夫妻一方擅自处分共有房屋的效力问题

夫妻一方擅自处分共有房屋的效力问题（共7篇）

篇1：夫妻一方擅自处分共有房屋的效力问题

夫妻一方擅自处分共有房屋的效力问题

摘要：现实生活中由于传统婚姻的影响，夫妻共同财产对外不透明性加上我国房屋登记制度的不健全，导致夫妻擅自抵押共有的不动产的现象时有发生，如何处理好房屋的真正权利人、共有人及抵押人之间的权益纠纷成为了一个炙手可热的问题。解决好这个问题对于社会主义以市场经济的健康快速发展，家庭生活的和谐完整意义重大。本文围绕一个现实生活中的典型案例就发妻一方擅自处分共有不动产展开了详细介绍，对案件所折射出的有关合同效力，夫妻共有财产的界定，善意取得等问题进行了探究。

关键词：夫妻共同财产； 合同效力 ；物权；善意取得

一、引言

结合一个案例我们更好的研究一下夫妻一方擅自处分共有财产的问题。邓先生与张女士是夫妻，2013年3月，邓某与张某二人共同出资70万元购买了一套商品房，房屋所有权人登记为邓某一人。2014年10月21日，邓某利用虚假的离婚证明与王某签订房屋买卖协议，协议约定：邓某以85万元的价格把房屋卖给王某，王某需要先行支付35万元，当王某付清余款的时候，即取得该房屋的所有权。‘五周后王某搬进该房屋并付清余款，然后双方办理了房屋过户手续。2015年2月，一直不知情的张女士发现此事，找到王某要求其搬出该房屋，王某称邓某以85万元的价格已将该房屋卖给自己，拒绝搬出该房屋。张女士与王某争执不下，于是张女士一纸诉状将遂将王某、邓某诉至法院，要求法院判令王、邓二人签订的房屋买卖协议无效，并判令王某和邓某为原告办理在该房产产权登记上增加原告为共有人的手续。

二、邓某与王某签订合同效力的不同观点及法律依据。第一种观点认为，邓某与王某买卖合同无效，撤销王某对房屋所有权。《物权法》规定处分共有的不动产，应当经占份额三分之二以上的按份共有人或者全体共同共有人同意，除非共有人之间另有约定。邓某在妻子张女士不知道的情况下将房屋卖给王某，是无权处分行为，合同效力待定。现另一方共有人不予以追认，则邓某与王某之间的房屋买卖合同无效。第二种观点认为邓某与王某买卖合同无效，但王某基于善意取的而获得房屋所有权。被告邓某基于无权处分签订的买卖合同无效，但是根据物权法关于善意取得制度的规定，王某符合善意取得的条件，取得的所有权为物权位阶高于因合同而产生的债权，不应该因为合同的无效撤销其所有权。第三种观点认为邓某与王某房屋买卖合同有效。订立的合同当事人意思表示真实有效，形式和内容合法，合同有效，王某享有对房屋的所有权。我同意第三种观点，邓某擅自处分房产属于无权处分，但这并不影响合同效力，合同有效。具体原因，阐述如下。

认定合同有效的原因。第一，根据物权的原因行为与结果行为分开的原则，邓某与王某签订的房屋买卖合同是双方真实意思表示，而且已经实际履行。买卖合同是物权变动的原因，即使邓某的行为属于无权处分，也不影响引起物权变动的买卖合同的效力。最高人民法院在制定关于买卖合同纠纷的司法解释时，也是从物权的原因行为与结果行为区分的角度，确认了无权处分人签订买卖合同的效力。第二，合同相对人基于善意产生的对无权处分人有权签订合同的误认。房屋所有权登记证书上登记的权利人仅为邓某一人，邓某提供了虚假的婚姻状况证明，王某在无法判断上述证书真伪情形下签订了房屋买卖合同，可以认为其签订合同是善意的。第三，根据过错承担和救济途径平衡原则。作为夫妻一方的原告在明知只有经过登记才享有所有权情形下，仍同意房屋仅仅登记在被告邓某名下，可以推定其已经授权邓某代为处理有关房屋等相关事宜。

三、我国夫妻处分共同财产时存在的问题。第一，夫妻共同财产外观上不清晰。我国《城市房屋权属登记管理办法》中虽然明确要求在房屋权属发生转移时，要进行登记，但由于我国狭隘的婚姻传统和对法制观念的淡漠化，现实生活中很少夫妻会在登记结婚时注重权属的确认登记。此外，根据婚姻法的相关规定，夫妻共同财产的取得，是基于婚姻关系。而按照传统物权法理论，基于法律行为以外的原因取得的不动产物权不进行登记也可以取得不动产所有权。综上种种原因，导致了现实中在制度层面上，大量的夫妻共有不动产产权登记薄登记的所有权人与实际所有人不符。”第二对外财产责任不明确。我国《婚姻法》第17条、18条、19条划定了夫妻共同财产的范围。但纵观整个法律体系内容，法律只对共同财产的权利做了规定并，没有规范行使共同财产的权利与责任。

四、善意取得问题

善意取得是指受让人以财产所有权转移为目的，善意、对价受让且占有该财产，即使出让人没有转让财产的权利，受让人仍取得其所有权。根据《物权法》受让人按照前款规定取得动产不动产所有权的，原所有权人有权向无权处分人请求赔偿损失。此外，我国物权法也规定了除所有权之外的其他物权也适用善意取得制度。我认为保护善意第三人，侧重合同关系的保护是我国经济的健康发展的重要保证。只有维护善意第三人权益，财产的流通才能更加便利高效快捷，社会资源才能被充分的利用，才能创造出更多的财富。如果没有善意取得制度对第三人的保护，那么在现有的市场经济环境下，每一个民事主体进入到市场进行交易，都要胆战心惊，小心翼翼，防止购买财产之后，财产实际所有人可能会对所有物行使返还请求权。长此以往，必然将增加交易中的成本，使得交易进程变得缓慢不堪，从而阻碍了交易流转的正常有序进行，社会的经济效益必然受到损害。（作者单位：西北政法大学法律硕士教育学院）

参考文献：

[1]王泽鉴：《债法原理》第一册，中国政法大学出版社2001年版，第300页。

[2]王胜明：《物权法解读》，中国法制出版社2007年第1版，第230页

[3]孙鹏：《论无权处分》，载《现代法学》2000年第4期。

[4]韩世远：《无权处分与合同效力》，载《人民法院报》1999年11月23日。

[5]梁慧星：《如何理解合同法第五十一条》，载《人民法院报》，2000年1月8日。

篇2：夫妻一方擅自处分共有房屋的效力问题

1.《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国婚姻法〉若干问题的解释(三)》

第十一条 一方未经另一方同意出售夫妻共同共有的房屋，第三人善意购买、支付合理对价并办理产权登记手续，另一方主张追回该房屋的，人民法院不予支持。夫妻一方擅自处分共同共有的房屋造成另一方损失，离婚时另一方请求赔偿损失的，人民法院应予支持。2.《中华人民共和国物权法》 第一百零六条 无处分权人将不动产或者动产转让给受让人的，所有权人有权追回；除法律另有规定外，符合下列情形的，受让人取得该不动产或者动产的所有权：

（一）受让人受让该不动产或者动产时是善意的；

（二）以合理的价格转让；

（三）转让的不动产或者动产依照法律规定应当登记的已经登记，不需要登记的已经交付给受让人。受让人依照前款规定取得不动产或者动产的所有权的，原所有权人有权向无处分权人请求赔偿损失。当事人善意取得其他物权的，参照前两款规定。3.《最高人民法院关于适用若干问题的解释

（一）》第十八条

物权法第一百零六条第一款第一项所称的“受让人受让该不动产或者动产时”，是指依法完成不动产物权转移登记或者动产交付之时。

当事人以物权法第二十五条规定的方式交付动产的，转让动产法律行为生效时为动产交付之时；当事人以物权法第二十六条规定的方式交付动产的，转让人与受让人之间有关转让返还原物请求权的协议生效时为动产交付之时。法律对不动产、动产物权的设立另有规定的，应当按照法律规定的时间认定权利人是否为善意。第十九条

物权法第一百零六条第一款第二项所称“合理的价格”，应当根据转让标的物的性质、数量以及付款方式等具体情况，参考转让时交易地市场价格以及交易习惯等因素综合认定。4.《中华人民共和国合同法》

第五十一条 无处分权的人处分他人财产，经权利人追认或者无处分权的人订立合同后取得处分权的，该合同有效。5.最高人民法院印发《关于贯彻执行〈中华人民共和国民法通则〉若干问题的意见(试行)》的通知

89．共同共有人对共有财产享有共同的权利，承担共同的义务。在共同共有关系存续期间，部分共有人擅自处分共有财产的，一般认定无效。但第三人善意、有偿取得该财产的，应当维护第三人的合法权益；对其他共有人的损失，由擅自处分共有财产的人赔偿。1.夫妻一方擅自将夫妻共同共有的房屋转让给他人，所签订的房屋买卖合同无效，房屋尚未办理所有权变更登记，买受人不构成善意取得--李某南诉何某某、何良某房屋买卖合同纠纷案

2.夫妻一方将共同财产单方处分给双方的亲属或者其他有利害关系的第三人，如有充分理由推定其明知或应知该处分未经另一方同意，则单方处分无效——姜某某、黄某某诉张某某、黄某房屋权属纠纷案

本案要旨：夫妻一方将共同财产单方处分给第三人的情况下，如第三人是夫妻双方的亲属或者其他有利害关系的人，则对其善意的认定应当采取更为严格的标准，如有充分理由推定其明知或应知该处分未经另一方同意，其不能被认定为善意第三人，夫妻一方单方对该共同财产的处分无效。案号：（2005）鼓民一初字第324号、（2005）徐民一终字第1345号

3.夫妻一方擅自处分共有财产因受让方善意取得而有效--崔某诉仇某、孟某某、关某某买卖合同纠纷案

本案要旨：登记于一方名下的夫妻共同所有的房屋，一方未经另一方同意将该房屋出售，第三人善意购买、支付合理对价并办理登记手续，另一方主张追回该房屋的，不应予以支持。

案号：（2006）昌民二初字第43号审理法院：吉林省吉林市昌邑区人民法院

（一）夫妻共同所有房屋婚姻法第十七条规定：“夫妻在婚姻关系存续期间所得的下列财产，归夫妻双方共同所有”。该法条明确说明我国婚姻法是以婚后所得共同制为法定的夫妻财产制。所谓婚后所得共同制，是指婚姻关系存续期间夫妻一方所得和双方共同所得的财产除特有财产外，均归夫妻双方共同共有的夫妻财产制度。由此可知，夫妻婚后所得购买的房屋一般属于夫妻共同共有。最高人民法院关于适用《中华人民共和国婚姻法》若干问题的解释(三)第十一条中“夫妻共同所有房屋”特指的是夫妻共同共有房屋，而不包含夫妻按份共有房屋在内。

（二）如何认定夫妻另一方是否同意从物权法第九十七条规定可知，共同共有人要处分共有的不动产，必须经全体共同共有人同意。将该法条具体到夫妻共有关系中，则意味着夫妻一方要出售夫妻共同所有房产应经作为共同共有人的夫妻另一方同意。司法实践中，对此类纠纷的处理存在一个很难把握的事实认定即为夫妻另一方是否同意该出售行为。就此，我们认为，在具体认定是否同意时需要注意：第一，如何认定夫妻另一方是否作出同意的意思表示。法律框架内的同意即为意思表示。反映到日常生活中，夫妻另一方同意其配偶对夫妻共同所有房屋进行出售，可有书面、口头、电话等多种意思表现形式。对此，第三人只要在诉讼中能举证加以证明即可。但值得注意的是，现实生活中，也存在很多第三人在签订共有房屋出售合同时征求夫妻另一方意见，夫妻另一方未明确表态的情形。根据《民法通则意见》第66条的规定，如果夫妻另一方虽未对房屋出售事宜明确表示意见，但其行为已经表明其同意出售的，则可直接认定其对出售已经默示同意。至于夫妻另一方的同意是事先同意抑或事后追认同意则在所不问。第二，如何理解“同意”的意思表示范围。在司法实务中，经常会出现夫妻另一方参与了房屋买卖合同的前期协商过程，但在最后签约时并未在场的情形。如果事后房屋价格上涨，夫妻另一方往往以其签约时不在场，最后签订价格未经其同意为由，要求取回房屋。对此，要注意把握同意的意思表示范围是否包括出售价格、付款方式、交付时间等。我们认为，从维护交易安全、夫妻间人身及财产关系的特殊性出发，本条所称同意应为夫妻另一方对其配偶出售房屋的概括授权。（摘自《最高人民法院婚姻法司法解释

（三）理解与适用》，最高人民法院民事审判第一庭编著，人民法院出版社2011年出版）

二、“第三人善意购买、支付合理对价”的理解

篇3：夫妻一方擅自处分共有房屋的效力问题

案情简介:

张某与李某系夫妻关系, 2010年6月, 二人购买了一套房屋, 产权登记在张某名下, 房产证上注明“单独所有”。2011年9月张某与田某签订转让房屋买卖合同, 将这套登记在张某名下的房屋以60万元价格转让给田某。田某也知道张某与李某系夫妻关系。后因合同履行办理过户等问题发生纠纷诉至法院, 而张某的妻子李某认为侵犯其共有权利, 以第三人身份诉至法院主张房屋买卖合同无效。

对于此案, 有三种意见, 第一种意见认为:房屋买卖合同无效。在共同共有关系存续期间, 部分共有人擅自处分共有财产的, 一般认定无效。第二种意见认为:房屋买卖合同效力待定。合同法规定, 无处分权人处分他人财产, 为效力待定的合同, 经权利人追认或事后取得处分权的, 合同才有效。第三种意见认为:房屋买卖合同有效, 适用物权法规定的善意取得制度规定, 应当保护第三人的合法权益。

根据目前相关法律规定笔者同意第一种意见:认为房屋买卖合同无效。分析理由如下:

第一, 根据婚姻法规定, 夫妻婚后所得为共同共有财产, 除非夫妻另有约定或法律另有规定。《民法通则意见》规定:共同共有人对共有财产享有共同的权利, 承担共同的义务。在共同共有关系存续期间, 部分共有人擅自处分共有财产的, 一般认定无效。

第二, 根据善意取得制度规定, 第三人善意、有偿取得共有财产的, 应当维护第三人的合法权益, 对其他共有人的损失, 由擅自处分共有财产的人赔偿。本案中第三人田某知道张某与李某系夫妻关系, 也应当明白夫妻共有财产规定的常识, 所以不能认定成立善意取得。

第三, 效力待定的合同是指合同成立后, 其有效还是无效处于不确定状态, 尚待享有形成权的第三人同意或追认或拒绝的意思表示来确定其效力的合同。换言之, 此类合同成立后, 往往欠缺一定的生效条件, 若后来符合了条件, 则可以转化为有效合同, 否则就作为无效的合同或被撤销, 从而至始无效, 而如何转化, 往往操纵于第三人之手。本案中决定此合同效力的第三人就是张某的共同共有人李某即他的妻子, 李某向法院提出诉请很明显没有认可和追认而是拒绝此转让行为, 那么该合同就应当是无效的。

从此类案件中也反映如下一些法律问题, 需要引起注意:

第一, 关于夫妻房屋登记问题

夫妻共有房产登记问题, 不同地区的房产部门核发的房产权证书登记内容存在差异, 有的地方夫妻房产登记在一方名下, 并注明共有产权人为配偶;有的地方夫妻房产登记在一方名下, 却注明为单独所有, 配偶一方的权利情况只能在档案材料里反应出来, 一般人无从得知;我国由于大量的单位房改房, 集资房等都是登记在夫妻一方名下。登记作为权利的公示行为应当完整, 准确地反应权利状况, 使法律规定与实践相统一避免登记遗漏而引发纠纷。夫妻房产如果只看登记确定权利可能掩盖了很多事实行为, 比如出资的真实情况, 是否存在父母赠与与继承问题。所以凭借登记内容一方进行了房产转让, 就会损害到另一方的权益。而现实情况是, 第三人也只能仅凭房产权利证书进行合同交易, 如果赋以第三人审查义务又有失公平。我们从维护房产登记的权威性, 登记的公示、公信力及交易成本考虑, 必须规定房产的物权状态以登记为准但前提必须要使登记能够全面公正反应权利归属, 让法律登记的权威性更好地保护真正权利人。说的再清楚的就是房产证书上不要吝啬写上配偶的名字。只要登记时夫妻双方没有争议就可以如此进行登记, 我想这也是绝大多数夫妻欢迎的登记方式。这也使得第三人发生交易时, 对第三人而言少了很多风险性。

新出台的《婚姻法司法解释三》第十条规定:夫妻一方婚前签订不动产买卖合同, 以个人财产支付首付款并在银行贷款, 婚后用夫妻共同财产还贷, 不动产登记于首付款支付方名下的, 离婚时该不动产由双方协议处理。若不能达成协议的, 法院可判决归产权登记一方, 尚未归还的贷款为产权登记一方的个人债务。双方婚后共同还贷支付的款项及其相对应财产增值部分, 离婚时应由产权登记一方对另一方进行补偿。该解释第七条又规定:婚后由一方父母出资为子女购买的不动产, 产权登记在出资人子女名下的, 可视为只对自己子女一方的赠与, 应认定为夫妻一方的个人财产。此规定明显使房产登记之前的法律事实行为进行了很好的确认, 我认为也是比较公平合理的。那么凭借这样的登记, 发生的与第三人的交易行为就不会发生无效的后果了。我国婚姻法规定了婚后所得财产共同制, 也同样规定了在婚姻关系存续期间购买的登记在夫或妻名下的房产, 并不当然属于夫妻共同财产。首先要看夫妻之间的财产约定, 其次要看房屋的来源, 是有偿取得还是无偿取得, 如果无偿取得, 要看被继承人或赠与人是否明示归一方所有。如果是有偿取得, 还要判断支付的购房款是一方个人财产还是夫妻共同财产, 或是二者兼有之。那么我想登记机关对如此复杂的问题要想界定清楚是较为棘手的。最有效的办法就是尊重当事人的意思自治, 如果享有物权就应该一起申请登记, 否则不得对抗善意第三人。现在全国上下已出现了房产加名风潮。我认为是好事应该提倡, 使行政登记更好地服务于市场交易, 维护交易的安全。

第二, 关于夫妻对共有财产的平等处理权问题

夫妻之间随着时间的推移积累的共同财富也愈加丰厚, 随着财产流转的频繁进行, 在财产交易中出现很多的不确定性, 夫妻单方处分夫妻共有财产效力确定困难以及第三人的善意取得财产导致对另一方的不利后果。《婚姻法司法解释一》第十七条规定:婚姻法第十七条关于“夫妻对共同所有的财产, 有平等的处理权”的规定, 应当理解为:夫或妻非因日常生活需要对夫妻共同财产作重要处理决定, 夫妻双方应平等协商, 取得一致意见。他人有理由相信其为夫妻双方共同意思表示的, 另一方不得以不同意或不知道为由对抗善意第三人。而《城市房地产管理法》第三十七条第一款、第四款规定:共有房屋, 未经其他共有人的书面同意的, 不得转让。

实践中对夫妻一方将共同所有的房屋转卖他人行为如何适用法律, 存在不同意见:一种意见认为, 应适用《婚姻法》司法解释的规定。房屋买方是善意第三人, 有理由相信夫妻一方处分房产的行为是夫妻双方的共同意思表示, 构成表见代理, 卖方不得以不知道为由进行抗辩。另一种意见认为, 主张适用《城市房地产管理法》。夫妻一方未经房产共有人的书面同意处分共有房产, 属于无效行为。

笔者同意第一种意见。理由是:在共有关系存续期间, 部分共有人擅自处分共有财产的, 一般认定是无效的, 但是如果第三人是善意、有偿取得该财产的, 则应当保护第三人的合法权益。夫妻是具有密切联系的身份主体, 其对财产的共有关系具有一定的特殊性。最高法院的司法解释实际上承认了夫妻间处理重要事务的表见代理关系, 考虑到保护善意第三人和鼓励交易的需要, 在婚姻权利与交易安全中司法解释作出此权衡, 隐含的意思是保护善意第三人的程度要高于保护夫妻对共同财产的处理权, 夫妻对一方作出的处理决定负有连带责任, 是商品经济时代保护诚信交易的需要。审判实践中, 应考虑实际案情, 如果卖方的夫妻关系正常, 买方有理由相信转让房产的行为是夫妻双方的共同意思表示, 则应适用《婚姻法司法解释一》第十七条的规定。夫妻共有财产的平等处理权, 也称为家事, 即夫妻一方在一定限度内, 有条件的可以单方处理夫妻共同财产, 这种单方处理夫妻共同财产的法律后果对另一方是有约束力的。平等处理权的前提是共有财产, 共有财产单指共同共有财产, 对婚前个人财产或婚姻中约定为个人所有的财产的处理无平等处理权可言。共有财产的界定主要依据我国《婚姻法》第17条、第18条判断, 共同财产包括工资、奖金;生产、经营的收益;知识产权的收益;继承或赠与所得归夫妻共同所有的财产以及其他应当归共同所有的财产。对于财产的平等处理权含有民法中规定的所有权能, 包括为所有权、用益物权、担保物权等权利形式, 那么最为常见的为所有权形式, 所有权在我国民法理论中是指所有人对财产占有、使用、收益和处分权。但多数夫妻共有财产的平等处理权纠纷为处分权, 本案就是典型的处分权纠纷。

我国法律之所以确定平等处理权的法律规定, 主要在于夫妻一方单方处理共有财产的情况屡屡出现, 处理财产后往往另一方会以不知情、擅自处分没有经过另一方同意的理由抗辩。平等处理权就是在确定这种单方处理共有财产的效力问题。只有单方处理才能涉及平等处理权问题, 如果夫妻合意后共同处理就没有此概念了。房产作为有代表性的所有权, 系大宗数额交易, 所有权的转移需要达成合意和办理交易登记过户等一系列程序要件, 这对第三人及夫妻能产生怎样的效力是重中之重。

第三, 关于不动产善意取得制度

根据《物权法》第106条规定, 不动产适用善意取得要具备四个要件:其一, 转让人对于转让的不动产物权无处分权。其二, 受让人受让该财产是善意的, 所谓“善意”我们可以理解为对于转让人无处分权的情形不知晓。其三, 受让人取得不动产是基于合理的价格有偿取得。其四, 已作了物权权利的变更登记。具备这四个要件, 原权利人不得向第三人行使物权返还请求权, 只能请求无处分权人赔偿损失。善意取得制度, 是一种牺牲财产所有权的静的安全为代价, 来保障财产交易的动的安全的制度。不动产善意取得制度并非价值中立的, 它天然地偏向于第三人, 这是不可避免的。所有从不动产善意取得的这四个要件分析来看, 笔者认为最后一个要件即进行了变更过户登记对于第三人能否真正最后取得房产至关重要。而这一点在实践中却不容易很快实现, 对于第三人的善意取得是个不小的障碍, 可能由于转让人的恶意借故推诿, 也可能由于现实过户手续的繁琐等等。这也正是法律追求价值公平, 针对不动产善意取得对第三人利益倾斜的校正措施。要求我们要更加健全过户登记制度, 要求产权人在过户登记时提供更详尽的资料。以减少和避免对当事人带来交易风险和讼争纠纷。

摘要：夫妻一方转让共有房产的法律效力一般认定为无效。但却带来其他一些法律问题在实践中如何处理, 即夫妻房产登记问题, 夫妻家事的共同处理权问题, 夫妻一方处理不动产的第三人的善意取得困境问题。

关键词：无权处分,夫妻房产登记,善意取得

参考文献

[1]《论物权法实施后的善意取得》王玉玺, 王佰光.

[2]《物权法》.

篇4：夫妻一方擅自处分共有房屋的效力问题

关键词：夫妻共同财产； 合同效力 ；物权；善意取得

一、引言

结合一个案例我们更好的研究一下夫妻一方擅自处分共有财产的问题。邓先生与张女士是夫妻，2013年3月，邓某与张某二人共同出资70万元购买了一套商品房，房屋所有权人登记为邓某一人。2014年10月21日，邓某利用虚假的离婚证明与王某签订房屋买卖协议，协议约定：邓某以85万元的价格把房屋卖给王某，王某需要先行支付35万元，当王某付清余款的时候，即取得该房屋的所有权。‘五周后王某搬进该房屋并付清余款，然后双方办理了房屋过户手续。2015年2月，一直不知情的张女士发现此事，找到王某要求其搬出该房屋，王某称邓某以85万元的价格已将该房屋卖给自己，拒绝搬出该房屋。张女士与王某争执不下，于是张女士一纸诉状将遂将王某、邓某诉至法院，要求法院判令王、邓二人簽订的房屋买卖协议无效，并判令王某和邓某为原告办理在该房产产权登记上增加原告为共有人的手续。

二、邓某与王某签订合同效力的不同观点及法律依据。第一种观点认为，邓某与王某买卖合同无效，撤销王某对房屋所有权。《物权法》规定处分共有的不动产，应当经占份额三分之二以上的按份共有人或者全体共同共有人同意，除非共有人之间另有约定。邓某在妻子张女士不知道的情况下将房屋卖给王某，是无权处分行为，合同效力待定。现另一方共有人不予以追认，则邓某与王某之间的房屋买卖合同无效。第二种观点认为邓某与王某买卖合同无效，但王某基于善意取的而获得房屋所有权。被告邓某基于无权处分签订的买卖合同无效，但是根据物权法关于善意取得制度的规定，王某符合善意取得的条件，取得的所有权为物权位阶高于因合同而产生的债权，不应该因为合同的无效撤销其所有权。第三种观点认为邓某与王某房屋买卖合同有效。订立的合同当事人意思表示真实有效，形式和内容合法，合同有效，王某享有对房屋的所有权。我同意第三种观点，邓某擅自处分房产属于无权处分，但这并不影响合同效力，合同有效。具体原因，阐述如下。

认定合同有效的原因。第一，根据物权的原因行为与结果行为分开的原则，邓某与王某签订的房屋买卖合同是双方真实意思表示，而且已经实际履行。买卖合同是物权变动的原因，即使邓某的行为属于无权处分，也不影响引起物权变动的买卖合同的效力。最高人民法院在制定关于买卖合同纠纷的司法解释时，也是从物权的原因行为与结果行为区分的角度，确认了无权处分人签订买卖合同的效力。第二，合同相对人基于善意产生的对无权处分人有权签订合同的误认。房屋所有权登记证书上登记的权利人仅为邓某一人，邓某提供了虚假的婚姻状况证明，王某在无法判断上述证书真伪情形下签订了房屋买卖合同，可以认为其签订合同是善意的。第三，根据过错承担和救济途径平衡原则。作为夫妻一方的原告在明知只有经过登记才享有所有权情形下，仍同意房屋仅仅登记在被告邓某名下，可以推定其已经授权邓某代为处理有关房屋等相关事宜。

三、我国夫妻处分共同财产时存在的问题。第一，夫妻共同财产外观上不清晰。我国《城市房屋权属登记管理办法》中虽然明确要求在房屋权属发生转移时，要进行登记，但由于我国狭隘的婚姻传统和对法制观念的淡漠化，现实生活中很少夫妻会在登记结婚时注重权属的确认登记。此外，根据婚姻法的相关规定，夫妻共同财产的取得，是基于婚姻关系。而按照传统物权法理论，基于法律行为以外的原因取得的不动产物权不进行登记也可以取得不动产所有权。综上种种原因，导致了现实中在制度层面上，大量的夫妻共有不动产产权登记薄登记的所有权人与实际所有人不符。”第二对外财产责任不明确。我国《婚姻法》第17条、18条、19条划定了夫妻共同财产的范围。但纵观整个法律体系内容，法律只对共同财产的权利做了规定并，没有规范行使共同财产的权利与责任。

四、善意取得问题

善意取得是指受让人以财产所有权转移为目的，善意、对价受让且占有该财产，即使出让人没有转让财产的权利，受让人仍取得其所有权。根据《物权法》受让人按照前款规定取得动产不动产所有权的，原所有权人有权向无权处分人请求赔偿损失。此外，我国物权法也规定了除所有权之外的其他物权也适用善意取得制度。我认为保护善意第三人，侧重合同关系的保护是我国经济的健康发展的重要保证。只有维护善意第三人权益，财产的流通才能更加便利高效快捷，社会资源才能被充分的利用，才能创造出更多的财富。如果没有善意取得制度对第三人的保护，那么在现有的市场经济环境下，每一个民事主体进入到市场进行交易，都要胆战心惊，小心翼翼，防止购买财产之后，财产实际所有人可能会对所有物行使返还请求权。长此以往，必然将增加交易中的成本，使得交易进程变得缓慢不堪，从而阻碍了交易流转的正常有序进行，社会的经济效益必然受到损害。（作者单位：西北政法大学法律硕士教育学院）

参考文献：

[1]王泽鉴：《债法原理》第一册，中国政法大学出版社2001年版，第300页。

[2]王胜明：《物权法解读》，中国法制出版社2007年第1版，第230页

[3]孙鹏：《论无权处分》，载《现代法学》2000年第4期。

[4]韩世远：《无权处分与合同效力》，载《人民法院报》1999年11月23日。

篇5：夫妻一方擅自处分共有房屋的效力问题

1、正在建设未建成的房屋，签订购买合同后，再转让给他人，转让的标的是房产还是购买权？

2、夫妻双方的房产或者重大财产利益，未经另一方同意签订的处分协议是否有效？

3、第三方是善意的举证责任如何分配？本上诉状中都进行了详细论述。

民事上诉状

上诉人（原审被告）：赵某某，男，19××年×月×日生，汉族……。被上诉人（原审原告）：陈某某，男，19××年×月×日生，汉族……。上诉人因房屋买卖合同纠纷一案，不服某某市某某区人民法院（2012）某某初字第×××号《民事判决书》，现提出上诉。上诉请求：

撤销原判，依法改判驳回被上诉人的诉讼请求，一、二审诉讼费用由被上诉人承担。

事实和理由：

一、双方合同的标的是房产，而不是购房权。依照合同标的作为合同分类依据，属于房屋买卖合同。一审判决认定双方合同标的是购房权的观点与基本的法理相悖。

合同属于民事法律行为，民事法律行为有三个要素：合同的主体、合同的客体（标的）、合同的内容。合同的内容是指民事权利主体所享有的权利和承担的义务。合同的标的是权利义务指向的对象，包括物、行为、智力成果。根据合同法原理，合同标的与合同权利属于合同三要素的不同要素，一审判决将权利（一审判决所称的‚购房权‛）作为合同的标的，显然违背了合同法的基本原理。

双方合同权利义务最终指向的对象，就是房产。以合同标的物作为划分依据，双方合同属于房屋买卖合同。二、一审判决关于“房屋没有建好，所以本案标的不是房产”，以及“双方是债权债务关系”的观点，让人费解。

合同约定的标的物就是合同权利义务所指向的对象，不论标的物是已经存在的，还是正在制造的。就像机械设备买卖合同一样，设备还没有制造出来，不能说机械设备就不是合同的标的。一审判决因为房屋没

第 1 页 有建成，而否认标的物就是房屋的观点令人费解。

一审判决关于‚原被告双方签订合同后形成的是一种债权债务关系，而非房屋买卖合同关系‛的观点，更是有悖于合同法的基本原理和逻辑规律。所有的合同关系产生的都是债权债务关系，不论买卖的是房屋，还是其他什么东西，合同关系是产生债权的原因之一，称之为合同之债。房屋买卖合同关系中，买受人享有的是交付房屋的请求权，而交付房屋的请求权就是债权，而不是物权。‚房屋买卖合同关系‛包含于‚债权债务关系‛之中，这两个概念是种概念和属概念的逻辑关系，而非非此即彼的全异逻辑关系，一审判决关于‚原被告双方签订合同后形成的是一种债权债务关系，而非房屋买卖合同关系‛这句话本身就违反逻辑。三、一审从立案到判决，写明的案由都是“房屋买卖合同纠纷”，一审判决书在“本院认为”中又称系“购房权”纠纷，既前后矛盾，也又失于司法文书的严肃性。

上诉人仔细查看了一审法院发出的“传票”和“一审判决书”，写明的案由都是“房屋买卖合同纠纷”。一审法院认为是“购房权转让纠纷”，却又不名正言顺的写明，在需要写明案由的地方，写明是“房屋买卖合同纠纷”，而在“本院认为”中又遮遮掩掩地写明是“购房权纠纷”，这种做法既让人费解，也又失于司法文书的严肃性。另外，最高法《民事案件案由规定》从头查到尾，也没有查到“购房权纠纷”这个案由。

四、双方签订的合同不具有法律效力，一审判决认为双方合同有效的观点错误。

1、从事实判断看，因合同标的物不能确定，双方合同不成立。《最高法合同法解释二》关于合同的订立一节、第一条规定：‚当事人对合同是否成立存在争议，人民法院能够确定当事人名称或者姓名、标的和数量的，一般应当认定合同成立。‛合同当事人、标的、数量是合同成立的基本要件，缺乏基本要件，合同就难以履行，合同就不成其为合同了。根据最高法的上述司法解释，若合同的当事人、或者标的、或者数量，这三项有一项不能确定，合同就无法成立。

第 2 页 本案中，合同的标的物是不确定的，合同指向的房产，在签订合同时并不确定，直到进入二审程序的今天，仍然是不确定的。因为争议的房屋系上诉人单位集体建房的产物，具有人身性。房屋的取得和确定，取决于是否是单位人员，以及职务、工龄、局龄等条件。从这一点看，双方之间的合同依法不成立。

2、根据本案事实，从法律判断看，双方签订的合同属于无效合同。《最高人民法院关于适用<婚姻法>若干问题的解释

（一）》第十七条规定：‚婚姻法第十七条关于‘夫或妻对夫妻共同所有的财产，有平等的处理权’的规定，应当理解为：

（一）夫或妻在处理夫妻共同财产上的权利是平等的。因日常生活需要而处理夫妻共同财产的，任何一方均有权决定。

（二）夫或妻非因日常生活需要对夫妻共同财产做重要处理决定，夫妻双方应当平等协商，取得一致意见。他人有理由相信其为夫妻双方共同意思表示的，另一方不得以不同意或不知道为由对抗善意第三人。‛

一审判决也认定‚处分单位团购权利系非因日程生活需要做出的家庭重要事项处理决定‛，那么，根据上述司法解释的规定，被上诉人必须‚有理由相信其为夫妻双方共同意思表示‛，本案涉及的合同才有效。而且，‚有理由相信其为夫妻双方共同意思表示‛这个事实的证明责任在被上诉人一方。

本案中，被上诉人没有提供一份证据证明其‚有理由相信其为夫妻双方共同意思表示‛，而且，从上诉人的年龄上看，作为一个稍具社会常识的一般的社会人，就应当判断出上诉人应该已婚，本案诉争的房产（或者称为‚非因日常生活的财产‛）应该是夫妻共同财产。被上诉人没有理由相信本案诉争的房产是上诉人的个人财产。在没有取得上诉人妻子授权或者其他证明其同意处分的文件的情况下，被上诉人没有理由相信，处分房产是夫妻双方共同的意思表示。所以，对签订本案购房合同的行为，被上诉人并非出于善意，被上诉人不是善意第三人。

一审法院的关于‚被告之妻与被告自单位集资建房至分房完毕一直一起居住，其所称对被告与原告所签购房合同不知情与常理相悖‛的观点及以此来认定事实，显然是错误的。错误之一是违背了举证规则，被

第 3 页 上诉人负有举证证明‚有理由相信其为夫妻双方共同意思表示‛，上诉人没有提供任何证据的前提下，应当做出对其不利的判决；错误之二是，在夫妻一方不再依附于另一方生存的当今社会，一审判决所谓的常理，并不是常理。

另外，夫妻一方擅自处分房产等重大财产利益，被判无效的案例比比皆是，一审判决也与司法实践不相符合。

综上，一审法院的做法错误，请二审法院依法纠正。

此 致 某某市中级人民法院

上诉人：

二〇一二年六月十八日

附：本状副本1份。

篇6：夫妻一方擅自处分共有房屋的效力问题

关键词:夫妻 房屋买卖合同 纠纷 处分

分歧

王某与宫某签订的房屋买卖合同效力如何?该房产的权属归谁？对此存在三种不同意见：

第一种意见认为：根据《物权法》物权登记公示原则，宫某根据房屋所有权权利证书上登记的权利人为王某这一权利外观而对王某拥有该房产的所有权产生了合理信赖，双方的交易基于的是登记的公信力，从鼓励交易和保护交易安全的角度出发，不能轻易认定该合同无效。另外，苗某在明知房产经登记才能取得所有权的情况下，仍同意将该房产登记在王某一人名下，应推定苗某已授权王某代为处理共有房产的相关事务，是家事代理的组成部分，即视为苗某也同意转让该房产。所以王某与宫某签订的房屋买卖合同有效，宫某以有效的买卖合同取得了该房产的所有权。

第二种意见认为：根据《物权法》第九十七条规定“处分共有的不动产或者动产以及对共有的不动产或者动产作重大修缮的，应当经占份额三分之二以上的按份共有人或者全体共同共有人同意，但共有人之间另有约定的除外。”王某处分其与苗某共有的不动产应当经苗某同意，否则构成无权处分。王某的无权处分在未经苗某追认或者王某在订立合同后未取得该房产的全部处分权之前，该合同处于效力待定状态，即该买卖合同不生效。虽然宫某已办理了该房产的过户手续，但因其取得该房没有合法的依据，故宫某不能取得该房产的所有权。

第三种意见认为：根据《城市房地产管理法》第三十八条规定“下列房地产，不得转让：……（四）共有房地产，未经其他共有人书面同意的。”虽然该房产登记在王某名下，但不能由此否认苗某对该房屋也拥有所有权，王某与宫某的买卖合同因违反了上述法律的强制性规定。显然，此规定是效力性规定而非管理性规定，所以王某与宫某的买卖合同因违反了法律的效力性强制规定而当然无效。但是王某与宫某的交易过程符合了善意取得的全部构成要件，宫某通过原始取得的方式取得了该房产的所有权。

评析

笔者赞同第三种意见，理由如下：

王某与宫某签订的房屋买卖合同效力及该房产的权属之争抽象到意识领域实际上是通过交易安全与所有权安全之间的博弈，从而达到房屋共有权人与房屋买受人之间的利益平衡。如果一味地保护财产所有权静的安全而忽视了财产交易动的安全，则会给买受人苛以过多的注意义务，从而阻碍交易所带来的物尽其用的功能。如果一味地保护财产交易动的安全而忽视财产所有权静的安全，则会诱发合谋欺诈他人财产的风险，从而损害物权所有人的合法权益。如何在合理合法的基础上作出准确的认定，从而达到双方利益的平衡，对现实极具指导意义。

王某处分该房产的时候，虽然其有所有权权利外观，但是王某的处分行为客观上是一个缺少权源的处分行为，而这种无权处分行为因没有得到苗某的追认而使王某的处分权最终未达到完满状态。所以王某与宫某签订的房屋买卖合同不管是从违反法律的强制性规定这一点来说，还是无权处分行为未得到共有权人的追认的角度来说都是无效的。那么王某的处分行为是否属于家事代理呢？所谓家事代理是指夫妻一方因日常事务在与第三人进行民事交往时所为的法律行为，视为夫妻共同的意思表示，配偶另一方承担连带责任。“日常家事”一般只能包括夫妻家庭共同生活中的一切必要事项，诸如购物、保健、衣食、娱乐、医疗等等，但涉及不动产等重大价值生产生活资料的处分，不应当纳入日常家事范畴。故对于重大家庭事务的处分，需夫妻双方协商一致，否则构成无权代理。《物权法》第一百零六条规定“无处分权人将不动产或者动产转让给受让人的，所有权人有权追回；除法律另有规定外，符合下列情形的，受让人取得该不动产或者动产的所有权：（一）受让人受让该不动产或者动产时是善意的；（二）以合理的价格转让；（三）转让的不动产或者动产依照法律规定应当登记的已经登记，不需要登记的已经交付给受让人。受让人依照前款规定取得不动产或者动产的所有权的，原所有权人有权向无处分权人请求赔偿损失。当事人善意取得其他物权的，参照前两款规定。”物权法第一次设定了不动产物权的善意取得制度，为本案争议房产的所有权归属争议提供了法律依据。另外，《婚姻法司法解释三》第十一条规定“一方未经另一方同意出售夫妻共同共有的房屋，第三人善意购买、支付合理对价并办理产权登记手续，另一方主张追加该房屋的，人民法院不予支持。夫妻一方擅自处分共同共有的房屋造成另一方损失，离婚时另一方请求赔偿损失的，人民法院应予支持。”该条文通过沿用不动产善意取得理念，既对王某缺乏权源的处分行为的合同效力及房屋的最终归属作出了界定，也赋于了苗某所有权缺失后的救济途径，从而使交易安全与所有权安全达到了平衡状态。

篇7：夫妻一方擅自处分共有房屋的效力问题

关键词：共同财产；单方处分；无权处分；善意取得

一、问题之提出

最高人民法院《关于适用婚姻法若干问题的解释（三）》（以下简称《解释三》）第11条第1款①对单方处分夫妻共同房屋的效力问题上作出了基本规定。该条规定对单方处分行为的定性为“未经另一方同意”的行为。如要认定这种单方处分行为具有外部效力则需满足以下几个条件：①第三人善意；②支付合理对价；③办理产权登记手续。缺乏上述任何一个条件，则单方处分行为不具备外部效力，另一方则可以以无权处分为由追回该房屋。尽管这一司法解释立足于当前婚姻家庭关系中的现存问题，试图达到在家庭稳定与维护物权变动有效性、交易安全性之间努力寻求平衡的目的之外，该条解释在具体适用上也与其他法律法规司法解释之间存在着密切关系。例如《解释一》第17条②之规定显然与《解释三》在该问题的处理上标准上存在巨大差异。根据《解释一》第17条，夫妻共同财产根据其对生活关系的必要性可以划分为两类：日常生活需要的财产与非日常生活需要的财产。笔者认为，这一划分标准过于主观化，在司法实践中对是否属于日常生活财产的认定也存在一定难度。并且这一标准的界定也直接关涉到夫妻共同财产单方处分行为的效力，即对日常生活需要的共同财产的单方处分行为系有权处分行为，具备外部效力；而对非日常生活需要的共同财产的处分行为系无权处分行为，如要使之具备外部效力，则第三人“有理由相信”其为“共同意思表示”，这显然是借鉴了《民法通则》中的表见代理制度。而《解释三》第11条的适用范围则仅限定于房屋，且并且采用了较之前者更为严苛的标准，尤其是在第三人善意取得的问题上。当实践中发生争议时，如何处理两条规定与合同法、物权法之间的关系往往存在着不同的观点。在准确理解和适用《解释一》第17条与《解释三》第11条的问题上，学界往往提供了两个可供参考的选择：一是按照《解释三》第11条规定，在单方处分夫妻共有房屋纠纷中，排除《解释一》第17条第2项的继续适用，其理论依据新法优于旧法的位阶排序；二是区分两者适用前提，具体划定不同的适用环境。③针对上述两种不同的选择，笔者认为无论是适用《解释一》第17条还是适用《解释三》第11条，关键的问题在于如何理解房屋善意取得中的无权处分，只有厘清单方处分行为的效力问题，才能准确适用《解释一》和《解释三》的相关规定。

二、单方处分共同房屋行为之效力分析

2007年《物权法》对善意取得制度作出了明确规定，根据《物权法》第106条规定的善意取得要件主要有三：①受让人受让该不动产或者动产时是善意的；②以合理的价格转让；③转让的不动产或者动产依照法律规定应当登记的已经登记，不需要登记的已经交付给受让人。④该条规定有条件地缓和因法律未作此规定所带来的交易安全保护问题，平衡了交易安全与家庭稳定两方面的关系。尤其在不动产方面，笔者私以为善意取得中受让人取得动产时的善意结合《解释一》第17条规定的“有理由相信”标准时应当是指第三人有理由相信出让人在出让不动产时，在权利外观上是合法的不动产所有权人，亦即第三人在受让不动产时从权利登记簿上可以明确知悉出让人是否为该不动产的合法权利人。然而众所周知的是，无权处分恰恰是出现在处分人本身并非权利登记人或者虽为权利登记人但并非实际所有权人的情形中。

因第三人善意取得的前提是无权处分，具体到夫妻共同财产处理中可能涉及到的无权处分情形主要有三种：①单方处分登记在双方名下房屋的行为；②一方处分登记在对方名下房屋的行为；③处分登记在自己名下而实际为双（对）方所有的房屋的行为。

在前两种情况下，处分权人的权利外观本就具有瑕疵，受让该不动产的第三人与处分权人之间订立的房屋買卖协议的效力处于待定状态。判断无权处分的关键在于处分人是否具有单独或独立的处分权。结合我国《婚姻法》规定的夫妻共同财产具体到不动产而言，夫妻对于其夫妻关系存续期间取得的不动产属于共同财产，属于《物权法》上的共同共有。且《物权法》第97条⑤也规定了对共有不动产的处分必须经全体共有人同意。那么登记在双方名下的房屋单方处分行为显然属于无权处分。因不动产转让以登记为生效要件，当权利登记簿上载明的所有权人不只处分人一人或者处分人并非权利登记簿载明的所有权人时，第三人明知而接受的行为显然不构成善意，此时真实的权利人则完全可以主张处分行为的无效。但当处分人持有对方委托授权等法律形式完备的手续的情况下，究竟是由主张处分无效的权利人举证证明处分人的权利存在瑕疵，第三人并非善意，还是由第三人证明其因法律形式完备而有理由的相信行为构成善意？这也是早期司法实践中争执不下的问题之一。

对第三种情形的认定，则应当从权利外观的完备性来考量处分人处分行为的效力，笔者认为在这种情况下，应当认定为有权处分，第三人根据《合同法》以及《物权法》合法取得该受让的不动产而非依据善意取得制度。

三、单方处分共同房屋行为之法律适用

由前述分析，笔者认为对于单方处分夫妻共有房屋的上述前两种情形，应当受到《解释一》第17条的调整，第三人只要有证据证明其“有理由相信其为夫妻双方共同意思表示”，即使没有完成转移登记，其权利取得的请求仍可得到支持，仍可主张处分人协助其办理产权变更登记手续。如若将该两种情形纳入到《解释三》第11条范畴进行处理，那么将无疑会扩大无权处分的范围，因善意取得适用条件的更为严苛而导致无权处分的滥用将有违司法解释之本意，致使本来可以通过其他民法制度获得救济的受让人因不符合《物权法》善意取得构成要件而使其权利无法得到保护并非《解释三》出台的初衷。⑥

笔者认为，《解释三》第11条的设立的重点并非在于防范第三人善意取得夫妻单方处分的共有房屋，而是在于防范实际权利人主张无权处分的抗辩，其价值取向更加倾向于维护交易的稳定性与安全性。这一点从《解释三》第11条的否定性措辞以及该条第2款可以看出，根据该款规定“夫妻一方擅自处分共同共有的房屋造成另一方损失，离婚时另一方请求赔偿损失的，人民法院应予支持。”也就是说，第三人是否办理产权变更登记并不妨碍其根据“相信系夫妻共同意思表示”的理由而主张其权利，当第三人依据《解释三》第11条第1款规定已经办理登记手续时，其可享有对实际权利人进行善意取得抗辩的权利。

四、结语

婚姻关系的和睦、家庭关系的和谐对社会安定具有重要影响作用。而对夫妻共有房屋的单方处分行为却不能因以维护婚姻家庭的宗旨而全盘认定单方处分行为的无效，应当在交易关系与家庭关系的价值冲突上作出平衡。因此对单方处分夫妻共有房屋行为的效力认定上，应当视具体情况具体分析。尽管现有司法解释为司法实践提供了适用依据，但如从根本上厘清该问题，仍需法律作出全面的可操作性的规定，而非从立法之本意及司法解释之目的进行价值甄别和取舍。

注释：

①根据《解释三》第11条第1款规定：一方未经另一方同意出售夫妻共同共有的房屋，第三人善意購买、支付合理对价并办理产权登记手续，另一方主张追回该房屋的，人民法院不予支持。②根据《解释一》第17条规定：婚姻法第十七条关于：夫或妻对夫妻共同所有的财产，有平等的处理权“的规定，应当理解为：（一）夫或妻在处理夫妻共同财产上的权利是平等的。因日常生活需要而处理夫妻共同财产的，任何一方均有权决定；（二）夫或妻非因日常生活需要对夫妻共同财产做重要处理决定，夫妻双方应当平等协商，取得一致意见。他人有理由相信其为夫妻双方共同意思表示的，另一方不得以不同意或不知道为由对抗善意第三人。”

③计红：《夫妻擅自处分共同房产行为的法律效力研究》[J]，载《河南省政法管理干部学院学报》，2009年第5期。

④河南省高级人民法院研究室编：《民事办案手册》（第一辑民商审判综合部分），2011年10月第1版。

⑤《物权法》第97条规定：处分共有的不动产或者动产以及对共有的不动产或者动产作重大修缮的，应当经占份额三份之二以上的安分共有人或者全体共同共有人同意，但共有人之间另有约定的除外。