房产税税收原则

房产税税收原则（精选五篇）

房产税税收原则 篇1

一、房产税税收筹划的要点

《中华人民共和国房产税暂行条例》 (以下简称《房产税暂行条例》) 指出, 房产税是以房产为征税对象, 按房产的计税余值或租金收入为计税依据, 向产权所有人征收的一种财产税。房产税属于财产课税, 按年征收、分期交纳。我国现行的房产税设立于1986年, 是从原房地产税中分离出来的。1986年9月15日, 国务院发布了《中华人民共和国房产税暂行条例》, 从当年10月1日开始施行。之后, 各省、自治区、直辖市人民政府根据暂行条例, 制定了施行细则。从2009年1月1日起, 房产税统一了内外税制的区别, 取消了外资企业和外籍人员一直沿用的《城市房地产暂行条例》, 将外资企业和外籍人员也纳入到房产税的纳税人之中。因此, 如何在合法的前提下, 充分享受现有税收优惠, 减轻企业税收负担, 增加企业收益, 成为每一个企业经营者需要慎重考虑的问题。

(一) 从计税依据进行筹划

房产税的计税依据是房产的计税价值或房产的租金收入, 因此, 根据房产的用途可以分别进行筹划。《财政部、国家税务总局关于房产税城镇土地使用税有关问题的通知》 (财税[2008]152号) 在“关于房产原值如何确定的问题”中明确规定, 对依照房产原值计税的房产, 不论是否记载在会计账簿固定资产科目中, 均应按照房屋原价计算缴纳房产税。房屋原价应根据国家有关会计制度规定进行核算, 对纳税人未按国家会计制度规定核算并记载的, 应按规定予以调整或重新评估。由此可见, 对于房产原价的确定, 财税[2008]152号文件虽然强调纳税人要“根据国家有关会计制度规定进行核算”, 但并没有统一规定是哪一种会计制度。换言之, 在确定房产计税余值时, 纳税人根据企业会计准则或者企业会计制度规定核算的房屋原价, 都得到税法的承认。企业可以根据实际情况选择计征方式, 通过比较两种方式税负的大小, 选择税负低的计征方式, 以达到节税的目的。

1. 从价征税:

按房产余值计征。 (1) 依据房产原值一次减除10%-30%的余值计算缴纳。具体减除幅度由各省级政府规定。 (2) 房产原值:纳税人按照会计制度规定, 在账簿“固定资产”科目中记载的房屋原值。 (3) 工程尚未决算已经投入使用的新建房产, 依照基建计划价值减除30%后的余值计税。 (4) 以房产投资联营, 投资者参与利润分红、共担风险的, 按房产余值作为计税依据。

2. 从租征税:

按房产出租的租金计征。 (1) 出租的房产, 以租金收入为计税依据。 (2) 以房产投资, 收取固定收入, 不承担风险, 实际为取得租金, 由出租方按租金收入计缴房产税。

(二) 从计征方式进行筹划

房产税的计税方式有从价计征和从租计征, 从价计征是按房产计税价值计征, 税率为1.2%, 从租计征是按房产的租金收入计征, 税率为12%。随着经济的发展, 房屋的租金普遍偏高, 而如果房屋是以前年度修建的, 则其帐面原值很低, 这就造成了两种计征方法下税负不一致的情况, “出租”房屋要比“自用”房屋税负重。因此, 要转变租赁方式, 变从租计征为从价计征。

(三) 从优惠政策进行筹划

房产税作为地方税种, 税法规定了许多政策性减免优惠。对于损坏不堪使用的房屋和危险房屋, 经有关部门鉴定, 在停止使用后可免征房产税。房产税在城市、县城、建制镇和工矿区征收, 不包括农村。纳税人因房屋大修导致连续停用半年以上的, 在房屋大修期间免征房产税, 免征税额由纳税人在申报缴纳房产税时自行计算扣除, 并在申报表附表或备注栏中做相应说明。在基建工地为基建工地服务的各种工棚、材料棚、休息棚和办公室、食堂、茶炉房、汽车房等临时性房屋, 在施工期间, 一律免征房产税。但工程结束后, 施工企业将这种临时性房屋交还或估价转让给基建单位的, 应从基建单位减收的次月起, 照章纳税。为鼓励地下人防设施, 暂不征收房产税。从2001年1月1日起, 对按照政府规定价格出租的公有住房和廉租住房, 包括企业和自收自支的事业单位向职工出租的单位自有住房, 房管部门向居民出租的私有住房等, 暂免征收房产税。作为企业, 应充分掌握、利用这些优惠政策, 及时向税务机关提出书面减免税申请, 并提供有关的证明, 争取最大限度地获得税收优惠, 减少房产税的支出。

二、房产税税收筹划方案设计案例

(一) 从计税依据进行筹划设计

1. 从价征税方式筹划设计

案例1:A公司除了厂房, 办公楼外, 还包包括厂区围墙、游泳池、停车场等建筑物, 总计工程造价4000万元, 除厂房、办公用房外的建筑设施工程造价1000万元, 假设当地政府规定的扣除比例为20%。

方案一:将所有建筑物都作为房产计入房产原值。

应纳房产税=4000× (1-20%) ×1.2%=38.4 (万元)

方案二:将游泳池、停车场等都建成露天的, 在会计账簿中单独核算。

应纳房产税= (4000-1000) × (1-20%) ×1.2%=28.8 (万元)

由此可见, 方案二比方案一少缴房产税9.6万元。

2. 从租征税方式筹划设计

案例2:A公司拥有房产价值4000万元, 拟用其中的600万元房产向A公司进行投资。当时市场上房屋出租的租金率 (租金占房产价值的比例) 5%, 当地政府规定的减除比例为20%。

方案一:如果对外投资按取得固定收入的方式, 则:

租金收入=600万元×5%=30万元

应缴纳的房产税=30万元×12%=3.6万元

方案二:如果对外投资按分红方式, 则:

房产余值=600万元× (1-20%) =480万元

应缴纳的房产税=480万元×1.2%=5.76万元

该公司应该选择取得固定收入对外进行投资, 这样可以少缴纳房产税2.16万元 (5.76万元-3.6万元) 。但是应注意, 如果取得分红收入在扣除所得税后比房产税节税的税款多, 则按取得租金的方式进行投资不一定是最佳的节税选择。

(二) 从计征方式进行筹划设计

根据税法规定, 如果承包者或承租者未领取任何类型的营业执照, 则企业向其提供各种资产收取的各种名义的价款, 均属于企业内部分配行为, 不属于租赁行为。因此, 如果企业以自己的名义领取营业执照和税务登记证, 将房屋承租人聘为经营者, 将房屋出租行为变为自办工厂或商场再承包出去, 收取承包收入, 那么原有的房产就可以按从价计征, 这样就可以避免较高的房产税。

案例3:A公司的一处两层楼房位于城市市中心, 原值2000万元, 专门用于对外出租。因该房屋设施陈旧, 每年只能收取租金80万元。2010年末, A公司准备花500万元对房屋进行重新装修改造, 预计装修改造后, 每年可收取租金250万元。但是, 该公司在测算中发现, 装修改造前后对比, 与租赁收入相关的税收负担也大大加重了。

装修改造前后税费负担对比如下 (城市维护建设税税率为7%, 教育费附加征收率为3%) 。

(1) 装修改造前的税费负担情况:

应缴营业税:80×5%=4万元

应缴城市维护建设税、教育费附加:4× (7%+3%) =0.4万元

应缴房产税:80×12%=9.6万元

合计税费负担为4+0.4+9.6=14万元

(2) 装修改造后的税费负担情况:

应缴营业税:250×5%=12.5万元

应缴城市维护建设税、教育费附加:12.5× (7%+3%) =1.25万元

房产税:250×12%=30万元

合计税费负担为12.5+1.25+30=43.75万元

装修后比装修前增加税费负担43.75-14=29.75万元

筹划方案:A公司可以先将装修改造前的房产出租给关联方B (B可以是个人, 如公司股东;也可以是企业, 如公司股东投资的其他公司) , 并签订一个期限较长的房屋租赁合同 (假设为30年) , 每年收取租金80万元。然后由B出资500万元进行装修改造, 并对外转租, 假设每年仍然收取租金250万元。按此方案实施后的税费负担测算如下:

A公司应负担的税费仍为14万元。

B应负担营业税12.5万元, 城市维护建设税1.25万元, B不是房产的产权所有人, 不需要缴纳房产税, 合计应纳税费13.75万元。

A公司和B的税费负担合计为14.+13.75=27.75万元, 比筹划前可少负担税费43.75-27.75=16万元。

政策依据《中华人民共和国房产税暂行条例》第二条规定, 房产税由产权所有人缴纳, 也就是说, 不论是从价计征还是从租计征, 其前提是对房产所有人征税。很显然, 此例中产权所有人是某公司, B是房产转租人, 而不是产权所有人, 因此不存在房产税纳税义务。

但需要注意的是, 本例A公司将房产出租给B应当按照正常交易价格收取租金, 如果A公司为了降低税收负担, 向B收取的租金明显偏低且无正当理由的, 主管税务机关有权根据《税收征管法》等相关规定进行调整。

(三) 从优惠政策进行筹划设计

案例4:A公司欲投资建厂, 房产原值为1500万元。现有两种方案可供选择:一是建在市区, 当地政府规定的扣除比例为20%;二是建在农村。假设该厂不论建在哪里都不影响企业生产经营。

方案一:建在市区。应纳房产税=1500× (1-20%) ×1.2%=14.4 (万元) 。

方案二:建在农村。免缴房产税。

随着农村集体经济快速发展, 农村部分地区已具有良好的投资环境, 企业可以将部分生产厂房和车间转移到农村去, 这样企业就可以免缴房产税。由此可见, 方案二比方案一少缴房产税14.4万元。

三、结论

对企业而言, 税收筹划得当, 用足用好税收优惠政策, 有利于减轻节省企业的税负, 增加企业的利润和可用资金, 提高企业的竞争力, 有效维护企业权益, 使自身价值达到最大化, 促进企业良性发展。

摘要：税收筹划是纳税人的一项基本权利, 它是指纳税人及其顾问在不违法的前提下采用政策寻租、政策利用、政策规避等手段实现降低纳税负担和涉税风险行为的总称。无论是企业还是个人, 只要有房产就可能会成为房产税的纳税人。文章根据现行房产税与会计政策的相关规定, 从计税依据、计征方式、税收优惠等角度, 对房产税税收筹划方案设计进行探讨。

关键词：房产税,税收筹划,方案设计

参考文献

[1]蔡玉梅.浅谈现行房产税的纳税筹划[J].中国乡镇企业会计, 2010 (, 8) .

[2]刘艳杰.浅谈我国房地产行业的税收制度[J].财经界 (学术版) , 2011, (10) .

[3]辽税.选择厂址如何筹划房产税[N].上海金融报, 2008-04-21 (9) .

房产税税收原则 篇2

中华人民共和国税收征收管理法第三十二条规定“纳税人未按照规定期限缴纳税款的，扣缴义务人未按照规定期限解缴税款的，税务机关除责令限期缴纳外，从滞纳税款之日起，按日加收滞纳税款万分之五的滞纳金。”这是指所有的税种的滞纳金都是万分之五。“房产税按年征收、分期缴纳。纳税期限由省、自治区、直辖市人民政府规定。”因此你问题要看你们哪儿规定什么期限前缴纳的房产税了，只要把滞纳天数算出来直接乘1800再乘万分之五就行了。比如按我们这儿规定的5月31日前缴，现在过了8天了，滞纳金就是1800*8*万分之五=7.2。其实可能你的滞纳金不多但未按期申报缴税可以处二千元以下的罚款;情节严重的，可以处二千元以上一万元以下的罚款。

问：例如全年房租金18000元，现在要补缴需要多少滞纳金?

答：根据《中华人民共和国税收征收管理法》第三十二条规定：纳税人未按照规定期限缴纳税款的，扣缴义务人未按照规定期限解缴税款的，税务机关除责令限期缴纳外，从滞纳税款之日起，按日加收滞纳税款万分之五的滞纳金。

因此，滞纳金的计算应是：滞纳金=应补税款×万分之五×滞纳天数，由于您未说明是从何时开始欠缴的房产税，我们无法帮您计算，您可以依照上述公式计算或咨询您的主管地税机关。

房产税计算方法

根据税法规定，房产税的计算方法有以下两种：

(一)按房产原值一次减除30%后的余值计算。其计算公式为：

年应纳税额=房产账面原值×(1-30%)×1.2%

(二)按租金收入计算，其计算公式为：

年应纳税额=年租金收入×适用税率(l2%)。

房产税税收原则 篇3

房产税和资源税将成地方财政税收支柱

全国政协委员、财政部科研所所长贾康指出，“十二五”期间。我国将推行中央、省、市、县各级实现事权合理配置、财权与事权相适应、财力与事权相匹配的财税体系，并加快构建地方税体系，使得资源税和房产税成为地方税收主要来源，为土地财政松绑。房产税和资源税应该是地方税体系中的两个支柱财源或者称作主力税种，逐渐把地方税体系打造好，让这两个支柱财源逐渐显示出支撑力。针对个人而言。他认为，如果有可能再适当提高我国宏观税负水平，税收调整，主要是结构性减税和结构性增税合理协调。有减有加。比如，个人所得税。低端和中等收入阶层对应的收入区间可能是减，高端应该是加。

来源：新浪财经

许昆林：

商品房销售将推行明码实价

国家发改委价检司司长许昆林透露，目前发改委正在拟订关于商品房销售明码实价的规定。即要专门针对商品房销售做出规定，明确公示代办费用以及物业收费。许昆林指出，我国已经具备了推行明码实价的条件，这也是市场发展的趋势。推行明码实价的初衷主要是为了解决经营者不规范的行为，后来也发展到服务领域。我们要在规定时间内公开全部商品房，并严格按照申报价格明码实价。许昆林还指出，改革开放30年市场经济建立和完善，相关的法律制度也逐步建立完善。目前，我国企业是比较成熟的企业，消费者是比较成熟的消费者，市场也是比较好的市场。因此各方面都要求有一个公开公平公正的环境，所以推行明码实价应该是市场经济必然的发展趋势。经营者有权自己定价，但是必须诚信经营，明码实价。

来源：证券时报

谢旭人：

今年与居民生活相关的财政预算增18.1％

国家财政部部长谢旭人表示，今年在实施积极财政政策的过程当中，将着力加强农业、农村基础设施建设，尤其是大力推进各项水利工程的建设，推动教育事业科学发展，大力支持医药卫生体制改革，加大保障性安居工程建设，支持加快建立覆盖城乡居民的社会保障体系，推动公共文化事业发展，让人民群众能够得到更多看得见、摸得着的实惠。同时要进一步控制压缩一般性支出，切实降低行政成本。中央财政今年预算用在与人民群众生活直接相关的教育、医疗卫生、社会保障、就业、住房保障、文化等方面的支出是10511亿元，比去年增加18，1％。“农业、水利、交通运输的基础设施，环境保护、生态建设等等方面的支出实际上也是与民生密切相关的。中国政府今年两会时明确提出，今年要保持宏观经济政策的连续性、稳定性，同时要努力提高针对性、灵活性和有效性。

来源：新浪财经

柴宝成：

四举措稳定物价水平

物价稳，人心稳。物价关系着千家万户众百姓的生存，只有稳定物价水平，才能稳定全国亿万人民的心，保持经济社会又好又快发展，为此柴宝成委员建议：一是要扩大农产品生产，增加生活必需品储备，降低农副产品运输、经营成本。二是要严禁操纵价格，违者曝光严打。国家应进一步规范经营者严格执行法律、法规和政策，遵循公开、公平、自愿、诚实信用的价格行为。对于恶性炒作、恶意囤积、哄抬价格、变相涨价以及合谋涨价、串通涨价等违法行为，加大依法查处、严打力度：对性质恶劣，影响极坏的典型案件，除给予经济处罚外，还应通过新闻媒体予以公开曝光。三是要不断提高政府主管部门依法行政的公信力和执行力。实践证明，在通胀压力不断升级的背景下，依法行政是稳定物价、抑制通胀的制度保障。四是央行重拳管制货币超发，遏制流动性泛滥。目前各种稳定物价措施虽能起一定作用，尤其是对短期内游资炒作或哄抬物价等非市场规范性行为起到稳定的效果，但如果不解决这次物价上涨的根本性矛盾，即货币超发，这种行政措施只管一时。过一段时间后，通胀还可能会造成供给不足的问题。

来源：中华工商时报

吴敬琏：

推进经济转型的关键在改革

国务院发展研究中心研究员吴敬琏指出，中国宏观经济目前主要面临两个问题。一是过度储蓄和消费不足的情况继续存在，保持GDP的持续平稳增长缺乏内在动力：二是货币超发，流动性泛滥。他说。这两个问题看起来互相矛盾，但来自同一个原因，即长期以来采用的投资驱动的增长模式，这种增长模式造成了投资回报率和消费率的持续下降。而由于内需不足，用进出口顺差去弥补国内需求的不足。使得货币政策变得非常被动。吴敬琏说，要保持宏观经济的稳定，不能依靠短期政策，应该把主要注意力集中在长期发展上，即促进经济发展方式的转型。他指出，国家提出实现经济发展方式转型目标虽有30年之久，但实施结果不如人意，主要是源于体制障碍。在过去的发展模式中，政府保持了过大的资源控制及配置的权力，并以GDP增长作为政绩的主要标准，而财政税收体系和要素价格体制中存在的问题阻碍了经济转型。在十一届全国人大四次会议本月通过的“十二五”规划纲要中，中国再次强调要以加快转变经济发展方式为主线，对此，吴敬琏表示要达到目标，推进改革势在必行。

国内外房产税税收体制对比分析 篇4

从征税对象上看, 美国将土地和土地上的所有建筑物都纳为征税对象, 对居民个人的房产和土地均征税, 并且将农村的土地和房屋也都列入房产税的范畴。土地和房屋都是纳税人的私有财产, 房产税的纳税义务人为土地和房产的所有人, 为防止逃税现象的发生, 有的州则推出使用人有连带纳税义务。

对于房产税, 日本的征收范围非常广泛, 包括固定资产税和都市规划税。其中, 固定资产税以城乡各地的纳税义务人所拥有的住房、店铺、工厂、仓库以及其他建筑物为征税对象。除了政府规定的予以免征房产税的机构外, 都是规划税以个人和法人在事务所和营业所从事的经营性活动以及营业所新增建的房屋为征税对象。广泛的征税对象使地方政府的财政收入大量增加, 同时增强了居民的纳税意识。并且针对具有不同性质的房屋予以减免房产税。

日本征收的房产税, 具有公益性质。地方征收的房产税, 将其中的固定资产部分, 用于地方基础设施建设, 教育和卫生服务方面。充分体现了:“取之于民, 用之于民”的税收理念。

英国对房产税的征收分为住房财产税和营业房屋税, 对保有环节征收。住房财产税规定:凡是年满18岁的住房者或是承租者, 都是住房财产税的纳税义务人, 如果该住房由多个人共同享有或共同居住, 那么他们全都是纳税义务人。居住旅馆或住房兼起居室的人以及居住在雇主家做家庭服务的人, 为非纳税义务人。并且住房财产税的征税对象包括可以居住的船只。由英国政府税收局所属的房屋评价机构对房产的价值进行周期性的评估, 在一个周期内, 如果房产不发生扩建或部分拆除等重大变化, 不进行重新评估。将应税房屋价值按不动地区, 划分为A-H8个级次。同一地区内, 房屋的价值相同, 住房财产税相同, 如房屋价值不同, 则按D级税率的一定比率征收住房财政税。住房财产税之所以每年都会变化, 是因为将下一年度应征收的住房财产税根据地方政府开支情况和除住房房产税外可获得收入的差额决定。对于营业房屋税的规定是针对非住宅的, 具有经营性质的房产的产权所有人所征收的税, 包括:厂房、商店等, 因此也被称为非家庭财产税。营业房屋税不同于住房财产税, 它由地方负责征收后, 统一上缴中央, 中央将这笔款项作为转移性资金, 以一定的比例按照各地区的人口基数进行分配。计税依据是房产在估价日当天的市场租金, 并且全国统一实行比税率。税率由英国的收入署的设立的估价部门每五年对应税房屋的租金进行估价。

二、房产税计税依据对比分析

从计税依据上看, 美国采用从价计征, 以市场的评估价值作为房产税的计税依据, 并且在各州都设置房产的评估办公室, 每年对当地的房产价值进行评估, 为同区域内的房产设立一个评估基准, 以此为参考评估当期市场的房产价值。为保障公正合理, 评估办公室会提前通知纳税人应缴纳的税额, 如果纳税人认为合理, 可以按发布的缴税单交税, 如果认为不合理, 可以提供相关证明要求重新评估。如果纳税人提出的证明合理, 则按照纳税人意见征税。如果纳税人的意见没有被采纳, 纳税人有权向仲裁委员会申请仲裁, 之后也可以向负责税务的联邦税务法院提起诉讼。这样的程序保障了税收的公平性, 同时维护纳税人的权利。

日本将房产税作为地方性资产保有税, 由地方政府负责征收。地方政府对中央制定的税率, 有自主调整的权利。由于在房产的保有环节征收房产税, 因而属于资产税的范畴, 可以有效地抑制房地产市场的投机行为。按照房产所处的地域和房屋价值征收房产税, 为简化税收手续同时保证税负具有稳定性, 将房屋市值每三年评估一次, 在第二年或第三年, 如果房产没有改建或损坏等, 不会重新评估。三年评估一次, 有利于按照房屋的实际价值征税, 有利于促进税收的公平和简化。

三、房产税税收优惠对比分析

从税收优惠政策方面看, 在美国, 享受税收豁免权的房产包括:政府的、非营利组织的、教育组织的以及宗教组织等。并且为了兼顾社会公平, 对居民个人这方也制定出相应的税收减免政策, 对于低收入群体, 予以扣除房产税。

英国对于房产税的优惠政策体现在, 住房财产税还规定了三种税收减免政策, 分别是:折扣、伤残减免和优惠。如果住房中只有一位成年人的, 将给予税收折扣, 纳税人只有一套住房, 将给予住房价值的四分之一折扣;两套以上的给予二分之一的折扣。免除住房财产税的人有:学生、医士、学徒、受培训的年轻人和社区税的豁免者。另外, 成年人和医士居住的人, 也可以免除四分之一的税收;第二种:伤残减免是对伤残人士的住房价值所属的档次进行下调, 使其享受一定税收优惠;第三种:是对相对低收入人群或无收入人群所设置的优惠。根据纳税人其实际的收入情况和存款情况, 给予一定得优惠, 最高可达百分之百的优惠。

营业房屋税的免税情况有:空置的工业房屋和运输业房屋、宗教和农业用房和为残疾人所提供的用房。空置超过一定时间的住房, 慈善机构的住房和租金小于一定限额的住房都实行减免营业房屋税。地方政府有权对减免的范围扩大, 但由地方政府承担四分之一的减免税额。

英国房产税按价值对住宅细分为多个级次, 按等级对房屋征收房产税, 房屋价值高的, 等级也高, 房产税就高;房屋价值低的, 等级低, 房产税就低。对存量房征税, 有利于避免房产市场的投机行为。有利于促进社会公平, 缩小贫富差距。同时为地方政府增加大量财政资金, 更好地为地方居民提供社会福利。

四、对比分析国内外房产税税制

对比国内外房产税税收政策和实行情况得出, 国外的房产税政策, 相比我国比较成熟, 国外土地私有化, 而我国的土地属于国家和集体所有, 我国房产税的法律关系相对复杂。国内外的房产税的体系设置, 房产价值评估和纳税人权利保护方面均有所不同。

美国、英国、日本的地方立法机构享有独立的立法权, 地方可以根据实际情况, 征收房产税, 灵活制定税率和优惠政策, 成为增加财政收入的重要途径。而我国的上海和重庆税收立法权属于中央, 地方无权自由决定税收法律。

国外大多以市场的评估价值作为房产税的计税依据, 尤其美国重视纳税人的意见, 给予纳税人充分的权利保障税收公平。而我国以法律政策为主, 并且税收具有强制性。美国制定房产税的减免政策规定, 低收入群体的房产税可以予以扣除, 但我国所实施的房产税的减免政策覆盖范围和细节需要改进得更加具体化。

美国、日本、英国都设立专门的税收评估机构, 培养了一批人员, 专门对财产价值进行评估, 采取定期对房产评估的政策, 为同区域内的房产设立一个评估基准, 以此为参考评估当期市场的房产价值。而我国上海和重庆并没有明确的房产评估机构, 评估机制的不健全, 不利于地方进行税收监管, 很容易造成国家税收流失。

日本对房产税的征收范围特别广泛, 大量增加了地方财政收入, 并且将税收用于公共服务建设, 充分体现了税收“取之于民, 用之于民”。而我国上海只对存量房征收房产税, 并设立了每人60m2的减免额度, 重庆只对存量房中的高档住房征税, 体现出中国的房产税具有:“重流轻存”的特点。

英国是建立社会福利最早的国家, 在房产税的设置方面, 规定细致而具体, 对保有环节的税制设置方面有自身独特之处, 对房产类型划分清晰, 差别税制设置合理, 针对不同公民, 给予各种与之适应的减免税政策, 房产的价值评估细致准确。而我国上海、重庆的房产类型和用途的划分不够清晰, 如何界定投资性住房、投机性住房与满足居民基本需要住房的制度需要进一步完善。

参考文献

[1]王浪花.中美房产税制的比较借鉴探讨[J].北方经济, 2011.14.

[2]何苗.美国房产税对地方税收收入影响的实证分析[J].黑龙江对外经贸, 2011.8.

从税法基本原则看我国扩征房产税 篇5

建国后我国房产税法律制度几经变革。1950年, 政务院颁布的《全国税政实施要则》首次提出房产税, 同时开征地产税。1951年, 政务院颁布了《城市房地产税暂行条例》将房产税与地产税合并为城市房地产税。1973年, 对国营企业和集体企业征收的城市房地产税被并入工商税。1984年, 进行工商税制改革时又将房地产税分为房产税和城镇土地使用税, 此时房产税重新成为一个独立的税种。1986年, 国务院颁布《房产税暂行条例》, 现行房产税就是出于该条例, 但该房产税的纳税主体不包括外商投资企业、外国企业和组织以及外籍个人, 上述主体的房产仍适用1951年《城市房地产税暂行条例》。2009年上述《城市房地产税暂行条例》被废止, 中国境内统一适用1986年《房产税暂行条例》, 实现房产税内外税制的统一。

同在2011年1月28日上海市政府和重庆市政府分别颁布《上海市开展对部分个人住房征收房产税试点的暂行办法》和《重庆市关于开展对部分个人住房征收房产税改革试点的暂行办法》, 在本行政区划内试点“开征”房产税。取消部分“个人所有非营业用的房产”的免税优惠, 也扩大了《房产税暂行条例》所规定的房产税征税对象范围。因为1986年国务院颁布的《房产税暂行条例》现行仍有效, 房产税并非一个新税种, 所以上海和重庆的试点房产税实际上是扩征房产税, 而“开征”房产税的提法并不适宜。

二、房产税扩征的税收法定原则探析

税收法定原则的基本含义是指税法的各类构成要素都必须且只能由法律予以明确规定。税收法定原则中的“法”应作狭义理解, 仅指法律, 即最高权力机关所立之法。《宪法》第56条和《税收征管法》第3条是该原则的具体体现。依据该原则, 扩征房产税应提高法律效力位阶和规范行使税法修改权。

(一) 应提高房产税立法的效力位阶

依据税收法定原则, 房产税应由立法机关通过法律进行规定, 而授权行政机关规定只是极其例外的情况。我国现行房产税的依据有三部规范性法律文件, 一部是1986年《房产税暂行条例》, 另外两部是《上海市开展对部分个人住房征收房产税试点的暂行办法》和《重庆市关于开展对部分个人住房征收房产税改革试点的暂行办法》, 前者属于行政法规, 后者是地方政府规章, 法律效力位阶过低, 明显不符合税收法定原则。笔者认为房产税应由人大或者其常委通过法律加以规定。理由如下:一是从理论上讲, “有税必须有法”“未经立法不得征税”被认为是税收法定原则的经典表达, 由此可见房产税唯有由法律规定, 方符合税收法定原则;二是从立法趋势上讲, 税收由法律来规定是大势所趋, 如我国新近制定或者修订的《个人所得税法》、《企业所得税法》、《车船税法》等均由法律规定;三是从比较法的角度来看, 日本、希腊、荷兰、巴基斯坦等国家也认同税收由立法机关规定。

(二) 应合法行使房产税立法权

上海市和重庆市分别颁布地方政府规章扩大房产税的征税对象的范围, 是对现行《房产税暂行条例》的修改行为, 税法的修改权是税收立法权的内容之一, 从理论上讲, 依据税收法定主义的要求, 税收立法权应主要由立法机关直接行使。从现行法来看, 《立法法》第8条第8项也体现了这种主张。由此可知在通常情况下, 房产税的立法权应由全国人大及其常委享有, 此谓“法律保留原则”。虽然依据《立法法》第9条, 经由全国人大或者其常委的授权, 国务院可以行使房产税的立法权, 但是依据该法第10条, 国务院不得进行转授权。该条的立法精神在理论上也得到支持, “授权立法不能没有标准和节制, 被授予的权力不能再转授, 这是公认的法律原则”。 (1) 可见国务院将人大的房产税立法权转授给上海市和重庆市政府在法律和理论都是没有依据的。所以为充分体现税收法定原则, 以修改权为重要内容的房产税法立法权应由人大或者其常委行使。

三、房产税扩征的税收公平原则探析

税收公平原则的基本含义是纳税人的税负与其负担能力相适应, 并使纳税人之间的负担水平保持平衡。税收公平原则包括横向公平与纵向公平两个方面的内容。横向公平是指经济情况相同、纳税能力相等的人, 其税收负担应相等。纵向公平是指经济情况不同、纳税能力不等的人, 其税负也应不同。为贯彻税收公平原则房产税课税要素应作如下改进。

(一) 应扩大征税对象范围

《房产税暂行条例》将“个人所有非经营用的房产”排除在征税范围之外, 根据当时的国情该规定固然存在其合理性, 但25年后的现在该规定是否仍具备合理性, 是一个值得考究的问题。在房产的投资属性明显化, 房产投资或者投机盛行的现状下, 对该类房产仍不作区分的免征房产税, 有违税负的横向公平。虽然试点房产税的征税对象有所扩大, 但范围仍十分有限, 如上海只针对增量房产征收房产税而对存量房产免征, 使得试点之前已经持有多套房产的人成为免征的受益者, 而试点之后的购房人将承担更重的纳税义务, 对其明显不公。今后在全国范围内扩征房产税时, 如何避免上述不公平现象, 笔者认为可以考虑依据人均住房面积来划定征税对象的范围, 因为房产税作为典型的财产税其征税对象应是静态财产即财产的存量, 新购房产是房产增量, 既有房屋面积更能体现房产存量。

(二) 应以房产现值为税基

依据《房产税暂行条例》, 房产税的税基有房产租金和房产原值两种。从租计征以租金收入额的12%计征与按原值的1.2%计征相比税负过重, 笔者认为, 今后房产税改革宜取消“从租计征”, 理由有二:一是有利于调动闲置房产资源。取消从租计征房产税可以减少房产出租的成本, 调动房产所有人将闲置房产投入租赁市场的积极性, 从而减少房产空置率。二是有利防止“阴阳合同”等违法行为。采从租计征, 房屋出租人和承租人之间为逃避房产税签订两份出租价格不一的租赁合同并以价低者申报房产税的情况并不少见, 如取消从租计征则可避免。

房产税以房产原值为税基也饱受诟病。首先以房产原值作为税基有违量能负担原则。在房产价格总体上持续上涨的现状之下, 房产的市场价值和房产原值会出现相差甚远的情况, 以房产原值作为税基, 无法体现房产市场价值变动, 做不到量能课税。另外, 房产税的税基采原值, 在现在房价快速上涨的情况下, 以下现象将会不可避免的发生, 如某甲的房产和某乙的房产在同一地段, 两项房产2011年的评估价格均为400万元, 但是某甲的房产是在2000年以200万元买受的, 而某乙的房产是在2010年以380万元买受的, 假设原值依《房产税暂行条例》扣除30%后计征房产税, 两者的应缴纳的税金分别是1.680万和3.192万, 后者以较高价格买受反而其缴纳的房产税近两倍于前者, 明显不公平。而房产税采现值作为税基则更合理和公平, 一方面, 采用现值作为房产税的税基, 更能体现房产税作为财产税应以存量财产作为征税对象的特点;另一方面, 对于房产税的税基, 美国、加拿大、日本等国家均采用现值, 对于我国亦有可借鉴之处。

(三) 完善差别税率

税收公平原则的集中体现是税率设计。通常来讲, 差别税率更能体现该原则, 因此外法域多采用差别税率, 如美国的房产税税率的最高为3.05%、最低为0.12%。我国《房产税暂行条例》采用的是固定税率:“依照房产余值计算缴纳的, 税率为1.2%;依照房产租金收入计算缴纳的, 税率为12%”, 固定税率无法根据不同的征税对象灵活的科以不同的税负, 有失税收公平原则的纵向公平。2011年上海市和重庆市的试点房产税虽然采用差别税率, 但是如果今后扩大征税对象范围和采房产现值作为税基, 上述税率也应做相应调整, 以充分发挥差别税率之作用。

四、结语

在房价畸高的背景下, 为进一步发挥房产税的宏观调控功能, 房产税扩征有其必要性, 但是应遵守税收法定原则依法扩征, 否则难以保证其正当性和合法性。另一方面, 人们对房产税的宏观调控功能期待过高, 反映在试点房产税上, 就是对税收公平原则的忽略, 但现代税收的基本理念和相关法律规定要求税收公平原则必须一以贯之。简而言之, 今后我国房产税法律制度改革应严格遵守税收法定原则和税收公平原则这两项税法基本原则。

摘要：我国房产税现行法律依据主要是1986年《房产税暂行条例》和2011年以上海市和重庆市为试点扩征房产税分别颁布的地方政府规章, 其中诸多法律问题仍须探讨。依据税收法定原则, 我国房产税立法的效力位阶应当提高, 房产税的立法权应由全国人大或者其常委行使。另外, 为体现税收公平原则, 我国房产税法律制度应扩大征税对象范围、以房产现值为税基、完善用差别税率。

关键词：房产税,扩征,税收法定原则,税收公平原则

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