农村房屋买卖法律问题

农村房屋买卖法律问题（精选9篇）

篇1：农村房屋买卖法律问题

《关于农村房屋买卖相关法律规定》

《关于农村房屋买卖相关法律规定》

一、农村房屋买卖的效力

现行关于房屋买卖的所有法律、法规和规章都只适用于城市，专门关于农村房屋买卖的法律、法规和规章一个也没有。涉及农村房屋买卖的法律性文件只有最高人民法院的一个批复。在这个批复里，最高人民法院的观点是：如果农村房屋的买卖双方已经实际交付了房屋和全部价款，买卖关系有效，人民法院应予保护。

二、农村房屋买卖的对象

从《宪法》规定的“中华人民共和国公民在法律面前一律平等”的原则来看，城市居民、农村村民，本村人、外地人，都是中华人民共和国的公民，享有法律赋予的同等的权利，履行法律设定的同等的义务和承担同等的法律责任，《合同法》和《民法通则》等法律不会因为买卖双方是城市居民、农村村民、本村人、外地人而区别对待。依据《合同法》和《民法通则》，任何合法的公民对农村房屋的买卖行为是合法的、有效的。

也就是说：不管买方是城市居民，还是农村村民；是本村人，还是外地人，买卖关系都是有效的。

三、农村房屋买卖的处分权

农村房屋买卖，无处分权的人处分他人房屋而订立的房屋买卖合同，权利人不予追认的无效。只有房屋的所有人才能处分该财产，他人无权干涉。

四、农村房屋的权利证书

目前，在全国范围内，农村房屋还没有像城市房屋那样实行所有权登记制度，因而，农村房屋的所有权人没有城市房屋所有权人持有的房屋产权证。

农村房屋的所有权人能够用来证明自己对房屋享有所有权的证书一般是当地区、县(自治县)、或市人民政府土地管理部门颁发的宅基地使用证书。这个证书只能证明被该证书记录的人享有宅基地的使用权。从另一个角度看，也不存在将房屋建立在其他人享有使用权的宅基地之上的可能性，所以，这个证书同时也能证明被该证书记录的人享有宅基地之上的房屋所有权。

有些打算购买农村房屋的城市居民十分关心自己买了农村房屋后能否取得产权证，以为不能取得产权证购买农村房屋就是不合法的。

农村房屋是没有产权证的。即使购买城市房屋，没有产权证也不表示就不享有对房屋的所有权。依据《合同法》和《民法通则》，有买卖合同、付款手续和房屋交接手续就足以证明买方对所购房屋的所有权，所以，购买人能否取得产权证或宅基地使用证书并不重要。

五、购买农村房屋的注意事项

如果你打算购买农村房屋，必须要注意两点：

1.不要涂改宅基地使用证书，也不要相信村民委员会在涂改后的宅基地使用证书上加盖公章后涂改就成为有效的。宅基地使用证书，不是证明你对所购农村房屋享有所有权所必需的。

宅基地使用证书是当地区、县(自治县)、或市人民政府土地管理部门颁发的，只有当地区、县(自治县)、或市人民政府土地管理部门对宅基地使用证书的涂改才是有效的。他人涂改宅基地使用证书是违法的，而且，有可能构成犯罪。

当然，最好能让当地区、县(自治县)、或市人民政府土地管理部门在原宅基地使用证书上改成你的名字或者给你颁发新的宅基地使用证书；如果不能，不必强求。因为从登记制度的设定目的来看，登记的作用在于公示，即世人周知该权利的存在。登记是房屋所有权的变动宣示，而非房屋买卖合同，不是房屋买卖合同所形成的法律关系必须要件，没有办理过户登记并不影响房屋买卖合同的效力。

2.如果你打算在购买农村房屋以后进行翻建，你只能在原建筑宅基地占地面积范围内翻建，不能扩建到附近耕地面积范围。如果扩建需要占用耕地、田地面积，则需经过相关部门审批，如果未经审批就增加建筑占地面积，则增加的部分就是非法建筑。

六、关于农村房屋卖给城市居民

农村的住宅出售给城市居民的房屋买卖合同有效。依据如下：

1、合同法将合同无效的标准限制在违反法律、行政法规。

最高人民法院在对《合同法》做出的司法解释里表达的观点是：只有违反法律和行政法规的强制性规定的合同才是无效的。(注：法律，是全国人民代表大会或其常务委员会制定的规范性文件；行政法规，是国务院制定的规范性文件。)但至今没有任何一条法律或行政法规禁止农村房屋的买卖。也从来没有哪一条法律或行政法规对农村房屋买卖做出了禁止性规定。即使有地方法规或地方政府的规章，在认定买卖行为是否有效上，法院也不会适用地方法规或地方政府的规章而认定买卖行为无效。

2、土地管理法规定的土地的使用权不得用于非农建设其立法本意旨在维持农业用地的数量，保证农民的生存之本和粮食供应，而宅基地本来就是建设用地，其主体变更不会导致农业用地的减少，故该条不适用于宅基地，作为认定农村的住宅出售给城市居民的房屋买卖合同无效的依据也违反立法本意。

3、从法律保护所有权的基本精神来看，限制农民买卖房屋并非是对农民利益的维护，而是对农民权利的侵犯。

众所周知，所有权的占有、使用、收益、处分四个权能中，最核心的权能是处分权，处分权是所有权的标志。如果将农村房屋的处分权予以限制，这与我国保护农民利益的国策完全背道而驰。另一方面，合同法的基本精神是合同自由，合同自由包括合同订立的自由，合同内容的自由以及合同对象的自由，限制农民向城市居民出卖住房，也与合同自由的基本精神相悖。

4、《农村承包经营法》原则上赋予了农民处分自己房屋的权利。我国新通过的《农村承包经营法》也体现了相同的精神，该法第32条规定:“通过家庭承包取得的土地承包经营权可以依法采取转包、出租、互换、装让或者其他方式流转。”该条原则上赋予了农民处分自己的承包土地经营权的权利。该法体现了以人为本的精神，充分尊重农民的自主性，相信农民能够从自身利益最大化的角度理性地处分自己的财产，是立法精神的巨大进步。既然为农民安身立命之本的农用承包土地都可以流转，农村宅基地也应做相同理解。

七、农村房屋买卖合同效力探讨

我国土地所有权的主体分为国家和集体两种。宅基地所有权属农村集体经济组织所有，其使用权由集体组织按法律规定的条件和程序划拨给村民使用。作为宅基地使用权人，有权在取得的土地上享有占有、使用的权利，可以在该土地上建造住房以及其他附着物。作为使用权人无权单独转让宅基地，但如果使用权人在宅基地上已建造了房屋，房屋的所有权的完整权应属于宅基地使用权人。

因为宅基地一旦划拨给村民使用，集体经济组织对其所有的土地实际上并不能行使更多的权利。当村民出售房屋时，仅仅是宅基地的使用权人换了另外的主体，村民并不能通过出售房屋而从中获得宅基地的收益，他只能获得出售建筑物的利益。因此，对集体经济组织的经济利益并不存在侵犯的问题。且允许农村房屋自由转让，将使农村的房屋发挥最大的效用。

《物权法》草案第十五章规定了宅基地使用权，从草案规定可看出，草案允许农村房屋出售。该草案第272条：建造在宅基地上的住房所有权转让的，宅基地使用权同时转让。第273条：建造在宅基地上的住房所有权抵押的，在实现该抵押权时，宅基地使用权同时转让。由此可见，草案对房屋所有权与宅基地使用权的关系采用地随房走。

国家对耕地的保护是采取严格的政策，而宅基地与耕地性质不同，经过合法报批，宅基地上已建造了建筑物或附着物，一般不会再恢复到耕地性质，允许农村村民出售房屋与国家对耕地的保护政策并无抵触。因此，对宅基地上住房的出售应当采用放开的政策。

正如农民在自有土地上种的粮食，如果不能进入市场自由买卖，那就失去了耕种的意义。

篇2：农村房屋买卖法律问题

一、农村房屋买卖的效力

现行关于房屋买卖的所有法律、法规和规章都只适用于城市，专门关于农村房屋买卖的法律、法规和规章一个也没有。涉及农村房屋买卖的法律性文件只有最高人民法院的一个批复。在这个批复里，最高人民法院的观点是：如果农村房屋的买卖双方已经卖际交付了房和全部价款，买卖关系有效。人民法院应予保护。

二、农村房屋买卖的对象

从《宪法》规定的“中华人民共和国公民在法律面前一律平等”的原则来看，城市居民、农村村民，本村人、外地人，都是中华人民共和国的公民，享有法律赋予的同等的权利，履行法律设定的同等的义务和承担同等的法律责任，《合同法》和《民法通则》等法律不会因为买卖双方是城市居民、农村村民、本村人、外地人而区别对待。依据《合同法》和《民法通则》，任何合法的公民对农村房屋的买卖行为是合法的、有效的。

也就是说：不管买方是城市居民，还是农村村民；是本村人，还是说外地人，买卖关系都是有效的。

三、农村房屋买卖的处分权

农村房屋买卖，无处分权的人处分他人房屋而订立的房屋买卖合同，权利人不予追认的无效，只有房屋的所有人才能处分该财产，他人无权干涉。

四、农村房屋的权利证书

目前，在全国范围内，农村房屋还没有像城市房屋那样实行所有权登记制度，因而，农村房屋的所有权人没有城市房屋所有

I 权人持有的房屋产权证。

农村房屋的所有权人能够用来证明自已对房屋享有所有权的证书一般是当地区、县（自治县）、或市人民政府土地管理部门颁发的宅基地使用证书。这个证书只能证明被该证书记录的人享有宅基地的使用权。从另一个角度看，也不存在将房屋建立在其他人享有使用权的宅基地之土的可能性，所以，这个证书同时也能证明被该证书记录的人享有宅基地之上的房屋所有权。

有些打算购买农村房屋的城市居民十分关心自已买了农村房屋后能否取得产权证，认为不能取得产权证购买农村房屋就是不合法的。

农村房屋是没有产权证的。即使购买城市房屋，没有产权证也不表示就不享有对房屋的所有权。依据《合同法》和《民法通则》，有买卖合同、付款手续和房屋交接手续就足以证明买方对所购房屋的所有权，所以，购买人能否取得产权证或宅基地使用证书并不重要。

五、购买农村房屋的注意事项

如果你打算购买农村房屋，必须要注意两点：

1、不要涂改宅基地使用证书，也不要相信村民委员会在涂改后的宅基地使用证书上加盖公章后涂改就成为有效的。宅基地使用证书，不是证明你对所购农村房屋享有所有权所必需的。

宅基地使用证书是当地区、县（自治县）、或市人民政府土地管理部门颁发的，只有当地区、县（自治县）、或市人民政府土地管理部门对宅基地使用证书的涂改才是有效的。他人涂改宅基地使用证书是违法的，而且，有可能构成犯罪。

当然，最好能让当地区、县（自治县）、或市人民政府土地管

II 理部门在原宅基地使用证书上改成你的名字或者给你颁发新的宅基地使用证书，如果不能，不必强求。因为从登记制度的设定目的来看，登记的作用在于公示，即世人周知该权利的存在。登记是房屋所有权的变动宣示，而非房屋买卖合同，不是房屋买卖合同所形成的法津关系必须要件，没有办理过户登记并不影响房屋买卖合同的效力。

２、如果你打算在购买农村房屋以后进行翻建，你只能在原建筑宅基地占地面积范围内翻建，不能扩建到附近耕地面积范围。如果扩建需要占用耕地、田地面积，则需经过相关部门审批，如果未经审批就增加建筑占地面积，则增加的部分就是非法建筑。

六、关于农村房屋卖给城市居民

农村的住宅出售给城市居民的房屋买卖合同有效。依据如下：

1、合同法将合同无效的标准限制在违反法律、行政法规。最高人民法院在对《合同法》做出的司法解释里表达的观点是：只有违反法律和行政法规的强制性规定的合同才是无效的。（注：法律，是全国人民代表大会或其常务委员会制定的规范性文件；行政法规，是国务院制定的规范性文件。）

但至今没有任何一条法律或行政法规禁止农村房屋的买卖。也从来没有哪一条法律或行政法规对农村房屋买卖做出了禁止性规定。即使有地方法规或地方政府的规章，在认定买卖行为是否有效上，法院也不会适用地方法规或地方政府的规章而认定买卖行为无效。

2、土地管理法规定的土地的使用权不得用于非农建设其立法本意旨在维持农业用地的数量．保证农民的生存之本和粮食供应，而宅基地本来就是建设用地，其主体变更不会导致农业用地的减

III 少，故该条不适用于宅基地，作为认定农村的住宅出售给城市居民的房屋买卖合同无效的依据也违反立法本意。

３、从法律保护所有权的基本精神来看，限制农民买卖房屋并非是对农民利益的维护，而是对农民权利的侵犯。

众所周知，所有权的占有、使用、收益、处分四个权能中，最核心的权能是处分权，处分权是所有权的标志。如果将农村房屋的处分权予以限制，这与我国保护农民利益的国策完全背道而驰。另一方面，合同法的基本精神是合同自由，合同自由包括合同订立的自由，合同内容的自由以及合同对象的自由，限制农民向城市居民出卖住房，也与合同自由的基本精神相悖。

４、《农村承包经营法》原则上赋予了农民处分自己房屋的权利。

我国新通过的《农村承包经营法》也体现了相同的精神，该法第32条规定：“通过家庭承包取得的土地承包经营权可以依法采取转包、出租、互换、装让或者其他方式流转。该条赋予了农民处分自己的承包土地经营权的权利。该法体现了以人为本的精神，充分尊重农民的自主性，相信农民能够从自身利益最大化的角度理解性地处分自己的财产，是立法精神的巨大进步。既然为农民安身立命之本的农用承包土地都可以流转，农村宅基地也应做相同理解。

七、农村房屋买卖合同效力探讨

我国土地所有权的主体分为国家和集体两种。宅基地所有权属农村集体经济组织所有，其使用权由集体组织按法律规定的条件和程序划拨给村民使用。作为宅基地使用权人，有权在取得的土地上享有占有、使用的权利，可以在该土地上建造住房以及其

IV 他附着物。作为使用权人无权单独转让宅基地，但如果使用权人在宅基地上已建造了房屋，房屋的所有权的完整权应属于宅基地使用权人。

因为宅基地一旦划拨给村民使用，集体经济组织对其所有的土地实际上并不能行使更多的权利。当村民出售房屋时，仅仅是宅基地的使用权人换了另外的主体，村民并不能通过出售房屋而从中获得宅基地的收益，他只能获得出售建筑物的利益。因此，对集体经济组织的经济利益并不存在侵犯的问题，且允许农村房屋自由转让，将使农村的房屋发挥最大的效用。

《物权法》草案第十五章规定了宅基地使用权，从草案规定可看出，草案允许农村房屋出售。该草案第272条：建造在宅基地上的住房所有权转让的，宅基地使用权同时转让。第273条：建造在宅基地上的住房所有权抵押的，在实现该抵押权时，宅基地使用权同时转让。由此可见，草案对房屋所有权与宅基地使用权的关系采用地随房走。

国家对耕地保护是采取严格的政策，而宅基地与耕地性质不同，经过合法报批，宅基地上己建造了建筑物或附着物，一般不会再恢复到耕地性质，允许农村村民出售房屋与国家对耕地的保护政策并无抵触。因此，对宅基地上住房的出售应当采用放开的政策。

正如农民在自有土地上种的粮食，如果不能进入市场自由买卖，那就失去了耕种的意义。

篇3：农村房屋买卖法律问题

近年来, 随着农村人口流动性的增强, 城市建设、小城镇建设的不断推进, 城市房价不断攀升, 人们生活态度及观念发生了改变, 城市居民到近郊购买农村房屋及农民卖房进城不断增多, 因此农村房地产市场也日趋活跃, 农村房屋买卖特别是农村住宅的买卖数量上升明显, 就此引发纠纷率较高, 其中买卖行为的效力是法院解决此类纠纷的难点, 因买卖农民房屋引发的纠纷案件呈逐年上升态势, 主要是因为农村土地增值、改造拆迁补偿、房屋现价高出买卖价格过多等诸多因素, 受利益驱动有的要求与买受人共沾拆迁利益悔, 甚至要求直接收回已交付的农村房屋。而有的房屋已经过装修、翻建、改建等添附行为, 如果确认买卖合同无效还涉及对因房屋翻建、扩建、添附等价值评估鉴定、费用补偿标准难题, 以致很多以前卖了房屋的人起诉至法院, 要求确认所签合同无效, 相互返还财产, 引发一系列纠纷。

二、农村房屋买卖合同效力的认定

(一) 我国《宪法》第十三条规定:“公民的合法的私有财产不受侵犯。”

《民法通则》第七十五条第一款规定了房屋可以成为公民的个人财产。受法律保护的个人财产, 财产所有人能够依法行使占有、使用、收益、处分的权利, 这是所有权制度的基本含义。农村宅基地使用权可以转让, 但必须具备以下条件则可认定农村房屋买卖合同有效。

1.必须是经本村委会同意, 并开具证明的。

2.转让方与受让方应为同村户籍的。

3.转让人户口已不再本村, 受让方且没有宅基地的。

4.宅基地土地使用权须与住房一并转让, 不能单独转让。

(二) 要以合同法规定的有效要件为标准, 如果符合有效要件的合同则为有效合同, 欠缺任何一个有效要件的合同均为无效合同。而有效要件一般包括以下四个方面:

1.当事人不具有民事权利能力的自然人和法人、年龄、智力状况没有达到法律承认的、无处分权的和无代理权的人订立的合同均无效。

2.因欺诈、胁迫重大误解而订立的合同, 法院可根据当事人的请求撤销变更该合同。另外恶意串通、损害国家集体、以合法形式掩盖非法目的的合同无效。

3.损害社会公共利益、违反法律、行政法规的强制性规定的合同无效。

4.形式上符合法律规定的要求或者当事人的约定, 法律规定或者当事人约定必须采用特定形式的, 未采用特定形式的无效。

(三) 因房屋是建筑在宅基地上的, 为土地的附着物, 具有不可分离性, 而宅基地使用权是集体经济组织成员享有的权利, 与特定的身份关系相联系, 农村村民转让宅基地使用权有一定限制。

国家不允许宅基地使用权向集体经济组织之外的城镇居民转让, 城镇居民购买农村住房的房屋买卖合同当属无效。本集体经济组织以外的农村村民购买农村住房和宅基地的买卖合同, 因违反了集体经济组织的成员权属性, 也应当认定无效。

三、在我国房屋被赋予了很多社会意义, 房屋不仅是居住场所, 也体现为居住人的财产

尤其是房屋买卖大多发生在几年甚至十几年前, 经过多年的经营, 房屋买受人需要认真审查房屋买卖的现实情况, 包括合同履行、房屋的权属、是否经过登记、有无翻建、是否具备腾房条件等。因此要全面考虑到合同无效对双方当事人利益影响, 尤其出卖人因土地升值或拆迁、补偿所获利益, 以及买受人因房屋现值和原买卖价格差异受到的损失, 来确认房屋买卖合同效力。要审慎处理自己房屋, 以实现裁判的法律效果和社会效果有机统一。总之, 为避免矛盾纠纷我们要加大法律宣传力度。特别有关农村房屋买卖纠纷的相关规定及农村宅基地使用方面的法律法规知识, 确实做好矛盾化解工作。相关职能部门深入到乡镇基层一线就地办案, 并与村组民调组织共同做好调解工作, 加强与政府部门沟通交流, 运用调解经验和技巧及时有效地化解纠纷, 依据现行的有关农村房屋买卖合同处理的规定, 明确确认合同无效的法律后果, 共同做好协调工作。另外对农村房屋买卖作出明确规定, 允许有条件的农村房屋上市交易, 在程序上和实体上作出规定, 规范买卖行为, 保证交易安全, 减少矛盾纠纷。

摘要：随着社会经济的日渐发展, 新农村建设的不断推进, 农村劳动力大量向城市转移, 农村的房屋流转日益增多, 由此而引发的房屋买卖纠纷逐年增加。而且买卖主体的范围也不再局限于同一集体经济组织之内, 跨村、乡镇的买卖, 甚至城市居民购买农村房屋的行为也屡见不鲜。由于现有房屋买卖的法律法规比较杂乱, 难以理解和把握。农村房屋买卖合同的法律适用问题涉及宅基地使用权流转的法律难题, 是目前司法实践的热点、难点, 相关物权理论的研究争论很大, 《物权法》草案中曾对农村房屋转让作出过详细规定, 但正式通过的法律文本中却因有争议删去了相关条款, 导致目前农村房屋转让仍然缺少具有可操作性的法律依据。为了减少对涉及农村房屋买卖合同效力认定问题的争议, 更好地维护和促进社会主义新农村建设, 本文试从法律应用层面上提出解决农村房屋买卖法律适用问题的个人见解。

关键词：农村,房屋,买卖,合同

参考文献

[1]常淑静, 卢彩荣.如何认定农村房屋买卖合同的效力[N].山东法制报, 2005-11-07, 3B.

篇4：农村房屋买卖合同效力问题探析

关键词：农村房屋买卖合同；宅基地；集体经济组织；法律效力

一、农村房屋买卖合同的法律效力分析

（一）农村房屋买卖合同的效力

1.认为农村房屋买卖合同无效

（1）《中华人民共和国土地管理法》第62条规定：每一户农村村民只能拥有一块宅基地，并且这块宅基地的面积不能超过所在直辖市、省或自治区规定的标准。

（2）《中华人民共和国土地管理法》第63条规定：农民集体所有的土地的使用权不能转让用于非农业建设。如果允许买卖农村房屋，就将房屋项下的宅基地使用权也一并出卖了，这是不符合第63条的规定的。

（3）《中华人民共和国土地管理法》第12条规定：改变土地权属和用途的，应当办理土地登记手续。《土地管理法实施条例》第6条规定：转让地上的建筑物致使其土地使用权转移的，要向土地所在地的土地行政管理部门申请土地变更登记，由原来的土地登记机关进行土地所有权、使用权的变更登记。如果房屋没有办理过户登记，则房屋买卖合同无效。

（4）《关于加强土地转让管理严禁炒卖土地通知》第2条规定：农民不能向城市居民出卖农村房屋，城市居民也不能占用农民集体土地来建造房屋，有关部门不能为其发放土地使用证和房产证。

2.认为农村房屋买卖合同有效

（1）《宪法》规定：中华人民共和国公民在法律面前一律平等。农村村民、城市居民、本村人、外地人，都是我国公民，都享有法律赋予的平等的权利，都必须履行法律规定的平等的义务，承担平等的法律责任。法律不会因为买卖双方当事人是农村村民、城市居民、本村人、外地人而区分对待。

（2）《关于对社员宅基地问题做一些补充规定的通知》第2项规定：社员有买卖房屋的权利。在房屋出卖后，其宅基地使用权就转移给了买受人，但宅基地的所有权仍然归集体所有。这一规定，明确了农民有权利买卖农村房屋，并且在房屋买卖完成之后，宅基地使用权随之一并转移。

（3）最高人民法院[1992]民他字第8号批复认为按约定交付房款并且管理房屋的农村房屋买卖合同有效。

（二）农村房屋买卖合同效力的法律分析

1.农村村民买卖农村房屋的法律效力

（1）同一集体经济组织成员之间的农村房屋买卖合同的法律效力。同一集体经济组织成员之间受交易主体的身份和土地权利的影响较少，同一集体经济组织成员之间的农村房屋买卖合同是有效的。理由是：第一，宪法和其他法律规定人们对自己所有的房屋享有所有权，有权自行处分、转让。《物权法》第30条、第64条规定：农村村民对自己合法建造的房屋享有所有权，依法享有占有、使用、收益和处分的权利。买卖就是一种处分的形式。第二，法律没有禁止农村房屋买卖，并且在多部法律、法规中都规定了农村村民可以买卖自己所有的房屋。《土地管理法》第62条就规定了农村村民可以出卖自己的房屋，但是再申请宅基地的不被批准。

（2）不同集体经济组织成员之间的农村房屋买卖合同的法律效力。不同集体经济组织之间的农村房屋买卖合同的效力的认定，还没形成定论，有的认为有效，有的认为无效。认为无效的原因是宅基地是属于农民集体所有的，宅基地使用权是农村集体经济组织成员享有的特权，不能转让。处分了农村房屋的同时就会也处分了农村宅基地，这会损害农村集体经济组织的利益。买受人不是房屋所在地农村集体经济组织的成员，无权享受该村的宅基地使用权，所以房屋买卖合同无效。这种观点并不完全正确。理由是：第一，宪法、法律和国家政策没有禁止农民异地购买农村房屋。国家政策只是禁止将农村房屋出卖给城市居民，但是并没有规定不能出卖给不同集体经济组织的村民。第二，我国法律并没有禁止农民在购买房屋的同时取得宅基地使用权。土地和其上的房屋是两个独立的客体，即使受让人在购买农村房屋时无法取得宅基地使用权，也不会影响农村房屋买卖合同的效力。第三，不同集体经济组织成员之间买卖农村房屋，有利于农村的社会经济发展。综上，不同集体经济组织成员之间的农村房屋买卖合同是有效的。

2.城镇居民购买农村房屋的法律效力

（1）城镇居民购买农村房屋的一般法律效力。我国法律、法规对于农村房屋能否转让给城市居民处于不明确状态。但在我国，党和国家的政策处于重要地位。国家政策明确禁止城镇居民购买农村房屋，因此，在法无明文规定的情况下，城镇居民购买农村房屋的行为不符合国家政策。同时，因为农村房屋买卖涉及到农村集体土地的所有权和使用权，而农村集体土地权利具有身份性，限于农村集体经济组织成员。法律禁止集体所有的土地使用转让，城镇居民购买农村房屋从而导致宅基地使用权被转让，这种现象应受到严格限制。综上，城镇居民购买农村房屋合同在原则上是无效的。

（2）城镇居民购买农村房屋合同有效的特殊情形。城镇居民购买农村房屋合同原则无效，但不排除在特殊情形下认定此类买卖合同有效。

第一，买受人是城镇居民身份，但其父母、配偶或子女是所购房屋所在地的农村集体经济组织成员，并且是家庭成员共同出资购买、共同居住的，该农村集体经济组织也同意该房屋买卖合同的，农村房屋买卖合同有效。

第二，出卖人将宅基地上的房屋出卖给城镇居民之前，该房屋的宅基地已经因为征收而变为国有土地，原是农民身份的出卖人随之变为城镇居民，宅基地的性质已经发生了变化，农村房屋买卖合同有效。

第三，城镇居民在购买了农村房屋之后，已经将户口迁入房屋所在地，并且申请加入当地农村集体经济组织、成为农民的，农村房屋买卖合同有效。

篇5：农村房屋买卖法律问题

案件所涉及农村私有房屋及宅基地买卖合同的效力问题。

第一种意见：此类合同无效。

农村私有房屋买卖合同应定无效，其理由有：首先，房屋买卖必然涉及宅基地买卖，而宅基地买卖 是我国法律法规所禁止的，根据土地管理法的规定，宅基地属于农民集体所有，由农村集体经济组织或者村民委员会经营管理。其次，宅基地使用权是集体经济组织 成员享有的权利与特定的身份关系相联系，不允许转让。目前农村私有房屋买卖买房人名义上是买房，实际上是买地，在房地一体的格局下，处分房屋的同时也处分 了宅基地，损害了集体经济组织的合法权益，况且本案中二被告朱茂海与皮远桂房屋及土地买卖的行为未征得当地村委会的同意，也未到相关部门办理土地变更登记 等手续。

第二类意见：此类合同有效。

《中华人民共和国土地管理法》规定农村宅基地属农民集体经济组织所有，只有该组织成员才享有 宅基地使用权;农村村民一户只能拥有一处宅基地;农村村民出卖、出租住房后，再申请宅基地的不予批准。从上述规定来看，法律虽未禁止农村村民出卖、出租宅 基地上所建住宅，但对售房主体却有限制。本案被告皮远桂系中武乡玉圃村2组村民未分的宅基地，其符合买房人的主体。本案涉及只是未经村里同意双方私自买卖 的行为。对于此点，要尊重历史，照顾现实。农村私有房屋交易是在城乡人口流动加大、居住区域界限打破和城乡一体化的大背景下产生的，相关部门监管不力、农 村集体经济组织相对涣散是造成这种现状的制度诱因，只要交钱就可盖章并同意申报。对于此事我们咨询了澧县国土部门。他们对于此事的处理：

1、孙元珍买卖戴 成然的土地是不合法的，如果他们发现这个情况，将对其处理是：责令停止违法行为、没收违法所得、罚款以后再补办手续，将其办理为国有;

篇6：一起农村房地产买卖的法律困境

2004年9月11日农民王ww与刘yy经平等协商，达成买卖房屋协议：由王ww以43000元的价格购买李ee（刘yy的丈夫）名下的位于丰满区白山开发区鸡冠山某社的房屋五间。协议达成后，双方签署了《买房证明》，王ww向刘yy支付了购房款43000元，刘yy把房屋及其《私有房屋所有权证》、《土地使用证》一并移交给王ww。此后，刘yy一家搬走，杳无音讯。买卖房屋由王ww及家人居住至今。由于刘yy不是本地人（山东的），王ww无法与其取得联系，更无法要求履行买卖房屋的过户手续。为维护自己的合法权益，王ww向丰满区人民法院提起诉讼，但法院以被告人不明为由不以受理。

笔者认为该笔农村房地产买卖存在诸多的法律问题：

 按照现行政策，农村宅基地归农村村集体所有，宅基地只能在本村集体成员内部进

行转让。该案中的王某虽是农民，但不是鸡冠山村的村民，无权受让该村宅基地的使用权。但令笔者百思不得其解的是其宅基地上房屋的所有人李ee，也不是该村村民，（据说是山东人，）而且其产权已经登记备案在其名下，取得《私有房屋所有权证》、《土地使用证》。我们若以王ww不是本村村民为由，认定该买卖协议无效，则李ee也不是本村村民，亦不是合法所有人。该房屋几经转手，无法认定合法所有人。所以，实践中，简单认定此类房屋买卖无效，似乎不可行。

 根据《物权法》、《合同法》等有关规定，经房屋的共同所有人一致同意，才能处分

房屋。本案中，涉案房屋是李ee与刘yy的夫妻共同财产，双方一致同意才能转让，但李ee一直未参与房屋的转让，该协议应当为效力待定。但李ee不是本地人，据说房屋转让时就已经年越七旬，现在是否在世还很难说。我们假定其在世，若其妻当年转让房屋的行为其不同意，7-8年过去了，其应该回来索要房屋，看来李ee同意当年的买卖协议。

 王ww以起诉的方式确认房屋买卖协议有效，存在程序上的困难。起诉人提供明确的被告是法院受理的前提条件，王ww不能提供李ee的基本身份信息，法院自然不能受理。

房屋是人们基本的生活资料，若其法律关系处在不确定的状态中，势必影响人们的生活和社会关系的稳定。在这里，笔者建议那些要在农村购买房屋的人们，一定要三思而后行，否则自己的权益将得不到保障。

本文作者王丽云，北京大成（吉林）律师事务所律师

篇7：农村房屋买卖法律问题

我国法律没有对农村房屋拆迁作出具体而明确的规定，因此只能参照《土地管理法》及有关政策法规的规定，只要土地征用拆迁得到批准，手续齐全，且的确是出于公共利益，对不愿意签订被征用土地的农户，可以实施强制拆迁，但必须履行一定的程序。即：

一、告之程序：

拆迁单位应提前15天张榜公示并书面通知被拆迁农户限期搬迁。

二、评估程序：

对到期仍不搬迁的农户的动产和不动产交中介机构进行评估并登记在册。

三、提存程序：

拆迁部门把应给被拆迁农户的补偿款足额交有关部门提存保管。

四、强制程序：

篇8：农村房屋买卖的法律困境及其对策

当前我国农村房屋主要为宅基地上修建的房屋和农村集体建设用地上修建的房屋。宅基地上的房屋主要是指散居的农村房屋, 而集体建设用地上的房屋主要是农民集中居住区的房屋。

一方面, 我国没有系统的、专门的关于宅基地及农房流转的立法, 有关规定散见于《土地管理法》、《担保法》、《土地管理法实施条例》等法律法规及相关文件中。《物权法》第153条规定:“宅基地使用权的取得、行使和转让, 适用土地管理法等法律和国家有关规定”。这就使得农村房屋买卖成了一个悬而未决的问题。

另一方面, 我国《宪法》、《土地管理法》、《农业法》、《村民委员会组织法》等涉及农民集体土地所有权的相关规定存在模糊不清、相互矛盾或与社会现实不符等问题。例如, 对农村土地仅规定归农民集体所有, 但对“农民集体”的含义、表现形态未做明确界定。《土地管理法》中规定村民小组拥有经营土地的权利, 而在《村民委员会组织法》中, 村民小组却隶属于村委会, 无独立地位, 但村委会本质上不是集体土地所有权主体, 法律并没有赋予其土地所有权。

二、关于农村房屋买卖合同效力的理论探讨

1. 合同无效论

这种观点认为:

第一, 对于此类合同而言, 其购买主体必须是本村村民, 除此以外合同无效。国务院办公厅《关于加强土地转让管理严禁炒卖土地的通知》规定:农民的住宅不得向城市居民出售, 也不得批准城市居民占用农民集体土地建住宅, 有关部门不得为违法建造和购买的住宅发放土地使用证和房产证。《关于加强农村宅基地管理的意见》规定“严禁城镇居民在农村购置宅基地, 严禁为城镇居民在农村购买和违法建造的住宅发放土地使用证”。因此, 宅基地的转让是违法行为, 涉及宅基地转让的农村房屋买卖合同当然是无效合同。

第二, 此类合同违反了法律的强制性规定。《土地管理法》第63条明确规定:“农民集体所有的土地的使用权不得出让、转让或者出租用于非农业建设。”

第三, 由于合同标的不可能而无效。所谓标的可能, 是指合同所规定债权人的权利或债务人的义务在客观上有成为现实的可能。如果标的无法实现, 则不发生法律上的效力。现实生活中, 房产管理部门只办理城市国有土地上所建房屋的权属证书, 因此, 在集体土地上所建的房屋无法按照约定进行所有权的移转, 也就是说这类合同的标的在客观上没有实现的可能性。

2. 合同有效论

这种观点认为:

第一, 《合同法》将合同无效的标准限制在违反法律、行政法规。而判决认定农村的住宅出售给城市居民的房屋买卖合同无效的依据是国务院办公厅《关于加强土地转让管理严禁炒卖土地的通知》, 其并不是行政法规, 不能作为认定合同无效的依据。

第二, 《土地管理法》规定, 农民将自己宅基地上的房屋出售后, 不得再申请宅基地。《国务院批转国家土地管理局关于加强农村宅基地管理工作的请示的通知》中规定:“对现有住宅有出租、出卖或改为经营场所的, 除不再批准新的宅基用地外, 还应按其实际占用土地面积, 从经营之日起, 核收土地使用费”。立法的精神隐含着农民可以出售自己的房屋, 特别是未禁止出售房屋。

第三, 《土地管理法》规定的土地的使用权不得用于非农建设, 其立法本意旨在维持农业用地的数量, 保障农民的生存之本和粮食供应。而宅基地本来就是建设用地, 其主体变更不会导致农业用地的减少, 故将该条适用于宅基地的转让是不妥的。

本文赞成合同有效论, 原因如下:

首先, 从《宪法》规定的“中华人民共和国公民在法律面前一律平等”的原则来看, 禁止城镇居民到农村购置宅基地有违法律的平等原则。一方面, 仅允许农村居民到城镇购置房地产, 而不允许城镇居民到农村购置宅基地, 对城镇居民来说是不公平的;另一方面, 允许城镇居民自由转让其房屋, 而不允许农民自由处分其房屋, 实际上剥夺了农民与城镇居民财产上的平等权利, 对农民来说是不公平的。

其次, 《合同法》的基本精神是合同自由, 合同自由包括合同订立的自由、合同内容的自由以及合同对象的自由。限制农民向城市居民出卖住房, 与合同自由的基本精神相悖。

再次, 我国《宪法》第10条第4款明确规定:“土地的使用权可以依照法律的规定转让”, 这里虽然要求“依照法律的规定”进行移转, 但依照法律解释学的体系解释方法, 根据该条的上下文意来判断, 这里所称的法律应当是对转让的程序进行规范和调整的法律, 而不包括实体上的限制。立法者不作区分地提及土地使用权, 当然是包括国有土地使用权与集体所有土地使用权这个整体的, 这是《宪法》条文中的应有之义。

最后, 从保护房屋所有权的立法精神来看, 限制农村房屋买卖并非是对农民利益的维护。所有权的占有、使用、收益、处分四项权能中, 最核心的权能是处分权, 处分权是所有权的标志。如果将农村房屋的处分权予以限制, 则很难称之为对其房屋享有所有权了。

综上所述, 根据法不禁止即自由的原则, 农村房屋买卖合同应该有效。

三、司法实践中的困惑

1. 法条适用模糊

在当前的审判实践中, 由于对农村房屋买卖合同的性质没有明确的法律规定, 以及房屋登记管理的混乱, 使得法院在处理此类案件时面临着法律适用方面的困惑。同类案件, 援引不同法律, 甚至援引同一部法律的不同条文, 判决结果亦会截然不同。如有的法官根据《土地管理法》第63条规定“农民集体所有的土地的使用权不得出让、转让或者出租用于非农业建设;但是, 符合土地利用总体规划并依法取得建设用地的企业, 因破产、兼并等情形致使土地使用权依法发生转移的除外”, 同时结合有关政策的规定, 判农村房屋买卖合同无效。而有的法官则认为, 《土地管理法》第62条第4款规定“农村村民出卖、出租住房后, 再申请宅基地的, 不予批准”, 反推之此条款含有许可买卖之意, 同时结合《合同法》的有关规定, 且现行法律和行政法规没有禁止农村房屋买卖, 所以应判合同有效。并且, 最高人民法院在处理此类案件时也没有规定一个特定的案由, 以致各地法院的审理判决五花八门。

由于我国现在农村房屋登记制度较为混乱, “证出多门”的情况非常普遍, 法官断案没有明确的法律依据, 只能依据一般的法理原则和参考实践中的一般做法, 这就造成了司法判决的不统一甚至矛盾。比如在我国农村宅基地上的房屋, 有的地方有产权证, 有的地方只有建房证, 有的地方仅有宅基地使用证。而不同法官在审理相关案件时做法也各不相同, 有的判地不判房, 有的只判房不判地, 有的甚至判房地分属不同权利人。情形相同的农宅买卖合同有的判无效, 有的判有效。造成这一现象的根源在于法律的规定是模糊的, 甚至可以说是空白的。

2. 涉及农村房屋买卖执行问题

审判实践中, 原告起诉时提出要求被告协助办理土地使用权过户手续诉讼请求的, 因土地使用权过户手续根本无法办理, 所以权利人的权利保护最终能否落实还是个未知数。

最高法院《关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》第6条规定, 对被执行人及其所抚养亲属的必需居住的房屋, 人民法院可以查封, 但不得拍卖、变卖或者抵债。被执行人如果仅有农村房屋可供执行, 其住房问题、宅基地转让问题是无法解决的, 因此, 其住房也不能作为可执行财产予以处置。也有人认为, 在执行中农村房屋有价值, 也是公民的合法财产, 处置农村房屋可以实现债权, 提高执结率。但这种做法却违背了法律、行政法规的规定。

四、解决对策

1. 变堵为疏, 建立完善的农房管理法律法规

目前, 由于相关法律规定和行政政策方面的不协调及存在的冲突, 导致农村房屋交易纠纷难以全部得到正确合理的处理。例如对于“小产权房”的迅速蔓延, 一些行政执法部门显得非常无奈, 因为法律虽规定“农村宅基地属集体所有, 村民对宅基地只有使用权, 农民将房屋卖给城市居民的买卖行为不受法律保护”, 但它对农民在旧宅基地上盖楼房, 把空余的部分卖给城市人的行为没有明确规定。在这种情况下说它违规也行, 说不违规似乎也说得过去。显然, 这中间有许多法律空白或缺陷。因此, 不仅应当从司法层面, 还应从立法层面对这种交易行为进一步规范, 对农村房屋买卖行为的效力认定及处理做出科学合理且操作性强的明确规定。最有效的方法是由全国人大常委会以法律解释的形式对农村宅基地、农村房屋的产权归属以及产权流转做出明确规定。这样更有利于法院生效判决执行中得到其他机关的积极配合执行, 维护司法机关和行政机关的权威。

2. 城乡房屋实行统一登记

在我国, 城市房屋和农村房屋实行不同的产权登记制度。城市房屋可以依法进行登记, 取得房屋产权证书, 而农村房屋由于没有统一的法律法规依据, 大都无法取得房屋产权证书。这一法律缺陷, 使农村房屋与城市房屋在财产权利表现形式上存在差异, 影响了农村房屋财产权能的实现, 不利于农村市场经济的发展, 也不利于农村社会的稳定。因此, 有必要抓紧农村房屋产权登记法律制度的建设。

3. 建立健全配套制度

农民作为中国最大的基础人口和弱势群体, 其经济能力和地位明显低于城市居民, 农地在一个相当长时期内仍将是大部分农民获取收益和维持生存的基石。但是, 如果不允许农村房屋转让, 这会使得农村的不动产难以进入市场进行交易, 使房屋的交换价值不能实现, 在一定程度上会限制农民融资的渠道, 甚至会阻碍农村的经济发展。

为了尽快解决农房流转过程中的问题, 建立健全配套措施刻不容缓。应健全包括养老、医疗、失业保障在内的多层次的农村社会保障体系, 以替代农地对农民的保障功能;逐步建立农村公共住房制度;积极培育与发展农村房屋产权交易市场, 促进城乡生产要素自由流动, 培育城乡一体、开放、规范的房地产市场;加强对农民的职业技术培训, 建立城乡统一的劳动力市场;进一步拓宽农民融资渠道, 推进农村金融体系建设。

4. 放宽对流转方式的限制, 创新流转模式

将农村房屋流转限于“本集体内符合宅基地使用权分配条件”, 实质上虚化了农民房屋的财产性权利。由于农村房屋用地较强的身份性, 将农村房屋流转的对象限定在集体组织内部。当集体组织内部无人意欲购买房产时, 农民的房屋便不能实现转让, 而且实践中集体经济组织内成员一般都已经有了自己的房产, 真正需要购房者并不多, 这等于限制了农民房产的流转。为了做到物尽其用, 必须在农村宅基地流转模式上下一番工夫。在保持农村宅基地集体所有的基础上, 政府取应消原有限制农村宅基地流转的相关规定, 对手续齐备、建造合法的农村宅基地及其地上房屋, 颁发《集体土地使用证》、《房屋产权证》等证书, 允许农村宅基地及地上房屋与城市商品房一样, 合法上市转让。

5. 发挥司法能动作用, 积极适应发展

篇9：农村房屋买卖法律问题

1.农村宅基地、房屋流转交易（买卖合同效力认定）中存在的缺陷

目前，我国农村宅基地、房屋流转交易的市场已经慢慢发育并初步形成，允许农村宅基地的自由流转反映了当前新农村建设发展的客观经济实际，农民之间，农民与城市居民之间的宅基地、房产交易在实践中大量存在。目前宅基地市场交易混乱，除了国家立法层面上的原因之外，根本原因在于国家对土地交易一级市场的垄断，加剧了宅基地资源的稀缺性，不利于规范经济交易行为。总体来说，目前我国的农村宅基地使用权的流转、房产交易方面的法律法规制度，建立在自然经济的基础之上的，与当前市场经济环境已经不协调。

2.完善农村宅基地、房屋交易制度及认定此类合同效力的策略

2.1加强立法并规范宅基地使用权的流转，促进农村房地产交易的稳定 针对目前宅基地管理方面的立法滞后且法律效力低，以及新形势下出现的一些新情况新问题，应加强宅基地立法体系建设，尽快出台关于农村宅基地、集体建设用地流转、土地登记等效力位阶较高的规范性文件，形成一整套规范的宅基地使用权管理制度，同时，也保障了农村房屋交易的安全及善意第三人的利益，稳定农村房地交产易市场。

2.2允许农村宅基地使用权进入交易市场、公开交易 应当建立新的流转模式，保持农村宅基地集体所有的基础上，取消原有的限制流转的相关规定，对手续齐备、建造合法的农村宅基地及其地上房屋，颁发《集体土地使用证》、《房屋產权证》等证书，允许农村宅基地及地上房屋与城市商品房、房改房一样，合法进入土地交易市场。消除隐性交易，促进公开、公平、公正的市场行为，形成统一的土地交易市场。

2.3建立农村宅基地使用权期限与有偿使用制度 目前，农村宅基使用权期限没有明确规定。建立起宅基地有期限使用制度就完全可以对期满不再需要的宅基地使用权予以收回，避免浪费土地，可以参考城市国有土地上的住宅用地使用权期限的规定，进一步确定立法。建立一定范围内宅基地有偿使用制度。由于农村宅基地本身具一定的福利性和社保性质，本集体经济组织成员则无偿使用，如果入市交易，必将成为有偿转让，这就需要有补偿机制来平衡。在立法中明确规定转让农村宅基地使用权所应缴纳的补偿金或使用费，详细规定金额、确定用途等。视流转对象（包括本集体成员、非本集体成员、城镇居民）、宅基地的位置等不同因素，确定所应缴纳的补偿金或使用费。

2.4农村宅基地进入交易市场公开交流转后的农村房屋买卖合同纠纷 在司法实践中认定此类房产买卖合同的效力应当从法律、法规、部门规章和政策，卖房人的现有居住条件，该房产项下的土地使用权性质，房产交付的实际情况，房产的增值效应等几方面进行研究。另外，要充分考虑认定合同无效对双方当事人利益影响尤其出卖人因土地升值或拆迁、补偿所获利益，以及买受人因房屋现值和原买卖价格差异受到的损失，来确认房屋买卖合同效力。摘自《汕头日报》