地产评估现实操作的现象出现。

3.2 培养双师型教师队伍

作为课程教学活动的中坚力量, 房地产估价课程的高校任课教师一方面不断完善和更新自己的知识结构, 承担纵向或横向相关课题, 撰写论文;另外还应积极参加全国注册房地产估价师、土地估价师、房地产经纪人等相关执业资格考试, 亲自参与实际的评估活动中去, 丰富实践工作经验。各个高校也应尽力积极为教师参加校外培训创造便利条件, 增加教师的实践经验, 为课程的教学改革提供人力支持。

学府里的高墙毕竟不是市场, 房地产估价课程的教师应加强与校外估价行业专业人士的联系, 积极参加行业协会的专业活动, 以此来拓展教学深度和广度。有条件的高校还可以将在房地产评估行业具有一定专业技术水平, 并有一定学识的专业人才聘请为兼职教师扩充房地产估价课程教师队伍, 他们可以直接为学生授课或者定期举办专业学术性讲座。在安排这些专业人士的授课时间以及进行绩效考核时, 学校应坚持有利于教学、有利于专业建设的原则灵活机动把握, 尽可能地提供方便。

3.3 突出实践性教学的特点

“学以致用, 用以促学”充分揭示了理论知识的学习与实践运用之间的关系, 房地产估价课程教学的改革也要遵循这一客观规律。为经济社会发展培养房地产评估人才, 最终要让这些人才为社会所用、为行业所用。因此, 实践性教学在房地产估价课程教学改革中就显得尤为重要, 也是我们进行课程教学改革的落脚点。在实践性教学的改革探索方面, 应从以下几个方面着手:

(1) 保证实践性教学课时。突破传统教学方法的藩篱, 引导学生主动参与到教学活动中去, 将课堂授课与学生自由讨论、搜集可比实例、实地查勘、撰写报告等环节巧妙结合起来, 增加校内实践和校外实习的学时和次数, 培养课程学习兴趣, 切实将这一重要环节落到实处。此外, 最后评定期末成绩时除了学校组织的统一的理论考试之外, 还应该参考实践和实操方面的表现, 将理论考试成绩、课堂绩效表现、实践学习或者实习环节按照不同权重综合起来进行评定。成绩评定方式的改变会象指挥棒一样, 促进学生对实践环节的重视, 做到理论学习与实践学习共同全面发展。

(2) 建立房地产估价实验室和校外实习基地。实验室可以克隆房地产评估的现实流程和具体实施方案, 让学生熟悉并动手进行房屋评估的实践操作。另外, 积极联系所在地的房地产评估机构, 组织学生利用寒暑假进行工作实习, 让在行业一线的专家对学生进行手把手的指导, 学生也可将课堂所学知识进行升华。

(3) 提供学生参与实际评估项目工作的平台。各个高校应允许房地产估价课程的专业教师在校外从事房地产评估的兼职工作, 不仅符合双师型高校教师队伍建设的需求, 而且这些教师可以积极拓展实际房地产评估项目, 带领学生实际参与到具体项目的操作中去, 在学生还未走出校园之前就接受了实战的训练, 无疑大大增强了学生的就业竞争力。

4 结束语

房地产估价课程的教学改革, 能改变过去传统的房地产估价人才的落后培养模式。顺应房地产评估行业的发展规律, 服务于社会, 是进行课程教学改革的主线。我们要培养出既能掌握扎实的房地产估价理论知识, 又具备房地产实践操作技能的复合型人才, 在业务素质方面得到全方位的提高。

摘要：房地产估价课程教学改革的难点主要集中表现在知识体系综合性强、教师素质要求高和实践性教学条件缺乏这三个方面上。如今的课程教学体系已无法适应房地产评估行业对高校毕业生人才的需求, 高校既有的人才培养模式需要做出根本性的改变。笔者认为课程教学改革的着眼点应在教学内容、教师素质、实践实习等三个方面突破。

关键词：房地产估价,课程教学,改革探析

参考文献

[1]和丕禅.管理学实施全过程案例教学的实践与思考[J].高等农业教育, 2001, (3) .

[2]段文美.教学模式改革初探[J].山西高等学校社会科学学报, 2004, (5) .