关于商品房交房的法律

关于商品房交房的法律（共5篇）

篇1：关于商品房交房的法律

开发商延期交房的法律分析

一、开发商交房的条件。

开发商达到交房条件后会向业主发出交房通知书，业主根据合同约定要前去验房，如果开发商交房条件达标，并通过了竣工验收，业主在验房过程中未发现质量问题，合同承诺的配套设施也到位，就要及时收房、领取钥匙并缴纳物业费。交房流程概括为：竣工验收合格——通知——业主验收——交相关费用、领取钥匙及两书 ——接收——委托办理房产证。

但如果因交通不方便等原因不去收房，就会违约。因为商品房买卖合同约定了由于买房人原因，未能按期交房的违约处理方式。这是开发商通知买房人收房后，约束买房人收房行为的一条。因为自交房后，由开发商承担的风险责任就转移到买房人;所购商品房质量保修期自交房之日起计算，并作为物业管理费的始算日期等。

如果房屋有质量问题，业主可以在验房时与开发商签订书面整改意见书，并督促开发商进行整改，等整改符合要求后再收房。

交房时，开发商应提供由有资质的测绘单位出具的《商品房面积实测技术报告书》、《住宅质量保证书》和《住宅使用说明书》，看其与合同有无出入。反之，就不具备接房条件，购房人可拒绝接收房屋，开发商则承担延期交房责任。但业主领取钥匙并不代表放弃自己对开发商追究延期交房违约责任权利的放弃。维权的前提应是合法，这样才能更好地促进问题的解决。消费者一定要擦亮眼睛，一旦权益受到侵害，可到相关部门投诉。

为了避免出现延期交房纠纷，在购房时，最好选择房地产业内人士或专业律师为您提供专项服务，签署一份完善的购房合同是解除今后纠纷的关键所在。

二、开发商延期交房的原因。

开发商延期交房的原因有很多，一是不可抗力的因素;二是开发商实力不足;三是开发商有意控盘提价;四是建筑方和开发商有资金纠纷，施工中止导致;五是有部分新城区楼盘因市政配套无法到位，楼盘小区配套无法如期完成;六是业主在收房前发现楼盘有各种问题而拒绝收房;七是开发商擅自变更规划，欲被规划部门行政处罚;八是开发商的楼盘还未经过有关验收部门组织验收合格等等。但究其根本，开发商延期交房的痼疾在于期房销售，这降低了开发商的资金要求等门槛，也给购房者提供了购房的便利，但也为购房者带来了延期交房、卷款“跑路”等法律风险;此外，商品房市场的逐渐升温导致了买卖过程中形成的卖方市场关系也是导致开发商延期交房情况频频出现，购房者在交易中处于弱势地位的重要原因。

在以上原因当中，开发商除了不可抗力原因不承担违约责任外，其余的不管什么原因，开发商均应当承担逾期交房的违约责任。

三、开发商延期交房，购房者造成损失的，可以主张赔偿。

延期交房，对于那些为了改善居住环境的普通购房者来说，会导致他们增加不必要的租房费用，影响了他们的入住;对于投资者来说，会导致他们不能及时得到收益;同样，延期交房也影响了今后房产证的颁发，房产证能早一天颁发，购房者可以早一天用房产证取得银行的贷款。这一系列的连锁反应均因开发商的延期交房引起，因此，开发商延期交房的，购房者可以要求开发商赔偿损失，但必须提供证据证明损失的多少，比如租赁合同、租金收据或发票、与第三人签订的房屋转让合同等。

四、对购房者来说，明确违约责任非常重要。

一般处理延期交房等合同上的纠纷，我们主张先协商，万一协商不成就只能通过法律手段去解决问题。在购房者签订购房合同或购房协议时，一定要明确违约责任，因为一旦双方签字，合同就生效了。在很多纠纷中，不可抗拒因素延期交房成为很多开发商的托词, 对于不可抗拒因素，法律上有明确规定，如果一个城市一些大的规划变动导致开发商工期拖延，开发商可以不承担责任，这就是少数人的利益服从公共利益，而如果是开发商公司变更、自身规划变动导致交房延期，开发商肯定要承担违约。

1、延期交房的违约金应按照业主与开发商签订的《商品房买卖合同》执行。

2、对于延期交房期间业主外租房屋的租金赔付问题，最高法院司法解释明确规定，在延期交房期间，房租应由开发商承担。

3、如果开发商在宽限期限过后，仍不能交房的，购房者有权解除合同，同时要求开发商返还购房款及利息，并支付违约金

篇2：关于商品房交房的法律

1、《中华人民共和国建筑法》

第六十一条 交付竣工验收的建筑工程，必须符合规定的建筑工程质量标准，有完整的工程技术经济资料和经签署的工程保修书，并具备国家规定的其他竣工条件。

建筑工程竣工经验收合格后，方可交付使用；未经验收或者验收不合格的，不得交付使用。

2、《中华人民共和国城市房地产管理法》

第二十七条 房地产开发项目的设计、施工，必须符合国家的有关标准和规范。

房地产开发项目竣工，经验收合格后，方可交付使用。

3、《城市房地产开发经营管理条例》

第十七条 房地产开发项目竣工，经验收合格后，方可交付使用；未经验收或者验收不合格的，不得交付使用。

房地产开发项目竣工后，房地产开发企业应当向项目所在地的县级以上地方人民政府房地产开发主管部门提出竣工验收申请。房地产开发主管部门应当自收到竣工验收申请之日起30日内，对涉及公共安全的内容，组织工程质量监督、规划、消防、人防等有关部门或者单位进行验收。

第十八条 住宅小区等群体房地产开发项目竣工，应当依照本条例第十七条的规定和下列要求进行综合验收：

（一）城市规划设计条件的落实情况；

（二）城市规划要求配套的基础设施和公共设施的建设情况；

（三）单项工程的工程质量验收情况；

（四）拆迁安置方案的落实情况；

（五）物业管理的落实情况。

住宅小区等群体房地产开发项目实行分期开发的，可以分期验收。第三十六条 违反本条例规定，将未经验收的房屋交付使用的，由县级以上人民政府房地产开发主管部门责令限期补办验收手续；逾期不补办验收手续的，由县级以上人民政府房地产开发主管部门组织有关部门和单位进行验收，并处10万元以上30万元以下的罚款。

经验收不合格的，依照本条例第三十七条的规定处理。

第三十七条 违反本条例规定，将验收不合格的房屋交付使用的，由县级以上人民政府房地产开发主管部门责令限期返修，并处交付使用的房屋总造价2%以下的罚款；情节严重的，由工商行政管理部门吊销营业执照；给购买人造成损失的，应当依法承担赔偿责任；造成重大伤亡事故或者其他严重后果，构成犯罪的，依法追究刑事责任。

4、《建设工程质量管理条例》

第十六条 建设单位收到建设工程竣工报告后，应当组织设计、施工、工程监理等有关单位进行竣工验收。

建设工程竣工验收应当具备下列条件：

（一）完成建设工程设计和合同约定的各项内容；

（二）有完整的技术档案和施工管理资料；

（三）有工程使用的主要建筑材料、建筑构配件和设备的进场试验报告；

（四）有勘察、设计、施工、工程监理等单位分别签署的质量合格文件；

（五）有施工单位签署的工程保修书。

建设工程经验收合格的，方可交付使用。

5、《商品房销售管理办法》

第三十二条 销售商品住宅时，房地产开发企业应当根据《商品住宅实行质量保证书和住宅使用说明书制度的规定》（以下简称《规定》），向买受人提供《住宅质量保证书》、《住宅使用说明书》。

第三十四条 房地产开发企业应当在商品房交付使用前按项目委托具有房产测绘资格的单位实施测绘，测绘成果报房地产行政主管部门审核后用于房屋权属登记。

第四十条 房地产开发企业将未组织竣工验收、验收不合格或者对不合格按合格验收的商品房擅自交付使用的，按照《建设工程质量管理条例》的规定处罚。

6、《山东省商品房销售条例》

第七条 商品房预售应当符合下列条件：

（一）已交纳全部土地使用权出让金，取得土地使用权证书；

（二）持有房地产项目开发经营权证明、建设工程规划许可证和施工许可证；

（三）按提供的预售商品房计算，投入开发建设的资金达到工程建设总投资的百分之二十五以上、已完成基础工程，并确定施工进度和竣工交付日期。

第十四条 商品房现售，除符合本条例第七条第（一）、（二）项规定的条件外，还应当符合下列条件：

（一）已通过竣工验收并备案；

（二）已确定商品房销售方案；

（三）经有资质的测绘单位完成的商品房总平面图、分层平面图、分户面积图的测绘；

（四）供水、供电、供热、燃气、通讯等配套基础设施具备交付使用条件，其他配套基础设施和公共设施具备交付使用条件或者已经确定施工进度和交付日期；

（五）已选聘具备相应资质的物业管理企业并签订物业管理合同。

第十五条 房地产开发企业在商品房现售前，应当将房地产开发项目手册及符合商品房现售条件的有关证明文件报房地产开发主管部门备案。

第三十七条 房地产开发企业交付商品房时，应当向买受人提供下列材料：

（一）房地产开发项目综合验收报告及备案证明；

（二）商品房质量保证书和使用说明书；

（三）具备相应资质的测绘单位出具的商品房面积测量证明文件；

（四）房地产开发合同约定的商品住宅性能认定文件；

（五）物业管理企业查验承接物业共用部位、共用设施设备等证明材料；

（六）买受人共有的非经营性配套公共建筑和公共设施清单；

（七）商品房买卖合同约定的应当提供的其他材料。

篇3：关于商品房交房的法律

一、对房地产销售中面积误差纠纷的处理原则分析

根据我国买卖合同的相关法律规定, 有合同或者是约定的, 应按照事先约定的处理, 如果合同中约定不明确的, 或者是没有约定的, 就依据以下的几点原则进行处理:

(一) 在商品房的销售过程当中, 如果销售的商品房的面积, 因误差比的绝对值高于百分之三, 那么, 买方可以请求解除合同, 同时可以让卖方退回价款, 还可以要求卖方返还利息费用等。如果买方仍想交易, 那么, 那么, 买方就应按原来销售价格补足或退回相应的价款, 如果商品房的合同面积小于实际的房屋面积, 而且, 只在百分之三以内, 那么这部分由卖方自己承担, 如果商品房的合同面积大于实际的房屋面积, 而且只在百分之三以内 (含3%) 部分的房价款及利息由卖方人返还买方人。

(二) 如果销售的商品房面积误差比绝对值在3%以内 (含3%) , 那么就应该根据合同的约定, 买方人的解除合同得不到支持。

二、在商品房销售面积差异处理的规定存在的问题

(一) 在商品房的销售约定当中, 是有许多的不足之处的

国家为了保证房地产业能健康、有序、稳定的发展, 相关部门联合印发了《商品房买卖合同示范文本》 (以下简称《示范文本》) 。根据文本的颁布, 对于房地产业确实起了很大的作用。《示范文本》颁布后, 不仅减少了商品房买卖合同纠纷, 还在一定的程度上维护了当事人的合法权益, 并且促进了住房消费的发展。但是, 现在的《示范文本》并不是很完善, 也学是有一些不足之处, 让那些房产商有机可趁。

(二) 有些面积的名称并不一致

在商品房面积测绘是一项专业性极强的工作, 在进行相关的测绘的同时, 那些面积的名称必须一致。也就是要有统一的名称。但是, 在目前的相关法律条文中并没有规定这些概念, 当中最典型的例子之一就是对“分摊的共有建筑面积”的不一称谓。

(三) 多种计价方式让商品房面积差异处理纷繁复杂在目前的立法现状下, 不同的计价方式会对商品房面积差异处理的结果产生不同的影响

因为不同的计价方式, 会对当事人的选择权有一定的影响, 这样会让商品房因面积差异问题而引起的纠纷处理变的复杂的多。同一种面积差异情形, 因为计价方式的不同, 处理的原则和结果也往往不同。不良的开发商则将引导变成误导, 千方百计地让消费者选择对开发商自身有利的计价方式和面积差异处理方法。

三、解决商品房销售面积差异纠纷的建议

(一) 明确相关的法律后果

国家在立法上应该在保护弱势群体的合法权利这块上更加注重, 要切实保护这一群体的利益, 那么就要在立法上给予一定的规定与限制。像《商品房销售管理办法》第二十三条明确规定:“房地产开发企业应当在订立商品房买卖合同之前向买受人明示《商品房销售管理办法》和《商品房买卖合同示范文本》;预售商品房的, 还必须明示《城市商品房预售管理办法》。”这条法律条文目的就是保护消费者的知情权避, 减少房地产商背地里损害消费者权益。但是, 这条条并没有规定如果那违反规定会有什么后果, 对于后果, 该立法并没有做过多的解释, 所以, 该条款只是一种形式, 没有实际的效力, 对那些房地产商也没有约束力, 所以, 国家在制定相关的规章时, 应明确其违反的相关法律责任。

(二) 统一规范商品房销售专业用语

在商品房的销售上, 在专业性用语上, 使用需要规范, 名称也需要一致, 但是, 在我国商品房当中, 并没有相关的规定, 也没有统一的名称来统一。因此, 我国在以后的规范商品房条文当中, 需要改变这一情况, 这样可以减少这类事情的发生, 争取在每一个的专业用语当中, 有一个很明确的定义。这样就可以避免用语错误而造成纠纷, 让消费者能清清楚楚、明明白白地购房。

(三) 取消多种计价方式并行的商品房计价制度, 原则上适用单一的计价方式

在那些计价方法中, 各有各优点, 同时各有各的劣势, 设置那些不同的计价方法, 主要是为了当事人根据自己的实际情况, 选择适合自己的计价方法。但是, 到最后各种的计价方法计算出来的结果应该是一样的。因为商品房的价值计算不是由计价方法来决定的, 计价方式的不同并不能影响房屋价值。所以, 得需要改变这些制度。

四、小结

总而言之, 可以通过明确法律责任, 莫让法定义务变成空谈、规范和统一专业用语, 避免歧义和矛盾、取消多种计价方式并行的商品房计价制度, 原则上适用单一的计价方式等方法来解决商品房销售面积差异纠纷问题。在目前, 明确决商品房销售面积差异纠纷的解决方法是首要任务, 只有国家在这方面做了相应的法律规定, 那么, 在今后的房地产业中, 这类的纠纷就会减少发生。这样, 才能房地产业才能得到更好的发展, 人们的权益也才能够得到更好的保证。

摘要：本文先介绍了商品房面积误差纠纷的处理原则, 并对有关商品房销售面积及其差异处理的规定存在的问题作了分析, 后提出了解决商品房销售面积差异纠纷的建议, 供广大房地产公司参考与借鉴。

关键词：面积差异,纠纷处理,商品房销售

参考文献

[1]白诚礼, 李小弘.程平民.法律知识探讨关于对商品房销售面积差异纠纷处理研究[J].法律与社会, 2010, (06) .

[2]陆平庆.程小川.李小赖.刑关于对商品房销售面积差异纠纷影响及应对[J].山东大学出版社, 2011, (07) .

篇4：关于商品房交房的法律

关键词：商品房预售合同；违约责任；违约金

一、商品房预售合同中开发商的逾期交房的违约责任及违约金的计算

商品房预售合同签订之后，双方当事人都要受到合同的约束，遵守合同约定，否则要承担相应的违约责任。目前开发商逾期交房，交付不符合约定条件的房屋已经成为引发商品房预售合同纠纷的主要问题。司法实践中对于开发商违约责任的承担方式及违约金额出现了不同的裁判结果，反映出以下几个问题：

1.违约责任的承担

买卖双方通常会在合同中对预售的商品房以及与房屋相关的基础设施、公用配套建筑都达到正常使用的标准予以明确规定，否则就要承担相应的违约责任。实践中可能出现的开发商逾期完工的情况有：

（1）商品房按期竣工交付，但是基础设施及公共配套建筑未能按期完工，在这种情况下，可以按照合同约定计算逾期交房的违约金，因为基础设施及公共配套建筑不能按期投入使用勢必会影响商品房的正常使用，故预购人有权追究开发商的违约责任。

（2）基础设施、公共配套建筑已完工，但商品房还未按期完工。对于一些较大且分期开发的商品房小区，开发商在前期开发时就已经将基础设施及公共配套建筑做好，但因故后期开发的房屋未能按期竣工。在这种情况下，预购人当然有权追究逾期交房的违约责任。

（3）房屋未按期竣工，基础设施、公共配套建筑也未按期完工，这是实践中最常见的现象，开发商先建好房屋，然后才开始建设基础设施和公共配套建筑。笔者认为，此时，预购人无权要求开发商就逾期交房及基础设施、公共配套建筑分别承担违约责任。因为商品房才是商品房预购合同的主要标的物，合同主要标的物不能按时交付，开发商理应承担违约责任。而基础设施及公共配套建筑并不是商品房预购合同的主要标的物，只是为了保证主要标的物商品房能正常使用的附属物，把基础设施、公共配套建筑与房屋放在同等的位置上不符合合同本义，因此，不应当对开发商追究双重违约责任。

2.违约金的计算

（1）违约金的数额。根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十七条规定：“商品房买卖合同没有约定违约金数额或者损失赔偿额计算方法，违约金数额或者损失赔偿额可以参照以下标准确定：逾期交付使用房屋的，按照逾期交付使用房屋期间有关主管部门公布或者有资格的房地产评估机构评定的同地段同类房屋租金标准确定。”违约金的数额由双方当事人自行约定，没有约定时，则适用本条之规定。但在约定了违约金数额的情况下，则需要考虑《解释》第十六条的规定：“当事人以约定的违约金过高为由请求减少的，应当以违约金超过造成的损失30%为标准适当减少；当事人以约定的违约金低于造成的损失为由请求增加的，应当以违约造成的损失确定违约金数额。”

（2）违约金的计算期限。可以分为两种情况，第一种是以商品房买卖合同中约定的交房日期为违约金计算的起算点，以实际交付日期为止算点。这里的实际交付日期有两种情形，其一是具备交付条件的前提下，以实际交付日期为准；其二是在不具备交付条件的前提下，以具备交房条件且实际发生交付的日期为准。第二种仍以合同约定的交房日期为违约金起算点，以开发商已送达交房通知书中确定的交房日期为止算点。但这种情况需要具备两个前提条件，其一是该商品房已具备交付条件，其二是开发商的通知送达符合商品房买卖合同中关于通知送达形式的约定或法律的相关规定。

二、不能交付或不按期交付商品房纠纷的处理原则与建议

在预售方不能或不按期交付房屋的纠纷中，多数预购方都要求预售方解除合同并承担违约责任。有的预购方则要求预售方继续履行合同并承担违约责任。对于这类纠纷，笔者认为，应当在坚持合同效力的前提下，切实维护预购方的合法权益。一方面，在预售方有能力继续履行合同的情况下，应当要求预售方继续履行合同并承担违约责任；另一方面，在预售方没有能力继续履行合同的情况下，而预售方又有足够的资金可以退还房款的，则可以解除合同，退还房款并承担违约责任。如果预售方既无继续履行合同的能力，又无退款的能力，法院则可以采取一定的保全措施来保护预购方的合法权益，判决解除合同，责令预售方承担违约责任，并对预售方已建的商品房或土地使用权依法进行强制拍卖，以拍卖的价款退还预购方的房款。

根据处理原则，对上述问题的解决可以采用两种方式：

（1）在《商品房买卖合同》示范文本第九条中虽然没有可以写明这一问题，但是可以在第十四条中写上诸如“不得双重计算违约金”或者写明“如果出现逾期交房的情况，基础设施及公共配套建筑的正常投人使用时间应当相应予以顺延”之类的内容。

（2）另行制作补充协议，对于同时出现逾期交付房屋及基础设施、公共配套建筑不能正常投人使用的情况下避免双重计算违约金，或者作出与前述内容相同的更为详细的约定，并且应写明违约金的支付时间。

综上所述，可以看出关于商品房预售合同规定还不完善，商品房预售合同文本中还欠缺一些具体问题的规定。房屋作为典型的不动产，其交付具有特别重要的意义，房屋买卖双方应该就交房事宜作出具体、明确的约定，以减少一些不必要的麻烦。这样一旦发生逾期交房等问题，购房人便可以催促房产商尽快履行交房义务，或者按照合同约定追究开发商逾期交房的违约责任，避免因约定不清而导致的诸如此类的纠纷。

参考文献：

[1]陈明.商品房预售合同研究[M].西南政法大学，2010年9月

[2]彭俊.商品房预售合同法律问题研究[M].新疆大学，2012年5月

[3]符启林.商品房预售法律制度研究[N].北京：中国政法大学出版社，2002年版

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篇5：公共租赁房的法律与制度保障

一、我国公共租赁住房之立法现状

(一) 我国公共租赁房的法律现状

从立法体系角度分析, 公共租赁住房法律制度应该建立在我国住房保障法律体系之中, 也就是说如果制定《公共租赁住房管理条例》, 那么其上位法应该是《住房保障法》这一国家层级的统一的住房保障法律。但是我国《住房保障法》虽然早在20世纪80年代就已经纳入全国人大的立法进程中, 然而经过了长达20多年的研究分析至今仍然没有正式出台。可见, 我国在公共租赁住房方面的立法尚显不足, 立法保障的缺失很难保证各地区可以充分结合本地区特色制定公共租赁住房政策并保证其健康发展。从公共租赁房制度的提出到各地方政策法规的制定时间仓促, 保障对象、准入标准、监督机制又各有标准, 缺乏理论支持, 难免有盲目上马应付之嫌。

从行政学角度分析, 政府职能不明确, 缺乏能够统一指挥的政府部门。住房保障问题作为社会保障的重要内容是国家和政府必须履行的义务。而在实践操作中, 与建造保障性住房相比, 地方政府更倾向于将土地用于商品房开发, 赚取可观的土地出让金, 部分政府对现行住房保障体系的缺陷视而不见, 主观上忽视保障性住房建设。另一方面, 公共租赁住房制度在国内尚处于起步阶段, 其管理制度和政府职能的设定也处于真空地带, 极易形成各部门的本位主义, 造成难以协调、效率低下等问题, 进而影响对公共租赁住房法律的执行落实以及监督管理等工作。

(二) 公共租赁住房相关的准入退出机制尚未完善

各地方法律法规也分别对公共租赁住房的保障对象进行了规定。《深圳市公共租赁住房管理暂行办法》第18条对公共租赁住房申请人的户籍、人均可支配收入、家庭总资产进行规定。《重庆市公共租赁住房管理实施细则》单列了申请条件“申请人应年满18周岁, 在主城区有稳定工作和收入来源, 具有租金支付能力, 符合政府规定收入限制的无住房人员、家庭人均住房建筑面积低于13平方米的住房困难家庭、大中专院校及职校毕业后就业和进城务工及外地来主城区工作的无住房人员。但直系亲属在主城区具有住房资助能力的除外。”《南京市公共租赁住房管理办法》在总则第3条中规定“本办法所称公共租赁住房, 是指政府投资或者提供政策支持, 限定户型面积和租金水平, 供给城市中等偏下收入住房困难家庭、新就业人员和外来务工人员租住的保障性住房。”然后, 在第22、24、26条分别对城市中等偏下收入住房困难家庭、新就业人员和外来务工人员的申请条件做出了具体规定。在这三个城市中, 收入标准是界定保障对象的主要依据, 但是如何界定承租人的收入线, 是否包括“灰色收入”等问题, 目前的相关立法并没有做出明确的规定, 在操作中也很可能会让中高收入者进入公租房的保障对象行列。另外, 大多城市对公共租赁住房的申请人进行了户籍的限制, 因此部分低收入新就业人员和外来务工人员被排除在保障对象之外。

由于缺乏统一的立法保障, 各地公共租赁住房法律法规中对于公租房的退出机制规定也不尽相同。其中, 《南京市公共租赁住房管理办法》规定“初次承租期满后, 承租人续租的, 应于租赁期满3个月前向市住房保障办公室提出申请, 符合保障条件准予续租的重新签订书面合同”。大多数城市续租的规定与南京市的办法相类似, 忽略了对于承租人整体的最长承租期的限制, 这种退出机制给一些用心不良的人提供了钻空子的机会, 也不利于发挥公共租赁住房作为社会保障性住房的保障作用。

二、我国公共租赁住房法律制度与保障之完善

(一) 建立完善的准入退出机制

1. 加快相关住房保障法律的出台

我国要尽快出台住房保障相关法律, 不仅仅使各个保障性住房的建设、运营、管理、惩罚等方面有法可依, 政府与企业也可以明确自己的权利与义务。而对于公众来说, 使得自己的权益得到合法保障, 也明确自己要承担的责任与义务。而相应的惩罚机制也在法律法规的规定下可以顺利运行, 进一步强化退出机制。

2. 建立退出机制的新模式

(1) 主动退出的激励模式

当承租户的准入条件已经不符合当前类型的公共租赁房准入标准时, 自动调整至与其准入标准相对应类型的公共租赁房, 但无需更换房屋, 只提高相应的租金标准, 租赁期限重新计算。如果租户的收入已经超过公共租赁房的准入标准, 或者同一类型的公共租赁房租赁时间已经超过6年的, 则将退出公共租赁房体系。

(2) 后续住房保障模式

在退出公共租赁房后, 如果家庭情况满足经济适用房或者是限价房的申请条件, 可以申请购买经济适用房或者限价房, 若公共租赁房的房源不紧张, 可以以经济适用房、限价房的均价或者略高于限价房的均价购买当下租赁的公共租赁房。但是如果申请人的收入超过了人均可支配收入的一定比例, 则不可购买。

为了城市经济的持续增长和社会稳定, 公共租赁住房的保障对象可以从以下两个方面进行划分:从住房困难程度来划分, 可分为无住房或住房困难家庭或人群, 包括:城镇户籍人口中住房困难的中低收入家庭;城市新落户就业人员城市引进人才以及一般外来务工人员。从保障对象的知识贡献水平和收入情况划分, 可分为三个层次, 包括:第一层高级引进人才, 收入程度相对较高。考虑到这一群体中有一部分人不属于真正意义上的低收入, 但是目前通过市场, 他们又确实难以自行解决个人住房困难的, 政府可以通过公共租赁住房这一过渡性解决方法, 给予这部分人一定的帮助。对于这一层级对象的保障可以在保障时间上进行相应的规定, 待其进入经济适用房、商品房市场后, 退出公共租赁住房保障体系。第二层为城市新落户就业人员以及一般务工人员 (包括技术性工人等) 。第三层级为城镇户籍人口中住房困难的中低收入家庭和外来务工人员。

(二) 充分借鉴境外公租房先进管理经验

公共租赁房制度是发达国家和地区普遍采用的住房保障形式, 特别是美国、英国、日本、德国、韩国以及我国的香港地区发展较为成熟。受住房短缺程度、人口和资源条件、历史文化传统等因素影响, 各国和地区在公共租赁房投资、建设、分配和管理机制上又各有不同。我国推行公共租赁房起步较晚, 可以充分借鉴发达国家和地区的成功管理经验。美国的住房保障法律体系建立在联邦宪法的基础之上, 以《国民住宅法》、《住房法》为主, 辅之以《住房和城市发展法》、《平等信贷机会法》等多部法律共同构成的。尤其是1937年出台的《住房法》规定了政府通过公房的形式解决中低收入家庭的住房问题。1951年日本颁布了《公营住宅法》, 所规定的公营住宅类似于我国的廉租房, 该运作方法在构建日本住宅保障体系的过程中发挥了巨大作用, 对我国公共租赁房的建设有着十分重要的参考价值。日本住房保障制度的成功之处, 并不在于是否给予房屋产权, 而在于用一套严密的制度设计, 并由专门的机构每年核定这些保障对象的收入, 根据收入的增加强制非保障对象退出, 确保需要保障的人能够享有保障房。香港在公屋制度的建设中充分发挥政府的主导作用, 香港根据1973年颁布的《房屋条例》设立专门机构———香港房屋委员会———负责推行政府公共住房计划的法定决策机构, 并根据香港不同的发展时期推出针对不同阶层、满足其不同居住需求的住房计划。

从以上先进地区的成功经验不难看出, 政府在构建社会住房保障体系的过程中当仁不让, 同时确保居民居住权也是现代法治社会对政府提出的新要求, 因此我国应该根据法律的规定确定政府在社会保障性住房体系构建中的主人翁地位, 在税收、财政、土地规划、社会资金等方面协调各部门之间的工作, 并根据我国社会经济的发展针对不同人群适时调整相关住房保障政策。

(三) 规范地方立法, 建立统一的上位法

如果没有在国家层面上的立法, 就不能对公共租赁住房制度进行整体上的宏观设计, 从而造成各地分别立法、各自为政的局面, 并进一步导致公共租赁住房发展的乱象出现。借此契机, 我国在20世纪80年代讨论的《住房保障法》可以再次被提上全国人大的立法议程, 将廉租房、经济适用房和公共租赁房一起纳入该法律范畴。

在公共租赁住房这一角度构建起一个充分体现公共租赁住房原则和规范的法律框架, 规定公共租赁住房的保障原则、保障对象、建设标准、资金筹集、房源筹集、规划建设、准入与退出机制、监督管理机制、法律责任等方面的内容, 并且应当明确规定建立专门的公共租赁住房实施机构, 使公共租赁住房制度成为一个结构科学、体系合理、内容全面、权责明确的法律制度。全国人大掌握的资源和立法技术的专业都是地方政府不可比拟的, 由全国人大制定的《住房保障法》有利于推动我国住房保障体系的进一步升级, 明确政府的职能。这样, 在中央政府和地方政府的双重立法框架下, 就可以建立起比较完善的公共租赁住房法律制度。

(四) 建立统一的管理机构

我国内地公共租赁住房的首次试行是在深圳市, 而深圳市是在充分借鉴香港公租房的成功经验基础上建立起来的。因此, 我国内地可以移植香港地区设立专门的公租房管理机构制度来推行大陆地区的公共租赁住房制度的建设。目前, 我国住房保障制度的运营、管理等工作主要由住建部承担, 由于没有相关立法对保障性住房管理机构进行明确规定, 所以住房和城乡建设部承担了包括公共租赁住房、廉租住房和经济适用住房在内的制度构建及执行。

由于公共租赁住房的具体实施要牵涉到财政、金融、税收、土地、规划、建设等多个政府部门, 是一个极其浩大复杂的工程, 建立一个专门管理机构来协调和调动各部门。在制度执行方面, 公共租赁住房制度具有相当的专业性, 需要设立专门机构聘请专业人员进行管理;在管理机构方面, 要严格落实责任和职责, 一个总的统筹指挥机构是必不可少的, 自中央向下, 各市要有统一的住房保障机构, 各区县也要有公租房保障机构, 并接受中央的指导和监督;在机构方面, 不仅需要高层的统筹指挥机构, 还需要各个执行层面的有效平台来协调各政府部门和充分利用我国现有的行政资源;在归责方面, 建立专门机构有利于明确相关政府的法律责任, 起到监督完善政府工作的作用。

随着社会的进步, 保障对象亦将适时而变, 得到进一步扩大, 专门的管理机构在政策与社会实际的接轨方面具有得天独厚的优势。

当然, 要使公共租赁住房制度真正落到实处, 必须完善监督机制。无救济即无权利。公共租赁住房的建设过程中涉及政府、开发商、承租人等各方面的利益纠纷, 为了保证该项制度的正常合理运行有必要对参与者采取必要的监督, 确保权力被正确行使, 必须让权力在阳光下运行。

参考文献

[1].何晓玲.浅析建立上海公共租赁住房体系的对策建议.上海房地.2010.4

[2].陈耀东.新编房地产法学.北京大学出版社.2009

[3].郎启贵徐森.海外公共租赁房租金管理经验及对我国的启示.工程管理学报.2011.10