房屋协议书的法律效力

房屋协议书的法律效力（共6篇）

篇1：房屋协议书的法律效力

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房屋损害赔偿协议书（2018最新）有法律效力吗

房屋损害赔偿的时候，赔偿的一方为了避免对方拿了钱又不认事，避免对方再次来追钱，都会要求对方写一份房屋损害赔偿协议书，这份协议书由专业律师来撰写。那么，房屋损害赔偿协议书有法律效力吗?赢了网小编介绍了相关内容。

经双方合意形成的协议如无违反法律规定具有法律效力。

房屋赔偿协议书范本

甲方：

乙方：

经双方协商一致，现(甲方)与(乙方)就此事赔偿事宜，本着平等、自愿、公平原则，经友好协商，达成如下协议：

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一、甲方愿一次性赔偿给乙方医疗费、误工费、交通费、住宿费，精神抚慰金等合计人民币____元。

二、付款时间及办法(含有关条件)：

三、上述费用支付给乙方后，由乙方自行安排处理，其安排处理的方式及后果不再与甲方有任何关系。

三、甲方履行赔偿义务后，乙方保证就此事不再以任何形式和任何理由向甲方提出其他任何赔偿费用要求。

五、甲方履行赔偿义务后，就此事处理即告终结，甲乙双方之间不再有任何权利、义务。以后因这次赔偿事故的结果亦由乙方自行承担，甲方对此不再承担任何责任。

六、本协议为双方平等、自愿协商之结果，是双方真实意思表示，且公平、合理。

七、本协议内容甲乙双方已经全文阅读并理解无误，甲乙双方明白违反本协议所涉及后果，甲乙双方对此协议处理结果完全满意。

八、本协议为一次性终结处理协议，本协议书一式二份，双方各执一份，经双方签字或捺指印后生效，双方当事人各应以此为据，全面切实履行本协议，不得再以任何理由纠缠。

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九、乙方今后身体或精神出现任何问题均与甲方无关。

十、其它：

甲方：(签字)盖章乙方：(签字)见证人：(签字)

年月日年月日年月日

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篇2：房屋协议书的法律效力

为解决本单位职工的住房问题，许多单位包括事业单位和学校与“城中村”改造企业或房地产开发企业签订《商品房团购协议》，约定本单位的职工购买房地产公司开发的某小区享有优惠，一般与市场价相对较低，但交房时间一般比较长，交通不是很方便，购房者一般有房屋数套，不愿购买，只想把名额或购房的指标转让给其他人以获取利益。转让方与受让方签订《转让协议》，约定转让费的数额、《商品房购销合同》的签订的配合义务、违约责任等内容。但由于房价不断的上涨，最常见的问题是，转让的房屋交房时比购买时已经价格上涨很多，转让费明显过低，转让者欲毁约，不继续履行与受让者签订的《转让协议》，对此，怎样保护受让方的合法权益呢？双方所签订的《转让协议》是否受法律保护？

根据我国《房地产管理法》第三十七条的规定：“下列房地产，不得转让：

（六）未依法登记领取权属证书的；”我国《合同法》第五十二条的规定：“有下列情形之一的，合同无效：

（五）违反法律、行政法规的强制性规定。”一般认为，转让方将在建的房屋转让给受让方，因该房屋没有依法登记领取权属证书，从而违反了法律的强制性规定，《转让协议》无效，根据我国《合同法》第五十八条的规定：“合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。”如果转让方与受让方所签订《转让协议》被法院或仲裁机构确定为无效，那么受让方因该《转让协议》所取得的财产就应该予以返还。但笔者认为，转让方与受让方所签订的《转让协议》合法有效，应受到法律的保护，理由如下：

首先，根据我国民法关于物的所有权的基本原则，不动产的所有权是指对其占有、收益、使用和处分的权利，该权利的行使，必需要该客观物体存在，且能够行使法律规定的权利，但转让方与受让方签订《转让协议》时，房屋尚未建成，建立在该物权客体上的不动产所有权也不可能实现，因此转让方和受让方所签订《转让协议》中，应该是购买权的转让，而非房屋的转让。

其次，关于《转让协议》的效力问题。在我国现行的法律和行政法规中，并没有禁止房屋购买权转让的强制性（禁止性）规定，故转让方将购买权转让给受让方的行为，没有违反法律和行政法规的强制性规定，应得到法律的合法保护。

最后，转让方擅自违约，明显是由于利益的驱使，是一种恶意违约行为，且与签订《转让协议》时的真实意思不相一致，同样也违反了我国民法体系中诚实信用的原则。

篇3：房屋协议书的法律效力

民法意义上的“自己代理”, 是指代理人以被代理人的名义与自己实施民事行为。我国《民法通则》、《合同法》、《担保法》等民事法律法规均未对自己代理的法律效力问题做出明确规定。其他国家法律法规以及我国学术界、实务界专家学者对此问题大多持否定态度, 在此基础上, 又分为两种观点。一种观点是“完全否定说”。该观点认为自己代理行为是滥用代理权的行为, 应认定为完全无效。主要理由是:一方当事人受另一方当事人委托与自己实施民事行为, 实质上是由代理人一个人来实施民事行为, 代理人为了追逐自身利益的最大化, 很可能为了自身利益而牺牲或损害另一方当事人的合法权益, 这将违背社会公平正义的基本原则, 也不利于建立诚实守信的社会经济秩序, 因此, 应对自己代理行为的法律效力予以完全否定。另一种观点是“效力待定说”。该观点对自己代理行为的法律效力持不完全否定态度, 认为“自己代理”总体上是无效的, 但也有例外情况, 只要自己代理行为事后得到被代理人的追认, 被代理人自愿承担“自己代理”行为的法律后果, 就应认定其有效。这是民事主体对自身权利的合法处置, 既符合民法意思自治的基本原理, 也符合代理制度的立法初衷。以上两种观点各有一定的道理, 但总体而言, “效力待定说”更合情理, 也更有利于保护被代理人的利益。

二、房屋登记实务中自己代理行为的效力分析

根据房屋登记业务的自身特点, 房屋登记实务中的“自己代理”行为可分为两类:一类是一方当事人受另一方当事人委托与自己签定民事协议;一类是一方当事人受另一方当事人委托, 向登记机关提出房屋登记申请。由此可见, 房屋登记实务中的自己代理行为与一般的“自己代理”有一定的相似性, 但也有显著区别, 登记机关不能简单地对其效力予以肯定或否定, 而应具体分析、区别对待。

1. 一方当事人受另一方当事人委托与自己签定民事协议

此类代理行为主要是指一方当事人受另一方当事人委托与自己签订房屋买卖合同、赠与合同等民事协议。例如, 一方当事人委托另一方当事人出售或购买房产, 而另一方当事人又同时作为房屋的买方或者卖方与自己签定房屋买卖合同, 之后再同时以另一方当事人和自己的名义向登记机关提出房屋登记申请。由于此类自己代理行为影响到当事人的民事实体权利和义务, 如果仅由一方当事人自己实施民事行为, 则其极有可能为了自己的利益损害另一方当事人的合法权益。同时, 根据《物权法》的有关规定, 房屋的权利归属一经登记即产生法律效力, 除非该房屋存在异议登记、查封登记的情形或者经法定程序依法撤销房屋登记, 该物权登记始终具备推定的正确性和公信力。若将该类自己代理行为归类为效力待定行为, 登记行为完成以后, 被代理人如不追认该代理行为, 则必须经过一系列法定程序方可撤销房屋登记, 这将耗费巨大的时间成本和经济成本。若被代理人是房屋转让方, 还将面临房屋被第三人善意取得的风险。由此, 为防止代理人滥用代理权, 保护被代理人的利益, 构建公平合理的社会经济秩序, 对于此类代理行为应认定为完全无效。

2. 一方当事人受另一方当事人委托向登记机关提出登记申请

篇4：房屋协议书的法律效力

关键词：优先购买权；承租人；形成权；物权效力；债权效力

一、问题的提出

房屋承租人的优先购买权是指依照法律规定，房屋承租人在租赁合同存续期间，出租人出卖房屋于第三人时，承租人在同等条件下享有优先购买的权利。

随着我国房屋租赁和交易市场的快速发展，因承租人优先购买权引发的纠纷大量出现。而我国相关法律对于承租人优先购买权的性质和效力界定的仍然模糊不清，影响和制约了承租人优先购买权纠纷法律适用的统一。多数相关文章在讨论该类问题时，在批驳其他学说时，对形成权说直接持赞成意见，在进行比较法论述时，也仅列明条文，但未对德国有关立法进行深入分析。本文拟以德国法定优先购买权制度为主线，评析其立法目的、立法技术，并佐之以台湾地区相关规定，以求理解法定承租人的优先购买权，并结合我国司法实践中的相关做法，以期为我国有关立法有所借鉴。

二、承租人的优先购买权性质——形成权说

关于承租人的优先购买权性质，无论是有附条件的形成权说、请求权说，还是期待权说皆认同如下3个基本观点：①先买权以义务人向一个第三人出卖时为行使条件（区别与先买权权的发生时间[1]）；②买卖合同因行使先买权而成立；③行使的结果：权利人与义务人之间成立一个买卖合同，其内容和义务与第三人约定的完全相同。

而在上述共同基本条件1，对于“出卖时”，学术界大体上有四种观点：①权利人在出卖人通知有出售意图时，就应当行使优先购买权；[2]②权利人在出卖人和第三人达成出售标的物的意向时，就应当行使优先购买权；[3]③权利人既可以在出卖人有出售意图、也可以在与第三人达成交易前行使；[4]④权利人应当在出卖人已经和第三人订立买卖合同之后行使优先购买权。第四种观点为德国、台湾地区所采。《德国民法典》第463条：对于某一标的有优先受买的权利的人，一旦义务人和第三人订立关于该标的买卖合同，就可以行使先买权。①我国台湾地区“最高法院”1995年第五次民庭总会决议：“‘土地法第104条所指优先购买权，是否需以所有人与第三人间有买卖土地或房屋契约之存在为要件？……此形成权之行使，须以行使时所有人与第三人间有买卖契约之存在为要件。”[5]据此，德国和台湾地区均以形成权说为通说，即优先购买权人只依单方的意思表示，在优先购买权人和出卖人之间成立一个买卖合同，其内容和出卖人与第三人约定的完全相同，无须出卖人承诺。

（一）立法目的

《德国民法典》577条：先买权归住房转变为产权房的承租人享有，即承租人应当能够以此种方式保有自己的住房。[6]即房屋承租人的优先购买权仅限于“住房”。依据577条，此“住房”为交给承租人后已设立或应设立住宅区分所有权的住房，即该住房不同于产权房，另依据第577a条有关规定，在住宅转换的情形下对通知终止的限制，“住房”具有保障居住性质②。因此，德国房屋承租人的优先购买权的立法主旨在于保障承租人的居住权[7]，将房屋限制在“住房”范围，且承租人应在该房已设立或应设立住宅区分所有权之前租住，而非所有可供租住的房屋。

（二）形成权说之理解

形成权，指的是由一个特定的人享有的、通过其单方行为性质的形成宣告来实施的、目的在于建立、确定、变更、终止或者废止一个法律关系而导致权利关系发生变动的权利。不同于请求权，它仅需要根据权利人自己一方的意思来发生法律效果的法律之力。

1.形成权的正当性

形成权所包含的单方“形成之力”或者“变更之力”，以及与此紧密联系的对另一个人权利范围的侵入，在人人平等的社会是不可随意而为的。行使形成权的理由必须具有正当性，这个正当性可以来源于法律的直接規定，或者来源于合同当事人以合同约定的方式给予一方当事人的授权，或者来源于合同当事人一方给予另一方的特别授权。

2.形成权相对人的保障

承租人通过“单方形成之力”不仅使相对人“忍让、受拘束”，也在一定程度上影响到第三人。法定住房承租人优先购买权为形成权性质时，权利行使的前提是出卖人和第三人已订立买卖合同，该前提可以产生三个效果：①形成权行使“同等条件”的确定，保障相对人必须的预见性及权利安全；②实现优惠条件获得标的物。有学者指出优先购买权的立法目的在于保证优先购买权人能够以优惠的条件获得标的物，从而实现维护社会稳定、保持既有秩序、发挥物的价值，其具体方法，优先购买权人不参与第三人的竞买，而只要同意与第三人同等条件即可。由于不参与第三人的竞价，并且在优先购买权人表示愿意购买后，第三人将不得重新报价，这样的结果必然使优先购买权人将在最终的购买价格上获得极大的优惠。[8]③产生两个买卖合同。形成权行使的结果，使得对于同一标的物，同时存在两个合法成立的房屋买卖关系，客观上产生了“一物二卖”的结果。但《德国民法典》第465条规定：因义务人和第三人的约定，买卖取决于先买权的不行使，或就行使先买权的情形，解除权被保留给义务人，该约定对先买权人不生效力。依据此规定，避免了出卖人的双重买卖义务。

综上，德国通过其精细化、逻辑严谨的立法设计，形成了具有形成权性质的优先购买权的制度构建，保护承租人优先获得以所有权人居住的权利，以实现最为切实的保护。

三、我国承租人优先购买权制度

（一）实践中已采用优先购买权性质为形成权

2009年《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》（以下简称《房屋租赁合同解释》）对承租人的优先购买权做出了一些规定，但囿于本着“出于遵循立法原意，成熟一部分发布一部分，力求稳妥的角度”[9]，对优先购买权性质及其效力采取了模糊的态度，对于司法实践中已经存在的相对成熟的做法未予以规定。如对于出卖人未尽通知义务与第三人签订了房屋买卖合同的情况下，如果承租人的得知后也愿意以同等条件买受，法律将对承租人予以救济，通常做法为承租人可以向法院请求判决其与出租人在同等条件下成立房屋买卖合同关系，并判令对方履行该买卖合同中的义务，而法院应对承租人的诉讼请求予以支持，而不问出租人是否同意出卖与承租人。[10]

（二）承租人的优先购买权的物权性或债权性

有学者提出我国对于承租人优先购买权定性为债权性权利。《民通意见》第118条规定：“出租人出卖房屋，应提前3个月通知承租人，承租人在同等条件下享有优先购买权；出租人未按此规定出卖房屋的，承租人可以请求人民法院宣告该房屋买卖合同无效。”该条规定赋予承租人在优先购买权被侵害时请求宣告出租人与第三人之间房屋买卖合同无效的权利，因此该规定曾为物权效力说提供了有利的法律支持。该条与2008年被最高院废止，2009年《房屋租赁合同解释》第21条明确规定，出租人出卖租赁房屋未在合理期限内通知承租人或者存在其他侵害承租人优先购买权的情形，承租人请求确认出租人与第三人签订的房屋买卖合同无效的，人民法院不予支持。由于我国不承认物权行为的独立性，因此在此制度上借鉴德国、台湾就产生了不适。从有关我国无效论的实施效果上，实践中引发了大量问题，甚至引发优先购买权废除论的主张。[11]对此有学者主张撤销说（主张债权物权化）。③

对于上述出卖人未通知优先购买权人，与第三人订立房屋买卖合同，且已办理变更登记的情形下，如果承认优先购买权的债权效力，在有效说情形下，与撤销说相比似乎更有利于对第三人的保护。在承认买卖合同效力的前提下，任何一个未能得到实际履行的当事人，可以通过损害赔偿方式得到救济，以实现利益平衡。如果承认优先购买权物权效力，第三人与出卖人签订的合同，无法得到实际履行，并产生债务不履行的损害赔偿。就出卖人而言，因其无法向第三人实际履行，将可能承担相应的债务不履行损害赔偿，而第三人因其无法获得标的物，故其面临谈判成本、机会丧失、甚至有可能面临难以向出卖人追讨已经履行的对待给付的交易风险。因此，物权效力的优先购买权必须通过有效的公示手段，保证第三人明知，自愿承担相关风险。

四、结论

德国通过精细化、逻辑严谨的立法设计，以形成权性质的法定住房承租人的优先购买权保障承租人的居住利益，从而达到对承租人的利益保护。体现对社会特定群体的关怀，与此同时，德国法缩小了房屋优先购买权适用范围，认为住房并不包括商业用途的房屋租赁，且该仅具有债权效力，辅之以相对人的保障，以达到整个制度相对平衡的状态。目前，我国在立法对优先购买权的性质和效力尚未明确，但司法实践中对房屋承租人的优先购买权已存在采形成权性质的普遍做法，但对其效力的争议较大，多数学者主张应当以公示为标准，将承租人优先购买权区分为物权效力和债权效力的优先购买权，对此笔者持审慎态度。

注释：

①本文所有关于《德国民法典》相关立法，均引自陈卫佐（译注）《德国民法典》第3版，法制出版社2010年版.

②《德国民法典》第577a条：当所出租的住房被交给承租人后，住宅区分所有权已在其上设立且住宅区分所有权已被让与的，仅在自让与时起经过3年后，取得人才能援用第573条第2款第2项或者第3项意义上的正当利益。该正当利益指当出租人需要将房屋作为本人、其家庭成员或属于其家计的人的住宅、因使用租赁关系的延续，出租人不能对土地做适当的经济上利用，且会因此而受显著不利益等情形下的出租人的终止权。当市镇或市镇的一部本按适当条件向居民充分地供给租用住宅而言，如此种供给特别的受危害，上述期间最长为10年。使承租人受不利益的不同的约定不生效力.

③王利明主编《中国民法典草案建议稿及说明》第1452条：出租人出卖房屋时，应当在出卖之前的合理期限内通知承租人，承租人享有以同等条件优先购买的权利，出租人未给承租人提供优先购买权的行使条件时，承租人有权撤销出租人与第三人之间订立的买卖合同，并有权以第三人向出租人提供的价款购买租赁物.

参考文献：

[1]王泽鉴.《民法学说与判例研究（第一册）》，中国政法大学出版社，第304页。法定优先承买权，以“耕地三五七减租条例”所规定者，最为重要，此项权利系于耕地租赁契约成立时，随即发生，而于出租人出卖或出典耕地时行使，学说判例均同此见解。陈界融.《承租人优先购买权法律性质研究》，摘自《北京航空航天大学学报（社会科学版）》，2012年3月。承租人优先购买权在订立租赁合同时，就已经完整存在.

[2]魏秀玲.《出租房屋承租人优先购买权法律问题之探讨》，《政法论坛》，2003年第3期.

[3]许尚豪、单明.《优先购买权制度研究》，中国法制出版社，2006年版，第185页.

[4]王利明.《合同法研究（第三卷）》，中国人民大学出版社，2012年版，第330页.

[5]史浩明，张鹏.《优先购买权制度的法律技术分析》，法学，2008年第9期.

[6]迪特尔·梅迪库斯（著）、杜景林、卢谌（译）.《德国债法分論》，法制出版社，第96页、第129页.

[7]孙宪忠.《德国当代物权法》，法律出版社，1997年版，第210页。德国制定《住宅所有权以及长期居住法》的目的，满足社会低收入阶层的住房需要，缓解因住房产生的社会矛盾，其中主要的就是为了使财政困难的人也有自己的房屋居住。住宅所有权的制度在德国这样一个人口密集于城市的国家发挥着极为重要的社会职能.

[8]王泽鉴.《民法学说与判例研究（第一册）》，中国政法大学出版社，第316页.

[9]奚晓明主编.《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件司法解释的理解和适用》，人民法院出版社，2009年版，第291页.

[10]张朝阳.《论承租人优先购买权纠纷中第三人的保护》，摘自《法律适用》，2011年第2期.

篇5：房屋协议书的法律效力

房屋认购书的法律效力及违约责任

[摘 要] 我国商品房购房定金纠纷一直高居众多投诉之榜首，而纠纷产生的主要原因就是在正式签订商品房买卖合同前，大多数开发商要求买方签订一份认购书并交纳数额不菲的定金。然而，目前理论界和实务界对违反商品房预售认购书应如何承担法律责任又没有一个统一的认识，以致人民法院在处理具体案例时经常出现法律适用的混乱局面。本人认为，认购书是买卖双方平等自愿基础上的真实意思表示，其性质应属于商品房买卖合同的预约合同，与商品房买卖合同之间是预约与本约的关系。认购书之义务人负有在约定时间按认购书预定条件与对方签订房屋买卖合同的义务，认购义务人若无正当理由拒绝订立本约的，则应当承担预约的违约责任和本约的缔约过失责任。

[关键词] 认购书 预约 本约 违约责任 缔约过失责任 定金

在我国近些年的房屋交易实务，特别是商品房买卖以及二手房买卖中，多数卖房人都会与买房人预先签订一份认购书，约定双方在将来某个时间按照认购书约定的条件签订房屋买卖合同，以此提前锁定交易机会。但由于房价市场的变化巨大，且司法实务中对该认购书的性质与法律效力认识不统一，导致因认购书而产生的法律纠纷，特别是因一方故意违约产生的纠纷大量涌现，现本文特针对认购书的性质、效力以及违约责任等问题进行简要分析。

一、房屋认购书的性质

司法实践中，对商品房预售认购书性质的认定有两种观点：一种观点认为认购书就是买卖合同的一部分，它是买卖双方真实意思表示，与正式的商品房买卖合同互为补充，一同构成了商品房买卖合同关系。如某些认购书具备了买卖合同的相关条款（诸如坐落、面积、金额、付款方式等），即便没有签订正式的的商品房买卖合同，认购人也足以依据认购书的内容确定双方权利义务，要求开发商交付约定房产。另一种观点认为认购书并非独立的合同，它仅是对签订正式合同相关事宜的约定，同时还担负对签订正式合同之债权的担保。

就性质来讲，本人认为认购书应属于房屋买卖合同的预约合同，与买卖合同之间是预约与本约的关系。首先，认购书是一个独立的合同，它是平等主体之间为设立买卖商品房民事权利义务关系而签订的协议，完全符合《合同法》对“合同”的定义；其次，认购书不是对房屋买卖合同债权的担保，其效力并不依附于房屋买卖合同，故认购书是独立于买卖合同的合同；最后，认购书以“谈判和签约的行为”为标的，是买卖双方就将来签订房屋买卖合同相关事宜的约定，只是对一个后启签约行为来时要有签约意图的约束，而不是对将来要签约的内容进行先期肯定，更不是对房屋买卖结果进行直接确认，所以也不应属于房屋买卖合同。

二、房屋认购书的效力

按照民法的理论，预约是谈判当事人一方或双方为将来订立确定性合同达成的书面允诺或协议，“因预约所生之债权，与普通之债权具有同一之效力”。因此，认购书作为本约房屋买卖合同的预约，适用一般合同法的规则。现在，理论界和实务界对于认购书并不能直接产生就本约内容请求履行的法律效力已经基本达成一致，但对于认购书确定的合同义务究竟是什么样的义务，也存在着不同的观点。第一种观点认为，认购书的当事人负有按照认购书约定条件订立房屋买卖合同的义务，且认购书中约定的交易实质性条款不得变更；第二种观点认为认购书的当事人仅负有在约定的时间内就房屋买卖合同的内容进行协商的义务，“哪怕双方当事人在预约合同中规定了交易的实质性具体条款，但双方当事人不受其约束，他们仅承担继续谈判直至达成最后本约的义务”，如果当事人尽到诚信的谈判义务，即使不能达成本约，也不承担任何责任。

本人认为，上述第一种观点更加接近双方当事人订立预约合同的本来目的。从大多书认购书的内容来看，认购书中往往明文约定义务人应当在约定时间内签订房屋买卖合同，这种约定是确定当事人承担合同义务最主要的依据。并且，从订约目的看，“预约之目的在于成立本约，当事人所

以不径订立本约，其主要理由当系因法律上或事实上的理由，致订立本约尚未臻成熟，乃先成立预约，使相对人受其约束，以确保本约的订立。”认购书作为一种预约合同，当事人签订认购书的目的显然不是为了磋商而是为了最终立约。鉴于房屋交易的复杂，认购书一般较为简略，并不具备房屋买卖合同的全部条款。这就要求当事人在履行认购书（订立本约）的过程中，依平等自愿、诚实信用以及公平原则对认购书未约定事项进行协商，使买卖合同得以顺利签订。这种建立在平等自愿、诚实信用以及公平原则上的协商是认购书双方当事人应尽的附随义务。

三、违反认购书约定拒不订立房屋买卖合同所应当承担的法律责任

上文已经讲道，认购书是独立的、与房屋买卖合同并存且附有债权性质的一种契约形态，“预约既为契约之一种，除有特别规定时，自应适用关于一般契约之规定”。因此，违反认购书约定拒绝订立房屋买卖合同，当然应当承担《合同法》第一百零七条规定的 “当事人一方不履行合同义务或履行合同义务不符合合同约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任”。另外，从本约角度考虑，在本约订立的过程中，义务人拒绝按认购书约定订立房屋买卖合同的行为，本身违反了诚实信用原则，符合《合同法》第四十二条缔约过失责任的构成要件，权利人可以要求对损害进行赔偿。因此，违反认购书约定将同时满足认购书的（预约）违约责任和房屋买卖合同的（本约）缔约过失责任的构成要件，构成违约责任与缔约过失责任的竞合。权利人可选择其一要求义务人承担责任。

需要特别说明的是，承担违约责任之一的“继续履行”，应当是指认购书权利人仅能要求义务人依照认购书约定的条件订立房屋买卖合同，对于双方事前未约定的条件，任何一方不得强迫对方接受。在通常情况下，认购书内容一般仅包括：（１）买卖双方当事人的基本情况；（２）房屋的基本情况（如房屋位置、面积等）；（３）房屋价款计算及支付；（４）定金；（５）签署正式买卖合同的期限。有人认为，在认购书内容不具备房屋买卖合同的主要条款（如交付期限和条件）且双方又不能就其他未约定条款达成一致的情况下，如主张权利人有要求义务人按照认购书约定订立房屋买卖合同的权利，则即使在该权利的“强迫”下订立的房屋买卖合同也将不具备可履行性。

本人认为，认购书之所以能够成为一份房屋买卖合同的预约合同，其至少在预约中明确了本约的签约主体、标的和数量这三个“绝对必备条款”。那么即便《合同法》第十二条列举的其他条款或者《商品房销售管理办法》第十六条列举的其他条款双方在订立本约时未能协商一致，其所造成房屋买卖合同缺失的内容，也是可以在将来由当事人或法院“依法拟制”的，这样便不会妨碍本约的顺利履行。而且只有这样，才有利于教育预约义务人恪守诚信，积极履行订立本约的义务，否则，认购书双方随意以未约定条款不能达成一致而拒绝订立本约房屋买卖合同，将极大的扰乱房屋交易秩序，也违背订立认购书之初衷。

四、房屋认购书中定金条款的适用

认购书中有定金条款的，该定金条款的主合同究竟是认购书还是房屋买卖合同呢？本人认为，定金条款的主合同是认购书。因为，定金作为一种担保方式，是以某种债权作为其担保对象的。如视其为房屋买卖合同的担保，则其担保的对象是“出卖人请求买受人支付价款的债权和买受人请求出卖人交付及转移标的房屋的债权”。很明显，房屋买卖合同尚未订立，主合同尚未形成，作为从属的定金担保权也是不可能存在的。而将认购书认定为定金条款的主合同，既符合当事人的真实意思表示，也完全符合担保法的原理，其作用在于担保双方履行订立本约的缔约义务。基于以上论述，如果买受人在约定的时间没有与出卖人进行签约谈判，或出卖人在约定的正式签约时间截止之前，擅自将房屋另售他人，对违约方处以定金处罚自是不会有任何争议。但如果在约定的正式签约时间，双方进行了签约谈判，但最终没有签订房屋买卖合同，如何判断这其中是否有违约行为，定金条款又该如何适用呢？

在此，一种观点认为，认购书以将来签订合同为标的，只要买受人最后不签订房屋买卖合同就不能收回定金，另一种认为，只要没有违反认购书中已经约定的房屋坐落、价款、付款方式等，最

终因为双方其他条款没能协商一致而未订立房屋买卖合同的，双方就可以互不承担违约责任，定金应当返还。

本人认为，上述两种观点均不可取。第一种观点在实质剥夺了买受人的谈判权，不公平；第二种导致双方可以用任何一个条款达不成一致意见为由而拒绝签约，且不承担责任，使得定金条款形同虚设，不利于交易安全。因此，本人认为，判断是否有违约行为，应当看双方的谈判及缔约是否建立在平等自愿、公平诚信的原则上，具体问题具体分析。当然至少应当做到以下几点：

1、双方均应按照认购书约定的时间和地点进行协商；

2、双方均应完全接受认购书中已经确认的房屋买卖关系的主要条款；

3、双方均应接受符合公平原则的条款，如双方违约责任大小等同，选择同一比例的违约金计算方式；

4、双方均应接受符合交易惯例的条款，如城市房地产管理部门定制的统一文本中的非选择条款（对面积差异处理方式、办证的时间、争议处理方式等）；

5、双方均应接受符合客观条件的条款或者双方在签订认购书时已经明确的条款，如本楼盘统一的交房时间，绿化条件、周边规划等。

如一方违反上述公平诚信之原则，导致房屋买卖合同最终无法订立的，本人认为守约方完全有权要求适用定金条款。当然，前边第三点也已经谈到，守约人还可以选择要求违约方继续履行（按照认购书已达成的主要条款签订合同），同时对于未约定的条款要求违约方依公平诚信原则以及符合交易习惯的原则来执行。

五、关于房屋认购书的其他常见问题

（一）内部认购书的法律效力分析。

在房产销售过程中，有的开发商为了能够迅速回笼资金，减轻投资风险，在没有取得商品房预售许可证的情况下即开始在一定范围内开展“内部认购”活动，与客户签订商品房认购书，这种认购书是否具有法律效力呢？

有人认为，根据《城市房地产管理法》第四十四条规定，预售商品房应当符合的条件中包括取得商品房预售许可证明的形式条件与其他实质条件，取得商品房预售许可证明是预售商品房的强制性规定。《合同法》第五十二条规定，违反法律法规的强制性规定的合同无效。因此，未取得预售许可证明前所订立的认购书属于违反法律强制性规定的无效合同，自然无法律拘束力。另有人认为，认购书不等于预售商品房，开发商虽然不具备预售商品房的资格，但其约定将来某个时间里定约并不违反现有法律。

本人同意第二个观点，首先，前边已经反复谈到，认购以“谈判和签约的行为”为标的，以“固定交易机会”为目的，并不是以“商品房”为标的，直接追求交易成功，不需要行政管理部门授予特殊的资格。其次，承认内部认购的法律效力，符合契约自由的法律原则，且即便开发商无法及时取得预售许可，或在不具备预售条件的情况下与客户正式签约，其也应当承担认购书可能被解除、承担违约责任或商品房买卖合同被确认无效的后果，认购人的权利有办法得到充分保护，预售制度也不会因为“认购行为有效”而被规避和破坏。

（二）《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第五条的理解

《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》（以下简称《解释》）

第五条规定：“商品房的认购、订购、预订等协议具备商品房销售合同的主要内容，并且出卖人已经按照约定收受购房款的，该协议应当认定为商品房买卖合同。”从该条规定可以看出，认购书“认定为”预售合同应具备两个条件：其一，具备商品房销售合同的主要内容。哪些条款是主要内容《解释》并没有明确。现行法律中，只有《商品房售管理办法》第十六条中提到了商品房买卖合同应当具备的主要内容：（1）当事人基本情况；（2）商品房基本状况；（3）商品房的销售方式；（4）商品房价款的确定方式及总价款、付款方式、付款时间；（5）交付使用条件及

日期；（6）装饰、设备标准承诺；（7）供水、供电、供热、燃气、通讯、道路、绿化等配套基础设施和公共设施的交付承诺和有关权益、责任；（8）公共配套建筑的产权归属；（9）面积差异的处理方式；（10）产权登记有关事宜；（11）争议的方法；（12）违约责任；（13）约定的其他事项。审判实践中，一般认为，十六条的（1）至（10）是买受人能够圆满地对商品房占有、使用、收益和处分的必要条款，原则上不能缺失。其二，出卖人已经按照约定收取了购房款。这里的购房款既包括全部购房款，也包括部分购房款。

那么，《解释》将具备上述两个条件的认购书“认定为”商品房买卖合同，是不是在否认认购书与商品房买卖合同之间预约与本约的关系呢？按照《解释》的说法，认购人不是一样可以依据认购书要求开发商交付房屋吗？

本人认为，该条款将符合条件的认购书“认定为商品房买卖合同”的表述大大不妥。在现实的交易过程中，有的当事人怠于履行认购书约定，没有及时签订书面的商品房买卖合同，但由于主要条款已经在认购书中协商确定，商品房买卖合同关系随时可以成立。在此，出卖人按照约定的付款方式收取购房款的行为即应当被视为双方对商品房买卖合同的确定以及履行。因此，商品房买卖合同虽然没有被书面签订，但事实已经存在了。这样看来，“预约”是认购书，“本约”是双方虽未书面签订，但已经着手履行的商品房买卖合同。两个合同标的不同，性质不同，相互独立。因此，显然不能因为买卖合同的主要内容与认购书的部分内容一致，就简单的将认购书“认定为”商品房买卖合同。

篇6：协议书的法律效力

合同原件是指经双方当事人合议一致后签字或加盖双方印章的合同文本，合同原件是合同法规定的 “书面形式”中最具有法律证明力的一种，合同原件在证据学上可被认定为直接证据和原始证据，是一种直接来源于争议事实而且可以单独、直接证明争议事实的证据，法院一般都予以直接采信。

传真件的法律效力

传真件也属于合同书面形式的一种，但是与原件相比较，传真件性质的不同会影响其法律效力：由双方互相传真并直接就其所载内容进行修改或确认的传真件可视为原件，但仅以传输文本、图像为目的的传真件在性质上类似于复印件，属于效力待定的证据，不能单独作为认定案件事实的证据。

其次，应根据客观情况判断传真件证明力大小。有时，即使传真件的性质属于原件，仍不能单独作为认定案件事实的证据。比如，在当事人相互要约、承诺过程中所使用的传真件，只要一方的承诺尚未成立，该传真件就不能作为认定合同关系成立的证据;或者，在可以证明合同关系成立的传真件之后，双方当事人就约定事宜又签署了正式合同文本，则该传真件也不能作为认定合同内容的证据。

最后，在认定传真件的证据效力前，要先鉴别传真件的真实性。传真件的内容可以通过复印等手段进行变造，因此，传真件在作为原件时虽具有完全证据效力，但一般仍需要通过其他证据佐证其真实性。

对于确认传真件的证据效力，首要方法是询问对方当事人对传真件的质证意见。若对方当事人不予认可，则进一步询问传真件上的传真标志、传真号码等是否属于该当事人所有。如对方不置可否，可依照 《民事诉讼证据规定》第八条第二款来确认传真件证据效力。

另外，也可查询电信部门发出传真方的电话机在特定时间传真的档案记录，与传真件相对照。该等证据的取得可能需要依法申请法律调取，电信部门的档案记录保存时间也需要引起注意。

扫描件的法律效力

从证据角度来说，扫描件是图片，作为复印件的形式存在，从技术上可以被篡改，因此单单扫描件的证明效力是很低的，除非对方对扫描件认可，否则需要提供其它相关证据进行佐证，形成证据链条，扫描件才能作为定案证据，从而具有较高证明效力。

扫描件相当于复印件，仅凭此去打官司是很难得到法院支持。原件也可能被篡改，但可以被鉴定出来，如原件真实，可以作为认定事实的证据，而扫描件即使鉴定真实，仍不能直接作为证据认定，这就是两者区别。

实务操作中的注意事项

证明力最强的是加盖公章的合同原件!但在实务操作过程中存在某些实际困难以致无法获取

原件，只能取得相关传真件或扫描件，虽然传真件和扫描件都具有一定的法律效力，但无论是扫描件、传真件还是原件，只要是合同，就一定要用公章，否则便谈不上证明力度。如果是扫描件最好用彩色扫描，传真件、扫描件均需保留原件，必要时进行比对，才能真正具备法律效力。

同时为了使传真件和扫描件的法律效力更高，可以在合同中附加一句“双方均同意传真件、扫描件具有同等法律效力”。

另外在合同签订和履行过程中，合同双方可以借助网络平台，通过电子邮箱或QQ等传输合同、合同履行签认等电子文本，并保存相关记录，以备发生纠纷时做证据使用。

点评

通过上述内容的解答，相信各位读者对合同原件、传真件和扫描件的法律效力及区别有了认识，在合同管理及保管上，一定要保存好合同原件。