工业园区物业服务标准

工业园区物业服务标准（精选8篇）

篇1：工业园区物业服务标准

xx工业集中区服务中心大楼物业服务委托合同

甲方（委托方）：xx市xxxxxx有限公司 乙方（受托方）：xx市xx物业管理有限公司

根据合同双方协商决定，以政府相关的物业管理法律、法规为框架，双方本着自愿、平等、诚实、信用的原则，就甲、乙双方委托期间的责权利关系，特制订本合同。

第一章 委托服务的物业基本情况

名称：xx工业集中区服务大楼 地址：xx工业集中区xx北路41号

行政服务中心地上8层、地下0层。1层为大厅窗口，2至8层为办公区域。大楼配套设施功能有：供配电系统，消防系统，给排水系统，乘客电梯2台，大小会议室等。

第二章 委托服务范围与内容

一、由乙方负责对服务中心大楼水泵房、消防系统、照明系统的日常巡查维护工作（不含设备维修及更换费用）,消控系统由甲方委托专业公司维保。

二、保洁工作：乙方负责服务中心大楼1-8层的公共部位（电梯口、楼道、楼梯、走廊、公共卫生间、7-8楼定期通风）卫生保洁工作,一日打扫两次，大小会议室每日保洁一次，上班时间安排一名保洁员巡查及应急。

三、乙方负责服务中心大楼车辆进出管理及车辆疏导工作。

四、乙方负责服务中心大楼公共花圃、绿化带养护。

五、完成合同条款外的由双方协商决定的其它有偿或无偿服务事项。

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第三章 管理运作方式

一、双方约定本委托合同签订的有效期为壹年，即自 2018年1月 1日至 2018年12月31日。根据xx开发区专题会议纪要[2017]96号会议精神，乙方对大楼每年服务费用为人民币34.9万元（大写：人民币叁拾肆万玖仟元整），支付方式为财政支付，由乙方向xx财政局申请经费预算，甲方予以配合。

二、乙方接受甲方监督，在甲方指导下开展工作。

三、乙方对不固定项目的费用（如：垃圾转运费、垃圾桶购臵、景观灯、门锁更换、公共灯维护、管道疏通排水沟清洁、水塔清洗消毒，大楼内公共易耗品或甲方要求乙方购臵或更换的零星易耗品）单列计算，按照实际的发生费用进行实报实销。

四、若应甲方要求增加人员及相应服务基础上，增设补充协议进行增加人员工资预算及相应管理经费，详细要求以补充协议为准。

第四章 甲方权利和义务

一、审核批复由乙方递交的有关大楼物业管理建议性、整改维修、约定费用结算等书面材料。

二、甲方有权利对乙方的管理质量进行随时检查，并要求乙方对管理中存在的问题进行改进，如因乙方管理不善或操作不当造成甲方经济损失或大楼共享部位设施或设备损坏，乙方应承担赔偿责任并在合理时间内修复，如没有在合理时间内修复，甲方有权根据乙方应承担的赔偿责任要求乙方予以赔偿，如整体管理水平明显下降，在限期整改还达不到明显效果的，甲方有权解除本合同。

三、甲方在合同生效后，乙方可以向甲方申请复印与物业管理相关的档案数据，并在双方终止合同时乙方交还给甲方，不得

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交给第三方。

四、全面负责大楼消控消防设施、电梯、水泵房、发电机房、监控等公共设施的维保及维修、损坏配件更换及年检工作。

五、负责大楼电、水、电信、网络等费用以及制冷供暖材料能耗费用。

六、不干涉乙方依法或依本合同规定内所进行的管理和经营活动。

七、协调处理由乙方请求协助的物业管理过程中出现的纠纷矛盾。

八、协助乙方做好物业管理相关的宣传教育和文化娱乐活动。

九、甲方应于交付物业前与乙方对该大楼总体进行检查，并应乙方要求完善相关设施。

第五章 乙方权利和义务

一、从大楼管理目标定位要求出发，制订本大楼物业管理各项规章制度，有效地开展各项管理服务工作。

二、负责本大楼委托合同责任内的日常管理服务应尽事务，积极做好甲方机动相关事务的配合工作。

三、有权依照相关法规、本合同范畴和大楼的有关规定，对违章违规行为进行协调和处理。

四、接受行业主管部门及有关政府部门的监督、指导，并接受甲方和其它使用人的合理监督。

五、对本大楼的共享设施不得擅自占用和改变其使用功能，如在本大楼管理中需扩建、完善配套项目，须经甲方批准后方可实施。

六、乙方按工作需要在本大楼设臵物业管理处。

七、建立大楼的物业管理档案，并负责及时记载有关变更事

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项。

八、有义务配合甲方对保修期内的第三方施工质量监督和现场管理。

九、积极配合甲方开展人文宣传活动，以及各项人性化服务工作。

十、本合同终止时，须向甲方移交相关的大楼及甲方相关财产和物业管理档案数据。

十一、乙方负责大楼消控消防设施、电梯、水泵房、发电机房、监控等设施的使用及日常检查工作，发现维保及损坏问题及时向甲方报告。

十二、不承担对大楼工作人员和使用人的财产保管、人身保险义务。

第六章 违约责任

一、如因甲方原因，造成乙方未完成管理目标或造成直接经济损失的，甲方应给予乙方相应经济补偿或承担相应责任。

二、如因乙方没有完成合同责任或未按本合同有关规定履行职责造成管理不善甚至发生重大失误的，造成经济损失的，甲方有权根据本合同约定，在乙方服务费用中罚款，并应同时由乙方承担相应的行政责任或经济赔偿责任（以政府有关部门鉴定为准）。

三、甲、乙双方如有采取不正当手段而取得管理权或致使对方失去管理权而造成对方经济损失的，过错方应承担全部责任。

第七章 其它事项

一、本合同执行期间，如遇不可抗力的自然因素（如台风、地震等突发事件）造成人员伤亡，经济损失的，双方应相互体谅，共同协商，及时进行妥善处理。

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二、因大楼建筑质量、设备设施质量或安装技术原因，达不到使用功能和造成重大事故的，由甲方负责并作善后处理。产生质量事故的直接原因，以政府有关部门的鉴定为准。

三、甲方负责大楼消防及消控设施设备维修、维保责任，出现因大楼消防、消控设施设备出现问题导致的消防事故由甲方负责。

第八章 合同更改 补充与终止

一、经双方协商一致，可对本合同有关条款进行更改或补充，以书面形式签订补充协议为准，与本合同具有同等效力。

二、本合同附件经双方确认盖章后，具有同等效力。

三、合同规定的管理期满，本合同自然终止。如须续订，应在本合同期满三个月前向对方提出书面意见。

四、本合同在履行中如发生争议，应友好协商或报请行业主管部门调解，调解不成的，提交劳动仲裁委员会裁决。

五、本合同一式肆份，甲乙双方各执贰份，具有同等法律效力。

六、本合同自双方签字盖章之日起生效。

甲方：盖章： 乙方：盖章：

甲方代表人盖章： 乙方代表人盖章：

签订日期： 年 月 日 签订日期： 年 月 日

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篇2：工业园区物业服务标准

工业园区物业服务协议 甲方： 通讯地址：

联系人：联系方式： 乙方： 通讯地址：

联系人：联系方式：

栋号:

建筑面积：

甲、乙双方在自愿、平等、协商一致的基础上，就的前期物业服务事宜，订立本合同。第一章物业基本情况

第一条本合同所涉及的建筑区划(以下简称本建筑区划)基本情况 ： 建筑区划名称：

建筑区划类型： 工业 座落位置：市县号附号；

建筑面积：

m2

房屋使用权取得方式：出租/转让 房屋用途：生产及办公

第二章物业服务事项、标准及有关约定

第二条甲方提供的物业服务包括以下主要内容：

（一）房屋共用部位的维护和管理

房屋建筑本体共用部位(楼外墙面、楼梯间、走廊通道、门厅、中庭、设备机房等)的维修、养护和管理；

（二）房屋共用设施设备及运行的维护和管理

房屋建筑本体共用设施设备(共用的给排水管道、落水管、共用照明、加压供水设备、配电系统、楼内消防设施设备、避雷装置、消防设备、安防设备、通信总箱等)的维修、养护、管理和运行服务；

（三）园区规划红线内属物业管理范围的市政公用设施(道路、室外给排水管道、化粪池、雨水沟、雨水井、污水井、消防水池、电缆井、阀门井、绿化、室外岗亭、路灯系统、停车场等)的维修、养护和管理；

（四）环境卫生（包括共用通道，中庭，连廊，上人屋面，道路，停车场等公共区域）清洁卫生、垃圾的收集、清运；

（五）车辆行驶及停泊（不包括车辆保管责任）；

（六）公共秩序维护

配合和协助当地公安机关进行安全监控和巡视等保安工作，但不含人身,财产保险保管责任；

（七）园区文化娱乐活动组织与协调工作；

（八）园区物业管理档案、资料的搜集、整理和编制工作；

（九）法规和政策规定由物业管理单位管理的其它事项； 第三条：物业服务质量

（一）基础管理

1、有完善的物业管理方案，质量管理，财务管理，档案管理等制度健全；

2、设有物业服务接待人员，报修8小时内到达现场，有完整的报修，维修和回访记录；

3、每年至少1次征询物业使用人对物业服务的意见，满意率达90%以上。

（二）共用部位，共用设施设备的设备运行，维护，管理

1、对房屋共用部位进行日常管理和维修养护，检查记录和保养记录齐全；

2、对共用设施设备进行日常管理和维修养护；

3、对共用设施设备定期组织巡查，做好巡查记录，需要维修，及时组织修复；

4、设施设备标识齐全，规范，责任人明确；操作维护人员严格执行设施设备操作规程及保养规范，设施设备运行正常。

（三）环境卫生，绿化养护管理

1、共用雨、污水管道每年疏通1次；雨、污水井每月检查1次，视检查情况及时清掏；化粪池每月检查1次，每半年清掏1次，发现异常及时清掏。

2、道路、中庭、停车场、绿地等每天清扫1次；上人屋面、楼道每天清扫1次；楼梯扶手每天擦洗1次；共用部位玻璃每周清洁1次（3米以上玻璃除外）；路灯，楼道灯每月清洁1次。

3、聘请专业公司实施绿化养护管理。

（四）公共秩序

1、园区干道配备安全监控设施，实行24小时监控；

2、对进出车辆实施智能化管理，引导车辆有序通行、停放；

3、对火灾、治安等公共性突发事件有应急预案，事发时及时报告有关部门，并协助采取相应。

第三章物业服务收费

第四条物业服务收费标准、期限、支付方式

（一）收费标准：

1、物业服务费用由乙方按其使用的物业的建筑面积缴纳，具体标准： 2.50元/㎡/月（起租日起年内甲方补贴元/㎡/月，乙方按元/㎡/月缴纳）；

2、地面机动车位：元个/月；

3、代市政收取生活垃圾清运费元/户/月；

4、装修建筑垃圾清运费 1.0元/㎡；

5、代市政收取水费、电费、天然气费；

（二）计费时间：

1、乙方应于起租日作为起始日期向甲方缴纳物业公共服务费。

2、乙方与其他物业使用人约定由物业使用人缴纳物业公共服务费的，乙方应将约定书面告知甲方；物业使用人不按时缴纳物业公共服务费的，乙方负连带缴纳责任。

3、乙方转移物业使用权时，须交清转让之前的物业管理服务费用；

（三）缴费时间：

乙方以起租日作为起始日期，在办理房屋接房手续时一次性预缴一年物业公共服务费；以后以季度缴纳物业公共服务费，于每季度首月的15日前缴纳本季度物业公共服务费。

（四）计费单价

1、水费价格按照成都市自来水公司非生活用水标准确定的收费价格执行，2、电费价格按照成都市供电局相关规定执行，3、气费价格按照成都市天然气公司确定的收费价格执行，如以上收费价格有调整以调整后价格计算。因本建筑区划内总计量装置与各分计量装置之和之间所发生的误差，按物业使用人实际能源使用量占总计量的百分比由乙方进行分摊。缴费时间：乙方应于次月1日前及时缴纳当月水、电、气费。（物管代收）

（三）收费账户 乙方将本合同项下应支付给甲方的全部费用支付到甲方指定账户，乙方付款后3个工作日内甲方应向乙方提供足额、合法、有效发票。户名： 开户行： 账号：

第五条物业服务费由甲方用于包括但不限于以下开支：

1、管理服务人员的工资、社会保险和按规定提取的福利费用等；

2、物业共用部位、公用设施设备的日常运行、维护费用；

3、物业管理区域内的清洁卫生费用；

4、物业管理区域内绿化养护费用；

5、物业管理区域内秩序维护费用；

6、办公费用；

7、法定税费；

第六条：专项维修资金的管理，使用及续筹

一、根据《成都市城市专项维修资金管理暂行办法》及有关法律法规规定，项目物业共用部位，共用设施设备保修期满后的大修，中修，更新，改造资金，乙方必须按相关规定缴纳专项维修资金；

二、专项维修资金专户存储，专款专用；

三、维修资金不敷使用时，根据相关规定，按业主大会决议续筹；

四、乙方转让物业所有权时，结余维修资金不予退还，随物业所有权同时过户。

五、F栋具备转让条件时，乙方按有关法律法规规定标准缴纳专项维修资金按。第七条：其他约定事项

一、乙方不得以任何理由拒付物业公共服务费及其他应缴纳费用，否则甲方在催缴未果的情况下，乙方除按照本协议相关约定及法律规定承担相应责任；

二、为保障项目广大物业使用人的共同利益，维护项目物业使用人的物业使用秩序，确保物业的保值，增值，凡入场物业使用人均已熟知《项目物业服务协议》中的权利与义务，同时承诺遵守本服务协议有关条款；

三、乙方及物业使用人除遵守本协议外，还应遵守《项目业主临时管理规约》等文件的规定；

四、为维护园区整体形象，乙方应按照甲方指定的《外墙门头安装方案》实施。

五、本前期物业服务协议直至乙方另行聘请相关物业企业并签订物业服务协议时自行终止。第八条：保险

一、物业共用部位，共同设施设备的财产及安全保险，以及第三者责任保险等必要险种，由甲方根据项目实际情况和专业管理要求购买，相关费用在物业管理服务费帐项下列支。

二、乙方的室内财产与人身安全，停泊于项目物业区域车辆的保险由乙方自行办理。除甲方与乙方或物业使用人另行签订专项合同的情形以外，甲方不承担乙方及物业使用人，访客或其他使用人的人身，财产，车辆的保管或保险责任。第九条：无偿服务

1、甲方无偿提供以下服务项目之协助联络工作；

2、报刊杂志订阅，快递，留言服务，失误招领等。第十条：广告设置

一、未经甲方书面同意，乙方或物业使用人均不得在项目物业区域内擅自架设/张贴/发布任何种类广告；

二、对擅自设立的广告，在甲方发出限期整改通知后仍未拆除的，甲方有权代为拆除；责任方除须承担甲方拆除该广告所发生的费用之外，还须赔偿由此而导致的其他损失，并承担相应的法律责任；

三、园区物业内所有标识系统由乙方委托甲方统一制作，甲方负责维护/修缮/更换。第十一条：违约责任

一、甲方违反协议，未达到管理服务质量约定目标的，乙方有权要求甲方限期改正，逾期未改整而给乙方造成损失的，甲方承担相应的违约责任；

二、乙方违反协议，使甲方未达到管理服务质量约定目标的，甲方有权要求乙方限期改正，逾期未改正给其它业权人或甲方造成损失的，乙方承担相应的赔偿责任；

三、乙方违反协议，不按本协议约定的收费标准和时间交纳有关费用的，从逾期之日起按其所欠费用总额每日千分之三（3‰）的比例增收滞纳金直至交清所有费用为止；凡逾期十日以上者，除按应缴费用每日3‰的比例增收滞纳金外，甲方可以公布欠费者的名单，且鉴于水电气费系由甲方代收的基本事实甲方有权采取包括但不限于停止供水供电供气等强制措施约束违约行为；

四、乙方违反本协议规定，违规安装外墙门头的，甲方可以向政府有关部门报告且甲方有权采取包括但不限于停止供水供电等强制性措施约束违约行为。第十二条为维护公众，乙方或物业使用人的利益，如发生煤气泄漏，漏电，火灾，水管破裂，救助人命，协助公安机关执行任务等突发事件，甲方因采取紧急避险措施，造成乙方财产损失的，双方按有关紧急避险的法律法规规定处理。第四章权利与义务

第十三条乙方的权利义务

1、有权要求甲方按合同约定提供物业服务；

2、监督甲方履行本合同，对甲方提供的物业服务有建议、督促的权利；

3、遵守管理规约以及物业管理区域内物业共用部分的使用、公共秩序和环境卫生的维护等方面的规章制度；

4、按本合同约定缴纳物业服务费和特约服务费；

5、对甲方根据合同和有关规章制度提供的管理服务给予必要配合；

6、有关法律规定和当事人约定的其他权利义务。第十四条甲方的权利义务

1、根据有关法律、法规规定和合同约定，收取物业服务费、特约服务费；

2、按本合同约定的物业服务事项和标准提供物业服务；

3、妥善保管和正确使用本物业的档案资料，及时记载有关变更信息，不得将乙方信息用于物业管理活动之外的其他用途；

4、及时向乙方通报本物业管理区域内有关物业服务的重大事项，及时处理乙方的投诉，接受乙方的监督；

5、对乙方和物业使用人违反本合同和管理规约的行为，采取告知、劝阻和向有关部门报告等方式督促业主和物业使用人改正；

6、甲方与受托企业签订的合同中约定的服务标准，不得低于本合同约定。

7、甲方实施电梯、电气、高空等涉及人身安全的作业，应当具备相应资质或委托具备相应资质的单位实施，委托其他单位实施的，应当明确各自的安全管理责任；

9、有关法律规定和当事人约定的其他权利义务。第五章违约责任 第十五条甲、乙双方对物业服务质量发生争议的，双方可共同委托物业服务评估监理机构对甲方的物业服务质量是否符合本合同约定的服务标准进行评估；甲方管理服务达不到本合同约定的服务内容的标准，应当承担采取补救措施。

甲、乙双方均不得提前解除本合同，否则解约方应当承担相应的违约责任；造成损失的，解约方应当承担相应的赔偿责任。

第十六条乙方违反本合同第四条约定，经甲方书面催款后十个工作日内未能按时足额缴纳物业服务费，应当按相关标准向甲方支付违约金。第十七条甲、乙双方可以结合具体情况对违约责任进行补充，任何一方的违约行为给他方造成损失的，均应当承担相应的赔偿责任。

第十八条因不可抗力致使合同部分或全部无法履行的，根据不可抗力的影响，部分或全部免除责任。

第十九条甲方有确凿证据证明属于以下情况的，可免于承担违约责任；

1、由于乙方的自身责任导致甲方的服务物业未达到合同约定；

2、因维修养护本物业管理区域内的物业共用部位，共用设施设备且事先已告知乙方，暂时停水、停电、停止共用设施设备使用等造成损失的；

3、非甲方责任出现供水、供电、供气、通讯、有线电视及其他共用设施设备运行障碍造成损失的。

第六章争议解决

第二十条合同履行过程中发生争议的，双方可通过友好协商或者向物业所在地物业纠纷人民调解委员会申请调解的方式解决；不愿协商、调解或协商、调解不成的，按以下第2种方式解决：

1、向有管辖权的仲裁机构申请仲裁；

2、向物业所在地的人民法院提起诉讼。第七章附则

第二十一条本合同经甲乙双方签章后即生法律效力。

篇3：工业园区的物业服务

关键词：工业园区,牧业服务

随着经济的发展和社会的进步, 工业园区的建设不断增加, 但目前理论界对工业园区物业管理的研究比较少, 根据多年来从事工业园区物业服务的实践, 就此问题进行探讨。

1 工业园区物业服务的特点

1.1 业主多样, 构成复杂。

工业园区包含各种类型的企业, 如外商独资, 中外合资, 国营企业, 集体企业, 私营企业等。

1.2 员工多, 风险性大。

工业园区各企业多样, 员工构成也就多样, 既有固定职工, 又有季节性用工, 这就会存在员工流动性大, 出现治安问题, 另外劳资纠纷也就不可避免。

1.3 车辆多, 管理难度大。

在工业园区的多数企业, 不仅有物流上的大型运输车, 还有通勤、办公、来访等各种机动车, 这些车每天来来往往, 进出工业园区, 加大了物业的管理难度。

1.4 作业时间不统一, 物业服务时间长。

工业园区的每个企业工作时间不同, 休假时间不同, 要提供全面的物业服务, 在时间上就要予以配合。

1.5 垃圾量大, 保洁难度大。

企业多样, 产生的垃圾不仅有生产上的, 还有生活上的, 这样垃圾分类和运输量加大。

1.6 易燃物多, 消防难度大。

工业园区是产品生产单位, 厂房和仓库中存放着大量的生产所需的原材料和成品, 消防等级要求极高。

2 工业园区物业服务的内容和运作

2.1 消防管理

2.1.1 建立健全消防管理制度, 并定期检查落实情况, 做到思想落实、组织落实、措施落实。

2.1.2 要与每个承租人签订消防安全责任状, 明确各企业的防火责任, 明确各企业的消防责任人。

2.1.3 组织员工认真学习消防知识, 熟悉并能正确使用各种消防设施和器材。

2.1.4 负责消防监控中心的日常值班。

消防监控中心是接受火灾报警、发出火灾信号和安全疏散指令、控制消防水源、固定灭火、通风、空气调节系统等设施机构, 中心应实行24小时值班。要对整个工业园区进行消防监控, 并做好值班记录。值班人员要忠于职守, 认真工作。对部门经理和公司负责人, 应做好管理、指导、督促、检查好工业园区内的消防工作, 对有问题的及时进行整改。

2.1.5 严格贯彻、执行消防法规, 落实各项防火安全制度和措施。

专职消防人员必须每天巡视工业园区的每个角落, 及时发现并消除火灾隐患;定期对防火责任制、防火岗位责任制执行情况进行检查并进行汇报、交流、评比;定期对企业的生产场所进行防火制度执行情况检查, 阻止私自乱拉乱接电源, 违反安全用电、用气的不当行为。

2.1.6 管理好工业园区内的各种消防设备、

设施和器具, 定期进行检查、试验、大修、更新, 确保它们始终处于完好状态。

2.1.7 组织消防宣传教育, 广泛开展防火宣

传, 动员和组织区内群众接受教育, 增强防火意识。宣传方式可灵活多样, 生动活泼, 可以发通告、贴广告、出墙报, 也可以观看消防自救电视录像。同时揭露批评违章违法行为, 加强引导, 培养建立全民的消防意识。抓好义务消防队的培训和演习, 定期向企业员工传授消防知识。

2.1.8 定期对工业园区内要害部位进行检查是预防火灾的一项基本措施。

特别是要检查各楼内的电器、电线、煤气管道有无腐蚀、氧化等情况, 防止线路短路或爆炸引起火灾。管理好消防监视中心的各种设备、设施, 保障监视中心始终处于正常工作状态。

2.1.9 发生火灾时, 协同公司、部门领导到场, 现场指挥和扑救。

2.2 保安管理

2.2.1 建立严密的保安管理制度, 实行制度到人、责任到人、任务到人。

2.2.2 工业园区实行封闭式管理。

2.2.3 保安人员坚持24小时巡逻, 对工业

园区重点部位和有特殊要求的企业要定时进行巡视, 并认真作好记录, 确保良好的保安环境, 杜绝各种盗窃案件和刑事案件的发生。

2.2.4 门卫对进出车辆和来访人等, 实行登记制度, 严格执行凭证入门制度。

2.2.5 无关人员不得进入厂房和仓库重地。

2.2.6 门卫24小时值班, 充分发挥监控设备的作用。

2.3 设备设施管理

2.3.1 建立健全严格的供电、供水、排水、供暖、电梯等管理维修养护度。

2.3.2 载货电梯的管理。

电梯是现代工业厂房中最常用的、使用最频繁的运输设备, 保证电梯的正常运行, 对保障所有企业的生产生活有重要作用。为了管好用好这些电梯, 必须对电梯司机进行专门的培训, 并配备专业的维修技术人员, 完全按照专业化的要求进行管理。为了更加有效的管理好电梯, 物业管理人员应该参与电梯的选货、订货、安装、验收及年检等工作。

2.3.3 工业供水供电管理。

工业用水用电不同于生活用水用电, 其耗水量大耗电量大, 电容量也较之生活用电容量大一些, 而且水电的终止对厂家造成的损失有时是难以估计的, 因此, 水和电的正常供应是工厂进行工业生产重要保障, 对它们的管理是不容忽视的, 为此, 物业管理人员要做好工厂正常供水及供电的保障工作。同时, 要加强对高压变电房的管理, 完全按照供电部门的安全操作规程进行管理, 高配电值班室每天24小时要有人值班、节假日照常, 保证电力供应。同时值班人员应根据用电情况适时地调节和补偿功率因素, 使电网保持在较为经济的进行状态, 以降低电耗, 节约能源。

2.3.4 公共管网的维修养护。这方面的工作

较为繁杂。比如污水管堵塞如不及时检修, 势必影响工厂和工人的正常工作。因此, 对公共管网的维修养护十分重要。

2.3.5 配齐专业维修人员, 定期对维修人员进行培训。

2.3.6 对各种设施设备进行定期检修和保养。

2.4 房屋管理

2.4.1 定期对厂房外墙进行清洗和粉刷。

2.4.2 对防盗网、空调外机、排风扇、厂牌、广告牌等要统一规划、统一设计保证整齐美观。

2.4.3 不允许房屋外装修, 内装修也要严格审批, 不得危及房屋寿命和他人安全。

2.4.4 对承租人的报修要及时处理, 保证房屋安全。

2.5 绿化及清扫保洁管理

2.5.1 利用一切可以绿化的地方, 进行全方位的绿化, 形成无绿不在的空间。

2.5.2 种植的花草树木, 要与厂房、建筑小品等配置得当、布局合理。

2.5.3 实行专业化管理, 委托专业绿化队伍进行养护。

2.5.4 购置可移动式垃圾桶和多功能垃圾

车, 宣传倡导垃圾袋装分类、收集转运的环保理念, 并逐步在园区实施, 特别是对有毒、有害垃圾进行专区存放, 严格管理。

2.5.5 保洁人员走动式工作模式, 随手捡拾垃圾, 保持环境卫生。

2.6 社区服务

物业服务企业要根据工业园区入驻企业员工的实际需求, 利用工业园区的经营用房, 开办小百货、图书馆、网吧等, 为员工提供便捷的服务, 这样既方便员工, 又可增加物业服务企业的收入。

2.7 文体娱乐活动

开展丰富多彩、积极向上的文体娱乐活动, 既可以活跃员工的业余文化生活, 又可以加强物业服务企业同入驻企业及员工的联系和沟通。同时, 也有利于被服务的入驻企业同物业服务企业一道共同做好工业园区的物业服务工作。因此物业服务企业要经常组织入驻企业及员工开展文体活动。

工业园区的物业管理对我们物业管理企业来说, 是一个新的课题, 我们要在的实践中不断完善和提高, 为招资引商和经济建设创造更好的环境。

参考文献

篇4：工业园区物业服务标准

关键词：油田工业物业；外包队伍；管理途径

油田工业物业是履行油田矿区“服务生产、保障生活、维护稳定”的基础行业，是实施油田惠民工程、改善民生大计的实施途径。油田工业物业以公寓服务、餐饮服务、公共秩序维护为主营业务，同时涵盖水电气暖供应及保安、绿化、环卫、维修等多项服务业务。

作为工业物业服务的主体，物业管理既包括管理，又包括服务。管理的对象是物，包括楼体、设备、设施、场地、环境等等，服务对象是人，物业管理既要重视物的管理，还要重视人性化的服务。物业服务体现在物业人的服务行为，服务的质量在于管理，管理的效果在于人的责任心和对制度规定的执行力。物业管理的核心是服务，开展服务由具体人实施，工业物业服务管理归根是对人的有效管理。

一、管理现状

目前，油田工业物业一般由各厂（处）事务站、物业服务处（部）借助社会资源，以业务外包形式委托专业公司承包，签订承包合同，履行物业服务。组织实施示意图如下：

物业服务部对油田工业物业管理，一般是服务部按照上级工作部署，安排、执行工作计划，以业务监管、外包队伍负责人通过社会化用工具体劳动得到落实，基本示意图如下：

物业服务部职工除个别特殊工种，如司机、电工等外，基本安排在管理岗位（监管），负责某项或多项业务监管、考核工作，督促业务承包队伍搞好物业服务。因业务整体外包，在对物业服务管理上，存在“双重”或“多重”管理现象。油田工业物业管理存在三支队伍管理问题：

1.外包队伍管理。随着《劳动合同法》的贯彻实施，以及中石油集团公司“三控制、一规范”的决策部署，油田企业基于人力资源、用工风险及费用成本等因素，依靠社会力量，逐步将部分业务整体外包，油田工业物业以业务外包形式整体将服务业务外包，从而引起外包队伍管理问题。各外包队伍现场管理人员配备良莠不齐，素质各异、业务不精、管理经验缺乏，在履行服务合同上，部分条款落实不好‘出现家族式用工，形成帮派团伙，加之管理简单粗暴，人员流动性大，队伍稳定性保持和维护不好，影响服务质量的连续性。

2.监管队伍管理。监管队伍是油田工业物业服务单位的中坚力量，是上传下达，督促外包队伍执行物业服务标准、规范服务行为的现场监督管理人员，负责相关业务的日检查、周讲评、月考核等工作，是影响服务质量的验收把关者。监管人员的配备及业务素质，特别是其工作责任心直接左右物业服务管理成效。

3.干部队伍管理。干部队伍是带领职工队伍（即监管队伍）、业务承包队伍开展工作的组织者，是油田工业物业服务的组织者、实施者和管理者，基层干部队伍的管理在受上级党政组织、人事部门管理的同时，同级受党支部、服务部行政班子管理。工业物业服务成败在于物业团队，物业团队的组织核心是干部队伍。班子的团结、领导作用的发挥，队伍凝聚力、制度执行力等因素都影响到物业管理的成效。

二、加强工业物业管理的有效途径

加强三支队伍建设，提高物业团队的整体素质和服务效率，是适应新形势下工业物业管理工作发展的需要，对于强化工业物业管理，优化服务效能、提升服务质量有着重要的意义。队伍管理，要坚持不懈进行思想政治学习，其指导思想需同物业管理发展保护一致，同美丽矿区建设保持一致。加强对干部员工的职业技能培训和考核，使他们逐渐掌握专业知识、业务知识、礼仪服务、现代企业管理知识，全面提高干部的整体素质，使每一位干部职工都能充分发挥每个人的潜能和主观能动性。

1.加强业务承包队伍管理。现场负责人、业务骨干的培养配备相当重要，外包公司（私企）的运营往往是安排一位管理人员，即现场经理，现场经理通过自己的人脉关系“招兵买马”，拼凑人手组建队伍，开展所承包的业务服务、管理工作。可以说承包业务服务的好坏、物业服务标准规范宣贯、企业规章制度执行等基本上取决于这位现场经理。因此在签订业务承包合同时，有必要对管理人员配备做以规定、提出要求，甚至让先试岗，基本符合管理人员素质需求，继续留用，否则责成外包公司调换。

2.加强监管队伍管理。监管队伍是服务部现场管理、安全生产及服务标准日抽查、周讲评、月考核的现场监督检查考核管理人员，HSE、物业服务、综合治理等各类基础资料的建立、修订、完善者，监管队伍是服务部合同化、合同制职工，是工业物业服务单位的内部员工，企业的主人，其归属感、责任感、使命感强于业务承包队伍。

加强监管队伍建设，全面提高监管人员遵守劳动纪律、廉洁从业的自觉性和主动性。切实抓好职工监管人员调派，要求学会掌握监管业务，熟悉服务标准规范、企业标准、安全规程等内容，落实走动式现场管理，按时完成业务考核评比，强化监管队伍的理论提升和实践锻炼，加快培训教育进程。

3.加强干部队伍管理。按照政治坚定、求真务实、开拓创新、勤政廉洁、团结协调的要求，抓好基层班子建设，使其成为坚强领导集体，更好地带领广大党员和干部群众，齐心协力地谱写工业物业服务发展进步的新篇章。干部队伍，特别是党员干部必须做到守职有责、守职尽责，遇到事情敢于担责、勇于负责。党员干部应牢记职责当爱岗敬业的榜样，要积极调动员工群众的主动性、积极性，激发凝聚力，提高队伍整体素质，形成工业物业团队力量。

篇5：园区物业消防管理标准

一、消防安全分工执行标准

消防中心职责标准

1、认真学习并贯彻执行国家制定的消防法规，掌握本园区实际情况，提高消防安全意识。

2、制定园区各种防火安全制度，督促检查各住户贯彻落实防火安全工作的情况。

3、负责检查园区各部位的防火安全和各种消防设备，灭火器材的配备情况，发现隐患及时督促有关单位进行整改。

4、负责调配补充消防灭火器材等设备，并定期进行消防设备检测、保养、维修，及时排除消防设备故障。

5、负责24小时监视消防电脑主机，发现火警，火灾和其他问题，应立即向当值主管及经理报告，并提出处理方案。

6、负责制定园区重点部位的灭火作战方案，负责园区用火部位安全监督。

7、负责对园区人员进行消防防火宣传教育。

8、积极组织专职消防人员定期检查消防设备和园区各重点部位，如仓库，厨房，公共场所的灭火器材装置，楼层消防分屏及报警，1 排烟系统，对讲系统，查看周围有无火种，防止重大事故的发生。

9、重大节假日，组织各部门人员进行安全大检查，发现火险隐患及时通知有关部门及商户、办公用户进行整改，并将整改情况报告物业总经理和各部门经理。

10、建立和健全园区的消防管理业务档案。

11、负责将每天园区消防情况报告给部门经理。

12、负责处理消防中心当值所发生的任何火灾情事故，并及时报告给有关领导。

二、园区义务消防队长职责标准

1、园区义务消防队长由安管部消防主管担任。

2、园区义务消防队长在服务中心防火责任人和消防机关的业务指导下进行工作。

3、开展防火宣传教育，管理园区义务消防队。

4、按既定消防训练方案，对义务消防队进行实战训练或演习，使园区义务消防队做到防火工作常备不懈。

5、随时检查园区内消防情况，发现隐患及时报告安全员或部门负责人，发现违章及时制止纠正。

6、配合维修班作好消防器材、设备管理，保证消防设施不受损坏。

7、随时检查队员对消防器具使用掌握的实际情况，提高“义务消防队”的实战能力。

8、接到火灾信号后，在安排报警的同时，迅速组织义务消防队，按既定方案或临时制定的方案进行灭火、抢救。

9、定期向服务中心主管汇报义务消防队培训、消防工作情况。

三、服务中心消防责任执行标准

消防工作实行“预防为主，预消结合”的方针，园区物业服务中心内的每位员工都是义务消防队员，都有责任搞好消防工作，各部门经理、主管、骨干员工更是消防工作的带头人，是消防工作的当然责任人，应负有如下职责：

1、依照物业服务中心及国家、省、市政府消防管理规定，对园区管理范围内的各商户、用户、人员进行消防工作的监督检查。进行消防宣传教育，发动商户、用户，共同做好消防工作，消除火险隐患。

2、监督安装、装修、改建工程过程中执行防火规范的情况，并进行竣工验收。

3、实行24小时监控，保证各项装置，时刻处于良好状态。

4、组织火灾扑救，保护火灾现场，协助调查火灾原因。

5、配合市消防部门搞好日常消防管理工作。

6、对因失职引发的火灾事故负间接或直接责任，直至刑事责任。

四、物业服务中心主管消防安全职责标准

1、对园区管理范围内的消防工作全面负责。

2、贯彻执行《中华人民共和国消防法》及其实施细则，建立健全各级防火制度和安全操作规程。

3、把防火安全工作列入生产、施工，经营管理之中，对员工进行 消防安全知识教育。

4、组织消防安全检查，整改火险隐患，改善消防安全条件，完善消防设施。

5、领导消防专干人员、义务消防队员、兼职防火人员做好日常防火工作。

6、协助公安消防监督部门调查火灾事故原因并处理。

7、组织制定灭火方案，带领员工扑救火灾，做好日常防范工作。

8、定期总结消防工作，实施奖惩制度。

五、消防控制中心管理工作标准

1、消防控制中心实行全天24小时专人轮流值班制。

2、控制中心的轮值人员必须具备高度的警觉性和高度的责任心，能熟练操作设备。

3、值班人员在控制中心不准吸烟、喝酒、会客，不准进行其他与工作无关的活动。

4、值班人员在工作期间不得擅自离开工作岗位，如有特殊情况，应由其他轮值人员顶替方可离开。

5、控制中心各操作手柄（按钮）每日作一次手动操作检查。

6、消防控制中心的设备外观以不附有灰尘为合格。

7、控制中心的设备出现故障当班人员无法排除时，应第一时间报告服务中心工程主管，联系技术人员前往维修。

8、控制中心出现报警信号，首先打电话至报警部位查明情况，如若误报，立即消除，如发现异常情况或火警，先通知值班保安，同时报告服务中心主管，事故处理完毕后，填写信号发生的时间、地点、真假、结论等记录。

9、每班当值人员都要填写设备的运行记录、过程中发现误报应填写其时间、地点等，以方便查明原因。

10、控制中心的记录材料属设备档案资料，应长期保存。

11、每月控制中心以书面形式将本月的设备运行情况报告服务中心工程主管并存档。

六、消防监控中心管理工作标准

1、消防监控中心不准打与业务无关的电话，非维修人员、保卫，消防人员不得进入，任何人不准在消防监控中心会客和聊天。

2、消防监控中心遇到报警时应沉着冷静，准确地向有关部门或值班领导报告，不准错报。消防监控中心值班人员不准离开控制室。

3、值班人员必须经常打扫卫生，值班室保持干净，整齐，各类控制台（如报警器，水泵控制台、闭路电视房等）保持无灰尘。

4、值班时间不准喝酒、吸烟、睡觉、看小说等，如发现一次，根据情节轻重给予处理直至除名。

5、交接班要交接清楚各种设备情况，交接要详细填写值班记录，领班每天必须进行详细检查记录情况，发现问题及时汇报。

6、各部门播放音乐时间要按时播放，切记音量适中，切勿声音过大骚扰客户。消防中心各种设施要爱惜使用。

7、消防监控中心实行专职人员全日值班负责制。

8、消防值班员每天检查各类信号是否正常，如不正常应立即查清 原因，上报消防主管，遇到重大问题迅速上报消防责任人。

9、消防监控中心出现报警信号，应立即核实信号真伪情况，如属火灾报警，按《消防工作手册》中的“消防应急措施”处理；如属误报应进行复位，并记录在《消防值班记录表》中。

10、消防监控系统在正常情况下应处于自动状态，每半月进行一次自动，手动的操作检查，以确认设备是否处于完好状态，并将检查记录在《消防值班记录表》中。

11、消防设备出现故障时，值班员应填写《设备维修申报单》，立即通知工程部维修人员进行维修。

12、消防监控中心的电话属专用报警联系电话，任何人不得占用，影响消防联络。

13、消防监控中心内严禁吸烟，严禁存放易燃易爆等危险物品，消防监控中心内应备用便携式灭火器和常用灭火器具。

14、严禁外人进入消防监控中心，如因工作需要必须经消防主管批准。

七、消防值班制度执行标准

1、消防值班实行24小时全天值班制度。

2、凡在值班岗位工作的员工，必须坚守岗位，严禁脱岗。

3、发生火警、火灾警报时，迅速按报警程序报警。

4、值班过程中发现的问题要立即解决，不得延误。

5、严格遵守各项规章和操作规程，因违法规程引起的一 切后果，其责任均由值班人员自负。

6、当接班时间已到，但接班人尚未来时，不得离岗。

篇6：工业园区物业服务标准

告

基本信息

 招标编号：*******  加入日期：2011.12.01  截止日期：2011.12.22  招标业主：******  招标代理：*************  地 区：北京市 北京市

招标公告正文

项目名称： ****新址园区环境绿化养护物业服务采购项目 项目编号： ******** ********对下列货物和服务进行国内公开招标，现邀请合格投标人提交密封投标。

一、招标内容

1、本次招标共1包

招标内容：********新址园区环境绿化养护物业服务采购 具体报价范围、采购范围及所应达到的具体要求，以招标文件技术部分相应规定为准，且须符合或满足本次招标采购实质目的的完全实现所应有的全部要求，投标人若存在任何理解上无法正确确定之处，均应当按照招标文件所规定的投标前的澄清等相应程序提出，否则，任何可能导致的不利后果均应当由投标人自行承担。

2、交付时间：依照招标文件要求

3、交付地点：********

二、合格投标人必须符合下列条件

1、符合《中华人民共和国政府采购法》第二十二条的规定

2、投标人的资质要求：详见招标文件

三、获取招标文件的办法和时间

即日起至2011年12月22日*********。

四、接受投标时间、投标截止时间及开标时间

接受投标时间：2011年12月22日9时30分至10时00分（北京时间）投标截止及开标时间：2011年12月22日10时00分（北京时间）投标截止时间后送达的投标文件将被拒收，在规定时间内所提交的文件不符合相关规定要求的也将被拒收。

五、投标地点及开标地点

*********，届时请投标人的法定代表人或其授权的投标人代表出席开标仪式。

六、联系方式

篇7：物业管理合同(工业园区)

本合同双方当事人

委托方(以下简称甲方):

受委托方(以下简称乙方):

根据《中华人民共和国经济合同法》、《深圳经济特区物业管理条例》等国家、地方有关法律、法规和政策,在平等、自愿、协商一致的基础上,就甲方委托乙方对龙城工业园实行专业化、一体化的物业管理订立本合同。

第一条 物业基本情况

座落位置：

总建筑面积：

物业类型：工业园；

第二条 委托管理事项

（一）房屋建筑本体共用部位(楼外墙面、楼梯间、走廊通道、门厅、设备机房等)的维修、养护和管理；

（二）房屋建筑本体共用设施设备(共用的上下水管道、落水管、垃圾道、共用照明、中央空调、加压供水设备、配电系统、楼内消防设施设备、电梯等)的维修、养护、管理和运行服务；

（三）本物业规划红线内属物业管理范围的市政公用设施(道路、室外上下水管道、化粪池、沟渠、池、井、绿化、室外泵房、路灯、停车场等)的维修、养护和管理；

（四）公共环境(包括公共场地、房屋建筑物共用部位)的清洁卫生、垃圾的收集、清运；

（五）车辆行驶及停泊（不包括车辆保管责任）；

（六）配合和协助当地公安机关进行安全监控和巡视等保安工作,(但不含人身,财产保险保管责任)；

（七）社区文化娱乐活动；

（八）物业及物业管理档案、资料；

（九）法规和政策规定由物业管理公司管理的其它事项；

（十）甲方要求符合法规和政策规定的其他事项；

第三条 合同期限

本合同期限为--年。自---日起至----日止。

第四条 甲方的权利和义务

（一）与物业管理公司议定管理计划、费用概预算、决算报告；

（二）对乙方的管理实施监督检查,每年全面进行一次考核评定,如因乙方管理不善,造成重大经济损失或管理失误,经市政府物业管理主管部门认定,有权终止合同；

（三）委托乙方对违反物业管理法规政策的行为进行处理:包括责令停止违章行为、要求赔偿经济损失及支付违约金、对无故不缴有关费用或拒不改正违章行为的责任人采取缴催改措施；

（四）本物业规划红线内的属配套服务设施的维修、养护和管理；

（五）甲方在合同生效之日起按政府规定向乙方提供管理用房(其中包括办公用房、员工宿舍、等其它管理用房),由乙方无偿使用；

（六）甲方在合同生效之日起按规定向乙方提供本物业所有的物业及物业管理档案、资料(工程建设竣工资料、住用户资料等)，并在乙方管理期满时予以收回；

（七）不得干涉乙方依法或依本合同规定内容所进行的管理和经营活动;

（八）负责处理非乙方原因而产生的各种纠纷及有关历史遗留问题;

（九）协助乙方做好物业管理工作和宣传教育;

（十）甲方承担自用面积及配套服务场所的管理费、水电费、公共水电费等其他公共分摊费用；

（十）法规政策规定由甲方承担的其他责任.第五条 乙方的权利和义务

（一）根据有关法律,法规政策及本合同的规定,制订该物业的各项管理办法,规章制度,实施细则,自主开展各项管理经营活动,但不得损害大多数业主(住用户)的合法权益,获取不当利益.（二）遵照国家,地方物业管理服务收费规定,严格按合同规定的收费标准收取,不得擅自加价,不得只收费不服务或多收费少服务.（三）负责编制房屋及附属设施,设备维修养护计划和大中修方案,经双方议定后由乙方组织实施.（四）有权依照法规政策,本合同和业主公约的规定对违反业主公约和物业管理法规政策的行为进行处理;

（五）有权选聘专营公司承担本物业的专项管理业务并支付费用,但不得将整体管理责任及利益转让给其他人或单位,不得将重要专项业务承包给个人;

（六）接受物业管理主管部门及有关政府部门的监督,指导,并接受甲方和业主的监督;

（七）至少每3个月向全体业主公布一次管理费用收支账明细.（八）对本物业的公用设施不得擅自占用和改变使用功能,如需在本物业内改扩建完善配套项目,须报甲方和有关部门批准后方可实施;

（九）建立本物业的物业管理档案并负责及时记载有关变更情况;

（十）开展有效的社区文化活动和便民服务工作;

（十一）本合同终止时,乙方必须向甲方移交原委托管理的全部物业及有关财产，各类管理档案及有关资料。.（十二）不承担对业主及非业主使用人的人身,财产的保管保险义务。

（十三）完成甲方符合法规和政策规定的其他要求事项。

第六条 管理目标

1、房屋及公共设施完好率85%以上；（不包含设备设施老化及非管理责任造成的损坏）

2、每年进行不少与两次物业用户满意度调查，用户满意率达不低于80%；

3、管理人员专业培训合格率100%；

第七条 管理服务费用

1、本物业已出租给企业的面积按0.00元/㎡/月由乙方直接向企业计收物业管理费；

2、甲方承担空置物业面积的物业管理费，乙方按0元/㎡/月计收；

3、房屋本体维修基金的收取以物业主管部门的指导标准执行：电梯房按0.25元/㎡/月标准收取房屋本体维修基金、楼层房按0.15元/㎡/月标准收取房屋本体维修基金；房屋本体维修基金的使用只涉及公共部位及公用设施设备的日常维修和养护；如龙城工业园房屋及设备维修费用超过人民币壹仟元整或当本体维修基金已提前使用完毕的情况下，则由乙方提出申请，经与甲方议定方案后实施，所需费用由甲方承担；

4、甲方应于每月5日前通过银行直接转账或到乙方办公场所缴纳现金等方式，向乙方缴纳当月物管费、房屋本体维修基金和上月水电费，甲方逾期不能正常转账或缴纳现金的，则由乙方按日收取0.5%的违约金；

5、管理服务费标准如有调整则按双方议定的标准执行。

第八条 收款收费项目约定

1、甲方委托乙方与龙城工业园所有入园企业签订物业管理合同，并负责向企业进行相关的解释工作及协助乙方办理相关手续，由乙方直接向龙城工业园所有入园企业收取物业管理费、房屋本体维修基金、水电费、电梯使用费、垃圾清运费、停车费和相关保证金；

2、乙方无法处理的收款收费问题，由甲方协助乙方进行处理。

第九条 违约责任

1、若各级政府对龙城工业园的政策有变动需要解除本合同的，或因政府采购、招标等原因需要更换物业公司而解除双方合作关系的，甲方在得知消息后应提前三个月告知乙方；

2、若发生上述情况后，甲方不能及时通知乙方，所造成的一切后果、经济责任、法律责任均由甲方负责承担；

3、如因甲方原因,造成乙方未完成规定管理目标或直接造成乙方经济损失的,甲方应给予乙方相应补偿;乙方有权要求甲方限期整改,并有权终止合同.4、如因乙方原因,造成不能完成管理目标或直接造成甲方经济损失的,乙方应给予甲方相应补偿.甲方有权要求乙方限期整改,并有权终止合同.5、因甲方房屋建筑或设施设备质量或安装技术等原因,造成重大事故的,由甲方承担责任并负责善后处理.因乙方管理不善或操作不当等原因造成重大事故的,由乙方承担责任并负责善后处理.(产生事故的直接原因,以政府有关部门的鉴定结论为准)

6、甲,乙双方如有采取不正当竞争手段而取得管理权或致使对方失去管理权,或造成对方经济损失的,应当承担全部责任.第十条 其他事项

篇8：工业园区物业管理模式研究

1 工业园区物业管理模式的界定与划分

“模式”一般是指某种事物或工作的标准形式,是别人也可以“照此办理”解决同类问题的(系列)方法、方案。讨论工业园区物业管理模式,需要先对一些概念进行厘清与界定。一种是从权利、实施(责任)主体角度界定区分管理模式。从这个角度,工业园区物业管理的主要模式主要有3大类:自建自管、合作管理、委托管理。这其中,建设单位(业主单位)有时为了使管理服务工作更有保障或更有品牌影响,还会聘请国内或境外的知名企业作为顾问单位从旁协助,称之为顾问管理模式;另一种物业管理模式划分是从管理服务所呈现的方式或采取的手段角度,如封闭式管理、开放式管理模式,智能网络化管理模式、酒店式管理模式、管家式物业管理模式、一站式管理模式等;还有一种是从物业服务费计取方式不同划分的模式:主要有包干制模式、酬金制模式;其他还有从业务盈利来源、组织性质与治理方式等多种角度划分的物业管理模式。本文重点是从物业管理权利主体、业务实施(责任)主体角度论述物业管理模式,从这种意义上,物业管理参与方的不同组合就构成物业管理的不同模式,本文重点讨论的是委托管理模式的不同细分形式。另外,为了避免把问题引向过于复杂,本文没有从物业管理服务主体是否与物业经营主体分离的角度区分物业管理模式。

2 各种主要模式的内涵及利弊分析

2.1 自建自管、合作管理、委托管理模式

2.1.1 自建自管

自建自管,即由建设单位(业主单位)直接管理自己投资建造的物业,其中又有成立子公司、项目部或管理中心(后期按法律要求也必须转成独立法人资格的公司)的不同形式。这种模式的优点是,上下级沟通便利,上级单位能直接指挥下属部门或公司,具体管理服务单位能直接按上级意图进行物业管理运作,上级意图能较好得到贯彻;同时,管理服务需要的各种资源更容易得到建设单位支持,工作计划也更容易被批准实施;建设单位不会受制于专业公司,能节约必须用于支付给专业公司的酬金或利润。但其缺点是:自己的队伍可能水平不够,管理服务效果差、成本高;建设单位及其下属单位需要承担全部管理责任与风险;企业内部人事关系复杂,从业人员容易攀比主业人员的工资待遇,协调管理难度大,不容易追究管理责任,也不利于企业专注于主营业务。这种模式要求建设单位有较强的物业管理经验,储备有足够的专业管理人才。一般的工业园区都不具备自管条件。

2.1.2 合作管理

合作管理是指建设单位(业主单位)与专业物业公司合作进行项目的物业管理。合作的常见形式是双方共同出资、出人成立项目管理公司,并且通常由建设单位派出一般的管理人员与操作人员,专业公司派出骨干专业管理人员,共同承担项目管理服务任务。管理服务过程中,专业公司对建设单位的人员进行“传帮带”和培训,后期建设单位会随着经验的积累逐步独立。这种模式适合于建设单位有富余人员需要安置,也愿意介入物业管理行业的情况。该种管理模式的优点是,能将双方资源配合使用,对建设单位来说,即能分流一部分员工,又能锻炼队伍、培养人才、积累经验。对物业公司来说,可以更为便利地取得管理项目,拓展业务范围。缺点是,不同的企业,文化不同,工作习惯要求不同,员工间沟通协调渠道不畅,容易出现利益纷争、责任不明的情况。

2.1.3 委托管理

委托管理是指建设单位委托专业物业公司或机电、保洁、绿化等专业公司从事项目管理,包括全权委托(物业公司包揽整体管理服务事务,可以再分包)、委托代理监管(不同的工作委托不同的专业公司承担,专业公司的选择与监管由建设单位负责)、并行委托(部分主要的物业管理工作,如房屋管理、设备设施管理、秩序维护、车场管理、保洁绿化管理、客户服务等委托给物业公司(部分项目物业公司可以再分包),核心业务如专用设备的维修维护委托给专业公司)等主要形式。这种模式的优点是,委托方可以专注于主营业务,广泛选择社会上优秀的物业公司或专业公司承担项目管理服务事项,充分发挥社会化专业分工的优势,权责分明,管理服务专业性强、适用范围大、效率高,风险主要由专业公司承担,监管也相对容易。其缺点是,需要为专业管理服务另行支付费用,另外,建设单位可能受制于专业公司的信息封锁,难以了解项目运作的真实成本和情况,合同到期后更换服务商容易出现交接问题等。

2.2 封闭式与开放式管理模式

2.2.1 封闭式管理

封闭式管理的特点是整个物业为封闭体系,物业出入口有专门保安人员岗位看守,业主、使用人有专用通行凭证,外来人员须征得业主、使用人同意并办理登记手续后方可入内。这种方式适用于政府机关、部队等一些要害部门或别墅、高级写字楼、高档工业园区等一些高档物业或业主、使用人对安全有特别要求的物业管理。其优点是保安严密,安全、秩序有保障,业主、使用人放心。其缺点是安全方面用人较多,人工成本占比大,有时会给业主、使用人、来访者造成不便,产生受限、不尊重感,导致纠纷。

2.2.2 开放式管理

开放式管理模式,不仅业主、使用人无需办理专用通行证件进出物业,且外来人员只要着装整洁、行为正常也可自由进出。这种方式适合于一些公共商业楼宇、没有围合条件的住宅小区、工业园区、大学园区等。实行完全开放式物业管理的物业不多,一些公共商业楼宇在非办公时间也采用封闭式管理,以确保业主、使用人的财产安全。与封闭式管理相比,开放式管理不会影响人流进出速度,给人以自由亲和感,也不需占用大量人力,但容易导致秩序失控,引发安全事故。

2.3 包干制与酬金制管理模式

2.3.1 包干制模式

包干制是指由业主向物业公司支付固定物业服务费用,盈余或者亏损均由物业公司享有或者承担的物业服务计费方式。包干制由于费用包干,会激发物业公司的节约意识,节约得越多,剩余的利润越多。但正因为如此,可能产生物业公司在合同期内该修不修、能省则省的问题,导致部分设施设备得不到及时保养,小毛病积累成大问题,小修变成大修(大修可以动用专项维修资金或备用金),甚至酿成事故。克服的办法是制定细化的合同与工作要求,并且有严密的监管、控制体系。

2.3.2 酬金制模式

酬金制是指在预收的物业服务资金中按约定比例或者约定数额提取酬金支付给物业公司,其余全部用于物业服务合同约定的支出,结余或者不足均由业主享有或者承担的物业服务计费方式。与包干制不同,实行酬金制的物业公司不会有过于节省的冲动,但可能反过来乱造计划,大手大脚花钱。因为工作干得越多,花钱越多,酬金越多(酬金往往按总支出的一定比例给付)。解决的办法是,限定物业公司要严格按实际需要制定开支计划,并应当向业主及时公布资金使用情况和年度预决算,接受业主的检查监督,还可实行固定酬金合同,遏制服务企业花钱的冲动。

不管是包干制还是酬金制,若合同双方诚信守约,实施效果差别不大。但有两个方面区别明显:一是按照《物业服务收费管理办法》规定,包干制模式下物业服务收费要向国家交税,酬金制情况下物业服务开支不用向国家交营业税等税项;二是包干制形式下法规没有规定物业公司要向业主方公布成本开支,酬金制模式下法规明确规定服务企业每年不少于一次要向业主方公布服务支出情况。因此,目前大多数服务企业都选择包干制合同(酬金制是否真能免税,实施过程中还要税务部门认可)。

3 委托管理模式的细分与选择

科学的管理模式是质量与效率的保证,如何选择应由业主方根据物业规模、自身能力、物业公司资质、资源情况,专业公司资质情况,管理服务需求情况等因素,从实现物业管理服务效率与效益最大化角度综合考虑。委托专业公司管理物业是现代社会分工的必然产物,是国内外物业管理的主流趋势,也是多数工业园区物业管理模式的必然选择。根据工业园区具体规模、组成项目和管理服务业务的不同,委托管理模式还可进一步细分为如下类型。

3.1 全权委托统一管理模式

这种模式业主将工业园区全部物业管理事务统一委托给一家专业物业公司负责,由物业公司直接管理所有项目或将部分管理服务项目再分包给专业公司,物业公司直接监管专业公司。如图1所示。

这种模式是由业主方与物业公司签订总包合同,要求物业公司综合管理服务能力很强,并熟悉如何选聘监管专业分包商。需要说明的是,并不是一个分包商仅对应一个项目,可能是一个项目群。这种模式适用于园区物业管理事务不太复杂,业主方对物业管理事务不熟或无暇顾及的情形。

3.2 代理监管模式

即业主委托授权物业公司代表业主分包所有项目,选择分包商并监督其工作,委托管理服务合同由业主直接与专业分包商签订。物业公司只负责监管,不设操作层,是纯粹的管理型公司,其扮演的是物业服务代理商、集成商、监管者的脚色。这在境外是一种主要做法,但国内受限于物业公司、专业公司的能力与专业性,实际应用例子不多。此种情况如图2所示。

3.3 并行委托管理模式

即业主将主要物业管理服务项目交由物业公司实施统一的专业化管理(部分项目物业公司可再分包),将一些重要的、物业公司不擅长的项目交由专业化公司承担,业主直接监管。此种情况如图3所示。

4 委托管理模式应用案例

以下是我们为某通信总部工业园区设计的委托物业管理模式。该园区物业有很多专业通信设施设备,食堂餐饮提供与管理也纳入园区管理工作。由于物业公司对食堂餐饮和特定的通信设施的管理与监管均不擅长,业主方在长期的实践中已经积累了对通信代维公司的选聘监管经验,所以在该园区物业管理模式选择中,我们优选了并行委托管理模式,其实际管理模式如图4所示。

在这一具体管理案例中,园区业主方选聘一家一级资质物业公司实施大部分项目的物业管理服务,物业本体小修、常规设施设备维护、一般性客户服务(服务受理、投诉受理、楼层接待、会务服务、来访接待等)、秩序维护、公寓服务等大园区范围的主要物业服务由一级资质物业公司下设服务中心直接实施。部分专业化物业管理服务项目(如房屋大修、电梯维养、消防设施检修、部分设备大修、保洁、绿化、邮件收发、商品代购、洗衣等)由物业公司发包给专业公司实施,物业公司指导服务中心监管。非物业公司擅长项目(通信及相关动力设备维护、餐饮服务等)由业主直接发包给专业公司,直接监管,物业公司配合。因为通信及相关动力设备关系到网络安全,影响面大,物业公司不擅长管理,业主积累有长期监管、合作经验,直接发包监管效果更好。食堂餐饮提供与管理的专业性一般物业公司不具备,专业餐饮公司才能确保管理服务品质。图4中物业管理委员会由业主方代表、园区普通用户代表、物业公司及服务中心代表共同组成,目的是及时沟通洽商物业管理服务事宜,及时提出物业管理服务工作改进意见与建议,监督管理服务方提供合格的物业管理服务,同时督促业主方提供必要的工作支持与配合。

5 结语

物业管理模式涉及物业服务参与方的组合形式、服务实施方式及对应的程序与合同安排,形式上是物业管理任务的发包分派方式,本质上是物业管理具体操作权及相关责任的转移(同时也意味着风险的转移),是在当前阶段(社会分工、业主与专业企业技术水平、资质状况、物业规模与服务复杂程度、法律规制背景下)为提高物业管理服务效率选择的专业分工与合作形式。优化物业管理模式,不仅利于物业自身的增值保值,同时可以提高物业整体运营效益(为业主和客户同时创造价值)。本文所讨论的委托管理模式多数情况下也适用于当前的大型公共项目和大型商业项目的物业管理。

参考文献

[1].仇士勇.如何做好科技工业园区物业管理服务.中国物业管理.2007.7

[2].朱俊春李华光.集成商模式:引领物业服务企业未来商业模式.城市开发(物业管理).2010.3

[3].陈新征.酬金制与包干制比较分析.城市开发(物业管理).2008.8