房产税改革研究

房产税改革研究（精选十篇）

房产税改革研究 篇1

2011 年, 国家选取上海和重庆这两个城市作为部分个人住房征收房产税改革试点, 并出台了房产税征收的暂行办法, 开创了我国住房制改革以来向个人拥有住房征收财产税的先河, 是我国房产税改革历程中的重要进展[1]。为期5 年多, 房产税改革试点的效果如何?是否能实现目标?暴露出哪些问题需要改进? 这些都是房产税改革今后需要思考和回答的问题。

1 房产税改革的理由

在房产税改革方面, 普通百姓最关心的往往还是房价过高问题, 市场视房产税为抑制高房价的“杀手锏”。 但实践证明, 房产税并没有对降低房价起到多少效果, 将房产税与抑制高房价划等号, 不仅掩盖了房产税的本来面目, 也使其存在的意义大打折扣。 因此, 顶层设计至关重要, 房产税改革必须先弄清其原因。

(1) 缩小贫富差距。 税收的性质决定其为调节收入分配最有效的政策工具之一。 因此, 调节收入分配, 缩小社会贫富差距, 使广大人民能够共享经济发展的成果, 是房产税改革的首要目标。 研究可知, 收入分配差距的扩大, 实际上是和我们财产分布状态的差距扩大如影随形而且相互激励的[2]。 因此, 房产税在收入分配方面起优化作用。 再者, 收入属于流量, 而财产属于存量[3]。 在现行的税制中, 主要是对流量进行调节的调节, 对存量方面存在一定的缺失, 因此力图用税收工具调节贫富差距的效果不尽如人意。 所以, 房产税改革可以填补我国现行税制中的空缺, 发挥税收的调节作用, 从而达到缩小贫富差距的作用。

(2) 健全税制。 在现行的税制结构中, 直接税比重偏低。 而流转税这种“雁过拔毛”式的税种, 大部分都会转嫁到最终消费者的头上, 使其成为税负的实际承担者, 而高收入者的实际税负可能会低于低收入者的实际税负, 这显然与税收的公平原则相违。 现在中国财政总收入里面, 90%以上来源于税收, 而税收里面70%左右来源于间接税。 随着百姓纳税意识的提升, 百姓对税负问题的认识也日益深入, 矛盾也就慢慢突出出来了。 因此, 改革税制结构, 加大直接税在税收中的贡献程度刻不容缓。 房产税作为财产税中具有代表性的税种一直处于弱势地位, 对房产税进行改革, 有利于完善直接税制, 提高直接税占有率, 从而有利于税制可持续发展, 对下一步深化分税制具有重要探索意义。

(3) 增加地方财政收入。 自从中央和地方实行分税制改革, 经过20 年的实践, 该政策最为人所诟病的就是地方财力的匮乏。 因此, 构建地方税体系、补充地方财力成为当前亟待解决的问题。 房地产作为地区性公共产品, 发达国家普遍以房产税作为地方政府的主要收入来源, 既符合公平原则, 又可以增加地方财政收入。 房产税这个税种具有很强的稳定性, 受经济波动和时间变动的影响较小, 属于地方政府一个稳定的收入来源。 随着房地产市场的发展, 房产税收基数也会逐渐扩大, 这就为地方政府维持当局的各项支出、完善公共设施和为民众提供“从摇篮到坟墓”的良好福利奠定了财政基础[4]。

2 房产税改革对策

(1) 普遍征收基础上, 适当地进行税收优惠。 房产税作为财产税的一种, 在性质上应更偏重于公平方面。 现行的房产税对住宅免征, 从课税范围来讲造成了住宅和其他类型房地产间的不公平, 也大大限制了房产税的税收规模。 从税收公平角度, 本人认为各地方政府应根据本地区的实际情况设置统一税率对各类房地产进行普遍征收。 只有这样才能够最大限度保证税收公平, 并且获得足够的税收, 从而为地方政府提供一个长久稳定的财政来源。 但是, 由于有时候存在房产税的税额与纳税人现金收入不匹配的可能, 加之近年来房地产市场快速发展带来的房地产价值的大幅上涨。 因此, 政府还需通过一系列的税收优惠和限制措施来避免纳税人税负过高。 本人认为对政府所建公租房、经济适用房的税负应实行减缓免。 此外还应对农村自住房实行免税。 对空置房、豪华房应分类从征, 。对由国家财政部门拨付事业经费的单位自用的房产, 或经财政部批准免税的其它房产等, 应当依旧免税。 对住宅, 应当对符合一定居住标准的房产予以减免, 同时, 针对超过一定居住面积的高收入人群, 从房地产投资投机获取财富的家庭征收累进税收。 如若纳税人存在经济困难, 可由省级人民政府确定, 定期限征或免征房产税。

(2) 健全房产税税收征管机制。 税收征管是税法执行中的重要环节, 是国家取得财政收入的必经程序, 同时也是在税法实践中容易暴露问题和需要着力改进的部分。 从税收效率的原则来看, 房产税改革首先加强征管信息共享机制的建设。 通过不动产登记系统的建立, 与我国“金税工程”相结合, 使税务、公安、房管、银行等不同部门实现有效联网, 实现资源共享, 建立中央、省、市的三级房产信息系统网络和基础数据库。对房产税的各个征税环节实现动态、全面的管理和监控, 从而保证税收征管部门能全面掌控税源信息, 提高税收征管效率。

(3) 健全住房保障体系。 高房价下征收房产税, 可能加重政府与纳税人矛盾, 使得广大纳税人产生双重埋怨, 从而不利于房产税的进一步推行。 从和谐社会的角度出发, 遵循“人人有房住”而非“人人有房产”的目标, 应健全住房保障制度。 李克强总理也提到, 要下决心再建1000 万套保障房。 通过保障房让更多的住房困难群众住有所居, 逐步改善居住条件, 使广大社会成员共享经济发展成果。 同时有助于平抑房价, 缓解因房价高涨而房产税税负陡增造成的社会矛盾, 从而为房产税改革创造良好的外部环境。

4 结语

综上所述, 我国在房产税改革的过程中将会遇到诸多的难点与阻碍。 根据目前我国实际情况来看, 房产税推广至全国, 还存在条件不成熟的情况。 房产税的改革不是简单的税种改革, 它涉及各方利益的再分配、税制结构的调整, 是经济全局持续健康发展的一个大问题。 从物业税酝酿7 年难产, 到借道房产税试点, 其中经历了太多的坎坷[5]。 因此, 房产税改革是一个渐进式的过程, 还有很长的路要走。

摘要：2015年3月1日《不动产登记暂行条例》正式实施。这就意味着房产信息将全国联网, 一旦联网就能查清房产, 这将对房产税改革的进一步推进起到实质性的作用。对于如何使房产税在全国范围内推行, 学术界还存在着很多的争议。本文深度剖析房产税改革中遇到的难点及问题, 提出了相关的对策和建议。

关键词：房产税,改革,难点,对策

参考文献

[1]刘洪玉.房产税改革的国际经验与启示[J].改革, 2011, 204 (2) :84-88.

[2]贾康.房产税的作用、机理及改革方向、路径、要领的探讨[J].北京工商大学学报 (社会科学版) , 2012, 27 (2) :1-6.

[3]张德勇.进一步完善房产税的几个问题[J].税务研究, 2011, 311 (4) :10-15.

[4]贾康.房产税改革的方向[J].中国建设信息, 2012, (5) :34-35.

房产税改革研究 篇2

房产税，又称房屋税，是国家以房产作为课税对象向产权所有人征收的一种财产税。对房产征税的目的是运用税收杠杆，加强对房产的管理，提高房产的使用效率，控制固定资产投资规模和配合国家房产政策的调整，合理调节房产所有人和经营人的收入。2010 年国务院同意发改委《关于2010 年深化经济体制改革重点工作的意见》，出台资源税改革方案，逐步推进房产税改革。重庆市、上海市为开征房产税试点，于2011 年1 月28 日起正式开征房产税。

一、房产税改革的原因

国家实施房产税改革的主要原因在于目前我国的房产税并不能体现房产税本身所具有的调控职能。具体为以下三点：

（一）征税范围过窄

现行房产税征税范围限定在“经营性用房”，而居民个人所有的非营业用房产并未纳入房产税的征税范围，这不利于对房地产市场的调控。

（二）计税依据不能反映房地产的真实价值

目前我国房产税的计税依据有两种，分别为从价计征和从租计征。这种计税依据存在以下两个方面的问题：即以房产原值作为计税依据无法反映房地产的市场价值，也无法抑制房地产租赁市场的膨胀发展。

（三）税率设计缺乏灵活性

我国现行房产税的税率采取“一刀切”的方法，并没有根据不同收入的人群设置不同的税率，没有体现出“差别化”的税率。这意味着无论房地产的持有者持有多少价值的房产，其在纳税数额的比例上是完全相等的。这也成为房地产投机者对房地产进行大量投资，以致大量房产空置积压的原因之一。

二、实施房产税改革的目的

针对现阶段我国的房产税不能体现房产税本身所具有的调控职能的现状，国家实施房产税改革的主要目的为以下几点：

（一）完善房产在保有阶段的税收制度缺失

土地资源的稀缺性和地理位置的唯一性决定了土地价值的巨大差异性，更造就了特殊城市和某些城市特殊地段房产价格的高企性。同时，我国现行的房地产的税费主要集中在投资和开发环节，而在个人房地产的保有阶段并没有相配套的税收制度。个人持有多套房产几乎没有成本，因此，投机性炒房的收益随着房价的上升越来越高，这样的高收益又进一步吸引了更多的资金进入房地产市场，进而又推高了房价。目前土地资源相对有限，特别是大中城市土地资源日益枯竭，进一步加剧了人们对城市房价上涨的恐慌。由于我国现阶段房产在保有阶段的税收制度不健全，全国各地大量出现“空置房”现象，如鄂尔多斯空置新城，海南的空置小区等。

（二）扩大政府财政收入，调整地方财政收入结构

我国1994 年实行分税制改革以后，中央政府拿走了全国税收的大部分，中央政府与地方政府出现了严重的事权和财权不匹配的现象。地方政府为增加财政收入，将眼光投向了土地开发，这直接造成了今天的“土地财政”现象。全国土地出让金从2006 年的7000 亿元增加到2010 年的2．7万亿元，年均增长率高达40.1%。“土地财政”不仅助推了房价，而且不具有可持续性，不符合科学发展观的要求。所以，目前急需调整现阶段地方政府财政收入的来源。

纵观当今世界上其他国家，物业税或房产税都是其地方财政的重要收入来源。英国地方政府财政收入全部来自房产税，法国为69%，加拿大为85%，美国为50%-80%。但在我国，近几年房产税的收入仅占地方税收收入的6%左右。从长期角度来看，房产税将会成为地方政府的主要税收收入，因为房产税的征收不仅能解决地方政府财政收入不足的问题，也能在很大程度上解决“土地财政”问题，调整地方财政收入结构。

（三）调整我国目前畸形的投资方向，遏制投机性购房

目前我国商品房价格居高不下，其中一个重要原因是投机性炒房现象的存在。买房子，等升值，再卖房子。这个循环将大量的资本吸引进入房地产市场，一路推动房地产市场向畸形的方向发展，使得我国楼市超过股市成为第一大资金的蓄水池。开征房产税的目的之一就是逐渐降低房产作为投机品的价值。因为在未来市场面临不确定的条件下，征收房产税使投机者要直接面对确定的税负，从而使房屋投机属性大大降低，进而引导民间资本重新关注商业市场的发展，引导资金进入生产领域和高科技制造领域，从而逐渐调整产业结构，使国民经济走上可持续发展道路。

（四）通过税收手段调控我国未来城市的发展方向

随着城市化进程的加快，加之中国作为世界第一人口大国的特殊背景，中国将迅速产生一批超大型城市，如北京、上海等。随着大城市群发展的提速，世界性大城市所面临的难题必然会出现：城市资源的有限性与城市人口增长的爆发性的矛盾。城市越发展，人口越增加，越会推高土地价格和房屋价格；并且城市交通、公共卫生、新增人口就业、社会治安和社会保障等一系列关系到国计民生的问题也更为凸显。北京、上海、广州等地居高的房价和滞堵的交通充分证明了这一点。面对这样的情况，北京采取的“限购令”手段不仅效果十分有限，而且产生了大量的副作用，如人才流失，资本流失等。国外的成功经验可以为我们提供解决问题的一些思路：美国的纽约、法国的巴黎、日本的东京、英国的伦敦等都采取了城市化向城郊化的发展。即在城市周围建立多个卫星城，每个卫星城都有自己的配套设置，同时也和主城保持着紧密的联系。但是卫星城市的规划建设是一个高投入低产出的项目，需要大量的配套设施来有效地吸引居民。政府的资金投入、政策导向、规划水平是影响卫星城成败的重要因素，其中很重要的一种政策调控手段就是房产税。

综上所述，房产税改革的目的不是打压房地产市场，而是引导包括房地产行业在内的多行业健康发展，保障人民基本权利的正常享受，维护广大人民的合法利益。

三、实施房产税改革的措施自房产税改革通知公布以后，上海和重庆作为全国的试地区，率先在全国实行了房产税改革。虽然同为国家首批房产税试点城市，但是沪渝两市的方案和侧重点也有所不同。上海房产税征收范围主要是全部新购住房，且涉及全部行政区域，影响的范围是新购房群体。然而，其税率为0.4%-0.6%，为固定的税率且税率较低，存量房没有纳入到征税对象之中。

重庆主要是打击高端住宅和投机性购房，其采取了分档征收的方案，操作起来难度较大。不会影响大多数老百姓的正常购房需求，但其征收对象的范围较窄，影响范围不如上海。重庆开征房产税主要是在心理层面上对房地产市场造成冲击。

四、房产税改革实行措施的成效及弊端

至今，上海、重庆两地的房产税试行虽没有达到预期的显著效果，其征收收入所占的比例不是很高，但实行至今在各方面都取得一定的成效。房产税试行至今，重庆、上海两市的高端房产成交量明显下降，而高端房产成交量的下降也使得整体房价成交水平趋于平稳，房价至今未出现大幅上涨的情况。中国统计年鉴的数据显示，重庆在70 个大中城市住宅销售价格指数中排名比较靠后，这说明房产税改革具有一定的成效。据相关资料统计，2012 年1-6 月份，上海商品房销售面积和去年同期相比下降13.8%；重庆多数高档住宅商品住宅楼盘访客量下降30%-50%，且主城区应税住房交易价格也都有所下降，较房产税实施前同类房屋成交价下降10.48%。另外，上海通过此次税制的具体设计，取得了很好的实际调节效果。由于公众都倾向在中心区购置不动产，上海的房产税试点方案里设计的一个很小的杠杆，即中心区域的税率是0.6%，周边区域的税率是0.4%，这个细微的差距就使成交量被引流到周边区域。另外，有“人均60平方米”和“均价两倍”这样的数量界限来区分不同的税负，明显促进了小户型的销售占比上升和均价的稳定。并且，2011 年重庆房产税税收收入为1 亿元人民币，上海房产税收入为22.1 亿元。虽然收入额相对较小，但其收入全用于保障性住房建设，这对房地产有一定的调节作用。

但是，在上海、重庆的试点试行中也发现房产税改革目前存在的一些弊端，主要为：目前信息登记、联网等配套制度不完善，使房产税的征收有一定的困难，效果堪忧。并且房产税的设计并不能从根本上改变高房价的现状，税收改革的征税对象最终会以房租或者房价的形式转嫁给普通购房者，从而使房产税不能更好地行驶其调节房价的功能。而且，从此次试点方案的各项课税要素来看，目前房产税实施仍存在与税法公平原则相悖之处，而这些相悖之处将影响调节收入差距、完善房地产税制等长期目标的实现。

五、个人对房产税改革的意见及建议

从房产税改革的目的出发，结合目前上海、重庆的试点试行情况，现提出个人对房产税改革的意见和建议。

（一）完善房产税的配套制度。

房产税改革必须要建立和完善房地产产权制度。只有产权关系明晰，才能合理界定纳税人并准确界定纳税人财产的评估价值。其次，为保证税负公平、杜绝偷漏税，国家也可以参考公司年检制度，实行房产年检制度。即房产无论何种性质，持有人须每年到房产管理局办理年检手续，未通过上年年检的房产，不得进行出租、出售、抵押等任何交易，从而保证税收的征税对象不转嫁给普通购房者。

（二）统一纳税人标准

就纳税人而言，目前试点方案中对其区分主要是基于经济宏观调控的目的，即调控高居不下的房价，故其主要目的在于限制非本市人口的购房行为，遏制房地产投资。以经济调控为目的的立法具有暂时性，而作为需长期存在的税收制度，则需要以公平原则作为立法指导。因此，在今后的立法中，应当对现行的区分纳税人的做法进行统一，以拥有房产的数量作为统一纳税人标准的方向，从而保证税法的公平原则。

（三）降低房地产流转环节的税负并进行“清费立税”

我国的房地产行业存在名目繁多的税费，这些税费不仅增加了房地产开发成本．而且与房产税有很多重合。因此，在推行房产税的过程中，必须减少或者合并这些税费。这样能使房产税在打击房地产投机的同时降低房价的成本。从而使得房产税更好地履行其调控房价的功能。

（四）对于房产税的支出，要实行“专款专用”

要保障房产税的“专款专用”，需将征收的房产税用于地方公共事业的建设和住房保障体系的建立，并在实行过程中引入社会监督机制，切实落实好社会舆论监督。只有这样，才能保障房产税改革的顺利执行，才能真正把房产税改革的目的落到实处。与此同时，征收房产税还将给地方政府带来一个稳定的收入来源，缓解地方政府过分依赖“土地财政”的问题。

（五）应以不增加普通老百姓的负担为原则

目前，房地产改革的侧重点应放在遏制投机炒房囤地、促进房地产市场健康稳定发展方面；放在调节收入分配和缩小贫富差距，而不是着眼于增加财政收入方面。因此，在房产税制度设计时，应该特别注重保护中低收入家庭。如实行起点税率较低的累进税率，住房面积越大、套数越多，税率就越高；对首套房免征房产税，对中低收入家庭实行低税率等。

参考文献：

我国房产税的改革研究 篇3

关键词：房地产；房地产税；房地产法律制度

中图分类号：D929 文献标志码：A 文章编号：1002-2589（2013）05-0119-02

房地产税收既是调控房地产经济的重要手段，也是国家财政收入的重要来源之一。近年来，中国大中城市的房价不断快速上涨，有些地方的房价甚至高到了一个非常离谱的境地。居高不下的房价，严重加剧了社会收入分配的不公平，提升了我国现阶段的社会矛盾和普通百姓的离心度。为了打击投机炒房，抑制房价上涨，缩小贫富差距，我国也出台一系列政策积极调控房地产的发展，作为调控房地产发展重要手段的房地产税务制度的改革和完善也正在酝酿和考虑当中。作为房地产税种之一的房产税征收试点工作已于2011年1月28日在重庆和上海两市启动，房产税征收是否由试点向全面推开，如何建立合理的房地产税收法律制度，成为人们最为关切的事情。

一、我国房产税的基本情况

房产税是以房屋为征税对象，将房屋的计税余值或租金收入为计税依据，向产权所有人征收的一种财产税。目前规范我国房产税的主要法律规范是1986年颁布实施的《中华人民共和国房产税暂行条例》。我国房产税的主要特点：一是在我国土地属于国家所有，所以房产税的征收对象只是房屋；二是房产税的征收范围仅限于城镇的经营性房屋，农村的自建房、城市的居住房屋时不收取房产税的；三是按照房屋的经营使用方式来确定房产税的征收办法，对于自用的房屋按房产的原值来征收，对于用来出租的房屋则按照租金的收入来征税。在我国现行的房产税暂行条例中，并没有对个人的非营业性住房做出规定，也就是暂时还不将其纳入征税的范围。由于我国现行的房产税是根据20世纪80年代的社会实际及当时的经济发展水平来制定和设计的。随着我国市场经济的不断飞速发展，我国现阶段的住宅和土地使用情况也不断发生变化，现行的房产税制度已经很难适应我国的经济发展需要，难以发挥对我国房地产业的调控作用。

二、我国现行房产税的缺陷与不足

1.房产税体制落后，无法适应当前形势

我国现行的房产税制度还是以1986年颁布实施《中华人民共和国房产税暂行条例》为主，多年来虽然经过一些改革和完善，但是相对于我国当前的经济和社会的发展，还是显得非常滞后，不能适应我国现代社会发展的需求。随着我国经济和房地产业的不断发展，目前的房产税体制滞后性将更加突出，矛盾也将进一步放大。

2.征收对象过于狭窄，难以发挥财政的功能

我国现行的房产税的征收对象只包括城市、县城、建制镇和工矿区的房屋。并且在我国现行的房产税的规定中，还有许多的免税对象，例如行政机关、事业单位、军队等的用房以及个人自住的房屋等都是实施免税的，对于农村的房屋也是排除在征税对象之外的。这样的课税对象范围太过于狭窄，很难成为税收收入的一个重要来源，影响财政功能的发挥。

3.征税范围设置的不尽合理

我国目前的房产税征收只限于营业性用房，对房产保有阶段课税少，而主要是在流通领域对房产进行征税。这种设置一来将房产税限定在一个较小的范围，不利于发挥房产税应有的作用，二来为炒房囤房提供了便利，因为只要保有房屋而不让房屋进入流通领域，就不会为房屋随市场的价值增值而纳税，无形中助长了房屋的炒卖和囤积。

4.房产税的税收机制不合理

我国现行房产税中，对于自用的房屋按原值计税，这样的税收机制显然不能与市场相结合，无法反映市场的供求，资源的稀缺性等为房屋带来的增值。而我国现在房地产市场的迅猛发展，房屋价格不断攀升，较二十多年来已经翻了几倍甚至几十倍，按房屋原值计税的方式，显然已经不能适应现在的要求。

5.房产税的税收法律体制不完善，法律层级较低

我国目前的房产税的税收体制还只要依靠的是几部暂行条例和散见于一些地方的行政法规和规章，没有一个完善健全的房产税的法律体制，而且规定房产税的一些法律文件大多层级太低，无法很好地保障房产税的法律体制行之有效的实行。

6.实践中房产税的税收体系混乱

由于房产税的税收法律体制不完善，随之而来就是在房产税征收过程中发生的一系列的混乱，有的是偷税漏税现象特别严重，而有的一些则是乱征税，税务负担比较重。这样的混乱状况无法保障财政收入，影响了财政功能的发挥，更有地方由于课税较重，增加了房屋成本，无形中成为了推高房价的一个因素，扰乱了房地产业的正常健康发展。

三、我国房产税改革的必要性和意义

目前，我国房产税的体制严重滞后于房地产市场的发展。针对我国的房地产过快增长、投资过热、房价过高的问题，国家相继出台了一系列的政策来调控房地产的发展，但是似乎效果并没有人们预期中的那样让房地产走上一个正规健康的发展道路，反而是房价一路走高，陷入了一个“越调越涨”的境地。人们都发现在一轮调控政策之后，初期房价可能会平稳一段，甚至有所回落，但很快房价就会又有提升，甚至出现报复式的大幅上涨。房价的过快过高增长，已经严重影响了我国人民的生活和经济的正常发展。一方面出现有正常购房需求的人们很难承受这样的高房价，另一方面是很多人囤积炒房出现很多的空置房，供需严重不平衡。出现这样的矛盾，很大程度就是我国没有一套健全的行之有效的调控房地产业的长效机制，目前的房地产调控机制大多集中于房产的交易过程中，范围过窄。而房产税体制的建立健全，就可以建立一个对房地产业的长效控制机制，不仅可以规范我国的房地产业的健康发展，也必将提高囤房炒房者的成本，使房价逐渐走上一个平稳健康的道路。因此房产税的改革和发展对我国的人民生活和经济发展意义重大。

四、我国房产税改革的设想与思路

对于我国现在房产税的滞后发展，房产税体制的混乱，我们要借鉴国外成功的国际经验，结合我国的实际情况，尽快推进我国房产税体制的改革和完善。

1.加强房产税方面的立法，提高房产税的立法层级

我国房产税体制目前的混乱，无法满足市场的需求，发挥不出应有的效用，很大的原因就是我国没有一套层级较高，比较完善的税收体制。所以要从源头上规范和改革我国的房产税体制，使其成为我国抑制房地产过快增长，调控房价的一个重要手段，就必须建立一套权威的统一的完善的房产税征收法律体制。只要有完善的具有强制力的一个房产税法律体制，才能有效地保障房产税的税收工作，达到调控房地产和房价的目的。

2.借鉴国外经验，将房产税设为地方的主要税种

从世界上很多房产税完善的国家经验来看，房产税大都是作为地方的一个主要税种，是地方财政收入的主要来源之一，有的一些国家房产税甚至占到地方税收的40%。目前我国房产税税收范围过窄，税基低，很难发挥房产税对地方财政的作用。我国各地发展不平衡，在制定统一的税收法律体制的时候也要注意结合各地的实际，所以将房产税作为地方的主要税种，让地方在国家的统一领导和规划下再结合本地实际，根据本地情况制定适合本地的税务体制，这样不仅能保证地方的财政收入，而且能够大大完善我国的房产税体制。

3.扩大房产税的税收征收范围，制定合理的征收依据

我国现行的房产税只将范围限定于城市、县城、建制镇和工矿区，并且设定了行政机关、事业单位、军队及个人自住房的免税，同时也将农村的房屋排除在外，这样的税收征收范围显然过于有些狭窄了。为了平衡房产税的负担，我们应当将一些事业单位中的经营性用房进行征税，同时也应当将房产税设为征税范围扩大到农村，对人们的自住房屋也进行一定的征税，这个税收的计税依据应当按照房屋的现状和评估价值来进行，并且随市场的变化而进行一定的灵活调整和制定合理的评估年限。当然，考虑到我国的经济发展地区差异，我们一定结合地区实际制定合理的征收范围和税收依据，同时在扩大征税范围的时候，也应注意制度的设计，应该对房地产开发商征税，而且不能让开发商将税务的负担转嫁到买房人的头上，这样才能真正抑制房地产的盲目投资，打击炒房囤房的行为。而且重点要对拥有两套房产及以上的人征税，确定合理的征税标准。

4.制定完善合理的房产税相关配套机制

保障房产税体制的正常运行。每项制度的发展和完善都离不开其他一些相关制度的支持与保障。我国房产税税收体制的改革和完善，需要其他一些机关和制度的大力配合，例如配套的房地局和住建局的配合，房产局的个人和家庭住房管理信息管理、房屋的价值评估机构等。所以我们要加快和推进房产数据的采集和收录，并与房地产的相关部门进行协调合作，这样才能保障房产税的征收体制有效的运行和完成，达到改革和完善房产税体制设立的目的及其肩负的任务。

五、结语

房价的过高过快增长，让人们对房产税的改革完善寄予很高的厚望，人们希望通过房产税的改革和完善起到对房地产市场调控起到立竿见影的效果。但是我们应当看到，改革是一个渐进和不断发展的过程，开征房产税并不会让房价应声而落，我国的城市化进程目前还处于一个高速发展的时期，房屋价格还主要取决于市场上的供求关系，单靠一个税制的改革不可能彻底改变城市化过程中不动产价格上涨的趋势。但是房产税体制的不断改革和完善对我国房地产的调控是显而易见的。上海、重庆房产税试点之后，两地的房产成交量明显下降，价格趋于稳定，是房产税改革作用的体现。而且房产税的改革和实施对当前我国的炒房、囤房等投机行为必将有明显的效用，将规范和引导房地产业走上一个健康发展的道路，进而刺激我国经济的发展，对我国经济的繁荣发挥积极作用。

参考文献：

[1]国家税务总局政策法规司.中国税收政策前沿问题研究：第三辑[M].北京：中国税务出版社，2006.

[2]邓宏乾.中国房地产税制研究[M].武汉：华中师范大学出版社，2000.

房产税改革研究 篇4

一、我国征收房产税的基本制度及其实施现状

1.房产税税收基本政策

现行房产税的征税对象仅为位于城市、县城、建制镇和工矿区的房产, 对镇及以下行政区划不征收房产税, 并且对于教育、卫生及社会福利事业、文化事业有很多税收优惠。税率采用比例税率的方式, 纳税人自用房产, 应纳税额为房产余值的1.2%;而对于出租的房产, 房产租金收入的12%即为应纳税额。

然而, 由于经济的发展, 以及人民生活水平的提高, 现行房产税过窄的征税范围和较低的税率为炒房者提供了便利, 高收入人群大量买进房产, 普通民众同时又需要购置自用房产, 造成了房地产大量需求的假象。这种供不应求的假象在某种程度上干扰了市场价值规律, 使得房价在短时间内迅速上涨。这种情况如果长期持续下去就有可能造成房地产泡沫经济, 为了防止出现以上情况, 上海、重庆两地在2011年首先推行了房产税改革试点工作。主要内容为:第一, 改变征税对象。上海市将其调整为本市居民在本市新购的第二套及以上住房, 以及非本市居民在本市的新购住房;重庆市则将征税对象调整为个人拥有的商品住宅、新购的高档住房, 以及在本市同时无户籍无企业无工作的个人新购的第二套及以上的普通住房。第二, 调整税基与税率。其中上海市将税基调整为交易价格的70%, 税率统一为0.6%, 交易价格低于平均价格两倍的税率为0.4%;重庆市则将税基作为税率划分的依据, 调整为交易价格为平均价格3倍以下的税率为0.5%;3~4倍的税率为1%;4倍以上税率为1.2%;如果是同时无户籍、无企业、无工作的个人在重庆市新购的第二套房及以上的普通住房, 税率统一都是0.5%。可以看出调整过后, 两地均未沿用原有的单一比例税率, 在下调税率的基础上, 实行超额累进税率。

2.现行房产税税收政策中存在的问题分析

截至2015年, 我国仅有上海和重庆两个城市推行过房产税改革工作, 其他城市征收房产税的依据仍然沿用1986年出台的《中华人民共和国房产税暂行条例》, 弊端频现。

(1) 征税范围过窄。现行的房产税政策中规定的征税对象, 以及税收优惠大大限制了征税范围。随着我国城乡一体化工作的推进, 农村与城市的经济发展水平差距正在逐步缩小, 很多原来经济落后的城镇现如今经济水平大幅提高, 并非没有能力负担房产税。同时, 由于房产税征收制度并不完善, 一些企业为了避税而将厂址选择在农村地区以避开房产税的征收范围。这样一来, 房产税的征收额就会大大降低, 地方财政收入也会随之受到影响。此外, 个人的非营业用房产并不在现行房产税政策的征税范围中。某些经济上相对比较富足的中产阶级就会借此将自己的闲置资本用来购买房产, 他们的大量买入造成了房地产市场供不应求的假象。而经济能力相对有限的个人无法负担过高的房价, 而炒房者就会在房价高涨时将房产出售以此牟利, 加剧了两极分化的情况。与此同时, 我国楼市过热很有可能导致房地产泡沫出现经济危机, 更会减少房产税税收总额占我国总税收的比重, 房产税因此也就失去了其原有的调节功能。

(2) 税基与税率设置不合理。现行房产税实行较为单一的比例税率, 针对自用房产适用1.2%的税率。而对于出租的房产适用12%的税率, 不能体现出房产税调控分配的作用。特别是针对纳税人自用的房产, 无论拥有多少房产, 在征收房产税时每一套房产所适用的税率都是一样的。从现如今我国房地产市场中存在的炒房等投机行为来看, 这样的单一税率很有可能会使这种现象持续升温。另一方面, 在确定税基时一般都以房产的余值为依据。如果是居民自用的房产, 房产余值为一次扣除10%~30%后的剩余价值, 具体扣除比例由地方自定, 这房产余值的确定有很大干扰。同时, 由于住房信息登记不够完善, 房屋的原值在确定过程中也遭遇重重阻力。如果在房产的使用年限内房产所有人对房产进行了整修, 确定原值时就可以将整修过程中耗费的价值与原来相应设备和设施的价值相抵扣。这样就使某些纳税意识不强烈、意图避税的纳税人有可趁之机, 利用本环节向税务机关申报扣减其房产原值, 而实际中并没有进行改造或者改造的价值并未超过扣减的价值以此达到目的。对于出租的房产, 由于以房产的出租收入为税基, 某些地方监管稍有不到位的地方, 就有可能出现纳税人将房屋出租而税务机关并不知晓的现象, 或者即便知道也无法核实出租房屋的真正收入。而对于以实物收入、劳务抵付等其他经济利益形式的报酬, 核算的难度更大, 给房产税的征收工作造成了极大的难度。

(3) 缺乏一套覆盖全国的个人住房信息登记系统。现如今我国推进房产税改革存在一个巨大障碍就是个人住房信息不联网, 不够透明。居民不动产统一登记不能实现资源共享, 使得税务机关不能及时准确地掌握个人, 以及家庭的住房信息, 这给房产税的征收带来了极大的难度。所以我国就需要加紧建设一套完善的、全面地个人住房信息登记系统。从2015年3月1日开始施行的《不动产登记暂行条例》, 将集体土地所有权、房屋等建筑物所有权、宅基地使用权等都归入了不动产登记范围。然而进程缓慢, 形成一套全面地登记制度体系还需要很长一段时间。我国政府在每年的政府工作报告上曾不止一次的提出要加快建设住房信息系统。要持续推进房产税改革, 调节房地产市场使其平稳发展, 贯彻执行不动产统一登记条例就是必不可少的。

二、房产税在其他国家的征收情况及其特点

在境外其他国家, 房产税又叫财产税、不动产税、房屋税、家庭税等, 尽管叫法不一, 但从本质上与我国房产税是相同的。以下挑选了美国、新加坡、日本和墨西哥这4个房产税发展历史悠久、征收相对较完善的国家进行重点分析。

1.美国

美国是世界上税收制度相对比较完备的国家之一, 房产税在美国历史悠久, 全美50个州都开征有不同程度的房产税, 应纳税额以房产每年的评估价格为计税依据, 税率在1%~3%, 具体由各州政府结合当地的实际情况自行确定, 纳税时间一般都在每年的年初。在征收环节中最为重要的就是房产价值的评估。在评估过程中容易受到很多不确定因素的影响, 所以美国各州政府每年都会对房产价值进行评估, 一般以当年同地段、同类型房屋的成交价格为基准, 综合房屋的使用年限等实际情况确定其评估价格。为此各州政府都成立有专门的房地产评估机构以确定房屋的真正价值, 以及房屋所有者应交的房产税。但是每年面对成千上万的房产, 评估工作难免出现纰漏, 为了解决这一问题, 州政府专门设立了申诉这一程序, 如果房主觉得政府给出的评估价格与房产的实际价值相差甚远, 在有充分的证据的前提下, 可以通过申诉请求重新评估。

美国的房产税与房地产市场的兴衰虽无直接关系, 但是如果购入空置房产的话, 对于大多数美国人来说非但不能创造利益, 反而还要缴纳巨额的房产税, 得不偿失, 这在一定程度上也遏制了房地产市场中的投机行为。但是从2007年美国的房地产泡沫, 以及之后引发的次贷危机来看, 房产税在市场中的调节作用也并非是万能的。

2.日本

日本并没有真正意义上的房产税, 但是在房产的取得、持有与转让环节都征收有与房产相关的税种。当纳税人购入房地产时需要缴纳不动产取得税, 该税种由地方政府进行征收, 而且不同种类的建筑适用的税率也是不同的, 如果是居民住宅或者土地的不动产取得税税率为3%, 其他类建筑不动产取得税税率为4%。如果纳税人持有不动产还需要在每年年初向地方政府缴纳固定资产税和城市规划税。其中, 固定资产税的标准税率为1.4%, 课税依据是不动产的市场价值, 政府每三年对其进行一次评估。而城市规划税税率一般不超过0.3%, 具体由地方政府结合实际情况自行确定。针对不动产的转让环节, 日本政府设有所得税和居民税两个税种。这一环节主要是对于不动产的转让或者出租时的收益进行课税, 尽可能防止房地产市场中的投机行为, 减少房地产市场的动荡。所以在确定税率时结合了不动产的持有年份, 如果持有时间在5年以下, 所得税税率为30%, 居民税税率为9%;相应的如果持有年份在5年以上, 所得税税率就变为15%, 居民税税率为5%。可以看出持有年份相对较长时税率上就会有极大的减小。

日本政府的税收体制相对来说比较完善。在房产的取得、持有及转让环节, 课税名目分类清晰, 税收优惠设置合理, 不仅使地方财政收入有了稳定的来源, 同时也不会使日本民众觉得税负沉重。

3.新加坡

新加坡的房地产市场, 其中约80%的住房是组屋 (即新加坡特有的组合房屋, 为新加坡建屋发展局承建, 类似于我国的经济适用房) , 其余为私人房产。组屋市场由政府负责建设、分配和管理, 主要为了满足公众的住房需求, 而私人房产市场主要由市场运作, 政府只充当调控角色, 购买者多为高收入群体。但是为了抑制房地产市场中的投机行为, 新加坡政府一方面对组屋的购买进行严格控制, 不仅在购买组屋的数量上做了限制, 而且在出租和转让方面均有限制;另一方面, 对私人房产市场也进行严格的控制。在房产税的征收方面, 新加坡以年值为计税标准, 实行超额累进税率。价值在6000新币以下的房产不必缴纳房产税;价值在6000新币以上的房产对超出部分适用4%的税率缴纳房产税;如果价值更高超过了24000新币, 则超过的部分就需要按照6%的税率缴纳房产税。

这样的房产税征收政策, 既照顾到那些拥有小户型的中、低收入者使他们免于过高的税负, 对高收入群体的高税负又保证了整体财政收入来源, 不失为一种好的税收政策。

4.墨西哥

房产税在墨西哥经历了相当长的发展时期, 在数次变革之后, 房产税的征收接近完善。但是墨西哥的房地产市场并没有我国房地产市场那么高涨的热情, 受到传统观念的影响, 墨西哥人对买房、炒房并不热衷, 政府为了促进房地产市场的发展, 在房产税税率方面设置的并不高, 因此对于墨西哥人民来说房产税并不算是一项负担。然而在税收优惠方面, 墨西哥政府设置的非常完备, 值得我国房产税改革借鉴。墨西哥的房产税为每年年初征收, 政府定期会推出一些类似现金折扣的税收优惠, 鼓励民众提前交税, 调动人民的纳税热情。同时, 税收优惠还体现在对于弱势群体的住房上。退休人员或残障人士等经济来源有限, 无法负担过重的房产税, 墨西哥政府对于这一群体在房产税上设置了巨大的税收优惠以减轻他们的负担。

三、我国房产税改革过程中需要注意的方面

1.调整征税范围, 合理确定税率

目前我国的城乡差距逐渐缩小, 房产税的征税范围也应随之调整。原有的政策并未将农村地区的房产纳入征税范围, 在房产税的改革过程中, 就应该注意到这一点, 扩大征税范围。还要注意到税收优惠所限制的征税范围, 现行的房产税政策中, 居民的所有非营业性用房都可以免征房产税, 这一点在上海、重庆两地的房产税改革中已经有所改变, 在将改革进一步推广到全国的过程中, 就可以参照两地的做法, 将税收优惠修改为仅对居民的第一套自用房产免征房产税。

针对我国房产税的征税情况来看, 固定的比例税率无法适应房地产市场的发展。基于以上对国外房产税征收政策分析, 我国可以参考新加坡政府的做法, 结合房屋的实际使用情况、所处地理位置等对房屋的市值做出合理评估, 在此基础上, 针对不同价值的房产实行不同程度的税率来征收房产税。另一方面, 从个人拥有的房产数量来看, 除去居民的自用房产, 对于第二套及以上的房产, 每购入一套房产, 税率就提升一个等级。

2.增加纳税环节

房产税的一个重要作用就是要调节房地产市场, 避免房地产泡沫的发生。如果要让房产税重新起到调节作用, 其中一个办法就是增加纳税环节。在上述分析中, 日本虽然没有真正意义上的房产税, 但是其针对房产的税收覆盖了取得、保有, 以及转让环节。我国在推进房产税的改革过程中, 也可以参考这一做法, 以此稳定房地产市场。但在采用这一做法时, 要避免日本的课税名目复杂, 在计算房产税的应纳税额时容易出现错误的情况, 尽可能的简化相关税制。

增加纳税环节并不是要加重民众的税赋, 其重点是为了解决现如今房地产市场的投机行为。对于人民的自用房产, 可以加大税收优惠力度, 保障居民的住房需求。而对于那些房地产的投机者, 增加纳税环节无疑也加重了他们持有房产的成本, 减少了投机行为的发生。

3.建立专门的房地产评估机构

前述中提到, 我国现有的确定税基的方法中存在许多不足, 导致在征税过程中很容易出现避税、漏税的现象, 对地方财政收入是一笔巨大的损失。建立专门的房地产评估机构可以从科学的角度确定房屋的价值, 在房产的现值低于其购买成本时, 可以避免给纳税人造成不必要的损失。

参考美国房产税的征收办法, 在房屋进行原始登记时, 以及在使用过程中进行改建整修时, 都应该由税务机关设立的专门的房地产评估机构依照相关规定评价房产价值, 这样在征收房产税时的计税依据才更加具有科学性、合理性。同时对于那些在税收优惠范围内的房产, 做到年年审核, 对不符合优惠条件的房产, 及时从优惠范围内去除。针对房屋出租的情况, 也应当有房地产评估机构根据当地生活水平以及房产周边地理条件确定租金的最低限额, 以防某些纳税人趁机向税务机关少报应纳税所得额。

四、结论

基于以上分析我国房产税改革的方向已经大致明了, 扩大征税范围、调整税收优惠, 由单一的比例税率过度到比例税率与累进税率相结合的方式, 成立专门的房地产评估机构等。在这个过程中, 我们可以参考国外一些政府征收房产税的做法, 结合我国的基本国情, 促进房产税的立法完善。

房产税作为我国税收中的一个重要税种, 不仅对地方财政收入有着巨大影响, 同时能够抑制房地产行业中不良投机行为的发生, 避免由房地产造成的泡沫经济的出现, 重走美国2008年次贷危机的老路。同时, 房产税还在合理分配资源, 引导居民正确消费等方面有着重要作用。尽管我国已经出台了许多拯救楼市的措施, 例如:限购令、新国八条等, 但是这些都不能从根本上解决现如今房地产交易中存在的种种弊端。另一方面, 地方税收体制中仍旧存在许多不完善的地方, 地方税收的发展令人担忧。加快房产税的立法, 及时推进房产税的改革, 使房产税发挥出应有的调节作用, 促进房屋的合理分配, 使地方财政收入有一个可靠的来源, 已经成为了我国税收工作中的重中之重。

参考文献

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[2]于大波.看看美日俄墨四国如何征收房产税[J].经济参考报, 2011, (03) .

[3]马国强.中国税收[M].大连:东北财经大学出版社, 2014, (04) .

[4]杜宇飞.房产税在我国的实施现状与发展前景[J], 企业研究, 2011, (08) .

年内扩大房产税改革试点范围 篇5

今年深化经济体制改革确定七方面重点，将出台城镇化规划，分类推进户籍改革当前形势下，稳定增长、防控通胀、化解风险，努力打造中国经济“升级版”，迫切需要在深化改革上下工夫、出实招。把已经看准、具备条件、牵一发动全身的改革项目抓紧推出，干一件成一件，不断释放改革的制度红利，激发社会活力，增强发展动力。——国家发改委有关负责人

构建保障各类企业平等竞争和人民平等参与、平等发展的制度环境，守护社会公正，努力使人人能够享有平等机会；加快释放市场主体活力的改革，主要是推进行政体制改革，促进政府职能转变。——国家发改委有关负责人

新京报讯（记者王姝）继上海、重庆试点房产税后，今年，我国房产税改革试点将“扩容”。昨日，国务院办公厅发布《关于2013年深化经济体制改革重点工作意见的通知》（以下简称《通知》），明确提出，“扩大个人住房房产税改革试点范围”为今年的经济体制改革重点内容之一。

“今年是新一届政府的开局之年。当前形势下，迫切需要在深化改革上下工夫、出实招”，国家发改委负责人就《通知》答记者问时说，《通知》部署了本年如下四大方面改革：促进经济转型的改革，包括推进财税、金融、投融资、价格、统筹城乡、科技等改革；促进民生改善的改革，如推进医药卫生、收入分配、社会保障、食品药品安全监管、环保监管和生态补偿等方面的改革；促进社会公正的改革，构建保障各类企业平等竞争和人民平等参与、平等发展的制度环境等。

财税改革方面，年内将扩大个人住房房产税改革试点范围；扩大营业税改征增值税试点范围。

《通知》提到了备受关注的户籍制度改革和收入分配制度改革。户籍制度改革今年仍延续分类推进策略，有序推进农业转移人口市民化。目前，有关部门正在抓紧制定居住证管理办法。收入分配制度改革将就如何“提低、扩中、限高”，年内制定重点配套方案和实施细则。

房产税改革的意义 篇6

“十二五”期间中国地方税体系要抓住机遇、尽快打造。将来其中一大支柱就是现在上海、重庆已经先行先试、在不动产保有环节征收的、被称之为房产税的不动产税或房地产税。以后在中国叫什么名字不太重要，实质内容就是从过去形成的物业税的思路，推进到现在以房产税名义来启动这个改革。它引入了两个非常关键的制度因素：第一，对于一部分消费住房也要用这个税来覆盖；第二，这个税的征收，是在保有环节评估税基之后年复一年地实施。这两大制度特征就使这个税具有了国际上可比较的不动产税、房地产税或美国人所称的财产税的特征。在中国它显然是以后要提高“直接税”比重的第一序位的改革任务（财产税里还有遗产税、或称遗产和赠与税，估计“十二五”期间在工作层面尚很难提起。但作为研究者，我的主张是“十二五”期间至少要研究它，虽然估计在可以预见的将来还不要指望它）。中国的财产税制度不建立是不行的，中国的市场经济没有一个像样的财产税制度框架是不过关、不够格的，这是一个全局性的配套改革问题。

这个税种对于财税配套改革的直接意义是它可以成为地方税体系中的一个主力的、支柱型的财源，使地方政府的内在动机和市场经济所要求的政府职能合理化内在契合。因为设了这个税，地方政府就会意识到只要专心致志地优化本地投资环境、提升本地公共服务水平，辖区内的不动产就进入升值轨道，那么每隔一段时间重评一次税基，就是它的财源建设实际套现的具体的机会，与发展当地经济社会诸事项的战略目标相内在配套的财源建设问题，就基本解决了。那时地方还会有土地批租收入，土地批租还一定要坚持和市场机制兼容的公开招标竞争（必须注意合理设计招标办法），但那个时候，招拍挂形成的地价也就不会一味疯涨，因为各相关方的兴奋点就不会像现在这样是把地价一个劲地推高。在没有像样的地方税体系、又没有阳光融资制度的情况下，地方政府自然而然地非常看重土地招拍挂。而到了那时，即使想把土地招拍挂的价格推得很高，也力不能及。为什么呢？其他的制约因素一起出现，所有的利益相关者都意识到，保有环节年年都有税所形成的经济制约之下，需求与供给双方的行为模式都必然改变，就不会像现在这样有一种肆无忌惮的炒作力量十分活跃，就不会动辄推出一个“地王”。

但总体来说，不动产价格在一线城市长期内的上升曲线不会改变，这是大势所趋。今后几十年中国的城市化率要从现在的百分之四十多一路上升到七十、八十，这个过程中间，资源方面最稀缺的，大家都要争夺的，包括外国人要一起来分享的，就是一线城市、大城市、中心区、黄金地段的不动产，在这种情况下，怎么能够想象房价能够明显地回调呢？要等到城市化率在70%～80%的这个区间大体稳定下来以后，有可能出现像日本那样的不动产价格的大幅回调，那时政府要特别注重防止这种回调的杀伤力。现在谈如何使不动产价格明显地大幅度回调为时太早，也是不应去顶着客观规律硬做的，硬做一定要受到客观规律惩罚。但是怎样让它健康发展？在给地方税体系打造支柱税源和对配套改革做贡献的同时，不动产税会对于非常重要的房地产业的发展，提供一个使之健康、少泡沫、长期可持续发展的制度建设的配套，因为它可以凭借经济手段减少空置率，增加中小户型的比重和遏制肆无忌惮的疯炒。

房产税改革研究 篇7

一、房产税的概念及特点

(一) 房产税的概念

房产税是对土地和房屋等不动产课征的一种财产税。不同国家或地区对房产税的称谓有所不同, 有称“不动产税”, 如波兰;有称“财产税”, 如德国、美国等;有称“地方税”, 如新西兰、英国等;也有称“物业税”, 如我国香港。虽然称谓不同, 但内涵基本一致。

房产税有广义和狭义之分, 广义的房产税包括对土地和房屋等不动产开发环节、保有环节和转让环节课征的税收, 而狭义的房产税仅指对土地和房屋等不动产保有环节课征的税收 (详见表1) 。本文主要研究的是狭义的房产税。

(二) 房产税的特点

房产税具有财产税的一般性质, 同时房产税也具有个性特点。

第一, 房产税既有直接税的特点又有间接税的特征。属于自住的房产, 由于税负难以转嫁出去, 因此有直接税的特点;而属于出租、经营性质的房产, 由于税负易于转嫁, 其房产税又有间接税的特征。

第二, 房产税收入具有稳定性。房产税主要是针对存量房产课征的税收, 房产税的稳定性是由房产存在的稳定性决定的, 尽管房产的价值会随着市场波动, 但有一定的规律性, 总体来说相较于其它税收收入要稳定。

第三, 房产税收入有较大弹性。一方面, 随着城市化的推进, 随着经济增长, 居民收入不断增加, 人们对于住房条件改善的需求逐步增加, 房屋需求会与日俱增。另一方面, 随着生存环境的改善, 房屋价值也在增长, 两者共同作用下, 房产税收入一般会随着经济发展有较快增长。

二、改革房产税, 使之成为地方税主体税种的必要性分析

(一) 改革房产税是完善地方税体系的需要

目前地方税缺乏收入稳定的主体税种, 从我国现行的地方税体系看, 地方税收收入规模小、增长乏力、税种结构不合理, 无法满足地方政府的财政需求。为了弥补地方财政收支缺口, 地方政府所能采用的办法只能是依靠收取土地出让金, 通过地方融资平台高成本融资, 通过预算外挤占预算内的办法, 甚至运用制度外的方式筹集政府收入。主体税种的缺失正是“土地财政”、地方政府债务危机和“乱收费、乱摊派、乱罚款”三乱现象背后的根源。尤其在“营改增”背景下, 有必要完善我国的地方税收法律体系, 确立地方税的主体税种。

(二) 改革房产税是调控房地产市场, 调节收入分配的需要

1. 改革房产税, 抑制房价过快上涨

首先, 开征房产税可以大幅减轻地方财政压力, 降低地方政府对土地出让金的依赖程度, 利于从根本上控制房价。

其次, 开征房产税利于抑制房产市场投机行为, 通过税制的合理设置, 大大提高多套住房持有者的成本, 压缩其利润空间, 可以抑制炒房行为, 引导住房理性消费, 满足普通民众的住房刚性需求。

2. 改革房产税, 合理调节收入分配

房产税同时具备直接税和间接税的双重属性, 因而具备广泛的调节作用。然而, 原有的房产税税制并未很好的体现这一功能, 事实上, 随着经济体制改革的不断深化, 我国的贫富差距也在不断拉大, 房地产市场的不规范发展也是导致收入分配差距扩大的重要原因, 由于房价的大幅上涨, 有房与无房者, 房多与房少者收入差距越拉越大。

基于以上分析, 可以看出, 无论是出于对完善房产税税制与税收体系的考虑, 还是出于对抑制房价, 调节收入分配的考虑, 房产税改革都势在必行, 刻不容缓。

三、改革房产税, 使之成为地方税主体税种的可行性分析

(一) 房产税的地域性特征明显

房产税的课税对象为辖区范围内的房地产, 其具有明显的地域性, 税源不可能跨区域自由流动。同时, 一个区域的房地产的总规模与地方政府的公共财政预算支出是正相关的。确立房产税为地方税主体税种有助于地方政府科学决策, 避免出现土地城镇化快于人口城镇化的尴尬局面。

(二) 房产税作为地方税主体税种是国际上通行做法

大部分发达国家都开征房产税, 且具有成熟的经验, 其中具有代表性的是美国, 英国, 以及同我国有相似房地产泡沫经历的日韩两国。下面以美国为例来说明房产税的应有地位。

美国的房地产财产税是针对房地产所有者在保有环节的课税, 而因为房地产具备天然的不易移动的稳定性, 使得美国的房地产财产税的税基稳定, 故其州与地方政府的财政收入来源具备稳定性特征。财产税一直是地方政府的收入的主要来源, 而财产税的主要构成是房地产税, 其中房地产类不动产是主要的税基, 房地产税占财产税收入的比重高达75%。征收对象是纳税人所有的不动产, 包括土地、房屋、土地上 (下) 附属设施, 美国房地产税占地方财政总收入约30%, 占地方税收收入的50%~80%。

(三) 房产税已经集聚了丰厚的税源

随着城市化进程的深入推进, 地方财政用于满足公共服务需求的支出也越来越大, 这就促使地方政府要从居民财产中挖掘税源, 财产税是第一选择。据2013年国务院政府工作报告, 中国2012年的城市化率已经达到52.6%。《国际城市发展报告2012》指出, 2010-2020年间将有1.5亿中国人将完成从农民到市民的身份转变, 中国城市化率将达到55%。2012年南京的城市化率为80.2%、杭州为74.3%、上海为89.1%;欧美发达国家城市化率80%左右, 东部地区的城市化率已与发达国家接轨了。城市化的推进带来了房地产市场的壮大, 2014年全国房地产开发投资86013亿元, 比上年增长19.8%。其中, 住宅投资58951亿元, 增长19.4%。这为我国房产税集聚了丰厚而稳步增长的税源。

(四) 有充足的房产税税基评估人才储备

建立一支专业性强, 技术过硬的房产评估队伍是完善我国房产税的关键。目前我国拥有专业评估人才包括注册资产评估师, 房产估价师, 土地估价师共计十万余人, 人才资源比较丰富。

此外, 自2003年党的十六届三中全会首次提出在条件具备时开征物业税, 理论界对房产税的研究至今已有十多年时间了, 加之, 2011年在沪、渝的房产税改革试点的实践经验积累, 无论从理论还是实践上都有了较为充足的准备, 可以说, 改革房产税正当其时。

四、我国现行房产税税制存在的问题

1994年分税制改革以来, 由于房产税征收制度设计的严重缺陷, 房产税并没有发挥应有的作用, 主要原因如下。

一是征税范围太小。原体制只对城、镇和工矿区的营业性用房征税, 对个人自住房和农村地区房产不征税, 这已然与我国目前地区经济发展、城乡经济实力的现状不相称, 考虑到对住房非理性需求和过度投机态势, 现已具备对个人住房开征房产税的条件。二是计税依据和税率设计有缺陷。主要表现在计税依据不统一, 既有从价计征, 也有从租计征。税率也有两种即1.2%和12%两种, 都是固定税率, 缺乏灵活性。三是内外资企业差别对待, 不符合世贸组织原则。旧体制对内外资企业实行两套税制, 外资企业无论是出租还是自用, 税率都要比内资企业高不少, 这有违公平的市场竞争原则。四是房地产行业税费不清。我国房地产行业税费名目繁多。有调查表明:我国部分城市税费和地价占房价比例高达50%, 收费项目过百。

五、完善房产税的建议

(一) 完善房产税应坚持的原则

1. 房产税税制设计应兼顾公平与效率原则

好的税制应能兼顾公平与效率原则。房产税税制设计应从以下五个方面体考虑:第一, 税率设计因地制宜, 因时而立, 有梯度和针对性;税基要细致分级, 考虑不同阶层的承受能力, 考虑大众公平。第二, 房产税减免政策应倾向于公共、慈善事业及眷顾弱势群体和低收入家庭, 着重打击富裕阶层和高收入人群, 有利于缩小贫富差距, 实现社会公平。第三, 税制设计简单易于执行, 法律规定明确, 节省策划成本与执行成本, 是效率的体现。第四, 税制设计还应该“重保有, 轻流通”。“重保有, 轻流通”, 是指侧重在房地产保有环节征税, 流通环节税负较轻, 在一定程度上减少了房屋空置现象, 杜绝资源浪费, 同时在一定程度上抑制投机需求, 活跃交易市场。第五, 设立争议仲裁机构, 保护纳税人合法权益, 降低纠纷处理成本。

2. 有利于地方政府灵活调节经济的原则

房产税要作为地方税的主体税种, 还需要充分发挥其对经济调节的经济杠杆作用。我国国土面积巨大, 各地经济发展状况千差万别。因此, 在制度设计上应具有较大灵活性, 适当赋予地方政府征收的权力。

3. 完善房产税税制需要遵循渐次推进, 稳步实施的原则

房产税在很大程度上是属于直接税的, 因此, 其税负难以转嫁, 征收难度自然很大, 不能期望一蹴而就。需要结合中国的具体国情和居民的接受能力, 最好经过一段时间的过渡期。房产税改革必须设定一个长期目标, 分步推进。在速度和节奏上, 应该充分考虑与原有制度如土地出让金制度相衔接, 与未来居民收入增长幅度相对接, 并且考虑纳税人的实际承受能力及国家整体税制改革和税负水平等多种因素。

(二) 完善房产税的相关配套制度建设

房产税要改革成为地方主体税种, 保证房产税收入在地方财政收入中占据主要地位, 并充分发挥其财产税属性的各种职能, 不仅需要房产税本身进行的改革, 还需要一套完善的配套措施, 我们应该借鉴国外成功的经验, 并结合我国现状, 展开一系列的配套改革, 以保障房产税改革成为地方主体税种顺利进行。

1. 完善房产税法律制度

房产税改革试点方案面临法律挑战。所以进一步完善房产税必须要克服法律障碍。

一是要规范立法权。近期来看, 可行的办法是:“由国务院尽快修改《暂行条例》, 将征税范围扩大至个人所有的非营业用房产, 避免法规之间的冲突抵触。二是要明确征收权。地方政府拥有一定的房产税征收权利于灵活调整房产税的税基, 税率和征收范围等。三是要确定房产税的评估权。借鉴发达国家经验, 建立中央和地方两级评估机构, 中央与地方各司其职。

2. 健全房地产评估争议处理机制

借鉴发达国家的成功经验, 建立一支专业性强, 技术过硬的房产评估队伍是完善我国房产税的关键。这支队伍应该是隶属于政府部门的独立税基评估机构, 为了避免“既当裁判又当运动员”, 它应该与地税机构及房管机构平行并列, 保持相互独又相互制约的关系, 才能使评估结果不失公允。有评估机构就应该有相应的评估争议处理机构, 一般应由中央级别的争议处理机构处理地方争议, 通过明确的法律程序申诉与裁决, 保持全程的公开与透明, 接受公众监督。

3. 清理房地产行业不合理税费

我国房地产行业不合理收费, 重复征税现象严重制约行业发展, 肃清房地产行业不合理收费, 规范房地产行业的税费管理, 有利于推进房产税改革。

六、结语

我国房产税改革已箭在弦上, 势在必行。一方面, 我们需要积极借鉴发达国家房产税制度安排及管理体制的成熟经验, 更多关注公平与效率的协调, 重视环保与可持续发展, 逐步规范和完善地方财税体制;另一方面, 我们还应该从我国实际出发, 认识到房产税的改革应该是一个长期的渐进的过程。

参考文献

[1]崔志坤, 王振宇, 常彬斌.“营改增”背景下完善地方税体系的思考[J].经济纵横, 2014 (1) .

[2]谷成.房产税改革再思考[J].财经问题研究, 2011 (4) .

尽快改革房产税 篇8

现行房产税的基本规范是1986年10月1日起施行的《中华人民共和国房产税暂行条例》, 该税以房产的计税余值或房产的租金收入为计税依据。“计税余值”是指依照房产原值一次减除10%~30%的损耗价值以后的余额。按照房产的计税余值征税的, 对纳税人经营自用房屋, 以房产的计税余值为计税依据, 税率为1.2%;按照房产的租金收入征税的, 对于出租的房屋, 以房产的租金收入为计税依据, 税率为12%。对于个人所有非营业用的房产, 免征房产税。该税种至今没有变化。从多年来经济迅速发展和实施的各项改革看, 当时房产税的计税依据和减免税范围等不尽合理。对此可按开征物业税的原则改革房产税, 以改革房产税的形式达到开征物业税的目的。

尽快改革房产税的必要性

1. 从宏观经济环境变化看, 应改革房产税

1986年时我国经济改革的目标是建立“社会主义有计划的商品经济”, 全国基本上没有商品房, 人们住的是单位分配的福利房, 绝大部分城镇居民都没有第二套住房, 更没有可用于炒作的商品房, 所以当时对个人所有非营业用房免税, 就是顺理成章的事了。另外, 当时房地产市场也不活跃, 房价基本不变, 房屋价值按房产的计税余值计算。但是现在, 我国已基本上建成市场经济体制, 经济取得了巨大的发展, 物资丰富, 房地产市场也得到极大的发展, 许多家庭有了第二套、第三套甚至更多住房, 房价迅速上涨, 房屋正蜕变成某些人保值的工具、投资的物品。在这种变化下, 为了使房产税充分发挥为地方政府提供稳定收入来源、抑制房地产过度投机等作用, 改革现行房产税是必然趋势。

2. 从地方政府获得稳定的建设城市的税源看, 应改革房产税

当前, 土地出让金是各地方政府的重要财政来源之一。由于用于城市建设和管理的许多支出属于刚性, 因此地方政府希望每年能获得稳定乃至不断增长的土地出让金。2008年房地产市场不景气, 土地出让金价格大幅度下降, 有的土地出让在招标中流拍, 于是各地政府纷纷出台新政策, 支持房地产市场, 希望房价上涨以带动土地出让金价格上涨。地方政府出于管理和建设城市的目的, 希望获得更多的土地出让金是可以理解的, 但是依赖土地出让金收入, 建设城市这种模式, 是不可持续的。一是城市可用于建造房屋的土地有限, 总有无地可卖的一天。二是用于房屋建设的土地需求总有大量减少的一天, 土地需求量减少而要保障土地出让金不减少, 只能提高土地出让金的价格, 而土地出让金价格上涨必然导致房价大涨, 从而加剧房地产市场萎缩。

那么怎样才能获得稳定的资金来源用于城市建设和维护?借鉴市场经济成熟国家的经验, 就是开征财产税。我国的土地属于国有, 除去土地后的不动产, 主要就是房屋, 所以在我国可让房产税担此大任。划归地方政府的房产税可成为建设和维护城市稳定的资金来源。有了改革后的房产税, 地方政府就不用指望土地出让金的收入, 可大幅度降低土地出让金的价格, 从而降低房屋的刚性成本, 促进地方经济健康发展。

3. 从日本房地产经济泡沫破灭的教训看, 应改革房产税

上世纪80年代后期, 由于疯狂的房地产投机, 日本房地产价格一路飙升, 形成了泡沫。从1986年起, 日本资产价格经历了五年持续上涨时期, 到1989年房地产价格已飙升到十分荒唐的程度。日本国土面积相当于美国加利福尼亚州, 而地价市值总额竟相当于整个美国地价总额的四倍。到1990年, 仅东京都的地价就相当于美国全国的总地价, 堪称世界经济领域的奇观。为了抑制过度的土地投机交易、促进土地有效利用, 1991年日本政府出台了地价税。这时收获颇丰的投机者趁机撤离房地产业, 导致日元下跌, 房地产泡沫破灭, 地价、房价大幅度下降, 日本经济陷入长达十多年的萧条期, 几十家金融机构倒闭, 几千家企业破产, 其深远影响至今难以消除。

上世纪90年代日本经济为什么会出现危机?有人归结为“广场协议”后的日元升值。其实“广场协议”并非日本一家被迫与美国签订“城下之盟”, 而是许多国家都与美国签署了协议。当时日本因担心“升值萧条”, 为了避免其持有的大量美国资产贬值和支持美元发行, 减轻日元升值可能出现的对国内经济的不利影响, 在日元大幅度升值后, 仍采取持续的扩张性货币政策, 特别是超低利率政策。利率长期处于超低水平, 金融机构贷款大量增加, 大量过剩资金流入股市和房地产市场, 引起了股价和房地产价格暴涨, 酿成了泡沫经济。

如果日本政府不在1991年而是在1989年出台地价税, 房地产经济泡沫就不会这么大, 泡沫破灭后对国家经济的损害也不会这么严重。我国经济现在正面临与当时日本经济相类似的情形, 人民币持续升值, 金融机构贷款大量增加, 房地产价格暴涨。我国经济要想避免重蹈日本经济的覆辙, 就应及时采取措施, 尽快改革房产税, 抑制房地产价格暴涨, 避免经济泡沫膨胀。

4. 从稳定房价的角度看, 应改革房产税

房价大起大落不利于社会经济稳定发展。房价大起会降低房屋的销售量, 抑制其他行业的消费, 使大量中低收入家庭买不起房;房价大落会导致房屋成为按揭者的负资产, 形成银行的坏账, 导致金融危机或经济危机。因此稳定房价应是政府工作的重要目标之一。

当前导致房价大起大落的主要原因之一是房地产市场存在许多投机购房者。用于建房的土地具有稀缺性, 特别是黄金地段土地紧俏, 预计房价在相当长时期内会上涨。由于国内现行房产税对个人所有非营业用房免税, 房屋所有者持有房屋的成本极低, 所以许多人都参与“炒房”、“囤房”。经济学原理告诉我们, 市场成交价格取决于供求双方的力量对比, 在求大于供条件下, 卖方起主导作用;在供大于求条件下, 买方起主导作用;在供求平衡条件下, 成本对价格具有重要影响。大量投机者的存在改变了房地产市场的供需状况, 导致房地产市场供不应求。面对房价将持续上涨的预期和现实, 房地产开发商也乘机“囤房”和“捂房惜售”, 更加剧了房地产市场供不应求的状况, 房屋投机者和开发商是导致房价大涨的重要原因之一。由于房价远远高于广大普通购房者的承受能力, 房价快速提升是难以持续的。当大量投资者逃离房地产市场时, 房地产市场将会供大于求, 导致房价大落。上世纪90年代初的日本房地产市场就是这种状况。

改革后的房产税可成为房地产市场的稳定器, 采用累进式房产税将增加房屋所有者的房屋持有成本, 特别是大量增加多处房屋所有者的持有成本。权衡利弊, 预期的“炒房”收益与现实的各项成本相比后, 大部分房屋投机者就会放弃“炒房”。没有投机者在房地产市场“兴风作浪”, 房屋价格就有望稳定于房屋价值, 房屋将恢复其居住的基本功能, 而不是成为炒作的筹码。

5. 从土地资源贫乏角度看, 应改革房产税

我国与美国的陆地面积差不多, 但我国人均陆地面积不到美国的四分之一。因此, 我国应利用房产税抑制人们占有超大面积房屋的欲望, 保护稀缺的土地资源。

6. 从带动相关行业的发展看, 应改革房产税

房地产业的发展将带动其他产业如钢铁、水泥、建材、陶瓷、装修、家具、家电等的发展。现在的高房价抑制了部分人的购房需求, 导致房屋成交量下降, 难以带动相关产业发展。一个产业产品处于高价位, 只能是“曲高和寡”。高房价会抑制按揭购房者对其他商品的消费, 影响国家总体经济的发展。

造成现在高房价很重要的一个原因, 是境内外热钱流入投机者“炒房”、“囤房”所致。若将现行房产税改革成累进式房产税, 可大幅度提高“炒房人”的房屋持有成本, 使他们不愿或不敢“炒房”, 房价将回落到合理价位, 从而促进房地产业健康发展, 并带动其他相关产业发展。

7. 从缩小贫富差距、保持社会和谐安定看, 应改革房产税

改革后的房产税应设置起征点:住房面积小的不用缴税, 住房面积大的缴税。采用累进式房产税, 住房面积越大, 应缴纳的税金增加的就越多, 这才合理, 因为住房越大占有的资源也越多, 理应承担较多的税负。这样可在一定程度上缩小贫富差距, 以利于社会的和谐安定。

开征依据资源占有程度的、税率有差别的房产税, 可通过税收手段抑制富人过度占有资源, 特别是占有优质资源。这在税收理论上称之为“财富分配说”, 即采用累进式房产税可重新分配社会财富, 缩小贫富的差距, 缓解社会财富分配不均造成的矛盾。

改革房产税的要点

1.为了保障公民的居住权利, 应设置起征点

为了保障公民的基本居住权利, 应设置房产税的起征点, 使每个公民拥有一定面积免征房产税的房屋。设置起征点应根据人均居住面积, 比如大城市人均30平方米、中等城市人均40平方米、小城市人均50平方米, 这样可使大部分用于自住的房屋免于缴税。为什么用人均居住面积数而不用第一套房免征税的方式?因为如果采用第一套房免征税的方式, 有些家庭为了多一套免征税住房而采取假离婚或拆户方式, 这会引起社会不稳定。另外, 一套房可以是50平方米也可以是300平方米, 有些人为了追求多一些免税住房面积, 就会购买大面积住房, 这对我国保持有限的土地资源不利。

2.对超出起征点的住房, 不论营业与否皆应征税

2010年7月有媒体报道, 国家电网公司在全国660个城市的调查显示, 有高达6540万套住宅的电表连续6个月读数为零。此后又有多家机构表态, 称全国有6540万套空置房之说不能成立。尽管全国数量如此之大的空置房之说可能不成立, 但存在数量不少的空置房应是不争的事实。我国人多地少, 大量的空置房浪费了宝贵的土地资源。产生空置房的原因就是房屋持有成本太低, 房主不怕让其空置。为了提高土地、房屋的使用效率, 为子孙后代多保留一些赖以生存的土地, 现在就要想办法降低房屋空置率。对超出起征点的住房, 不论营业与否一律征收房产税, 可有效降低房屋空置率, 提高房地产的利用率。

3.计税依据应改原值为市值或评估值

近20年来, 房地产价格增长过快, 房屋的市值与原值相差达几倍甚至十几倍。如果仍以房地产原值作为房产税的计税依据, 不合理。比如1998年房改前的福利房, 原值是二三万元, 现在在二手房市场上价值达几十万元, 未转过手的按二三万元收税, 转过手的按几十万元收税, 显然不合理。即使同是商品房, 现在的价位也是2003年以前的几倍。所以, 房产税的计税依据应改原值为市值或评估值。现在开征财产税的国家几乎都是按市值或评估值征税。

建议在市县房管局设置一个部门, 专门负责本城区房地产价值评估。例如以某一区域内一定数量和标准的房屋, 作为同一类房屋价值的标准, 标准房屋的价值可参考该区域过去三年里成交二手房的价格来确定。其他房屋的价值可依据标准房屋的价值, 并结合周围环境优劣而定, 如周围有没有学校、医院、公园、公交车站和地铁车站等。房地产价值评估工作开始时可做得粗一些, 按小区、地段确定评估单价。评估机构将本城区所有房地产价值评定以后, 在规定的时间里通过报纸、网站和电视等媒体向本地居民公布, 在此期间纳税人可进行查询, 如果对评估价值有疑问, 可向房地产评估委员会提出申诉。房地产的评估价值, 可依据近期二手房成交价格的变化及周围环境的变化进行修订, 初期可每年修订一次, 以后可每三年修订一次。

4.采用累进式房产税

对于改革后的房产税, 希望它能起到抑制房地产投机、稳定房价的作用。纵观其他国家的经验, 并非只要开征财产税就可抑制房地产投机。要使财产税起到抑制房地产投机的作用, 主要有两种方式:一是财产税的税率不低。税率不低即房屋持有成本不低, 如果预计今后房屋价格上涨所获收益不能弥补房屋持有成本和购房资金机会成本的话, 人们就不会去投机房地产。二是采用累进式财产税。因税率随着所属房屋面积或价值增加而提高, 人们不愿持有过多的房地产, 可抑制较大资金投放房地产。没有大量资金注入, 房价也就不会有大的涨幅, 投机房地产就可能得不偿失。

如果改革成统一税率的房产税, 若税率太低, 不仅对投资人投机房地产的影响不大, 而且房主还有可能通过提高租金向租户转移税负, 就达不到抑制房地产投机的目的。若税率不低, 就会增加自住房房主的税负, 有可能影响改革房产税的实施和房地产业的发展。改革成差别税率的累进式房产税, 第一档税率定得低一点儿, 既不给自住房房主增加较多的税负, 又可抑制一些人投机房地产的欲望。

浅析中国房产税税制改革 篇9

房产税作为有着悠久历史的老税种, 是一种以房屋为征税对象, 并向拥有该房屋所有权和使用权的主体征收相应款项的财产税。我国的房产税制度已存在50年之久, 其主要是针对生产经营性房屋进行征税, 其中不包括城乡居民的用于居住的住宅性房屋。计税的依据主要有两种方式, 一种是从价计征, 另一种是从租计征, 前者主要是按照房产计税价值征税, 即依照房产原值一次减除10%-30%后的余值计算缴纳, 税率为1.2%;后者则是按照房产租金收入征税, 即以房产租金收入作为房产税的计税依据, 税率为12%, 从2001年起, 对个人按市场价格出租的居民住房, 可暂减按4%的税率征收。

随着市场经济的迅速发展, 土地资源的日渐稀缺与不断蓬勃发展的房地产业之间的对持愈加严重, 并由此产生了巨大的矛盾和冲突, 造成了房价的日益攀升和房地产市场的不稳定, 除这个原因外大量的炒房者从中牟利进行恶意投资, 以及各种不规范的市场行为也造成了房价的加剧增长甚至直线飙升。我们都知道, 在市场经济条件下, 宏观调控主要是依靠政府调节“三率”来维持, 即利率、汇率和税率, 而其中的税率调节是最灵活的手段。由此可见, 对房产税制度的改革就成为了市场经济下宏观调控政策的大势所趋。房产税要在社会发展的复杂局面中求生存, 就必须得到相应的改革, 房地产市场的动荡时期迫切需要国家的调控以达到平稳状态。由此看来, 推动我国房产税调整与改革的直接原因是过度增长的房价已经对整个社会生活产生了直接和不容忽视的影响, 严重影响了人民生活的基本需求和根本利益, 房产税改革的直接目的就是利用国家享有的宏观调控权对我国的房地产业进行适当的调整和干涉, 以最终缓解由于收入差距带来的社会矛盾。

首先, 房产税能否真正使得房产持有人尽快出售房产, 从而增加市场上的供应量呢?通过上海和重庆的税率我们可以看出, 国家采取的是相对温和的态度, 税率相对不高, 征收的对象也有限。假若房价每年的上涨幅度高于房产税的税率, 房产持有者还是有利可图的, 如此来看, 根据经济学的利益至上原则, 任何一个房主都不会轻易出售手中的物业。这么一来, 房产税的改革也就无法达到增加市场的供应的目的。其次, 如果市场上的商品房的供给量无法满足人们的需求, 那么即使出售者愿意出售自己手中的房屋, 他在出售房屋时完全可以将其已经被缴纳的税额相加, 一并转嫁给购买人;另一种可能是, 房屋所有者继续持有房屋, 而将房产税赋转嫁到房租上, 如此一来, 房产税改不但没有增加市场的供应量, 反而在一定程度上扰乱了租房市场的稳定, 同时间接增加了对房屋的购买需求量。也就是说, 市场供求不足的情况下, 任何形式的税收都有可能被转嫁到处于弱势地位的那一部分人身上。如果市场的供求关系不改变房产税就有可能从出售者的手中转嫁给购买人或者承租人, 进一步推高房价。

房价的过度攀升, 使得中国社会贫富差距的矛盾更加凸显, 公众对社会公平产生了质疑, 细细想来, 房价的攀升表面看似是经济的繁荣的标志, 但是在这背后所隐藏社会问题和政治问题却值得我们深思。我们必须承认的是, 经济的发展与社会的稳定是我们这个时代必须同时兼顾的两个重要问题, 倾斜的单一侧重的发展模式只会带来负面的和低级的社会效果, 即我们必须在“把蛋糕做大”的同时力求“把蛋糕分好”。税收的根本是取之于民用之于民, 只有真正公平的前提下才能达到效率的最大化, 国家在制定税收政策时应当根据不同的因素区别对待, 这些因素包括经济发展程度, 房屋的市场需求量, 居民的收入分配等, 以免使贫者承担与富者相同的负担, 加剧社会贫富差距的扩大。

在房产税用途方面, 美国等国家的做法值得借鉴。目前, 美国50个州都已征收房产税, 税率一般为1%~3%。从2000年到2007年, 由于美国中等价位房的房价增长了48%, 美国房产税相应地在同期有了62%的增幅。据了解, 美国房产税七成用于支付学区义务教育、改善治安和公共环境;学区周围环境改善了, 房价自然升值。在大多数美国老百姓眼里, 交了房产税后孩子可以享受十几年的义务教育, 当然愿意交税, 这不但充分体现了税收“取之于房, 用之于民”的用税理念, 也让公众交得心服口服。又如, 新加坡在房产税用途方面秉持了稳定和公平的原则, 让房产税成为调节贫富差距、补贴低收入群体的重要载体, 既让税收造福于民, 又合理控制了房价, 实现了双赢。由此可见, 中国也应借鉴美国和新加坡的做法, 结合国情, 不妨让收上来的房产税全部用在保障房建设中, 并定期通过媒体和网络公布每一笔税款的具体流向, 这不仅能为保障房建设提供资金支持, 满足纳税人的知情权和监督权, 更重要的是, 也能消除公众疑虑, 护航房产税扩征的顺利进行。

房产税改革之我见 篇10

一、明确改革目标———重塑地方财政模式, 稳定地方税源

在每一次改革前, 都应首先明确改革目标。只有明确了目标, 才能确保选择适合的改革措施, 实现改革效果。房产税改革的目标主要是调控房价还是筹集收入, 这是改革者先应明确定位的问题, 也是解决中央和地方思路分歧的关键。房产税作为一种财产税, 于1986年10月开始在城市、县城等地根据房产净值或房屋租赁收入按年征收。当时出台的《房产税暂行条例》规定了一些免税项目, 其中包括对个人所有非营业用的房产免征, 开征初始的目标是通过对营业性房产的征税, 调节收入分配。1994年税制改革后, 房产税划归地方税, 由地方税务局组织征收。现在即将推行的房产税改革, 很多社会公众都认为, 其目标就是为了调控房价, 抑制高涨不冷的炒房市场。正因为如此, 大部分公众对房产税改革中的重要内容———将征税范围扩大到居民自住房屋, 对原本免税的居民非营业用房也征税这一改革方案并不理解和认同, 认为税收增加会导致房屋成本上升, 这就难免影响最终价格, 与压低房价的最终目标相违背。殊不知, 调节收入分配与重塑地方财政模式, 这才是中央推行房产税改革的最初目标, 这一点可从2010年上半年以来, 中央政府刻意弱化公众用税收调控房价的期望, 强调房产税并非针对房地产市场, 而是完善税制改革, 为地方提供稳定的财源可见一斑。房产税的改革可以和土地、住房等有关部门的政策协调起来, 在一定程度上可以影响房屋交易价格, 朝公众所期望的方向发展, 但不应冀望它在房价问题上是压倒骆驼的最后一棵稻草, 因为税收不可能作为房价调控的唯一工具。

二、坚持改革原则———注重民众利益, 不能加重普通民众的负担

既然明确了房产税改革目标是重塑地方财政模式, 稳定地方税源, 那有一点改革原则, 不容忽视房产税不能加重普通民众的负担。否则, 房产税出台的结果与初衷将是南辕北辙。

一方面, 在重塑地方财政模式上, 可考虑以“开源方式”为地方政府提供稳定、持久的财政收入来源, 改变目前地方政府“以地生财”的财政收入模式。“以地生财”的地方财政收入模式, 可从以下资料得到淋漓尽致的体现:数据显示, 继上海、杭州之后, 北京在2010年已经成为土地收入破千亿的国内城市, 很可能在1500亿元的水平线上, 力压上海成为新的卖地冠军;另根据统计, 2010年, 上海全年的土地拍卖超过1500亿元。2009年, 上海土地收入达到1024亿元, 2008年, 该项收入仅为419亿元。按照所售地块规划, 用于商品住宅的平均楼面地价达到10574元/平方米, 同比上涨46%。如此丰厚的土地出让收入, 以及逐年上升的房地产交易环节税收, 让地方政府尝到了甜头;高昂的土地出让成本, 也对房地产经济泡沫起到了推波助澜的作用。房产税改革应注重改变畸形的地方财政模式, 具体举措可考虑在对居民自用房屋征收房产税的同时, 将土地出让收益全部作为税收纳入中央国库, 既可以让地方政府获得相对稳定的税源, 同时又可消弭其通过推高房价抬高地价的欲求与动力。因为地方政府的卖地冲动由来已久, 只有通过房产税等税收改革增加地方政府的收入, 免除其后顾之忧, 方可抑制其卖地冲动。而且土地出让由中央统一管理, 房屋成本中少了地价的恶性哄抬, 这样也就可以起到进一步促进房价稳定的作用, 一定程度上满足公众开征房产税压低房价的期待。当然, 有人担忧因为开征房产税可能会发生炒房者将税收成本转嫁给购房者现象, 从而导致房价在现有基础上不降反升。但需要看到的是, 只有在房产税征收额度有限的情形下才会发生税收转嫁现象, 如果房产税征收额度高到购房者无力接盘, 而炒房者又无力自己承担与消化的程度, 就能避免税收转嫁现象出现, 迫使炒房者降价出售房产。

另一方面, 在确保民众利益上, 按照房地产税的收入分配调节功能, 对于普通民居尤其是中低收入居民的安居问题, 房产税将至少不能对此类居民产生增税作用。相反来说, 对于那些房地产市场的投资、投机者以及超过普通安居标准之外的购房者 (如购买豪宅与别墅的高收入阶层等) , 就需要以增税方式发挥它应有的调节功能, 方能体现出税收调节的公平目标。具体举措可考虑房产税不应对首套房以及改善型二套房征收。因为购买首套房以及改善性购买二套房, 属于公民合理购房行为, 不但不应被加重税负, 反而应当得到政府的税收政策支持。在已有一套大面积住房情形下购买二套房以及购买三套及以上住房, 大多数都属于炒房行为, 理当成为房产税的重点征收对象。而且, 从民众对新政的迎合心理来说, 对炒卖的房屋征收房产税, 绝大多数民众都会支持。所以, 只要能够做到对首套房以及改善型购买二套房免征房产税, 就不会像有的地方政府所担心的, 先行试点与对居民非营业用房征收房产税会导致市民的抵触。

三、选择改革形式———“修旧”还是“立新”

在房产税改革的形式上, 中央和地方也存在思路上的分歧, 一个是坚持整合现有税种、开征新税, 如有关部门透露的整合现行房产税和城镇土地使用税为新税种———房地产税;一个是依托原有房产税, 取消原有税种中关于居民非营业用房免税的规定, 即“修旧”。关于这个分歧, 笔者认为, 只要中央和地方在的改革目标、改革原则上达成一致, 则此分歧不应成为影响改革的障碍。仅从对个人住宅征收房产税来说, 最简单的方法就是修改原有《房产税暂行条例》, 取消免税规定。因为这一方案无需开设新税, 不涉及人大立法程序, 被认为是推进改革的“捷径”, 而且不会对经济运行产生负面大影响, 也不会出现由于推行“新法”而造成法律政策与社会经济的“磨合”。

总的来说, 房产税改革目标应定位在重塑地方政府的收入结构与收入模式, 以“开源方式”为地方政府提供稳定、持久的财政收入来源, 改变目前地方政府“以地生财”的财政收入模式;改革原则是在确保地方税源的同时, 重视民众利益, 不能加重普通民众的税收负担。在明确改革目标和改革原则的基础上, 应选择最便利、对经济运行负面影响最小化的改革形式。当然, 这种改革需要多项经济体制方面的配套措施进行“跟进”。

摘要：关于房产税改革的讨论一直是2010年人们热议的话题。房产税改革应注意哪些问题, 如何处理中央和地方在改革思路上的分歧, 本文从改革目标、改革原则及改革形式三方面进行了探析。

关键词：房产税,改革

参考文献

[1]刘素荣.关于我国房产税改革的思考[J].财会研究, 2010 (11) .

[2]李静敏.对我国房产税改革的思考[J].社会科学家, 2010 (9) .