小产权房相关法律

2024-05-30

小产权房相关法律（通用6篇）

篇1：小产权房相关法律

小产权房法律制度研究

王冠华

9月17日《新京报》讯，6月以来，北京市集中开展清理整治利用集体土地违法建设销售(变相销售)工作，初步清理出自以来在建在售的79个违法占地项目，正在对其进行查处，并提醒广大公众不要购买。这一讯息自2月国土资源部“小产权房清理令”发布后再次将小产权房推到了风口浪尖，成为社会关注焦点。

小产权房是我国经济和房地产发展的产物，其触及的本质问题是我国城乡二元土地制度。从现实看，小产权房的出现表面上是高房价造成的直接后果，亦有基层政府及有关部门监管乏力、渎职失职的原因，究其根本乃源于其背后多方主体的利益博弈。禁而不绝的现实一再表明，小产权房不能一“清”了之，显然，对这一问题处理不当，将会酿成更大的社会问题，从而危及社会稳定。因此，对于小产权房该“清”但更需“理”。本文从界定小产权房的概念、阐述小产权房违法与合法之争出发，在分析司法实践中对于小产权房买卖合同效力认定的基础上，对如何处理我国小产权房谈谈相关的看法。

1 小产权房的界定

众所周知，“小产权房”并非一个法律概念，而是人们在社会实践中形成的一种约定俗成的称谓。相对于“产权房”而言，“小产权房”是指没有国家颁发的产权证的房屋。在广义上，主要包括以下三种类型：第一类是占用农村集体用地或耕地违法建设，将农民集体用地使用权流转，用于商品住宅开发的违法建筑;第二类是在政府划拨或出让的土地上，不按规划功能开发或使用，并将限制销售的房屋直接在市场上销售，具有产权纠纷隐患的不完全产权房;第三类是在军队享有使用权的土地上进行商品房的开发，之后卖给军人以外的地方居民，俗称“军产房”。在这三种类型的“小产权房”中，比重最大、学界讨论最多的就是第一种类型，即在农民集体土地上建设的房屋，本文讨论的也是这一类“小产权房”。

根据上述分析，结合原建设部在6月18日发布的《关于购买新建商品房的风险提示》第4条，我们可以将“小产权房”界定为：所谓小产权房，是指在农民集体所有的土地上建设的房屋，未经规划、未缴纳土地出让金等费用向集体组织以外的居民销售，并且其产权证不是由国家房管部门颁发，而是由乡政府或村委会颁发的房屋。

2 小产权房与现行法律政策体系

小产权房在法律上如何定性，学界一直存有合法与违法之争，现予以具体阐述。

2.1 小产权房违法论

持否定观点的人士认为，首先，按我国现行法律政策规定，集体作为土地所有权人、农民作为宅基地使用权人对其所有或使用的土地均不具有充分的处分权能，在该等土地建成的建筑物当然不得向集体以外的成员销售;其次，由于严格的身份性，集体土地所有权只能允许由集体所有，集体土地使用权也只能允许由集体内部成员使用，当小产权房向集体以外的成员流转时，受让人取得了建筑物的所有权但却无法取得其根基所在的土地使用权，此举无疑是在藐视法律关于身份限制的规定，冲击了国家政策的社会价值目标，同时也将彻底击毁我国 “房随地走、地随房走”的地产规则，综上两点，小产权房应被确认为违法。

从法律上看，作为一部公民财产权保护的法律，我国《物权法》第153条对农村集体土地上的小产权房问题采取授权立法的方式规定适用《土地管理法》等法律。根据《城市房地产管理法》第6条、《土地管理法》第63条规定，仅国家所有土地才能用于房地产开发;农村集体所有土地不能直接用于商品房开发建设，只有通过国家相关部门补偿征收后，变集体所有土地为国家所有土地，才能出让给有资质房地产开发企业进行开发。

从政策上看，早在1990年8月25日原国家土地管理局《关于以其他形式非法转让土地的具体应用问题请示的答复》([1990]国土函字第97号)就明确指出：原宅基地使用者未经依法批准通过他人出资翻建房屋，给出资者使用，并从中牟利或获取房屋产权，是属“以其他形式非法转让土地”的违法行为之一。国务院办公厅《关于加强土地转让管理严禁炒卖土地的通知》(国办发[]39号)规定，“农民的住宅不得向城市居民出售，也不得批准城市居民占用农民集体土地建住宅，有关部门不得为违法建造和购买的住宅发放土地使用证和房产证”;10月21日，国务院发布了《关于深化改革严格土地管理的决定》(国发[]28号)，该决定第10条进一步强调“加强农村宅基地管理，禁止城镇居民在农村购置宅基地”;国土部月2日《关于加强农村宅基地管理的意见》(国土资发〔2004〕234号)规定：“严禁城镇居民在农村购置宅基地，严禁为城镇居民在农村购买和违法建造的住宅发放土地使用证”。月30日，国务院办公厅发布了《关于严格执行有关农村集体建设用地法律和政策通知》(国办发〔〕71号)，指出农村住宅用地只能分配给本村村民，城镇居民不得到农村购买宅基地、农民住宅或“小产权房”;国土部等四部门《关于农村集体土地确权登记发证若干意见》(国土资发〔2011〕178号)也明确指出“小产权房”不得登记发证。202月，在全国推进构建国土资源执法监管共同责任机制座谈会国土中，国土部相关负责作表示将于2012年试点清理“小产权房”，进一步表示“已经购买的小产权房不得确权发证，不受法律保护”。

从上可以看出，无论是在法律上，还是在政策上，小产权房非法是我国官方迄今为止一贯的主张。

2.2 小产权房合法论

持肯定观点的人士认为，首先，我国宪法第13条规定赋予了财产权作为公民基本权利重要组织部分的宪法地位，《物权法》等基本法律虽回避了小产权房问题，然则建立了财产权保障法律制度，对财产权中最核心的土地所有权和土地使用权随意进行法律规制明显有违法治原则;其次，与国家相对，集体作为土地所有的另一个产权主体，不应使其主体虚位，一味限制农民享受土地的增值效应，并通过土地征收制度，将农民可能获得的收益转让给开发商，是一种歧视性的制度安排，在所有权制度上亦是不合理的，这不仅会盘剥农民的利益，而且会导致我国房地产市场的畸型，使政府和开发商等利益集团在房地产开发中获得不应有的利益，因此，对土地的两种不同所有主体区别对待的法律政策的正当性本身就是值得怀疑的。所以，抑制小产权房的发展不合乎法律的正义性。

对于上述两种观点，笔者无意于评论孰是孰非，如前述，究其根底，小产权房问题的症结表面上是事实与法律间的矛盾，本质仍在于利益主体的争夺。

3 司法实践对小产权房买卖合同的效力认定

在司法实践中，对小产权房买卖合同的效力认定，也持两种意见。

有的法院认为：对于小产权房买卖，虽然国家政策的禁止性规定是非常明确的，但在我国《土地管理法》、《城市房地产管理法》等法律中，只对集体土地上从事房地产开发做了严格的限制，并未就农村宅基地转让行为明文直接禁止，根据《合同法》和最高人民法院的司法解释，人民法院确认合同无效，应以全国人大及其常委会制定的法律和国务院制定的行政法规为依据，因此，在审理有关小产权房买卖合同纠纷案件时，由于国家政策不属于我国《立法法》所规定的任何一个层级的规范性法律文件，小产权房买卖合同并未违反国家法律和行政法规的.强制性规定而应被确认为有效。

有的法院认为：虽说法律对小产权房禁止买卖无直接规定，但根据《物权法》第153条规定，“宅基地使用的取得、行使和转让，适用土地管理法等法律和国家有关规定”，这个“国家有关规定”应当包括上述国家政策的禁止性规定。同时，由于立法的滞后性，在司法审判中如完全抛开政策性文件，就会使司法审判活动脱离现实，也会使司法审判的结果可能与国家提倡的价值目标和社会政策相背离。基于此，小产权房买卖合同应视为无效合同。

笔者赞同第二种观点。需要进一步指出的是，在小产权房买卖这类纠纷中，当事人知道或者应该知道按现行法律政策在农民集体土地上建设的房屋是不允许买卖的，在明知的情形下当事人双方仍积极作为，私下进行交易，显然是一种无视国家政策的直接禁止规定的行为，也可视为一种恶意串通、损害国家和集体利益的行为，即便农民请求确认合同无效具有不正当性，如由于土地和房屋升值或因征地拆迁补偿感觉吃亏而反悔，根据《合同法》第25条，亦不影响法院对该类合同无效的确认。2004年12月15日，北京市高级人民法院发布了《关于印发农村私有房屋买卖纠纷合同效力认定及处理原则研讨会会议纪要的通知》(京高法发[2004]391号)，通知第2条规定，“农村私有房屋买卖合同应以认定无效为原则，以认定有效为例外。同时，要综合权衡买卖双方的利益，要根据拆迁补偿所获利益，和房屋现值和原价的差异对买受人赔偿损失;其次，对于买受人已经翻建、扩建房屋的情况，应对其添附价值进行补偿”。应该说，在对现实复杂性充分考量的基础上，这种将无效合同比照有效合同来处理对当事人进行救济的司法处理是妥当的，宋庄马海涛诉李玉兰小产权房纠纷案等诸多判例也给了我们类似的启示。

4 小产权房的处理

如前述，小产权房的出现是我国城乡二元土地制度的必然结果。目前，小产权房的发展态势已不容我们过多的迟疑，需要我们对这一问题尽快作出决定。笔者认为，任何法律政策的制定都不应脱离现实的需要，对于小产权房的处理，应当权衡各方利益，本着稳定社会秩序以及对农民负责的态度进行，既要考虑现实中存在的问题，又要具有一定有前瞻性、尽可能避免问题的再次反复。据此，笔者认为，对于小产权房的处理措施建议如下：

4.1 对集体土地全面国有化，设立“农村土地使用权”独立物权，破除小产权房增量产生的基础

许多学者认为，宜在不改变我国基本经济制度和土地制度的情况下，通过法律制度的修改为小产权房寻求解决出路。对此笔者不敢苟同。

首先，从性质上看，在宪法和法律体系中，我国从未赋予集体土地所有权私权之地位，国家设定这一权属的价值目标，旨在通过集体这种形式实现国家对土地的控制，用以解决农民温饱、稳定社会秩序，以达到共同富裕的社会主义理想。其作为一种制度性存在，更多的是政治上的考量而绝非法律上的意义。如此，国家政策三令五申限制集体土地使用权的流转，并非单纯为一个未缴纳土地使用出让金、商品房销售收益与政府征收补偿金额之间存在差距的问题。同时，我国对宅基地实行“一户一宅”的定量供应体制，并将其使用分配与身份直接联系，一方面仍是基于农民生存保障的政治考量，另一方面也隐含着为农民设定担负起粮食安全重任的负担。如果单纯考虑效率价值，允许小产权房自由买卖，主张小产权房合法化，必然会使集体土地所有制名存实亡，也将使我国土地保障和粮食安全的政治考量落空，最终也会影响国家安全。

其次，我国实行的是严格的土地用途管制制度。月12日《中共中央关于推进农村改革发展若干重大问题的决定》指出，要坚持两个最严格的制度，即第一个是最严格的耕地保护制度，坚决守住18亿亩耕地红线;第二个是最严格的节约用地制度，从严控制建设用地总规模。基于集体土地上的建设用地使用权和宅基地使用权在事实上的无期限性，在现有制度框架下，允许其直接进入一级市场自由流转，不可避免地会使农村集体土地流失，导致建设用地失控，也与《决定》的要求是相冲突的。

再者，这种“一方面主张土地性质和制度不变，另一方面又主张允许集体土地上的建设用地使用权和宅基地使用权自由流转，流转收益最大限度地施惠于民”的观点，本身就是一个悖论。承认集体土地的性质即集体土地是农民赖以生存和发展的重要保障不变，实际上是变相对农民身份继续囿限;在继续限制农民身份的前提下，允许农村建设用地和宅基地使用权自由流转，在信息不对称、知识不对称的情形下，意思自治，弱肉强食，农民又怎能得到实惠?当农民的土地保障失去后，在我国农村保障机制还不健全的现实下，其生存权又如何保障?集体土地的性质能够维持不变的状态吗?显然我们无法回答和正视这些问题。在强调保持城乡身份的二元性的基础上又主张破除城乡土地的二元性结构无疑会使改革进入进退维谷的僵局，是一种对农民不负责任的表现。更何况这其中还依附着国家粮食安全的政治考虑和对弱势群体予以国家保护的价值目标，这也是在强调所谓私权的同时而漠视国家和社会利益，不能够将各方利益很好地统一起来。

因此，笔者认为，小产权房和集体土地使用权流转问题，绝不会因为一两个行政通知就会得到纠正，也绝不会因为若干法律若干条款的修改就会得到解决，要彻底解决我国集体土地法律体系需要全面整体的制度突破。其途径可以从以下两个方面来考虑：

4.1.1 归并两种土地所有权，实行集体土地国有化

党的十六届三中全会提出：要“按照统筹城乡发展、统筹区域发展、统筹经济社会发展、统筹人与自然和谐发展、统筹国内发展和对外开放的要求，更大程度地发挥市场在资源配置中的基础性作用……为全面建设小康社会提供强有力的体制保障。”十六届三中全会把“统筹城乡发展”，摆在“五个统筹”之首，体现了我们党对这一问题的高度重视。根据第6次全国人口普查，我国13.7亿人口中6.7亿多生活在农村，农村人口与城镇人口比例几近1：1，突破身份限制实现城乡公平的基础已经具备。在全面建设小康社会的过程中，采取更为有力的政策措施，建立有利于逐步改变城乡二元经济结构的体制，实现城乡经济社会的协调发展，势在必行。

具体就集体土地改革而言，笔者认为，集体土地所有制形式在集体土地使用上所作的“三无”制度设计与我国目前土地市场的发展和市场经济发展要求不相适应的，只有集体土地所有权与国有土地所有权予以归并，才是解决问题的根本出路，也是较快推进城市化进程和消灭城乡差别的需要。也只有实行集体土地国有化，小产权房产生的基础才能破除，其禁而不绝的问题才能迎刃而解。

4.1.2 对原集体建设用地专门设立一项独立物权“农村土地使用权”，并与“建设用地使用权”、“土地承包经营权”协调

在集体土地国有化后，应对农村进行整体规划，要按照“最严格的耕地保护制度”、“最严格的节约用地制度”来合理利用土地，严格管理，保护、开发土地资源。考虑到城乡二元经济仍将在一段时期内长期存在的事实和现实中的予盾，从保护农民利益出发，对于农村建设用地，在其制度设计上，有必要专门设立一项完全独立的用益物权即“农村土地使用权”：凡目前农民按现行法律政策应拥有的宅基地部分，通过调查和调整，剔多补少配无，标准统一、全面覆盖，在此基础上，直接赋予农民一定期限(比如50年、70年)的“农村土地使用权”。该项农村土地使用权虽以无偿配给为原则，但农民自从国家手中原始取得之后，不再承担着粮食安全、维系生存等任务或保障功能，具有“建设用地使用权”全部权能，允许农民作产财产权主体依法自由处分。除宅基地外的其他建设用地，则一律纳入国家规划进行阳光化操作，但要通过财政手段实现国家与地方政府间利益的平衡。

对于农村农业用地，按照我国现行法律规定，在土地承包期限内，农民可以通过转包、转让、入股、合作、租赁、互换等方式出让其承包权，在市场化方面并无法律上的障碍。因此，就“土地承包经营权”而言，只需对其出让程序作相应修改，以满足集体土地国有化的要求即可。至于国家粮食安全的政治目标，究其根本与“农村土地使用权”、“建设用地使用权”和“土地承包经营权”的权能和内容并无关联，而是行政管理的范畴，是国家严格土地管理很重要的一个考量因素，因为按照“最严格的耕地保护制度”的要求严格限定土地用途为农用地，不论其耕种主体是农民、城镇居民还是外国人，也不论采取什么样的流转方式，粮食安全政治目标的实现并不会因其作业主体的不同或流转方式的差别而出现偏移。

4.2 对存量小产权房要分门别类的予以处理

2012年5月，深圳正式启动以“产权明晰、市场配置、节约集约、科学调控”为核心原则的土地管理制度改革，被外界称为“新土改”，其被赋予了完成土地确权，深化土地资源市场化、资本化配置，为小产权房等历史遗留问题寻找解决办法等重任，是破解小产权房问题的一个尝试。同年8月底，一部汇集多名专家学者和法律界意见的《集体土地征收条例》民间意见稿曾引起关注，该意见稿建议：以年《城乡规划法》的实施出台为限，在此之前建成的此类项目，如政府部门没有扣罚，应视为合法建筑;《城乡规划法》实施后，如政府部门曾进行处罚或仍在建的小产权房项目，应视为违法建筑。作为这一意见稿的主起草人王优银表示，该草案的本意是“尽可能缩小清理工作切口，确保更多人利益得以维护”。对于该意见稿，笔者认为，原国家土地管理局于1990年8月25日就明确指出小产权房买卖的非法性，这一主张至今一直为我国国家政策所强调，同时，由于《城乡规划法》立法宗旨是“加强城乡规划管理，协调城乡空间布局，改善人居环境，促进城乡经济社会全面协调可持续发展”，而非“规制小产权房买卖、定纷止争”，以2008年《城乡规划法》的实施出台这一时间界限作为确认小产权房合法与否的标准，似乎有待于进一步商榷，也缺乏法理依据，但其本意为缩小清理工作切口，则是值得提倡的。

由于存有错综复杂的社会问题，对于小产权房，直接地赋予其非法地位，简单地予以拆除恐有不妥，必须“深入研究、分类分析，采取有针对性的措施，来化解历史上形成的小产权问题”。因此，参考深圳的做法，笔者主张：

4.2.1 对于违反土地利用总体规划、未经相关部门审批的占用耕地特别是基本农田建设的小产权房要坚决地予以拆除，并责成相关责任人恢复原状;在无法复垦的条件下处没收、另行开发相同数量、质量的耕地

耕地保护是关系我国经济和社会可持续发展的全局性战略问题，“十分珍惜和合理利用土地，切实保护耕地”是我国必须长期坚持的一项基本国策。对于违反土地利用总体规划、未经相关部门审批的占有耕地特别是基本农田建设的小产权房要以坚决拆除为原则，并责成开发商和农村集体组织进行土地复垦，恢复耕地原状。对于无法复垦的或者预计复垦后的耕地无法满足要求的，作为对违法占用耕地建设小产权房的替代性惩罚措施，应没收小产权房并将其作为保障性住房，同时通过占补平衡的方式责成开发商和农村集体组织另行开发出相同数量、质量的耕地。

4.2.2 除非严重影响国家和城市的统一规划，对于在集体所有的建设用地和宅基地上建设的小产权房则应区分情形分别对待

对于在集体所有的建设用地和宅基地上建设的小产权房，出于节约社会成本的考虑，则不宜一“拆”了之，除非严重影响国家和城市的统一规划，如危害国防安全;在河道边、江岸边等地域开发建设，违反防洪、防汛、文物保护、名胜古迹保护等法律、行政法规禁止性规定的，等等。

下面予以具体分析。

4.2.2.1 乡产权房

对于这种类型的小产权房，从法律上看，房屋本身是合法的建筑物，只是依法不能销售给本集体组织以外的人员。在现实中，存在已建未售和已建已售两种情况。对于前者，可以留作集体自用，或由国家对这片土地进行征收，建成的房屋作为经济适用房、廉租房使用。对于后者，则应本着“民生为重”的理念，由政府对这片土地进行征收，建成的房屋作为经济适用房、廉租房使用，但视受让人的身份而采取不同的措施：对于符合我国《经济适用住房管理办法》和《城镇最低收入家庭廉租住房管理办法》标准的、用于自住的家庭，由国家对受让人颁发产权证;对于高收入者或者虽属低收入者但并不自住、用于投资的，则由政府按其购买价格收购，可适当考虑其对房屋的添附价值等，但对房屋现值与原价的差异补偿，原则上不予考虑。

4.2.2.2 村或村集体产权房

对于这种类型的小产权房，从法律上看，由于未取得任何批准手续，擅自在宅基地或者其他集体土上建造，无论其目的是分配给本集体村民，是向该集体组织之外的集体成员销售，还是向城镇居民销售，均属于违章建筑。现实中亦有已建未售和已建已售两种情况。()对于前者，由于法律不保护该类房屋上所附的任何权益，按确认违法、直接拆除为宜;对于后者，除对低收入者予以相当于购买价格之外的拆迁补贴外，全部按腾退后拆除处理，这样，既体现了国家对违章建筑予以严格法律规制的态度，以维护法律的公信力，又突显了国家对于弱势群体进行保护的社会价值目标。

4.2.2.3 宅基地

如前述，由于法律未禁止宅基地的转让，在集体土地国有化前，由于集体土地的性质未发生变化，对于农民将自己建在宅基地上的住宅转让给该集体成员以外的集体成员或者城镇居民“应以认定无效为原则，以认定有效为例外”。对于本集体组织之外集体成员，如果购房自住、且与本集体组织有姻亲关系的，笔者认为，这类宅基地买卖合同应被认定有效为宜。

篇2：小产权房相关法律

——知识产权保护的相关法律要保护了广大消费者的利益

中国加入WTO后，知识产权的纠纷在各种新闻媒体上和网上闹得纷纷扬扬。作为普通的网民和消费者，好象有关知识产权纠纷的这些事情与我们没有切身关系，我们只有在边上看看热闹或发发牢骚的份。但是知识产权真的和我们无关吗？

知识产权确实与普通消费者无关！因为在知识产权相关法律立法的时候，就没有考虑到普通的消费者！（或者说普通的消费者在制定知识产权相关法律时没有得到相应的发言权）这里也不能说这些法律没有考虑到普通消费者的利益。首先，知识产权相关法律规范了知识产权拥有者和知识产权产品生产者、加工者和传播者和使用者之间的关系。其次，知识产权相关法律最初的时候不是没有考虑到广大消费者的利益，因为这种考虑，是包含在一个隐性的前提里边。也就是说，知识产权相关法律对消费者保护的缺失是有一个隐藏的前提条件的，这个前提条件就是知识产权相关法律促进了知识产权竞争者之间的公平、合理和自由竞争，促进科学技术的快速发展，同时也就能促进和保护了最终消费者的利益。这个前提条件在知识产权发展的初期是合理的，因为当时知识产权使用的深度和广度都是现对有限的，知识产权的最终消费者也是有限的。随着科学技术的不断发展，知识产权的拥有量极度庞大和知识产权的使用深度和广度不断拓宽，伴随贸易自由化的发展，知识产权最终消费者的数量极度庞大，而且每个消费者对知识产权产品的消费次数和消费量不断增加，知识产权相关法律对消费者权益保护的缺失，已经造成很大的社会矛盾，而且必将引起更大的社会矛盾。

在这里我先说明，对知识产权的保护是必要的，但是值得商榷的是知识产权的保护范围，以及对消费者保护的缺失。

通过制定规则和法律来获取超额利润，已经成为以知识资本为代表的资本家获取“合法”的超级利润主要手段。其中比尔

范围过大造就的。马克思当年描述资本家时指出：

而走险，为了百分之百的利润,它就敢践踏人间一切法律，它就敢犯任何罪行，甚至冒着绞首的危险。

思那个时代冒那么大的风险了，他们可以通过手中能够控制的立法权来为知识资本赚取超额利润定制一身合法的外衣，而且这种剥夺更具有欺骗性，因为这些剥夺是“合法”的！也是消费者“自愿”的！（因为消费者

识产权保护法和反垄断法之间的争论，只不过是资本家之间分赃不均，·盖茨的暴富神话是知识产权保护“有百分之五十的利润有百分之三百的利润，“愿意”购买）,它就铤并不是 ”而现在的知识资本家不需要象马克现在的知

考虑普通消费者的利益。

造成的社会问题

1、加大知识产权大国与发展中国家和不发达国家之间的贫富差距。以美国、日本和西欧为代表的发达国家吹嘘的所谓“绿色GDP”,很大一部分收入，是通过向发展中国家销售其直接的知识产品（软件、音像……）或销售间接的知识产权（各种标准、格式……）获得的，而且是合法的，但是这些法是知识产权大国制定的！由于这些法律没有对消费者给予相应保护，变成了知识发达国家对不发达国家的一种合法剥夺！量占92%，系统软件产量占微软公司的“视窗互联网用户总量的一半以上，电子信箱量占全球总量的球总额的75%国GDP占世界总额和人才优势，控制着信息领域的核心技术，掌握着制定标准和规范的实际权利。别的国家要参与竞争，就要遵守知识强国制定的游戏规则，竞争没有开始，知识不发达国家就处在极度不平等的位置。

2、“供给创造需求其名曰为了促进科技进步，同时也为了保护消费者的长远利益。但是由于知识产权保护深度和广度过大，通消费者的血汗钱！和手段，巧妙的将知识产品在知识产权保护法的过大保护下，已经不屑于单个知识产品百分之十或百分之二十的利润”，当单个知识产品的利润下降到较低的程度时，知识资本就会停止生产和销售老产品，为具有超额利润的新知识产品让路。这确实是变相的推动了“知识”或科技的进步，付。

3、“法律制造鸿沟高了普通人进入知识产权门槛。只有让更多广大的人们群众加入知识产权的队伍，才能向科学技术的发展，出很大的成本，现在你站在知识商人的一亩三分地里也要缴费的，何况现代的普通人每走一步几乎都会碰到几个知识产权，不是知识本身，而是对知识产权过分保护的知识产权保护法！说白了就是金钱作祟造就的鸿沟。解决的办法是限制单个知识产权获利空间200086%。美国28%的份额。信息技术的领先地位，使美国能以强大的经济”，大大加速社会的贫富差距。现在的知识产权保护法美“每次拥有知识产权的知识产品的更新，都凝聚了普”表面上看是民众的需要，知识产品经销商，利用各种方法“强加”给消费者。但每次知识资本获得的超额利润，”，提高了普通消费者获得知识产权消费品的门槛，和抬注入强大的动力。IT产业投资占全球投资的95%，美国互联网用户占全球90%。目上述关键数据，均大大超过美

“知识资本追求超额利润的冲动，过去“站在巨人的肩膀造成“知识鸿沟

41.5%，美国58%，电子商务额占全都由普通消费者来支”上不用付”或“数字鸿沟”的并年在全球信息产业中，美国中央处理器的产”系统占全球操作平台应用量的，商业网站占全球总数的1、采取杜比授权的方式

实际上，中外知识产权之争也曾有过很好的解决办法，一个可以借鉴的模式就是“杜比模式”。早在2000年，拥有近300家会员的中国电子音像工业协会(CAIA)就曾与杜比公司就知识产权权益金提成费问题进行过谈判，业界对此次谈判的结果给予高度评价，其被称为“中国DVD产业和国外企业知识产权的首次成功谈判。”

当时CAIA与杜比的谈判焦点集中在杜比Dolby AC-35.1声道的使用专利费上。杜比AC-3 5.1声道效果，也就是我们常说的数码环绕立体声效果。是一种全数字化音频编码技术，它同以往的不同，是全新的一种声音技术，它提供的声道外，还有一个效果声道，用来表现如爆炸声等特殊效果，俗称全称5.1声道。由于5.1声道提供6企业分6块支付专利费，并且价格不菲。国内企业无法承受如此高昂的专利费。为此，中国电子音响工业协会曾与美国杜比公司就专利费问题进行了持久的谈判。经协商，CAIA终于为中国企业争取到了最大利益的付款模式：第一，杜比公司以CAIA会员单位销量总和确定付费档次。当时所有会员销量加在一起总量超过几百万台，由每个企业按台数分摊专利费。第二，按销量设八个消费段，付费标准按档次递减。销量每台收取专利费11.5美元，10000至付费，最后一个档次每台收取6美元多。第三，按销售季节分为旺季和淡季，采取不同标准付费。当年月为旺季，专利费为每台6美元多，当年台7美元多。

第四，杜比专利费由10000万美元降至第五，杜比公司在追溯问题上做出让步，放弃对此前国内企业使用杜比声道专利使用费的追溯。

由此，谈判结果大大减轻了国内企业的负担，有利于产品成本的降低，从而使产品竞争力和产品研发能力得到提高加强。

2、“杜比授权”的广义化。对于新的知识产权产品，就让有钱的公司和个人按知识产品正常定价购买和优先使用，当知识产品销售到一定数量时，逐步限价销售，或降低对该产品的保护程度，这样既保障了知识产权拥有者的利益，又让低端消费者也能够购买和使用更多的知识产品。让这样的规则在整个世界上执行，是“杜比授权”广义化的本义。但是却应该是全体普通消费者努力的方向！也是构建中国提出的杜比AC-3hi-fi立体声和DOLBY SURROUND6个完全独立的声道，除了5个全频带0.1声道，1至10000台，30000台每台下降0.5美元，每个档次递减

9月到来年34月到来年8月为淡季，专利费为每5000万美元。

5.1

“和谐世界”的个完全独立的声道，所以杜比公司要求中国虽然现在这样的立法和执行方式还有难度，努力方向！

治之于未有，为之于未乱，是我写这篇文章的原因。知识产权保护的范围十分庞大，涉及的问题也很复杂，所谓牵一发而动全身。我对知识产权和法律没有太多的研究，我上面所列举的方法也不全面，还有许多没有考虑的地方，在这里抛砖引玉，请大家多指正！文中引用了许多别人的数据和例子，在此表示感谢！

篇3：小产权房法律治理研究

关键词：小产权房,法律问题,集体建设用地使用权,分类治理

一、引论

小产权房的问题在中国各地都存在已久, 该问题始于我国建国以来的土地二元结构制度, 加之长久以来国家的土地法律法规并不完善, 诸多主体的利益冲突较大, 导致小产权的问题难以解决。近些年, 随着土地资源稀缺, 房屋价格攀升, 农村建设加快, 大量的房屋重建计划导致大量小产权房越来越多, 不仅扰乱了房地产市场, 且对我国二元土地制度造成一定冲击。小产权房的存在与我国的《土地管理法》相矛盾, 但是其又大量地存在与流转着, 作为一个与制度、体制等有着密切联系的政治、民生、经济问题, 其“去”与“留”是一个两难选择。小产权房的产生与二元土地制度缺陷有着本质联系, 制度的产生是一个社会长期发展的选择, 而制度的摒弃也不是短时间内可以完成, 需要不断的探索与实践, 寻求最优模式。我国的二元土地制度也是一样, 不能因为小产权房的问题的存在而对制度予以轻易否定, 我们需要在现有制度下寻求缓解, 过渡的有效方案。

二、小产权房的法律地位

我国与小产权法有关的法律文件主要有《宪法》和《土地管理法》, 体现在对集体经济组织土地的规定中, 两部法律主要规定了我国城乡二元土地制度, 土地分为国家所有与集体所有, 但是对于在集体经济组织上建造的房屋或者小产权房没有直接明确的规定。《土地管理法》中对集体经济组织建设用地使用用途的限制是当下判定小产权房违法的主要依据, 但是不能很好的适用《宪法》、《物权法》、《合同法》等法律文件。法律的漏洞成为小产权房尴尬境地的主要原因也是社会争论较为集中的部分。

因此为了弥补在法律上的规定缺陷, 国务院办公厅、国土资源部以及建设部等国家行政部门就其分管范围下发了很多意见、通知以及政策性文件, 以强调小产权房的违法地位, 并多次明确禁止小产权房的建设和销售。1999 年国务院办公厅下发了《加强土地转让管理严禁炒卖土地的规定》, 强调城市居民禁止购买农村集体土地上的住宅, 而且相关部门也不能批准非农用农民宅基地, 且不能为违法建造和购买的住宅发放土地及房屋证明; 国土资源部2004 年、2008 年以及2011 年都下发相关文件, 表示集体经济组织之外的居民购买了农村宅基地或小产权房, 都不得给予登记发证; 2012 年国家政策规定小产权房不能申领土地使用权证; 2013 年《国土资源部关于进一步加快宅基地使用权登记发证工作的通知》中也规定对城镇居民在农村购买和违法建造住宅申请宅基地使用权登记的不予受理; 而同年11 月颁布的《中共中央关于全面深化改革若干重大问题的决定》的第11 条中规定将集体建设用地与国有土地地位平行化, 建立统一的建设用地市场制度, 但是这并非默认小产权房的合法化; 2015 年3 月1 日《不动产登记暂行条例》正式实施, 规定了统一的不动产登记制度, 但是该条例并未将小产权房列入登记范围; 2015 年1 月, 中共中央办公厅和国务院办公厅联合印发了《关于农村土地征收、集体经营性建设用地入市、宅基地制度改革试点工作的意见》, 规定了未来完善土地征收制度, 建立农村集体经营性建设用地入市制度, 改革完善农村宅基地制度, 建立兼顾国家、集体、个人的土地增值收益分配制度的土地改革任务, 对小产权房的治理有一定推动作用。

总的来说, 我国在法律层面上对小产权房的规定不多, 多以土地使用权的规定为主, 且法律间也没有很好协调; 在规章或党政性文件等低位阶的文件中多以明确禁止小产权房的建造售卖, 禁止小产权房的登记的规定为主, 近几年政府将土地改革提上日程, 明确了土地改革的大致方向, 一定程度上利于小产权房的疏理。但是这些文件都没有很强的实际操作性, 缺少治理小产权房较为系统的方案, 且没有较高位阶的法律文件相衔接, 导致小产权房治理难以执行。

三、小产权房面临的困境

所有权取得方式包括两种: 依据法律行为的取得和非依法律行为的取得。前者是根据民事法律行为, 如买卖、赠与等, 后者包括根据法律的规定, 征收、继承、生产建造、混合加工、附和等。小产权房的所有权可以根据建造等事实行为取得, 不以登记为取得要件, 但是未登记不得对抗善意第三人并且不能转让。故根据《物权法》, 建造者也就是房地产开发商是小产权房的所有权人, 而由于其土地使用不合法, 国家禁止小产权房的登记, 故虽建造者可以通过建造取得房屋所有权, 但不可对抗第三人, 不可流转, 不能入市交易。若将小产权房的建造视为集体经济组织委托建筑公司建造, 则建造房屋属于集体所有, 也不可进行流转。若是集体组织成员在自己使用的宅基地上建造房屋, 则所有权为该组织成员。在后续的房屋二次交易中, 购买者始终不能获得土地使用权与房屋所有权, 只能根据购房合同享有房屋的使用权利。虽现实生活中部分购买者只寻求安定的住房而不以投资增值为目的, 后续的房屋转让可能较少, 但是在以后的房屋拆迁赔偿过户登记等诸多问题中让然会出现纠纷。

房屋作为一种不动产只有在国家法定部门登记后才能发生法律效力。在我国, 由房产管理部门负责房屋登记, 也就是只要涉及房屋所有权的交易行为就必须经过房产管理部门登记之后, 其物权效力才能发生, 所有权发生流转, 但是只有是国有土地上的不动产才能够在房管部门进行登记。 (1) 对于在集体土地上如宅基地上建造的房屋, 大部分地区在只对宅基地做了土地证明以此默认房屋的所有权, 而没有办理房屋的所有权证。相关规定也明确不允许房屋管理部门对小产权房予以登记。而且最新颁布的《不动产登记暂行条例》并未将小产权房列入登记范围。由此可知, 小产权房无法进行所有权登记, 也无法进行其他的如抵押登记。

四、解决建议

( 一) 从宏观上调控房地产行业, 规范市场交易与土地规划

1. 加快推进保障房建设

城镇居民购买小产权房的一个重要原因是其低廉的价格, 且购买者大多是收入水平偏低, 文化层次偏低的城市边缘人群, 若能一方面加大保障房的建设, 降低保障性住房的门槛, 满足低收入人群对住房的需求, 另一方面加大对小产权房建造与流转的限制, 则可以合理引导民众的购房选择, 缓解小产权房的需求压力。政府应该加大财政资金的投入, 可以将土地出让金的一部分用于保障房建设, 将集体建设用地用于保障性住房或经济适用房的建设来缓解城市用地压力。同时也可以将部分规范程度较高的小产权房转化为保障房以满足保障房供应。为加大对保障房建设的监督, 政府应制定明确的保障房建设质量与指标要求, 严格执行保障房申请条件, 对从中违法获利者予以严重处罚以规范保障性住房申请程序。

2. 调控房地产市场, 限制上涨房价

城市中人口涌入, 商品房供给不平衡, 房价上涨是小产权房存在的很大原因。政府应该考虑居民购房能力来合理规制房屋价格, 保证治理小产权房后能够给小产权房的目标人群更适合的购买目标。其应与保障性住房的建设一同实施, 使不同购买力人群能够在正规房地产市场交易。

3. 严格执行土地审批与规划, 加大信息透明度

虽然小产权房已大量存在, 但不可默认或放任其增长, 若集体土地使用权变相进入市场流转, 将会不可逆转的扰乱我国土地管理, 使商品房与小产权房购买者成本差异增大, 引起社会心理波动。土地的使用必须严格遵守法律规定符合当时的土地用途规划。在集体建设用地与国家建设用地平行入市的趋势下, 土地供应将大大增加, 但是由于集体土地的特殊性, 其所有权主体为集体经济组织, 且之前并未有过大量商业开发, 其入市流通就更需要符合农村当地生态环境, 经济发展, 土地分布, 组织成员意见等情况, 以不低于城市规划标准结合城镇的自身建设, 以严格的标准进行土地用途规划与审批, 否则集体建设用地的入市将会成为现代化建设的工具。同时, 在集体土地转型期, 应该加大土地的信息公开, 建立流转信息数据库与公示查询平台, 给社会对集体土地与小产权房的提供了解窗口。

( 二) 从微观上结合各方利益主体对小产权房的具体措施

1. 结合多方利益主体共同解决小产权房问题

小产权房是诸多利益主体共同作用的结果, 购买者、房地产开发商、集体经济组织都能从中获得巨大利益, 而政府作为监管者很难将这样一个利益集体分解。所以在治理小产权房过程中政府应该考虑各方的合理诉求, 对各个主体进行利益的引导, 使其能减少对小产权房的利益追逐。

2. 对小产权房进行分类治理

分类治理的前提是否认小产权房的合法性, 对已存在的小产权房合理解决, 对将要建造的严格禁止。在符合土地用途规划的小产权房中, 对于正在建造的小产权房, 应该及时拆除, 拆除成本较低的应零容忍拆除, 若拆除成本过高则将其转为保障性住房或经济适用房, 政府应对两者间界限有一个明确, 确保不容忍小产权房也不过度治理; 对于已经建造但尚未出售的房屋, 则缴纳土地出让金后将其转为保障性住房或经济适用房; 对于已经出售入住的房屋, 则应认定购房合同有效并为其办理相关权属证明, 并需要责令购房者缴纳与商品房同等的土地出让金。在不符合土地用途规划的小产权房中, 若占用农用地或对当地农业发展造成严重阻碍则应该强制拆除, 若已经建造且并未占用农用地则可以对小产权房予以保留, 将其转为保障性住房, 督促开发商或集体组织缴纳土地出让金。

3. 增大集体经济组织的决策权, 明确土地利益分割保障农民权益

集体土地所有权主体为集体组织, 一方面应该增大集体组织对土地的决策权, 使每个集体成员能够参与土地使用规划, 共同商议讨论通过, 同时应当严格管制土地用途, 要求用地经过政府相关部门审批, 严格遵守审批程序。同时加大交易透明度, 可以设立专门的集体土地交易机构; 另一方面, 在集体组织土地入市趋势下, 对于集体建设用地交易所得利益应该细化到个人, 不再抽象的归集体所有, 增强农民所有权意识与参与意识, 且在集体建设用地交易中优先考虑农民利益。 (2)

4. 加大对小产权房违建的惩罚力度

开发商是小产权房建造的主要参与人员之一, 且往往开发商能够在小产权房建造与流通中获得巨大经济利益, 政府应该明确小产权房建造的惩罚措施, 特别是对开发商违法使用集体土地行为加大行政处罚, 遏制小产权房数量的继续增长。

参考文献

[1]王静.浅析小产权房的购买风险及负面影响[J].中国集体经济, 2009 (12) .

篇4：“小产权房”的法律思考

关键词：小产权房；土地制度；集体所有；合法化

一、土地制度与“小产权房”

1.相关土地制度

我国实行土地社会主义公有制，即全民所有制和劳动群众集体所有制，具体而言是城市市区的土地属国家所有，农村和城市郊区的土地，除由法律规定属于国家所有外，属农民集体所有。个人享有并可转让土地使用权，集体所有土地具有更严格的限制，其使用权一般仅为本集体成员所有且只允许在本集体成员之间流转，如需转让给集体以外的其他人，必须由国家征收转为国有土地后才能进行，集体成员不能自行将其所有的集体土地使用权出让、转让或者出租用于非农业建设。

同时，我国土地实行用途管制，限制农用地转为建设用地。要改变土地的（权属和）用途必须经过审批并办理登记，任何单位和个人违反土地利用总体规划将农用地改为建设用地，均应承担相应的法律责任。

2.对“小产权房”的理解

“小产权房”并非法律术语，它是人们在生活中形成的一种惯常的叫法，与“大产权房”相对，该组概念在实践中有不同的解释，本文中笔者所研究的“小产权房”特指在集体所有的土地上建造，并转让给非集体成员的不具有国家县级以上房地产管理部门颁发产权证的房屋。在该定义中，我们需要注意以下几点：

（1）小产权房由谁建造：此种房屋可以是农民自行修建，也可以是村委会自行组织成员建造，或者村委会与房屋开发商合作进行房地产开发，对其建筑单位在所不问。

（2）小产权房所用土地性质：必须为农民集体所有的土地，即农用地、宅基地、农村集体经营性建设用地或公益性建设用地，该种土地非经法定程序不能对外转让，只能在集体成员间流转。

（3）小产权房由谁使用：在本集体经济组织成员依法定程序无偿取得宅基地使用权后，自建自用住宅；或集体经济组织，为解决本集体成员住宅需求，在符合土地利用规划的前提下，由村民出资集中建造住宅的情况下，由于居住者本身对土地上之房屋享有合法权利，故不牵扯“小产权”的问题，只有在房屋转让给不具有土地使用权的人时，才造成购房者无法取得正规的房产证，只能获得由乡政府制作的“房产证”或其他证明文件的情况。

农民集体是集体土地的所有权者，由所有权者颁布的产权证明因符合双方意思而产生效力，但由于我国土地制度的特殊限制，这种“小产权证”不受法律的保护，不同于“大产权证”而徘徊在法律的边缘。

二、“小产权房”产生的原因

近年来，小产权房的数量增加迅速，许多开发商与购房者不顾违法的风险，纷纷投身其中，当一项法律规定与社会现实出现大量冲突的时候，必然存在着不可忽略的社会现实，对于“小产权房”也是如此。

1.对于购房者

首先，高房价已经超出了许多人的承受能力，但房屋作为人们生活的必需品与心灵的依托又是不可缺少的，而小产权房因为不需要缴纳土地出让金和各项税费，价格明显低于类似地段的一般商品房，因而成为了不错的选择。

其次，我国当前对“小产权房”的监管力度不够，开发商与购房者几乎完全无视法律的规定，成片成片的小产权房拔地而起，监管当局却始终未能采取有效的措施。而当房屋建造完毕出售时，一般消费者都认为国家不会不顾社会稳定而严厉处置，所以都“放心大胆”的购买，使得“小产权房”市场呈现出生机勃勃的态势。

再次，现行住房保障系统的运行效果有限，其数量相比于无购买能力的购房大军来说明显不足，同时又因为门槛偏高、地段过偏和面积不合理等一些问题，而无法满足人们的需求，实际生活中购买过程的不透明、不公平的现象，更是增大了购买难度，因此还是有大量人无奈选择购买小产权房。

2.对于集体土地所有者与使用者

土地是笔巨大的财富，对于以耕作为生的农民来说，土地是最重要的生产资料，随着现代化的加快，越来越多的人们离开土地去城市中寻找工作，将土出租或转让来获得资金，然而在现行土地制度之下，集体土地必须经国家征收转为国有后才能进一步转让，其只能获得国家征收所给予的补偿金而无法从后续的转让中获利，且该笔一次性补偿金数量较少。

与此相比，集体组织不通过国家，直接在其所有土地上建造房屋并出卖，便可以相对低廉的成本获得远高于补偿金的收入，在个体理性与利益的驱动下，农民、乡政府与开发商的合作才屡禁不止。

三、当前为何禁止“小产权房”

1.出于对农民利益的保护

禁止小产权房的法律依据是我国的二元土地制度，那为什么会建立这种二元的土地管理制度呢？建国初期，我国进行土改，将个人土地收归国有，完成了向社会主义的过渡，之后，在发展城市的同时，对农村土地实行集体所有，其目的在于倾斜性的保障农民的利益，防止城市资本在流转过程中对农民土地的侵蚀，保障农民在土地上的基本权利。农民在社会发展中处于相对弱势，其对土地具有极强的依附性，如果允许其权利像国有土地使用权一样流转，大量资本会来挖掘这片财富，农民可能在短期利益面前放弃土地，也有可能被迫接受少量金钱而失去土地。因此，法律对此进行明确规定，使农村土地稳定存在，打消了外界的购买企图，保障农民的权益。

2.出于对粮食安全的保障

一定比例的粮食自给是一国安全的必要保障，随着城镇化进程的加快，耕地面积骤减，我国粮食安全问题已变得越来越突出。“小产权房”是一种典型的侵蚀耕地的形式，农民进入城市首先会减少农耕人数，如果允许其将土地出卖，必然会进一步减少耕地面积，当前法律禁止小产权房旨在鼓励农民进城时，将其所有的耕地转让给集体成员，以保持耕地面积的稳定，缓解城市化与粮食产量间的矛盾。

3.出于对政府财力的维护

按照法定程序，小产权房应先由政府征收，在支付补偿金后将土地转为国有，政府再向开发商转让使用权收取土地出让金，这“一进一出”的差价为政府创造了可观的收入。在我国现行财政制度之下，地方财力较为薄弱，土地是地方收入的重要来源，“小产权房”直接跨过政府与开发商进行交易，使政府在这一环节中的利益落空，政府因此而制止“小产权房”也是可能的。

抛开政策目的，我国土地的二元结构正如经济学上的“价格歧视”，相同的土地产品，对不同的买者采取不同的价格。“二元土地制度”通过户籍区分购买者，通过法律规定限制购买者之间的转卖，“小产权房”的产生打破了不同购买者之间的转卖限制，使得这种价格歧视难以维持，国家要继续保持垄断利润，即需要阻止“小产权房”，这是容易理解的。

四、如何对待“小产权房”

1.十八届三中全会改革方向的启发

虽然在十八届三中全会《中共中央关于全面深化改革若干重大问题的决定》公布之后，两部委发布了《关于坚决遏制违法建设、销售“小产权房”的紧急通知》打消了社会各界关了放开“小产权房”的猜想。但是大会决定关于建立城乡统一的建设用地市场的阐述确实可以给予“小产权房”问题一定的启发。

（1）在符合规划和用途管制前提下，允许农村集体经营性建设用地出让、租赁、入股，实行与国有土地同等入市、同权同价。也就是说对于集体所有土地（农用地、宅基地、农村集体经营性建设用地、集体公益性建设用地），《决定》对其中之一允许与国有土地同等入市，但前提条件是“符合规划和用途管制”，这与《土地管理法》的思路是一致，注重保护耕地。

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（2）完善土地租赁、转让、抵押二级市场。关于“建立城乡统一的建设用地市场”被放在“加快完善现代市场体系”一部分，同时《决定》提出市场在资源配置中起决定性作用，而更加重视市场的作用、尊重市场规律就要求健全土地的流转制度。

（3）缩小征地范围，规范征地程序，完善对被征地农民合理、规范、多元保障机制。征地制度的完善如果可以使农民从土地上获得合理的收入，那么其合法、低风险性将使农民建造“小产权房”便失去了动机和意义，从而吸引更多土地，降低“小产权房”市场的土地供应量，使保障农民利益和规制土地市场一举两得。

（4）建立兼顾国家、集体、个人的土地增值收益分配机制，合理提高个人收益。“土地增值的收益分配”是土地利益的核心，“小产权房”的存在正是政府与集体和个人争夺这种利益的表现。建立土地增值收益分配机制就是让农民、让集体感受到经济发展所带来的利益，这也是实现社会公平所必需的。

2.“小产权房”的合法化

笔者认为，对小产权的合法化存在一定必要性，原因在于：①随着农村人口向城市的流动，大量集体土地被闲置，使土地也产生了向“城市”流动的必要性，因此对集体土地流转严格的禁止将会限制城市化的进程，“小产权房”是农民与集体的自发探索，是对集体土地利用方式的新尝试，对于其合理部分法律应予“合法化”；②随着我国市场经济的深入发展，市场主体的平等地位、土地的自由流转已是不可阻挡的趋势；③已存的大量“小产权房”处于不被法律认可的状态，对于民众利益的保护及法律威严的维护是极其不利的，适当的承认“小产房”的存在是法律对社会现实的必要反馈，有利于将社会运行更多的纳入到法律的规范中来。然而现阶段对集体土地的特殊限制依然有其意义，因此在“放松”与“合法化”的过程中还应该坚持以下一些原则：

（1）对于占用耕地和基本农田的小产权房应该严格限制，在农用地上建造的小产权房应该予以拆除，对开发商予以严厉处罚，已经入住而不便于拆除的，也应该在别处补偿至少同等质量、面积的土地用于耕作。笔者认为“对耕地的保护”是限制小产权房重要意义所在，因此在合法化过程中决不允许对耕地的损害。

（2）对非占用耕地的存量小产权房进行费用补缴或处罚。已存小产权房是违反现行政策法规的，即使其是有意义的尝试，也应受到法律的规制，否则法律的尊严将受到严重的损害，但是对于并非那些占用耕地的小产权房，则不必采用过于严格的限制，因为：①该种“小产权房”的违法性主要源于有争议的二元土地制度，这种制度使得集体土地不具有与国有土地同样的市场交易资格，而这种制度本身就是值得商榷的，那么小产权房的违法性质就更需要合理看待；②国家是否有能力拆除为数众多的小产权房，也是一个值得质疑的问题。对生活必需品的拆除，必然遭到民众的抵制，即使有相应的金钱补偿及安置也难以抚慰民众，更何况实际情况是，合理的补偿和安置本身的实现也是具有难度的；③大部分购买小产权房的民众是出于生活上的需要而非投资，允许这部分小产权房存在也有助于缓解我们当前的高房价及住房紧张问题，更何况对建好房屋的拆除是对人力物力的极大浪费，综上所述，对于该类房屋，使其补足土地出让金等必要费用，并处以相应罚款后，可适用“罚后转正”的方式允许居民继续合法使用。

（3）借鉴经济适用房的特点，对“小产权房”设置一定的门槛，首先保障离农进城者的居住，而且要严禁利用“小产权房”投资的行为，以保障居住、降低房价、缓解住房压力为主要目的。当前，“小产权房”还未被法律所认可，投资风险偏高，多为生活必须者所购买，一旦放松管制，必然引起大量投资者的关注，如果“小产权房”被投资者做占据，则是违背初衷的，因此“合法化”过程中要注意对购房者的审查，对于不适格的购买者，可限制其购买资格。

参考文献：

[1]李集合，王欢.宅基地流转的法律问题研究——以宅基地使用权继承和“小产权房”问题为切入点[J].《政法学刊》，2013年第3期

[2]郭旭红.我国农村小产权房的危害及其解决途径[J].《农业经济》，2012年第9期

[3]邹宁.浅谈小产权房的合法化[J].《法制与社会：旬刊》，2013年第22期

[4]操小娟.“小产权房”的法律问题及相关制度的完善[J]，《華中科技大学学报：社会科学版》，2008年第6期

[5]芦丽丹.“小产权房”法律问题研究及政策建议[J].《现代商业》，2011年第8期

[6]李永东.“小产权房”问题及其背后土地制度问题的初步探索——基于社会演化的视角[J].《北京社会科学》，2013年第1期

作者简介：

李思敏，女，陕西岐山人，中南财经政法大学法学（涉外经贸法方向）专业，2011级本科在读。

篇5：小产权房执行法律问题探讨论文

一、小产权房买卖合同的理论争议及域外立法考察

(一) 理论争议对小产房买卖合同的效力，主要有有效说、部分有效说和无效说。

1. 有效说

主张小产房买卖合同有效主要是因为买卖合同并没有违反法律的强制性规定，在目前农村房屋逐步确权的情况下，农民对于自己的个人私有财产，当然有权处分。因此，实践中，对已经出卖的小产权房，本着尊重现状、维持稳定的原则，承认买受人对房屋占有、居住和使用该房屋的权利。

2. 部分有效说

在房屋转让过程中，我国虽然实行房地一体主义，但房屋和土地毕竟分属于不同的标的物，所以房屋所有权和宅基地使用权也是不同的财产所有权，不能混为一谈。房屋买卖合同有效，而宅基地的转让无效。

3. 无效说

现行法律规定，集体土地是严禁买卖的。如果允许宅基地流转，将会导致农民房屋的再次修建，而农民房屋的再次修建可能会占用耕地，而占用耕地明显与法律政策相违背。但是，无论观点如何激烈，实践当中，由于小产权房廉价的价格，居民对小产权房仍然是趋之若鹜。之所以出现上述原因，主要是房屋所在的土地使用权受到限制，不具有城市商品房那样的流通性。

(二) 域外立法考察

关于土地使用权不能流通而其上的房屋所有权不能变更登记的情况，大陆法系国家(地区)多采用租赁权的立法模式，如日本及我国台湾地区等。

1. 日本日本《假登记担保契约法》第10 条规定: “土地及其上建筑物属于同一人所有场合，就其土地为担保假登记时，基于该暂登记为本登记场合，视为以其建筑物所有为目的而为土地的租赁。与此场合，其存续期间及租金，因当事人的请求，由法院定之”。

2. 我国台湾地区我国台湾地区“民法”债编年修订后，增订的第425 条也有类似规定。上述规定，即所谓土地及其上房屋所有人非同一人时成立的法定租赁权。综上，无论从现实需要和法理论分析，还是从比较法角度分析，在土地使用权不能流通而其上的房屋所有权不能变更登记的情况下，对房屋的使用均作了不同的规定。

二、小产权房诉讼的现状及存在的问题分析

(一) 小产权房诉讼的现状

小产权房纠纷案件出现增多的趋势。审判实践中，对于买卖小产权房的`合同效力问题，各地法院的审理思路基本一致。山东省高级人民法院下发的《全省民事审判工作会议纪要》【鲁高法〔〕297 号】中明确“对于因买卖在集体所有的土地上开发的“小产权房”而引发的纠纷案件，要严格贯彻国家的公共政策和诚信交易秩序，依法确认“小产权房”买卖合同无效，并通过出卖人承担缔约过失责任等方式避免当事人之间利益关系失衡”; 海南省高级人民法院于下发的《关于办理商品房买卖合同纠纷案件的指导意见( 试行) 》中亦规定“城镇居民就农村集体土地上修建的小产权房与他人所签订的买卖合同无效，由此而造成的损失由双方按过错责任大小分担”; 北京市高级人民法院民一庭针对小产权房的买卖问题，专门于年12 月23 日下发了《关于对涉及“小产权”房屋买卖合同纠纷案件慎重处理的通知》，要求各级法院民庭对于已经受理的相关案件，应当高度重视，妥善处理，在相关法律政策尚未出台前，不应以判决方式认定“小产权”房屋买卖合同有效。法院在掌握小产权房执行手段上，一是在双方当事人协商一致的情况下，由债务人自行将涉案小产权出卖，用出卖房屋的价款偿还债权。二是当事人双方达成以物抵债协议，由法院出具以物抵债裁定书，确认所有权的转移以及债权人债权的实现。如果债务人不同意时，法院可根据最新修订的《民事诉讼法》第247条之规定，委托有关单位拍卖或者法院自行变卖。

(二) 问题分析

1. 恶意毁约多。之所以出现小产权房诉讼纠纷，是由于当事人恶意毁约。往往出卖者以极低的价格出卖后，房屋涨价，进而以小产权房买卖合同无效提起诉讼。

2. 案件执行难度大。在被执行人不同意以房抵债的情况下，小产权房因为不能流通，所以不能进行评估拍卖，当然，不排除有个别法院依然进行评估和拍卖。

3. 对买受人的权利救济不足。一旦确认房屋买卖合同无效，法院会基于诚信原则及双方的过错程度来判决出卖方返还买受人部分钱款，但是，买受人执行起来困难重重，又会陷入执行难的怪圈。

三、完善我国小产权房的建议

为了充分保障房地产市场的交易秩序，应当针对目前司法实践中存在的执行混乱问题对小产权房问题进行完善，便于统一司法裁判尺度，引导人们更多自由选择。有鉴于此，笔者提出如下建议。

(一) 小产权房买卖合同的效力问题

在本集体经济组织内部成员之间买卖小产权房的，可认定其买卖有效; 向本集体经济组织外的人员出卖小产权房的，一般应认定其买卖行为无效，如本文开头列举的案例，因为宋某与陈某非同一集体组织内部成员，因此，宋某与陈某签订的房屋买卖合同应系无效合同。在审理此类案件时，应当结合房屋买卖的时间、是否支付价款、交易的目的及房屋的现状等判断房屋交易的真实性，在执行程序中避免被执行人借执行异议之诉来转移财产。

(二) 规定法定租赁权

利用债权法中的“法定租赁权”来解决买房人合法占有房屋的法权状态。这样，既实现了买房人合法占有使用宅基地( 或集体建设用地) 及合法拥有房屋的状态，也最大限度地维系了现存社会秩序的安宁与稳定。

(三) 不宜评估拍卖小产权房

因为买受人的主体涉及社会人员，比较复杂，往往与出卖人非为同一集体经济组织内部成员。如果非同一集体经济组织内部成员竞买了涉案房产，势必与法院审理时适用的法律相互矛盾。因此，虽然《民事诉讼法》第247 条之规定了评估拍卖程序，但是不宜适用。在此情况下，应由双方当事人协商或者由被执行人自行变卖涉案房产以抵偿债务。

(四) 暂不受理小产权房纠纷案件

小产权房的买卖是双方明知的，基于维护交易和诚信原则，法院对于涉及小产权房买卖的纠纷应暂不予受理，以惩罚恶意毁约者，同时避免法院的处理原则与今后即将出台的小产权房政策相互冲突，产生不良的社会影响，影响司法权威。

(五) 不宜将小产权房列为执行标的

在目前的法律政策下，司法审判小产权房纠纷案件既要考虑司法导向与国家法律、政策相吻合，又要兼顾诚实信用的民法原则，维护社会的公序良俗。因此，法院要想兼顾法律效果和社会效果的统一是很艰难的。如果法院将小产权房列为执行标的，买受人在要求房产管理部门登记发证时会遭到拒绝，一方面势必使司法权威陷入尴尬的境地，另一方面买受人会迁怒于法院，使法院陷入被动局面。

四、结语

篇6：小产权房相关法律

法律常识篇

购买商品房何时办理产权证？如何办理？开发商违约怎么办？

房屋属于不动产，收房入住并不代表已取得房屋所有权，取得房屋所有权的标志是在房屋土地管理部门办理房屋所有权登记手续。

一般购买商品房，产权证的相关手续是由开发商代办的，当然，如果自己愿意，也有精力和经验，也可以自行办理。

第一，应该何时办理产权证？

《城市房地产开发经营管理条例》第三十三条有规定：“预售商品房的购买人应当自商品房交付使用之日起90日内，办理土地使用权变更和房屋所有权登记手续；现售商品房的购买人应当自销售合同签订之日起90日内，办理土地使用权变更和房屋所有权登记手续。房地产开发企业应当协助商品房购买人办理土地使用权变更和房屋所有权登记手续，并提供必要的证明文件。”

最高人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条也规定“由于出卖人的原因，买受人在下列期限届满未能取得房屋权属证书的，除当事人有特殊约定外，出卖人应当承担违约责任：

（一）商品房买卖合同约定的办理房屋所有权登记的期限；

（二）商品房买卖合同的标的物为尚未建成房屋的，自房屋交付使用之日起９０日；

（三）商品房买卖合同的标的物为已竣工房屋的，自合同订立之日起９０日。

合同没有约定违约金或者损失数额难以确定的，可以按照已付购房款总额，参照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准计算。”

通过这两个规定，我们就知道应该何时办理产权证了：

1、合同中有约定的办理时间，按约定办；

2、合同没有约定的，预售商品房从交付使用起90日之内办理；

3、合同没有约定的，现房销售的从合同签订之日起90日之内办理。

通常开发商都会在合同中约定比90日要长的办理房产证的时间，180天、270天、甚至360天都有可能，如果有约定，就是按约定的时间办理。

第二、如何办理产权证、谁来办？

通常产权证是由开发商代办的。有些必要的手续，比如授权等，开发商会提前通知购房者提供。