公允价值评估方法（共6篇）
篇1：公允价值评估方法
公允价值计量和资产评估探析
【摘要】会计中的公允价值只是资产评估中公允价值的一个典型，即正常市场条件下的公允价值的实现值，会计中的公允价值和评估中的市场价值有着质的相似性。评估师运用专业判断得出的市场价值结论可以适应会计工作的需求，评估师可以利用其在市场价值发现方面的优势全面介入公允价值计量模式中公允价值的估算。在市场不稳定时期，利用评估师的职业判断和专业技术，从较长的时期或周期来把握资产及负债的公允价值，可以降低当前市场价格中的情绪化倾向和从众倾向对公允价值的扭曲程度，避免或减缓盯市方式计量公允价值的顺周期效应。为了更好的发挥以财务报告为目的资产评估的作用，我们应该采取完善市场条件、建立服务于评估的信息服务系统、完善相关会计准则、评估准则等相应对策。
【关键词】公允价值
资产评估
市场价值
会计计量
长期以来，历史成本一直在会计计量实务中占据主导地位，原因在于历史成本具有可验证性，相对更可靠。但是历史成本缺乏相关性，账面历史成本会随着时间和市场条件的改变而改变。随着经济的虚拟化和不确定性因素的增加，以历史成本为计量基础的会计信息的相关性越来越受到信息使用者的质疑，出现了资产减值会计、通货膨胀会计和当前最为流行的公允价值会计。但许多投资者认为，历史成本计量模式下的财务报告不仅未能为金融监管部门和投资者发出预警信号，甚至误导了投资者对这些金融机构的判断。
一、会计中的公允价值
公允价值计量与历史成本计量不同的是，公允价值计量具有较强的相关性。引入公允价值计量模式，可以使财务报告包涵企业未来发展的信息，增进财务报告关于企业财务业绩信息的完整性和有用性。通过公允价值信息，可以了解企业当前所持有的资产负债的真实价值，从而对企业做出正确评价，使投资者把握投资的机会并规避风险，使管理者提高其管理业绩。对金融工具来说，公允价值是最相关的计量属性，而对衍生金融工具来说，公允价值是唯一相关的计量属性。
次贷危机爆发以来，广大的投资者、会计界和会计信息监管部门对公允价值会计，特别是公允价值计量中的盯市方式引发的顺周期效应给予了大量的批判和关注，在一定程度上动摇了公允价值会计的基础、信心和稳定性。
（一）公允价值计量的优缺点
公允价值计量的优势是十分明显的，公允价值能够反映物价、汇率变动及科技进步引起 的贬值等因素对资产负债价值的影响，从而能够动态地反映企业真实的财务状况和经营成果。首先，公允价值计量提高了会计信息的相关性，满足了风险管理的需要。其次，公允价值计量适应了金融创新的需要，使会计信息使用者达到防范、规避与化解金融风险的目的。再次，公允价值计量更能反映收益和资产的定义。
公允价值计量的主要缺点包括：会计计量中的可操作性和最终会计信息的可靠性；从会计信息的可靠性来说，与历史成本计量相比，计量所依据的凭据不足，采用公允价值计量的可供选择的形式较多，其确认要受市场环境与交易所面临的不同情况所制约，存在许多不确定因素，容易受到人为因素的影响；公允价值随市场波动而变动，在经济周期的不同阶段会引起银行净资产的大幅波动；公允价值会计只是提供企业各项资产要素的而不是企业整体资产公允价值信息，企业的整体资产价值不仅仅是单个资产价值的累加，而决定于未来持续流入的现金流及盈利能力，这意味着公允价值会计反映的企业整体资产价值是相对的。
（二）公允价值的获取对方式
国际上对于公允价值的确定基础一般分为三个层次：换入或换出资产或负债存在活跃市场的，如公开交易的股票和债券等，其公允价值应当根据在相同资产或负债的挂牌价格确定；换入或换出资产或负债本身不存在活跃市场、但类似资产存在活跃市场的，其公允价值则根据在活跃市场中类似资产或负债的挂牌价格调整后确定，如同行业类似规模企业的股票或债券的价格；换入或换出资产或负债不存在同类或类似资产的可比市场交易的，应当采用估值技术确定其公允价值。会计准则在公允价值计量方式顺序安排上将估值技术放到了最后一个级次，主要是基于估值技术是由人来运用和操作的，存在人为主观因素。而在市场不稳定时期，现行市价可能已经部分甚至全部扭曲，充分利用估值技术以及专业人士的理性判断，可以起到平稳市场波动的幅度，缓和甚至避免公允价值盯市计量方式推波助澜的作用。
二、以报告为目的资产评估
以报告为目的的评估是指基于企业会计准则或相关会计核算、披露要求，运用评估技术，对财务报告中各类资产和负债的公允价值或特定价值进行分析、估算，并发表专业意见的行为和过程。资产评估是将市场条件及影响资产价值的各种因素等综合考虑而进行的价值判断，其本质是模拟市场对资产价值做出经得起市场检验的评定估算和报告的行为，而以财务报告为目的的资产评估的目的就在于公允价值的确定。
三、提高以财务报告目的的资产评估质量的对策思考
为了更好的发挥以财务报告为目的资产评估的作用，以推动公允价值会计实践的深入，提高会计信息的决策有用性，针对评估行业目前所面对的现实问题，提出如下对策：
（一）完善公允价值应用的市场条件，建立服务于以财务报告为目的的资产评估的信息服务系统
公允价值得以运用的前提条件就是存在活跃的市场，市场价格是最为客观可靠程度最高的，也是最简便的公允价值的来源。所以，要想保证公允价值的有效实施，必须努力构建一个完整、充分竞争的市场，特别是生产资料市场和二手交易市场，建立完善的市场体系，打破行业垄断，引入充分的竞争机制。
（二）加强公允价值计量规则和评估技术规范的制定
资产的公允价值计量本质上是一种会计估计，人们对公允价值计量可靠性的质疑主要是计量过程中需要大量的主观判断和计量结果的可验证性。为了增加公允价值计量的可比性和可靠性，我们应该借鉴英国、德国等国外的做法，结合我国的国情，制定详细的资产公允价值计量准则，完善运用公允价值计量的细节，规定固定的程序和判定尺度，尽量减少人为判断的因素。比如应当在有关准则中明确：何时采用公允价值，何时采用历史成本；在采用公允价值时，是选用市价法还是成本法或现值法；如何确定计量所需的输入信息；规定采用公允价值后因账面价值调整而形成的差额如何处理等等。
（三）研究资产公允价值计量模型并推广
评估技术是估计公允价值的重要方法，应该从改善公允价值计量的具体实务操作性和准确性两方面来提高评估技术。目前中国资本市场发展尚不成熟，估值模型的建设正处于探索阶段，相应的风险管理和内部评级水平仍有待提高。因此，国内学者应进一步加强对公允价值的估值模型和相关参数假设，公允价值审计及规范评估市场等方面的研究，就目前广泛应用的估值模型重新做深入剖析，改进其对经济预测参数的估计技术，研究能够综合考虑影响评估对象的多种因素，克服主观预测的弊端的模型，减少主观夸大经济波动的倾向，区别各种市场条件，拟订更细化更严密的应用条件、应用方式，制定详细的操作指南。对于已经研究成熟并被现实验证的模型，会计准则制定机构应该进行推广，以会计准则指南等形式发布。
（四）加强以财务报告为目的的资产评估与会计、审计的衔接
目前会计和审计工作需要更多的评估专业的支持，对评估的需求越来越大。评估行业应当紧密结合资产评估和会计、审计的准则与实务，从注册资产评估师执业要求的角度，有针对的架设起一座连接资产评估与会计和审计的桥梁，在理论上促进相互融合、协同发展，在实务中相互协调。
公允价值计量模式引入会计准则后，产生了以财务报告为目的的评估业务，它与传统资产评估业务相比在业务要素的确定，相关参数的运用等方面都有较大差别。由于中国公允价
值会计发展尚不成熟，在市场动荡情况下如何准确反映资产内在价值的难题尚未得到根本解决。为了公允价值更合理的运用，为会计信息使用者提供既相关又可靠的信息，评估行业需要借鉴国际评估界和会计界的合作经验，从理论上、实务上做好充分准备，加强与我国会计界的协调，为深化会计体制改革服务。
参考文献
1．韦恩．R．兰兹曼著，刘强安译，公允价值会计信息相关且可靠吗？来自资本市场研究的证据，当代会计评论，2008，12
2．姜楠，公允价值计量与资产评估——基于公允价值会计的顺周期效应的思考，中国资产评估，2010 3．葛夏晴，IASB公允价值计量项目的进展及对我国的启示，经济论坛，2010，06 4．曲晓辉、肖弘，公允价值反思与财务报表列报改进展望——中国会计学会会计基础理论专业委员会2010年专题学术研讨会暨第九届会计与财务问题研讨会观点综述
5． 卢兴杰，国际财务报告准则变革及中国对策———2010年中国会计学会资深会员论坛综述，会计研究，2010，04 6． 黄世忠，公允价值会计:面向21 世纪的计量模式，会计研究，1997，12
篇2：公允价值评估方法
XXXX股份有限公司拟以公允价值模式
计量的投资性房地产
关于评估说明使用范围的声明
企业关于进行资产评估有关事项的说明 资产评估说明
一、评估对象与评估范围说明
二、资产核实情况总体说明
三、评估技术说明
四、评估结论及其分析
XXXX拟以公允价值模式计量的投资性房地产资产评估报告 声明 注册资产评估师声明
一、我们在执行本资产评估业务中，遵循相关法律法规和资产评估准则，恪守独立、客观和公正的原则；根据我们在执业过程中收集的资料，评估报告陈述的内容是客观的，并对评估结论合理性承担相应的法律责任。
二、评估对象涉及的资产清单由委托方申报并经其签章确认；所提供资料的真实性、合法性、完整性，恰当使用评估报告是委托方和相关当事方的责任。
三、我们与评估报告中的评估对象没有现存或者预期的利益关系；与相关当事方没有现存或者预期的利益关系，对相关当事方不存在偏见。
四、我们已对评估报告中的评估对象及其所涉及资产进行现场调查；我们已对评估对象及其所涉及资产的法律权属状况给予必要的关注，对评估对象及其所涉及资产的法律权属资料进行了查验。
五、我们出具的评估报告中的分析、判断和结论受评估报告中假设和限定条件的限制，评估报告使用者应当充分考虑评估报告中载明的假设、限定条件、特别事项说明及其对评估结论的影响。
XXXX拟以公允价值模式计量的投资性房地产资产评估报告 摘要
摘 要
一、本次评估对应的经济行为
本次评估对应的经济行为是XXXX股份有限公司拟以公允价值模式计量投资性房地产。
二、评估目的
本次评估的目的是为XXXX股份有限公司拟以公允价值模式计量的投资性房地产的经济行为提供价值参考依据。
三、评估对象和评估范围
评估对象和评估范围与经济行为涉及的评估对象和评估范围一致。评估对象和评估范围是位于XXXXXX，土地使用权取得方式为出让。
四、价值类型
根据本项目的评估目的和评估对象的具体情况，本次评估采用的价值类型为市场价值。
五、评估基准日 2013 年XX 月 XX 日。
六、评估方法
本次评估采用市场法。
七、评估结论及其使用有效期 1．评估结论
在评估基准日 2012 年 XX 月 XX 日，委估资产的账面值为XXXXX万元。经评估，委估资产的评估值为 XXXX万元，评估值比账面价值增值XXXX万元，增值率为XXXXX%。评估结果详见下表：
XXXX拟以公允价值模式计量的投资性房地产资产评估报告 摘要
资产评估结果汇总表
评估基准日：2013 年XX 月 XX 日
产权持有者：XXXX股份有限公司 单位：人民币万元
账面价值 评估价值 增减值 增值率 项 目
A B C=B-A D=C/A×100% 投资性房地产 XXXXXXX
本评估结论仅对XXXX股份有限公司拟以公允价值模式计量的投资性 房地产这一特定评估目的有效。2．报告使用有效期
本评估报告评估结果于 2013 年 XX 月XX 日至 2014 年XX 月 XX 日之间使 用有效。
八、对评估结论产生影响的特别事项
1．截止评估基准日，委估资产部分已出租，本次评估未考虑房屋出租事项对评估值的影响。房屋出租情况如下：
各楼层对外出租情况表
2．房地产权证载地下三层车位203为民防工程，且其权属归XXXX股份有限公司所有，因此，本次评估未考虑该事项对评估值的影响。
3．本次评估值为设定土地出让状态下房地合一的市场公允价值，评估值中未考虑相关税费对评估值的影响。提请评估报告的使用者注意以上事项对评估结论可能产生的影响。XXXX拟以公允价值模式计量的投资性房地产资产评估报告 摘要
以上内容摘自评估报告正文，欲了解本评估项目的详细情况和合理理解评估结论，应当阅读评估报告正文。XXXX拟以公允价值模式计量的投资性房地产资产评估报告 正文
XXXX股份有限公司拟以公允价值模式计量的投资性房地产资产评估报告
XXXX股份有限公司：
证券资产评估有限公司接受贵公司的委托，根据有关法律、法规和资产评估准则、资产评估原则，采用市场法，按照必要的评估程序，对本次经济行为所涉及的资产在2012年12月31日的市场价值进行了评估。现将资产评估情况报告如 下：
一、委托方、产权持有者和其他评估报告使用者概况(一)委托方、产权持有者概况
委托方及产权持有者均为XXXX股份有限公司。公司名称：XXXX股份有限公司 住所：XXXX 法定代表人：XXXX 注册资本：XXX 公司类型：股份有限公司（港澳台与境内合资、上市）经营范围主营：XXXXXX(二)其他评估报告使用者概况
除委托方、产权持有者、国家法律法规规定的评估报告使用者外，业务约定书未约定其他评估报告使用者。
二、评估目的
本次评估的目的是为XXXX股份有限公司拟以公允价值模式计量的投资性房地产的经济行为提供价值参考依据。XXXX拟以公允价值模式计量的投资性房地产资产评估报告 正文
三、评估对象和范围
评估对象和评估范围与经济行为涉及的评估对象和评估范围一致。评估对象和评估范围是位于XXXXXX，土地使用权取得方式为出让。纳入评估范围的资产与业务约定书确定的评估范围一致。
四、价值类型及其定义
评估价值类型为市场价值。
市场价值是指自愿买方和自愿卖方在各自理性行事且未受任何强迫的情况下，评估对象在评估基准日进行正常公平交易的价值估计数额。
五、评估基准日
本次评估基准日是2013年XX月XX日。
六、评估依据
(一)经济行为依据
XXXX股份有限公司2012年第十七次董事会会议《关于投资性房地产后续计量由成本计量模式变更为公允价值计量模式的议案》。(二)法律法规依据
1．《国有资产评估管理办法》(国务院令第91号)；
2．《国有资产评估管理办法施行细则》(国资办发〔1992〕36号)； 3．《企业国有资产监督管理暂行条例》(国务院令第378号)；
4．《关于改革国有资产评估行政管理方式加强资产评估监督管理工作的意 见》(国办发〔2001〕102号)；
5．《企业国有资产评估管理暂行办法》(国务院国资委令第12号)； 6．《国有资产评估管理若干问题的规定》(财政部令第14号)；
7．《关于加强企业国有资产评估管理工作有关问题的通知》(国资委产权 〔2006〕274号)；
8．《中华人民共和国土地管理法》； 9．《中华人民共和国城市房地产管理法》。(三)评估准则依据
1．《评估准则——基本准则》和《资产评估职业道德准则——基本准则》(财 企〔2004〕20号)；
2．《注册资产评估师关注评估对象法律权属指导意见》(会协〔2003〕18号)； 3．《资产评估准则——评估报告》等7项资产评估准则(中评协〔2007〕189 号)；
4．《企业国有资产评估报告指南》(中评协〔2008〕218号)； 5．《以财务报告为目的的评估指南》；
6． 中评协关于修改评估报告等准则中有关签章条款的通知》 中评协〔2011〕 230号）。(四)权属证明 XX市房地产权证。(五)其他参考依据
评估人员收集的上海市房地产交易资料。
七、评估方法
房屋建筑物类资产评估通常采用的评估方法有成本法、收益法、市场法。成本法一般用于自建房产；收益法一般主要用于商业性用房，适合具有(或潜在)收益的房产评估；市场法一般用于同一区域或均质区域有类似的交易案例。由于委估资产为整栋购入的房地产，故不适合采用成本法评估；委估资产的B1-5层及地下车位已出租，其承租方分别为XXXXX等内部关联单位，为短期租约，不宜作为判断租金公允市场水平的基础，此外，在委估资产周边区域无法找到可比租赁交易案例，故不适合采用收益法评估。委估资产为外购的房地产，因市场上可收集到相似类型的物业成交案例，故
本次评估采用市场法。
市场法是在求取一宗委估房地产价格时，依据替代原理，将委估房地产与类似房地产的近期交易价格进行对照比较，通过对交易情况、交易日期、区域因素和个别因素等进行修正，得出委估房地产在评估基准日的价格。
基本计算公式为： P=P′×A×B×C×D 式中：P-----委估建筑物评估价值； P′-----参照物交易价格； A-----交易情况修正系数； B-----交易日期修正系数； C-----区域因素修正系数； D-----个别因素修正系数。
交易情况修正系数A用于将参照物的交易价格调整为一般市场情况下的正常、客观、公正的交易价格； 交易日期修正系数B用于将参照物的交易价格调整为评估基准日的价格；
区域因素修正系数C用于调整委估建筑物与参照物在地理位置、周边环境、交通条件、基础设施等方面的差异；
个别因素修正系数D用于调整委估建筑物与参照物在临街状况、结构、朝向、楼层、装修、施工质量、配套服务设施、已使用年限等方面的差异。
根据上海市车位市场成交价格及上涨幅度等相关资料，对比确定委估车位单价。
八、评估程序实施过程和情况
(一)接受委托
经与委托方洽谈沟通，了解委估资产基本情况，明确评估目的、评估对象与评估范围、评估基准日等评估业务基本事项，经综合分析专业胜任能力和独立性和评价业务风险，确定接受委托，签订业务约定书。针对具体情况，确定评估价值类型，了解可能会影响评估业务和评估结论的评估假设和限制条件，拟定评估 工作计划，组织评估工作团队。(二)资产核实
指导被评估单位清查资产、准备评估资料，以此为基础，对评估范围内的资产进行核实，对其法律权属状况给予必要的关注，对收集获取的评估资料进行审阅、核查、验证。(三)评定估算
根据评估对象、价值类型、资料收集情况等相关条件，选择适当的评估方法。结合所掌握的评估资料，开展市场调研，收集相关市场信息，确定取价依据，进行评定估算。(四)出具报告
对评估结果进行汇总、复核、分析、判断、完善，形成评估结论。撰写评估报告，经内部审核，在与委托方和相关当事方就评估报告有关内容进行必要沟通后，出具正式评估报告。
九、评估假设
本评估报告及评估结论的成立，依赖于以下评估假设：(一)基本假设
公开市场假设。公开市场假设是假定待评估资产在公开市场中进行交易，从而实现其市场价值。资产的市场价值受市场机制的制约并由市场行情决定，而不是由个别交易决定。这里的公开市场是指充分发达与完善的市场条件，是一个有自愿的买者和卖者的竞争性市场，在这个市场上，买者和卖者的地位是平等的，彼此都有获得足够市场信息的机会和时间，买卖双方的交易行为都是在自愿的、理智的，而非强制或不受限制的条件下进行的。(二)具体假设
1．在评估基准日的房地产市场为公开、平等、自愿的交易市场。
2．任何有关评估对象的运作方式、程序均符合国家、地方的有关法律、法规。
十、评估结论
在评估基准日 2013 年 XX 月 XX 日，委估资产的账面值为XXX万元。经评估，委估资产的评估值为 XXX万元，评估值比账面价值增值XX万元，增值率为 XXX%。评估结果详见下表：
资产评估结果汇总表
评估基准日：2012 年 12 月 31 日
产权持有者：XXXX股份有限公司 单位：人民币万元
账面价值 评估价值 增减值 增值率 项 目 A B C=B-A D=C/A×100% 投资性房地产XXXXX
十一、评估报告使用限制说明
1．评估报告只能用于评估报告载明的评估目的和用途。2．评估报告只能由评估报告载明的评估报告使用者使用。
3．除法律、法规规定以及相关当事方另有约定外，未征得出具评估报告的评估机构同意，评估报告的内容不得被摘抄、引用或披露于公开媒体。
4．根据国家的有关规定，本评估结果有效使用期为一年，从资产评估基准日 2012 年 12 月 31 日起，至 2013 年 12 月 30 日止有效。
十二、特殊事项说明
1．截止评估基准日，委估资产部分已出租，本次评估未考虑房屋出租事项对评估值的影响。房屋出租情况如下：
各楼层对外出租情况表
楼层 承租方 面积㎡ 日租金（元/㎡)租期 附 件
一、与评估目的相应的经济行为文件；
二、委托方及产权持有者法人营业执照复印件；
三、评估对象涉及的主要权属证明资料复印件；
四、委托方及产权持有者承诺函；
五、签字注册评估师的承诺函；
六、评估机构资格证书复印件；
七、评估机构法人营业执照副本复印件；
八、签字注册评估师资格证书复印件；
九、评估业务约定书复印件；
十、授权书。
证券资产评估有限公司 二○一三年二月十八日 资 产 评 估 结 果 汇 总 表 评估基准日：2012年12月31日 表1 共2页第1页
被评估单位：XXXX股份有限公司 金额单位：人民币万元 账面价值 评估价值 增减值 增值率 项 目 A B C=B-A D=C/A×100% 1 流动资产 2 非流动资产 其中：可供出售金融资产 #REF!#REF!#REF!#REF!4 持有至到期投资 #REF!#REF!#REF!#REF!5 长期应收款 #REF!#REF!#REF!#REF!6 长期股权投资 #REF!#REF!#REF!#REF!7 投资性房地产 XXXXXX 8 固定资产 9 在建工程 10 工程物资 11 固定资产清理 12 生产性生物资产 13 油气资产 14 无形资产 15 开发支出 16 商誉 长期待摊费用 18 递延所得税资产 19 其他非流动资产 20 资产总计 期：2013年流动负债 22 非流动负债 23 负债总计 净资产（所有者权益）
投资性房地产—房屋(公允价值计量模式)评估明细表 评估基准日：2012年12月31日 表2 共2页第2页
被评估单位：XXXX股份有限公司 金额单位：人民币元 来 建成 计量 建筑面积 成本单价 评估单价
序号 权证编号 房屋名称 结构 原始入账价值 账面价值 评估价值 增减值 增值率 备注 源 年月 单位(m2)(元/m2）(元/m2)XXXXXX
评估说明
证券资产评估有限公司 二○一三年二月十八日
XXXX拟以公允价值模式计量的投资性房地产资产评估报告 评估说明
关于评估说明使用范围的声明
本评估说明供国有资产监督管理机构（含所出资企业）、相关监管机构和部门使用。除法律法规规定外，材料的全部或者部分内容不得提供给其它任何单位和个人，不得见诸公开媒体。
企业关于进行资产评估有关事项的说明
本部分是由委托方及产权持有者出具并提供，原文附后。企业关于进行资产评估有关事项的说明
一、委托方及产权持有者概况
委托方及产权持有者均为XXXX股份有限公司。公司名称：XXXX股份有限公司 住所：XXXX 法定代表人：XXX 注册资本：XXXXX 公司类型：股份有限公司（港澳台与境内合资、上市）经营范围主营：XXXXX
二、关于经济行为的说明
本次评估对于的经济行为是XXXX股份有限公司拟以公允价值模式计 量投资性房地产。
三、关于评估对象与评估范围的说明
评估对象和评估范围与经济行为涉及的评估对象和评估范围一致。评估对象和评估范围是位于XXXXX土地使用权取得方式为出让。2013 年 XXX 月 XXX日的账面价值为XXXX元。
四、关于评估基准日的说明
本次评估基准日是2013年XX月XX日。
I
五、可能影响评估工作的重大事项的说明
1．截止评估基准日，委估资产部分已出租，本次评估未考虑房屋出租事项对评估值的影响。房屋出租情况如下：
各楼层对外出租情况表
楼层 承租方 面积㎡ 日租金（元/㎡)租
2．房地产权证载地下三层车位203为民防工程，其权属归XXXX股份有限公司所有。
六、资料清单
1．资产评估申报表；
2．委托方及产权持有者营业执照复印件； 3．房地产权证。
法定代表人：
委托方及产权持有者盖章：
年 月 日
资产评估说明
一、评估对象与评估范围说明
(一)评估对象与评估范围内容
评估对象和评估范围与经济行为涉及的评估对象和评估范围一致。评估对象和评估范围是位于XXX(二)实物资产的分布情况及特点
(1)委估资产位于XXXX，该房屋产权来源为2009年购买。经现场勘察，该房屋较新，使用及维护状况非常好。
(2)委估房地产权证编号为XXXX号，证载房屋所有权人为XXXX股份有限公司，规划房屋用途为办公、商铺和停车位，土地用 途为综合用地，土地使用权取得方式为出让，土地终止日期为2055年4月18日。(3)委估房产2013年XX月XX日账面价值为XXXX元。
(4)截止评估基准日，委估资产B1-5层全部出租，地下车位已出租，6层尚 待出租，已出租楼层建筑面积为XXXX平方米。具体情况如下：
各楼层对外出租情况表
楼层 承租方 面积㎡ 日租金（元/㎡)租期XXXX拟以公允价值模式计量的投资性房地产资产评估报告 评估说明
各楼层对外出租情况表
楼层 承租方 面积㎡ 日租金（元/㎡)租期
二、资产核实情况总体说明
(一)资产核实人员组织、实施时间和过程
根据资产评估有关准则及规范要求，依据委托方提供的资料，评估人员对评估范围内资产进行了实地查勘。核实过程具体如下：辅导产权持有者清查资产、填报资产评估申报明细，收集整理产权持有者提供的各项评估资料。
依据产权持有者提供的评估基准日会计报表和资产评估申报表，在产权持有者有关人员的配合下，核实账表、账实是否相符，核实资产状况。根据核实结果，提请产权持有者补充、修改和完善资产评估申报表。对产权持有者提供的评估资料进行核实，对有关资产法律权属资料和资料来源进行必要的查验，对有关资产的法律权属进行必要的关注。对可能影响资产评估的重大事项进行调查了解。根据以上工作，与相关当事方沟通，形成资产核实结论。(二)资产核实方法
根据委估资产原值、净值等项目进行账账、账实核对。(三)核实结论
委估资产法律权属清晰，不存在抵押、质押和担保事宜。
三、评估技术说明
(一)评估范围
纳入本次评估范围内的投资性房地产为办公、商铺和车位用房，截止评 估基准日 2013 年 XX 月XX 日账面价值为 XX 元。
(二)基本概况
委估资产位于XXXXX；地下 2-3 层的停车位 148 个（其中地下三层车位 203 为民防工程）。委估房屋为精装修，装修标准为外墙为玻璃幕墙，一楼大堂和-1 层局部为大理石地面，-1 层健身房等为复合地板和地毯，1-6 层地面铺设地毯、办公室内墙为铝合金隔断，会议室等内墙帖木式镜面板，天棚为三合板吊顶、配水晶灯饰，其他房间内墙涂料，卫生间地砖、至顶瓷砖内墙、PVC 吊顶，部分铝合金门窗，其余为木门。配套设施：给排水、照明、消防、宽带、通信，四部客梯，一部货梯，一部消防梯等。(三)核实的方法和结果 1．核实方法
(1)评估人员会同委托单位配合评估人员，将申报项目核对位置、建筑结构、建筑面积、层次和主要建筑技术经济指标；
(2)核查房屋权属证及土地使用证；(3)核实建筑物竣工时间；
(4)调查了解设计单位的设计水平、施工单位的施工水平、工程质量、建筑物抗震设防等级、使用维修等综合情况；
(5)在评估申报表核对无误的基础上，评估人员在产权持有单位有关人员的配合下深入现场进行实地勘察，记录建筑物及构筑物的施工质量、改扩建情况，调查了解建筑物的结构类型特征，使用维护情况，同时，核实位置、数量、结构形式、装修标准及保温情况等。对委估资产走访查看，详细核实和记录资产的现实状况；对关键、重要或有代表性的部分详细填写现场记录表。2．核实结果
(1)经核实，委估资产权属完善。(2)截止评估基准日，委估资产 B1-5 层全部出租，地下车位已出租，6 层尚待出租，已出租楼层建筑面积为 12,115平方米。明细如下：
各楼层对外出租情况表
楼层 承租方 面积㎡ 日租金（元/㎡)租期
(3)委估资产账面原值为 2009 年企业购置房产时的价值，以及购置后的房屋装修费用。(四)评估方法
房屋建筑物类资产评估通常采用的评估方法有成本法、收益法、市场法。成本法一般用于自建房产；收益法一般主要用于商业性用房，适合具有(或潜在)收益的房产评估；市场法一般用于同一区域或均质区域有类似的交易案例。由于委估资产为整栋购入的房地产，故不适合采用成本法评估；委估资产的B1-5层及地下车位已出租，其承租方分别为XXX等内部关联单位，为短期租约，不宜作为判断租金公允市场水平的基础，此外，在委估资产周边区域无法找到可比租赁交易案例，故不适合采用收益法评估。委估资产为外购的房地产，因市场上可收集到相似类型的物业成交案例，故本次评估采用市场法。市场法是在求取一宗委估房地产价格时，依据替代原理，将委估房地产与类似房地产的近期交易价格进行对照比较，通过对交易情况、交易日期、区域因素和个别因素等进行修正，得出委估房地产在评估基准日的价格。基本计算公式为：P=P′×A×B×C×D 式中：P-----委估建筑物评估价值； P′-----参照物交易价格； A-----交易情况修正系数； B-----交易日期修正系数； C-----区域因素修正系数； D-----个别因素修正系数。
交易情况修正系数 A 用于将参照物的交易价格调整为一般市场情况下的正常、客观、公正的交易价格； 交易日期修正系数 B 用于将参照物的交易价格调整为评估基准日的价格；
区域因素修正系数 C 用于调整委估建筑物与参照物在地理位置、周边环 境、交通条件、基础设施等方面的差异；
个别因素修正系数 D 用于调整委估建筑物与参照物在临街状况、结构、朝向、楼层、装修、施工质量、配套服务设施、已使用年限等方面的差异。
根据上海市车位市场成交价格及上涨幅度等相关资料，对比确定委估车位单价。(五)评估案例
案例 XXXX 5 号楼 评估明细表序号 1 1．选取比较实例
委估对象位于XXXX。评估时，假设该建筑物为整体出售，选择与委估资产相类似的小区物业 A、B 两宗 交易实例作为比较实例。评估对象和比较实例基本情况如下：(1)评估对象
评估对象位于XXX。房屋用途为办公、商铺和停车位，土地用途为综合用地，土地使用权取得方式为出让。房屋总面积XXX。委估建筑物位于黄浦江西岸，拥有 880 米长的黄金沿江岸线，毗邻两条上海地铁线并与东方明珠电视塔隔江相望。委估建筑物由国际客运码头、港务大楼、办公楼、艺术画廊、音乐文化中心等相关建筑和设施组成，是一个集邮轮码头和商业办公为一体的综合商务开发项目。该项目东起高阳路，西至虹口港，北沿东大名路，南到黄浦江，位于虹口北外滩的“黄浦江门户”位置，与浦东小陆家嘴的东方明珠隔江相望。整个项目规划占地面积 15 万平方米，总建筑面积将达 40 万平方米左右，其中，地下建筑面积 24.5 万平方米，地上建筑面积 16.5 万平方米（容积率近1:1.1），共有 13 个单体建筑。委估建筑物的办公楼项目临江景观好、建筑规模小，成为整个航运服务聚集区的“门面”，被誉为北外滩的标志性建筑。委估建筑物毗邻北外滩滨江绿地，滨江绿地北靠东大名路，东临高阳路，西至溧阳路，南沿黄浦江边，与上海港国际客运中心码头相邻。绿地面积 6.4万平方米，茂密的大乔木、各类花灌木、地被植物等构成了绿色生态区，极大改善委估建筑物的办公环境。委估建筑物所在小区的地下有即将开通的 12 线地铁，该小区的中心区域有近万平米的音乐广场及音乐之门。整个小区的地下贯通，并通往上海港国际客运中心码头。(2)比较实例
①比较实例 A 和 B 分别为上海国际航运服务中心项目的 3 号楼和 6 号楼，均竣工于 2012 年 12 月，钢筋混凝土结构。3 号楼地上共 6 层，地下 1 层，总建筑面积 7,098.16平方米（其中地上 6,354.84平方米，地下 743.32平方米），6 号楼地上 13 层，地下 1 层，总建筑面积 19,778.93平方米（其中地上 18,162.37平方米，地下 1,616.56平方米）。
上海国际航运服务中心项目，位于上海市虹口区北外滩地区公平路 18 号，距上海港国际客运中心东 1.6 公里。该楼盘所在物业西起公平路、东至瑞丰大厦及秦皇岛码头、北靠临江小区至杨树浦路、南临黄浦江。2011 年至 2012 年 销售的写字楼位于西块，总用地面积 41,345平方米，总建筑面积 206,857平方米，整个项目由高度 21.5 米到 100 米不等的 5 幢商务办公楼组成。该楼盘功能定位包括办公、商业、会议、公寓式酒店，以及游艇港池在内的相关设施，作为上海国际航运中心建设的重要组成部分，体现了航运服务业的核心功能和规模效应，将起到跨国航运企业集聚的作用。设立上海国际航运服务中心项目是为了体现上海市航运服务业的核心功能和规模效应，以达到跨国航运企业集聚的目的。上海国际航运服务中心项目与委估建筑物上海港国际客运中心相连，形成一个两倍于外滩长度的滨江区域。
②比较实例C为上海中信广场的第五整层，中信广场位于上海虹口区（虹口区四川北路 859 号，四川北路以西、塘沽路以北、江西北路以东、海宁路以南），是北外滩及四川北路核心区域的一座国际 5A标准甲级写字楼。整个项目由街区型商业设施与一栋超高层办公楼组成。项目落成后将成为未来浦西地标建筑之一。
中信广场竣工于 2010 年，建筑结构为框架结构。建筑面积 147,065平方米，建筑占地面积 10,121平方米，地上建筑面积 109,828平方米，地下建筑面积 37,236平方米，总建筑层数为地上 47 层，地下 3 层，标准层建筑面积2500平方米，电梯数量：三菱客梯 18 部，货梯 4 部，地下车位 387 个，标准 层净高 3.1 米。具体情况见下表：
评估对象—上海上海国际航运服 上海国际航运服比较内容 港国际客运中心 5 中信广场务中心 6 号楼 务中心 3 号楼号楼
建筑用途 商业配套楼 相同 相同 相同 所处地区 北外滩 相同 相同 相同
交易时期 2012.12.31 2012.12 2012.12 2012.12 交易情况 市场价 中介叫价 中介叫价 中介叫价 建 成 年 代
(年)2009 2012 2012 2010 土地使用权出让 相同 相同 相同 性质繁华程度 较好 相近相近相近距海天路商0.5 公里 相近相近相近业区交通便捷程
有 3 条以上公交线路 相同 相同 相同度
评估对象—上海
上海国际航运服 上海国际航运服 比较内容 港国际客运中心 5 中信广场 务中心 6 号楼 务中心 3 号楼 号楼
空气、噪音、绿化周 环境质量 一般 一般 一般 围景观较好 建 筑 面 积
15,258.86 19,778.93 7,098.16 2,340.09(m2)建筑结构 钢混 相同 相同 相同 户型 整栋 相同 相同 相同
楼层 地下 1 层地上 7 层 地下 1 层地上 13 层 地下 1 层地上 6 层 第 5 整层，共 50 层 朝向 整栋 相同 相同 相同
配置 水、电、通讯等 相同 相同 相同 装修情况 高档 普通 普通 普通 景观情况 江景 相近相近相近交易单价(元
115,000/92,000 138,000/116,000 68,000 /m2)
2．交易情况修正
交易情况修正系数=正常交易的交易情况指数/比较实例的交易情况指数 设定正常交易的交易情况指数为 100，因比较实例 A、B、C 为中介叫价，经市场调查，参考实例上海国际航运服务中心项目的 5 号楼（建筑面积 12,157.99平方米）和 8 号楼（建筑面积 35,302.31平方米），在 2011 年 12 月 和 2012 年 3 月整体出售的价格，销售单价分别为 6.5 万元和 6.6 万元，当时 5 号楼和 8 号楼网上中介叫价为 8—10 万元/平方米。经计算，实际成交价与中 介叫价下限的比分别为 81.25%和 82.5%。故在评估时参考上述比率，并结合 实例 A、B 中介叫价的浮动比例，进行交易情况修正，综合考虑后，交易情况修正系数分别为 100/125、100/125，即中介叫价的 8 折。本次评估 A 和 B 采用中介叫价的下线作为交易单价，即实例 A：92,000 元，实例 B：116,000 元。实例 C 由于中介叫价不打折，因此实例 C 交易单价采用 68,000 元。
3．进行交易日期修正
交易日期修正系数=评估基准日价格指数/比较实例交易时点价格指数评估基准日与比较实例的时点相同。因此，无需进行交易日期修正。4．进行区域因素修正
区域因素修正系数 = 评估对象区域因素指数/比较实例的区域因素指数因比较实例与评估对象不在同一小区内，故需要进行区域因素修正。以评估对象的区域因素，如距商服中心距离、交通便捷度、区域基础设施状况、区域公用服务设施、环境质量、黄浦江景观状况等为基准，比较评估对象与交易实例在上述方面的差异并对比打分，则打分的结果详见区域因素比较修 正系数表。
5．进行个别因素修正
以评估对象房地产的个别因素，如户型、面积、楼层、朝向、临街状况、装修标准、设备配置、新旧程度、整栋楼盘和商业修正等为基准，比较评估对象与交易实例在上述方面的差异并对比打分，则打分的结果详见因素比较 修正系数表。
6．计算评估对象的评估值 因素比较修正系数表 项目 实例 A 实例 B 实例 C 交易情况修正 100/125 100/125 100/100 交易日期修正 100/100 100/100 100/100 区域因素修正
1．距商服中心距离 100/100 100/100 100/100 2．交通便捷度 100/100 100/100 100/100 3．区域基础设施状况 100/100 100/100 100/100 4．区域公用服务设施 100/100 100/100 100/100 5．环境质量 100/99 100/99 100/97 6．景观状况 100/100 100/100 100/99 个别因素修正
1．户型 100/100 100/100 100/100 2．面积 100/100 100/115 100/120 3．楼层 100/97 100/100 100/102 4．朝向 100/100 100/100 100/100 5．临街 100/100 100/100 100/100 6．装修标准 100/93 100/93 100/93 7．设备配置 100/100 100/100 100/100 8．新旧程度 100/103 100/103 100/101 9．整栋楼情况 100/100 100/100 100/80 10．商业面积修正 100/99 100/99 100/98
因素比较修正系数计算表 项目 实例 A 实例 B 实例 C 2 交易单价(元/m)92,000 116,000 68,000 交易情况修正 0.8000 0.8000 1.0000
因素比较修正系数计算表 项目 实例 A 实例 B 实例 C 交易日期修正 1.0000 1.0000 1.0000 区域因素修正
1．距商服中心距离 1.0000 1.0000 1.0000 2．交通便捷度 1.0000 1.0000 1.0000 3．区域基础设施状况 1.0000 1.0000 1.0000 4．区域公用服务设施 1.0000 1.0000 1.0000 5．环境质量 1.0101 1.0101 1.0309 6．景观状况 1.0000 1.0000 1.0101 个别因素修正 1．户型 1.0000 1.0000 1.0000 2．面积 1.0000 0.8696 0.8333 3．楼层 1.0309 1.0000 0.9804 4．朝向 1.0000 1.0000 1.0000 5．临街 1.0000 1.0000 1.0000 6．装修标准 1.0753 1.0753 1.0753 7．设备配置 1.0000 1.0000 1.0000 8．新旧程度 0.9709 0.9709 0.9901 9．整栋楼情况 1.0000 1.0000 1.2500 10．商业面积修正 1.0101 1.0101 1.0204 综合修正系数 0.8785 0.7410 1.1552 比准单价(元/m2)80,822 85,956 78,554
7．确定评估值 市场单价＝XXXXX 取整
评估值＝市场单价×面积＝XXX＝XXXXX(元)取整
四、评估结论及分析
(一)评估结论
在评估基准日 2013 年 XX 月XX 日，委估资产的账面值为XXX万元。经评估，委估资产的评估值为 XXX万元，评估值比账面价值增值 XXX万元，增值率为XXX%。评估结果详见下表： 资产评估结果汇总表
评估基准日：2013年 XX月 XXX 日
产权持有者：XXXX股份有限公司 单位：人民币万元
账面价值 评估价值 增减值 增值率 项 目 A B C=B-A D=C/A×100% 投资性房地产 1 58,928.14 119,345.84 60,417.70 102.53%
(二)评估结论与账面价值比较变动情况及原因
篇3：从资产评估角度探析公允价值
一、探析资产评估和公允价值的本质内涵
(一) 资产评估的内涵
在众多的资产评估理论研究中, 对资产评估的定义多种多样, 较有代表性的有:资产评估是由专业评估机构 (部门) 、专业人员接受有关方面的委托, 根据特定的评估目的要求, 判定资产业务性质, 确定适当的资产价格类型, 选择评估方法, 搜集经济技术参数, 完成资产评估操作, 得出现实资产的实际价值 (等同于“内在价值”) 的这样一个过程;资产评估, 是指专业人员根据有关数据资料, 模拟市场对资产在一定时点上最有可能实现的市场价值的估计和判断活动及其过程;资产评估是根据特定目的, 遵循社会主义客观经济规律和公允原则, 以统一货币, 对资产实体或预期进行评估;国际评估准则认为资产评估是由具有一定专业知识和经验的评估专业人员, 对特定资产的价值进行评定估算的行为。尽管对于资产评估的认识不尽一致, 但总体来看, 大家都认为资产评估就是为委托者提供有关资产在特定条件下的价值信息的行为;资产评估是对资产价值的评估, 价值是一个核心概念。
(二) 公允价值的内涵
目前, 各种会计准则对公允价值概念的叙述虽不完全一致, 但本质上是相同的。国际会计准则理事会 (IASB) 将公允价值界定为“在一项公平交易中, 熟悉情况、自愿的双方交换一项资产或清偿一项债务所使用的金额”。美国财务会计准则委员会 (FASB) 2000年2月颁布的第七号概念公告中对公允价值的定义是:“公允价值是指在当前交易中, 自愿的双方买入 (承担) 或卖出 (清偿) 一项资产 (负债) 所使用的金额”。我国会计准则中的定义是:“在公平交易中, 熟悉情况的交易双方自愿进行资产交换或者债务清偿的金额”。笔者认为这个定义充分考虑了我国的基本国情, 并与国际会计准则的定义十分接近, 符合我国市场经济发展的需要。公允价值不能被简单地理解为一种具体的计量属性, 它是一种会计计量观念, 是各种计量属性追求的总体目标。不同的资产, 在不同的情况下, 其公允价值可以表现为现行市价、重置成本、未来现金流量现值等多种形式。当前会计学者关于公允价值是个广义的概念的共识就主要指公允价值是上述几个计量属性的集合或总称。
可见无论是资产评估还是公允价值, 它们的核心都是价值。公允价值的内涵强调的是价值的实现条件和达到的结果;资产评估的内涵强调的是为达到某一结果的过程。综合以上观点, 资产评估和资产计量存在着密切的联系, 都需要利用货币形式来反映资产的价值, 资产评估所采用的计量标准和资产计量所采用的计量属性有时也是相同的, 即都可能采用历史成本、现行成本、重置成本、可变现净值、未来现金流量的现值等。尤其是随着会计计量由过去主要依赖于历史成本, 逐步改变为公允价值后, 二者的关系将更加密切, 即公允价值将如何确定, 在很大程度上依赖于资产评估。简言之, 资产计量与资产评估可以统一于对公允价值的确定。
二、公允价值和资产评估价值的关系分析
公允价值是一个会计术语, 是指在当前自愿买方和卖方之间的交易中能够合理预期可能获得的金额, 而不是强制性或清算销售中的金额。公允价值是评估人员根据被评估资产自身的条件及其所面临的市场条件, 对被评估资产客观交换价值的合理估计值。公允价值的一个显著特点是, 它与相关当事人的地位、资产的状况及资产所面临的市场条件相吻合, 并且没有损害各当事人的合法权益, 亦没有损害他人的利益。
在资产评估领域一直未使用公允价值概念, 一个重要原因就是公允价值与市场价值之间的关系一直比较模糊。公允价值与市场价值概念之间的模糊, 主要源于人们把会计行业定义的公允价值作为狭义的公允价值概念。而本文所说的是公允价值是广义的公允价值, 它包含了重置成本、现行市价、未来现金流量的现值等多种计量属性。从评估角度讲, 公允价值既包括了市场条件下的公允价值, 也包括了非市场条件下的公允价值。
(一) 资产评估应提供公允的价值信息
资产评估价值是在某一特定条件下资产的可能价格, 资产评估的最终结果是关于资产价格的信息, 这个信息可以满足资产交易双方的需求, 有利于其决策。资产评估结果的需求者是资产评估结果的利益相关者, 资产评估结果的利益相关者不仅包括资产交易双方, 还应包括国家和社会公众。资产价值影响因素非常复杂, 有关交易各方信息不对称, 如何合理确定资产或者权利的价值, 关系到交易各方的利益。资产评估价值信息的需求者利用评估价值做出正确决策, 保证了企业有一个公平的竞争环境, 对于所有的资产评估利益相关者来说都是公平合理的, 资产评估在市场经济中发挥了积极的作用。因此, 这个对决策者有用的关于资产价值的信息的最重要特征是具有公允性, 即它对于资产交易利益相关者来说是公允的, 这成为资产评估目标实现的重要标志。
1. 市场价值是公允价值
市场价值又被称为公允市场价值, 根据国际资产评估标准委员会制定的准则, “市场价值”定义如下:在具有相应知识能力、精明的并且未受强迫压制的自愿买方与自愿卖方之间, 于评估基准日内, 进行公平交易时对某项资产价值的估计数额。按照一般公认的定义, 公允市场价值是指资产在评估基准日的公开市场上的交易价格。每个购买者或出售者都拥有市场全部的相关事实和知识, 而且买卖双方都是精明的、谨慎的、没有人强迫的, 对双方都公平。市场价值是一种理想的可能价格, 是在特定条件下交易, 可能形成的交易价格。不同的交易条件决定了不同的市场价格, 理想的市场条件包括: (1) 自愿买方; (2) 自愿卖方; (3) 买方和卖方是有限理性行为人; (4) 以货币单位表示; (5) 交易条件正常; (6) 确定的评估基准日; (7) 在市场上有足够的展示时间。在这样的情况下评估的价值符合公允价值的要求。
2. 非市场价值也是公允价值
公允价值是资产评估的目标, 它要求评估人员评估出的资产价值都是公允的。市场价值是公允的, 与市场价值相对的非市场价值也应该是公允的, 它与市场价值的区别仅在于市场条件, 非市场价值是在特殊市场条件下的公平, 是一种有限制条件的公平, 也属于公允价值的范畴, 否则评估行为就失去了公正性。市场价值是在资产拥有充分的展示时间, 在最佳用途上的价值, 非市场价值则是在资产的专用性和特定目的所限制的条件下的价值, 其市场条件与市场价值市场条件的区别在理想状态下是不能达到充足的交易数量。市场价值在公开市场上具有客观唯一性, 非市场价值与资产、特定目的相联系同样也是有唯一对应的价格的, 这就是资产本身的价值属性, 也是非市场价值具有公允性的根源。但是非市场价值不能得到唯一确定的值, 是因为在这种条件下, 人的主观判断能力不能对市场条件做出非常准确的预测。
二、公允价值通过资产评估的方法实现
通过以上的分析得出结论:公允价值取得可以借鉴资产评估方法, 而在评估方法的运用中最关键的是分析不同方法应具备的条件, 所以这里重点分析不同方法的适用条件。资产评估的基本方法包括成本法、市场法和收益法。在不同的条件下, 不同属性的公允价值都可通过成本法、市场法和收益法来取得。
1.成本法
成本法也称重置成本法。采用成本法确定重置成本的公允价值时, 被计量的资产一般具备以下条件: (1) 资产按原来用途继续使用, 对未来的效用保持不变; (2) 资产与所选参照物的实体特征、内部结构及其功能效用必须与重置的全新资产具有可比性; (3) 资产具有再生性, 如土地、石油、天然气等不可再生资源一般不采用此方法; (4) 资产具有贬值性, 如珠宝、古董、文物不具有贬值性, 一般不采用此方法。应用重置成本法的前提条件, 决定了它的适用范围, 即此方法适用于单项和整体资产的价值的确定, 最适用于无收益且市场上又无参照物的资产。当以上条件具备时, 某项资产或整体资产的重置成本和成新率根据公式可求得, 以重置成本来计量的公允价值就可以实现了。
2.市场法
市场法也称现行市价法, 采用市场法确定交易性金融资产、可供出售金融资产、投资性房地产等的公允价值。采用市场法计量的资产必须具备两个前提条件: (1) 需要有一个充分发育的、活跃的、公平的资产市场; (2) 市场上要有可比的资产及其交易活动, 在市场上很容易找到参照物, 相关指标、技术参数是可收集的。现行市价法一般适用于单项资产的计量, 如交易性金融资产、可供出售金融资产、投资性房地产等。
如果具备了以上条件, 则被计量的资产就能在市场上找到相同或相似的参照物, 然后根据具体情况, 对不同差异用参数进行调整, 就可获得现行市价的公允价值。
3. 收益法
采用收益法确定现值的公允价值, 被计量的资产必须具备两个条件: (1) 资产所有者的未来收益, 必须能以货币来计量, 换言之, 必须是能用货币衡量其未来收益的单项或整体资产; (2) 预期收益具有连续性, 资产必须是能够独立、连续获取收益的资产。总之, 只有能定量地计算出未来收益和风险的资产, 才能应用收益法。当这些条件具备时, 就可以确定收益额和折现率, 然后根据公式求得不同情况的现值。
另外, 可变现净值和历史成本都属于特殊情况下的公允价值。历史成本是当时发生时的公允价值, 如果现在仍可采用历史成本计量某项资产, 说明现在的市场条件和过去的市场条件是一样的, 所以, 采用历史成本计量, 结果也应是公允的。可变现净值也称脱手价值, 作为一种计量属性, 它计量的是计划出售的资产或未来清偿既定的负债, 无法适用于企业全部资产。可变现净值实际上是由两种价值组成, 即销售价值和有关成本费用之差。销售价值在不同条件下可以是未来价值, 也可以是现在价值, 不同条件下可以参照市场法、收益法, 成本费用参照成本法。
总之, 从资产评估角度探析公允价值, 可使我们对公允价值的认识更清晰。因此有理由相信, 只要有一支专业能力强、诚信度高的评估师队伍, 公允价值实务操作问题就会迎刃而解。
参考文献
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篇4：公允价值评估方法
近年来，在经历过各种广为人知的财务违规事件后，上市公司的审计正越来越多地受到来自监管机构和投资者的关注与监督。对于重新编制报表的公司，估值定价是损害投资者信心、引发监管关注的主要原因之一。由美国审计委员会、上市公司会计监督委员会发布的最新数据显示，大部分会计师事务所的审计业务存在重要缺陷时，往往涉及公允价值计量和减值不足。
国际评估准则理事会专业委员会主席格雷格·科西说：“为了提高公允价值计量审计的效率和效果，在审计过程中涉及的所有专业人员都有更进一步地正确评价彼此作用的需求。该操作指引在定位于帮助评估师的同时，我们期望它对相关方也有所帮助。”
该征求意见稿的发布，对于我国明确公允价值计量相关方的职责，明确评估师在其中如何有效发挥作用有较大的参考作用，对于发展和规范评估相关服务、扩大评估行业影响也有一定的借鉴意义。
篇5：价值进行评估的公司估值方法
价值进行评估的公司估值方法有哪些?公司估值方法通常分为两类：一类是相对估值方法，特点是主要采用乘数方法，较为简便，如P/E估值法、P/B估值法、EV/EBITDA估值法、PEG估值法、市销率估值法、EV/销售收入估值法、RNAV估值法;另一类是绝对估值方法，特点是主要采用折现方法，如股利贴现模型、自由现金流模型等。
一、P/E估值法
市盈率是反映市场对公司收益预期的相对指标，使用市盈率指标要从两个相对角度出发，一是该公司的预期市盈率(或动态市盈率)和历史市盈率(或静态市盈率)的相对变化;二是该公司市盈率和行业平均市盈率相比。
如果某上市公司市盈率高于之前年度市盈率或行业平均市盈率，说明市场预计该公司未来盈利会上升;反之，如果市盈率低于行业平均水平，则表示与同业相比，市场预计该公司未来盈利会下降。
所以，市盈率高低要相对地看待，并非高市盈率不好，低市盈率就好。
通过市盈率法估值时，首先应计算出被评估公司的每股收益;然后根据二级市场的平均市盈率、被评估公司的行业情况(同类行业公司股票的市盈率)、公司的经营状况及其成长性等拟定市盈率(非上市公司的市盈率一般要按可比上市公司市盈率打折);最后，依据市盈率与每股收益的乘积决定估值：合理股价 = 每股收益(EPS)x合理的市盈率(P/E)。
逻辑上，P/E估值法下，绝对合理股价P = EPS × P/E;股价决定于EPS与合理P/E值的积。
在其它条件不变下，EPS预估成长率越高，合理P/E值就会越高，绝对合理股价就会出现上涨;高EPS成长股享有高的合理P/E，低成长股享有低的合理P/E。
因此，当EPS实际成长率低于预期时(被乘数变小)，合理P/E值下降(乘数变小)，乘数效应下的双重打击小，股价出现重挫。
因此，当公司实际成长率高于或低于预期时，股价往往出现暴涨或暴跌，这其实是P/E估值法的乘数效应在起作用。
可见，市盈率不是越高越好，因为还要看净利润而定，如果公司的净利润只有几十万或者每股收益只有几分钱时，高市盈率只会反映公司的风险大，投资此类股票就要小心。
从实用的角度看，可以认为只有在市盈率等于或最好低于公司普通每股收益增长率的条件下，才对一家公司进行股权投资。
这意味着，如果某公司的每股收益增长率为10%，那么你最高只能支付10倍于该收益的买价，这种做法建立在一个假设前提之上，即一家高速增长的公司比一家低速增长的公司具有更大的价值。
这也导致了一个后果，以一个高市盈率成交的股权交易并不一定比低市盈率的交易支付更高的价格。
市盈率倍数法的适用环境是有较为完善发达的证券交易市场，要有可比的上市公司，且市场在平均水平上对这些资产定价是正确的。
中国的证券市场发育尚不完善，市场价格对公司价值反映作用较弱，采用市盈率法的外部环境条件并不是很成熟。
由于高科技企业在赢利性、持续经营性、整体性及风险等方面与传统型企业有较大差异，选择市盈率法对企业进行价值评估时，要注意针对不同成长时期的高科技企业灵活运用。
二、P/B估值法
市净率是从公司资产价值的角度去估计公司股票价格的基础，对于银行和保险公司这类资产负债多由货币资产所构成的企业股票的估值，以P/B去分析较适宜。
通过市净率定价法估值时，首先应根据审核后的净资产计算出被估值公司的每股净资产;然后根据二级市场的平均市净率、被估值公司的行业情况(同类行业公司股票的市净率)、公司的经营状况及其净资产收益率等拟定发行市净率(非上市公司的市净率一般要按可比上市公司市净率打折);最后，依据发行市净率与每股净资产的乘积决定估值。
公式为：合理股价 = 每股净资产x合理的市净率(PB)。
P/B估值法主要适用于那些无形资产对其收入、现金流量和价值创造起关键作用的公司，例如银行业、房地产业和投资公司等。
这些行业都有一个共同特点，即虽然运作着大规模的资产但其利润额且比较低。
高风险行业以及周期性较强行业，拥有大量固定资产并且账面价值相对较为稳定的企业。
三、EV/EBITDA估值法
20世纪80年代，伴随着杠杆收购的浪潮，EBITDA第一次被资本市场上的投资者们广泛使用。
但当时投资者更多的将它视为评价一个公司偿债能力的指标。
篇6：桥梁设施资产价值评估方法研究
桥梁设施资产价值评估方法研究
借鉴道路设施使用性能预测模式,建立了桥梁使用性能的马尔柯夫预测模型,结合资产价值评估理论建立了桥梁设施重置成本评估方法,进而形成了一套桥梁设施资产价值评估方法,以指导实践.
作 者：赵紫贵 ZHAO Zi-gui 作者单位：滁州市虹信工程监理有限公司,安徽,滁州,239000刊 名：山西建筑英文刊名：SHANXI ARCHITECTURE年，卷(期)：36(21)分类号：U445.2关键词：桥梁设施 使用性能 预测模型 资产价值评估