房地产估价师《案例分析》强化练习题

房地产估价师《案例分析》强化练习题（精选11篇）

篇1：房地产估价师《案例分析》强化练习题

甲公司2002年通过有偿出让方式(拍卖)取得某地块的土地使用权，土地用途为高档住宅，楼面地价为3500元/㎡，甲公司拟分两期建设50栋别墅。当第一期20栋于2003年竣工时，因债务纠纷，被法院裁定强制拍卖还债。拍卖行委托乙房地产估价公司评估出拍卖底价为3900元/㎡。拍卖行据此进行了拍卖，成功卖出了8栋，平均成交价格为4000元/㎡，其余12栋流拍。当2005年第二期30栋竣工后，建成的别墅以6100元/㎡一售而空。甲公司因此指责乙房地产估价公司于2003年评出的拍卖评估底价太低，而且当时别墅的拍卖底价竟然只比2002年的楼面地价高400元/㎡，远低于其当时投入的建设成本，很不合理。而乙评估公司坚持当时的估价结论是合理准确的。

请问：乙评估公司坚持当时的估价结论合理准确的理由有哪些?

标准答案：

乙评估公司坚持当时的估价结论合理准确的理由有

1.拍卖时的时点与第二期工程竣工时点相距两年左右，房地产市场情况已发生了变化。

2.为还债而强制拍卖的成交价格一般都会低于正常市场交易价格。

3.拍卖时只卖出了20栋中的8栋，说明在当时的拍卖成交价格水平上，市场的需求并不旺盛，需求不足也会导致成交价格较低。

4.整个别墅区在一期工程竣工与二期竣工时的整体小区环境、基础设施完备程度、配套设施建设方面不可同日而语。

5.2002年取得土地时的土地市场状况与2003年拍卖别墅时不同，2002年的拍卖地价与2003年拍卖别墅的地价不具可比性，更不能与2003年拍卖别墅的拍卖底价相提并论。

指错题:

甲公司欲抵押贷款，委托某估价公司对其拥有的某酒店进行估价。该酒店共8层，每层建筑面积2000㎡，其中1层有600㎡为酒店大堂，900㎡出租用于餐厅和咖啡厅，1层其他面积为酒店配套设施;其余各层为酒店客房、会议室和自用办公室。该酒店共有客房280间，每间建筑面积40㎡;会议室5间，建筑面积共500㎡;自用办公室3间，建筑面积共300㎡。该估价公司了解到该地段同档次酒店1层餐饮用途房地产的正常市场价格为建筑面积20000元/㎡，同档次办公楼的正常市场价格为建筑面积10000元/㎡;当地同档次酒店每间客房每天的平均房价为250元，年平均入住率为60%;本文来源于考试大。该酒店正常经营平均每月总费用占客房每月总收入的40%;会议室的租金平均每间每日1000元，平均每间每月出租20天;当地酒店类房地产的报酬率为10%，该酒店剩余使用年限30年。下面为该估价公司估价技术报告的部分内容，请指出错误并改正：

1层餐厅和咖啡厅价格=20000×900=18000000(元)=1800万元

酒店客房年总收益=250×280×365×(1-6%)=10220000(元)=1022万元

酒店会议室年总收益=1000×20×12=240000(元)=24(万元)

酒店年总费用=1022×40%=409(万元)

酒店客房及会议室年净收益=1022+24-409=637(万元)

酒店客房及会议室价格=637/10%×[1-1/(1+10%)30]=6007(万元)

酒店办公室价格=300×10000=3000000(元)=300(万元)

该酒店总价格=1800+6007+300=8107(万元)

标准答案：

1.酒店客房年总收益=250×280×365×60%=1533(万元)。

2.酒店会议室年总收益=5×1000×20×12=120(万元)。

3.自用办公室价值计算重复，因其价值已包含在酒店的整体价值内。

4.总价格中的“酒店及会议室价格”计算有误，不是6007万元，应为6005万元。

篇2：房地产估价师《案例分析》强化练习题

问答题：

(一)某建筑物为28层框架剪力墙结构楼房，于2003年建成并投入使用，现对2层进行估价，2层套型设计较为合理，朝向为南，工程质量优，目前保养维护较好，有专业物业管理公司维护和管理，其外墙贴有白色条形砖，客厅卧室内墙面刷白色涂料，顶棚木条饰顶，有防盗门、铝合金窗、推拉门、门窗包套、管道天然气设施、室内预留电视电话、空调插孔、小区设有专门的消防系统。该房屋所有权及分摊的国有土地使用权归乙方所有。现已被司法机关扣押。

请问：

1、该房屋是否可以使用最高最佳原则进行估价?为什么?

2、写出估价技术路线。

(二)某企业购得一个已停工5年的在建工程，结构封顶，其中1-4层为商业裙楼，5-27层为住宅，裙楼部分已完成了部分设备安装。现该企业拟以商业裙楼2、3、4层的各一部分和5-8层住宅部分向银行申请抵押贷款。

请说明拟优先选用的估价方法及技术路线，以及确定评估价值时考虑的主要因素。

(三)甲、乙合作投资开发一房地产项目，双方各出资1000万元，经葶收益各按50%分成。到项目建成时投资正好用完，销售费用也已预提。项目的总建筑面积10000m2，售价3000元/m2，销售税费为售价的7%。销售过程中，乙拿出一套建筑面积100m2的房屋送给朋友，向甲提出先挂账，双方结算时再作处理。该项目在短期内销售完成，实际销售费用与预提的销售费用相符，实际回收价款2762.1万元。甲提出本应双方各分得1381.05万元，现因乙拿走一套价值30万元的房屋，故乙实得1351.05万元;乙则认为该套房屋的成本为25万元，故只应从自己的应得收入中扣除12.5万元，自己应分得 1368.55万元。

若不考虑所得税因素，谁的分配方案合理?应该怎样分配?为什么?

(一)1、该房屋可以使用最高最佳原则进行估价，因为该房地产是在遵循合法原则的前提下，根据估价对象的情况以维持规划用途(为公寓)来实施的。

2、①市场法技术路线：搜集实例;选取可比实例;建立价格可比基础进行交易情况修正;进行交易日期修正;进行区域因素修正;进行个别因素修正，求出比准价格。②收益法技术路线：搜集有关资料，估算潜在毛收入，估算有效毛收入;估算运营费用;估算净收益;选用适当的报酬率;选用适宜的计算公式求出收益价格。

(二)1.题中所给出的已停工5年的在建工程，俗称之为“烂尾楼”，购置者欲向银行申请抵押贷款，首先应明确拟抵押的是2、3、4层的哪一部分，及5-8 层住宅的哪一部分，即待估房地产的估价对象应该予以明确，当时购置此项在建工程的权益情况、转让情况、原建设单位的付款情况以及土地使用权限情况等都必须一一搞清，在此基础上评估的.抵押价值，应是拟抵押的房地产在委托估价时的公开市场价值扣除法定优先受偿的款额后的余额，宜用偏保守的谨慎原则进行估价。

2.具体地说，商业裙楼部分可以收益法为主，辅之以市场法与假设开发法，住宅部分可以市场法为主，辅之以成本法。无论采用什么方法都要注意这是在建工程，尚未竣工，更未验收启用，续建过程中的水电、设备购置安装费用，尤其如商业裙楼的装饰、装修费用均不是小数;如果住宅部分是精装修公寓或酒店式公寓，则同样要考虑装饰、装修费用。

3.除需考虑以上问题外，对商业裙楼以收益法或市场法、假设开发法评估抵押价值，对住宅部分以市场法、成本法评估抵押价值，在确定评估价值时，需考虑的主要因素有：土地使用权出让金额、土地使用年限、物业位置、环境基本要素、开发经营期、当地类似商场及住宅的售价、租金、运营费用、管理费用、销售费用、利率、销售税费、开发成本、报酬率(资本化率)等。

(三)1.甲、乙的分配方案均不合理。

2.甲应分得1395万元，乙应分得1367.1万元。

篇3：房地产估价风险分析与防范

近年来, 房地产行业及其相关产业的兴旺发展促使了估价行业业务量的急剧增加。 数量的增加不仅仅体现在数量上, 业务类型也变得更加多元:除房地产抵押估价、 房地产交易估价等传统估价业务类型外, 又出现了房地产资产证券化估价、 房地产保险估价等新兴业务类型。 这就意味着更多的行业和更多的估价报告使用者对房地产估价结果寄予更多的期望, 房地产估价机构和估价师要承担更大的责任。 然而, 在业务量增加的同时房地产估价所以引起的诉讼纠纷也日益增加, 房地产估价风险带来的问题亟需解决。

二、房地产估价风险诱因

房地产估价风险指的是评估结果与房地产客观价格发生了超过允许范围内的误差。 根据其产生的原因不同, 分为客观原因引起的风险和主观原因引起的风险。

(一) 客观原因

客观原因产生的房地产估价风险往往具有普遍性和系统性, 具体表现在以下几个方面。

1. 房地产估价法律法规的不完善和漏洞

与房地产估价相关的法律中, 只有《城市房地产管理法 》 有涉及到房地产估价的条款, 但未对其具体操作列出明确条款。 在法规条例这个层次上也仅有1999 年建设部颁布的 《 房地产估价规范》, 一直沿用至今。 作为房地产估价具体操作规范层面上的最高指导性文件, 《 房地产估价规范 》 中有很多细则已经无法适应新经济时代的需要, 甚至存在漏洞。 《房地产估价规范》没有对一些新的估价业务类型做出详细的规定, 使得估价师在估价工作过程中存在自由裁量范围过大, 从而带来估价结果的偏差。 此外, 《估价机构管理办法》和《估价师注册管理办法》 也存在与当前行业稳定有序发展相矛盾的个别相关规定, 成为房地产估价风险产生的隐患。

2. 房地产估价行业本身所固有的特点和性质

房地产估价工作是对估价对象进行价值研判的过程, 是科学与艺术的有机结合。 遵循其原则和规律的同时, 又需要凭借估价师的主观经验。这一行业性质本身就无法完全规避房地产估价风险, 估价机构和估价师只能不断累积和丰富从业经验来降低风险发生的概率。随着新经济形态的不断产生, 新兴的房地产估价业务类型对估价师的实践经验积累又有了更高的要求, 这在一定程度上增加房地产估价的风险。

这门学科在我国的发展时间还不长, 学术界和实务界关于估价方法的运用尚存一些争议。为数不多的几种估价方法与纷繁复杂的估价对象之间、多种多样的估价目的之间、各种不同的技术路线之间的矛盾, 促使房地产估价行业相比较其他行业而言更容易滋生风险。

3. 信息不对称

房地产估价程序从接受委托、草拟估价工作方案、搜集信息资料到实地查勘一系列估价工作前期准备工作, 受制于委托方故意提供虚假信息、估价师分析判断经验不足等原因, 会存在信息不对称的现象。房地产估价师对估价对象的准确价值判断, 依赖于详实可靠的基础信息、合法的权利证明文件以及真实的市场成交价格等相关资料。如果这些资料出现纰漏和瑕疵, 将会直接影响到估价师做出与估价对象真实价值不一致的估算, 产生房地产估价风险。

4. 客观环境的影响

如果说相关政策环境对估价行业的影响是由表及里的, 那么经济发展状况的变化对估价行业的影响就是吹糠见米的。 经济环境的波动往往会改变房地产价格时间序列的运行轨迹, 估价师如果没有合理把握经济环境的波动, 就无法捕捉到这种运行轨迹的变化, 从而产生房地产估价风险。 政府部门、金融机构、社会公众对房地产估价的功能和作用的理解和认识的偏差、法律法规制度的变迁等等, 都是房地产估价风险产生的诱因。

(二) 主观原因

房地产估价风险的主观原因主要来自于房地产估价的主体。

1. 房地产估价人员执业能力不足和职业道德风险

对估价对象做出客观的价值判断要求房地产估价人员要站在不偏不倚的角度上。 但在实际的实务工作中, 估价人员往往会收到来自各方面的诱惑。执业人员的道德观念淡薄, 较低的违规成本以及对从业人员道德操守表现考核制度的缺乏, 往往会为房地产估价行业腐败隐患的滋生提供温床。

2. 房地产估价机构制度不健全和外源性压力

承担法律责任是房地产专业估价的重要特征。 因此, 房地产估价机构需要在公司治理结构上、人员职责分工、估价报告复审等方面设置规范的制度和估价报告质量控制程序。 相反, 估价机构制度性的缺陷会为其运行过程中带来全方位的房地产估价风险。

我国房地产估价行业发展还不成熟, 在某些区域存在恶性竞争的情况。为了揽取房地产估价业务, 不惜采取压低佣金、向金融机构发放费用返还等不正当收费手段, 造成评估成本占估价佣金比例上升、估价机构对委托人的业务来源依赖增加等现象。 于是, 房地产估价机构为了迎合客户的需要, 主动对房地产估价标的进行高估或低估, 无法做出公正客观的价值判断, 扰乱经济秩序, 为今后房地产估价诉讼纠纷的产生种下祸根。

三、房地产估价风险的防范

无论是主观原因还是客观原因引起的房地产估价风险, 都需要对风险产生的根源进行有效控制才能达到对房地产估价风险的规避与防范。对于这二者引起的风险区别开来, 客观原因引起的风险大多属于外源性、系统性风险, 估价机构和估价人员无法通过自身努力规避并完全消除, 只能通过一定的方式减低发生风险的可能性。具体来说可通过采取以下措施来防范房地产估价风险:

1. 提高房地产估价人员的技术能力和道德水平

房地产估价师注册制度对房地产估价师的唯一准入门槛是全国统一考试, 也就是说通过了每年举办的执业资格考试就可以拿到行业的执业资格。 而这个考试相比较于其他行业的执业资格考试而言, 比如注册会计师考试等, 考试难度相对较低, 造成一些知识水平、技术能力不足的人员混进注册房地产估价师队伍中来。 因此, 提高估价师的业务能力应该从准入考试的源头抓起。 丰富考试的手段, 提高笔试难度的同时, 逐步试点面试答辩的方式考核估价师的技术能力和水平。 继续教育是进行理论方法更新、添加、 外延扩展和技能提高的补充性职业教育, 是评估人员不断更新理论方法的重要途径。 借鉴国外先进的经验, 通过网上视频授课和学术论文提交的方式对估价师的继续教育进行考核, 不能将继续教育流于空洞的口号。

在激烈的市场竞争中, 估价师的职业道德约束要经受得住利益诱惑的考验。 《估价规范》的细则中没有对估价师的职业操守做出明确规定, 我国目前还没有建立起完整的、 可操作性强的对背离职业道德的行为处罚措施。 因此, 应首先建立房地产估价师诚信档案制度, 对估价师在执业期间的道德操守表现进行动态记录, 此项记录将作为今后估价师所在机构晋升资质和延续注册考核的一项重要内容。

2. 完善法律法规规范房地产估价行业

房地产估价行业的稳定有序发展, 离开不了其领域相关的法律法规的细化、规范和完善。 做好这一点, 可以解决估价过程中诸多环节的风险规范的问题, 同时这也是行业内发展内生性的需要。行业的无序、恶性竞争, 估价机构和估价人员的责任划分, 估价工作的规范性细则等等, 这些都需要更多房地产估价相关的法律法规细则的出台和完善。依法治国的理念要求各行各业要在法律法规的前提下运行, 然而难免会存在法律法规政策无法覆盖到的地方。 减少政策性的法律法规漏洞, 为各方进行违规操作不留余地, 提高估价主体风险防范意识, 规范估价步骤和估价方法, 这才是防范房地产估价规范的根本所在。

3. 加强估价机构内部稽核制度

估价工作从接受估价业务委托到估价报告存档的一系列估价程序, 需要在估价机构内部不同部门之间进行流转。任何一个环节的纰漏都会带来估价风险的发生, 因此建立估价机构内部不同部门之间的内部稽核制度有十分重要的作用, 同时也避免了估价师在估价工作中的绝对主导作用带来的估价风险。 具体来讲, 首先建立常设风险管理部门, 承担风险识别、风险管理、风险控制的角色;其次, 聘请从业经验丰富的估价师为估价报告把好最后一道关;最后, 建立估价报告的质量保证体系。

摘要：房地产估价风险发生将会给房地产估价相关利益主体带来巨大经济损失。因此, 估价风险的规避与防范有其现实意义。房地产估价风险的防范应以政府为主导, 相关各部门齐心协力共同完成。

关键词：房地产估价,风险,估价机构

参考文献

[1]房地产估价规范[M].中国建筑工业出版社, 1999.

[2]中国房地产估价学会编.房地产估价理论与方法[M].中国物价出版社, 2001.

篇4：浅析强化房地产评估的措施分析

关键词：房地产；评估；存在问题；强化措施

我国国民经济的高速发展，推动了我国经济建设的同时，也加快了我国市场经济行业的发展步伐。随着人口的增多和我国社会民众的买房置地的思想，使得现在房地产市场需求量日益增多，市场的需求刺激了我国房地产的兴盛，也促进了房地产相关行业的发展繁荣，房地产评估行业就是其中较为明显的一例。然而，目前我国房地产的过快发展使得房地产评估行业跟不上房地产企业的发展步伐，并存在一定的问题，不仅制约了其自身的发展，同时也影响了房地产的健康发展。下面文章就以强化房地产评估为话题，简析其存在的问题，并提出强化改善措施。

一、制约房地产评估行业发展的主要问题和因素

由于现在房地产评估行业规模的不断扩大，其业务范围内容的不断增加，使得现在房地产企业的面临的挑战和困难也逐渐加大，严重制约并影响了房地产评估行业的稳步发展。下面文章就简要介绍其行业中存在的问题。

（一）房地产评估市场管理不善

房地產评估行业具有较大的利益空间，同时很多部门都具有对相关的管理或者是影响的职能，而其中最为重要的就是房地产管理部门、国家管理部门、土地管理部门“三巨头”各自为政，在管理职能的划分上不够清晰，在政策的执行方面也缺乏统一的领导，无法形成科学、统一的管理制度，使得房地产评估市场被划分的十分零散，无法实施有效的规范化管理，这也使得很多房地产评估的职业人员十分迷茫。以上备部门都程度不同地利用行政职能干预评估业务，搞行业垄断，有的是行政部门直接干预，有的是成立一个行使行政职能的事业单位，评估行业难以在竞争中发展，评估市场得不到充分发育。

（二）我国房地产评估行业的法制不健全

房地产评估行业作为中国三大中介行业之一，律师行业和会计行业都有相关的法律法规，但是房地产评估行业却没有相应的评估师法律法规。虽然我国房地产的相关管理机构为了满足市场的发展需求，也陆续制定了一些有关房地产评估的规章制度，例如：《房地产估价机构管理办法》和《房地产估价师注册管理办法》以及其他相关法规，形成了房地产评估行业基础法制体系，但是对于房地产评估的很多业务内容和活动细节方面都没有一个清晰的规章和标准。像房地产评估中有关企业的改制、拍卖、税务等专业的评估标准和技术规定要求都没有一个准确的、法律的制定，这充分体现了我国房地产评估行业的法制体系的不健全、不成熟，也制约了房地产评估的科学化、规范化发展。

（三）我国房地产评估工作人员专业能力不足

现在我国大多数房地产评估机构和公司都比较注重其评估工作人员的理论知识的水平及其考核，对其从业人员的学历要求也比较高，但是对于其从业人员的工作经验和工作年限的要求较低，因此造成了很多房地产评估的工作人员都是那些应届毕业或者是高学历、低经验的人员，而那些因为基础理论知识缺乏使得其评估师资格考试无法通过经验丰富的评估业务人员却无法进入大型评估行业工作。这就使得我国房地产评估综合能力不强。此外，我国对于房地产的评估师的结构设置比较单一，评估师的培训再教育的相关机构也比较缺乏，这些都家居了评估师水平低的现象。

二、强化并改善房地产评估的措施和方法

针对上文我国房地产评估行业中存在的问题，下面文章就针对这些问题提出强化措施。

（一）加强对房地产评估市场的监督和健全

由上文分析，我们可以看出现有的房地产评估市场环境不是很成熟，而且很多评估机构的主要经营活动都是依靠垄断，这就使得评估行业之间的竞争出现不良的环境，造成其竞争不平衡，也不利于其公司的长远发展。其次，要加强对房地产产权制度的改革和实施，落实好评估脱钩的改革制度，使得评估机构能够真正独立开展业务活动，进而提高评估结果的公正性以及准确性。最后，对于一些评估机构的违规操作和违法行为一定要严格监督，一旦发现就要严惩不贷，建立一个良好的、公正的、科学的评估市场环境和风气。

（二）加强对房地产评估法制的健全和完善

为了提高房地产评估效果的真实性和准确性，并提高房地产的评估业务效果和质量，就要根据我国房地产评估市场和评估行业发展情况，合理的、科学的制定与房地产业务相关的规章制度和要求，进一步规范房地产的评估操作，减少房地产评估机构之间的不良竞争方式，提高相关工作人员的责任意识和风险意识，使得房地产评估内容的操作能够有法可依、有规可循。

（三）加强对房地产评估优秀团队的建设

针对我国目前房地产评估水平现状，相关企业领导一方面要加强对理论知识水平高、专业操作技术过硬的优秀评估人才的吸收，另一方也要加强对现有的评估人才的培养和建设，大力倡导并支持评估师的再教育、再学习的工作氛围，定时开展相关的专业理论知识和业务经验的培训活动，并定时对其员工的专业知识和素养进行抽查和考核，实行一定的淘汰奖惩机制，全面提高评估团队的水平，加强对评估优秀团队的建设，进而更好的为企业和公司服务。此外，也要加强对房地产评估方式和内容的改革创新，并在不断实践中加以完善，使得企业能够进一步发展壮大。

结束语

房地产评估行业是我国起步较晚的新兴行业，它不仅和房地产的转让、房地产的抵押和贷款、房地产的拆迁以及损害补偿等活动内容有着密切的联系，还与房地产企业公司的上市、公司的改制、资产处置重组等业务也息息相关，也就是说房地产评估行业市场已经与房地产行业紧密的联结到一起，已经成为我国现在市场经济体制中的重要组成内容和中介服务行业，因此加强改进我国房地产的评估水平和效果已经成为我国评估行业首要的任务，而国家和政府也要加大对其改革和改进力度，进一步提高房地产评估效能。

参考文献

[1]沈颖，杨雪红.浅议房地产估价行业发展现状趋势及发展对策[J].广东科技， 2008（18）.

篇5：房地产估价师案例分析练习题

案例1：某公司拥有一栋旧写字楼，《房屋所有权证》记载的建筑面积为460m2。因年久失修，经房屋鉴定部门鉴定为危房，由上级总公司批准翻建，建筑面积可增至600m2，该公司认为建600m2经济上不合算，擅自建成建筑面积1000m2的写字楼。现该公司欲以该新建写字楼投资入股与外商成立合资企业，拟请某估价机构对该写字楼进行估价。

1.能否翻建的最终批准权在( )。

A.政府房地产管理部门

B.政府规划管理部门

C.政府土地管理部门

D.上级总公司

2.评估时依据的建筑面积应为( )。

A.460m2

B.600m2

C.1000m2

D.以上三个面积都不行

3.该公司委托评估应选择( )。

A.房地产管理部门

B.资产管理部门

C.有资格的房地产估价机构

D.验资机构

标准答案：B,D,C

解析：2.因为评估时，估价对象为一新建成的写字楼，没有经过政府规划部门批准，不能办理房产证，无法确定其合法建筑面积，故不能选1000m2;原房已灭失，也不能选460m2。

案例2：卖房者甲与购房者乙于2002年4月25日签订了一套装修较陈旧的二手房买卖合同(以下称合同1)和房屋装修合同(以下称合同 2)，合同1规定甲必须于5月25日交房，且乙同时付清房款。交房后甲按合同2进行装修，装修工程共2个月。乙于4月25日支付90%的购房款和10%的装修费，5月25日付清剩余购房款和60%的`装修费，7月25日付清剩余的30%装修费。按规定，在向当地房地产管理部门申报买卖成交价格时，被认定应重新评估。请在以下问题中选择正确的答案：

1.估价时点是( )

A.2002年4月25日

B.2002年5月25日

C.2002年7月25日

D.2002年7月25日以后的某一天

2.估价的价值范围应是( )

A.合同1规定的房款

B.合同1规定的90%购房款和合同2规定的装修费的10%

C.合同1规定的购房款和合同2规定的装修费的70%

D.合同1规定的购房款和合同2规定的全部装修费

标准答案：1.A,2.A

解析：1.即估价时点是合同订立之日。理由如下：合同是有法律效力的文书，双方确定价格之时是签订合同之日。实际交付房款也是依据合同进行的。估价时应是计算在双方确定价格之日时的房地产市场情况下，估价对象的客观市场价值或价格，因此估价时点应是合同订立之日。

2.此例中的装修合同是个干扰项，因为乙完全可以与甲之外的人签订装修合同;装修合同只是一种劳务合同，不是买卖合同，装修费用不应计入买卖估价价值之中。

案例3：张某于11月以银行按揭方式购买了一套140O的三室二厅住宅。由于生意经营不善，拟于5月出售该住宅。李某有意购入该住宅，但双方均不知该如何确定此套住宅价格，为此委托某房地产估价公司进行评估，请你作为一名房地产估价师写出评估该住宅转让价格的估价技术路线。

标准答案：

1.用市场法或成本法评估出该套住宅在转让之日的完全产权售价。

2.根据张某与银行签订的按揭合同的约定，李某在购入该住宅后，可以与该银行继签按揭合同，继续向银行支付剩余本息;也可以与张某在买卖合同中约定，由李某提前偿还贷款本息。

3.由完全产权的售价减去需继续向银行支付的剩余本息值在转让之日的现值，得出该套住宅的转让价。

案例4：某商业楼建筑面积为5000O，于9月1日开工，2002年3月1日建成投入使用;该楼为钢筋混凝土结构，耐用年限为60年。业主于 3月1日通过补交土地使用权出让金将土地使用权性质由划拨转为出让，用途为商业，土地使用年限为40年，自203月1日起至2043年2 月28日止。在3月1日，业主拟以该商业楼为抵押物向银行申请两年期的抵押贷款，委托房地产估价机构估价。

1、采用成本法估价，计算该建筑物折旧时，确定建筑物的剩余经济寿命应( )。

A.按土地使用权出让年限扣除土地已使用年限计算

B.按建筑物耐用年限计算

C.按建筑物耐用年限扣除建筑物已使用年限计算

D.按建筑物已使用年限计算

2、采用收益法估价时，下述观点不正确的是( )。

A.收益年限应按估价时点时的土地使用权剩余年限计算

B.估价时点应设定为203月1日

C.净收益中应扣除建筑物折旧额

D.应要求委托人提供该商业楼的经营收益和费用资料

3、估价机构评估出该商业楼在年3月1日的公开市场价值为4000万元。近年来此类房地产的价格年均上涨5%趋势仍将继续。另根据拍卖行统计数据，此类房地产快速变现的变现率一般为其正常市场价格的70%。估价机构向委托人提交的估价结果应该是( )万元。

A.2800

B.2940

C.4000

篇6：房地产估价师《案例分析》强化练习题

【正确答案】：商业房地产的特点包括五点，分别是：

1.收益性

商业房地产属于经营性房地产，其主要特点是能够用以获得收益，其收益和获利方式大致分为两类：一类是房地产开发商开发后直接销售、投资转卖，这类商业房地产多为小区级零星商铺、街铺，其特点表现为分散、体量小及经营档次在中档以下，这种商业房地产获利方式从严格意义上讲仍属于房地产开发范畴，主要获取开发利润;另一类则是长期投资经营，有开发商自营、业主自营、出租给他人经营等方式，这类包含各种体量商业房地产。

2.经营内容多，业态多样

在同一宗商业房地产特别是大体量的商业房地产中，往往会有不同的经营内容。

3.出租、转租经营多，产权分散复杂

商业房地产的业主常常将其房地产出租给他人经营，有的承租人从业主手上整体承租后又分割转租给第三者，造成商业房地产产权分散、复杂，因此在进行房地产估价时要调查清楚产权状况，分清估价价值定义是出租****益评估还是承租****益评估，避免有的估价委托人仅是承租人，却以房地产产权人的身份委托。

4.装修高档而复杂

为了营造舒适宜人的购物消费环境，商业房地产通常要进行相对高档的装修，而且形式各异，要准确估算其价值需要单独计算。另外，商业用房装修升级快，经营者或承租者经常是买下或租下商业用房后，对其进行重新装修，因此在抵押估价、交易估价、转租估价等过程中，要考虑重新装修的情况。在估价时应充分分析现有装修状况能否有效利用，如无法利用应考虑追加装修投入对评估价值的影响。

5.垂直空间价值衰减性明显

商业房地产的价值在垂直空间(立体空间)范围内表现出明显的衰减性。一般来说，商业房地产因为底层(如一楼)对于消费者而言具有最便捷的通达度而能获得最大的效益，导致其价值最高，而向上的楼层的价值呈现快速衰减，越到后面，价值衰减则越慢。这是因为底层对于消费者而言具有最便捷的通达度，不需要借助于垂直方面的交通工具。而向上的楼层需要借助垂直交通工具，通达的便捷度随之减弱。

【答案解析】：

篇7：房地产估价师《案例分析》强化练习题

1.按直接比较判定某可比实例价格的调整系数为0.91，则其依据是( )。

A.可比实例的房地产状况在某个因素方面优于估价对象的房地产状况，对价格的影响幅度为9%

B.可比实例的房地产状况在某个因素方面劣于估价对象的房地产状况，对价格的影响幅度为9%

C.可比实例的房地产状况在某个因素方面优于估价对象的房地产状况，对价格的影响幅度为9.89%

D.可比实例的房地产状况在某个因素方面劣于估价对象的房地产状况，对价格的影响幅度为9.89%。

2.甲乙两宗土地使用权剩余年限分别为30年和40年，楼面地价分别为2700元/m2和2800元/m2，该类房地产的报酬率为6%，则两宗土地价格相比( )。

A.甲大于乙

B.甲小于乙

C.甲等于乙

D.无法确定

3.某宗房地产的预计未来第一年的净收益为40万元，此后每年的净收益会在上一年的基础上增加2%，收益年限可视为无限年，该类房地产的报酬率为6%，则该宗房地产的收益价格为( )万元。

A.667

B.1333

C.1000

D.500

4.某宗房地产是在政府有偿出让的土地上建造的，土地使用权剩余年限为50年，预计未来第一年的净收益为50万元，此后每年的净收益会在上一年的基础上增加2%，该类房地产的报酬率为6%，则该宗房地产的价格为( )万元。

A.833

B.2500

C.1250

D.1067

5.已知一年期国债利率为3.31%，贷款利率为5.43%，投资风险补偿率为2.23%，管理负担补偿率为1.32%，缺乏流动性补偿率为1.42%，所得税抵扣的好处为0.5%，则报酬率为( )。

A.7.78%

B. 8.28%

C.13.21%

D.14.21%

答案：1.C 2.A 3.C 4.D 5.A

6.杜能理论认为，市场上农产品的销售价格决定农业经营的产品和经营方式，农产品的销售成本为生产成本和运输成本之和，而运输费用又决定着农产品的.总生产成本，其关系可表示为( )。

A.P=V+E+T B.P=V-E+T

C.P=V-E-T D.P=V+E-T

7.著名的‘‘杜能圈’’有6种不同的耕作制度，每种耕作制度构成一个区域，每个区域都以城市为中心，围绕城市呈同心圆状分布，第四圈为( )。

A.自由农作 B.草田轮作区

c.谷物轮作区 D.林业区

8.中心地是指对于一个区域而言的中心点，而某一中心地能维持供应某种商品和劳务所需的最低购买力和服务水平是指( )。

A.需求门槛 B.需求范围

c.销售需求 D.销售范围

9.若供给价格弹性系数小于l，说明该种商品供给( );若供给价格弹性系数大于l，则说明该种商品供给( )。

A.缺乏弹性，富有弹性 B.富有弹性，缺乏弹性

C.缺乏弹性，缺乏弹性 D.富有弹性，富有弹性

10.每一个企业或个人作为土地需求者，都会从自己的角度对不同土地作出自己的估价，并按边际产出等于相应的地租来决定对不同区位土地所愿意支付的最高地租，这一地租即为( )。

A.市场地租 B.报价地租

C.边际地租 D.级差地租

1.C 2.B 3.D 4.C 5.D 6.C 7.B 8.A9.A 10.B

11·区位主体是指与人类相关的经济和社会活动，而( )是指区位主体在空间区位中的相互运行关系，影响着投资者和使用者的区位选择。

A.区位相关度 B.区位关联度

C.区位关系 D.区位理论关系

12·一般商品的需求量随商品价格的上升而减少，随商品价格的降低而增加，即人们对某种商品的需求量与该商品的价格呈( )关系。

A.正相关 B.线性相关

c.逆相关 D.非线性相关

13·需求价格弹性又称需求价格弹性系数，即商品的( )每变化1%所引起的( )变动百分比。

A.价格，需求量 B.需求量，价格

c.价格，需求价格 D.需求量，需求价格

14.在房地产市场上，无论是原有物业还是新建物业，短时间周期内它们都( )。

A.富有供给弹性 B.缺乏供给弹性

c.价格变化幅度与供给数量变化幅度一致 D.以上可能性都存在

15·建筑物区分所有权的( )是指建筑物区分所有权人基于一幢建筑物的构造、权利归属及使用上的不可分离.密切的共同关系而形成，作为建筑物管理团体组织的一个成员而享有的权利与承担的义务。

A.人法权 B.物法权

C.共有权 D.社员权

16.下列表述正确的是( )。

A.土地使用权不具有占有、使用、收益和处分的权利 B.土地使用权具有占有、使用的权利，不具有收益和处分的权利

篇8：房地产估价的风险分析与评价

关键词：房地产估价,风险分析,评价技术,层次分析法

房地产估价是指专业房地产估价人员根据特定的估价目的, 遵循公认的估价原则, 按着严谨的估价程序, 运用科学的估价方法, 在对影响估价对象价值的因素进行综合分析的基础上, 对估价对象在估价时点的价值进行测算和判定的活动。房地产评估制度的建立和发展, 对于房地产业的发展和完善以及合理配置房、地稀缺资源也发挥着越来越重要的作用。

一、房地产估价的风险分析

房地产估价中的风险是在房地产估价机构提供服务、进行协调, 以及实施估价等过程中发生与其不利事件的可能性, 这其中有过失引起的, 也有因非过失造成的。

(一) 估价机构风险分析

房地产评估机构包括房地产行政管理部门成立的评估机构和房地产中介机构, 前者是房地产市场评估的职能机构, 是房地产市场管理机构的组成部分, 后者主要是指从事房地产咨询、评估、服务等的机构, 如房地产交易所、房地产评估事务所、房地产咨询服务公司、房地产开发公司等。

1、估价机构的资质等级。

房地产评估机构应按照国家规定实行资质等级制度, 资质等级的确认按国家规定权限由有关部门审批。例如一级资质:有100万元左右的注册资金, 7名以上取得房地产估价师执业资格证书的房地产估价师, 从事房地产估价业务4年以上, 可独立承担评估标的的建筑面积在10万平方米以上的评估项目, 可从事国有土地使用权出让外的各类房地产评估项目。不同资质等级的评估机构有严格的评估对象要求, 如果评估对象与评估能力不符, 会带来评估结果的偏差, 等级越低的自然在房地产评价中往往带来更大的风险,

2、估价人员。

一名合格的房地产估价师不仅要有较深、较全面的房地产估价相关的知识、理论, 还要有丰富的房地产估价的实践经验和良好的职业道德。如果一名估价师仅仅偏重于理论知识的学习和完善, 那么在估价实践中, 他或许会因职业素质的缺乏偏袒一方进而损害另一方的权益。反之亦然。无论哪种情况, 如果任其发展必会严重损害估价机构的信誉, 使评估师的行业公信力降低, 扰乱房地产市场秩序。

3、估价技术。

现代估价行业由于估价技术、估价方法、估价成本等因素限制, 决定了估价存在着失败的风险。各种评估方法都是从不同的角度去表现资产的价值。不论是市场法, 还是收益法, 抑或是成本法, 都是对评估对象在一定条件下的价值的描述。由于评估的特定目的不同, 评估时市场条件的差别等, 各种评估方法在评估不同类型的资产价值时, 就有了效率上和直接程度上的差别, 从而构成了房地产估价的风险。

(二) 评估对象风险分析

不同的估价对象本身存在一定的差异, 而且由于其复杂性不同, 对于选择不同的估价机构, 以及采用的评估技术方法不同, 都会在某种程度上影响到估价结果的准确性。

1、居住房地产估价。

居住房地产之间的相似性比其他类型的房地产多, 同时居住房地产的交易量一般也是各类房地产中最大的, 因此居住房地产估价对估价机构的估价能力提出了更高的要求。

2、工业房地产估价。

工业房地产估价涉及各类工业, 各类工业有各自的行业特点、生产要求, 因此, 工业房地产通常缺少同类房地产的交易实例, 所以一般不具备采用市场法估价的条件。但在一些新兴工业地带, 往往有较多的标准厂房, 这些标准厂房的租售实例较多, 可以考虑采用市场法估价。

二、房地产风险的AHP法评价

(一) 构造判断矩阵

通过比较全面的综合调查, 对照表1的尺度进行打分, 对调查结果汇总分析后, 得到图1中的指标的判断矩阵, 列于表1~4可以得到如下的判断矩阵即对3家机构的相对于第2层的各指标的判断矩阵。假设机构一中资质等级、估价人员、估价技术的权重分别为0.25、0.35、0.40机构二中资质等级、估价人员、估价技术的权重分别为0.30、0.45、0.25, 机构三中资质等级、估价人员、估价技术的权重分别为0.20、0.40、0.40。

(二) 单排序

计算各个判断矩阵的特征值和特征向量, 计算出相对权重, 进行排序。

(三) 总排序

计算出总相对权重并进行排序, 机构一、机构二、机构三的总权值分别为0.37265、0.37006和0.2638, 总权值高的机构风险高, 由此可得出房地产估价机构的风险高低, 机构一>机构二>机构三。

从实例评估过程看, AHP法将房地产市场价格作为一个系统, 根据价格影响因素的隶属关系层层分解, 进行两两比较判断, 把定量和定性结合起来, 便于计算机的运算, 就某一类用途的房地产, 采用专家赋值计算的权值, 具有一致性和通用性。

三、结论

房地产估价是房地产市场融资、税收和稳定发展的需要, 同时也是政府处理房地产权益纠纷和确定合理房地产征用补偿的依据。因此, 我们要本着公正、科学、合法的三个房地产估价的基本要求, 完善、规范房地产价格形成机制, 健全房地产市场的运行机制, 保障房地产交易当事人的合法权益。

参考文献

[1]、李安明.我国房地产估价业的现状与发展趋势[J].中国房地产.2007. (247) :12-14

[2]、孙芸.AHP法在房地产价格评估中的应用研究[J].南京建筑工程学院学报.2007. (4) :84-90

篇9：房地产估价师《案例分析》强化练习题

[关键词] 房地产估价师 执业风险 识别 防范

房地产估价活动和其他经济活动一样具有风险性，但其特殊性在于房地产估价的活动主体是房地产估价师，房地产估价师执业风险是房地产估价活动中的主要风险。我国房地产估价虽然起步较晚，但发展迅速，至2006年，全国有近4000家房地产估价机构，3万余人注册房地产估价师，估价从业人员约10万人。如何正确认识、控制、管理与防范估价师执业风险， 是提高房地产估价师执业水平和社会公信力、加快房地产估价机构健康发展的重要手段。

一、房地产估价师执业风险的内涵

风险，也即是结果的不确定性,以及由此带来的损失的可能性。房地产估价师运用自己的专业知识对一宗房地产进行价格评估，以确定其在特定估价目的下的公允价值。但是，由于存在很多制约因素，可能会导致评估结果失实。这种房地产估价师在执业过程中因故意或者过失引起的评估结论失实而形成的事故或事故隐患就称为房地产估价师的执业风险。

二、房地产估价师执业风险的识别

房地产估价师执业风险产生的原因主要有两个:其一，风险来自于房地产估价师内部。由于估价师职业道德水平和技术水平不高,以及估价机构在估价风险管理上的不完善导致估价结果与房地产真实价值出现偏差;其二，执业房地产估价师自身以外的原因，如估价技术方法的不确定性或是评估活动涉及各方可能對估价结果产生或高或低的影响。

1.职业道德风险

估价职业道德是指在估价领域中，因估价活动引起的道德现象以及由此归纳起来的道德理论总称。在估价实务中，由于估价人员责任心不够，未对法律、政策等问题进行严谨地考虑，或是没有认真地对估价对象进行实地查勘，导致估价结果失实。其次，某些估价机构或估价人员为了谋求不正当利益，不遵守独立、客观、公正原则，恶意高估或低评估价对象价值，提供虚假失实的估价报告。再次，某些估价人员和估价机构没有正确认识自己的专业能力，承担无力承担的评估项目，导致评估价值出现较大偏差。再就是有些估价人员和估计机构允许他人使用自己的名义出具估价报告，必将承担由此带来的风险。

2.技术风险

产生技术风险的原因主要有两个:一是估价人员技术水平不足带来的风险;二是目前技术方法存在的不足带来的风险。

(1)估价方法选用不恰当。基本的估价方法有市场法、成本法和收益法，在估价实务中要根据估价目的、估价对象的特点来选用具体的估价方法。如果估价方法选用不当就可能导致估价结果出现偏差。还有，估价规范中要求对一宗房地产的评估宜选用两种估价方法，但是笔者认为，在估价实务中也应该灵活处理。诸如某些房地产无市场依据或市场依据不充分而只适宜采用成本法估价时，如果生硬地采用其他方法来估价，很可能对估价结果带来较大偏差，在这种情况下，笔者认为可以只选择成本法进行估价，同时，在估价报告中说明只选择一种估价方法的原因。

(2)估价过程中参数或实例选择不当。在房地产估价师使用估价方法进行价格测算时，必然会选取很多参数。有些参数没有统一的标准可供参考，如收益法中的资本化率，当估价师技术水平不高或经验不足时，对参数的选择不当或有错误，最后的估价结果将会出现较大的偏差。再者，使用市场法的前提是拥有大量房地产交易实例资料，而且可比实例必须与估价对象房地产条件相同或相似，成交日期与估价时点相近，成交价格为正常价格或可以修正为正常价格。但在实际操作中，有些估价师将不符合要求的实例强行进行修正，或是在缺乏有效可比实例的情况下，杜撰虚构可比实例，这就导致估价结果缺乏客观性，出现较大偏差。

(3)估价报告本身不完善。估价师基本都会按照《房地产估价规范》中估价报告的格式完成估价报告，但是有些估价师由于经验不足或作业时间仓促，在报告中可能出现某些内容陈述不够或不准确。比如，估价师声明中缺少公示性陈述或陈述不足，在房地产估价报告中未向估价报告使用者进行报告使用提示或未对估价对象的变现能力进行分析或分析错误等这些不完善的地方会导致报告使用人未能恰当或是错误地使用报告，有可能导致出现一些经济纠纷或法律纠纷。

(4)估价方法本身存在不确定因素。我国房地产估价起步较晚，估价理论和方法源自西方房地产估价理论 ，而这些方法在我国运用或多或少会存在一些不确定因素。比如，收益法中资本化率或报酬率需要估价师慎重确定，但这些参数的确定没有统一的标准可供参考，可能会出现“差之毫厘，失之千里”的情况。还有，收益法中收益期限的确定没有统一的规定或利用公式计算，而要估价师在估价对象自然寿命、法律规定、合同约定等基础上，结合房地产剩余经济寿命来确定，就可能存在不确定的因素而影响最终的估价结果。再比如，对土地价值进行评估时，用基准地价进行修正是一种较常采用的方法。但目前很多城市的地价出现大幅上涨而基准地价却多年未进行更新，如果强行用基准地价进行修正，必然会出现调幅大于30％的情况。因此估价师根本无法参照现有基准地价进行修正。

3.政策和经济风险

我国常常会采用一些宏观调控手段对某些行业进行调控，房地产行业也不例外。政策的变化，包括税收政策、金融政策等必然会对房地产价格产生较大影响，而这些影响是估价师无法预测的。再有，如果经济形势发生巨大变动，可能导致估价结果与市场价格出现较大偏差，这种风险也是估价师无法预测的。

三、房地产估价师执业风险的防范

房地产估价师执业中存在的风险如未能进行有效的防范，就可能使估价机构和估价师出现信誉危机，失去客户，付出处理索赔或诉讼的代价，严重者甚至有可能承担刑事责任。笔者认为要有效防范这些风险，应从以下几个方面入手:

1.加强房地产估价师诚信体系的建设

房地产估价师职业道德水平的提高固然要靠估价师自身的努力和培养，树立对社会公众负责意识和执业风险意识。还有一个很重要的方面就是实行行业内监督。实现这一目的的有效途径就是建立和完善房地产估价师诚信体系。各地房地产评估主管部门掌握了所有房地产估价机构和估价人员的资料，将这些信息通过计算机进行管理，对房地产估价师和估价机构进行动态监管，定期对估价师在执业中的不良行为进行披露，并且严惩缺乏职业道德、违反评估准则的估价师。同时，对估价师的良好行为也进行公示，提高其社会地位和公信力，最终达到扬善惩恶，净化队伍，提高行业内职业道德水平。

2.成立行业内信息资源共享库

目前的房地产估价机构多为单一经营，很少有机构兼营建筑工程造价、房地产经纪等多方面的业务，因此在获取与估价相关的信息、技术资料这方面存在一定难度。各个估价机构为了获取房地产交易实例信息、建筑物重置价格信息等做了大量重复工作。在存在较大难度时，甚至出现编造虚构实例的情况，风险也就应允而生。如果能够成立信息资源共享库，实现交易实例的公开查询，各种与估价相关的信息资料共享，不但可以提高提高行业的工作效率，减少重复工作量，还可以最大限度地避免弄虚作假，从而防范由此产生的执业风险。

进入信息资源共享库的资料应该进行严密细致的甄选，使其具有可比性和适用性。当然，这是一项具有持续性和技术型的工作，需要大量估价机构以及专业人士的参与才能得以实现。笔者认为，这项工作应该由各地房地产估价师协会牵头，众多估价机构积极参与，提供大量真实、有效的交易实例，由估价师协会请有关专业人士对这些交易实例进行筛选评判，按照房地产类型、交易类型、交易日期、地段等进行归纳，构建“信息共享数据库”以供估价师查询。当然，这个共享库虽不以盈利为目的，但应该是有偿使用的，收取的费用主要用于维持资源共享库的健康、良性发展。但对于那些积极主动向资源共享库提供信息的估价机构可以对等地享用部分资源，以激发估价机构在建设资源共享库上的积极性。我国房地产估价师协会还应该定期或不定期在资源库内发布估价师执业所需的常用参数，供估价师执业时作为测算依据。通过搭建这样的平台，可以实现“多赢”，使估价机构和估价人员在“公开、公平、公正”的基础上开展工作，杜绝虚假案例估价的现象发生，有效防范由此带来的风险。

3.加强房地产估价机构的内部质量管理

如果在房地产估价全过程中采取一系列检验、核查等措施或方法，可以保证估价结果的真实、可靠、估价报告的科学规范。这就需要估价机构制定一套全面質量管理规程，促使机构全体人员遵照执行，以保证估价机构的质量和信誉。这项工作应该是一项全过程、全员管理工作，包括业务及客户的甄选、评估业务合同的签订、评估计划的拟定和批准、评估过程的指导、监督和复核、评估报告的审核这些环节都应制定相应的质量控制规程，并保证得以实施，以期最大限度地减少估价风险的发生。

4.加强房地产估价师的继续教育和考核

通过对房地产估价师实施继续教育，可以提高估价师职业道德水平和估价技术水平。在一些房地产估价比较发达的国家和地区的房地产估价行业管理组织非常重视房地产估价师的后续教育和考核工作。我国也要求房地产估价师接受一定时间的继续教育并通过考核才能继续执业。

在房地产估价师的继续教育中应重视职业道德教育和专业知识技能教育。通过继续教育加强估价人员敬业精神、勤业精神、责任意识、风险意识的培养和教育，不断提高估价人员的职业道德素质。其次，通过定期组织房地产估价相关专业知识的培训教育，讲授最新的估价方法和理论、学习最新的法律法规，组织估价人员座谈会，充分交流估价经验，以提高全行业的执业技术水平，这对于降低由房地产估价人员带来的风险具有极其重要的意义。

5.建立房地产估价专家审查制度

评估项目面积较大或是评估金额较大的项目出现估价风险的可能性要大得多。因为这些项目一旦被恶意高估或低估，或是因为估价人员技术水平或责任心不够出现估价结果的较大偏差，引发索赔或是诉讼风险的可能性非常大。因此，笔者认为，房地产估价行业管理部门可以出台一个专家审查制度，组织一批来自于估价机构、研究机构、行业协会、政府部门等具有高超专业技术、良好执业操守并具有一定执业年限的专业人士组成专家委员会，并制定一个评估项目面积额度和评估价值额度，凡是在此额度以上的估价报告均由专家委员会进行审查，通过审查的报告才能使用。从源头控制标的额很大的估价报告的质量，起到防患于未然，最大限度化解风险的作用。这个专家委员会还应该起到技术支持和鉴定作用。对需要评估咨询的政府部门或估价机构给予技术支持。此专家委员会还应作为房地产估价师法律责任界定的权威机构，其出具的鉴定报告应作为司法鉴定报告成为庭审的有力证据。

6.建立房地产估价师执业保险制度

在西方发达国家，进行执业责任保险是一项用于转移估价风险的保护措施。房地产估价师投保执业责任险，既能有效保障委托方的利益，也能帮助化解房地产估价师执业风险。根据保险协议，在保险合同有效期内，参保的房地产估价师或估价机构在为委托人提供评估咨询服务的过程中，由于过失造成委托人经济损失，应由被保险人房地产估价师或估价机构承担的经济赔偿责任，由保险公司负责赔偿。虽然保险不能免除可能受到的法律诉讼，但能防止或减少诉讼失败时估价机构发生的财务损失。我国注册房地产估价师超过3万人,房地产估价从业人员约10万人，这样庞大的估价师队伍对于保险公司而言是一个具有极大潜力的市场。建立并实施房地产估价师执业保险制度，将有利于合理防范执业风险，有利于加快估价机构的发展，有利于提高社会公信力，扩大行业积极影响。

参考文献：

[1]房地产估价规范:中华人民共和国国家标准,GB/T50291－1999

[2]房地产抵押估价指导意见:建住房[2003]234号,2003年12月1日

[3]张泽颖傅鸿源:关于房地产估价师责任风险的思考.重庆工学院学报,2005.2

[4]李勇程翔:房地产估价机构的执业风险与防范.中国房地产估价学术研讨会论文集,中国建筑工业出版社.2003

[5]王学发:房地产估价风险防范与转移.中国房地产估价师,2002.3

篇10：房地产估价师《案例分析》强化练习题

第1题：对于少数保密性很强的建设工程，或者条件艰险、施工难度大、时间紧迫的工程，一般采用（）招投标。

A．邀请 B．要约 C．协议 D．公开

【正确答案】：C

第2题：工程建设完成后，单项工程经过共同验收，验收合格者由验收单位填写验收证书，由（）发给工程质量等级证书。

A．验收单位 B．建设委员会 C．工商管理部门 D．质量监督部门

【正确答案】：D

第3题：以居住生活单元和居住小区为基本单位来组织居住区，其规划结构形式为（）。

A．居住生活单元一居住区一居住小区 B．居住区一居住小区～居住生活单元 C．居住小区一居住生活单元一居住区 D．居住生活单元一居住区一居住小区

【正确答案】：B

第4题：房地产开发项目管理以（）负责制为基础，（）在人际关系协调过程中处于核心地位。

A．董事长，总经理 B．总经理，总经理 C．项目经理，项目经理 D．总经理，项目经理

【正确答案】：C

第5题：房地产开发商的工程施工管理活动可以总结归纳为一个系统模型，这一工程项目管理系统不包括（）。

A．质量控制系统 B．售后保证系统 C．人、财、物控制系统 D．工程进度计划控制系统

【正确答案】：B

第6题：下列不属于房地产开发可行性研究的阶段是（）。

A．项目评估决策 B．投机机会研究 C．初步可行性研究 D．详细可行性研究

【正确答案】：B

第7题：房地产开发项目前期费用中，可行性研究费占项目总投资的（）元。

A．1—3万 B．3-5万 C．5～6万 D．5-10万

【正确答案】：C

第8题：标底是根据招标工程的（），在考虑到发包和承包双方单位利益的前提下合理确定的，在开标前标底应该严格保密，不得泄漏。

B．总结算价格 C．总实际价格 D．总计划价格

【正确答案】：A

第9题：房地产开发项目投标的关键在于（）。

A．标书 B．标底 C．评标 D．报价

【正确答案】：D

第10题：一个房地产开发项目从开始准备到竣工各阶段的进度计划，常用（）和网络图法表示。

A．比例尺法 B．分割法 C．周期法 D．横道图法

【正确答案】：D

第11题：房地产开发项目工程建设的邀请招投标是一种非公开式的招标，一般可选择（）家单位参加招标。

A．2-6 B．3-10 C．4~12 D．10~20

【正确答案】：B

第12题：在项目详细可行性研究阶段内进行详细深入的技术分析经济分析论证，是在分析项目可行性后作出投资与否的关键步骤，这一阶段对建设投资估算的精度在（）。

A．±5% B．±10% C．±15% D．±20%

【正确答案】：B

第13题：最能表示住宅群用地是否经济的主要指标是（）。

A．建筑容积率 B．居住建筑面积密度 C．居住建筑密度 D．居住面积密度

【正确答案】：D

第14题：房地产开发项目的协调管理中，（）协调最为重要。

A．人际关系 B．开发项目与外部环境 C．项目各子系统之间的关系 D．项目不同阶段、不同部门、不同层次之间的关系

【正确答案】：A

第15题：房地产开发项目中的工程决算应在竣工验收后（）内完成。

A．15个月 B．1个月 C．3个月 D．1年

【正确答案】：B

第16题：建筑容积率是居住建筑总面积与（）之比。

B．住宅占地面积 C．住宅总面积 D．居住建筑用地面积

【正确答案】：D

第17题：在相同条件下，一般住宅层数和居住建筑密度是（）关系。

A．正相关 B．负相关 C．不相关 D．均不对

【正确答案】：B

第18题：人口净密度是居住人数和（）之比。

A．居住面积 B．居住建筑面积 C．居住建筑基底面积 D．居住建筑用地面积

【正确答案】：D

第19题：一般情况下，前期规划设计费为建安工程费的（）左右，可行性研究费占项目总投资的1%～3%．

A．1% B．2% C．3% D．4%

【正确答案】：C

第20题：衡量工程进度的指标有实物量、形象进度、工作量或者工时数，进度计划的衡量、分析与修订工作一般（）一次。

A．每周 B．每15天 C．每月 D．每季

【正确答案】：C

第21题：投资机会研究较粗略，该阶段投资估算的精确度为总投资的（），如果机会研究认为是可行的，就可进行下阶段的工作。

A．+15% B．±20% C．+30% D．±35%

【正确答案】：C

第22题：项目进度分为总进度计划与阶段性计划的依据是（）。

A．内容 B．表达形式 C．管理的范围 D．时间控制的长短

【正确答案】：D

第23题：房地产项目开发建设要实现的目标包括成果性目标和（）目标。

A．社会性 B．约束性 C．检验性 D．经济性

【正确答案】：B

第24题：工程建设监理可分为（）和社会对工程建设的监理两个层次。

A．政府对工程建设的监理

B．施工单位对工程建设的监理

C．建设单位对工程建设的监理

D．工程设计单位对工程建设的监理

【正确答案】：A

第25题：居住建筑密度是居住建筑基底面积与（）之比。

A．居住建筑面积 B．居住建筑用地面积 C．居住面积 D．居住用地面积

【正确答案】：B

第26题：在项目的工程技术管理中，审查施工图的顺序正确的是（）。

A．按设计工种划分，应先审总图，再审基本图纸，最后审详图

B．按图纸种类划分，应先审总图，再审基本图纸，最后审详图

C．按图纸种类划分，应先审总图，再审结构图，最后审设备图

D．按设计工种划分，应先审结构图，再审建筑图，最后审设备图

【正确答案】：B

第27题：开发项目的现场工程管理机构一般采用（）

A．平等竞争制

B．经济责任制

C．项目经理负责制

D．部门经理负责制

【正确答案】：C

第28题：承包企业投标报价的主要依据是（）。

A．标底

B．单价表

C．招标文件

D．邀请投标函

【正确答案】：C

第29题：收集资料、调查研究是房地产开发项目的可行性研究的第（阶段。

A．1

B．2

C．3

D．4

【正确答案】：A

第30题：房地产开发可行性研究的基本内容不包括（）。

A．项目经济评价

B．适应性研究

C．市场预测研究

D．技术方案研究

【正确答案】：B

第31题：下列不属于初步可行性研究阶段需审查的内容是（）。

A．项目进度

B．项目财务分析

C．市场供给与需求

D．国家的经济政策

【正确答案】：D

第32题：建筑容积率和（）含义类同。

A．人口净密度

B．平均层数

C．居住建筑密度

D．建筑面积密度

【正确答案】：D）个

第33题：居住建筑的规划布置原则之一是要有适当的人口规模，其中多层住宅组团以（）户左右为宜，高层住宅的组团户数可多一些。

A．100 B．300 C．500 D．900

【正确答案】：C

第34题：一般而言，低层住宅造价比高层住宅造价（）。

A．高 B．低 C．不一定 D．较难确定

【正确答案】：B

第35题：政府建设监理机构的管理原则是（）。

A．统一领导，统一管理 B．分级领导，统一管理 C．统一领导，分级管理 D．分级领导，分级管理

【正确答案】：C

第36题：在工程的性质特殊、内容复杂、发包尚不能清楚详尽地确定若干技术细节和工程量的情况下，可采用（）的招标方式。

A．公开招标 B．邀请招标 C．协议招标 D．行政命令

【正确答案】：C

第37题：下列几项中，（）是其他项的主要依据。

A．开发项目 B．工程组织总设计 C．开展工程管理方案 D．年度基本建设计划

【正确答案】：B

第38题：竣工决算是反映（）的技术经济文件。

A．实际造价 B．预期造价 C．最终造价 D．估计造价

【正确答案】：A

第39题：国家征用集体土地发生的费用不包括（）。

A．绿化费 B．拆迁费 C．人员安置费 D．土地管理费

【正确答案】：A

第40题：工程技术管理的核心是（）。

A．平等竞争制 B．技术复核制 C．技术负责制 D．技术审核流程

篇11：房地产估价师《案例分析》强化练习题

A、职代会

B、董事会

C、总经理

D、抵押登记

2、房地产交易成交价格明显低于市场价格的，以评估价格作为交纳税费的依据，交易当事人对评估价格有异议的，可以在接到评估价格通知后15日内，向()。

A、人民法院起诉

B、房地产行政主管部门申请复核

C、仲裁机构申请仲裁

D、交易双方当事人共同认定的评估机构申请重新评估

3、征用集体土地的耕地补偿费标准是该耕地被征用前三年平均年产值的()倍。

A、3～

5B、3～6

C、1～6

D、10～204、在新建商品房的流通中，最典型和最重要的形式是房屋的()。

A、买卖

B、租赁

C、抵押

D、分配

5、房屋拆迁许可证是房屋拆迁主管部门发给()的拆迁凭证。

A、房地产管理部门

B、被拆迁人

C、房屋拆迁申请人

D、具有房屋拆迁资格的单位

6、共有房地产的房地产权证由()收执。

A、共有人共同

B、共有人分别

C、权利人推举的持证人

D、房地产主管部门指定的权利人

7、全民所有制企业等同农村集体经济组织共同投资兴办的联营企业所使用的集体土地，需向()以上人民政府土地管理部门提出用地申请。

A、县级

B、市级

C、镇级

D、区级

8、处分抵押房地产所得金额，应首先()。

A、扣除土地出让金

B、支付处分抵押房地产的费用

C、偿还抵押权人债权

D、扣除抵押房地产应缴纳的税款

9、房地产业与建筑业既有区别又有联系，它们之间的主要区别是房地产业兼有生产(开发)、经营、管理和服务等多种性质，属于()。

A、第一产业

B、第二产业

C、第三产业

D、既是第二产业又 是第三产业

10、房地产权利人法定名称改变或者房地产现状、用途变更时，应申请()登记。

A、他项权

B、转移

C、初始

D、所有权变更登记

11.在生产资料所有制所包含的各种经济关系中，最基本的经济关系是()。

A.所有、归属关系

B.占有关系

C.支配关系

D.使用关系

12.私有制、公有制、混合所有制是我国现阶段存在的三种基本的生产资料所有制形式。评价其中任何一种所有制在社会主义经济中是否优越，其惟一的标准是()。

A.生产资料所有制的性质

B.生产资料公有化程度的高低

C.生产资料公有化范围的大小

D.能否促进当时当地生产力的发展

13.生产资料所有制属于()范畴。

A.经济

B.政治

C.哲学

D.历史

14.生产资料所有制的实质是一种()。

A.阶级利益关系

B.政治利益关系

C.经济利益关系

D.社会利益关系

15.()是社会经济制度的基础。

A.社会主义市场经济

B.生产资料所有制

C.生产力与生产关系之间的矛盾

D.社会主义初级阶段

16.生产资料所有制这种经济关系在法律上的基本表现是()。

A.财产占有权

B.财产使用权

C.财产处分权

D.财产所有权

17.由于()，才有可能使同一性质的所有制形式或经济形式出现不同的经济形态。

A.财产所有权所包含的四项权利集中于同一经济主体

B.财产所有权所包含的四项权利可以有不同形式的分离

C.财产所有权所包含的四项权利的统一与分解

D.财产所有权所包含的四项权利相互制约、相互决定

18.判断一个产权的权能是否完整，应当主要以()为依据。

A.财产权利的归属

B.所有者对它具有的排他性和可转让性

C.所有者对财产是否拥有占有权和使用权

D.产权主体的权责利关系是否明确

19.在社会主义市场经济中，一个既有效率又能保障生产要素自由流动的合理的所有制结构只能()。

A.取决于社会经济制度的性质

B.取决于生产资料的所有制关系

C.由实践决定和市场安排

D.取决于财产权利的性质和市场安排

20.美国经济学家阿尔钦认为，产权()。

A.是一个社会所强制实施的选择一种经济品使用的权利

B.不是所有权，而是平等的所有权主体之间的权责利关系

C.是包括经济行为主体对资源的使用权、转让权以及收人的享用权在内的一组权利

D.是界定人们如何受益、如何受损以及如何提供补偿的行为权

参考答案：

1、B

2、B

3、C

4、A

5、C

6、C

7、A

8、B

9、C

10、D11、A

12、D

13、A

14、C

15、B

16、D

17、C

18、A