房地产估价历年真题

2024-05-10

房地产估价历年真题（精选6篇）

篇1：房地产估价历年真题

一、问答题

（一）2010年5月，甲公司将其拥有的一幢登记用途为办公用的临街房屋出租给乙公司，租赁期限为20年。租赁合同约定，租赁期满后所有装修与房屋一同由甲公司无偿收回。乙公司承租后，将该房屋装修改造成酒楼，并加盖了厨房，现该区域被列入拆迁范围，某房地产估价机构接受委托对该房屋进行拆迁估价。

请问：

1．拆迁估价中如何考虑甲、乙双方签订的租赁合同？

2．拆迁估价中如何确定该房屋的用途、面积？

3．拆迁估价中如何考虑乙公司的装修补偿？

（二）近期，某城市房地产市场发生较大变化，房地产成交量明显萎缩，住宅市场价格出现下跌趋势，某房地产估价机构承接了该市一处住宅小区在建工程的房地产抵押业务，请问：结合该市房地产状况，采用假设开发法评估该在建工程的抵押价值应注意哪些问题？

（三）某工厂坐落于城市中心区域，有厂房数幢，土地使用权性质为划拨的国有建设用地使用权，用途为工业用地。最新城市规划将该地块调整为商业用地，政府现对该地块进行收购储备，委托某房地产估价机构进行有关估价。

请问：

1．评估该宗房地产收购价格时，如何界定土地用途？适宜选用哪些估价方法？

2．政府收购该宗房地产后，将其变为出让熟地还需投入哪些费用？

3．评估该宗熟地出让价格时，如何界定土地用途？适宜选用哪些估价方法？

二、单项选择题

（一）甲公司于2008年以出让方式取得一宗商业用地使用权，开发建设商业楼。商业楼分为A座、B座，规划总建筑面积分别为66000㎡、69000㎡.总层数为地上4层，地下1层，2010年6月该商业楼通过竣工验收并备案。其中A座总建筑面积为65000㎡，地下1层出租给乙公司经营超市，租赁期限为15年，租金为2.10元/（㎡·D）；地上一～四层出租给丙公司经营商场，租赁期限为10年，租金为2.50元/（㎡·D）；B座总建筑面积为67500㎡，办理了销售许可证，其中8000㎡已售出，该项目工程款总金额为40500万元，施工方按合同约定支付了工程款5％的质量保证金，截至目前已付工程款93％。现因融资需要，甲公司拟以该商业楼申请抵押贷款。

1．A座、B座合计抵押建筑面积为（）㎡。

A．124500

B．127000

C．132500

D．135000

2.据调查，该商业楼A座地下一层的客观租金水平为2.0形（㎡·D），地上一～四层的客观租金水平为3.0元/（㎡·D），则用收益法测算该商业楼A座抵押价值时，关于租金取值的说法，正确的是（）。

A．租约期内和租约期外都取客观租金

B．根据谨慎原则，租约期内取租约租金，租约期外取租约租金和客观租金中较低者

C．根据谨慎原则，租约期内和租约期外均取租约租金和客观租金中较低者

D．租约期内取租约租金，租约期外取客观租金

3．该商业楼抵押价值评估中法定优先受偿款应为（）万元。

A．810

B．132025

C．2835

D．4860

（二）甲公司开发建设的某工业项目，土地面积为20000㎡，2007年11月取得建设工程规划许可证，规划建设厂房5幢，食堂、浴室、办公楼各1幢，总建筑面积为25000㎡。2008年6月甲公司取得了其中的办公楼和3幢厂房的建设工程施工许可证，总建筑面积为16500㎡，至2008年12月办公楼已完成主体结构。3幢厂房尚未完成屋架施工，此后项目停工至今，在此期间，2009年5月甲公司自行建设了2间宿舍，共计500㎡。因经营不善，甲公司现拟转让该项目以偿还债务，委托乙房地产估价机构评估该项目于2010年6月30日的市场价值。

4．采用假设开发法估价时，应按照（）前提进行估价。

A．自己开发

B．溢价转让

C．被迫转让

D．自愿转让

5．采用成本法估价，求取土地重新取得价格时，容积率应采用（）。

A．0.03

B．0.83

C．0.85

D．1.25

6．采用成本法估价时，可计入开发成本的是（）。

A．办公楼开发费用

B．食堂开发费用

C．宿舍开发费用

D．浴室开发费用

7．采用成本法估价时，应（）。

A．按照预算额测算在建工程价值

B．按工程已结算额测算在建工程价值

C．按综合完成的形象进度测算在建工程价值

D．结合综合完成的形象进度和折旧因素，测算在建工程价值

三、指出并改正下面估价报告片断中的错误

本次估价背景情况如下：

估价目的是为确定房地产抵押贷款额度提供参考依据而评估房地产抵押价值。估价委托人为××房地产开发公司，注册房地产估价师在实地查看和市场调查时，从估价对象的施工方××建筑安装公司获取了相关成本等资料。

以下为该房地产估价报告中估价的假设和限制条件内容片断：

（一）估价的假设条件

1.估价时点2009年6月18日的房地产市场为公平、平等、自愿的交易市场。

2.本报告假定估价对象在合法前提下，按设计的商业用途使用能够产生最高最佳效益，并在未来可持续经营。

3.本次估价以××建筑安装公司提供的资料及数据真实、合法、完整、准确为前提，若提供资料及数据失实，由此产生的估价结果失真，本估价机构不承担责任。

4.估价对象土地用途为商贸综合用地，证载土地使用权终止日期为2053年6月19日，剩余使用年限为44年。

遵循合法原则和谨慎原则，本报告估价对象为商业房地产（未单独办理土地权属证书），设定其土地使用权年限自估价时点起为40年。

5.估价对象与其他生产要素相结合，能满足其剩余使用年限内的正常使用要求，并得到有效使用。

6.估价委托人拥有估价对象完全权益，包括房屋所有权和国有土地使用权。

7.任何有关估价对象的运作方式、程序应符合国家、地方的有关法律、法规政策等。

8.我们于2009年6月25日至26日对估价对象进行了实地查看，不能确认估价对象在估价时，点的状况与实地查看之曰的状况保持一致，提醒估价委托人使用估价报告时注意。

9．注册房地产估价师在进行实地查看时，观察到估价对象外部完整正常，但不能确定其有无内部缺陷，本报告假设其建筑质量可以维持正常的使用寿命。

（二）估价的限制条件

1.本次估价目的仅为确定房地产抵押贷款额度提供参考依据，不对其他目的负责任，超出此范同使用报告，本估价机构不承担相应法律责任。

2.估价结果未考虑将来可能发生的资产处置、产权转移等费用对其抵押价值的影响。

3.根据× ×市当前房地产市场的特征，本房地产估价报告应用有效期为半年，即自本报告估价时点起半年内有效。在应用有效期内，如果房地产市场发生重大变化，并对房地产价值产生明显影响，应重新进行估价。

4.本报告仅供委托人使用，未经本公司同意，不得向估价委托人和估价报告审查部门之外的单位和个人提供。本报告的全部或部分内容不得发表于任何公开媒体上。

参考答案

一、问答题

（一）答：

1.拆迁估价的价值标准为公开市场价值，不考虑房屋租赁、抵押、查封等因素的影响。故估价时不考虑租约的影响。（3分）

2.根据《城市房屋拆迁估价结果指导意见》规定：

（1）被拆迁房屋的性质和面积一般应以房屋权属证书或登记簿的记载为准。（1分）

（2）各地被拆迁房屋的面积认定有特别规定的，从其规定。（1分）

（3）拆迁人与被拆迁人对被拆迁房屋的性质和面积协商一致的，可以按照协商结果进行评估。（1分）

（4）若对房屋性质不能协商一致的，应当向城市规划行政主管部门申请确认。（1分）

（5）对被拆迁房屋的面积不能协商一致的，可以向依照《房产测绘管理办法》设立的房屋面积鉴定机构申请鉴定；没有设立房屋面积鉴定机构的，可以委托具有房产测绘资格的房产测绘单位测算。（1分）

3.被拆迁房屋内装饰装修的补偿金额由拆迁人与被拆迁人协商确定；协商不成的，可以委托评估确定。（2分）或：乙公司的装修补偿应与出租人协商解决。（2分）

或：乙公司应得的装修补偿应为甲公司从拆迁人处得到的装修补偿款（或根据时点的装修的现值）减去租赁期满后装修的残余价值。（2分）

（二）答：

在当前市场环境下，运用假设开发法时应特别注意：

（1）预测开发完成后的价值宜谨慎。（2分）

（2）开发费用可能发生变化。（2分）

（3）开发周期可能延长。（2分）

（4）开发和销售税费构成内容及税费率可能发生变化。（2分）

（5）折现率或利润率水平可能发生变化。（2分）

（三）答：

1.政府收购该宗房地产时进行评估，土地用途应界定为工业用途，适宜选用成本法、市场法、基准地价修正法。（2分）

2.收购房地产变为可出让熟地过程中要投入下列费用：

（1）建筑物拆除费用。（2分）

（2）土地开发费用（如七通一平费用）。（2分）

（3）其他成本费用（如财务成本、管理费用）。（2分）

3.出让时对该宗熟地使用权价格进行评估，用途应界定为商业，适宜选用假设开发法、市场法、基准地价修正法。（2分）

二、单项选择题

1.A 2.D 3.C 4.C 5.D 6.A 7.D

三、改错题

错误：本次估价以××建筑安装公司提供的资料及数据真实、合法、完整、准确为前提。

改为：本次估价以委托人（或××房地产开发公司）提供的资料及数据真实、合法、完整、准确为前提。

错误：设定其土地使用权年限自估价时点算起为40年。

改为：设定其土地使用权年限自估价时点算起为44年。

错误：自本报告估价时点起半年内有效。

改为：自本报告出具之日起半年内有效。

错误：不能确认估价对象在估价时点的状况与实地查看之日的状况保持一致。

改为：假定估价对象在估价时点的状况与实地查看之日的状况保持一致

篇2：房地产估价历年真题

一、单项选择题（共35题，每题1分。每题的备选答案中只有一个最符合题意，请在答题卡上涂黑其相应的编号）

1．一个估价项目中的估价目的，本质上是由（）决定的。A．估价机构 B．估价师

C．估价报告使用者

D．估价委托人的估价需要

2．一个估价项目中的价值类型，本质上是由（）决定的。A．估价委托人 B．估价师 C．估价目的 D．估价对象

3．下列关于价值类型的表述中，错误的是（）。A．在用价值为市场价值 B．投资价值属于非市场价值

C．市场价值的前提之一是继续使用 D．同一估价对象可能有不同类型的价值

4．李某购买的商品房交付后，经检测室内空气质量不符合国家标准。预计李某治理空气污染的费用为5000元，并延迟入住3个月。当地类似商品房的月有效毛租金为3000元，运营费用占有效毛租金的15%。若月报酬率为0．5%，则室内空气质量不符合国家标准给李某造成的损失为（）元。A．5000 B．12574 C．12650 D．13911 5．下列经济活动中，不需要进行房地产估价的是（）。A．了解某宗房地产的出租人权益价值

B．了解某企业包括房地产及特许经营权等在内的企业价值 C．了解某地区地震后房地产价值的变化

D．了解某宗房地产的应纳城镇土地使用税额

6．任何一宗房地产只能就地开发、利用或消费，并且要受制于其所在的空间环境。房地产开发利用的这一特点，本质上是由房地产的（）特性决定的。A．易受限制 B．相互影响 C．独一无二 D．不可移动

7．下列房地产中，变现能力相对较强的是（）。A．用途专业的房地产 B．价值较大的房地产 C．独立使用的房地产 D．不可分割的房地产 8．下列影响某套住宅价格的因素中，不属于实物因素的是（）。A．户型 B．楼层 C．层高 D．装修

9．对于同一估价对象和同一估价时点，下列价值类型中评估价值最大的一般是（）。A．谨慎价值 B．市场价值 C．残余价值 D．快速变现价值

10．某套200㎡、单价4000元/㎡的住宅，要求成交时首付20万元，余款在3年内分3期支付，每期末支付20万元。如果折现率为5%，则该套住宅的实际价格为（）万元。A．71．84 B．74．47 C．75．23 D．80．00 11．下列房地产价格中，相对能更好反映地价水平高低的是（）。A．土地总价 B．土地单价 C．楼面地价 D．商品房价格

12．设立地役权通常会使（）。A．供役地的价值下降 B．需役地的价值下降

C．供役地与需役地的价值都下降 D．供役地与需役地的价值都上升

13．下列关于房地产价格影响的表述中，正确的是（）。A．在卖方市场下，增加卖方的税收通常会导致房地产价格上涨 B．增加房地产持有环节的税收，通常会导致房地产价格上涨 C．在买方市场下，增加卖方的税收通常会使房地产价格下降 D．严格控制房地产开发贷款，通常会使房地产价格下降 14．在建工程抵押价值评估中扣除拖欠的建设工程款，符合房地产估价普适技术性原则中的（）。A．谨慎原则 B．替代原则 C．合法原则

D．最高最佳利用原则 15．近日出具的一份估价报告中的估价时点，估价对象状况和房地产市场状况所对应的时间均为一年前的某个日期，其估价类型可能是（）。A．在建工程抵押估价 B．房地产损害赔偿估价 C．期房市场价值评估 D．房地产估价的复核估价

16．在某旧城改造的房屋拆迁中，因有的房屋登记的是使用面积，有的房屋登记的是建筑面积，所以在对可比实例建立比较基准时应特别注意的环节是（）。A．统一房地产范围 B．统一付款方式 C．统一价格单位 D．统一市场状况

17．估价对象是一套不带车位的住宅，选取的可比实例成交价格为86万元，含有一个现价为8万元的车位和一套全新状态下价值为3万元的家具，家具为八成新。该可比实例经统一房地产范围后的价格为（）万元。A．75．00 B．75．60 C．83．60 D．86．00 18．某写字楼的采光受到影响，为克服该影响，改造该写字楼照明系统需花费30万元，每年增加电电费等运营费用5万元。该写字楼的预期剩余经济寿命为30年，报酬率为8%，该写字楼因采光受影响造成的损失为（）万元。A．35．00 B．56．29 C．86．29 D．180．00 19．某房地产2009年4月的价格为6500元/㎡，已知该类房地产2009年3～10月的价格指数分别为105．

53、103．85、100．04、99．86、98．

28、96．

45、92．

17、90．08（均以上个月为基数100），该房地产2009年10月的价格为（）元/㎡。A．5110．51 B．5307．26 C．5549．95 D．5638．13 20．报酬率是一种与利率，内部收益率同性质的比率，对其内涵的理解应是（）。A．投资率是投资回收与投入资本的比率

B．风险大的投资，不确定因素多，故报酬率应低。反之，报酬率应高 C．当投资于房地产能获得某些额外好处时，投资者将提高所要求的报酬率

D．当把土地看作特别可靠的投资时，其报酬率要低于其他较长期投资的报酬率

21．对于收益性房地产来说，建筑物的经济寿命是（）。A．建筑物竣工之日起到不能保证其安全使用之日的时间 B．在正常市场和运营状态下净收益大于零的持续时间 C．由建筑结构、工程质量、用途与维护状况等决定的时间 D．剩余经济寿命与实际年龄之和的时间

22．某宗已抵押的收益性房地产，年有效毛租金收入500万元，年房屋折旧费30万元，维修费、，保险费、管理费等50万元，水电供暖费等40万元，营业税及房地产税等65万元，年抵押贷款还本付息额70万元，租赁合同约定，保证合法、安全、正常使用所需的一切费用均由出租人负担。该房地产的净收益为（）万元。A．245 B．275 C．315 D．345 23．某宗房地产年收益为60万元，建筑物价值为200万元，建筑物资本化率为12%，土地使用期限为30年，土地报酬率为6%，该房地产的价值为（）万元。A．489．99 B．495．53 C．695．53 D．800．00 24．某房地产开发商开发一幢建筑面积10000㎡的写字楼，开发完成后销售均价为3000元/㎡，已知取得土地时楼面地价为1000元/㎡，开发成本和管理费用为1200元/㎡，开发成本和管理费用在开发期内均匀投入，开发完成后即开始销售，销售费用为销售价格的2%，销售税费为销售价格的5．5%，开发期为1．5年，年利率为10%。该幢写字楼的销售利润率为（）。A．7．90% B．11．08% C．11．83% D．13．73% 25．某成片荒地面积1k㎡，进行“七通一平”的开发后分块有偿转让，开发成本及管理费用、销售费用等为3亿元，年贷款利率为7．2%，开发经营期为1年。上述费用均匀投入，可转让土地面积比率为65%，该地块可转让土地的应计成本是（）元/㎡ A．310．61 B．321．60 C．477．87 D．494．77 26．某写字楼的建筑面积为4000㎡，剩余经济寿命为32年，由于没有电梯，出租率仅为80%，月租金为30元/㎡。当地有电梯的类似写字楼的平均出租率为90%，月租金为40元/㎡，报酬率为6%，如果修复没有电梯这一功能缺陷，则该写字楼可升值为（）万元。A．67．60 B．811．24 C．1622．48 D．2433．72 27．在假设开发法的现金流量折现中，估价对象开发完成后的价值对应的时间一般是（）。A．取得待开发房地产的时间 B．开发期间的某个时间 C．开发完成后的时间

D．开发完成之后的某个时间

28．现评估一个半年前停工的在建工程价值，经测算，完成全部工程的建造费用为1500元/㎡，其中主体工程900元/㎡，安装及装饰装修工程费为600元/㎡。该在建工程主体部分已完成，未施工的安装及装饰装修工程按原设计要求在1年内完成，未完成部分的费用均匀投入。若折现率为15%，则在估价时点的续建费用为（）元/㎡。A．486．52 B．521．74 C．559．50 D．1398．76 29．直线趋势法y=a+bX中的常数a、b，是由（）决定的。A．房地产的历史价格资料 B．房地产的未来价格资料 C．房地产的现实价格资料

D．估价师选取的现时和未来的价格资料

30．某类商品房2004～2008年的售价分别为6000元/㎡、6300元/㎡、6678元/㎡、7212元/㎡、7645元/㎡。利用平均增减量法，该类商品房2009年的价格为（）元/㎡。A．7974．00 B．8023．00 C．8056．25 D．8078．00 31．威廉•阿郎索的在任意区位处的地租计算公式Pc（t）=N[Pc-C-kc（t）]中，Ⅳ表示（）。A．单位面积土地上农产品的产量 B．市场上每单位农产品的价格 C．生产每单位农产品的成本

D．向市场运输每单位农产品的成本

32．某工业用地总面积为3000㎡，容积率为0．5，楼面地价为1000元/㎡。现按城市规划拟变更为商业用地，容积率为4．0，相应的楼面地价为1500元/㎡。该改变用途理论上应补地价为（）万元。A．500 B．525 C．600 D．1650 33．某估价报告中采用收益法评估估价对象价值，估价结果偏高，其原因可能是（）。A．空置率偏小 B．运营费用偏大 C．收益期限偏短 D．报酬率偏高

34．某估价报告中的估价对象为写字楼在建工程，采用假设开发法求取其价值时，开发完成后的价值同时采用了市场法和收益法求取；采用成本法求取其价值时，土地采用了基准地价修正法求取。该估价报告求取写字楼在建工程的价值，实质上采用了（）。A．假设开发法和基准地价修正法两种方法 B．假设开发法和成本法两种方法

C．假设开发法、市场法、收益法和成本法四种方法

D．假设开发法、市场法、收益法、成本法和基准地价修正法五种方法 35．在估价假设和限制条件说明中，当无理由怀疑建筑物的结构存在安全隐患时，应（）。A．假定建筑结构是安全的 B．肯定建筑物是安全的

C．强调建筑结构安全须进行相关专业鉴定 D．说明建筑结构安全难以确定

二、多项选择题（共15题，每题2分。每题的备选答案中，有两个或两个以上符合题意的答案，请在答题卡上涂黑其相应的编号。错选或多选均不得分；少选且选择正确的，每个选项得0．5分）1．下列经济活动中，需要评估房地产抵押价值的是（）。A．增加抵押贷款

B．抵押期间对抵押房地产进行动态监测

C．抵押贷款到期后需继续以该房地产抵押贷款 D．处置抵押房地产 E．租赁抵押房地产

2．下列法律法规和标准中，应作为城市房屋拆迁估价依据的有（）。A．中华人民共和国物权法

B．中华人民共和国城市房地产管理法 C．城市房地产开发经营管理条例 D．房地产估价规范

E．城市房屋拆迁估价指导意见

3．下列引起房地产价格上涨的因素中，属于房地产自然增值的因素有（）。A．对房地产本身进行投资改良 B．需求增加导致稀缺性增加 C．通货膨胀 D．外部经济 E．提高建造成本

4．在实际的房地产估价中，房地产抵押价值通常是抵押房地产未设立法定优先受偿款下的价值扣除估价师知悉的法定优先受偿款后的余额。这些法定优先受偿款通常包括（）。A．拖欠建设工程价款 B．已抵押担保的债券数额 C．房地产变卖处置费用 D．诉讼费用

E．其他法定优先受偿款

5．下列房地产价值类型中，属于非市场价值的有（）。A．完全产权价值 B．出租人权益价值 C．快速变现值 D．承租人权益价值 E．残余价值

6．下列房地产价格影响因素中，不属于房地产区位因素的有（）。A．建筑平面布置 B．朝向、楼层 C．环境景观

D．土地开发程度 E．房屋完损等级

7．下列关于居民收入水平对房地产价格影响的表述中，正确的有（）。A．居民收入的真正增加，通常会导致房地产价格上升

B．如果居民收入的增加是衣食较困难的低收入者的收入增加，则对房地产价格影响不大 C．如果居民收入的增加是中等收入者的收入增加，则会促使房地产上升

D．如果居民收入的增加是高收入者的收入增加，且其无房地产投资或投机行为，则对房地产价格影响不大

E．居民收入水平的变化对房地产价格影响不大 8．根据现行法律，下列房地产中不应作为以抵押为目的的估价对象的有（）。A．土地所有权

B．依法承包的荒山的土地使用权 C．宅基地使用权 D．固有汽车加油站 E．乡镇企业用房

9．下列房地产中，一般情况下适用市场法估价的有（）。A．标准厂房B．房地产开发用地 C．行政办公楼 D．写字楼 E．在建工程

10．就收益性而言，为合理选用或确定其净收益并客观评估其价值，往往要求估价师对其净收益同时给出（）。A．较乐观的估计值 B．较保守的估计值 C．过高的估计值 D．过低的估计值 E．可能的估计值

11．成本法中，在计算投资利息时，应计息项目包括（）。A．土地取得成本 B．开发成本 C．管理费用 D．销售费用 E．销售税费

12．某房地产开发企业拟在2009年10月18日取得一宗房地产开发用地，预计该用地取得后2年建成商品房，前期勘察设计约需6个月；建成前半年开始销售，销售期为1年，下列选项中，正确的有（）。

A．利用假设开发法测算土地总价，估价时点为2009年10月18日 B．利用假设开发法测算土地总价，估价时点为2010年4月18日 C．开发经营期为2009年10月18日至2011年10月18日 D．建设期为2009年10月18日至2011年10月18日 E．销售期为2011年4月18日至2012年4月18日

13．针对某个估价对象，下列关于估价方法选用的说法中，正确的有（）。A．理论上适用的估价方法，都必须选用 B．在适用的估价方法中，选用两种即可

C．理论上适用的估价方法因客观原因不能用的，可以不用 D．必须选用两种以上的估价方法，不能只选用一种估价方法 E．仅有一种估价方法适用的，可只选用一种估价方法

14．甲地块临街深度为100ft，临街宽度为15ft，形状为矩形，总价为100万元，相邻的乙地块也为临街宽度15ft的矩形地块。根据“四三二一法则”及“九八七六法则”，下列关于乙地块价格的表述中，正确的有（）。

A．若乙地块临街深度为25ft，则其总价为25万元 B．若乙地块临街深度为50ft，则其总价为50万元 C．若乙地块临街深度为75ft，则其总价为90万元 D．若乙地块临街深度为100ft，则其总价为1 10万元 E．若乙地块临街深度为150ft，则其总价为117万元

15．在房地产买卖中对估价有多种需要，包括评估（）。A．拟买卖的房地产市场价值 B．买方愿意支付的最低价 C．买方可承受的最高价 D．卖方可接受的最低价 E．卖方愿意接受的最高价

三、判断题（共15题，每题1分。请根据判断结果，在答题卡上涂黑其相应的符号，用“√”表示正确，用“×”表示错误。不答不得分，判断错误扣1分，本题总分最多扣至零分）

1．在城市房屋拆迁中，如果被拆迁房屋的合同租金与市场租金差异较大，则在估价时应考虑此因素。（）

2．在城市房屋拆迁估价中，当拆迁补偿实行房屋产权调换方式且所调换的房屋为期房的，因所调换的房屋状况为未来某个时点的状况，所以估价时点应为未来。（）

3．对于房地产开发用地而言，从某个特定投资角度评估出的投资价值，一般大于市场价值。（）

4．在不考虑外部折旧的情况下，如果成本法求得的价值大大高于市场法或收益法求得的价值，则说明房地产市场不景气。（）5．周围环境状况是否良好、交通是否有利于商品运输是确定商业用房位置优劣的首要因素。（）

6．不论是何种估价目的，估价对象状况不一定是估价时点时的状况，评估估价对象价值所依据的市场状况。（）

7．当估价对象为“干净”的房地产、可比实例是带有债权债务的房地产时，其统一房地产范围的价格换算公式是：房地产价格=带债权债务的房地产价格+债务一债权。（）8．房地产收益可分为有形收益和无形收益，无形收益通常难以货币化，难以在计算净收益时予以考虑，但可通过选取较高的报酬率或资本化率予以考虑。（）

9．某房地产开发项目的利润为360万元，土地取得成本、开发成本、管理费用、销售费用合计为2000万元，投资利息为200万元，企业应缴纳土地增值税200万元，该房地产开发项目的投资利润率为18%。（）10．成本法是先分别求取估价对象在估价时点的重新构建价格和折旧，然后将重新购建价格减去折旧来求取估计对象价值的方法。（）11．在假设开发法的现金流量折现法中，待开发房地产取得税费、后续开发成本、管理费用、销售费用、销售税费等，主要是根据估价对象的相应生产水平估计出的。（）

12．一般来说，运用假设开发法估价时，同一估价对象在自己开发前提下评估出的价格大于在自愿转让前提下评估出的价值，在被迫转让前提下评估出的价值小于在自愿转让前提下评估出的价值。（）

13．运用平均增减量法进行预测的条件是，房地产价格的变动过程是持续上升或下降的，并且上升或下降的幅度大致接近，否则就不宜采用这种方法。（）

14．某城市路线标准深度为24m，划分为三个等份，从街道方向算起，各等份单独深度价格修正率分别为50%、30%、20%，则临街16m的矩形土地的平均深度价格修正率为120%。（）

15．一份完整的估价报告通常由封面、目录、估价师声明、估价结果报告、估价技术报告和附件六部分组成。（）

四、计算题（共2题，每题10分。要求列出算式，计算过程；需按公式计算的，要写出公式；仅有计算结果而无计算过程的，不得分。计算结果保留小数点后两位）

1．王某于2006年6月18日将其拥有的某个商铺抵押贷款，贷款成数为6成，贷款金额为200万元，贷款年利率为8%，贷款期限为5年，按月等额还。2009年10月18 13，王某欲将该商铺再次抵押贷款。预测该商铺未来第一年的有效毛收入为50万元，运营费用为26万元，此后每年的有效毛收入和运营费用分别在上一年的基础上增长5%和3%，未来收益期限为36年。当地该类房地产的报酬率为7%，抵押贷款成数一般为6成。请计算该商铺2009年10月18日的再次抵押价值。

2．某建成的宾馆有400间客房及会议室、餐厅等，土地面积10000㎡，建筑容积率为2．0。土地于2年前以出让方式取得，使用期限40年，约定不可续期，当时的楼面地价为1400元/㎡，现时重新取得该类土地的楼面地价为1750元/㎡，土地交易契税为4%。该宾馆正常建设期为2年；建筑安装工程费为3000元/㎡，专业费及管理费为建筑安装工程费的10%；建筑安装工程费等费用第一年投入60%，第2年投入40%，在各年内均匀投入。该宾馆建成前半年内需均匀投入广告宣传费400万元，建成时配置市场价值为500万元的家具等用品即可投入使用。宾馆开发的投资利润率为40%。预计该宾馆投入使用后客房的平均价格为180元/（天•间），第1～4年的入住率分别为50%、60%、70%和80%，从此入住率稳定在80%；其他收入第1年为500万元，以后每年递增5%，从第4年起达到稳定。该宾馆运营费用第1年为当年收入的35%，此后各年的运营费用在第1年的基础上增加，增加额为当年收入超过第1年收入部分的25%。

篇3：论房地产估价方法的完善

房地产估价是指房地产专业估价人员, 根据待估房地产的估价目的, 遵循房地产的估价原则和程序, 在充分了解和掌握待估房地产的基本情况、房地产市场资料和深入分析房地产价格影响因素的基础上, 选择科学而合适的估价方法, 并结合估价人员的经验, 对房地产在一定产权状态和一定时点的市场价值所做出的推测和判断。根据房地产的概念可知, 房地产估价包括地产的估价、房产的估价以及房地结合体的估价。

结合我国当前房地产业的实际情况, 我国房地产估价应遵循的基本原则主要有:合法原则、最佳利用原则、公平原则、替代原则、评估时点原则等。

1、合法原则

房地产估价是对房地产价值的一种推测和判断, 这其中必然带有估价人员一定的主观意志, 因此必须减少这种主观性。行之有效的措施就是制定相应的法律、法规。这些基本法规有《土地管理法》、《城市规划法》、《城镇国有土地有偿出让、转让暂行条例》等。估价人员不仅要熟悉这些法规, 而且要做到依法评估。

2、公平原则

公平原则是指评估人在进行估价时, 必须坚持公平、公正的原则, 严格按照规定的规范、程序和方法, 客观地判断房地产的价值。

3、替代原则

替代原则是基于经济学中的替代原理。该原则是房地产估价的三个主要估价方法 (市场比较法、成本法和收益法) 的基础。

4、评估时点原则

房地产估价是对房地产价值在特定时间的客观反映, 同一宗房地产在不同时间进行评估会产生很大的差别, 因此房地产估价带有明显的时间性。

房地产估价原则是房地产估价概念的逻辑延伸, 它使房地产估价具体化, 进一步降低了房地产估价人员的主观性因素, 降低了房地产估价的风险, 使房地产的估价更具客观性。因此, 房地产估价原则是房地产估价的重要组成部分。

二、房地产估价方法分析

(一) 市场比较法概述

1、市场比较法的基本概念

市场比较法是参照于估价时点近期类似房地产的实际成交价格来评定待估房地产价格的一种估价方法。市场比较法是以市场实际交易价格为估价基准, 所以市场比较法是一种说服力较强, 适用范围较广及普遍采用的重要估价方法。

2、市场比较法应用的条件

市场比较法在市场经济非常发达的国家和地区被普遍使用。因为在市场经济发达区域, 通常由相当发达的房地产市场, 而且市场比较所需要的有关房地产交易的价格资料, 很容易从经纪人、法院或政府税收部门那得到。应用市场比较法进行房地产价格评估, 其基本条件就是需要有一个充分发展的房地产市场, 以及一个可以供便捷利用的市场资料源。

3、市场比较法操作步骤

运用市场法估价, 首先需要拥有大量真实的交易实例。只有拥有了大量真实的交易实例, 才能把握正常的市场价格行情, 才能据此评估出客观合理价格或价值。

不是任何交易实例都可以用来参照比较的, 有些交易实例并不合适。因此需要从中选取符合一定条件的交易实例作为参照比较的交易实例即可比实例。选取可比实例有4个基本要求: (1) 可比实例房地产应是估价对象房地产的类似房地产; (2) 可比实例的成交日期与估价时点接近; (3) 可比实例的交易类型应与估价目的吻合; (4) 可比实例的成交价格应为正常市场价格或能够修正为正常市场价格。建立价格可比基础包括: (1) 统一付款方式; (2) 统一采用单价; (3) 统一币种和货币单位; (4) 统一面积内涵; (5) 统一面积单位。

运用市场比较法估价应按下列步骤进行: (1) 搜集交易实例; (2) 选取可比实例; (3) 建立价格可比基础; (4) 进行交易情况修正; (5) 进行交易日期修正; (6) 进行区域因素修正; (7) 进行个别因素修正; (8) 求出比准价格。

(二) 收益法

收益法是预计估价对象未来的正常纯收益, 选用适当的资本化率将其折现到估价时点后累加, 以此估算估价对象的客观合理价格或价值的方法。

1、收益法的估价原理

收益法的理论依据是效用价值论一一房地产投资的预期收益原理。预期原理说明决定房地产当前价值的, 重要的不是过去的而是未来的因素。因此, 购买收益性房地产, 可以视为一种投资:投资者购买收益性房地产的目的, 不是购买房地产本身, 而是购买房地产未来所能产生的收益, 是以现在的一笔资金去换取未来的一系列资金。

2、收益法的适用范围

收益法适用的对象是有收益或有潜在收益的房地产, 如住宅 (特别是公寓) 、写字楼、旅馆、商店、餐馆、游乐场、影剧院、停车场等。它不限于估价对象本身是否有收益, 只要估价对象所属的这类房地产有获取收益的能力即可。但对于行政办公楼、学校、公园等公用、公益性房地产的估价, 收益法大多不适用。

3、收益法估价的操作步骤

运用收益法估价一般分为以下7个步骤: (1) 收集有关房地产收入和费用的资料; (2) 估算潜在毛收入; (3) 估算有效毛收入; (4) 估算运营费用; (5) 估算净收益; (6) 选用适当的资本化率; (7) 选用适宜的收益法计算公式求出收益价格。

(三) 成本法概述

1、成本法的概念

成本法是求取估价对象在估价时点时的重置价格或重建价格, 然后扣除折旧, 以此估算估价对象的客观合理价格或价值的方法。成本法也可以说是房地产价格各构成部分的累加为基础来估算房地产价格的方法。成本法的理论依据是劳动价值论一一商品的价格依据其生产所必要的成本。

2、成本法的适用范围

《房地产估价规范》指出:“在无市场依据或市场依据不充分而不采用市场比较法、收益法、假设开发法进行估价的情况下, 可采用成本法作为主要的估价方法。”从这一条款可以看出成本法在各种估价方法中具有不可替代的特殊用途, 尤其适用于下述房地产估价: (1) 无交易、无收益的房地产估价; (2) 特殊目的房地产估价; (3) 特殊建造的房地产; (4) 狭小市场上的房地产; (5) 市场比较法中的修正计算。

3、成本法估价的步骤

运用成本法估价一般分为四个步骤进行: (1) 收集有关房地产开发的成本、税费、利润等资料; (2) 估算重新购建价格; (3) 估算折旧; (4) 求取计算价格。

三、完善我国房地产估价的建议

(一) 理论研究

鉴于目前我国房地产估价基础理论的稀缺性, 以及房地产估价实务对房地产估价理论需求的多样性和复杂性, 在房地产估价的理论研究层次上, 应加强基础理论的研究。因此, 要完善我国的房地产估价体系, 必须加强房地产估价理论的研究以及加快房地产估价方法的创新。

(二) 制度建设

为完善我国房地产估价体系必须加强制度建设, 主要的措施有:

1、完善房地产估价的相关法律法规

对房地产估价中介制度、政府管理体制及其职能、行业组织的管理体制及其职能、执业资格准入制度、机构准入制度、机构组织形式、监督与惩处办法等方面, 都应以法律、行政性法规和部门规章的形式加以规范和确定, 做到依法管理。

2、建立房地产估价行业统一、规范管理的体制框架

要建立房地产估价行业统一、规范管理的体制框架, 必须建立和完善以下四种体制:行业自我管理体制、行业外部管理体制、行业准入制度、房地产估价纠纷调处机制。

建立统一、规范管理的房地产估价体制, 是指由全国房地产价格评估行业协会和各级地方行业协会成为房地产估价行业的管理主体。其性质是具有行业自律性质的社会团体。

3、制定和完善全国统一的估价准则

这方面的措施主要有:统一估价执业资格、建立统一的评估准则、推行房地产估价的国家标准、建立全国性的房地产估价信息库、要制止垄断行为等。

(三) 估价机构的管理

房地产估价中介机构是房地产估价的实体, 是具体的组织者和行为者, 强化房地产估价机构自身的管理是完善我国房地产估价制度的关键。目前, 加强房地产估价机构内部管理的措施有:

1、提高估价报告书的质量。估价报告书的质量是估价机构生存之本, 房地产估价机构应在实践中不断提高自身的服务水平。为此, 房地产估价机构首先要注重估价资料的收集, 建立一整套房地产估价基础数据资料, 并不断更新和增加, 是估价人员撰写报告创造良好的基础条件;其次, 要建立房地产估价的严格操作程序和内部质量管理制度;再次, 要杜绝估价人员的不正之风。

2、要保护估价成果, 提高社会效益, 还有必要进行估价跟踪管理。估价跟踪管理是估价工作的延伸, 没有跟踪管理, 估价工作只能徘徊在低级阶段, 要提高估价工作水平, 就应重视估价的跟踪管理工作, 固为它是在较高一级层次上, 更完善的、能使所所有结果准确的估价管理。

篇4：执业药师考试历年真题（选登）

1. 根据《中华人民共和国药品管理法》，下列药品监督管理部门的做法中，不符合规范的是

A.对药品生产企业进行认证后的跟踪检查

B.对被检查人的技术秘密适当保密

C.根据需要对药品质量进行抽查检验

D.定期公告药品质量抽验结果

E.对有证据证明可能危害人体健康的药品采取查封和扣押措施

2. 《中华人民共和国药品管理法实施条例》规定，中药饮片必须印有或者贴有

A.标签

B.拉丁文名称

C.中药饮片标识

D.功能与主治

E.禁忌

3. 根据《中华人民共和国药品管理法实施条例》的规定，申请进口的药品，未在生产国家或者地区获得上市许可的

A.在限定条件下可以依法批准进口

B.不允许进口

C.经出口国家或地区药品管理部门批准后可以进口

D.只要有市场就可以进口

E.可无条件进口

4. 根据《麻醉药品和精神药品管理条例》，确定麻醉药品和第一类精神药品定点批发企业布局的部门是

A.省级卫生行政部门

B.省级药品监督管理部门

C.国务院卫生行政部门

D.地市级药品监督管理部门

E.国家药品监督管理部门

5. 根据《麻醉药品和精神药品管理条例》，麻醉药品和第一类精神药品的区域性批发企业

A.应当经国家药品监督管理局批准

B.可以自行向邻省的医疗机构供应第一类精神药品以便满足边远地区的需求

C.应当经所在地卫生行政部门批准，向本省内销售第一类精神药品

D.可以向科研单位提供麻醉药品和第一类精神药品小包装原料药

E.应当在申请认定资格前，2年内没有违反有关禁毒的法律、行政法规规定的行为

二、配伍选择题。备选答案在前，试题在后，每组若干题。每组题均对应同一组备选答案，每题只有一个正确答案。每个备选答案可重复选用，也可不选用。

【1～2】

A.责令停产、停业整顿，并处5千元以上2万元以下的罚款

B.处2万元以上10万元以下的罚款

C.5年内不受理其申请，并处1万元以上3万元以下的罚款

D.责令改正，给予警告，对单位并处3万元以上5万元以下的罚款

E.给予降级、撤职、开除处分，并处3万元以下的罚款

1. 提供虚假证明或者采取欺骗手段取得药品生产、经营许可证的，除吊销许可证外，还应

2. 药品的生产企业、经营企业、研究机构，未按照规定实施相应质量管理规范且逾期不改正的，应

【3～4】

A.5日内

B.7日内

C.10日内

D.15日内

E.20日内

根据《中华人民共和国药品管理法》

3.对已确认发生严重不良反应的药品，国家或省级药品监督管理部门自鉴定结论作出之日起，依法作出行政处理决定的期限为

4.对有证据证明可能危害人体健康的药品，药品监督管理部门可以采取查封、扣押措施，并依法作出行政处理决定的期限为

【5～8】

A.零售企业《药品经营许可证》

B.《药品生产许可证》

C.《医疗机构制剂许可证》

D.《进口药品通关单》

E.《进口药品注册证》

根据《中华人民共和国药品管理法》

5.省级药品监督管理部门核发的是

6.区市级药品监督管理部门核发的是

7.国家药品监督管理部门核发的是

8.经省级卫生行政部门审核同意后，报同级药品监督管理部门核发的是

三、多项选择题。每题的备选答案中有2个或2个以上正确答案。少选或多选均不得分。

1.有两名糖尿病患者在服用了某甲药厂生产的批号为081101的“糖脂宁胶囊”后出现死亡，经检验部门检查，该药厂并未生产批号为081101的“糖脂宁胶囊”，而生产者为乙企业，经检验，乙企业在“糖脂宁胶囊”中添加了格列苯脲，则下列说法中正确的有

A.批号为081101的药品为假药

B.乙企业生产销售假药罪，追究其刑事责任

C.甲、乙企业同时按生产销售劣药最论处

D.甲生产企业应当召回其生产的所有“糖脂宁胶囊”

篇5：房地产估价历年真题

判断题(共40题，每题0.5分，请根据判断结果，在答题卡上涂黑其相应的符号用“√”表亍正确，用“×”表示错误。不答不得分，判断错误扣0.5分，本题总分最多扣至零分。)

1.《物权法》是规范财产关系和人身关系的民事基本法律。()

2.对有稳定收益的项目，农民可以将依法批准的建设用地使用权入股。()

3.建没用地使用权必颁住土地的地表、地上或地下分别设立。()

4.城市房屋拆迁估价机构的确定，采用拆迁人、被拆迁人投票的方式决定。()

5.已办理了房屋所有权证的产权人，不能以房屋主体结构质量不合格要求退房。()

6.商品住房购买人的房屋所有权证由房地产开发企业在商品房交付使用之日起60日内负责办理。()

7工程招标代理机构可以跨省、自治区、直辖市承担工程招标代理业务。()

8.城市蓝线应当与城市规划一并报批。()

9.建设单位领取施工许可征后2个月末开工的，施工许可证自行废止。()

10.房地产估价师应当知悉的法定优先受偿款包括发包人拖欠承包人的建筑工程价款、已抵押担保的债权数额等。()

11.房屋租赁期限内，未经承租人书面同意，出租人不得转让房屋所有权。()

12.以预售商品房抵押的.该开发项目必须取得商品房预售许可证。()

13.商品房在销售时，购房者应当按购房款2%～3%的比例缴交维修资金。()

14.建在幢内或幢外与本幢相连，为多幢服务的设备、管理用房的面积，应作为分摊的共有建筑面积。()

15.房屋权属登记信息查询机构及其工作人员应当对房屋权属登记的内容保密，不得擅自扩大登记信息的查询范围。()

16.注册房地产估价师在每一注册有效期内，必须接受继续教育且接受继续教育的学时为120号时。()

17.房地产估价机构资质核准是一项行政许可项目。()

18.由于房地产中介服务人员过错给当事人造成经济损失的，由房地产中介服务人员承担日赔偿责任，所在机构承担建带责任。()

19.占用业主共有的道路或者其他场地用于停放汽车的车位，属于业主共有。()

20.欠税、漏税属一般违章行为，不构成犯罪。()

21.居民因房屋被拆迁而重新购置住房的，不征收契税。()

22.纳税人即负税人，指税法规定的负有纳税义务的单位和个人。()

23.个人住房公积金贷款利率实行一年一定，遇法定利率调整，贷款期在1年以内的，实行合同利率，贷款期限在1年以上的，于下年初开始，按相应利率档次执行新的利率规定。()

24.单位缴存的住房公积金属个人所有。()

25.垄断竞争市场上厂商实现短期均衡的条件与完全竞争市场不同。()

26.国库券是一种直接金融工具。()

27.保险中的投保人、被保险人和受益人可为同一人。()

28.证券出售后，购买证券的货币所有权和使用权发生了分离。()

29.债券发行时，若市场利率高于债券利率，则债券的发行价格往任低于票面价值。()

30.强制拍卖的主体，是指被拍卖标的所有权人或处分权人。()

31.因债务人无法履约而拍卖其房地产的评估价格一般比正常市场价格偏低。()

32.某城市2006年房地产投资额统计的统计总体，是指该市2006年全年累计新开工面积的投资总额。()

33.某房地产开发公司所开发的未售商品房价值在该公司资产负债表的资产类科目中反映。()

34.在财务分析指标中，应收帐款周转率越高，说明应收帐款收回越快，资产的流动性增强，因此应指标越高越好。()

35.公共设施用地包括行政办公用地、商业金融用地、文化娱乐用地、居住小区中的公共服务设施用地以及其他公共设施用地等。()

36.反映建筑物的外貌，如外墙上的檐口、门窗套、阳台、门窗外形、币篷、勒脚等构造形状的建筑施工图，最可能是建筑剖面图。()

37.楼面和地面都包含多个构造层次，其中结构楼板是楼面的基层。()

38.工程量清单计价的投标报价是投标企业在招标单位提供施工图纸基础上，计算实际工程量，根据企业自身所掌握的各种信息资料，结合国家的统一定额编制出来的。()

39.地籍图是由地籍要素构成的图件，不包括地形要素。()

40.房地产抵押权是一种担保债权。()

判断题答案

01、× 02、√ 03、× 04、× 05、× 06、× 07、√ 08、√ 09、×

10、√

11、×

12、√

13、√

14、√

15、√

16、√

17、√

18、×

19、√ 20、×

21、×

22、×

23、√

24、√

25、×

26、√

27、√

28、√

29、√ 30、×

31、√

32、×

33、√

34、×

35、√

36、×

37、√

38、×

篇6：房地产估价历年真题

14反映企业营运能力的财务分析指标有( )。

A流动比率

B应收账款周转率

C资产报酬率

D存货周转天数

E资产负债率

【答案】BD

【解析】本题考查的是财务分析。营运能力分析主要包括存货周转指标和应收账款周转指标分析。存货周转指标主要有存货周转率和存货周转天数。应收账款周转指标主要有应收账款周转率和应收账款周转天数参见教材P363.

15关于房地产拍卖标的说法，错误的有( )。

A抵押房地产未经抵押权人同意不能拍卖

B处分权受到限制的房地产可以作为拍卖标的物

C未经其他共有人书面同意的共有房地产不能拍卖

D 以划拨方式职得的国有土地使用权可直接进行拍卖

E城乡镇人民砖府批准的集体土地上房屋可进行拍卖

【答案】BD

【解析】本题考查的是房地产拍卖的条件。权利人对房地产的处分权受到限制的房地产不得拍卖，以划拨方式职得国有土地使用权的房地产拍卖应当报请有关部门批准，办理土地使用权出让手续，并缴纳土地使用权出让金，可以不办理出让手续的，应当由拍卖行将拍卖标的所得收益中的土地收益上缴国家。参见教材P416。

判断题

1国有土地的所有权由全国人民代表大会代表国家行使。( )

【答案】×

【解析】本题考查的是土地所有制。全民所有制的土地被称为国家所有土地，简称国有土地，其所有权由国务院代表国家行使。参见教材P11。

2职得国有建设用地使用权后，满2年仍未动工开发而闲置的，可以无偿收回。( )

【答案】×

【解析】本题考查的是建设用地使用权出让合同及其管理。超过出让合同约定的动工开发日期满年未动工开发的，可以征收相当于土地使用权出让金20%以下的土地闲置费，满二年未动工开发的，可以无偿收回土地使用权，但是，固不可抗力或者政府、政府有关部门的行为，或者动工开发必需的前期工作造成动工开发迟延的`除外。参见教材P33.

3国有企业改革成为股份合作制企业，经批准可保留其划拨的土地使用权。( )

【答案】×

【解析】本题考查的是建设用地使用权划拨的管理。下列情况应采取土地出让或出租方式处置：(1)国有企业改造或改组为有限责任或股份有限公司以及组建企业集团的，

(2)国有企业改组为股份合作制的，(3)国有企业租赁经营的，(4)非国有企业兼并国有企业

的。参见教材P36.

4国有土地上被征收房屋的价值评估时点为房地产估价机构实施评估之日。( )

【答案】×

【解析】本题考查的是房屋征收评估原则和要求。被征收房屋价值评估时点应当为房屋征收决定公告之日。用于产权调换房屋价值评估时点应当与被征收房屋价值评估时点一致。参见教材P49。

5国有土地上房屋征收补偿费用应在作出房屋征收决定前足额到位，专款专用。( )

【答案】√

【解析】本题考查的是国有土地上房屋征收的程序。作出房屋征收决定前，征收补偿费用应当足额到位、专户存储、专款专用。参见教材P44.

6建设工程规划许可证的颁发部门是城市建设行政管理部门。( )