房地产市场运行

房地产市场运行（精选十篇）

房地产市场运行 篇1

1. 1 城镇化快速发展对房地产市场的推动及风险

城镇化又称城市化是工业化文明发展必然经历的一个阶段, 指的是随着工业文明的发展, 农业活动比重下降而非农业活动比重上升, 从而导致的城市人口与农村人口此消彼长的过程。中国的城市化主要开始于改革开放后, 数据显示, 在2011年我国的城市化率已经达到51. 27% 。短短30多年间, 城市化迅速发展, 在其发展过程给中国房地产市场的发展提供了巨大推动力, 就拿农村居民人均住房面积来说, 1978年数据为8. 1平方米, 而2012年这一数据已上升到37. 1平方米 ( 见图1) 。

但是迅速推进的城市化进程也给并不完善的房地产市场埋下了不少的风险点:

( 1) 房地产功能发生了转变。房屋作为一种特殊的资产, 同时具有投资品和消费品两种特征, 而房地产市场的迅速发展, 使得真实的住房需求向投资性需求转变, 这也使房地产市场产生泡沫, 房价虚长。

( 2) 房地产市场区域分化情况严重。对于一线城市而言, 人口密度大, 土地供应紧张, 房屋供给相对不足, 而且房屋投资性需求导致房屋占有不均衡, 高收入家庭房屋占有通常大于1, 而房价虚高导致很多中低收入群体无法拥有住房。

( 3) 住房身份歧视将农民工拒之门外。

1. 2 房地产在我国经济发展中的重要地位

在前十年中, 我国经济的发展是房地产市场和股票市场快速发展推动的, 房地产市场在我国经济发展中有着重要地位, 所以如果房地产市场泡沫过大甚至破灭会对中国国民经济造成严重打击, 国家应该对房地产市场进行改革, 去泡沫化, 使其成为中国经济安全稳定的增长点而不是只关心其增长额, 使其变成中国经济的不稳定因素。下文会就这一点给出详细意见。

2 房地产泡沫化产生及扩大原因

以上两个中国房地产的特殊背景决定了政府应该严肃对待房地产市场的发展, 更加要求其稳定发展而非快速发展, 求稳而非求快, 并且要不断改革房地产市场中存在的不合理因素, 使房地产市场真正成为国民经济安全稳定的增长点。

而影响房地产成为稳定增长点的因素就是对于房地产市场是否存在泡沫及泡沫有多大的讨论。正常的商品价格是由市场供求决定的, 而房地产泡沫是指除真实性需求以外的大量投资性需求导致的住房供不应求从而导致房价虚增的现象。

2. 1 贫富差距过大、收入分配不平衡导致了正常供求关系的失衡

收入对于房地产市场需求的影响是显而易见的, 在国外的研究调查中, 失衡的收入分配是房地产泡沫的决定性因素[1]。不难理解, 对于中国这个对于住房私有化格外偏好的国家, 人们并不像理性人那样选择减少需求使得价格下降的方法, 而是不惜动用几代人的存款也要消费房屋, 使得住房需求旺盛。这会成为一种恶性循环, 居民的消费观念使得房地产市场没有像正常商品市场的供求调整价格, 房价居高不下, 这也是为什么国家房价调控政策一直收效甚微的原因, 因为对于居民而言有很多必须满足的刚性需求, 因此仅仅抑制投资性需求是无法达到理想效果的。

2. 2 住房政策导向忽视了改善民生的需求

住房政策的导向除了以上说的偏向私有化以外, 对于保障性住房和廉租房的建设也成为政府发展房地产市场的“短板”[2]。在我国, 住房的短缺是一个现实的问题, 但这不是通过增加供给就能简单解决的, 而是要通过多种途径同时进行, 其中增加保障性住房和廉租房就是一种。我国过于重视商品房建设而忽略了改善民生的需求, 保障性住房的滞后主要体现在: 供给过少, 远不足以满足需求;评判标准过于严格, 很多中低收入居民被排除在外; 建设简陋, 配套设施跟不上, 而且容易发生腐败现象。

2. 3 地方财政对房价泡沫起到推波助澜的作用

地方政府通过出让土地获得收入以及跟房地产有关的税收收入是地方政府最直接、最重要的收入来源, 房地产市场的迅速发展对于地方政府而言是十分欢迎的, 尤其是近十年间房地产市场的迅速膨胀, 更是使地方财政收入显著提高 ( 见图2) , 并且房地产市场是金融杠杆很高的行业, 通过高金融杠杆土地资产的价值被迅速扩大, 在这种情况下一旦房地产市场出现波动, 地方政府的财政也会出现较大风险。

资料来源: 国家统计局

2. 4 松的货币政策刺激了房地产市场的继续扩大

房地产市场是一个高金融杠杆的行业, 再加上目前中国投资资产的稀缺, 如果货币政策是倾向于鼓励房地产市场发展的话, 信贷的扩张会导致房地产市场的迅速膨胀, 就拿土地储备来说, 土地储备贷款融资自有资金的比例只需30% , 助长了囤地行为。对比与2008年美国金融危机就是由房地产次级贷款引发的, 房屋抵押贷款在促进金融市场发展的同时, 如果不加强监督也会对金融市场乃至整个国民经济带来重大冲击。

3 防范房地产市场风险的建议

3. 1 需求分类, 民生优先

对于房地产市场的调控首先要找到方向, 哪些该调哪些不该调, 即使简单地说供求决定价格, 但是也不能直接简单就调整其中任何一方。首先市场经济是需求导向型, 如果没有需求, 供给就毫无方向而言。但是仅从需求出发是不够精确的, 我们应该将需求进一步区分为真实需求和投机性需求两种。其中真实性需求是指自身需要住房的刚性需求, 对于这种需求政府应进行鼓励, 比如说对于首次购房的居民优先满足其贷款需求并提供一定的利率和税收优惠等。对于投资性需求进行适当抑制, 主要通过税收, 加收闲置税甚至通过行政手段进行限购。

3. 2 改革信贷结构, 去杠杆化

宽松的货币政策会加大房地产市场的泡沫化, 因此房地产市场去泡沫化首先应该调整信贷结构去杠杆化, 应使银行信贷更多偏向新兴产业、科技产业以及小微企业而非大量投入房地产市场。加大对于商品房以及土地投招标的监督以防囤地行为的发生, 提高房地产行业的进入门槛并严格审查个人房贷, 加强对房地产次级贷款监督。其次, 可以实行首付与贷款利率反向调整政策, 在贷款利率上升的时候, 下调首付比例[3]。

3. 3 土地交易与住房交易制度改革

对于扩大供给方面, 可以考虑将合适的农村非农用地直接纳入房地产市场[4], 进行土地所有权的出让, 在抑制投资性需求的同时辅以扩大可用土地供给; 同时对于住房交易制度, 一方面应该调整住房权限, 对于广大农民工和外来人口的正常刚性需求放松购房权限; 另一方面提高交易费用, 为房地产市场设置“防火墙”, 通过增收投机税等方式抑制投机行为, 维护居民正常的房屋需求。

参考文献

[1]侯为民, 孙咏梅.中国房地产市场泡沫化程度分析及对策[J].社会科学辑刊, 2014 (3) :80-87.

[2]瞿晶, 姚先国.城镇居民收入差距、财富差距、收入增长与房价关系的因果检验:1992—2006[J].统计研究, 2011 (11) :20-25.

[3]任兴洲, 刘卫民, 邵挺.当前房地产市场运行中需要高度重视的问题和风险点[J].首都经济贸易大学学报, 2014 (4) :5-11.

2006年绵阳房地产市场运行情况 篇2

2006年，国家通过金融、税收、调整土地供应和住房供应结构等政策‚组合拳‛，直接综合作用于房地产市场的多方面。在这一宏观调控政策背景下，绵阳房地产开发投资呈逐月增长态势，商品房施工面积基本上与去年持平；房地产市场总体供需两旺，商品房销售总量创历史新高。其主要特点有以下几个方面:

1、房地产开发已形成规模。2006年城区共新开工项目62个，建设总规模103万平方米，总投资11亿元；竣工房地产开发项目92个，竣工面积138万平方米。目前，城区房地产开发项目施工面积约220万平方米。

2、商业营业用房基本持平，住宅投资仍占主导地位。全年商业营业用房完成投资3亿元，施工面积10万平方米, 同比持平；住宅投资完成28亿元, 占全部投资的90%，施工面积230多万平方米。

3、销售量增长快于上市量，全年商品房供应趋于紧缺。去年, 绵阳城区共批准上市商品房建筑面积124.24万平方米(其中:住宅10155套共112.28万平方米)；全年共销售和预售了各类商品房189万多平方米(其中:住宅15357套共178.55万平方米)，与2005年销售的142.47万平方米(其中:住宅销售130.44万平方米)相比增长了33%(住宅增长了37%)，销售量创下了历史新高;不仅把当年批准上市的商品房基本上销售完，而且还逐步销售了历年接转下来的空臵商品房63.76万平方米, 商品房空臵率已由过去的29%下降到现在的5%, 除写字楼和部分商业营业用房外, 住宅销售基本上不存在空臵。

4、商品房销售价格上扬明显，普通住宅涨幅较大。由于受销售量增长快于上市量等因素的影响，2006年绵阳城区的商品房销售价格基本上处在上升通道之中，其中住宅价格呈现逐月连续攀升态势。截止年底，绵阳城区范围内的商品房综合平均价已由年初的每平方米2800元涨到每平方米3550元, 住宅综合平均价由每平方米1480元涨到每平方米2030元，其中多层住宅每平方米平均售价1983元；高层电梯住宅每平方米平均售价2930元；商业营业用房每平方米平均售价9894元。

5、房地产市场供需的持续活跃，推动了二手房交易的升温。受税收政策影响，去年7-9月城区二手住房市场成交量明显下降。从10月份开始，由于市场逐渐适应了新的政策环境，被抑制的需求开始释放，二手房市场明显回暖，年末开始升温，全年二手房成交面积达到65.79万平方米(其中住宅50.29万平方米)，与2005年相比增长了43%(住宅增长了32%), 二手房成交面积也创下了历史新高。

6、城市品牌的打造和宜居城市形象的提升, 吸引了大批外地消费者到绵阳购房安居乐业。去年, 绵阳城区每月销售的商品房有45%以上都是被外地人购买, 与2005年37％相比增长了8个百分点，主要购买人群为周边城市和西藏、新疆、青海等西部城市，也包括北京、上海等大城市的消费者。

今后一段时期绵阳房地产市场的趋势预测

一、从国家大的经济环境方面来看，房地产作为我国新发展阶段的一个重要支柱产业的定位没有变。宏观调控政策一方面要加强,另一方面也要有利于房地产业的发展，因此，房地产在我市仍然是极具活力的一个新兴产业，房地产市场前景广阔。

二、从我市房地产市场的发展趋势来看，持续稳定健康发展仍然是绵阳房地产市场今后一个时期的主旋律。

第一，我市商品房的市场需求仍然会非常旺盛。近年来，随着城市化进程和旧城改造步伐的加快，由于有效需求带动，我市房地产市场保持了健康发展的运行态势。首先，新增城镇人口、拆迁回迁户和周边及省外来绵臵业引领住房需求。尤其是据零点研究咨询集团和《商务周刊》近日发布的国内首个城市宜居指数《中国城市宜居指数2005报告》显示，2005年中国城市宜居指数为65.7分。该报告的出炉是基于今年对全国31个城市的3434名普通居民的入户问卷调查和对15个城市的1607名投资者的电话调查。宜居指数排在前10名的城市依次是大连、厦门、绵阳、成都、武汉、杭州、上海、南京、青岛和重庆。作为大城市的深圳、北京、广州，分别排在了13、15和16位。其次，城镇居民居住条件的改善带动住房需求。特别是市委决定建设百万人口大城市，使绵阳城市形象进一步提升，加之，随着绵阳城经济的快速发展，人民生活水平的不断提高，很多市民不再满足于避风遮雨的基本需求，开始朝旧换新、小换大、追求功能全、质量好、品位高的方向发展。从发达国家的经验来看，人均住房面积在30平方米以下时，现有城镇居住条件改善将产生大的需求，目前绵阳城市区人均住房面积为28平方米。第三、城乡居民购买力增强将支撑住房消费。绵阳城市是一个快速发展的区域性中心城市，经济的持续快速增长使得人们的可支配收入不断增加，收入的提高将进一步带动对住房的有效需求。第四，绵阳城和其他城市一样市民储蓄率非常高，在没有有效投资渠道的情况下，房地产投资不失为当前最好的投资方式，不小的社会闲散资金投向房地产市场也增加了社会对房地产的有效需求。

第二，土地供应一级市场逐步规范。近年来，我市城区凡需盘活的开发用地，已实现了政府统一收购、统一储备、统一供应。2006年政府通过招牌挂向市场供应土地1600多亩，今年供应量还将增加，供应方向主要是中低档商品房，将有效地保证房地产开发建设。

第三，我市房价基本属于正常水平。炒作和投机是目前国内房地产价格飙升的主要原因，在不同地区、不同城市表现程度不同。但就我市来看，炒作和投机的现象不明显，市民购房大多以满足自住需求为主。决定房地产价格的因素包括土地成本、建安成本、利息、开发税费、开发商利润等，最主要的影响因素还是市场供求关系。从2007年的市场来看，我市的房价涨幅可能趋缓，不会出现大起大落。

三、从需求、结构和价格等方面来看。由于受到土地管理、供应结构、市场监管、税收政策、利率调整等多方面的组合调控。2007年这些政策的效果显现将会更加明显，房地产市场态势将进一步向调控目标靠近。将具体突现在以下几个方面：

1.购房者将逐渐趋于理性，重点以自住需求为主流。由于国内房地产市场的发展模式发生了根本性的变化，中央政府更多地关注的是绝大多数民众住房条件的改善、住房福利水平的提高。因此，房地产市场在今后比较长的时期内都将是一个以居民居住消费为主的市场。

2.市场供给结构多元化，中小户型住房供应将大幅增加。2006年房地产调控中对住房供应结构提出了具体的‚90平方米以下占到70%‛的政策标准，‚国六条‛和‚国十五条‛的导向也是重点发展满足当地居民自住需求的中低价位、中小套型普通商品住房，继续抑制房地产的投资和投机性需求。同时，随着房地产市场秩序的整顿，住房供应结构将继续调整；普通住房和经济适用房供应将增多；别墅等高端住房的投资和供给将受到限制；中小户型供应将成为今后几年的市场供应主流。

3.房价将平稳过渡，区域价格进一步分化。从当前的各类调控政策来看，改善住房供应结构和稳定房价是核心要点。在房地产价格走势方面，从绵阳的城市建设和社会经济发展政策方向来看，房地产价格增幅将会稳中有升。

四、‚十一五‛期内绵阳城区住房需求因素分析和实际需求预测

首先,从‚十一五‛期内绵阳城区住房需求具体因素方面来看:

1、构筑百万人口大城市框架和建成四川省副中心的城市发展战略。

2、中国宜居城市--西部水城主体城市品牌的打造,包括绵江快道的建成,特别是正在实施和打造的‚三江会客厅‛。不仅会进一步提升绵阳城市的品味, 增加绵阳城市的魅力,而且也为改善居住环境提供了大量的土地资源。

3、绵—成—峨城际铁路客运专线和成绵第二条高速公路以及绵—遂高速公路的规划建设,将吸引更多的人到绵阳投资兴业。

4、购买力的增加将带动购买需求的增长。到2010年，全市国内生产总值在2004年基础上翻一番，突破850亿元，年均增长12%以上，城镇居民人均可支配收入达到12000元以上, 城市化率提高到42%以上。

5、未来五年城市人口增加居住需求预测:（1）人口净增长每年2000人;（2）随着‚工业强市和培育三支集团军, 着力打造百亿企业‛目标的实施；城镇化进程的加快；农村人口转移城市从事二、三产业, 每年将新增城市人口4.5万人;（3）外地人来绵阳臵业定居大约每年在8000人左右。

因此,平均每年将有1.8万个家庭需要购买住房,五年内将有9万个家庭需要安家臵业。并且，随着居民消费观念的变化，改善性住房需求比例还将不断提高，今后五年人均住房建筑面积将由现在的25.45平方米/人提高到28平方米/人。

对绵阳城区‚十一五‛期内住宅建设和实际需求的预测,依照绵阳市人民政府2006年10月制定并向全社会公布的‚绵阳城市规划区住房建设‘十一五’规划‛具体指标来看:

1、绵阳城市规划区‚十一五‛期间住房建设总量

绵阳城市规划区‚十一五‛期间共规划建设各种套型住房90000套，建筑面积约900万平方米, 用地7000亩。

⑴五年内共面向市民提供的90平方米以下的住宅630万平方米70000套。其中: 面向社会供应的普通商品住房576.5万平方米约64000套;面向中低收入家庭供应的经济适用房(包括企业集资建房在内)50万平方米5500套;面向低收入家庭提供的廉租房3.5万平方米500套，并落实实物配租每年100套。

⑵面向高收入家庭供应的90平方米以上的商品房270万平方米20000套。

2、绵阳城区每年商品住房建设的具体实施指标

见附表《绵阳城市规划区‚十一五‛住宅供应结构实施计划》

3、绵阳城区五年内住房建设的具体布局及结构情况

市政府根据绵阳土地的储备情况，一是在城区的东、南、西、北四个方位，一次性规划5处共占地370亩、可开发建设50万平方米，并分三年开发完成的经济适用房住宅和廉租住房小区，主要解决中低收入家庭的住房问题；二是结合市中心危旧房改造，规划建设供中等收入家庭购买的高层电梯公寓和普通商品住房，以缓解市中心土地紧张和建筑密度大等压力。三是结合中国宜居城市建设和打造‚三江会客厅‛，在‚三江六岸‛集中规划了5处约2500亩、开发建设270万平方米的非普通住房。

房地产市场运行 篇3

一、一季度房地产市场运行特征

（一）投资和在建规模增幅低位回升，新开工和购置土地活动景气仍低迷

2013年一季度，房地产开发投资和房屋施工面积增幅高于上季度，低于去年同期。其中，房地产开发完成投资13132.6万元，同比增长20.2%，增幅比去年同期减少3个百分点，但比上季度增加约2个百分点；房屋施工面积478950万平方米，同比增长17%，增幅比去年同期减少8个百分点，但比上季度增加约15个百分点。40重点城市开发投资增幅与全国平均水平相当，在建规模增幅则低于全国平均水平大约4个百分点。

一季度，房地产企业购置土地面积和房屋新开工面积仍持续去年以来的负增长状态。其中，购置土地面积为6133.7万平方米，同比减少22%，降幅比去年同期增加18个百分点，比上季度降幅增加20个百分点。自2011年三季度以来，企业购置土地面积已经连续7个季度负增长。一季度，房屋新开工面积38873万平方米，同比减少2.7%，相比去年同期和上季度增幅减少约3个百分点。房屋新开工面积自2011年四季度连续6个季度基本保持负增长形势。

（二）企业资金来源持续好转，一线城市房地产开发先行指标景气明显回升

2013年一季度，房地产开发企业本年新增房地产开发资金来源增长29.3%，增幅比去年同期增加21个百分点。企业资金来源的好转主要源于销售回款快速增加。其中，定金及预收款同比增加62%，增幅比去年同期增加71个百分点；个人按揭贷款同比增加61%，增幅增加66个百分点。

一线城市土地购置活动景气大幅回升。2013年一季度，一线城市房地产企业购置土地面积同比增加151.4%；二线城市和三线城市土地购置面积仍表现为负增长，分别同比减少8.5%和16.1%，其中，二线城市减幅比去年同期缩小1.1个百分点，土地购置活动景气小幅回升，三线城市减幅则比去年同期扩大133.2个百分点，土地购置活动景气继续回落。

一线城市房屋新开工面积同比变化由负转正。2013年一季度，一线城市和二线城市房屋新开工面积分别同比增加2.1%和0.9%，三线城市房屋新开工面积同比减少9.9%。一线城市房屋新开工面积同比变化由负转正，增幅比去年同期高17.2个百分点；二三线城市房屋新开工面积增幅分别比去年同期低3.2个百分点和50.5个百分点，三线城市增幅回落较大。

（三）销售增长强劲，一二三线城市商品房销售全面回暖

2013年一季度，房地产开发房屋销售面积20898万平方米，同比增加37.1%，增幅比去年同期增幅增加51个百分点，比上季度增幅增加26个百分点。其中，房地产开发住宅销售面积为18901万平方米，同比增加41.2%，增幅比去年同期增加57个百分点，比上季度增幅增加29个百分点；办公楼销售面积同比增加19.7%，增幅比去年同期增加7.8个百分点，比上季度增幅减少10个百分点；商业用房销售面积同比增加1.4%，增幅比去年同期减少4.5个百分点，比上季度增幅增加4个百分点。房地产开发住宅销售增长强劲。

一二三线城市商品房销售全面回暖，一线城市增幅最大。2013年一季度，一线城市、二线城市和三线城市商品房销售面积分别同比增加62.3%、36.9%和54.2%，增幅分别比去年同期增加83.0个百分点、50.2个百分点和64.8个百分点，分别比去年全年增加47.7个百分点、30.5个百分点和46.8个百分点。受20%交易所得税的影响，3月份多数城市二手房成交量接近或超过历史最高水平。

（四）地价继续上涨，房价快速反弹

2013年一季度，全国主要监测城市综合地价环比上涨1.47%，涨幅比上季度增加0.35个百分点，地价涨幅连续第3个季度增加。其中，商业、居住、工业用地分别环比上涨2.07%、1.77%、0.86%，商业综合地价涨幅最高。

2013年1—3月各月份，70大中城市新建住宅价格环比分别上涨0.5%、1%、1%，二手住宅价格环比分别上涨0.2%、0.5%、0.5%；70大中城市新建住宅价格同比平均涨幅分别为0.9%、1.8%、3.1%，二手住宅价格同比平均涨幅分别为0.2%、0.7%、1.3%。相比去年各月，无论同比还是环比，房价涨幅均出现明显增加，显示房价短期呈现反弹形势。其中，新建住房价格上涨幅度高于二手住房价格上涨幅度，中小户型住宅价格涨幅高于大户型住宅价格涨幅。

一二三线城市住房价格呈现普涨，一线城市房价涨幅明显快于二三线城市且差距逐步扩大。3月份，70大中城市中仅温州新建住房价格为环比下降。

二、二季度房地产市场形势预测

（一）宏观经济的复苏和宏观政策的稳定为房地产市场的景气回升提供了支持

房地产市场景气回升的背景是宏观经济复苏和物价稳定。一季度，中央继续坚持稳中求进的工作总基调，以提高经济增长质量和效益为中心，继续实施积极的财政政策和稳健的货币政策，国民经济运行总体平稳。国内生产总值同比增长7.7%，延续了去年三季度以来的复苏态势，增幅略低于上季度7.9%增长幅度。一季度物价稳定，居民消费价格涨幅回落，CPI为2.4%，比上年同期回落1.4个百分点，比上年全年回落0.2个百分点。一季度货币供应增长加快。3月末，广义货币（M2）余额103.61万亿元，同比增长15.7%，增速比上年末加快1.9个百分点。

经济的平稳增长和宏观政策的稳定，为房地产市场的景气回升提供了支持。年初以来，房地产市场交易量大幅增加，价格持续上涨，市场全面回暖，企业预期向好，一线城市企业投资意愿明显回升。

（二）房地产调控政策加码

2月26日，国务院下发《国务院办公厅关于继续做好房地产市场调控工作的通知》（“国五条”），与2010年以来的调控政策相比，“国五条”在房价调控目标的制定、房地产市场限购限贷政策等方面再次加码。如要求各直辖市、计划单列市和省会城市（除拉萨外），按照保持房价基本稳定的原则，制定本地区年度新建商品住房价格控制目标，并于一季度向社会公布；限购区域应覆盖城市全部行政区域；对房价上涨过快的城市，人民银行当地分支机构可根据城市人民政府新建商品住房价格控制目标和政策要求，进一步提高第二套住房贷款的首付款比例和贷款利率；对出售自有住房按规定应征收的个人所得税，通过税收征管、房屋登记等历史信息能核实房屋原值的，应依法严格按转让所得的20%计征。

2月份以来，昆山、东莞、金华、武汉、长沙等城市，以提高公积金贷款门槛或下调公积金贷款额度等形式，收紧住房公积金政策。

（三）预计二季度房价稳中有升

短期看，“国五条”的出台必定会对房地产市场走势产生影响。3月份大量城市二手房交易量激增，集中释放了市场需求，预计二季度二手房交易量将会下降。

新房市场中，一线城市和二线城市的房屋库存压力减小。北京、上海、广州、深圳、天津、杭州、南京、成都、重庆、武汉、福州、苏州、泉州、九江14个城市商品住宅存货量统计数据显示，除深圳、武汉、天津、泉州、九江5个城市商品住宅存货量比去年同期增加，其余城市库存量均出现不同程度的减少。另外，去年三季度以来，新房市场销售的持续增长，大大缓解了企业资金压力。在这样的市场条件下，住房价格难以下降。

地方在落实“国五条”调控政策中，除北京外多数城市将房价调控目标与不高于收入和经济增长相联系，预计在房价调控政策的影响下，新房价格亦难以较快上涨。

综上所述，预计二季度70大中城市住房价格将保持稳中有升态势，房价涨幅减小，一二线城市房价上涨压力大于三四线城市。

宁乡县房地产市场运行情况研究 篇4

1 宁乡县基本概况

宁乡地处湘中东北部，隶属长沙，是省会长沙的西大门，居长株潭通往湘中、湘西北之要冲，洛湛铁路贯通南北，石长铁路连接东西，长常高速公路及319国道横穿县境，金洲大道使宁乡与长沙实现无障碍快速对接，区位优势得天独厚。地理上界于东经111°53′-112°46′，北纬27°55′-28°29′，东西最大跨度88公里，南北纵长69公里。面积2906平方公里，人口135万，辖20个镇、13个乡、2个省级经济开发区(金洲开发区和宁乡县经济开发区)。宁乡地势由西向东呈阶梯状逐级倾斜，属亚热带季风性湿润气候，光热充足，土壤肥沃。境内多为丘陵地带，山地、平原、江河相映成趣，气候怡人，植被丰富。更是全国闻名的“鱼米之乡”、“牲猪之乡”、“茶叶之乡”。

2 宁乡县房地产基本状况

近几年来，宁乡房地产业发展借势县域经济的崛起强劲向上。2011年，其加速发展的态势更趋明显，市场表现更为活跃。

2.1 市场投资情况

2008年至2010年，宁乡县房地产开发企业从73家增至106家，中介企业从17家增至30家，物管企业从28家发展至43家，房地产开发投资金额从29.6亿元增长至38.9亿元，累计96.5亿元，其比重逐步占到县级财政的1/5以上，房地产新开工面积从150.46万平方米增长至258.4万平方米，累计539.06万平方米;房地产竣工面积从117.6万平方米增长至145.66万平方米，累计352.11万平方米。房地产开发投资大幅增长，占固定资产投资比重加大。

2.2 房产一级市场（商品房）

2.2.1 供销量分析

2011年1-9月累计批准预售327栋，9317套，预售面积110.23万平方米，同比增长133.24%。其中批准预售的住宅7, 800套，84.06万平方米，同比增长111.31%，占商品房开发比重的76.26%，商品房供应逐步充实。截止2011年9月累计销售商品房7, 997套，95.74万平方米，34.265亿元，同比分别增长42.47%、45%、92.5%。其中住宅6, 060套，64.21万平方米，23.692亿元。商品房的有效需求保持了较高的增幅，销售态势稳中有升，市场供、求两旺。

2.2.2 商品房价格分析

20011年1-9月全县商品房均价为3, 597元/平方米，同比增长33%，其中非住宅5, 084元/平方米，住宅3, 690元/平方米(其中别墅5, 721元/平方米，多层2, 649元/平方米，电梯房3, 996元/平方米，同比分别增长44.4%、45.9%、63%)，商品房销售均价处于稳中降略态势。

2.3 房产二级市场（二手房）

2011年1-9月宁乡县二手房市场成交面积13.18万平方米，同比减少5.51%，其中住宅6.51万平方米，同比减少4.59%。成交金额2.41亿元，同比增加35.06%。截止2011年9月房地产一、二级市场累计交易量之比为6.35:1。相较于一级市场交易的持续活跃，宁乡县二手房市场保持良性发展的状态。

3 宁乡县房地产市场运行过程中存在的问题

近年来，宁乡县房地产市场整体是健康的，没有出现过热和泡沫。但从市场供、求关系，产品结构，一、二级市场的协调发展来看，也显露出了一些值得引起关注和重视的问题，有待进一步探讨和解决。

3.1 房地产开发企业云集，开发商的诚信度和社会责任感有待提高

宁乡县75家房地产开发企业，既有本地知名企业，如长沙湖泥湾房地产开发公司，又有国内著名品牌开发商，如绿地集团、碧桂园等，都拥有良好的口碑和诚信，但并不是每个开发商都讲究诚信，都具有高度的社会责任感。如施工过程中的偷工减料，以次充好;电梯房电梯的配置不严格按照国家标准执行;未取得预售资格，达到预售条件，就暗中销售。金林时代广场的一房多卖等，都是开发商诚信缺失、社会责任感不强的表现。

3.2 二手房市场不够活跃

二手房市场是否活跃，标志着一个城市的房地产市场是否成熟。从住房一、二级市场的关系来看，2011年，宁乡住房一、二级市场交易量之比为6.35:1，与2010年相比(2010年住房一、二级市场交易量之比为7.25:l)，住房一、二级市场交易差距明显缩小。但是与其他先进城市相比(其比值为1:1)，仍有较大差距。因此，二手房市场发展的潜力虽然巨大，但仍存在一些需要解决的问题。如房地产中介服务需要发展与规范的问题、二手房按揭要大力发展的问题、住房梯级消费观念需要进一步培育的问题等等[3]。

3.3 土地供应量进出不平衡

宁乡县县城规模的北扩南移，以围绕新县政府形成的行政中心板块，以开发区为中心形成的金洲融城板块，以二环南路为轴线形成的城南拓展板块，以旧城改造和沿江风光带建设形成的商业区等，一系列的城市扩张动作，造成短期内土地一级市场投放量过大，导致房地产开发速度过快，超出正常消化吸收的范围。

3.4 市政公益配套设施缺位现象严重

一幢幢高楼、一条条宽阔的马路，直接提升了宁乡县城市品位，改善了宁乡形象，但在该县城市开发过程中，却忽略了一些细节，那就是市政公益配套设施如公共厕所、垃圾站、公共停车位、菜市场、公立学校、商务中心、生活超市等的规划建设跟不上城市建设的发展。

4 促进宁乡县房地产市场健康发展的对策建议

宁乡县房地产业要实现可持续发展，必须加强政府的宏观调控管理，强化政府的引导作用，从加强土地资源的供应管理、房地产市场管理、房地产企业的自律管理等方面，通过多部门、多主体的相互配合，实现房地产业的健康、平稳、持续发展[4]。

4.1 加大整顿和规范房地产市场秩序的力度

随着市场的逐步发展，各种深层次的矛盾和问题会逐步显现。加大整顿房地产开发市场的力度，就尤其重要。第一，严格市场准入制度，从源头上保障市场主体的健康与活力。推进市场诚信体系建设，通过推行不良信息披露制度和守信激励制度，充分发挥信用体系的评价、激励、惩戒作用，引导更多的企业诚信经营，对诚信缺失的房地产开发企业，对其开发项目重点监管或清出市场。第二，采取有效措施，加大防范和打击“假按揭”重复抵押超价抵押等不法行为，降低房地产抵押登记风险[5]。

4.2 政府加强对土地一级市场供应量控制，引导市场发展

政府是土地收购储备供应的决策者和执行者，由政府对土地一级市场供应量进行控制，就尤为重要[6]。首先可以根据宁乡县的人口规模，坚持以改善民生和发展经济相结合，确定每年土地供应量，保持市场供需的长期均衡和房地产业的发展与经济社会发展相适应，与相关产业相协调。二是在供地审批中，对土地出让金等收益不到位，坚决不予审批;对欠交土地税费的单位，一律不供新地;土地闲置两年坚决收回。

4.3 进一步深化住房保障制度改革

一是通过深化改革，出台政策，制定适应宁乡县住房实际的保障措施，消除一切阻碍市场发展和居民住房消费的体制性、政策性障碍，完善和落实住房货币分配政策，不断提高职工购买商品房的支付能力，切实解决他们的住房问题。二是进一步加强经济适用住房建设的规范管理，严格控制在中小户型，严格审定销售对象，加大政策支持力度，降低建设成本，保证建设质量，使城市低收入家庭真正得到实惠[7]。

5 结论

以上关于宁乡县房地产市场中存在的几个问题都是根据宁乡县房地产市场运行的现状以及房地产开发项目实际情况而提出来的，然后再进行针对性的分析，提出了相应的解决对策。希望能趋利避害，为促进宁乡县房地产市场健康、快速发展提供一定的参考作用。

摘要：本文从宁乡县房地产市场的投资情况、房产一级市场及二级市场的现状入手, 对宁乡县房地产市场发展趋势进行分析, 提出宁乡县房地产市场发展面临的主要问题, 然后通过实地调查研究, 利用文献资料法和理论与实践相结合的方法, 最后找出解决问题的对策措施, 希望能对促进宁乡县房地产市场健康, 快速发展提供一定的参考作用。

关键词：宁乡县,房地产市场,现状,趋势,对策

参考文献

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[2]梁云芳, 高铁梅, 贺书平.房地产市场与国民经济协调发展的实证分析[J].中国社会科学, 2006, 32 (3) :74-84.

[3]姚建新.坚定信心、创新提质, 共建宜居宁乡[J].宁乡房地产, 2011 (6) :4-5.

[4]肖卓.长沙市房地产市场发展潜力研究[D].湖南农业大学, 2010.

[5]景悦.规范运作放开房地产市场促进住房消费[J].辽宁经济, 2003, 22 (2) :22-24.

[6]孟星.城市土地的政府管制研究[J].复旦学报 (社会科学版) , 2006, 16 (3) :112-116.

房地产市场运行 篇5

运行形势分析

今年一季度，受国家宏观调控政策影响，我市房地产市场供应和成交双双下滑

一、2012年一季度房地产市场运行情况

（一）商品房新增供应减少，但累计供应充足

今年一季度，受国家宏观调控影响，我市房地产开发进程趋缓。截止3月底，我市城区共批准预售商品房面积36.46万平方米，比2011年同期减少35.41%。其中商品住宅批准预售面积31.32万平方米，比2011年同期减少38.47%。城区商品房累计可售面积385.13万平方米，其中商品住宅累计可售面积268.46万平方米。商品房和商品住房累计可售面积分别与上年同比增长32.91%和19.14%。

（二）商品房交易量下滑幅度较大

今年一季度，我市城区商品房累计销售面积25.58万平方米，同比减少41.54%。其中商品住宅累计成交21.1万平方米，同比减少46.85%。

（三）二手房交易持续走低

今年一季度，我市二手房成交面积为13.78万平方米，同比减少40.58%，成交套数为1447套，同比减少34.97%；其中二手住房成交面积为8.66万平方米，同比减少49.02%，成交套数为918套，同比减少45.68%。今年我市二手房成交量再次下降，市 1

场观望情绪较浓。

二、我市保障性安居工程建设积极稳妥地开展

年，我市保障性住房目标任务为11808套，竣工10000套，棚户区改造目标任务3756户，廉租住房租赁补贴发放目标任务10000户。今年一季度，我市新开工建设保障性住房3426套，其中：廉租住房200套；公共租赁住房986套，限价商品住房1840套，经济适用房400套，占目标任务数的29.01%。目前已竣工527套（含续建），占目标任务数的5.27%。已实施城市棚户区改造1000套，占目标任务数的31.25%。目前已发放租赁补贴7017户，占目标任务的70.17%；新纳入廉租住房租赁补贴120户，占目标任务的60%。

三、2012年二季度工作打算

（一）继续全面贯彻落实国家宏观调控政策，加强市场监管。进一步加大保障性安居工程建设力度，增加普通商品住房供应，遏制投机性需求，切实做好稳定房价工作。与相关单位密切配合，加强监督管理，规范房地产市场秩序。

（二）加强督促检查，确保保障性住房建设进度达标，质量达标。

今年二季度，市房管局将加强督促各区县住建部门和市级相关责任部门明确任务，积极争取落实建设用地和资金，做好前期所有准备工作，确保6月底前全面开工建设。另一方面要优化施工方案，加强施工质量，加快项目施工进度，严格做到按期施工，按期竣工交付，坚决杜绝“保开工，缓施工”情况出现。要强化监管，确保质量。要定期对各区县保障性安居工程建设情况进行

现场督查，对进度滞后、工作不到位的区、县要进行重点督导，针对存在的问题和困难，研究制定解决方案，确保保障性住房建设进度达到住建部和省住建厅要求。

房地产市场运行 篇6

1今年以来广西房地产市场运行态势的分析

今年以来, 广西房地产市场呈现出投资增速减缓, 房屋销售面积减少, 房屋销售价格指数持续走低的运行态势, 具体如下:

1.1房地产投资增速减缓

1—9月份, 广西房地产开发完成投资468.28亿元, 同比增长19.3%, 增速比2007年同期减少24.5个百分点。其中, 住宅投资完成338.83亿元, 同比增长25.6%;办公楼投资完成3.33亿元, 同比下降48.2%;商业营业用房投资33.42亿元, 增长1.3%;其他投资92.70亿元, 增长11.5%。1.2房屋建筑新开工面积继续加大

1—9月份, 广西房地产房屋建筑新开工面积达1674.99万平方米, 同比增长14.7%。其中, 住宅新开工面积1422.04万平方米, 占新开工面积的84.94%, 同比增长15.35%;办公楼新开工面积14.63万平方米, 同比减少50.3%;商业营业用房新开工面积138.53万平方米, 同比增长16.4%;其他用房新开工面积99.80万平方米, 增长26.4%。

1.3商品房销售面积大幅下降

1—9月广西商品房销售面积1164.73万平方米, 由去年同期增长48.1%转为下降4.5%。其中, 现房销售205.21万平方米, 同比下降20.2%;期房销售959.52万平方米, 同比下降0.3%。商品房销售额338.21亿元, 同比增长10.2%。其中, 现房销售额49.05亿元, 下降l4.7%;期房销售额289.16亿元, 增长15.9%。

1.4房屋销售价格指数持续走低

1—9月份广西房屋销售价格同比上涨l1.3%, 涨幅同比提高4.6个百分点。其中, 商品房销售价格同比上涨11.4%, 涨幅同比提高3个百分点, 商品房中住宅价格同比上涨14.1%, 涨幅同比提高4.8个百分点;二手房价格同比上涨10.4%, 涨幅同比提高5.9个百分点。但是, 房屋销售价格指数持续走低。以南宁市为例, 今年l—9月份, 南宁市各月房屋销售价格指数分别为115.8、114.8、112.8、112.2、111.0、109.3、107.6、105.9和104.3, 房屋销售价格指数逐月走低。

2今年以来广西房地产用地供应情况分析

根据广西国土资源厅提供的数据显示, 今年以来广西房地产用地供应情况如下:

2.1房地产用地供应数量大幅增加

今年1—9月, 广西房地产用地供应2328宗, 总面积949.3公顷, 同比增长93.58%。其中:住宅用地供应2220宗, 总面积764.52公顷, 同比增长83.25%;商服用地供应108宗, 总面积184.79公顷, 总面积同比增长140.58%。

2.2房地产用地供应以存量为主

广西房地产用地供应主要以消化存量土地为主。今年l—9月, 房地产用地供应总量为949.3公顷, 其中存量土地738.52公顷, 占供应总量的82.54%, 新增土地仅占17.46%。其中, 住宅用地使用存量土地649.67公顷, 占供应总量的84.98%, 新增土地仅占15.02%;商服用地使用存量土地133.85公顷, 占供应总量的72.44%, 新增土地仅占27.56%。

2.3房地产用地出让价格下降

1—9月, 广西供应的房地产用地出让成交总价款为60.48亿元, 比去年同期的34.96亿元增加了73%;房地产用地出让平均成交价格为44.48万元/亩, 比去年同期的52.25万元/亩下降了14.87%。

2.4土地交易行情低迷

1—9月广西全区也通过招标、拍卖和挂牌共成交土地887宗, 流标、流拍和无人摘牌土地共59宗, 占总宗数的6.65%。其中, 南宁市共成交123宗, 流拍3宗, 无人摘牌9宗。房地产商取得土地的愿望不强, 土地交易行情低迷。

3影响广西房地产市场的主要因素

3.1国家宏观金融政策调控抑制了住房投资需求

2007年9月, 中国人民银行、中国银监会下发《关于加强商业性房地产信贷管理的通知》 (银发[2007]359号) , 对房地产开发贷款、土地储备贷款、住房消费贷款、商业用房购房贷款进行严格管理。其中, 对购买首套自住房且套型建筑面积在90平方米以上的, 贷款首付款比例不得低于30%;对已利用贷款购买住房、又申请购买第二 (含二) 套以上住房的, 贷款首付款比例不得低于40%, 贷款利率不得低于中国人民银行公布的同期同档次基准利率的1.1倍, 而且贷款首付款比例和利率水平应随套数增加而大幅度提高。首先, 受这一政策冲击的是纯投资的人群。因为随着房贷和首付的提高, 资金压力增大, 同样的资金可以购买的房子套数少了;更严重的是政府的打压政策打击了投资者对市场的信心。其次, 是中低收入人群, 这部分人群有着购房的刚性需求, 但是经济条件较差, 首付提高后, 购买力下降。再次, 属于一些想要换房子的, 因为第二套房子门槛提高了, 会导致一部分人放弃这一愿望。从连锁反应来看, 这一政策使整个市场三分之二的买主都会受到影响, 抑制了住房投资的需求。

3.2土地供应结构不合理

今年1—9月, 广西中低价位、中小套型普通商品住房的土地供应面积为211.10公顷, 占房地产用地供应总量的22.25%;经济适用房仅为22.09公顷, 占2.895%;廉租住房用地仅为2.28公顷, 占0.30%。而2007年同期, 中低价位、中小套型普通商品住房土地供应占房地产用地的比例仅为14.11%;经济适用房和廉租住房用地合计仅占房地产用地的0.5%。可见, 当前土地供应的结构还不够合理, 对中低收入者来讲购房压力增大, 适合中低收入家庭需求的中低价位、中小套型普通商品住房不足等矛盾依然突出。3.3购房者对房地产市场信心不足

今年以来在国家不断加强房地产市场调控政策的作用下, 促使住房消费者预期发生变化, 住房市场出现一定的观望氛围, 住房市场供需双方进行着市场预期的心理博弈。特别是现在全国房地产市场的大环境较差, 房价呈现大幅下降的趋势, 使得广西购房者“持币观望”的态度更加强烈。2008年1—9月, 广西住宅新开工面积1422.04万平方米, 同比增长15.35%;同期广西商品房销售面积1164.73万平方米, 同比下降4.5%。可见, 房屋供应总量仍在保持持续增加, 而同期销售量却出现了下降, 消化压力越来越大。大多数的购房者认为现在由于楼市消化速度弱化, 国家金融政策调整等原因, 房价一定会下降, 所以购房者现在不急于将手中的现金换成住宅, 而是期望房价再降一点才去买, 对房地产市场的信心明显不足。

4进一步搞活广西房地产市场的对策建议

4.1进一步完善金融政策

对住房消费贷款、商业用房购房贷款的货币紧缩实行有保有压, 采用不同的信贷政策有区别地对待不同购房者。对购买经济适用房用地、廉租房用地和中低价位、中小套型普通商品住房的, 要给予资金支持, 严格控制高档和一般商品房的开发贷款, 削弱开发商捂盘坚持房价的能力, 促进房价的合理回归。

4.2进一步完善有关税费政策

进一步加强对有关房地产税费的调控, 对土地取得、房屋建造、房屋交易等各环节的有关税费适当予以减少, 减少房屋建造成本和购房成本, 进而在一定程度上改变市场供求状况, 起到促进房地产市场稳定发展的效果。

4.3进一步改善房地产用地供应结构

进一步加大经济适用房用地、廉租房用地和中低价位、中小套型普通商品住房的土地供应量, 按照国务院《关于促进节约、集约用地的通知》再次要求优化住宅用地结构, 确保不低于70%的住宅用地用于廉租房、经济适用房、限价房和90平方米以下中小套型普通商品房的建设, 防止大套型商品房多占土地。

4.4逐步恢复市场信心

一是通过政府和银行的双重作用, 抑制楼市的过度投机, 逐步化解风险;二是制定和及时公布住房建设规划, 按政策要求合理安排中低档住宅;三是加快双限房的建设和入市速度, 以此引导市场房价, 并增强消费者对稳定未来房价的信心。

4.5加强对已出让土地的监管

有些房地产用地供应出去以后, 开发公司没有按时进行开发, 而是把土地进行储备, 土地不能形成对房地产市场的现实供应量, 使市场上对房地产的供需失去平衡。需要通过详细的调查, 掌握闲置土地的数量, 并通过强有力的手段, 促使这部分土地进行合理的开发利用。

摘要：本文根据对广西今年1-9月房地产运行态势的分析, 得出了广西房地产增速减缓, 商品房销售面积大幅下降, 房屋价格持续走低的结论, 并且从土地供应的角度对影响房地产市场的因素进行了分析, 提出了进一步搞活广西房地产市场的对策建议。

房地产市场运行 篇7

关键词：周期发展,房地产市场,北京,波动

近几年, 我国房地产行业发展势头迅猛, 房价节节攀升, 有言论称, 中国房地产发展过热, 已酝酿出房地产泡沫, 一旦破裂, 将对整个国民经济造成无法预想的打击。为探究我国房地产业现阶段发展状态是否健康, 与国民经济发展是否协调, 本文基于周期发展视角, 运用理论分析探究理论层面上房地产市场和经济运行应该存在的关系, 并结合实证分析的方法, 研究国内发展较早较成熟的房地产市场和经济运行的关系。最后结合实际情况, 提出相关政策建议。

本文的研究意义主要表现在两个方面。首先是理论意义——房地产业作为经济整体的一部分, 其发展必然要受到整体经济运行的作用, 并对之有所影响。其次是实践意义——理清房地产市场与经济运行的关系, 对于明确我国房地产发展所处阶段、预期方向, 维护经济健康发展具有重大意义。

1 房地产市场与经济运行互动关系的理论推导

1.1 经济波动对房地产市场的作用影响

一般而言, 产业周期形成的主要驱动因素即供求力量的对比作用, 房地产市场受制于经济波动的作用渠道也是如此, 而该作用影响又可以从直接影响和间接影响两个角度进行具体分析。

1.1.1 经济周期对房地产周期的直接影响

所谓直接影响, 即经济基本面对房地产市场的影响, 它是从宏观层面研究经济波动对房地产市场的作用机理, 通过与其有关联的众多经济变量, 从不同方向、以不同程度对其造成冲击。该种外生性的冲击表现在两个方面:需求冲击和供给冲击。

所谓需求冲击, 即经济基本面因素通过影响房地产市场需求对其产生作用。当经济处于上升阶段, 居民的现实收入和预期收入都有所上升, 一方面带来人们消费结构的优化, 从而愿意且能够购买或者租赁更高价格的房地产;另一方面根据凯恩斯的货币需求理论, 人们的投机动机加强, 而房地产尤其是住宅作为投资工具, 是分散投资风险的良好品种, 因而对房地产的投资购买需求增加。

所谓供给冲击, 则是当经济基本面形势向好, 同时短期未表现出建筑成本价格上升, 房地产供给者预期投资利润率将上升, 从而长期来看将增加房地产供应。

1.1.2 经济周期对房地产周期的间接影响

所谓间接影响, 即经济波动通过非市场机制对房地产周期产生影响, 主要通过影响房地产市场微观主体行为而对其产生作用。

(1) 地方政府行为对房地产周期的影响集中反映在“土地财政”问题上。1994年税制改革后, 地方政府财权与事权分离, 在绩效考核、区域间GDP竞争等背景下, 地方政府采取转让国有土地使用权的方法增加地方财政收入。因而, 地方政府行为对房地产周期的影响, 主要通过地方政府和房地产企业的博弈行为得以体现。

(2) 房地产企业通过垄断定价对房地产周期产生影响。根据西方经济学对四种市场类型特征的描述, 可以界定我国房地产市场属于不完全竞争市场, 即在房地产市场, 开发商是房屋价格决定者, 而非接受者, 通过组织内部默契合谋等行为, 攫取消费者剩余。因而房地产企业行为对房地产周期的影响, 主要通过其与消费者的博弈行为得以体现。

(3) 金融机构行为对房地产周期的影响, 突出表现在通过其信用借贷功能催生房地产泡沫、或加速泡沫破灭对经济的崩溃作用。具体表现是, 当经济周期处于上升阶段, 金融机构抵押资产价值增加、存量资本充足率降低, 于是加大放贷力度, 对于房地产市场则意味着间接拉高房地产供给, 从而步入上升空间;经济周期下行阶段则作用相反。

1.2 房地产周期波动对经济周期的影响效应

在影响宏观经济的多重因素中, 消费和投资是占比最大的两个因素, 故可以从房地产市场对消费和投资行为的影响角度分析其对经济运行的影响。另外, 还应综合房地产行业的关联产业效应和泡沫风险效应, 来分析对经济周期的影响。

1.2.1 消费效应

根据经济学原理, 消费需求通过最优消费决策最终取决于财富水平, 而财富水平又受制于财富效应和替代效应的博弈比较。

(1) 从财富效应角度看, 房屋价格上升, 若当期卖出房屋, 则体现为当期收入的增加;若当期仍持有房屋, 则体现为后期房屋出售的现期贴现值增加。综合来讲, 二者都表现为净财富的增加。财富存量增加导致既定消费函数的边际消费倾向增大 (排除吉芬商品) , 最终表现为消费行为的扩张。房屋价格下降则相反。

(2) 从替代效应角度看, 假定短期内居民收入不会发生显著改变, 房地产消费由于房屋价格上升而增加在总消费额中的占比, 冲减排挤其他领域消费, 表现为对其他商品购买的减少。房屋价格下降则相反。

1.2.2 投资效应

投资行为的发生取决于对预期收入的看好, 投资行为下房地产市场对经济的影响, 可以分解为收入效应和挤出效应。

(1) 从收入效应角度看, 当房地产周期处于上升阶段时, 房地产开发商预期房地产市场走向看好, 因而未来时间内对房地产市场加大投资力度, 间接带动宏观经济形势表现向好;当房地产周期处于下降阶段时, 房地产开发商预期房地产市场走向看低, 因而未来时间内对房地产市场缩减投资力度, 推动宏观经济进入走低趋势。

(2) 从挤出效应角度看, 由于短期内房地产开发商的资本积累不会发生显著变化, 因此, 房地产市场投资行为由于该市场形势向好增加, 相应造成其他市场投资行为的减少。房地产下降周期则影响相反。

1.2.3 关联产业效应

房地产业的基础性, 决定了其产业链长、带动作用明显的特征, 因而房地产市场波动也会通过关联市场对经济造成影响。借鉴西方经济学对产品相关性的分类, 可以分为互补关联效应和替代关联效应。

(1) 所谓互补关联效应, 即当房地产业处于繁荣阶段, 对其所在市场各要素需求增加, 使其所在市场也处于上升走势, 房地产业处于衰退阶段则反之。

(2) 所谓替代关联效应, 即当房地产业处于繁荣阶段, 会导致其因生产与之具有替代性质产品的而造成规模收缩, 进而导致所在市场走势下行。房地产业处于衰退阶段反之。

关联产业效应下房地产市场对经济的影响, 取决于以上两种效应的博弈程度。若总关联效应表现为同房地产市场波动的正相关关系, 则表现出类似房地产市场在消费效应和投资效应作用下对经济周期的影响;若关联效应表现为同房地产市场波动的负相关关系, 则相反。

1.2.4 风险效应

风险效应主要强调的是房地产市场波动中的异常因素对经济周期的影响, 即房地产泡沫所蕴藏的风险, 通过金融机构对经济周期波动所产生的一系列影响。当房地产周期处于上升阶段时, 房价攀升, 以房屋为抵押的抵押物价值随着上涨, 从而金融机构释放更大量信用贷款, 于是作用于整体经济使之增长更强烈。反之, 房地产泡沫一旦破裂, 带来的是更加迅速和不可抑止的整体经济崩溃。

因此, 房地产周期的风险效应表明了, 除了具有带动经济增长加入繁荣期、或者拖动经济衰退进入萧条期, 房地产市场波动也是导致经济震荡、出现周期更迭的主要因素。

2 房地产市场与经济运行关系的实证分析——以北京为例

在理论推导的基础上, 下文将对房地产市场与经济发展是否存在互动作用进行实证分析。考虑到我国不同区域经济体中的互动作用程度存在差异, 可能使整体经济的互动作用得以冲抵从而丧失研究效果, 本文选取北京作为研究样本。一是因为北京作为我国房地产市场发展较早的城市, 发展水平比较成熟, 具有代表性;二是因为近年来对房地产问题的争议, 多集中在以北京为代表的几大城市, 因而以北京为研究对象具有实际意义。

本文分别采用GDP值代表宏观经济的波动, 用房地产平均价格代表房地产市场的波动, 以下是这两个指标的数据收录。

资料来源:《北京统计年鉴2012》、北京统计信息网。

从这个折线图中可以看出, 1992—2011年, 北京大概经历了3个完整经济周期, 分别为:1992—1999年、2000—2005年、2006—2011年;5个完整房地产周期1992—1995年、1996—1999年、2000—2001年、2003—2008年、2009—2011年。从这些割裂开的时间段二者的波动走势来看, 可以发现繁荣阶段和衰退阶段, 房地产市场走势强度大于经济发展, 而复苏阶段和萧条阶段, 房地产市场变化强度落后于经济发展。其原因, 一方面当宏观经济刚开始上升时, 由于房地产建设的长期性, 决定了其投资发生前要经过详尽的效益评析和和完备的市场调查, 一旦进入投资扩张期, 又会因为其支柱型产业角色而先于经济达到繁荣;另一方面宏观经济逐渐开始走弱时, 收缩信号往往不易被房地产开发商注意, 故走弱趋势落后于宏观经济, 而一旦经济收缩信号传递至房地产市场, 则会带来房地产市场的加速衰退, 表现为快于宏观经济的收缩。

下文将通过进行格兰杰因果检验的方法, 实证分析二者之间是否存在互动关系。因为格兰杰因果检验要求序列数据平稳, 故下文将分三个步骤——平稳性检验、协整检验、格兰杰因果检验——展开实证分析。考虑到作为时间序列的北京市GDP值和房地产平均价格所具有的特性:相关性和波动聚集性, 因此对这两个数据采取对数的操作, 达到减弱异方差, 减少数据的波动, 使系数具有弹性的目的。

2.1 平稳性检验

由于格兰杰检验要求序列数据具有平稳性, 故在此分别对变量做ADF单位根检验。用Eviews4.0分析结果如表2所示:

注:在检验中, 我们默认两个指标的常数项和时间趋势项均为0。

发现LnGDP序列具有平稳性而LnHP不具有平稳性, 而对非平稳序列进行回归会造成“伪回归”现象, 故对数据进行一阶差分后再进行ADF单位根检验。结果如表3所示:

通过表3可以看出, 一阶差分后的GDP和房地产均价的自然对数值都不存在单位根, 是平稳序列。

2.2 协整检验

由于差分法使得数据长度变短, 有可能会使我们失去总量的长期信息, 从而把趋势性规律错当做周期性规律。因此, 在进行格兰杰因果检验之前, 本文将通过对数据进行EG两步法协整检验, 从而严密证实模型数据是否具有长期协整关系。

说明北京房地产市场和经济发展存在长期协整关系。

2.3 格兰杰因果检验

根据以上两个检验, 对差分后的数据DLnGDP和DLnHP可以进行格兰杰因果检验。结果如表5所示:

表5的格兰杰因果检验结果表明北京房地产市场波动对经济波动具有显著统计因果关系, 而经济波动对房地产市场不具有显著统计因果关系。

3 结论与建议

3.1 主要结论

3.1.1 房地产市场与经济运行在理论推导上满足互动关系

在一个经济运行健康、房地产业发展成熟良好的环境体中, 二者应该呈现互相带动互相影响的作用效果, 并且在二者周期波动规律上得到突出印证。具体来讲, 二者关系应该符合在繁荣阶段和衰退阶段, 房地产市场走势强度大于经济发展, 而复苏阶段和萧条阶段, 房地产市场变化强度落后于经济发展。

3.1.2 北京房地产市场与经济运行在实证分析上仅存在单向影响关系

通过对北京房地产市场和经济发展的实证性分析, 并无法得出二者具有理论分析所得出的影响效果, 而是仅仅表现为房地产市场发展对经济运行的影响, 这一方面凸显了房地产业的支柱性产业地位, 另一方面也代表着, 一旦发生房地产泡沫, 即会通过风险效应对经济运行带来较大的冲击, 加剧经济环境的脆弱性。而经济波动对房地产波动的无法因果解释性, 也说明了——至少可以说是在北京地区——房地产业超脱经济发展而展现出“过热”发展的态势。

4.2 相关政策建议

北京是我国房地产市场发展较早较成熟的地区, 对于全国各区域房地产市场不仅仅有示范作用, 更重要的是其发展为政府引导、调控其他地区房地产市场提供了经验和方向。由于实证分析得出的北京地区房地产市场发展相对于理论层面有所偏离, 表现出“亚健康”发展状态, 故针对我国房地产业发展, 提出以下几点政策性建议。

4.2.1 加强房地产市场竞争环境培养

由于我国房地产行业仍属于相对垄断产业, 房地产开发商是“价格制定者”而非“价格接受者”。从理性人的假设出发, 房地产开发商必然会努力使自身收益达到最大化, 即表现为当经济整体上升时, 提供良好市场投资氛围时, 顺风抬高价格, 实现房地产市场的繁荣;而当整体经济下行时, 又会及时调整投资力度, 保持尽量少的房地产存量, 以保持房地产价格尽量小的下降幅度。而这种房地产价格“大升小降”的背后推动力量, 则是房地产行业的垄断性质。故要实现房地产市场理性发展, 首先要消除或削弱其垄断发展模式。

4.2.2 优化房地产供求机制作用效果

供求机制是市场经济运行的普遍机制, 市场中商品的供应量和需求量的变动会导致价格的变动。而价格作为房地产经济运行状况的晴雨表和资源配置的方向器, 价格机制在房地产周期波动中起着传导作用和稳定作用。而我国房地产市场中的供求机制, 由于种种原因——除了上部分所谈到的垄断经营问题, 还有很重要的一点, 就是与房地产业密切相关的土地财政是地方财政收入的重要来源——在实际发挥作用时, 表现出供给方控制需求方, 于是无法利用市场运行内部机制实现该产业的合理发展。故应当强化政府对地价的调控力度, 规范市场地价行为, 同时控制房地产开发商利润。

4.2.3 加大打击“炒房”等房地产投机行为力度

在我国, 房地产市场的过热发展滋生了一批以在该市场上进行房屋投机活动为赢利手段的群体, 一方面该群体是我国房地产市场不均衡发展的产物, 另一方面这些人也是推动房地产行业进一步畸形发展的背后动力。要引导房地产业健康发展, 就要消除其非健康发展的基础性因素。因此需要借鉴学习国外发达成熟房地产市场的管理模式, 通过征收房产税等一系列政策措施, 加大打压“炒房”等一系列房地产市场投机行为的力度, 稳步推进我国房地产市场规范运行。

参考文献

[1]梁运斌.世纪之交的中国房地产:发展与调控[M].北京:经济管理出版社, 1996.

[2]史代敏, 谢小燕.应用时间序列分析[M].北京:高等教育出版社, 2011.

[3]刘红.房地产周期与经济周期的互动机理研究[M].北京:新华出版社, 2010.

房地产市场运行 篇8

2009年以前房地产市场运行情况聊城市自1998年以来, 先后有181家房地产企业进行投资开发, 其中有97家公司在市建成区内开发了156处房地产项目, 累计开发面积超过1000万平方米。房地产市场发展平稳, 市场需求稳中有升。

2010年上半年房地产市场运行情况聊城市住建委发布的2010年上半年统计数据显示, 上半年出现的情况有:

1、供应大幅增加, 供需矛盾缓

解:上半年我市开发企业购置土地面积74.27万平方米, 同比增长370%, 商品房施工面积525.25万平方米, 同比增长48%;商品住宅施工面积483.81万平方米, 同比增长54%。商品房新开工面积245.97万平方米, 同比增长41%;商品住宅新开工面积236.57万平方米, 同比增长50%。其中90平方米以下商品住宅新开工面积112.4万平方米, 同比增长16%。供需矛盾得到缓解。

2、开发企业不再急于推盘, 选择

观望:随着对商品房销售的规范和监管以及房地产市场中出现的浓厚观望氛围, 开发企业的建设热情受到影响, 由于销售方面的萎靡, 各个企业不再急于推盘, 选择了观望, 以避过调控的这一段深度心理博弈期, 保持资金链的稳定和充足。

3、住房供应结构优化, 中小套型

比例增加:90平方米以下商品住宅施工面积241.8万平方米, 增长了近三成。

4、价格仍居高不下, 销售量猛跌

三成:2010年上半年房屋价格约为3987/平方米。房价上涨的同时是现房销售面积的大幅下降。现房销售面积为66.42万平方米, 同比下降31%。

5、二手房市场反应明显, 但成交

量、成交金额同比大幅上涨:从上半年的统计数字来看, 二手房成交面积19.75万平方米, 同比增长了32%;成交金额3.60亿元, 同比增长89%。

二、影响聊城市房地产的因素

1、常住人口与家庭结构:

聊城市区常住人口幅度变化不大, 约51-53万人;市公安局提供数据显示, 外地人员来聊购房增加了住房的有效需求, 每年户口在外地, 但在本市居住时间超过3年的人口正在以2-3万/年的速度增加, 这部分居民在一定程度上影响到了房地产市场需求;我市三年新组建家庭约计在0.55万个左右, 每一个新家庭都会提出住房问题。以上三种因素合计并剔出重复因素后, 预计房地产开发住宅需求量为100万平米/年。另外, 近年来, 我市加大了城建投入, 大规模的城市拆迁使大量拆迁居民要重新购房, 形成大量“刚性需求”。

2、市场房屋结构:

在房屋构成结构上来看, 有向两极分化的态势, 小面积房屋和豪华大房较为多见, 消费者预期影响到房地产市场。

3、容积率增长速度:

从小区的容积率上分析, 容积率增长速度很快, 一定程度影响到房地产市场。

4、房地产价格因素

我市房价从2007年的2457.8元/平方米到2010年的3987/平方米, 三年来增长了62.2%, 原因一是受全国房地产市场持续升温的影响;二是土地价格不断增加;三是建筑成本有一定增加。最主要的原因是群众对房价的过高预期。

5、政策因素

2010年4月后, 消费者受国发[2010]10号、国办发[2010]4号和鲁政发[2010]57号等新政策和众多媒体宣传房价下降消息的影响, 再次出现持币观望现象, 直接导致销售量的下降。

6、房屋空置率

空置率是指某一时刻空置房屋面积占房屋总面积的比率。空置率在20%以上为商品房严重积压区。截止到2010年5月份, 我市商品房竣工面积虽呈下滑趋势, 但空置面积增加了七成。据统计, 2010年上半年市场商品房空置面积4.02万平方米, 空置率达26.92%。商品房空置面积的大幅增加, 表明近一段时间供需矛盾得到缓解, 另一方面也暴露了我市房地产供应结构的不合理。房产市场泡沫现象正在形成。

三、建议

1、房地产市场规模统计存在一定

难度。目前各个部门采用的统计方法不一致, 导致采信某个部门的数据有很大难度, 分析、应对市场, 会产生一定的误差。今后建议加强部门间的协作、沟通管理及投入力度, 以加强科学决策的依据。

2、我市GDP每年增长约合150

亿元人民币, 市辖区东昌府区每年就有30亿元左右, 房地产投资控制应该在50亿内尚属正常, 如果按照2010现行平均住宅价格3987元/平方米计算, 建设规模应该控制在每年100万平方米左右, 超出120万平方米就会进入市场的承受危险阶段。

3、我市属经济不发达地区, 处于

房地产市场发展初期, 中低收入人口较多, 保障性住房需求较大, 建议加大各类保障性住房的建设, 防止社会矛盾的尖锐化。

4、控制合适的项目建设规模, 项

目规模应控制在10万平方米以下, 如果规模过于庞大, 局部城市公共设施等各方面的承载能力受到限制, 在一定程度上会造成项目的滞后和人民生活的不便利, 同时会制约政府的招商弹性, 政府收益率相对低下, 市场竞争不充分, 造成局部房价垄断性提高, 居民利益受到损伤。

参考文献

[1]汤炎非、杨青:《可行性研究与投资决策》, 武汉大学出版社, 1998:5-7。

[2]李竹成:《房地产经济专业知识与实务》, 团结出版社, 2001年。

[3]潘蜀健:《房地产项目投资》, 中国建筑工业出版社, 1999:139-141。

中国房地产行业运行报告 篇9

1、房地产开发投资增速大幅下滑

一季度, 全国房地产开发完成投资同比增长4.1%, 增速较去年同期减少28.2个百分点, 其中住宅开发投资同比仅增3.2%。

2、东部地区投资减少, 中部地区投资增速最快

一季度, 东部地区的房地产开发累计完成投资额达到3067亿元, 同比下降0.1%, 中、西部地区的房地产开发累计完成投资额分别为922.9亿元和890.5亿元, 同比分别增长13%和11.3%。东、中、西部房地产开发投资的比重分别为62.8%、18.9%和18.2%。

从各地区的房地产投资增长情况看, 31个省 (区、市) 中有23个省 (区、市) 的房地产开发增长速度超过平均水平, 增长居前的地区辽宁、宁夏、青海、新疆等省份, 同比增长幅度在40%以上。其中, 辽宁增速最为强劲, 累计房地产开发投资增长达到61.2%。而北京房地产开发投资同比下降30.2%。

3、住宅、商业用房投资增速有所放缓, 办公楼投资增速加快

分用途看, 一季度住宅、商业用房房地产投资增速均有所下降。商品住宅投资同比增长3.2%, 增幅比去年下降31.5个百分点, 其中经济适用住房投资同比增长5.8%, 增速下降30.9个百分点;办公楼投资额同比增长27.9%, 增幅比去年加快16.7个百分点;商业营业用房投资同比增长19%, 增幅比去年下降1.9个百分点;其他投资同比减少7.1%。

一季度, 住宅投资比重较去年同期下降, 而办公楼、商业用房投资比重较去年同期有所提高。具体来看, 住宅、办公楼、商业营业用房占全部房地产开发投资的比重分别为70.1%、4.3%和11.8%。

二、企业资金压力日益加大

银行贷款和其他资金是我国房地产开发最重要的两个资金来源。2008年, 银行贷款占房地产开发企业资金来源的比重达到19%, 以定金及预收款和个人按揭贷款为主的其他资金来源占比达到39.5%, 二者之和接近60%。

在从紧货币政策背景下, 尤其2007年9月《于加强商业性房地产信贷管理的通知》颁布并严格落实后, 银行在房地产企业贷款和住房按揭贷款两方面都普遍收紧, 自2008年初以来, 国内贷款增速逐月下降, 全年降至1.8%。今年一季度, 贷款增速略有回升 (同比增长8%) , 但仍明显低于前几年增速。由于房屋销售出现回暖, 以定金及预收款和个人按揭贷款为主的其他资金来源负增长势头出现改善, 今年一季度同比增长5%, 占房地产资金来源的比重由去年同期的37%下降到35.6%。

受银行贷款和其他资金来源增速放慢影响, 自去年以来, 企业资金来源增速持续偏低, 开发商资金链条日趋紧张。今年一季度, 全国房地产开发企业累计到位资金10070.3亿元, 同比仅增长9.2%。

三、商品房销售出现回暖迹象

今年一季度, 由于政府加大刺激房地产市场的政策力度和开发商加大打折促销力度, 商品房销售出现回暖迹象。表现在:商品房销售面积和销售额明显回升, 一季度商品房销售面积和销售额同比分别增长8.2%和23.1%, 其中商品住宅销售面积同比增长8.7%, 销售额同比增长24.7%。由于目前国际国内经济形势不容乐观, 预计房地产市场调整态势仍将延续。

四、3月份全国70个大中城市房屋销售价格同比下降1.3%

根据国家发展改革委、国家统计局调查显示, 3月份, 全国70个大中市房屋销售价格同比下降1.3%, 降幅比上月扩大0.1个百分点;环比上涨0.2%。

1.新建住房销售价格同比下降1.9%, 降幅比上月扩大0.1个百分点;环比上涨0.1%。其中, 90平方米及以下新建住房销售价格同比下降1.3%, 环比上涨0.2%。

分类型看, 经济适用住房销售价格同比上涨0.4%, 环比与上月持平。普通商品住房销售价格同比下降1.8%, 环比上涨0.2%;高档商品住房销售价格同比下降3.7%, 环比与上月持平。

分地区看, 新建住房销售价格同比上涨的市有29个, 其中涨幅较大的主要市包括:银川7.3%、锦州5.0%、兰州和西宁4.6%、烟台3.9%等;同比价格下降的市有41个, 主要市包括:深圳-12.2%、广州-8.9%、石家庄-7.2%、桂林-6.4%、厦门-5.4%等。环比价格上涨的市有35个, 主要市包括:昆明1.1%、锦州0.9%、南京0.7%、贵阳0.6%、深圳和湛江0.5%等;环比价格下降的市有21个, 主要城市包括:济宁-2.6%、唐山-2.0%、桂林-1.4%、徐州-1.1%和大理-1.0%等。

2.二手住房销售价格同比下降0.4%, 降幅比上月缩小0.3个百分点;环比上涨0.3%。分地区看, 二手住房销售价格同比上涨的市有32个, 其中涨幅较大的主要市包括:三亚13.2%、南宁10.5%、哈尔滨6.6%、郑州6.1%和西宁5.9%等;同比价格下降的市有37个, 主要市包括:深圳-15.7%、吉林-9.5%、厦门-6.1%、岳阳-5.9%和石家庄-5.6%等。环比价格上涨的市有39个, 主要市包括:金华1.8%、桂林1.5%、郑州1.4%、温州1.2%和大理1.0%等;环比价格下降的市有18个, 主要市包括:济宁-5.9%、石家庄-2.1%、湛江-1.2%、唐山-1.1%、银川和海口-0.7%等。

房地产测绘市场化运行分析 篇10

1 房地产测绘市场化的意义

1.1 房地产测绘市场化有利于全面提高测绘职工队伍的综合素质。

房地产市场化的发展趋势要求测绘工作人员不断进步, 努力提高自身综合素质, 增加自身素养, 并不断提高测绘工作的技术含量, 如此才能在日益激烈的市场竞争中站稳脚跟。房地产测绘市场化, 可以通过引进先进技术人才, 并实行优胜劣汰的竞争机制的方式, 充分调动测绘工作人员的工作积极性, 从而促进房地产测绘工作的不断良性发展。

1.2 房地产测绘市场化有利于革新房地产测绘行业风气, 促进房地产市场健康发展。

房地产测绘机构曾经的垄断式经营造成了房地产管理的瓶颈, 阻碍了房地产市场的发展, 而房地产测绘市场化使得行业风气耳目一新, 促使房地产测绘速率加快, 推动了房地产市场的健康、快速发展。

1.3 房地产测绘市场化有利于改进房地产测绘工作技术, 提高房地产测绘质量。

打破垄断的房地产测绘行业, 在市场经济作用的推动下, 不断引进先进测绘设备和仪器, 依靠先进技术创新, 大量吸引先进技术人才, 提高了房地产测绘工作的效率和房地产测绘的质量。

1.4 房地产测绘市场化有利于提高测绘队伍整体的服务质量, 纠正行业不正之风。

房地产测绘市场化改变了之前“坐、等、靠”的工作方式, 纠正了“吃、拿、卡、要”等不正之风, 由“卖方市场”转为“卖方市场”, 使得房地产测绘工作人员的工作态度积极化, 由之前傲慢的“老爷”作风变为不断追求对服务质量的提升, 以求在优胜劣汰的市场竞争中得以保全。

1.5 房地产测绘市场化有利于更好为房地产产权以及房地产产籍服务, 提高测绘工作的速度。

房地产测绘市场化的发展趋势不仅加快了房地产测绘工作的速度, 也降低了测绘工作速度对办证等其他工作速度的影响, 使得房地产管理可以更好地适应房地产市场的快速发展。

2 房地产测绘市场化的现存问题

2.1 房地产测绘从业人员专业素质普遍偏低。

自从房地产测绘部门从房地产管理部门分离出来步入市场化以来, 房地产测绘公司纷纷成立, 而现有人才市场所拥有的房地产测绘人力资源无法满足需求, 这给房地产测绘行业埋下众多隐患。有的房地产测绘公司未获得正规审核、审批的房地产测绘资质;有的房地产测绘公司所拥有的专业房地产测绘人员比例很小, 而且没有接受过系统、正规的房地产测量培训。这些房地产测绘公司的房地产测绘人员在实际的房地产测绘中的测绘成果质量难以保证, 往往出现这样或那样的问题, 比如:对不规则或复杂的房屋结构判断不清楚、对共有面积的界定不准确、对错层空间或斜屋面空间计算不到位等等。

2.2 房地产测绘队伍存在不同体制, 使得竞争不公平。

现在房地产测绘行业既有国家拨款的测绘队伍, 又有自负盈亏的测绘队伍。靠国家拨款的测绘队伍工资有保障, 房地产测绘只是额外盈余, 竞争力较强。自负盈亏的测绘队伍相比之下竞争力就弱了许多。不仅如此, 其他行业测绘市场的垄断也造成了房地产测绘市场的竞争不公平, 其他行业的测绘队伍不仅依靠垄断经营的测绘业务作保障, 而且又把剩余业务精力延伸到房地产测绘市场。反过来, 房地产测绘队伍却不能参与其他领域的测绘业务, 这种不公平竞争也明显影响了房地产测绘市场化的进程。

2.3 房地产测绘数据标准不一致, 成果不统一, 缺乏有机联系。

由于我国《房地产测绘规范》和《建筑工程建筑面积计算规范》对于房地产面积测量存在差异, 造成房地产测绘市场的不同测绘公司的数据标准不一致, 测绘成果不统一, 难以保证房地产测绘质量。现今, 很多城市的房管部门都开始建立房地产产权产籍信息化管理系统, 提高了房地产产权产籍管理质量和办公效率, 但仍无法满足房地产行业快速发展的需要。由于管理观念的改变和技术的更新, 管理系统缺乏整体的软件规划, 使各个系统相对孤立, 数据成果缺乏有机联系, 造成了产权产籍数据无法得到充分的使用和维护。

2.4 房地产测绘行业监管不到位。

虽然房地产测绘引入竞争机制、实行政企分离, 作为一项专业服务技术走向市场。但受原有影响, 房地产测绘一直是事业单位的内设机构, 缺乏有效的竞争机制, 其垄断经营、服务意识差的现状, 是无法短期内改变的。而且, 现在我国的房地产测绘市场并没有全部开放, 部分开放市场的发育也未完全。不仅如此, 有关房地产测绘结果的质量保证系统及相关法律法规还没有完善, 房管部门对房地产测绘成果的质量监管和检验不到位, 缺少对房地产绘制单位的技术指导, 不利于维护购房者的合法权益。

3 房地产市场化的问题的应对措施

3.1 建立房地产测绘人员的上岗机制, 并定期进行培训和检查。

针对房地产测绘行业测绘人员素质偏低的状况, 房地产测绘公司的每位员工都要通过测绘主管部门的审核, 取得“房地产测绘资格”。而且, 还要定期对员工进行培训, 不仅使测绘人员掌握测绘专业知识和基本原理并熟悉测绘仪器的操作流程, 还要使每一位员工都具备一定的房地产管理方面的知识, 增强员工的创新意识, 使员工更好地适应房地产测绘的市场化, 完善工作技能、提高工作质量。

3.2 建立公平、公正的房地产测绘市场氛围。

要促使房地产测绘市场公平、公正, 逐渐步入正轨, 就不仅要建立房地产测绘行业准入门槛、提高房地产测绘行业技术水平, 而且还要加强房地产测绘公司的资质管理、规范从业范围、减少行业恶性竞争。不仅如此, 还要建立房地产测绘项目的招标、投标机制, 打破行业垄断, 并建立房地产测绘专业委员会, 提高市场的监督水平。如此多管齐下, 才能促进房地产测绘市场在公平与公正的氛围下良性发展。

3.3 建立健全房地产测绘成果数据库, 加强成果共享机制。

房地产测绘行业必须建立起一套属于自身的房地产测绘成果的共享系统, 借助于这个系统, 将各地房地产测绘结果自主传送到系统数据库, 等待需要借助房地产测绘成果的有关部门进行提取。

3.4 要加强对房地产测绘市场的管理。

不仅要修改并完善《房地产测绘规范》, 而且各地也要制定出适宜本土的法规和制度, 为房地产测绘市场化的各个环节设定规范, 重新规定存在争议的条款, 规范房地产主管部门、房地产开发商、房地产测绘公司及房地产权利利害人的各自职责。国家和政府不仅要发挥监督和鼓励作用, 还要制定房地产测绘行业的自律机制, 并对房地产测绘行业进行行政管理, 促进房地产测绘行业内部间的互相监督与规范, 形成良性竞争机制。在政策和法规的双重引导下, 充分调动房地产测绘工作人员的创新积极性, 使其技术水平和服务质量不断得到提升。

结语:房地产测绘工作关系到整个房地产市场的发展, 房地产测绘市场化是社会发展的必然趋势, 是建立一个公正、公开、公平的测绘市场服务体系的迫切需求。为更好适应房地产测绘市场化, 我们要明晰房地产测绘市场化的意义, 仔细分析现存问题并及时加以应对, 以促进房地产测绘市场化的完善, 推进房地产行业的快速、良好发展。

摘要：随着社会经济的飞速发展, 房地产行业呈跨越式发展, 房地产测绘虽然已逐渐市场化, 但其滞后性仍然影响着房地产市场的健康发展。为促进房地产测绘市场化的进程, 改善房地产测绘工作质量, 本文从房地产测绘市场化的意义、现存问题及应对措施三个方面进行了研究与探讨。