房地产估价报告评审标准

2024-04-20

房地产估价报告评审标准（通用5篇）

篇1：房地产估价报告评审标准

房地产估价报告评审标准（试行）

（征求意见稿）

第一条（制定目的）

为了提高房地产估价报告（以下简称估价报告）质量，统一估价报告评审内容、要求和方法，保证估价报告评审客观公平，根据《房地产估价规范》和有关估价指导意见，结合估价报告评审工作实际，制定本标准。

第二条（适用范围）

对鉴证性估价报告进行评审，适用本标准。本标准所称鉴证性估价报告，是指房地产估价机构为委托人提供给第三方使用，或者为委托人进行内部管理、接受外部监管而出具的起着价值证明作用的估价报告，包括但不限于为了下列需要而出具的估价报告：

（一）房地产抵押贷款；

（二）房屋征收补偿；

（三）人民法院拍卖房地产；

（四）房地产税收；

（五）国有建设用地使用权出让；

（六）用房地产作价出资设立公司或者企业；

（七）上市公司关联交易；

（八）投资性房地产公允价值计量。

第三条（评审方式）

估价报告评审，采用定量评审与定性评审相结合的方式。

第四条（定量评审内容）

估价报告定量评审，采用分项目逐项评分的方式。

估价报告定量评审项目，分为一般项目和特殊项目。

一般项目是指估价报告的基本组成要素和外在质量，分为4个分项和28个子项（详见附件）。

特殊项目是指特定估价目的的估价报告应当具有的独特组成要素或者应当予以描述、分析的独特内容。其中，房地产抵押估价报告的特殊项目分为6个分项：（1）估价假设和限制条件的特殊要求；（2）估价原则的特殊要求；（3）估价结果披露的特殊要求；（4）估价对象变现能力分析；（5）相关风险提示；（6）附件的特殊要求。

第五条（定量评审得分）

估价报告定量评审总分的满分为100分。不应当有特殊项目的估价报告的定量评审总得分，为各个一般项目的评审得分之和。

应当有特殊项目的估价报告的定量评审总得分，按照下列公式换算得出：

一般项目评审总得分＋特殊项目评审总得分

估价报告定量评审总得分＝————————————————————×100

100＋特殊项目的满分

第六条（各评审子项的评审得分）

被评审的估价报告存在本标准列举的问题的，从该问题所在评审子项的标准分中减去该问题对应的扣分值。扣分值有一定范围的，根据问题的轻重程度予以扣分。

每个评审子项的评审得分，为该评审子项的标准分减去其扣分值之和。该评审子项的扣分值之和超过其标准分的，仅将该标准分扣完使该评审子项得零分为止。

第七条（测算过程评审）

估价测算过程的评审得分按照下列方式确定：

（一）根据估价对象和当地房地产市场状况，只能选用一种估价方法估价的，该估价方法测算过程的评审得分即为估价测算过程的评审得分。

（二）根据估价对象和当地房地产市场状况，应当选用两种以上估价方法估价的，先分别评定各种估价方法测算过程的得分，然后以其简单算术平均数作为估价测算过程的评审得分。理论上适用的估价方法未选用且未充分说明理由的，该估价方法测算过程的评审得分为零分。

第八条（创新特色加分）

鼓励房地产估价机构和注册房地产估价师出具在内容、形式等方面有创新、有特色的估价报告。

估价报告在严于《房地产估价规范》、相应估价指导意见以及本标准的要求且不同其有关内涵相抵触的前提下，有创新或者有特色的，应当根据创新或者特色程度给予不超过30分的创新或者特色加分。其中，创新或者特色很突出的，加20～30分；较突出的，加10～20分；有一定创新或者特色的，加5～10分。给予估价报告创新或者特色加分的，应当采用书面形式指出估价报告中的创新或者特色之处。

第九条（定性评审内容）

估价报告定性评审，采用审查估价报告是否有本标准规定的不合格内容的方式。

对于有不合格内容的估价报告，仍然应当进行全面的定量评审，尽量指出估价报告存在的问题，以使房地产估价机构和注册房地产估价师了解估价报告存在的问题，帮助其提高估价报告质量。

在进行全面的定量评审中，不合格内容所在的评审子项的评审得分为零分。第十条（重要内容缺失的不合格）

估价报告应当包含下列内容，缺少下列内容之一的，估价报告为不合格：

（一）致估价委托人函；

（二）注册房地产估价师声明；

（三）估价假设和限制条件；

（四）附件。

估价结果报告应当包含下列内容，缺少下列内容之一的，估价报告为不合格：

（一）估价委托人；

（二）估价机构；

（三）估价目的；

（四）估价对象；

（五）估价时点；

（六）价值类型；

（七）估价依据；

（八）估价原则；

（九）估价方法；

（十）估价结果；

（十一）估价人员。

估价技术报告应当包含下列内容，缺少下列内容之一的，估价报告为不合格：

（一）估价对象实物状况描述与分析；

（二）估价对象权益状况描述与分析；

（三）估价对象区位状况描述与分析；

（四）市场背景描述与分析；

（五）估价对象最高最佳利用分析（根据估价目的，应当评估估价对象现状价值的除外）；

（六）估价方法适用性分析；

（七）估价测算过程；

（八）估价结果确定。

特定估价目的的估价报告缺少应当具有的独特组成要素或者缺少应当予以描述、分析的独特内容的，估价报告为不合格。

第十一条（有重大问题的不合格）估价报告有下列情形之一的，估价报告为不合格：

（一）致估价委托人函上无房地产估价机构盖章；

（二）注册房地产估价师声明上无两名以上注册房地产估价师签字；

（三）估价报告出具日期（致估价委托人函上的落款日期）不在房地产估价机构的资质有效期内；

（四）随意编造对估价结果有直接影响的估价假设；

（五）估价目的表述错误或者未对应其经济行为；

（六）根据估价目的对估价对象进行相应处分、但不符合有关法律法规规定，估价对象界定不清或者有严重错误，遗漏、虚构估价对象；

（七）估价时点确定错误，与估价目的不适应或者与有关规定不同且未充分说明理由；

（八）价值类型选择或者价值内涵、定义表述有严重错误；

（九）估价依据严重错误，或者未在“估价依据”中列明估价所必须依据的法律法规、估价标准和指导意见，或者估价依据运用严重错误，或者在估价中完全未体现估价依据的要求；

（十）估价方法选用错误，或者理论上适用的估价方法未选用且未充分说明理由，或者估价技术路线（估价思路）严重错误；

（十一）估价方法运用严重错误，包括计算公式选用、测算过程、计算结果严重错误；

（十二）虚构、编造估价基本数据、重要参数或者可比实例；

（十三）估价报告中的重要内容前后矛盾或者不一致，包括致估价委托人函、估价结果报告、估价技术报告中的估价结果不一致，估价结果报告、估价技术报告中估价方法选用不一致。

第十二条（其他不合格情形）

估价报告例行评审可以不审查是否存在下列情形，但在评审中发现存在下列情形之一的，估价报告应当不合格：

（一）根据《房地产估价机构管理办法》，估价报告对应的估价业务超出了房地产估价机构的资质等级许可业务范围；

（二）房地产估价机构或者注册房地产估价师与估价委托人或者相关当事人有利害关系，或者与估价对象有利益关系；

（三）估价报告对应的估价业务超出了房地产估价机构或者注册房地产估价师的专业胜任能力，但有重要专业帮助并予以说明的除外；

（四）被评审的估价报告与出具给委托人或者完成时的估价报告内容不一致；

（五）估价结果不合理偏高或者偏低。

第十三条（评审结论）估价报告评审结论由定量评审得分和评审意见组成。

没有创新或者特色加分的估价报告的定量评审总得分不足60分的，有创新或者特色加分的估价报告加分前的定量评审总得分不足55分或者加分后的总得分不足60分的，以及有本标准规定的不合格内容之一的估价报告，为评审不合格。前款以外的估价报告，为评审合格。其中，90分以上的，为一等报告；80分以上、不足90分的，为二等报告；70分以上、不足80分的，为三等报告；60分以上、不足70分的，为四等报告。

评审意见应当说明估价报告是否合格，并指出估价报告存在的主要问题。第十四条（参照执行）

对非鉴证性估价报告进行评审，参照本标准执行。第十五条（解释权）

本标准由中国房地产估价师与房地产经纪人学会负责解释。

第十六条（施行日期）

本标准自发布之日起施行。

篇2：房地产估价报告评审标准

近日，我省房地产（中介）专家委员会对《房地产估价报告评审表》评审细则进行了规范，以更利于各估价机构完善房地产估价报告，也方便了各评审人员具体操作。《房地产估价报告评审表》仍采用中国房地产估价与房地产经纪学会的统一格式，但对房地产技术报告的评审仅只有在“数据来源与确定、参数选取与运用及计算过程”中提出了要求，也就是依据“数据来源依据充分或理由充足，参数选取客观、合理，理论和现实上有说服力，有必要的分析和过程，计算过程完整、严谨、正确”进行评审。根据《城市房屋拆迁估价指导意见》第二十三条规定：估价专家委员会应当自收到申请之日起10日内，对申请鉴定的估价报告的估价依据、估价技术路线、估价方法选用、参数选取、估价结果确定方式等估价技术问题出具书面鉴定意见。所以对房地产估价报告进行专业技术鉴定，也主要是对其估价技术报告进行技术鉴定，估价报告不存在技术问题的，应维持估价报告；估价报告存在技术问题的，估价机构应当改正错误，重新出具估价报告。其实，作为一份完整的房地产估价报告，估价技术报告应是其最核心的部分，如果没有比较明确的评审要求，对估价机构和评审人员都不利于具体操作，报告评审会有失公允，也会使估价机构难以发现自身技术报告的缺陷而不求改进。本人经过多次参加全省范围内的房地产估价报告的专家评审和司法技术鉴定工作，阅历过一些估价机构所完成估价报告，结合自身工作经验和相关资料，对房地产估价技术报告存在一些常见问题进行综述，以供同行参考。

一、估价技术路线和估价方法常见问题及分析

《房地产估价规范》中对估价技术报告的要求是应详细说明估价技术思路，采用的方法及其理由、估价方法的定义。估价人员应熟知、理解并正确运用市场比较法、收益法、成本法、假设开发法、基准地价修正法以及这些估价方法的综合运用。但通过调查各估价机构所完成的报告，常见缺陷有：

（1）报告的技术思路、估价方法描述不清，估价方法也无定义。从估价报告的全局看，从价方法的选用是否正确，此问题很关键。选用方法应全面、恰当，是否有合理的说明和理由。不选用的，充分说明理由，选用的，简述了道理。

（2）只使用了一种估价方法。尽管《房地产估价规范》中有规定对同一估价对象宜选用两种以上的估价方法进行估价，但实际中我们大多数估价机构所出具的估价报告只采用了一种评估方法。当然，这其中也受到估价对象特殊性和当地估价条件的限制。但现在很多银行和拆迁管理部门都已明确提出，估价方法还是应选择两种以上评估方法，不得随意取舍；若必须取舍，应在估价报告中予以说明并陈述理由。

（3）能用市场比较法的没有用。市场比较法适用于同类房地产交易案例较多的估价，有条件选用市场比较法进行估价的，应以市场比较法为主要的估价方法。《城市房屋拆迁估价指导意见》第十六条规定：拆迁估价一般应当采用市场比较法。

（4）有收益或有潜在收益的房地产的估价没有选用收益法作为其中的一种估价方法。有些估价机构对宾馆、酒店的评估，特别是在拆迁估价报告中对商铺或门面的评估不采用收益法而采用其它评估方法，致使委托方或有关当事人也会提出疑议。

（5）已明确的估价目的，适宜采用多种估价方法进行估价的，没有同时采用多种估价方法进行估价。估价方法的选用没有结合估价对象的特点或不符合有关的规定。我们评审报告就应就估价方法是否与估价目的、估价对象适用，以确定估价技术路线是否正确。

（6）具有投资开发或再开发潜力的房地产的估价，未选用假设开发法作为其中的一种估价方法。一些拆迁户在质询估价机构时经常会问到为什么没有采用假设开发法？这其实原因很简单，无论采用何种评估方法的估算结果，都必须是“拆迁估价时点一般为房屋拆迁许可证颁发之日”的房地产市场价格。

（7）简单的采用成本法对任何物业进行进行估价。在无市场依据或市场依据不充分而不宜采用市场比较法、收益法、假设开发法进行估价的情况下，可采用成本法作为主要的估价方法。而一些估价人员为了操作方便，一直沿用成本法或重置成本法直接估价，这已不适应市场的需要。

近日，笔着评审过某估价机构完成的对一宾馆的拆迁估价报告，该报告技术路线是对土地和建筑物价值分别进行评估，其中地价采用比较法和成本逼近法评估，建筑物价值采用成本法和收益法评估。看似采用了多种评估方法，其实质是只有一种评估方法，且没有坚持房地合一的评估原则，对一份有技术含量的拆迁估价报告而言是不妥的。

二、市场比较法常见问题及分析

市场比较法是估价机构应用得比较多的一种评估方法，基本上大多数的估价人员都能够熟练运用。但并不是说，每个人都能将该评估方法做得天衣无逢而无纰漏或瑕疵。尽管各估价机构所使用的市场比较法的格式都不会一致，但其要求或内涵应完全一样的，所以估价人员应严格按照要求进行操作，在能使估价结果真正符合市场价值。

（1）可比实例选择不当或可比实例不符合条件（用途相同、结构相同、所处地段相同）。如：比较实例的价格过高或者过低，交易日期与估价时点相隔过长（不能超过1年的时间，《房地产估价规范》和《城市房屋拆迁估价指导意见》对此已有明确规定），房屋用途内涵不一致（如门面与商场铺面比较），非同一区域内案例比较。

（2）修正系数的确定没有充足的理由，修正系数的取值不统一、不规范或比较物与参照物相互颠倒。不同性质的房地产（如：居住、工业等），其因素修正时选取的侧重点和权重应不同。

（3）单项修正对可比实例成交价格的调整幅度超过了20%，或者各项修正对可比实例成交价格的综合调整幅度超过了30%。这种可能性主要是因为估价人员在选择比较案例的不恰当，或者有无意识让估价结果偏离正常值，手段并不高明而容易让人产生误解。

（4）比较修正的方向错误。因素修正时，将修正方向搞反，分子分母颠倒，土地未作年期修正；在比较情况说明时判断有差异应予修正，但在实际计算中未修正。

（5）区域因素比较修正的内涵理解错误或区域因素与个别因素混淆不请。区域因素与各别因素具体比较修正项目的选择没有结合估价对象与可比实例的差异。可比实例的状况必须是取其在成交日期时的状况，应与评估对象的特点结合起来。区域因素与个别因素具体修正因素可参照《房地产估价规范》。

（7）比较修正项目有漏项。可比实例的交易情况未说明，非正常交易情况的要进行交易情况修正而未进行修正；交易日期未能修正，日期修正应采用类似房地产的价格变动率或指数进行调整，也可根据当地房地产价格的变动情况和趋势作出判断，给予调整；建立价格可比基础时，价格内涵不一致，如报价与成交价格、楼盘均价与案例单价、含有房屋装修的成交价值等明显不一致时也未作任何修正；付款方式的不同也未作修正；对交易税费非正常负担的情况也未能修正等。

（8）间接比较与直接比较混淆不清。这个问题比较隐蔽，一般非专业水准也很难看出来，所以估价人员避免采用与之相关的比较因素进行修正，而导致结果偏差。

二、收益法常见问题及分析

收益法应该是估价人员比较好使用操作的一种评估方法，一般来说，只要采用资本化率、收益年限等参数取值合理、净收益计算无错误，评估过程是难以过多挑剔的。当然，收益法也有的银行明确提出尽量不要估价人员使用的估价方法。所以我们估价人员更应该慎重在使用收益法评估。

（1）收益期限确定错误。收益年限的确定未说明来源，一般是因为前面缺少权利描述造成的。收益年限的确定是我们估价人员争议比较多的一个参数，在拆迁评估过程经常会遇到这个问题。其实在《房地产估价规范》也有明确规定：当建筑物耐用年限长于或等于土地使用权年限时，一般直接根据土地使用权年限确定；当建筑物耐用年限短于使用权年限时，可先根据建筑物耐用年限确定未来可获收益的年限，然后再加上土地使用权年限超出建筑物耐用年限的土地剩余使用年限价值的折现值，另一种方法是将未来可获收益的年限设想为无限年，选用无限年的收益法计算公式（净收益中扣除建筑物折旧和土地取得费用的摊销）。

（2）没有以客观收益和正常费用作为价格评估的依据。出租收益是否稳定，对于客观收益没有考虑到未来的变化，要分析未来收益变化的趋势，不能只看当前收益情况。客观收益是与类似房地产的正常情况下的潜在毛收入、有效毛收入、运营费用或净收益进行比较，若与正常客观的情况不符，应进行适当的调整修正，使其成为正常客观的，不能仅依据某一个案例的收入情况确定。

（3）收益的测算错误。如果有已出租情况，要根据租赁合同的约定，分租赁期内（采用约定租金）和租赁期外（采用市场租金）两种情况分别计算；采用比较法求客观收入时，几个比较实例应与估价对象有可比性；计算毛收入时套用的天数错误、面积错误（应扣减的未扣减）；计算毛收入时未考虑空置率或入住率、出租率（空置也要考虑客观租金），酒店还要考虑上座率。租赁收入没有包括有效毛租金收入和租赁保证金、押金等的利息收入。收益法中宾馆的自用办公用房、技术层、设备层、公共大堂等在计算时不能重复计算其收益；不是房产收入的也不能计入房产中，如宾馆中床、空调、桌椅、电视等其它设备设施，不能再单独计算价值。

（4）正常费用的测算错误。费用的测算遗漏了项目或增加了不合理的项目，如直接经营型房地产漏扣商业利润，以及正常费用中税金的计算只计算了房产税而没有计算营业税及其附加和土地使用税；如将折旧费、土地摊提费、抵押贷款利息、所得税等也计入扣除项目。对于带租约的房地产转让的评估，租约期内总费用的扣除项目没有按租赁合同的约定。根据租赁契约规定的租金涵义，若保证合法、安全、正常使用所需的费用都由出租方承担，应将四项费用全部扣除；若维修、管理等费用全部或部分由承租方负担，应对四项费用中的部分项目作相应调整。

（5）资本化率确定错误。资本化率的选取未说明求取方法和来源，确定方法简单；安全利率选取不当，缺少必要的说明（应选用同一时期的一年期国债年利率或一年定期存款年利率）；用途不同的估价对象采用了相同的资本化率；把物价上涨率和经济增长率作为资本化率；未能区分综合资本化率、土地资本化率、建筑物资本化率之间的关系。

三、成本法常见问题及分析

一般来说，由于成本法对旧房的估价更难一些，所以用它来对新房评估更合适。但实际中估价机构在对工业厂房、在建工程及非收益类公共建筑物常用成本法评估比较适用。也有的在拆迁评估对旧房地产评估时也多采用成本法，这样计算过程更容易让人理解和接受，当然其估价结果是否即为市场价值还值得商榷。虽然成本法技术思路比较简单，但实际中成本法存在有许多问题。

（1）成本应为社会平均成本,即客观成本。我们评估过程中取费时采用的是项目实际发生额，应说明是否符合当地现时社会一般成本（即要区分实际成本和客观成本，采用重置成本，不能用重建成本）；还要根据市场供求分析来最终确定评估值（体现在经济折旧确定上）。（2）费用构成不完整，漏项或计算公式有错。成本法应计算的项目包括土地取得成本、开发成本、管理费用、投资利息、销售税费、开发利润、折旧。如：有的报告用成本法估算时缺管理费或正常利税等。

（3）注意各种物业的价格构成有无说明。评估抵押价值时的土地价值考虑是否正确（是否包含土地出让金），建筑物成本采用的重置成本或重置价格及其内涵（采用当地公布的重置价格还须进行期日修正）。

（4）成本法计算贷款利息时计息期有错。因为在一般情况下地价是开始一次性投入的，也就是从一开始投入到工程完工都要计息，而建筑物的投入是在建造期内均匀投入的，故计算期应计建造期的一半。计算基数应为土地取得成本、开发成本和管理费用之和。

（5）开发利润计算时，不同的利润率要对应不同的计算基数。开发利润应以上地取得费用与开发成本之和为基础，根据开发、建造类似房地产相应的平均利润率水平来求取。销售利润率对应的基数为开发完成后的房地产价值求取。

（6）销售税费的依据是销售收入不是成本，税费的构成是否正确。注意计税方式是否正确，要结合当地政府有关规定，交易双方负担各自应负担的税费进行计算，如房产税、营业税、交易契税、印花税等。

（7）折旧计算是否正确。建筑物经济寿命晚于土地使用年限，按建筑物实际经过年数加上土地使用权剩余年限计算折旧。成本法估价中的建筑物折旧，应是各种原因造成的建筑物价值的损失，包括物质上的、功能上的和经济上的折旧，而我们多仅只采用直线法求取拆旧额，其实质只是建筑物理值减损。无论采用上述哪种折旧方法求取建筑物现值，估价人员都应亲临估价对象现场，观察、鉴定建筑物的实际新旧程度，根据建筑物的建成时间，维护、保养、使用情况，以及地基的稳定性等，最后确定应扣除的折旧额或成新率。

四、假设开发法常见问题及分析

对在建工程评估采用假设开发法是我们估价机构最常用的一种方法，运用此方法应把握待开发房地产在投资开发前后的状态，以及投资开发后的房地产的经营方式，如售租或和自营等，估算结果应为开发完成后的房地产价值扣除开发成本、管理费用、投资利息、销售税费、开发利润和投资者购买待开发房地产应负担的税费，而我们经常发现有的估价报告对上述项目进行计算时有的就混淆不清。

（1）注意项目必须是有投资开发和在开发潜力的房地产。不同类型的房地产还应根据市场情况分别估算未来市价，其未来的用途应该合法和符合最高最佳使用原则。

（2）察看项目是否齐全是否项目有具体表述和利用计算如风险损失。假设开发法应计算的项目包括开发完成后房地产价值、开发成本、管理费用、投资利息、销售税费、开发利润和投资者购买待开发房地产应交税费，不能遗漏应扣除项，如：不要漏掉买方购买土地、在建工程时应上交的锐金，开发利润估算时要注意计算基数与利润率的对应，评估毛地时还应扣除拆迁安置费。

（3）看静态方法和动态方法的注意事项。利息计算时，计算基数中漏项或多项。如：销售税费一般不计息）；动态方法计算时楼价的求取中折现率的确定以及折现系数的确定要合理，不应考虑投资利息的估算和开发利润的估算，静态方法不折现。

五、结论

房地产估价报告是估价机构提供中介服务的产品，和其他行业提供的产品会出现质量问题一样，任何估价机构都不能保证自己的估价报告不会存在质量问题，这很正常。

我们审核在各种评估方法计算中，报告关键看的还是市场调查是否充分、掌握资料是否充足、理论支持是否有力、技术含量有多少。至于报告中估价技术思路和估价方法是否正确，估价测算过程中采用的可比案例、各种原始数据，以及选择的各种参数和系数是否确有依据，计算是否正确，估价结果是否合理，应该看报告撰写过程的需要，严格的按照《房地产估价规范》和《房地产抵押估价指导意见》、《城市房屋拆迁估价指导意见》等要求进行操作。如何保证估价报告的质量？最根本的一点，就是正确把握市场，以市场信息为依据进行评估。在市场经济条件下，绝大多数的评估都要给出市场价格，所以估价报告所用的案例必须是来自市场的真实案例，不能凭空捏造；各项参数的确定要依据市场行情，尽量避免主观决定；估价结果要贴近市场行情，不能偏差太大。当然，在保证报告质量的前提下，如果资料充分、论据有理、方法得当、计算精确，应该是一份很好的估价报告。要做到这点，就需要估价师平时下功夫去收集、整理市场信息，并将其应用于评估实践中，这也是防范风险的实质性措施。

篇3：房地产估价报告评审标准

数据标准在国外已经有长足的发展和广泛的运用, 数据标准是以数据, 即数据产品、数据过程或数据服务为标准化对象, 找出数据活动或概念的最佳状态, 加以统一而制定的标准, 以便于它们得到优化或避免重复劳动, 提高工作效率。随着计算机技术不断发展, 当前已然进入了网络化、大数据时代, 数据的交换与检索发生在经济活动的各个环节, 在国内的很多行业也逐渐意识到数据标准的重要性, 并开始进行相关的研究工作, 比如水利数据标准、互联网数据标准等。

信息数据的非公开化、不对称性, 是我国房地产业的显著特点。与欧美国家相比, 我国房地产业统计体系的主要特点为:一是房地产数据类型多样, 包含基础数据和统计数据。基础数据中又包含着属性数据和交易数据;二是房地产数据来源渠道多样, 基础数据中的属性数据主要来源于权属登记部门、房地产开发企业和中介机构, 交易数据的来源除了房地产交易登记备案部门外, 还来源于各房地产行业内和行业间的检索与交换, 如房地产经纪机构、房地产估价机构、房地产税收部门以及银行方面等。统计数据来源渠道主要为:各级房屋和土地的政府主管部门、各级政府的统计局、行业协会和其他房地产数据研究机构。由此带来的问题有三个方面:一是数据内涵和统计口径不一;二是数据透明程度低;三是数据共享与交换困难。基于我国房地产数据的特点及应用中存在的问题, 并且当前房地产数据交换共享需求日益增多, 建立房地产数据标准显得尤为重要。

房地产数据标准的建立, 在自动化以及基于网络的空间下, 其运用可以实现数据交流, 智能操作, 提高工作效率;统计口径相同, 分析方便;数据标准的采用可以促进整个行业数据一致性的使用和理解, 可以大大提高数据的质量和精度;数据标准可以在计算机上实现统一的格式、灵活的形式储存和交换数据。

XML (Extensible Markup Language) 即可扩展标记语言, 是一种具有自描述特点、内容与形式分离的元标记语言。它已逐渐发展为一种数据存储和数据交换的格式标准, 并在网络内容发布、数据交换、数据存储、电子商务、数据库等领域得到很广泛的应用。目前, 国内的房地产信息系统的开发企业还没有采用XML技术作为房地产估价行业的数据标准, 还没有站在全球统一的技术规范高度来规范行业的数据标准。本文主要参考房地产估价技术规范及报告、房地产权属管理相关资料、房地产信息系统技术规范、房地产市场基础信息数据标准, 提出了基于可扩展的标记语言XML技术的房地产数据标准的研究, 并结合房地产市场基础信息给出了基于XML技术的房地产估价数据标准制定的应用实例, 为房地产估价数据系统的搭建提供参考。

2 背景

2.1 数据格式的新标准XML技术

可扩展标记语言 (Extensible Markup Language, XML) , 用于标记电子文件使其具有结构性的标记语言, 可以用来标记数据、定义数据类型, 是一种允许用户对自己的标记语言进行定义的源语言。XML是标准通用标记语言 (SGML) 的子集, 非常适合Web传输。XML提供统一的方法来描述和交换独立于应用程序或供应商的结构化数据。

XML具有如下几点特性:一是简单性, XML的严格定义和规则集使人和机器都能更容易地阅读文档, 它建立在基本嵌套结构的基础之上, 当新的细节被增加, 结构越来越复杂时, 开发人员不需付出很大的代价来表示复杂的结构。二是可扩展性, 开发者可以创建自己的DTD, 为不同的应用定制不同的标记集。三是可操作性, XML可以在多种平台上使用, 并且文档的结构是相容的, 分析文档的解析器可以很容易地建立。四是开放性, 结构良好的XML文档可以非常容易地进行语法分析, 即使各个公司建立特定的XML应用, 也可以被其他用户使用。XML的这些特性, 使得XML非常适用于我国房地产估价数据标准的制定, 从而改变我国房地产行业信息数据的非公开化、不对称性的局面。

2.2 国内外房地产数据标准现状

房地产数据标准在国外已经有长足的发展和广泛的运用, 其形成的基础是房地产登记信息的公开透明化。在众多欧美国家中, 美国走在前列。2000年美国已经建立了房地产数据标准, 当前已经被广泛使用的房地产数据标准有MISMO数据标准和OSCRE数据标准, 主要应用于估价、金融和经纪行业。MISMO数据标准 (The Mortgage Industry Standards Maintenance Organization) , 建立了不动产金融相关数据标准, 为借款人、贷款者、投资者等相关关系人提供抵押贷款的相关信息。其中, 涉及房地产服务业的信用报告、贷款保险、欺诈检测、不动产税收、不动产信息及不动产相关行业准则等方面的数据标准。OSCRE对不动产评估报告做了标准化研究, 分别从多套住宅、写字楼、工业用地、医疗设施、体育设施、特殊用地、土地评估等内容建立数据标准体系;该标准以不动产估价对象和比较案例为基本大类, 分层进行数据的定义与标准化;建立数据库并基于XML框架进行数据的存储与发布。

截至目前, 国内还没有一个非常统一的、影响力很大的房地产数据标准。可以从以下几个角度来看。一是政府主管部门, 产权登记、房屋交易、土地交易逐渐形成了各自的数据库系统, 有各自的数据标准, 但不同机构间, 以及同一机构不同城市间, 这些数据标准不统一, 数据很难进行互换共享。住房和城乡建设部颁布了《房地产市场信息系统技术规范》 (CJJ/T 115-2007) , 定义了“房地产市场信息系统”涵盖的业务范围、系统划分和数据分类。《房地产市场基础信息数据标准》 (JGJ/T 252-2011) 根据《房地产市场信息系统技术规范》涵盖的系统, 进行数据结构分析和归纳的技术文案, 着重解决各子系统的数据如何标准化和有效共享的问题。二是金融行业, 目前, 商业银行基本上都建立了各自的数据仓库, 包括信贷、储蓄、会计、信用卡等系统, 通过提取、整理, 按照设计好的分析决策模型进行风险动态分析;并且积极搭建银行信贷管理系统, 实现银行内部信贷数据集中管理和数据共享;但不同银行间的数据标准存在不统一的问题。三是房地产估价、房地产经纪以及税务主管部门, 目前暂未建立或使用系统的房地产数据标准。

3 基于XML技术的房地产估价数据分类标准

本节提出基于可扩展的标记语言XML技术的房地产估价数据标准的方法, 并结合房地产市场基础信息中的数据分类编码部分给出了基于XML技术的房地产估价数据标准制定的应用实例。

3.1 估价数据分类编码方法

房地产估价数据采用多级分类形式, 包括6个大类 (即一级分类) :房地产基础登记数据、查勘数据、案例数据、估价技术数据、估价行业管理数据、估价业务管理数据, 每个大类下面可继续划分为若干个子类。

基础登记数据基于房地产市场基础数据信息数据标准中的基础数据, 补充房地产估价中常用的证载登记数据。基础数据分为基础物理数据和基础权属数据。其中基础物理数据包括下列5个子类数据。

(1) 基础地理数据:省市数据、城市数据、区县数据、街道 (乡镇) 数据、街坊 (村) 数据、板块数据、道路数据。

(2) 丘数据。

(3) 房地产开发项目数据:开发主项目数据、开发子项目数据、建设用地规划许可证数据、建设工程规划许可证数据、建设工程施工许可证数据、预售许可证数据、项目销售数据、许可证。

(4) 幢数据:自然幢数、逻辑幢数据、层数据。

(5) 户数据:户属性数据、坐落数据、房产平面图数据。其中基础权属数据包括下列7个子类数据:土地使用权、房屋所有权、抵押权、承租权、地役权、限制权、权属证。

查勘数据基于对房地产现场查勘获取的数据, 分为查勘管理数据、区位状况数据、实物状况数据、查勘附件数据。其中区位状况数据包括下列4个子类数据:位置状况、交通状况、环境状况、外部配套设施;实物状况数据包括下列3个子类数据:土地实物状况数据、现房实物状况数据、在建工程实物状况数据。

估价技术数据以估价规程和报告审核标准为核心, 并参考了全国房地产估价师执业资格考试用书的《房地产估价理论与方法》、《房地产估价案例分析》。估价技术数据分为估价要素数据、估价分析数据和估价测算数据。其中估价分析数据包括估价对象状况分析、市场背景分析、最高最佳利用分析、估价方法适用性分析、风险提示数据、变现能力分析;估价测算数据包括市场法、收益法、成本法、假设开发法、估价结果确认数据。

估价行业管理数据分为估价行业自律管理组织数据、房地产估价机构数据、房地产估价师数据3个子类。

估价业务管理数据分为估价委托人、估价报告使用者、估价流程管理、估价报告管理数据和资料管理5个子类。

将估价报告基础信息数据要素依次按一级分类、二级分类、三级分类和四级分类划分, 各级要素代码采用两位数字层次码组成, 其结构如表1所示。

分类编码表如表2所示, 其中不足位数的在末尾补0, 直到满足统一的8位为止。

3.2 基于XML技术的估价数据分类编码标准

3.2.1基于XML句法的编码标准

XML是一个基于文本的标记语言, 标记由一对尖括号组成 (…) , 它们之间是XML数据的一个元素, 可以完全包含在另一个元素之中, 这样就可以表示层次结构。

每个XML文档都有逻辑结构和物理结构。从物理结构看, 文档由实体单元组成, 一个文档以一个根元素或文档实体开始, 一个实体也可以在其他文档的实体中被引用。从逻辑结构看, 文档由声明 (declaration) 、元素 (element) 、注释 (comment) 、字符引用 (characterreference) 和处理说明 (processinginstrution) 组成。物理结构则从另一角度来规范XML文档。文档用起始标记和结束标记对数据进行结构化组织, 并确定元素的范围和相互之间的关系。

将房地产估价数据要素依次按一级分类、二级分类、三级分类和四级分类划分, 其XML文档结构设计如下所示。

<基础登记数据>

<基础物理数据>

<地理数据>

省市数据、城市数据、区县数据、街道 (乡镇) 数据、街坊 (村) 数据、板块数据、道路数据

<丘数据>丘

<房地产开发项目数据>

开发主项目数据, 开发子项目数据, 建设用地规划许可证数据, 建设工程规划许可证数据, 建设工程施工许可证数据, 预售许可证数据, 项目销售数据, 许可证

<幢数据>自然幢数、逻辑幢数据、层数据

<户数据>户属性数据、坐落数据、房产平面图数据

<基础权属数据>

土地使用权、房屋所有权、抵押权、承租权、地役权、限制权、权属证

3.2.2 DTD

DTD (Document Type Definition) 是一种用来定义有效文档结构的语言, 它是XML语言的一部分。用DTD可以定义元素的嵌套规则, 数据的基本数据类型。建立基于XML应用的关键就是要定义好DTD, 所有的内容就按照DTD格式进行编写。DTD实际上表现了一个层次的关系, 我们可以把它理解成一棵树的结构, 树的结点就是一个个元素, 一个元素可以包含其他的元素, 也可以包含属性, 当然也可以没有任何属性。将房地产估价数据用一个带有内部DTD的XML文档结构设计如下所示。

<基础登记数据>

<基础物理数据>

<地理数据>

省市数据、城市数据、区县数据、街道 (乡镇) 数据、街坊 (村) 数据、板块数据、道路数据

<丘数据>丘

<房地产开发项目数据>

<幢数据>自然幢数、逻辑幢数据、层数据

<户数据>户属性数据、坐落数据、房产平面图数据

<基础权属数据>

土地使用权、房屋所有权、抵押权、承租权、地役权、限制权、权属证

4 XML Schema技术房地产估价数据编码标准

Schema是一种描述信息结构的模型, 它是用来定义XML文档文本结构、数据类型等XML文档描述规则的。Schema的作用类似DTD, 但其功能却比DTD强大。它改进了DTD, 包括作用XML句法、支持更准确的数据类型定义和名字空间等。下面仍将房地产估价的收益法数据结构用一个带有XML Schema文档结构设计如表3所示。

用Schema形式则由如下代码定义:

在Schema中, 类型可以分为两种, 一种是简单类型, 称为simple;一种是复杂类型, 称为complex。从上面的例子可以看出, 在Schema中, 通过对元素的定义和元素关系的定义来实现对整个文档性质和内容的定义。另外, 元素是通过它的名字和内容模型来确定的, 名称就是该元素的名字, 而内容模型实际上就是表示元素的类型。

5 基于XML DOM和XSL技术的估价数据标准探讨

5.1 XML DOM

DOM (Document Object Model) 是一种与平台和语言无关的应用程序接口, 它用对象模型来描述文档的结构。DOM提供了对存储在内存中的XML文档的一个完全的表示, 提供了可以随机访问整个文档的方法。DOM包含两个关键的抽象:一个是树状层次, 另一个是用来表示文档内容和结构的结点集合。树状层次包括所有这些结点, 结点本身也可以包含其他的结点。对于开发人员来说, 可以通过这个层次结构来找到并修改某一个结点的信息。DOM把结点看成是一个通常的对象, 通过遍历所有的结点, 可以显示感兴趣的结点的信息。结点可以有多种类型, 比如元素、属性和文本都可以认为是一个结点。

5.2 XSL

可扩展样式表语言XSL (Extensible Stylesheet Language) , 是针对XML样式表开发的标准。XML通过对内容做标记来描述其意义, 从而使显示与内容相分离。XML突破了HTML的固定标记集合的约束, 用户可以根据需要定义任何一种标签来描述文档中的数据元素。XSL定义了XML的语法规范, 用来把XML文件转换成HTML、XML或其他格式的文档, 一个XSL样式表集合了一系列设计规则, 用于从XML文件中抽取信息, 并将其转换成HTML等其他格式。这种转换采用了公开的方式, 使其能够更加方便地被程序员描述。而且XSL还将提供多种脚本语言的通道, 以满足更为复杂的应用需求。XML直接架构在XML语法之上, 由两种语言组成, 一种是转换语言 (XSL Transformations) , 另一种是格式化语言 (XSL Formatting objects) 。XSLT可以将某个XML文档转换成其他的基于文本的文档, 这种功能使XSLT在电子政务、电子商务、电子数据交换领域非常有用, 同样可用于房地产估价数据标准的制定。

XML将内容和形式相分离具有重要的意义。数据以XML格式编码的Web服务和应用程序之间可以很容易地进行交互, 并且可以通过XSL等对同一数据内容提供多种数据表示形式。

6 结语

本文参考房地产估价技术规范及报告、房地产权属管理相关资料、房地产信息系统技术规范、以及房地产市场基础信息数据标准, 提出基于可扩展的标记语言XML技术的房地产数据标准的探索, 结合房地产市场基础信息给出基于XML技术的房地产估价数据标准制定的应用实例, 并提出更多基于XML DOM和XSL技术估价数据标准的探讨, 为房地产估价数据系统的搭建提供参考。

参考文献

[1] .住房和城乡建设部.房地产市场信息系统技术规范 (CJJ/T 115-2007) .中国建筑工业出版社.2007.11

[2] .住房和城乡建设部.房地产市场基础信息数据标准》 (JGJ/T 252-2011) .中国建筑工业出版社.2011.12

[3] .国土资源部.城镇地籍数据库标准 (TD/T 1015-2007) .2007.11

[4] .中国房地产估计师与房地产经纪人学会.房地产估价理论与方法.中国建筑工业出版社.2010.6

[5] .杨德华.房地产估价案例分析.中国建筑工业出版社.2011.7

篇4：房地产估价合同及土地估价报告

房地产估价合同（示例）

签订合同双方：

委托估价方：（以下简称甲方）

受托估价方：（以下简称乙方）

甲、乙双方经充分协商，现就房地产估价委托事宜订立本合同，内容如下：

一、甲方因需要，委托乙方对其房地产价值进行估价。

二、评估标的物坐落于，土地面积平方米，建筑面积平方米（详见附图）。

三、乙方根据甲方估价的目的和需要，对委估房地产本着独立、公正、科学、合理的原则进行估价，并于年月日以前出具该房地产估价报告书。

四、甲方应于年月日以前将委估房地产的产权、经营状况、税务、建造费用等估价所必须的资料提交给乙方，或配合乙方向有关部门、单位或个人查阅、抄录委估房地产估价所必须的资料。

甲方应提交的资料具体如下：

五、乙方在估价期间需要到实地查勘，甲方有义务陪同并提供方便和配合。

六、乙方对甲方委估房地产的文件资料应妥善保管并尽保密之职责，非经甲方同意不得擅自公开或泄露给他人。

七、甲方应付给乙方的估价服务费，根据有关估价收费标准，依甲乙双方认同的下列收费方法计算：自本合同生效之日起日内，甲方应先付给乙方定金元（人民币、美元），余款待乙方将估价报告书交付给甲方后于日内一次付请。

八、乙方如无特殊原因和正当理由，不得迟于本合同规定的时间交付估价报告书，每逾期一日，应赔偿甲方估价服务费的%。

九、甲方如不按本合同规定的时间向乙方提交前述有关文件、图纸、凭证等

资料，乙方可按时间顺延估价报告书的交付时间。

十、合同生效后，甲方如果中断估价委托的请求，乙方工作已经过半，甲方应付给乙方全部估价服务费；乙方工作尚未过半，甲方应付给乙方全部估价服务费的%，或已预付的估价服务费定金不予退还。上述两者之中取其高者。

十一、甲方在接到乙方提交的估价报告书次日起日内，如对估价结果有异议且有正当理由，可向乙方提出复估申请或重新评估。乙方对甲方复估申请审查后认为有正当理由，应在日内完成复估工作，提交复估报告书。甲方逾期不提出复估申请的，估价报告书生效。

十二、双方约定的其他事项：

十三、本合同自甲乙双方签章之日起生效，任何一方不得随意更改。如有异议，须经双方协商解决。

十四、本合同未尽事宜，甲乙双方可另行签订附件。附件经双方签章后与本合同具有同等法律效力。

十五本协议一式贰份，甲乙双方各执壹份。

甲方（签章）：乙方（签章）：

法定代表人：法定代表人：

地址：地址：

邮政编码：邮政编码：

电话：电话：

银行帐号：银行帐号：

委托代理人（签章）：委托代理人（签章）：

签约日期：年月日

签约地点：

附录二

土地估价报告规范格式

土地估价报告（首页）

土地估价报告编号项目名称：

受托估价单位：

估价人：

委托估价单位（人）：

估价日期：：

土地估价报告（文字说明式）

第一部分摘要

一、估价项目名称[说明估价项目的全称]

二、委托估价方[说明该项估价的委托单位或个人]

三、估价期日[说明所估地价的具体时点]

四、价格结果[说明最终确定的总地价、单位面积地价和楼面地价，并附大写金额。如用外币表示，应说明外币与人民币的比价]

五、土地估价师签字[由参加本次估价的土地估价签名，并注明土地估价师资格证书号]

六、土地估价机构[由土地估价机构加盖公章]

年月日

第二部分估价对象界定

一、委托估价方[说明该项委托估价的委托单位、单位地址、法人代表、联系人或委托的个人、联系地址、联系人等]

二、委托估价方[说明该项估价的受托估价机构、机构地址、估价机构资质级别、资格证书号、法人代表等]

三、估价目的[说明该项估价的目的和应用方向]

四、估价日期[说明该项估价工作的起止日期]

五、估价期日[说明该所估地价的具体时点]

六、估价对象概况

1、土地登记状况[说明估价对象的土地位置、土地用途、四至、面积、级别、土地权属性质、土地登记证书号、地籍图号、宗地号等]

2、土地权利状况[说明估价对象的土地所有权、使用权、他项权利状况，以出让方式取得的土地使用权要说明已使用年限和剩余使用年限及宗地使用的特殊规定。对估价对象存在的抵押权、担保权、地役权、租赁权、地上地下权等他项权利都要详加说明]

3、建筑物和地上附着物状况[说明建筑物的耐用年限、已使用年限、建筑面

积、建筑结构、建筑细部说明、设备和安装状况、建筑成新、建筑密度、建筑高度、层数和各层建筑用途以及其他地上附着物状况等]

七、地价影响因素分析[说明影响估价对象价格水平的因素条件]

1、一般因素[说明税收政策、产业政策、城市经济发展等对地价产生影响的因素]

2、区域因素[说明城市商业中心等级及其影响、道路等及路网条件、公共交通状况、对外交通状况、基本生活设施条件、环境条件、产业集聚、规划限制、自然灾害、相邻区域土地利用等对待估宗地地价水平产生影响的因素以及区域基准地价水平]

3、个别因素[说明待估宗地最有效使用用途及标准、宗地宽度、深度、形状、面积、地基与基础、容积率、宗地基础设施条件等对待估宗地地价水平产生影响的其他个别因素]

篇5：房地产估价报告

估价项目名称：天津市开发区宏达街19 号滨海投资服务中心大厦房地产

委托方：天津津滨发展股份有限公司

估价方：深圳市同致诚土地房地产估价顾问有限公司估价人员：胡卫和范红梅黄丽云沈晓伟

估价作业日期：二○○九年八月三十一日至二○○九年九月九日估价报告编号：深同诚评字（2009A）09QB 第009 号

报告目录

一、致委托方函--------------------------1

二、估价师声明--------------------------2

三、估价的假设和限制条件----------------3

四、估价结果报告------------------------5

（一）委托方

（二）估价方

（三）估价对象

（四）估价目的

（五）估价时点

（六）价值定义

（七）估价依据

（八）估价原则

（九）估价方法

（十）估价结果

（十一）估价人员

（十二）估价作业日期

（十三）估价报告应用的有效期

五、估价技术报告----------------------10

六、附件------------------------------39 1 致委托方函

天津津滨发展股份有限公司：

承蒙委托，我公司对位于天津市开发区宏达街19 号滨海投资服务中心大厦房地产

进行估价，估价目的是为委托方整体转让估价对象房地产提供市场价值参考依据。估价对象建筑面积 65,400平方米，土地用途为商业用地，使用权终止日期至二○

三八年十一月七日止。

估价人员本着独立、客观、公正、合法的原则，在进行实地查勘、广泛收集有关市

场信息和估价对象信息的基础上，全面分析了影响估价对象公开市场价值的各项有利和

不利因素，根据国家有关房地产估价的法律法规和估价目的，按照科学的估价程序，并

运用适当的估价方法，对本次估价对象进行估价测算，确定估价对象于估价时点2009 年08 月31 日整体转让条件下的的市场价值为561,790,000 元(取整至万位)，大写人民币

伍亿陆仟壹佰柒拾玖万元整，详见《估价结果明细表》。估价结果明细表

估价对象土地用途房地产证号建筑面积（㎡）估价单价（元/㎡）估价值

（元）

滨海投资服务中心大厦商业用地津字第

114030903309 65,400 8,590 561,790,000 深圳市同致诚土地房地产估价顾问有限公司法定代表人：（注册估价师）二○○九年九月九日估价师声明

我们郑重声明：

1、估价人员在本估价报告中陈述的事实是真实的和准确的。

2、本估价报告中的分析、意见和结论是估价人员自己公正的专业分析、意见和结论，但受到本估价报告中已说明的假设和限制条件的限制。

3、估价人员与本估价报告中的估价对象没有利害关系，也与有关当事人没有个人利

害关系或偏见。

4、估价人员依照中华人民共和国国家标准《房地产估价规范》进行分析，形成意见

和结论，撰写本估价报告。

5、估价人员范红梅、沈晓伟已对本估价报告中的估价对象进行了实地查勘。

6、本报告书含若干附件，与报告书正文具同等效力，不可分割对待。

7、没有人对本估价报告提供了重要专业帮助。中国注册房地产估价师：黄丽云估价假设和限制条件

一、假设和限制条件

1、本估价报告中的市场价值，是指估价对象在采用市场价值标准并假设未设立法

定优先受偿权利的条件下最可能形成的客观合理价值。所谓公开市场，是指一个竞争性的市场，在该市场上交易各方进行交易的目的在于最大限度地追求经济利益，他们并且

都掌握了必要的市场信息，有比较充裕的时间进行交易，对交易对象具有必要的专业知

识。此外，市场交易条件公开并不具有排它性，即所有市场主体都可以平等自由地参与

交易并同时满足以下条件：

(1)自愿销售的卖方及自愿购买的买方；

(2)有一段合理的洽谈交易时间，可以通盘考虑物业性质和市场情形进行议价；(3)在此期间物业价值将保持稳定；

(4)该物业可以在公开市场上自由转让；(5)不考虑特殊买家的额外出价。

2、对于估价对象产权，以委托方提供的房地产证记载为依据，我们并未到有关主

管部门对房地产证登记内容的真实性进行核实，由委托方保证其产权的真实性。

3、估价对象的土地面积、建筑面积等有关数据，均以委托方提供的房地产证记载

为准，我们未进行专业测量，无理由怀疑证载数据与实际数据不符。

4、对于估价对象建筑结构我们仅作一般性勘察，未对其进行结构测试，不能确定其结构是否存在内部安全隐患。此次评估假设估价对象建筑结构是安全的。

5、根据委托方提供的《租赁合同》，估价对象目前带租约出租给天津经济技术开

发区管委会，租约期至2013 年09 月30 日，租金水平为3.31 元/天·平米,较客观租约

水平稍高,鉴于评估目的为了解房地产在整体转让条件下的市场价值，本次估价测算时仅

以正常市场租金水平为依据，并未考虑租约受限对估价对象估价值的影响，提醒报告使

用人注意。

6、本报告中的估价值为估价对象于估价时点状态、在市场价值标准及满足估价的

假设和限制、并假定未设立法定优先受偿权利的条件下的市场价值，其中包含市场地价

及预计转让时应发生的各项税费。

7、估价对象的估价时点设定为完成实地查勘之日。

二、需要特殊说明的事项

1、本报告中市场趋势分析等专业意见，是估价人员根据具体情况和估价时点的市

场状况分析推断、预测得出，仅供委托方参考，其结论受估价人员经验、能力的限制及

一定程度主观因素影响，特提请报告使用人注意。

2、委托方提供的房地产证等资料是本次估价所需的重要依据，估价人员已对其给

予了必要的关注。该资料的真实性、合法性和完整性均由委托方负责，对由此而引起的

后果及相关责任，我公司不承担任何责任。

3、本报告仅针对委托方估价目的进行估价，报告相关意见及结论仅供参考，不对

其他用途负责。

4、如无特别说明，本估价报告中所使用的货币均为人民币。

5、未经我公司书面同意，本估价报告全部或部分内容不得公开发表。

6、本次评估是基于上述假设和限制条件成立的，如以上假设和限制条件发生变化，本报告结果必须作相应调整。估价结果报告

一、委托方

天津津滨发展股份有限公司

二、估价方

深圳市同致诚土地房地产估价顾问有限公司法定代表人：陈平

营业执照工商注册号：*** 营业执照营业期限：自二○○一年五月十八日至二○一一年五月十八日

资质等级：国家一级房地产估价机构（证书编号：建房估证字[2009]070 号，有效

期为2009 年7 月1 日至2012 年6 月30 日）

全国范围内从事土地评估业务（注册号：A200944004 号，有效期限至2010 年6 月30 日）

地址：深圳市福田区侨香路裕和大厦九层 901-906 室电话：（0755）83778788

三、估价对象

1、估价对象位置及环境

估价对象名称滨海投资服务中心大厦

地理位置估价对象位于天津市开发区宏达街19 号

道路通达度物业南侧紧临宏达街,北侧紧邻第三大街，道路通达度好。交通便捷度

通过估价对象的邻近公交站为“投资服务中心”站，主要公交线路有

503 路 506 路 513 路 515 路 605 路 805 路 815 路 936 路(区间)936 路，交通便捷程度好。公共配套情况

估价对象周边公共配套较为完善，分布有南开大学泰达学院、滨海学院中小学、泰达一中、泰达小学幼儿园、泰达第三幼儿园；太平洋百货，鸿泰千佰汇邮局，开发区邮电局，银行有农业银行、建设银行、光大银行，医院：泰达心血管医院、泰达医院等。商务氛围

估价对象位于天津市开发区宏达街北、第三大街南，附近有大型物业泰达金融广场、天津口岸通关服务中心等办公物业，总体而言，片区商业氛围好。

2、估价对象概况

估价对象名称滨海投资服务中心大厦

建筑面积共65,400平方米建筑结构钢混总楼层

A、B 区为配楼共六层；D 区为单层；C 区共十四层评估楼层整栋

现实用途商业（办公）法定用途商业平面布置

大厦共分A、B、C、D 四个区，A、B、C 区呈品字形结构。A 区与B 区呈对称性分布于D 区的东西两侧，一至五层为办公及服务性用房，六层为设备用房。C 区位于正北，均为办公及服务性用房。D 区为单层室内花园。

外墙微晶石挂板墙面内墙进口大理石天花明铝矿棉吊顶楼地面进口大理石装修情况

门不锈钢全玻门窗塑钢窗水电暗设电梯

A、B 区分别装有4 部普通电梯，C 区东侧设有5 部电梯，4 部自动扶梯

空调 —— 消防消防栓，自动喷淋设施设备

其他设备网络接线，监控系统，地下停车场，地面停车位，竣工年月 —— 成新度九三成

使用状况目前空置，未装修租金水平3.31 元/天·m2 维护与保养有正常的维护,使用状况良好使用与维护

物业管理天津天孚物业管理有限公司

3、估价对象权利状况

估价对象名称滨海投资服务中心大厦房地产估价对象位置天津市开发区宏达街19 号房地产证号房地证津字第114030903309 号权利人天津津滨发展股份有限公司

宗地号 *** 宗地面积 16157.5平方米土地用途商业用地房屋用途 —— 建筑面积 65,400平方米竣工日期 —— 土地使用（终止日期）2038-11-07 登记价 —— 登记日期 2009-05-27 设定他项权利摘要估价对象目前处于抵押状态

四、估价目的

为委托方整体转让估价对象房地产提供市场价值参考依据

五、估价时点

二○○九年八月三十一日

六、价值定义

本报告中的估价值为估价对象于估价时点状态、在市场价值标准及满足估价的假设

和限制、并假定未设立法定优先受偿权利的条件下的市场价值，其中包含市场地价及预

计转让时应发生的各项税费。

七、估价依据

1、《中华人民共和国土地管理法》

2、《中华人民共和国城市房地产管理法》

3、《房地产估价规范》GB/T50291-1999

4、房地产证及委托方提供的其它法律性文件、相关资料

5、天津市2004 年至2008 年建筑安装工程预算基价及相关造价信息

6、天津市房地产市场租售价格调查及有关信息

7、估价人员实地勘测调查获得的实况和资料

八、估价原则

本估价报告在遵循独立、客观、公正、科学的基本原则下，结合估价目的对估价对

象进行估价。具体依据如下估价原则：

1、合法原则

估价对象房地产符合城市规划对土地用途、容积率、覆盖率、建筑高度、建筑风格的要求，即应以估价对象合法使用、合法处分为前提进行估价。

2、最高最佳使用原则考虑估价对象的用途时，应取其最高最佳利用状态，在法律上允许、技术上可能、经济上可行，能使估价对象发挥最高价值的利用状态。

3、替代原则

根据经济学原理，在同一市场内效用相同的商品的价格趋于一致，这一原理同样适

用于房地产市场。即在同一市场供需圈内，可以通过调查近期发生交易的、与待估房地

产有替代可能的房地产价格和条件，通过与待估房地产进行比较，对其间的差别进行适

当的修正后，确定待估房地产的价值。

4、估价时点原则

房地产市场是变动的，在不同的时间上，同一宗房地产往往会有不同的价格，估价

通常仅是求取估价对象在某个特定的时间上的价值，这个时间就是估价时点，确定估价

时点原则的意义在于，估价时点是评估房地产时值的界限。因为房地产价格与政府颁布的有关房地产法律、法规等密切相关，这些法律、法规的发布、变更、实施日期，均有

可能影响待估房地产的价值。

九、估价方法

常见的房地产估价方法有市场比较法、收益还原法、成本法、假设开发法和基准地

价系数修正法五种方法。根据估价对象的特点和估价目的、估价人员对邻近地区市场状

况的调查和对估价对象的实地勘查，以及遵循房地产市场价格评估的确定原则，如《房

地产估价规范》5.1.4 中规定：有条件选用市场比较法进行估价的，应以市场比较法为

主要的估价方法。估价人员在认真分析所掌握的资料并对估价对象进行实地勘察后，根

据估价对象的特点及本身的实际情况，遵照国家标准《房地产估价规范》，最终选择收

益法和市场比较法作为本次估价的基本方法来求取估价对象价值。市场比较法：市场比较法是将估价对象房地产与在近期已经发生了交易的类似房地

产加以比较对照，从类似房地产的已知价格，修正得出估价对象客观合理价格的一种估价方法。

收益法定义：收益法是将预期房地产的未来各期的正常净收益，选用适当的报酬率

折现到估价时点上的现值，求其之和得出估价对象房地产的公开市场价格的方法。

十、估价结果

估价人员本着独立、客观、公正、合法的原则，在进行实地查勘、广泛收集有关市场信息和估价对象信息的基础上，全面分析了影响估价对象公开市场价值的各项有利和

不利因素，根据国家有关房地产估价的法律法规和估价目的，按照科学的估价程序，并

伍亿陆仟壹佰柒拾玖万元整，详见《估价结果明细表》。估价结果明细表

估价对象土地用途房地产证号建筑面积（㎡）估价单价（元/㎡）估价值

（元）

滨海投资服务中心大厦商业用地津字第

114030903309 65,400 8,590 561,790,000

十一、估价人员

勘查人：范红梅签名：估价人员：范红梅签名：联系电话：0755-83778513 估价人员：黄丽云签名：联系电话：0755-83778601 审定：沈晓伟签名：联系电话：0755-83778602

十二、估价作业日期

二○○九年八月三十一日至二○○九年九月九日

十三、估价报告应用的有效期

本报告在市场情况无较大波动时有效期为一年（自二○○九年九月九日起至二○一

○年九月八日止），若市场有较大波动或超过一年，需重新进行评估。估价技术报告

一、个别因素分析

滨海投资服务中心大厦：位于天津开发区宏达街19 号，东侧为宏达图书馆，南侧为

滨海广场，西侧为天津口岸通关服务中心大厦，北侧为第三大街，隔第三大家对面为泰

达金融广场，地理位置优越。滨海投资服务中心大厦项目总用地面积16,157.5平方米，建筑面积为65,400平方米，由天津津滨发展股份有限公司开发建设。

估价对象房地产面积为65,400平方米，该块土地用途为商业用地，土地使用权期限

至二〇三八年十一月七日止。估价对象室内呈办公布局，房屋现实用途：出租给天津经

济技术开发区管委会作办公，使用情况较好。根据委托方提供的《房屋租赁合约》，估价

对象目前出租租金为3.31 元/平方米·天。其具体的装修状况见《估价对象概况》。估价对象优势劣分析优势：

1、估价对象所处位置较好，且前有广场；

2、估价对象内部装修档次高；

3、估价对象前有大广场，一面临广场，一面临金融街，商业氛围较好。

4、写字楼大堂档次较好。劣势：

1、估价对象作为办公物业而言，其外立面的昭示性不强；

2、估价对象截止至估价时点剩余土地使用年限为29.2 年，与片区其它写字楼相比, 剩余年限稍短；

3、估价对象在平面布局上,分为 A、B、C、D 四个区，A、B、C 区呈品字形结构。

A 区与B 区呈对称性分布于D 区的东西两侧，一至五层为办公及服务性用房，六层为设

备用房。C 区位于正北，均为办公及服务性用房。D 区为单层室内花园。且D 区面积较

大，导致写字楼实际使用率偏低。

4、写字楼的大堂面积较大，导致写字楼分摊的公用面积多，实际使用率低。

二、区域因素分析

天津市——中央直辖市，环渤海地区经济中心，中国北方最大的综合性港口城市。地处华北平原东北部，东临渤海，北依燕山，西靠首都北京。天津的形成始于隋朝大运河的开通。明朝永乐二年（1404 年）设“天津卫”。同年12 月又设天津左卫并筑城，至此，天津城初具规模。19 世纪中叶被辟为通商口岸，逐步发展成为当时中国北方最大的金融

商贸中心，在中国近代史上有着重要地位。天津市辖18 个区、县，其中市辖区15 个：

市区有和平区、河东区、河西区、南开区、河北区、红桥区；滨海区有塘沽区、汉沽区、大港区；环城区有西青区、东丽区、津南区、北辰区、武清区、宝坻区。市辖县3 个：

静海县、宁河县、蓟县。

天津经济技术开发区（TEDA-Tianjin Economic-Technological Development Are a）于1984 年12 月6 日经中华人民共和国国务院批准建立，为中国首批国家级开发区之

一。“TEDA”是天津经济技术开发区的英文名称缩写，“泰达”是其音译。天津经济技术

开发区位于天津市东60 公里，紧邻塘沽区。总规划面积33平方公里。此外，还分别在

武清县、西青区和汉沽区辟建了逸仙科学工业园、微电子工业区和化学工业区等三个区外小区。

天津经济技术开发区具有得天独厚的区位优势，依托京、津，辐射三北，其所在的

环渤海区域是一个人口密集、城市集中、交通便利、工商业发达、市场容量大、购买力

高的黄金地带，具备发展工商业的良好条件。以“21 世纪现代化国际工业新城区”为目

标，天津经济技术开发区致力于塑造与国际惯例和国际市场接轨的投资环境。经过十几

年的开发建设，天津经济技术开发区投资环境日臻完善，经济实力迅猛发展，已成为中

国乃至整个亚洲最具吸引力的投资区域。

估价对象位于天津开发区宏达街19 号，周边公共配套较为完善。学校：南开大学泰

达学院、滨海学院中小学、泰达一中、泰达小学幼儿园、泰达第三幼儿园；太平洋百货，鸿泰千佰汇邮局，开发区邮电局，银行有农业银行、建设银行、光大银行，医院：泰达

心血管医院、泰达医院。估价对象位于天津市开发区宏达街北、第三大街南，附近有大

型物业泰达金融广场、天津口岸通关服务中心等办公物业，总体而言，片区商业氛围较

好。通过估价对象的邻近公交站为“投资服务中心”站，主要公交线路有503 路 506 路 513 路 515 路 605 路 805 路 815 路 936 路(区间)936 路，交通便捷程度较好。

三、房地产市场背景分析 天津市房地产市场状况

（一）天津市房地产整体交易情况

据天津市国土资源及房屋管理局公布的相关数据，2009 年上半年全市共成交商品

房53408 套，二手房40422 套。

一、二手房的成交比例为1.32：1。

从交易面积来看，商品房上半年共成交560.5 万平方米，二手房共成交327.7 万平

方米。

从交易金额来看，商品房上半年共成交 382.2 亿元，二手房共成交170.8 亿元。

（二）天津市房地产交易情况分析：

1、商品房方面：

根据本市国土房管局公布的每日房价统计，上半年本市共成交商品房 560.5 万平方

米，同比上涨115.5%，甚至超过了去年全年的成交量，相比也有12.3%的涨幅。上半年

本市商品房成交均价为6835 元/平方米，同比下降了3.1%，与去年全年成交均价相比也

下降了1.2 个百分点。

2、二手房方面：

二手住宅上半年交易总量为 40422 套，同比上涨112.0%，与去年下半年的交易总量

相比涨幅则更为明显，环比涨幅高达184.3%。二手房总成交面积为 327.7 万平方米，同比上涨了124.9%，与去年下半年的交易面

积相比环比涨幅为192.3%。

与去年全年成交数字相比，二手房市场的成交套数和成交面积分别上涨了21.4%和2 7.0%。二手房市场上半年的成交均价为5210.4 元/平方米，同比下跌了5.1%，与去年二手房全年成交均价相比上涨了11.8%。

（三）上半年总体情况分析 15 在需求持续的背景下，今年下半年天津楼市的价格不会产生明显的下降，而二手房

市场价格仍会比较坚挺。天津西站拆迁带来的二手房市场推高效应在下半年还将继续，并有可能影响到明年上半年的市场。就这个层面而言，下半年二手房市场的价格不会有

明显回调。

需求大、泡沫少，这是现在天津市场与全国楼市相比的特点，也是上半年楼市成交

量能逆势上扬的关键原因。上半年本市房地产市场成交大幅增长主要有几方面的原因。

首先，年初开始楼市价格出现5 年来首次下降，刺激了去年以来积累的弹性购买需求开

始释放。其次，滨海新区的快速发展使天津成为目前国内外来人口数量增长最快的城市

之一，间接带动了房地产市场的需求上涨。成交量上涨的最关键原因还要数拆迁的拉动。

单单红桥区西站项目的拆迁就在短期内刺激了上千户的购买需求，对于二手房市场来说，这些拆迁户的购买需求直接推动了其成交量和价格的上涨。

另外，据有关部门监控数据显示，年初的婚房和小户型房产的热销，很好的启动了0 9 年存量房市场的行情。而目前买方客户结构已经从即将结婚的新人和单身购房者，逐

步向家庭改善型购房者转变，成交的房产也从年初单纯的小房值房产，向总房款适中居

住条件较好的房产转变。月均交易面积的逐步增大很好的印证了这一点。因此，目前市

场的购房者结构已经趋于多元化和合理化。写字楼房地产市场状况

天津作为一个新兴市场，近年来经历了快速的经济增长，对写字楼物业的需求也随

之增大。1991 年，作为天津第一栋优质写字楼国际大厦开张，标志着天津优质写字楼市

场开始形成。此后到1997 年，天津写字楼以较为缓慢和平稳的速度发展，平均每年落成座写字楼，落成物业主要集中在南京路沿线。1997 年，随着中国房地产行业的制度改

革和发展，天津写字楼市场发展开始提速，大量外资和国内资本进入天津市场，办公物

业大量兴起。但是大量的新增项目和同期亚洲金融危机的影响，使写字楼市场竞争日益

激烈，市场的不成熟也致使大量项目烂尾。这种混乱的局面直至2000 年后，市场才逐渐

有所回转。经济的快速发展和入世后跨国企业的不断入驻，天津写字楼市场需求一直保

持上升态势。许多烂尾楼也基本得以改造，重新进入市场。2002 年至2008 年，写字楼

存量年复合增长率达13.64%。天津的高品质写字楼较少。2007 年津汇写字楼2 座的入市，终结了天津写字楼市场没有“四管制中央空调系统”的历史。目前天津写字楼市场仍然缺少能达到北京、上海

市场中相比拟的顶级或甲级品质写字楼物业。写字楼除主要集中于南京路沿线外，还分

布于小白楼、友谊路和海河沿线等区域。分布较为分散，高品质写字楼较少，多数都有

散售部分，整租型物业较少；低品质写字楼偏多，竞争相对激烈；同时写字楼子市场尚

未成熟，未来新增供应非常大，散布于天津各个主要商业区域，是目前天津写字楼市场的基本特征。

天津市政府在写字楼市场和物业投资方面扮演着非常重要的角色，政府直接参与许

多项目的开发和招商引资工作，同时成立半政府性质的地产商负责建设房地产项目，例

如泰达集团、海泰集团以及新近的天津金融城开发有限公司等。本地地产商一直是天津

写字楼物业开发的主力，已建成物业中大约有2/3 是由天津本地地产商所投资建设，直

到近几年，随着天津物业市场的发展，越来越多的国内大型地产商和外资地产商在天津

购地，开发物业，市场主导力量才开始发生转变。预计未来天津写字楼物业发展的中坚

力量将逐渐由本地地产商向国内和外资大型地产商转变。天津写字楼主要分布在“一区四

线”上，“一区”即小白楼地区；“四线”即南京路沿线、友谊路沿线、中山路沿线、十一经

路沿线；其他商业繁华地区也有零星分布。天津主要优质写字楼子市场地区分布滨海新区未来写字楼子市场地区分布

（一）供应

目前天津写字楼市场主要区域可供租赁的写字楼约 40 座，其中优质写字楼有16 座。除天津国际大厦是1991 年建成外，其他优质物业均是在1997 年及其后落成。根据政府统计，1996 年到 1999 年期间，天津共形成各种停缓建项目“烂尾楼” 66 座，总建筑

面积 335 万平方米，其中大部分已重新投资改造。截至2009 年上半年底，天津市优质

写字楼市场存量为533,350平方米，整体空置率为15.71%。从2002 年到2009 年，天津

优质写字楼的供应量较为平稳，每年约有3 万平方米到7 万平方米的新增供应进入市场。

其中以小白楼区域最多，优质写字楼存量达224,433平方米，其次为友谊路和南京路区

域，分别有116,986平方米和93,000平方米的写字楼空间。

（二）需求

天津写字楼市场中，优质写字楼的租户以外资公司、内资大型贸易公司为主，此类

公司注重写字楼的地理位置、品质和商业配套等。其他写字楼的租户则以中小型贸易公

司、咨询公司和科技公司为主，此类公司对写字楼的地段、档次有一定要求，但更注重

租金成本，价格敏感度很高。大部分客户的租赁面积需求在300平方米以下，以150平

方米以下最多。值得一提的是，随着天津外资公司的不断涌入，对高档写字楼需求增长

较为明显。截至2008 年年底，共有128 家世界500 强企业进驻天津。电子、汽车、化工、冶金、生物科技、医药、新能源和环境保护等行业的蓬勃发展，使天津逐渐成为中国北

方的制造业中心。但是，到目前为止，这些制造企业只是推动了天津工业物业的发展，但还未能推动写字楼物业市场升级发展。多数大型企业在天津主要写字楼区域中只是开

设小面积的公司代表处，对于大面积优质写字楼空间的需求还较小。从2003 年到2008 年，天津优质写字楼市场平均每年净吸纳量达43,994平方米，略低于平均每年的新增供

应量47,621平方米。天津优质写字楼市场总体供给和需求

天津优质写字楼市场新增供应量和净吸纳量天津优质写字楼市场需求变化模式

（三）租金

受 1997 和1998 年写字楼市场发展过热影响，供应量过大而需求量趋降，导致天

津市写字楼租金在1998-2003 年间一直呈下降趋势，直到2003 年才有所缓解，之后一直

保持较为稳定、略微上浮的趋势。由于天津写字楼市场化程度较低，许多写字楼多年的

租金都未有大幅变化，维持在相同水平。整体平均市场租金的上扬往往是由新入市写字

楼较高租金的推动所致。2002 年到2008 年，天津优质写字楼市场整天平均净有效租金

保持了一个上涨趋势，年复合增长率为3.92%。但是在2009 年上半年，受全球金融危机的影响，市场停止了一直上涨的趋势，下滑6.93%至3.18 元每天每平米。

（四）投资

与租金情形相似，天津市写字楼售价在 1998-2001 年间持续下降。其后则保持了上

涨的势头，经过2002 年至2009 年年复合增长率达5.00%的增长，目前优质写字楼平均

资本值达每平方米14,776 元。大部分项目售价与同区域住宅相比略高，但是扣除写字楼

更高的建安成本后，与住宅物业相比实际利润率基本相同。且写字楼销售周期普遍比住

宅要长，高端客户稀缺，高空置率同大面积新增写字楼预期同样对地产商带来较大压力。

这也是过去写字楼市场发展较慢的原因之一。天津优质写字楼市场物业租金天津优质写字楼市场物业售价

（五）展望

目前天津写字楼市场上，“烂尾楼”项目已经基本得到了改造，还有一些项目也将

陆续竣工入市，包括天津中心（原北洋钢铁大厦）和天津国贸中心（原欧嘉华大厦）等

项目。这些烂尾项目受原工程所限，品质难以得到较大提升。另一方面，一些大型商业

地产商进驻天津，加速了天津写字楼的国际化和品质提升速度，包括金融街控股的环球

金融中心项目，和黄地产的世纪都会以及嘉里建设的天津嘉里中心等项目。这些项目的

完工将大大提升天津整体写字楼市场的物业档次。目前在建的写字楼项目共19 座，预计

新增供给将达1,112,118平方米，是目前市场总存量的两倍。加上已规划尚未开建的项目，预计未来十年内平均每年将会有3-4 个写字楼物业项目竣工入市，给市场带来每年20 万平米左右的写字楼空间。

目前天津写字楼市场项目周边商务氛围较淡，未来更多物业项目的竣工和综合商业

项目的引导将有望催生形成更加成熟的写字楼子市场，也可能引发目前商业地产市场格

局的转变。市场的巨大供应在短时期内将会带来空置率的上升，同时对租金水平产生较

大压力，未来写字楼物业将面临较大的招租和培育压力。新增供应的高品质预期将推高

整体市场的租金水平，但是由于供应较大和激烈的市场竞争，租金的上升空间将极为有限。

在未来 10 年内，随着天津在华北地区、环渤海经济圈中的工业中心定位以及城市

经济的总体发展，大量的新批外资企业驻扎、内资巨头的进入和本地企业的扩大及改善，这些都促使办公场所的需求大量增长，带动写字楼市场的繁荣。更多的国内外开发企业开始重新关注天津房地产整体市场的快速增长，也将使并购、合作开发等投资方式明显增多。

未来天津一些热点开发区域将可能成长为新兴商务区，如滨海新区中心商务区和泛

老城厢区域。友谊路虽被天津市规划为金融街，但区域内缺乏适合国际性企业和金融公

司运营需求的写字楼物业，这一现状还将继续制约友谊路区域市场的发展。从短期看，主要区域写字楼需求量上升仍面临重重困难。天津市写字楼市场在未来几年内还将一直

处在调整和成长阶段。

四、最高最佳使用分析

最高最佳使用是指法律上许可、技术上可能、经济上可行，经过充分合理的论证，能够使估价对象的价值达到最大化的一种最为可能的使用。

估价人员在认真分析所掌握的资料并对估价对象进行实地勘察后，确定估价对象最

高最佳使用为保持现状。

五、估价方法选用

常见的房地产估价方法有市场比较法、收益还原法、成本法、假设开发法和基准地

价系数修正法五种方法。根据估价对象的特点和估价目的、估价人员对邻近地区市场状

况的调查和对估价对象的实地勘查，以及遵循房地产市场价格评估的确定原则，如《房地产估价规范》5.1.4 中规定：有条件选用市场比较法进行估价的，应以市场比较法为

主要的估价方法。估价人员在认真分析所掌握的资料并对估价对象进行实地勘察后，根

据估价对象的特点及本身的实际情况，遵照国家标准《房地产估价规范》，最终选择收

益法和市场比较法作为本次估价的基本方法来求取估价对象价值。市场比较法：市场比较法是将估价对象房地产与在近期已经发生了交易的类似房地

产加以比较对照，从类似房地产的已知价格，修正得出估价对象客观合理价格的一种估价方法。

收益法：收益法是将预期房地产的未来各期的正常净收益，选用适当的报酬率折现

到估价时点上的现值，求其之和得出估价对象房地产的公开市场价格的方法。

六、估价测算

(一)估价技术路线确定估价对象为内部已装修完物业,且为在估价时点整体交易，而估价对象所在片区在

售办公物业,多数均为内部未进行装修,仅只是办公公共区域进行装修,本次测算时,先求

取估价对象内部未进行装修情况下的正常房地产市场价格,在此基础上通过对估价对象

内部装修成本修正、交易情况修正来确定估价对象的市场价格。

(二)估价对象未进行内部装修、正常交易情况下（以下简称估价对象I）的市场价

格测算过程 A、市场比较法

1、选择交易实例：

本次测算时，经综合考虑，结合评估人员对房地产市场进行调查，根据交易时间接近、用途相同或相近，仔细筛选，确定以下三个比较交易案例，详细资料见下表：津滨•泛海国际商务广场：由天津津滨发展股份有限公司开发，位于开发区第一大

街与太湖路交口西南侧，毗邻泰达现代产业服务区MSD 和泰达中央商务区CBD 写字楼片

区，同时与滨海新区管委会及开发区管委会近在咫尺。项目总建筑面积2.46 万平米，规

划为2 座14 层点式高层，共354 户，其中面积区间为50-1000平米。地下车位260 个。

容积率:2.58，绿化率:30%，使用率:70%。剩余土地使用年限：约40 年。建筑形式：采

用围合式的建筑布局，建筑风格：整体建筑风格追求典雅、时尚，采用陶板与玻璃幕墙相组合，空调机位的装饰百叶与房间开窗结合在一起，形成错落有序的立面效果。内部

设计：采用桶中桶形式、U 字型走道设计，进深合理，自然采光度较高，大堂整体挑高

9.8 米。配备三部蒂森•克虏勃高速电梯，平均候梯时间小于40s。入住时间预计为

2010-12，物业管理费为5.5 元/平方米/月。目前销售均价为11000 元/平方米。

物业相关照片示意图津滨杰座商务中心：由天津加孚房地产开发有限公司开发，位于开发区主干道黄海路

与泰达大街交口，项目整体占地面积87960 ㎡，建筑面积62424.26平方米，分为Ⅰ区A 座、Ⅰ区B 座、Ⅰ区C 座、Ⅰ区D 座，Ⅱ区A 座、Ⅱ区B 座、Ⅱ区C 座、Ⅱ区D 座，6—8 层框架式低密度现代风格设计，使用率高达85%，面积从60m2～3000m2 自由组合，且相

邻产权单位可自由拆分、灵活运用。项目配套完善，615 个地下车位。项目于2007 年11 月份全部交付使用，目前带装修的销售均价为11000 元/平方米，经用成本法修正，则毛

坯状况下的物业销售均价为10500 元/㎡。物业相关照片示意图

滨海世贸财富中心：由天津北方华泰置业投资有限公司开发，位于京门大道与海滨大

道交汇处，处于规划建设中的航运和会展商圈的核心位置。项目占地面积 63842.2平方

米，总建筑面积118100平米，由AB 两区组合而成。A 区由两幢19 层的写字楼和3 层商

务会议展示中心及餐饮中心组成；B 区由13 层星级酒店和7 层写字楼组成。集办公、酒

店、商业、商务会展、休闲餐饮于一体。预计入住时间为2010-8-31，目前销售均价11500 元/平方米。

物业相关图片示意图比较案例与估价对象位置示意图比较案例基本情况表

项目名称

泛海国际商务大厦

津滨杰座商务中心滨海世贸财富中心

所在位置

开发区第一大街与太湖路交口西南侧

黄海路与泰达大街交口，黄海路98 号开发区保税区京门大道与海滨大道交口

截止至估价时点时的剩余土

地使用年限（年）

约 40 年约 30 年约 38 年

档次定位中高档中高档中高档

市场价格（元/㎡）11,000 10,500 11,500

2、估价对象年期修正：

由于估价对象的剩余土地使用年限为29.2。在进行其它修正因素修正前，先统一各可比案例的剩余土地年限为29.2 年。结合天津市基准地价，年期修正公式为：

年期修正系数={1-[（1+s）/（1+r）]n/{1-[（1+s）/（1+r）]N} 滨海世贸财富中心津滨杰座

泛海国际商务大厦估价对象其中：

n 为估价对象剩余土地年限 N 为可比案例剩余土地年限

经测算后，可比案例在与估价对象同剩余年限时在估价时点的价格为：

项目名称

泛海国际商务大厦

津滨杰座商务中心滨海世贸财富中心所在位置开发区第一大街与太湖路交口西南侧

黄海路与泰达大街交口，黄海路98 号开发区保税区京门大道与海滨大道交口

截止至估价时点时的剩余土

地使用年限（年）

约 40 年约 30 年约 38 年估价对象在估价时点时的剩

余土地使用年限（年）

29.2 市场价格（元/㎡）11,000 10,500 11,500 修正后价格(元/㎡)9,694 10,341 10,312

2、建立其它比较因素条件说明表

参与比较的因素条件应是对估价对象与比较案例之间的价格差异产生作用的因素；通过对估价对象与三个比较案例各自特点的分析，本次估价选择了交易时间、交易情况、区域因素和个别因素等因素进行比较，具体详见下表：

比较案例及影响因素说明

估价对象内

比较因素容

估价对象I 泛海国际商务大厦

津滨杰座商务中心

滨海世贸财富中心

物业位置

开发区宏达街 19 号

开发区第一大街与太湖路交口西南侧

黄海路与泰达大街交口，黄海路 98 号

开发区保税区京门大道与海滨大道交口

物业用途办公办公办公办公

交易时间---2009 年8 月 2009 年8 月2009 年8 月交易情况正常正常正常正常

区域功能定位商住、办公商住商住商住区

商务氛围好较好较好较好区域位置开发区,近金融商业街

开发区,较远金融商业街开发区,较远金融商业街开发区,较远金融商业街

道路通达度好好好好交通便捷度便捷，公交线路较好

便捷，近规划的四号线便捷

便捷，近规划的四号线

公共配套好好好好域因素

基础设施完善度较完善较完善较完善较完善设施设备

好，电梯配备好

整体较好,其中电梯为蒂森•克虏勃高速电梯整体较好整体好外观设计及物业档次

昭示性好，中高档

昭示性较好，中高档

昭示性好，中高档

大堂装修等级大堂面积比合理性

精装修中高档次中高档次精装修物业规模宗地面积

16157.5平方米，共65,400平方米，容积率4.05 占地面

积:13500平方米

总建筑面

积:24600平方米,容积率 2.58 占地面积： 87960 ㎡, 总建筑面

积:62424.3平方米,容积率:0.7 占地面积： 63842.20平方米,建筑面积 118100平方米容积率： 1.85 物业管理公司及管理费用

天津天孚物业管理有限公司津滨联合物业;5.5 元/ ㎡·月

津滨联合物业;2.5 元/ ㎡·月

国贸物业酒店管理有限公司建筑层数及建筑结构层,钢混 14 层,钢混 6-8 层,框架写字楼19 层, 钢混实用率

D 栋面积较大, 整体使用率约 65% 70%的使用率使用率达80% 以上

近70%的使用率

绿化率绿化好,35% 30% 30% 35% 新旧程度

2004 年竣工并交付

入住时间预计为2010-12 2007 年11 月份全部交付使用

预计入住时间为2010-8-31 个别因素

停车便利度较好地下260 个地下260 个地下260 个

3、建立比较因素条件指数和因素比较修正系数表：

比较因素条件指数比较案例修正表估价对象内

比较因素容估价对象I 泛海国际商务大厦

津滨杰座商务中心

滨海世贸财富中心

物业位置开发区宏达街19 号

开发区第一大街与太湖路交口西南侧

黄海路与泰达大街交口，黄海路 98 号

开发区保税区京门大道与海滨大道交口

现实用途商业商业商业商业交易情况 100 100 100 100 交易时间 100 100 100 100 区域功能定位 100 100 100 100 商务氛围 100 99 99 99 区域位置 100 98 98 98 道路通达度 100 100 100 100 交通便捷度 100 100 100 100 公共配套 100 100 100 100 基础设施完善度 100 100 100 100 区域因素

修正系数 1.0000 0.962 0.962 0.962 设施设备 100 100 97 97 外观设计及物业档次

100 100 96 大堂装修等级大堂面积比合理性 100 100 98 98 物业规模 100 100 102 104 物业管理公司及管理费用

100 100 101 建筑层数及建筑结构

100 100 97 实用率 100 100 104 108 绿化率 100 100 100 100 停车便利度 100 100 100 100 新旧程度 100 102 101 102 个别因素

修正系数 1.0000 0.9722 0.986 0.9062

4、估价对象I 价格确定 29 经过上述比较分析，测算出各比较案例经因素修正后的比准价格及估价对象价格确

定具体如下表所示：

估价对象 I 价格确定

比较案例案例一案例二案例三比准价格 9,066 9,809 8,990 权重 1/3 1/3 1/3 价格确定（取整至拾位）9,290 元/平方米 B、收益还原法

1、收益法公式的确定

估价对象房地产位于天津开发区宏达街19 号，北侧紧邻第三大街，估价对象东侧临

广场东路，隔路为泰达图书馆，南侧为滨海广场，西侧临广场西路，隔路为天津口岸通

关服务中心大厦，北侧紧邻第三大街，隔第三大街对面为泰达金融广场，估价对象所在

大厦为滨海投资服务中心大厦，周边进驻企业有工商银行、中国银行、广大银行、建设

银行、农业银行、兴业银行、中国邮政储蓄等金融机构，片区商务氛围浓厚。采用有限

年限的净收益按一定比率递增的收益法计算公式进行价格测算：收益法的计算公式为： n i i j j i n Y A Y Y Y A Y Y A Y A 1 1 1 2 n 1 2 2 1 1(1)1(1)(1)(1)(1)(1)V 其中：V---收益价格 n A---年净收益 n Y---报酬率 n---收益年限

2、估价对象I 租金水平的确定（1）、选择交易实例：

经评估人员对房地产市场进行调查，根据交易时间接近、用途相同、地段相似的原则，仔细筛选，确定以下三个比较交易案例，其基本情况如下： 津滨雅都天元居A 座办公楼

津滨雅都天元居A 座办公楼位于天津经济技术

开发区第二大街42 号，其为框架结构，总占地面积 6473平方米，地上21 层，地下1 层，实际总建筑面积36860平方米，其中地上32314平方米，地下45 46平方米，设有火灾自动报警系统，建设停车位13 0 个。津滨雅都天元居A 座办公楼由中国建筑北京设计研究院天津分院设计，由中集建设集团施工，工程于2006 年9 月竣工。目前进驻企业有天津津滨发展股份有限公司及其下属公司、滨海新区管委会等。

据调查，综合考虑楼层、位置、朝向等因素对房地产租赁价格的影响，确定津滨雅都天

元居A 座办公楼的平均租金为85 元/㎡·月。泰达新天地

泰达新天地位于开发区第二大街与南

海路交汇处，泰达新天地分为两部分，一部分是写字楼，总建筑面积为23000平方米；令一部分是公寓，总建筑面积28000平方米。绿化率：30.00％，入住时间20 05 年2 月，目前写字楼入驻率较高，租金稳定。综合考虑楼层、位置、朝向等因素

对房地产租赁价格的影响，确定泰达新天地写字楼的平均租金为80 元/㎡·月。银座大厦

银座大厦位于开发区第二大街与南海路交汇

处，项目由银座公寓和银座大厦两部分组成，整个项目呈“L”状分布。该项目总计20 层，占地900 0平米、总建面积50000平米，包含高档涉外公寓

套、高档写字间36 套、大型商业10345.95平米、顶级空中别墅1 套。该项目现涉外公寓、写字间部分已入住。银座大厦A 区：首层设置500 多平米豪华大堂，1-7 层大型

商业，总计10345.95平米。8-16 层高档写字间，总计36 套。17---20 层空中别墅1 套。

银座大厦B 区为银座公寓。根据估价人员现场调查，综合考虑楼层、位置、朝向等因素

对房地产租赁价格的影响，确定泰达新天地写字楼的平均租金为为75 元/㎡·月。比较案例基本情况表

交易实例名称位置档次定位交易价格（元/㎡·月）津滨雅都天元居A 座办公楼

第二大街中高档 85 泰达新天地第二大街与南海路交汇处中高档 80 银座大厦第二大街与南海路交汇处中高档 75（2）、建立比较因素条件说明表比较因素条件描述表估价对象内

比较因素容

估价对象I 比较案例一比较案例二比较案例三物业名称

滨海投资服务中心大厦

津滨雅都天元居A 座办公楼泰达新天地银座大厦

物业位置宏达街第二大街第二大街与南海路交汇处第二大街与南海路交汇处

物业用途办公办公办公办公交易情况---租赁租赁租赁

区域功能定位商住、办公商住、办公商住、办公商住、办公商务氛围好较好较好较好道路通达度好好好好交通便捷度好好好好区域因素

公共设施完善度较好较好较好较好

基础设施完善度好好好好设施设备好较好较好较好外观设计较好较好一般一般公共部分装修好较好较好较好室内装修毛坯较好较好较好楼层景观

内部有D 区室内花园，南侧为滨海广场，北侧为泰达金融广场花园北侧有绿地广场

东侧有绿地广场

无特殊景观

层高标准层高标准层高标准层高标准层高建筑规模 65400m2 36860 m2 23000 m2 约15000 m2 实用率较好好好好

综合成新率九三成九六成九六成九五成个别因素

停车便利度便利便利便利便利

（3）、建立比较因素条件指数和因素比较修正系数表：因素比较修正系数表估价对象内

比较因素容

估价对象I 比较案例一比较案例二比较案例三交易情况---100 100 100 交易时间---100 100 100 区域功能定位 100 100 100 100 商务氛围 100 99 99 99 道路通达度 100 100 100 100 交通便捷度 100 100 100 100 公共设施完善度 100 100 100 100 区域因素

基础设施完善度 100 100 100 100 33 修正系数 1.0000 1.0101 1.0101 1.0101 设施设备 100 99 99 99 外观设计 100 100 98 98 公共部分装修 100 98 98 98 室内装修 100 102 102 102 楼层景观 100 98 98 97 层高 100 100 100 100 建筑规模 100 101 102 104 实用率 100 105 105 105 综合成新率 100 101 101 101 停车便利度 100 100 100 100 个别因素

修正系数 1.0000 0.9917 1.0021 0.9929（4）、估价对象I 的租赁水平确定经过上述比较分析，测算出各比较案例经因素修正后的比准价格及估价对象价格确

定具体如下表所示：

表4：估价对象I 租赁水平确定表比较案例案例一案例二案例三租赁价格（元/m2·月）85 81 75 权重 1/3 1/3 1/3 估价对象I 租赁水平80 元/m2·月

则：估价对象I平均租金水平为80 元/平方米·月。（5）收益测算中其它技术指标的确定 ①、空置率确定

根据估价人员对估价对象房地产自身情况及周边类似物业的调查，估价对象已竣工

投入使用多年，空置率已保持稳定，D 区为室内花园但其面积也计入估价对象建筑面积，34 因此从该角度来说估价对象实际使用率应比周边类似物业低，估价对象北侧为第三大家，隔路对面即为泰达金融广场，近驻有多家银行如农业银行、兴业银行等，其东西两侧的

刀把行建筑为开发区标志性建筑，设计独特，对外昭示性好，为目前开发区最高档写字

楼物业，因此该片区目前写字楼集聚度较好，出租率较稳定。综合考虑估价人员认为其的空置率水平为8%。②、递增比率的确定

根据估价人员对天津市商业物业的租赁市场的调查，类似的商业房地产在建后出租的前1－3 年内，租金水平会有一个由低租金价位逐渐递增、直到租金价位稳定的过程。

考虑到估价对象物业临第三大道，与泰达金融广场形成集聚效应，对外吸引力较强，因

此预测未来租金变动方案为前十五年从第二年起每二年递增3%，之后租金达到稳定状态。

③、报酬率的确定

采用安全利率加风险调整值法求取报酬率。报酬率=无风险报酬率+投资风险报酬率。

其中无风险报酬率采用选取估价时点时人民银行公布的一年期银行存款利率 2.25%。

风险报酬率是指承担额外风险所要求的补偿,即超过无风险报酬率以上部分的报酬

率。考虑到管理的难易程度，投资的流动性以及作为资产的安全性等因素，将风险分为

低、中、高三等，经我司估价人员按照根据特尔菲法对估价对象各等级风险的风险报酬

率取值为：

投资风险报酬率分档表物业类型低中高备注

商业物业 3%—3.5% 3.5%—4.5% 4.5%—6% 根据天津市的经济发展现状、房地产市场发展状况及发展趋势、估价对象用途等因

素，取投资风险报酬率取值4.95%，则估价对象的报酬率为2.25+4.95%=7.2%。④、房地产出租的相关费用与税费取值的确定：

房地产出租时的费用主要有租赁管理费、维修费、房屋保险费、招租费用。根据天

津市房地产出租的相关规定及市场的一般情况取值。具体详见《收益测算过程表》。

房地产出租时税金主要为：租赁税金主要有房产税、土地使用税、营业税、城建维

护税、印花税、教育费附加等,根据国家及天津市税法的相关规定取值。具体详见《收益

测算过程表》。

⑤、租赁保证金的确定：根据对估价对象类似物业的调查，确定估价对象的租赁保

证金按2 个月计算。租赁保证金利率按中国人民银行公布的估价时点一年期定期存款利

率2.25%计算，根据国务院于2008 年10 月8 日公告,储蓄存款利息所得个人所得税暂免征收。

⑥、收益年期确定：根据估价对象房地产证记载，土地使用年限至2038 年11 月07 日止，截止至估价时点剩余土地使用年限为29.2 年；（6）收益测算

根据前面确定的租金水平及收益测算相关技术指标,可得估价对象I 的收益评估值，具体测算过程详见《收益测算过程表》。

收益测算过程表

稳定期

建筑面积65400 ㎡ 16157.5 ㎡登记价元押金2 月

空置率8% 8% 8% 8% 8% 8% 8% 8% 8% 8% 8% 8% 8% 8% 8% 8% 年递增系数3.0% 3.0% 3.0% 3.0% 3.0% 3.0% 3.0% 0.0% 收益年限29.2 1 2 3 4 5 6 7 8 9 10 11 12 13 14 15 16～29.2 租金80.00 80.00 80.00 82.40 82.40 84.87 84.87 87.42 87.42 90.04 90.04 92.74 92.74 95.52 95.52 98.39 98.39 有效租金73.60 73.60 75.81 75.81 78.08 78.08 80.43 80.43 82.84 82.84 85.32 85.32 87.88 87.88 90.52 90.52 押金利息2.25% 0.28 0.28 0.28 0.28 0.29 0.29 0.3 0.3 0.31 0.31 0.32 0.32 0.33 0.33 0.34 0.34 小计73.88 73.88 76.09 76.09 78.37 78.37 80.73 80.73 83.15 83.15 85.64 85.64 88.21 88.21 90.86 90.86 房产税12.0% 8.83 8.83 9.1 9.1 9.37 9.37 9.65 9.65 9.94 9.94 10.24 10.24 10.55 10.55 10.86 10.86 营业税5% 3.68 3.68 3.79 3.79 3.9 3.9 4.02 4.02 4.14 4.14 4.27 4.27 4.39 4.39 4.53 4.53 城建维护税7% 0.26 0.26 0.27 0.27 0.27 0.27 0.28 0.28 0.29 0.29 0.3 0.3 0.31 0.31 0.32 0.32 教育费附加3% 0.11 0.11 0.11 0.11 0.12 0.12 0.12 0.12 0.12 0.12 0.13 0.13 0.13 0.13 0.14 0.14 印花税0.05% 0.04 0.04 0.04 0.04 0.04 0.04 0.04 0.04 0.04 0.04 0.04 0.04 0.04 0.04 0.05 0.05 土地使用税5 0.1 0.1 0.1 0.1 0.1 0.1 0.1 0.1 0.1 0.1 0.1 0.1 0.1 0.1 0.1 0.1 堤围防护费0.01% 0.01 0.01 0.01 0.01 0.01 0.01 0.01 0.01 0.01 0.01 0.01 0.01 0.01 0.01 0.01 0.01 租赁管理费2% 1.47 1.47 1.52 1.52 1.56 1.56 1.61 1.61 1.66 1.66 1.71 1.71 1.76 1.76 1.81 1.81 维修管理费5% 3.97 3.97 4.09 4.09 4.22 4.22 4.34 4.34 4.47 4.47 4.61 4.61 4.75 4.75 4.89 4.89 保险费0.10% 0.07 0.07 0.08 0.08 0.08 0.08 0.08 0.08 0.08 0.08 0.09 0.09 0.09 0.09 0.09 0.09 租赁费用2.00% 1.47 1.47 1.52 1.52 1.56 1.56 1.61 1.61 1.66 1.66 1.71 1.71 1.76 1.76 1.81 1.81 小计20.01 20.01 20.63 20.63 21.23 21.23 21.86 21.86 22.51 22.51 23.21 23.21 23.89 23.89 24.61 24.61 53.87 53.87 55.46 55.46 57.14 57.14 58.87 58.87 60.64 60.64 62.43 62.43 64.32 64.32 66.25 66.25 646.44 646.44 665.52 665.52 685.68 685.68 706.44 706.44 727.68 727.68 749.16 749.16 771.84 771.84 795.00 6,927.63 7.20% 7.20% 7.20% 7.20% 7.20% 7.20% 7.20% 7.20% 7.20% 7.20% 7.20% 7.20% 7.20% 7.20% 7.20% 7.20% 603.02 562.52 540.23 503.94 484.34 451.81 434.22 405.06 389.21 363.07 348.68 325.26 312.60 291.61 280.19 2,441.53 8740.00 报酬率折现值

评估单价元/平方米收入支出月纯收益年纯收益项目基本情况

实际占用土地面积收益年期

估价对象名称天津经济技术开发区投资服务中心大厦房地产

分类项目递增期

C、估价对象I 的市场价格的确定

综上，采用市场比较法测得估价对象I 房地产估价单价为9,290 元/平方米，采用收

益还原法测得估价对象I 房地产估价单价为8,740 元/平方米，二者相差约6%，对于估

价对象I 价格确定时，我们有以下考虑：

（1）市场比较法是将估价对象房地产与在近期已经发生了交易的类似房地产加以

比较对照，从类似房地产的已知价格，修正得出估价对象客观合理价格的一种估价方法，充分考虑了市场因素对估价对象价格的影响，能够较为客观反映估价对象的价格水平。（2）收益还原法是从根据估价对象的预期未来收益来求取估价对象价值的方法，充分考虑了未来预期房地产市场状况对估价对象价格的影响因素，能够较为客观反映估

价对象的价格水平。

综合以上原因，在确定估价对象I（即估价对象在未进行内部装修、正常交易情况）

下的市场价格时采用算术平均法求取，则估价对象I 的估价单价为：估价对象I 的估价单价=9,260×0.5+8,740×0.5 =9,015 元/平方米（取整至个位）(三)估价对象交易价格确定

1、交易情况修正

估价对象为整栋进行交易，较正常交易情况而言，其在资金时间、交易费用方面均

优于将估价对象分割交易。①资金时间价值修正

根据《建设经济指标参数第三版》，房地产开发类项目的年基准收益率为12%，类

似估价对象的正常销售期约2 年，本次测算时, 则一次性整体销售,资金时间价值按期中

计为1 年，则修正系数为12%。②销售费用修正

销售费用是指预售未来开发完成的房地产或者销售已经开发完成的房地产所必要的费用,包括广告费、销售资料制作费、样板房或样板间的建设费、售楼处建设费、销售

人员费用或者销售代理费用等。根据调查,目前天津市类似项目的销售代理费为预期销售

收入的0.8～1.0%,类似项目的广告费、销售资料制作费、样板房或样板间的建设费、售