房屋产权相关法律法规

2024-06-21

房屋产权相关法律法规（共6篇）

篇1：房屋产权相关法律法规

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房屋继承相关法律法规

房产继承是按照《继承法》的规定，把被继承人所遗的房产转归继承人的行为。它是房地产转让中的一种方式。但这种转让方式主要是指土地使用权或房屋所有权的转移行为，而不是直接反映商品的关系。继承是一种法律制度，继承关系要在一定的条件下才能发生。

一、继承应当在被继承人（在房产继承中就是遗留下房产的人）死亡后才能发生。这是继承的首

要条件。有的房产所有权人为了避免继承人在日后可能会因争夺房产而产生纠纷，在生前就将房产权交给继承人，如分给某个或各个子女，这也是合法的行为，但这不是继承，因为这时继承还没有开始，而是生前的赠与行为。

二、继承遗产的人应当是被继承人的合法继承人，就是依照法律的规定能作为继承人的继承人。

这是继承的第二个条件。被继承人如果立下遗嘱，将房产指定给法定继承人以外的人，或是捐献给国家、集体，这也是被继承人处分遗产的方式，但这不是继承而是遗赠。

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三、遗产应当是被继承人生前属于个人所有的财产。这是继承的第三个条件。有的房产是共有的，如常见的夫妻之间的共有，当一方死亡以后，并不是所有的房产都成了遗产。这时，应当先将房产进行产权分割将属于被继承人配偶的份额（除有约定者外，一般应分出房产份额的一半）分割出来以后，再对遗产进行继承。

继承开始后,按照法定继承办理:有遗嘱的,按照遗嘱继承或遗赠办理；有遗赠扶养协议的按照协议办理。被继承人死亡后,如果生前立有遗嘱,或是曾经与某一社会组织或个人签订有遗赠扶养协议的,应当先按遗嘱或遗赠扶养协议的内容对遗产进行处理。没有遗嘱或协议的,则按法定继承处理。

法定继承是依照法律的规定,由继承人按继承顺序、继承份额进行继承。《继承法》规定的法定继承人是：配偶、子女、父母、兄弟姐妹、祖父母、外祖父母。

继承顺序是指上述继承人继承遗产的先后顺序。《继承法》将继承人分成两个继承顺序：

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第一顺序：配偶、子女、父母；

第二顺序：兄弟姐妹、祖父母、外祖父母。

继承开始后，先由第一顺序的继承人继承，没有第一顺序继承人继承（包括没有第一顺序继承

人及虽有第一顺序继承人但全部放弃或丧失继承权的，才由第二顺序继承人继承。

继承份额是指同一顺序继承人继承遗产时，份额一般均等。对于有特殊困难的人、未成年人、缺

乏劳动能力又无生活来源的继承人，应该予以照顾，适当多分配一些遗产。对于有抚养能力和抚养条件的继承人，不尽抚养义务的，在分配遗产时应当不分或少分。继承人经过协商一致，可以平均分配遗产,也可以不平均分配遗产，这一点在房产的继承上尤为重要。

继承人的继承权可以因继承人的下列行为而丧失：

1、故意杀害被继承人的；

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2、为争夺遗产而杀害其他人的；

3、遗弃被继承人的，或者虐待被继承人情节严重的；

4、伪造、篡改或者销毁遗嘱，情节严重的。

房产的继承和分割与其他财产不同，房产虽然可以分割但这种分割是有限的，如不能把一间房屋分成许多份。在这种情况下，可以由继承人共同继承，作为共有的房产。如一定要分割时，可以采用作价分割的方法。房地产继承分为两种形式：一种是法定继承，即死者生前没有交待或立下遗嘱，因此继承的顺序以法律规定的程序进行；另一种是遗嘱继承，即死者在生前留有明确的意愿和指示，指示把自己的遗产死后留给什么人继承。

1．房产继承时如何申请产权转移登记？

房产继承时申请所有权转移应提交下列文件：①申请书；②继承人身份证伯；③原房地产权证；④被继承人死亡证明；⑤继承证明文件及公证书。

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2．分割房屋遗产，采取何种方式为宜？

房屋遗产分割不同于其他财产的分割，因为房屋是不动产，不能随意移动，或因继承人人数较多不易分割，或因房屋遗产本身的结构也难以分割等，如果强行分开、割断，可能损害房屋的效用，以致造成生产无法正常使用，或给生活带来不便。

因此，如果分割房屋遗产在客观上可行，且不损害房屋的效用，不影响生产、生活，可以分割处理。对于不宜分割的房屋，可以采取以下两种方法处理：

1、折价补偿方法。一般是归居住使用者所有，由其按各继承人应继承的房屋遗产份额折价补偿。房屋作价标准可以由继承人自行协商确定，或根据房屋所在地人民政府规定的私房评估标准，并参照当地的市场价格合理评定。

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2、共有方法。各继承人也可以商定遗产房屋为共同所有，可以是按份共有，也可以是共同所有。在房屋遗产分割中，应尽量采取折价补偿的方法，共有的方法并没有彻底解决纠纷，应视为对第一种方法的补充，如折价一方因经济能力负担不起折价款时，采取共有方法，也可减少矛盾。

法定继承房屋不征契税

国家税务总局日前发出通知，明确规定对法定继承人继承土地和房屋，均不征收契税。

在“国税函［２００４］１０３６号”的通知中，国家税务总局对继承土地房屋权属征收契税问题作出规定，对于《中华人民共和国继承法》规定的法定继承人，包括配偶、子女、父母、兄弟姐妹、祖父母、外祖父母，继承土地、房屋权属时，不征收契税。而税务总局同时明确，按照《中华人民共和国继承法》规定，对于非法定继承人根据遗嘱承受死者生前的土地、房屋权属的则属于赠与行为，应征收契税。

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篇2：房屋产权相关法律法规

赠与过户

1、费用

1.1 营业税、个人所得税：免征

1.2 公证费：当地公正收费标准

1.3 契税：不论房产什么情况都需要征收全额契税其他费用和正常过户一样

2、所需材料

2.1 登记申请书原件;

2.2 申请人身份证明;

2.3 房屋所有权证原件;

2.4 赠与协议公证书原件，或赠与公证书和接受赠与的书面文件原件;

2.5 契税完税或减免税凭证原件;

2.6 房屋登记表、房产平面图二份;

2.7 已购公有住房赠与的，提交补交土地收益证明及补交房屋差价(标准价、优惠价公有住房)证明;

2.8 已购经济适用住房家庭取得契税完税凭证或房屋所有权证满五年的经济适用住房或限价商品住房赠与的，提交补交土地收益证明;

2.9 国有土地使用证(整宗房地产);

2.10 整宗划拨用地或者整幢楼房占用划拨土地的，提供划拨土地转让批准文件。

3、情况说明

3.1近亲属和具有抚养、赡养关系的`人之间赠与房产，以及发生继承、遗赠取得房产的，免征个人所得税。

3.1.1 房屋产权所有人将房屋产权无偿赠与配偶、父母、子女、祖父母、外祖父母、孙子女、外孙子女、兄弟姐妹;

3.1.2 房屋产权所有人将房屋产权无偿赠与对其承担直接抚养或者赡养义务的抚养人或者赡养人;

3.1.3 房屋产权所有人死亡，依法取得房屋产权的遗嘱继承人或者受遗赠人。

3.2 其他人之间的赠与行为，应依法缴纳个人所得税。

篇3：海南产权式酒店相关法律问题研究

(一) 产权式酒店的定义

产权式酒店是以酒店的房间为单位, 开发商将每间客房分割成独立产权 (一般拥有产权证) , 分别出售给小业主。小业主将客房委托酒店管理公司统一出租经营, 并且享受酒店的经营利润分红或者是固定比例的投资回报, 同时享有酒店管理公司赠送的一定时限的免费入住权。 (1)

(二) 产权式酒店的发展

产权式酒店由“时权酒店” (timeshare hotel) 演变而来, 兴起于上世纪70年代, 酒店向游客、中产家庭或企业集团出售在一定时期内使用酒店住宿或娱乐设施的权利, 该权利可以转售、转让或者交换。 (2) 经过长期的发展, 产权式酒店又逐渐演化出两种类型:退休住宅及有限自用的投资型酒店公寓。前者是一种所谓留后路的退休住房投资方式, 后者则是本文所指的产权式酒店, 是一种“分时度假+房产投资”的旅游地产。

二、产权式酒店中存在的法律问题

(一) 产权式酒店中法律关系

产权式酒店经营模式中存在四方主体, 或称四方利益集团。一方为投资者, 即购买酒店单个房间的“所有权人”;二是酒店管理者, 即对酒店的经营进行管理的主体, 其往往同时是酒店整体的所有权人, 即开发商;三是消费者, 即入住酒店的客户;四为政府有关部门。

第一层法律关系是存在于投资者与酒店管理者 (开发商) 之间的房屋买卖法律关系。投资者与开发商签订房屋买卖合同, 购买酒店中的一间或几间房, 投资者由此而取得所购房间的所有权。

第二层法律关系仍存在于上述二者之间, 双方再行签订房屋租赁合同, 投资者将所购房间出租给酒店管理者, 出让酒店房间的占有权、使用权。出租不是目的, 目的在于发生第三层法律关系, 即委托管理关系。

第三层法律关系是投资者委托酒店管理者负责酒店所有房间的整体经营管理, 投资者不但可以收取租金, 还可以采取包底分成的形式分享酒店的经营收入, 同时获得一定时间的免费入住权等。

第四层法律关系发生在消费者与酒店管理者之间, 消费者入住, 与酒店管理者签订租赁合同, 存在租赁关系。但是消费者在与酒店管理者签订租赁合同的时候并不知道客房的真正所有权人, 而实际上也的确没有与真正的房产所有权人发生交易往来。

(二) 产权式酒店中的潜在问题

1. 产权式酒店的建设用地性质错误

前文所述的产权式酒店经营模式四主体中包括政府, 但并未在法律关系中展开论述, 是因为政府被笔者视为主体之一缘于酒店建设时在用地申请上, 涉及规划局对其是按商业用地批准还是住宅用地批准。产权式酒店在进行立项时是以酒店项目立项, 这是理所当然的, 既然是酒店, 是参与市场经济运行中的主体, 其商业性质便是与生俱来的, 但是产权式酒店最终取得的房屋所有权性质却是住宅性质而非商用性质, 之所以会出现这样的情况, 是因为产权式酒店的经营是有违我国现行相关法律的。

根据《商品房销售管理办法》和《房地产广告发布暂行规定》等相关法律法规及规范性文件, 开发商是不可以将酒店以商品房形式进行销售的, 实践中为了能够将单间客房出售给投资者从而满足产权式酒店的经营模式, 各开发商都以住宅项目进行酒店建设立项, 但是在后期的运用上以酒店方式进行经营, 因此取得的是住宅性房屋所有权证书。这样的运营模式如果严格按照规定, 是无法合法生存的, 而实际却如此执行下去, 虽然这时一种带来财富的新型经营模式, 却也不得不说是对现行法制的一种破坏。

2. 投资者无法取得房屋产权证

对于投资者, 之所以加注双引号称之为购买酒店单个房间的“所有权人”, 是因为该“所有权人”的权利是存在瑕疵的。虽然投资者与酒店原所有权人的确签订了房屋买卖合同, 并履行合同义务出资购买, 但并不能够取得房屋产权证书。原因在于, 根据我国相关法律规定, 开发商不得擅自分割销售原始批准设立空间的商业用房间。 (3) 即酒店整体按照法律规定已取得了“大产权证”, 而这一产权证是不可以分割成一个个单独房间的小产权证的。所以投资者虽然事实上支付了相应的购房款, 并按合同约定可以对房屋进行占有、使用、收益, 却无法取得合法的产权证书, 无法符合法律规定的进行处分。

最大的问题在于, 按照我国物权法及相关规定:“不动产所有权采取登记生效主义”, 即不动产所有权的转移必须经过变更登记, 不登记则不发生所有权转移的法律效力。这就意味着, 投资者在出资后得不到房屋所有权证的情况下, 仅享有对酒店原所有者的债权, 一旦发生法律纠纷, 则只能通过《合同法》来调整。可是根据物权优先于债权的基本原理, 如果发生“一房二卖”的情形, 即开发商将产权式酒店的客房出售给投资者后, 再将酒店所有权整体出售第三人, 而第三人是完全可以依法取得酒店整体房屋所有权证的, 是不存在任何法律规定上的障碍的。那么投资者就只能依据债权向开发商主张违约责任赔偿, 而不得向第三人主张物权。

3. 回报率承诺之风险

开发商对于投资者所承诺的回报率难以保证且有违法律之规定。投资者之所以对于产权式酒店的经营模式倍感兴趣而积极投资, 主要是受其高于银行利率数倍的回报率的吸引, 但这种高回报率同样意味着高风险。产权式酒店的经营利润在出售房屋时是按照80%—100%的入住率计算的, 这种乐观估计使得经营过程中一旦实现不了, 则会出现亏损的局面, 投资者不但没有利润可分, 前期投资的成本也将收不回来, 并且因无法取得房产证而无法出售, 最终将被彻底“套牢”, 只能寄希望于酒店管理者能够经营有方, 尽早营利。

此外, 国家工商行政管理局1998年颁布的《房地产广告发布暂行规定》中明确规定, “房地产广告中不得出现融资或者变相融资的内容, 不得含有固定投资回报的承诺”, 由此可见, 购买产权式酒店时, 以高额固定回报收益吸引投资者存在集资之嫌, 有违国家相关金融监管规定的要求。一旦发生纠纷, 投资者往往会因交易中存在此类条款而被认定合同无效, 那么其所期望的利益自然无法得到法律保护。

4. 投资者与开发商之间法律关系混乱

在产权式酒店经营中, 投资者是从开发商手中购买房产, 后发生租赁关系和委托管理关系的对应主体也应是开发商, 但此两种关系的发生往往通过一个合同而建立, 实践中往往在签订租赁合同中约定由开发商进行管理或由开发商再行委托管理者进行管理, 按期给予投资者一定的回报。这就产生了两种甚至多种法律关系杂糅到一起, 并存在混乱的部分。

如果是租赁合同, 那么承租人是需要支付租金的, 但合同中并无租金的约定, 而是在设立委托管理关系时约定了对投资者的回报, 这笔回报究竟是租金性质还是仅为吸引投资者的条件, 或是委托经营管理中的费用, 其性质是不明确的, 这一问题不明确将导致合同性质以及签订合同主体之间的法律关系不明确。而且, 在租赁合同框架下, 合同终止后承租人是需要返还原物的, 开发商和投资者之间可以约定回购, 但是如果不回购, 实际上投资者根本无法收回房间物尽其用, 客房单独不能发挥起功用。 (4) 这就有违租赁合同的本质, 说明投资者与开发商之间实际发生的是委托管理关系。

三、促进海南产权式酒店发展的对策建议

(一) 立法规范产权式酒店的建设用地使用权

既然根据现行的法律法规, 产权式酒店经营的建设用地性质问题不存在合法性依据, 那么对此问题的解决上, 要么严格执行法律规定, 维护法制权威, 严禁产权式酒店经营模式的运营, 或者在立项时便不以酒店整体立项;要么通过立法为产权式酒店的建设用地性质留有生存空间, 新增专门的针对性规定。笔者赞同后一种方式, 因为产权式酒店的经营在海南已经发展得红红火火, 而且引起了一定的关注。实践中也的确存在很多使各方主体共赢的成功运作, 因此, 完全禁止难以现实有效实施, 倒不如通过立法为其广开通道, 也有利于规范管理, 促进其长远发展。

(二) 完善退出机制

按照现行的规定, 投资者无法取得房屋所有权证书, 针对此问题进行立法改革不尽现实, 所以有效维权的手段是建立完善的退出机制。即当酒店经营状况不佳, 无法收到合同约定收益, 或者出现“一房二卖”情况时的救济方式。对此问题, 笔者认为, 既然这已经是众所周知的现实情况, 那么可以在购买房屋合同中明确约定退出条件, 特别针对“一房二卖”情形拟定特殊条款, 由此防范投资者的损失。

(三) 引入担保公司为经营主体

目前的经营主体仅限于除政府以外的三主体, 但是为保证投资者稳定的收益, 防范因酒店经营失败而导致投资者血本无归, 笔者建议引进担保公司, 为酒店经营提供一般责任担保或连带责任担保, 可以只保本金, 也可以只保收益, 如此不仅为投资者提供了保障, 也为酒店的经营减轻了压力。

产权式酒店已在海南大量存在, 但是由于立法的滞后性和投资市场不断变化的影响, 其在面临客观收益的同时也面临着巨大的风险。其实产权式酒店作为一种经济发展的客观现象和必然产品, 其产生、初始阶段性的无序发展和逐渐规范都属必然, 这一过程必不可少的则是采取相应的法律措施进行规范, 使其得以推广发展。

摘要：产权式酒店在我国最先兴起于海南省, 最早出现的经营雏形可追溯至1993年, 这一新兴经营模式不仅盘活了许多难以处置的烂尾楼, 也使得很多经营不善的酒店将客房以房地产形式用以投资运作, 同时在一定程度上满足了老百姓的投资需求。然而, 其具体的运作与所涉及的问题却引起了广泛的关注。文章从法律角度, 对产权式酒店经营中的各方主体及其之间的法律关系入手, 分析其中存在的问题, 并据此提出解决困难、完善管理的对策建议, 以期能够透析这一经营模式的本质, 并促进其发展。

关键词：产权式酒店,法律关系,潜在问题,对策

参考文献

[1]产权式酒店.法规仍陷空白行业亟待规范[OL].www.cnpension.net, 中国养老金网, 2010-11-02 (00:00:00) .

[2]肖妮.产权式酒店法律问题思考[J].法制与社会, 经济与法, 2007.6.

[3]产权式酒店常见法律问题[OL].http://wenku.baidu.com/view/b2bf686d58fafab069dc02a1.html.

[4]朱靖阳.论产权式酒店开发的法律问题[J].湖北经济学院学报 (人文社会科学版) , 2006-7第3卷第7期.

[5]陈林, 陈延理.三亚产权式酒店的现状分析与对策———以爱琴海岸为例[J].神州商贸, 2011, (1/2) .

①产权式酒店:法规仍陷空白行业亟待规范.www.cnpension.net.中国养老金网, 2010-11-02 (00:00:00) .

篇4：房屋产权相关法律法规

摘要在技术飞速发展和经济全球化的时代，知识产权的拥有量和创新能力体现出一个国家的综合竞争力水平。当代体育的发展已经融合了大量的科学技术与科学知识，体育的科学化、专业化、技能化使我国体育成绩得到飞速提高。知识产权保护制度体系的构建是我国体育领域自主创新活动能够正常进行的必要前提，因此对体育知识产权保护的研究十分有必要。

关键词法律体育知识产权体育知识产权保护

在信息化和全球化的今天，一个国家知识产权的拥有量和其创新能力综合体现出这个国家的竞争力水平。建立对知识产权制度的保护，提升创新能力已经逐渐被世界所重视。当代体育的发展已经融合了大量的科学技术与先进的科学知识，创造的部分智力成果已经纳入知识产权保护的范畴。由于体育知识产权有着较高的商业价值和社会价值，因此应加大对体育知识产权的研究力度。

一、我国体育知识产权保护制度中存在的不足

（一）重视不足

截止到2012年12月份，通过在国家知识局网站的专利检索服务系统中对“体育”、“健身”、“奥运会”及“体育竞赛”等关键字进行搜索，共检索到10036条、21336条、94条及73条专利授予信息，共计31539条，占总量的0.58%，同已授予专利的总量相差甚远。截止到2013年底，在国家工商行政管理总局商标局网站的商标查询系统中输入“运动”、“体育”、“赛事”及“奥运会”等关键词进行检索，共计检索到商标信息4439条，仅占总量的千分之四。由此可见，对体育知识产权保护在我国受重视程度严重不足。

（二）无法实现国际化

在我国，能够得到世界知识产权组织保护的行业领域规模已经较为庞大，但是对于体育行业的诸多组成要素的保护还无法得到落实，比如赛事会徽、吉祥物等，都处于保护上的空窗期。这种现象使得我国的体育方面的知识产权的发展受到了严重的阻碍，从某种意义上说，这也是我国体育事业面临的重要挑战，如果这个问题无法解决将使我国的体育知识产权的保护活动只能维持在国内，加之国内的保护措施并不完善，所以导致其所面临的形势较为严峻。

（三）缺乏建设性人才

体育知识产权保护体系的建立是一项较为复杂的事业，需要各种高素质人才的配合。同时，这项工作不仅涉及到体育领域，还与知识产权、电视领域、宣传手段、广告学等多个学科方面有关，因此其专业性相对较强，在这种形势下，如果没有高端复合型人才进行运作，那么体育知识产权的保护工作只能是漏洞百出，发展问题无从谈起。

二、我国法律对体育知识产权的保护

（一）体育知识产权的保护——《中华人民共和国专利法》

在体育科技领域中，对于具有创新性并且实用性强的发明创造的产品、技术都可以申请专利保护。无论是方法专利还是产品专利，都必须具有创新性、实用性、以及新颖性才可以被授予专利。同时，《专利法》要求发明或创意的构思不仅要具体化，还必须是实用技术方案，并且相关技术工作人员能够利用此技术方案。重视专利法对体育知识产权的保护，对于体育领域中有创意并且实用性的发明应按要求申请专利，这样不仅可以保护自己的体育发明创造，也可以查看自己是否存在侵权行为。

（二）体育知识产权的保护——《中华人民共和国商标法》

体育知识产权成果最终需要由智慧转化成商品，因其涉及到销售问题，而商品的销售又必然需要商标的辅助，因此体育产品商标的产权需要特殊的法律保护，这也是对体育知识产权的一个方面的保护。申请《商标法》保护的体育商标要具有一定的要素组成和显著性，由于对体育商标显著性的评判没有具体的标准，所以一些体育商标很难判定其是否具备显著性。此外，一些体育商标的注册是按照体育商品的类型分类注册的，但因为没有全类注册，就会被他人在其他类别中注册成为属于他人的商标。所以单纯的通过商标法来保护自身的体育商标权利是不现实的，还要通过其他法律进行多重保护。

（三）体育知识产权的保护——《中华人民共和国著作权法》

体育书籍及专著也属于体育知识产权中的一种。体育方面的书籍作者想要寻求著作权的保护最好到版权局注册自己的著作，其目的是让版权局建立完备的版权记录，有利于版权局对其进行管理。著作权的保护要求其作品具有原创性，原创性著作上衍生的其他著作都可能被设为侵权。除此之外，体育赛事的电视直播权也属于著作权中的邻接权。对上述体育知识产权客体建立版权记录的做法，也是对体育知识产权的一种保护。

三、结论

目前，我国对于体育知识产权的保护还处于刚起步阶段。为了提高我国体育领域自主创新能力，我国应重视对体育知识产权的保护。为了鼓励更多的知识产权的创造、发明，制定出诸多保护知识产权的法律。在依据法律的条件下，重视体育人自身的知识产权利益保护，特别要重视产权的多重保护性。

参考文献：

[1] 陈青.国际知识产权法中的权利用尽原则研究[D].西南政法大学.2012.

[2] 吴尚义.我国体育知识产权的发展现状与法律保护[J].忻州师范学院学报.2010.01（12）：87-88.

[3] 张玉超，张治国.我国体育专有技术的法律性质及保护对策[J].武汉体育学院学报.2011.03（15）：32-39.

篇5：关于农村房屋买卖相关法律规定

《关于农村房屋买卖相关法律规定》

一、农村房屋买卖的效力

现行关于房屋买卖的所有法律、法规和规章都只适用于城市，专门关于农村房屋买卖的法律、法规和规章一个也没有。涉及农村房屋买卖的法律性文件只有最高人民法院的一个批复。在这个批复里，最高人民法院的观点是：如果农村房屋的买卖双方已经实际交付了房屋和全部价款，买卖关系有效，人民法院应予保护。

二、农村房屋买卖的对象

从《宪法》规定的“中华人民共和国公民在法律面前一律平等”的原则来看，城市居民、农村村民，本村人、外地人，都是中华人民共和国的公民，享有法律赋予的同等的权利，履行法律设定的同等的义务和承担同等的法律责任，《合同法》和《民法通则》等法律不会因为买卖双方是城市居民、农村村民、本村人、外地人而区别对待。依据《合同法》和《民法通则》，任何合法的公民对农村房屋的买卖行为是合法的、有效的。

也就是说：不管买方是城市居民，还是农村村民；是本村人，还是外地人，买卖关系都是有效的。

三、农村房屋买卖的处分权

农村房屋买卖，无处分权的人处分他人房屋而订立的房屋买卖合同，权利人不予追认的无效。只有房屋的所有人才能处分该财产，他人无权干涉。

四、农村房屋的权利证书

目前，在全国范围内，农村房屋还没有像城市房屋那样实行所有权登记制度，因而，农村房屋的所有权人没有城市房屋所有权人持有的房屋产权证。

农村房屋的所有权人能够用来证明自己对房屋享有所有权的证书一般是当地区、县(自治县)、或市人民政府土地管理部门颁发的宅基地使用证书。这个证书只能证明被该证书记录的人享有宅基地的使用权。从另一个角度看，也不存在将房屋建立在其他人享有使用权的宅基地之上的可能性，所以，这个证书同时也能证明被该证书记录的人享有宅基地之上的房屋所有权。

有些打算购买农村房屋的城市居民十分关心自己买了农村房屋后能否取得产权证，以为不能取得产权证购买农村房屋就是不合法的。

农村房屋是没有产权证的。即使购买城市房屋，没有产权证也不表示就不享有对房屋的所有权。依据《合同法》和《民法通则》，有买卖合同、付款手续和房屋交接手续就足以证明买方对所购房屋的所有权，所以，购买人能否取得产权证或宅基地使用证书并不重要。

五、购买农村房屋的注意事项

如果你打算购买农村房屋，必须要注意两点：

1.不要涂改宅基地使用证书，也不要相信村民委员会在涂改后的宅基地使用证书上加盖公章后涂改就成为有效的。宅基地使用证书，不是证明你对所购农村房屋享有所有权所必需的。

宅基地使用证书是当地区、县(自治县)、或市人民政府土地管理部门颁发的，只有当地区、县(自治县)、或市人民政府土地管理部门对宅基地使用证书的涂改才是有效的。他人涂改宅基地使用证书是违法的，而且，有可能构成犯罪。

当然，最好能让当地区、县(自治县)、或市人民政府土地管理部门在原宅基地使用证书上改成你的名字或者给你颁发新的宅基地使用证书；如果不能，不必强求。因为从登记制度的设定目的来看，登记的作用在于公示，即世人周知该权利的存在。登记是房屋所有权的变动宣示，而非房屋买卖合同，不是房屋买卖合同所形成的法律关系必须要件，没有办理过户登记并不影响房屋买卖合同的效力。

2.如果你打算在购买农村房屋以后进行翻建，你只能在原建筑宅基地占地面积范围内翻建，不能扩建到附近耕地面积范围。如果扩建需要占用耕地、田地面积，则需经过相关部门审批，如果未经审批就增加建筑占地面积，则增加的部分就是非法建筑。

六、关于农村房屋卖给城市居民

农村的住宅出售给城市居民的房屋买卖合同有效。依据如下：

1、合同法将合同无效的标准限制在违反法律、行政法规。

最高人民法院在对《合同法》做出的司法解释里表达的观点是：只有违反法律和行政法规的强制性规定的合同才是无效的。(注：法律，是全国人民代表大会或其常务委员会制定的规范性文件；行政法规，是国务院制定的规范性文件。)但至今没有任何一条法律或行政法规禁止农村房屋的买卖。也从来没有哪一条法律或行政法规对农村房屋买卖做出了禁止性规定。即使有地方法规或地方政府的规章，在认定买卖行为是否有效上，法院也不会适用地方法规或地方政府的规章而认定买卖行为无效。

2、土地管理法规定的土地的使用权不得用于非农建设其立法本意旨在维持农业用地的数量，保证农民的生存之本和粮食供应，而宅基地本来就是建设用地，其主体变更不会导致农业用地的减少，故该条不适用于宅基地，作为认定农村的住宅出售给城市居民的房屋买卖合同无效的依据也违反立法本意。

3、从法律保护所有权的基本精神来看，限制农民买卖房屋并非是对农民利益的维护，而是对农民权利的侵犯。

众所周知，所有权的占有、使用、收益、处分四个权能中，最核心的权能是处分权，处分权是所有权的标志。如果将农村房屋的处分权予以限制，这与我国保护农民利益的国策完全背道而驰。另一方面，合同法的基本精神是合同自由，合同自由包括合同订立的自由，合同内容的自由以及合同对象的自由，限制农民向城市居民出卖住房，也与合同自由的基本精神相悖。

4、《农村承包经营法》原则上赋予了农民处分自己房屋的权利。我国新通过的《农村承包经营法》也体现了相同的精神，该法第32条规定:“通过家庭承包取得的土地承包经营权可以依法采取转包、出租、互换、装让或者其他方式流转。”该条原则上赋予了农民处分自己的承包土地经营权的权利。该法体现了以人为本的精神，充分尊重农民的自主性，相信农民能够从自身利益最大化的角度理性地处分自己的财产，是立法精神的巨大进步。既然为农民安身立命之本的农用承包土地都可以流转，农村宅基地也应做相同理解。

七、农村房屋买卖合同效力探讨

我国土地所有权的主体分为国家和集体两种。宅基地所有权属农村集体经济组织所有，其使用权由集体组织按法律规定的条件和程序划拨给村民使用。作为宅基地使用权人，有权在取得的土地上享有占有、使用的权利，可以在该土地上建造住房以及其他附着物。作为使用权人无权单独转让宅基地，但如果使用权人在宅基地上已建造了房屋，房屋的所有权的完整权应属于宅基地使用权人。

因为宅基地一旦划拨给村民使用，集体经济组织对其所有的土地实际上并不能行使更多的权利。当村民出售房屋时，仅仅是宅基地的使用权人换了另外的主体，村民并不能通过出售房屋而从中获得宅基地的收益，他只能获得出售建筑物的利益。因此，对集体经济组织的经济利益并不存在侵犯的问题。且允许农村房屋自由转让，将使农村的房屋发挥最大的效用。

《物权法》草案第十五章规定了宅基地使用权，从草案规定可看出，草案允许农村房屋出售。该草案第272条：建造在宅基地上的住房所有权转让的，宅基地使用权同时转让。第273条：建造在宅基地上的住房所有权抵押的，在实现该抵押权时，宅基地使用权同时转让。由此可见，草案对房屋所有权与宅基地使用权的关系采用地随房走。

国家对耕地的保护是采取严格的政策，而宅基地与耕地性质不同，经过合法报批，宅基地上已建造了建筑物或附着物，一般不会再恢复到耕地性质，允许农村村民出售房屋与国家对耕地的保护政策并无抵触。因此，对宅基地上住房的出售应当采用放开的政策。

篇6：房屋产权相关法律法规

法律常识篇

购买商品房何时办理产权证？如何办理？开发商违约怎么办？

房屋属于不动产，收房入住并不代表已取得房屋所有权，取得房屋所有权的标志是在房屋土地管理部门办理房屋所有权登记手续。

一般购买商品房，产权证的相关手续是由开发商代办的，当然，如果自己愿意，也有精力和经验，也可以自行办理。

第一，应该何时办理产权证？

《城市房地产开发经营管理条例》第三十三条有规定：“预售商品房的购买人应当自商品房交付使用之日起90日内，办理土地使用权变更和房屋所有权登记手续；现售商品房的购买人应当自销售合同签订之日起90日内，办理土地使用权变更和房屋所有权登记手续。房地产开发企业应当协助商品房购买人办理土地使用权变更和房屋所有权登记手续，并提供必要的证明文件。”

最高人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条也规定“由于出卖人的原因，买受人在下列期限届满未能取得房屋权属证书的，除当事人有特殊约定外，出卖人应当承担违约责任：

（一）商品房买卖合同约定的办理房屋所有权登记的期限；

（二）商品房买卖合同的标的物为尚未建成房屋的，自房屋交付使用之日起９０日；

（三）商品房买卖合同的标的物为已竣工房屋的，自合同订立之日起９０日。

合同没有约定违约金或者损失数额难以确定的，可以按照已付购房款总额，参照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准计算。”

通过这两个规定，我们就知道应该何时办理产权证了：

1、合同中有约定的办理时间，按约定办；

2、合同没有约定的，预售商品房从交付使用起90日之内办理；

3、合同没有约定的，现房销售的从合同签订之日起90日之内办理。

通常开发商都会在合同中约定比90日要长的办理房产证的时间，180天、270天、甚至360天都有可能，如果有约定，就是按约定的时间办理。

第二、如何办理产权证、谁来办？

通常产权证是由开发商代办的。有些必要的手续，比如授权等，开发商会提前通知购房者提供。