房地产估价报告书（精选6篇）
篇1：房地产估价报告书
房地产估价报告的估价描述与估价分析 王 全 民
一、估价报告实例点评
实例一
目前正常的封面做法主要有二种：(1)估价报告题目＋六项内容(2)分二部分
封 面－－企业自选纸类型和自行设计
扉 页－－估价报告题目＋六项内容
封面（或扉页）六项内容 举例1：
房地产抵押估价报告
估价项目名称：A2市XXXX酒店房地产抵押价值评估 估价委托人： A2市XXXX酒店投资管理有限公司 估 价 机 构：XXXX 房地产估价有限公司 注册房地产估价师：XXX XXX XXX 估价作业日期：2009年3月10日至 2009 年3月18日
估价报告编号：XXX 估（200X）第 XXXXX 号
举例2：
估价报告目录形式
致估价委托人函.......................................................2 注册房地产估价师声明.....................................................3 估价的假设和限制条件................................................4 房地产估价结果报告...................................................6
一、估价委托人............................................................6
二、估价机构...............................................................6
三、估价目的...............................................................6
四、估价对象及其范围.......................................................7
五、价值类型及其定义.......................................................7
六、估价时点及其确定理由...................................................7
七、估价依据.............................................................7
八、估价原则.............................................................8
九、估价方法............................................................9
十、估价结果............................................................9
十一、其他需要说明的事项..................................................9
十二、估价人员...........................................................9 1 房地产抵押估价技术报告..................................................29
一、估价对象描述与分析...................................................29
二、市场背景描述与分析...................................................32
五、估价对象最高最佳利用分析..............................................35
六、估计方法适用性分析...................................................43
七、估价测算过程.........................................................43
八、估价结果确定..........................................................45 附件：
1、估价委托书；
2、估价对象位置示意图；
3、估价对象内外部状况以及周围环境和景观的照片；
4、估价对象权属证明复印件；
5、估价机构资质证书复印件；
6、估价机构营业执照复印件；
7、注册房地产估价师证书复印件；
8、估价中引用的其他专用文件资料。
致估价委托人函的形式 例3（略）例4（略）
二、估价报告质量评审不合格内容与说明
（一）估价报告重要内容描述缺失
结果报告重要内容缺失：包括估价委托人、估价机构、估价目的、估价对象、价值类型、估价时点、估价依据、估价原则、估价方法、估价结果、估价人员、估价作业日期内容所出现的缺失。
技术报告重要内容缺失：包括估价对象描述与分析（实物状况描述与分析、权益状况描述与分析、区位状况描述与分析）、市场背景描述与分析、估价对象最高最佳利用分析、估价方法适用性分析、估价测算过程、估价结果确定内容所出现的缺失。
其他重要内容缺失：包括致估价委托人函、注册房地产估价师声明、估价的假设与限制条件及附件等内容所出现的缺失。
（二）估价报告的原则性错误（估价报告存在下列情形之一的，为原则性错误）
1、估价报告中没有2名以上（含2名）注册房地产估价师亲笔签名的；
2、估价报告中没有加盖估价机构公章的；
3、估价报告出具日期不在估价机构资质有效期内的；
4、估价报告对应的估价业务超出估价机构资质等级许可范围的；
5、随意编造估价假设的；
6、估价对象不符合估价目的相应的处分要求的；
7、估价对象范围或者状况界定存在严重错误的；
8、虚构、编造估价对象状况的；
9、估价时点与估价目的不适应或者与有关规定不同且未充分说明理由的；
10、价值类型选择或者价值定义存在严重错误的；
11、虚构、编造可比实例的。
（三）估价报告的严重质量缺陷（估价报告存在下列情形之一的，为严重质量缺陷）
1、估价依据中未列明估价所依据的必要法律法规和标准，或者在估价报告分析中没有体现其要求，或者运用存在严重错误的；
2、理论上适用的估价方法未采用且未充分说明理由的；
3、估价方法选用出现错误的；
4、估价结果报告、估价技术报告中估价方法选用不一致的；
5、估价技术路线确定出现严重错误的；
6、估价基本数据、参数选取出现严重错误或者明显偏离客观实际且无正当理由的；
7、估价方法运用出现严重错误，包括测算过程、计算公式选用、计算结果出现严重错误的；
8、估价报告中的内容前后严重矛盾的；
9、致估价委托人函、估价结果报告、估价技术报告中的估价结果不一致的；
10、对估价结果有重大影响且存在不确定因素，未在估价假设和限制条件中说明或者披露，也未就该不确定因素对估价结果可能产生影响进行说明的，或者虽然在估价假设和限制条件中说明或披露，但未就该不确定因素对估价结果可能产生影响进行说明的。
三、房地产估价结果报告描述的基本要求
(一)估价委托人
1、要求：描述内容完整，表述准确；
2、内容：要有委托单位或个人名称、地址、联系电话、联系人名称等
(二)估价机构
1、要求：描述内容完整，表述准确；
2、内容：估价机构全称、法定代表人、资质等级、资质证书编号、资质有效期等。
(三)估价目的
1、要求：表述准确、具体，与经济行为相对应；
2、内容：各类不同的估价目的表述
（四）估价对象（及其范围）
1、要求：描述范围明确、界定准确，具体是指估价对象的基本状况内容属实、确定、具体、全面、简明，估价对象状况基本内容不缺少、不重复、不交叉。
2、内容：
(1)估价对象描述的基本状况。通过估价对象产权证明、规划、合同等依据，描述出估价对象的名称、权益状况、坐落、四至、土地面积、年限、建筑面积与结构、年限等。
(2)估价对象估价范围包含是否存在装饰装修、动产、特许经营权、债权债务等，其界定应清楚。
（五）估价时点（及其确定理由）
1、要求：估价时点确定正确，确定理由简要明确；
2、内容：表达估价时点具体日期的年月日，要用大写或阿拉伯数字表示；说明确定估价时点的具体理由。估价时点描述常见理由：(1)根据法规或技术标准要求确定估价时点；
(2)根据合同约定确定估价时点；
(3)根据估价对象即将发生的经济行为之需要确定估价时点；
(4)结合估价需要在征得估价委托人同意后确定估价时点。
（六）价值类型（及其定义）
1、要求：描述价值类型与定义，要求价值类型明确，价值内涵或定义完整、准确；
2、内容：分别描述价值类型价值定义。价值类型一是分为市场价值与非市场价值 非市场价值的五种形式
（七）估价依据
1、要求：依据完整、明确、合法有效；
2、内容：必要的法律法规要完整、名称要准确；
必要的估价技术依据要完整、名称要准确； 估价委托人提供依据、资料要完整、具体； 估价机构掌握的依据、资料要完整、具体。
(1)必要的法律法规依据排序
①全国人民代表大会通过的法律，如： 《民法》、《宪法》、《物权法》等；
②全国人大常委会通过的法律，如：《城市房地产管理法》、《土地管理法》，《城乡规划法》等；
③国务院制定的行政法规，如：《中华人民共和国房产税暂行条例》、《城市房屋拆迁管理条例》、《中华人民共和国城镇土地使用税暂行条例》等；
④司法解释，如：“最高人民法院关于适用《中华人民共和国担保法》若干问题的解释”、《最高人民法院关于建设工程价款优先受偿的权问题的批复》、《最高人民法院关于人民法院执行执行设定抵押的房屋的规定》等。
⑤部门规章或省、市、区规章，如：《城市房屋抵押管理办法》、《住宅室内装饰装修管理办法》、《房地产估价机构管理办法》、《注册房地产估价师管理办法》、《房屋登记办法》等；
⑥所在城市（指地市级或县）相关规定，如大连市国土资源和房屋局文件《大连市城市房屋拆迁估价实施细则》大国土房屋发[2008]18号；
(2)必要的技术标准依据（主要指行业内技术标准）如：
《房地产估价规范》 GB/T 50291－19999、《房产测量规范》（GB/T 17986-2000）、《城市房屋拆迁估价指导意见》建住房[2003]234号、《房地产抵押估价指导意见》建住房[2006]8号、房屋质量缺陷损失评估规程》DBG/T 01－103－2005（北京市工程建设标准）等；
(3)估价委托人提供的资料依据
如：产权资料、优先受偿款资料、房屋租赁合同资料、土地与房屋状况统计资料、房屋工程设计图纸资料、建安工程费资料、房屋维护、改造工程设计图纸与费用资料等；
(4)估价机构掌握的资料依据（略）
（八）估价原则
1、要求：原则内容要完整但不交叉，各原则描述要准确；
2、内容完整：是指应分别列明独立客观公正原则、合法原则、最高最佳利用原则、估价时点原则、替代原则。不少报告没有独立、客观、公正原则。
举例：估价要以最高最佳使用为前提进行。最高最佳使用是指法律上许可、技术上可能、经济上可行、经过充分合理的论证、能使估价对象的价值达到最大的一种最可能的使用。最高最佳使用分析真正体现了估价的客观性。衡量、判断标准如下：
(1)法律上的许可性。如产权限制、规划及相关政策法规许可。要展开——如层高大的沿街商铺加层可增收益
(2)技术上的可能性。即不能把技术上无法做到的使用当作最高最佳使用，要按照可达到的建筑材料、施工技术等方面的要求确定。如建筑、设备技术的改造。
(3)经济上的可行性。即在各种可能的使用方式中，选择收入现值大于支出现值的方式，寻求以经济上有限投资而能获得最大收益的使用方式。如经营方式
(4)价值最大化。使估价对象的价值在具有经济可行性的使用方式中，达到最大的一种。
(5)土地与建筑物的均衡性。即以房地产内部构成要素的组合是否均衡来判定。如建筑物与土地在区位、面积是否相匹配，裙房与塔楼之间等是否具有投资集约度。
(6)与外部环境的协调性。应按房地产与其周围环境相协调，能获得最佳外部经济效益的用途估价。
(7)可持续发展性。按可持续发展的观点确定使用。即研究房地产市场的发展变化趋、使未来利益最大化的使用方式。
（九）估价方法
1、要求：采用的估价方法要完整，定义要准确；
2、内容：说明估价思路和估价方法种类，描述出已采用估价方法的名称与定义。
估价方法选取应注意的问题：
(1)估价报告估价思路先于估价方法；
(2)估价方法选择主要取决于三方面：估价对象性质或用途、估价目的和市场发育状况；
(3)不要表述与估价方法选取无关的内容；
(4)在本部分要注意与技术报告中的“估价方法适用性分析”的协调性。
（十）估价结果
1、要求：描述完整清晰，这里的估价结果要与致估价委托人函、技术报告中的估价结果要一致；
2、内容：估价结果（币种、总价、单价及总价大写）表述完整；估价结果相关事项（与估价假设、限制条件一致，扣除相关费用及税金应说明）要清晰。
估价结果应注意的问题：
(1)要注明估价对象的具体名称；
(2)要注明估价时点的具体日期；
(3)当估价项目为多个单体房屋或设施时，应分别写出其单价和相应总价或列表分别说明；
（4）对于利用某种估价方法取得相应估价结果，应描述确定结果的合理性理由；
（5）对于通过几种估价方法取得的结果，在确定估价最终结果时，应说明利用简单算术平均法权重相同的理由，或应说明利用加权算术平均法权重不同的理由；（6）结合不同估价目的对估价结果确定需要说明的理由。
（十一）其它需要说明的问题
如：如估价作业日期、估价报告有效使用期、特殊目的估价等，应酌情进行说明。
（十二）估价人员
1、要求：人员姓名、个人情况内容要齐全、准确；
2、人员情况内容描述应注意的问题
(1)应注明执行估价的注册房地产估价师的姓名、资格、注册号并签名；
(2)应注明协助估价的人员姓名、资格（职称）并签名；
(3)有重要专业帮助的，要注明帮助估价的专业人员的姓名、资格(职称)、帮助内容并签名。
四、估价技术报告的估价描述与估价分析
（一）技术报告估价描述与估价分析存在的常见问题
1、实物状况、权益状况、区位状况描述与分析与结果报告重复；
2、实物状况、权益状况、区位状况描述不全面、不翔实、不具体；
3、估价对象状况专业分析空缺(1)缺少维护、使用状况描述与分析；
(2)缺少估价对象功能状分析。如平面布置、空间利用、功能效果、主要楼层用途、面积、交通与便捷情况；
(3)区位状况：一般状况介绍多，分析少、不具体；(4)没有权益状况分析。
(5)缺少外部性分析。如周边景观环境与设施等；
4、市场背景描述与分析不得要领(1)没有按三方面要求去分析；(2)描述内容扯得太远；
(3)与本次估价的估价对象房地产市场类型结合不紧密。
5、最高最佳利用分析不得要领
多数报告没有按三方面的基本要求去分析。
6、估价方法适用性分析存在的问题
(1)与结果报告中的“估价方法”内容相同；(2)没有进行估价技术路线表述；
(3)因没有进行估价方法排查，故宜选用多种估价方法的而只选用一种方法；(4)未对已选用的估价方法阐明充分理由；(5)未对未选用的估价方法的说明具体理由。
（二）估价对象实物状况估价描述与估价分析
1、土地实物状况描述与分析
(1)土地实物状况描述，要求全面、翔实、针对性强，内容包括：
估价对象土地的名称、用途、面积、四至、形状、基础设施完备程度、土地平整程度、地势、地质水文状况、规划限制条件等，不能缺项；
(2)土地实物状况分析：要求客观、透彻。
①形状不同对土地的利用及价值的影响分析：较规则形状的情形、不规则形状的情形； ②临街状况不同对土地的利用及价值的影响分析； ③地质情况不同对土地的利用及价值的影响分析； ④土地可分割或合并对土地的利用及价值的影响分析； ⑤不同用途估价对象对土地实物状况利用的一般要求。
2、建筑物实物状况描述与分析
(1)建筑物实物状况描述，要求全面、翔实、具体、针对性强，内容包括：
估价对象建筑物的名称、用途、建筑面积、建筑结构、总高、层数与层高、建成年月、平面布置、装修装饰、设备设施(水、电、气等)、室外公共配套设施完备程度等，不能缺项；
(2)建筑物实物状况分析：要求要求客观、透彻。
①结构类型不同对建筑物的利用及价值影响分析：如耐久性、可改造性、估价对象不同用途对建筑物建筑结构的要求等；
②平面形式与交通对建筑物的利用及价值影响分析； ③不同装饰装修建筑物的利用及价值影响分析；
④维护使用状况（建筑结构、装修装修、设施设备）现状描述与使用分析，要全面、翔实、具体；
⑤折旧分析要与建筑结构、装修装修、设施设备实际状况较紧密的结合； ⑥外部状况描述与分析要进行酌情分析。民用、工业用途建筑物实物状况描述与分析举例
3、估价对象权益状况描述与分析
(1)估价对象权益状况描述，要求依据可全面、翔实、明晰，内容包括：
①土地的所有权、使用权、使用管制、目前使用状况、租约限制、其他权利设立及其他特殊情况描述；
②建筑物的所有权、使用权、他项权利设立及其他特殊情况描述；(2)估价对象权益状况分析，要求要求客观、透彻。①结合法律与法规，分析估价对象使用的合法性；
②结合估价对权益状况分析在已确定用途、年限条件下对价值的影响； ③权益状况不同与估价方法运用分析；
④估价目的不同，权益状况对估价结果的影响分析；
4、估价对象区位状况描述与分析
(1)估价对象区位状况描述，要求要求全面、翔实、针对性强，内容包括： ①位置状况包括：坐落、方位、距离、朝向、楼层等，不缺项、描述清楚、准确； ②交通状况包括：道路状况、出入可利用交通工具、交通管制、停车方便程度等，不能缺项； ③周围环境包括自然环境、人文环境、景观等，不缺项、描述清楚、准确； ④外部配套设施状况包括基础设施、公共服务设施, 不缺项、描述清楚、准确；(2)区位状况分析，要求客观、透彻、与估价对象类型针对性要强。①区位四个方面的分析均应有针对性；
②区位分析要为估价方法中的测算做出必要的数据判断； ③要进行区位未来变化趋势的分析；
④区位状况分析要与估价对象外部性分析加以区别。
（三）市场背景的描述与分析
1、市场背景的描述与分析的要求
(1)宏观房地产市场、当地估价对象细分房地产市场及相关影响因素的描述与分析要简明、准确、透彻，针对性强。本地整体房地产市场状况分析不能笼统；
(2)本地本类房地产细分房地产市场的过去、现在和未来状况描述与分析针对性要强、具体、透彻；
(3)国家及本地宏观经济政策因素描述与分析与当地情况结合紧密；(4)估价分析结论及估价参数取值要有市场数据支持。.进一步讲，房地产市场分析中要从宏观、细分二个房地产市场层面分析。第一层面宏观市场要以当地房地产市场总体分析为主，如房地产市场的现状、存在问题、原因与走势。第二层面是当地本类细分的房地产市场情况。
2、国家、本地房地产市场的宏观分析
分析中宜以供需规模是否基本均衡、市场供给结构是否基本合理、价格是否基本稳定为主线进行。以住宅为例：
(1)全国1年来住房价格的变化状况：包括新建商品住宅市场价格、二手房住宅价格、经济适用房价格的同比变化、环比变化；
(2)影响全国住房价格变化的相关因素：全国GDP增长、房地产投资状况、住宅投资状况、全国城镇人均住宅建筑面积；住宅面积总供给与总需求、宏观政策影响、全国人均可支配收入水平、住房竣工量、住房销售量、保障房建设情况、住房空置率等；
(3)当地1年来住房价格的变化状况：包括新建住宅市场价格、二手房价格、经济适用房价格变化、同比变化、环比变化；
(4)影响当地住房价格变化的相关因素：当地GDP增长、房地产投资完成状况、住宅完成投资状况、当地人均住宅建筑面积；当地经济政策影响、当地人均可支配收入水平、全年住宅竣工量、住房销售量、住宅在建规模、保障房建设情况，外地人购房数量、均价、占当地住宅销售比例，住房空置率等；
3、本地本类房地产状况描述与分析(过去、现在和未来)(1)本地本类房地产的细分市场状况，是市场分析的重点，应当利用权威性数据和准确的文字进行描述。以普通商品住宅为例：
(2)本地本类房地产市场价格：新建普通住宅不同月、季、年均价，价格同比变化、环比变化，不同行政区域普通住宅价格情况与变化状况，估价对象所在区片普通住宅价格变化状况、热点楼盘住宅价格变化状况，其他类型住宅价格变化等；
二手房价格变化、租赁住房价格变化、租售价格之间关系等；
本地本类住宅市场供给分析：本地本类房地产近期住宅用地土地供应情况，本地本类房屋本年 度施工面积、本年度开工面积、本年度竣工面积、空置面积，应有图表与具体数据。
(3)本类房地产市场需求分析：所在城市人均居住水平的提高增加的需求；住房投资增加的需求；收入水平的提高增加的需求；城市化水平快速发展增加的需求；拆迁房屋增加的被动需求；旧危房淘汰增加的需求；年轻结婚增加的需求；外地人购房增加的需求；存量住宅转换其他用途房屋增加的需求；住宅成套率的提高等。
(4)住房空置情况
住宅空置率的几种类型； 住宅空置率分析。
4、国家及本地社会、经济发展、政策因素描述与分析(1)重大发展战略实施，经济结构调整对房价的影响(2)金融政策对房价的影响(3)税收政策对房价的影响(4)土地政策对房价的影响
(5)住房保障政策变化对房价的影响。
5、未来趋势变化分析(1)市场供给与需求分析(2)居民收入变化分析
(3)投资与消费理念变化趋势分析(4)房地产市场结构变化分析(5)未来社会、经济发展分析。
五、估价对象最高最佳利用分析
（一）合法性分析
1、合法性分析的内容；估价对象的最高最佳利用在法律法规、产权、城市规划、合同约定等方面的合法性；
2、合法性分析方法与思路。合法性要求下用途、年限、规模的正常使用方式；合法性前提下最高最佳利用的潜力与可能性；合法性范围内可争取的最高最佳利用。
（二）估价对象利用前提分析。一般为四种利用前提的分析。
1、保持现状前提
该利用前提基本判断：指估价中经分析认为估价对象仍保持现状、继续按目前状况利用的情形。即：不改变用途、不扩大规模、不装修、不改造，按现有状况继续使用。
该前提价值量判断：房地产现状价值≥推倒重建时新建房地产价值－现有建筑物拆除费用－建造新建筑物费用－建造期间经济损失
按保持现状利用为前提和房地产的基本类型：
（1）新投入使用的房地产。由于是新方案、新设计、新施工、新装修，往往功能齐全、室内外环境好，而应按保持现状使用为前提；
（2）虽已使用多年但在近期又重新装修的房地产。装修后能达到甚至超过原设计的效果。
（3）虽已使用多年，但实践证明现状用途与使用方式为最有利使用，因此，应按估介对象保持 现状使用为前提。如老字号店、品牌店等。
保持现状利用前提的技术可行性分析
(1)规划设计方案的合理性：如：1)用途与总平面布置的合理性；2)红线区域内道路交通与绿化安排除；3)建筑群与公用设施合理组合；4)整体风格：人文、生态、景观等。
(2)房屋结构体系的安全性：1)根据用途、安全、耐久性选择结构型式；2)根据重要程度选择结构型式；3)结合层数、高度、跨度、空间尺寸选择结构型式；4)按抗震性能要求选择结构类型；(3)建筑平面设计的适用性：1)建筑物功能与平面布置的关系（如平面交通、各类房间安排、洁污分区；2）不同用途、档次、面积、层数的房屋的平面布置；3)商业零售项目在很大程度上取决于业态分布位置、规模和人流的安排；4）工业项目在很大程度上取决于工艺流程、原材料与产品的专业运输、企业间协作等；5)各类房屋室内平面的交通合理性，如人流组织、物流安排，要按最不利状况考虑等;(4)建筑立面设计效果(5)建材与设备的选用(6)施工适用技术
房地产现状价值分析方法：通过市场法、收益法或成本法等测算分析证明，估价对象的现状价值最高，即为最高最佳利用。
公式：房地产现状价值≥新建房地产价值－现有建筑物拆除费用－建造新建筑物费用－ 拆除旧建筑物、建造新年建筑物期间的经营损失
当上述条件成立时，才能以房地产现状为前提进行估价。否则，按其他情况考虑。
2、装饰装修改造前提
该前提基本判断：是指将估价对象建筑物装饰装修改造，但再不转换用途利用最为有利的情形。
按装饰装修改造为前提的房地产基本类型：
（1）房屋原装修折旧年限已到且再维修无意义
（2）虽使用年限不长，但近期明显感觉原装修难以使原房屋充分使用的房地产；
（3）已使用多年，由于施工质量不好、功能存在一定缺陷的房地产；
（4）规模需要适当扩大但不改变用途的房屋；
（5）档次需要提升，风格需要转换的房地产；
（6）已使用多年，认为未来若能取得更大效益，只有进行适当改造和装修改变环境的房地产。
该前提价值量判断：
估价对象装饰装修改造后价值增加额≥估价对象装饰装修改造所需费用进一步展开讲。该前提的价值量判断公式：
[估价对象装修改造后实现的价值－现状条件下的价值] ≥[(1)装修改造设计费用＋(2)现有建筑物装修及设备部分拆除费用＋(3)改造(包括扩建)工程费用＋(4)装饰装修工程费用＋(5)新设备购置安装费用＋(6)扩建补地价＋(7)工程监理费 ＋(8)工程造价询咨费用＋(9)招投标费用＋(10)质检费＋(11)环保监测测评费＋(12)业主管理费用＋（13）财务费用＋(14)装修改造期间经营损失] 装饰装修改造使用分析举例：
实例基本情况：某单位需一办公楼，建筑面积24 000 m。一种方案是对一幢闲置多年的房地10 产建筑物适当改造并进行装饰装修后使用，二是直接购买相类似房地产。
据了解，在当地市场上清水房状况的下新开发房地产为4 000元/m，故需支付总房价9 600万元。而当地有一幢未使用办公楼，占地4600平方米，地下二层，地上21层，房屋原建筑面积23069m，取得该房地产的投资总额为2 000万元。内部因结构安全需植筋、粘钢板加固，地上塔楼每层需通过植筋扩建，装修改造后建筑面积为24 026 m，外墙为干挂安溪红623理石，镂艺中空玻璃幕、中空热断铝窗、中空大玻固定窗等。后者用用一年半时间改造完成，共发生费用内容为： 房屋工程加固设计、改造设计费，砼梁等拆除与建筑垃圾运费，土建改造扩建费用，普通装修费，外墙干挂理石、玻璃幕、热断铝中空窗、大型固定窗等装修费，水暖电工程费，零星工程费，其它费用（监理费用、质检费用、工程保险费、工程造价咨询费用、招投标代理费等），计发生费用2701万元。因此，此改造项目费用4701元，比买新办公楼节省： 000元/m×24 026 m－4701万元＝4 909.4万元
另外，该办公楼室内装饰装修及部分室外工程费2500万元。这部分费用新买或改造是都需要,如果将改造办公楼节省的费用于室内装饰装修还节省许多资金。
3、转换用途前提(既改用途又重新装修改造 此类较多)
该前提价值量判断：估价对象转换用途后价值增加额≥估价对象转换用途所需费用
需要转换用途的可能情形
（1）原（设计）用途本来不合理，须改变用途；
（2）城市经济地理位置已发生变化，应改变用途；
（3）经济地理位置正在发生变化，经分析应改变用途；
（4）通过分析比较，认为取消现用途改为其它用途更有利的情形。
价值量判断进一步展开分析公式：
[估价对象转换用途后实现的价值－现状条件下的价值] ≥[(1)转换用途设计费用＋(2)转换用建造工程费用＋(3）转换用途补地价＋(4)转换用途设备家具购置费用＋(5)业主管理费用＋(6)转换用途期间经营损失等]。
4、重新利用前提（属推倒重来类型，是对土地的重新使用）
该前提基本判断：估价对象重新开发再予以使用为最高最佳时，或按现有状况利用价值较低。
价值量判断公式
估价对象现有价值≤[重新利用完成后实现的价值－拆除现有建筑物费用－重新建造扩大建筑面积补地价－重新建造建安费用－重新建造管理费用－重新建造前期费用－重新建造财务费用－税费与利润－重新建造期间经营损失等] 此类型前提在旧城市改造的地块中广泛应用
（三）最高最佳利用结合估价方法的运用分析
1、市场法中的应用
(1)最高最佳利用是市场价值形成的基础
在所有的房地产估价业务中，房地产的价值确定都以特定的用途为基础。估价对象的最高最佳利用分析可以使我们对某宗房地产在市场参与者们心理中的竞争地位作出判断和专业分析的思路。
最高最佳利用分析的重点是将土地设想为空地时的潜在用途。但对于土地的最高最佳分析应结合估价对象现实状况，看当前是否能成为空地或者是已经具有改良物房地产的最高最佳利用。
222
#2
2(2)最高最佳利用分析在市场法中的具体应用
①在技术报告的市场因素分析中，应结合当地市场情况并通过必要的经济技术指标及数据，对估价对象进行最高最佳利用分析；
②对于选取的可比实例，不仅要符合估价规范中选取的条件要求，而且应分别说明各可比实例成交价格是否是在最高最佳利用状况下的交易价格；
③在交易时间因素调整中，应说明各可比实例经调整后的比准价格，仍是估价对象最高最佳利用状况下的价格；
④在区位因素、个别因素、权益状况等因素调整中，应说明各可比实例经调整后的比准价格，仍是估价对象在最高最佳利用状况下的价格。
2、成本法中的应用
(1)一般认识：物质构成是决定估价对象功能效果的基本条件，也是估价对象实现最高最佳利用的物质保障和基础。无论是建设规模，还是内外部条件，均与估价对象的用途和使用效果直接相关。同时，不同的开发建造方式和使用状况，都与估价对象的建造成本与运营费用密不可分。因此，估价中成本法的运用与最高最佳利用分析有着多方面的广泛联系。(2)最高最佳利用分析在成本法中的具体应用
①按收益递增递减原理，结合建筑物的层数、面积，进行成本与效益的分析，可以体现费用与收益的关系；
②按均衡原理，可结合建筑物不同组合方式，进行成本与效益的分析。如利用建筑物内部各部分功能、面积比例的均衡，是根据物质构成体现的，建筑物使用的材料、设备形成了相应的功能以满足各种使用要求。其物质构成要受到费用的制约。所以利用该原理通过成本法展开分析很有意义；
③根据保持现状前提的价值判断标准，进行估价对象最高最佳利用分析； ④根据装饰装修改造前提的价值判断标准，进行估价对象最高最佳利用分析； ⑤根据改变用途前提的价值判断标准，进行估价对象最高最佳利用分析； ⑥根据重新开发前提的价值判断标准，进行估价对象最高最佳利用分析；
⑦据全寿命周期费用理论，进行估价对象最高最佳利用分析利用成本法中分析。即不仅考虑它的一次性投入，还要充分考虑投入使用期间运营费用的多少。
3、收益法中的应用（1）一般认识
预期原理是收益法和最高最佳利用经济上的可行性分析的共同理论基础。经济上的可行性不仅是最高最佳利用分析的必要条件，而且通过收益法的分析与测算也能够得到很好的验证。估价对象价值的最大化也是两者在估价中试图追求的目标。两者的原理有许多相同之处。如：
①与收益法共同遵循预期原理；
②通过不同生产、经营方案从中选择最优；
③分析资金投入时间、经营状况都按最佳效益去考虑；
④通过最高最佳利用分析，选择确定更好的用途和经营方式。(2)收益法中的应用
①根据收益递增递减原理，结合不同经营规模对估价对象进行最高最佳利用分析；
②根据不同生产经营方式选择相应基本数据、参数和数学模型，利用收益法测算最高净现值，12 以此确定估价对象的最高最佳利用方案；
（3）分析不同的投入时间和经营状况，寻求估价对象的最高最佳利用方式。
4、假设开发法中的应用(1)一般认识
预期原理不仅是收益法的理论基础，也是假设开发法的理论基础。假设开发法的本质是以房地产的未来收益为导向或未来市场的价格为目标求取估价对象的价值，而最高最佳利用也是以估价对象每一种潜在用途的未来收益现值或开发完成后价值为目标，所以尽管在估价中两者的分析方法不同，但分析目的具有一致性。
(2)最高最佳利用分析在假设开发法中的具体应用
①根据法律上允许、经济上可行，结合估价对象用途确定估价对象最佳开发利用方案； ②根据技术上可能，结合估价对象规模、内部组合方式分析估价对象是否达到最高最佳； ③在估价结果的可靠性上，按估价对象的用途、档次与规模，在合法基础上分析是否能够达到最高最佳利用；
④对于开发完成后的价值，分析估价对象能否在经营收益或售价上，实现最高的现值。
（四）不同估价目的最高最佳利用分析应用
1、建设用地使用权出让估价
建设用地使用权出让，无论采取何种方式出让，价值类型均为市场价值。
①利用建设用地出让的规划条件进行分析。规划条件是对估价对象最高最佳利用深入分析的法律依据，包括：地块位置、四至、用途、面积、年限、土地使用条件、建设时间等，当是综合用地时，要求明确各类具体用途、所占面积及各自出让年期。一般以当前规划条件为准。
②结合估价对象周边状况进行分析。如现状下的经济地理位置、未来可能发生的变化、整个城市建发展规划较大变动可能产生的影响。
(2)房地产转让估价
①单纯的建设用地转让。其最高最佳利用分析深度、完整性，应等同于建设用地使用权出让估价；
②在建工程转让。
为在建工程中续建项目时，其分析深度不仅同建设用地使用权出让估价，完整性应结合既定设计方案和图纸进行再深入账分析，因为一般项目续建须尊重原设计方案与图纸。
在建工程若为停建项目，要分析停建的原因。如分析停建是资金问题使项目搁浅，还是建设手续不完备停建，也还是违规行为以及项目设计不合理等。对于第四种情况，有必要修改设计再开发建设，否则将无法达到最高最佳使用；
③已形成某种使用的房地产的，其最高最佳利用分析的完整性一般只限于对现有房地产状况下进行最高最佳利用分析。当规划允许拆除重建时，其分析应包括假设为空地的土地最高最佳利用分析。
(3)房地产抵押估价
在抵押设立时，无论估价对象房地产是否处于最高最佳利用状况，从谨慎原则出发，抵押价值的确定应以目前使用状况为基础确定，不需要以最高最佳利用为前提。
根据谨慎原则，抵押价值一般是以当前使用价值为基础确定，当使用价值高于最高最佳利用为 前提的市场价值时，也应以市场价值为基础确定。
(4)城市房屋拆迁补偿估价
在城市房屋拆迁估价中，求取的是按被拆迁房屋在当前用途下的市场价格。所以，估价中只能假设估价对象在不被拆迁的条件下，保持原有用途持续使用为前提，显然这种用途已经不需要按估价对象的最高最佳利用去分析。
在拆迁补偿中，当被拆除房屋占用的土地已经被规划为新用途的开发用地时，无论是从合法的角度，还是从技术与经济的角度分析，都应该按规划确定的新用途和容积率作为最高最佳利用，故应进行最高最佳利用分析。在抵押价值估价中，最高最佳利用分析的完整性以及分析深度要根据房地产实物特征等因素确定。
（五）最高最佳利用分析举例－－方案比选
某宗商服用地为拟出让的熟地面积10000 M，根据规划适宜建造商务公寓或宾馆，容积率为5，出让合同规定出让年限为40年，约定不可续期。预计取得土地后建成清水房需2年时间，市场上类似建筑物的建筑安装工程费（包括外装修)为1500元/M，专业费用为建筑安装工程费的6%，管理费为建筑安装工程费和专业费用之和的3%。上述三项费用第一年投入60%，第二年投入40%，在各年内均匀投入；清水房建成时的销售价格为12000元/M。由清水房装修成精装修需半年时间，装修及其专业费用、管理费用等为1000元/M；精装修公寓的售价为15000元/M。
若该公寓装修完成时，一次性购置相关设施设备，可作为宾馆投入正常经营，购置设施设备费用为300元/M ；假设宾馆正常经营的年净收入为6600万元，报酬率为10%。同类房地产开发项目的销售费用和销售税费分别为售价的3%和6%，销售费用在清水房、精装修公寓或宾馆建成前半年内均匀投入，销售于建成时即售完，购买土地的契税为地价的4%，折现率为18%。要求：（1）根据上述资料比较不同开发方式下的土地价值大小；（2）判断该宗土地的合理价值，确定最佳使用方式。(计算过程与结果保留二位小数)分析方法一：
估价对象总建筑面积：10000 × 5=5（万M）部分基本成本确定： 土地购买税费：0.04V 建安费用：1500×5=7500（万元）专业费用：7500×6%=450（万元）管理费用:(7500+450)×3%=238.50（万元）建安费用＋专业费用＋管理费用
=（7500＋450＋238.50）=8188.50（万元）建安费用+专业费用+管理费用的折现值
222
28188.5060%8188.5040%4522.8752555.2977087.17(万元)(118%)0.5(118%)1.51、设清水房状况下的土地价值为V1 开发完成后价值：12000×5=60000（万元）销售费用：60000×3%=1800（万元）销售税费：60000×6%=3600（万元）
V160000360018000.04V7078.1730846.24(万元)(118%)2(118%)1.752、设精装修公寓状况下的土地价值为V2 开发完成后价值：15000×5=75000（万元）
装修及相关费用：1000×5=5000（万元）销售费用：75000×3%=2250（万元）销售税费：75000×6%=4500（万元）
V2750004500225050000.04V7078.1733208.25(万元)2(118%)2.5(118%)2.253、设宾馆状况下的土地价值为V3 开发完成后价值66001164149.38(万元)10%(110%)37.566001142411.87(万元)37.510%(118%)2.5(110%)或折现值
因宾馆开发完成后价值小于精装修公寓开发完成后价值，而且宾馆的成本投入大，所以由按钮求出的土地价值V3必然小于由精装修公寓求出的土地价值V2 或V3=25986.34（万元）
4、估价结论
(1)根据最高最佳利用分析中的价值最大化，估价对象评估的土地合理价值为33208.25万元；(2)估价对象的最佳用途为精装修状况下的公寓。
分析方法二：
总建筑面积：10000 × 5=5(万M)建安费用+专业费用+管理费用
=(1500×5×(1+6%)×(1+3%)=8188.50(万元)
1、设清水房状况下的土地价值为V1 开发完成后价值：12000×5=60000（万元）销售费用：60000×3%=1800（万元）销售税费：60000×6%=3600（万元）
V1×(1+4%)×(1+18%)+8188.50×60%×(1+18%)+8188.50×40%×(1+18%)+1800×(1+18%)=60000－3600 V1 =30846.24(万元)
2、设精装修公寓状况下的土地价值为V2 开发完成后价值：15000×5=75000（万元）装修及相关费用：1000×5=5000（万元）销售费用：75000×3%=2250（万元）销售税费：75000×6%=4500（万元）
V2×(1+4%)×(1+18%)+8188.50×60%×(1+18%)+8188.50×40%×(1+18%)
2.520.25
21.5
0.5
2+(2250+5000)×(1+12%)=75000－4500 V2 =33208.25(万元)
0.25
3、设宾馆状况下的土地价值为V3 开发完成后价值66001164149.38(万元)10%(110%)37.5一次性设备购置费：300×5=1500(万元)销售费用：64149.38×3%=1924.48(万元)销售费用：64149.38×6%=3848.96(万元)V3×(1+4%)×(1+18%)+8188.50×60%×(1+18%)+8188.50×40%×(1+18%)+(1924.48+4000)×(1+18%)V3 =25986.35(万元)
4、估价结论：同第一种估价方法
二种方法，估价结果与结论相同；但是，若改变题干中的基本数据或相关参数，将会有其他的结论或结果。该类分析在估价实务中具有推广意义。
0.25
2.52=64149.38－3848.96－1500
六、估价方法的适用性分析
（一）估价方法的适用性分析要求：
1、技术路线表述清晰、明确
2、通过估价方法排查，选取估价方法，排查过程要完整、合理；
3、已选用估价方法理由充分
4、未选用估价方法理由充分。
（二）估价方法的适用性分析方法
1、结合估价目的、估价对象用途与市场条件描述估价技术路线；
2、已选用的各估价方法的理由描述要充分；
3、说明已选用各估价方法的主要步骤及主要计算公式；
4、未选用估价方法的理由未表述或表述不充分的，扣0.5～1分。
七、房地产抵押的估价描述与分析要求
（一）估价结果披露：要求要素披露完整。
包括假定未设立法定优先受偿权利下的市场价值、房地产估价师知悉的各项法定优先受偿款以及抵押价值。
1、分三个方面进行。市值可为评估值；
知悉法定优先受偿款款结合工作查询过程、措施、结果说明；
抵押价值视前二者去确定。
要求：内容要完整、分析要合理、依据要充分、针对性要强。
2、常见险来源：
政策风险 ：由行业、金融等政策的变动引发的 市场风险：由市场供求关系引起的 法律变动风险：颁布及法律条文变动引起的 技术风险：在估价报告技术方面隐含的 报告使用风险：未能正确使用估价报告产生的
管理风险：事务管理风险；事务管理风险；事务管理风险
（二）估价对象变现能力分析
分析基本要求：内容完整，分析合理，依据充分，针对性强
1、要对抵押房地产的通用性（强弱）、独立使用性、可分割转让（可能）性进行分析。主要从实物与产权方面进行考虑。
(1)房地产通用性：
抵押房地产的用途、功能被市场接受的程度。通用性好，易被买者接受，容易变现。若抵押房地产是普通住宅，易被购房地产青睐。又如抵押房地产有着广泛的可改造性，也易变现。
(2)独立使用性：
使用中不受影响不受干扰，单独形成综合使用效果或独立形成生产能力，易变现。如综合性大楼，功能完整易变现；户型较小的住宅也易变现；
(3)可分割转让性：
通过垂真按单元或户分割进行相对独立空间容易变现。如：综合性大楼、住宅楼有较强可分割性；而大户型住宅、独幢别墅可分割性差。
2、要分析假定在估价时点拍卖或者变卖时，估价对象最可能实现的价格与评估的市场价值的差异程度。
此问题相对较难。差异程度是量化概念，从价格在估价时点时拍卖或者变卖与最可能实现价格差异来看，差异绝对值不易有确定。可分析的思路与方式：快速变现的可能性有多大；
市场需求程度判断－有效需求的购买力、需求偏好？在什么时间才能把卖出去？变现时能卖成什么样的价格？
3、要估计变现时间的长短(依市场而定)
按一次性变现需要的时间
多次分别变现需要的时间
4、要说明变现费用、税金的种类，需要变现的数额和清偿顺序
本次抵押权人可得价款＝拍卖或变卖的最可能价格－法定优先受偿款－拍卖或变卖的税费；变现费用种类：拍卖或变卖的最可能价格、拍卖或变卖的费用诉讼费用、估价费用、拍卖费用；税金种类：营业税及附加，其他税费；
清偿顺序：假定未设立法定优先受偿权利下的价值、法定优先受偿款；已抵押担保债权数额；拖欠建设工程价款，其他法定优先受偿款，抵押价值；
5、变现能力分析要有针对性。（形成需求的可能性，以住宅为例，本身功能、位置、档次、可改造性等）
（三）抵押估价的风险提示
估价要求内容要完整，分析要合理，针对性要强，风险提示要具体、有针对性。
风险提示的内容包括：
1、关注房地产抵押价值未来下跌的风险，对预期可能导致房地产抵押价值下跌的因素进行分析说明；近期同类房地产价值下跌状况，各期变化情况；
2、评估续贷房地产的抵押价值时，对房地产市场已经发生的变化予以考虑说明；
原抵押评估总值，贷出部分的贷款额度、期限，已偿还比重和具体数额；近期本地房地产价格发生的主要变化
3、估价对象状况和房地产市场状况因时间变化对房地产抵押价值可能产生的影响；估价对象在产权、物质状况变化；本类房地产近期的价格变化。
4、抵押期间可能产生的房地产信贷风险关注点；
信贷规模变化、利率政策变化形成的风险
房地产市场影响价格、总量变化的影响。
5、合理使用评估价值；
正常的评估价值；
谨慎前提下的评估价值。
6、定期或者在房地产市场价格变化较快时对房地产抵押价值进行再评估等；
是否需要再评估，应尽早确定，并说明理由。
（四）抵押估价的附件
包括法定优先受偿权利等情况的书面查询资料和调查记录。要求提供法定优先受偿权利等情况的书面查询资料和调查记录的。
这些附件既是必要的依据，也是估价描述与分析的重要素材。
篇2：房地产估价报告书
房地产估价合同（示例）
签订合同双方：
委托估价方：（以下简称甲方）
受托估价方：（以下简称乙方）
甲、乙双方经充分协商，现就房地产估价委托事宜订立本合同，内容如下：
一、甲方因需要，委托乙方对其房地产价值进行估价。
二、评估标的物坐落于，土地面积平方米，建筑面积平方米（详见附图）。
三、乙方根据甲方估价的目的和需要，对委估房地产本着独立、公正、科学、合理的原则进行估价，并于年月日以前出具该房地产估价报告书。
四、甲方应于年月日以前将委估房地产的产权、经营状况、税务、建造费用等估价所必须的资料提交给乙方，或配合乙方向有关部门、单位或个人查阅、抄录委估房地产估价所必须的资料。
甲方应提交的资料具体如下：
五、乙方在估价期间需要到实地查勘，甲方有义务陪同并提供方便和配合。
六、乙方对甲方委估房地产的文件资料应妥善保管并尽保密之职责，非经甲方同意不得擅自公开或泄露给他人。
七、甲方应付给乙方的估价服务费，根据有关估价收费标准，依甲乙双方认同的下列收费方法计算：自本合同生效之日起日内，甲方应先付给乙方定金元（人民币、美元），余款待乙方将估价报告书交付给甲方后于日内一次付请。
八、乙方如无特殊原因和正当理由，不得迟于本合同规定的时间交付估价报告书，每逾期一日，应赔偿甲方估价服务费的%。
九、甲方如不按本合同规定的时间向乙方提交前述有关文件、图纸、凭证等
资料，乙方可按时间顺延估价报告书的交付时间。
十、合同生效后，甲方如果中断估价委托的请求，乙方工作已经过半，甲方应付给乙方全部估价服务费；乙方工作尚未过半，甲方应付给乙方全部估价服务费的%，或已预付的估价服务费定金不予退还。上述两者之中取其高者。
十一、甲方在接到乙方提交的估价报告书次日起日内，如对估价结果有异议且有正当理由，可向乙方提出复估申请或重新评估。乙方对甲方复估申请审查后认为有正当理由，应在日内完成复估工作，提交复估报告书。甲方逾期不提出复估申请的，估价报告书生效。
十二、双方约定的其他事项：
十三、本合同自甲乙双方签章之日起生效，任何一方不得随意更改。如有异议，须经双方协商解决。
十四、本合同未尽事宜，甲乙双方可另行签订附件。附件经双方签章后与本合同具有同等法律效力。
十五本协议一式贰份，甲乙双方各执壹份。
甲方（签章）：乙方（签章）：
法定代表人：法定代表人：
地址：地址：
邮政编码：邮政编码：
电话：电话：
银行帐号：银行帐号：
委托代理人（签章）：委托代理人（签章）：
签约日期：年月日
签约地点：
附录二
土地估价报告规范格式
土地估价报告（首页）
土地估价报告编号项目名称：
受托估价单位：
估价人：
委托估价单位（人）：
估价日期：：
土地估价报告（文字说明式）
第一部分摘要
一、估价项目名称[说明估价项目的全称]
二、委托估价方[说明该项估价的委托单位或个人]
三、估价期日[说明所估地价的具体时点]
四、价格结果[说明最终确定的总地价、单位面积地价和楼面地价，并附大写金额。如用外币表示，应说明外币与人民币的比价]
五、土地估价师签字[由参加本次估价的土地估价签名，并注明土地估价师资格证书号]
六、土地估价机构[由土地估价机构加盖公章]
年月日
第二部分估价对象界定
一、委托估价方[说明该项委托估价的委托单位、单位地址、法人代表、联系人或委托的个人、联系地址、联系人等]
二、委托估价方[说明该项估价的受托估价机构、机构地址、估价机构资质级别、资格证书号、法人代表等]
三、估价目的[说明该项估价的目的和应用方向]
四、估价日期[说明该项估价工作的起止日期]
五、估价期日[说明该所估地价的具体时点]
六、估价对象概况
1、土地登记状况[说明估价对象的土地位置、土地用途、四至、面积、级别、土地权属性质、土地登记证书号、地籍图号、宗地号等]
2、土地权利状况[说明估价对象的土地所有权、使用权、他项权利状况，以出让方式取得的土地使用权要说明已使用年限和剩余使用年限及宗地使用的特殊规定。对估价对象存在的抵押权、担保权、地役权、租赁权、地上地下权等他项权利都要详加说明]
3、建筑物和地上附着物状况[说明建筑物的耐用年限、已使用年限、建筑面
积、建筑结构、建筑细部说明、设备和安装状况、建筑成新、建筑密度、建筑高度、层数和各层建筑用途以及其他地上附着物状况等]
七、地价影响因素分析[说明影响估价对象价格水平的因素条件]
1、一般因素[说明税收政策、产业政策、城市经济发展等对地价产生影响的因素]
2、区域因素[说明城市商业中心等级及其影响、道路等及路网条件、公共交通状况、对外交通状况、基本生活设施条件、环境条件、产业集聚、规划限制、自然灾害、相邻区域土地利用等对待估宗地地价水平产生影响的因素以及区域基准地价水平]
3、个别因素[说明待估宗地最有效使用用途及标准、宗地宽度、深度、形状、面积、地基与基础、容积率、宗地基础设施条件等对待估宗地地价水平产生影响的其他个别因素]
篇3：论房地产估价方法的完善
房地产估价是指房地产专业估价人员, 根据待估房地产的估价目的, 遵循房地产的估价原则和程序, 在充分了解和掌握待估房地产的基本情况、房地产市场资料和深入分析房地产价格影响因素的基础上, 选择科学而合适的估价方法, 并结合估价人员的经验, 对房地产在一定产权状态和一定时点的市场价值所做出的推测和判断。根据房地产的概念可知, 房地产估价包括地产的估价、房产的估价以及房地结合体的估价。
结合我国当前房地产业的实际情况, 我国房地产估价应遵循的基本原则主要有:合法原则、最佳利用原则、公平原则、替代原则、评估时点原则等。
1、合法原则
房地产估价是对房地产价值的一种推测和判断, 这其中必然带有估价人员一定的主观意志, 因此必须减少这种主观性。行之有效的措施就是制定相应的法律、法规。这些基本法规有《土地管理法》、《城市规划法》、《城镇国有土地有偿出让、转让暂行条例》等。估价人员不仅要熟悉这些法规, 而且要做到依法评估。
2、公平原则
公平原则是指评估人在进行估价时, 必须坚持公平、公正的原则, 严格按照规定的规范、程序和方法, 客观地判断房地产的价值。
3、替代原则
替代原则是基于经济学中的替代原理。该原则是房地产估价的三个主要估价方法 (市场比较法、成本法和收益法) 的基础。
4、评估时点原则
房地产估价是对房地产价值在特定时间的客观反映, 同一宗房地产在不同时间进行评估会产生很大的差别, 因此房地产估价带有明显的时间性。
房地产估价原则是房地产估价概念的逻辑延伸, 它使房地产估价具体化, 进一步降低了房地产估价人员的主观性因素, 降低了房地产估价的风险, 使房地产的估价更具客观性。因此, 房地产估价原则是房地产估价的重要组成部分。
二、房地产估价方法分析
(一) 市场比较法概述
1、市场比较法的基本概念
市场比较法是参照于估价时点近期类似房地产的实际成交价格来评定待估房地产价格的一种估价方法。市场比较法是以市场实际交易价格为估价基准, 所以市场比较法是一种说服力较强, 适用范围较广及普遍采用的重要估价方法。
2、市场比较法应用的条件
市场比较法在市场经济非常发达的国家和地区被普遍使用。因为在市场经济发达区域, 通常由相当发达的房地产市场, 而且市场比较所需要的有关房地产交易的价格资料, 很容易从经纪人、法院或政府税收部门那得到。应用市场比较法进行房地产价格评估, 其基本条件就是需要有一个充分发展的房地产市场, 以及一个可以供便捷利用的市场资料源。
3、市场比较法操作步骤
运用市场法估价, 首先需要拥有大量真实的交易实例。只有拥有了大量真实的交易实例, 才能把握正常的市场价格行情, 才能据此评估出客观合理价格或价值。
不是任何交易实例都可以用来参照比较的, 有些交易实例并不合适。因此需要从中选取符合一定条件的交易实例作为参照比较的交易实例即可比实例。选取可比实例有4个基本要求: (1) 可比实例房地产应是估价对象房地产的类似房地产; (2) 可比实例的成交日期与估价时点接近; (3) 可比实例的交易类型应与估价目的吻合; (4) 可比实例的成交价格应为正常市场价格或能够修正为正常市场价格。建立价格可比基础包括: (1) 统一付款方式; (2) 统一采用单价; (3) 统一币种和货币单位; (4) 统一面积内涵; (5) 统一面积单位。
运用市场比较法估价应按下列步骤进行: (1) 搜集交易实例; (2) 选取可比实例; (3) 建立价格可比基础; (4) 进行交易情况修正; (5) 进行交易日期修正; (6) 进行区域因素修正; (7) 进行个别因素修正; (8) 求出比准价格。
(二) 收益法
收益法是预计估价对象未来的正常纯收益, 选用适当的资本化率将其折现到估价时点后累加, 以此估算估价对象的客观合理价格或价值的方法。
1、收益法的估价原理
收益法的理论依据是效用价值论一一房地产投资的预期收益原理。预期原理说明决定房地产当前价值的, 重要的不是过去的而是未来的因素。因此, 购买收益性房地产, 可以视为一种投资:投资者购买收益性房地产的目的, 不是购买房地产本身, 而是购买房地产未来所能产生的收益, 是以现在的一笔资金去换取未来的一系列资金。
2、收益法的适用范围
收益法适用的对象是有收益或有潜在收益的房地产, 如住宅 (特别是公寓) 、写字楼、旅馆、商店、餐馆、游乐场、影剧院、停车场等。它不限于估价对象本身是否有收益, 只要估价对象所属的这类房地产有获取收益的能力即可。但对于行政办公楼、学校、公园等公用、公益性房地产的估价, 收益法大多不适用。
3、收益法估价的操作步骤
运用收益法估价一般分为以下7个步骤: (1) 收集有关房地产收入和费用的资料; (2) 估算潜在毛收入; (3) 估算有效毛收入; (4) 估算运营费用; (5) 估算净收益; (6) 选用适当的资本化率; (7) 选用适宜的收益法计算公式求出收益价格。
(三) 成本法概述
1、成本法的概念
成本法是求取估价对象在估价时点时的重置价格或重建价格, 然后扣除折旧, 以此估算估价对象的客观合理价格或价值的方法。成本法也可以说是房地产价格各构成部分的累加为基础来估算房地产价格的方法。成本法的理论依据是劳动价值论一一商品的价格依据其生产所必要的成本。
2、成本法的适用范围
《房地产估价规范》指出:“在无市场依据或市场依据不充分而不采用市场比较法、收益法、假设开发法进行估价的情况下, 可采用成本法作为主要的估价方法。”从这一条款可以看出成本法在各种估价方法中具有不可替代的特殊用途, 尤其适用于下述房地产估价: (1) 无交易、无收益的房地产估价; (2) 特殊目的房地产估价; (3) 特殊建造的房地产; (4) 狭小市场上的房地产; (5) 市场比较法中的修正计算。
3、成本法估价的步骤
运用成本法估价一般分为四个步骤进行: (1) 收集有关房地产开发的成本、税费、利润等资料; (2) 估算重新购建价格; (3) 估算折旧; (4) 求取计算价格。
三、完善我国房地产估价的建议
(一) 理论研究
鉴于目前我国房地产估价基础理论的稀缺性, 以及房地产估价实务对房地产估价理论需求的多样性和复杂性, 在房地产估价的理论研究层次上, 应加强基础理论的研究。因此, 要完善我国的房地产估价体系, 必须加强房地产估价理论的研究以及加快房地产估价方法的创新。
(二) 制度建设
为完善我国房地产估价体系必须加强制度建设, 主要的措施有:
1、完善房地产估价的相关法律法规
对房地产估价中介制度、政府管理体制及其职能、行业组织的管理体制及其职能、执业资格准入制度、机构准入制度、机构组织形式、监督与惩处办法等方面, 都应以法律、行政性法规和部门规章的形式加以规范和确定, 做到依法管理。
2、建立房地产估价行业统一、规范管理的体制框架
要建立房地产估价行业统一、规范管理的体制框架, 必须建立和完善以下四种体制:行业自我管理体制、行业外部管理体制、行业准入制度、房地产估价纠纷调处机制。
建立统一、规范管理的房地产估价体制, 是指由全国房地产价格评估行业协会和各级地方行业协会成为房地产估价行业的管理主体。其性质是具有行业自律性质的社会团体。
3、制定和完善全国统一的估价准则
这方面的措施主要有:统一估价执业资格、建立统一的评估准则、推行房地产估价的国家标准、建立全国性的房地产估价信息库、要制止垄断行为等。
(三) 估价机构的管理
房地产估价中介机构是房地产估价的实体, 是具体的组织者和行为者, 强化房地产估价机构自身的管理是完善我国房地产估价制度的关键。目前, 加强房地产估价机构内部管理的措施有:
1、提高估价报告书的质量。估价报告书的质量是估价机构生存之本, 房地产估价机构应在实践中不断提高自身的服务水平。为此, 房地产估价机构首先要注重估价资料的收集, 建立一整套房地产估价基础数据资料, 并不断更新和增加, 是估价人员撰写报告创造良好的基础条件;其次, 要建立房地产估价的严格操作程序和内部质量管理制度;再次, 要杜绝估价人员的不正之风。
2、要保护估价成果, 提高社会效益, 还有必要进行估价跟踪管理。估价跟踪管理是估价工作的延伸, 没有跟踪管理, 估价工作只能徘徊在低级阶段, 要提高估价工作水平, 就应重视估价的跟踪管理工作, 固为它是在较高一级层次上, 更完善的、能使所所有结果准确的估价管理。
篇4：房地产估价方法初探
【关键词】房地产 估价方法 探讨
中图分类号:F293.3文献标识码:A 文章编号:1003-8809(2010)08-0235-02
改革开放以来,我国房地产业迅猛发展,但与此同时房地产行业也深受政策影响了20多年,从2002年至今,内地的房地产市场正处于土地垄断供给的市场化阶段。目前我国的房地产市场的繁荣是靠债务拉动的、推动的,然后投资圈地,导致债务费用居高不下,市场稍微波动很快就会面临巨大风险,房价上涨快,房地产开发结构的变化是涨价的主要原因。这些都给房地产估价行业带来很大的压力。所以要求房地产估价人员运用科学的估价方法综合分析影响房地产價格各项因素。
一、比较法
比较法是将估价对象和估价的时点近期有过交易的类似房地产进行比较,对这些类似房地产的成交价格进行适当的修正,以此估算估价对象的客观合理价格或价值方法。
比较法适用于本身具有交易性的房地产,该方法是不适用很少发生交易数量比较少的房地产。
二、收益法
按照我国目前的土地出让政策,应对土地使用权价值进行分析,否则得到的是一种不完全的会计利润,实际上跟用加和法得到的还原利率口径是不一致的。若收入、费用发生的时间和其折现期一致,不应该考虑利息费用,正如假设开发法中的折现法公式中不存在投资利息和开发利润一样,因为它正以恰当的收益率,恰当的折现期折现到评估基准日。收益法评估往往是假设收入费用发生在某一个时点,实际发生时间与这种假设有偏差,这样才可以用利息费用作调整。例如客观租金收入发生在期末,费用在期间均匀发生,而评估时假设收入费用发生在期末,这时应考虑期间发生费用的贷款利息;租金收入发生在期初,费用在期间均匀发生,而评估时假设收入费用发生在期初,这时应考虑期间发生的费用进行折现。收益法实际上是一种动态法,而考虑利息费用是一种静态法,将两种方法混在一起,显得不严谨。因此,运用收益法要尽量将收入、费用发生的假设时间与加权折现期一致,而不必再考虑利息费用。
三、成本法
适用于旧房地产的基本公式是:旧房地价格=土地的重新取得价格或重新开发成本+建筑物的重新购建价格-建筑物的折旧。我认为以上的公式存在问题,现在土地出让是有期限的,缺少剩余使用年限修正;并且土地的重新取得价格或重新开发成本是土地开发完成后的价值,而房地合一项目土地的重置成本应该是到整个房地产开发项目开发完成后的价值,包含建设期的贷款利息和开发利润。
所以我认为这公式更明确:旧房地价格=土地的重置成本×剩余使用年限修正系数+建筑物的重置成本×成新率=(土地取得价+附属费用+有关税费+建设期贷款利息+开发利润)×剩余使用年限修正系数+(前期工程费+工程造价+工程附加支出+配套费+建设期贷款利息+建设单位管理费+开发利润)×成新率。
四、假设开发法
运用该方法要注意两个问题:第一是房地产开发收益率和房地产经营收益率的不同。资本化率是将房地产的净收益转换成价值的比率。而对假设开发法中的现金流量折现法中的折现率,教材中说,与收益法中的资本化率原理相同,具体应等同于同一市场上类似房地产开发项目所要求的平均收益率,它包含资金的利息和开发利润两部分。教材中所说的折现率实质就是房地产收益率,只不过房地产开发的收益率不同于房地产经营的收益率而已,因此称房地产开发收益率和房地产经营收益率,更能反映其本质,更好理解。即房地产开发收益率运用于开发完成后价值和开发成本费用的折现,房地产经营收益率运用于通过租赁经营形式对房地产价值的求取。
科学实用的估价方法,必须具备两个条件:既有科学的理论依据,又能反映现实交易行为。房地产估价的对象就是房地产。从实物形态上来看,房地产存在三种形态,即单纯的土地、单纯的建筑物以及房地合一的复合房地产。另外,房地产估价是评估待估房地产的一定权益的价格,因此,估价对象也涉及到物权。依据房地产估价的需要及其特点,这里将按用途将评估对象划分为居住、商业、工业、其他用途房地产及土地五种类型,并分别介绍它们的估价特点、常用方法及主要注意事项等。
五、运用估价方法进行估算并决定估价结果
(一)评估方法的选择
在选择评估方法时,主要依据如下两方面情况:
1.各种估价方法的适用范围。
2.估价对象的特征及其评估目的和评估前提等。
(二)运用估价方法进行价格试算
依据某种方法直接计算出来的估价结果,还不足以令人信服,因此,在估价作业上一般不作为最终估价结果。这种价格,称为试算价格。
(三)调整试算价格
运用不同方法所估算出来的试算价格是有一定差异的,即使是运用同一估价方法,因所依据的资料不同,也会得出不同的计算结果。因此,必须对试算价格进行综合分析并予以调整,使之不致产生重大的差误。
1.调整试算价格的主要依据。试算价格之间所存在的差异,可能是因为所用的估价方法不同,也可能是因为所依据的资料不同。因此,调整试算价格主要应考虑如下两方面:
(l)资料的可信程度。要使估价结果能得到社会承认,所依据的资料不仅要全面,而且必须准确。因此,在调整试算价格时,首先应当对估算过程所依据的资料进行检查。检查时,不仅要分析资料的真实性,还要进一步分析资料的选择及运用是否恰当,有关房地产价格形成与运动的各项法则对该估价活动的应用是否恰当,价格影响因素的分析以及吃域因素和个别因素分析是否恰当等。
(2)估价对象的种类。如果判明所依据的资料是可靠的,则还应检查该资料是否与对象房地产的种类及委托估价的目的相符合。对此,一般将估价对象划分为自用房地产和收益房地产两类来予以分析。
2.调整试算价格的主要方法。调整试算价格的方法主要有三种,
(四)最终估价额的决定
在如何决定最终估价结果上,有两种不尽相同的的意见: 1.以调整得出的最终估算结果为主要依据。
2.以估价人员的经验为主,参考估算结果。
我们认为第一种意见更为合理,应作为决定最终估价结果的主要方案。但对于比较特殊的估价活动,有时需要估价人员更多地依赖于经验来决定最终估价额。最终估价额的决定是整个估价作业的最关键步骤,一般应由几位资深的估价师共同研究拍板。
六、撰写估价报告
篇5：房地产估价报告
估价项目名称：天津市开发区宏达街19 号滨海投资服务中心大厦房地产
委 托 方：天津津滨发展股份有限公司
估 价 方：深圳市同致诚土地房地产估价顾问有限公司 估 价 人 员：胡卫和 范红梅 黄丽云 沈晓伟
估价作业日期：二○○九年八月三十一日至二○○九年九月九日 估价报告编号：深同诚评字（2009A）09QB 第009 号
报 告 目 录
一、致委托方函--------------------------1
二、估价师声明--------------------------2
三、估价的假设和限制条件----------------3
四、估价结果报告------------------------5
（一）委托方
（二）估价方
（三）估价对象
（四）估价目的
（五）估价时点
（六）价值定义
（七）估价依据
（八）估价原则
（九）估价方法
（十）估价结果
（十一）估价人员
（十二）估价作业日期
（十三）估价报告应用的有效期
五、估价技术报告----------------------10
六、附件------------------------------39 1 致 委 托 方 函
天津津滨发展股份有限公司：
承蒙委托，我公司对位于天津市开发区宏达街19 号滨海投资服务中心大厦房地产
进行估价，估价目的是为委托方整体转让估价对象房地产提供市场价值参考依据。估价对象建筑面积 65,400平方米，土地用途为商业用地，使用权终止日期至二○
三八年十一月七日止。
估价人员本着独立、客观、公正、合法的原则，在进行实地查勘、广泛收集有关市
场信息和估价对象信息的基础上，全面分析了影响估价对象公开市场价值的各项有利和
不利因素，根据国家有关房地产估价的法律法规和估价目的，按照科学的估价程序，并
运用适当的估价方法，对本次估价对象进行估价测算，确定估价对象于估价时点2009 年08 月31 日整体转让条件下的的市场价值为561,790,000 元(取整至万位)，大写人民币
伍亿陆仟壹佰柒拾玖万元整，详见《估价结果明细表》。估价结果明细表
估价对象 土地用途房地产证号 建筑面积（㎡）估价单价（元/㎡）估价值
（元）
滨海投资服务中心大厦 商业用地 津字第
114030903309 65,400 8,590 561,790,000 深圳市同致诚土地房地产估价顾问有限公司 法定代表人：（注册估价师）二○○九年九月九日 估价师声明
我们郑重声明：
1、估价人员在本估价报告中陈述的事实是真实的和准确的。
2、本估价报告中的分析、意见和结论是估价人员自己公正的专业分析、意见和结论，但受到本估价报告中已说明的假设和限制条件的限制。
3、估价人员与本估价报告中的估价对象没有利害关系，也与有关当事人没有个人利
害关系或偏见。
4、估价人员依照中华人民共和国国家标准《房地产估价规范》进行分析，形成意见
和结论，撰写本估价报告。
5、估价人员范红梅、沈晓伟已对本估价报告中的估价对象进行了实地查勘。
6、本报告书含若干附件，与报告书正文具同等效力，不可分割对待。
7、没有人对本估价报告提供了重要专业帮助。中国注册房地产估价师： 黄丽云 估价假设和限制条件
一、假设和限制条件
1、本估价报告中的市场价值，是指估价对象在采用市场价值标准并假设未设立法
定优先受偿权利的条件下最可能形成的客观合理价值。所谓公开市场，是指一个竞争性 的市场，在该市场上交易各方进行交易的目的在于最大限度地追求经济利益，他们并且
都掌握了必要的市场信息，有比较充裕的时间进行交易，对交易对象具有必要的专业知
识。此外，市场交易条件公开并不具有排它性，即所有市场主体都可以平等自由地参与
交易并同时满足以下条件：
(1)自愿销售的卖方及自愿购买的买方；
(2)有一段合理的洽谈交易时间，可以通盘考虑物业性质和市场情形进行议价；(3)在此期间物业价值将保持稳定；
(4)该物业可以在公开市场上自由转让；(5)不考虑特殊买家的额外出价。
2、对于估价对象产权，以委托方提供的房地产证记载为依据，我们并未到有关主
管部门对房地产证登记内容的真实性进行核实，由委托方保证其产权的真实性。
3、估价对象的土地面积、建筑面积等有关数据，均以委托方提供的房地产证记载
为准，我们未进行专业测量，无理由怀疑证载数据与实际数据不符。
4、对于估价对象建筑结构我们仅作一般性勘察，未对其进行结构测试，不能确定 其结构是否存在内部安全隐患。此次评估假设估价对象建筑结构是安全的。
5、根据委托方提供的《租赁合同》，估价对象目前带租约出租给天津经济技术开
发区管委会，租约期至2013 年09 月30 日，租金水平为3.31 元/天·平米,较客观租约
水平稍高,鉴于评估目的为了解房地产在整体转让条件下的市场价值，本次估价测算时仅
以正常市场租金水平为依据，并未考虑租约受限对估价对象估价值的影响，提醒报告使
用人注意。
6、本报告中的估价值为估价对象于估价时点状态、在市场价值标准及满足估价的
假设和限制、并假定未设立法定优先受偿权利的条件下的市场价值，其中包含市场地价
及预计转让时应发生的各项税费。
7、估价对象的估价时点设定为完成实地查勘之日。
二、需要特殊说明的事项
1、本报告中市场趋势分析等专业意见，是估价人员根据具体情况和估价时点的市
场状况分析推断、预测得出，仅供委托方参考，其结论受估价人员经验、能力的限制及
一定程度主观因素影响，特提请报告使用人注意。
2、委托方提供的房地产证等资料是本次估价所需的重要依据，估价人员已对其给
予了必要的关注。该资料的真实性、合法性和完整性均由委托方负责，对由此而引起的
后果及相关责任，我公司不承担任何责任。
3、本报告仅针对委托方估价目的进行估价，报告相关意见及结论仅供参考，不对
其他用途负责。
4、如无特别说明，本估价报告中所使用的货币均为人民币。
5、未经我公司书面同意，本估价报告全部或部分内容不得公开发表。
6、本次评估是基于上述假设和限制条件成立的，如以上假设和限制条件发生变化，本报告结果必须作相应调整。估 价 结 果 报 告
一、委托方
天津津滨发展股份有限公司
二、估价方
深圳市同致诚土地房地产估价顾问有限公司 法定代表人：陈平
营业执照工商注册号：*** 营业执照营业期限：自二○○一年五月十八日至二○一一年五月十八日
资质等级：国家一级房地产估价机构（证书编号：建房估证字[2009]070 号，有效
期为2009 年7 月1 日至2012 年6 月30 日）
全国范围内从事土地评估业务（注册号：A200944004 号，有效期限至2010 年6 月30 日）
地 址：深圳市福田区侨香路裕和大厦九层 901-906 室 电 话：（0755）83778788
三、估价对象
1、估价对象位置及环境
估价对象名称 滨海投资服务中心大厦
地理位置 估价对象位于天津市开发区宏达街19 号
道路通达度 物业南侧紧临宏达街,北侧紧邻第三大街，道路通达度好。交通便捷度
通过估价对象的邻近公交站为“投资服务中心”站，主要公交线路有
503 路 506 路 513 路 515 路 605 路 805 路 815 路 936 路(区间)936 路，交通便捷程度好。公共配套情况
估价对象周边公共配套较为完善，分布有南开大学泰达学院、滨海学 院中小学、泰达一中、泰达小学幼儿园、泰达第三幼儿园；太平洋百 货，鸿泰千佰汇邮局，开发区邮电局，银行有农业银行、建设银行、光大银行，医院：泰达心血管医院、泰达医院等。商务氛围
估价对象位于天津市开发区宏达街北、第三大街南，附近有大型物业 泰达金融广场、天津口岸通关服务中心等办公物业，总体而言，片区 商业氛围好。
2、估价对象概况
估价对象名称 滨海投资服务中心大厦
建筑面积 共65,400平方米 建筑结构钢混 总楼层
A、B 区为配楼共六层；D 区为 单层；C 区共十四层 评估楼层整栋
现实用途 商业（办公）法定用途商业平面布置
大厦共分A、B、C、D 四个区，A、B、C 区呈品字形结构。A 区与B 区呈对称性分布于D 区的东西两侧，一至五层为办公及服务性用房，六层为设备用房。C 区位于正北，均为办公及服务性用房。D 区为单 层室内花园。
外 墙 微晶石挂板墙面 内 墙 进口大理石 天 花 明铝矿棉吊顶 楼地面 进口大理石 装修 情况
门 不锈钢全玻门 窗 塑钢窗 水 电 暗设 电 梯
A、B 区分别装有4 部普通 电梯，C 区东侧设有5 部 电梯，4 部自动扶梯
空 调 —— 消 防 消防栓，自动喷淋 设施 设备
其他设备 网络接线，监控系统，地下停车场，地面停车位，竣工年月 —— 成新度 九三成
使用状况 目前空置，未装修 租金水平3.31 元/天·m2 维护与保养 有正常的维护,使用状况良好 使用 与维 护
物业管理 天津天孚物业管理有限公司
3、估价对象权利状况
估价对象名称 滨海投资服务中心大厦房地产 估价对象位置 天津市开发区宏达街19 号 房地产证号 房地证津字第114030903309 号 权利人 天津津滨发展股份有限公司
宗地号 *** 宗地面积 16157.5平方米 土地用途 商业用地 房屋用途 —— 建筑面积 65,400平方米 竣工日期 —— 土地使用（终止日期）2038-11-07 登记价 —— 登记日期 2009-05-27 设定他项权利摘要 估价对象目前处于抵押状态
四、估价目的
为委托方整体转让估价对象房地产提供市场价值参考依据
五、估价时点
二○○九年八月三十一日
六、价值定义
本报告中的估价值为估价对象于估价时点状态、在市场价值标准及满足估价的假设
和限制、并假定未设立法定优先受偿权利的条件下的市场价值，其中包含市场地价及预
计转让时应发生的各项税费。
七、估价依据
1、《中华人民共和国土地管理法》
2、《中华人民共和国城市房地产管理法》
3、《房地产估价规范》GB/T50291-1999
4、房地产证及委托方提供的其它法律性文件、相关资料
5、天津市2004 年至2008 年建筑安装工程预算基价及相关造价信息
6、天津市房地产市场租售价格调查及有关信息
7、估价人员实地勘测调查获得的实况和资料
八、估价原则
本估价报告在遵循独立、客观、公正、科学的基本原则下，结合估价目的对估价对
象进行估价。具体依据如下估价原则：
1、合法原则
估价对象房地产符合城市规划对土地用途、容积率、覆盖率、建筑高度、建筑风格 的要求，即应以估价对象合法使用、合法处分为前提进行估价。
2、最高最佳使用原则 考虑估价对象的用途时，应取其最高最佳利用状态，在法律上允许、技术上可能、经济上可行，能使估价对象发挥最高价值的利用状态。
3、替代原则
根据经济学原理，在同一市场内效用相同的商品的价格趋于一致，这一原理同样适
用于房地产市场。即在同一市场供需圈内，可以通过调查近期发生交易的、与待估房地
产有替代可能的房地产价格和条件，通过与待估房地产进行比较，对其间的差别进行适
当的修正后，确定待估房地产的价值。
4、估价时点原则
房地产市场是变动的，在不同的时间上，同一宗房地产往往会有不同的价格，估价
通常仅是求取估价对象在某个特定的时间上的价值，这个时间就是估价时点，确定估价
时点原则的意义在于，估价时点是评估房地产时值的界限。因为房地产价格与政府颁布 的有关房地产法律、法规等密切相关，这些法律、法规的发布、变更、实施日期，均有
可能影响待估房地产的价值。
九、估价方法
常见的房地产估价方法有市场比较法、收益还原法、成本法、假设开发法和基准地
价系数修正法五种方法。根据估价对象的特点和估价目的、估价人员对邻近地区市场状
况的调查和对估价对象的实地勘查，以及遵循房地产市场价格评估的确定原则，如《房
地产估价规范》5.1.4 中规定：有条件选用市场比较法进行估价的，应以市场比较法为
主要的估价方法。估价人员在认真分析所掌握的资料并对估价对象进行实地勘察后，根
据估价对象的特点及本身的实际情况，遵照国家标准《房地产估价规范》，最终选择收
益法和市场比较法作为本次估价的基本方法来求取估价对象价值。市场比较法：市场比较法是将估价对象房地产与在近期已经发生了交易的类似房地
产加以比较对照，从类似房地产的已知价格，修正得出估价对象客观合理价格的一种估 价方法。
收益法定义：收益法是将预期房地产的未来各期的正常净收益，选用适当的报酬率
折现到估价时点上的现值，求其之和得出估价对象房地产的公开市场价格的方法。
十、估价结果
估价人员本着独立、客观、公正、合法的原则，在进行实地查勘、广泛收集有关市 场信息和估价对象信息的基础上，全面分析了影响估价对象公开市场价值的各项有利和
不利因素，根据国家有关房地产估价的法律法规和估价目的，按照科学的估价程序，并
运用适当的估价方法，对本次估价对象进行估价测算，确定估价对象于估价时点2009 年08 月31 日整体转让条件下的的市场价值为561,790,000 元(取整至万位)，大写人民币
伍亿陆仟壹佰柒拾玖万元整，详见《估价结果明细表》。估价结果明细表
估价对象 土地用途房地产证号 建筑面积（㎡）估价单价（元/㎡）估价值
（元）
滨海投资服务中心大厦 商业用地 津字第
114030903309 65,400 8,590 561,790,000
十一、估价人员
勘 查 人：范红梅 签 名： 估价人员：范红梅 签 名： 联系电话：0755-83778513 估价人员：黄丽云 签 名： 联系电话：0755-83778601 审 定：沈晓伟 签 名： 联系电话：0755-83778602
十二、估价作业日期
二○○九年八月三十一日至二○○九年九月九日
十三、估价报告应用的有效期
本报告在市场情况无较大波动时有效期为一年（自二○○九年九月九日起至二○一
○年九月八日止），若市场有较大波动或超过一年，需重新进行评估。估 价 技 术 报 告
一、个别因素分析
滨海投资服务中心大厦：位于天津开发区宏达街19 号，东侧为宏达图书馆，南侧为
滨海广场，西侧为天津口岸通关服务中心大厦，北侧为第三大街，隔第三大家对面为泰
达金融广场，地理位置优越。滨海投资服务中心大厦项目总用地面积16,157.5平方米，建筑面积为65,400平方米，由天津津滨发展股份有限公司开发建设。
估价对象房地产面积为65,400平方米，该块土地用途为商业用地，土地使用权期限
至二〇三八年十一月七日止。估价对象室内呈办公布局，房屋现实用途：出租给天津经
济技术开发区管委会作办公，使用情况较好。根据委托方提供的《房屋租赁合约》，估价
对象目前出租租金为3.31 元/平方米·天。其具体的装修状况见《估价对象概况》。估价对象优势劣分析 优势：
1、估价对象所处位置较好，且前有广场；
2、估价对象内部装修档次高；
3、估价对象前有大广场，一面临广场，一面临金融街，商业氛围较好。
4、写字楼大堂档次较好。劣势：
1、估价对象作为办公物业而言，其外立面的昭示性不强；
2、估价对象截止至估价时点剩余土地使用年限为29.2 年，与片区其它写字楼相比, 剩余年限稍短；
3、估价对象在平面布局上,分为 A、B、C、D 四个区，A、B、C 区呈品字形结构。
A 区与B 区呈对称性分布于D 区的东西两侧，一至五层为办公及服务性用房，六层为设
备用房。C 区位于正北，均为办公及服务性用房。D 区为单层室内花园。且D 区面积较
大，导致写字楼实际使用率偏低。
4、写字楼的大堂面积较大，导致写字楼分摊的公用面积多，实际使用率低。
二、区域因素分析
天津市——中央直辖市，环渤海地区经济中心，中国北方最大的综合性港口城市。地 处华北平原东北部，东临渤海，北依燕山，西靠首都北京。天津的形成始于隋朝大运河 的开通。明朝永乐二年（1404 年）设“天津卫”。同年12 月又设天津左卫并筑城，至此，天津城初具规模。19 世纪中叶被辟为通商口岸，逐步发展成为当时中国北方最大的金融
商贸中心，在中国近代史上有着重要地位。天津市辖18 个区、县，其中市辖区15 个：
市区有和平区、河东区、河西区、南开区、河北区、红桥区；滨海区有塘沽区、汉沽区、大港区；环城区有西青区、东丽区、津南区、北辰区、武清区、宝坻区。市辖县3 个：
静海县、宁河县、蓟县。
天津经济技术开发区（TEDA-Tianjin Economic-Technological Development Are a）于1984 年12 月6 日经中华人民共和国国务院批准建立，为中国首批国家级开发区之
一。“TEDA”是天津经济技术开发区的英文名称缩写，“泰达”是其音译。天津经济技术
开发区位于天津市东60 公里，紧邻塘沽区。总规划面积33平方公里。此外，还分别在
武清县、西青区和汉沽区辟建了逸仙科学工业园、微电子工业区和化学工业区等三个区 外小区。
天津经济技术开发区具有得天独厚的区位优势，依托京、津，辐射三北，其所在的
环渤海区域是一个人口密集、城市集中、交通便利、工商业发达、市场容量大、购买力
高的黄金地带，具备发展工商业的良好条件。以“21 世纪现代化国际工业新城区”为目
标，天津经济技术开发区致力于塑造与国际惯例和国际市场接轨的投资环境。经过十几
年的开发建设，天津经济技术开发区投资环境日臻完善，经济实力迅猛发展，已成为中
国乃至整个亚洲最具吸引力的投资区域。
估价对象位于天津开发区宏达街19 号，周边公共配套较为完善。学校：南开大学泰
达学院、滨海学院中小学、泰达一中、泰达小学幼儿园、泰达第三幼儿园；太平洋百货，鸿泰千佰汇邮局，开发区邮电局，银行有农业银行、建设银行、光大银行，医院：泰达
心血管医院、泰达医院。估价对象位于天津市开发区宏达街北、第三大街南，附近有大
型物业泰达金融广场、天津口岸通关服务中心等办公物业，总体而言，片区商业氛围较
好。通过估价对象的邻近公交站为“投资服务中心”站，主要公交线路有503 路 506 路 513 路 515 路 605 路 805 路 815 路 936 路(区间)936 路，交通便捷程度较好。
三、房地产市场背景分析 天津市房地产市场状况
（一）天津市房地产整体交易情况
据天津市国土资源及房屋管理局公布的相关数据，2009 年上半年全市共成交商品
房53408 套，二手房40422 套。
一、二手房的成交比例为1.32：1。
从交易面积来看，商品房上半年共成交560.5 万平方米，二手房共成交327.7 万平
方米。
从交易金额来看，商品房上半年共成交 382.2 亿元，二手房共成交170.8 亿元。
（二）天津市房地产交易情况分析：
1、商品房方面：
根据本市国土房管局公布的每日房价统计，上半年本市共成交商品房 560.5 万平方
米，同比上涨115.5%，甚至超过了去年全年的成交量，相比也有12.3%的涨幅。上半年
本市商品房成交均价为6835 元/平方米，同比下降了3.1%，与去年全年成交均价相比也
下降了1.2 个百分点。
2、二手房方面：
二手住宅上半年交易总量为 40422 套，同比上涨112.0%，与去年下半年的交易总量
相比涨幅则更为明显，环比涨幅高达184.3%。二手房总成交面积为 327.7 万平方米，同比上涨了124.9%，与去年下半年的交易面
积相比环比涨幅为192.3%。
与去年全年成交数字相比，二手房市场的成交套数和成交面积分别上涨了21.4%和2 7.0%。二手房市场上半年的成交均价为5210.4 元/平方米，同比下跌了5.1%，与去年二 手房全年成交均价相比上涨了11.8%。
（三）上半年总体情况分析 15 在需求持续的背景下，今年下半年天津楼市的价格不会产生明显的下降，而二手房
市场价格仍会比较坚挺。天津西站拆迁带来的二手房市场推高效应在下半年还将继续，并有可能影响到明年上半年的市场。就这个层面而言，下半年二手房市场的价格不会有
明显回调。
需求大、泡沫少，这是现在天津市场与全国楼市相比的特点，也是上半年楼市成交
量能逆势上扬的关键原因。上半年本市房地产市场成交大幅增长主要有几方面的原因。
首先，年初开始楼市价格出现5 年来首次下降，刺激了去年以来积累的弹性购买需求开
始释放。其次，滨海新区的快速发展使天津成为目前国内外来人口数量增长最快的城市
之一，间接带动了房地产市场的需求上涨。成交量上涨的最关键原因还要数拆迁的拉动。
单单红桥区西站项目的拆迁就在短期内刺激了上千户的购买需求，对于二手房市场来说，这些拆迁户的购买需求直接推动了其成交量和价格的上涨。
另外，据有关部门监控数据显示，年初的婚房和小户型房产的热销，很好的启动了0 9 年存量房市场的行情。而目前买方客户结构已经从即将结婚的新人和单身购房者，逐
步向家庭改善型购房者转变，成交的房产也从年初单纯的小房值房产，向总房款适中居
住条件较好的房产转变。月均交易面积的逐步增大很好的印证了这一点。因此，目前市
场的购房者结构已经趋于多元化和合理化。写字楼房地产市场状况
天津作为一个新兴市场，近年来经历了快速的经济增长，对写字楼物业的需求也随
之增大。1991 年，作为天津第一栋优质写字楼国际大厦开张，标志着天津优质写字楼市
场开始形成。此后到1997 年，天津写字楼以较为缓慢和平稳的速度发展，平均每年落成 座写字楼，落成物业主要集中在南京路沿线。1997 年，随着中国房地产行业的制度改
革和发展，天津写字楼市场发展开始提速，大量外资和国内资本进入天津市场，办公物
业大量兴起。但是大量的新增项目和同期亚洲金融危机的影响，使写字楼市场竞争日益
激烈，市场的不成熟也致使大量项目烂尾。这种混乱的局面直至2000 年后，市场才逐渐
有所回转。经济的快速发展和入世后跨国企业的不断入驻，天津写字楼市场需求一直保
持上升态势。许多烂尾楼也基本得以改造，重新进入市场。2002 年至2008 年，写字楼
存量年复合增长率达13.64%。天津的高品质写字楼较少。2007 年津汇写字楼2 座的入市，终结了天津写字楼市场 没有“四管制中央空调系统”的历史。目前天津写字楼市场仍然缺少能达到北京、上海
市场中相比拟的顶级或甲级品质写字楼物业。写字楼除主要集中于南京路沿线外，还分
布于小白楼、友谊路和海河沿线等区域。分布较为分散，高品质写字楼较少，多数都有
散售部分，整租型物业较少；低品质写字楼偏多，竞争相对激烈；同时写字楼子市场尚
未成熟，未来新增供应非常大，散布于天津各个主要商业区域，是目前天津写字楼市场 的基本特征。
天津市政府在写字楼市场和物业投资方面扮演着非常重要的角色，政府直接参与许
多项目的开发和招商引资工作，同时成立半政府性质的地产商负责建设房地产项目，例
如泰达集团、海泰集团以及新近的天津金融城开发有限公司等。本地地产商一直是天津
写字楼物业开发的主力，已建成物业中大约有2/3 是由天津本地地产商所投资建设，直
到近几年，随着天津物业市场的发展，越来越多的国内大型地产商和外资地产商在天津
购地，开发物业，市场主导力量才开始发生转变。预计未来天津写字楼物业发展的中坚
力量将逐渐由本地地产商向国内和外资大型地产商转变。天津写字楼主要分布在“一区四
线”上，“一区”即小白楼地区；“四线”即南京路沿线、友谊路沿线、中山路沿线、十一经
路沿线；其他商业繁华地区也有零星分布。天津主要优质写字楼子市场地区分布 滨 海 新 区 未 来 写 字 楼 子 市 场 地 区 分 布
（一）供应
目前天津写字楼市场主要区域可供租赁的写字楼约 40 座，其中优质写字楼有16 座。除天津国际大厦是1991 年建成外，其他优质物业均是在1997 年及其后落成。根据政府 统计，1996 年到 1999 年期间，天津共形成各种停缓建项目“烂尾楼” 66 座，总建筑
面积 335 万平方米，其中大部分已重新投资改造。截至2009 年上半年底，天津市优质
写字楼市场存量为533,350平方米，整体空置率为15.71%。从2002 年到2009 年，天津
优质写字楼的供应量较为平稳，每年约有3 万平方米到7 万平方米的新增供应进入市场。
其中以小白楼区域最多，优质写字楼存量达224,433平方米，其次为友谊路和南京路区
域，分别有116,986平方米和93,000平方米的写字楼空间。
（二）需求
天津写字楼市场中，优质写字楼的租户以外资公司、内资大型贸易公司为主，此类
公司注重写字楼的地理位置、品质和商业配套等。其他写字楼的租户则以中小型贸易公
司、咨询公司和科技公司为主，此类公司对写字楼的地段、档次有一定要求，但更注重
租金成本，价格敏感度很高。大部分客户的租赁面积需求在300平方米以下，以150平
方米以下最多。值得一提的是，随着天津外资公司的不断涌入，对高档写字楼需求增长
较为明显。截至2008 年年底，共有128 家世界500 强企业进驻天津。电子、汽车、化工、冶金、生物科技、医药、新能源和环境保护等行业的蓬勃发展，使天津逐渐成为中国北
方的制造业中心。但是，到目前为止，这些制造企业只是推动了天津工业物业的发展，但还未能推动写字楼物业市场升级发展。多数大型企业在天津主要写字楼区域中只是开
设小面积的公司代表处，对于大面积优质写字楼空间的需求还较小。从2003 年到2008 年，天津优质写字楼市场平均每年净吸纳量达43,994平方米，略低于平均每年的新增供
应量47,621平方米。天津优质写字楼市场总体供给和需求
天津优质写字楼市场新增供应量和净吸纳量 天津优质写字楼市场需求变化模式
（三）租金
受 1997 和1998 年写字楼市场发展过热影响，供应量过大而需求量趋降，导致天
津市写字楼租金在1998-2003 年间一直呈下降趋势，直到2003 年才有所缓解，之后一直
保持较为稳定、略微上浮的趋势。由于天津写字楼市场化程度较低，许多写字楼多年的
租金都未有大幅变化，维持在相同水平。整体平均市场租金的上扬往往是由新入市写字
楼较高租金的推动所致。2002 年到2008 年，天津优质写字楼市场整天平均净有效租金
保持了一个上涨趋势，年复合增长率为3.92%。但是在2009 年上半年，受全球金融危机 的影响，市场停止了一直上涨的趋势，下滑6.93%至3.18 元每天每平米。
（四）投资
与租金情形相似，天津市写字楼售价在 1998-2001 年间持续下降。其后则保持了上
涨的势头，经过2002 年至2009 年年复合增长率达5.00%的增长，目前优质写字楼平均
资本值达每平方米14,776 元。大部分项目售价与同区域住宅相比略高，但是扣除写字楼
更高的建安成本后，与住宅物业相比实际利润率基本相同。且写字楼销售周期普遍比住
宅要长，高端客户稀缺，高空置率同大面积新增写字楼预期同样对地产商带来较大压力。
这也是过去写字楼市场发展较慢的原因之一。天 津 优 质 写 字 楼 市 场 物 业 租 金 天津优质写字楼市场物业售价
（五）展望
目前天津写字楼市场上，“烂尾楼”项目已经基本得到了改造，还有一些项目也将
陆续竣工入市，包括天津中心（原北洋钢铁大厦）和天津国贸中心（原欧嘉华大厦）等
项目。这些烂尾项目受原工程所限，品质难以得到较大提升。另一方面，一些大型商业
地产商进驻天津，加速了天津写字楼的国际化和品质提升速度，包括金融街控股的环球
金融中心项目，和黄地产的世纪都会以及嘉里建设的天津嘉里中心等项目。这些项目的
完工将大大提升天津整体写字楼市场的物业档次。目前在建的写字楼项目共19 座，预计
新增供给将达1,112,118平方米，是目前市场总存量的两倍。加上已规划尚未开建的项目，预计未来十年内平均每年将会有3-4 个写字楼物业项目竣工入市，给市场带来每年20 万平米左右的写字楼空间。
目前天津写字楼市场项目周边商务氛围较淡，未来更多物业项目的竣工和综合商业
项目的引导将有望催生形成更加成熟的写字楼子市场，也可能引发目前商业地产市场格
局的转变。市场的巨大供应在短时期内将会带来空置率的上升，同时对租金水平产生较
大压力，未来写字楼物业将面临较大的招租和培育压力。新增供应的高品质预期将推高
整体市场的租金水平，但是由于供应较大和激烈的市场竞争，租金的上升空间将极为有 限。
在未来 10 年内，随着天津在华北地区、环渤海经济圈中的工业中心定位以及城市
经济的总体发展，大量的新批外资企业驻扎、内资巨头的进入和本地企业的扩大及改善，这些都促使办公场所的需求大量增长，带动写字楼市场的繁荣。更多的国内外开发企业 开始重新关注天津房地产整体市场的快速增长，也将使并购、合作开发等投资方式明显 增多。
未来天津一些热点开发区域将可能成长为新兴商务区，如滨海新区中心商务区和泛
老城厢区域。友谊路虽被天津市规划为金融街，但区域内缺乏适合国际性企业和金融公
司运营需求的写字楼物业，这一现状还将继续制约友谊路区域市场的发展。从短期看，主要区域写字楼需求量上升仍面临重重困难。天津市写字楼市场在未来几年内还将一直
处在调整和成长阶段。
四、最高最佳使用分析
最高最佳使用是指法律上许可、技术上可能、经济上可行，经过充分合理的论证，能够使估价对象的价值达到最大化的一种最为可能的使用。
估价人员在认真分析所掌握的资料并对估价对象进行实地勘察后，确定估价对象最
高最佳使用为保持现状。
五、估价方法选用
常见的房地产估价方法有市场比较法、收益还原法、成本法、假设开发法和基准地
价系数修正法五种方法。根据估价对象的特点和估价目的、估价人员对邻近地区市场状
况的调查和对估价对象的实地勘查，以及遵循房地产市场价格评估的确定原则，如《房 地产估价规范》5.1.4 中规定：有条件选用市场比较法进行估价的，应以市场比较法为
主要的估价方法。估价人员在认真分析所掌握的资料并对估价对象进行实地勘察后，根
据估价对象的特点及本身的实际情况，遵照国家标准《房地产估价规范》，最终选择收
益法和市场比较法作为本次估价的基本方法来求取估价对象价值。市场比较法：市场比较法是将估价对象房地产与在近期已经发生了交易的类似房地
产加以比较对照，从类似房地产的已知价格，修正得出估价对象客观合理价格的一种估 价方法。
收益法：收益法是将预期房地产的未来各期的正常净收益，选用适当的报酬率折现
到估价时点上的现值，求其之和得出估价对象房地产的公开市场价格的方法。
六、估价测算
(一)估价技术路线确定 估价对象为内部已装修完物业,且为在估价时点整体交易，而估价对象所在片区在
售办公物业,多数均为内部未进行装修,仅只是办公公共区域进行装修,本次测算时,先求
取估价对象内部未进行装修情况下的正常房地产市场价格,在此基础上通过对估价对象
内部装修成本修正、交易情况修正来确定估价对象的市场价格。
(二)估价对象未进行内部装修、正常交易情况下（以下简称估价对象I）的市场价
格测算过程 A、市场比较法
1、选择交易实例：
本次测算时，经综合考虑，结合评估人员对房地产市场进行调查，根据交易时间接近、用途相同或相近，仔细筛选，确定以下三个比较交易案例，详细资料见下表： 津滨•泛海国际商务广场：由天津津滨发展股份有限公司开发，位于开发区第一大
街与太湖路交口西南侧，毗邻泰达现代产业服务区MSD 和泰达中央商务区CBD 写字楼片
区，同时与滨海新区管委会及开发区管委会近在咫尺。项目总建筑面积2.46 万平米，规
划为2 座14 层点式高层，共354 户，其中面积区间为50-1000平米。地下车位260 个。
容积率:2.58，绿化率:30%，使用率:70%。剩余土地使用年限：约40 年。建筑形式：采
用围合式的建筑布局，建筑风格：整体建筑风格追求典雅、时尚，采用陶板与玻璃幕墙 相组合，空调机位的装饰百叶与房间开窗结合在一起，形成错落有序的立面效果。内部
设计：采用桶中桶形式、U 字型走道设计，进深合理，自然采光度较高，大堂整体挑高
9.8 米。配备三部蒂森•克虏勃高速电梯，平均候梯时间小于40s。入住时间预计为
2010-12，物业管理费为5.5 元/平方米/月。目前销售均价为11000 元/平方米。
物业相关照片示意图 津滨杰座商务中心：由天津加孚房地产开发有限公司开发，位于开发区主干道黄海路
与泰达大街交口，项目整体占地面积87960 ㎡，建筑面积62424.26平方米，分为Ⅰ区A 座、Ⅰ区B 座、Ⅰ区C 座、Ⅰ区D 座，Ⅱ区A 座、Ⅱ区B 座、Ⅱ区C 座、Ⅱ区D 座，6—8 层框架式低密度现代风格设计，使用率高达85%，面积从60m2～3000m2 自由组合，且相
邻产权单位可自由拆分、灵活运用。项目配套完善，615 个地下车位。项目于2007 年11 月份全部交付使用，目前带装修的销售均价为11000 元/平方米，经用成本法修正，则毛
坯状况下的物业销售均价为10500 元/㎡。物业相关照片示意图
滨海世贸财富中心：由天津北方华泰置业投资有限公司开发，位于京门大道与海滨大
道交汇处，处于规划建设中的航运和会展商圈的核心位置。项目占地面积 63842.2平方
米，总建筑面积118100平米，由AB 两区组合而成。A 区由两幢19 层的写字楼和3 层商
务会议展示中心及餐饮中心组成；B 区由13 层星级酒店和7 层写字楼组成。集办公、酒
店、商业、商务会展、休闲餐饮于一体。预计入住时间为2010-8-31，目前销售均价11500 元/平方米。
物业相关图片示意图 比较案例与估价对象位置示意图 比较案例基本情况表
项目名称
泛海国际商务大 厦
津滨杰座商务中心 滨海世贸财富 中心
所在位置
开发区第一大街 与太湖路交口西 南侧
黄海路与泰达大街 交口，黄海路98 号 开发区保税区 京门大道与海 滨大道交口
截止至估价时点时的剩余土
地使用年限（年）
约 40 年约 30 年约 38 年
档次定位 中高档 中高档 中高档
市场价格（元/㎡）11,000 10,500 11,500
2、估价对象年期修正：
由于估价对象的剩余土地使用年限为29.2。在进行其它修正因素修正前，先统 一各可比案例的剩余土地年限为29.2 年。结合天津市基准地价，年期修正公式为：
年期修正系数={1-[（1+s）/（1+r）]n/{1-[（1+s）/（1+r）]N} 滨海世贸财富中心 津滨杰座
泛海国际商务大厦 估价对象 其中：
n 为估价对象剩余土地年限 N 为可比案例剩余土地年限
经测算后，可比案例在与估价对象同剩余年限时在估价时点的价格为：
项目名称
泛海国际商务大 厦
津滨杰座商务中心 滨海世贸财富 中心 所在位置 开发区第一大街 与太湖路交口西 南侧
黄海路与泰达大街 交口，黄海路98 号 开发区保税区 京门大道与海 滨大道交口
截止至估价时点时的剩余土
地使用年限（年）
约 40 年约 30 年约 38 年 估价对象在估价时点时的剩
余土地使用年限（年）
29.2 市场价格（元/㎡）11,000 10,500 11,500 修正后价格(元/㎡)9,694 10,341 10,312
2、建立其它比较因素条件说明表
参与比较的因素条件应是对估价对象与比较案例之间的价格差异产生作用的因 素；通过对估价对象与三个比较案例各自特点的分析，本次估价选择了交易时间、交易情况、区域因素和个别因素等因素进行比较，具体详见下表：
比较案例及影响因素说明
估价对象 内
比较因素 容
估价对象I 泛海国际商务大 厦
津滨杰座商务中 心
滨海世贸财富中 心
物业位置
开发区宏达街 19 号
开发区第一大街 与太湖路交口西 南侧
黄海路与泰达大 街交口，黄海路 98 号
开发区保税区京 门大道与海滨大 道交口
物业用途 办公 办公 办公 办公
交易时间---2009 年8 月 2009 年8 月2009 年8 月 交易情况 正常 正常正常 正常
区域功能定位 商住、办公 商住 商住 商住 区
商务氛围 好 较好 较好 较好 区域位置 开发区,近金 融商业街
开发区,较远金 融商业街 开发区,较远 金融商业街 开发区,较远 金融商业街
道路通达度 好 好 好 好 交通便捷度 便捷，公交线 路较好
便捷，近规划的 四号线 便捷
便捷，近规划 的四号线
公共配套 好 好 好 好 域 因 素
基础设施完善度 较完善 较完善 较完善 较完善 设施设备
好，电梯配备 好
整体较好,其中 电梯为蒂森•克 虏勃高速电梯 整体较好 整体好 外观设计及物业 档次
昭示性好，中 高档
昭示性好，中高 档
昭示性较好，中高档
昭示性好，中 高档
大堂装修等级 大堂面积比合理 性
精装修 中高档次 中高档次 精装修 物业规模 宗地面积
16157.5平方 米，共65,400平方米，容积 率4.05 占地面
积:13500平方 米
总建筑面
积:24600平方 米,容积率 2.58 占地面积： 87960 ㎡, 总建筑面
积:62424.3平方米,容积 率:0.7 占地面积： 63842.20平方 米,建筑面积 118100平方米 容 积 率： 1.85 物业管理公司及 管理费用
天津天孚物业 管理有限公司 津滨联合物 业;5.5 元/ ㎡·月
津滨联合物 业;2.5 元/ ㎡·月
国贸物业酒店 管理有限公司 建筑层数及建筑 结构 层,钢混 14 层,钢混 6-8 层,框架 写字楼19 层, 钢混 实用率
D 栋面积较大, 整体使用率约 65% 70%的使用率 使用率达80% 以上
近70%的使用 率
绿化率 绿化好,35% 30% 30% 35% 新旧程度
2004 年竣工并 交付
入住时间预计 为2010-12 2007 年11 月 份全部交付使 用
预计入住时间 为2010-8-31 个 别 因 素
停车便利度 较好 地下260 个 地下260 个 地下260 个
3、建立比较因素条件指数和因素比较修正系数表：
比较因素条件指数比较案例修正表 估价对象 内
比较因素 容 估价对象I 泛海国际商务 大厦
津滨杰座商务中 心
滨海世贸财富中 心
物业位置 开发区宏达 街19 号
开发区第一大 街与太湖路交 口西南侧
黄海路与泰达大 街交口，黄海路 98 号
开发区保税区京 门大道与海滨大 道交口
现实用途 商业 商业 商业 商业 交易情况 100 100 100 100 交易时间 100 100 100 100 区域功能定位 100 100 100 100 商务氛围 100 99 99 99 区域位置 100 98 98 98 道路通达度 100 100 100 100 交通便捷度 100 100 100 100 公共配套 100 100 100 100 基础设施完善度 100 100 100 100 区 域 因 素
修正系数 1.0000 0.962 0.962 0.962 设施设备 100 100 97 97 外观设计及物业档 次
100 100 96 大堂装修等级大 堂面积比合理性 100 100 98 98 物业规模 100 100 102 104 物业管理公司及管 理费用
100 100 101 建筑层数及建筑结 构
100 100 97 实用率 100 100 104 108 绿化率 100 100 100 100 停车便利度 100 100 100 100 新旧程度 100 102 101 102 个 别 因 素
修正系数 1.0000 0.9722 0.986 0.9062
4、估价对象I 价格确定 29 经过上述比较分析，测算出各比较案例经因素修正后的比准价格及估价对象价格确
定具体如下表所示：
估 价 对 象 I 价格确定
比较案例 案例一 案例二 案例三 比准价格 9,066 9,809 8,990 权重 1/3 1/3 1/3 价格确定（取整至拾位）9,290 元/平方米 B、收益还原法
1、收益法公式的确定
估价对象房地产位于天津开发区宏达街19 号，北侧紧邻第三大街，估价对象东侧临
广场东路，隔路为泰达图书馆，南侧为滨海广场，西侧临广场西路，隔路为天津口岸通
关服务中心大厦，北侧紧邻第三大街，隔第三大街对面为泰达金融广场，估价对象所在
大厦为滨海投资服务中心大厦，周边进驻企业有工商银行、中国银行、广大银行、建设
银行、农业银行、兴业银行、中国邮政储蓄等金融机构，片区商务氛围浓厚。采用有限
年限的净收益按一定比率递增的收益法计算公式进行价格测算： 收益法的计算公式为： n i i j j i n Y A Y Y Y A Y Y A Y A 1 1 1 2 n 1 2 2 1 1(1)1(1)(1)(1)(1)(1)V 其中：V---收益价格 n A---年净收益 n Y---报酬率 n---收益年限
2、估价对象I 租金水平的确定（1）、选择交易实例：
经评估人员对房地产市场进行调查，根据交易时间接近、用途相同、地段相似的原 则，仔细筛选，确定以下三个比较交易案例，其基本情况如下： 津滨雅都天元居A 座办公楼
津滨雅都天元居A 座办公楼位于天津经济技术
开发区第二大街42 号，其为框架结构，总占地面积 6473平方米，地上21 层，地下1 层，实际总建筑面 积36860平方米，其中地上32314平方米，地下45 46平方米，设有火灾自动报警系统，建设停车位13 0 个。津滨雅都天元居A 座办公楼由中国建筑北京设 计研究院天津分院设计，由中集建设集团施工，工 程于2006 年9 月竣工。目前进驻企业有天津津滨发 展股份有限公司及其下属公司、滨海新区管委会等。
据调查，综合考虑楼层、位置、朝向等因素对房地产租赁价格的影响，确定津滨雅都天
元居A 座办公楼的平均租金为85 元/㎡·月。泰达新天地
泰达新天地位于开发区第二大街与南
海路交汇处，泰达新天地分为两部分，一 部分是写字楼，总建筑面积为23000平方 米；令一部分是公寓，总建筑面积28000平方米。绿化率：30.00％，入住时间20 05 年2 月，目前写字楼入驻率较高，租金 稳定。综合考虑楼层、位置、朝向等因素
对房地产租赁价格的影响，确定泰达新天地写字楼的平均租金为80 元/㎡·月。银座大厦
银座大厦位于开发区第二大街与南海路交汇
处，项目由银座公寓和银座大厦两部分组成，整 个项目呈“L”状分布。该项目总计20 层，占地900 0平米、总建面积50000平米，包含高档涉外公寓
套、高档写字间36 套、大型商业10345.95平米、顶级空中别墅1 套。该项目现涉外 公寓、写字间部分已入住。银座大厦A 区：首层设置500 多平米豪华大堂，1-7 层大型
商业，总计10345.95平米。8-16 层高档写字间，总计36 套。17---20 层空中别墅1 套。
银座大厦B 区为银座公寓。根据估价人员现场调查，综合考虑楼层、位置、朝向等因素
对房地产租赁价格的影响，确定泰达新天地写字楼的平均租金为为75 元/㎡·月。比较案例基本情况表
交易实例名称 位置 档次定位 交易价格（元/㎡·月）津滨雅都天元居A 座办公楼
第二大街 中高档 85 泰达新天地第二大街与南 海路交汇处 中高档 80 银座大厦第二大街与南 海路交汇处 中高档 75（2）、建立比较因素条件说明表 比较因素条件描述表 估价对象 内
比较因素 容
估价对象I 比较案例一 比较案例二 比较案例三 物业名称
滨海投资服务 中心大厦
津滨雅都天元 居A 座办公楼 泰达新天地 银座大厦
物业位置 宏达街 第二大街 第二大街与南 海路交汇处 第二大街与南 海路交汇处
物业用途 办公 办公 办公 办公 交易情况---租赁 租赁 租赁
区域功能定位 商住、办公 商住、办公 商住、办公 商住、办公 商务氛围 好 较好 较好 较好 道路通达度 好 好 好 好 交通便捷度 好 好 好 好 区 域 因 素
公共设施完善度 较好 较好 较好 较好
基础设施完善度 好 好 好 好 设施设备 好 较好 较好 较好 外观设计 较好 较好 一般 一般 公共部分装修 好 较好 较好 较好 室内装修 毛坯 较好 较好 较好 楼层景观
内部有D 区室 内花园，南侧 为滨海广场，北侧为泰达金 融广场花园 北侧有绿地广 场
东侧有绿地广 场
无特殊景观
层高 标准层高 标准层高 标准层高 标准层高 建筑规模 65400m2 36860 m2 23000 m2 约15000 m2 实用率 较好 好 好 好
综合成新率 九三成 九六成 九六成 九五成 个 别 因 素
停车便利度 便利 便利 便利 便利
（3）、建立比较因素条件指数和因素比较修正系数表： 因素比较修正系数表 估价对象 内
比较因素 容
估价对象I 比较案例一 比较案例二 比较案例三 交易情况---100 100 100 交易时间---100 100 100 区域功能定位 100 100 100 100 商务氛围 100 99 99 99 道路通达度 100 100 100 100 交通便捷度 100 100 100 100 公共设施完善度 100 100 100 100 区 域 因 素
基础设施完善度 100 100 100 100 33 修正系数 1.0000 1.0101 1.0101 1.0101 设施设备 100 99 99 99 外观设计 100 100 98 98 公共部分装修 100 98 98 98 室内装修 100 102 102 102 楼层景观 100 98 98 97 层高 100 100 100 100 建筑规模 100 101 102 104 实用率 100 105 105 105 综合成新率 100 101 101 101 停车便利度 100 100 100 100 个 别 因 素
修正系数 1.0000 0.9917 1.0021 0.9929（4）、估价对象I 的租赁水平确定 经过上述比较分析，测算出各比较案例经因素修正后的比准价格及估价对象价格确
定具体如下表所示：
表4：估价对象I 租赁水平确定表 比较案例 案例一 案例二 案例三 租赁价格（元/m2·月）85 81 75 权重 1/3 1/3 1/3 估价对象I 租赁水平80 元/m2·月
则：估价对象I平均租金水平为80 元/平方米·月。（5）收益测算中其它技术指标的确定 ①、空置率确定
根据估价人员对估价对象房地产自身情况及周边类似物业的调查，估价对象已竣工
投入使用多年，空置率已保持稳定，D 区为室内花园但其面积也计入估价对象建筑面积，34 因此从该角度来说估价对象实际使用率应比周边类似物业低，估价对象北侧为第三大家，隔路对面即为泰达金融广场，近驻有多家银行如农业银行、兴业银行等，其东西两侧的
刀把行建筑为开发区标志性建筑，设计独特，对外昭示性好，为目前开发区最高档写字
楼物业，因此该片区目前写字楼集聚度较好，出租率较稳定。综合考虑估价人员认为其 的空置率水平为8%。②、递增比率的确定
根据估价人员对天津市商业物业的租赁市场的调查，类似的商业房地产在建后出租 的前1－3 年内，租金水平会有一个由低租金价位逐渐递增、直到租金价位稳定的过程。
考虑到估价对象物业临第三大道，与泰达金融广场形成集聚效应，对外吸引力较强，因
此预测未来租金变动方案为前十五年从第二年起每二年递增3%，之后租金达到稳定状 态。
③、报酬率的确定
采用安全利率加风险调整值法求取报酬率。报酬率=无风险报酬率+投资风险报酬率。
其中无风险报酬率采用选取估价时点时人民银行公布的一年期银行存款利率 2.25%。
风险报酬率是指承担额外风险所要求的补偿,即超过无风险报酬率以上部分的报酬
率。考虑到管理的难易程度，投资的流动性以及作为资产的安全性等因素，将风险分为
低、中、高三等，经我司估价人员按照根据特尔菲法对估价对象各等级风险的风险报酬
率取值为：
投资风险报酬率分档表 物业类型 低 中 高 备注
商业物业 3%—3.5% 3.5%—4.5% 4.5%—6% 根据天津市的经济发展现状、房地产市场发展状况及发展趋势、估价对象用途等因
素，取投资风险报酬率取值4.95%，则估价对象的报酬率为2.25+4.95%=7.2%。④、房地产出租的相关费用与税费取值的确定：
房地产出租时的费用主要有租赁管理费、维修费、房屋保险费、招租费用。根据天
津市房地产出租的相关规定及市场的一般情况取值。具体详见《收益测算过程表》。
房地产出租时税金主要为：租赁税金主要有房产税、土地使用税、营业税、城建维
护税、印花税、教育费附加等,根据国家及天津市税法的相关规定取值。具体详见《收益
测算过程表》。
⑤、租赁保证金的确定：根据对估价对象类似物业的调查，确定估价对象的租赁保
证金按2 个月计算。租赁保证金利率按中国人民银行公布的估价时点一年期定期存款利
率2.25%计算，根据国务院于2008 年10 月8 日公告,储蓄存款利息所得个人所得税暂免 征收。
⑥、收益年期确定：根据估价对象房地产证记载，土地使用年限至2038 年11 月07 日止，截止至估价时点剩余土地使用年限为29.2 年；（6）收益测算
根据前面确定的租金水平及收益测算相关技术指标,可得估价对象I 的收益评估值，具体测算过程详见《收益测算过程表》。
收益测算过程表
稳定期
建筑面积65400 ㎡ 16157.5 ㎡ 登记价元押金2 月
空置率8% 8% 8% 8% 8% 8% 8% 8% 8% 8% 8% 8% 8% 8% 8% 8% 年递增系数3.0% 3.0% 3.0% 3.0% 3.0% 3.0% 3.0% 0.0% 收益年限29.2 1 2 3 4 5 6 7 8 9 10 11 12 13 14 15 16～29.2 租金80.00 80.00 80.00 82.40 82.40 84.87 84.87 87.42 87.42 90.04 90.04 92.74 92.74 95.52 95.52 98.39 98.39 有效租金73.60 73.60 75.81 75.81 78.08 78.08 80.43 80.43 82.84 82.84 85.32 85.32 87.88 87.88 90.52 90.52 押金利息2.25% 0.28 0.28 0.28 0.28 0.29 0.29 0.3 0.3 0.31 0.31 0.32 0.32 0.33 0.33 0.34 0.34 小计73.88 73.88 76.09 76.09 78.37 78.37 80.73 80.73 83.15 83.15 85.64 85.64 88.21 88.21 90.86 90.86 房产税12.0% 8.83 8.83 9.1 9.1 9.37 9.37 9.65 9.65 9.94 9.94 10.24 10.24 10.55 10.55 10.86 10.86 营业税5% 3.68 3.68 3.79 3.79 3.9 3.9 4.02 4.02 4.14 4.14 4.27 4.27 4.39 4.39 4.53 4.53 城建维护税7% 0.26 0.26 0.27 0.27 0.27 0.27 0.28 0.28 0.29 0.29 0.3 0.3 0.31 0.31 0.32 0.32 教育费附加3% 0.11 0.11 0.11 0.11 0.12 0.12 0.12 0.12 0.12 0.12 0.13 0.13 0.13 0.13 0.14 0.14 印花税0.05% 0.04 0.04 0.04 0.04 0.04 0.04 0.04 0.04 0.04 0.04 0.04 0.04 0.04 0.04 0.05 0.05 土地使用税5 0.1 0.1 0.1 0.1 0.1 0.1 0.1 0.1 0.1 0.1 0.1 0.1 0.1 0.1 0.1 0.1 堤围防护费0.01% 0.01 0.01 0.01 0.01 0.01 0.01 0.01 0.01 0.01 0.01 0.01 0.01 0.01 0.01 0.01 0.01 租赁管理费2% 1.47 1.47 1.52 1.52 1.56 1.56 1.61 1.61 1.66 1.66 1.71 1.71 1.76 1.76 1.81 1.81 维修管理费5% 3.97 3.97 4.09 4.09 4.22 4.22 4.34 4.34 4.47 4.47 4.61 4.61 4.75 4.75 4.89 4.89 保险费0.10% 0.07 0.07 0.08 0.08 0.08 0.08 0.08 0.08 0.08 0.08 0.09 0.09 0.09 0.09 0.09 0.09 租赁费用2.00% 1.47 1.47 1.52 1.52 1.56 1.56 1.61 1.61 1.66 1.66 1.71 1.71 1.76 1.76 1.81 1.81 小计20.01 20.01 20.63 20.63 21.23 21.23 21.86 21.86 22.51 22.51 23.21 23.21 23.89 23.89 24.61 24.61 53.87 53.87 55.46 55.46 57.14 57.14 58.87 58.87 60.64 60.64 62.43 62.43 64.32 64.32 66.25 66.25 646.44 646.44 665.52 665.52 685.68 685.68 706.44 706.44 727.68 727.68 749.16 749.16 771.84 771.84 795.00 6,927.63 7.20% 7.20% 7.20% 7.20% 7.20% 7.20% 7.20% 7.20% 7.20% 7.20% 7.20% 7.20% 7.20% 7.20% 7.20% 7.20% 603.02 562.52 540.23 503.94 484.34 451.81 434.22 405.06 389.21 363.07 348.68 325.26 312.60 291.61 280.19 2,441.53 8740.00 报酬率 折现值
评估单价元/平方米 收入 支出 月纯收益 年纯收益 项目 基本 情况
实际占用土地面积 收益年期
估价对象名称天津经济技术开发区投资服务中心大厦房地产
分类项目递增期
C、估价对象I 的市场价格的确定
综上，采用市场比较法测得估价对象I 房地产估价单价为9,290 元/平方米，采用收
益还原法测得估价对象I 房地产估价单价为8,740 元/平方米，二者相差约6%，对于估
价对象I 价格确定时，我们有以下考虑：
（1）市场比较法是将估价对象房地产与在近期已经发生了交易的类似房地产加以
比较对照，从类似房地产的已知价格，修正得出估价对象客观合理价格的一种估价方法，充分考虑了市场因素对估价对象价格的影响，能够较为客观反映估价对象的价格水平。（2）收益还原法是从根据估价对象的预期未来收益来求取估价对象价值的方法，充分考虑了未来预期房地产市场状况对估价对象价格的影响因素，能够较为客观反映估
价对象的价格水平。
综合以上原因，在确定估价对象I（即估价对象在未进行内部装修、正常交易情况）
下的市场价格时采用算术平均法求取，则估价对象I 的估价单价为： 估价对象I 的估价单价=9,260×0.5+8,740×0.5 =9,015 元/平方米（取整至个位）(三)估价对象交易价格确定
1、交易情况修正
估价对象为整栋进行交易，较正常交易情况而言，其在资金时间、交易费用方面均
优于将估价对象分割交易。①资金时间价值修正
根据《建设经济指标参数第三版》，房地产开发类项目的年基准收益率为12%，类
似估价对象的正常销售期约2 年，本次测算时, 则一次性整体销售,资金时间价值按期中
计为1 年，则修正系数为12%。②销售费用修正
销售费用是指预售未来开发完成的房地产或者销售已经开发完成的房地产所必要 的费用,包括广告费、销售资料制作费、样板房或样板间的建设费、售楼处建设费、销售
人员费用或者销售代理费用等。根据调查,目前天津市类似项目的销售代理费为预期销售
收入的0.8～1.0%,类似项目的广告费、销售资料制作费、样板房或样板间的建设费、售
楼处建设费用等为预期销售收入的0.8～1.5%，故销售费用合计为1.6%～2.5%。估价人
员结合估价对象的情况，结合市场分析及估价人员经验，估价对象正常的销售费用取预
期销售收入的2.5%。则一次性整体销售,销售费用修正系数为2%。
2、装修状况修正
根据现场查勘,估价对象内部装修档次高,其装修状况为: 外 墙 微晶石挂板墙面 内 墙 进口大理石 天 花 明铝矿棉吊顶 楼地面 进口大理石 装修 情况
门 不锈钢全玻门 窗 塑钢窗
本次估价时,根据天津市建筑安装造价信息，经过测算，估价对象在现状装修情况
与毛坯状况相比，内部装修价格差为840 元/平方米。
3、估价对象估价值确定
估价对象估价单价=估价对象I 估价单价×交易情况修正系数+装修状况修正 =9015×（1-12%-2%）+840 =8590 元/平方米（取整至拾位）则估价对象估价值为：
估价对象估价值=估价对象估价单价×估价对象建筑面积 =8590 元/平方米×65,400平方米 =561,790,000（元）（取整至万位）
八、评估结果
估价人员本着独立、客观、公正、合法的原则，在进行实地查勘、广泛收集有关市
场信息和估价对象信息的基础上，全面分析了影响估价对象公开市场价值的各项有利和
不利因素，根据国家有关房地产估价的法律法规和估价目的，按照科学的估价程序，并
运用适当的估价方法，对本次估价对象进行估价测算，确定估价对象于估价时点2009 年08 月31 日的市场价值为561,790,000 元(取整至万位)，大写人民币伍亿陆仟壹佰柒拾
玖万元整，详见《估价结果明细表》。估价结果明细表
估价对象 土地用途房地产证号 建筑面积（㎡）估价单价（元/㎡）估价值
（元）
滨海投资服务中心大厦 商业用地 津字第
114030903309 65,400 8,590 561,790,000 39
六、附件
（一）估价对象位置示意图
（二）估价对象照片复印件
（三）房地产证复印件
篇6：房地产估价报告
二、估价调查对象：
本次课程设计内容为合肥大溪地某层办公场所的估价。项目位于合肥蜀山区黄山路以北，岳西路以西，西临永久绿化带“大溪地”项目开发充分利用了坡地的地形优势，各组团空间错落有致，层次丰富，力求为置业者营造一个舒适、安全、生态、时尚的居住区。大溪地国际BLOCK街区，是以大溪地人文精神与理想人居的全新构想，创建的一种符合国际文明居住标准的新型居住模式，包括花园洋房、多层、小高层、高层等多种住宅形态，SOHO公寓、IEO型总部办公楼、酒店、主力商业店、步行街、体育馆、艺术馆、儿童游乐中心、幼儿园、中小学等完善设施，是一个超大型开放式综合国际街区，充分体现未来居住标准。小区内部有百米风情步行街，9300多平米的艺术馆、体育馆、名牌小学、合肥50中、2所幼儿园、综合商场有家乐福超市、好又多超市、合肥协和医院、中西医院结合医院、炮院医院、105医院、合肥脑科医院等基本配套设施。园林景观:9300多平米的艺术馆、“大溪地”项目开发将充分利用坡地的地形优势，各组团空间错落有致，层次丰富，力求为置业者营造一个舒适、安全、生态、时尚的居住区。
三、课程设计进度计划：
2011年12月19、20日————收集资料 2011年12月21日——— 计算
2011年12月22、23日————撰写估价报告
四、课程设计实施途径：
（一）、运用收益法估价应按下列步骤进行：
1、搜集有关收入和费用的资料;
2、估算潜在毛收入;
3、估算有效毛收入;
4、估算运营费用;
5、估算净收益;
6、选用适当的资本比率;
7、选用适宜的计算公式求出收益价格。
（二）、净收益应根据估价对象的具体情况，按下列规定求取：
出租型房地产，应根据租赁资料计算净收益，净收益为租赁收入扣除维修费、管理费、保险费和税金。租赁收入包括有效毛租金收入和租赁保证金、押金等的利息收入。维修费、管理费、保险费和税金应根据租赁契约规定的租金涵义决定取舍。若保证合法、安全、正常使用所需的费用都由出租方承担，应将四项费用全部扣除;若维修、管理等费用全部或部分由承租方负担，应对四项费用中的部分项目作相应调整。
（三）、估价中采用的潜在毛收入、有效毛收入、运营费用或净收益，除有租约限制的之外，都应采用正常客观的数据。有租约限制的，租约期内的租金宜采用租约所确定的租金，租约期外的租金应采用正常客观的租金。利用估价对象本身的资料直接推算出的潜在毛收入、有效毛收入、运营费用或净收益，应与类似房地产的正常情况下的潜在毛收入、有效毛收入、运营费用或净收益进行比较。若与正常客观的情况不符，应进行适当的调整修正，使其成为正常客观的。
（四）、在求取净收益时，应根据净收益过去、现在、未来的变动情况及可获收益的年限，确定未来净收益流量，并判断该未来净收益流量属于下列哪种类型：1每年基本上固定不变;2每年基本上按某个固走的数额递增或递减;3每年基本上按某个固定的比率递增或递减;4其他有规则的变动情形。
（五）、资本化率应按下列方法分析确定：
l市场提取法：应搜集市场上三宗以上类似房地产的价格、净收益等资料，选用相应的收益法计算公式，求出资本化率。
2安全利率加风险调整值法：以安全利率加上风险调整值作为资本化率。安全利率可选用同一时期的一年期国债年利率或中国人民银行公布的一年定期存款年利率;风险调整值应根据估价对象所在地区的经济现状及未来预测、估价对象的用途及新旧程度等确定。
3复合投资收益率法：将购买房地产的抵押贷款收益率与自有资本收益率的加权平均数作为资本化率，按下式计算：R= M·Rm +(1-M)Re(5)式中R ——资本化率(%);M——贷款价值比率(%)，低押贷款额占房地产价值的比率;Rm——抵押贷款资本化率(%)，第一年还本息额与抵押贷款额的比率;Re——自有资本要求的正常收益率(%)。
4投资收益率排序插入法：找出相关投资类型及其收益率、风险程度，按风险大小排序，将估价对象与这些投资的风险程度进行比较，判断、确定资本化率。
（六）、资本化率分为综合资本化率、土地资本化率、建筑物资本化率，他们之间的关系应按下式确定：RO=L*RL+B*RB(6)式中RO——综合资本化率(%)，适用于土地与建筑物合一的估价;RL——土地资本化率(%)，适用于土地资本估价;RB——建筑物资本化率(%)，适用于建筑物估价;L——土地价值占房地产价值的比率(%);B——建筑物价值占房地价值的比率(%)，L+B+100%.（七）、计算收益价格时应根据未来净收益流量的类型，选用对应的收益法计算公式。
（八）、对于单独土地和单独建筑物的估价，应分别根据土地使用权年限和建筑物耐用年限确定未来可获收益的年限，选用对应的有效年限收益法计算公式，净收益中不应扣除建筑物折旧和土地取得费用的摊销。对于土地与建筑物合一的估价对象，当建筑物耐用年限长于或等于土地使用权年限时，应根据土地使用权年限确定未来可获收益的年限，选用对应的有效年的收益法计算公式，净收益中不应扣除建筑物折旧的土地取得费用的摊销。对于土地与建筑物合一的估价对象，当建筑物耐用年限短于使用权年限时，可采用下列方式之一处理：1先根据建筑物耐用年限确定未来可获收益的年限，选用对应的有效年的收益法计算公式，净收益中不应扣除建筑物折旧和土地取得费用的摊销;然后再加上土地使用权年限超出建筑物耐用年限的土地剩余使用年限价值的折现值。2将未来可获收益的年限设想为无限年，选用无限年的收益法计算公式，净收益中应扣除建筑物折旧和土地取得费用的摊销。
房地产估价报告
估价项目名称：合肥大溪地某层办公场所 委托方：合肥某大溪地客户经理 估价方： 估价人员：
估价作业日期
第一篇 前言
致委托方函 ××客户经理：
根据委托，我们对您合肥大溪地某层办公场所在估价时点2011-12-21的房地产价值进行了评估。评估的目的是为您的住房者提供价格参考。
估价人员根据估计目的，遵循估价原则，经过市场调查和实地查勘，遵照《中华人民共和国房地产管理法》、《房地产估价规范》及其他相关法规，选用收益法和市场比较法进行了评定估算，确定估价对象在估价时点的公开市场价值总额为849911.64元，平均市场单价4721元/m2。
此致
2011-12-20
模拟法定代表人： 估价师声明 我们郑重声明：
1.我们在本估价报告中陈述的事实是真实的和准确的。
2.本估价报告中的分析、意见和结论是我们自己公正的专业分析、意见和结论，但受到本估价报告中已说明的假设和限制条件的限
3.我们与本估价报告中的估价对象没有利害关系，也与有关当事人没有利害关系和偏见。
4.我们依照中华人民共和国国家标准《房地产估价规范》进行分析，形成意见和结论，撰写本估价报告
5.我们已对本估价报告中的估价对象进行了实地查勘。6.没有人对本估价报告提供重要专业帮助。
7.如未得本公司的书面许可，本估值报告书的全文或任何部份内容或任何注释，均不能以任何形式刊载于任何文件、通函或声明。
8.最后，根据本公司的一贯做法，我们必须申明，本估值报告书仅供委托
方使用，本公司不承担对任何第三者对本报告书的全文或任何部份内容的任何责任。
模拟房地产估价师： 估价的假设和限制条件
1.鉴于同一估价对象，估价目的不同，估价依据以及采用的价值标准会有所不同，评估出的客观合理价格或价值也会有所不同。本次估价报告的估价结果所体现的是估价对象在完整权利状态下的现有价值，为委托方地产转让提供参考依据。因此，本估价报告的估价结果仅作为委托方确定估价对象在没有他项权利约束条件下现有价值的参考依据。
2.本次估价基于委托方所提供的全部资料具备真实性和合法性，且该估价对象具有完整和合法的产权之前提进行估价。仅在此前提下，本估价报告的估价结果才能有效地体现估价对象在估价时点的实有的公开市场价值。委托方保证所提供的全部资料具备真实性与合法性，并对此承担全部责任。
3.本次估价基于目前及未来的社会政治经济环境和房地产市场是正常稳定的前提进行估价，即本次估价中所涉及的房地产之价格、成本、税额等都是根据当前市场状况确定的，均不考虑未来的变动。对于估价对象的年收益视为恒定不变，且不考虑资本化率每年的波动。
4.房地产估价结果具有很强的时效性，因此，本次估价的估价结果是估价对象在估价时点的价格，不能将该估价结果作为估价对象在其他时点的价格。
5.根据《房地产估价规范》，本报告的估价结果体现估价对象在估价时点的实有的公开市场价值。
6.未经估价方书面同意，任何单位或个人不得将本估价报告的全部或部分及任何参考资料于公开发表的文件、通告或报告中引用，亦不得以任何形式公开发表。
7.报告中所使用的货币为人民币。
第二篇
估价结果报告
委托方：合肥大溪地客户经理
模拟法定代表人：×××
写字楼：合肥国大溪地××层××号 估价方： 模拟法定代表人： 住所 估价对象
名称：合肥大溪地某层办公场所 坐落：合肥大溪地 建筑面积：180平方米； 建筑结构：框架剪力墙结构
装修情况：外墙： 涂料，干挂石材 供暖： 无 大堂： 无 内墙： 毛坯 门： 暂无资料 窗： 双层真空玻璃
设施设备：供气： 天然气 供电： 市政供电，一户一表 厨房： 毛坯 有线(数字)电视： 有有线电视接口 供水： 市政供水 通讯： 电信 卫生间： 毛坯 消防： 按国家标准 宽带： 电信。工程质量：经验收合格 竣工日期：2009年×月×日
维修保养情况：物业维护及住户保养情况良好 基础设施：水电、煤气、有线电视、网络等齐全
周边设施：合肥大溪地某层办公场所位于合肥蜀山区黄山路以北，岳西路以西，西临永久绿化带“大溪地”项目开发充分利用了坡地的地形优势，各组团空间错落有致，层次丰富，力求为置业者营造一个舒适、安全、生态、时尚的居住区。估价目的
为该业主出租办公楼提供有效参考。估价时点
2011年12月21日 价值定义
本次估价采用收益法来确定其市场价值。估价依据
1．国家和合肥市有关的法律法规
（1）《中华人民共和国城市房地产管理办法》（2）《中华人民共和国土地管理法》（3）《合肥市土地管理办法》 2．合肥市蜀山区规划详图 3． 委托方提供的有关资料（1）估价委托书（2）购房合同（3）产权证明
4．估价人员向有关部门查询、市场调查和现场勘查收集的资料。估价原则
本次房地产估价遵循以下原则: 1．合法原则，应以估价对象的合法使用、合法处分为前提估价。2．最高最佳使用原则，应以估价对象的最高最佳使用为前提估价。3．替代原则，要求估价结果不得明显偏离类似房地产在同等条件下的正常价格。
估价方法
根据收益法对本栋办公场所进行估计，最终得到待估房地产的价格。估价结果
合肥大溪地某层办公场所于估价时点2011-12-21在价值定义设定条件下房地产的价值为：市场价值总额为849911.64元，平均市场单价4721元/m2。
估价人员： 估价作业日期：
第三篇 估价技术报告
一、估价方法选用：
由于有较多的可比对象，本次估价选用的是收益法。
二、估价测算过程：
（一）、根据估价对象状况：
合肥大溪地某层办公场所180平米，框架剪力墙结构，土地使用年限为50
年，从2004年12月22日算起。
估价需要：评估该商铺2011年12月22日的购买价格。估价过程：
1、选择估价方法：
该宗房地产是出租的写字楼，为收益型房地产，适用收益法估价，故选用收益法。具体是选用收益法中的报酬资本化法，公式为：V=∑Ai／(1+Y)i
2、搜集有关资料。通过调查了解，并与类似写字楼的正常租金、出租率、经常费进行比较分析，得出了估价对象的有关情况和正常客观的数据如下：
（1）可供出租的面积为180㎡.（2）月租金为50元/㎡.（3）出租率年平均为100%。
（4）经常费平均每月210元，包括人员工资、水、电、空调、维修、清洁、保安等费用。
（5）房产税以房产租金收入为计税依据，税率为12%。（6）其他税费为租金收入的6%。
3、测算年有效毛收入：
年有效毛收入=180*50*12*100%=108000元
4、测算年运营费用：（1）经常费：210*12=2012元（2）房产税：
年房产税=1108000*12%=12960元（3）其他税费：
年其他税费：108000 *6%=6480元
（4）年运营总费用=2012+12960+6480=21425元
5、计算年净收益：
年净收益=年有效毛收入-年运营费用 =108000-21425
=86572元
6、确定报酬率：在调查市场上想似风险的投资所要求的报酬率的基础上，确定报酬率为10%。
7、计算房地产价格：根据过去的收益变动情况，判断未来的净收益基本上每年不变，且因收益期限为有限年，故选用公式为：V=A/Y[1-1/(1+Y)^n] 上述公式中的收益期限n为45年（建筑物经济寿命为60年，长于土地使用年限。土地使用年限从2004年12月起计为50年，2004年到2012年12月为8年，此后的收益期限为42年），因此：
V=86572/10%[1-1/(1+10%)^42]=849911.64元
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