个人住房房产税

个人住房房产税（精选六篇）

个人住房房产税 篇1

最近，国务院批转了国家发展改革委《关于2013年深化经济体制改革重点工作的意见》。《意见》指出，财税体制改革是2013年深化经济体制改革的重点工作之一。要扩大营业税改征增值税试点范围，在全国开展交通运输业和部分现代服务业“营改增”试点，择机将铁路运输和邮电通信等行业纳入试点范围。合理调整消费税征收范围和税率，将部分严重污染环境、过度消耗资源的产品等纳入征税范围。扩大个人住房房产税改革试点范围。意见要求，将资源税从价计征范围扩大到煤炭等应税品目，清理煤炭开采和销售中的相关收费基金。开展深化矿产资源有偿使用制度改革试点。另外，要建立健全覆盖全部国有企业的国有资本经营预算和收益分享制度。落实和完善对成长型、科技型、外向型小微企业的财税支持政策。

个人出租住房也需缴纳房产税专题 篇2

目前，在限购令的大背景下，房屋出租市场日趋火爆，而一些房东并不知道，个人出租住房的也需缴纳房产税。而记者昨天从大连市地税局了解到，我市将从下个月开始对房产税和城镇土地使用税税源进行普查。7月至8月为自查阶段，纳税人对两税缴纳情况进行自查，申报《两税登记表》，补缴自查发现的未缴或少缴税款。在自查阶段，税务部门只征税款，不加收滞纳金。为了避免房东因为不了解税务政策产生滞纳金而带来不必要的损失，记者就个人出租住房的税收政策采访了地税局相关负责人。

据地税局相关负责人介绍，房产税和城镇土地使用税普查范围为我市行政区域内的所有经营性房产和土地。其中，国家机关、军队、人民团体、由国家财政部门拨付事业经费的单位（含学校、托儿所、幼儿园）、宗教寺庙、公园、名胜古迹、非营利性医疗机构等自用的房产和土地不在普查范围内。个人出租住房属于经营性房产，所以需要缴纳房产税。除需缴房产税，个人出租住房还需缴纳营业税、个人所得税等，以市民刘女士出租中山区的一套80平方米的住房，月租金2800元为例，税务部门详细解读了一位房东都该缴纳什么税。

营业税：根据有关规定，对个人出租住房，不区分用途，在 3 ％税率的基础上减半征收营业税。营业额未达到起征点的，免征营业税。目前大连市营业税按期纳税的起征点每月5000元，刘女士收取的月租金如不足5000元，可免征营业税。

房产税和土地使用税：依据《财政部国家税务总局关于廉租住房经济适用住房和住房租赁有关税收政策的通知》的规定，自2008年3月1日起个人出租住房不区分用途，按4%的税率缴纳房产税，免征城镇土地使用税。刘女士应缴税款为，2800元×4%=112元。

印花税：对个人出租、承租住房签订的租赁合同，免征印花税。

个人所得税：个人出租的房屋的产权人为自然人时，取得的租金收入需要按“财产租赁所得”缴纳个人所得税。如果纳税人符合《个人出租居住用住房税收征收管理暂行办法》第7条规定的情形，实行查实征收方式。否则，税务机关有权进行核定征收。在实行查实征收方式下，计算个人所得税时，用租金减掉还应缴纳的其他税费，及允许扣除的其他费用的余额来计算。如果余额超过4000元时，扣除20%的费用后，税率为20%；如未超过4000元时,扣除800元再按20%税率计算缴纳个人所得税。如果纳税人出租的是住房的，减按10%的税率计算缴纳个人所得税。刘女士出租的是住房，所以应按10%的税率计算缴纳个人所得税。如果没有发生修缮费用，则刘女士出租住房应纳个人所得税为：（月租金收入2800元-房产税112元-800元）×10%=188.8元。

综上，刘女士出租她的房产应缴纳的税款为：房产税112元+个人所得税188.8元=300.8元。

房产税如何影响个人 篇3

2011年1 月27 日，重庆、上海房产税试点改革启动之际，在回答“为什么要对个人住房征收房产税”时，财政部和国家税务总局有关负责人将目标聚焦于两点：一是合理调节收入分配，促进社会公平；二是引导居民合理住房消费，促进节约集约用地。

决策部门对房产税政策目标的阐述，将“民”的利益作为主要改革诉求，突显“税改”在平衡各方利益时的谨慎抉择。

实际上，“打造地方主体税源问题”通常只是学者和官员较为关心；开征房产税究竟会对个人生活产生怎样的影响，才是普通民众关心的问题。面对一个逐步来临的房产税时代，普通民众的生活将产生何种变化？

“刚需”豁免

《财经国家周刊》记者调查发现，民众最为关心的问题之一，是开征房产税是否会增加其税负。

这种担忧源于一个现实：在多数购房者看来，当前房地产交易环节的税费已经偏多偏重，增加了购房成本。在北京等一些大城市，目前的政策规定，交易未满5年的二手房再次上市时应缴纳5.5%的营业税，再加上契税等各项税费，总的税费成本约为购房款的8%。如再加上房产税，税负累加效应无疑增重。

而理论研究者给出的客观分析是，如果房产税改革路径设计合理，并不会加重群众购房税负，反而会相应地减轻税负。

上海财经大学房地产研究中心主任印堃华教授说，我国现行的房地产相关税收存在结构性问题，即流通阶段征税重，保有阶段基本不征，这不利于资源的优化配置。征收房产税十分必要，但是流通环节的税赋应当减轻，达到税赋总量的平衡与合理。

国际上的成功征税经验表明，政府征税的原则应该是“增一项，减一项”，即在开征一项税赋的同时，相应减少另一项税赋；具体到房地产税而言，可以是“轻流转、重保有”。因此，有专家建议，目前我国房产流通阶段的各项税赋偏重，宜考虑合理清理归并。否则，房地产税赋整体上加重，有重复征税嫌疑，会使公众产生逆反心理。

就房产税自身的制度设计而言，国外房产税经验成熟国家大都遵循了这样一条原则，即对基本的居住需求和适度的改善性需求给予征税豁免权。对于居住面积未超过基本居住需求的普通住宅持有者而言，税收负担很轻甚至无需缴纳房产税。

目前国内正在试点房产税改革的重庆市和上海市，在征税设计中也因袭了这一豁免原则。重庆市仅对独栋别墅、高档商品房和外来炒房者征税，且按照增量和存量区分，给予100-180平方米的免税面积；上海也对“家庭全部住房建筑面积人均不超过60平方米的”暂免征收房产税。

如果这两座城市的试点原则代表了中国未来房产税改革的方向，则显然，普通购房者不必为税负加重过于担忧。

剑指炒房

理论研究认为，房产税作为房地产保有环节的税收调节手段，可以直接并快速地改变房地产作为投资品的属性，增加房产持有成本，从而改变投资者的投资意愿，进而稳定房价，促进房地产业的平稳、健康发展。

这意味着，在未来房产税时代，投资、投机性购房者的消费需求将受到抑制。相应地，其住房消费模式或许将被逐渐改变。

在重庆试点房产税之前，重庆市市长黄奇帆曾在一次财政工作会议上对杜绝“炒房”现象做过精辟分析。在他看来，现在之所以“人人炒房”、“全民炒房”，归根结底是“没有搞房产税”。

黄奇帆还算了一笔账：如果一个炒房者通过银行按揭贷款炒房，其资金成本大致6%左右，物业费大致每年1％左右，如果房产税按最高税率3%征收，一年就是10%左右的持有成本，如此算来，一套原价100万元的房子，即使7年内以200万元卖出去，也基本无利可图。

《财经国家周刊》记者在重庆市调查发现，从房产税对于购房行为的影响来看，其对中小投资客和改善型购房者影响较大，因为这些人群税负承受能力较低；但对于一些经济实力较高的富人群体而言，目前的房产税税率设置还不能成为其放弃投资购房的理由。

但业内人士相信，随着房产税政策的深入推进和效应累加，房屋的空置率会逐步降低，房价暴涨将受到遏制，炒房的热钱和游资也会萌生退意。

同时，房产税改革还会对反腐作出某种贡献，因为征税之前，必须对全国范围的住房进行登记、确权和估价，从而使个人名下的真实房产数量浮出水面。目前，住房和城乡建设部正在极力推动40个重点城市今年实现个人住房信息全国联网。这对一些隐匿财产的贪官震慑较大。

富人税?

在许多国家，房产税都是十分重要的税种。除了在住房保有环节调控房地产、增加地方财政收入的功能外，作为将房地产资本利得纳入二次分配的重要手段，房产税更深层次的作用在于调整收入分配、缩小贫富差距。有学者认为，房产税开征后，其收入再分配的效果将明显好于现在的个人所得税。

在国家“十二五”规划中，缩短贫富差距，增加人民收入成为重要发展目标。这一目标的重要实现手段，就是通过税收调节实现社会财富的二次分配。简单来说，就是让拥有更多房产、占有更多社会财富的公民缴纳更多的税费，以缩小贫富差距。

有学者认为，因为房产税对自住房免征、对出租房低征、对空置房高征，因而其在本质上是一种“富人税”。而向富人合理征税，也恰恰是中国社会的现实需要。

目前，中国的社会财富有向富人集中速度进一步加快的趋势。美林全球财富管理公司和咨询机构凯捷此前曾发布《2009 年世界财富报告》披露，中国个人资产过亿的富豪约5.1万人。2009 年，中国内地富豪人数首次超过英国，上升至全球第四位。

这份报告还显示，中国富豪最多的城市是北京，千万富豪有14.3 万人，亿万富豪有8800 人。其次是上海，千万富豪有11.6 万人，亿万富豪有7000 人。同时，目前中国已是世界上奢侈品销量最多的国家之一。

而近年来富人财富暴增的一大现实因素，便是基于中国突飞猛进的城市化和经济快速增长所带来的房产增值。在这股洪流中，众多的开发商和无数的炒房者、投资客被推上富人榜。根据“溢价归公”的市场经济原则，“向富人多征点税”利国利民。

个人住房房产税 篇4

1 沪渝房产税试点方案的比较与评价

房产税是以房屋为征税对象,按房屋的计税余值或租金收入为计税依据,向产权所有人征收的一种财产税。

1.1 对房产税试点的比较

2011年1月28日起,我国以上海和重庆为试点,进行个人自住用途住房房产税的开征探索工作。两市在房产税税制的制定上存在差别,具体税制如表1所示。

1.2 对房产税试点的评析

1.2.1 重庆试点方案对短期改革借鉴意义重大

重庆的房产税课税对象针对性强,主要打击的是市场上的投机性需求,并为此制定了相应的免税条件,设定了免税面积。在税率的选择上,对高档住房采用累进税率的方式。因此重庆有针对性的设计税收要素有利于房产税改革短期目标的实现。

1.2.2 上海试点方案对长期改革借鉴意义重大

为了房产税能够长期发挥其功能,在保持上海现有房产税税收政策的同时,将存量房也纳入其中,在保证房产税财政功能的同时又不加重低收入者的税收负担。

2 开征房产税对住房价格的影响

2.1 开征房产税对住房价格的理论分析

2.1.1 房产税对住房需求的影响

按居民购买目的将住宅需求分为刚性需求、投资性需求、投机性需求。

(1)刚性需求。房产税对住房需求者的房屋保有环节征税,增加了购买者持有住房的成本,有助于促进住房消费的理性化。目前在沪渝两市的房产税政策中,都设定了相应的免税面积。这样可以引导消费者从自身实际需要上进行思考,这将对住房价格产生一定的抑制作用。

(2)投资性需求。对于潜在住房投资者来说,房产税试点政策的出台,会使其产生观望心理,降低对房价持续走高的预期,从而有利于抑制投资需求。此时投资者可能将资金运用到其他领域,促进房地产价格的理性回归。

(3)投机性需求。对房产的保有环节征税,将会增加投机者的交易成本和转让难度。投机者如果在短期内不能将房屋顺利转让出去,此时他们可能将住房进行出租,从而这部分的投机需求将转化成投资需求,进而严厉打击了“炒房”行为。

2.1.2 房产税对住房供给的影响

从短期来看,由于住宅是不可转移的,住宅的短期供给是保持不变的。在征收房产税之后,会影响购房者的心理预期,且需求方将减少对住房的购买与投资,会对住房价格起到一定的抑制作用。从长期来看,由于我国现阶段的国情及人们传统居住观念的影响,国内住房市场的需求还是相当大的,房产税开征对在抑制房价的政策效果上不是很明显。

2.2 开征房产税对住房价格的现实分析

数据显示:2012年上海市商品住宅成交均价为22461元/平方米,环比2011年上涨2.04%,尤其是7月份的24607元/平方米相比2011年最高的最高均价上涨了超过7%,这主要是受到刚需产品在上半年成交回暖的刺激,短时间内迎合了大量改善型购房者的需求,导致购房的成交量出现大幅增长。

从2012年上海市住宅成交均价走势来看,住房价格仍保持上涨的趋势,但是上涨幅度较为缓和。在一定程度上表明房产税试点取得了一定的成效,房产税在调节供求关系进而达到调节房价的目的上发挥了不可忽略的作用。

3 政策建议

房产税的征收对试点区住房价格起到了一定的抑制作用,但是这并不能说明政府运用房产税税收政策来调控房地产市场已取得成功。为此本文提出以下几点政策建议。

3.1 推进房产税开征进程,扩大房产税试点范围

通过分析不难看出,房产税的开征可以影响住房消费者的心理预期,调节住房市场的供需结构。因此,进一步推广试点范围变得尤为重要,尤其是对于房价涨幅较快的二线城市。

3.2 房产税征收信息公开透明化,有效降低政策执行过程中的阻力

首先,政府应该让公众认清房产税的必要性、合理性及科学性;其次,政府应公开房产税征收的数额、税收的使用情况以及费用的开支情况,为全社会共同监管房产税提供方便。

3.3 切实考虑地区发展水平,增加税率弹性

税率的制定应该秉承灵活与富有弹性这一原则,这样才能有效调节地区之间的发展差异。我国在房产税的制定上,应该充分考虑地区经济发展严重不平衡的事实,扩大税率的弹性范围,并赋予地方政府一定的自主权,按照当地经济发展水平、土地资源的实际情况及纳税人的缴税能力等情况,适当调整税率。

参考文献

[1]李莜.我国房地产税收与住房价格的关系研究[D].湖北:华中师范大学硕士学位论文,2011.

[2]曹童心.开征个人房产税对我国住房市场的影响[D].湖北:华中师范大学硕士学位论文,2012.

个人住房房产税 篇5

一、问：试点范围如何确定？

答：本市开展对部分个人住房征收房产税试点范围为本市行政区域。

二、问：征收对象有哪些？

答：征收对象具体包括两类：

一是本市居民家庭在本市新购且属于该居民家庭第二套及以上的住房（包括新购的二手存量住房和新建商品住房）；二是非本市居民家庭在本市新购的住房（以下统称“应税住房”）。

除上述征收对象以外的其他个人住房，按照国家制定的有关个人住房房产税规定执行。

三、问：新购住房的时间是如何确定的？

答：新购住房是指2011年1月28日起购买的住房，购房时间以购房合同网上备案的日期为准。

四、问：居民家庭住房套数是如何确定的？

答：居民家庭住房套数根据居民家庭在本市拥有的住房情况确定。

五、问：对居民家庭是如何规定的？

答：本市开展对部分个人住房征收房产税试点中，将居民家庭规定为：包括夫妻双方及其未成年子女。

六、问：计税依据如何确定？

答：本市开展对部分个人住房征收房产税试点中，将应税住房计税依据确定为参照应税住房的房地产市场价格确定的评估值。试点初期，暂以应税住房的市场交易价格作为房产税的计税依据，房产税暂按应税住房市场交易价格的70%计算缴纳。

七、问：适用税率是多少？

答：本市开展对部分个人住房征收房产税试点实行差别化的比例税率，即：适用税率暂定为0.6%，但对应税住房每平方米市场交易价格低于本市上新建商品住房平均销售价格2倍（含2倍）的，税率可暂减为0.4%。

上述本市上新建商品住房平均销售价格由市统计局每年公布。

八、问：对本市居民家庭的应税住房征收房产税的面积如何计算？

答：本市开展对部分个人住房征收房产税试点中，对本市居民家庭给予人均60平方米的免税住房面积（指住房建筑面积，下同）扣除。即，对本市居民家庭在本市新购且属于该居民家庭第二套及以上住房的，合并计算的家庭全部住房面积人均不超过60平方米（含60平方米）的，其新购的住房暂免征收房产税；人均超过60平方米的，对属新购住房超出部分的面积，按规定计算征收房产税。

合并计算的家庭全部住房面积为居民家庭新购住房面积和其它住房面积的总和。

本市居民家庭中有无住房的成年子女共同居住的，经核定可计入该居民家庭计算免税住房面积；对有其他特殊情形的居民家庭，免税住房面积计算办法将另行制定。

以一个三口之家的本市居民家庭（夫妻双方加上未成年子女）为例：

例1.如果这个居民家庭原来已拥有一套50平方米的住房，现又新购一套110平方米的住房，将这两套住房面积合并计算后，该居民家庭全部住房面积为160平方米，人均住房面积为53.33平方米，全部住房面积未超出人均60平方米的免税住房面积标准，因此，该家庭此次新购的这一套110平方米的住房可暂免征收房产税。

例2.如果这个居民家庭原来已拥有一套150平方米的住房，现又新购一套110平方米的住房，将这两套住房面积合并计算后，该居民家庭全部住房面积为260平方米，人均住房面积为86.67平方米，全部住房面积已超过人均60平方米的免税住房面积标准，因此，该居民家庭新购住房中超出上述标准的部分面积（260平方米-180平方米，即80平方米）须按规定缴纳房产税。

例3.如果这个居民家庭原来已拥有一套250平方米的住房，现又新购一套110平方米的住房，由于该居民家庭原有人均住房面积达83.33平方米，已超过人均60平方米的免税住房面积标准，因此，该家庭此次新购的这一套住房的全部面积（即110平方米），须按规定缴纳房产税。

九、问：房产税应纳税额如何计算？

答：应税住房应纳房产税税额的计算，即：应纳房产税税额=新购住房应征税的面积×新购住房单价×70%×税率。

十、问：试点中有哪些税收优惠？

答：本市开展对部分个人住房征收房产税试点中对部分个人应税住房给予税收优惠。

1.对本市居民家庭换购住房给予优惠。

本市居民家庭原来已拥有一套唯一住房，因为改善居住条件而新购住房的，该居民家庭新购住房先按规定核定征免房产税，当其在新购住房后的一年内出售家庭原有唯一住房的，对新购住房已按规定缴纳的房产税，可予退还。

2.对本市居民家庭子女成年后因婚姻等购房需求给予优惠。

对本市居民家庭中的子女成年后因婚姻等需要而首次新购、且属该子女家庭唯一的住房，暂免征收房产税。

3.对在本市工作生活的非本市居民家庭购房给予优惠。

对于在本市工作生活的非本市居民的基本居住需求，给予优惠：一是，对符合国家和本市有关规定引进的高层次人才、重点产业紧缺急需人才，持有本市居住证并在本市工作生活的，其在本市新购且属于家庭唯一的住房，暂免征收房产税。二是，对持有本市居住证满三年并在本市工作生活的购房人，其在本市新购且属于家庭唯一的住房，暂免征收房产税；持有本市居住证、但不满三年的购房人，其上述住房先按规定征收房产税，待持有本市居住证满三年且在本市工作生活的，其上述住房已征收的房产税，可予退还。

十一、问：纳税人如何确定？

答：纳税人为应税住房产权所有人。产权所有人为未成年人的，由其法定监护人代为纳税。

十二、问：纳税义务发生时间怎样确定？

房产税税款自纳税人取得应税住房产权的次月起计算，按年计征，不足一年的按月计算应纳房产税税额。

十三、问：房产税由哪个部门负责征收？

房产税由应税住房所在地的地方税务机关负责征收。

十四、问：房产税试点征收的收入主要用途是什么？

答：房产税试点征收的财政收入，将按照公共财政的要求，用于保障性住房建设等方面的支出。

十五、问：新购住房时，购房人如何进行房产税征免认定？

答：对于新购住房的，购房人在办理房地产登记前，应按照地方税务机关的要求，主动提供家庭成员情况和由市房屋状况信息中心出具的其在本市拥有住房相关信息的查询结果。地方税务机关根据需要会同有关部门对新购住房是否应缴纳房产税予以审核认定，并将认定结果书面告知购房人。对于应税住房发生权属转移的，原产权人应缴清房产税税款。

交易当事人须凭地方税务机关出具的认定结果文书，向登记机构办理房地产登记；不能提供的，登记机构不予办理房地产登记。

市财政局、市地税局、市房管局有关负责人就本市房产税试点答记者问

一、问：什么是房产税？

房产税是世界各国普遍征收的一种财产税，主要对保有的房产征收。《中华人民共和国房产税暂行条例》（以下简称《房产税暂行条例》）是1986年由国务院颁布实施的。《房产税暂行条例》规定，对位于城市、县城、建制镇和工矿区范围内的房产每年征收房产税。由于房产税开征时，我国尚未进行住房制度改革，城镇个人拥有住房的情况极少，而且居民收入水平普遍较低，因此，《房产税暂行条例》规定对个人所有的非营业用房产（即个人自住住房，以下简称个人住房）免税。房产税主要是对生产经营性房产征税。

二、问：为什么要对个人住房征收房产税？

改革开放以来，我国经济社会形势发生了较大变化，住房制度改革不断深化，房地产市场日趋活跃，居民收入水平有了较大提高，房地产也成为个人财富的重要组成部分。根据中共中央关于制定“十二五”规划的建议中提出的有关要求，有必要研究推进房产税改革。

对个人住房征收房产税，一是有利于合理调节收入分配，促进社会公平。改革开放以来，我国人民生活水平有了大幅提高，但收入分配差距也在不断拉大。这种差距在住房方面也有一定程度的体现。房产税是调节收入和财富分配的重要手段之一，征收房产税有利于调节收入分配、缩小贫富差距。二是有利于引导居民合理住房消费，促进节约集约用地。我国人多地少，需要对居民住房消费进行正确引导。在保障居民基本住房需求的前提下，对个人住房征收房产税，通过增加住房持有成本，可以引导购房者理性地选择居住面积适当的住房，从而促进土地的节约集约利用。

三、问：房产税改革试点的法律依据是什么？

《房产税暂行条例》是依据全国人大常委会有关授权决定，由国务院颁布实施的。房产税制度也需要根据情况的变化进一步改革完善。国务院常务会议同意在部分城市进行对个人住房征收房产税改革试点，具体征收办法由试点省（自治区、直辖市）人民政府从实际出发制定。

四、问：房产税改革试点征收的房产税收入将如何使用？

房产税为地方税，试点征收的收入属地方财政收入。为充分体现调节收入分配的政策目标，房产税改革试点征收的收入本市将按照公共财政的要求，用于保障性住房建设等方面的支出，以切实解决低收入家庭住房困难等民生问题。

五、问：在本市的房产税试点中如何体现差别化税收政策？

答：本市开展对部分个人住房征收房产税试点，对居民家庭的基本居住需求给予了充分考虑，体现了差别化的税收政策。

一是在征收对象上，本市开展对部分个人住房征收房产税试点，在将本市居民家庭新购且属于该家庭第二套及以上的住房作为应税住房的同时，给予本市居民家庭一定的人均免税住房面积扣除。

二是在税收优惠上，本市开展对部分个人住房征收房产税试点充分考虑了居民家庭的基本居住需求，对本市居民家庭成年子女因婚姻购房、居民家庭住房换购，以及引进人才购房等情况都给予了一定的税收优惠。

三是在税率设定上，本市开展对部分个人住房征收房产税试点，按照应税住房每平方米市场交易价格的不同情况，房产税税率实行0.6%或0.4%的差别化比例税率。

六、问：本市房产税试点是如何促进房地产市场平稳健康发展的？

实施房产税改革是面向和立足于长远的一项制度建设。按照国家有关“加快推进房产税改革试点工作”的精神和上海的实际情况，本市的房产税改革试点坚持“以居住为主、以市民消费为主、以普通商品住房为主”的原则，确保本市居民家庭基本居住需求和改善型住房消费需求。同时，将房产税改革试点与当前的房地产市场调控有机地结合起来，发挥税收政策调节住房消费和房地产收益的积极作用，正确引导住房消费，促进本市房地产市场平稳健康发展。

七、问：如何做好本市房产税试点的有关实施工作？

实施房产税改革是党的十七届五中全会作出的一项重要部署，是“十二五”时期我国税制改革的重要内容，也是国家为合理调节居民收入分配、正确引导住房消费、有效配置房地产资源、促进房地产市场平稳健康发展而推出的一项重要举措。目前，本市已成立了上海市房屋状况信息中心，出台了《上海市开展对部分个人住房征收房产税试点的暂行办法》。下一步，本市将按照国家有关要求，立足当前、着眼长远，认真做好实施房产税改革试点的各项工作。一方面，建立健全工作机制。市政府成立由市财政、地税、住房保障房屋管理、建设交通委、规划国土资源、公安、民政、人力资源社会保障、统计等部门组成的房产税试点有关工作机构，建立健全工作机制，认真做好房产税试点推进工作。另一方面，加强协同征收管理。市住房保障房屋管理、建设交通委、规划国土资源、财政、公安、民政、人力资源社会保障、统计等部门将积极配合本市地方税务机关建立应税住房房产税征收控管机制，根据本市对部分个人住房征收房产税试点的需要提供相关信息，共同做好应税住房的认定工作。

附件

一、上海市人民政府

关于印发《上海市开展对部分个人住房征收房产税试点的暂行办法》的通知

文号： 沪府发〔2011〕3号 发文单位： 上海市人民政府 发文日期： 2011-01-27

各区、县人民政府，市政府各委、办、局：

根据国务院第136次常务会议有关精神，市政府决定，自2011年1月28日起，本市开展对部分个人住房征收房产税试点。现将《上海市开展对部分个人住房征收房产税试点的暂行办法》印发给你们，请认真按照执行。

实施房产税改革是党的十七届五中全会作出的一项重要部署，是“十二五”时期我国税制改革的一项重要内容。各区县、各部门要高度重视，细致工作，密切配合，确保本市对部分个人住房征收房产税的试点顺利进行。

二○一一年一月二十七日

上海市开展对部分个人住房征收房产税试点的暂行办法

为进一步完善房产税制度，合理调节居民收入分配，正确引导住房消费，有效配置房地产资源，根据国务院第136次常务会议有关精神，市政府决定开展对部分个人住房征收房产税试点。现结合本市实际，制定本暂行办法。

一、试点范围

试点范围为本市行政区域。

二、征收对象

征收对象是指本暂行办法施行之日起本市居民家庭在本市新购且属于该居民家庭第二套及以上的住房（包括新购的二手存量住房和新建商品住房，下同）和非本市居民家庭在本市新购的住房（以下统称“应税住房”）。

除上述征收对象以外的其他个人住房，按国家制定的有关个人住房房产税规定执行。

新购住房的购房时间，以购房合同网上备案的日期为准。

居民家庭住房套数根据居民家庭（包括夫妻双方及其未成年子女，下同）在本市拥有的住房情况确定。

三、纳税人

纳税人为应税住房产权所有人。

产权所有人为未成年人的，由其法定监护人代为纳税。

四、计税依据

计税依据为参照应税住房的房地产市场价格确定的评估值，评估值按规定周期进行重估。试点初期，暂以应税住房的市场交易价格作为计税依据。

房产税暂按应税住房市场交易价格的70%计算缴纳。

五、适用税率

适用税率暂定为0.6%。

应税住房每平方米市场交易价格低于本市上新建商品住房平均销售价格2倍（含2倍）的，税率暂减为0.4%。

上述本市上新建商品住房平均销售价格，由市统计局每年公布。

六、税收减免

（一）本市居民家庭在本市新购且属于该居民家庭第二套及以上住房的，合并计算的家庭全部住房面积（指住房建筑面积，下同）人均不超过60平方米（即免税住房面积，含60平方米）的，其新购的住房暂免征收房产税；人均超过60平方米的，对属新购住房超出部分的面积，按本暂行办法规定计算征收房产税。

合并计算的家庭全部住房面积为居民家庭新购住房面积和其它住房面积的总和。

本市居民家庭中有无住房的成年子女共同居住的，经核定可计入该居民家庭计算免税住房面积；对有其他特殊情形的居民家庭，免税住房面积计算办法另行制定。

（二）本市居民家庭在新购一套住房后的一年内出售该居民家庭原有唯一住房的，其新购住房已按本暂行办法规定计算征收的房产税，可予退还。

（三）本市居民家庭中的子女成年后，因婚姻等需要而首次新购住房、且该住房属于成年子女家庭唯一住房的，暂免征收房产税。

（四）符合国家和本市有关规定引进的高层次人才、重点产业紧缺急需人才，持有本市居住证并在本市工作生活的，其在本市新购住房、且该住房属于家庭唯一住房的，暂免征收房产税。

（五）持有本市居住证满3年并在本市工作生活的购房人，其在本市新购住房、且该住房属于家庭唯一住房的，暂免征收房产税；持有本市居住证但不满3年的购房人，其上述住房先按本暂行办法规定计算征收房产税，待持有本市居住证满3年并在本市工作生活的，其上述住房已征收的房产税，可予退还。

（六）其他需要减税或免税的住房，由市政府决定。

七、收入用途

对房产税试点征收的收入，用于保障性住房建设等方面的支出。

八、征收管理

（一）房产税由应税住房所在地的地方税务机关负责征收。

（二）房产税税款自纳税人取得应税住房产权的次月起计算，按年计征，不足一年的按月计算应纳房产税税额。

（三）凡新购住房的，购房人在办理房地产登记前，应按地方税务机关的要求，主动提供家庭成员情况和由市房屋状况信息中心出具的其在本市拥有住房相关信息的查询结果。地方税务机关根据需要，会同有关部门对新购住房是否应缴纳房产税予以审核认定，并将认定结果书面告知购房人。应税住房发生权属转移的，原产权人应缴清房产税税款。

交易当事人须凭地方税务机关出具的认定结果文书，向登记机构办理房地产登记；不能提供的，登记机构不予办理房地产登记。

（四）纳税人应按规定如实申报纳税并提供相关信息，对所提供的信息资料承担法律责任。

纳税人未按规定期限申报纳税的，由地方税务机关向其追缴税款、滞纳金，并按规定处以罚款。

（五）应税住房房产税的征收管理除本暂行办法规定外，按《中华人民共和国税收征收管理法》等有关规定执行。具体征收管理办法，由市地税局负责制定。

九、部门职责

（一）建立工作机制

市政府成立由市财政、地税、住房保障房屋管理、建设交通、规划国土资源、公安、民政、人力资源社会保障、统计等部门组成的房产税试点工作机构，建立健全工作机制，推进房产税试点工作。

（二）协同征收管理

市住房保障房屋管理、建设交通、规划国土资源、财政、公安、民政、人力资源社会保障、统计等部门要积极配合地方税务机关建立应税住房房产税征收控管机制，根据本市对部分个人住房征收房产税试点的需要，提供相关信息，共同做好应税住房的认定工作。

（三）实现信息共享

市地税、住房保障房屋管理、建设交通、规划国土资源、财政、公安、民政、人力资源社会保障、统计等部门要共同建立全市统一的房地产信息管理平台，实现个人住房信息数据库信息共享。

十、评估机制

房产税税基评估工作在市政府统一领导下，由市地税、财政、住房保障房屋管理、规划国土资源等部门共同组织实施。

十一、其他事项

本暂行办法未涉及的其他事项，按国家和本市的有关规定执行。

本市开展对部分个人住房征收房产税试点中的具体规定，由市财政局、市地税局、市住房保障房屋管理局等部门制订，并报市政府同意后公布执行。

本暂行办法自2011年1月28日起施行。附件二：上海市地方税务局关于本市个人住房房产税征收管理有关事项的公告

文号： 上海市地方税务局公告2011年第1号 发文单位： 上海市地方税务局 发文日期： 2011-01-30

根据《上海市人民政府关于印发〈上海市开展对部分个人住房征收房产税试点的暂行办法〉的通知》（沪府发〔2011〕3号）的有关规定，现将个人住房房产税征收管理有关事项公告如下：

一、从2011年1月28日起，凡在本市新购住房的购房人，均应在办理房地产登记之前向房屋所在地地方税务机关（以下简称主管税务机关）申报办理房产税征免认定手续。

二、购房人向主管税务机关申报减免房产税认定时，应如实填写房产税认定申报表，并提交下列资料（原件和复印件）：

（一）房产交易合同，包括新建商品住房的房屋交接书；

（二）新购住房的契税完税凭证；

（三）购房人及其家庭成员的有效身份证明；

（四）购房人的户籍（或居住）证明和婚姻状况证明；

（五）无住房同住人及其家庭成员的有效身份证明、户籍证明和婚姻状况证明（申请计入无住房同住人的提供）；

（六）其他有关书面证明文件、资料。

三、购房人提交本公告第二条所列资料后，从主管税务机关领取《原有住房信息查询申请表》，向房屋状况信息部门查询原有住房情况，并将取得的原有住房书面查询结果（原件）送主管税务机关。

主管税务机关收到购房人提供的原有住房书面查询结果后的10个工作日内，根据审核认定结果，向购房人签发《上海市个人住房房产税认定通知书》。

主管税务机关可根据需要会同住房保障房屋管理、建设交通、规划国土资源、公安、民政、人力资源社会保障等部门复核购房人提供的有关信息。

四、购房人向主管税务机关申报全额缴纳房产税的，需提交本公告第二条

（一）、（二）、（三）、（六）所列资料（购房人家庭成员的有效身份证明除外）。主管税务机关收齐购房人提供的申报资料后，根据审核认定结果，当场向购房人签发《上海市个人住房房产税认定通知书》。

五、房产税征免认定手续应当由购房人本人办理。购房人为二人及以上的，可以书面委托其他购房人代为办理。委托购房人以外的其他人代为办理的，应当提交经公证的委托书。

申请计入无住房同住人的，应当由同住人本人办理。委托他人代为办理的，应当提交经公证的委托书。

六、年应纳房产税税额的计算公式：

年应纳房产税税额（元）=新购住房应征税的面积（建筑面积）×新购住房单价（或核定的计税价格）×70%×税率

七、纳税人应当在每年的12月31日前，凭有效身份证明原件自行向主管税务机关申报缴纳税款，缴清当应纳税款。未按时足额缴纳的，逾期缴纳的税款从次年1月1日起按日加收滞纳税款万分之五的滞纳金。

八、应税住房发生权属转移的，原产权人应在办理房地产登记之前缴清截至办理权属转移登记当月应当缴纳的房产税。

九、纳税人未按规定办理房产税征免认定手续，以及未缴、少缴、滞缴应纳税款的，按照《中华人民共和国税收征收管理法》和其他有关规定处理。

十、本公告自2011年1月28日起执行。

特此公告。

上海市地方税务局

个人住房房产税 篇6

近年来,不断攀升的房价诱使大量社会资金从各种实业体系中抽离,转身投入到房地产业,房地产业已然成为了“吸金大户”。然而与之不相一致的是,在房地产业占用大量社会物质财富资源的同时,土地及成品房的空置现象却屡见不鲜,这显然有悖于资源合理配置的社会目标。对于政府来说,通过经济手段来达到优化资源配置无疑是最佳选择,但遗憾的是,我国现行房地产税制积疾已久,“轻保有、重流转”的结构性失衡问题严重影响着房产税制对市场的调节能力。

为了对现行的房产税制进行改革,使之真正发挥应有作用,政府在全国多个城市进行了住房房地产税的“空转”试点,并于2011年1月开始在重庆、上海两地正式对个人住房征收房地产税。本文试图从促进土地节约集约使用的角度,对个人住房征收房地产税的政策作用予以简单探讨。

2 土地节约集约使用的衡量标准

要衡量土地使用的节约与集约化程度,一般可以从两个方面来进行探讨。一方面是土地出让环节,即究竟有多少土地被投放到房地产业中进行住宅开发,所投放的土地面积与现实的需求相比存在多大差距,是否存在着空置、闲置等炒地和浪费现象。另一方面是土地的使用与保有环节,建房用地集约度的衡量标准,既涉及实证分析,也涉及规范分析。从实证分析的角度看,在符合建筑设计规范要求的基础上,不私自将土地用作除房屋建筑之外的其他未经审批的用途,对土地进行合理规划与使用,最大化地利用土地空间,并以此获取合法范围内的经济利益,这是开发商作为经济人所固有的利己及追求利益最大化属性的直接表现。从规范分析的角度看,所谓土地的集约使用,应该要以所建住宅是否满足个人购房者的要求为评判依据,在保持土地利用的可持续性基础上,只有供需之间是相互契合的,才能使得房产交易顺利进行,使土地开发真正做到物尽其用,而非是一种变异了的“土地闲置”。除了居高不下的房屋价格因素之外,这很大程度上取决于开发商对建造户型的选择及所建造住宅的适用面。即只有符合消费者预期的具有可持续性的土地使用方案才可称之为集约,这属于价值判断的范畴。

单位:万平方米

数据来源:2010年中国统计年鉴。

3 我国房地产业土地开发利用现状

表1所示的是我国房地产企业(单位)自1998年到2009年间土地开发与购置的相关数据。据此分析,有以下几点值得注意。

第一,通过对房地产开发企业待开发土地面积进行回归分析,自1998年到2009年间,指数类型的待开发土地面积趋势线R2值为0.8308,拟合度最高,回归函数为y=11046e0.1218x,该指标呈现持续增长的趋势。而横向数据的比较也显示,除个别年份,同一时期待开发土地面积相比本年完成开发土地面积一直保持较大的数量优势,且从2004年起,这一差距表现得尤为显著。

第二,房产企业土地购置面积的回归方程为y=-506.81x2+9177.1x-2569.3,R2=0.9484,总体呈先涨后落的抛物线型,2007年达到一个高点,随后在房市调控政策的影响下有一定回落,但从绝对数值上看,与2000年前后的数据相比,年购置土地面积几乎翻了一番。通过与同年完成开发土地面积数值的比较,购置土地面积始终多于完成开发的土地面积。

由以上两点分析可见,尽管国家出台了禁止囤地的规定,要求土地必须在两年内进行开发,逾期将予以收回。但这一规制收效甚微,房地产公司囤地现象依然存在,对于土地的利用存在严重的闲置浪费。而囤地主力则集中在地产类各大上市公司,因为他们有实力能够在资本市场上融得巨资。2009年,有资料显示,地产类上市公司囤地量惊人:排名第一的是恒大地产,土地储备面积高达5050万平方米;排名第二的是中国建筑,土地储备面积达4925万平方米;排名第三的是碧桂园,土地储备面积达4520万平方米;排名第四的是万科,土地储备面积达4230万平方米;排名第五的是中国海外,土地储备面积达3350万平方米。

单位:万平方米

数据来源:2010年中国统计年鉴、中经网统计数据库。

表2的数据表明,在商品房的销售面积中,住宅销售面积在其中所占的比重接近九成;这间接地反映出,在我国的房屋基本建设中,住宅建设占有相当大的比重。另有统计资料显示,在各式房屋建设总面积中,住宅建设面积约占了一半,每年新建住宅均在百万平方米以上,因而住宅建设的节地是大有可为的,在土地的节约集约使用中意义重大。

4 开征个人住房房地产税的政策效应分析

目前,我国土地使用实行土地批租制,即所有土地归国家所有,在此前提下,用地者通过购买,从政府处获得一定期限内的土地使用权。在这一权属关系变动中,存在一系列房地产业的相关税费,包括营业税、城建税、企业所得税、个人所得税、耕地占用税、城市房地产税、房产税、城镇土地使用税、土地增值税、印花税、契税和教育费附加,其中的大多数税费,必须在完成土地使用权交割的过程中一次性予以支付。

在房地产税收体系中,取得、建设、保有、销售等不同环节均有涉及,但其中属于保有环节的房地产税收仅有城市房地产税、房产税和城镇土地使用税,且存在着税基狭窄、内外分设、计税依据不合理等问题。

个人住房是与工商业保有的房地产相对应的一个概念,是指房屋产权属于个人(不属于单位、集体),房屋产权拥有者对房屋具有处置权。当前在我国,除了上海、重庆两试点城市之外,房产税的征收仅针对城市的工矿、金融、商业等经营性企事业单位及各种租用的房产,除国家机关、军队、政府财政拨款的事业单位等用房外,包括个人住房在内的个人非营业用房产均被列入免税范围。

房产税是国家以房产作为课税对象向产权所有人或者使用人征收的一种财产税。自2011年1月起,重庆、上海两地开始试行房产税改革,针对个人住房开征房地产税。两地的征税细则见表3、表4,在征税对象、税率、减免范围等方面有不同的规定。

结合房产税的征收环境,尽管别墅等高档住宅的购置面不断扩增,但各地的个人住房销售仍以普通住房为主,故在对个人住房征收房地产税的分析中,本文所假定的征税规则简化如表5。

4.1 增加保有环节成本,减少土地闲置浪费

自1998年国务院房改办提出要全面取消福利分房,并启动住房补贴制度起,我国房地产产权关系开始了一场变革。但有关房地产保有期间的税收政策却没有适时做出调整,以致对当前房地产业突出存在的问题无法起到有效的税收杠杆调控作用。

有资料显示,在目前我国城市住房产权归属结构中,居民住房私有化比例已达到80%,在新建商品房销售中个人购置的比例更是连续多年保持在95%上下的水平。这种变化所带来的新契机,为个人住房开征房地产税提供了有利的征税环境。

以一套建筑面积为120平方米的商品房为例,不考虑房产的增值因素,依据表5假定的征税规则,计算购入后房屋产权所有者每年所需要承担的房产税。其中住宅均价选取的是5个不同的一、二线城市2011年5月的统计数据。

根据表6测算可见,对个人住宅征收房产税将增加房产保有环节的成本,且住宅面积的大小与税收的多少呈正比关系。这一房产税制的改革,对于格局内的各个利益相关主体的行为将产生不同的影响,并进而对土地的节约集约使用产生作用。

4.1.1 对购房者的直接影响

房产税的直接作用对象是广大购房者,这其中又可分为两类。对于抱以投机目的的炒房者来说,比之房产低买高卖的溢价收益和房产持有的保值增值潜力,房产税改革对他们的决策影响不大;而对于占据市场需求主要部分的刚需层面购房者来说,房产税改革无疑会增加房屋购置后的持有成本。假定一套120平方米的商品住宅使用年限为15年,则在北京、上海、天津、成都、南昌购入该住宅后的15年使用期间,忽略房产的增值空间和贴现因素,分别需要承担房产税27719.1元、22062元、21638.1元、14724.78元、11636.61元。基于此,从长远看,购房者为了减轻未来的经济负担,会更青睐于面积适中的中小户型。

4.1.2 对开发商及整个房产市场的间接影响

一方面,迫于房产税的压力,对房产企业而言单位面积成本更低廉、利润更丰厚的所谓“大户型”及“豪华别墅”等高端商品住宅必然将在市场上遭遇吸引力下降的窘境。由此,在从购房者到开发商的政策效应传输链条上,由于房产税征收造成的购房者成本的增加将关系到开发商的决策,使之对户型结构的配比作出更为合理的调整,更好地适应消费者的需求预期,以此提高土地的利用效率。另一方面,房产税的征收针对的是房产的拥有者,因此对房产开发企业来说,若是手头保有过多的存量房,除了要负担贷款利息,未来还要负担房地产税。这一税种结构的变化将刺激房产的流动性,促进交易的频繁性,减少土地的囤积面积和房产的空置率,以对土地的节约集约使用起到积极作用。

4.2 发挥内生调节作用,促进资源合理配置

房地产税对于土地节约集约使用的深层作用在于,通过税收杠杆着重解决土地开发利用中由外部性所造成的土地闲置及浪费问题,以便在长期中达到优化土地资源配置的目的。

从开发商的角度来看,作为理性的经济人,出于利己本性,企业对土地资源的开发利用是本着成本最小化、利润最大化的基本原则。一般而言,大户型房屋建设的单位面积成本要低于中小套型房屋,但由于大户型房屋能够满足部分人群的炫耀性消费需求,以致其单位面积售价却往往高于中小户型,这也正是开发商热衷于建设大户型房屋的利益出发点。然而,在我国这样一个人口稠密的国家,工业化发展突飞猛进的同时,日益严峻的环境问题正吞噬着人类赖以生存的土地,发改委也已提出严守18亿亩耕地红线的郑重声明。显然,大户型土地开发和利用的方式是与集约型发展的路子背道而驰的,也不利于构建社会主义生态文明。在开发商缺乏引导的状态下,土地资源配置的不合理化可以说是一种必然。通过之前的商品房销售情况分析可以看到,在各式房屋建设总面积中,住宅建设面积约占了一半,因而通过适当的方式针对个人住宅建设采取节地措施是大有可为的,而引导土地资源流动的最佳信号自然是价格。对个人住房开征房地产税,将改变大户型与中小户型的成本比,改变开发商的心理预期,弥补市场在资源配置中的天然不足,起到内生的、基础性的配置作用。

数据来源:搜房网数据监测中心。

从政府的角度来看,对个人住宅征收房地产税将对政府过分耗竭资源的自利行为产生规制作用。近年来,“土地财政”、“寅吃卯粮”已成为地方政府获取财源的主要方式,土地的滥用也就成为一种必然。对个人住宅征收房地产税,将使得房地产开发建设环节的收费负担得以向后转移与分摊,政府的财政收入在一定时期内得以平均化。通过对个人住房征收房地产税,削弱土地出让行为对于地方政府筹措财政资金的巨大作用,降低政府通过土地的不合理开发利用牟取政治资本的可能性,促进土地的节约集约使用。

5 结论

由以上分析可见,通过对个人住房开征房地产税,可以从外部和内部两个层面分别起到抑制房地产开发中土地利用不合理现象的作用。一方面,可以增加房产保有环节成本,减少土地闲置浪费,对购房者和开发商的行为选择形成直接与间接的影响;另一方面,可以发挥内生调节作用,促进资源合理配置。

参考文献

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