小产权房买卖弊端与合同

小产权房买卖弊端与合同（通用11篇）

篇1：小产权房买卖弊端与合同

甲方(售房方)：

乙方(买房方)：

现经甲乙双方公平公正合理协商后达成房屋买卖如下：

一、甲方愿把开发建造的房屋一套，位于 社区宅基地楼房层 元 室 套平方。以 元人民币(大 写：)出售给乙方。

二、甲方保证此房建筑质量合格。保障三通(即路通、电通、水通)。

三、该房屋如建设需要拆迁，所获全部赔偿、补偿或置换受益，均为乙方所得。如需甲方提供有关材料和证明，甲方要无条件的提供所需手续及证件。

三、乙方签约买房后，此房的所有权即归乙方所有(即永久所有、使用、收益、出租、担保、抵押、买卖、包括其他套房外的附属设施、公用通道、公益配备使用等)。

四、今后政府如果给予办理房产证，甲方要无偿的协助乙方办理。不得以其他任何理由向乙方收取任何费用，甲方要无条件的提供所需手续及证件。

五、本合同须经第三人与住地社区见证盖章。

六、本协议一式二份甲乙双方各执一份，本合同双方签字后立即生效。

七、特别约定

本合同生效后，甲方不得以任何方式主张合同失效，如本合同被有关机关认定为无效合同，则甲方应退还乙方购房全款，并赔偿乙方所有损失。

八、本合同如有争议，任何一方都可以向当地人民法院提起诉讼。

甲方签印：

身份证复印件

乙方签印：

身份证复印件

见证人签印：

日 见证社区盖章：

篇2：小产权房买卖弊端与合同

七、特别约定

本合同生效后，甲方不得以任何方式主张合同无效，如本合同被有权机关认定为无效合同，则甲方应返还乙方所支付的全部房款，并赔偿乙方损失 元。

八、本合同自双方签字或盖章之日起生效。本合同未尽事宜双方可以签定补充协议，补充协议与本合同具有同等法律效力。

九、本合同一式两份，甲乙方各执一份。

甲方： 乙方：

3月20日 203月20日

买卖小产权房合同范文三

卖 方：----------------

买 方：----------------

卖方通过转让自家庄基使用权获得单元房一套，因资金周转困难现欲出售，经中间人从中说和，买卖双方经过充分协商，就房屋买卖有关具体事宜双方自愿达成以下协议：

一、标的：

该单元房位于泾阳县电力局十字东隆兴巷(人民银行西)后边一栋的第二层北户，该单元房系一梯一户;属砖混结构，权属清楚，无任何纠葛。

二、建筑面积：约130平方米(含公摊面积);双方以现状进行买卖，双方认可现状;若单元房有质量问题，由卖方负责。

三、买卖价格：双方议定该单元房的卖价为203000.00元。

四、交付办法：双方商定分三次付清房款。

1、双方于签约之日买方用现金先付给卖方33000.00元作为定金;5月1日前买方付给卖方10.00元整，剩余的房款于月底前付清。

2、卖方收到买方第一次房款后，将该单元房及相关手续(身份证复印件、户口本复印件、庄基使用证复印件及与开发商张兴旺的协议书)交予买方;卖方不得拖延，并向买方出据收条。

3、若买方未按约定交付房款，以前所交房款不退，单元房归卖方所有。

五、卖方保证该单元房的室外铝合金窗配齐，进户门为防盗门，室内墙面水泥粉刷，上、下水接通并必须进户;

六、买方在装修期间，卖方不得无故干涉和阻拦;买方在居住期间，若有其他居住户干涉其正常生活，卖方出面予以协调;单元房的公共院子、楼梯及公共设施买方必须爱护。

七、卖方保证该单元房与第三人等无任何产权纠葛，否则，赔偿买方由此而造成的一切经济损失。

八、若国家政策变化允许办理房产手续，卖方应予以积极协助买方办理;若国家征用或拆迁该单元房，所得补偿款归买方所有。

九、本合同经买、卖双方签字并按指印后生效，任何一方均不得反悔。

十、本合同一式三份，买卖双方各执一份，中间人一份，

具有同等法律效力。

卖 方：

中间人：

买 方： 二○一三年三月五日

看过买卖小产权房合同的人还看了：

1.小产权房屋买卖合同范本3篇

2.最新小产权房买卖合同模板

3.小产权买卖合同范本

4.最新小产权买卖合同

5.小产权房屋出售合同范本3篇

6.二手小产权房购房合同范本3篇

7.小产权房屋交易合同范本3篇

8.农村小产权房买卖合同

9.小产权房屋合同范本3篇

篇3：小产权房买卖弊端与合同

小产权房是指在农村集体土地上建设的房屋, 未缴纳土地出让金等费用, 其产权证不是由国家房管部门颁发, 而是由乡政府或村政府颁发, 亦称“乡产权房”。

与商品房相比, “小产权房”具有以下几个特点:一是通常位于城市周边的农村地区或城市郊区, 占用的是集体所有的土地;二是无需缴纳土地出让金、土地征用费等成本, 因而价格较低;三是购房者所持有的产权证并非由国家房地产管理部门颁发, 而是由乡镇政府或村集体颁发。

二、“小产权房”的现实困境

据统计, 目前年全国住宅总量约186亿平方米, 其中“小产权房”面积高达66亿平方米, 比例已经超过35%。以深圳市为例, 目前深圳住宅总面积约为2.6亿平方米, 其中小产权房高达1.6亿平方米, 比例更是超过了60%。[1]但从国家政策的角度出发, 政府部门都对“小产权房”买卖采严格禁止的态度, 法院也统一司法标尺, 在审理有关案件中, 通常都通过“房地一体”原则的牵引、以违反法律、行政法规强制性规定为由将“小产权房”买卖合同认定为无效。这就给现实中的“小产权房”买卖造成了一定的现实困境, 给买受人带来了相当的不利影响。

第一, 由于缺少国家房地产管理部门颁发的产权证, 买受人对“小产权房”的所有权得不到法律的保护。如在被称为我国小产权房第一案的“宋庄画家村案”中, 被告李玉兰从原告马海涛夫妇处花4.5万元购得房屋及院落。随后, 被告见房价上涨, 为谋取利益遂起诉要求确认购买合同无效。法院以李玉兰是城镇居民, 不得买卖农村集体经济组织成员的住房, 支持了原告马海涛夫妇的诉讼请求, 认定双方签订的房屋买卖协议无效。这显然不利于保护“小产权房”买受人的所有权利益。

第二, “小产权房”一旦出现质量问题, 买受人维权困难。因“小产权房”并不具有由国家房地产主管部门颁发的产权证, 无法办理产权登记和过户手续, 因此对“小产权房”的开发建设及相关交易通常有利于政府的监管之外;一旦购买者在使用“小产权房”过程中遇到房屋建筑质量、公共设施维护以及物业纠纷等一系列问题时, 开发商很有可能会推诿扯皮, 使买受人无法维护自身合法权益。

第三, 若在使用过程中遇到国家征收, 买受人很难得到相应的拆迁补偿。买受人与出卖人签订了“小产权房”买卖合同后, 因并不能取得国家房地产主管部门颁发的产权证, 因此并不能取得所有权。一旦国家决定对“小产权房”下的集体土地进行征收或对该房屋进行拆迁, 该买受人可能因并非合格的购买者而被排除在补偿范围之外, 国家的拆迁补贴可能只会给集体土地原有的“村民”, 买受人则得不到任何拆迁补贴。

三、对“小产权房”买卖合同的效力探究

笔者认为, 无论是从法律制度上还是从社会现实上分析, 都应将小产权房认定为有效。

(一) 从法理方面分析

1.“房地一体”原则有违所有权自由。

我国审判实践中之所以会将“小产权房”买卖合同认定为无效, 原因在于审判中大多否认了“小产权房”之下宅基地流转的可能性。根据《物权法》第146条:建设用地使用权转让、互换、出资或者赠与的, 附着于该土地上的建筑物、构筑物及其附属设施一并处分;第147条:建筑物、构筑物及其附属设施转让、互换、出资或者赠与的, 该建筑物、构筑物及其附属设施占用范围内的建设用地使用权一并处分。即我们通常所说的“房随地走, 地随房走”和“房地一体”原则。在此原则的作用下, “小产权房”买卖必然涉及到宅基地的流转, 因此, “小产权房”问题的实质就在于, 位于房屋之下的宅基地能否流转。

但笔者认为这是有违所有权自由原则的。因为从理论上讲, 私人对房屋拥有完整的所有权, 即拥有完全的“占有、使用、收益和处分”的权利, 私人可以自由处分自己所有的房屋, 这是毫无争议的。但“房地一体”原则要求房屋的转让必须与土地使用权一同流转, 二者不可截然分开, 这样就会导致房屋买卖合同的效力受限于宅基地流转的可能性。这也是目前我国司法实践中所采用的做法, 法院认为根据我国现有法律和政策的规定, 只有农村集体经济组织成员才能取得农村宅基地使用权, 宅基地使用权的转让也只限于农村集体经济组织内部成员中进行, 非集体经济组织成员不得取得。

我们先暂且不讨论我国法律是否明确禁止农村宅基地的自由流转, 单单就私人对“小产权房”的处分行为的效力受制于宅基地能否流转这一问题进行讨论。这显然是违背了所有权自由原则, 使得私人对所有房屋的处分完全受制于房屋之下土地使用权的处分, 而无法对房屋进行自由处分。房屋作为私人所有的财产, 应由私人享有完整的所有权, 可以自由转让和处分, 而不应受到房屋以下土地使用权转让困难的限制。

2. 法律并未明确禁止宅基地自由流转。

在审理有关“小产权房”的案件时, 法院基本上都采取这样一种观点, 即“小产权房”以下的农村宅基地只能由本集体经济组织成员所有, 非本集体经济组织成员无权取得或变相取得。

《物权法》第153条规定:“宅基地使用权的取得、行使和转让, 适用土地管理法等法律和国家有关规定”。再《土地管理法》第62条第4款规定:农村村民出卖或出租住房后, 再申请宅基地的, 不予批准。可见, 关于农村村民将自己宅基地上的房屋出卖之后的法律后果仅仅是再申请宅基地时得不到批准, 并不能因此得出《土地管理法》禁止“小产权房”宅基地使用权的转让。而且, 恰恰是未否认房屋买卖契约的效力, 在逻辑上才需要处理“再申请宅基地”之问题, 否则, 出卖人寻求的法律救济应该是请求买受人返还而非向审批机关“再申请宅基地”。[2]

对“小产权房”的严格禁止主要还是体现在国务院有关文件和政策层面。1999年, 国务院办公厅发布《关于加强土地转让管理严禁炒卖土地的通知》, 明确禁止城镇居民购买取得宅基地, 对宅基地使用权流转做出了严格的限制。但是, 该文件的出台主要目的是为了禁止炒卖土地, 进行土地投机, 而不应将其解释为严格限制任何形式的宅基地使用权转让, 若居民购买了宅基地后并不用于出卖以谋取利益, 就不属于该文件规制的范围。还有2004年10月21日《国务院关于深化改革严格土地管理的决定》中也提到了“禁止城镇居民在农村购置宅基地”, 因为《合同法》第52条第5项规定“违反法律、行政法规的合同无效”, 因此关于该决定的法律位阶认定问题就值得考虑。根据《行政法规制定程序暂行条例》第3条:行政法规的名称一般称“条例”, 也可以称“规定”、“办法”等。可知, 该决定并非国务院制定的行政法规, 因此对该决定的违反并不足以构成认定“小产权房”买卖合同无效的裁判依据。

笔者认为, 既然法律和行政法规并没有对“小产权房”的转让加以限制, 仅仅是在政策层面明确叫停“小产权房”买卖, 根据私法“法无禁止即自由”, 政策层面的禁止并不等于法律层面的禁止, 只有法律行政法规明确规定时, 才能够对其加以限制。正如王轶教授提到的, 在没有正当且充足的理由时, 必须确认和保障当事人的自由。如果要对自由进行限制的话, 一定要有足够且正当的理由。[3]

(二) 从现实层面分析

从现实的角度看, “小产权房”的存在也具有相当的合理性, 在促进农村经发展、加快农村城市化进程以及打破城乡二元结构方面发挥了重大作用。

1.“小产权房”买卖使得农民直接获利, 为其增加了经营性收入。

国家政策之所以会对“小产权房”买卖采取一种严苛的态度, 目的是为了保有农村土地, 保障农民的生活。的确在社会发展初期, 大部分农民留在农村, 大力发展农业生产。但是随着城市化发展和经济水平的提高, 越来越多的农民选择离开农村进入城市, 这样就会导致大部分农业用地被闲置下来, 不利于农村土地的有效利用。而且对农民而言, 自己居住建于宅基地上的房屋以及利用耕地进行耕种所得的利益, 远远没有在这些土地上建设、出卖小产权房获得的利益多。如在“宋庄画家村案”中, 一组调查数据表明, 十几年前的宋庄人均年收入仅三四百元, 如今这个聚集了大多艺术家的小村, 2006年仅租金收入就达750万元, 占到了全村村民收入的一半。这对于农民生活水平的提高及农民经济的发展无疑起到了巨大的推进作用。[3]

2.“小产权房”的出现, 在一定程度上减轻了部分消费者的购房压力。

“小产权房”无需缴纳土地出让金、土地征用费等成本, 因而价格较低。以北京市2006年的房价数据为例, 目前在售的“小产权房”均价为3344元/平方米, 仅为当年北京市整体销售均价8792元/平方米的38%。在房价居高不下的社会背景下, 这对于大部分购房者而言无疑有着巨大的吸引力。而且现如今, 许多年青一代刚进入社会时, 生活上面临着很大的压力, 其中大部分来源于“购房”压力。“小产权房”所具有的绝对价格优势, 无疑是对其购房压力的极大缓解。

3. 小产权房对于加快农村城市化进程、打破城乡二元结构方面发挥了积极作用。

我国长期以来的城乡二元体制使得农村集体所有的土地被牢牢束缚住, 可以自由流转的只能是国有土地, 农村土地要想进入流转市场必须先由国家统一征收。2013年11月, 中共十八届三中全会通过《关于全面深化改革若干重大问题的决定》中提到:“保障农户宅基地用益物权, 改革完善农村宅基地制度, 选择若干试点, 慎重稳妥推进农民住房财产权抵押、担保、转让, 探索农民增加财产性收入渠道。”, 更是从国家政策的高度上就小产权房对促进农村城市化的作用进行了肯定。

四、总结

综上所述, 笔者认为既然我国法律行政法规中并没有明确的法律依据禁止“小产权房”买卖, 而且在当今社会, “小产权房”的合理性日趋凸显, 更应放开对“小产权房”买卖的限制, 逐步打破城乡二元结构, 促进农村经济的发展, 以实现各方利益平衡。

摘要：近年来, “小产权房”的数量大幅增长, “小产权房”买卖也不断增多。但在司法实践中, 法院一般都以其违反法律和行政法规的强制性规定将“小产权房”买卖合同认定为无效, 给“小产权房”买卖造成了现实的困境。笔者从法理和社会现实的角度分析, 认为“小产权房”买卖合同应为有效。

关键词：小产权房,宅基地

参考文献

[1]深圳房地产信息网.小产权房专题研究[EB/OL].http://zhuanti.szhome.com/zhuanti/09-07-16/xiaochanquan/index2.htm, 2014-12-4.

[2]王卫国, 朱庆育.宅基地如何进入市场——以画家村房屋买卖案为切入点[J].政法论坛, 2014 (5) .

篇4：浅谈小产权房买卖合同效力

关键词：小产权房 买卖 合同效力

一、小产权房屋及其性质

所谓房产，是指有墙面和立体结构，能够遮风避雨，可供人们在其中生活、学习、工作、娱乐、居住或贮藏物资的场所。它是以居住为目的，包括地权和房权。地权即土地使用权，中华人民共和国宪法规定，中华人民共和国每一寸土地归国家所有，中华人民共和国公民对土地拥有使用权，任何人没有所有权。房权就是房屋所有权，也就是特定主体对房屋所享有的所有权，故房产权也是属于物权的一种。房屋产权本身并无大小之分，"小产权"只是目前社会上形成的一种说法，小产权房是指在农民集体土地上建设的房屋，未缴纳土地出让金等费用，其产权证不是由国家房管部门颁发，而是由乡政府或村委会颁发，所以叫做"乡产权房"，又叫"小产权房"。根据房屋的建设是否具备合法的审批手续，又可将小产权房细化为两种类型，第一种是经所在县级政府合法批准后，集体经济组织在满足集体经济组织成员的住房需求后将余房以自己名义出售给本集体之外的人的房产权。第二种是集体经济组织未经审核批准程序，在其自有的农用地上修建的房屋① 。

由于小产权房牵涉到各方面的利益，一律说买小产权房有效或无效似乎都有失偏颇。在小产权房纠纷案件中，涉及的第一问题就是农村宅基地使用权的性质问题②。在产权确定的过程中，是否具有该房所在村的集体经济组织成员身份是个至关重要的问题 。我国的宅基地使用权主要有以下四个特点：1.身份性。只有本集体经济组织成员才有权利享有宅基地使用权。2.无偿性。3.有限性，一户只能拥有一处宅基地，且其面积不得超过标准。4.无使用期限限制，在理论上，宅基地使用权一旦取得，使用权人可一直使用下去。虽然我国禁止宅基地使用权的流转，但农村村民对宅基地上的房屋享有所有权并可自由处分。法院审理认为，根据房地一体的规则，尽管宅基地使用权本身不可以转让，但它可以随着房屋一同转让。如果村民自愿将其房屋转让给本集体经济组织的其他村民，由于双方的身份同一，可以认定这种转让行为有效。但是，如果村民将其房屋转让给非本集体经济组织的成员或者城镇居民，由于双方身份不具有同一性，而且宅基地使用权是一种带有社会福利性质的权利，城镇居民不得享有。

二、有关小产权房屋转让合同的效力的意见

随着小产权房纠纷的大量出现，小产权房屋买卖合同的效力究竟如何引起学者的广泛探讨。关于其效力，大体出现两种声音："无效说"与"有效说"。

（一），"合同无效说"其主要依据有三，来自于我国现行《土地管理法》、《物权法》及国务院的有关政策性文件。

其一，《土地管理法》第62条规定，农村和城市郊区土地属于农民集体所有，农村宅基地使用权的取得有着严格的身份限制，且宅基地的分配制度实行一户一宅制。根据房地一体的原则，当宅基地上所建房屋被转让，该土地的使用权也随之被转让，如果允许农村房屋出售给集体经济组织以外的人，将导致宅基地使用权享受主体的扩大化。第63条规定："农村集体所有的土地使用权不得出让、转让或者出租用与非农业建设。"该禁止性规定对农村集体土地使用权的流转做了严格的限制，农村房屋卖给城市居民的行为被法律禁止，转让合同无效。

其二，根据《物权法》的规定，宅基地使用权属于用益物权，用益物权是一种不完整、受限制的所有权。故此，其上所盖房屋流转条件理应受到限制。其转让合同的效力至少也是有待商榷，不能径直认定其为有效。

其三，国务院办公厅1999年《关于加强土地转让管理严禁炒卖土地通知》第二条第二款规定："农民的住宅不得向城市居民出售，也不得批准城市居民占用农民集体土地建住宅，有关部门不得为违法建筑和购买的住宅发放土地使用证和房产证。"2007年 12月30日 《国务院办公厅关于严格执行有关农村集体建设用地法律和政策的通知》、2008年中央一号文件《中共中央国务院关于切实加强农业基础设施进一步促进农业发展农民增收的若干意见》都明确表示：城镇居民不得到农村购买宅基地、农民住宅或"小产权房"。如果放任该类房屋自由转让，会破坏原有的房地产市场的交易秩序、引发社会矛盾，不利于社会与发展。

（二），"合同有效说"的理由也有三个：

其一，1963年3月20日中共中央《关于对社员宅基地问题做一些补充规定的通知》规定："社员有买卖房屋的权力。房屋出卖后，宅基地的使用权即随之转移给房主，但宅基地所有权仍归集体所有。"这一规定明确了农民享有买卖房屋的权利。

其二，所谓物权，是指公民、法人依法有的直接支配特定物并对抗第三人的财产权利。既然农村房屋的所有权归属村民，那么村民对其房屋本应享有绝对的支配权。《关于加强土地转让管理严禁炒卖土地通知》中规定，农民的住宅不得向城市居民出售，该规定本身违背了《物权法》的立法精神，损害了所有权的权能。且该文件本身的效力在物权法之下，故应以物权法为准。

其三，合同无效的判定应当以《合同法》中规定的合同有效要件为标准。《合同法》规定的合同有效要件主要包括四个方面：1、合同当事人具有民事权利能力和民事行为能力。2、意思表示真实。3、合同内容不违反法律、行政法规的强制性规定和社会的公序良俗。4、形式上符合法律要求或者规定，有约定的还应当符合约定。国务院《关于加强土地转让管理严禁土地炒卖的通知》虽然规定农民的住宅不得向城市居民出售，但该通知在形式上既不是法律也不是行政法规，不能作为认定合同无效的根据。

三、结论

由于小产权房的特殊法律属性，使得小产权房的流通转让存在很多的限制，因为小产权房只具备普通商品房的使用性质而并不具备其法律性质，所以，法律法规对商品房的相关规定和制度对其是无效的。虽然，目前我国尚没有任何一部法律对于城镇居民购买农民小产权楼房的效力问题作出明确的规定，但民法通则第六条规定："民事活动必须遵守法律，法律没有规定的，应当遵守国家政策。"因此，《关于加强土地转让管理严禁炒卖土地的通知》、《关于加强农村宅基地管理的意见》都属于目前的国家政策，其明文禁止买卖小产权房，也就是说小产权房买卖合同都是无效的 。

目前，由于小产权房与商品房之间的巨大价格落差使其有市场广阔并且数量众多、形式多样使其已初具规模。而且，我国城镇化不断加深客观上形成了两个截然不同的房地产市场，小产权房问题到了必须解决的时候。但是，小产权房与商品房的差别不只体现为房价，而是两种完全不同的土地所有制度。我国不可能在短期内将小产权房占有的农村集体土地全部征收为国有土地，将小产权房全部转变为大产权房使其能向商品房一样拥有产权证，公开合法的上市交易。解决小产权房问题是一项艰巨而且不容许出现任何差错的任务。因此，学者及司法实践者们应该在立足于现实的基础上，从各个角度出发需找解决小产权房问题的途径。在小产权房问题上，我认为既要看到小产权房的负外部性，又要看到小产权房的积极意义 ，才能彻底的解决这一问题，造福广大社会民众。

注释：

①刘江涛，张波.产权房的影响、产生根源与整治对策初探[J].中国房地产金融，2008，（3）.

②卢现祥，朱巧玲.新制度经济学[M].北京：北京大学出版社，2007.

参考文献：

[1]卢现祥.新制度经济学[M]武汉：武汉大学出版社，2004.

[2]王重润.小产权房的历史地位及其出路[EB/OL].

[3]严峰，小产权房法理分析与解决途径，《新疆人大》 2012年 第1期

篇5：小产权房买卖合同(买方)

出卖人(甲方)：

身份证号码：

买受人(乙方)：

身份证号码：

甲、乙双方就房屋买卖事项协商一致订立本合同，以资共同遵守。

一、甲方自愿将其位于 的房屋(建筑面积_________平方米)以人民币 元(大写：人民币)的价款出售给乙方（房屋的面积以实际为准）。

二、乙方在合同签订后将房款一次性向甲方支付完毕。乙方将房款向甲方支付完后 日内，甲方将房屋及房屋附属物正式交付乙方，并将房屋的钥匙交给乙方验收。

三、本合同签定时，该房屋不具备过户条件，由甲方提供关于享有本房屋所有权的相关证明资料等作为交易依据。

四、本合同签订后，甲方承诺并保证乙方对该房屋享有完全的所有权以及处分权，甲方不得就该房屋再与他人订立协议、合同或其他任何方式的处分。

五、若因该房屋发生与甲的产权纠纷或债权债务，概由甲方承担一切责任，因此给乙方造成的经济损失，甲方负责赔偿。

六、本合同在履行过程中发生的争议，由双方当事人协商解决;协商不成的依法向房屋所在地人民法院起诉。

七、本合同生效后，甲方不得以任何方式主张合同无效，如本合同被认定为无效合同，则甲方应返还乙方所支付的全部房款，并赔偿乙方损失。

八、本合同自双方签字或盖章之日起生效，本合同一式两份，甲乙方各执一份。

甲方：

乙方：

****年**月**日

篇6：小产权房买卖合同纠纷

第63条规定：农民集体所有的土地的使用权不得出让、转让或者出租用于非农业建设。

以上二个法条是对集体土地流转的禁止及限制，并未对集体土地上所建房屋进行转让进行禁止和限制。法律及行政法规并没有禁止小产权房屋买卖的明确规定。

篇7：小产权房买卖合同（本站推荐）

案例一：XX年4月，家住济南市历下区的孔先生夫妇购买了一套位于历城区城乡接合部的小产权房，如今，卖方申请法院认定当初房屋买卖合同无效。近日，济南市历城区法院华山法庭已经对此案调解完毕，孔先生虽然拿到了退回的房款和补偿费，但一度属于自己的两层楼又成别人的了。

孔先生夫妇看中的这套房子上下两层，一共230平方米，当初约定的价格是35万元。由于房子是农村宅基地房屋，因而难以办理房产过户手续，只是先签了一份房屋买卖合同。合同中约定，先交付25万元房款，剩余部分待过户手续完成后付清。双方事后才了解到，这套房子属于旧村改造房，国家对其转让有着严格的限定。

卖方多次催促孔先生交付剩余的10万元房款，但由于过户手续未能完成，孔先生拒绝交付。在多次协商未果的情况下，卖方将孔先生夫妇告上了法庭，请求法院认定房屋买卖合同无效，希望把卖出的房子再要回来。孔先生则认为，如今房产早已升值，无论是现值还是拆迁补偿价格都已远远高于原来的价格，因而请求法院判令卖方赔偿经济损失32万元。

最终，法院认定双方买卖房屋的交易行为违反了法律、法规的禁止性规定，属于无效合同。在法官的调解下，卖方同意退还孔先生已交付的25万元房款，并支付10万元的经济损失费。9月3日，孔先生虽然拿到了35万元，但他并不开心，因为“弄丢”了自己中意的这套上下两层的房产。

案例

二、王某系济南某公司的职工，XX年全家从农村搬入省城居住。由于没有房子，所以一直租住他人的房屋。后经人介绍，王某于XX年花9万元购买了农民高某建造的住房，当时二人还签订了购房合同。

XX年8月，高某看到房价飙升，突然向法院起诉要求王某腾房。最终房屋买卖合同被认定无效，王某退出房屋，高某退给王某96000元。

“这种案子经常出现，去年一年我就审理过十几例。”9月10日，济南市历城区法院华山法庭的一位法官介绍说，在具体的案件中，不仅有城市居民购买集体土地上建设的房屋，还有农村居民到邻村购买房屋的情况，“往往是当初因为省钱买了房，等有了纠纷，官司打到法院才知道合同竟然无效”。

1、纠纷处理不能简单化

城市居民购买农村宅基地上的房屋，牵扯到买卖双方的利益和社会的稳定，因此法院在处理此类纠纷时，并非仅仅认定买卖合同无效就结案。平阴县法院执行局局长苏道伟说，处理这类案件既要尊重历史，又要照顾现实，综合权衡买卖双方的利益，全面考虑到合同无效对双方当事人的利益影响。

从基层法院审理的案件来看，由于现在房价上涨较快，因而卖主主张合同无效的现象比较多。“双方的房屋买卖无效，出售方有权要求返还房屋，购买方也可主张出售方返还钱款，因此造成损失的，还可以要求赔偿。”

2、买卖合同无效买方风险较大

据了解，根据现行法律法规和国家政策，非集体经济组织成员不能成为农村村民房屋买卖合同的主体，国家政策明确禁止城镇居民购买农村村民房屋，故对农村村民向非本集体经济组织成员及城镇居民出售房屋的合同，应一律认定为无效。

小产权房买卖中，承担法律风险的不仅是买方，卖方也会承担风险。“在房价上涨的情况下，卖方可以主张合同无效，而房价一旦出现下跌的情况，买方也同样可以主张合同无效。”但现在来看承担风险的主要还是买方，“如果遇到拆迁的话，买方是难以获得土地补偿费用的”。

3、小产权房买卖合同效力判定

对于小产权房买卖合同的效力，存在两种截然相反的意见，一种观点认为，如果不考虑其他影响合同效力的因素，仅城市居民购买农民集体土地上的房屋而言，应认定合同有效。主要理由在于：（1）法院认定合同无效应以法律和行政法规为依据，而我国法律、行政法规并不明文规定禁止买卖集体土地上的私有房屋。到目前为止，禁止城市居民购买小产权房的主要是：1999年国务院办公厅就发出了《关于加强土地转让管理严禁炒卖土地的通知》、XX年国务院发布的《关于深化改革严格土地管理的决定》（国发〔XX〕28号）、XX年国土资源部《关于加强农村宅基地管理的意见》（国土资发〔XX〕234号）。这些都只是国务院的决定、通知、意见，不能作为认定合同无效的依据。（2）《土地管理法》规定：“农村村民出卖、出租房屋后，再申请宅基地的，不予批准。”从这一规定可以看出法律并不禁止农村村民出卖房屋时，同时转让宅基地使用权。（3）即使集体土地使用权不能转让情况下，由于买卖的标的物只是房子，而房子是农民的私有财产，享有充分的处分权，所以法律没有权力禁止。

另一种意见认为，村民对宅基地只享有使用权，而无处分的权利，而出售住房的行为，实际上已处分了宅基地使用权，违反了法律、行政法规的强制性规定，1故合同应认定无效。法律的确没有明文禁止集体土地上的房屋流转，但笔者仍认为买卖合同无效，主要是基于目前我国房地产交易中普遍遵循的“房地一体”的基本法理。根据《物权法》第146条“建设用地使用权转让、互换、出资或者赠与的，附着于该土地上的建筑物、构筑物及其附属设施一并处分”（即“房随地走”）和第147条“建筑物、构筑物及其附属设施转让、互换、出资或者赠与的，该建筑物、构筑物及其附属设施占用范围内的建设用地使用权一并处分”（即“地随房走”）的规定，我国的国有建设用地实行的是所谓“房地一体主义”，这不仅是基于法理，也是为了避免“空中楼阁”的存在。对于集体土地上房屋的买卖，这一原则同样适用。所以一旦集体土地上的房屋所有权主体发生变化，意味着该房屋下的集体土地使用权也发生流转，而这是法律所明文禁止的。因此，法律规定集体所有的土地使用权不得出让、转让或者出租用于非农业建设，内在包含了“禁止其上所建房屋的流转”，否则该条文将形同虚设。

篇8：小产权房买卖弊端与合同

一、宅基地房与小产权房的定义

所谓“宅基地房”是指修建于宅基地上的房屋。宅基地是农民基于集体成员身份而享有的福利保障, 如果说土地承包经营权满足了农民“耕者有其田”的愿望, 那么宅基地使用权则是实现了农民“居者有其屋”的梦想 (1) 。所谓小产权房, 其通常都是在农村集体土地上, 由享有该集体土地所有权的乡 (镇) 府、村委会或是联合房地产开发商或是村民在自己的宅基地建设, 然后对村集体以外的人销售的房屋。

二、宅基地房与小产权房的区别

(一) 宅基地房是村民在自家的宅基地上建造的房屋, 就其建造的土地权属上看, 宅基地是法定的用于农村集体居民个人建造房屋的土地, 用于合法的土地使用权。而小产权房可能是建造在宅基地上, 也有建造在集体建设用地上, 有的甚至建造在农用土地上。对于后两种土地, 小产权房明显改变了土地用途, 其超过了法定的土地使用权限。

(二) 宅基地修建的目的大多是为了自住, 而且在农村, 普遍的观念是宅基地作为祖产, 一般是不会出卖的。通常在经济发达地区的城乡结合部, 农民才会把多余空置的房屋用于销售。而后者是一种开发性建设, 修建的目的就是为了对外销售, 赚取利润。

(三) 基于第二条两者的区别, 从国家保护耕地和保障农村居民基本生活的出发点看, 由于村民出卖自身的宅基地房, 一般是基于家里搬迁等原因要将闲置的宅基地房卖给他人, 这对于国家保护耕地和保障农村居民住房条件并不冲突。而小产权房则不同, 其一般都是以大批量的商品房形式买卖, 这对于国家对农村土地的管理及其不利。

(四) 对于小产权房和宅基地房, 二者在各自的缺陷上和承担风险上也有很大的区别。由于小产权房的违法性, 注定其房屋买卖合同也不受法律保护。由此产生了一系列的购房纠纷和各种后续问题。其中的几个主要问题大多都集中在购房人的权益保护上, 例如以下几个可能产生的问题:

1.购房人在够买小产权房后, 不能得到国家建设主管部门的批准, 无法办理合法的产权手续。因而在使用房屋的过程中, 遇到房屋质量、售后保修、公共设施, 入住后的物业管理问题, 都难以解决。

2.由于小产权房没有国家认可的产权, 购房后, 不能转让过户, 对房屋升值保值影响很大, 如果遇到国家征地拆迁, 购房人不是合法的产权人, 很可能就无法得到拆迁补偿。

3.购买小产权房, 如果发生纠纷, 即使是开发商违约, 诉至法院, 法院也不会按照正规房屋买卖纠纷处理, 只能按普通合同无效处理。购房人其中的权益又将无法得到保障。但总体来说, 购买村民自身的宅基地房的风险远远小于小产权房, 因为小产权房在某种意义上可以说是一种不规范甚至不合法的房地产开发, 购房人在购买小产权房时就要承担开发时、开发后等各个阶段的风险。而宅基地房在这些方面就好很多。

三、区别对待宅基地房和小产权房

正是由于小产权房的诸多缺陷, 尤其是其在以下两个方面严重背离了国家的愿望和损害了政府的利益:损害耕地以及农村居民的住房。

政府反对小产权是无可厚非的, 但是政府应当区别对待宅基地房与小产权房。原因主要有三:

第一, 对于上诉小产权房的两个主要缺陷, 村民自身的宅基地房出卖则几乎不会出现上诉问题。

第二, 随着城市化进程的加快, 农村居民涌入城市的人口数量大大增加, 由此在农村的闲置的宅基地房则大大增加。对于这些宅基地房, 一方面房屋主人很多都举家在外地, 房屋长期闲置;另一方面, 由于房屋主人通常未取得外地户口, 而且也不会想要抛弃房屋, 因此村集体也无权利收回宅基地, 由此就造成房屋的长期闲置, 浪费房屋资源。

第三, 城镇的住房压力在现今极大, 对于那些想在城市生存, 但对于住房实在负担不起的, 这些郊区闲置的房屋则是最好的去处。因此, 适当的宅基地房屋买卖对农村居民和购房者双方都是有利的, 并且也无损国家和政府的利益。

四、解决宅基地房屋买卖纠纷的几点建议

(一) 可以该宅基地房屋买卖合同作为一个长期租赁合同, 并且双方在合同中约定房屋购买人可以对房屋转租等, 充分赋予房屋购买人对房屋行使的各项权利, 使之与所有权相近。

(二) 就是与深圳的做法一样, 允许房屋“转正”, 由宅基地使用权人到有关部门补办手续, 补交各种费用的情况下, 补发产权证, 使之合法化, 然后双方再办理产权过户。而其中各种费用, 可由双方的购房合同中约定。

(三) 除上面两种办法外, 我设想过一种于第一中办法类似的方法。就是房屋的拥有者可以就该房屋为购房人设立一个长期居住权, 就居住权的各种权限去对抗购房人在今后可能遇到的各种侵害。

五、结束语

总之, 在现今房价趋势下, 将很难根除城镇居民将购房眼光投向于农村, 国家在禁止小产权房买卖的同时, 应该适当想办法缓和这其中的矛盾, 适当允许城镇居民在农村购房, 促进农村宅基地房屋的流转。

摘要：本文主要讨论了小产权房屋买卖问题, 在反对小产权房买卖的同时, 适当允许城镇居民购买村民自身的宅基地住房, 以此促进资源的利用。

关键词：小产权房,房屋买卖,宅基地住房

参考文献

篇9：“小产权房”　买卖该当心

2006年，张某的儿子准备结婚，却还没有房子。赵某了解到这一情况后，便对张某说自己在某房地产公司有熟人，能够拿到低于市场价很多的内部指标。张某听后非常高兴，便委托赵某帮自己买一套房子。张某先后分两次交给赵某20.13万元，以每平方米1650元的价格购买了一套100多平方米的房子。赵某却对张某说，由于是内部指标，不能以张某的名字办理房产证，而必须以内部人员的名字办理房产证后再过户到张某的名下。

2006年8月，张某拿到了新房的钥匙，并进行了装修。后来，赵某以办理房产证需要交契税为由，又从张某处拿走4500元。张某对新房子各个方面都很满意，因此对赵某非常感激，便不好意思催办房产证的事。尽管张某偶尔也问过几次，赵某总是以各种理由推脱。

到了2008年6月，张某到房管局一问才知道，该房屋属于城中村集体所建设的“小产权房”，无法办理房产证。于是，张某找到赵某理论，赵某被迫承认了该房屋为“小产权房”的事实，并说自己也是出于好意帮忙，并未从中得到任何好处，而且也确实无法办理房产证，只能先这样住着。

张某担心自己的房屋权利将来得不到保障，要求赵某退还房款并赔偿装修费58000元以及其他各项损失共计31万元。赵某不同意，双方发生纠纷，张某将赵某告上了法庭。

律师观点：本案是一起由于“小产权房”无法办理房产证而引起的纠纷。

所谓“小产权房”，是指在农民集体土地上建设的房屋，未缴纳土地出让金等费用，其产权证不是由国家房管部门颁发，而是由乡政府或村集体颁发。这种产权证明不同于由城市房地产管理部门颁发的一般意义上的房产证，其产权的基础是农民的宅基地使用权，因而无法以购房者的名字办理房产证，也不能上市流通。

国务院曾以会议及通知等方式多次强调“城镇居民不得到农村购买宅基地、农户住宅或‘小产权房’，单位和个人不得非法租用、占用农民集体土地搞房地产开发”。根据《中华人民共和国土地管理法》第六十三条的规定，除“符合土地利用总体规划并依法取得建设用地的企业”等情况之外，“农民集体所有的土地使用权不得出让、转让或者出租用于非农业建设”。2007年，建设部发布《关于购买新建商品房的风险提示》，明确要求“城市居民不要购买在集体土地上建设的房屋”。

房屋产权本来不分大小，只有一种定义。但是，由于我国城乡二元结构的管理体制，以及一些复杂的社会状况，形成了社会上一些约定俗成的说法。这种俗称的“小产权房”，实际上没有真正的产权，其权利也得不到法律的保障。一旦出现纠纷，往往会给购房者造成较大的经济损失。

购买“小产权房”容易产生以下一些法律问题：首先是购房合同的问题。由于“小产权房”无法上市流通，购房者往往无法通过正常的渠道和方式进行房屋的买卖，所以，很多购房者都没有签订购房合同。有的虽然签订了购房合同，但发生纠纷以后，一旦查明该房屋属于“小产权房”，这种合同一般也会被认定为无效合同。其次，关于房屋使用权的问题。有的购房者出于居住使用的目的，认为自己买房只是为了住，并没有买卖房屋的想法，所以有没有房产证对自己并不会产生太大的影响。我们姑且不去考虑国家政策对小产权房使用权可能产生的影响，就目前的社会条件，由于房价的不断上涨，个别卖房者出于获取更大利益的考虑，往往将同一套房屋卖给几个不同的购房者，一旦发生这种情况，购房者将无法保障自己的权益。也就是说，小产权房的使用权也是无法保障的。在法律实践中，这种类型的案例也是大量存在的。第三，由于小产权房无法得到合法有效的权利凭证，其基于物权的一系列法定权利（如继承、担保、转让等）均无法得到有效的行使。

基于上述原因，购买“小产权房”的购房者在发生纠纷时往往处于非常被动的地位，能够得到的补偿也仅仅是返还购房款。至于由此而产生的其他损失，往往因举证困难而得不到支持。而且，购房者一般也不能以违约或侵权来要求对方承担违约责任或赔偿责任。

在本案中，张某可以要求赵某返还购房款以及部分装修费用，但由此而产生的其他损失则要根据具体情况来分析损失产生的原因，再根据双方责任的大小，并有相关的证据证明，才有可能得到法院的支持，然后根据双方责任的划分情况由双方分担。张某则必须将所购买的房屋返还给房屋的所有者，不论其是否已经装修或居住。

篇10：小产权房买卖合同书

合同，并允许租户转租，或许是一个方方面面都可接受的解决方案。而《中华人民共和国土地管理法》第第四十三条规定“任何单位和个人进行建设，需要使用土地的，必须依法申请使用国有土地；但是，兴办乡镇企业和村民建设住宅经依法批准使用本集体经济组织农民集体所有的土地的，或者乡（镇）村公共设施和公益事业建设经依法批准使用农民集体所有的土地的除外。”第六十二条规定“农村村民出卖、出租住房后，再申请宅基地的，不予批准。”

根据以上法律规定，在农村集体所有的宅基地和集体建设用地上，农

民可以自行经营，而且农民自建的住房也是可以进行交易的。

国土资源部的一位副总督察曾突出说明：“建设使用农村集体土地，法律规定只有四种情况：一是农民的宅基地，二是农村公共设施的用地，三是农村兴办的村办企业或者联营企业，四是根据担保法，使用农村集体用地抵押权实现的时候可以允许。除此以外，都是现行法律不允许的。”从另外一个方面来解读，这就意味着在四种情况内建小产权房，就不涉及到所谓的“违法”问题。这里还有一个核心，就是只要不是占用耕地，办好相关小产权房建设用地的手续，就不应该存在什么大的原则问题。从长期看，要深入进行土地产权变革，给予农村土地真正完整的产权。《土地管理法》第十条对集体土地产权作了如下规定：农民集体所有的土地依法属于村农民集体所有的，由村集体经济组织或者村民委员会经营、管理；已经分别属于村内两个以上农村集体经济组织的农民集体所有的，由村内各该农村集体经济组织或者村民小组经营、管理；已经属于乡（镇）

农民集体所有的，由乡（镇）农村集体经济组织经营、管理。

小产权房买卖合同书

求教法律高手，此小产权房买卖合同有何不妥?

房屋买卖合同

出卖人(甲方)： 身份证号码：

买受人(乙方)： 身份证号码：

甲、乙双方就房屋买卖事项在平等自愿，协商一致前提下订立本合同条款如下，以资共

同遵守。

一、甲方为偿还到期贷款原因自愿将其于 _____________________________的房产及其土地使用权(住宿房屋一处，建筑面积____ _____平方米;厂房一处，建筑面积____ _____平方米;附属场地____ _____平方米及附属围墙、水、电等设施，上述内容以下简称“本房屋”)以人民币_______拾_______万_______仟_______佰_______拾_______元整(￥______

__ 元)的价款出售给乙方。

二、乙方支付甲方合同保证定金壹万元，如甲方反悔本合同，双倍赔偿;如乙方反悔本

合同，定金不退。

三、本合同签定时，甲乙双方都不具备过户条件。等过户条件成熟时，甲方须无条件协助乙方办理房屋产权过户手续，办理过户手续发生的契税、土地出让金由乙方负担。甲方承

担本合同转让的房屋及土地税费。乙方在甲方交付房屋后一次性将房款交付甲方。

四、本合同签订后，甲方对的房屋使用、收益、出租、担保、抵押、买卖、占有等权利

一并转让给乙方。

五、本合同签订后，甲方保证乙方享有同甲方相同的居住权利。本合同签订后，甲方不

得以本房屋为关联与他人订立任何合同。

六、违约责任

1、甲方应当于2009年 月 日交付乙方房屋，甲方如不按合同规定的日期交付房屋，每逾期1天按房价总额千分之一计算违约金支付给乙方。逾期超过30天时，乙方有权解除本合同。解约时，甲方除将已收的房价款全部退还乙方外，并应赔偿乙方经济损失人民币__

伍万_元。

2、乙方全部或部分不履行本合同规定的付款日期及方式的。其逾期部分乙方应加付按日千分之一计算的违约金给甲方。逾期超过_30天时，甲方有权解除合同。解约时，乙方已

付定金不退。

3、如果甲方出售的房屋存在质量问题影响到乙方居住权利的行使，一切责任由甲方承

担，并应赔偿乙方的损失。

4、本合同签订后，任何一方不得擅自变更或解除合同。如因重大客观原因导致本合同的解除，甲方应按照下述两种算法取高值返还乙方：

1、本房屋合同转让金额本金及利息，利息按年息20%计算，计息期自合同签订日起算;

2、解除合同时本房屋市场评估价，并赔偿

乙方的房屋装修费用,搬迁等损失。

5、如因规划部门、设计部门的原因影响房屋质量和使用功能的，甲方应当通知乙方，如有补偿款发放，甲方应当全额退还乙方。

七、本合同在履行过程中发生的争议，由双方当事人协商解决;协商不成的按下述方式

解决：依法向合同签署地人民法院起诉。

八、其他约定

1.未过户前本房屋甲方以抵押形式抵押给乙方，并办理抵押手续。

九、本合同自双方签字或盖章之日起生效。

十、本合同一式5份，甲乙方各执一份，见证人各一份。

甲方： 乙方：

年 月 日 年 月 日

见证人： 年 月 日

年 月 日

年 月 日

律师：

不能办理过户手续这一条就是致命的。

如果一房多卖，请问你有什么救济措施?

只能干着急吧。

我国的房产属于登记主义，任何不能过户就是不能办理登记的房屋都存在巨大的风险。

望你三思。

如果确实不能过户，而你又非常想买下这房屋，可以设定一个房屋抵押合同条款。这样

就万无一失了!

篇11：小产权房买卖合同效力的认定

“小产权房”，也称“乡产权房”，是指由乡镇政府或村民委员会等农村集体经济组织，未经国有化和征收，在农村集体土地上，单独或联合开发商开发建设，由乡镇政府或村民委员会制作房屋权属证书向城市居民销售的房屋。小产权房一般具有占用集体土地、地域性、没有“五证”、开发主体的多样化、权利受到限制、价格低等特点。目前有关小产权房的纠纷主要有房屋买卖纠纷、房屋抵押纠纷、房屋质量纠纷、房屋侵权纠纷、离婚财产分割、继承纠纷等。

而对于小产权房合同的效力问题，也是众多学者和实务工作者们共同争论的一个话题。

一、各地法院如何处理小产权房买卖合同纠纷

由于没有关于小产权房买卖方面的具体法律法规，现阶段各地法院对于有关小产权房买卖案件的处理也不尽相同。其中影响比较大的案件就是北京画家村宋庄小产权房案，7月,画家李玉兰以4.5万元的价格购买了北京通州区宋庄村民马海涛的房屋，双方签订了购房协议。，因房价上涨和传闻该房要给付高额拆迁补偿款，马海涛以农村宅基地上的房屋出售给集体经济组织以外的居民违反了法律禁止性规定为由，起诉要求判决购房协议无效，返还房产。该案经过两审，最终北京二中院认为，根据现行土地管理法律、法规、政策的规定，应当认定小产权房买卖合同无效，但出卖人明知其所出卖的房屋及宅基地属禁止流转的范围，在出卖多年后又以违法出售房屋为由主张合同无效，应当赔偿买受人的依赖利益损失。

以上是关于小产权房买卖合同纠纷的影响较大的一个案例，虽然只是个案，但非常具有代表性。有关小产权房买卖合同效力问题，全国没有统一、明确的法律规定和司法解释，各地法院为了地方审判的需要，相继出台了适用于当地审判实践的意见。12月15日，北京市高级人民法院公布的《关于农村私有房屋买卖纠纷合同效力认定及处理原则研讨会纪要》认为：“此类合同的效力以认定无效为原则，以认定有效为例外，例如买卖双方都是同一集体经济组织的成员，经过了宅基地审批手续的，可以认定合同有效。”20青岛市中级人民法院青中法[]232号《审理农村宅基地房屋买卖纠纷案件相关问题的意见》中规定，“城镇居民购买集体经济组织所有宅基地上的房屋的，认定合同无效，非同一集体经济组织成员之间购买宅基地上房屋的，认定买卖合同无效。”10月17日，郑州市中级人民法院组织市区两级法院、郑州市国土局、房管局有关部门负责人以及律师、专家学者召开了“小产权房纠纷审判实务研讨会”，与会者对于小产权房买卖合同的效力看法不一，未形成一致意见，但多数认为可以借鉴其它法院经验，原则上认定合同无效。从以上可以看出，当前多数法院是以认定小产权房买卖合同无效为原则，以认定有效为例外。

二、小产权房买卖合同效力剖析

(一)认定小产权房买卖合同无效的理由

1、农村集体所有土地的使用权不得流转

《中华人民共和国土地管理法》第六十三条：“农民集体所有的土地使用权不得出让、转让或者出租用于非农业建设;但是，符合土地利用总体规划并依法取得建设用地的企业，因破产、兼并等情形致使土地使用权依法发生转移的除外。”我国房地产管理法规定，房屋的所有权和该房屋占用范围内的土地使用权同时转让、抵押。也就是说我国对于房屋的转让实行的是房地一体主义，这是我国房地产交易中普遍遵循的法理。基于房地一体主义，小产权房的买卖必然会导致房屋所占用土地的使用权发生转移，而这与《中华人民共和国土地管理法》的规定是相违背的，《中华人民共和国合同法》第五十二条第五项规定：“违反法律、行政法规的强制性规定的，合同无效”。所以小产权房买卖合同因为违反法律的强制性规定而无效。

2、农村宅基地使用权的取得有着严格的身份限制

小产权房中有一部分是农户在自家宅基地上建房出卖，这自然就出现了宅基地使用权可否转让的问题。宅基地使用权是指农民以户为单位利用集体所有的土地，在规定的地点享有建筑用房、添置生活设施、在庭院种植树木、永久居住的权利。 宅基地使用权的主体是该集体经济组织的成员，这是一个严格的身份限制，是基于集体经济组织成员的身份而享有的权利，而城镇居民显然不具备集体经济组织成员的身份，也就不能取得宅基地使用权，小产权房买卖合同因为标的无法履行而无效。

3、国务院等有关部门的文件也禁止小产权房的买卖

关于小产权房问题，国务院等国家有关部门出台过许多相关规定，比如国务院办公厅发出的《关于加强土地转让管理严禁炒卖土地的通知》，原国家土地管理局[1990]国土函字第97号《关于以其他形式非法转让土地的具体应用问题请示的答复》，国土资源部发[]234号《关于加强农村宅基地管理的意见》，月21日国务院发布的《关于深化改革严格土地管理的决定》，201月，国务院下发的《关于严格执行有关农村集体建设用地法律和政策的通知》等等，都规定了禁止城镇居民到农村购买小产权房、禁止城镇居民在农村购置宅基地。虽然这些文件都不是以法律、法规的形式出现，但它们代表了国家的政策导向，而且这些规定的出台致使小产权房无法办理房产证，房产无法实际转移。根据这些规定的精神可以看出，小产权房买卖合同应当是无效的。

(二)认定小产权房买卖合同有效的理由

1、认定合同是否有效，应当以《中华人民共和国合同法》中规定的合同有效要件为标准，符合合同有效要件的合同有效，否则无效。

小产权房买卖合同归根结底是合同，要遵守《合同法》的规定，只要符合合同的构成要件且不违反禁止性规定，就应当认定合同有效。根据《合同法》的规定，当事人订立合同应当有民事行为能力;意思自治;且不违反法律、行政法规的强制性规定和社会的公序良俗。最高人民法院关于适用《中华人民共和国合同法》若干问题的解释(一)第四条规定，合同法实施后，人民法院确认合同无效，应当以全国人大及其常委会制定的法律和国务院制定的行政法规为依据，不得以地方性法规、行政规章为依据。而现行的法律和行政法规没有一部明确对小产权房做出禁止性规定，无论是国务院下发的通知、决定，还是国土资源部下发的意见，都不是法律也不是行政法规。所以只要当事人具有民事行为能力且意思自治，小产权房买卖合同就应当被认定为有效。

2、小产权房买卖合同不违反《中华人民共和国合同法》第五十二条的禁止性规定。

《中华人民共和国合同法》第五十二条规定，有下列情形之一的，合同无效：一方以欺诈、胁迫的手段订立合同，损害国家利益;恶意串通，损害国家、集体或第三人利益;以合法形式掩盖非法目的;损害社会公共利益;违反法律、行政法规的强制性规定。对于小产权房买卖来说，双方订立合同处分自己的财产，不存在恶意串通或胁迫订立合同的问题，即使有一方隐瞒了真实情况，实施了欺诈行为，也只是损害了另一方的利益，而没有损害国家利益。小产权房的买卖同样也不会损害集体和第三人的利益，基于一户一宅的规定，房屋卖出后，不能再申请宅基地，所以不会对集体和第三人的利益构成危害，现今的农民在宅基地上通常是建楼房，除了自己居住的一两套房屋外，还留有多套空闲房屋，将这些空闲房屋出卖给第三人，并不会使农民失去其赖以居住的土地，相反的小产权房的建设和买卖增加了农民的收入。小产权房的买卖双方一方是寻求自身经济的增长，另一方是为了满足自身住房的需求，这些目的不能算是非法。至于损害社会公共利益更是无从谈起，除非小产权房对社会公益设施构成威胁或侵害了不特定多数人的利益。至于该条的第五款，前面已叙述过，没有任何一部现行的法律、行政法规对小产权房做出禁止性规定。综上，小产权房的买卖并不违反《合同法》第五十二条的禁止性规定。

3、如果认定合同有效，符合诚实信用原则，有利于保护守信方的利益，有利于促进交易安全。

现行的小产权房买卖合同纠纷中，要求确认合同无效的一方通常是出卖方，起因大多是因为房屋卖出后，由于当地房价上涨或政府拆迁补偿费远远高于当时的出卖价格，出卖人觉得吃了亏，遂以买卖合同违反国家禁止性规定为由要求法院认定买卖合同无效。这种在合同签订并履行后，因利益的驱动而产生悔意，并试图通过以确认合同无效的方式要回房屋的行为，不具有正当性。小产权房买卖因违反国家规定而无法过户办证，对于出卖人来说是明知的，出卖人在卖出房子后，又以合同违反规定要求确认无效，这是一种恶意抗辩，如果认定了合同无效，无疑是对不诚信者的纵容，不利于保护交易安全，同时也是对诚实信用原则的违反。

这里笔者需要说明的一点是，保护守信方的利益、促进交易安全与保护弱者之间的关系。通常公众认为农民是弱势群体，认定小产权房买卖合同有效是否有利于保护弱势群体是个值得商榷的问题。目前关于弱势群体还没有一个统一的定义，它主要是一个用来分析现代社会经济利益和社会权力分配不公平、社会结构不协调、不合理的概念。笔者认为弱势群体是相对而言的，是有一定的时间、区域限制的。对于房地产市场来说，现在商品房的房价飞涨，作为比商品房价格低数倍的小产权房，绝对具有市场竞争力，小产权房所有者的农民在小产权房市场上处于优势地位;而无力购买商品房的城镇居民，在此市场中则处于劣势地位，他们才是这个市场中的弱势群体。认定小产权房买卖合同有效，正是保护了这部分弱势群体，两者并不冲突。农民并非是智力低下者，作为一个思维正常的人都有趋利避害的本性，在改革开放十几年的这种大背景下，农民完全有能力和智力判断出卖小产权房对其是否有利。如果认定小产权房买卖合同无效，那么基于趋利避害的本性，将会有更多的出卖者在有利可图的时候，选择撕毁协议来赚取更多的金钱，这无异于纵容了行为人的违法和不诚信，破坏了交易的安全性。

4、从《中华人民共和国物权法》的相关规定中可以看出，认定小产权房买卖合同有效是符合《物权法》精神的。

《中华人民共和国物权法》第三十条规定，因合法建造、拆除房屋等事实行为设立或者消灭物权的，自事实行为成就时发生效力。第三十一条规定，依照本法第二十八条至第三十条规定享有不动产物权的，处分该物权时，依照法律规定需要办理登记的，未经登记，不发生物权效力。第十五条规定，当事人之间订立有关设立、变更、转让和消灭不动产物权的合同，除法律另有规定或者合同另有约定外，自合同成立时生效;未办理物权登记的，不影响合同效力。从以上规定可以看出，只要房屋是合法建造的，自房屋建成之日起物权就产生了，物权是权利人依法对特定的物享有直接支配和排他的权利，包括所有权、用益物权和担保物权。村民在宅基地上建造房屋，自房屋建成之日起，就对其建造的房屋享有所有权，所有权是一种最完整的物权，是所有权人对自己的不动产或者动产，依法享有占有、使用、收益和处分的权利。既然所有权人有权处分自己所有的不动产，那么其买卖小产权房就是合法的，只是在未经登记的情况下，不发生物权变动的效力，但买卖合同本身是成立并生效的。

三、笔者对小产权房买卖合同效力的看法

对于小产权房买卖合同的效力，笔者同意认定合同有效。除了上述认为合同有效的理由外，还可从以下几方面来分析。

(一)从历史的角度来看小产权房问题

小产权房合同效力的争议主要在于所占用的集体土地是否可以流转。纵观历史的发展，我们发现在19第二次修订《土地管理法》以前是允许小产权房的买卖的。1982年的《村镇建房用地管理条例》第十五条规定，由于买卖房屋而转移宅基地使用权的，应按第十四条的规定办理申请、审查、批准手续。出卖、出租房屋的，不得再申请宅基地。第十八条规定，集镇内非农业户建房需要用地的，应提出申请，由管理集镇的机构与有关生产队协商，参照第十四条的规定办理。从以上规定可以看出，1982年的《村镇建房用地管理条例》允许小产权房买卖。随之其后在1986年制定的《中华人民共和国土地管理法》同样没有禁止小产权房的买卖，该法第四十一条规定，城镇非农业户口居民建住宅，需要使用集体所有的土地的，必须经县级人民政府批准，其用地面积不得超过省、自治区、直辖市规定的标准，并参照国家建设征用土地的标准支付补偿费和安置补助费。第三十八条第三款规定，农村居民出卖、出租住房后再申请宅基地的，不予批准。可见《土地管理法》延续了《村镇建房用地管理条例》的精神，这在1988年的第一次修订时，也予以了保留。

不允许城镇居民在农村集体土地上建造房屋始于年《土地管理法》的`第二次修订之后，修订后的《土地管理法》删除了原来的第四十一条，新增加了第六十三条，即规定“农民集体所有的土地的使用权不得出让、转让或者出租用于非农业建设”。如此修改的目的在于保护耕地，控制农用地转建设用地。然而对于城镇居民购买小产权房以及农村居民在自家宅基地上建房出售并没有规定，相反的，在《土地管理法》第六十二条规定，农村村民出卖、出租住房后，再申请宅基地的，不予批准。也就是说，法律禁止城镇居民直接购置农村集体土地用于非农建设，但没有禁止农村居民在宅基地上建房出售。另外要注意的是，《土地管理法》第六十三条规定的是不允许将集体所有的土地用于非农建设，其立法目的在于限制农转非，而宅基地本身就是建设用地，所以农村居民在宅基地上建房出售并不违反《土地管理法》第六十三条的规定，小产权房买卖合同应当被认定为有效。

(二)从《中华人民共和国物权法》的制订过程剖析小产权房

《物权法》从草案的提出到最后通过，经过了七次审议，修改了诸多条款，其中也包括宅基地转让。在《物权法》草案第二次审议稿第一百六十三条规定，宅基地使用权不得单独转让，建造在该宅基地上的住房转让的，宅基地使用权一并转让。可见草案的第二稿是允许宅基地上的住房和宅基地的转让的。到了草案第三稿，一些常委会委员对这一规定有不同意见，且鉴于国务院已经明确规定“禁止城镇居民在农村购置宅基地”，故而将该条修改为“宅基地使用权人经本集体同意，可以将建造的住房转让给本集体内符合宅基地使用权分配条件的村民;住房转让时，宅基地使用权一并转让。禁止城镇居民在农村购置宅基地。村民依照前款规定转让宅基地使用权的，不得再申请宅基地。”这一规定一直保留到了草案第六稿，但是在第七审中，鉴于对“禁止城镇居民在农村购置宅基地。”这一条始终有争议，将该条改为了“宅基地使用权的取得、行使和转让，适用土地管理法等法律和国家有关规定。”从《物权法》的修改过程可以看出，对于宅基地能否转让的问题一直都有争议，如此修改是为了维护现行法律和现阶段国家关于宅基地的政策，并为今后修改有关法律或者调整有关政策留有余地，并非绝对的禁止。

(三)订立小产权房买卖合同是债权行为，而小产权房的变更登记属物权登记行为，对物权变动的禁止并不影响债权的设立。

物权行为与债权行为是既有关联又相区别的，物权最终能否按照当事人的意思发生变动，并不影响债权的设立，也就是说小产权房根据现行政策不能进行变更登记，但当事人之间仍然可以订立小产权房买卖合同，而且合同是有效的，只是合同的目的可能无法实现罢了，这个时候完全可以以合同目的无法实现为由，要求解除合同，而不是认定合同无效。《中华人民共和国物权法》对此也予以了肯定，该法第十五条规定，当事人之间订立有关设立、变更、转让和消灭不动产物权的合同，除法律另有规定或者合同另有约定外，自合同成立时生效;未办理物权登记的，不影响合同效力。另外应当注意的是，所谓的“小产权房买卖合同”的买卖双方，可能其订立合同的本意就不包含小产权房的变更登记或办理产权证，而只是要求交付使用而已，如果强行认定合同无效，岂不是有违当事人的意思?在主张当事人意思自治的民法理论下，这样做恐怕不妥。

(四)只要小产权房手续齐全，其所在集体经济组织认可，就应当认定买卖合同有效。

《中华人民共和国宪法》第十条第二款规定，农村和城市郊区的土地，除由法律规定属于国家所有的以外，属于集体所有;宅基地和自留地、自留山，也属于集体所有。《物权法》对此也做了规定，而且还规定，属于村农民集体所有的，由村集体经济组织或者村民委员会代表集体行使所有权。既然法律规定了集体对土地的所有权，那么集体经济组织就对其所有的土地享有占有、使用、收益、处分等完全的权利。只要房屋在建造时各种手续齐全，在买卖时经集体经济组织认可，就应当确认其效力，这是充分保证农村集体经济组织和农民行使自己的权力，而不应当以其为非国有而区别对待。