破解小产权房困境

破解小产权房困境（精选六篇）

破解小产权房困境 篇1

一、小产权房存在的历史背景和现状

小产权房问题的实质是产权制度问题, 即经济意义上的产权和法律意义上的产权相互分离, 经济意义上的产权没有被正式的法律制度承认和赋权小产权房问题的产生是随着时间变化而不断演化的。20世纪80年代, 深圳市就已经出现了“小产权房”, 即一些城中村通过在集体土地上建造房屋来出租, 甚至有一些农民在其宅基地上建造高层建筑来对外出租。随着时间的推移, 一些城中村的集体土地上建造的房子就成为了小产权房。80年代中期, 中国开始实行住房商品化改革, 改变了以往单位供房的模式, 实行住房的市场化供给模式。随着住房市场化改革的推进, 商品房房价也逐步上涨。一些有住房需求但是买不起商品房的住房需求者开始购买和租用处于城市郊区或者城中村的在农村集体土地上修建的小产权房。90年代, 北京等地已经出现了在农民宅基地上修建商品房出售的现象。随着城市化的推进, 城市郊区、城中村以及工厂周边的农村集体土地上建起来了越来越多的小产权房。

“小产权房”非法是对于交易行为而言, 如果“小产权房”只是用于村民自己居住, 则不存在问题。但如果是用来买卖 (也就是流通) , 则是非法的。农民集体所有的土地使用权流转受到严格限制:使用权不得出让、转让出租或用于非农建设;村民对宅基地只有使用权, 农民将房屋卖给城市居民的行为不受法律保护。法律规定集体所有的土地使用权不得出让、转让或者出租用于非农业建设;任何单位和个人进行建设, 需要使用土地的, 必须依法申请使用国有土地;房地产开发的前提是取得国有土地使用权, 城市规划区内集体所有的土地, 经依法征收为国有后, 该国有土地的使用权方可出让。简单地说, 就是说集体所有土地和国家所有土地在地位上是不平等的, 只有在国有土地上建造的商品房才能流通。2007年6月, 中央政府正式叫停小产权房的开发, 2008年1月国务院办公厅又发布《关于严格执行有关农村集体建设用地法律和政策的通知》规定:“农村住宅用地只能分配给本村村民, 城镇居民不得到农村购买宅基地、农民住宅或小产权房。”但时至今日小产权房的开发却从未停止过。据估计, 小产权房住宅数量总体上已相当于中国120亿平方米城镇住宅的40%以上, 已经成为中国最重要的房产权利类型之一。

二、小产权房存在的合理性分析

“小产权房”大多盛行于城市周边地区, 近几年来, 城市房价一路高涨, 住房供不应求, 地方政府的土地储备制度根本无助于有效安排城市建设。在市场经济制度下, 有需求就会有供给。一般来说, “小产权房”不存在土地出让金, 土地征用费, 也无需缴纳与房地产开发相关税费, 甚至不包括隐性的腐败成本。据统计, 同面积“小产权房”价格仅为同类商品房价格的30%, 价格非常低廉。从需求方来讲, 如果消费者认为购买“小产权房”的风险 (主要包括: (1) 无法合法转让; (2) 如果遇到国家征地, 难以获得相应补偿; (3) 出现纠纷将无法律保障) 小于购买“小产权房”带来的收益 (与商品房巨大的价格差以及未来“小产权房”合法后所产生的效益) 时, 交易便会发生。从供给方来说, 当城乡土地制度造成悬殊的土地收益差异存在时, 村民或集体面对土地“租金”的巨大诱惑, 只要冒一些风险, 在现有的体制框架内, 自发地扩大对其土地的支配权利, 就可以将附着在土地上的权益兑现。

从以上的分析看, “小产权房”的出现更多的是市场作用的结果, 反映了在较低的交易成本下, 由下而上的对土地产权进行结构调整和资源重新配置的过程。“小产权房”是制度上的创新。如果仅从经济的角度考虑, 整个社会的经济效率得到了提高。小产权房的出现, 是公共利益和个人利益的帕累托改进, 参与其中的人都得到了净收益。一是使农民以高于土地征购价盘活土地资源而收益多多, 二是使市民以远低于商品房价购得房产而收益多多, 政府虽然损失了部分卖地收益, 但是它同样因此减轻了为民众提供廉租房、廉价房的责任。从这个角度分析, 国务院发布的关于禁止“小产权房”交易的公告不能从根本上解决这一问题。在某种程度上说, “小产权房”的出现甚至对房价的暴涨起到了一定的缓冲作用。

但是, 小产权房的存在严重影响了房地产市场的正常发展和秩序, 并且产生了国家耕地的流失, 从长远看, 有不良影响。具体地说, “小产权房”所用土地有两种可能性:一种是在集体建设用地上 (原宅基地、集体企业用地) ;另一种则是占用耕地, 这是国家为确保18亿亩耕地所严令禁止的, 因而, 非法的性质更加严重。根据国土资源部所做的测算, 占用耕地开发的小产权房已占总数的近20%。

三、小产权房问题的本质是产权制度问题

产权包括所有权、使用权、让渡权、用益权。制度经济学认为产权具有约束和激励功能, 对未来产权的确信度, 决定人们对财富种类和数量的积累。产权的激励功能是通过利益机制得以实现的, 如果产权受到威胁和没收, 就会造成人们对未来预期的不确定性。无恒产则无恒心。有什么样的产权界定就会有什么样的“市场”及市场表现。好的产权界定使得社会运行成本降低, 效率得到提高。“小产权房”问题的出现表明, 现行的土地制度可能已不适应社会主义市场经济快速发展的要求。透过“小产权房”可以看到, 土地所有权和使用权的界定不清;土地的流转制度和征收制度存在较大弊端。

科斯定理Ⅱ告诉我们:“合法权利的初始界定会对经济制度运行的效率产生影响, 权利的一种安排会比其他安排带来更多的产值, 也可能有更高的费用。”换句话说, 市场交易费用影响着资源配置的效果。在交易成本大于零的现实世界, 产权初始分配状态不能通过无成本的交易向最优状态变化, 因而产权初始界定会对经济效率产生影响。科斯定理:“当交易费用大于零时, 产权的清晰界定将有助于降低人们在交易过程中的成本, 改进效率。”如果存在交易成本, 没有产权的界定与保护等规则, 即没有产权制度, 则产权的交易与经济效率的改进就难以展开。在现有的制度下农村初始土地权利划分与市场自身的需求过于脱节。土地权利的划分无法满足市场日益增长的需要, 在这种情况下, 迫切需要对现行的农村土地制度进行改革。农村土地产权的不明晰使得经济运行的成本增加。科斯定理告诉我们通过调整产权初始界定可以提高经济的效率。对“小产权房”来说, 问题的核心在于农村集体土地和国有土地地位的不平等。农村土地进入流通的唯一正式途径是通过征地转换为国有土地。因此, 应给予农民集体所有土地以平等的地位, 改变现行的农村、城市二元土地制度。现行的二元土地制度的弊端在于它从制度上限制了集体土地所有者的权益, 在制度上将农民放在了一个弱势的地位。

四、结论

综上所述, 小产权房问题的本质是产权制度问题, 即经济意义上的产权和法律意义上的产权相互分离, 经济意义上的产权没有被正式法律制度界定和赋权。要解决小产权房问题就需要创新产权制度。通过产权的分解和组合, 可以创新产权规则, 为小产权房找到产权方面的新出路。具体来说, 在分类处置的原则下可以采取以下思路来解决小产权房问题: (1) 创新产权制度, 尤其是土地产权制度, 逐步实现农村集体土地和城市国有土地“同地同权”和“同地同价”, 在土地用途管制和土地开发合规性审核的基础上, 给予农民集体和农民个人平等的土地权利, 允许农民集体和农民个人获得土地开发和房屋出租等土地财产权收益。 (2) 坚持多元产权主体, 通过产权的创新, 将产权进行分解和组合来实现小产权房产权主体的多元化和内涵的扩大。如对于已经建立的符合规划的小产权房, 可以将其土地的产权, 主要是所有权实现国家和集体的共有, 房屋产权也可以实现共有或者是独有, 通过契约设计约束房屋所有者和使用者的权利, 如最终处置权限制等, 以达到“权有所属”和“住有所居”的双重目的。 (3) 在坚持土地同权和产权主体多元化的产权改革思路的前提下, 对由于土地产权制度不合理等原因造成的“小产权房”可以予以分类解决。

参考文献

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[4]张良悦, 刘东.道是非法却有情:小产权房开发的经济学分析[J].财贸经济, 2009, (4) .

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破解小产权房困境 篇2

摘 要：农村产权抵押融资是盘活农村“沉睡资产”的重要渠道，也是增加农民财产收入的重要途径，而产权抵押物变现难是目前制约我国农村产权抵押融资健康发展的主要因素之一。由于我国农村产权流转存在刚性制度约束、农村产权的有效市场需求和流动性不足及其确权成本高且操作难，导致农村产权抵押物的收储与管理难、价值发现难、价值评估难和价值变现难。应完善农村产权抵押物变现的法律支撑体系，优化政府主导的宏观调控机制，构建包括资产管理中心、信息中心、交易中心、价值评估中心的农村产权交易市场体系，并完善农村产权确权颁证制度和农村社会保障制度等相关配套措施，以有效破解农村产权抵押物变现难困境，推动农村产权抵押融资发展。

关键词：农村产权；抵押融资；抵押物变现；收储管理；农村产权流转；农村产权交易市场；确权颁证；价值发现；价值评估；价值变现

中图分类号：F301.3；F832.1 文献标志码：A 文章编号：1674-8131（2016）05-0026-08

一、引言

目前，我国经济发展进入新常态，呈现出经济增速放缓、增长动力转变和结构优化调整等突出特征；同时，也表现出经济向形态更高级、分工更细致、结构更合理的阶段演化的过程（李扬，2015）。这也为“三农”的发展带来了更多的挑战和机遇。新常态下，要促进农业现代化发展，实现农业结构调整和农民持续增收，需要农村金融的大力支持。然而，金融机构作为资金供给方对新形势下农业具有增值成长和盈利空间的产业特征认识不足，针对农业的金融产品和服务技术以及解决农业金融交易成本过高等问题的相关配套政策也同样不足（张红宇，2015），导致金融机构的资金供给意愿较弱。而作为资金需求方的农村主体由于缺乏有效的抵押物而难以获得金融机构的资金支持。为此，十八届三中全会明确提出要赋予农民更多的财产权利，其中包括对集体资产股份占有、收益、有偿退出及抵押、担保、继承的权利和农民住房财产权抵押、担保、转让的权利。农村产权被认为是特殊范围内，由一系列农村集体土地权利及相关权利所组成的权利群（万广军，2011；孟光辉，2013），这种财产权是在所有权部分权能与所有人发生分离的基础上产生的，是指非所有人享有、占有、使用所有人财产以及一定程度上依法享有收益或处分的权利。农村产权的核心是土地（李玉辉，2013），包括农户、农民合作组织、农村集体和涉农企业所拥有的资源性资产与经营性资产。一方面随着农业现代化的推进，农村主体对资金有了更大的需求，却无法利用手中的资产进行融资；另一方面随着城镇化的发展，农村生产要素非农化程度增加，使得大量农村产权处于低效闲置的状态。因此，促进农村产权抵押融资不仅能够提高农村产权的利用效率，还能够有效解决“三农”发展的资金缺口问题，进而激发农村的经济活力，提高农业生产力。

近年来，农村产权抵押融资成为我国学者关注的重要议题。刘广明（2011）认为土地具有多功能性，而发挥农地的贷款功能，一方面可以将农地蕴含的经济价值转化为流动性资金，另一方面抵押贷款不改变农地的占有、使用，进而不影响农业生产的正常进行，最终实现双赢。李志强等（2011）认为开展农村房屋抵押贷款，一方面可以增加农民的财产收入、盘活农民有效资产，从而有效解决农民贷款难等问题；另一方面可以促进宅基地流动，实现资源的有效配置，有利于我国城镇化战略的实施。但从各地的实践经验来看，农村产权抵押融资的开展并不顺利。钱忠好（2002）对我国农村产权抵押融资存在的问题进行了研究，认为我国农地承包经营权存在不完全性，进而导致农地在市场上流转的条件不充分。于丽红和兰庆高（2013）通过对沈阳市金融机构的调查发现，农村金融机构开展农地经营权抵押贷款意愿不强的主要原因在于法律的限制、抵押品处置难度大和专业评估机构缺失等。王越子（2012）指出，由于目前农村产权流转市场不完善，金融机构基于农村产权抵押派生的权利束无法通过市场机制来实现，从而制约了农村产权抵押融资的发展。中国农业银行湖北省分行课题组（2014）综合比较了成都、武汉、重庆、鄂州、枣庄等五地农村产权交易所的运作模式，认为在农村产权抵押融资过程中存在一些瓶颈问题亟待破解，其中包括产权抵押资产处置和风险补偿难度较大等问题。刘志光等（2014）对武汉农村产权抵押贷款情况的调查发现，农村产权在处置时存在着抵押物权利再次流转困难、变更登记和再次流转的交易成本高、产权市场规模小且变现难等问题。郭炜和丁廷武（2015）认为农村土地产权大多属于有限的产权，比一般抵押物更难处置、变现，而且现有的农村土地产权质押物范围有限，使得金融机构本身不愿介入农村土地抵押贷款。对于产权交易相对成熟的林权而言，也存在着同样的情况。张岩（2014）对浙江省林权抵押贷款情况进行实地调研后发现，林权处置难是影响林权抵押贷款健康发展的一大难题。

综上所述，学者们对于农村产权抵押融资的重要性给予了一致的肯定，并在此基础上从各个角度分析了目前我国农村产权抵押融资存在的问题，但其研究还存在不足，主要体现在两个方面：一是虽有学者提出抵押物变现处置问题是制约农村产权抵押融资的重要因素，但对于抵押物变现难的具体表现与特征并没有进行深入分析；二是对于农村产权抵押物变现难形成的深层次原因鲜有涉及。有鉴于此，本文从农村产权抵押物变现的现实困境入手，深入剖析其主要原因，并提出破解农村产权抵押物变现难问题的相应措施，进而为推动我国农村产权抵押融资开展、解决“三农”发展的资金困境提供政策参考。

二、农村产权抵押物变现的现实困境

目前，各地农村产权抵押融资的开展仍处于探索阶段，在此过程中暴露出了诸多的问题。其中，抵押物变现困难严重影响了金融机构参与农村产权抵押融资的积极性，被认为是制约农村产权抵押融资健康发展的重要因素之一。农村产权抵押物变现是金融机构弥补违约损失的主要方式，也是在递延贷款过程中亟须破解的一道难题。目前我国农村产权抵押物变现主要存在以下几个方面的难点：endprint

1.农村产权抵押物的收储与管理难

在农村产权抵押融资过程中，当借款人发生违约时，金融机构需要通过对抵押物进行变现处置来保障自身的权益，而抵押物的变现过程存在程序繁琐和处置周期长等问题，为此金融机构需要对其进行暂时的收储与管理。但目前金融机构对农村产权抵押物的收储与管理存在着一定的困难。首先，由于农村产权所处的地理位置通常较为偏远，这不仅增加了金融机构的监管难度，还增加了其监管成本。其次，资源性财产在缺乏监管的情况下容易造成价值的流失。其中，土地作为一种自然资源，受自然环境的影响较大，在长时间缺乏管理的情况下，土地的生产能力会逐渐降低，因此在对土地的收储与管理过程中，金融机构需要不断地投入管理成本才能保证土地的使用价值，但在实践操作中却难以实现；对于林权而言，林木的种植数量多且范围广，并时常发生盗伐现象，容易给金融机构造成重大的经济损失。此外，金融机构内部也缺乏对农村产权抵押物进行收储与管理的相关规范准则，难以实现有效监管，从而进一步增加了其变现处置的难度。

2.农村产权抵押物的价值发现难

农村产权抵押物的价值发现，即探寻并确定抵押物潜在和未知的价值，是需要通过多种不同的方式加以挖掘并且在未来一段时期内为市场所认可的价值；或者说，就是通过调查、研究、分析等方式找出农村产权抵押物没有充分或完全反映出的潜在价值。而价值不能离开需求而独立存在，这是因为需求是导致农村产权抵押物流动的根本动力。没有需求，抵押物就不会流动，从而无法形成交易，也就不会有价值。当有大量的需求方出现时，便能形成有效规模的买方市场，在市场中由于需求方对利益的追逐，迫使其更深入地挖掘和发现农村产权抵押物的潜在价值，并最终通过市场交易的方式表现出来。但是，一方面，农村产权交易的法律约束较强，限制了需求主体的多元化和需求量的增加。现有的需求主体主要以长期从事农业生产的经营组织和涉农企业为主，而以家庭为单位进行传统农业生产经营的农户对此的需求较少，需求量的匮乏导致农村产权抵押物难以体现其真实价值。另一方面，农村产权抵押物的价值发现还需要有参照对象和价格参照体系，这两者的作用是使抵押物的价值能够被交易双方所认可和接受，在此基础上再由抵押物自身的特点差异决定其最终价值。然而，目前我国农村产权市场缺乏有效的价值参照体系，导致抵押物的价值难以被市场所认可，阻碍了农村产权抵押物的价值发现。

3.农村产权抵押物的价值评估难

价值评估是农村经济主体财产权利的重要体现，也是农村产权抵押融资过程中的一个重要环节，其主要目的是确定抵押物的现实价值以服务于市场交易。在实践中，农村产权抵押物的价值评估受地域及自然资源特性的影响，本身就较为困难，同时还存在评估机构缺乏法定评估资质、估价人不具备相应资质、评估标准参差不齐、评估方法不科学等问题。目前具备资质的价值评估机构严重匮乏从现有的法律要求来看，土地价值评估机构至少要具备以下几个条件：第一，具有相应的组织章程和必要的管理制度；第二，具有固定的工作场所；第三，取得《中华人民共和国价格评估人员执业资格证书》的价格评估专业人员不少于5名；第四，具有经济、会计及相关工程技术等专业的中、高级职称的技术人员不低于企业实有总人数的30%；第五，注册资金不低于20万元人民币。 ，尤其是在农村地区缺少专门针对农村产权的价值评估机构，而集中于大中城市的评估机构又很少涉及农村产权的价值评估，或者是资质水平较差。同时，土地价值评估行业应当是具有公正性的独立中介服务行业，估价人员在执业过程中应恪守职业道德，遵循合法、独立、公正、客观原则，在具体的评估业务操作中不应该对抵押人和抵押权人任何一方存有倾向性。在实际操作中，很多估价人临时受聘，在估价中未能秉持应有的职业道德。同时，农村产权由于其附属权益以及衍生价值的多样性，导致在评估过程中难以形成统一的评估标准。以农民住房和土地承包经营权为例，农民住房的价值受地理位置、周边环境、房屋结构和造价等因素的影响，会有较大的偏差，而土地承包经营权若综合考虑土地的性质、产出能力以及地上附作物的不同，其价值也会形成较大的差异。另外，在评估方法上，目前既有准则以及法律法规规定使用的基本评估方法本身就有数量众多、形态各异的各种评估模型，这些评价方式各有特点，但在评估方法的合理性、可操作性和评估结果的公允性等方面均存在缺陷，很难适应农村产权抵押物价值评估的实际需要。因此，众多因素相结合造成了农村产权抵押物的价值评估难。

4.农村产权抵押物的价值变现难

破解小产权房困境 篇3

( 一) 土地制度差异

在我国, 在城乡二元社会的构架下, 土地分为集体所有土地和国家所有土地。国有土地在政府的操控下, 可以流转、入市、交易, 享受着市场经济带来的巨大收益和价值。而集体所有土地则禁止入市, 根本不能够充分发挥土地的价值和优势。集体所有土地被征为国有, 其价值与转化为国有的土地价值相比亦有天壤之别。

( 二) 土地制度落后

基于我国目前土地制度的差异性, 农民不断想要找到一种高效配置资源的方式来实现有限的集体所有土地价值。由此看来, 小产权房现象的出现体现了市场经济的规律: 有农民自主选择市场机会和需求方。由此可见, 城中村小产权房的横空出世以及屡禁不止恰恰讽刺了我国现在土地制度与市场经济的矛盾。

二、无法可依是城中村改造背景下小产权房拆迁补偿困境的直接原因

( 一) 城中村改造背景下小产权房具有违法性

1. 小产权房用地违法性

首先, 保护农田、耕地是我国的基本国策。法律规定严禁非法占用农用地, 非法占用耕地更是明令禁止的。因此, 农用地上建造的小产权房是违反法律规定的; 其次, 我国政策法规禁止农户宅基地房屋向本集体经济组织成员以外的单位或者个人销售。因此, 建造在农户宅基地之上的小产权房用地也是有一定违法性质的。再次, 我国《物权法》规定: “集体建设用地只能用于开办乡镇企业、乡镇村公共设施与公益事业建设; 农户宅基地只能用作村民自用住宅建设。最后, 我国《土地管理法》规定, 农村集体土地的使用权不可用于非农使用。综上所述, 目前法律是禁止集体建设用地上的房屋对外销售的。因此, 小产权房用地具有违法性。

2. 小产权房建造及销售违法性

房地产开发有严格的法律程序要求, 需有资质的单位拥有“五证”: 国有土地使用权证书、建设用地规划许可证、建设工程规划许可证、施工许可证以及登记取得商品房预售许可证明。而小产权房在开发和销售上均有瑕疵, 无规划、无指标、无审批、无执照、无许可, 最多只能取得乡镇政府或者村委制作的房屋权属证书。这使得小产权房的购房者无法取得国家有关部门颁布的正式房产证, 缺乏完备的产权, 不能办理过户手续。小产权房的买受人不是原土地上房屋的被拆迁人, 也就不能是成为房屋所有权人。需注意的是, 农民于自有宅基地上建造小产权房的行为是合法的。但是, 将建造的房屋出卖给了非本集体经济组织的单位或个人才违法了法律规定。

( 二) 城中村改造背景下小产权房拆迁补偿政策不统一

1. 小产权房拆迁补偿缺乏明确法律规定

针对小产权房问题, 国务院和中央部委提出了一系列政策和措施。其中明确提出“小产权房”问题的主要有:1999 年国务院办公厅下发《严禁炒卖土地的通知》: “不允许城镇居民在农村购买小产权房”; 2007 年国务院办公厅下发《关于严格执行有关农村集体建设用地法律和政策的通知》规定: “城镇居民不可于农村购买宅基地、农民住宅。”2007 年《中共中央国务院关于切实加强农业基础建设进一步促进农业发展农民增收的若干意见》再次明令禁止城镇居民购买农村小产权房。2010 年国土部在新闻发布会上对小产权房处置问题第一次有了比较明确的态度: “以2007年12 月30 日为界限, 在此之后尚未交易的小产权房应予以拆除; 在此之前的小产权房等待国家统一政策再做处理。”2011 年国土部等三部门联合下发通知《国土资源部、中央农村工作领导小组办公室、财政部、农业部关于农村集体土地确权登记发证的若干意见》规定: “用于非农业建设的农村集体经济组织土地、城镇居民购买的农民宅基地、村民住宅或“小产权房”等行为, 不得登记发证。可总结为三大点: 一是禁止小产权房交易, 杜绝城镇居民购买小产权房; 二是停止一切小产权房在建、在售活动; 三是鼓励地方具体问题具体分析, 对本区域内小产权房建造、销售现状进行摸底排查, 自主出台相应对策。由此可见, 我国并无统一法律法规予以规制“小产权房”, 也无法律法规来规范小产权房拆迁补偿问题: 城中村改造中小产权房应不应予以拆除, 拆除后应不应予以补偿。这样导致全国范围内城中村改造工作进行得轰轰烈烈, 但是工作重点小产权房拆迁补偿却无法可依。

2. 城中村改造背景下小产权房拆迁补偿地方政策之间相矛盾

由于国家缺乏明确的小产权房拆迁补偿法律, 导致地方上在处理小产权房拆迁补偿问题上态度不统一, 可能会造成政策与政策相矛盾、政策与执行差异化的现象。此外, 落实到具体作法上, 政府似乎又对临时搬迁的居民和违章建筑放松了态度。政府对村民的补偿也没有统一的支付标准, 政府的补偿行为本质上是缺乏法律支撑的。由此, 很容易引发村民争议。村民会认为, 补偿方案是有拆迁单位自主决定的, 那就可以随意跟开发商讨价还价。

摘要：在国家明确禁止小产权房交易的大背景下, 为何小产权房交易行为屡禁不止。本文将从土地制度落后、法律法规缺失、补偿政策混乱三方面分析这一现象的形成原因。

关键词：小产权房,拆迁补偿,法律困境,成因

参考文献

[1]王超.我国小产权房法律规制研究[D].河北经贸大学, 2013.

破解小产权房困境 篇4

【关键词】小微企业融资 众筹 商业银行

一、引言

现阶段，我国正处在经济结构转型升级的关键时期，经济发展将更多地关注民生、就业和社会和谐。据第十二届中国国际中小企业博览会公布的数据显示，截止到2015年5月，全国小微企业已达6666万家，50%的税收、60%的国内生产总值、70%的发明专利和80%的就业岗位来源于中小企业。可见，规模不大但数量众多的小微企业的健康发展将关乎国计、惠及民生。鉴于此，我国政府也在为小微企业的发展努力营造良好的发展环境。继2014年央行两次定向降准后，2015年2月，央行再次宣布对小微企业贷款占比达到定向降准标准的银行额外降准。同月，国务院召开常务会议作出决定，在前期已出台的一系列优惠政策的基础上继续加大对小微企业和创业创新的减税降费力度。然而，由于小微企业受自身、金融机构和外部环境等因素的影响，即使有政策的支持，小微企业仍然面临着银行贷款“惠而不普”和民间借贷“普而不惠”的融资问题，融资难融资贵已成为小微企业发展的绊脚石。为突破小微企业的融资困境，本文提出大胆设想，随着互联网金融的迅速崛起和众筹的快速发展，商业银行为小微企业搭建众筹平台，或成为有效解决小微企业融资问题的新途径。

二、我国众筹融资的发展

（一）众筹融资在我国发展迅速

众筹融资是一种依托互联网平台为某一特定项目的发展寻求投资者的新型投融资模式。2001年，第一家众筹公司众筹先锋平台ArtistShare公司在美国诞生，之后随着国外众筹相关法律法规和政策的陆续出台，众筹在海外便呈现出井喷式的发展局面。在中国，众筹虽然起步较晚，但是发展非常迅速。2007年7月，中国首家众筹平台“点名时间”成立。2011年11月，国内首家股权制众筹“天使汇”上线。截止至2013年底，中国一共有16家众筹平台，其中规模比较大的众筹平台有众筹网、大家投等网站。据《2014年中国众筹模式上半年运行统计分析报告》，仅2014年上半年，国内众筹领域发生融资事件1423起，募集总金额18791.07万元。

由于众筹融资具有低门槛、低成本、高效率等特点，所以众筹网站一出现便受到小微企业的追捧。一方面，从融资角度看，众筹增加了小微企业的融资渠道，降低了融资成本，提高了融资速度，为破解小微企业的融资困境提供了可能。另一方面，从投资角度看，众筹满足了投资者更多的个性化投资需求。投资者可以根据自己对不同行业、企业的偏好进行自主选择众筹项目，还可以根据自己的出资能力进行投资，实现投资者与小微企业的高效对接。可见，众筹融资模式为资金从投资者手中直接流向企业提供了便利渠道，代表着未来金融市场的脱媒趋势，对商业银行传统的借贷业务提出了挑战，势必对今后的金融市场和经济发展产生重大影响。

但是，这几年来，互联网金融一直处于无准入门槛、无行业规范标准、无监管机构的“三无”状态，给投资者带来了不少忧虑。2015年7月18日，中国人民银行等十部委发布《关于促进互联网金融健康发展的指导意见》，预示着互联网金融全面监管时代的到来。随着《指导意见》的出台，众筹将迎来全新的发展时期。

（二）现有众筹融资在我国面临的风险

众筹，作为一种新兴的互联网金融融资模式，在我国发展十分迅速，有益于解决初创期的公司和小微企业发展初期的融资问题。但是，从众筹融资的运作机制和经营特点上看，目前国内发展众筹融资尚存在诸多风险。第一，非法集资或非法发行股票风险。通常，项目发起人通过众筹平台以债权或股权等方式向社会公众进行筹资，并给出在一定期限内还本付息或发放红利的承诺，在实际操作中容易触及非法集资或非法发行股票的红线。第二，泄密风险。众筹平台拥有大量的项目发起人和出资人的信息，如果没有严格的保密制度约束，在网络这个相对开放的环境中，发起人的创意或设计理念很容易被窃取，项目发起人的知识产权面临被侵犯的风险，同时，投资人的个人信息也会面临泄漏的风险。第三，收益受损风险。在众筹融资平台上，投资者往往通过平台上披露的信息，对项目的创新性和市场前景进行判断，并据此给出投资。但是，在项目和发起人的审查方面，没有一套规范严格的审查和备案机制。在众筹资金的使用监管方面，尚未形成完善的资金管理条例和使用标准。因此，项目审查不严、资金使用不透明、缺乏有效监管，都有可能使项目成本虛增，利润下降，甚至项目失败，使投资者收益受损。第四诈骗风险。在缺乏完善的征信体系和有效监管的情况下，投资者将面临较大的诈骗风险。例如：筹资者有可能会通过虚构创新项目、朋友前期注资等方式进行欺诈，平台方与项目管理者也有可能发生合谋欺诈。投资者的投资风险加大，众筹可信度降低。

三、商业银行搭建众筹融资平台的设想

众筹作为一种融资模式，为小微企业的融资难题提供了新的解决思路。从现有众筹平台的运行情况看，大众的信用度是阻碍众筹发展的最大瓶颈。与此同时，商业银行出于对风险和经营成本的控制，即使有国家优惠政策扶持，小微企业也很难从商业银行获得较优惠的资金。然而，商业银行却有着良好的公信力，结合众筹对小微企业的融资优势，本文提出设想：将商业银行和众筹模式进行有机结合，由商业银行搭建众筹平台，为小微企业提供低门槛的融资渠道，或成为解决小微企业融资困境的有效方法。

（一）商业银行开展众筹业务的需求分析

1.有利于商业银行的可持续发展。随着网络金融的快速发展，商业银行传统业务不断遭到冲击，迫使商业银行不得不改变原有的经营理念和模式。一方面，金融脱媒给商业银行的传统业务带来巨大挑战。另一方面，利率市场化的发展大大压缩了商业银行存贷差收益。因此，商业银行不能局限于原来的业务和市场，应改变原有的经营观念，不断进行金融创新，将业务转向有融资需求的小微企业，积极寻找新的利润增长点。商业银行可以利用众筹的优势，采用众筹模式开展小微企业的融资业务，降低银行的惜贷风险和企业的违约风险，实现可持续发展。

2.有利于商业银行拓展业务范围，增加收入。商业银行作为众筹平台的搭建者，成为投资者与小微企业的联系纽带，商业银行不必承担小微企业较高的违约风险，小微企业也不用承担较高的融资成本。商业银行开展众筹业务的主要工作是对需要在平台上筹资的小微企业进行筛选和评估，并对众筹平台进行更新和维护，这些工作所耗费的人力和财力相对较低，但却可以对众筹资金的需求方和供给方同时收取服务费和中介费，获得相对可观的收益。如果众筹平台运行成功，进入良性循环，将会有越来越多的企业和投资者加入平台，有创意和创新的小微企业将越容易获得低成本的发展资金，投资者将获得越来越多的投资机会，银行将获得越来越多的收入。

（二）商业银行搭建众筹平台的优势

第一，由银行搭建众筹平台，可以增加众筹融资平台的公信力。近两年涌现出一批颇具影响力的众筹平台，但是大多数公众对其比较持谨慎，众筹要想快速赢得公众的信任并非易事。然而，商业银行有着较高的公信力。如果由商业银行搭建众筹平台，不仅可以开发自身的网络客户参与众筹，还可以利用银行特有的公信力吸引更多的投资者和小微企业参与众筹，既有利于解决众筹的资金瓶颈，也有利于提高众筹项目的成功率，破解小微企业融资困境。

第二，由银行搭建众筹平台，降低众筹融资的风险。目前，众筹尚处在发展的初期，在尽职调查、项目审核、信息披露、财务审计等领域的各种制度还不完善，存在诸多问题。而商业银行可以凭借自身的优势和在项目评估审核、信息披露等方面的丰富经验，在注册阶段就可以对筹款人的真实身份进行核实，防止诈骗事件的发生；在项目审核阶段就可以对拟筹款项目的可行性进行核实和判断，筛选出较高质量的项目，并保证项目信息披露的真实性，为投资者提供较权威的参考，减少违约风险。另外，商业银行在资金保管方面也具有强大的优势，投资者不用担心资金安全问题。相对于其他众筹平台，商业银行开展众筹业务可以有效降低投资风险。

（三）商业银行众筹模式的设想

为解决中小企业融资问题，本文提出由商业银行搭建众筹平台的设想。设想如下：首先由商业银行搭建众筹平台，然后，小微企业在众筹平台上注册，成为众筹项目的发起人，在众筹平台上发布自己的项目，项目中明确指出筹资时间、目标金融和投资回报等相关信息，若在规定的时间内募集的资金达到筹款目标，则该众筹成功；若未能达到筹款目标，项目宣告失败。

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图1 商业银行众筹模式示意图

商业银行众筹业务的具体运作模式如图1所示。首先，商业银行运用自身强大的网络技术优势搭建众筹平台，确保平台系统的平稳运行。然后，需要融资的小微企业要在商业银行开立账户，确保企业的真实性，防止诈骗行为的发生。同时，商业银行可以根据客户的需求将银行的网银客户作为投资者纳入众筹平台，为投资者提供新的投资渠道；接着，由小微企业向众筹平台申请筹资，申请内容包括项目的投资方向、发展前景和风险、筹资期限、筹资金额及投资回报等相关信息，并向众筹平台缴纳一定的保证金，等待众筹平台的审核。在此环节，商业银行可以凭借在中小企业客户评估上的专业性，为投资项目进行专业评估，为投资者提供较为专业的参考，以减少出资人投资的盲目性。如果项目通过审核，众筹平台便会向公众发布该项众筹项目，宣传的同时接受公众对该项目的反馈意见，并及时作出调整。之后，出资人会根据自己的投资能力为自己所感兴趣的小微企业进行出资，所筹集的资金由商业银行暂为保管。最后，如果在规定的时间内募集的资金达到筹款目标，商业银行将资金划拨给小微企业，小微企业按照约定向投资者支付投资回报，银行获取一定的服务费。如果在规定的时间内没有达到筹款目标，则视为众筹失败，资金按活期存款利率将本金和利息返还支持者，银行向筹资者收取一定的中介费，这些费用可以视为小微企业融资失败的代价。

四、结论

小微企业的发展对缓解就业压力、维护社会稳定有着至关重要的作用，然而小微企业的融资问题始终是制约其发展的关键因素。随着《关于促进互联网金融健康发展的指导意见》的出台，以及可以预期的一系列配套措施和监管细则落地之后，互联网众筹平台将迎来“井喷期”，商业银行应抓住这次历史机遇，大力开展众筹业务。若商业银行能成为众筹的发起人，利用其独有的优势整合资源，搭建众筹平台，化解当前非银行机构搭建众筹网络的潜在风险，不仅可以拓展自身业务，缓解商业银行的竞争压力，增加收益，而且可以在一定程度上有效地破解小微企业的融资困境。

参考文献

[1]代沁雯.互联网金融时代商业银行的众筹模式[J].智富时代，2015（5）.

[2]孟韬，张黎明，董大海.众筹的发展及其商业模式研究[J].管理现代化，2014（5）.

[3]王光岐，汪莹.众筹融资与我国小微企业融资难问题研究[J].金融创新，2014（6）.

[4]苗文龙.众筹融资、项目选择与技术进步[J].金融经济学研究，2014（7）.

[5]李雪静.众筹融资模式的发展探析[J].上海金融学院学报，2013（6）.

基金项目：教育部人文社会科学研究项目“以互联网经济驱动产业结构调整：机制与政策建议”（14YJC790107）和江苏省海洋经济研究中心研究项目“江苏海洋产业结构升级与金融支持研究”（HJ12002）阶段性研究成果之一。

破解小产权房困境 篇5

1.1 直接融资渠道狭窄

1.1.1 云南小微企业融资渠道过于单一

云南小微企业的融资渠道主要为银行信用担保贷款和民间借贷。如今信用贷款已经遍及全国,云南省也不例外,许多城市都建立了信用担保机构,以便为信用担保贷款提供担保服务。信用担保机构属于公共服务性、行业自律性组织,一般政府都会支持。小微企业可以在向银行借款的同时由申请担保机构予以担保。如果企业在向银行借款时不能满足银行所需要的抵押、质押等条件时,信用担保机构可以全权解决这些难题,与此同时,信用担保机构也会从自身的利益出发而要求小微企业提供反担保措施,从而使得这种融资渠道的优势大打折扣。信用担保贷款虽然利率低,放贷时间长,贷款相对比较稳定,但是由于小微企业信用低,贷款额度少,而且商业银行对小微企业的放贷条件苛刻,程序复杂,导致小微企业获取信用担保贷款的概率很低。

1.1.2 融资成本居高不下

云南小微企业融资成本之所以居高不下,在于诸多因素的影响,首先,由于小微企业自身管理混乱,财务不健全、无法提供有效的担保措施等原因导致其无法从正规的金融机构贷款,为了生存往往从民间或者小额贷款公司等借款,从而使得其融资成本大幅增高。其次,近年来小微企业从银行融资的费用也在持续增加,各种需要收费的项目直接或间接地从小微企业的身上“吸血”,这无疑增加小微企业融资成本。

1.2 云南小微企业融资结构矛盾突出

1.2.1 过分依赖内源性融资

云南小微企业的主要特征之一就是过分依赖内源性融资,由于内源性融资的成本较低,收益较高,程序不太复杂,而且内源性融资受外界制约和影响较小,比较稳定和安全,因此,内源性融资成为云南小微企业融资的首要选择,但是由于内源性融资存在诸多的局限性,融资规模受到严重的制约,使得小微企业无法进行大规模的融资,从而不能满足小微企业大规模拓展经营范围的需求。

目前,云南小微企业由于其规模偏小,社会信用度过低,抗风险能力较弱等原因,外源性融资的道路依然蜿蜒崎岖,迫使许多小微企业被动地将内源性融资作为融资方式的首要选择。由于小微企业在市场经济中自身的“先天不足”,导致云南小微企业过分地依赖内源性融资,内源性融资虽然有很多有利的优势,但是对小微企业而言,过于单一的融资方式,不利于小微企业的长远发展。

1.2.2 外源性融资结构不合理

外源性融资可分为直接融资和间接融资两种,由于云南小微企业自身的资金不足,固定资产的比重偏小,抗风险能力较弱,而且,在市场经济中,对小微企业的开放程度和优惠政策较小,从而导致云南小微企业很难有机会通过发行债券和股票等方式进行融资,进而使得云南小微企业在外源性融资的选择上,更加偏向于银行贷款和民间借贷,造成外源性融资渠道单一,结构不合理。

长期以来,对云南小微企业而言,外源性融资一直极其困难,只有当小微企业进行过内源性融资后,资金仍然无法满足其生产经营活动的需求时,小微企业才不得不选择外源性融资。面对外源性融资的众多方式,小微企业通常更加依赖于以银行贷款和民间借款为主的间接融资,而直接融资的比例很小。在外源性融资的诸多方式中,银行贷款的优势虽然很大,但是,对银行而言,小微企业贷款额度偏少,信用度过低,抗风险能力较弱等,使得银行对小微企业的放贷要求高,程序复杂,兴趣较低。由此小微企业不得不选择民间借贷这种间接融资方式,同银行贷款相比,民间借贷的利率较高,借款期限较短,稳定性较弱,另外非正式金融融资也占较大比例。由此可以看出,目前云南小微企业外源性融资结构仍不合理。

2 云南小微企业融资难的原因分析

2.1 云南小微企业融资难的外部环境分析

2.1.1 政府对小微企业融资的支持不够

政府对小微企业是否扶持以及扶持的力度如何,严重影响着小微企业的融资能力,进而影响着小微企业的生存和发展。近年来,中央及云南省各级政府部门虽出台了一系列帮扶小微企业的优惠政策,但由于针对性较弱,可操作性不强,导致许多优惠政策执行不够到位,对小微企业融资帮助不大,小微企业融资难的现状依然存在。

2.1.2 金融机构对小微企业提供金融服务有限

近年来,随着社会经济的持续发展,社会体制的不断完善,云南小微企业的发展和成长也愈来愈迅速。但是,在如此快速的发展过程背后,很多小微企业也面临着各种各样的难题,其中,融资困难是阻碍小微企业发展的一个重要原因,而银行等金融机构对小微企业提供的金融服务有限是导致小微企业融资困难的一个重要因素。

由于小微企业需要的资金量一般不大,经营状况参差不齐,财务数据很难获取,可抵押物少甚至缺乏,设备老化甚至没开发票无法证明其所有权,偷税漏税,业务往来经常不走银行账户,信用记录少或者信用记录差,市场竞争力弱,抗风险能力差等原因,使得银行等金融机构很少乐意为其提供金融服务。

2.2 云南小微企业融资难的内部环境分析

2.2.1 小微企业抵押能力不强、财务信用度低

小微企业抵押能力不强和财务信用度低是云南小微企业融资难的一个重要原因,一般情况下金融机构在发放贷款前,会出于防控风险的考虑,对企业经营业绩、营运能力、未来发展潜力特别是偿债能力等进行综合评定,然而由于小微企业自身管理能力不佳,可抵押物少甚至缺乏,设备老化,运营能力差,财务信用度低,甚至连基本的财务数据都无法提供,显然很难通过银行取得贷款。

2.2.2 小微企业淘汰率高、违约率高

由于小微企业在金融市场上的淘汰率高,违约率高,导致一些金融机构对其避而远之,从而使其在金融市场上处于弱势地位,相当一部分小微企业财务管理不规范,账目混乱,没有系统的财务账单,财务管理权责不分明,财务不公开,不透明,另外,大多数小微企业往往随大流,企业自身的创新性较低,对人才的重视意识不高,缺乏高科技人才,因而导致小微企业淘汰率和违约率“双高”。

3 破解云南小微企业融资困境的对策建议

3.1 外部融资环境对小微企业的支持

3.1.1 政府应加强对小微企业融资的支持力度

虽然现在实行的经济体制为市场经济,但是,政府仍然对经济有着相当大的控制权。云南小微企业在金融市场中以数量大、规模小的特点著称,就每个小微企业自身而言,在金融市场中的生存均离不开政府的扶持,虽然近几年政府已经出台了许多对小微企业扶持的政策,然而这些政策实施起来并非易事,可操作性差,因此对小微企业的帮扶依然不够。

小微企业的成长与发展离不开政府的扶持,政府应该建立小微企业困难帮扶机制。小微企业的经营面临很大的风险,通常亏损多盈利少,在这样不景气的经济大环境下,政府应该及时伸出援手,对市场经济做出必要的调控,使经济保持健康持续的发展。这就需要政府在各地建立小微企业帮扶机构,形成从中央到地方的梯形扶持机制。

3.1.2 完善服务于小微企业的金融体系

改善小微企业的外部融资环境,首要任务就是完善服务于小微企业的金融体系,具体可从加强银行对小微企业的支持力度、设立专门为小微企业服务的金融机构、积极开发适合小微企业的金融产品等方面展开工作。

目前,小微企业在正规的外源性融资渠道的选择上依然偏好于银行等金融机构,因此,要想解决小微企业融资难的问题,就必须重视银行对小微企业的支持,而目前许多商业银行由于发展小微企业业务费时费力、赚钱少、小微企业风险大等诸多因素,不愿意发展针对小微企业的业务,银行不能为了自身的利益单方面将小微企业拒之门外,而应对在社会上处于弱势地位的小微企业伸出援手,促其发展。

设立专门为小微企业服务的金融机构,大力开发适合小微企业的金融产品也可以在一定程度上缓解小微企业融资难的问题。目前商业银行的业务主要以发展潜力大,盈利能力高,贷款额度大的大中型企业为主,导致小微企业求贷无门,因此为小微企业专门设立金融机构并大力开发适合小微企业的金融产品十分必要。

3.2 小微企业自身的努力

3.2.1 强化小微企业诚信意识,增强企业形象

小微企业融资难的一个重要原因是小微企业的诚信意识薄弱,企业形象差。大部分小微企业在发展过程中为了自身的利益,在财务记录方面不准确、不真实,自作聪明地为企业内部做一套真实、完整的账,而为银行等金融机构提供的却是一套不真实、不完整的账,因此,对银行等金融机构而言,小微企业缺乏诚信意识,不值得信任。

小微企业要想解决融资难的困境,就必须树立一个良好的企业形象,强化诚信意识,会计记录要真实、准确、完整,还款意识要提高,与银行等金融机构建立一个良好的合作关系,避免出现不良好的信用记录,塑造诚信的企业文化,从而赢得银行等金融机构的信任,如此才能拓展融资范围,提高融资能力。

3.2.2 增强企业的盈利能力,提高自身实力

小微企业在金融市场中一定要增强自身的盈利能力,积极融入市场,提高自身实力。随着科学技术的不断进步,如果小微企业不能突破自己,缺乏创新能力,那么,很可能将在金融市场的洪流中被淹没。

因而,小微企业要想在金融市场中稳住根基,就应该积极改善产品结构,积极推动产品的创新和优化,提高产品的质量,增强企业形象,同时提高企业的盈利能力,提高市场竞争力,增强自身实力,从而促进小微企业持续健康地发展。

摘要：文章首先深入分析云南小微企业融资现状与成因,然后结合云南实际情况,有针对性地从小微企业自身、金融机构和政府三方面提出了破解云南小微企业融资难的对策,以期能对云南小微企业融资提出新的思路,为云南小微企业融资探寻新途径。

关键词：小微企业,融资困境,持续发展

参考文献

[1]于洋.中国小微企业融资问题研究[D].长春:吉林大学,2013:137-139.

[2]刘晶晶.我国小微企业的融资环境问题及对策研究[D].长春:吉林大学,2012:37-38.

[3]高云.中国小微企业融资难的问题研究[D].昆明:云南大学,2014:31-33.

破解小产权房困境 篇6

小产权房是指在农村集体土地上建设的房屋, 未缴纳土地出让金等费用, 其产权证不是由国家房管部门颁发, 而是由乡政府或村政府颁发, 亦称“乡产权房”。

与商品房相比, “小产权房”具有以下几个特点:一是通常位于城市周边的农村地区或城市郊区, 占用的是集体所有的土地;二是无需缴纳土地出让金、土地征用费等成本, 因而价格较低;三是购房者所持有的产权证并非由国家房地产管理部门颁发, 而是由乡镇政府或村集体颁发。

二、“小产权房”的现实困境

据统计, 目前年全国住宅总量约186亿平方米, 其中“小产权房”面积高达66亿平方米, 比例已经超过35%。以深圳市为例, 目前深圳住宅总面积约为2.6亿平方米, 其中小产权房高达1.6亿平方米, 比例更是超过了60%。[1]但从国家政策的角度出发, 政府部门都对“小产权房”买卖采严格禁止的态度, 法院也统一司法标尺, 在审理有关案件中, 通常都通过“房地一体”原则的牵引、以违反法律、行政法规强制性规定为由将“小产权房”买卖合同认定为无效。这就给现实中的“小产权房”买卖造成了一定的现实困境, 给买受人带来了相当的不利影响。

第一, 由于缺少国家房地产管理部门颁发的产权证, 买受人对“小产权房”的所有权得不到法律的保护。如在被称为我国小产权房第一案的“宋庄画家村案”中, 被告李玉兰从原告马海涛夫妇处花4.5万元购得房屋及院落。随后, 被告见房价上涨, 为谋取利益遂起诉要求确认购买合同无效。法院以李玉兰是城镇居民, 不得买卖农村集体经济组织成员的住房, 支持了原告马海涛夫妇的诉讼请求, 认定双方签订的房屋买卖协议无效。这显然不利于保护“小产权房”买受人的所有权利益。

第二, “小产权房”一旦出现质量问题, 买受人维权困难。因“小产权房”并不具有由国家房地产主管部门颁发的产权证, 无法办理产权登记和过户手续, 因此对“小产权房”的开发建设及相关交易通常有利于政府的监管之外;一旦购买者在使用“小产权房”过程中遇到房屋建筑质量、公共设施维护以及物业纠纷等一系列问题时, 开发商很有可能会推诿扯皮, 使买受人无法维护自身合法权益。

第三, 若在使用过程中遇到国家征收, 买受人很难得到相应的拆迁补偿。买受人与出卖人签订了“小产权房”买卖合同后, 因并不能取得国家房地产主管部门颁发的产权证, 因此并不能取得所有权。一旦国家决定对“小产权房”下的集体土地进行征收或对该房屋进行拆迁, 该买受人可能因并非合格的购买者而被排除在补偿范围之外, 国家的拆迁补贴可能只会给集体土地原有的“村民”, 买受人则得不到任何拆迁补贴。

三、对“小产权房”买卖合同的效力探究

笔者认为, 无论是从法律制度上还是从社会现实上分析, 都应将小产权房认定为有效。

(一) 从法理方面分析

1.“房地一体”原则有违所有权自由。

我国审判实践中之所以会将“小产权房”买卖合同认定为无效, 原因在于审判中大多否认了“小产权房”之下宅基地流转的可能性。根据《物权法》第146条:建设用地使用权转让、互换、出资或者赠与的, 附着于该土地上的建筑物、构筑物及其附属设施一并处分;第147条:建筑物、构筑物及其附属设施转让、互换、出资或者赠与的, 该建筑物、构筑物及其附属设施占用范围内的建设用地使用权一并处分。即我们通常所说的“房随地走, 地随房走”和“房地一体”原则。在此原则的作用下, “小产权房”买卖必然涉及到宅基地的流转, 因此, “小产权房”问题的实质就在于, 位于房屋之下的宅基地能否流转。

但笔者认为这是有违所有权自由原则的。因为从理论上讲, 私人对房屋拥有完整的所有权, 即拥有完全的“占有、使用、收益和处分”的权利, 私人可以自由处分自己所有的房屋, 这是毫无争议的。但“房地一体”原则要求房屋的转让必须与土地使用权一同流转, 二者不可截然分开, 这样就会导致房屋买卖合同的效力受限于宅基地流转的可能性。这也是目前我国司法实践中所采用的做法, 法院认为根据我国现有法律和政策的规定, 只有农村集体经济组织成员才能取得农村宅基地使用权, 宅基地使用权的转让也只限于农村集体经济组织内部成员中进行, 非集体经济组织成员不得取得。

我们先暂且不讨论我国法律是否明确禁止农村宅基地的自由流转, 单单就私人对“小产权房”的处分行为的效力受制于宅基地能否流转这一问题进行讨论。这显然是违背了所有权自由原则, 使得私人对所有房屋的处分完全受制于房屋之下土地使用权的处分, 而无法对房屋进行自由处分。房屋作为私人所有的财产, 应由私人享有完整的所有权, 可以自由转让和处分, 而不应受到房屋以下土地使用权转让困难的限制。

2. 法律并未明确禁止宅基地自由流转。

在审理有关“小产权房”的案件时, 法院基本上都采取这样一种观点, 即“小产权房”以下的农村宅基地只能由本集体经济组织成员所有, 非本集体经济组织成员无权取得或变相取得。

《物权法》第153条规定:“宅基地使用权的取得、行使和转让, 适用土地管理法等法律和国家有关规定”。再《土地管理法》第62条第4款规定:农村村民出卖或出租住房后, 再申请宅基地的, 不予批准。可见, 关于农村村民将自己宅基地上的房屋出卖之后的法律后果仅仅是再申请宅基地时得不到批准, 并不能因此得出《土地管理法》禁止“小产权房”宅基地使用权的转让。而且, 恰恰是未否认房屋买卖契约的效力, 在逻辑上才需要处理“再申请宅基地”之问题, 否则, 出卖人寻求的法律救济应该是请求买受人返还而非向审批机关“再申请宅基地”。[2]

对“小产权房”的严格禁止主要还是体现在国务院有关文件和政策层面。1999年, 国务院办公厅发布《关于加强土地转让管理严禁炒卖土地的通知》, 明确禁止城镇居民购买取得宅基地, 对宅基地使用权流转做出了严格的限制。但是, 该文件的出台主要目的是为了禁止炒卖土地, 进行土地投机, 而不应将其解释为严格限制任何形式的宅基地使用权转让, 若居民购买了宅基地后并不用于出卖以谋取利益, 就不属于该文件规制的范围。还有2004年10月21日《国务院关于深化改革严格土地管理的决定》中也提到了“禁止城镇居民在农村购置宅基地”, 因为《合同法》第52条第5项规定“违反法律、行政法规的合同无效”, 因此关于该决定的法律位阶认定问题就值得考虑。根据《行政法规制定程序暂行条例》第3条:行政法规的名称一般称“条例”, 也可以称“规定”、“办法”等。可知, 该决定并非国务院制定的行政法规, 因此对该决定的违反并不足以构成认定“小产权房”买卖合同无效的裁判依据。

笔者认为, 既然法律和行政法规并没有对“小产权房”的转让加以限制, 仅仅是在政策层面明确叫停“小产权房”买卖, 根据私法“法无禁止即自由”, 政策层面的禁止并不等于法律层面的禁止, 只有法律行政法规明确规定时, 才能够对其加以限制。正如王轶教授提到的, 在没有正当且充足的理由时, 必须确认和保障当事人的自由。如果要对自由进行限制的话, 一定要有足够且正当的理由。[3]

(二) 从现实层面分析

从现实的角度看, “小产权房”的存在也具有相当的合理性, 在促进农村经发展、加快农村城市化进程以及打破城乡二元结构方面发挥了重大作用。

1.“小产权房”买卖使得农民直接获利, 为其增加了经营性收入。

国家政策之所以会对“小产权房”买卖采取一种严苛的态度, 目的是为了保有农村土地, 保障农民的生活。的确在社会发展初期, 大部分农民留在农村, 大力发展农业生产。但是随着城市化发展和经济水平的提高, 越来越多的农民选择离开农村进入城市, 这样就会导致大部分农业用地被闲置下来, 不利于农村土地的有效利用。而且对农民而言, 自己居住建于宅基地上的房屋以及利用耕地进行耕种所得的利益, 远远没有在这些土地上建设、出卖小产权房获得的利益多。如在“宋庄画家村案”中, 一组调查数据表明, 十几年前的宋庄人均年收入仅三四百元, 如今这个聚集了大多艺术家的小村, 2006年仅租金收入就达750万元, 占到了全村村民收入的一半。这对于农民生活水平的提高及农民经济的发展无疑起到了巨大的推进作用。[3]

2.“小产权房”的出现, 在一定程度上减轻了部分消费者的购房压力。

“小产权房”无需缴纳土地出让金、土地征用费等成本, 因而价格较低。以北京市2006年的房价数据为例, 目前在售的“小产权房”均价为3344元/平方米, 仅为当年北京市整体销售均价8792元/平方米的38%。在房价居高不下的社会背景下, 这对于大部分购房者而言无疑有着巨大的吸引力。而且现如今, 许多年青一代刚进入社会时, 生活上面临着很大的压力, 其中大部分来源于“购房”压力。“小产权房”所具有的绝对价格优势, 无疑是对其购房压力的极大缓解。

3. 小产权房对于加快农村城市化进程、打破城乡二元结构方面发挥了积极作用。

我国长期以来的城乡二元体制使得农村集体所有的土地被牢牢束缚住, 可以自由流转的只能是国有土地, 农村土地要想进入流转市场必须先由国家统一征收。2013年11月, 中共十八届三中全会通过《关于全面深化改革若干重大问题的决定》中提到:“保障农户宅基地用益物权, 改革完善农村宅基地制度, 选择若干试点, 慎重稳妥推进农民住房财产权抵押、担保、转让, 探索农民增加财产性收入渠道。”, 更是从国家政策的高度上就小产权房对促进农村城市化的作用进行了肯定。

四、总结

综上所述, 笔者认为既然我国法律行政法规中并没有明确的法律依据禁止“小产权房”买卖, 而且在当今社会, “小产权房”的合理性日趋凸显, 更应放开对“小产权房”买卖的限制, 逐步打破城乡二元结构, 促进农村经济的发展, 以实现各方利益平衡。

摘要：近年来, “小产权房”的数量大幅增长, “小产权房”买卖也不断增多。但在司法实践中, 法院一般都以其违反法律和行政法规的强制性规定将“小产权房”买卖合同认定为无效, 给“小产权房”买卖造成了现实的困境。笔者从法理和社会现实的角度分析, 认为“小产权房”买卖合同应为有效。

关键词：小产权房,宅基地

参考文献

[1]深圳房地产信息网.小产权房专题研究[EB/OL].http://zhuanti.szhome.com/zhuanti/09-07-16/xiaochanquan/index2.htm, 2014-12-4.

[2]王卫国, 朱庆育.宅基地如何进入市场——以画家村房屋买卖案为切入点[J].政法论坛, 2014 (5) .