物业贷款工业厂房

物业贷款工业厂房（共9篇）

篇1：物业贷款工业厂房

经营性物业抵押贷款：房地产贷款拓展新渠道

经营性物业抵押贷款是农行近年新创的贷款品种，是继港资东亚银行推出租约现金流抵押贷款业务后，农行根据市场形势，在内资银行中率先推出的新的信贷产品。本文从经营性物业贷款业务的推出背景、内涵特点、市场前景以及竞争情况分析等多方面入手，阐述当前推进该项业务的必要性和紧迫性。

一、经营性物业抵押贷款的定义与由来

（一）经营性物业抵押贷款的定义

经营性物业贷款是指我行向经营性物业所有权人发放、以其所拥有或购置的经营性物业作为抵押、并以其经营收入进行还本付息的贷款。

经营性物业是指完成竣工验收并投入商业运营，经营性现金流量较为充裕、综合收益较好、还款来源稳定的商业营业用房和办公用房，包括商务办公楼、星级宾馆酒店、综合商业设施等商业用房。

（二）东亚银行租约现金流抵押贷款为农行开展经营性物业贷款提供了参照

东亚银行是香港最大的独立本地银行，也是在内地分行网络较大的外资银行。在东亚银行人民币融资业务中，房地产融资是其中一个重要部分。该行自1999年在中国大陆开展商业抵押贷款（经营性物业抵押贷款）以来，取得了较好的经营业绩。该行在选择客户、物业和贷款运作模式上受到农行的重视和借鉴。

（三）农行在内资银行中率先推出了经营性物业抵押贷款

借鉴东亚银行的成熟做法，农行作为金融产品创新，在内资银行中率先推出了经营性物业贷款管理办法，并早在2005年10月下发了试行办法进行试点。农行经营性物业抵押贷款一经推出，立即引起了社会广泛关注和同业效仿。工行、建行等多家金额机构也积极出招，相继推出了该项业务各自的管理办法。从他行出台的办法来看，与农行的管理办法大同小异，都是效仿和借鉴农行办法，并结合本行情况做了部分修改。

（四）从准入条件和基本规定看，农行设置的门槛较为宽松，为基层经营行竞争提供了有利的市场条件。相比普通商品开发房贷款而言，经营性物业抵押贷款无论是在客户准入上还是在项目准入上，总行规定的门槛都比较宽松。

二、经营性物业贷款的推出适应了市场合理性的资金需求

作为商业地产经营环节的贷款，该产品的推出适应了当前房地产市场形势的发展需要。在成熟的市场经济条件下，有实力的大型商业企业和房地产开发企业持有长期收益的物业是普遍现象，随着我国商业地产市场日趋成熟，商业地产投资价值的日益显现，越来越多有实力的企业选择持有自营。

在此之前，由于没有与之相适应的金融产品，往往造成企业资金的沉淀和长期占用，对商业地产经营者来说，资金的效率是低下的，“母鸡开始生蛋后反而没有人给你贷款了”。在这种情况下，经营性物业贷款创造了一个商业贷款融资的产品，根据物业的收入测算项目价值，确定贷款额度和期限，帮助开发商、大型商业企业更有效地经营物业。

我行经营性物业抵押贷款具有期限长、还款灵活、用途广泛、贷款偿还与物业现金流高度匹配的优点，提供了置换自有物业占用长期资金的手段，有利于化解企业面临的“短融长投”的困境。

三、经营性物业贷款具有低风险特点

（一）与一般性项目贷款的风险比较

与一般意义上的项目贷款比较，经营性物业抵押贷款规避了从“项目立项”到“项目投产”前可行性论证的市场风险。

由于经营性物业抵押贷款要求借款人必须是正常经营一年以上，已经有稳定的租金收入，且未来现金流足以偿还银行贷款本息才能发放，也就是说经营性物业贷款选择的对象（物业）是已经被市场证明，可行后才开始发放的贷款，它规避了“项目立项”到“项目建成投产”阶段的市场风险。

通俗地说，经营性物业贷款项目必须是“正在生蛋的鸡”，而生产性项目贷款，在贷款发放时“鸡是否能生蛋”尚处于不确定状态。

（二）与普通商品房项目贷款的风险比较

与普通商品房项目贷款相比较，经营性物业贷款规避了销售价格一定幅度回落的风险。

以等额本息法为例，由于经营性物业贷款要求借款人等本偿还贷款本息，以10年期贷款计算，借款人每隔一年，其贷款本金就减少10%，也就是说贷款发放后，即便因为市场变化的原因使借款人物业出租收入每年以10%的速度下滑，对银行来说，其贷款仍然是安全的。

从理论上讲，经营性物业贷款具有抗“租金连续10年下降，每年下降10%”风险能力。因而在对经营性物业抵押贷款进行项目评估时，一般不做敏感性分析。

（三）与流资贷款的风控手段比较

与流动资金贷款比较，经营性物业贷款除期限长、利率高，对银行贡献率高外，还强调和注重了现金流，以租金收取的多少确定贷款额度，通过实行租金收入账户的封闭运行，可以更好地控制其信用风险。

四、拓展经营性物业贷款具有十分重要的现实意义

（一）有利于抓住商业地产市场快速发展的机遇

当前，随着我国经济的持续快速发展，社会财富不断积累，政府经营城市理念逐步深入，由于商业地产本身所具有的高利润特点，一段时间以来，大量的市场游资及外资基金、民间资本选择购买商业地产，使商业地产市场发展势头日益强劲，其投资增幅高于房地产开发整体增幅，已经成为我国房地产市场最活跃、最重要的组成部分。

（二）有利于开拓新的房地产按揭领域

当前，受宏观经济影响，普通商品房市场仍然没有从根本上走出低谷，同时个人住房按揭竞争却早已白热化。开展经营性物业抵押贷款，就能在白热化的房地产按揭业务中开辟一块新的业务领域，向优质的商业地产持有者提供法人按揭业务。

（三）有利于调整客户结构和信贷资产结构

对企业资质优良、物业经营成熟、有多年经营经验、租金收入稳定的经营物业提供融资，有利于拓展和培育长期稳定的优质客户。经营性物业贷款提高了我行对优质客户的服务水平，具有较强的市场竞争力。经营性物业抵押贷款业务是一次产品创新，适应了市场新形势，满足了客户新需要，具有较大的发展空间。

（四）有利于拓展长期稳定的收益来源

经营性物业贷款期限长、利息收入稳定，有利于与优质客户建立长期、稳定、全面的合作关系，并能够深度挖掘优质客户的综合价值。开展经营性物业贷款可通过设立营业网点或大客户服务中心（楼中银行）来拓展楼宇内的优质客户，进而带动存款、结算、银行卡等业务的发展。

（五）有利于解决当前投放不足的问题

今年以来，受国际金融风暴的影响，以及一些行业的过度炒作及周期性的原因，整体经济增幅减缓。目前国内制造业萎缩，普通商品房市场成交低迷，基础设施建设领域大局初定，同业竞争激烈。在抢抓基础领域历史性机遇的同时，通过积极营销相对低风险的经营性物业贷款，能在一定程度上缓解当前投放不足的问题。

五、经营性物业贷款业务大有可为

（一）经营性物业贷款的市场（客户）资源十分丰富

武汉汉自古商业发达，素有“九省通衢”之称，近年随着国家经济重心的转移，武汉汇集了越来越多的大型商业企业、写字楼和高级酒店。以商业百货为例，武汉不仅有深市第一家商业百货上市企业，而且目前仅武汉本土的百货上市企业，就分别有武汉中商、武汉中百、鄂武商、汉商集团等四家之多。此外，武汉还汇集了新世界、庄胜百货、群光百货等多家外来大型商业企业和商场。在酒店业方面，武汉有上千家上规模星级酒店，如香格里拉、新华诺富特大饭店、瑞雅国际酒店等。

（二）各家银行对经营性物业贷款同样处于起步和加速阶段

前期由于内资银行在金融产品方面的缺失，各家商业银行办理经营性物业贷款业务尚处于起步阶段。现阶段，虽然多家银行纷纷觉醒，加快了办理经营性物业贷款的进程，在办理项目贷款时，均遇到与他行竞争情况，但综合各方情况来看，目前各家银行对经营行物业贷款的拓展，也同样正处于起步和加速阶段。

六、当前推进我行经营性物业贷款有三大迫切要求

（一）抓紧行动已不容耽搁

第一批收割的，往往是最好、最肥的。愈是到后面就愈是骨头，因此赶在他行入驻前，收割最好的就显得非常迫切和必要，这既是资产营销的需要，也是风险防范的需要。有市场迹象显示，经过几年时间的酝酿和发酵，各内资银行目前已逐渐觉醒，在当前金融业竞争激烈的情形下，已将经营性物业贷款作为核心和重点业务在发展，加快了对武汉市场资源的抢占步伐，因此我行抓紧行动已不容耽搁。

（二）客户选择应分梯次推进

首先是大型商业企业的大商场、购物中心，如武汉中商、武汉中百、汉商等本土企业，以及银泰百货、庄胜百货、群光百货、新世界百货等外来大型商业企业。

其次是有一定实力的企业持有的普通商铺，该类客户为数众多，如洪发物业等为数众多的中型、非知名企业持有的商场、商铺，以及武汉市房地产开发商普遍持有的、自身开发的楼宇底商，如果面积较大、地理位置较好、符合条件也应拓展。这类客户以前因持有的物业，非城市标志性建筑准入较难，现在政策放宽后也应积极拓展。

再次就是地理位置较好，出租率较高的高档写字楼，如新世界公司写字楼等。

然后就是武汉市四星级以上宾馆酒店，财务状况理想的，也应积极拓展，但酒店目前总行仍实行目录制的准入管理

（三）信贷管理仍不可松懈

虽然经营性物业贷款具有风险逐年递减的先天优势，但风险管理仍不能松懈，主要是贷前调查时对租金收入的真实性要进行核实，此外，贷款发放后的8-10年内，经营行不能因贷款本金逐年减少而开始释放抵押物，或释放对租金收入的归集，否则抗风险能力便被弱化。作者：周小建

发布时间: 2009-07-21 08:38:10 来源: 中国金融网

篇2：物业贷款工业厂房

1、借款人资料

• 工商行政管理局签发的营业执照

• 组织机构代码证

• 贷款卡及密码

• 公司章程

• 验资报告

• 董事名单

• 合资公司合同（如有）

• 过去三年经注册会计师审计的财务报表（含现金流量表）及近期财务报表

• 公司简介

• 董事会同意贷款及提供物业抵押的董事会决议

2、房产抵押物资料

• 国有土地使用权证及房屋所有权证(或四证)

• 项目情况简要介绍

• 承租人情况简要介绍

• 租金收益情况明细(出租合同明细表)

• 抵押房产明细(座落、面积、估价)

篇3：工业园区的物业服务

关键词：工业园区,牧业服务

随着经济的发展和社会的进步, 工业园区的建设不断增加, 但目前理论界对工业园区物业管理的研究比较少, 根据多年来从事工业园区物业服务的实践, 就此问题进行探讨。

1 工业园区物业服务的特点

1.1 业主多样, 构成复杂。

工业园区包含各种类型的企业, 如外商独资, 中外合资, 国营企业, 集体企业, 私营企业等。

1.2 员工多, 风险性大。

工业园区各企业多样, 员工构成也就多样, 既有固定职工, 又有季节性用工, 这就会存在员工流动性大, 出现治安问题, 另外劳资纠纷也就不可避免。

1.3 车辆多, 管理难度大。

在工业园区的多数企业, 不仅有物流上的大型运输车, 还有通勤、办公、来访等各种机动车, 这些车每天来来往往, 进出工业园区, 加大了物业的管理难度。

1.4 作业时间不统一, 物业服务时间长。

工业园区的每个企业工作时间不同, 休假时间不同, 要提供全面的物业服务, 在时间上就要予以配合。

1.5 垃圾量大, 保洁难度大。

企业多样, 产生的垃圾不仅有生产上的, 还有生活上的, 这样垃圾分类和运输量加大。

1.6 易燃物多, 消防难度大。

工业园区是产品生产单位, 厂房和仓库中存放着大量的生产所需的原材料和成品, 消防等级要求极高。

2 工业园区物业服务的内容和运作

2.1 消防管理

2.1.1 建立健全消防管理制度, 并定期检查落实情况, 做到思想落实、组织落实、措施落实。

2.1.2 要与每个承租人签订消防安全责任状, 明确各企业的防火责任, 明确各企业的消防责任人。

2.1.3 组织员工认真学习消防知识, 熟悉并能正确使用各种消防设施和器材。

2.1.4 负责消防监控中心的日常值班。

消防监控中心是接受火灾报警、发出火灾信号和安全疏散指令、控制消防水源、固定灭火、通风、空气调节系统等设施机构, 中心应实行24小时值班。要对整个工业园区进行消防监控, 并做好值班记录。值班人员要忠于职守, 认真工作。对部门经理和公司负责人, 应做好管理、指导、督促、检查好工业园区内的消防工作, 对有问题的及时进行整改。

2.1.5 严格贯彻、执行消防法规, 落实各项防火安全制度和措施。

专职消防人员必须每天巡视工业园区的每个角落, 及时发现并消除火灾隐患;定期对防火责任制、防火岗位责任制执行情况进行检查并进行汇报、交流、评比;定期对企业的生产场所进行防火制度执行情况检查, 阻止私自乱拉乱接电源, 违反安全用电、用气的不当行为。

2.1.6 管理好工业园区内的各种消防设备、

设施和器具, 定期进行检查、试验、大修、更新, 确保它们始终处于完好状态。

2.1.7 组织消防宣传教育, 广泛开展防火宣

传, 动员和组织区内群众接受教育, 增强防火意识。宣传方式可灵活多样, 生动活泼, 可以发通告、贴广告、出墙报, 也可以观看消防自救电视录像。同时揭露批评违章违法行为, 加强引导, 培养建立全民的消防意识。抓好义务消防队的培训和演习, 定期向企业员工传授消防知识。

2.1.8 定期对工业园区内要害部位进行检查是预防火灾的一项基本措施。

特别是要检查各楼内的电器、电线、煤气管道有无腐蚀、氧化等情况, 防止线路短路或爆炸引起火灾。管理好消防监视中心的各种设备、设施, 保障监视中心始终处于正常工作状态。

2.1.9 发生火灾时, 协同公司、部门领导到场, 现场指挥和扑救。

2.2 保安管理

2.2.1 建立严密的保安管理制度, 实行制度到人、责任到人、任务到人。

2.2.2 工业园区实行封闭式管理。

2.2.3 保安人员坚持24小时巡逻, 对工业

园区重点部位和有特殊要求的企业要定时进行巡视, 并认真作好记录, 确保良好的保安环境, 杜绝各种盗窃案件和刑事案件的发生。

2.2.4 门卫对进出车辆和来访人等, 实行登记制度, 严格执行凭证入门制度。

2.2.5 无关人员不得进入厂房和仓库重地。

2.2.6 门卫24小时值班, 充分发挥监控设备的作用。

2.3 设备设施管理

2.3.1 建立健全严格的供电、供水、排水、供暖、电梯等管理维修养护度。

2.3.2 载货电梯的管理。

电梯是现代工业厂房中最常用的、使用最频繁的运输设备, 保证电梯的正常运行, 对保障所有企业的生产生活有重要作用。为了管好用好这些电梯, 必须对电梯司机进行专门的培训, 并配备专业的维修技术人员, 完全按照专业化的要求进行管理。为了更加有效的管理好电梯, 物业管理人员应该参与电梯的选货、订货、安装、验收及年检等工作。

2.3.3 工业供水供电管理。

工业用水用电不同于生活用水用电, 其耗水量大耗电量大, 电容量也较之生活用电容量大一些, 而且水电的终止对厂家造成的损失有时是难以估计的, 因此, 水和电的正常供应是工厂进行工业生产重要保障, 对它们的管理是不容忽视的, 为此, 物业管理人员要做好工厂正常供水及供电的保障工作。同时, 要加强对高压变电房的管理, 完全按照供电部门的安全操作规程进行管理, 高配电值班室每天24小时要有人值班、节假日照常, 保证电力供应。同时值班人员应根据用电情况适时地调节和补偿功率因素, 使电网保持在较为经济的进行状态, 以降低电耗, 节约能源。

2.3.4 公共管网的维修养护。这方面的工作

较为繁杂。比如污水管堵塞如不及时检修, 势必影响工厂和工人的正常工作。因此, 对公共管网的维修养护十分重要。

2.3.5 配齐专业维修人员, 定期对维修人员进行培训。

2.3.6 对各种设施设备进行定期检修和保养。

2.4 房屋管理

2.4.1 定期对厂房外墙进行清洗和粉刷。

2.4.2 对防盗网、空调外机、排风扇、厂牌、广告牌等要统一规划、统一设计保证整齐美观。

2.4.3 不允许房屋外装修, 内装修也要严格审批, 不得危及房屋寿命和他人安全。

2.4.4 对承租人的报修要及时处理, 保证房屋安全。

2.5 绿化及清扫保洁管理

2.5.1 利用一切可以绿化的地方, 进行全方位的绿化, 形成无绿不在的空间。

2.5.2 种植的花草树木, 要与厂房、建筑小品等配置得当、布局合理。

2.5.3 实行专业化管理, 委托专业绿化队伍进行养护。

2.5.4 购置可移动式垃圾桶和多功能垃圾

车, 宣传倡导垃圾袋装分类、收集转运的环保理念, 并逐步在园区实施, 特别是对有毒、有害垃圾进行专区存放, 严格管理。

2.5.5 保洁人员走动式工作模式, 随手捡拾垃圾, 保持环境卫生。

2.6 社区服务

物业服务企业要根据工业园区入驻企业员工的实际需求, 利用工业园区的经营用房, 开办小百货、图书馆、网吧等, 为员工提供便捷的服务, 这样既方便员工, 又可增加物业服务企业的收入。

2.7 文体娱乐活动

开展丰富多彩、积极向上的文体娱乐活动, 既可以活跃员工的业余文化生活, 又可以加强物业服务企业同入驻企业及员工的联系和沟通。同时, 也有利于被服务的入驻企业同物业服务企业一道共同做好工业园区的物业服务工作。因此物业服务企业要经常组织入驻企业及员工开展文体活动。

工业园区的物业管理对我们物业管理企业来说, 是一个新的课题, 我们要在的实践中不断完善和提高, 为招资引商和经济建设创造更好的环境。

参考文献

篇4：物业贷款工业厂房

商用物业的核心价值在于其商业价值及其带来的稳定的租金收入。近年来，商用物业空置率不断攀升，百货商店出现“关店潮”。部分城市商业物业供应量较大、去化压力加大，特别是在三四线城市、城市远郊区和新城区，物业租售前景不确定性较大。商业银行存量商用物业抵押贷款的潜在风险开始暴露，资产质量有所下滑，影响信贷资金安全。

商用地产发展概况

2011年以来，全国主要城市商用物业开发量急速膨胀，商业营业用房待售面积4年内上涨近2.5倍。不完全统计，2015年末，一线城市的商业空置体量343万平方米，空置率7%；二线城市商业空置体量1919万平方米，空置率21%；三线城市商业空置体量1089万平方米，空置率28%；而商业地产投资仍呈增长趋势，大体量的新增供应涌入市场形成消化压力，部分区域呈现供过于求态势。究其原因，一方面是政府城市扩张需求、零售业连锁经营的扩张需求、境外基金投资需求等，另一方面则主要是传统开发商匆忙转型、盲目开发的结果。

商用物业抵押贷款主要风险特征

商用物业抵押贷款是指商业银行向商用物业产权所有人或商用物业经营权人发放的，以其所拥有或正常经营的商用物业作为抵押物，主要依赖于該抵押物的经营收入作为第一还款来源的贷款。商用物业抵押贷款主要风险点如下：

项目原始投入资金来源难以厘清。商用物业项目在申请银行贷款时，可能因为物业建成年限较长，最初的项目建设资金已非目前的借款，期间的借款协议可能难以查证。如何核实其建设期原始总投资或购买物业的对价、融资结构、资本金来源和构成等，商业银行在实务操作中存在一定的准度。

项目申贷金额虚高，贷款用途存疑。从实践看，商用物业抵押贷款用途的合规性问题突出表现在几个方面：一是借款人虚报、夸大原贷款金额，仅以物业评估价值来说明申贷用途的合理性，授信额度超过物业重置成本。二是借款人利用银行竞争规则，以同一项目不断调换银行办理贷款，申贷金额不断增加，且与其租金增长水平不匹配。三是贷款用于物业装修改造的，支用涉及资料审核难度较大，若商业银行未对概算分项、工程进度等进行深入调查取证，容易造成申请描述与实际情况差异较大。

租金收入真实性查证和租金增长水平确定存在难度。商业银行在授信审查时，通常根据借款人已签订的物业租赁合同中约定的计租方式、租金标准、增长水平等来确定基期租金及增长水平，作为还款来源测算的基础。实际工作中发现，部分借款人提供给银行的租赁合同反映的平均租金及增长率高于周边类似物业，且与项目后评估调查的情况存在一定出入。银行对此一般仅能提出合理怀疑，但难以收集到充分证据来判断租赁合同的真实性。同时，由于商用物业抵押贷款期限较长，如何合理测算租金收入的增长方式及增长水平，实践中存在一定难度。

贷款期限较长，经营模式差异较大，客户和项目选择至关重要。商用物业抵押贷款的第一还款来源是物业持续的租金/经营收入。商用物业与外部经济高度相关，不同区域、业态、定位的商用物业，商业价值和经营模式差异较为明显，评估时需充分考虑上述因素。同时，商用物业项目期限较长，不可预见性因素较多，借款人或其股东的资金实力可能直接影响可预期经营收入，进而影响还款来源的稳定性。

银行贷前调查不审慎，贷中审查不落实，贷后管理不到位。一是贷前调查不充分，对借款人股东及关联企业缺乏深入调查，未能识别其中涉及民间融资、经营状况波动等风险；二是贷中审查放款条件不落实，在要件不足情况下发放贷款，未严格审核借款实际用途等；三是贷后管理规定动作不到位，对物业实际租售情况、承租人调整、押品价值变化、二次抵押等情况发现不及时，租金/经营收入封闭不严，还款来源得不到保障。

商用物业抵押贷款风险防范建议

商用物业抵押贷款的风险可能仍未见底，如何进一步加强风险防控，及时识别并采取有效措施化解贷款风险，作者建议可以从以下几个方面考虑：

设置差别化准入门槛，优选区域、客户和项目。

区域。建议商业银行对商用物业抵押贷款实行区域准入制度。商业银行可根据城市区划级别、城市人口、产业经济水平、商业地产供需等情况，并综合考虑区域经济水平、金融环境、商业氛围、分支机构管理水平等因素。进行区域准入。

客户。商用物业项目对借款人及其股东的资信要求较高。建议商业银行除深入分析借款人自身实力及股东背景外，也要加强对其从业经历、经营团队、商誉等软实力的了解。

项目。贷款原则上应仅考虑已有稳定收益、经营成熟的商用物业。项目选择上应了解区域内主要商业形态、消费特点、平均租金水平及出租率，同时关注外部商业氛围的成熟度、商业定位及可持续发展能力、竞争物业项目定位、经营情况、竞争优劣势等，分析项目是否具备独特性和核心竞争力。

合理确定贷款金额，审慎预测增长水平。商用物业抵押贷款可能成为借款人套取银行贷款的渠道之一。建议在项目评估时，一是加强审核，可要求借款人提供租赁台账、租金归集账户流水、租金缴纳凭证、纳税证明等佐证材料，与租赁合同相互印证，合理确定基期租金收入。二是充分考虑物业维护改造招商等支出项目，全面合理估算物业运营成本和相关税费。三是评估测算时，应充分考虑经济环境、区位、以往年度经营业绩、客户资金实力、竞争对手等因素，审慎预测增长率水平。

落实规定动作，强化贷后管理。商用物业抵押贷款用途较为宽泛和模糊，基层机构实务操作中政策把握可能不够审慎、到位。经办行应采取有效措施，做好尽职调查，切实加强贷后管理，落实规定动作，持续跟踪借款人及项目经营情况，发现问题及时报告处置。

篇5：厦门国际银行经营性物业贷款

经营性物业抵押贷款是指本行向公司客户发放的、以其自身或第三方合法拥有的经营性物业作抵押、并以出租或经营该物业产生的经营收入作为主要还款来源的贷款。

抵押率：40%—50% 贷款金额：RMB2000万——RMB3.5亿

贷款利率；综合成本不低于年化12%（具体操作成本视项目而定）贷款期限：最长不超过10年 贷款要求：

贷款期内抵押物业预期产生的净经营收入（如租金）必须完全覆盖贷款本息。贷款用途：

1、借款人自身固定资产投入，如装修、扩建，但不包括房地产开发。

2、借款人自身经营周转

3、偿还股东借款（比如偿还作为股东的出资人购买抵押物业的款项）抵押物业的条件：

1、物业建成年限不超过15年，土地使用年限不超过20年。

2、物业经营状况良好，出租率或上座率不低于70%，不接受已经空置的物业。

3、抵押物业所在地位于北京、天津。

4、抵押物产权明晰、完整，不存在产权争议或其他法律纠纷。

5、物业形态包括：商铺、商场、写字楼、酒店、旅馆和饭店。

如有需求，请联系厦门国际银行北京中关村支行市场部！

联系人：李航

篇6：中信银行经营性物业抵押贷款流程

1、收集资料

2、评级

3、送审

4、评审

5、放款

6、贷后检查

我行经营性物业抵押贷款准入标准：

经营性物业产权清晰、公司近三年经营和财务状况良好、管理规范具备还本付息能力。借款人资信良好无不良记录。贷款额度：该物业评估净值的60% 期限：不超过15年

篇7：工业厂房与仓库的物业托管

工业厂房与仓库的物业托管

一、工业厂房与仓库的管理

工业厂房是生产车间，关系到产品生产。仓库是储存保管的场所，关系到产品的丢失损 坏等。特别是工业厂房的管理是最难管理的，主要因为有如下的问题存在：

(1)公用地方及走火通道经常堆放杂物；

(2)厂房内储存易燃货物与材料多，火警危险性较高；

(3)厂房内的机械及存量过多的货物可能超出楼面结构的承载标准；

(4)机器开动时的震荡噪音对环境产生滋扰；

(5)升降机使用频繁，损耗较大；

(6)工业楼房 老化磨损速度快，保养维护费；

(7)大多数工人的素质较低。

因此，工业厂房与仓库的管理工作是十分严谨细致的工作，必须做好。在实际管理中应做到：

1.制定严格的管理制度

包括：

(1)工业厂房仓库的管理规定；

(2)各个岗位的工作职责及操作规程；

(3)机器设备的安装、管理及使用规定；

(4)材料领取、加工及检验等规定；

(5)产品出厂入库等规定；

(6)成品发货出库等制度。

2.加强对重点设备和公共设施及公共管网的管理

为了保证工厂工业生产的正常进行，必须对工厂一些主要的设备进行重点管理，如载货 电梯的管理、工业供水供电管理、变电房的管理等，同时，公共管

官方网址：http://

网对整个工厂的正常运作事关重大，其维修养护十分重要，如电话线、污水管等的维修养护工作等。

(1)载货电梯的管理。电梯是现代化的工业厂房中最常用的、使用最频繁的运输设备，保证电梯的正常运行，对保障所有企业的生产生活有重要作用。为了管好用好这些电梯，必 须对电梯司机进行专门的培训，并配备专业的维修技术人员，完全按照专业化的要求进行管理。为了更加有效地管理好电梯，物业管理人员应该参与电梯的选型、订 货、安装验收以及 年检等工作。

(2)工业供水供电管理。工业用水用电不同于生活用水用电，其耗水量大，耗电量大，电容量也较生活用电之电容量大一些。而且水电的中止对厂家造 成的损失有时是难以估计的，因此，水和电的正常供应是工厂进行工业生产的重要保障，对它们的管理是不容忽视的，为此，物业管理人员要做好工厂正常供水及供电的保障工作，应保证24 小时供应。同时，要 加强对高压变电房的管理，完全按照供电部门的安全操作规程进行管理，高配值班室每天24 小时要有人值班、节假日照常，确保电力供应。同时值班人员应根据用电情况适时地调节和 补偿功率因素，使电网保持在较为经济的运行状态，以降低电耗、节约能源。(3)公共管网的维修养护。这方面的工作较为繁杂。比如污水管堵塞如不及时检修，势必影响工厂和工人的正常工作。因此，对公共管网的维修养护十分重要。

3.完善工业厂房与仓库的消防保安管理

工业厂房的消防管理往往是厂家所忽视的内容，从而导致许多工厂火灾的发生，例如19 93年11月在深圳龙岗区葵涌镇致丽玩具厂发生的震惊海内外的大火，致使84人死亡，41人受 伤，厂家的经济损失更不用提。许多工厂企业其他的管理制度多如牛毛，惟独没有防火责任制，还有的企业不惜花巨资去购买豪华小轿车和对办公室进行超档次的装 修，却没有钱来添 置消防设备。据调查，上述提到的葵涌镇，有50家工厂不符合消防规定，其中就包括了致丽玩具厂。因此，作为物业管理公司进行管理的工厂和仓库，必须加强对 所管辖厂房和仓库的 消防安全工作。具体包括：

(1)工业厂房与仓库要建立严格的消防制度，明确各级消防人员的职责；

(2)要配备专门的消防管理人员，熟悉和掌握各种消防保安器材的使用；

(3)要建立严格的消防措施，配备消防用具，如消防带、消防柱、灭火具、沙子等用品；

(4)要配备有先进的报警设备、工具等，如烟感报警监控系统和自动喷淋灭火系统等；

(5)要不定期地组织消防教育和消防演习。

官方网址：http://

4.加强工业厂房仓库的安全保卫管理工作

(1)工业厂房和仓库都要建立严格的值班守卫制度，对人员、产品的进出都要进行认真的检查登记；

(2)无关人员不得进入厂房和仓库重地；

(3)下班后厂房与仓库要严格执行值班巡逻制度以及其他安全措施；

(4)严格执行两人以上进入仓库、锁门等制度。

二、工业厂房与仓库的服务

工业厂房与仓库的服务，主要是做好各项保障工作，如材料物资、设备、工具等供应保 障；工作生活设施及条件的保障；厂容仓貌、优美环境和工作、生活和娱乐的保障等。

搞好工业厂房和货仓的绿化卫生管理工作，能够为工人工作、生活、娱乐提供一个优美 的环境，从而能够让工人工作时精神饱满、心情舒畅，减少工伤事故的发生。因此，同其他物业一样，工业厂房和货仓的绿化卫生管理也很重要。

当然，在具体管理上有些差别。如绿 化方面应根据工业厂房生产特点种植一些能适合排除工厂异味和废气的植物。卫生保洁工作也会因工业生产内容的不同而有不同的要求。

由于工业厂房使用功能上的特殊性，有的厂房 难于保持清洁，如重工业生产厂房；有的工业厂房要求清洁度相当高，甚至要求车间内一尘不染，如生产精密化仪器仪表的工厂和食品加工生产工厂的厂房。因此，对不同的工业厂房 应有不同的卫生保洁制度和方法，对难以保持清洁的工业厂房，应勤清洁、清理、清扫。清洁要求高而严的厂房平时要采取保护清洁的措施，如进入车间要严格管 理，要更换衣帽鞋子，戴好手套和帽子等。

篇8：工业园区物业管理模式研究

1 工业园区物业管理模式的界定与划分

“模式”一般是指某种事物或工作的标准形式,是别人也可以“照此办理”解决同类问题的(系列)方法、方案。讨论工业园区物业管理模式,需要先对一些概念进行厘清与界定。一种是从权利、实施(责任)主体角度界定区分管理模式。从这个角度,工业园区物业管理的主要模式主要有3大类:自建自管、合作管理、委托管理。这其中,建设单位(业主单位)有时为了使管理服务工作更有保障或更有品牌影响,还会聘请国内或境外的知名企业作为顾问单位从旁协助,称之为顾问管理模式;另一种物业管理模式划分是从管理服务所呈现的方式或采取的手段角度,如封闭式管理、开放式管理模式,智能网络化管理模式、酒店式管理模式、管家式物业管理模式、一站式管理模式等;还有一种是从物业服务费计取方式不同划分的模式:主要有包干制模式、酬金制模式;其他还有从业务盈利来源、组织性质与治理方式等多种角度划分的物业管理模式。本文重点是从物业管理权利主体、业务实施(责任)主体角度论述物业管理模式,从这种意义上,物业管理参与方的不同组合就构成物业管理的不同模式,本文重点讨论的是委托管理模式的不同细分形式。另外,为了避免把问题引向过于复杂,本文没有从物业管理服务主体是否与物业经营主体分离的角度区分物业管理模式。

2 各种主要模式的内涵及利弊分析

2.1 自建自管、合作管理、委托管理模式

2.1.1 自建自管

自建自管,即由建设单位(业主单位)直接管理自己投资建造的物业,其中又有成立子公司、项目部或管理中心(后期按法律要求也必须转成独立法人资格的公司)的不同形式。这种模式的优点是,上下级沟通便利,上级单位能直接指挥下属部门或公司,具体管理服务单位能直接按上级意图进行物业管理运作,上级意图能较好得到贯彻;同时,管理服务需要的各种资源更容易得到建设单位支持,工作计划也更容易被批准实施;建设单位不会受制于专业公司,能节约必须用于支付给专业公司的酬金或利润。但其缺点是:自己的队伍可能水平不够,管理服务效果差、成本高;建设单位及其下属单位需要承担全部管理责任与风险;企业内部人事关系复杂,从业人员容易攀比主业人员的工资待遇,协调管理难度大,不容易追究管理责任,也不利于企业专注于主营业务。这种模式要求建设单位有较强的物业管理经验,储备有足够的专业管理人才。一般的工业园区都不具备自管条件。

2.1.2 合作管理

合作管理是指建设单位(业主单位)与专业物业公司合作进行项目的物业管理。合作的常见形式是双方共同出资、出人成立项目管理公司,并且通常由建设单位派出一般的管理人员与操作人员,专业公司派出骨干专业管理人员,共同承担项目管理服务任务。管理服务过程中,专业公司对建设单位的人员进行“传帮带”和培训,后期建设单位会随着经验的积累逐步独立。这种模式适合于建设单位有富余人员需要安置,也愿意介入物业管理行业的情况。该种管理模式的优点是,能将双方资源配合使用,对建设单位来说,即能分流一部分员工,又能锻炼队伍、培养人才、积累经验。对物业公司来说,可以更为便利地取得管理项目,拓展业务范围。缺点是,不同的企业,文化不同,工作习惯要求不同,员工间沟通协调渠道不畅,容易出现利益纷争、责任不明的情况。

2.1.3 委托管理

委托管理是指建设单位委托专业物业公司或机电、保洁、绿化等专业公司从事项目管理,包括全权委托(物业公司包揽整体管理服务事务,可以再分包)、委托代理监管(不同的工作委托不同的专业公司承担,专业公司的选择与监管由建设单位负责)、并行委托(部分主要的物业管理工作,如房屋管理、设备设施管理、秩序维护、车场管理、保洁绿化管理、客户服务等委托给物业公司(部分项目物业公司可以再分包),核心业务如专用设备的维修维护委托给专业公司)等主要形式。这种模式的优点是,委托方可以专注于主营业务,广泛选择社会上优秀的物业公司或专业公司承担项目管理服务事项,充分发挥社会化专业分工的优势,权责分明,管理服务专业性强、适用范围大、效率高,风险主要由专业公司承担,监管也相对容易。其缺点是,需要为专业管理服务另行支付费用,另外,建设单位可能受制于专业公司的信息封锁,难以了解项目运作的真实成本和情况,合同到期后更换服务商容易出现交接问题等。

2.2 封闭式与开放式管理模式

2.2.1 封闭式管理

封闭式管理的特点是整个物业为封闭体系,物业出入口有专门保安人员岗位看守,业主、使用人有专用通行凭证,外来人员须征得业主、使用人同意并办理登记手续后方可入内。这种方式适用于政府机关、部队等一些要害部门或别墅、高级写字楼、高档工业园区等一些高档物业或业主、使用人对安全有特别要求的物业管理。其优点是保安严密,安全、秩序有保障,业主、使用人放心。其缺点是安全方面用人较多,人工成本占比大,有时会给业主、使用人、来访者造成不便,产生受限、不尊重感,导致纠纷。

2.2.2 开放式管理

开放式管理模式,不仅业主、使用人无需办理专用通行证件进出物业,且外来人员只要着装整洁、行为正常也可自由进出。这种方式适合于一些公共商业楼宇、没有围合条件的住宅小区、工业园区、大学园区等。实行完全开放式物业管理的物业不多,一些公共商业楼宇在非办公时间也采用封闭式管理,以确保业主、使用人的财产安全。与封闭式管理相比,开放式管理不会影响人流进出速度,给人以自由亲和感,也不需占用大量人力,但容易导致秩序失控,引发安全事故。

2.3 包干制与酬金制管理模式

2.3.1 包干制模式

包干制是指由业主向物业公司支付固定物业服务费用,盈余或者亏损均由物业公司享有或者承担的物业服务计费方式。包干制由于费用包干,会激发物业公司的节约意识,节约得越多,剩余的利润越多。但正因为如此,可能产生物业公司在合同期内该修不修、能省则省的问题,导致部分设施设备得不到及时保养,小毛病积累成大问题,小修变成大修(大修可以动用专项维修资金或备用金),甚至酿成事故。克服的办法是制定细化的合同与工作要求,并且有严密的监管、控制体系。

2.3.2 酬金制模式

酬金制是指在预收的物业服务资金中按约定比例或者约定数额提取酬金支付给物业公司,其余全部用于物业服务合同约定的支出,结余或者不足均由业主享有或者承担的物业服务计费方式。与包干制不同,实行酬金制的物业公司不会有过于节省的冲动,但可能反过来乱造计划,大手大脚花钱。因为工作干得越多,花钱越多,酬金越多(酬金往往按总支出的一定比例给付)。解决的办法是,限定物业公司要严格按实际需要制定开支计划,并应当向业主及时公布资金使用情况和年度预决算,接受业主的检查监督,还可实行固定酬金合同,遏制服务企业花钱的冲动。

不管是包干制还是酬金制,若合同双方诚信守约,实施效果差别不大。但有两个方面区别明显:一是按照《物业服务收费管理办法》规定,包干制模式下物业服务收费要向国家交税,酬金制情况下物业服务开支不用向国家交营业税等税项;二是包干制形式下法规没有规定物业公司要向业主方公布成本开支,酬金制模式下法规明确规定服务企业每年不少于一次要向业主方公布服务支出情况。因此,目前大多数服务企业都选择包干制合同(酬金制是否真能免税,实施过程中还要税务部门认可)。

3 委托管理模式的细分与选择

科学的管理模式是质量与效率的保证,如何选择应由业主方根据物业规模、自身能力、物业公司资质、资源情况,专业公司资质情况,管理服务需求情况等因素,从实现物业管理服务效率与效益最大化角度综合考虑。委托专业公司管理物业是现代社会分工的必然产物,是国内外物业管理的主流趋势,也是多数工业园区物业管理模式的必然选择。根据工业园区具体规模、组成项目和管理服务业务的不同,委托管理模式还可进一步细分为如下类型。

3.1 全权委托统一管理模式

这种模式业主将工业园区全部物业管理事务统一委托给一家专业物业公司负责,由物业公司直接管理所有项目或将部分管理服务项目再分包给专业公司,物业公司直接监管专业公司。如图1所示。

这种模式是由业主方与物业公司签订总包合同,要求物业公司综合管理服务能力很强,并熟悉如何选聘监管专业分包商。需要说明的是,并不是一个分包商仅对应一个项目,可能是一个项目群。这种模式适用于园区物业管理事务不太复杂,业主方对物业管理事务不熟或无暇顾及的情形。

3.2 代理监管模式

即业主委托授权物业公司代表业主分包所有项目,选择分包商并监督其工作,委托管理服务合同由业主直接与专业分包商签订。物业公司只负责监管,不设操作层,是纯粹的管理型公司,其扮演的是物业服务代理商、集成商、监管者的脚色。这在境外是一种主要做法,但国内受限于物业公司、专业公司的能力与专业性,实际应用例子不多。此种情况如图2所示。

3.3 并行委托管理模式

即业主将主要物业管理服务项目交由物业公司实施统一的专业化管理(部分项目物业公司可再分包),将一些重要的、物业公司不擅长的项目交由专业化公司承担,业主直接监管。此种情况如图3所示。

4 委托管理模式应用案例

以下是我们为某通信总部工业园区设计的委托物业管理模式。该园区物业有很多专业通信设施设备,食堂餐饮提供与管理也纳入园区管理工作。由于物业公司对食堂餐饮和特定的通信设施的管理与监管均不擅长,业主方在长期的实践中已经积累了对通信代维公司的选聘监管经验,所以在该园区物业管理模式选择中,我们优选了并行委托管理模式,其实际管理模式如图4所示。

在这一具体管理案例中,园区业主方选聘一家一级资质物业公司实施大部分项目的物业管理服务,物业本体小修、常规设施设备维护、一般性客户服务(服务受理、投诉受理、楼层接待、会务服务、来访接待等)、秩序维护、公寓服务等大园区范围的主要物业服务由一级资质物业公司下设服务中心直接实施。部分专业化物业管理服务项目(如房屋大修、电梯维养、消防设施检修、部分设备大修、保洁、绿化、邮件收发、商品代购、洗衣等)由物业公司发包给专业公司实施,物业公司指导服务中心监管。非物业公司擅长项目(通信及相关动力设备维护、餐饮服务等)由业主直接发包给专业公司,直接监管,物业公司配合。因为通信及相关动力设备关系到网络安全,影响面大,物业公司不擅长管理,业主积累有长期监管、合作经验,直接发包监管效果更好。食堂餐饮提供与管理的专业性一般物业公司不具备,专业餐饮公司才能确保管理服务品质。图4中物业管理委员会由业主方代表、园区普通用户代表、物业公司及服务中心代表共同组成,目的是及时沟通洽商物业管理服务事宜,及时提出物业管理服务工作改进意见与建议,监督管理服务方提供合格的物业管理服务,同时督促业主方提供必要的工作支持与配合。

5 结语

物业管理模式涉及物业服务参与方的组合形式、服务实施方式及对应的程序与合同安排,形式上是物业管理任务的发包分派方式,本质上是物业管理具体操作权及相关责任的转移(同时也意味着风险的转移),是在当前阶段(社会分工、业主与专业企业技术水平、资质状况、物业规模与服务复杂程度、法律规制背景下)为提高物业管理服务效率选择的专业分工与合作形式。优化物业管理模式,不仅利于物业自身的增值保值,同时可以提高物业整体运营效益(为业主和客户同时创造价值)。本文所讨论的委托管理模式多数情况下也适用于当前的大型公共项目和大型商业项目的物业管理。

参考文献

[1].仇士勇.如何做好科技工业园区物业管理服务.中国物业管理.2007.7

[2].朱俊春李华光.集成商模式:引领物业服务企业未来商业模式.城市开发(物业管理).2010.3

[3].陈新征.酬金制与包干制比较分析.城市开发(物业管理).2008.8

篇9：物业贷款工业厂房

关键词：油田工业物业；外包队伍；管理途径

油田工业物业是履行油田矿区“服务生产、保障生活、维护稳定”的基础行业，是实施油田惠民工程、改善民生大计的实施途径。油田工业物业以公寓服务、餐饮服务、公共秩序维护为主营业务，同时涵盖水电气暖供应及保安、绿化、环卫、维修等多项服务业务。

作为工业物业服务的主体，物业管理既包括管理，又包括服务。管理的对象是物，包括楼体、设备、设施、场地、环境等等，服务对象是人，物业管理既要重视物的管理，还要重视人性化的服务。物业服务体现在物业人的服务行为，服务的质量在于管理，管理的效果在于人的责任心和对制度规定的执行力。物业管理的核心是服务，开展服务由具体人实施，工业物业服务管理归根是对人的有效管理。

一、管理现状

目前，油田工业物业一般由各厂（处）事务站、物业服务处（部）借助社会资源，以业务外包形式委托专业公司承包，签订承包合同，履行物业服务。组织实施示意图如下：

物业服务部对油田工业物业管理，一般是服务部按照上级工作部署，安排、执行工作计划，以业务监管、外包队伍负责人通过社会化用工具体劳动得到落实，基本示意图如下：

物业服务部职工除个别特殊工种，如司机、电工等外，基本安排在管理岗位（监管），负责某项或多项业务监管、考核工作，督促业务承包队伍搞好物业服务。因业务整体外包，在对物业服务管理上，存在“双重”或“多重”管理现象。油田工业物业管理存在三支队伍管理问题：

1.外包队伍管理。随着《劳动合同法》的贯彻实施，以及中石油集团公司“三控制、一规范”的决策部署，油田企业基于人力资源、用工风险及费用成本等因素，依靠社会力量，逐步将部分业务整体外包，油田工业物业以业务外包形式整体将服务业务外包，从而引起外包队伍管理问题。各外包队伍现场管理人员配备良莠不齐，素质各异、业务不精、管理经验缺乏，在履行服务合同上，部分条款落实不好‘出现家族式用工，形成帮派团伙，加之管理简单粗暴，人员流动性大，队伍稳定性保持和维护不好，影响服务质量的连续性。

2.监管队伍管理。监管队伍是油田工业物业服务单位的中坚力量，是上传下达，督促外包队伍执行物业服务标准、规范服务行为的现场监督管理人员，负责相关业务的日检查、周讲评、月考核等工作，是影响服务质量的验收把关者。监管人员的配备及业务素质，特别是其工作责任心直接左右物业服务管理成效。

3.干部队伍管理。干部队伍是带领职工队伍（即监管队伍）、业务承包队伍开展工作的组织者，是油田工业物业服务的组织者、实施者和管理者，基层干部队伍的管理在受上级党政组织、人事部门管理的同时，同级受党支部、服务部行政班子管理。工业物业服务成败在于物业团队，物业团队的组织核心是干部队伍。班子的团结、领导作用的发挥，队伍凝聚力、制度执行力等因素都影响到物业管理的成效。

二、加强工业物业管理的有效途径

加强三支队伍建设，提高物业团队的整体素质和服务效率，是适应新形势下工业物业管理工作发展的需要，对于强化工业物业管理，优化服务效能、提升服务质量有着重要的意义。队伍管理，要坚持不懈进行思想政治学习，其指导思想需同物业管理发展保护一致，同美丽矿区建设保持一致。加强对干部员工的职业技能培训和考核，使他们逐渐掌握专业知识、业务知识、礼仪服务、现代企业管理知识，全面提高干部的整体素质，使每一位干部职工都能充分发挥每个人的潜能和主观能动性。

1.加强业务承包队伍管理。现场负责人、业务骨干的培养配备相当重要，外包公司（私企）的运营往往是安排一位管理人员，即现场经理，现场经理通过自己的人脉关系“招兵买马”，拼凑人手组建队伍，开展所承包的业务服务、管理工作。可以说承包业务服务的好坏、物业服务标准规范宣贯、企业规章制度执行等基本上取决于这位现场经理。因此在签订业务承包合同时，有必要对管理人员配备做以规定、提出要求，甚至让先试岗，基本符合管理人员素质需求，继续留用，否则责成外包公司调换。

2.加强监管队伍管理。监管队伍是服务部现场管理、安全生产及服务标准日抽查、周讲评、月考核的现场监督检查考核管理人员，HSE、物业服务、综合治理等各类基础资料的建立、修订、完善者，监管队伍是服务部合同化、合同制职工，是工业物业服务单位的内部员工，企业的主人，其归属感、责任感、使命感强于业务承包队伍。

加强监管队伍建设，全面提高监管人员遵守劳动纪律、廉洁从业的自觉性和主动性。切实抓好职工监管人员调派，要求学会掌握监管业务，熟悉服务标准规范、企业标准、安全规程等内容，落实走动式现场管理，按时完成业务考核评比，强化监管队伍的理论提升和实践锻炼，加快培训教育进程。

3.加强干部队伍管理。按照政治坚定、求真务实、开拓创新、勤政廉洁、团结协调的要求，抓好基层班子建设，使其成为坚强领导集体，更好地带领广大党员和干部群众，齐心协力地谱写工业物业服务发展进步的新篇章。干部队伍，特别是党员干部必须做到守职有责、守职尽责，遇到事情敢于担责、勇于负责。党员干部应牢记职责当爱岗敬业的榜样，要积极调动员工群众的主动性、积极性，激发凝聚力，提高队伍整体素质，形成工业物业团队力量。