房屋买卖法律服务合同

房屋买卖法律服务合同（精选8篇）

篇1：房屋买卖法律服务合同

甲方A(中介公司)：

甲方B(个人)：

根据有关法律法规的规定，甲乙三方本着诚实信用的原则，经协商一致达成如下协议：

第一条 中介服务内容

甲方A指派甲方B为乙方提供办理房屋产权证及其应有手续办理的中介服务，服务从本合同签订之日起至乙方取得第二条中房屋的所有权证书为止。

甲方为乙方提供从乙方签订房屋买卖合同至取得无瑕疵的房屋所有权之间的所有服务，包括但不限于：

1、开具空户证明：为更快地办理房屋过户、落户手续，甲方应为乙方办理空户证明。

2、房产查档：甲方根据《房屋权属登记信息查询暂行办法》对乙方房屋进行房屋权属登记信息查询，并将结果告知乙方。

3、查询买家(乙方资料)限购、纳税记录、核税：在办理房产证前，甲方应尽职调查乙方与购买房屋相关的个人资料、资产证明、收入证明、在房产所在地是否具备购买该房屋的条件、是否有限购情况、以及该房屋买卖的纳税记录，并根据所查询的纳税记录核算乙方是否已根据法律正确、完整缴纳了购买房屋所需税费。

若甲方发现乙方有上述不符合办理房屋房产证的情况的，应及时告知乙方，并协助乙方解决。

4、银行贷款按揭：甲方为乙方购买该房屋申请银行贷款按揭，除乙方必须亲自参加外，其余手续都由甲方负责办理。

5、房屋买卖合同公证：甲方为乙方办理房屋买卖合同公证，若法规、政策需要乙方亲自办理，则甲方应为乙方做好前期调查，将所需材料列制成表，悉心指导乙方办理。

6、评估：甲方负责为乙方在可能涉及需要房屋评估的环节对房产进行评估，在评估期间对乙方房屋最可能实现的合理价格所作出的估计、推测与判断，并出具专业评估报告。

7、房屋缴费：甲方为乙方缴纳办理房屋所有权证所需费用，包国土证所需费用，包括但不限于：登记发证费、地籍测量费、地籍档案资料查询费和证明费等。

8、递交上述材料、领取房屋所有权证：甲方为乙方向有关部门递交全部所需材料，使乙方顺利领取房屋所有权证。

以上手续包括乙方获得产权证所需全部前续查询资料、证明、公证、评估、税收、银行按揭、政府政策要求等一揽子手续的中介服务。 乙方同意授权甲方A代为办理上述手续，并为甲方A提供办理手续所需材料。

第二条 接受本合同服务的房屋的基本情况为乙方应承担税费。

第三条 甲方权利、义务

1、甲方根据诚实信用原则为乙方提供上述已列举和虽未列举但为乙方取得房屋所有权证所需要的全部服务，有权向乙方收取中介服务费。

2、甲方根据合同开展中介活动，为乙方办理购买房屋所需的一揽子手续办理服务以及办理手续所需的前续服务。

甲方为乙方提供的房产证办理服务及前续服务主要指本合同第一条中的服务内容，包括但不限于代为办理房屋过户手续、查询房产买卖相关的所有税收缴纳记录、核税、证明、公证、评估手续、为乙方购置该房屋办理银行贷款手续、解决乙方在房屋所在地购买房屋的政策限购问题、乙方取得无瑕疵的房屋所有权所需的其他手续。

3、甲方应当核实将手续办理进展情况如实告知乙方，乙方要求甲方提供由政府相关部门出具的答复及证明资料，甲方应向政府相关部门申请办理手续。

4、甲方应在签订合同后开始办理任一手续前，向乙方出具乙方需提供的全部信息资料列表，以便乙方准备信息资料。

5、为乙方提供房地产交易及房地产产证办理方面的咨询。

6、除非办理手续需要并经乙方同意，甲方不得影印、复制、扫描乙方提供资料。

7、甲方应妥善保管乙方的信息资料。

非经乙方同意，甲方不得泄露乙方向甲方提供的所有信息资料、不得利用乙方提供的信息资料为自己或他人牟利、不得利用乙方提供的信息资料损害乙方利益。

第四条 乙方权利、义务

1、乙方有权向甲方询问交易进展情况，甲方必须如实告知，不得隐瞒。

2、甲方为乙方提供中介服务过程中，若必须乙方亲自办理的手续，乙方应予配合并提供必要的协助。对于不需乙方亲自办理的手续，乙方应在甲方向其出具信息资料列表后将列表中信息资料递交甲方。对于客观无法获取的信息资料，甲方应给出其他解决方案，使合同目的顺利实现。

乙方不需亲自到场，可以委托他人代为签名、盖章的文件或手续，委托甲方代为签名、盖章办理的，甲方须在每项服务签名、盖章前向乙方出具书面申请授权文件，经乙方书面同意后，方可代为签名、盖章。否则，因未取得许可而代为签名、盖章导致任何纠纷，由甲方A、B承担连带责任。

申请授权文件经乙方签名、盖章后，乙方方为该经授权的甲方签名、盖章负责。

申请授权文件一式一份，由甲乙三方签名后，由乙方保管。

3、甲方根据诚实信用原则为乙方的房地产提供中介服务的，乙方应支付中介服务费。

第五条 中介服务费给付：

1、双方同意，本合同第三条中所包含的一揽子中介服务费用为外的其他所有费用。

2、本合同签订后，乙方应先向甲方支付中介服务费用的20%作为合同定金。

3、甲方成功为乙方办理所有手续，实现合同目的后，乙方支付甲方剩余的80%中介服务费用。

第六条 合同的解除和变更

甲乙三方除法定解除情形外，均不得解除本合同。若任何一方对合同内容有增加或删减需要，经其余两方同意，可增加补充协议变更。

第七条 法律责任

1、甲乙三方不履行本合同规定或履行合同不符合约定的，应当承担违约责任，违约方应支付违约金，违约金标准为中介服务费的50%;造成经济损失的，应当赔偿损失及可期待利益。

2、若甲方A或甲方B违反本合同第四条第二款约定，未经乙方许可滥用乙方签名盖章，发生任何纠纷的，甲方A和甲方B承担连带责任。给乙方造成损失的，赔偿乙方双倍损失。

3、甲方A或甲方B在提供中介服务过程中存在隐瞒或欺诈，致使乙方受到损失，甲方A、B均不得收取中介服务费，并应对乙方的损失和可期待利益承担连带责任。

4、保密条款：

双方同意，由于乙方提交的信息资料对乙方重要性强，若甲方违反本合同第三条第7款的义务的，应赔偿乙方双倍损失。

第八条 纠纷解决方式

因履行本协议所发生的或者与本协议有关的争议各方同意进一步协商解决。协商不成的，各方均可向上海市浦东新区人民法院提起诉讼解决。

第九条 本合同未尽事宜，可由双方约定后签订补充协议作为本合同附件。合同附件与正文具有同等法律效力。

第十条 本合同连同附件共6页，一式叁份，甲乙三方各持壹份，具有同等法律效力。

甲方A(签章)： 乙方(签章)：

甲方B(签章)：

委托代理人： 委托代理人：

签约时间： 签约时间：

篇2：房屋买卖法律服务合同

第一条 房地产基本情况

1.房地产地址：

2.房屋使用性质：【住宅】【商铺】【办公】【其他：】。

3.建筑时间：(以为准)。

4.【建筑面积】【套内建筑面积】：准)。

5. 拟售价格：￥

6.同意买房的付款方式：【一次性付款】【分期付款】【按揭付款】【其他： 】

7.该房地产【不存在】【存在】【共有】【出租】【抵押】【查封】等权利受限制的情况，权利受限制的情况可于 年 月 日前解除。

8.房屋【是】【否】办理了土地出让手续;【是】【否】缴清土地出让金(违约金)。

9.房屋【是】【否】已交存物业专项维修资金。

篇3：房屋买卖法律服务合同

近年来, 随着农村人口流动性的增强, 城市建设、小城镇建设的不断推进, 城市房价不断攀升, 人们生活态度及观念发生了改变, 城市居民到近郊购买农村房屋及农民卖房进城不断增多, 因此农村房地产市场也日趋活跃, 农村房屋买卖特别是农村住宅的买卖数量上升明显, 就此引发纠纷率较高, 其中买卖行为的效力是法院解决此类纠纷的难点, 因买卖农民房屋引发的纠纷案件呈逐年上升态势, 主要是因为农村土地增值、改造拆迁补偿、房屋现价高出买卖价格过多等诸多因素, 受利益驱动有的要求与买受人共沾拆迁利益悔, 甚至要求直接收回已交付的农村房屋。而有的房屋已经过装修、翻建、改建等添附行为, 如果确认买卖合同无效还涉及对因房屋翻建、扩建、添附等价值评估鉴定、费用补偿标准难题, 以致很多以前卖了房屋的人起诉至法院, 要求确认所签合同无效, 相互返还财产, 引发一系列纠纷。

二、农村房屋买卖合同效力的认定

(一) 我国《宪法》第十三条规定:“公民的合法的私有财产不受侵犯。”

《民法通则》第七十五条第一款规定了房屋可以成为公民的个人财产。受法律保护的个人财产, 财产所有人能够依法行使占有、使用、收益、处分的权利, 这是所有权制度的基本含义。农村宅基地使用权可以转让, 但必须具备以下条件则可认定农村房屋买卖合同有效。

1.必须是经本村委会同意, 并开具证明的。

2.转让方与受让方应为同村户籍的。

3.转让人户口已不再本村, 受让方且没有宅基地的。

4.宅基地土地使用权须与住房一并转让, 不能单独转让。

(二) 要以合同法规定的有效要件为标准, 如果符合有效要件的合同则为有效合同, 欠缺任何一个有效要件的合同均为无效合同。而有效要件一般包括以下四个方面:

1.当事人不具有民事权利能力的自然人和法人、年龄、智力状况没有达到法律承认的、无处分权的和无代理权的人订立的合同均无效。

2.因欺诈、胁迫重大误解而订立的合同, 法院可根据当事人的请求撤销变更该合同。另外恶意串通、损害国家集体、以合法形式掩盖非法目的的合同无效。

3.损害社会公共利益、违反法律、行政法规的强制性规定的合同无效。

4.形式上符合法律规定的要求或者当事人的约定, 法律规定或者当事人约定必须采用特定形式的, 未采用特定形式的无效。

(三) 因房屋是建筑在宅基地上的, 为土地的附着物, 具有不可分离性, 而宅基地使用权是集体经济组织成员享有的权利, 与特定的身份关系相联系, 农村村民转让宅基地使用权有一定限制。

国家不允许宅基地使用权向集体经济组织之外的城镇居民转让, 城镇居民购买农村住房的房屋买卖合同当属无效。本集体经济组织以外的农村村民购买农村住房和宅基地的买卖合同, 因违反了集体经济组织的成员权属性, 也应当认定无效。

三、在我国房屋被赋予了很多社会意义, 房屋不仅是居住场所, 也体现为居住人的财产

尤其是房屋买卖大多发生在几年甚至十几年前, 经过多年的经营, 房屋买受人需要认真审查房屋买卖的现实情况, 包括合同履行、房屋的权属、是否经过登记、有无翻建、是否具备腾房条件等。因此要全面考虑到合同无效对双方当事人利益影响, 尤其出卖人因土地升值或拆迁、补偿所获利益, 以及买受人因房屋现值和原买卖价格差异受到的损失, 来确认房屋买卖合同效力。要审慎处理自己房屋, 以实现裁判的法律效果和社会效果有机统一。总之, 为避免矛盾纠纷我们要加大法律宣传力度。特别有关农村房屋买卖纠纷的相关规定及农村宅基地使用方面的法律法规知识, 确实做好矛盾化解工作。相关职能部门深入到乡镇基层一线就地办案, 并与村组民调组织共同做好调解工作, 加强与政府部门沟通交流, 运用调解经验和技巧及时有效地化解纠纷, 依据现行的有关农村房屋买卖合同处理的规定, 明确确认合同无效的法律后果, 共同做好协调工作。另外对农村房屋买卖作出明确规定, 允许有条件的农村房屋上市交易, 在程序上和实体上作出规定, 规范买卖行为, 保证交易安全, 减少矛盾纠纷。

摘要：随着社会经济的日渐发展, 新农村建设的不断推进, 农村劳动力大量向城市转移, 农村的房屋流转日益增多, 由此而引发的房屋买卖纠纷逐年增加。而且买卖主体的范围也不再局限于同一集体经济组织之内, 跨村、乡镇的买卖, 甚至城市居民购买农村房屋的行为也屡见不鲜。由于现有房屋买卖的法律法规比较杂乱, 难以理解和把握。农村房屋买卖合同的法律适用问题涉及宅基地使用权流转的法律难题, 是目前司法实践的热点、难点, 相关物权理论的研究争论很大, 《物权法》草案中曾对农村房屋转让作出过详细规定, 但正式通过的法律文本中却因有争议删去了相关条款, 导致目前农村房屋转让仍然缺少具有可操作性的法律依据。为了减少对涉及农村房屋买卖合同效力认定问题的争议, 更好地维护和促进社会主义新农村建设, 本文试从法律应用层面上提出解决农村房屋买卖法律适用问题的个人见解。

关键词：农村,房屋,买卖,合同

参考文献

[1]常淑静, 卢彩荣.如何认定农村房屋买卖合同的效力[N].山东法制报, 2005-11-07, 3B.

篇4：房屋买卖法律服务合同

关键词：无效房屋买卖合同；实例分析

1产权主体有问题，合同无效

出卖房屋的主体必须是该房屋的所有权人。非所有权人出卖他人房屋的，其买卖行为无效。房屋的产权为数人共有的，必须征得共有人同意才能出卖。出卖共有房屋时，须提交共有人同意的证明书。部分共有人未取得其他共有人同意，擅自出卖共有房屋的，其买卖行为也无效。但在实践中要具体问题具体分析。

如王某与刘某是夫妻关系，1998年8月购买了某小区某幢406室房屋，产权登记在丈夫刘某名下。因夫妻矛盾王某于1999年7月搬出406室住回娘家。2000年6月刘某背着王某与蔡某签订了房屋买卖合同，将406室以76000元出售给蔡某。商谈过程中，刘某出示了房屋所有权证，带蔡某实地察看了房屋，并谎称其妻王某同意出卖房屋。在房管部门办理产权变更登记手续时，刘某提交了房屋所有权证、结婚证、伪造王某签名的出售房屋委托书和托人取得的关于委托书属王某出具的证明。2000年8月蔡某付清了房款，领取了406室产权证后搬入406室居住，对房屋还进行了装璜。嗣后，王某发现406室被卖，遂以刘某、蔡某侵犯其房屋所有权为由向法院提起诉讼，要求确认房屋买卖无效。

对该案的法律适用存在两种意见：第一种意见认为，406室是王某、刘某的夫妻共有财产，共同享有所有权，刘某处分夫妻共有财产未经王某同意，侵犯了王某的房屋所有权，刘某与蔡某的房屋买卖无效；第二种意见认为，虽然刘某作为共有人之一处分了共有财产，但蔡某作为第三人不知道王某不同意出售406室，是善意的，而且支付了相应的房价，已办理了产权变更登记手续，应认定买卖关系有效，王某的损失可向刘某另行主张。第一种观点从无权处分的角度着力保护共有人的权利，第二种观点根据物权公示原则侧重维护财产交易安全，均有一定的法律落脚点和适用上的合理性。第三种观点蕴含着保护善意第三人合法权益的原则，针对房产部分共有人擅自出卖共有财产的复杂情况，区别不同情况作出不同处理，本案中蔡某符合善意取得要件，确认买卖关系有效。笔者赞同第以下观点。

第一，有明确的法律根据。最高人民法院《关于贯彻执行若干问题的意见（试行）》第89条规定“在共同共有关系存续期间，部分共有人擅自处分共有财产的一般认定无效，但第三人善意、有偿取得财产的，应当维护第三人的合法权益”，该司法解释从某一角度规定了善意取得制度的适用，针对的是共同共有财产，其内容的外延应理解为包含共同共有的房产，案例符合司法解释规定的情形，蔡某的合法权益应予保护；第二，从社会效益的角度，若判令买卖无效，一则势必发生返还财产的后果，造成法律关系再次调整，打破已形成的稳定，并产生财产的耗费，二则带来人们对房产交易安全疑虑，不利于维护动态交易安全。

2侵犯优先购买权，合同无效

房屋所有人出卖共有房屋时，在同等条件下，共有人有优先购买权。房屋所有人出卖已租出房屋时，须提前3个月通知承租人，在同等条件下，承租人有优先购买权。所谓“同等条件”，主要是指房价同等，还包括房价交付期限、方式同等。房屋所有人出卖房屋时侵犯共有人、承租人优先购买权的，共有人、承租人可以请求法院宣告该房屋买卖无效。

张先生两年前在市区向某房产公司租了一间商铺，签了两年的租赁合同，合同于2005年3月到期。2005年2月，房产公司准备将这家商铺出售，向张先生发出了《意见征询书》，征询购买意向。《意见征询书》上列明房屋每平方米价格8500元，总价90多万元，办理手续的定金为2万元。但当3月份张先生的租赁合同快到期准备向房产公司购买这间商铺时，才得知房产公司已在几天前与一位王先生签订了商铺出售合同。事后，张先生得知，王先生购买商铺的总价只有85万元，而且支付的定金也只有1万元。张先生于是向法院起诉，要求房产公司解除与王先生的合同，并以与王先生签订的购房条件与自己签订合同。

我国《城市私有房屋管理条例》第11条规定：“房屋所有权人出卖出租房屋，须提前三个月通知承租人，在同等条件下，承租人有优先购买权。”最高人民法院1984年《关于贯彻执行民事政策法律若干问题的意见》规定：“房主出卖房屋时在同等条件下，原房客优先购买的权利应予保护。”最高人民法院《关于贯彻执行民法通则若干问题的意见试行》第118条规定：“承租人在同等条件下，享有优先购买权，出租人未按此规定出卖房屋的，承租人可以请求人民法院宣告该房屋买卖无效。”因此，在此案中，房产公司与王先生签订的购房合同显然侵犯了原承租人张先生的优先购房权，张先生的诉讼请求理应得到法院的支持。

一方面，根据最高人民法院《意见》（试行）第118条的规定，出租人出卖房屋时未尽通知义务，致使承租人丧失行使先买权机会的，承租人可以请求人民法院宣告该房屋买卖无效。另一方面，先买权人应当在一定期限内行使先买权，否则，先买权人无限拖延表示是否购买，义务人出卖其不动产的权利就无法得到实现。所以，最高人民法院《意见》（试行）第118条规定，出租人出卖出租房屋，应提前三个月通知承租人。

3单位违反规定购房，合同无效

机关、团体、部队、企业事业单位不得购买或变相购买城市私有房屋。如因特殊需要必须购买，须经县以上人民政府批准。单位违反规定，购买私房的，该买卖关系无效。有的单位以个人名义购买私房，产权也登记在个人名下，但实际上是单位出资，作为单位的固定资产用于生产、经营、办公或用作集体宿舍等，这种情况属于单位变相购买私房，该买卖关系无效。凡享受国家或企业事业单位补贴，廉价购买或建造的城市私有房屋，需要出卖时，只准卖给原补贴单位或房管机关，否则也无效。

4结语

综上所述，如何把握房屋买卖合同的效力，有着较强的理论性和实践性。然而这些问题确实在司法实务方面存在着较大的认识误区，《合同法》的立法要义，我们要认真学习和研究，从实质上理解和把握其精神实质，这对我们走出误区和指导实践是十分重要的。

参考文献：

[1]张靖宇.探析房屋建筑工程质量管理问题[J].大陆桥视野月刊，2012（8）：130.

篇5：房屋买卖合同的法律风险点

合同本为明确双方的权利义务，规范交易双方行为而存在，但法律风险就像一个个暗礁，使得合同的起草者、审查者不得不提心吊胆、步步为营。在一定程度上，合同法律风险可通过收集、识别、分析、定位等系统化手段得以避免或者降低。本文主要以房屋买卖合同为例，简要阐述在合同订立过程中的主要风险点以及防范策略。

一、合同起草签订前是否进行了相关调研

在房屋买卖合同中，未进行前期调研而产生风险的典型例子有

风险行为1 未对签约对方的主体资格作详细调查，而与没有签约主体资格的相对方签约。

•风险结果可能导致合同无效，一方当事人利益受损。

•预防策略合同各方应当注意对签约对方的主体资格作详细调查，防止对方没有签约主体资格。比如自然人是否是该房屋的合法所有人或签约单位是否具有法人资格、签约人是否具有代理权限、现售商品房的房地产开发企业是否符合国家规定的资质等。

风险行为2在签约前，买方未对所购买的房屋是否属于下列国家禁止转让的房屋进行调查。

•风险结果如房屋属于国家禁止转让的房产范围，则该合同无效，并极有可能给买方造成重大损失。

•预防策略在签约前，买方应对所购买的房屋是否属于下列国家禁止转让的房屋进行调查

（一）以出让方式取得土地使用权的，不符合中华人民共和国城市房地产管理法第三十八条规定的条件的；

（二）司法机关和行政机关依法裁定、决定查封或者以其他形式限制房地产权利的；

（三）依法收回土地使用权的；

（四）共有房地产，未经其他共有人书面同意的；

（五）权属有争议的；

（六）未依法登记领取权属证书的；

（七）法律、行政法规规定禁止转让的其他情形。

风险行为3 未对合同对方的资产状况、信誉状况作调研。

•风险结果合同对方很可能存在资产、信誉问题影响合同履行，导致无过错的一方遭受经济损失。

•预防策略应对合同对方的资产状况、信誉状况等作调研。企业资产调查一般包括如下内容企业的土地、厂房、办公场所及其产权，企业车辆、设备、办公用品等；企业的对其他企业持有的股权或债券；企业的应收帐款和应付帐款，企业分支机构及其财产情况；企业股东或合伙人的资产情况。在具体实施中针对不同类型的资产从时间的角度进行分析，从而确定调查的可靠性和准确性。企业信用调查包括如下内容企业工商登记中的名称、资本金、企业法人情况、经营活动有无超越本身范围和企业经营情况；企业有无漏税、拖欠税款情况；企业进出口情况；企业与其他企业有无经济纠纷，有没有违规信息，法人有没有会影响到企业

风险行为4 买受人未在购买房屋之前对所购买房屋的相关情况做全面调查。a.风险结果可能发生买受人所购买之物权属不明或该物侵犯他人合法权利的情况，从而给买方造成损失。

b.预防策略买受人在购买房屋之前应对所购买房屋的相关情况做全面调查，如到相关房地产登记部门进行查询以确定购买该房屋不侵害自身或第三方的合法权益；了解所购买房屋是否存在租赁、抵押等法律关系。

风险行为5 以划拨方式取得土地使用权的，转让房地产时未办理审批手续。

a.风险结果房屋转让行为无效，可能给买方造成损失，卖方应承担相应的责任。b.预防策略以划拨方式取得土地使用权的，转让房地产时，应当按照国务院规定，报有批准权的人民政府审批。

风险行为6 国有资产占有单位将其占有的国有房屋进行买卖，未进行资产评估。

a.风险结果违反国家强行性规定，导致合同无效，造成卖方经济损失。

b.预防策略如国有资产占有单位将其占有的国有房屋进行买卖的，应当进行资产评估，并按照国家相关规定办理必要手续。

二、合同内容是否完备齐全

风险行为1 合同主要条款缺失或约定不明确。

a.风险结果可能导致合同双方在合同履行过程中因条款不全或约定不明而发生争议，从而给一方带来损失。

b.预防策略合同中应包括如下主要条款开发商的相关情况、房屋坐落的具体位置、购房的价格、面积、交付使用日期、付款方式、房屋建材和安装标准、房屋建筑质量、房屋平面图等。每个条款都应力求明确，不可摸棱两可。

风险行为2 卖方未在合同中担保其交付的房屋及其处分权不存在未告知对方的瑕疵。

a.风险结果如该房屋的转让侵犯了第三人的所有权或优先购买权，则该第三人可主张房屋买卖无效。买方的合同目的将无法实现，卖方也将因此承担违约责任。b.预防策略卖方应在合同中担保其交付的房屋和其处分房屋的权利不存在未告知对方的瑕疵。如合同为多个所有人共有，或存在具有优先购买权的承租人等。

风险行为3 卖方以出让方式取得土地使用权的，转让房地产不未符合法定条件。

a.风险结果合同无效，卖方应赔偿买方承担违约责任。

b.预防策略卖方以出让方式取得土地使用权的，转让房地产时，买方应要求卖方保证下列事项

（一）按照出让合同约定已经支付全部土地使用权出让金，并取得土地使用权证书；

（二）按照出让合同约定进行投资开发，属于房屋建设工程的，完成开发投资总额的百分之二十五以上，属于成片开发土地的，形成工业用地或

者其他建设用地条件。转让房地产

•风险行为4 卖方在预售商品房时，未符合法定条件。

a.风险结果卖方应停止预售活动，承担行政责任，如没收违法所得，并处罚款等。b.预防策略卖方预售商品房的，应当保证符合下列条件

（一）已交付全部土地使用权出让金，取得土地使用权证书；

（二）持有建设工程规划许可证；

（三）按提供预售的商品房计算，投入开发建设的资金达到工程建设总投资的百分之二十五以上，并已经确定施工进度和竣工交付日期；

（四）向县级以上人民政府房产管理部门办理预售登记，取得商品房预售许可证明。商品房预售人应当按照国家有关规定将预售合同报县级以上人民政府房产管理部门和土地管理部门登记备案。此外，商品房预售所得款项，必须用于有关的工程建设。

风险行为5 买方在购房过程中，未将售楼广告中明示的重要内容写入合同。

a.风险结果可能导致双方因交付的房屋与卖方事先承诺不一致而发生争议时，买方不能依据合同主张自己的权利。

b.预防策略买方在购房过程中，应谨慎注意审查合同文本，对于售楼广告中开发商明示的条款，如果很重要，应写入合同。而且应当在合同中注明，如果双方当事人无法在相关细节上有所说明并得到双方认可时，则卖方提出或发布的售房广告及其宣传品应当作为解决纠纷的证据。

风险行为6 在私房买卖合同中，未注明房屋及有关设施的质量状况。

a.风险结果可能导致房屋交付时，双方就未载明的房屋及其有关设施的质量发生争议，并给一方造成损失。

b.预防策略对于私房买卖，应当注明房屋新旧程度、墙面、管道以及有关设施的质量状况等。

风险行为7 双方未明确在合同中约定房屋面积的计算范围。

a.风险结果可能导致双方在合同履行过程中或房屋交付后，因房屋面积问题发生纠纷，从而使一方受损。

b.预防策略双方在合同中约定房屋面积时，应明确写明建筑面积、套内的建筑面积、以及用户的实际使用面积。

风险行为8 双方未在合同中明确约定房产交付和办理过户登记手续的具体期限。

a.风险结果可能导致双方在交付环节中发生纠纷或在办理过户手续时责任不明。b.预防策略双方应在合同中明确约定房产何时交付和何时办理过户登记手续等内容，具体应包括起算时间点和期间。

风险行为9 双方在签订商品房买卖合同过程中，未约定楼体和公用设施质量状况。

•风险结果可能导致双方在交付验收时发生争议，并给一方造成损失。

•预防策略对于商品房买卖，在合同中应对楼体的沉降程度、平直度、墙面等质量问题和商品房水点暖气、密封、消防、电梯等设施有所约定，对于公摊部分也应有所说时房屋已经建成的，还应当持有房屋所有权证书。发展的个人违法记录；企业的支付情况等。

•风险行为10 双方未明确约定商品房的周边设施条款。

a.风险结果一旦发生纠纷，合同一方将无法依据合同主张自身权利，从而给合同一方造成损失。

b.预防策略双方应对其他达成协议的重要问题签订补充条款，如对于商品房的周边设施条款商品房一定距离以内不得再建非绿化设施的其他设施，不得有垃圾站、污水处理站等影响生活质量的设施；以及噪音条款，电磁辐射条款等。

风险行为11 双方未在合同中明确约定物业管理问题。

a.风险结果可能导致双方在合同履行中或房屋交付后，就物业相关问题发生争议，而无法依据合同主张自身权利。从而使一方受损。

b.预防策略双方应在合同中就物业公司、相关服务标准，物业费标准等作出明确具体的约定。

风险行为12 双方未在合同中载明合同约定面积与产权登记面积发生误差的处理方式。

a.风险结果可能导致双方在合同约定面积与产权登记面积发生误差时产生纠纷，从而给一方造成损失。

b.预防策略按套内建筑面积或者建筑面积计价的，当事人应当在合同中载明合同约定面积与产权登记面积发生误差的处理方式。

风险行为13 双方未在合同中约定保修条款。

a.风险结果可能导致双方在房屋维修时相互推卸责任，或产生其他纠纷；有可能使卖方承担不必要的保修责任，或买方无法及时获得维修等。

b.预防策略房地产开发企业应当对所售商品房承担质量保修责任。当事人应当在合同中就保修范围、保修期限、保修责任等内容做出约定。保修期从交付之日起计算。

风险行为14 签订合同中将“定金”误写为“订金”。

•风险结果“订金”不适用双倍返还条款。因此买方的利益无法有效充分维护。•预防策略签订合同中应当注意“定金”与“订金”的区别，准确使用法律术语，以确保表达自身的真实意思。

•风险行为15 双方未约定购买人在接收房屋时对房屋的验收权利。

•风险结果将对买方的验收造成不利影响,有可能使买方无法依据合同正常行使验收权利。

•预防策略合同双方应当约定房屋交付时，购买人对房屋的验收权利，并详细约定验收的方法

风险行为16 双方未约定市场行情或货币政策变化对房屋价款的影响。

•风险结果法院可能认定即使市场行情、货币政策变化依然按原合同履行，导致一方承担巨大损失。

•预防策略当事人应在合同中明确约定市场行情或货币政策变化后，应如何调整房屋价款。

风险行为17 双方未在合同中明确约定一方违约后应承担何种违约责任。

•风险结果可能造成一方的利益受到损害，但无法依合同追究对方责任挽回损失。•预防策略双方应在合同中约定，如一方违反合同约定，另一方可追究违约方的责任，并要求违约方承担违约金或赔偿损失。

风险行为18 双方未在合同中约定违约金的具体数额或计算方法。

•风险结果未约定违约金或赔偿损失的具体计算方法，导致双方对违约金或赔偿损失的具体数额发生争议。《合同法》第114条第2款规定，约定违约金数额过低，损失得不到补偿，约定数额过高，得不到法律支持无法实现。

•预防策略只要约定了违约金或赔偿损失的，一定要约定具体数额或计算方法。在约定违约金时，数额约定不能过高或过低。一般而言，约定的违约金数额不能超出合同标的额，若一方的损失确实超过合同标的，可直接约定赔偿损失。

三、合同内容的表述是否正确

风险行为1 未签定正式的书面房屋买卖合同，仅以口头约定方式达成协议。

•风险结果争议发生后，无法证明买卖事项的存在，以及买方拥有该房屋的合法性。且在任何一方违反合同时，作为他方找不到追究该方违约责任的依据。•预防策略房屋买卖合同双方应签订正式的书面合同、不得凭人情、信任以口头形式约定。

风险行为2 未在合同中写明关键性术语、名词的含义。

•风险结果合同双方可能因对合同文字理解不同而导致实际履行状况与合同真实意思表示不一致。为合同的履行埋下纠纷的隐患。在诉讼中法院也可能会对表述不清的字句做出不利于一方的解释。使一方利益受损。

篇6：房屋买卖合同纠纷之法律论证

第一、出卖人出具的收据性质为房屋买卖合同。

虽然本案中出卖人出具的收据不是一般情况下的正式房屋买卖合同，但是从其内容上看该份收据包括了房屋买卖合同应具备的合同双方当事人、标的即房屋的坐落位置和价款、付款时间、交房期限等主要条款。因此，应当将该收据认定为房屋买卖合同。

第二、该房屋买卖合同系双方真实意思表示，合法、有效。

首先，房屋买卖合同无效的情形：

（一）房屋与土地分开转让的《城市房屋产权产籍管理暂行办法》的第三条规定：“城市房屋的产权与房屋占用土地的使用权实行权利人一致的原则，除法律法规另有规定的外，不得分离”。

《城镇国有土地使用权出让和转让暂行条例》第二十四条规定：“土地使用者转让地上建筑物、其他附着物所有权时，其使用范围内的土地使用权随之转让，但地上建筑物、其他附着物作为动产转让的除外”

《城市房地产管理法》第四十二条规定：“房地产转让时，土地使用权出让合同载明的权利、义务随之转移。”

（二）侵犯优先购买权的。

《民法通则》第七十八条第二款规定：“按份共有财产的每个共有人有权将自己的份额分出或者转让，但在出售时，其他共有人在同等条件下，有优先购买的权利。”

《关于贯彻执行〈中华人民共和国民法通则〉若干问题的意见》（试行）第一百一十八条规定：“出租人出卖出租房屋，应提前三个月通知承租人，承租人在同等条件下，享有优先购买权，出租人未按此规定出卖房屋的，承租人可以请求人民法院宣告该房屋买卖无效。”

《合同法》第二百三十条条也有相应规定：“出租人出卖租赁房屋的，应当在出卖之前的合理期限内通知承租人，承租人享有以同等条件优先购买的权利。”

（三）因欺诈而转让商品房的。

《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十条规定：买受人以出卖人与第三人恶意串通，另行订立商品房买卖合同并将房屋交付使用，导致其无法取得房屋为由，请求确认出卖人与第三人订立的商品房买卖合同无效的，应予支持。

（四）在商品房转让过程中，涉及到土地使用权转让违法的。

《城市房地产管理法》第三十八条、三十九条、第四十条的相关规定，以下合同应为无效：以出让方式取得土地使用权的，没有按照出让合同约定已经支付全部土地使用权出

让金，并取得土地使用权证书；按照出让合同约定进行投资开发，属于房屋建设工程的，没有完成开发投资总额的百分之二十五以上，属于成片开发土地的，没有形成工业用地或者其他建设用地条件；转让房地产时房屋已经建成的，没有房屋所有权证书；以划拨方式取得土地使用权的，转让房地产时，应当按照国务院规定，报有批准权的人民政府审批而没有报批或不予批准的；有批准权的人民政府准予转让的，应没有办理土地使用权出让手续并依照国家有关规定缴纳土地使用权出让金的。

其次，依据《合同法》第五十二条及五十四条合同无效、可撤销的条款可知，双方当事人签订的房屋转让合同未违法上述法律法规的规定，因此，该房屋转让合同是在双方真实意思表示情况下签订的，又无违法法律强制性规定的情形，应当认定为有效。

第三、如若出卖人在合同约定的期限拒不对该房屋进行过户登记，买受人有权要求出卖人按约定履行合同，变更房屋登记。

鉴于该房屋买卖合同是合法有效的，出卖人应当依据该合同继续履行，变更登记。如若出卖人妻子欲以未征得其同意为由主张该买卖行为无效，而买受人不是在明知出卖人妻子不同意的情况下签订合同，则买受人可以依据合同要求出卖人过户登记或赔偿损失。

法律规定

《关于适用〈婚姻法〉若干问题的解释

（一）》第十七条第（二）项“夫或妻非因日常生活需要对夫妻共同财产做重要处理决定，夫妻双方应当平等协商，取得一致意见。他人有理由相信其为夫妻双方共同意思表示的，另一方不得以不同意或不知道为由对抗善意第三人”

《关于贯彻执行〈中华人民共和国民法通则〉若干问题的意见》第八十九条“共同共有人对共有财产享有共同的权利，承担共同的义务。在共同共有关系存续期间，部分共有人擅自处分共有财产的，一般认定无效。但第三人善意、有偿取得该项财产的，应当维护第三人的合法权益；对其他共有人的损失，由擅自处分共有财产的人赔偿”

《物权法》第一百零六条规定：“ 无处分权人将不动产或者动产转让给受让人的，所有权人有权追回；除法律另有规定外，符合下列情形的，受让人取得该不动产或者动产的所有权：

（一）受让人受让该不动产或者动产时是善意的；

（二）以合理的价格转让；

篇7：广州市房屋买卖中介服务合同

合同编号：穗房中介合字号

广州市房屋买卖中介服务合同（公开征求意见稿）

（买方委托）

甲方（房地产中介服务机构）：； 资质证号：；营业执照号码：；联系电话：； 乙方（买方）：；【证件类型：】号码：； 联系电话：；联系地址：； 委托代理人：；【证件类型：】号码：； 联系电话：；联系地址：。

乙方于年月日至年月日委托甲方购买房地产，提供中介服务，达成如下协议：

第一条 拟购房地产的基本情况

1．房地产所在区域：。

2．房屋使用性质：【住宅】【商铺】【办公】【其他：】。

3．【建筑面积】【套内建筑面积】：平方米（以房地产登记簿为准）。

4.拟购价格： ￥元以内。

5．付款方式：【一次性付款】【分期付款】【按揭付款】【其他：。

第二条 中介服务事项

乙方委托甲方提供房屋承购中介服务，甲方提供的中介服务事项包括以下 第项：

1．书面介绍与交易相关的售房政策、法律、税费标准；

2．核查拟购房地产权属、出租情况及委托人对房屋的处分权利，并应协助乙方现场察看该房地产；

3．促成房屋买卖，并协助上网签订《存量房买卖合同》；

4.协助乙方办理房屋按揭贷款手续，贷款方式为【商业贷款】【公积金贷款】

【商业和公积金贷款组合】；

5．协助办理交易资金监管手续；

6．代办房地产权属转移及变更登记手续；

7．协助交割交易房屋；

8．其他：。

第三条 中介服务费

1.经甲方促成，乙方签订《存量房买卖合同》，应向甲方支付总房款的%作为中介服务费。

2.完成网签手续后，乙方应向甲方支付%中介服务费；完成交易递件手续后，乙方应向甲方支付%中介服务费。

3.。

4.乙方取消委托或变更承购条件，应及时书面通知甲方；乙方通知甲方取消委托或变更承购条件前，甲方已取得符合乙方承购要求的房屋的业主同意出售物业的书面文件，乙方应当向甲方支付合理费用元（该费用不得超过中介服务费）。

第四条 权利义务

1.甲方应当核实房地产权属情况及委托人对房屋的处分权利，协助乙方现场察看房屋，如实将交易相关的政策法规、税费标准和出售价格告知乙方。卖方同意出售的房地产符合乙方要求的，甲方应及时告知乙方。

2.乙方取消委托或变更承购条件，应及时书面通知甲方。乙方通知甲方取消委托或变更承购条件前，甲方已取得符合乙方承购要求的房屋业主同意出售物业的书面文件，乙方应当向甲方支付合理费用元（该费用不得超过中介服务费）。

第五条 违约责任

1．甲方未按约定履行义务，导致交易无法进行的，甲方不得收取中介服务费，并按中介服务费的20%向乙方支付违约金。

2．乙方逾期支付中介服务费的，应当每日按未付款0.05%的标准向甲方支付违约金。

3.乙方自委托之日起月内，与甲方介绍的房源达成交易的，向甲方支付中介服务费元（乙方能证明该交易与甲方的服务没有因果关系的除外）。

第六条 争议的解决方式

本合同在履行过程中发生的争议，由双方当事人协商解决；协商不成的，按下述第种方式解决：

1．提交广州仲裁委员会仲裁；

2．依法向人民法院起诉。

第七条 如甲方通过补充约定或本合同以外的其他约定，设立明确或暗示与本

2合同内容相冲突的、减轻或免除甲方责任、加重乙方责任或排除乙方权利条款的，该条款无效，以本合同为合法依据。本合同共页，一式份，甲方份，乙方份。

第八条 其他约定：

甲方（盖章）：乙方（签章）：

经纪人及执业证号（签章）：委托代理人（签章）：

日期：日期：

合同编号：穗房中介合字号

广州市房屋买卖中介服务合同（公开征求意见稿）

（卖方委托）

甲方（房地产中介服务机构）：； 资质证号：；营业执照号码：；联系电话：； 乙方（卖方）：；【证件类型：】号码：； 联系电话：；联系地址：； 委托代理人：；【证件类型：】号码：； 联系电话：；联系地址：。的房地产提供中介服务，达成如下中介服务协议：

第一条 房地产基本情况

1.房地产地址：；房地产权证号码：。

2.房屋使用性质：【住宅】【商铺】【办公】【其他：。

3.建筑时间：。

4.【建筑面积】【套内建筑面积】：平方米（以房地产登记簿为准）。

5.拟售价格：￥元以上。

6.同意买房的付款方式：【一次性付款】【分期付款】【按揭付款】【其他：】

7.该房地产【不存在】【存在】【共有】【出租】【抵押】【查封】等权利受限制的情况，权利受限制的情况可于年月日前解除。

8.房屋【是】【否】办理了土地出让手续；【是】【否】缴清土地出让金（违约金）。

9.房屋【是】【否】已交存物业专项维修资金。

乙方于年月日至年月日【独家】【非独家】委托甲方出售于

10.房屋【有】【无】占用户口；房屋【有】【无】占用小学学位。

第二条 中介服务事项

乙方委托甲方【独家】【非独家】提供房屋出售中介服务，甲方提供的中介服务事项包括以下第项：

1.书面介绍与交易相关的售房政策、法律、税费标准；

2.提供市场行情，介绍客源；

3.促成房屋买卖，并协助上网签订《存量房买卖合同》；

4.协助乙方办理房屋按揭贷款涂销手续；

5.协助办理银行房款托管手续及银行托管房款交割手续；

6.代办房地产权属转移及变更登记手续；

7.协助交割房源；

8.其他：

第三条 中介服务费

经甲方促成，乙方与买方签订《存量房买卖合同》的，按照的方式支付中介服务费。

1.由乙方支付。乙方应向甲方支付总房款的作为中介服务费。

2.由买方支付。支付金额由买方与甲方协商约定，甲方须将买方支付的中介服务费金额告知乙方。

第四条 权利义务

1．如乙方非独家委托甲方出售该房地产后，自行与非甲方介绍的买方达成交易并书面通知甲方的，本合同解除，甲方应当撤下甲方在网上登记的本合同及房地产信息。乙方与买方解除买卖合同的，甲方应当及时撤下甲方在网上登记的存量房买卖合同。

2.乙方取消委托或变更出售条件的，应及时书面通知甲方；甲方已收取买方购房诚意金并通知乙方后，乙方再取消委托或变更出售条件的，乙方应当向甲方支付合理费用元（该费用不得超过中介服务费）。如乙方非独家委托甲方出售该房地产后，自行与非甲方介绍的买方达成交易的，应当书面通知

甲方解除本合同。

第五条 违约责任

1．甲方未按约定履行义务，导致交易无法进行的，甲方不得收取中介服务费，并按中介服务费的20%向乙方支付违约金。

2．乙方逾期支付中介服务费的，应当每日按未付款0.05%的标准向甲方支付违约金。

第六条 争议的解决方式

本合同在履行过程中发生的争议，协商未能解决的，按下述第种方式解决：

1．提交广州仲裁委员会仲裁；

2．依法向人民法院起诉。

第七条 如甲方通过补充约定或本合同以外的其他约定，设立明确或暗示与本合同内容相冲突的、减轻或免除甲方责任、加重乙方责任或排除乙方权利条款的，该条款无效，以本合同为合法依据。本合同共页，一式份，甲方份，乙方份。

第八条 其他约定：

甲方（盖章）：乙方（签章）：

经纪人及执业证号（签章）：委托代理人（签章）：

篇8：房屋买卖法律服务合同

关键词：涉外货物买卖合同,固定价格,情事变更,不可抗力,价格变更

采用固定价格作价的涉外货物买卖合同关于固定价格的约定是否违反了法律对不可抗力和情事变更原则的规定?也就是说, 采用固定价格作价的买卖双方在履行合同过程中发生了不可抗力或情事变更, 为了不使合同的履行显失公平, 能否援引不可抗力或情事变更原则的法律规定变更合同价格?本文将对此进行探析。此外, 根据我国《合同法》的规定, 涉外货物买卖合同所适用的法律由双方当事人约定, 既可约定适用中国法律, 也可约定适用其他国家的法律。本文讨论的涉外货物买卖合同以适用中国法律为前提。

一、固定价格作价方法的特点

所谓固定价格作价是指买卖双方在涉外货物买卖合同中, 把货物价格明确约定在合同中, 并约定事后不论发生什么情况 (即使订约后市价有重大变化) 均按合同确定的价格结算货款的作价方法。采用固定价格作价方法有三个特点:一是价格的确定性, 合同标的物的价格在订立合同时就明确地约定在合同里, 这使它区别于订约时不确定价格的暂不固定价格、暂定价格和滑动价格的作价方法;二是价格的不可变更性, 订约后不论发生什么情况 (即使订约后市价有重大变化) 均按合同确定的价格结算货款, 不允许变更合同的价格;三是价格不可变更的明示性, 买卖双方必须在合同中明确约定订约后价格是不能变更的, 如在合同中约定“合同成立后, 不得提高价格”、“合同成立后, 不得调整价格”等等。采用该作价方法, 合同价格一经确定, 双方就必须严格执行, 任何一方都不得擅自更改原定价格, 意味着买卖双方要承担从订约到交货付款时价格剧烈变动的风险。但是, 上述“无论发生什么情况”是否包括不可抗力或情事变更?如果包括, 合同关于固定价格的约定是否违反了法律对不可抗力和情事变更原则的规定?也就是说, 采用固定价格作价的买卖双方在履行合同过程中发生了不可抗力或情事变更, 为了不使合同的履行显失公平, 能否援引不可抗力或情事变更原则的法律规定变更合同价格?

二、不可抗力和情事变更的法律特征

关于不可抗力的含义, 各国解释不尽一致。我国法律认为, 不可抗力是指不能预见、不能避免并不能克服的客观情况。按《联合国国际货物销售合同公约》解释, 是指非当事人所能控制, 而且没有理由预期其在订立合同时所能考虑到或能避免或克服它或它的后果而使其不能履行合同义务的障碍。据此, 不可抗力是指在合同成立以后所发生的, 不是由于当事人一方的故意或过失所造成的, 对其发生以及造成的后果是当事人不能预见、不能控制、不能避免并不能克服的。

情事变更原则又称情势变更原则, 是指在合同订立后, 发生了当事人订约时不能预见的情况, 导致订立合同的基础动摇或丧失, 使合同的履行失去意义或者履行合同使当事人之间的利益重大失衡, 继续维持合同原有效力有悖于诚实信用原则 (显失公平) 时, 应当允许当事人终止或变更合同的一种合同法律制度。情事变更原则是诚实信用原则的具体运用, 目的在于消除合同因情事变更所产生的不公平后果。该原则已经成为当代债法最重要的法律原则之一。

由于情事变更原则赋予法院自由裁量权, 为了防止法官滥用情事变更, 各国法律对情事变更原则的适用规定了严格的条件。第一, 必须有情事变更的客观事实。这种客观事实是指合同订立时作为该合同赖以成立的基础的客观情况发生了异常变动。该变动既可以是经济情况的变化, 也可以是非经济事实的变化, 如国家经济政策进行了重大调整, 货币严重贬值、价格大幅度上涨等。第二, 情事变更必须发生在合同成立后履行终止前。第三, 情事变更是订约时当事人不可预见的。这使它区别于正常的商业风险 (如当事人在订约时应当遇见到的价格在合理幅度内的涨或跌) 。第四, 情事变更事实的出现不可归责于双方当事人。如国家经济政策的调整、全球性或区域性的经济危机或金融动荡等。第五, 因情事变更使原合同的履行显失公平。不可抗力已构成履行不能, 即“不能克服”, 而情事变更发生后, 原合同仍能履行, 即“能克服”, 只是如果继续按原合同规定履行义务, 将会对当事人显失公平, 从而会违背诚实信用原则。这是它区别于不可抗力的主要标准之一。如价格暴涨或暴跌 (变动幅度是当事人订立合同时无法遇见到的) 只是动摇了合同所依赖的基础, 合同仍能够继续履行, 只不过是履行代价过高。因此, 价格发生剧烈变动 (暴涨或暴跌) 并非不可抗力, 而属情势变更。第六, 当事人要援用情事变更原则救济自身利益, 主张变更或解除合同, 必须请求法院做出裁判。可见, 情事变更是当事人不能预见、不能控制、不能避免但能克服的客观情况。

三、当事人不能以发生不可抗力为由变更涉外货物买卖合同的固定价格

各国对不可抗力法律后果的规定均为强制性, 当事人不能以约定的方式排除不可抗力法律后果的适用。但是, 不可抗力引起的直接的法律后果是受不可抗力影响的一方可以部分或全部免除履约责任, 而无需承担违约责任。所以不可抗力所导致的是部分或全部履约不能或不能按时履约, 当事人只能要求解除合同或变更合同, 并且变更合同也仅限于迟延履行或变更交货数量, 而不会涉及变更价格问题。所以当采用固定作价时, 如果买卖双方在订约后遭遇了不可抗力, 当事人不能以不可抗力为理由请求变更合同价格, 只能要求解除合同或迟延履行或变更交货数量。即固定价格的约定并不违反法律对不可抗力的规定。

四、当事人不能以发生情事变更为由变更涉外货物买卖合同的固定价格

1. 我国法律对情事变更原则的规定。

(1) 国内法的规定。我国虽然在司法判例中出现了关于情事变更原则的内容, 但是在现行国内法中一直没有形成明确的法律规范。在学者们努力呼吁下, 1993年开始制定的统一合同法草案中规定了情事变更原则。但是因为诸多原因在最后通过合同法时却删掉了此项原则。造成了情事变更原则在我国国内法中的缺位。在我国社会生活中存在着的大量的情事变更问题, 只能寄希望于最高人民法院对现行《合同法》进行扩张性司法解释, 以适用情势变更原则。事实上, 目前我国国内合同纠纷审理过程中对情事变更原则的适用都会报请最高人民法院核准。

(2) 我国加入的国际公约和国际条约的规定。

(1) 我国于1988年1月加入的《联合国国际货物销售合同公约》 (以下简称公约) 第79条规定:“当事人对不履行义务, 不负责任, 如果他能证明此种不履行义务, 是由于某种非他所能控制的障碍, 而且对于这种障碍, 没有理由预期他在订立合同时能考虑到或能避免或克服它或它的后果。”长期以来, 我国理论界许多人认为此规定是对情事变更原则的规定。但也有许多学者认为此规定是对不可抗力的规定。笔者同意后一种观点, 因为“没有理由预期他在订立合同时能……克服它或它的后果”的规定是不可抗力的不能克服性, 而这正是情事变更区别于不可抗力的主要标准之一。因此, 《公约》第79条应属于不可抗力违约免责制度, 并不是情事变更原则的依据。

(2) 1994年由国际统一私法协会编撰、2004年做了大的修订的《国际商事合同通则》 (以下简称《通则》) 第6.2.1条~6.2.3条规定了艰难条款。根据《通则》第6.2.1条~6.2.3条的规定, 如果履约使一方当事人变得负担加重, 在艰难情形下该当事人可以向人民法院提出申请变更合同或解除合同。艰难情形 (hardship) 是指由于一方当事人履行成本增加, 或由于一方当事人所获履约价值减少, 而发生了根本改变合同双方均衡的事件, 并且, 该事件在订立合同后发生或为不利一方当事人所知;在订立合同时, 不利一方当事人没有理由考虑到该事件;事件非受不利一方当事人所能控制, 且事件的风险不由不利一方当事人承担。可见, 《通则》所规定的艰难条款是情事变更原则在私法领域内的国际法渊源。

2.《国际商事合同通则》的适用

(1) 我国是国际统一私法协会成员国, 派员参与了《通则》的起草, 并已批准加入《通则》。依据我国《民法通则》第142条的规定, 我国应自觉遵守《通则》。根据《通则》的规定, 双方当事人约定其合同由《通则》管辖时, 应当适用《通则》;双方当事人约定其合同由“法律的一般原则”, “商人法”或类似法律管辖时, 应当适用《通则》;双方当事人未选择任何法律管辖其合同时, 应当适用《通则》;当适用法对发生的问题不能提供解决问题的有关规则时, 《通则》可以提供解决问题的方法;《通则》可用于解释或补充国际统一法的文件。因此, 《国际商事合同通则》既可以被称为示范法、统一规则, 也可被称为国际惯例。从实用的角度看, 一国在制定或修订合同法时可以把它作为示范法, 参考、借鉴其条文;合同当事人可以选择它作为合同的准据法 (适用法) , 作为解释合同、补充合同、处理合同纠纷的法律依据。此外, 当合同的适用法律不足以解决合同纠纷所涉及的问题时, 法院或仲裁庭可以把它的相关条文视为法律的一般原则或商人习惯法, 作为解决问题的依据, 起到对当事人的意思自治以及适用法律的补充作用。由于我国《合同法》和《公约》中都没有规定情势变更原则, 因此在我国的涉外合同关系中, 经常会适用《通则》中的情事变更原则解决问题。

(2) 《通则》和《公约》一样, 是任意性规范。根据《通则》的规定, 除《通则》另有规定外, 双方当事人可以排除适用《通则》, 或部分排除或修改《通则》任何条款的效力。与此同时, 大多数国家的法律都强调情事变更原则具有补充性, 也就是说作为一种在当事人自由约定之外对合同关系进行干预的措施, 情事变更原则的适用不能在本质上违背当事人的自由约定。也就是说, 如果当事人已经对有关情况的发生及其处理方法做了明确约定, 就不能适用情事变更原则得出相反或不同的结论。因此, 在涉外货物买卖合同中采用固定价格方法作价时, 当事人实际上已经用约定的方式排除了情事变更原则的适用。

综上所述, 在适用中国法律的情况下, 采用固定价格作价的涉外货物买卖合同在履行过程中, 如遇不可抗力或情事变更, 当事人均不能变更合同的价格。

参考文献

[1]李 雁:情事变更原则初探[J].云南大学学报 (法学版) , 2004 (03)

[2]朱广东:情事变更原则国际法渊源辨析——兼论《联合国国际货物销售合同公约》第79条的性质[J].齐齐哈尔大学学报 (哲学社会科学版) , 2003 (05)