婚前一方购房

2024-06-30

婚前一方购房（精选四篇）

婚前一方购房篇1

关键词：婚前财产,婚后收益,归属认定

夫妻之间的财产关系是婚姻法的一个重要内容, 其中, 个人财产在夫妻关系存续期间所获得收益应当如何认定归属, 是司法实践中很具争议的一个问题。随着股票、基金等个人财产的数量和类型丰富化与多样化, 以及出台不久备受争议的婚姻法司法解释三对夫妻财产关系的规定, 使得许多婚姻关系变得紧张。个人财产之婚后收益的性质和归属认定对完善夫妻财产制度有重要意义。

一、现行法律之相关规定

我国对夫妻之间财产关系的规制, 主要有以下几个条文:我国现行《婚姻法》第十七条第一款第五项规定:“其他应当归共同所有的财产。”夫妻对共同所有的财产, 有平等的处理权。紧接着, 第十八条规定了属于夫妻一方的财产, 其第五项又使用了“其他应当归一方的财产”。对于夫妻财产关系的规制, 这两条都分别规定了“其他情形”。那么, 当除了这两条分别列举的属于夫妻共同财产和属于夫妻一方的财产外, 其他财产归属的认定便出现了困难。笔者认为这两条存在冲突, 是一个立法技术瑕疵。

《婚姻法司法解释 (二) 》第11条进一步解释了婚姻法17条的“其他应当归共同财产所有的财产”将一方以个人财产投资取得的收益在婚姻关系存续期间认定为应当归共同所有的财产。但该条规定仍然存在过于抽象笼统的问题, 在实践中引发了不少争议。

《婚姻法司法解释 (三) 》第五条规定:夫妻一方个人财产在婚后产生的收益, 除孳息和自燃增值外, 应当认定为夫妻共同财产。首次明确了孳息和自然增值不属于夫妻共同财产。

二、婚前财产婚后收益归属认定困难

从上述立法过程可以看出, 我国立法机关和司法机关通过逐步规范婚姻法及其司法解释的相关条文, 不断尝试和探索更合情合理的规制夫妻之间的财产关系, 但从目前司法实践的情况看, 仍存在明显不足。主要包括以下几点:

(一) 对收益归属的规定过于笼统, 对判断标准缺乏灵活性

现行法律对于夫妻一方婚前财产在婚后的收益主要采用上述条文, 一方面缺乏对具体的收益类型的分类, 使得各基本概念模糊, 缺乏实际操作性。另一方面, 基于现代社会, 财产种类的丰富化与多样化, 缺乏对个人财产之婚后收益归属进行认定的基础性原则, 使得司法机关难以面对不断变化发展的社会。

(二) 缺乏对投资收益、孳息、增值等基础概念的准确界定

这种基础性概念的界定对于夫妻关系一直存续的夫妻可能没有任何意义, 但在婚姻关系结束时, 这便直接关涉当事人个人财产的保护。

事实上, 投资收益、孳息、增值这些在生活中非常常见的概念, 我们却很难给予一个准确的界定, 因为他们的界限非常模糊。比如, 租金我们既可以将其认定为孳息, 又可以将其认定为投资收益。再比如, 一方婚前购买的房屋, 婚后价值上涨, 该上涨部分属于投资收益还是属于房屋增值呢?如果我们将其认定为投资收益, 上涨部分将属于夫妻共同财产;如将其界定为房屋增值, 上涨部分则仍然属于房屋所有者的个人财产。

(三) 将孳息排除在夫妻共同财产之外不符合理论与实践

《婚姻法司法解释 (三) 》第五条将一方个人财产在婚后的孳息认定为夫妻一方个人财产实际上是忽视了孳息分为法定孳息和自燃孳息。其中, 在我国农村地区, 自然孳息的产生并不是天然的, 它往往需要夫妻双方共同劳动的结果。将其认定为一方个人财产就是否认劳动价值的存在, 这显然是不公平的。

(四) 股权分红、股权增值认定困难

夫妻一方在婚前购买的股票以及所取得的股权, 在婚后是属于夫妻共同财产还是个人财产由于缺乏一个基本的判断标准, 而使得实践中判决差异甚大。

三、个人财产在婚后收益归属的认定标准

我们在考虑个人财产在婚后收益是属于夫妻共同财产还是个人财产时, 其实质是在维护婚姻共同体和对日益增长的个人财产保护之间寻找一个平衡点。有学者指出:完全将个人财产的婚后收益归为个人所有, 忽视了婚姻关系的特殊性和婚姻共同体存在的价值, 也没有考虑到配偶非财产方为家庭所作的贡献;而将收益完全归为共同财产则是对夫妻共同财产制的一种僵化理解, 追求分配财产形式上的公平, 导致共同财产的范围过分扩大, 不利于对个人财产权利的保护。笔者非常赞同此种观点。但与此同时, 个人财产在婚后收益的归属问题将在很大程度上成为法院自由裁量范围。没有一定的标准这种自由裁量可能直接损害司法权威性与稳定性。因此, 我们在承认夫妻一方个人财产婚后收益应该结合具体情形具体分析的前提下, 我们应该遵循基本的判断原则, 一个基本的价值导向作为依据。

现行通说将个人财产婚后收益主要分为孳息、增值和投资收益, 对于这三类型的归属认定, 下面将分别对这三项婚后收益财产归属进行探讨:

(一) 孳息归属认定

我国法律并没有明确规定孳息的定义, 从学理上看, 孳息是指孳息是从原物本体中产生出来的物。孳息可以分为天然孳息与法定孳息。天然孳息是指依物的自然属性而产生的收益物, 例如动物产出的幼崽、果树上结的果实等。对于法定孳息, 学界有不同观点, 有学者将其定义为“因财产交给他人用益而产生的收益”从而将法定孳息与诸如买卖合同的价金、委托合同的报酬等由法律关系而产生的收益区别开来。[1]甚至有人使用无形财产包括智慧财产和人格派生财产而产生的对价, 比如专利权转让费、专利实施许可费、稿费、商标使用许可费、肖像使用费等应归入法定孳息。

虽然我国物权法明确规定了天然孳息与法定孳息的归属, 但在婚姻法中显然不能完全照搬。理由是:《婚姻法》所调整的夫妻财产关系是以夫妻人身关系为前提的, 并依附于夫妻人身关系。婚姻关系是一类很特殊的人身关系, 它是男女双方以共同生活组建家庭为目的而缔结的法律关系, 夫妻之间同居生活、朝夕相处, 相互照顾和扶养, 因而在确定个人财产婚后收益的归属时无可避免地应当考虑到配偶对收益的获得所做出的贡献, 以维护婚姻共同体为基本前提, 同时兼顾个人财产权利的保护。

笔者认为对于孳息的归属, 首先, 应由立法机关明确孳息的范围;其次, 对孳息的归属认定应当区分天然孳息与法定孳息, 天然孳息的取得往往与人们的辛勤劳动不可分离, 鉴于夫妻双方共同生活、共同劳作的属性, 一般情况下, 除非有相关证据能够证明一方配偶确实未对该孳息的产生作出过贡献, 否则天然孳息应当归夫妻双方共同所有。[2]对于法定孳息, 在明确法定孳息范围的前提下, 应区分不同情形区别对待, 基于劳动价值原理, 只要一方付出劳动, 即可认定为共同财产。

(二) 增值归属认定

《婚姻法司法解释 (三) 》出现了“自燃增值”的说法, 但对于何为自然增值并没有定义。对于“自然增值”, 有学者将其定义为美国法上的“被动增值”[3], 是指由非人为的增值, 即由通货膨胀、供求关系变化等市场因素造成的物或权利价格的提升。与被动增值相对的即是主动增值, 即是指价值的提升体现有人为的因素, 则为主动增值。

对于夫妻一方财产婚后增值部分的归属问题, 笔者认为, 首先立法机关应当明确“自然增值”的含义;其次, 对于增值的归属区分主动增值和被动增值, 自然增值应当认定为夫妻一方个人财产;主动增值由于其体现夫妻协力, 则应当认定为夫妻共同财产。问题的关键便是对于“主动增值”还是“被动增值”区分, 这也直接关涉到立法机关对于“自然增值”的明确定义问题。

(三) 投资收益归属认定

投资收益是指投资收益是指通过投入一定的时间、智力或精力成本, 通过让渡一种资产来换取另一种资产, 进而从新获得的资产中取得收益的活动, 它具有一定的风险性。狭义的投资仅指将货币或实物投放于企业以获取利润, 广义的投资还包括将货币投放在特定产品上以获取产品的增值收益, 如投资于房地产、黄金、字画、古董、钱币、银行理财产品等。[4]

根据《婚姻法》第17条第2项规定:“从事生产、经营取得的收益归夫妻共同所有”。也就是说, 一方以婚前个人财产在婚姻关系存续期间从事生产、经营取得的收益, 归夫妻共同所有。《婚姻法司法解释 (二) 》第11条第一项进一步将一方以个人财产投资取得的收益在婚姻关系存续期间认定为属于《婚姻法》第十七条规定的“其他应当归共同所有的财产”。但何为“生产、经营所得”, 何为“投资收益”?法律并未明确规定。实际上, 个人财产投资经营所得与个人财产婚后取得的孳息、自然增值收益之间是一种你中有我、我中有你的交叉重叠关系。一方面, 广义的孳息包含了投资收益、自然增值;另一方面, 广义的投资经营所得又包含了孳息和增值收益, 甚至包括其他形式, 如财产转化。有些收益如股票收益, 既包含有法定孳息, 也包含有投资收益。[5]实践中, 当事人很容易将各类财产类型主张为投资收益。因此, 立法机关有必要将“投资收益”类型化。

(四) 个人财产婚后收益认定的基本原则

随着个人财产类型的丰富化与复杂化, 法律有其自身的滞后性, 不可能穷尽所有的财产类型对其进行规范。在婚姻关系这种带有强烈人身性质的特殊的社会关系中, 我们在调整夫妻之间的财产关系时, 应始终以此为中心。在夫妻个人财产婚后收益的判断的基本原则上也同样如此。

因而, 在个人财产婚后收益的认定中。在法律有明文规定的情形下, 依据法律规定。在法律无明文规定的前提下, 我们应坚持“夫妻协力”的基本原则, 重视对夫妻关系的维系。即只要认为该财产的取得需要受人为因素的影响时, 我们就应当将其认定为夫妻共同财产。

四、结语

随着人们对婚姻观念的变迁, 离婚率也日益攀升, 在这个离婚率已经高于结婚率的今天, 我们应该反思我们当今的婚姻法特别是财产关系的规制是否在一定程度上起到了推波助澜的作用。笔者认为, 婚姻法中财产关系的规制应当更加注重对婚姻关系的维系。因此, 首先, 立法者应尽快明确相关概念, 避免概念模糊和混乱产生的纠纷, 实现法的稳定性和权威性。其次, 在目前没有明确界定相关概念的情形下, 我们应当本着认可夫妻协力、重视婚姻共同体维系来解释条文。也就是说, 在当事人对个人财产婚后的收益性质发生争议、认定为个人所有没有确定依据时, 倾向于认定为夫妻共同财产。〗

参考文献

[1]隋彭生.法定孳息的本质——用益的对价[J].社会科学论坛, 2008 (6) .

[2]江滢.论个人财产婚后收益之归属认定[J].政治与法律, 2014 (4) .

[3]夏吟兰.美国现代婚姻家庭制度[M].北京:中国政法大学出版社, 1999:244.

[4]江滢.论个人财产婚后收益之归属认定[J].政治与法律, 2014 (4) .

婚前合伙购房协议篇2

甲方：身份证号码：住址：电话：

乙方：身份证号码：住址：电话：

甲乙双方经过平等、充分协商，就双方婚前共同投资购买物业之相关事宜达成如下协议，以资信守：

一、甲乙双方共同投资，以乙方名义贷款购买一套位于市区街号的房子。房产总价款万元人民币。

二、出资金额、出资比例

首付款甲、乙双方按照各 %比例出资，即：甲方出资元人民币，乙方出资元人民币。（男方首付所借房款与女方无关）

贷款由双方按照以上比例共同出资还款。

三、产权比例

甲方享有共同所购物业的产权。

乙方享有共同所购物业的产权。

四、购置物业法律文件签署、款项支付、购房手续办理及委托授权

甲方委托乙方由乙方全权办理购房定金、首付款、及其他购置房产相关款项的支付、《房产预售合同》等法律文件的签署、房产抵押按揭贷款办理、房产交接、房屋所有权证办理、水电煤有线电视开通或入户等所有购房相关手续。

五、该房产属于甲、乙双方共有，将来一旦还清贷款或者具备加名条件时,乙方必须无条件同意加上甲方的名字，所需税费双方共同承担。

如果在没有还清贷款之前双方分手、离婚或者还清贷款之后乙方不同意加上甲方的名字，该房增值部分还有本身的价值有甲方一半，乙方必须按照市值的一半无条件偿还甲方价款。

六、房地产权证署名、办理、保管

所购物业的房产证上虽注明乙方一方的名字，但实际是双方共有，即甲乙各享有 %的房屋产权，房地产权证由乙方依法办理并由乙方妥善保管。

七、物业装饰装修由双方共同办理，所需费用各承担 %。

八、购置物业税费承担

购房及按揭贷款、产权登记所支出的公证费、保险费、房产交易税费、产权登记税费、律师费、维修基金、物业管理费、水电煤有线电视开通或入户费、中介费(委托中介出租物业)、房屋租金税费等相关费用由甲乙双方各承担 %，并以现金支付。

九、物权行使

甲乙双方共同行使所购房产的占有、出租、使用、收益、处分等权利，如有一方依法书面授权，另一方也可以代为行使，但房产买卖、抵押、担保必须有双方书面同意。

十、物业出卖及优先购买权行使

如甲乙双方共同决定出售所购房产，应依法进行并办理相关手续，盈利或亏损均由甲乙双方各自享有或承担。凡涉及本协议的生效、履行、解释等而产生的争议，先由甲乙双方协商解决，如协商无果，双方均可诉诸法律，在同等条件(市场价或评估价)下，甲乙双方任何一方均有优先购买权。

十一、本协议变更或解除

1、甲乙双方协商一致，可以变更或解除本协议;

2、在没有还清贷款之前双方分手、离婚或者还清贷款之后乙方不同意加上甲方的名字，甲方有权单方提出解除合同，双方按照本协议第五条内容结算房屋价款。

十二、争议解决办法

凡涉及本协议的生效、履行、解释等而产生的争议，先由甲乙双方协商解决，协商不成，任何一方可以到房产所在地法院起诉。

十三、违约责任：

甲乙双方均应严格信守本协议，不得违约，如有违约，违约方应向守约方赔偿房产原总价款10%的违约金。

十四、本协议一式两份，甲、乙双方各执一份，具有同等法律效力。

十五、本协议自甲、乙双方签字之日起生效。

甲方：乙方：

一方婚前个人财产在婚后的收益篇3

关键词：个人财产；收益

一、对一方婚前个人财产在婚后“收益”的条文解读

《婚姻法解释（三）》第5条规定：“夫妻一方个人财产在婚后产生的收益，除孳息和自然增值外，应认定为夫妻共同财产”。该条文该如何理解？应如何适用？

一般而言，第5条中收益主要包括孳息、投资经营收益及自然增值。婚姻法规定了婚姻关系存续期间所得的生产、经营收益及知识产权收益归夫妻共同所有，《婚姻法解释（二）》第11条中也明确规定一方以个人财产投资所得的收益为夫妻共同财产，但是它并没有对孳息和自然增值这两种情形如何认定作出规定。而《婚姻法解释（三）》第5条的规定正是对此的补充。但法条中孳息和自然增值该如何理解？

二、收益的分类及比较分析

根据第5条的规定，实际上收益大致可以分为以下三类：

1.投资收益

投资是指“投资者（国家、企业或个人）运用自己持有的资本，用来购买实际资产或金融资产，或者取得这些资产的权利，目的是在一定时期内预期获得资产增值和一定收入（固定的或非固定的）”。[1]投资有广义和狭义之分，广义投资是指将购买某些产品，等待其升值之后进而出卖，比如古董投资、黄金投资等等。而狭义的投资是指在企业中实际进行生产产品来获得利润。

2.孳息收益

孳息是指物或权利所产生的收益。孳息可以分为天然孳息和法定孳息，天然孳息是指依照物的自然性质而产生的收益物，如树结出的果子，羊身上出的羊毛等均属天然孳息；法定孳息是指依照法律规定产生的收益物，包括租金、利息及迟延支付的利息等。

3.增值收益

增值是指实物或权利由于某种原因价值得到提升。增值也可以分有广义和狭义之分，广义的增值泛指物或权利所生利益的增加，包括孳息和投资收益；狭义增值是与孳息、投资收益并列的一种利益。本文采用的狭义上增值概念。需要区分的是，增值收益与原来的实物并没有实际分离，而孳息、投资收益却是和原来的实物进行分离的，和实物之间均是相互独立和分离的。[2]

《婚姻法解释三》的第5条条规定夫妻一方财产婚后的孳息和自然增值部分毋庸置疑属于夫妻一方的财产。这里的孳息包括法定孳息和自然孳息，而对于增值部分的收益，法条上用自然来进行修饰，说明在增值收益部分只能是自然增值，我们不应当对其进行扩大解释。第5条中并没有把投资收益排除在外，并且《婚姻法解释二》也明确了投资收益应属于夫妻共同财产。这是因为投资收益并不同于孳息和自然增值的收益，在投资收益中，夫妻一方以各种方式为夫妻另一方投资收益作出贡献，比如丈夫在外经营公司，而妻子多数会在家里为丈夫做家务，为丈夫衣食住行提供便利，所以在此种情形下，若认定丈夫的投资收益仍属丈夫个人所有是违背了民法的公平公正的基本原则。

三、几种特殊类型的财产收益归属的探讨

1.存款的利息和债券的利息

其实就是夫妻一方个人在婚前所有的存款和债券在结婚后所产生的利息。此种收益绝大多数学者认为应当属于个人财产。理由主要包括是：第一，该利息的取得，夫妻的另一方并没有对该利息的产生作出任何贡献，因此也不能因结婚这个原因而当然获得这种利息收益，否则社会上可能出现很多为获得金钱而诈婚的情形。第二，该种利息的获得不论所有者是否存在婚姻关系皆存在，它是客观存在的，所以根据法理和情理，夫妻一方在婚前的存款和债券在婚姻存续期间所产生的利息应当属于夫妻一方，而不应当成为夫妻共同财产。

2.房产的租金收入

一方将其在婚前购买的房屋在婚后进行出租的情况下，若夫妻双方对租金约定由一方所有或夫妻共同所有，则法律应当尊重夫妻间的约定。但若双方并未约定，则依物权法的相关规定所得的租金应为法定孳息，该孳息也应当属于夫妻一方所有。但有一种情形除外，不享有所有权的一方在婚姻存续期间对在房产进行经营管理的行为，对该租金的所得作出了贡献，在此种情形下，房产的租金收入仍应当属于夫妻共同财产。

3.房产升值的收益

房产升值的收益产生通常包括两种原因，一是所有人或管理人对房屋进行了装饰装修，二是由于市场上价格的变化而升值。若是由于在第一种原因而导致房产升值的，则只要区分对房屋进行装饰装修的是夫妻一方的行为或是夫妻双方的行为。若是第二种原因导致房产升值的，即一方婚前的房产仅仅因为市场上房产价值的变动，并且不存在另一方参与经营和管理，则此中情形下房产升值应认定为一方个人财产。

笔者作为一名法律人士，在仔细研读《婚姻法解释（三）》第5条的规定后，笔者认为最高人民法院之所以出台该解释，是因为夫妻双方的地位是平等的，即使是在婚姻关系存续期间个人合法的财产都应当受到法律的平等保护。而当今社会拜金主义的盛行可能是其出台的社会背景，国家中每个人在社会上生存都应当依靠自己的双手，而不是投机取巧的得到他人辛勤劳动所获得的财产。《婚姻法解释（三）》第5条的规定，对夫妻共同财产的认定，其意图在于建立明确的法律适用标准，使得夫妻双方在解除婚姻关系时财产得到合理、公平的分配，盡量避免双方因财产分配的问题闹得不可开交，夫妻双方可以好聚好散，使社会变得更加和谐。

参考文献：

[1]谢怀筑.个人理财[M].中信出版社：北京，2004，258

[2]张海鹏.论“收益”之法律界定--以夫妻一方财产婚后收益之归属为中心[J].福建法学，2002（3）：41

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