小产权房的治理研究

小产权房的治理研究（精选七篇）

小产权房的治理研究 篇1

小产权房不是法律概念, 是人们在社会实践中形成的一种约定俗成的称谓, 指的是在农村集体土地上建设的房屋, 未缴纳土地出让金等费用, 其产权证不是由国家房管部门颁发, 而是由乡政府或村政府颁发。因为其在根本上违反了国家法律规定, 权益也无法在房管部门登记, 所以不受法律保护, 但它的产生有着复杂的背景和原因。

1.1 时代背景

1.1.1 快速上涨的高房价助长了小产权房的出现

过去十年, 我国房价总体呈快速上升态势, 即便政府出台了一系列抑制房价过快增长的相关政策, 但效果却并不明显。中国指数研究院发布的数据显示, 2014年3月, 中国100个城市 (新建) 住宅平均价格为每平方米11002元人民币, 环比上月上涨0.38%, 这是2012年6月百城房价“负转正”以来连续第22个月环比上涨。根据莱坊最新发表的研究报告, 迪拜、中国内地和香港整体住宅楼价的按年增幅最大, 分别上升28.5%, 21.6%和16.1%。尽管居民收入也逐年增长, 整体国民经济增长速度较快, 但三者发展不同步, 收入增长幅度不及房价涨幅。

房价高涨以及限制性购房等行政调控, 对于“有愿望无实力”的群体和“有实力被限购”的群体来说, 小产权房成了他们的目标购买对象。与普通商品房相比, 在地价高企的现实下, 小产权房因不需要缴纳土地出让金、城镇土地使用税等税款, 开发成本大大降低, 所以价格低廉是小产权房最大的优势, 也是小产权房禁而不止的直接原因。

1.1.2 市场供给需求不平衡提供了小产权房的发展空间

自进入二十一世纪以来, 中国的城镇化进程处于高速发展阶段, 在未来的一段较长时间内, 这种高速发展的趋势仍将继续。根据《中国统计年鉴》数据显示, 2012年末, 中国大陆总人口数135404万人, 城镇人口71182万人, 城镇化率达到52.57%, 城镇化总体上有了大幅度提升。城镇化的高速增长, 意味着有大量农村人口进入城市, 城镇居民居住需求促进住房价格的增长。然而, 土地是不可再生资源, 其属性决定了一个国家能够供给城市使用的土地是有限的, 土地的有限供给无法满足居民无限的需求。且政府通过土地储备垄断一级市场, 限制了我国土地的供给, 当城市公共住宅无法满足民众需要时, 市场注意力自然流向既无费也无稅的集体土地, 培养了小产权房的市场空间, 小产权房在一定程度上起到了替代和补充的作用。

1.2 社会背景

我国《土地管理法》第六十三条规定, 农民集体所有的土地的使用权不得通过以出让、转让或者出租的形式用于非农业建设。能依法用于进行商品房开发建设的土地只能是国有土地;除此之外, 集体土地必须先征收为国有后才能进行商品房开发建设。未经征收就直接在集体土地上开发建设商品房项目是违法的。这明确规定了小产权房的不合法性。有关数据显示, 目前全国小产权房总量已超过70亿平方米。在小产权房建设过程中, 政府的调控不足, 未能起到实质性的改善作用。有关编制农村集体建设用地规划, 农村宅基地地籍调查没有落实, 且省级及地方政府对于小产权房的监督力度不够, 助长了小产权房增长趋势。

1.3 制度背景

1.3.1. 城乡二元结构是小产权房出现的根本原因

目前我国实行的是城乡二元的土地公有制结构, 城市土地与农村土地的产权主体不同。城市土地为国家所有, 农村土地为农民集体所有。建设用地绝大部分只能是国有土地, 集体不可购买国有土地, 国家可以强制征收集体土地。但在现行征地制度下, 农民的土地财产权利被忽视, 补偿不足。且在现行的法律框架下, 农民集体所拥有的农村土地产权是不完全的。集体经济组织只有土地占有权、使用权、收益权, 而没有完全的处分权。这使得农村集体土地所有权人——农民集体不能合理地享受其增值收益, 增值收益却被地方政府和房地产开发商瓜分了。于是农民效仿或者连同房地产开发商一起, 在他们所有的集体土地上建房并对非本集体成员销售, 为农民增加土地收益, 打破现有的利益分配格局。

1.3.2 住房保障制度的施行偏差是小产权房出现的间接原因

住房保障制度作为社会医疗、失业、养老等社会保障体系中的重要组成部分, 是促进房地产市场健康、稳定、可持续发展的重要内容。我国的住房保障制度虽然已保障了底层人员的居住需求, 但仍不完善。住房保障制度的监管无序、审核不力, 导致腐败、分配不均。在销售过程中, 无法识别真正的政策对象, 并针对住房保障的不同对象, 提供多种不同方式的住房保障, 难保资源分配方式、手段的合理性, 导致大量中低收入者瞄准小产权房市场。小产权房的出现成为了保障性住房的替代品。

2 小产权房的利与弊

2.1 小产权房的利

2.1.1 缓解住房压力, 抑制房价虚假上涨

由于我国城市化进程加快, 大量农村人口涌入城市, 导致对住房的需求增大。然而由于城市土地供应有限等原因, 房地产的供求不平衡, 从而导致房价的不断攀升。小产权房的出现会在客观上扩大商品房的市场供应, 缓解供不应求的局面。且从购房者角度, 他们一般都是中低收入人群, 包括拥有本地城镇户口的居民、外来务工人员等群体组成, 小产权房能以较低成本满足他们最基本的住房需求, 缓解其住房压力。

2.1.2 增加了农民和集体的利益, 打破了国家一级垄断市场

目前, 我国征收集体土地的方式是政府先将集体土地转为国有土地, 然后再出让给开发商。政府能够从中获得高额的土地出让金, 而农民只得到极少的补偿, 这是对农民权利和利益的剥夺。而农民自己或与开发商共同开发商品房, 则可以直接从市场中分享土地的增值。根据国研中心课题组的调查, 在合法的房地产开发过程中, 土地增值部分的收益分配, 只有20%-30%留在乡下, 其中, 农民的补偿款仅站到5%-10%, 地方政府拿走土地增值的20%-30%, 开发商拿走土地增值的40%-50%。且小产权房进入到房地产交易市场, 打破了国家对土地供应渠道的垄断, 一定程度上改变了建设用地数量无法满足城市居民住房需求的现状。

2.2 小产权房的弊

2.2.1 小产权房没有法律意义上的产权

国家法律明确规定:在农民集体所有土地上建设的房屋, 不得面向本集体组织之外的非特定人员进行销售。所以小产权房是由乡 (镇) 政府发产权证, 此产权并不构成真正法律意义上的产权, 无法办理产权登记, 缺乏法律上的公信力。小产权房的购买者不能取得国家认可的产权证, 不具有房屋的所有、转让、处分等权利, 也无法办理房屋产权过户手续, 购房者的合法权利无法得到法律保护。一旦遇到政府重新规划和拆迁, 难以获得补偿;遭遇卖房者毁约或者“一房二卖”的情况, 购房者的利益无法得到法律保护。

2.2.2 损害了国家的利益, 减少国家财税收入

政府的财政收入有很大一部分来源于房地产行业的税收金, 可是小产权房并没有办理国有建设的征收手续, 没有缴纳各项税费。如房地产开发商须交3%-5%税率的契税, 向建筑业缴纳3%的营业税、城镇土地使用税、土地增值税等等, 但小产权房的开发建设省却了大笔税费开支, 对应的减少的是国家财政税收入。

2.2.3 扰乱了城镇土地规划和农村土地使用

小产权房大多建立在城中村中, 影响了城中村的改造, 其开发建设缺乏统一规范调度和土地建设的配置安排。许多地区的小产权房建设的密集, 不能满足规范要求的楼间距, 采光、通风、私密等难以保障, 还有一些侵占道路、公园等公共设施用地, 严重阻碍了政府城镇土地长远的建设规划。且小产权房扰乱了国家对农村土地法定的使用方式, 造成大量的农转非、耕地转建设用地的问题。农村农民抵不住短期巨大利益的诱惑, 不断寻求各种途径改变土地利用方式, 新的使用方式为农村土地带来了永久性的伤害。

2.2.4 侵占了农村土地, 减少了耕地面积

农村集体与农民看到小产权房开发有利可图, 便积极申请宅基地, 在宅基地上建设房屋出售, 无形中扩大了对宅基地的需求量, 使本来的农用地、耕地转为农村住宅用地, 导致农地非农化速度加快。据统计, 2010年土地征收面积有459246.1公顷, 其中有84333.1公顷作为城镇住宅建设用地。以每年小产权房的开发面积占城镇住宅总的开发面积7%-10%的比例来看, 每年大致有八千公顷左右土地用来开发建设小产权房, 占违法用地的三成以上。我国实行的是耕地占补平衡原则, 但小产权房在耕地项目管理、耕地占补平衡方面基本为零, 而且小产权房实际用地也多是农用地和耕地, 因此小产权房开发建设会对农村土地造成侵占, 并减少耕地面积。

3 小产权房的优化处理

自十八届三中全会以来, 不少专家呼吁, 用“农地入市”, 放开“小产权房”的方式来控制日益高涨的房价。国土资源部门已经强调“小产权房”和违法建设要坚决遏制, 不存在小产权房转正的可能性。对此, 国土资源部、住房城乡建设部两部门于2013年11月联合发出紧急通知并声明, “要全面、正确地领会十八届三中全会关于建立城乡统一的建设用地市场等改革措施”, “拆除一批, 教育一片;处理一批违法的, 震慑一片;问责一批涉嫌渎职的, 警示一片。”截至2014年6月, 已有28省出台处置方案。基于当前国内形势, 在小产权房的优化处理上, 总方针应该是坚决遏制增量小产权房, 合理处置存量小产权房。

3.1 对筹建的小产权房处置

我国《土地管理法》已明确规定, 农民集体所有的土地的使用权不得通过以出让、转让或者出租的形式用于非农业建设。如北京副市长林克庆特别指出“‘小产权房’和违法建设要坚决遏制”, 绝不能让披着旧村改造、设施农业“马甲”的“小产权房”招摇于市, 更不能以新型农村社区、休闲观光农业等名义搞违法建设。所以政府在对于筹建中的小产权房一定要加强监督的力度, 一经发现, 执法部门给予投资商停工整改通知书, 立即停止非法建设。因为筹建的小产权房因其未进入施工阶段, 所以尚未发生大量的成本消耗, 可要求恢复原状, 暂停施工。若投资商不予理睬, 顶风抢建, 执法部门可依法对其进行拆迁, 如海南省三亚市的“铁锤行动”。

3.2 对已建未售的小产权房处置

(1) 依据所占土地性质差异进行分类处理。小产权房根据所占集体土地的用途不同, 分为集体建设用地、农村承包土地、宅基地。建设在农村承包农用地上的“小产权房”从根本上违背了我国耕地保护的政策, 所以建议立刻制止占用耕地、农用地筹建、在建的“小产权房”, 并强制拆除或改造已建在耕地上的“小产权房”。建设在宅基地上的小产权房又分为民用住宅、企业厂房、公益事业等, 若是能提高农民收入, 改善其生活, 带动乡镇的发展, 就留置“小产权房”。

(2) 依据城乡一元战略部署选择性地处理。中共十八届三中全会决定提出:“建立城乡统一的建设用地市场, 在符合规划和用途管制前提下, 允许农村集体经营性建设用地出让、租赁、入股, 实行与国有土地同等入市、同权同价”。建立在集体建设用地上的小产权房, 若符合农村集体建设用地规划, 则可考虑将农村集体建设用地转为国有土地“同等入市”, 将其小产权房“转正”。

3.3 对已建已售的小产权房处置

虽然我国法律不允许小产权房的买卖, 但对于占了我国将近70亿平方米的小产权房, 只进行拆除建设, 遏制销售, 是不可取的。这些小产权房已经成为购买者的私房, 若强行拆除将会激发社会矛盾, 影响社会稳定。于是, 我们需要对已建已售的小产权房进行分类讨论, 优化处理。

(1) 依据房屋用途的不同, 进行差别化处置。小产权房根据其用途分为居住型房屋、休闲型房屋、投资型房屋三类。购买小产权房的“主力军”多为中低收入人群, 凭借自身有限的收入无法负担一路高涨的商品房价, 所以价格低廉、中小户型的“小产权房”的居住型房屋正好可以满足其对住房的需求。

(1) 对于居住型房屋, 可以在这方面强化小产权房的使用功能和住房供给作用, 将其逐步引导到合法和规范发展的轨道上来, 与保障性住房结合, 改造成城市保障性住房, 成为城镇住房供给体系的重要组成部分。目前, 我国初步建立了廉租住房、公共租赁房、经济适用房、两限房等的城镇保障性住房供给体系。政府可以将一部分的“小产权房”改为廉租房, 以低廉的价格租给低收入人群, 不过没有产权, 再将一部分改为公共租赁房或经济适用房, 住房者面向城市务工人员、刚毕业大学生等“夹心人群”, 在补交一定的土地出让金和税费后, 拥有部分产权。

(2) 投资型房主要是购买者利用闲余资金购买多处房屋, 希望在房价上涨时能够出售获利。休闲型房屋则是为了满足一部分富有人群的休闲享受需求, 建议加大对投资型房屋的打击力度, 若是发现该业主是利用该房屋进行利益投资, 则不进行产权登记或记载, 甚至没收房屋。在“国五条”政策的基础上实施一系列的措施, 抑制投资商人为了获利将房价哄高的行为。而休闲型房屋则根据其所占的集体土地, 若是在耕地上, 则无条件拆除;若是在集体建设用地上, 则要求其房主向当地政府补缴一系列税费, 并补偿当地农民。

(2) 因地制宜处置已建已售小产权房。地方政府应当根据当地的土地稀缺程度, 土地供需关系以及其经济发展模式采取与当地相适应的处置办法。

(1) 对于土地资源匮乏的省、市、自治区, 为了保证农用地的面积, 应该予以拆除;抑或在原有小产权房内进行室内栽培, 例如菌类种植、饲养家禽、牲畜等, 作为产业用房。

(2) 对于一些人口密度较低的地区尤其是边远地区, 小产权房购房者可以通过补交土地出让金等相关税费进而转变小产房的性质, 即商品房;抑或利用小产权房进行室内农业生产, 此举不仅能够间接地提高小产权房所占用集体土地的生产能力和经济价值, 同时能够带动当地农业的发展, 发展绿色经济。

(3) 对于建设在未利用地上的小产权房, 当地政府应该根据购房者的目的和产生的影响进行处置。若购房者的主要目的是自住, 政府可以保证其居住的权利, 而不能出售亦不能当做遗产留给子女, 而是在其去世之后恢复该土地原先的状态;若购房者的唯一目的是为了个人盈利, 例如建造别墅, 高尔夫球场等不符合我国发展要求的行为, 都应当坚决予以抵制, 坚决拆除其小产权房;若购房者在未破坏当地生态环境的前提下进行生产经营活动, 有利于当地经济发展并符合当地政府的发展规划, 政府可以大力扶持。

(3) 破除政府对土地财政的依赖。假若政府持续地、过度地依赖土地财政, 一方面抑制了民间投资, 另一方面助长了商品房房价的上涨。无论如何, 政府以卖地为财政收入的主要来源将不利于当地经济发展。

摘要：随着近年来国内房价的不断攀升, 越来越多的中低收入者, 开始选购“小产权房”。在城乡二元结构和住房保障制度监管无序的背景下, 本文阐述了小产权房的利与弊并提出了相应的处置办法。尽管“小产权房”的合法性尚处于“灰色地带”, 但国土资源部门规章、国务院常务会议文件均对其进行了严正警告。可小产权房的治理将会触及多方利益。对此我们用分类处理的方法探讨了小产权房的优化处理方案的合理性。

关键词：小产权房,城乡二元结构,住房保障制度

参考文献

[1]刘艳.小产权房该如何处理[J].中国经济报告, 2014年第1期.

[2]苏勇, 黄志勇.小产权房转化为保障性住房的路径选择[J].现代经济探讨, 2011年第2期.

小产权房法律治理研究 篇2

关键词：小产权房,法律问题,集体建设用地使用权,分类治理

一、引论

小产权房的问题在中国各地都存在已久, 该问题始于我国建国以来的土地二元结构制度, 加之长久以来国家的土地法律法规并不完善, 诸多主体的利益冲突较大, 导致小产权的问题难以解决。近些年, 随着土地资源稀缺, 房屋价格攀升, 农村建设加快, 大量的房屋重建计划导致大量小产权房越来越多, 不仅扰乱了房地产市场, 且对我国二元土地制度造成一定冲击。小产权房的存在与我国的《土地管理法》相矛盾, 但是其又大量地存在与流转着, 作为一个与制度、体制等有着密切联系的政治、民生、经济问题, 其“去”与“留”是一个两难选择。小产权房的产生与二元土地制度缺陷有着本质联系, 制度的产生是一个社会长期发展的选择, 而制度的摒弃也不是短时间内可以完成, 需要不断的探索与实践, 寻求最优模式。我国的二元土地制度也是一样, 不能因为小产权房的问题的存在而对制度予以轻易否定, 我们需要在现有制度下寻求缓解, 过渡的有效方案。

二、小产权房的法律地位

我国与小产权法有关的法律文件主要有《宪法》和《土地管理法》, 体现在对集体经济组织土地的规定中, 两部法律主要规定了我国城乡二元土地制度, 土地分为国家所有与集体所有, 但是对于在集体经济组织上建造的房屋或者小产权房没有直接明确的规定。《土地管理法》中对集体经济组织建设用地使用用途的限制是当下判定小产权房违法的主要依据, 但是不能很好的适用《宪法》、《物权法》、《合同法》等法律文件。法律的漏洞成为小产权房尴尬境地的主要原因也是社会争论较为集中的部分。

因此为了弥补在法律上的规定缺陷, 国务院办公厅、国土资源部以及建设部等国家行政部门就其分管范围下发了很多意见、通知以及政策性文件, 以强调小产权房的违法地位, 并多次明确禁止小产权房的建设和销售。1999 年国务院办公厅下发了《加强土地转让管理严禁炒卖土地的规定》, 强调城市居民禁止购买农村集体土地上的住宅, 而且相关部门也不能批准非农用农民宅基地, 且不能为违法建造和购买的住宅发放土地及房屋证明; 国土资源部2004 年、2008 年以及2011 年都下发相关文件, 表示集体经济组织之外的居民购买了农村宅基地或小产权房, 都不得给予登记发证; 2012 年国家政策规定小产权房不能申领土地使用权证; 2013 年《国土资源部关于进一步加快宅基地使用权登记发证工作的通知》中也规定对城镇居民在农村购买和违法建造住宅申请宅基地使用权登记的不予受理; 而同年11 月颁布的《中共中央关于全面深化改革若干重大问题的决定》的第11 条中规定将集体建设用地与国有土地地位平行化, 建立统一的建设用地市场制度, 但是这并非默认小产权房的合法化; 2015 年3 月1 日《不动产登记暂行条例》正式实施, 规定了统一的不动产登记制度, 但是该条例并未将小产权房列入登记范围; 2015 年1 月, 中共中央办公厅和国务院办公厅联合印发了《关于农村土地征收、集体经营性建设用地入市、宅基地制度改革试点工作的意见》, 规定了未来完善土地征收制度, 建立农村集体经营性建设用地入市制度, 改革完善农村宅基地制度, 建立兼顾国家、集体、个人的土地增值收益分配制度的土地改革任务, 对小产权房的治理有一定推动作用。

总的来说, 我国在法律层面上对小产权房的规定不多, 多以土地使用权的规定为主, 且法律间也没有很好协调; 在规章或党政性文件等低位阶的文件中多以明确禁止小产权房的建造售卖, 禁止小产权房的登记的规定为主, 近几年政府将土地改革提上日程, 明确了土地改革的大致方向, 一定程度上利于小产权房的疏理。但是这些文件都没有很强的实际操作性, 缺少治理小产权房较为系统的方案, 且没有较高位阶的法律文件相衔接, 导致小产权房治理难以执行。

三、小产权房面临的困境

所有权取得方式包括两种: 依据法律行为的取得和非依法律行为的取得。前者是根据民事法律行为, 如买卖、赠与等, 后者包括根据法律的规定, 征收、继承、生产建造、混合加工、附和等。小产权房的所有权可以根据建造等事实行为取得, 不以登记为取得要件, 但是未登记不得对抗善意第三人并且不能转让。故根据《物权法》, 建造者也就是房地产开发商是小产权房的所有权人, 而由于其土地使用不合法, 国家禁止小产权房的登记, 故虽建造者可以通过建造取得房屋所有权, 但不可对抗第三人, 不可流转, 不能入市交易。若将小产权房的建造视为集体经济组织委托建筑公司建造, 则建造房屋属于集体所有, 也不可进行流转。若是集体组织成员在自己使用的宅基地上建造房屋, 则所有权为该组织成员。在后续的房屋二次交易中, 购买者始终不能获得土地使用权与房屋所有权, 只能根据购房合同享有房屋的使用权利。虽现实生活中部分购买者只寻求安定的住房而不以投资增值为目的, 后续的房屋转让可能较少, 但是在以后的房屋拆迁赔偿过户登记等诸多问题中让然会出现纠纷。

房屋作为一种不动产只有在国家法定部门登记后才能发生法律效力。在我国, 由房产管理部门负责房屋登记, 也就是只要涉及房屋所有权的交易行为就必须经过房产管理部门登记之后, 其物权效力才能发生, 所有权发生流转, 但是只有是国有土地上的不动产才能够在房管部门进行登记。 (1) 对于在集体土地上如宅基地上建造的房屋, 大部分地区在只对宅基地做了土地证明以此默认房屋的所有权, 而没有办理房屋的所有权证。相关规定也明确不允许房屋管理部门对小产权房予以登记。而且最新颁布的《不动产登记暂行条例》并未将小产权房列入登记范围。由此可知, 小产权房无法进行所有权登记, 也无法进行其他的如抵押登记。

四、解决建议

( 一) 从宏观上调控房地产行业, 规范市场交易与土地规划

1. 加快推进保障房建设

城镇居民购买小产权房的一个重要原因是其低廉的价格, 且购买者大多是收入水平偏低, 文化层次偏低的城市边缘人群, 若能一方面加大保障房的建设, 降低保障性住房的门槛, 满足低收入人群对住房的需求, 另一方面加大对小产权房建造与流转的限制, 则可以合理引导民众的购房选择, 缓解小产权房的需求压力。政府应该加大财政资金的投入, 可以将土地出让金的一部分用于保障房建设, 将集体建设用地用于保障性住房或经济适用房的建设来缓解城市用地压力。同时也可以将部分规范程度较高的小产权房转化为保障房以满足保障房供应。为加大对保障房建设的监督, 政府应制定明确的保障房建设质量与指标要求, 严格执行保障房申请条件, 对从中违法获利者予以严重处罚以规范保障性住房申请程序。

2. 调控房地产市场, 限制上涨房价

城市中人口涌入, 商品房供给不平衡, 房价上涨是小产权房存在的很大原因。政府应该考虑居民购房能力来合理规制房屋价格, 保证治理小产权房后能够给小产权房的目标人群更适合的购买目标。其应与保障性住房的建设一同实施, 使不同购买力人群能够在正规房地产市场交易。

3. 严格执行土地审批与规划, 加大信息透明度

虽然小产权房已大量存在, 但不可默认或放任其增长, 若集体土地使用权变相进入市场流转, 将会不可逆转的扰乱我国土地管理, 使商品房与小产权房购买者成本差异增大, 引起社会心理波动。土地的使用必须严格遵守法律规定符合当时的土地用途规划。在集体建设用地与国家建设用地平行入市的趋势下, 土地供应将大大增加, 但是由于集体土地的特殊性, 其所有权主体为集体经济组织, 且之前并未有过大量商业开发, 其入市流通就更需要符合农村当地生态环境, 经济发展, 土地分布, 组织成员意见等情况, 以不低于城市规划标准结合城镇的自身建设, 以严格的标准进行土地用途规划与审批, 否则集体建设用地的入市将会成为现代化建设的工具。同时, 在集体土地转型期, 应该加大土地的信息公开, 建立流转信息数据库与公示查询平台, 给社会对集体土地与小产权房的提供了解窗口。

( 二) 从微观上结合各方利益主体对小产权房的具体措施

1. 结合多方利益主体共同解决小产权房问题

小产权房是诸多利益主体共同作用的结果, 购买者、房地产开发商、集体经济组织都能从中获得巨大利益, 而政府作为监管者很难将这样一个利益集体分解。所以在治理小产权房过程中政府应该考虑各方的合理诉求, 对各个主体进行利益的引导, 使其能减少对小产权房的利益追逐。

2. 对小产权房进行分类治理

分类治理的前提是否认小产权房的合法性, 对已存在的小产权房合理解决, 对将要建造的严格禁止。在符合土地用途规划的小产权房中, 对于正在建造的小产权房, 应该及时拆除, 拆除成本较低的应零容忍拆除, 若拆除成本过高则将其转为保障性住房或经济适用房, 政府应对两者间界限有一个明确, 确保不容忍小产权房也不过度治理; 对于已经建造但尚未出售的房屋, 则缴纳土地出让金后将其转为保障性住房或经济适用房; 对于已经出售入住的房屋, 则应认定购房合同有效并为其办理相关权属证明, 并需要责令购房者缴纳与商品房同等的土地出让金。在不符合土地用途规划的小产权房中, 若占用农用地或对当地农业发展造成严重阻碍则应该强制拆除, 若已经建造且并未占用农用地则可以对小产权房予以保留, 将其转为保障性住房, 督促开发商或集体组织缴纳土地出让金。

3. 增大集体经济组织的决策权, 明确土地利益分割保障农民权益

集体土地所有权主体为集体组织, 一方面应该增大集体组织对土地的决策权, 使每个集体成员能够参与土地使用规划, 共同商议讨论通过, 同时应当严格管制土地用途, 要求用地经过政府相关部门审批, 严格遵守审批程序。同时加大交易透明度, 可以设立专门的集体土地交易机构; 另一方面, 在集体组织土地入市趋势下, 对于集体建设用地交易所得利益应该细化到个人, 不再抽象的归集体所有, 增强农民所有权意识与参与意识, 且在集体建设用地交易中优先考虑农民利益。 (2)

4. 加大对小产权房违建的惩罚力度

开发商是小产权房建造的主要参与人员之一, 且往往开发商能够在小产权房建造与流通中获得巨大经济利益, 政府应该明确小产权房建造的惩罚措施, 特别是对开发商违法使用集体土地行为加大行政处罚, 遏制小产权房数量的继续增长。

参考文献

[1]王静.浅析小产权房的购买风险及负面影响[J].中国集体经济, 2009 (12) .

教育产权视角下的高校财务治理研究 篇3

关键词：产权,高校,财务风险,财务治理

市场经济体制下我国高等学校教育产权呈现多元化格局,逐步形成了以国家办学为主、社会各种形式广泛参与的办学模式。由于教育产权模糊所引发的问题却层出不穷,“政教不分”、教育机构行政化色彩浓重、学校资本所有权与学校所有权的错位、教育资源利用效率低下、激励不足与“内部人控制”等问题普遍存在。本文从教育产权视角出发研究财务治理问题,是源于财务反映的是财产所有者之间基本的利益关系,是实现产权其他权能的最直观的载体。

一、教育产权的界定及其特殊性

(一)教育产权的界定

现代产权理论认为,产权的出现与制度的建立和资源的稀缺性紧密联系。鉴于我国高等教育资源稀缺性尤为突出的特点,明确教育产权非常必要。因此,在高等学校需要进行成本—收益核算管理,有效地增加教育资源投入量,防止教育领域内“搭便车”、预算软约束等造成教育财产的流失。从制度经济学角度考虑,基于交易费用存在的事实,同时因为存在着对教育资源的激烈竞争,在信息不对称的背景下,从教育产权角度探讨财务治理问题具有十分重要的现实意义。

所谓教育产权是指“一定主体对特定教育资产所拥有的财产权利束”。这里的一定主体包括三种类型:一是教育资本的投资主体,即各级政府、企事业单位、其他社会团体以及公民个人等;二是教育资本的经营主体,即各级各类教育机构(主体是学校);三是教育资本产权的交易主体,在外延上与投资主体一致。这个定义体现了教育产权存在与实施过程中的委托代理的本质。

(二)教育产权的特殊性

教育产权是教育范畴内的经济学概念,除了有一般产权共有的特征外,还有界定成本高、不易流动、非营利等特征。市场机制、政府机制和志愿机制是三种不同的参与形式,但任何一种形式的教育产权都具有不同于企业产权的特性:

1. 产权运营追求的价值目标不同。

企业产权界定、分解和运营所追求的价值目标是经济利益的最大化;而教育产权的界定和运营所追求的价值目标则具有多元性,除经济目标外,还有社会效益、政治效益、文化效益等其他外溢目标。行使教育产权的最终目的绝不是为了办学投资方追求自身利益,而是通过对教育部门和单位责、权、利的明确来提高教育资源配置使用的效率。

2. 产权重组的方式不同。

针对公立学校,其进行产权重组的方式与国有企业不同。对国有教育产权的重组应牢牢抓住国家的终极所有权,不能像国有企业一样实行出卖或转让,进行产权重组的最好方式是吸引投资,如可以与其他经济主体联合、合作办学。针对私立教育产权,其重组一般可借鉴企业产权重组的方式。

3. 产权的稳定性和持续性程度不同。

与企业相比,经营学校主要受到较为复杂的社会因素影响,生源、区域文化背景等都会加大其经营的风险性,当前中国人口结构导致的问题着实影响到了高校的招生。不同于企业效益的直观性,教育的效益具有滞后性和长效性等特征,一般很难在短期内对学校的整体效益做出判断,这就要求学校产权必须保持相对稳定性和持续性。

二、高校财务管理弱化的深层次原因分析

对于处于教育产权变革过程中的高校财务管理弱化的原因,由于政府参与的浓重行政色彩,我们必须从产权的共性和教育产权的特性来分析。

1.行政色彩的主导地位。就我国公立高校而言,其所有者是国家,作为所有资金提供者的代表拥有最终所有权。作为整体,国家必须将权力下放给各级政府及其教育主管部门,由其经营并直接管理。但是同时,各级政府及其教育主管部门又将这一权力分配给下一层直接管理者。由此可见,处于中间层次的各级政府及教育主管部门既是教育资源的配置者,又是教育资源的管理者和直接使用者。可见,这种“政教不分”的带有极强行政色彩的行为极不利于办学自主权的落实。此外,行政主导的趋势对于市场办学机制的形成也有一定阻力。在委托代理层层分解教育所有权的过程中,会产生国家权力部门化及部门权力利益化的现象。有的部门为了自身利益,滥用行政资源,造成教育行政行为的严重错位,进而引起教育的错位发展,损害教育民生大计。

这种行政式的办学模式在国外同样也引起此类问题。科恩(Michael D.Cohen)和马奇(James G.March)通过对美国大学的研究发现,非营利性的大学具有其他组织所不具有的目标的模糊性、技术的不确定性和人员的流动性三个特点。维克(Karl Weick)把教育组织称为“松散联结系统”,科恩和马奇把大学称为“有组织的无政府”。

2.行政权力缺乏监督。我国高等学校是作为国家兴办的高等教育事业单位,其资金运动始终纳入预算管理的范畴,实行统一计划,统一核算,统一管理。但是在这一财政活动中,涉及到的关键问题就是监督,而监督不力导致的直接后果就是资源配置效率不高。而监督不力的症状也在多个委托代理环节中有所体现:首先在财政教育资金下行分配过程中,政府通过地方财政部门、教育行政部门等环节将资金拨付给学校,但由于缺乏有效监督,在教育资源配置过程中一些寻租行为时有发生。2004年—2008年间,审计署每年都对教育部年度预算执行情况进行审计,延伸抽审下属单位。如2007年12月—2008年3月间,审计署对教育部2007年度预算执行和其他财政收支情况进行了审计,并抽审了10个所属单位。审计中发现,71.42亿元预算资金年初未细化到具体单位和项目、机关食堂改扩建项目未按期实施以致2070万元资金闲置和所属中央广播电视大学基建项目未上报基建投资计划、基建支出1.92亿元未纳入预算管理等问题。《2006年:中国社会形势分析与预测》显示,全国各地很多高校为参与大学城建设,向银行大量举债,有的高校贷款竟高达10亿元至20亿元,目前高校向银行贷款总量约在1500亿至2000亿元之间。国家审计署2004年对杭州、南京、珠海、廊坊4城市“大学城”开发建设情况的审计调查结果表明,银行贷款占建设计划投资的近1/3,而实际取得银行贷款占已筹集到的建设资金的59.42%。其次,在作为直接经营管理者的学校管理层面,在上报学校发展所需资金的过程中,与预算相匹配的学校发展计划与规模支出亟待监督与审核。

3.学校法人治理结构僵化,教育成本居高不下。对于公办高校,基层级组织模式往往造成行政管理机构臃肿,人浮于事。很大程度上也是由“政教不分”所造成的,由于政府对学校的特殊庇护,学校并没有本着成本最优的原则治理,效率往往是最难实现。对于民办学校,政府对公办高校和独立设置的民办高校采取的是双轨制的财政政策,所以民办高校得不到政府的任何补助。目前来看,随着生源和师资等的现实压力,独立设置的民办高校发展空间越来越窄。民办高校完全按照培养成本收费,学费普遍比普通本科院校高出一两千元,再加上不少学生选择复读,甚至是放弃读大学,因此民办高校的平均报到率只有百分之六七十,有的甚至不足百分之五十。民办高等教育的现状另人堪忧,同时也为民办高校敲响了警钟。

除了政府支持不够外,民办高校发展面临的其他客观问题在于,法律对其法人治理机制的规定还比较笼统,社会扶持力度也不够。与国外私立教育相比,我国民办学校获得各方面资金支持较少。鉴于社会捐赠机制不完善,一方面获得的社会资金少,另一方面几乎得不到任何公共经费补贴,办学经费主要来源于学生交纳的学费;办学者和投资者对于经济利益有一定的诉求,缺少对于办学者和投资者参与盈余经费的分配严格的法律制约;民办学校的社会信任度较低,办学者个人或家族对于学校的控制程度比较强等。这种法人社会背景和法人治理结构,会对受教育者造成极大损害,不利于保护学生、家长及社会的利益,也不利于保护投资者的利益。

4.非同一体制的实施困境。关于高校校办企业的理论探索起于20世纪20年代,当时美国和欧洲的教育界提出了“高校功能扩展说”,提出搞工程的教授们应该与高技术公司密切合作,将大学办成一个研究与发展工作的中心,而不是单纯搞纯学术的象牙塔。1951年美国斯坦福大学建立了第一个高校产业区———斯坦福工业园区。而我国在产学研相结合的号召及为解决政府财政投入不足的问题,高校校办产业也逐渐发展起来。但是由于校办企业、独立学校等与学校的密切关系,要求在治理高校同时,必须具有灵活性,这也给治理带来了新的难题。一方面,学校与企业的共存要求治理时必须依据“一个整体,两种制度”的互利原则;另一方面,灵活性往往导致的直接结果就是具体运营过程中,会出现产权不清,运行机制不合理等现象,这使得校办企业亏损倒闭的现象时有发生。

财务风险主要是针对企业的理财活动而言,并在此领域形成了一套成熟的财务风险理论。但在这个风险框架中,是否可以将高校财务风险纳入同一模式考虑呢?鉴于产权界定清晰程度这个缘由上的差别,可以发现,高校的财务风险并不能一概而论,需要结合高校的财务环境和背景具体分析。但是在风险的具体属性和表现形式上,两者的分析是殊途同归的,仍旧可以借鉴企业的分析方法。一般而言,高校产权界定模糊导致的财务风险可以归纳为:理财类风险、教育教学风险和法律法规缺陷类风险。

三、高校财务治理的对策

(一)基本框架

财务作为一种价值运动,其具有综合反映作用,高校内部各种权利的制衡、责任的分担以及利益的划分最终都将以财务的形式体现出来。因此,解决上述问题的关键除应加强和规范日常财务管理工作外,更应注重各主体财务权利和责任的明晰界定与有效行使。而理清财务治理基本框架则是整个工作的中心环节。

1. 委托代理层级的界定

高等教育机构是以最佳的社会效益为最终目的,其经济收益是建立在办学质量声誉及其整体条件的基础上,因此极难像企业一样,依每个环节、每个阶段、每一个人事行为去分解可能有的经济收益。所以,办学目的及其质量水平的整体性即层级上的非绝对分解性,决定高等教育产权具体运用时,往往只能是“一级委托代理制”,即由政府把高等教育产权直接委托给某一个管理团体或个人,其中接受委任代理的团体可以派出个人代表。但是,接受委托代理的个人就不能委托另一个组织或个人了,委托代理即停止。否则,多层级导致的不可控制性会分散经营的效率,提高代理成本。一级委托代理制由于减少了代理层次,能大大降低代理成本,包括降低了“失真”造成的广义性社会成本及代理层次带来的经济成本。

2. 监督方面

政府与代理者之间,必须有作为监督和评价的中介机构,如成立“高等教育产权管理中心”,实施稽查特派员等制度,但这些外部监督机构并不是一个受委托代理层级,它具有独立性,是政府派出的专门高等教育产权评估与监督机构。从财务治理角度,稽查特派员等制度的核心问题——外部财务人员(稽查特派员、财务总监等)的合理定位,与高校财务组织结构安排、财务运营模式安排以及财务机构具体岗位安排等财务治理结构问题息息相关。

(二)财务治理机制

1. 内部财务治理

(1)建立健全经济责任制

这是从惩罚角度对经营者行为的控制。经济责任制是依据“统一领导、分级管理”的财务管理体制,将学校财务工作和财务收支在学校各部门与各学院进行分级管理。这是深化教育改革、落实办学自主权、调动各单位的积极性、理顺财务关系的重要举措。但是,由于各级财务管理人员责、权、利关系不明确,重权轻责,使学校财务出现了一系列的问题,如预算管理不严格、收费管理不规范、违规从事金融活动、挪用专项资金、校办产业产权关系不明晰、未按新会计制度规定加强收入管理、支出管理和固定资产管理等。为了进一步加强和改进高校的财务工作,严肃财经纪律,避免财务工作失误,真正做到分级管理、分级负责,使各级领导、各级财务主管人员分别承担与自己职能相适应的经济责任,根据新的《会计法》等国家有关财经法规、制度的规定,高校必须建立各层次人员经济责任制。

(2)加大对学校直接经营管理者的激励

赋予学校经营管理者与之匹配的剩余控制权和剩余索取权。目前对学校经营者的激励力度太小,仍旧带有行政分配的色彩,即按照职位等级进行经济激励。由于学校声誉等的实现需要长时间的过程,因此其对直接经营者的考核往往很难实现。需要强调一点的是,剩余索取权与剩余控制权是对称的,即有多大的剩余控制权,必须赋予相对应的剩余索取权。否则,学校经营管理者的“败德行为”将严重损害学校的利益。

(3)建立健全财务监督制度

监督是一种随着时间的推移而评估制度执行质量的有力措施。目前财务工作中出现的一系列问题,如会计信息失真、国有资产流失等,究其原因,除了部分是由于制度本身不完备所造成的,主要还是因为财务监督不力所致。财务监督是基于委托代理关系的存在而产生的,一直是高校财务管理中最薄弱的环节。我国的高校,是以政府投资为主,面向社会自主办学的独立法人实体。监督缺失的问题在政府投资办学中尤为严重。为维护高校利益,应委托相关政府机构或社会中介机构对学校的经济活动实施监督,主要包括财政监督、审计监督、税收监督、银行监督、物价监督等。与此同时,应加强和完善信息披露制度,利用信息渠道这一手段巩固和加强监督。可以尝试的方法是,在教职工大会、校务会和财经领导小组的委托代理链条上分别设置审计委员会、内部审计机构和总会计师,建立起适应教育产业化的高校财务控制机制。

2. 外部财务治理

国家要通过有关部门制定各种教育法律、法规、条例和教育政策对高等教育进行管理,使教育工作在方针、制度、经费、人员、设施以及行政管理等方面有法可依,获得国家法律和财政的有力保障,以促进教育事业的正常发展。

在高等教育市场化的进程中,应进一步完善推动学校的法人产权制度。完善学校的法人产权制度是指维护学校财产所有权的多元化,法人财产一旦形成便获得了独立的性质,无论学校的终极财产所有权归谁所有,学校作为独立的法人实体,自主承担行使法人财产权。对于出资人,其应该实施财产责任有限化,即出资人是以投入资本额为限承担有限责任,法人学校则以全部法人财产对外独立承担责任。另外,鉴于法人财产权的可交易性,即学校可以凭借法人财产权,在教育产权市场上进行交易和重新组合。

3. 对高校连带组织的法人治理

高校连带组织可以说是介于内部治理与外部治理之间的交叉部分,故这里将其单独列出。高校连带组织是高校产权主体多元化的体现,也就是说,高校在进行学校财务治理的同时,必须协调好学校以外的功能来履行职责。对校办企业、独立学院进行多元投资后,会形成互相融合而形成的产权配置结构模式,因此其治理也就要结合“一个整体,两种制度”的原则。借鉴国内成功的学校连带组织的成功典范,采用公司法人治理管理模式来治理附带的组织,对于企业明确董事会成员的结构、合理分工。

小产权房的治理研究 篇4

一、会计信息产权与会计信息失真

(一) 会计信息产权的定义

产权概念是当代西方主流经济学的一个基础性概念, 许多经济学家从不同的研究角度或研究目的出发, 对产权概念做出了多种定义。张维迎认为产权等价于财产所有权, 是指对给定财产的占有权、使用权、转让权和收益权等多项权利的复合。阿尔齐安和艾伦 (Allen) 认为“产权是使用经济物品的人权”, 配杰维齐[S.Pejovich) 认为, “产权详细了在人与其他人之间的相互关系中, 所有的人所必须遵守的与物相对应的行为准则, 或承担不遵守这种准则的处罚成本。”笔者认为产权是产权主体之间的关系, 强调的是由于物的存在所引起的人与人之间的关系, 本质是一种人权。

基于上面对产权概念的回顾与分析, 可以看出, 会计信息产权是规范在会计信息的生产、提供和使用过程中, 谁应享有什么权利、谁应履行什么义务以及谁应承担什么责任。所以, 笔者采纳杜兴强对会计信息产权的定义, 会计信息产权是“利益相关者所共同接受的由会计信息的存在 (供给和使用) 引起的利益相关者彼此之间的行为准则”。

(二) 会计信息失真与会计信息产权内在联系

企业是利益相关者之间多种不同契约的连结 (詹森、梅克林, 1996) , 而且, 这些不同的利益相关者之间关于公司经营情况的信息分布是不对称的。作为信息系统的会计就成为了公司经营情况的信息向投资者、贷款人等利益相关者进行传递的一种机制, 因而是尽可能降低相关主体之间信息不对称的一种装置。恰当充分的会计信息披露将有助于提升利益相关者决策的效率, 促使资本的趋利性流动和社会资源的优化配置。但是利益相关者作为追求个人效用最大化的理性经济人, 他们之间的效用函数是不一致的, 带来的直接后果就是企业提供的会计信息具有一定的经济后果。朱国泓把会计经济后果性定义为不同会计处理方法所导致的利益相关者所得利益的绝对额及其利益格局的变动。Zeff和Scott认为市场经济中会计信息具有天生的经济后果性, 他们主要探讨会计政策选择的经济后果性, 即对不同利益主体的利益的影响。

由于会计信息背后蕴含着巨大的“经济后果”, 它直接影响着各利益相关者利益分配的结果。但是企业提供的会计信息不可能满足所有利益相关者的普遍需要, 那么部分利益相关者将因会计信息而受益, 而另外一些利益相关者则可能因会计信息而受损。因此, 会计信息必然成为各利益相关者关注的焦点, 而界定会计信息产权也必然成为协调企业利益相关者之间利益关系和防范会计信息失真的工具。目前, 我国政府试通过制定规范 (会计信息的产权界定) 来规定会计信息利益相关者之间的权利、义务与责任, 从而规范他们之间的关系并调整他们之间的行为;但会计信息的产权界定只为利益相关者提供了一个行为规范, 还需对会计信息产权进行维护。目前会计信息产权维护主要是通过对违反产权界定的行为进行惩罚来维护。即如果没有对违反会计信息产权界定的行为进行惩罚的话, 会计信息的提供者就有可能为了实现自身的经济目的, 利用自身的信息优势, 故意违背会计规则编制与实际不符的会计信息。所以对会计信息产权的有效维护, 可以提高信息提供者提供不实会计信息的预期成本, 从而起到抑制会计信息失真的作用。

二、文献回顾

(一) 国外研究方面

加比赫拉·瑞扎伊较为系统地研究了财务报表舞弊的动机与原因, 认为财务报表舞弊的动机包括逃避纳税、提高股价并创造发行新股的需求、获取上市资格或避免退市风险、掩盖资产滥用的事实、隐瞒管理上的失当行为。他指出, 公司治理结构的无效是导致会计报表舞弊的主要原因;美国证券交易委员会 (SEC) 前主席阿瑟·利维特建议向上市公司、金融机构 (如证券公司和商业银行) 征收信息使用费, 为美国财务会计委员会筹集充裕、独立的资金。他认为金融机构的相关决策有赖于会计准则所促成的透明度, 但它们在受益的同时却并不付费;乔斯华·罗恩提出了一个以财务报表保险解决会计危机的市场方法。公司购买财务报表保险并披露它可获得的保险赔偿金额以及为此支付的保险费金额。这样, 当投资者知道他们所买证券的保险赔偿金额有多少时, 他们就能判断哪些公司更值得信赖。保险公司聘请会计师来审计拟投保公司的财务报表, 会计师的审计意见有助于保险公司确定保险赔偿金额及保险费金额。另外, 2002年7月25日, 美国国会通过了萨宾斯一奥克斯莱法案 (Sarbanes-Oxley Act) , 加强对违法编制财务报告的刑事责任, 最高可处500万美元罚款或者20年监禁, 对证券欺诈的法律责任, 最高可处25年监禁。

(二) 国内研究方面

林钟高、谭劲松等学者认为会计信息失真的主要成因是产权关系模糊与企业市场法人主体资格的缺位。因而认为明晰产权是一个重要的治理对策;杜兴强专门对会计信息产权进行了深入研究, 他认为, 会计信息对于不同的利益相关者而言, 其实意味着“权利”, 为了降低利益相关者之间因会计信息而产生的矛盾, 应进行会计信息产权的界定;刘峰曾对会计信息产权的利益主体进行了较为详细的界定, 他同时认为现有的制度安排本身排斥高质量的会计信息, 并诱发会计信息违法性失真。相关的法律制度安排是解决会计信息失真的治本之举。当某个个体的行为不符合现有制度的规范时, 法律应当提供足够有效的强制力, 如通过惩罚使个体行为不经济;王跃堂、孙铮、陈世敏认为, 会计信息质量的提高有赖于高质量的会计准则以及有效的准则执行支撑系统;谢德仁 (2005, 2006) 提出另设独立于经理人的审计委员会来独立行使企业外部会计事务的积极权力, 以制衡经理人拥有的内部会计事务积极权力, 尽可能隔断经理人的道德风险对注册会计师独立性的不良影响。

会计信息失真与会计信息产权存在着内在的联系, 治理会计信息失真要依靠会计信息产权界定与会计信息产权维护这两方面共同的努力。

三、影响会计信息生成的五个方面的分析

笔者所提到的会计信息生成过程是指从会计信息的生产到最终被利益相关者获知的过程。分析会计信息生成的五个方面可能引起的会计信息失真都是基于会计信息产权方面的研究, 不包括由于人类有限性等一些客观因素所引起的会计信息失真。

(一) 通用会计规则的制定

会计规则是为规范和约束企业会计信息生成过程而设置的一种规则或制度, 也是界定和维护会计信息产权的规则。以国家强制力的形式来提供的会计规则是针对利益相关者缺乏集体理性导致的、会计信息产权并未恰当分配给利益相关者的情况下, 尽可能恰当地将会计信息的各项权利、义务和责任分配给各利益相关者。所以, 会计规则的建立、实施和修订实际上就是一种会计信息产权的建立、实施和修订。我国会计规则制定一般由国家政府部门起草, 然后面向专家征求意见稿, 最后面向全国要求执行, 政府权威在会计规则制定过程中起了主导作用。而各种利益集团在此过程中所起作用甚少, 政府的权威代替了各方利益集团的参与博弈。

高质量会计规则是产生高质量会计信息的基础, 因此会计信息失真首先与会计规则的质量相关。会计规则主要是界定会计信息利益相关者的权利、义务与责任, 协调他们之间的利益冲突。这就要求会计规则制定者既要认清隐藏在会计规则背后的人与人之间的关系, 还要认清不同的会计原则和会计方法带来的不同经济后果。对会计信息利益相关者之间权利、义务和责任的划分不清晰或不合理将会导致会计信息失真, 就像会计信息提供者如果不清楚地知道自己所享有的权利、应承担的义务以及不承担义务可能受到的处罚, 就很可能为了自己利益最大化而提供信息, 而不是提供真实的会计信息来反映企业的真实情况。

(二) 会计规则执行人选择故意违反会计规则

企业管理当局在经营过程中了解到企业的真实情况, 然后再根据自己了解的结果去选择是真实地报告企业情况还是虚假地报告企业情况, 其他会计信息利益相关者观测到了企业管理当局的会计信息的报告情况, 但无法观测到企业的真实情况, 因而无法判断会计信息提供者的会计信息是否符合企业的真实情况。正是由于这种对企业真实情况上的信息不对称和会计信息的经济后果性, 才使得企业管理当局有可能进行真实报告还是虚假报告的选择行动。

企业管理当局提供虚假报告有两种选择。一种是在不违背会计规则的情况下, 会计信息提供者根据企业的会计政策选择和会计人员的职业判断来提供有利于企业管理当局但并不是反映企业真实情况的会计信息;另一种情况就是会计信息提供者为达到自身的利益而选择故意违反会计规则。会计规则执行人选择故意违反会计规则所导致的会计信息失真势必要损害一部分利益相关者的正当权益, 也就是说会计信息提供者对会计信息使用者的合法权利, 即依法享有使用真实会计信息的权利进行侵犯, 这属于违反会计信息产权界定的行为。对这种行为应该进行惩罚, 也就是对会计信息产权进行维护。所以, 仅仅界定会计信息产权是不够的, 还需对会计信息产权进行有效的维护。

(三) 企业的会计政策选择

尽管公认会计准则一经颁布, 其权威勿庸置疑。但企业仍存在较大的选择空间。会计政策的选择贯穿于企业从会计确认到计量、记录、报告诸环节, 从这个意义上讲, 会计信息多半是主观判断的产物, 是各个利害关系集团如股东、债权人、政府、企业管理当局等各方利益博弈均衡的结果。企业会计政策的选择权属于剩余控制权的组成部分, 相关利益者中的董事会和经理构成的管理层享有公司剩余控制权。因此会计政策选择权属于管理层。但是会计政策选择后产生的各种经济后果却会影响到各种利益相关者的利益。企业对一项具体会计政策的选择, 都取决于企业内部各方博弈的结果。所以, 会计信息产权结构不均衡会影响会计政策的选择的公允性。为了维护各相关利益主体的利益, 保证会计政策选择的公允性和由此导致会计信息失真, 就必须在界定和维护会计信息产权关系过程中考虑会计规则执行人行为动机及其激励与约束问题。

(四) 企业的会计人员的会计职业判断

会计职业判断可能会降低会计信息的可靠性, 但也可能提高会计信息的相关性。由于现有制度的安排, 管理当局有能力左右会计人员在会计信息生成过程中的具体会计行为, 会计岗位可以视为经营者的经营管理职能在会计层次的延伸和细化。尽管在会计信息的生成过程中涉及到会计人员的职业判断, 但会计人员并不是产权所有者。在企业的委托代理关系中, 只有经营者与会计人员之间不触及产权关系, 无需界定两者间的产权边界, 其根本利益是一致的。会计人员应站在企业经营者的立场为企业经营尽职尽责 (吴水澎, 2000) 。因此, 这方面对会计信息生成过程的影响分析可以归并到对影响会计信息生成过程中的第三方面即企业会计政策的选择上。

(五) 内部审计和注册会计师的独立审计

从现行股份制企业契约安排来看, 经营者占有会计信息, 有提供会计信息的义务。由于经营者的道德风险始终存在, 其操纵会计程序的可能性就不可能根除, 其提供的会计信息的可靠性无法保证, 需要审计对经营者提供的会计信息并进行加工处理, 输出审计信息, 供信息需求者决策使用。从服务的结果来看, 无论内部审计还是注册会计师的外部审计都提高了被审计的会计信息的可靠性。但由于会计信息可以视为是一种信息产品, 因此, 财务报表审计也可以被理解为是内部审计人员和注册会计师所生产提供的一种信息产品, 它附加在会计信息之上, 提供给会计信息使用者。在这过程中也免不了内部审计人员和注册会计师的利益动机烙印。注册会计师事务所不是公益机构, 大量理论推理和实证研究表明, 注册会计师在利益的权衡下出卖“审计意见” (吴联生, 2005) 。这表明注册会计师也是理性的经济人, 内部审计人员也是。所以, 在会计信息产权界定和维护过程中也需要考虑利益相关者中的内部审计人员和注册会计师的影响因素。

四、基于会计信息产权的会计信息失真治理思路

从对影响会计信息生成过程的五个方面分析来看, 防范会计信息失真要依赖于合理的会计信息产权界定, 更依赖于有效的会计信息产权维护。

(一) 加快会计信息产权的明晰界定

杜兴强认为, 投资者和管理当局对企业所有权分享的现实决定了双方对企业的产出拥有产权, 因此共同分享了反映企业产出的替代变量一一会计信息的产权, 持类似观点的还有谢诗芬、彭玉龙;而陈冬华认为, 会计信息的本质是企业所有的一项经济资源, 而企业又归股东所有, 因此会计信息天然的产权所有者应该是企业的股东。笔者认为会计信息产权界定应该使利益相关者清楚地知道自己所享有的权利、应承担的义务以及不承担义务可能受到的处罚, 即要使会计信息质量成为利益相关者效用函数的一个自变量, 起到调整他们行为的作用。同时会计信息产权的界定是一个持续博弈过程, 企业所有权是会计信息产权博弈的基础, 剩余索取权为会计信息产权博弈提供动力, 剩余控制权决定会计信息产权博弈的动向。

(二) 加强会计信息产权维护

会计信息的产权界定只是为利益相关者提供了一个行为规范, 如果没有对会计信息产权进行维护, 这一规范就会成为一纸空文, 没有任何的作用与意义。

1.加强政府对会计信息产权的维护

政府在会计信息产权维护方面的作用是通过界定会计信息的产权, 具体执行对违规者的惩罚, 来保护已界定的会计信息产权。对会计信息产权的有效维护, 可以提高信息提供者提供不实会计信息的预期成本, 从而起到抑制会计信息失真的作用。

2.促使企业自觉维护会计信息产权

产生会计信息失真的主要原因是源于利益相关者为了实现各自利益最大化而进行的博弈 (其中利益相关者主要指人力资本所有者与非人力资本所有者) , 也就是源于目前会计信息产权的界定并不清晰, 或者说目前关于企业产权的制度安排并不合理。所以治理会计信息失真主要应依赖于合理企业产权制度安排下的会计信息产权制度的制定与有效实施。

笔者认为, 治理会计信息失真的最根本性的对策是确立物质资本所有者和人力资本所有者平等的企业主体地位, 共同分享会计信息产权。一方面, 物质资本之所以要与人力资本进行合作, 是因为物质财产所有者期望通过物质财产与人力财产的结合, 实现物质财产的增值。因此, 物质资本所有者与人力资本所有者合作时, 保留物质财产的所有权和收益权, 但要让渡物质财产的使用权, 以便于人力财产作用于物质财产, 使物质财产价值增值, 也就是说人力资本所有者获得了经营权, 同时也获得了企业的剩余控制权, 也就掌握着会计信息的控制权。但人力资本不能独立存在, 只能存在于承载者的身体之中, 所以, 人力资本所有者是人力资本惟一的所有者和占有者。这也决定了人力资本具有最难监督的特性。有观点认为, 应该让最重要、最难监督的成员拥有剩余索取权和剩余控制权, 从而两者可以达到最大程度的对应, 外部性最小, 使企业总价值最大;另一方面, 哈特等人的研究表明, 剩余控制权的获得必须与剩余索取权对应。这样, 人力资本所有者必然提出获取企业剩余收益的要求。所以, 人力资本所有者和物质资本所有者应该按照一定的权数分配拥有企业的所有权, 包括剩余索取权和剩余控制权, 因此也应该按照一定的权数分享和拥有会计信息的产权。

但是, 到底是否能够真正享受其应该分享的会计信息产权, 则取决于双方的博弈。随着人力资本在价值创造中的地位越来越得到加强, 它将以其稀缺性、对生产的特殊性的贡献、自身禀赋和承担风险的能力以及较高的退出成本, 首先会对物质资本发难, 取得了参与企业收益分配的权利, 参与利润的分享。同时, 如果物质资本所有者不能控制人力资本, 则不能保护物质资本所有者的利益, 但由于经营权掌握在人力资本所有者手上, 会计信息生成控制权也是人力资本所有者掌握, 所以物质资本所有者通过分享会计信息供给控制权来掌握会计信息产权中的会计信息监督控制权来保护自身的利益。

会计信息监督控制权应该是以内部控制和内部审计为基础、以外部审计为依托, 在功能上互为补充的治理整体行使, 单独强调其中任何一个环节都是难以达到其功能需要的。所以, 企业还可建立一个代表以物质资本为中心的会计信息的利益相关者的会计信息监督控制主体, 对外负责注册会计师事务, 确保注册会计师代表会计信息的利益相关者行使会计信息监督控制权;对内享有对内部控制的知情权, 并监督企业经营者的会计行为。

3.发挥市场机制在会计信息产权维护方面的作用

根据产权经济学的观点, 产权是可以交换的。与传统的产权维护方式即政府和企业的产权维护不同, 一个新的思路是另设一个权利市场, 使那些原先通过管制的方式得以保障的权利在市场上寻找到自己的价值, 从而实现以市场机制来部分地替代管制。乔斯华·罗恩曾提出了一个以财务报表保险解决会计危机的市场方法:公司购买财务报表保险并披露它可获得的保险赔偿金额以及为此支付的保险费金额。这样, 当投资者知道他们所买证券的保险赔偿金额有多少时, 他们就能判断哪些公司更值得信赖。保险公司聘请会计师来审计拟投保公司的财务报表, 会计师的审计意见有助于保险公司确定保险赔偿金额及保险费金额。

所以按照新的思路, 如果能够设计一种市场机制, 部分地替代政府和企业进行产权维护, 就可以在一定程度上抑制会计信息失真。如果法律规定了信息劣势方的利益相关者拥有获得真实会计信息的权利, 侵犯这一权利的公司要赔偿其损失, 那么就可以为这类权利建立一个市场, 利益相关者可以在市场上事先出售这一权利, 也可以保留这一权利直到侵权行为发生。这种市场机制的具体设计有待于将来进一步地探讨。

五、结语

小产权房的治理研究 篇5

关键词：公司治理,人力资本,产权安排

我国产权问题的理论研究和社会实践起步较晚, 在企业改革中虽然进行了一些有益探索, 如放权让利、两权分离、股份合作制, 但均未触及人力资本产权问题, 改革中出现的企业效率普遍偏低等问题就是例证。因此深入研究人力资本产权问题, 不仅对丰富和发展产权理论具有重要的意义, 而且对我国企业的改革具有现实意义。

一、人力资本产权概述

(一) 人力资本产权的概念关于人力资本产权的概念, 国内外许多学者从不同角度对其进行界定, 一般可以归纳为:

将人力资本产权理解为人力资本所有权。李建民 (1997) 认为, 人力资本产权就是人力资本的所有关系、占有关系、支配关系、利得关系及处置关系, 即存在于人体之内, 具有经济价值的知识、技能乃至健康水平的所有权。根据产权的一般定义, 产权首先包括所有权, 其次包括使用权、支配权及收益权等。黄乾 (2000) 认为人力资本产权是指在市场交易过程中由于人力资本的存在及其使用引起的人与人之间相互认可的行为关系, 人力资本产权着重研究拥有这些人力资本的人与其人力资本的关系, 以及不同人力资本所有者之间的关系。人力资本产权的基本含义包括:人力资本产权必须与交易相联系, 并在市场交易过程中得以实现;是一种行为权, 人力资本产权反映人与人之间社会经济关系的范畴, 是对不同利益主体之间的权益关系进行界定和调整的制度规范和安排。从企业产权角度理解人力资本产权, 刘大可 (2001) 认为人力资本产权问题是人力资本所有者能否拥有企业所有权即企业控制权和剩余索取权。年志远 (2004) 认为, 人力资本产权是指人力资本主体围绕或通过其财产 (人力资本) 而形成的经济权利关系, 包括人力资本所有权、占有权、收益权、实际使用权、法权使用权以及实际处置权和法权处置权七种权利。简言之, 人力资本产权是由所有权、占有权、使用权 (包括实际和名义上的) 、处置权 (实际及名义上的) 、收益权这样一组权利组成的行为权, 是权责利相统一的反映人与人之间关系的制度规范和安排。

(二) 人力资本产权的特征人力资本产权作为产权集合中的一员, 同样具有产权的一般属性。

但人力资本产权又是产权家族中比较特别的一员, 其特殊性主要表现在主体与客体的关系、权利的行使方式、价值实现的特点以及收益的特殊等方面。具体可以概括为:一是个人占有的天然性。关于人力资本产权特征, 绝大部分学者认为, 由于人的体力、健康、经验、技能和知识等天然的与人力资本载体不可分离, 即人力资本不能脱离其载体而独立存在, 人力资本载体可以“垄断”其拥有的人力资本, 因此, 人力资本与其载体的不可分离特点, 决定了人力资本所有权“天然”属于人力资本载体, 并且是“独一无二的所有权” (周其仁, 1996) 。二是运用主体的唯一性。运用权是人力资本产权中的特殊权能, 运用权存在的现实性人力资本以无形的、非物质的知识和技能形态存在于载体的个人体内, 由载体个人永久占有。在现代社会中, 如果载体以外的其他主体需要将合用的人力资本投入其经济或非经济过程之中, 通常需要与人力资本的所有者进行交易, 按质按需论价, 出资购买约定时期内的使用权。但仅获得使用权是不够的, 因为如何运用知识和技能、发挥出多少和多高质量的权利, 仍然掌握在载体个人手中。如果人力资本的所有权和占有者不一致或不完全一致, 或二者的意志不统一于占有者的意志, 那么使用权主体收益的不确定性程度将会大幅度提高。即使所有者和占有者为同一主体, 使用权主体的收益也一样处于不确定状态。实现使用人力资本收益的最大化目标, 建立对于载体的有效的激励机制是必要条件。由此看来, 人力资本在使用上与非人力资本有显著差别。三是人力资本产权的可分离性。从一般产权理论和人力资本产权定义中可知, 人力资本不可分离, 而人力资本产权具有可分离性。在市场经济体制下, 人力资本的所有权表现为人力资本所有者有权决定人力资本投向哪个企业, 投人多少和投入多久;其次, 当人力资本作为生产要素投入企业时, 人力资本的所有者必须通过市场将人力资本的使用权转让给企业, 企业因而拥有人力资本的“使用权”。人力资本的所有权是不能转让的, 但其使用权可以多次转让。企业在获得人力资本使用权后, 可以在制度范围内, 自由支配人力资本, 以实现企业效用最大化, 这实际上就是人力资本产权束的“支配权”的体现。人力资本产权束的收益权则表现在人力资本所有者转让其使用价值时, 应该得到报酬 (包括普通人力资本应获得的必要劳动部分和专用人力资本应获得的剩余劳动部分) 以及企业支配和使用人力资本形成效益后应该得到的企业利润。由此可见, 人力资本的产权是可分离的, 其可以分属于不同的产权主体。

(三) 人力资本产权的权能结构人力资本产权是一组权利束, 包括人力资本所有权、支配权、处置权、使用权和收益权等。

一是人力资本所有权。人力资本所有权是人力资本产权的基础, 是产权其他权能实施的前提条件 (张同全, 2003) 。人力资本所有权包括两个方面的内容:人力资本所有权的主体所拥有的, 在法律上归其所有且能自用或租借给他人的人力资本的权利;拥有、占有、使用、收益和处置人力资本所具有的权利。一般而言谁拥有了人力资本所有权, 谁就拥有了实际的支配权、使用权, 从而才能保证他的人力资本的主体地位。是否拥有人力资本所有权的一个标志就是人力资本所有者能否通过人力资本实现自己的意志。在不同的社会条件下, 人力资本所有者通过人力资本实现自己的意志存在很大的差距, 拥有人力资本所有权的程度也就大为不同。如在奴隶社会, 奴隶整个就是属于奴隶主的, 根本不可能通过人力资本实现自己的意志, 奴隶主拥有人力资本的所有权。在资本主义社会, 劳动者在一定程度上能通过人力资本实现其意志, 在流通和生产领域拥有人力资本所有权。二是人力资本使用权。人力资本使用权是指人力资本产权主体在权利所允许的范围内以各种方式使用人力资本。如果说使用价值是人力资本的属性, 那么人力资本的使用价值是通过人力资本的使用来实现的。三是人力资本处置权。人力资本处置权是指人力资本产权主体在权利所允许的范围内以各种方式处置人力资本的权利, 主要包括以下权利:改变人力资本的存在地点的权利;改变人力资本存在方式的权利;改变人力资本内容的权利。对人力资本的处置必须按照国家的有关法律的规定, 按照与人力资本所有者的合法契约进行处置。如根据发展战略的需要, 企业有自主做出人力资本配置的权利;为了保证生产经营活动的正常秩序, 企业有权依法制定规章制度以规范员工的行为, 并对违法违纪者做出相应处分。四是人力资本收益权。人力资本收益权是指人力资本产权主体享有由人力资本使用而产生的经济利益的分配权。收益权是人力资本产权的目的性权能, 对人力资本产权主体产生巨大的激励作用。工资并不是人力资本收益权的表现, 按照马克思的观点, 工资只是劳动力价值的表现形式, 劳动力价值是维持劳动力再生产所必须的生活资料的价值, “获取利润”是人力资本收益权的本质所在。因为人力资本是现代生产过程的一种要素投人, 是一种生产资本, 其应与土地资本、金融资本等物质资本一样, 有权分割一部分利润。另一方面, 人力资本收益权也表现在收益水平上, 不同的人力资本存量获得的收益应是不同的, 低人力资本存量只能获得低收益, 高人力资本存量获得高收益。

二、人力资本产权安排与公司治理结构关系

(一) 公司治理结构的概念国内外文献中关于公司治理结构的概念并没有给出统一解释, 把从不同角度给出的定义归纳起来, 可以分为制度安排学说、组织结构学说和控制决策学说。

一是制度安排学说。钱颖一 (1995) 认为公司治理结构是一套制度安排, 用于支配若干在企业中有重大利害关系的团体——投资者、经理人员、职工之间的关系, 并从这种联盟中实现经济利益[。公司治理结构包括:如何配置和行使控制权;如何评价和监督董事会、经理人员和员工;如何设计和实施激励机制。胡汝银 (1999) 认为公司治理结构是董事和高级经理人员为了股东、职员、顾客、供应商及提供间接融资的金融机构的利益而管理和控制公司的一种制度和方法。二是组织结构学说。吴敬琏 (1994) 指出:所谓公司治理结构, 是指由所有者、革委会和高级执行人员即高级经理人员三者组成的一种组织结构。在这种组织结构中, 上述三者形成一定的制衡关系。通过这一结构, 所有者将自己的资产交由公司董事会托管;公司董事会是公司的最高决策机构, 拥有对高级经理人员的聘用、奖惩以及解雇权;高级经理人员受雇于董事会, 组成董事会领导下的执行机构。我国大部分经济学者都持此种观点, 如陈清泰 (1999) 认为现代公司治理结构就是形成这样的机制:所有者通过法定形式进入企业行使职能, 通过企业内的权力机构、决策机构、监督机构和执行机构, 保障所有者对企业的最终控制权, 形成所有者、经营者和劳动者之间的激励和制衡机制建立科学的领导体制、决策程序和责任制度, 使三者的权利得到保障、行为受到约束。三是控制决策学说。奥利弗·哈特 (1996) 认为治理结构是一个决策机制, 而这些决策在初始合约中没有明确的设定。更确切地讲, 治理结构分配公司非人力资本的剩余控制权, 即资产使用权, 如果在初始合约中没有详细设定的话, 治理结构将决定其如何使用。张维迎 (1998) 认为:有效的公司治理结构在于剩余索取权与剩余控制权应当尽可能地对应, 既拥有剩余索取权和承担风险的人应当拥有控制权;或者反之, 拥有控制权风险的人承担风险。结合我国实践, 公司治理结构是建立在出资者所有权与法人财产权分离的基础上, 企业内外部的股东会、董事会、监事会及经理层及其它利益相关者之间的权利制衡机制、激励约束机制及市场机制的一种制度安排。具体来讲, 公司治理结构既是一种经济关系、契约关系, 又是一种权利的制衡机制。

(二) 人力资本与公司治理结构的内在联系公司治理结构这一概念是在股份公司诞生后而被提出来的。

股份公司同业主制企业相比最大的不同是“所有权与经营权”是分离的, 即股东不是企业的经营者。对公司治理结构而言, 选择最优秀的经理人员至关重要。那由谁去选择, 显然不可能由分散的股东去选 (因为决策成本高) , 为了很好地解决这一难题, 就产生了董事会这一机构, 即由全体股东从他们之中选出素质高、品德好、值得信任的股东成为董事进入董事会, 代表全体股东行使权力。为了防止董事与经理合谋共同损害股东利益, 成立由工人和其他非董事股东所构成的监事会, 监督经理与董事的行为。至此, 一个由股东大会、董事会、监事会、经理层所构成的公司治理结构就形成了。由于经理与股东的利益目标往往是不一致的, 经理经常会做出有利于自己效用最大化而损害股东利益的行为, 而且经理的决策对公司价值有着决定性作用, 同时其工作行为是很难监督的。因此对公司治理结构而言, 另一个需要解决的基本问题是制定一套合理有效的激励约束机制。经理作为人力资本所有者, 由于人力资本与其所有者天然融为一体, 人力资本所有者对其提供的人力资本的数量和质量拥有绝对的控制权, 如果人力资本产权受到侵害, 人力资本价值立刻贬值甚至消失, 因此对人力资本所有者进行有效的激励是极为重要的。另外, 由于人力资本所有者与非人力资本所有者之间存在严重的信息不对称, 进而造成非人力资本所有者对人力资本所有者进行有效激励和约束存在天然障碍。要解决这一问题, 可以通过让人力资本所有者享有部分剩余索取权, 使其所得与经营风险相挂钩, 即让人力资本拥有企业剩余索取权是实现人力资本的外部利益内在化的手段。此外, 由于人力资本与非人力资本在承担企业风险时的性质和程度上的不同, 可能导致人力资本的外部损失不能实现内部化, 所以经理不用对其行为承担全部后果, 不能对经理实现有效的约束, 而通过外部治理机制 (经理市场、资本市场、产品市场) 可以使人力资本的外部损失内在化, 通过市场机制能对人力资本所有者实施一种内在化的约束。

(三) 人力资本产权在公司治理结构中的主体地位人力资本所有权安排问题首先是明确人力资本所有者在企业中的主体地位, 只有明确了其主体地位, 才能正确地安排人力资本所有权, 建立有效率的法人治理结构。

一是人力资本产权特征决定了其在公司治理结构中应处于主体地位。人力资本产权主体具有“个人占有的天然性”、“运用主体的唯一性”等产权特征, 决定了其供给的不确定性, 决定了仅依靠监督不能完全解决人力资本的努力问题, 而剩余索取权安排可以用来解决自我监督的激励问题。因此在知识经济不断突现的今天, 公司治理结构也应进行相应的变化和改革, 从而体现人力资本产权特征, 完善治理结构。人力资本的产权特征使人力资本所有者参加公司治理成为必然, 对于人力资本所有者来讲, 因这种资本所具有的产权特性, 成为企业经营活动的直接参与人, 在企业中“扮演关键角色”, 发挥着“积极货币”或“主观能动”作用, 非人力资本产权权能和权益必须通过人力资本的直接参与和使用而间接发挥作用和实现。可见, 人力资本产权在企业所有权安排中具有特殊决定性的地位和作用, 在公司治理结构中居于关键地位。这种地位和性质, 对于人力资本最终使用的效率及其价值实现具有决定意义。人力资本的重要性使其成为决定企业体制和产权结构的制度性要素, 最后导致企业的治理结构的主要内容, 从原来的以货币资本为基础, 而转向了以货币资本与人力资本为基础的新的治理结构。在这种治理结构中, 由于人力资本所有权属于其载体、只可激励等产权特征, 决定了人力资本产权应居于关键地位。这是历史演变的必然和实践发展的需要, 更是治理效率得以提高的必经之路。这就要求从企业所有权和公司治理结构高度确立人力资本的产权地位, 保证其权能和权益的实现。二是公司治理效率的低下反证出人力资本产权在公司治理结构中应居于主体地位。我国企业在经营过程中存在一些问题, 如企业经营者和普通劳动者的工作努力程度不高、劳动行为不规范等。这些问题导致了企业经济效益的降低, 经济效益的降低反过来抑制了工作努力的程度, 形成了恶性循环。随着改革的不断深入, 国有企业的经营环境已有了较大改善, 国有企业的经营自主权已得到了较为充分的落实, 国有企业的经营者己享有较为充分的控制权。但企业的治理结构的构建还缺乏经验, 内部人控制问题比较严重, 这与我国国有企业剩余索取权的安排是分不开的。我国国有企业的经营者没有或者很少参与分享企业的剩余索取权, 这是导致国有企业治理结构问题产生、经营效益低下的一个主要原因。实践中, 没有企业剩余索取权的国有企业, 其控制权的存在导致内部人控制进而腐败等一系列问题的产生。经营者虽然在法律上不拥有剩余索取权, 但在事实上却分享了剩余收入。这种剩余索取权与控制权在所有者和经营者之间不一致的状态会导致效率低下等一系列弊端。事实上, 内部人控制问题就是经营者滥用了控制权, 而内部人控制问题的根源在于产权结构的不一致性。因此, 欧美国家十分注重加大将剩余索取权配置给经营者的力度。但在我国, 剩余索取权与控制权的合理配置问题还没得到有效解决。产权结构的不一致性导致企业效率低下的问题十分突出, 经理薪酬形式过于单调, 人力资本产权对于企业治理效率等的重要及其在公司治理结构应居于关键地位己刻不容缓。产权问题是解决公司治理问题的必要条件, 如果产权问题解决不好, 公司治理结构等问题也难以解决。只有解决好了产权问题, 使人力资本产权的关键地位在公司治理结构中得以体现, 同时规范和完善公司治理结构, 公司治理问题才能最终得到解决。

三、不同性质企业的人力资本产权安排

(一) 国有企业人力资本产权安排国有企业的非市场合约性质, 造成了人力资本只能通过劳动人事部门或组织部门进行“计划分配”和“行政性控制”。这种人力资源配置方式忽略了人力资本产权的个人自主决定性, 导致国有企业内部激励机制低效、无效或失效、人力资本产权安排“残缺”。国有企业改革的实质是重新界定产权, 就是要让人力资本产权更加清晰、更加合理。要完善人力资本产权, 就需要对其进行改革。具体来讲:一是高度重视人的价值。不可否认国有资产这一“物质”需要高度重视并得到保值增值, 但也要认识到, 人力资本才是企业新价值的创造者。在知识经济时代, 在创造企业财富的基本要素中, 以人脑智能为特征的人力资本的作用已超过物质资本的作用。国有企业在跨国资本的人才争夺中, 面临着人力资本严重流失的风险, 所以需要树立以人为本的新资本观。二是充分肯定人力资本所有权。企业作为一系列契约的组合, 是人力资本所有者和提供物质资本的所有者的特别合约。但契约的当事人是独立、平等的产权主体, 必须采取切实可行的形式和方法, 让人力资本所有权得到充分肯定。虽然国家拥有人力资本的部分所有权, 但人力资本载体与该人力资本的其他投资主体 (包括国家) 的关系, 可以表现为一种类似债务、债权的关系, 对人力资本所有者的各种权利加以认定。三是改进和完善国有企业经营者的评价体系。在企业重要的人力资源之一——企业经营者的任命方式上, 可以尝试党管干部原则与市场化配置人才相结合的有效途径, 改进和完善国有企业经营者的评价体系, 把党组织考察选拔企业经营者与出资人依法选派产权代表、董事会依法选择经营管理者、经营管理者依法行使用人自主权结合起来。四是改革不合理的分配制度。适度拉开企业一般人力资本与重要人力资本、尤其是经营者之间的收入差距, 使人力资本拥有者承担的风险和责任与收入挂钩, 提高员工积极性。在逐步改革国有企业经营者行政任命制度的同时, 培养经营者成为真正意义上的企业家。因为企业家作为一个特殊的群体, 更注重自我价值的实现, 精神收益是其效用函数的重要组成部分, 因此我们应该在注重物质利益的同时, 完善精神收益定价, 变国家行为为民间行为, 使企业获得真实的精神收益。

(二) 私营企业人力资本产权安排目前私营企业的主要投资者 (企业主) 往往就是企业的主要管理者 (企业家) , 企业重大事项的决策权与日常经营管理权高度合一。从历次调查数据中也可看出, 虽然企业主直接掌握着决策权, 但近年来无论是企业重大经营决策, 还是一般管理决定, 企业主个人的色彩已经有所减弱, 董事会和其他管理人员的作用正在上升, 这说明在私营企业的治理结构中确实发生某些实质性的变化 (表1) 。

随着私营企业规模的扩大, 企业的日常经营管理越来越专业化, 同时也要求管理上的科学化, 一些私有企业主可能难以适应这种要求, 需要聘用职业经理人来从事日常的经营管理, 两权分离也就显得是必须的, 见 (表2) 。从我国私营企业的发展实践来看, 资本、风险、决策管理权高度集中是当今私营企业的普遍特征, 这也证明了企业主即企业家的产权安排即让企业家拥有企业的剩余索取权, 可以对企业家进行有效的激励, 使企业的人力资本与物质资本得到有效的利用, 能提高企业的运作效率, 最大限度的降低运行成本, 是适合私营企业发展要求的模式。

四、公司治理结构中人力资本产权的实现途径

(一) 员工持股计划所谓员工持股计划 (Employees tock Ownership Plan, 简称ESOP) , 是以银行或公司股票为标的, 通过一定的法律程序, 使公司员工有条件地拥有公司股份的一种产权制度安排 (郭世坤, 2006) 。

ESOP使公司员工能够以股东的身份参与公司的决策经营, 在分享公司经营收益的同时, 也承担公司经营的风险, 从而形成公司员工为公司长期发展勤勉尽责的激励约束机制。员工持有公司股份, 实际上是对人力资本产权主体地位的承认, 让劳动者成为公司的真正股东。劳动者作为人力资本产权主体分享股权, 改变了物力资本一统企业所有权的传统局面, 体现了现代公司产权契约的治理理念。员工持股后, 个人股权交付员工持股会统一管理, 由于劳动者人数众多且集中, 而且员工个人股份具有“不轻易买卖或撤出、不继承”等封闭性、安定性的特点, 形成了一种适度安定的与公司利害相关的多元化股东治理模式, 这就改善了公司的股权结构。

员工持股计划之所以备受现代公司的青睐与重视, 是因为在现代市场经济中, 员工持股计划有其特有的客观必然性和生命力。实践也证明, 员工持股计划是一种有效的产权制度安排和激励机制, 其实施对公司的发展有着特殊意义与作用。具体来讲, 一是健全公司产权制度结构。现代市场经济要求公司必须具有健全的产权制度, 从而保证经济资源即资本与劳动的配置, 能够最大程度地符合效率和效益的原则。对于健全的产权制度来讲, 极其重要的一点就是产权结构的多元化。员工持股计划使劳动与资本结合, 构造出了新的投资主体和产权形式, 无疑促进了公司产权结构的多元化。员工持股计划是公司产权制度结构应有的组织部分, 而劳动与资本的结合更是最优的产权制度安排, 以员工持股形式实现的产权多元化, 比外部产权多元化对现代公司制度的建立具有更重要的作用。员工持股计划既为员工投资提供了合法途径, 扩大了社会资本化程度与范围, 也使员工作为投资者或公司的所有者与公司形成了休戚与共的共同体, 员工就会更加关注公司的发展, 并要通过各种途径参与公司的经营管理。二是建立更有效的员工自我激励和约束机制。实行员工持股计划, 将落实和强化员工的所有者地位, 既赋予员工参与经营管理的应有权利, 也将以产权为纽带, 全面提高员工对经营管理的参与意识。员工作为投资者, 按其出资额大小以股利形式参与公司的税后利润分配, 就能极大地调动员工的积极性, 有效地刺激员工为公司努力工作, 极力提高其对公司的贡献度, 同时增强员工的自我约束, 自觉维护公司利益, 极大地降低公司的操作风险。三是促进公司治理结构更加有效。股东大会、董事会、监事会和经理层有效相互制衡, 是市场经济现代公司制度的基本要求。实行员工持股计划, 为解决资金的归集问题, 往往需要建立员工持股会, 或通过相应组织如工会等, 作为员工持股计划的主体和组织, 并按有关法律规定行使股东的权利和承担相应的义务。实行员工持股计划, 由于利益攸关, 员工就会更加关注公司的经营管理和发展, 以通过实质性的参与, 实现自己更高的资本收益。这就会促使员工持股会或工会, 对公司的经营和管理发挥实质性的作用与影响, 通过建立规范和健全的监督机制, 行使监督制约职能, 从而增强这些组织在公司法人治理结构中的制衡作用。四是留住与吸引人才。公司是资本与智力密集型的企业, 人才是公司的稀缺资源, 是公司竞争制胜的关键。公司要留住与吸引人才, 就要从制度与机制上, 确认并充分体现人才的价值, 而给予股权则是体现人才价值的最有效方式之一。员工持股计划通过股权的激励, 既在整体上对员工进行人力资源自我开发具有重要的刺激作用, 更可以把决定公司核心竞争力的人才资源, 紧紧地与公司的命运及发展前景结合在一起。

(二) 管理层收购管理层收购 (MBO) 是一种特殊的杠杆收购, 是由公司经理层借助金融杠杆购买本公司股份, 实行资产重组改变公司所有权结构, 从而达到经理层持股控制企业所有权的目的。

我国处于转型期, MBO主要还不是一般性的融资收购解决代理成本问题, 而是产权制度的变革或改制问题。MBO作为一种制度创新, 对于企业的有效整合、降低代理成本、提高经营管理效率以及社会资源的优化配置都有着重大意义。公司在完成MBO后, 其治理结构因产权结构的变革而发生根本性的变化:在其资产结构中, 管理者的个人资产比例大幅上升;在公司的权利结构中, 管理者拥有了绝对的优势, 其资产所有者和公司管理者之间的委托代理关系被内部化, 通过管理者对公司的收购, 实现管理者对决策控制权、剩余控制权和剩余索取权的接管, 从而降低公司委托代理成本;在公司实际运作中, 由于管理者拥有对公司的绝对比例的剩余控制权和剩余索取权, 其会强化自我控制。因此, MBO实际上是对过度分权导致代理成本过大的一种矫正, 同时强化了对公司管理者的激励机制。

(三) 股票期权股票期权从不同角度可以分为若干种, 其内涵是不一样的。

本文要讨论的是企业给予其核心人才 (人力资本所有者) 作为激励的期权, 即经理人股票期权 (ESO) 。所谓经理人股票期权是指, 企业所有者向经理人 (企业经营者) 提供的在未来一定时期里 (如5年或10年) 按照某一既定价格购买一定份额的本公司股票的权利。经理人股票期权本质上就是让经理人拥有一定的剩余索取权并承担相应风险, 进而得以激励经理人为企业剩余最大化而努力行使好剩余控制权。股票期权计划也是一种很有效的激励制度, 在现代公司制度下实行股票期权计划有很大意义和作用。一是双重激励作用。股票期权具有双重激励作用。首先是薪酬激励, 实施股票期权的企业, 如果经营有成效, 其股票价格就会上涨。这样企业的核心人才就可以行使股票期权, 从中获得可观收益;其次是所有权激励, 当企业的核心人才行使股票期权购买了企业股票之后, 就会以所有者的身份关注企业的资产保值增值和企业发展。因此, 经理人股票期权是人力资本参与企业剩余索取权分享的一种重要激励报酬方式, 体现了人力资本在现代企业中控制权与索取权相结合的“激励相容”原则。二是股票期权的约束作用。拟行使股票期权的人力资本所有者为了获得最大利润, 必须高度关注股价的潜在收益及公司业绩, 从而致力于企业运行机制的顺利运行。这就相对有效地约束了其道德风险和机会主义行为, 从而做到了激励与约束的相对统一。三是股票期权的定价作用。人力资本不能像非人力资本那样可以在静态下以货币加以量化, 其价值只能在人力资本的使用过程中通过其绩效的评价加以确定。而股票期权通过股价的波动与企业经营业绩相联, 实现了人力资本价值计量的市场化、外部化和客观化, 有效地解决了人力资本价值计量的复杂性问题。在资本市场上, 各种各样复杂的内生力量相互运动、博弈和共同作用而自发生成的股价信号内在地包含了人力资本的种种特性。人们通过资本市场上买和卖来判断和决定人力资本的价值, 通过资本市场上提供的价格信号来预期人力资本的价值, 即人们在资本市场上对人力资本“出价”, 并最终形成人力资本价格。虽然员工持股、管理层收购和股票期权都属于股权激励模式, 但其产生的理论基础和应用的目的等有很大的区别, 对它们进行深入的比较研究, 对我国企业具体激励机制设计有着重大的借鉴意义, 具体比较结果如 (表3) 所示。通过员工持股计划、MBO和股票期权来弘扬人力资本产权, 推动企业人力资本股权化, 激励人力资本, 让人力资本参与到企业剩余索取权的分配。这实际上是在现代企业制度下保障劳动者和管理者人力资本产权权能和权益的具体体现。

五、我国企业治理结构的政策建议

(一) 激励方面一是规范经营者人力资本产权的权利和权能要求。

规范经营者人力资本产权的权利和权能要求, 建立经营者人力资本产权结构的绩效评价机制, 实现经营者人力资本的市场化流动和定价。一方面要建立规范的经理市场。其核心是创造有利于人力资本自由流动的制度条件, 包括建立统一的社会保障体系, 公平竞争基础上的统一的经营者人力资本价格体系和明确的法律体系;另一方面要建立经营者人力资本产权结构的绩效评价机制, 以实现人力资本的市场化定价, 使经营者可以在规范的经理市场上根据市场供求价格信息自由流动。二是规范经营者人力资本产权权益要求。规范经营者人力资本产权权益要求, 相应进行收入制度的变革, 使经营者的个人收入更大程度地与企业经营绩效挂钩。可以通过实行股票期权、购股权计划、效益奖金、年薪制等一些新的收入制度模式, 使经营者的合理产权权益要求得到满足。三是加快收入分配制度改革步伐。要加快收入分配制度改革步伐, 以要素对生产经营的实际贡献大小为依据进行收入调节分配, 并以此作为剩余索取权分配比例的基础, 真正实现规范经营者人力资本产权权益的制度变革, 进而提高经营者的工作积极性。

(二) 约束方面在体制转型时期, 同时并存着市场部门和计划部门, 计划部门由于分配的平均化倾向, 激励约束机制和功能明显欠缺。

激励机制的不足诱发了经营者谋求高收入的动机, 约束机制的欠缺则为经营者行为的不规范提供了制度空间。因此, 选择的结果将倾向于经营者在国有经济部门尽量减少管理劳动供给, 增加市场部门的管理劳动供给。这是因为经营者在计划部门减少一定量管理劳动供给而带来的收入减少要远小于其在市场部门增加等量的管理劳动供给而所获得的收入增加。因此, 规范经营者人力资本产权权责要求, 就要:形成多元监督主体, 强化市场对企业的监督机制。这就要求对管理实行事务公开化, 提高财务透明度, 促使经营者关心公司的管理和财务状况, 从而形成对他们的持续性内部约束;要提高企业经营者偷懒和投机行为的机会成本, 即提高经营者以货币收入为主的短期物质激励的支付水平和与其人力资本产权对等的剩余索取比例, 以降低经营者过分偷懒或过多投机行为发生概率的增加;要充分利用相互监督机制来制衡契约中各利益相关主体或产权主体的行为。

小产权房法律规制研究 篇6

一、小产权房概述

(一) 小产权房界定

“小产权房”这个概念, 当然在法律规范性文件里不会找不到, 它只是当下一种不太正规的俗称而已。它产生于上世纪90年代, 一般的, 它是指没有缴纳土地出让金等相关费用, 在农村集体土地上建设的房屋, 国家房管部门也不会给其颁发产权证, 而是由乡政府、村政府颁发相应证明, 因此叫做小产权房。

(二) 小产权房的特点

界定了小产权房的概念之后, 小产权房的特点也就是显而易见的了, 小产权房主要有以下特点, 第一, 价格非常低廉。小产权房受到众多消费者青睐的原因之一就是其低廉的销售价格, 一般的, 小产权房的销售价格仅是一般商品房的一半甚至更低;第二, 小产权房不能得到国家的认可, 其建造、销售等被认为具有违法性, 从而买房人的利益也就得不到保障;第三, 小产权房建造使用的是集体土地, 而我国明文规定商品房开发不能使用集体土地;第四, 小产权房涉及的利益主体非常复杂。

(三) 小产权房产生的原因

至于小产权房产生的原因, 本文认为有以下几点, 第一, 城市中心地带居高不下的房价是其产生的最重要的原因之一;第二, 我国城市住房保障体系相对滞后, 对于需要在城市中生存, 而又享受不到目前的住房保障政策的人群, 小产权房无疑是不错的选择;第三, 相关政府机关监管不到位。小产权房的迅速发展是有目共睹的, 而在此过程中, 相应的监管并未发挥很强的作用。

二、规制小产权房的法律途径

根据相关规定, 小产权房能够而且只能在集体成员之间流通转让, 不允许在市场上公开销售, 购房者在购买了无产权证的房产后, 一旦纠纷出现, 法律将不予保护, 而且万一遇到拆迁或者征地, 这种没有产权证的房子要想过得相应赔偿是非常困难的, 例如被认定为违章建筑的房屋可能直接被拆除而不予赔偿。小产权房的法律规制, 应该从多方面着手, 既要规制小产权房的房屋问题, 又要规制小产权房产生的相关土地问题。

(一) 逐步完善房地产市场的相关法律法规

作为我国经济中具有重要支柱作用的房地产业, 它的良好发展能很好地带动经济增长, 反之, 则拉退国民经济。在房地产立法方面, 政府应该在以下几个方面着力, 第一, 健全国有土地的出让法律法规, 并切实监督相应的规定落到实处, 而不仅仅停留在纸面上;第二, 强化监督, 明确责任。要规范相关地方政府职责, 加强基层村干部问责, 通过多种举报渠道加强小产权房监督;第三, 出台或制定投机性购房的法律法规。政府应出台相应的法律, 对炒房者予以严格控制, 如提高首付比例, 征收房产税等。

(二) 合理规划农村土地的利用和管理

我国目前在农村宅基地方面的法律甚少, 这是一个空白, 因此应加快制定实施宅基地方面的法律法规;其次, 可以采用相应的退出机制来处理农村中闲置的宅基地, 例如可对进城务工的农民工家庭实行农村宅基地换取城中楼房的政策, 这样就会节约资源, 降低社会管理成本;另外, 土地行政管理体制应该改革, 目前的土地管理体制存在种种弊病, 例如土地管理部门行使职权时, 往往受制于地方政府而寸步难行, 如何让国土部门更好的行使职权是我们应该考虑得问题。

(三) 健全社会保障立法

随着我国城镇化进程的加快, 越来越多的农村人口涌进城市, 肯定会加大城市的商品房住房需求, 在许多城市供小于求的现状下, 房价上涨则成为了必然, 由此才造成了廉价的小产权房的滋生, 所以, 健全社会保障体系才是目前之根本。在完全市场化的商品房市场, 住房需求严重不足, 应在逐步提高居民工资水平的同时, 加快廉租房和经济适用房的建设规模和力度, 让更多的人实现住房梦。

(四) 构建小产权房的权利体系

我国目前的法律规定, 农村土地属于集体所有, 在土地征收时农民的权利利益应该得到保障, 然而实际操作中, 受益的却是开发商和地方政府。基于此, 应该用永佃权来构建小产权房权利体系, 切实保护农民的合法权益利益。永佃权主要是指, 佃方享有土地关系中长期耕种其所租土地的一种制度。佃农只要按租佃契约交纳土地地租﹐就可以无期限地耕种所租土地﹐甚至世代相承。

结语

法律本当平等地适用于民众和政府, 这才是法律的意义之所在, “任何悖于普遍的理性与正当及相互矛盾的法律都应当被视为无效的”。土地作为我们人类的最重要的生产资料, 即便在怎样的国家无论是发达的还是不发达的, 农民与土地的关系不仅是政治关系, 而且是非常重要的经济关系。要解决目前小产权房问题, 最重要的是弄清农村集体土地的权利关系, 改革土地制度, 这不仅能完善房地产市场, 而且对于当前的社会主义新农村建设的意义也至关重要。

摘要：改革开放三十多年来, 我国经济迅速发展和居民生活水平大幅提高的同时, 城市规模急剧扩大, 城市地价、房价也快速上扬, 在这种住房需求刚性和房价持续膨胀的矛盾中, “小产权房”就随之产生而且发展迅速。小产权房由于其城郊的地理位置和相对低廉的价格而受到城市中工薪阶层的青睐, 然而不可否认的是, 小产权房是存在法律风险的, 而且在小产权房上的种种违法问题也引起了相关部门的注意。因此, 笔者结合我国目前小产权房的现状, 分析了小产权房的相关问题, 并提出相应的规制小产权房的法律途径。

关键词：小产权房,法律规制,社会保障

参考文献

[1]程浩.小产权房规制政策的优化:基于住房政策的视角[J].中国城市经济, 2011 (20) .

[2]高志刚.“小产权房”问题的制度根源[J].南都学坛, 2010 (05) .

[3]黄维芳.产权理论框架下小产权房的开发管制研究[J].经济体制改革, 2011 (01) .

“小产权房”的概念及分类问题研究 篇7

关键词：小产权房,概念,分类

一、“小产权房”的概念

“小产权房”是随着我国城市化的进程, 在城乡二元经济体制背景下产生的特有经济产物, 虽然与城市房地产商开发的商品住房同属于不动产, 但是两者有着本质上的区别。由于没有权威的词条对“小产权房”进行解释, 所以学界对其概念也有着不同的界定。

李长健认为, “‘小产权房’, 也称‘乡产权房’, 所谓的‘乡产权房’是指在农民集体土地上建设的房屋, 未缴纳土地出让金等费用, 其产权证不是由国家房管部门颁发, 而是由乡政府或村政府颁发。”[1]

王锡锌认为, “典型意义上的‘小产权房’, 主要包括在建设用地上的, 比如说宅基地, 村的乡镇企业上的建设用地, 注意一定要是建设用地, 还有村公用设施的建设用地, 在这上面建成的商品房来销售, 才是‘小产权房’。”[2]

孟大川认为, “‘小产权房 (无产权) ’或‘乡产权房’是指在农村集体土地上, 未经国家有关部门统一规划、未缴纳土地出让金等费用建设的向农村集体组织之外的居民销售, 其产权证不是由国家房管部门颁发, 而是由乡政府或村委会颁发或未颁发产权证的房屋。”[3]

鲁晓明认为, “小产权房就是建立在农村集体经济组织所有的土地上之房屋, 包括:农民在宅基地上的住宅, 乡镇企业在农村建设用地上的房屋, 由乡 (镇) 政府或村委会单独或联合房地产企业开发建设、由乡 (镇) 政府或村委会制作房屋权属证书或者干脆没有房屋权属证书的房屋。”[4]

通过对比上述几种定义, 我们可以发现“小产权房”具有以下几个特点:

1.“小产权房”建设在集体土地之上。

城市流通的商品房所使用的土地, 建设者或购买者缴纳过土地出让金和相关税费, 因此允许其合法自由流通, “小产权房”所使用的集体土地未经合法手续转成建设用地, 建设者也未缴纳相关的经费, 不允许自由流通, 商品房与“小产权房”在使用土地的性质上有着本质的区别。

2.“小产权房”或者没有产权证, 或者由乡镇政府或村组织发放产权证。

《中华人民共和国房地产管理法》 (以下简称《房地产管理法》) 第62条规定:“经省、自治区、直辖市人民政府确定, 县级以上地方人民政府由一个部门统一负责房产管理和土地管理工作的, 可以制作、颁发统一的房地产权证书, 依照本法第六十条的规定, 将房屋的所有权和该房屋占用范围内的土地使用权的确认和变更, 分别载入房地产权证书。”法律规定只有县级以上房产管理部门才有权发放产权凭证, 而“小产权房”购买者即使持有房产凭证, 也是由乡镇政府或村组织发放的。

3.“小产权房”的购买者是本集体组织之外的人员。

根据相关规定, “小产权房”可以在本集体组织内的成员之间进行转让。“小产权房”主要销售给本集体组织之外的成员, 既包括城镇居民, 也包括本集体经济组织之外的其他农村集体组织的成员。但在目前高房价的背景之下, 城镇的“小产权房”购买者更引起人们的关注。

经过对学界关于“小产权房”概念界定的分析, 以及对比“小产权房”与商品房的特点, 可以对“小产权房”进行如下解释:“小产权房”是指建设在农村集体土地之上, 由乡镇政府或本集体经济组织发放权利凭证, 出售给本组织之外人员的房屋。

二、“小产权房”的分类

通过分析, 我们得出了“小产权房”的定义, 但单一的定义界定难免会让我们对“小产权房”的认识过于笼统, 对“小产权房”进行分类有助于我们下文的研究。

对一个事物从不同的角度分析, 会有不同的分类。关于“小产权房”的类型, 有学者认为, “小产权房包含以下三种类型:一种类型是随着农村人口的不断增加, 住宅的需求增大。为了解决这一问题, 由村委会集中建设农民住宅, 给村民发本村承认的产权证明。这是小产权房中数量最大的一类……另一种类型的小产权房是农民把闲置的住宅转让给其他村的村民或城市居民……还有一种小产权房是村集体纯粹从经济利益角度出发, 通过变相的房地产开发的方式, 将开发的房屋按照‘商品房’的方式销售给城市居民。”[5]这种分类方式从产生原因方面对现有“小产权房”进行了分类, 直观阐述了“小产权房”因各方主体利益驱动而产生的特点。[6]但是, “小产权房”主要涉及的是土地问题, 其与城镇流通的商品房本质区别就在于所利用的土地类型不同。本文对“小产权房”的研究, 目的是揭示出其侵害了农民的哪些权益, 而农民最根本的权益就是土地权益。这种分类并没有涉及“小产权房”所利用的土地类型, 对本文的研究并不能起到揭示问题本质的作用。所以, 论文尝试从农村集体土地的类型入手, 将“小产权房”分为狭义和广义的两种类型。

王锡锌教授认为, “小产权房”必须是建设在农村集体建设用地之上, 比如说宅基地, 村的乡镇企业上的建设用地, 还有村公用设施的建设用地。这是典型意义上的“小产权房”, 本文称之为狭义的“小产权房”。但是, 按照这种分类方式, 直接建设在农业用地和未开发土地之上的房屋就无法被归放在“小产权房”之中。《房地产管理法》第8条规定:“城市规划区内的集体所有的土地, 经依法征用转为国有土地后, 该幅国有土地的使用权方可有偿出让。”《中华人民共和国土地管理法》 (以下简称 (《土地管理法》) 第43条规定:“任何单位和个人进行建设, 需要使用土地的, 必须依法申请使用国有土地……”第63条规定:“农民集体所有的土地的使用权不得出让、转让或者出租用于非农业建设……”在建设用地上和农用土地及未利用土地上建设房屋用以出售都是违反国家法律的行为, 而且两者都是建设在乡村集体土地上, 具有行为上的关联性。并且, 我国实行严格的土地红线制度, 那些建设在农业用地上的“小产权房”不仅危害了农民的土地权益, 也会威胁国家的土地安全与粮食供给。所以, 基于农民土地权益保护的视角, 本文将建设在农业用地和乡村未开发的集体土地之上的房屋, 都纳入到“小产权房”的类别中, 这样, 就将此类“小产权房”与狭义的“小产权房”统称为广义的“小产权房”, 即“小产权房”分为三种类型:集体农用土地上的“小产权房”、集体建设用地上的“小产权房”和集体未开发土地上的“小产权房”。

参考文献

[1]李长健.基于农民权益保护视野下的“小产权房”的法律问题研究.桂海论丛, 2008 (4) .

[2]腾讯网.中国小产权房近60亿m2专家称北京强拆是个案.http://news.qq.com/a/20100603/000071_1.htm, 2011年2月10日访问.

[3]孟大川, 赵汝周, 刘伟.农村小产权房调查与对策研究.法制论衡, 2009 (1) .

[4]鲁晓明.论小产权房流转——原罪的形成与应然法的选择.法学杂志, 2010 (5) .

[5]吴春岐, 刘宝坤.“小产权房”历史与未来的法学透视——法学专家透视“小产权房”现象沙龙综述.房地产法律, 2008 (4) .