共有房屋买卖合同

2024-06-23

共有房屋买卖合同（精选8篇）

篇1：共有房屋买卖合同

二手房买卖常见纠纷及其风险防范

（二）共有房屋买卖——以夫妻一方出卖共有房屋为视角

吴让军北京市立方（广州）律师事务所

现实中，对于夫妻共有的房产，由于各种原因，有些登记在全部共有人即夫妻双方名下，有些仅登记在夫或妻一方名下。在该类房屋交易过程中，有些买受人只与夫或妻一方签订合同。实践中，经常遇到其他共有方以夫妻一方擅自处分共有财产为由，主张夫妻一方对外签订的合同无效，由此引发诸多纠纷。

一、法律分析

夫妻共同房产的登记和交易有种形式，容易发生纠纷的主要有以下情况：

1、房屋为夫妻共同财产，且房屋所有权证书上明确登记的权利人为夫妻俩个人，夫妻一方与买受人签订房屋买卖合同。

对于这种情形，司法实践中争议不大，一般认为夫妻一方与第三方签订房屋买卖合同为效力待定合同。即此时合同效力取决于夫妻中未参与签约一方的态度，在其不予追认的情况下，房屋买卖合同为无效合同，在其同意交易时，房屋买卖合同则归于有效。

认为上述房屋买卖合同为效力待定合同的主要依据在于：根据《物权法》第九十七条的规定，处分共有的不动产或者动产以及对共有的不动产或者动产作重大修缮的，应当经占份额三分之二以上的按份共有人或者全体共同共有人同意。据此规定，既然房屋为夫妻共同财产，在出卖（处分的一种形式）该房屋时，应当经共同共有人同意，共有一方擅自将房屋对外进行买卖属于无权处分行为。同时，根据《合同法》第五十一条规定，无处分权的人处分他人财产，经权利人追认或者无处分权的人订立合同后取得处分权的，合同方为有效，在未取得权利人追认的情况下，合同为应归于无效。

2、房屋为夫妻共同财产，房屋所有权证书上登记的权利人仅为夫或妻一方，登记权利人与买受人签订房屋买卖合同。

此种情形在日常交易中比较常见，也容易引发纠纷。对于此时房屋买卖合同的效力，司法实践中争议较大，主要有三种意见：

第一、房屋买卖合同效力待定。持此意见的人理由与上述第一种情形基本相同，其认为虽然房屋所有权证书上登记的权利人仅为夫或妻一方，但房屋实质是夫妻双方共同共有的财产，根据《物权法》第九十七条及《合同法》第五十一条，处分共有财产必须全体共同共有人同意，否则构成无权处分，一方对外签订的合同效力待定。

第二、房屋买卖合同的效力取决于合同的履行情况：如果在合同签订之后，买受人支付了合理的市场价格并且已办理房屋过户手续的，无论夫妻中非登记一方是否提出异议，房屋买卖合同均有效；如果买受人支付了合理的市场价格，但双方尚未办理房屋过户手续的，则合同效力待定，如果夫妻中非登记一方对交易提出异议，合同则归于无效。

持此观点的人认为：虽登记权利人一方对外出售房屋构成无权处分，但如果买受人的行为符合善意取得的构成要件，出于保护交易安全的需要，应当保障买受人的合法权益。而根据《物权法》第一百零六条规定，买受人的行为如构成善意取得，需满足三个方面的条件：（1）受让人受让房屋时是善意的；（2）以合理的价格受让；

（三）已按法律规定办理了房屋的过户登记。上述情形中，受让人基于对房地产登记公示、公信的原则，与登记一方签订合同应推定为具有善意，只要交易价格合理并已完成交易，办理了过户登记，即可认为买受人的行为已构成善意取得，因此，应认定买卖合同有效。但如果房屋未办理完成过户登记，则不构成善意取得，夫妻中非登记权利人对交易提出异议时，应认定合同无效。

第三、房屋买卖合同有效。持此意见的人认为：房屋出售时，权利登记仅在出卖人一人名下的，基于不动产的公示、公信原则，买受人有理由相信出卖人系房屋完全权利人，且在产权交易过程中，有关部门在办理产权交易过户手续时，对共有人情况亦不予审查，因此，登记权利人与出卖人之间签订的买卖合同，应认定有效。

笔者认为，此种情形下房屋买卖合同的效力判断涉及对无权处分和善意取得两种制度的理解。如果严格按照法律文义解释，《物权法》第一百零六条规定，不动产的善意取得必须满足房产已经完成过户登记的条件，否则受让人不能善意取得房屋，相应的房屋买卖合同也会被认定为无效，即上述第二种意见。但如作此机械理解，会出现诸多矛盾之处：

（1）根据合同的基本理论，合同无效是自始无效，不会因为当事人的履行行为而发生效力的改变。显然，按照上述第二种意见，在其他条件相同的情况下，合同的效力取决于交易双方是否履行了过户登记这一履行行为，这明显违背合同无效的基本理论。同时，如果在买受人善意购买并已经支付了全部购房款项，但仅因为没有办理过户手续而判决合同无效，对买受一方也明显不公平。

（2）根据《物权法》第十五条规定，当事人之间订立有关设立、变更、转让和消灭不动产物权的合同，未办理物权登记的，不影响合同效力。分析上述第二种意见，是否办理房屋过户登记实质影响到合同的效力，按此理解，《物权法》第十五条及第一百零六条之间的规定似乎自相矛盾。

因此，尽管司法实践中，有不少法院按照上述第二种意见的思路对案件进行判决，但笔者更倾向于支持第三种意见。有三点理由：（1）从节省交易成本、鼓励交易的角度出发，应认定合同有效。在房地产交易过程中，买受人对房屋出卖人是否有权处分房屋仅负有形式审查义务。如房地产产权只登记在出卖人名下，根据物权公示、公信原则，买受人有理由相信出卖人是唯一的所有权人，有权处分房地产。买受人没有义务去审查出卖人是否已婚或合伙，转让的房屋是否为只登记在一人名下的夫妻共同财产或合伙财产。否则，将增加交易成本，不利于鼓励交易。

（2）从引导社会诚信角度出发，应认定合同有效。在买受人善意的情况下，还将无权处分规则适用于买卖合同，将会给出卖人恶意毁约提供不适当的“保护伞”，出卖人可能据此恶意毁约，不利于社会诚信的构建。（3）从价值选择角度出发，应当维护交易安全，认定合同有效。在现代社会经济生活中，物的静态安全已让位给物的动态安全，维护交易安全是法律所追求的更高的价值目标，随意否定合同的效力，将不利于交易秩序的建立。

因此，笔者认为：如房屋出售时，权利登记仅为出卖人一人的，基于不动产的公示、公信原则，买受人有理由相信出卖人系房屋的完全权利人，其与出卖人之间签订的买卖合同，应认定为有效。但如有证据证明买受人存有过错，如与出卖人夫妻双方关系密切，明知房屋为共有财产，或者与出卖人恶意串通，以明显低于市场价格进行购买等等，均可认定买受人不具有“善意”，在此情况下，则不宜认定合同有效。

二、风险防范建议

作为购房一方，进行房产交易的根本目的是为了最终获得房屋产权，但如果购房合同被认定为无效，将直接导致其无法实现购买目的。目前，大量二手房是夫妻共同财产，如购房者仅与一方签订购房合同，无疑将面临巨大的法律风险。为尽量避免事后因夫妻另一方不同意出售房屋或出卖方反悔而导致合同无效的法律风险，笔者建议：

第一、买受人在交易之前务必要到房管部门查阅交易房屋的登记簿，明确房产的登记权利人，确定交易对象。如果产权登记人为夫妻双方，务必要求夫妻双方均作为出卖方，同时参与交易和签署合同。

第二、如果明知房屋为共同财产，即使登记方只有一人，在签订交易合同时也必须要求出售房屋的夫妻双方共同签字或要求签约的夫妻一方出具另一方的公证授权书，表明另一方也同意出售房屋。

第三、作为夫妻的共同财产，为避免在某些情况下被一方擅自转让，建议在房产登记过程中将夫妻双方均登记为产权人。

文章纯属个人观点，仅供参考。据此操作，风险自负。

篇2：共有房屋买卖合同

甲方：，身份证号：乙方：，身份证号：

甲方和乙方均为随州市尚市镇街道居民，房屋为左右相邻，甲方有房屋地基三间，乙方有房屋地基两间。因尚市镇的房屋建设形式的缺陷，甲乙双方都不太方便能顺利进入自己的后院。在双方建房初期，甲乙双方就协商好两家共同用甲方地基上相邻的一间房屋空间，少盖一间一楼的房屋，用于甲乙双方共同进入甲乙双方各自的后院。经甲乙双方充分的商议，达成如下协议；

1，甲方将自己地基上少盖了一间房屋的空间，用作甲乙双方共同进入各自后院的通道。

2，乙方同意一次性向甲方支付全额的通道使用费，该费用为元，大写：元。

3，甲乙双方有相同使用该通道的权利，而且这种权利是不可逆的形式出现的，也就是乙方不得以任何借口和方式向甲方讨回或索要该通行费；甲方也不得以任何借口和方式退回使用费或拒绝乙方通行。

4，当甲方或乙方有以下任何一种形式的变化时，也不能改变本协议的效力。

A，甲方的房产部分出租、出售或全部出租或出售；

B，乙方的房产部分出租、出售或全部出租或出售； 5，本协议对需要进入甲方或乙方房屋的所有人员或房屋拥有者全部有效，包括拥有其中部分房屋的人员全部有效。这种权利同样是不可逆的权利。

6，当本协议中的通道需要维修、翻新时，所有费用均由甲乙双方共同出资或出力。

7，本协议的有效期与房屋的寿命或存在的时间相同，也就是只要房屋存在，本协议就一直有效。

8，本协议签定时，乙方一次性支付全款给甲方，同时，本协议立即生效。

甲方：乙方：

鉴证方：

篇3：房屋登记应当注意共有情况的记载

一、按份共有和共同共有设立基础有别

按份共有一般基于按份共有人约定。《物权法》第94条规定“按份共有人对共有的不动产或者动产按照其份额享有所有权”。《物权法》第103条、第104条规定共有人对共有房屋应当约定为按份共有或者共同共有, 按份共有的应当约定享有的份额或按照出资额确定份额。

共同共有一般基于共有人特殊的共同关系。《婚姻法》在第17条原则规定了夫妻在婚姻关系存续期间所得财产归夫妻共同所有, 夫妻对共同所有的财产, 有平等的处理权。《婚姻法》解释一第15条规定:“被宣告无效或被撤销的婚姻, 当事人同居期间所得的财产, 按共同共有处理。”共同继承分割前、个人合伙经营等法律关系中也会出现共同共有财产的形式。

房屋所有权为按份共有还是共同共有一般是基于特定共有基础, 虽然, 按份共有和共同共有在共有关系发生变化符合转换条件时可以相互转换, 但由于其对内享有所有权能所及范围和对外承担连带义务的不同是通过房屋登记公示物权效力的, 因此, 房屋登记机构应当就申请登记房屋的共有情况履行询问职责并经申请人签字确认归档保留, 同时将房屋共有情况记载于登记簿并缮填于房屋所有权证书。

-二、按份共有和共同共有的所有权能有所不同

按份共有又称分别共有, 是共有人按各自的份额对同一财产享有所有权。共同共有又称公同共有, 是基于共同关系发生的、各共有人对共有财产享有平等的所有权。按份所有除共有人另有约定外, 是在各自确定的份额内享有权利承担义务, 各按份共有人权利的客体虽为同一物, 但共有人对物的所有权是按照事先确定的份额行使, 处分权能和承担义务均以各自份额为限。共同共有的共有人对共有物不分份额平等的享有权利和承担义务, 共有关系存续期间共有人对共有物权利平等义务相当。

根据《物权法》第99条规定, 共同共有人原则上不得请求分割共有财产, 只有在共有基础丧失或者有重大理由需要分割时才可以请求分割。而按份共有人原则上可以随时请求分割共有财产。同时, 《物权法》第102条规定“因共有的不动产或者动产产生的债权债务, 在对外关系上, 共有人享有连带债权、承担连带债务, 但法律另有规定或者第三人知道共有人不具有连带债权债务关系的除外;在共有人内部关系上, 除共有人另有约定外, 按份共有人按照份额享有债权、承担债务, 共同共有人共同享有债权、承担债务。偿还债务超过自己应当承担份额的按份共有人, 有权向其他共有人追偿”。

因此, 共有房屋共有情况的登记应当区分按份共有和共同共有。这既是房屋登记机构权属管理的需要, 同时也是共有权人内部享有权利承担义务的依据和物权公示公信原则的体现。

三、应当注意共有情况记载的几种情形

1. 共同关系中的按份共有

共同共有是基于共同关系的财产共有形式, 共同关系人的财产共有形式应为共同共有。有观点认为:由于特殊的共同关系以及对共同债务的连带责任, 《婚姻法》虽然规定了夫妻可以约定婚姻关系存续期间所得的财产以及婚前财产归各自所有、共同所有或部分各自所有、部分共同所有, 但并没有夫妻可以对一物约定为按份共有的规定, 因此夫妻房屋所有权的共有形式只能是共同共有而不能是按份共有。

但《婚姻法》解释三第4条、第7条规定, 夫妻在婚姻关系存续期间有重大理由可以要求分割共同财产和对婚后双方父母出资购买的不动产可按照出资份额认定为按份共有的规定, 因此具有共同关系的权利人可以在共同关系存续期间约定或按照出资份额确定申请登记房屋按份共有。同时, 《婚姻法》解释二第24条规定, 除夫妻一方能够证明债权人与债务人明确约定为个人债务或者能够证明属于《婚姻法》第19条第3款规定情形的外, 夫妻对夫或妻一方对外所负的债务为夫妻共同债务。

因此, 具有共同关系的共有人按份共有房屋所有权不仅无碍于第三人的债权保护, 反而有利于保护共同关系人的财产权益和彰显物权登记的公示公信力。

2. 共同关系外的共同共有

如前所述, 共同关系人可以对同一物约定或确定为按份共有, 没有共同关系的共有人是不是只能约定为按份共有, 还是也能够约定为共同共有呢?《物权法》第103条明确规定:“共有人对共有的不动产或者动产没有约定为按份共有或者共同共有, 或者约定不明确的, 除共有人具有家庭关系等外, 视为按份共有”。因此, 基于相互的信任或利益的融合, 没有共同关系的共有人不仅可以约定申请登记房产为按份共有, 也可以约定申请登记房产为共同共有。

值得注意的是, 《物权法》第102条规定:“因共有的不动产或者动产产生的债权债务, 在对外关系上, 共有人享有连带债权、承担连带债务, 但法律另有规定或者第三人知道共有人不具有连带债权债务关系的除外;在共有人内部关系上, 除共有人另有约定外, 按份共有人按照份额享有债权、承担债务, 共同共有人共同享有债权、承担债务。偿还债务超过自己应当承担份额的按份共有人, 有权向其他共有人追偿”。可见, 按份共有与共同共有有着本质区别, 房屋登记的申请人由于认知的局限性, 不可能人人都了解按份共有与共同共有的不同, 特别是当按份共有份额相等时。虽然, 《物权法》在第103条规定了共有人对共有的财产没有约定为按份共有或者共同共有, 或者约定不明确的, 除共有人具有家庭关系等外, 视为按份共有。房屋登记机构应当在登记受理大厅或受理询问程序中对按份共有和共同共有予以必要的宣传和解读, 对不具有家庭关系的共有人又不能明确约定为共同共有的, 建议指导申请人约定为按份共有房产申请登记。

3. 共有关系的变化对共有关系的影响

《物权法》第14条规定:“不动产物权的设立、变更、转让和消灭, 依照法律规定应当登记的, 自记载于不动产登记簿时发生效力”。《房屋登记办法》第13条规定:“共有房屋, 应当由共有人共同申请登记。共有房屋所有权变更登记, 可以由相关的共有人申请, 但因共有性质或者共有人份额变更申请房屋登记的, 应当由共有人共同申请”。因此, 共同共有人共有基础丧失或没有共同关系的按份共有人缔结共同关系, 如对原登记为共同共有房产约定为按份共有或原登记为按份共有房产约定为共同共有的属于《房屋登记办法》第13条规定的房屋所有权共有性质的变更, 应当由共有人共同申请登记。

4. 预告登记对共有情况的询问和记载

篇4：共有房屋买卖合同

问:一年前,我在某医院生下儿子豆豆,可是上个月我才得知,豆豆不是我的亲生儿子。原来,医院工作人员疏忽大意,竟将孩子抱错!情况查实后,我把豆豆还给他的亲生父母,也抱回了我的亲生儿子。但养了一年的孩子送给别人,自己的亲生骨肉无端分离一年之久,双方父母都非常难过,于是向法院提起诉讼,要求医院赔偿。医院愿意赔偿两家因抱错孩子而遭受的经济损失,但认为精神损害赔偿的诉讼请求没有法律根据。请问,医院失职给两个家庭造成如此严重的精神损害,难道没有赔偿责任吗?

程光丽(浙江台州)

律师意见:最高人民法院《关于确定民事侵权精神损害赔偿责任若干问题的解释》(以下简称《解释》)第2条规定:“非法使被监护人脱离监护,导致亲子关系或者亲属关系遭受严重损害,监护人向人民法院起诉请求赔偿精神损害的,人民法院应当依法予以受理。”本案中,医院因工作失误,给你们精神上造成的损害是严重的,理应赔偿。

医院的行为不仅侵犯了你们的人格权益,还侵犯了《民法》和《婚姻法》所保护的父母对子女的抚养权和监护权,使你们与亲生子女之间的亲子关系受到了严重的损害,同时也损害了社会的公共利益,违背了医疗机构的职业道德和社会公德。《解释》第8条规定:“因侵权致人精神损害,造成严重后果的,人民法院除判令侵权人承担停止侵害、恢复名誉、消除影响、赔礼道歉等民事责任外,可以根据受害人一方的请求判令其赔偿相应的精神损害抚慰金。”据此,医院应当承担精神损害赔偿责任。

■缺乏证据,财产共有

问:我和丈夫结婚前共同购买了电视机、电冰箱等家用电器和衣服、家具等,现在我们感情破裂,我已向法院起诉离婚。在分割财产时,丈夫向法院提出,家用电器、衣服、家具等财物是其个人出资购买的,并出具了购物发票。请问,法院会凭借购物发票认定夫妻个人财产吗?

张妍(河南周口)

律师意见:购物发票的持有人不一定就是该物的所有权人。争议财产系你和丈夫共同购买,你丈夫持有购物发票是正常的,仅此不足以证明是他个人出资购买。你不持有购物发票,又无证据证明购物时的出资情况,不足以推翻二人共同购买这一事实,更无证据证明系丈夫的自愿赠与,所以也不能认定该财产是你的个人财产。按照我国现行法律法规的规定,共同财产是指二人以上共同所有或按份共有的财产。如果上述财产系二人共同购买,没有证据证明二人出资情况,又不能认定归任何一方个人所有,那么只能推定为二人共同所有。在离婚诉讼中,当事人要证明自己的婚前个人财产必须拿出充分的证据,否则只能推定为双方共同财产。需要说明的是,婚前财产公证是一个很好的解决婚前财产的办法,一旦有了婚前财产公证,法院将以公证内容为准。

■共有房屋,购买优先

问:5年前,我和表弟共同出资购买了一套两室住宅,两室分用,卫生间、厨房和阳台则共用。不久,表弟将自己所有的房间出租给陈某居住。前不久,表弟以30万元的价格将此房间出售给陈某。我知道后,提出以30万元购买表弟的房间,但表弟说,陈某是承租人,有优先购买权,拒绝了我的请求。我准备到法院起诉,主张自己的优先购买权。请问,法院会支持我的主张吗?

屈刚(上海)

律师意见:《城市私有房屋管理条例》第10条规定:“房屋所有人出卖共有房屋,须提交共有人同意的证明书。在同等条件下,共有人有优先购买权。”最高人民法院《关于贯彻执行〈民法通则〉若干问题的意见(试行)》第92条规定:“共同共有财产分割后,一个或者数个原共有人出卖自己分得的财产时,如果出卖的财产与其他原共有人的财产属于一个整体或者配套使用,其他原共有人主张优先购买权的,应当予以支持。”本案中,你的房屋与你表弟出售的房屋是一个整体,且卫生间、厨房和阳台仍配套使用,因此你享有对该房屋的优先购买权。

《城市私有房屋管理条例》第11条规定:“房屋所有人出卖租出房屋,须提前三个月通知承租人。在同等条件下,承租人有优先购买权。”郑某也享有对该房屋的优先购买权。《民法通则》第78条规定:“财产可以由两个以上的公民、法人共有。共有分为按份共有和共同共有。按份共有人按照各自的份额,对共有财产分享权利,分担义务。共同共有人对共有财产享有权利,承担义务。按份共有财产的每个共有人有权要求将自己的份额分出或者转让。但在出售时,其他共有人在同等条件下,有优先购买的权利。”据此,当房屋共有人与承租人的优先购买权发生冲突时,应以房屋共有人优先购买权为主。

篇5：房屋共有协议书

乙方：

甲乙双方于年月日一同协商，现甲方购买位于市区街（路道）号小区号楼单元号房产（以下简称房产），乙方按公司有关文件规定给甲方提供购房补贴，现就购买该房产的费用分担及产权归属等事宜，双方达成协议如下：

第一条房产概况

1、位置：市区街（路道）号小区号楼单元号房；

2、结构：，户型：，建筑面积：（以房屋产权证件载明面积为准）；

3、价款及其付款方式：该房产单价元每平方米，总价款元，乙方提供给甲方万元，乙方选择按揭贷款方式付款，其中首付款为元，向银行贷款元，年利率 %，采用等额本息法还款，每月本息还款额为元。

4、购置该房产所需的其他各项税费：以实际发生为准。

5、房产价款及购置该房产所需的其他各项税费之和以下称为该房产的总价。

第二条甲乙双方已于年月日与公司签订《商品房买卖合同》，合同文本复印附后作为本协议书的附件。

第三条甲乙双方就房产总价的分担

1、甲方负担该房产的首付款及其他各项税费元；

2、甲方负责偿还该房产银行贷款本息；

第四条该房产为甲乙双方一同所有，房产所有权登记在甲乙双方名下并体现于房产管理部门的房屋所有权登记簿及颁发的房屋所有权证上。

第五条甲乙双方对该房产享有的所有权比例为：

1、甲方的所有权比例=甲方所付款项/房产总价*100%；

2、乙方的所有权比例=公司提供的购房补贴款/房产总价*100%；

3、如甲乙双方偿还的银行贷款本息数额与本协议约定不符，则应以各方实际偿还的银行贷款本金数额计算前述比例。

第六条甲乙双方未经任何一方书面同意，不得单独将该房产出租、出借、转让、抵押或设定其他形式的担保保证，不得单独改变该房产的建筑结构、装饰装修及其他附属设施。

如发生前款事项，过错一方应负责将该房产恢复原状、维修维护，撤销出租、出借、转让、抵押及其他形式的担保保证并单方承担因此所致各种法律责任。因此给无过错方造成损失的，过错方应当予以赔偿。

第七条如发生但不限于以下情形，甲乙双方应依照本协议书第七条规定的比例确定各自份额：

1、自房产证领取之日起甲方在乙方服务期十年，乙方将所拥有的房产份额过户给甲方；

2、一方去世确定遗产份额；

3、甲乙双方共同出卖该房产后分割所得款项；

4、该房产被征收征用拆迁后分割补偿款物；

5、该房产被损坏分割所得赔偿款项；

6、其他涉及分割该房产价值的情形。

第八条甲方在负担除与该房产无关的个人债务时，负有向债权人明示本协议书的义务，并应取得债权人确认知悉本协议书内容的书面凭证，否则一方因偿还另一方的个人债务给自身利益造成损失的，另一方应当予以赔偿。

第九条本协议书未定事项或约定不明的事项，甲乙双方可协商签订书面补充协议，补充协议为本协议书的附件，构成本协议书的一部分，与本协议书具有同等法律效力。

第十条本协议履行过程中，甲乙双方如发生争议，应当友好协商解决；双方不愿协商或者协商不成的，可向该房产所在地人民法院提起诉讼解决。

第十一条本协议书签字过程由甲乙双方共同申请公证，并自双方签字按印之日起生效。

第十二条本协议书一式四份，甲乙双方各执一份，一份公证存档，一份于办理房屋产权登记时交产权登记部门存档备查。

甲方：乙方：

身份证号：身份证号：

篇6：房屋共有协议书

乙方：封建新男，汉族，身份证号：

根据新疆兵团农六师中级人民法院20xx年9月9日“(20xx)农六法民二初字第012号”《民事调解书》第二项：“李卫东(甲方)出资壹仟万元(1000万元)购买新疆五家渠市大地房地产开发有限公司所持有的不动产??五家渠商贸大厦”的调解确认规定，甲方已获得了新疆五家渠市大地房地产开发有限公司原持有的不动产-五家渠商贸大厦。现甲乙双方经充分协商，同意对该五家渠商贸大厦房产所有权按份共有享有共有权。为此，特签订此《房屋共有协议书》，供双方遵守使用、管理。

一、甲乙双方同意，五家渠商贸大厦归属甲乙双方按份享有所有权。其中，甲方享有该商贸大厦57.80%的所有权，乙方享有该商贸大厦42.02%的所有权。即甲方出资占金额57.98%，乙方出资42.02%，甲、乙双方按投资比例，分享利润分担分险。对此约定，双方均无异议，予以确认。此协议签订之日前，乙方已将占商贸大厦资产42.02%的金额全部支付给甲方，后面的投资均是按照甲、乙双方的投资比例进行投资。

二、因该商贸大厦在建造、装修中，涉及多部门的流转，至今尚未办理房、地产证。为此，甲乙双方同意，目前暂可不办理房、地产证。若因经营需要或政府部门要求及其他原因必须办理时，双方同意应当办理房、地产证。房、地产证户主为甲乙双方，分为“主证”和“共有权副证”。为办理房、地产证需支付的各项费用(含有票和税费)，均由双方按本协议约定享有的房地产所有权比例分担承担。

三、甲乙双方同意，该商贸大厦的管理和经营由甲乙双方共同协商决定。

四、甲乙双方同意，该商贸大厦在管理和经营中获得的收益在减除支出(含亏损、债务、管理费用、人员工资、社保)后，由双方按本协议约定享有的房地产所有权比例分配。

五、为了便于经营和管理该商贸大厦，甲乙双方同意，该商大厦不办理在任何一方的公司或企业名下。若今后办理了房、地产证后，需以该商贸大厦作为抵押物，应当经过双方签字同意。

六、无论该商贸大厦是否办理房、地产证，若因经营或投资需要或双方协商同意，需将该商贸大厦转让(出售)，均需双方签字同意，并以最高市场价为转让(出售价格)。所获收益双方均按本协议约定享有的房、地产所有权比例分配。

七、本协议所约定的各方享有的房、地产所有权均具有继承权。双方同意，另一方在同等条例下具有优先购买权。另一方放弃优先购买权或即不同意购买，也不同意转让(出售)，视为同意向双方以外的任何第三人转让(出售)。

八、本协议一式两份，双方各持一份，系双方真实意思表示。自双方签字之日生效。

甲方(签字)：乙方(签字)：

篇7：共有房屋买卖合同

转让方：（以下简称甲方）受让方：（以下简称乙方）

甲乙双方本着平等互利原则，就甲方向乙方转让位于的房屋事宜，经双方友好协商一致，达成以下协议：

第一条转让房屋概况

1.1 本协议项下的转让房屋位于，建筑面积共㎡，房屋共有人。现甲乙双方确认并同意，甲方同意将其对上述该房屋所拥有的50%的产权转让给乙方，具体为：

乙方同意按照本协议项下的条件受让。

1.2 甲方承诺并保证，甲方在签订本协议前已取得共有人对甲方转让该房屋共有产权部分的书面同意及放弃优先购买甲方所有的50%房屋产权的声明。甲方应保证，除甲方在本协议向乙方披露的房屋的状况，不存在其他影响乙方受让后行使处分权的一切情形，否则，视为乙方隐瞒欺诈，届时由此产生的问题全部由甲方负责处理，且乙方有权要求甲方承担违约责任。

第二条房屋转让价款及支付方式

2.1 甲方同意，将上述1.1条款的建筑面积为 m2房屋以元/m2的转让价款转让给乙方，转让总价款为万元。甲方同意受让。

2.2 鉴于，本协议项下的转让房屋已经向公司抵押借款万元。甲乙双方确认并同意，乙方除应向甲方支付房屋转让总价款万元外，乙方还需承担甲方因向公司抵押所借的该笔款项所负的50%债务，即万元。

2.3 支付方式：在双方签订本协议后日内，乙方通过银行转账的方式将第一笔房屋转让款元汇入甲方账户，在甲方将房屋交付给乙方后日内支付第二笔的房屋转让款元，剩余的房屋转让款元在甲乙双方办理产权过户手续后一次性付清。2.4 乙方同意，在本协议项下房屋转让过程中所产生的税费乙方自愿承担。第三条其他

3.1 本协议项下的转让房屋的交付时间为年月号。甲方应按时将房屋交付给乙方，在房屋交付之前，甲方应保证房屋完好无损，如因甲方原因导致房屋毁损的，则乙方有权要求甲方按对价予以赔付。

3.2 甲、乙双方应严格按照协议内容履行自身义务，否则，任何一方违约的，则应向相对方承担违约责任。

3.2 双方在履行本协议过程中发生争议的，双方应友好协商解决；解决不成的，可向法院提起诉讼。

3.3 本协议未尽事宜，双方可签订补充协议，补充协议与本协议具有同等法律效力。

3.4 本协议经双方签字即生效。本协议一式三份，甲乙双方各执一份，房管部门备案一份，均具有同等法律效力。

甲方（签字）：乙方（签字）：

篇8：房屋共有建筑面积分摊模型研究

1 共有建筑面积的定义

共有建筑面积是指各产权人共同占有或使用的建筑面积, 只有多个产权人的多产权房屋才有共有建筑面积, 单产权人的单产权房屋没有共有建筑面积。共有建筑面积分为应分摊的共有建筑面积和不应分摊的共有建筑面积。前者包括:电梯井、管道井、楼梯间、垃圾道、变电室、配电间、设备间、公共门厅、过道、地下室、值班警卫室等, 还包括为整幢服务的公共用房和管理用房的建筑面积, 套与公共面积之间的分隔墙水平投影面积一半的建筑面积。后者主要指独立使用的地下室、车棚、车库、为多幢服务的警卫室, 管理用房, 作为人防工程的地下室。

2 共有建筑面积的分摊原则

谁使用谁分摊原则。产权各方有合法权属分割文件或协议的, 按文件或协议规定进行分摊;无产权分割文件或协议的, 可按相关房屋的建筑面积依比例进行分摊。

3 共有建筑面积的分摊方法

3.1 住宅楼共有建筑面积的分摊。

住宅楼一幢为单元, 按幢分摊, 一幢房屋计算一个分摊系数, 然后根据各套房屋的套内建筑面积, 求得各套房屋分摊所得。

图1中S1、S2、S3、S4是各套房屋套内建筑面积;δS1、δS2是楼梯面积;δS3为其他共有部位的面积。

整幢楼共有建筑面积分摊系数:K= (δS1+δS2+δS3) / (S1+S2+S3+S4) ;

各套分摊面积:ΔS1=K×S1;ΔS2=K×S2;ΔS3=K×S3;ΔS4=K×S4

3.2 商住楼共有建筑面积分摊。

商住楼具有商业和住宅两种使用功能, 只进行一次分摊往往达不到目的, 通常要进行二次分摊。具体分摊步骤:

3.2.1准确划分使用功能区;3.2.2根据共用建筑部位服务功能, 确认属于全幢共有的建筑面积, 商业区、住宅区独立使用的共有建筑面积;3.2.3根据商业区、住宅区各自的建筑面积把全幢共有建筑面积分摊成住宅和商业两部分, 即商业区分摊所得和住宅区分摊所得;3.2.4将商业区分摊所得的共有面积, 加上商业区本身的共有建筑面积, 再按商业区各套建筑面积进行第二次分摊;把住宅区分摊所得的共有面积, 加上住宅区本身的共建筑面积按住宅各套内建筑面积进行第二次分摊。

图2中δSq是全幢共有建筑面积;S1、δS1是商业区套内建筑面积、本身独立的共有建筑面积;S2、δS2住宅区套内建筑面积、本身独立的共有建筑面积。

整幢分摊系数:Kq=δSq/ (S1+δS1) + (S2+δS2) ;

商业区在全幢分摊所得的共有建筑面积:ΔS1=Kq× (S1+δS1)

住宅区在全幢分摊所得的共有建筑面积:ΔS2=Kq× (S1+δS1)

商业区的分摊系数:K1= (ΔS1+δS1) /S1

住宅区的分摊系数:K2= (ΔS2+δS2) /S2

商业区各套分摊面积:ΔS1i=K1×S1i

住宅区各套分摊面积:ΔS2i=K2×S2i

3.3 多功能综合楼共有建筑面积的分摊。

多功能综合楼具有商业、办公、住宅等多种使用功能, 共有建筑面积一次分摊往往达不到目的, 一般要进行二级或三级, 甚至更多级的由上而下的分摊模式。一般多功能综合楼共有建筑面积可以分为四类:a.全幢共有建筑面积:此类由全幢分摊;b.功能区共有建筑面积:此类由某一功能区分摊或某几个功能区分摊;c.层共有建筑面积:此类由所在层分摊;d.其它共有建筑面积:此类共有建筑面积的分摊需根据实际情况来定。

一般多功能综合楼共有建筑面积分摊类型有金字塔式分摊、交叉式分摊两种。前者多用于功能区间没有交叉使用的共有面积, 后者用于两功能区间有交叉使用的共有面积的分摊, 见图3。

δSq是全幢共有建筑面积;S1是商业区套内建筑面积;S2是办公区套内建筑面积;S3是住宅区套内建筑面积;δS12是商业区和办公区共有的建筑面积;δS23是住宅区和办公区共有的建筑面积。

全幢共有建筑面积分摊系数:Kq=δSq/ (S1+S2+S3+δS12+δS23) ;

把δS12分摊到S1、S2两个功能区的分摊系数:K12= (δS12+δS12×Kq) / (S1+S2) ;

把δS23分摊到S2、S3两个功能区的分摊系数:K23= (δS23+δS23×Kq) / (S2+S3) ;

则各功能区分摊系数:S1功能区:K1= (Kq×S1+K12×S1) /S1=Kq+K12;S2功能区:K2= (Kq×S2+K12×S2+K23×S2) /S2=Kq+K12+K23;S3功能区:K3= (Kq×S3+K23×S3) /S3=Kq+K23;

4 实例分析

已知有一综合楼 (共有A、B两个区) , 地上共六层, 其中地上一层为商业用房, 二至六层为居住房, 经现场勘测和内业计算, 最后确定该幢房屋建筑面积构成:整幢房屋的建筑面积为3593.54m2;其中A区铺位套内面积 (S1) 380.45m2;A区住宅套内面积 (S2) 1736.65m2;B区铺位套内面积 (S3) 图3交叉共有分摊模型示意图115.46m2;B区住宅套内面积 (S4) 607.2m2;全幢共有分摊建筑面积 (δsq) 20.46m2;A区共有外墙分摊面积 (δA1, 2) 80.7m2;A区住宅共有梯间分摊面积 (δA1) 542.53m2;B区共有外墙分摊面积 (δB1, 2) 39.48m2;B区住宅共有梯间分摊面积 (δB1) 70.61m2。

计算Kq

计算KA1, 2、KAZ、KAP、KB1, 2、KBZ

A区外墙和水箱分摊系数:KA1, 2= (Kq× (S1+S2+δA1, 2+δA1) +δA1, 2) / (S1+S2+δA1) =0.0362425

A区住宅分摊系数:KAZ= (KA1, 2× (S2+δA1) +δA1) /S2=0.3599649

A区商铺分摊系数:KAP=KA1, 2×S1/S1=KA1, 2=0.0362425

B区外墙和水箱分摊系数:KB1, 2= (Kq× (S3+S4+δB1, 2+δB1) +δB1, 2) / (S3+S4+δB1) =0.05576435

B区住宅分摊系数:KBZ= (KB1, 2× (S4+δB1) +δB1) /S4=0.1785369

5 结论

通过对多功能综合楼共有建筑面积分摊计算和分析, 分摊时应注意以下问题:

5.1 由于现代建筑技术的不断发展, 建筑物的式样层出不穷, 共有建筑区的服务功能也比较复杂, 合理划分功能区是保证共有建筑面积分摊正确的关键。

5.2 在确认共有建筑面积分摊原则时, 产权各方有合法权属分割文件或协议的, 按文件或协议规定进行分摊;无产权分割文件或协议的, 可按相关房屋的建筑面积依比例进行分摊。

总之, 共有建筑面积计算时, 由于计算人员对共有建筑面积的理解不同会产生差异, 分摊到户的共有面积也应分摊方法不同而不同, 因此而产生的房屋面积纠纷也时有发生, 这就要求测量人员要严格按照测量规范进行计算, 并根据实际情况灵活调整。