镇远县房地产市场运行分析报告06年

镇远县房地产市场运行分析报告06年（精选8篇）

篇1：镇远县房地产市场运行分析报告06年

镇远县房地产市场运行分析报告

(2006年上半年)

一、2006年1－6月基本情况

2006年1—6月，在县委、政府的宏观调控下，我县的房地产市场正稳步发展，商品房新开工面积、商品房销售量、销售总额均保持了一个相对稳定的数量。房地产市场总体来看是供、需基本平衡、价格稳中有升、走势平稳。房地产的发展对于改善居民居住条件，推动我县经济发展起到了积极作用。

1、商品房新开工面积为3.83万m2，比去年同期减少12.95%，其中：商品住宅新开工面积为 3.54万 m2,比去年同期增加10.63%，经营用房为 0.29万m2,比去年同期减少75.83 %。

2、商品房预销售面积2.011万m2，比去年同期减少36.76 %，其中商品住宅销售面积1.452万 m2，比去年同期减少 49.05%，经营用房预销售面积0.559m2，比去年同期增加69.39 %。

3、二级市场：存量住房交易面积为1.068万m2，比去年同期减少36.04%，二级市场的发展，对稳定房地产市场起到了较好地促进作用。由于存量住房的交易价格还是低于商品房价格，因而也为部分收入水平有限的工薪阶层购买住房提供了可选择的市场。

4、按揭贷款在购房资金中所占比重逐年增长，今年上半年按揭贷款在购房资金中所占比重为46 %，按揭贷款比例增长。一方面说明老百姓消费观点的转变，对镇远的经济发展前景、对预期收入的增加充满信心，但是一方面也说明老百姓的积累已经在减少，如果没有银行支持，换句话说，如果银行在房贷款政策方面有调整，对我县房地产经济的影响比重也会增大很多。

总的来看，今年上半年房地产市场销售状况与去年同期基本持平。但也有一些不同之处。

1、从新开工的商品房面积来看，政府以规划为龙头的宏观调控起到了有效的作用，新开发的房屋不是从数量上猛增，而是从环境、功能和小区的整体规划来要求，不论是铭城花园、古镇花园、舞阳文化园，还是正在实施小菜园开发项目和羊坪彩虹广场等，都充分考虑了住宅小区居住环境质量。

2、商品房销售保持良好的态势，但空置总量有所上升，应引起足够重视，从空置房情况分析来看，空置房以商品住宅为主，地点集中在区位较偏、环境欠佳、服务功能不完善地段，如南门沟市场和舞阳公寓等商品住宅。

3、从今年上半年商品住宅价格走势看，住宅价格一直保持平稳走势，价格基本保持在680－980元/m2的微小区域内浮动。最高价格在1021元/㎡。截止6月20日止，全县

商品房平均销售价格为700、50元/m2，与去年同期比减少2.06元/m2，二、我县房地产市场运作存在的主要问题

1、存量房交易市场潜力未能充分发挥。

我县住房二级市场发展不平衡，存量住房交易市场发展较差，房改房上市交易政策落实不到位，全县房改房共1400多套，近两年来所收取的土地收益金和已经办理市场准入手续的还不到400户.城镇居民卖旧房、买新房、推动商品住宅增长的梯度消费的巨大市场潜力未能充分发挥。

2、房地产企业综合素质有待进一步提高，开发行为亟待进一步规范，房地产企业对产业的政策运用把握不够，缺少成熟理性的发展计划。

3、发展不平衡，供求结构失衡，片面强调以地生财、减少甚至取消经济适用住房建设，房价上涨过快，中低收入家庭难以入市买房。

4、对批地建私房控制不严，土地供应过量，冲击开发市场，制约投资开发。

三、拟采取的主要措施

1、加大住房分配货币化方案的实施力度，尽快制定完善措施，推进住房分配货币化方案的实施，加大对已购公房未补交购房款及土地收益金的归缴工作.2、继续实行严格地宏观调控政策，对房地产开发来讲，规划是龙头、土地是根本，根据本县房屋需求，合理批准开发规划，使供需基本平衡。

3、制定市场发展规划，发挥中心城市商品流通辐射作用，通过政府引导，尽快建立镇远具有一定规模效应的专业市场，与城市建设规划配套，消化空置商品房，拓展房地产经济所带来的长期效应。

4、继续稳定房改房上市优惠政策，鼓励职工卖旧房、卖小房、买大房，利用市场作用，形成梯级房屋供应渠道，满足不同层次购买者的选择，并严格控制各种形式的集资建房，住房供应完全走向市场化渠道。

镇远县房屋管理站

二00六年六月二十五日。

篇2：镇远县房地产市场运行分析报告06年

非停原因分析报告

一、事故前的运行方式

盛源热电#

1、#2机组并列运行，#2机组负荷174MW，主汽压力14.22Mpa，主汽温度537.58℃，真空-80.11Kpa，给水流量557h/t，给水压力15.76MPa，真空泵B运行，凝结水泵B变频运行，循环水泵A、C运行，A、B汽动给水泵运行，电泵备用。

二、事故经过

2014年06月22日13时41分，#2机A小机#1轴瓦振动大，致使A小机保护动作跳闸，当时转速3803r/min。13时42分，锅炉MFT动作，主机跳闸、B小机跳闸。

三、事故原因分析

发现A小机#1瓦Y向振动跳变至125um以上，A小机因振动大保护动作跳闸，B小机跟踪出力增大，但给水流量降低较快，B小机无法满足当前给水流量值，当给水流量降低至最小保护流量后，触发锅炉MFT，锅炉灭火，主机、B小机跳闸。

四：事故处理经过

（1）发现报警信号后，华电运行人员立即汇报值长，值长及时电话申请省调同意减负荷处理。

（2）机组跳闸后，应锅炉要求，启动电动给水泵运行。

（3）立即投入高、低压旁路运行。

（4）事后值长给省调上报此次事故的主要原因及经过，并说明

现场设备已恢复正常，具备再次启动条件。

（5）14点45分迅速对整个系统进行恢复，重新点炉。

（6）16点11分省调同意#2机组冲转并网。

（7）16点46分#2机组并网接待负荷。

五、防范措施

1、华电运营即日起就此跳机事故组织各值人员进行认真分析总结并学习。

2、热工班组分析造成此次测点跳变的原因，避免再次发生类似情况导致停机。

3、对主机、小机周围存在的干扰信号源进行排查，有可疑的应采取相应的屏蔽措施。

4、杜绝主机、小机周围干扰信号的出现。

盛源热电运行部

篇3：镇远县房地产市场运行分析报告06年

2009年以前房地产市场运行情况聊城市自1998年以来, 先后有181家房地产企业进行投资开发, 其中有97家公司在市建成区内开发了156处房地产项目, 累计开发面积超过1000万平方米。房地产市场发展平稳, 市场需求稳中有升。

2010年上半年房地产市场运行情况聊城市住建委发布的2010年上半年统计数据显示, 上半年出现的情况有:

1、供应大幅增加, 供需矛盾缓

解:上半年我市开发企业购置土地面积74.27万平方米, 同比增长370%, 商品房施工面积525.25万平方米, 同比增长48%;商品住宅施工面积483.81万平方米, 同比增长54%。商品房新开工面积245.97万平方米, 同比增长41%;商品住宅新开工面积236.57万平方米, 同比增长50%。其中90平方米以下商品住宅新开工面积112.4万平方米, 同比增长16%。供需矛盾得到缓解。

2、开发企业不再急于推盘, 选择

观望:随着对商品房销售的规范和监管以及房地产市场中出现的浓厚观望氛围, 开发企业的建设热情受到影响, 由于销售方面的萎靡, 各个企业不再急于推盘, 选择了观望, 以避过调控的这一段深度心理博弈期, 保持资金链的稳定和充足。

3、住房供应结构优化, 中小套型

比例增加:90平方米以下商品住宅施工面积241.8万平方米, 增长了近三成。

4、价格仍居高不下, 销售量猛跌

三成:2010年上半年房屋价格约为3987/平方米。房价上涨的同时是现房销售面积的大幅下降。现房销售面积为66.42万平方米, 同比下降31%。

5、二手房市场反应明显, 但成交

量、成交金额同比大幅上涨:从上半年的统计数字来看, 二手房成交面积19.75万平方米, 同比增长了32%;成交金额3.60亿元, 同比增长89%。

二、影响聊城市房地产的因素

1、常住人口与家庭结构:

聊城市区常住人口幅度变化不大, 约51-53万人;市公安局提供数据显示, 外地人员来聊购房增加了住房的有效需求, 每年户口在外地, 但在本市居住时间超过3年的人口正在以2-3万/年的速度增加, 这部分居民在一定程度上影响到了房地产市场需求;我市三年新组建家庭约计在0.55万个左右, 每一个新家庭都会提出住房问题。以上三种因素合计并剔出重复因素后, 预计房地产开发住宅需求量为100万平米/年。另外, 近年来, 我市加大了城建投入, 大规模的城市拆迁使大量拆迁居民要重新购房, 形成大量“刚性需求”。

2、市场房屋结构:

在房屋构成结构上来看, 有向两极分化的态势, 小面积房屋和豪华大房较为多见, 消费者预期影响到房地产市场。

3、容积率增长速度:

从小区的容积率上分析, 容积率增长速度很快, 一定程度影响到房地产市场。

4、房地产价格因素

我市房价从2007年的2457.8元/平方米到2010年的3987/平方米, 三年来增长了62.2%, 原因一是受全国房地产市场持续升温的影响;二是土地价格不断增加;三是建筑成本有一定增加。最主要的原因是群众对房价的过高预期。

5、政策因素

2010年4月后, 消费者受国发[2010]10号、国办发[2010]4号和鲁政发[2010]57号等新政策和众多媒体宣传房价下降消息的影响, 再次出现持币观望现象, 直接导致销售量的下降。

6、房屋空置率

空置率是指某一时刻空置房屋面积占房屋总面积的比率。空置率在20%以上为商品房严重积压区。截止到2010年5月份, 我市商品房竣工面积虽呈下滑趋势, 但空置面积增加了七成。据统计, 2010年上半年市场商品房空置面积4.02万平方米, 空置率达26.92%。商品房空置面积的大幅增加, 表明近一段时间供需矛盾得到缓解, 另一方面也暴露了我市房地产供应结构的不合理。房产市场泡沫现象正在形成。

三、建议

1、房地产市场规模统计存在一定

难度。目前各个部门采用的统计方法不一致, 导致采信某个部门的数据有很大难度, 分析、应对市场, 会产生一定的误差。今后建议加强部门间的协作、沟通管理及投入力度, 以加强科学决策的依据。

2、我市GDP每年增长约合150

亿元人民币, 市辖区东昌府区每年就有30亿元左右, 房地产投资控制应该在50亿内尚属正常, 如果按照2010现行平均住宅价格3987元/平方米计算, 建设规模应该控制在每年100万平方米左右, 超出120万平方米就会进入市场的承受危险阶段。

3、我市属经济不发达地区, 处于

房地产市场发展初期, 中低收入人口较多, 保障性住房需求较大, 建议加大各类保障性住房的建设, 防止社会矛盾的尖锐化。

4、控制合适的项目建设规模, 项

目规模应控制在10万平方米以下, 如果规模过于庞大, 局部城市公共设施等各方面的承载能力受到限制, 在一定程度上会造成项目的滞后和人民生活的不便利, 同时会制约政府的招商弹性, 政府收益率相对低下, 市场竞争不充分, 造成局部房价垄断性提高, 居民利益受到损伤。

参考文献

[1]汤炎非、杨青:《可行性研究与投资决策》, 武汉大学出版社, 1998:5-7。

[2]李竹成:《房地产经济专业知识与实务》, 团结出版社, 2001年。

[3]潘蜀健:《房地产项目投资》, 中国建筑工业出版社, 1999:139-141。

篇4：镇远县房地产市场运行分析报告06年

一、一季度房地产市场运行特征

（一）投资和在建规模增幅低位回升，新开工和购置土地活动景气仍低迷

2013年一季度，房地产开发投资和房屋施工面积增幅高于上季度，低于去年同期。其中，房地产开发完成投资13132.6万元，同比增长20.2%，增幅比去年同期减少3个百分点，但比上季度增加约2个百分点；房屋施工面积478950万平方米，同比增长17%，增幅比去年同期减少8个百分点，但比上季度增加约15个百分点。40重点城市开发投资增幅与全国平均水平相当，在建规模增幅则低于全国平均水平大约4个百分点。

一季度，房地产企业购置土地面积和房屋新开工面积仍持续去年以来的负增长状态。其中，购置土地面积为6133.7万平方米，同比减少22%，降幅比去年同期增加18个百分点，比上季度降幅增加20个百分点。自2011年三季度以来，企业购置土地面积已经连续7个季度负增长。一季度，房屋新开工面积38873万平方米，同比减少2.7%，相比去年同期和上季度增幅减少约3个百分点。房屋新开工面积自2011年四季度连续6个季度基本保持负增长形势。

（二）企业资金来源持续好转，一线城市房地产开发先行指标景气明显回升

2013年一季度，房地产开发企业本年新增房地产开发资金来源增长29.3%，增幅比去年同期增加21个百分点。企业资金来源的好转主要源于销售回款快速增加。其中，定金及预收款同比增加62%，增幅比去年同期增加71个百分点；个人按揭贷款同比增加61%，增幅增加66个百分点。

一线城市土地购置活动景气大幅回升。2013年一季度，一线城市房地产企业购置土地面积同比增加151.4%；二线城市和三线城市土地购置面积仍表现为负增长，分别同比减少8.5%和16.1%，其中，二线城市减幅比去年同期缩小1.1个百分点，土地购置活动景气小幅回升，三线城市减幅则比去年同期扩大133.2个百分点，土地购置活动景气继续回落。

一线城市房屋新开工面积同比变化由负转正。2013年一季度，一线城市和二线城市房屋新开工面积分别同比增加2.1%和0.9%，三线城市房屋新开工面积同比减少9.9%。一线城市房屋新开工面积同比变化由负转正，增幅比去年同期高17.2个百分点；二三线城市房屋新开工面积增幅分别比去年同期低3.2个百分点和50.5个百分点，三线城市增幅回落较大。

（三）销售增长强劲，一二三线城市商品房销售全面回暖

2013年一季度，房地产开发房屋销售面积20898万平方米，同比增加37.1%，增幅比去年同期增幅增加51个百分点，比上季度增幅增加26个百分点。其中，房地产开发住宅销售面积为18901万平方米，同比增加41.2%，增幅比去年同期增加57个百分点，比上季度增幅增加29个百分点；办公楼销售面积同比增加19.7%，增幅比去年同期增加7.8个百分点，比上季度增幅减少10个百分点；商业用房销售面积同比增加1.4%，增幅比去年同期减少4.5个百分点，比上季度增幅增加4个百分点。房地产开发住宅销售增长强劲。

一二三线城市商品房销售全面回暖，一线城市增幅最大。2013年一季度，一线城市、二线城市和三线城市商品房销售面积分别同比增加62.3%、36.9%和54.2%，增幅分别比去年同期增加83.0个百分点、50.2个百分点和64.8个百分点，分别比去年全年增加47.7个百分点、30.5个百分点和46.8个百分点。受20%交易所得税的影响，3月份多数城市二手房成交量接近或超过历史最高水平。

（四）地价继续上涨，房价快速反弹

2013年一季度，全国主要监测城市综合地价环比上涨1.47%，涨幅比上季度增加0.35个百分点，地价涨幅连续第3个季度增加。其中，商业、居住、工业用地分别环比上涨2.07%、1.77%、0.86%，商业综合地价涨幅最高。

2013年1—3月各月份，70大中城市新建住宅价格环比分别上涨0.5%、1%、1%，二手住宅价格环比分别上涨0.2%、0.5%、0.5%；70大中城市新建住宅价格同比平均涨幅分别为0.9%、1.8%、3.1%，二手住宅价格同比平均涨幅分别为0.2%、0.7%、1.3%。相比去年各月，无论同比还是环比，房价涨幅均出现明显增加，显示房价短期呈现反弹形势。其中，新建住房价格上涨幅度高于二手住房价格上涨幅度，中小户型住宅价格涨幅高于大户型住宅价格涨幅。

一二三线城市住房价格呈现普涨，一线城市房价涨幅明显快于二三线城市且差距逐步扩大。3月份，70大中城市中仅温州新建住房价格为环比下降。

二、二季度房地产市场形势预测

（一）宏观经济的复苏和宏观政策的稳定为房地产市场的景气回升提供了支持

房地产市场景气回升的背景是宏观经济复苏和物价稳定。一季度，中央继续坚持稳中求进的工作总基调，以提高经济增长质量和效益为中心，继续实施积极的财政政策和稳健的货币政策，国民经济运行总体平稳。国内生产总值同比增长7.7%，延续了去年三季度以来的复苏态势，增幅略低于上季度7.9%增长幅度。一季度物价稳定，居民消费价格涨幅回落，CPI为2.4%，比上年同期回落1.4个百分点，比上年全年回落0.2个百分点。一季度货币供应增长加快。3月末，广义货币（M2）余额103.61万亿元，同比增长15.7%，增速比上年末加快1.9个百分点。

经济的平稳增长和宏观政策的稳定，为房地产市场的景气回升提供了支持。年初以来，房地产市场交易量大幅增加，价格持续上涨，市场全面回暖，企业预期向好，一线城市企业投资意愿明显回升。

（二）房地产调控政策加码

2月26日，国务院下发《国务院办公厅关于继续做好房地产市场调控工作的通知》（“国五条”），与2010年以来的调控政策相比，“国五条”在房价调控目标的制定、房地产市场限购限贷政策等方面再次加码。如要求各直辖市、计划单列市和省会城市（除拉萨外），按照保持房价基本稳定的原则，制定本地区年度新建商品住房价格控制目标，并于一季度向社会公布；限购区域应覆盖城市全部行政区域；对房价上涨过快的城市，人民银行当地分支机构可根据城市人民政府新建商品住房价格控制目标和政策要求，进一步提高第二套住房贷款的首付款比例和贷款利率；对出售自有住房按规定应征收的个人所得税，通过税收征管、房屋登记等历史信息能核实房屋原值的，应依法严格按转让所得的20%计征。

2月份以来，昆山、东莞、金华、武汉、长沙等城市，以提高公积金贷款门槛或下调公积金贷款额度等形式，收紧住房公积金政策。

（三）预计二季度房价稳中有升

短期看，“国五条”的出台必定会对房地产市场走势产生影响。3月份大量城市二手房交易量激增，集中释放了市场需求，预计二季度二手房交易量将会下降。

新房市场中，一线城市和二线城市的房屋库存压力减小。北京、上海、广州、深圳、天津、杭州、南京、成都、重庆、武汉、福州、苏州、泉州、九江14个城市商品住宅存货量统计数据显示，除深圳、武汉、天津、泉州、九江5个城市商品住宅存货量比去年同期增加，其余城市库存量均出现不同程度的减少。另外，去年三季度以来，新房市场销售的持续增长，大大缓解了企业资金压力。在这样的市场条件下，住房价格难以下降。

地方在落实“国五条”调控政策中，除北京外多数城市将房价调控目标与不高于收入和经济增长相联系，预计在房价调控政策的影响下，新房价格亦难以较快上涨。

综上所述，预计二季度70大中城市住房价格将保持稳中有升态势，房价涨幅减小，一二线城市房价上涨压力大于三四线城市。

篇5：镇远县房地产市场运行分析报告06年

一、新开工企稳

1-10月, 新开工累计同比下降8.5%, 降幅较9月缩小0.1个百分点, 稳中微升。10月单月地产新开工面积11778万平米, 环比下降2.5%, 同比下降6.4%。10月保障房单月新开工仅为2万套, 而9月为70万套, 单月环比下降主要是保障房开工减少的原因。假设保障房平均每套55平米, 则剔除保障房后的单月新开工面积环比上升42%。如果剔除保障房因素, 10月单月的新开工面积是1-10月累计开工的11%, 而该比值在07-09年间平均为9% (10、11年受保障房开工影响较大, 而无可比数据) , 即10月的新开工情况好于前期各月。

二、投资增速持平

1-10月, 全国房地产累计投资57629亿元, 同比增长15.4%, 增幅与9月持平。10月单月房地产投资6583亿元, 同比上升15.5%, 增速上升1.3个百分点;环比下降10.5%。10月保障房单月投资1200亿元, 剔除保障房单月投资额环比下降9.7%。10月投资剔除或不剔除保障房投资, 占1-10月累计投资额的比重均为11%, 而历史上该比值在11%～12%之间波动, 投资符合趋势。预计2012年全年房地产投资增速16%左右。

三、销售增速继续上升

1-10月, 全国商品房累计实现销售面积78743万平米, 46301亿元, 累计下降1.1%和上升5.6%, 增幅较上月均上升2.9个百分点。10月商品房实现销售10302万平米, 5947亿元, 环比下降6.6%和6.2%, 同比上升23.2%和31.7%。10月销售环比下降符合趋势, 04年以来仅有05、06年10月销售额环比9月上升, 环比降幅也处于历史中位水平。尽管10月单月的同比增幅较大有基数较低的原因, 但与更长的历史比较, 10月的销售也是好于历史同期的, 10月单月销售占1-10月累计销售额的12.8%, 该比值在04年以来, 剔除08年的平均值为12.1%。

10月商品房和住宅价格分别环比上升0.3%和0.2%, 与10月百城房价指数环比上升0.17%的趋势相符。

四、土地购置费用继续回落, 但龙头拿地更加积极

10月单月土地购置面积和费用分别同比下降36.6%和53.8%, 累计下降18%和11.8%, 环比下降32.5%和11%。中指的数据也显示10月全国300个城市住宅用地成交下降, 10月住宅类用地成交608宗, 2635万平米, 环比减少20%, 同比减少23%。但龙头公司拿地热情回升, 万科10月拿地金额和权益建面环比增长34%和22%;保利10月拿地建面和金额为9月的8.2和2.4倍。同时, 中指数据还显示, 10月成交的地块较为优质, 10月成交的总体溢价率环比增加3个百分点, 为15%, 同比增加11个百分点;楼面地价1744元/平米, 环比上涨17%, 同比上涨49%。

五、资金来源增速继续回升

篇6：镇远县房地产市场运行分析报告06年

1、房地产开发投资情况分析

1－2月全市共完成房地产开发投资29.6亿元，同比增长50.4％，其中住宅投资24.4亿元，同比增长68.9％。本月开发投资增长主要靠建筑投资增长拉动，建筑投资拉动房地产投资增幅为31.3个百分点，对房地产开发投资的贡献率为61.6％。目前开发投资量主要集中在融侨、世欧、华辰、仁文地产等10家大的开发企业，其投资额为15.5亿元，占全市总量的52.4％。从投资区域分布看，主要集中在五区，共完成投资量23.6亿元，占全市总量的80％。五区主要集中在仓山区和台江区，投资量最大是仓山10亿元，占五区总量的三分之一，其次台江6.4亿元，占五分之一。八县中投资量超过1亿元的是长乐1.6亿元，其次是福清1.5亿元，其三是闽侯1.4亿元。从当月投资量看，2月份实际完成投资12.56亿元，增幅比1月份回落99.5个百分点，其中建筑投资增幅回落97.2个百分点，土地购置投资增幅回落139.9个百分点。主要是2月适逢春节、元宵，建筑工期被延缓以及未举行土地公开出让。

2、商品房市场供求情况分析

在供应方面：1-2月福州市区商品房预售批准项目45个，面积78.67万平方米，同比下降11.34％，环比增长8.29％；其中住宅70.43万平方米，同比增长18.19％，环比增加3.1％。从商品房供应结构看，住宅比例最高，占89.52％，其次商业用房占9.71％。

在销售方面：1-2月市区商品房预售合同登记备案11112套，面积107.4万平方米，同比分别下降4.12％、12.61％；销售．金额61.67亿元，增长23.14％。其中住宅销售4642套，面积53.45万平方米、金额28.21亿元，同比分别下降49.73％、51.74％、29.38％。从销售的行政地区分布看：仓山区排第一，占销售量的50.36％，其次鼓楼区占15.98％。

在空置量方面：2月末全市商品房空置面积为59.2万平方米，同比下降33.9％，仍处于回落状态。从空置类型看，经营性用房23.4万平方米，占39.53％；其次是住宅12.1万平方米，占20.44％；其三是写字楼11.5万平方米，占19.43％。

3、商品房价格的分析

据市调查队调查显示，2月份市区房屋销售价格同比上涨7.4％，环比上涨O.7％，较一月份回落0.2个百分点。其中新建商品住宅销售价格同比上涨9.1％，环比上涨0.6％。另据房地产市场信息系统生成的数据显示，市区商品房均价为5625元，平方米，同比增长40.91％。月环比增长2.4％；其中商品住宅平均价格为5278元／平方米，同比增长46.33％，环比增长4.62％。从地域板块看，江滨板块单价最高，每平方米达5062元，再次为东区板块每平方米3807元。

4、关于二手房交易情况

二手房市场开始走出观望期，交易量呈现增长态势。2月份市区二手房交易套数比一月份增长66.6％，面积增长72.6％，金额增长79.18％。1—2月市区二手房成交6177亿元，同比分别增长48.34％、54.26％和91.68％，其中二手住宅成交4602宗、成交面积46.15万平方米、成交金额10.78亿元同比分别增长64.3％、67.82％和97.52％，环比分别增长66.14％、67.03和71.11％。从二手房交易分布看，成交量最大的属台江区16.68万平方米，占30.51％，其次鼓楼区15.19万平方米，占27.78％。

5、关于房地产信贷运行情况

篇7：镇远县房地产市场运行分析报告06年

1 数据来源与研究方法

选取平远县气象观测站1962—2011年的逐日最高 (低) 气温资料, 根据百分位阈值法定义极端气温的阈值, 采用相关系数、气候倾向率、R/S分析等方法分析了平远县近50年极端气度事件的特征和变化趋势。

1.1 极端气温事件的定义

本文分析极端气温的指标选取2种类型, 一是基于原始观测数据和固定阈值的指数, 包括冰冻日数、高温日数;二是基于百分位值的相对阈值, 包括冷夜 (昼) 日数、暖夜 (昼) 日数, 这个指数是以用测站1962—2011年的同日最高 (低) 气温的第90 (10) 百分位值作为极端高 (低) 温日的阈值[5,6]。具体定义见表1。

百分位值的计算采用Bonsal et al提出的方法, 即如果某时间序列长度为n, 将这n个值按升序排列x1, x2, …, xm, …xn, 某个值小于或等于xn的概率为:

式 (1) 中, m为xm的序号, n为序列值, 此处n=50, 即同日50年资料。第90百分位值是指p=90%所对应的的xm值。求解上式的m=45.6, 取第90个百分位上的值为排序后x45 (p=88.7%) 和x46 (p=90.7%) 的线性插值;同理, 第10个百分位上的值 (m=5.3) 为排序后x5 (p=9.3%) 和x6 (p=11.3%) 的线性插值[7]。

1.2 线性倾向估计

用yi表示样本量为x的某一变量, ti表示xi所对应的事件, 建立yi与ti之间的一元线性回归方程:

式 (2) 中, a为回归常数, b为回归系数, a和b用最小二乘法估计。回归系数b表示变量x随时间t的变化趋势, 当b>0时, x表示随时间t的增加呈上升趋势, 反之, x呈下降趋势[8]。趋势变化率方程为即表示气候倾向率, 并在α=0.05的显著性水平下进行检验。

1.3 R/S分析法

R/S分析方法 (Rescaled Range Analysis) 是赫斯特提出的一种时间序列分析方法, 是研究时间序列长程相关性的有力工具, 近年来逐渐应用于气候研究[9,10,11]。它在对时间序列长程相关 (反相关) 持续性 (反持续性) 的识别方面有独特优点。其分析法的主要原理为[12]:考虑一个时间序列{ (ξ) τ}, t=1, 2, …, 对于任意正整数τ≥1, 定义均值序列:

累积离差为:

极差为:

标准差为:

则该序列存在Hurst现象。

对式 (7) 去对数, 有:

式 (8) 中, H称为Hurst指数, 0

2 极端气温事件分析

2.1 极端气温阈值分布

通过对平远县1962—2011年逐日最高气温和最低气温资料进行统计分析可以发现, 年极端最高气温和年极端最低气温都是以0.13℃/10年的速率在上升。其中极端最高气温最大值为39℃ (1967年和2003年) , 比常年偏高2.5℃;最小值为35.6℃ (1997年) , 比常年偏小1.9℃;极端最低气温的最小值为-4.2℃ (1963年) , 较常年偏低3.2℃, 最大值为2.4℃ (1998年) , 较常年偏高3.4℃。

采用百分位阈值法, 计算出平远县极端最高气温和极端最低气温的第90百分位值和第10百分位值随时间分布 (图1) 。从图1可以看出, 平远县高 (低) 温阈值分布呈单峰型:高阈值出现在7月和8月, 低阈值出现在12月下旬至翌年1月。极端高温阈值在22~37℃, 极端低温阈值在0~23℃。

注:图中上实线为第90百分位值, 下虚线为第10百分位值。

2.2 极端气温事件的变化趋势

2.2.1 暖指数。

近50年来平远县年平均高温日数、暖夜日数、暖昼日数分别为26.4、34.7、34.9 d, 但年际间波动大。暖指数总体呈上升趋势 (图2a) , 线性增加率分别为1.72、0.97、4.18 d/10年, 其中暖昼日数上升趋势最为显著, 与年份的相关性通过了0.05的显著性检验。各暖指数的年际变化趋势也基本一致 (图2b) , 20世纪70年代为低值期, 21世纪以后明显增加。

2.2.2 冷指数。

平远县年平均冰冻日数、冷夜日数、冷昼日数分别为2.8、35.2、35.9 d, 冰冻日数和冷夜日数呈下降趋势, 下降速率分别为0.50、2.55 d/10年, 而冷昼日数以0.1 d/10年的速率上升 (图3a) 。冷指数在20世纪60年代出现频次较多, 21世纪以后较少 (图3b) 。

2.3 与年平均气温相关性分析

全球气候变暖使得暖指数事件更加频繁, 为验证平远县平均气温升高对极端气温事件的影响, 分析了极端气温事件频次与年平均气温的相关性。从表2可以看出, 年平均气温与暖指数呈正相关, 与冷指数则呈负相关。暖昼日数和暖夜日数相关性大于0.5, 冷昼日数与年平均气温的负相关性也达到了-0.608, 都通过了0.01的置信度检验;高温日、冷夜日、冰冻日与年平均气温的的相关性则相对没那么显著。这也说明随着年平均气温的上升, 极端高温事件不断增加, 极端低温事件则在减少。其中, 暖夜日数与年平均气温的相关性最好, 达到0.659。

2.4 极端气温持续性分析

用R/S分析法对平远极端气温指标进行计算暖昼日数、暖夜日数、高温日数、冷昼日数、冷夜日数、冰冻日数极端气温事件频次H指数分别为:0.97、0.76、0.72、0.72、0.67、0.61。各指标Hurst值都介于0.5~1.0, 具有Hurst现象, 长期相关的特征表现为持续性, 即未来变化趋势与过去一致。过去50年暖指标发生频次呈增加趋势, 预示着未来将继续增加, 其中暖昼日数H指数达0.97, 表明持续性更强;在冷指标中, 冷夜日数和冰冻日数呈下降趋势, 从H指数反映未来将继续下降, 而冷昼日数则有增加趋势, 且未来变化的持续性较冷昼日和冷夜日更强。

3 结语

1962—2011年平远县极端气温事件分析结果表明, 平远县高 (低) 温阈值月分布呈单峰型, 极端高温阈值在22~37℃, 极端低温阈值0~23℃。平远县极端暖事件发生频次呈上升趋势, 极端冷事件除冷昼日数呈略微上升之外, 其余呈下降趋势。极端暖事件与年平均气温的呈正相关性, 极端冷事件则呈负相关。平远县极端暖事件和冷事件发生频次H指数均在0.5~1.0, 说明极端暖事件频次未来还会继续增加, 而冷事件中, 冷昼日未来将继续增加, 冷夜日和冰冻日将继续下降。但结论的真实性还有待于序列延长后进一步证实。

摘要：利用平远县气象观测站1962—2011年的气温资料, 重点分析了平远县极端气温事件的变化趋势、与平均气温的相关性以及持续性。结果表明, 近50年平远县极端高 (低) 温阈值分布呈单峰型;极端暖事件发生频次呈上升趋, 极端冷事件除冷昼日数呈略微上升之外, 其余呈下降趋势, 且未来将持续现有趋势;平远县极端暖事件与年平均气温的呈正相关性, 极端冷事件则呈负相关。

关键词：极端气温事件,变化趋势,广东平远,1962—2011年

参考文献

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篇8：镇远县房地产市场运行分析报告06年

(一) 1-5月份滕州市房地产市场运行情况

滕州市拥有开发企业61家, 有建设项目的42家。目前正在建设的项目39个, 不包括8个正在拆迁和尚未开工的项目, 施工面积586万平方米。其中今年新开工项目10个, 面积143万平方米。1-5月份滕州市开发完成投资29亿元, 住宅销售面积38万平方米。从图 (1) 中可以看出, 尽管销售面积和完成投资额比往年有较大幅度增长, 但是由于今年开工面积较大, 实际销售量仅占批准销售面积的1/3, 尚有2/3的库存量待销售。 (见表1)

滕州市住宅空置面积12.12万平方米。其中:一年以下空置面积9.54万平方米, 一年以上三年以下空置面积1.8万平方米, 三年以上空置面积0.78万平方米。

(二) 历年销售价格

滕州市商品房销售价格一直处于上升态势 (见图2) 。2004年以来房价年均涨幅20%以上。2009年销售均价3350元/平方米, 2010年均价3970元/平方米。今年1～4月份均价4354元/平方米。5月份均价4361元/平方米。 (见表2)

目前滕州市房价进入相对平稳阶段。多层住宅最高价6966元/平方米, 属于位置好、环境优、带电梯、下沉式的一楼住宅。高层住宅最高价6400元/平方米, 属于中心地段、楼前为市民广场的个别楼盘。西部区域 (铁路以西) 和南部区域 (南环路以南) 的住宅价格最低, 均价在3300元/平方米左右。4月份以来西部区域 (润恒城) 和南部区域 (城市之光) 销售价格明显上升, 多层最高增加800元。主要原因是新开盘的项目其住宅品质有所提高, 建筑密度不大, 绿化和环境设计较理想。

(三) 企业现状和存在的问题

“国”字号开发企业一直担当了开发重任, 以房带路、以房带河道、以房带景观等为市政府担了许多担子, 发挥了价值作用。外阜有实力的开发企业引领了房地产业发展。这两大主力军管理较为规范, 住宅建设敢于领先半步, 积极打造节能、低碳、环保型住宅, 使其住宅品质的“亮点”成为“卖点”, 为企业规模发展奠定了基础。

整体上看, 滕州市开发企业其技术实力和经济实力参差不齐。小型企业偏多, 大中型企业偏少。“拉郎配”企业偏多, 正规企业偏少。自然人发起的股份制企业较多, 正规专业开发企业缺乏, 更没有品牌式房企100强企业。即便是引资来滕的个别小型开发企业也和本土少数小型开发企业一样, 在开发建设过程中暴露出很多问题:

一是不懂土地性质和规划指标, 更不懂其严肃性, 在住宅性质的土地上建营业房。有的也不懂基本建设程序, 认为有了土地和规划就有了一切。在不具备法定要件不能行政许可审批时, 误认为是各职能管理部门从中设卡。个别开发商耍“小聪明”, 手续能不办就不办, 拖到最后害人又害己。

二是质量意识淡薄。管理粗放, 以包代管, 房屋渗水、裂缝等质量问题较多, 工程不能如期交付。个别开发商在项目竣工后将物业管理委托给物业公司不再过问, 造成售后服务无人管, 后遗症和危害巨大。

三是产品定位不明确。项目用地取得后, 企业将产品定位成“高端产品”, 建成后却实质成为“低端产品”, 不被市场看好。

四是品质低下, 高品质住宅缺乏。企业以技术创新和技术推进的理念缺乏, 主动打造节能、低碳、环保型住宅积极性不高, 导致产品无“亮”点, 更无“卖”点。

五是设计不合理。早已明令禁止不见阳光的北向户型依然存在, 违反了设计规范。幼儿园设置位置不合理, 存有安全隐患。住宅人性化设计要素空缺, 老龄化的现实和高层电梯不能容纳危重病人所需担架问题不容忽视。

六是功能设计不合理。卫生间直对客厅, 犯了常识性错误。厨房一味的求大, 白白浪费了合理的经济使用空间。

七是建设密度过大, 容积率过高, 居住环境不理想。个别企业把心思放在了如何偷容积率上, 而没放在提高住宅品质上。

八是市场秩序有待进一步规范, 城中村和乡镇新型农民住宅建设项目违规开发改造问题突出。不批就建、未批先建、违规变相预售现象依然存在。个别楼盘即将封顶仍没有合法的建设手续。当然, 很大成份上有我市实际情况的存在, 土地和规划滞后问题导致项目合法建设手续不能及时办理。

九是规划和国土关于地上和地下建筑物的界定不明确。尤其是规划按阳台一半计算面积, 开发商实际销售将阳台封闭就计算全面积, 造成实际建筑面积与审批面积不一致。这虽然不属于违规建设, 但因计算方式的不同造成面积的不统一, 引发出不能按实际面积备案和预售许可无法审批。

十是一个项目成立一个公司现象比较普遍, 不利于房地产业长期良性发展。

(四) 房地产市场存在的通病

一是住宅质量整体偏低和住宅品质普遍不高。团购占了一定比例, 降低了开发商的投资风险, 企业打造高品质住宅没有动力。全市城镇居民人均住房面积31平方米, 随着收入的不断增加, 改善性住房消费群体对高品质住宅需求将成为今后一个时期的消费亮点。

二是合理确定房价尤为重要。房价是拷量商品住宅是否“屋”有所值的标尺, 也是广大消费者纵横比较、反复掂量才出手的重要因素之一。房价制定的科学与否, 一方面反映企业的决策水准。另一方面是看企业对市场调研这门功课做的扎实不扎实, 把握市场和消费潜力准确不准确。一味的价格跟风和盲目跟进是不理性的。尽管改善性住房消费群体看重的是环境、品质和物业管理水平, 对价格不那么计较和在意。但大多数贷款购房者看重房价和购房的整体花费, 既有改变居住环境的愿望, 也有经济能力的考虑。目前在我市购置一套商品房的开支在40-60万元之间, 贷款额度20-30余万元, 购房开支巨大, 要花费一般家庭十几年的积蓄。

三是销售状况喜忧掺半。4月份“威达·百合花园”多层住宅开盘, 定价4200元/平方米, 开盘十日, 销售一空。5月份新开盘的“润恒城”和“维多利亚港湾”两个项目销售十分理想, 成交量远远超过了预期, 当天就销售了60-70%的量。相比之下, “城市之光”、“碧水云天·中央城”、“九洲清晏”这些4月份之前开盘的项目就没有这么理想。由于楼盘定价普遍较高, 后期价格又盲目跟进, 导致开盘数月成交量不太看好, 至今仍有相当库存量。

二、国家调控政策剖析

(一) 确保房地产业平稳健康发展

本次宏观调控政策的出台, 是去年“遏制房价过快上涨”效果不明显之后的继续, 是调整经济结构的非常手段。2008年世界经济危机时国家投入4万个亿拉动经济发展, 但部分资金流向了房地产, 使其非理性发展, 给今后的经济发展带来了隐患。高房价和房地产泡沫是房地产业作为国家支柱性产业的副产品, 是一枚硬币的两个方面。据商务部预计, 全国今年社会消费品零售总额为12万亿元, 仅一、二手房销售总额可能达到6万亿元, 民众50%的消费能力用来买房了。而拉动经济的三驾马车在消费和出口不景气时, 只能靠投资, 这样的经济结构必然难以持续, 其他行业也将因消费能力不足而难以振兴。为此, 国家下决心对房地产进行再次调控, 不单是经济手段, 而是当政治来对待。国务院要求全国70个大中城市必须在3月31日前向社会公布调控目标, 实行政府问责, 并委派8个督察组督导检查。进而金融部门紧缩银根, 从源头上控制“活水”。发改委要求明码标价, 房价公开, 从销售上予以整顿。调高二套房首付比例, 停止三套房贷款, 刹住投资投机性需求。同时加大保障性住房建设力度, 解决中低收入家庭住房需求。房地产这个经济“晴雨表”自然也反映出地方财政收入的下滑。但是有一点可以肯定, 国家宏观调控政策是防止房价过快增长, 让其保持在一个合理的增长空间, 确保房地产业平稳健康发展, 而绝不是要把房地产业打下去。

(二) 房地产市场短期内利空, 长期看利好

纵观国家十二五规划建议, 国家将进一步改善经济发展模式, 高效、节能、环保型产业将持续得到政策倾斜。保民生将作为加快转变经济发展方向的根本出发点和落脚点, 势必将对作为经济引擎的房地产业产生较大影响。调整结构将使房地产拉动经济的支柱作用被淡化, 房地产业将朝着更加理性的方向发展。城镇化将为房地产业的发展提供巨大的发展空间。

滕州市未来房地产业应向低碳、环保、节能、减排方向发展。这是新的市场机遇。短期内房地产业利空, 长期看房地产业利好。在未来将拥有十分广阔的发展空间, 产业格局将进一步优化, 产业运行更加理性与平稳。

三、调控政策对滕州市房地产市场的影响

(一) 市场观望情绪浓厚

通过对15个项目的调研, 调控政策对滕州市房地产有了一定影响。持币待购, 观望情绪浓厚, 看房量减少, 成交量下滑。本应是“黄金”销售季节的“五一”小长假期间, 看房量最好的20人次/天, 最低的仅有1-2人次/天, 个别楼盘一个月仅售出1套房子。4月份全市销售并备案541套。

(二) 未来库存压力加大

2010年投放市场项目22个, 共计186.85万平方米, 近15202套, 全年累计销售8000余套。

今年1～5月份批准预售项目10个 (见图3) , 预售面积44.85万平方米, 4441套。1～5月份滕州市实际销售并完成销售合同备案3848套, 销售面积38万平方米, 其中2011年新申报预售的项目销售备案1036套, 待售房源近2/3。预计年底累计可投放市场项目20个, 预售面积将达到200万平方米。据测算, 滕州市全年消化住房面积的能力在100万平方米左右, 按每年增长10-20%的幅度计算, 今年最大消化量在120万平方米。 (见表3)

目前开发项目过于集中, 面积过大。棚户区、旧城改造、“城中村”改造和乡镇新型农村住房建设项目, 整体在建面积约1300万平方米, 2-3年内将集中推向市场, 届时市场供给量大于市场需求量, 部分住宅品质一般、性价比不高的项目其销售压力进一步加大。

(三) 开发企业投资意向下滑

滕州市房地产开发经过连续四年的高速发展, 目前市场供需关系略显失衡。地价和建材价格的上升, 使企业利润空间压缩, 调控政策又压缩了市场需求量, 开发商继续投资的意向下滑。15家企业中仅有两家有拿地和继续投资的意向, 有3家企业已在周边城市取得了项目, 另有4家企业也准备到外地发展。其余企业大多数表示暂无投资意向。调控政策对一二线城市的影响远远大于四线城市, 一二线城市的房地产开发企业转战三四线城市已成必然。

四、目前开发企业的资金状况

2010年企业资金状况良好, 一是调控前在狂涨楼市中赚足了钱。二是2009年在宽松的信贷市场里又获充裕资金。据市农行统计, 2010年房地产开发投入资金总计94亿元, 开发企业筹集的资金总额为155亿元, 年末实存结转资金61亿元, 为2011年续建项目提供了资金保障。

从全市开发企业筹措资金155亿元来看, 其中2009年结转资金22亿元, 占资金来源的14%, 金融贷款36亿元, 占23%, 自有筹措资金52亿元, 占资金来源的33%, 其他资金 (含预售回款) 43亿元, 占资金来源的28%。

今年以来开发企业开始“差钱”。调控政策使企业资金普遍紧张, 销售量下滑导致开发商回笼资金速度放慢并大幅减少。有信息表明, 从6月份开始四大国有银行已将贷款审批权限上收到北京总行。目前企业很难从金融机构得到资金支持, 即便项目得到审批, 如无放款指标也拿不到钱。部分“差钱”企业开始以远高于银行贷款利率的标准向社会进行融资。社会上有相当一部分储蓄户开始把资金从银行转移到开发企业。开发企业融资成本加大, 资金风险也越来越大。

2011年5月底, 滕州市住建局及其开发企业积极努力争创, 在各有关银行的支持下, 融资工作取得显著成效。在工行, “滕建广场”获得7.8亿元贷款审批, 已发放2亿元。“海上明月”获得2.6亿元贷款审批。“城建·威尼斯”5.5亿元贷款正在审批。在农行, “问天三期”7亿元贷款已报省行前台审批。在农发行, 农村土地综合治理项目4亿元贷款正在省行审批。在国家开发银行, 以经营公司为平台的3.5亿元贷款, 正在积极对接做前期准备工作。另外, 还有“大同天下”、“银中里”、“四中”三个项目正在做贷款前期的资料搜集工作。

五、滕州市住房消费群体的构成与分析

滕州市住房消费刚性需求较大, 占总消费人群的77%, 调控政策对其有影响, 但影响不大。滕州市住房消费群体主要分为五大类型。一是刚性住房消费群体。主要是城区和周边厂矿企业、乡镇机关的年轻人员和进城经商的个体业主。这部分人群受调控政策影响较小, 购房目的是解决居住需求, 关注的是房价, 大多数选择在西部区域110平方米以下的中小户型。刚性住房消费占25%。二是改善性住房消费群体。主要是2000年初期已有住房, 家庭收入3～6万元/年的人群。这部分人群一定程度上受房贷政策影响, 放缓了消费行为。注重的是住宅品质、环境和物业服务水平, 讲究居住舒适度。改善性住房消费占22%。三是回迁需求。旧城改造回迁安置量平均占30%。四是投机投资性住房消费群体。其中投机性消费比例很小, 一直在5%波动。这部分人群受调控政策影响最为明显, 其投机行为主要视行情而定。投资性住房消费群体也是“强势消费群体”, 购房不贷款, 房款一次性交清, 注重住宅品质和地段, 追求长期回报。占10%。五是外地来滕置业群体。占8%, 比去年提高了两个点。主要是滕州市周边城市的人群, 微山县的客户最多。营业房和好地段、好户型的住宅是他们的主攻方向。

六、建议

(一) 合理确定土地推出节奏, 尽快实施建设条件意见书制度

实行大幅地块整体出让, 避免小幅地块零星出让, 防止分散建设, 通盘考虑城市基础设施配套建设和城市的长远发展规划。

借鉴省内外城市管理的先进经验, 实行“建设条件意见书制度”, 把规划设计要求、开发项目建设期限、住宅品质与性能、住宅产业化要求等建设条件作为土地出让的附件一并公布, 并作为监督管理的依据。

(二) 奠定基础抓大放小, 涵养后劲

一、二线城市房地产市场的发展已进入瓶颈期, 部分主流开发企业转战三四线城市已成必然。滕州市应适时采取“抓大放小”的策略, 敞开大门, 主动出击, 登门邀请, 重点引进国内排序前十位或真正有实力有水平的一流企业来滕落地生根。用好项目吸引, 用适当的政策倾斜, 让他们冲击、带动和引领, 真正提高住宅品质, 打造精品住宅, 提高城市品位, 促进和推动滕州市今后一个时期的房地产业发展。

同时扶持好一批本土有发展潜力、实力雄厚、信誉良好的企业, 淘汰一批实力差、“拉郎配”的企业, 以此净化市场, 涵养发展后劲。认真解决好大企业与中小企业相互发展的问题, 提供一个公平竞争的发展平台, 让中小企业利用灵活的民营资本优势, 做佳做优。让大企业发挥其自身的规模优势, 做大做强。

(三) 打造精品工程, 提升住宅品质

住宅品质的高低, 不仅对居民生活质量有长期、直接的影响, 而且对改善城市面貌、提升城市形象也具有重要作用。垃圾的生化和无害化处理, 可以实现住宅小区生活垃圾的自产自消, 日产日清, 减少城市垃圾。中水回用, 可以节能减排, 废水利用、节约水资源。太阳能与建筑一体化, 可以节约电能和其他能源的消耗。精装修一次性到位, 可以提“包袱”上房, 防止二次装修浪费和污染。住宅人性化的设计要素, 可以满足包括老年群体的生活需求, 增加住房的舒适度。等等这一切, 既是住宅性能认定的要求和住宅品质发展的方向, 同时也是今后新建住宅的“亮点”和“卖点”。因此, 建议市政府给予适当的倾斜政策或奖励政策, 鼓励和引导开发企业向着这个方向发展。

(四) 适当加大商业地产的建设幅度, 拉动经济发展