抵押房地产（精选十篇）
抵押房地产 篇1
一、未办理抵押登记房地产抵押合同的效力
合同的成立和合同的生效是两个不同的问题。当事人就合同内容达成一致形成合意,则合同成立;而合同的生效则意味着法律是否认可当事人已经达成的合意,这需要根据合同生效的一般要件和特殊要件来判断。在合同生效的一般要件,即当事人具有相应的民事行为能力、当事人意思表示真实、合同内容合法三个要件都满足的情况下,合同的生效还需要看法律是否有特殊要件的要求,即《合同法》第44条规定的“法律、行政法规规定的应当办理的批准、登记等手续”。《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释 ( 一 )》第9条对“批准登记”进行了区分性的规定,据此,合同的登记分为两种不同性质的登记,一种是影响合同效力的登记,一种是不影响合同效力的登记。当事人书面签署不动产抵押担保合同表明当事人就抵押担保事项形成了合意,抵押合同自此成立。那么,已经成立的房地产抵押合同是否需要登记,以及这种登记对抵押合同的效力影响又如何?这个问题在《中华人民共和国担保法》(以下简称《担保法》)和《中华人民共和国物权法》(以下简称《物权法》)中有不同的规定。
《担保法》第41条和第42条规定,当事人以土地使用权、建筑物、林木、航空器、船舶、车辆、企业的设备和其他动产抵押的,应当办理抵押物登记,抵押合同自登记之日起生效。而《担保法》第43条规定:“以其他财产抵押的,可以自愿办理抵押物登记,抵押合同自签订之日起生效。当事人未办理抵押物登记的,不得对抗第三人。”显然,《担保法》第41条、42条规定的是抵押合同的登记生效主义,如果没有进行登记将影响合同的生效;而第43条规定的是抵押合同的登记对抗主义,如果没有登记不会影响合同的效力,只是不能对抗第三人。房地产抵押合同的登记属于前者,据此,已经成立但没有登记的不动产抵押担保合同不生效。以上《担保法》确认的抵押合同登记生效制度给实践带来了很大的混乱和困扰。如果把登记作为抵押合同的生效要件,就意味着只要抵押人拒绝登记,合同就不具有法律效力,合同当事人不仅没有抵押权,也没有根据有效合同设定抵押权的债权,债权人无权要求抵押人设定抵押,使抵押合同的目的落空。这种以抵押登记作为抵押合同生效要件的制度,等于允许当事人尤其是抵押人在抵押登记前随时可以任意地否认抵押合同,已经签署的抵押合同对其没有丝毫的法律约束力,为不讲诚信逃避责任的恶意当事人提供了保护伞,从逻辑上讲是荒谬的。
随着理论界对物权变动原因与结果的区分理论的逐渐认识和深入探讨,我国《物权法》成功区分了合同与基于合同的物权变动,从而对“登记”的法律效果有了清楚的认识。所谓区分原则,即在发生物权变动时,物权变动的原因与物权变动的结果作为两个法律事实,它们的成立生效依据不同的法律原则。按照区分原则,物权变动的原因是指以发生物权变动为目的的基础关系,属于债权法律关系的范畴,其成立以及生效应该依据《债权法》、《合同法》来判断。而物权变动的结果是指发生了物权的设立、移转、变更与消灭,由《物权法》对其进行规定。根据区分原则,“登记”是产生不动产物权变动结果的必要条件,而非不动产物权变动原因的要求。在不动产抵押中,“未登记”只影响不动产抵押权的设定,并不影响房地产抵押合同的生效。我国《物权法》第15条确认了区分原则:“当事人之间订立有关设立、变更、转让和消灭不动产物权的合同,除法律另有规定或者合同另有约定外,自合同成立时生效;未办理物权登记的,不影响合同效力。”同时,《物权法》第180条和第187条规定:以建筑物和其他土地附着物,建设用地使用权,以招标、拍卖、公开协商等方式取得的荒地等土地承包经营权,正在建造的建筑物抵押的,应当办理抵押登记。抵押权自登记时设立。根据《物权法》的规定,欲基于合同行为发生物权变动的法律效果,最低限度需要同时满足两项条件:其一, 当事人之间需要存在生效的合同行为;其二, 当事人需要采用法定的公示方法。不动产登记是不动产物权变动的方法,登记与否会影响不动产物权变动的效力,但并不影响导致不动产物权变动的原因即合同行为的效力。
根据新法优于旧法的法律适用原则,《物权法》的上述规定取代了《担保法》的相应规定,理顺了登记在不动产抵押中的法律后果,即不动产抵押权的设立采取登记生效主义,登记是物权变动要求的公示形式,其产生的是抵押权这种物权发生变动的法律效果,登记与抵押合同生效没有关系,房地产抵押合同并不依赖于登记而是根据《合同法》独立地发生法律效力。未办理抵押登记的房地产抵押合同只要符合合同三个一般生效要件就是有效的合同。
二、未办理抵押登记的房地产抵押合同债权人请求权
对于生效但未办理抵押登记的房地产抵押合同,由于抵押权尚未设立,故抵押合同债权人(因为抵押权因未登记而没有设立,故对其不应称抵押权人,本文称其为抵押合同债权人。抵押权人适用于抵押合同生效并经过抵押权登记的情况,而抵押合同债权人适用于抵押合同生效但未经抵押权登记的情况)不能直接主张抵押权,但抵押合同有效故债权人可以根据生效的抵押合同向抵押人主张合同权利。抵押合同债权人可以向抵押人主张什么样的债权请求权?笔者认为,未办理抵押登记的房地产抵押合同债权人对抵押人享有以下请求权。
(一)登记请求权
所谓登记请求权,是指登记权利人对登记义务人所享有的请求其履行登记义务或协助履行登记义务的权利。根据《房屋登记办法》第12条、《土地登记办法》第7条和《城市房地产抵押管理办法》第30条的规定,不动产物权登记以共同申请为原则。也就是说,不动产抵押登记的完成需要当事人的共同申请,倘若一方当事人不配合登记,则抵押权设立就无法完成,因此,赋予房地产抵押合同当事人登记请求权就非常有必要。对于登记请求权的权利人和义务人如何确定,学界有不同的观点。有的学者将“是否因登记而直接受利益”为标准来区分登记权利人和登记义务人,即因登记而直接受利益者为登记权利人 ; 反之 , 因登记而不受利益者则为登记义务人。而登记请求权即是登记权利人所享有的请求登记义务人协助其进行登记的权利。有的学者则认为 , 原则上登记双方当事人均可从登记中获利,很难根据是否从登记中获利来区分登记权利人和登记义务人。因此,登记义务人若无法律或合同的确定,双方当事人均负有办理登记的义务。换言之 , 当事人双方均享有登记请求权。
笔者认为,关于登记请求权权利人和义务人的确定应当根据具体情况讨论,不能一概而论。由于本文讨论的是抵押合同债权人合同权利问题,故而在此不对抵押人的登记请求权进行讨论。从抵押合同作为设权合同的设定抵押权目的来看,不论抵押合同是否有登记请求权的约定,债权人对抵押人享有登记请求权。此种登记请求权, 由于系物权变动所必须, 故即使当事人未约定, 亦当然存在, 为合同的法定条款。
根据物权变动原因与物权变动本身的区分原则,抵押合同产生抵押登记的登记请求权,登记请求权的行使结果是进行抵押登记,登记以后才会产生抵押权,抵押合同并不会直接产生抵押权,可见登记请求权是抵押合同最主要的效力,也是债权人最主要的合同权利。如若抵押人拒不履行登记,债权人可以依据未办理抵押登记的抵押合同向其请求配合办理抵押登记,并追究违约责任。
(二)抵押物债权担保请求权
债权人主张登记请求权,往往是在主债权实现并还未出现不能受偿的风险时,通过要求抵押人协力完成房地产抵押物登记从而享有抵押权来担保自己债权的实现。而在主债权已经出现不能受偿时,债权人此时再去主张登记请求权——先完成抵押权的设定再主张抵押权的实现,显得程序冗长,那么,此时债权人对抵押人有没有除登记请求权以外的其他合同请求权?
有观点认为,这时仍然存在抵押合同上的担保权,在未办理抵押登记的情况下,抵押人与债权人之间所创设的这种担保权在性质上属于债权,是介乎保证与抵押之间的不规则担保,属于非典型担保之一。这种观点有一定道理,但笔者认为应当视情况而定,此问题需要讨论抵押合同没有办理抵押登记的原因,不同原因,可能有不同的结果认定。
如果抵押合同的抵押人已经履行了协助登记义务而债权人基于自己的某种考虑不去完成登记程序,根据抵押合同设权的目的,可以认定为债权人放弃了登记请求权或者说放弃了在抵押物上设定抵押权的权利,在没有其他证据表明抵押人仍然愿意以抵押物的价值进行债权担保的情况下,就不能认定债权人对抵押人拥有请求承担担保义务的权利。换句话说,不能因为抵押人承诺愿意提供物权担保,但物权没有形成时,就产生取代物权担保的债权担保。
根据合同自由原则,抵押人仅承诺“通过设定抵押权对债权人进行担保”,并没有承诺“以另一种债权担保方式对债权人进行担保”。但是,有证据证明,“不去进行抵押登记是债权人和抵押人的一致意见,同时抵押人也同意即使不办理抵押登记仍然对债权人以担保物负有担保义务”。这时可以视为双方将以设定法定抵押权为目的的合同变更为抵押人向债权人提供一种新型担保义务的合同。变更后的抵押合同可以看做是当事人之间就特定财产(即抵押物)履行债务所作的预先安排, 在不存在其它利害关系人的情况下, 这种履行债务的安排在当事人之间当然具有拘束力, 在债务人不能清偿债务时, 有义务按照抵押合同的规定, 以合同标的清偿债务。
据此,在债务履行期届满债权人未受清偿时,债权人可以请求抵押人将提供的特定担保物折价或以特定担保物拍卖、变卖的价款受偿。根据契约自由原则,这种内容不违反法律强制性规定,可以得到法律认可。这不是一种像抵押权那样的物权担保方式,而是一种和保证接近的债权担保方式。这种担保与保证、抵押这两种担保方式既有相同之处又有明显不同。与保证相比,两者均属于债权担保而不属于物权担保,但保证以保证人的不特定财产进行担保,而这种担保则将担保财产特定化,但是这种特定化的财产担保由于仍然属于债权担保,因此只能对抗债权不能对抗物权;与抵押相比,两者均将担保财产特定化,但抵押属于物权担保而这种担保属于债权担保。
总之,在房地产抵押合同债权人和抵押人一致同意的情况下,未办理抵押登记的抵押合同债权人对抵押人享有要求其以特定担保物的价值实现对债权人的类似于保证的债权担保的请求权。
三、结论
房地产抵押合同 篇2
甲方(债权人、抵押权人)：
身份证号码：
住址：
乙方(抵押人)：
身份证号码：
住址：
鉴于甲方与 于 年 月 日签订编号为
“号”的《借款合同》(下称《借款合同》或主合同)，借款人向甲方借款人民币 元整(小写：￥元)，现乙方(以下合称抵押人)自愿以其所有/共有的房产为借款人履行《借款合同》项下全部债务向甲方提供抵押担保。为明确有关抵押担保事宜，甲、乙双方经友好协商达成一致签订本合同，以资信守。
1 、抵押物
1.1抵押人同意将其所有/共同所有的下表所列房地产(《房地产证》详见本合同附件)全部抵押给甲方，作为借款人履行《借款合同》项下全部债务的抵押担保。
2、担保范围
2.1本合同项下抵押物所担保的主债权为甲方根据《借款合同》对借款人享有的借款本金人民币元整(小写：￥ 元)的债权。
2.2包括但不限于主债权和利息、违约金、损害赔偿金、甲方为实现抵押权而产生的仲裁费、诉讼费、律师费、财产保全费等全部费用。
3、陈述与保证
抵押人对下列事项向甲方作出如下陈述与保证，并在本合同期限内持续有效：
(1)抵押人具有完全民事行为能力，对外独立承担民事责任;
(2)抵押人签署和履行本合同不违反抵押人所应遵守的法律、法规、规章、判决、裁决及命令，也不与抵押人的章程或其签署的任何合同、协议或承担的任何其他义务相抵触;
(3)抵押人和抵押物所涉及的所有文件和资料均是真实、有效、准确、完整且无任何隐瞒的;
(4)抵押人保证签订本合同时对抵押物享有完全合法的财产所有权或依法处分权，该抵押物上不存在任何形式的抵押(除因本合同设定外)、转让、租赁(除非事先向抵押权人作出书面声明并获抵押权人认可)、托管或其他共有人，也不存在任何形式的权属争议、司法查封等权利限制或权利瑕疵。
4、抵押登记
4.1如根据抵押登记部门的规定需办理本抵押合同公证的，抵押人应无条件予以配合并于本合同签订之日3个工作日内完成公证事宜，届时甲方可要求办理具有强制执行效力的公证。
4.2抵押人应于本合同签订之日起(如按上述3.1办理合同公证的，在公证后)10个工作日内，按抵押物所在登记部门的规定负责办理抵押登记。甲方届时予以协助，抵押权利证明正本由甲方保存。抵押人同意于本合同签订之日将抵押物的房地产权证书交由甲方收执(并用于办理抵押登记事宜)，在本合同所担保的债务履行完毕前由甲方保管。
4.3依照本抵押合同约定合同终止的，甲方和抵押人应共同向原抵押登记机构提出注销抵押登记申请。原抵押登记机构准予注销登记的，抵押权利证明由登记机构收回;抵押人可同时向甲方领回收执的房地产权证书。
5、抵押人保证
5.1抵押人在抵押期间应保持抵押物的安全、完好，全面履行与抵押物有关的维修、保养等各项义务，及时支付与抵押物和抵押有关的一切税金和费用。甲方有权在抵押期间对抵押人的经营状况和抵押物的使用和保管随时进行监督检查，抵押人应予以积极配合。
5.2未经甲方书面同意，抵押人不得在抵押期间将抵押物交换、赠与、作价入股、出租、出典、再抵押或以其他方式处分抵押物，也不得将抵押物改建、拆除或以其他方式改变抵押物使用性质。
5.3如非因乙方过错造成抵押物灭失、毁损或价值减少，抵押人应当立即书面告知甲方，同时抵押人采取有效措施防止损失扩大;抵押人因此所获得的赔偿金、补偿金及其他收益应在3日内用于提前清偿所担保的全部债务。如甲方同意，也可向甲方和抵押人认可的第三人提存作为抵押财产处理。如抵押人怠于向造成抵押物灭失或毁损的责任人追究赔偿责任的，甲方可以代位求偿。
5.4如抵押人的行为足以使抵押物价值减少的，甲方有权要求抵押人停止其行为，并可视情况要求抵押人在限期内增加抵押物;因抵押人的过错而导致抵押物灭失或毁损，甲方认为抵押物不能或不足以担保主债务履行时，抵押人应当在事由发生后10日内重新提供或者增加经甲方认可的抵押物，以弥补原抵押物价值的损耗部分。如甲方同意，甲方和抵押人也可协议采用其他方式处理。
5.5如抵押物在抵押期间被列入拆迁范围的，乙方应在得知拆迁信息后3日内以书面形式通知甲方。拆迁房屋如以交换产权作为补偿的，以补偿所得房屋重新设定抵押权;如实行货币补偿的，抵押人因此所获得的补偿金及其他收益应用于提前清偿所担保的债权，如甲方同意，也可向第三人提存作为抵押财产处理;如实行交换产权和作价补偿相结合方式的，作价补偿部分先用于提前清偿或在甲方同意的情况下向第三人提存，不足部分以交换产权重新设定抵押。在前述的三种不同的补偿方式下,如交换产权房屋价值经评估低于本合同所载明的原抵押物价值的、或作价补偿的补偿金低于所担保债权的，不足部分抵押人应增加抵押物或采取其他措施追加担保。土地使用权在抵押期间被列入国家征用范围的，比照上述做法处理。
5.6如甲方认为有必要，可以委托依法成立的评估机构对抵押物进行评估。如发生任何其他可能影响抵押物担保能力的情形，抵押人保证在得知该情形之日起3日内书面通知甲方并采取有效措施防止抵押物担保能力降低。
5.7因履行本合同所涉及或产生的抵押登记、抵押物评估、保险、提存、公证、通知、拍卖、代位追索等费用及保全抵押物价值或实现抵押权的相关费用(包括律师费、诉讼费、执行费等)均由乙方承担。如上述费用由甲方垫付的，抵押人于甲方垫付相关费用后2日内支付给甲方。
5.8乙方对于各自或共同履行本合同项下全部义务互负连带责任。
5.9甲方有权将其对借款人享有的债权全部或部分转让，如甲方全部或部分转让债权的，抵押人确认仍按本合同约定就全部抵押物向债权人(包括甲方、债权受让人)提供抵押担保。
6、抵押权的实现
6.1《借款合同》项下的债务履行期届满(包括但不限于因借款人违反《借款合同》、或抵押人违反本合同陈述与保证、约定事项等导致甲方宣布债务履行期限提前到期的)，甲方未受清偿时，或者发生有关法律规定的甲方有权处分抵押物的情形时，甲方可与抵押人协议以抵押物折价或者以拍卖、变卖抵押物所得的价款受偿;协议不成的，甲方有权向深圳仲裁委员会申请仲裁裁决。
6.2甲方在处臵抵押物的过程中，有权指定拍卖行、估价师、律师或其他代理人行使其全部或部分权利，抵押人对此不存在异议。
6.3甲方按本合同规定行使抵押权时，无需首先或同时向借款人或其他担保人追索;如果抵押物不足以清偿所担保债务金额且抵押人非借款人的，抵押人承诺对抵押物不足以清偿债务部分向甲方承担连带清偿责任。
7、违约责任
7.1本合同生效后,甲方和抵押人应全面履行。如一方迟延履行本合同项下义务,每逾期一日，应按主债权金额千分之二的标准向相对方支付迟延履行违约金，直至实际履行之日。
7.2如乙方违反本合同第三条约定的陈述和保证事项，造成甲方损失的，抵押人应赔偿甲方所受的损失;如造成受让人和承租人(若有)等第三方损失的，由抵押人承担相应的第三方赔偿责任。
7.3如乙方违反本合同约定，对抵押物获得的赔偿金、补偿金、交换产权及其他收益的处理未按本合同约定进行的，抵押人应在甲方指定的期限内予以纠正，继续按合同约定履行，同时还应按主债权千分之三的标准计付违约金直至实际履行之日;如抵押人已无法继续履行的，应赔偿甲方由此而造成的全部损失。
7.4如因乙方原因造成抵押物灭失、毁损或价值减少，甲方认为不足以担保债务履行的，抵押人及时重新提供或增加经甲方认可的抵押物，并按主债权金额百分之二十的标准向甲方支付违约金，并赔偿甲方由此而造成的其他损失。
7.5如乙方违反本合同约定，擅自处分抵押物的，抵押人应承担主债权百分之二十的违约金，并赔偿甲方由此而造成的损失。
7.6如因乙方过错导致本合同无效的，抵押人应当赔偿甲方因此所受到的损失;如因乙方原因导致本合同签订后15日内抵押物未设定以甲方为抵押权人的抵押登记的，抵押人应参照上述7.1的违约金标准向甲方计付迟延履行违约金，直至实际履行之日。
8、其他约定
8.1抵押人在本合同项下的担保责任是独立的、不可撤销和无条件的。抵押人的担保责任不因甲方同意借款展期、债权转让、债务重组，或甲方与借款人协议变更《借款合同》内容而变更或终止。
8.2本合同自甲方和抵押人签字或盖章之日起生效，至本合同第二条所述的担保债权全部清偿及抵押登记注销后终止。
8.3本合同未经甲方和抵押人协商书面同意不得变更;双方协商同意变更的，抵押人应对已登记的内容作相应的变更，未作变更登记前，本合同继续有效。
8.4本合同在履行过程中如有任何争议均由深圳仲裁委员会裁决。如本合同已办理具有强制执行效力公证的，甲方根据有关法律和法规，向有管辖权的人民法院申请强制执行。
8.5本合同正本一式四份，由甲乙双方、公证部门(若有)、抵押登记部门各执一份。
9、附件
房地产权证书
甲方(抵押权人)：
(签章)
房地产抵押价值评估问题探讨 篇3
【关键词】房地产；抵押评估；问题探讨
就目前国内房地产行业的现状而言，房地产行业属于固定行业，保值性和增值性是其最重要的特点。随着经济的发展，金融机构对贷款风险管理的要求也越来越高.房地产抵押担保具有不宜转移和价值大的特点，因此，在金融机构中，以房地产抵押的担保方式颇受欢迎。房地产抵押贷款使金融领域更为安全、可靠。然而，在目前房地产抵押价值评估的过程中出现了不少的问题。比如抵押手续不够完善，评估工作缺乏合理性以及抵押环节不科学等。这些问题对房地产抵押价值评估工作的顺利开展产生了严重的影响，并且制约整个房地产经济以及金融领域的发展。因此，改善房地产抵押价值评估现状成为了工作中的重中之重。
一、抵押贷款价值类型
目前，在房地产抵押价值评估中对抵押价值的定义存在3种观点，分别包括市场价值、清算价值和抵押货款价值。
1.市场价值
抵押价值=市场价值-风险调整值-政府税费-处置抵押物过程中的费用-应补地价
虽然上述计算方式看上去容易操作，但是在实际的操作环节中，也会存在诸多的问题。因为银行在进行放贷的时候是按照评估价值的50%～70%之间进行放贷的，这样的重复扣除就会导致风险的发生，给融资人的利益带来损失。
2.清算价值
选择清算价值的人通常认为银行是为了预防借款人在借款到期时，出现有意或者无意的违约行为。在出现违约之后，如果商业银行的放贷额度大于抵押物的清算价值，那么便会给自己带来严重的损失，只有把按照清算价值进行评估，在违约时才能够有效避免或者降低因违约带来的损失。
3.抵押贷款价值
采用抵押贷款价值，需要应对多变的房地产市场，并且不定期的修改评估结果，抵押贷款的价值评估中需要综合多方面的因素，要想获取抵押贷款价值，需要花费比市场价值更多的努力，在实际的操作过程中，也会存在很大的困难，并且我国的房地产抵押价值评估起步较晚，房地产业的市场波动性也很大，所以，在频繁波动的房地产业经济中，采取此种方法的可行性不大。
二、房地产抵押价值评估中存在的问题
根据目前房地产抵押价值评估工作的现状来说，在抵押评估的工作当中，首先要先对房地产价值进行评估，最后确定抵押价值时要根据评估的结果来发放贷款。根据目前银监会、人民银行以及建设部提出的文件规范，对抵押权人和抵押人通过协议的方式来实现评估抵押，这种方式能够有效地提高工作效率，确保贷款双方都享有议价自主权，此外，还能够在一定程度上节省评估费用，从而确保房地产抵押价值评估工作的顺利开展。但是，在实际的工作中，存在诸多问题，严重影响了行业的发展。通过研究分析，笔者归纳出在抵押评估工作中所出现的问题，并提出相关对策，主要表现在以下几个方面：
1.缺乏抵押评估知识
在抵押评估工作中，时常会出现因为银行信贷人或金融机构缺乏房地产抵押价值评估的专业知识，在实际的评估过程中无法估算房地产的价值。抵押评估人不仅需要拥有广泛的知识面和精通的业务能力，更需要具有对房地产评估的专业能力。抵押评估人如果在实际操作或者理论知识方面有所欠缺，在对房地产行业进行客观合理的评估存在很大的问题。
2.缺乏相关的法律知识
如果信贷人缺乏有关于抵押评估法律知识，在一定程度上就会导致信贷人无法正确判断房地产的有效性、合法性和科学性。房地产抵押评估的效果跟房地产的性质有着密切的联系，并且房地产的价值也与其性质息息相关。因此，当信贷人不能够完全掌握相关的法律知识时，就会出现实际价值与抵押评估价值出现大的偏差，从而使抵押评估结果受到影响，甚至出现无效现象。
3.协议定价方面存在负面影响
在进行房地产抵押评估的过程中，协议定价存在的主观随意性较大。如果受到利益的驱动，部分信贷人员会利用自身工作的便利条件，对抵押物品进行高估。此外，银行会为了降低风险对抵押物进行低估，导致借款人的合法资产受到限制，最终会对房地产抵押评估方、银行部门以及金融机构的利益产生影响。
在房地产抵押价值评估工作中，出现的问题会造成抵押物评估失真和贬值的现象，从而导致难以对抵押物进行处置，甚至会对银行信贷的资金使用率产生严重影响。
三、房地产抵押评估工作的改进建议
具体的对策包括以下几个方面：
1.强化信贷人员的道德教育
在银行和金融机构中，从事房地产抵押价值评估的信贷人员，不仅需要具备良好的理论知识和业务能力，还需要专业的职业道德素质。只有这样，才能有效地增强房地产抵押价值评估工作的客观性，保证以公平、公正的原则进行评估。此外，要避免对抵押物评估价格不公的现象，确保当事人的利益不受侵害。因此，信貸人员的职业道德素养对房地产抵押价值评估工作的顺利开展发挥着至关重要的作用。
2.加强学习房地产法律知识，严格审查抵押物的合法性和抵押性
银行和金融机构要积极贯彻和落实信贷人的学习制度，信贷人要了解相关的政策，确保能够在评估过程中做出正确的判断，提高抵押的有效性和合理性，从而有效规避银行或金融机构资金受到威胁的风险。房地产抵押评估工作涉及到的法律知识包括《担保法》、《城市房地产管理法》以及《土地管理法》，其中，在房地产抵押价值评估中，对《担保法》的范围作出了明确的规定：法律上认可的财产抵押包括房地产抵押人享有房屋以及抵押地上的定着物，抵押人享有国家土地的使用权及房屋等地上的定着物；此外，法律上不认可的财产抵押物包括耕地以及相关的土地使用权；土地的所有权；不明确的所有权或者是有争议的财产，还包括学校、医院等一些公益性质的部门。在进行房产抵押之前，首先要先确定房地产的产权归属，以免对评估结果带来影响。
3.准确评估抵押物的价值
在遵循估价原则的同时，除了按照估价程序和选择适当的估价方式，还需要结合房地产自身的价格等有关因素，最终确定估价的标准。在进行房地产评估的过程中，要做到诚实、客观、公平、公正。要科学地进行价值判断，提高房地产估价和估算水平，这就要求房地产在进行抵押评估之前，信贷人和评估部门需要明确估价的哪个方面出现了问题。目前，进行房地产评估的方法包括：比较法、收益法和成本法。其中，比较法主要是根据估价对象的近期交易情况，为成交价格提供重要的判定依据。收益法，就是选取合适的资本化率对其进行折扣，之后再累计处理，这是一种超前的估价行为。成本法主要的估价方法是开发或者建造的一个大的项目，提出更为合理的估价方式。
4.完善评估制度及其抵押手续
在进行房地产抵押价值评估的过程中，发放抵押贷款必须由抵押部门严格审查、评估之后方可发放，并且需要按照严格的评估流程。银行可以成立评估机构，对抵押物的价值进行评估，抵押物评估方式一方面提高了评估效率；另一方面能够方便了贷款人，使企业自身的市场竞争力得以提高。在房地产抵押评估价值过程中，可能会遇到一些复杂的房地产，银行无法进行评估时需要委托专业的评估机构，进行正确合理的评估。此外，房地产抵押价值评估需要不斷地完善抵押价值手续，从而为评估报告提供更为准确的依据。
工作人员在拿到有关房地产相关部门的评估报告之后，必须认真却独，查看抵押估价定义、估价时点以及最终结果等事项，最终为核定抵押物价值提供可靠的依据。在估价定义中，包含了土地的用途、开发程度以及剩余使用年限等，如果使用用途出现变化，必须对定价进行重新定义。在进行房地产抵押价值评估时，必须充分考虑抵押贷款的风险，要按照房地产的发展情况，做出合理的预期价值。
四、结束语
综上所述，要想保证房地产抵押价值的评估报告具有合理性和准确性，需要在银行进行评估时，保证遵循公平、公正的原则。同时，在进行房地产抵押价值工作的过程中要尽量做到规避风险，将风险最小化，以保障抵押人的合法权益，降低资金损失的发生概率。为了抵押评估行业拥有更标准、更规范的环境，能够进一步促进我国房地产抵押价值评估工作的顺利开展以及其抵押贷款业务朝着更为标准的方向发展。
参考文献：
[1] 赵华平，张所地. 房地产的预期评估研究[J]. 城市问题. 2014（01）.
[2] 王燕. 当前我国房地产评估行业存在的问题及对策研究[J]. 对外经贸. 2012（12）.
房地产抵押估价的相关问题 篇4
一、估价结果是市场价值还是抵押价值
《房地产估价规范》 (以下简称《估价规范》) 第6.4.3条规定:“房地产抵押价值应是以抵押方式将房地产作为债权担保时的价值。首次抵押的房地产, 该房地产的价值为抵押价值。”《房地产抵押估价指导意见》 (以下简称《指导意见》) 第四条规定:“房地产抵押价值为抵押房地产在估价时点的市场价值, 等于假定未设立法定优先受偿权利下的市场价值减去房地产估价师知悉的法定优先受偿款。”可以看出, 无论是《估价规范》还是《指导意见》, 都确认房地产的抵押价值就是该房地产在抵押时的市场价值。这里有一个法律问题, 抵押是担保的一种形式, 而担保要求相对应。相对应有两重含义, 一是担保针对的是主合同债权, 即相对应于贷款合同;二是担保与主合同债权等额。比如, 贷款100万元人民币, 可以用100万元人民币存款或相当于100万元人民币的外币存款来担保。可是为什么提供市场价值100万元的房地产作为抵押物, 却只能贷到60～70万元的贷款呢?这里为什么就不对应了呢?这说明, 贷款人认为, 市场价值100万元的房地产其抵押价值只有60～70万元。在抵押时, 100万元的房地产与100万元的银行存款不等值。没有哪一个贷款人会按房地产市场价值的100%贷款给你, 因为房地产的市场价值不是它的抵押价值。房地产的抵押价值应当是房地产在贷款到期时受短期强制处分等因素限制状态下的价值, 或者说是房地产作为抵押物在抵押市场上被债权人共同认可的价值。从估价实践来看, 我们在为金融机构提供的房地产抵押估价报告中的表述是:“确认估价对象在估价时点的公开市场价值为———元”, 这里并没有提到抵押价值。我们认为, 这是正确的, 因为我们评估的的确不是抵押价值, 抵押价值是贷款人在自行考量未来市场风险和短期强制处分等因素后通过确定贷款比例来确定的。
二、怎样理解房地产抵押估价的谨慎原则
建设部、中国人民银行、中国银行业监督管理委员会联合印发的《房地产抵押估价指导意见》引入了一个新的估价原则。要真正落实谨慎原则, 需要有关各方协调配合, 首先估价机构要自律, 要严格遵守《估价规范》和《指导意见》要求, 真正为金融机构的长远利益着想, 为其降低风险着想;基层金融机构也要谨慎, 不要迫于竞争、眼前利益, 放弃风险意识;上级金融机构要支持估价机构坚持原则, 保证选用的都是比较谨慎的估价机构;学会等管理部门也可以制定一些定量的指标, 比如, 可以规定抵押估价必须用两种以上的估价方法 (特别是收益法) , 可以规定一下参数选定范围。
《指导意见》还引进了一个新概念——法定优先受偿权利。法定优先受偿权利除了《指导意见》明确的发包人拖欠承包人的建筑工程价款、已抵押担保的债权数额之外, 还包括《担保法》第四十七条、《破产法》第三十四条有关规定确定的优先于抵押权的一些债权和物权, 还有并非法定优先受偿权利但是对房地产抵押价值有不利影响的某些因素, 如抵押人已经收取的长期出租益、欠缴的水电费、物业管理费等, 如果估价师了解到了, 也应当在估价报告中披露, 这样才符合谨慎原则。
三、房地产抵押估价的几个具体问题
1. 模板与培训
抵押估价报告有较多的程式化部分, 日常工作中我们遵照《估价规范》要求, 同时考虑方便使用和估价机构人力物力节省的需要, 组织有经验的估价师按办公、住宅、商业等不同用途物业制定报告模板, 同时制作各类测算表, 对各类表格进行公式编辑和表间链接。在深圳, 抵押估价报告需要测算预计税费, 同时各家银行对预计税费的计取要求各不相同, 即使是同一家银行, 其不同类的贷款税费计算也不一样, 比如农业银行深圳分行就分商业 (办公、工业) 物业、个人住宅及小企业简式贷款并规定了不同的计税要求。建立科学的测算表格就显得更加重要。一方面能够提高工作的效率, 另一方面也能够避免个别使用中的误操作问题。当然, 因为这类表格的测算都是按一定的逻辑和公式自动计算的, 所以对使用人的培训就很重要, 需要估价师理解表间关系, 把握关键点。优质高效地完成估价报告的制作。
2. 公开市场价格的确认
规模比较大的估价机构都会建立自己的市场数据库系统, 同时要求估价师对市场价格高度关注, 实时了解不同物业的成交信息, 并与三级市场报价进行比照, 发现其中的规律性, 比如市场火爆时, 三级市场的报盘价会高于其实际成交价, 而交投冷清时, 报盘价往往会低于其成交价。找出其规律性, 有些时候可以通过调整三级市场报价的方式判断估价对象的公开市场价格区间。
确认公开市场价格最重要的依据应该是现场勘查。深圳物业的个体差异是比较大的, 就拿住宅物业来讲, 即使是同一个楼盘, 不同的单位有时也会在单价上差几千元, 特别是存在附送面积的情况, 还有楼层、朝向、景观等, 都会使物业价值产生较大差异, 所以估价师认真做好现场勘查是做到客观谨慎评估的重要前提。
3. 估价技术路线的选取
在确定估价技术路线的过程中, 对三大估价方法的选取上要有所侧重, 比如:对于收益性房地产应该首选收益法, 并将该方法付以较大的权重。多年的估价经验告诉我们, 在相对不很成熟的市场中, 租售不配比或是房地产市场泡沫比较严重时, 用市场比较法评估的结果其实是认同了这种畸形的价格, 使评估结果虚高。而相对稳定的租金收益更能体现物业的价值。在许多地方, 工业房地产评估时首选成本法, 因为市场上出租或出售的工业房地产凤毛麟角, 选取其他方法时存在诸多困难。可是在深圳、甚至是珠三角的许多地方, 许多工业厂房建造之初就是为了出租或出售的, 而且工业房地产的三级市场也比较活跃。这时三大估价方法均可使用, 而且评估结果相差不会太大。
4. 对整体和片区市场走势的了解
房地产抵押合同 篇5
根据二0一三年一月二十四日贷款人陈XX（以下称抵押权人、身份证号：________________________）与借款人周XX（身份证号：________________________）、王XX（身份证号：_________________________）愿将下列房地产作为抵押物，共同担保以上《借款合同》项下本金伍拾万元人民币和所产生的利息及违约金。签订本抵押合同。
一、抵押房地产状况：
1、房屋座落：珠海市香洲区拱北桂花北路XX号XXX房
产权证号：C1569156
权属人：周建广，（身份证号：________________________）
共有权人：王洁雅，（身份证号：_______________________）
地号：E0204500
房屋结构类型：钢混，建筑面积：92.16平方米。
房屋现估价人民币柒拾万元。
土地使用权取得方式：出让。
二、抵押人将上述权证所载房地产之全部，抵押给抵押人。并将房屋所有权证、土地使用证交抵押人保管。
三、抵押期限：抵押权人与借款人所签《借款合同》规定的还款期限及抵押权人主张债权的诉讼时效期限。
四、抵押期内：抵押人须保证抵押房地产的安全、完整，并接受抵押权人的监督、检查。
五、抵押期内：抵押人欲将房地产出租，除应预先征得抵押权人书面同意外，同时须与承租人订约由承租人出具承诺书，阐明抵押人违约时，接到抵押权人通知后30天内承租人即须迁出该宗房地产。
六、抵押期内，未取得抵押权人书面同意，抵押人不得将房地产转让他人或以其它方式处置，不得对房屋进行翻建、修建、扩建。
七、抵押期内，抵押人必须缴交有关部门对抵押房地产征收的任何税费，并保障该房地产免受扣押或涉及其它法律诉讼。如遇国家征地拆迁，抵押人须与抵押权人重新签订抵押合同。
八、借款人不依约履行，《借款合同》任何条款，或逾期不能偿还《借款合同》规定的部分或全部贷款，抵押权人有权以下处置方式：
1、依照法律程序追回欠款，在欠款尚未追回的情况下，抵押权人有权依法对房地产提出诉讼保全。
2、向房地产市场管理部门提出申请，对抵押房地产进行拍卖，以拍卖所得价款偿还。
3、若抵押房地产的现值或拍卖的价款不足清偿所欠贷款和利息及违约金，抵押权人有权另行追索，若超出所欠贷款本息及违约金所余部分返还给抵押人。
九、借款人还清借款本息，并同时已全部履行本合同各项条款，抵押关系即告终止。抵押权人应会同抵押人在十日内到房地产管理部门办理抵押合同注销手续，并将房地产权证、土地使用证交回抵押人。
十、抵押权人：抵押人：
关于房地产抵押权法律性质探究 篇6
关键词：房地产；抵押权；法律性质
一、约定抵押权与法定抵押权抵押权概述
约定抵押权与法定抵押权抵押权之分类有多种，依其发生的原因，可有法定抵押权、裁判上的抵押权和约定抵押权；依其标的物之性质，可有不动产抵押权、动产抵押权和权利抵押权；依其标的物之数量，可有单一抵押权和复数抵押权；依抵押权归属之主体，可有他主抵押权和所有人抵押权；依抵押人设定抵押之具体目的，可有流通抵押权和保全抵押权；依抵押权担保债权金额是否确定，可有不定额抵押权与定额抵押权（最高额抵押权）等等。依我国法律规定，设于房地产上的抵押权则以约定抵押权和法定抵押权为主。
我国《担保法》未规定有法定抵押权。但《合同法》第二百八十六条关于建设工程合同价款支付的规定，由于涉及建设工程的价款就该工程折价和拍卖所得优先受偿问题，现在已被理解为承包人对建设工程的法定抵押权。另外，《城市房地产管理法》第五十条规定：设定房地产抵押权的土地使用权是以划拨方式取得的，依法拍卖该房地产后，应当从拍卖所得的价款中缴纳相当于应缴纳的土地使用权出让金的款额后，抵押权人方可优先受偿。
二、房地产抵押权的法律性质
1.从属性
抵押合同为担保主债务合同的履行而签定，是主债务合同的从合同。抵押权为保证债权的实现而设定，因而，抵押权从属于主债权，其因主债权的成立而成立，处分而处分，消灭而消灭。
成立上的从属性。抵押权成立上的从属性并不在于主债务和抵押合同签定的先后次序，而在于抵押权的拥有必先以债权的拥有为前提。抵押合同可以在主债务合同之后签订，或同时签定，也可以在主债务合同之前签定，如《德国民法典》第113条规定，抵押权也可以为将来的或者附条件的债权而设定；我国的司法实践中也有当事人先签订最高额房地产抵押合同、后在一定期间陆续签定主债务合同的先例。此种情形，虽先有抵押合同，并已经相应登记，但当事人无法行使抵押权，抵押权之行使，须以债权之成立为前提。
处分上的从属性。抵押权随主债权的转移而转移。如《德国民法典》第1153条第一款规定：债权一经转让，抵押权也一并转让给新所有权人；第二款规定：债权不得不随抵押权一并转让，抵押权不得不随债权一并转让。我国《担保法》第五十条规定，抵押权不得与债权分离而单独转让或者作为其他债权的担保。
消灭上的从属性。抵押权因债权之消灭而消灭。我国《担保法》第五十二条规定，抵押权与其担保的债权同時存在，债权消灭的，抵押权也消灭。
2.不可分性
对于抵押权所担保的债权，债权人可以对全部抵押物行使权利，债权或抵押标的物的变化均对抵押权不发生影响。
关于债权之变化。债权被分割或部分转让的，各债权人可共同行使抵押权；债权被部分清偿的，债权人仍可就余下债权对全部抵押物行使权利。
关于抵押标的物之变化。抵押标的物被分割或转让的，抵押权不受影响，仍有追及效力；抵押标的物部分灭失的，其剩余部分仍担保全部债权；抵押标的物之市场价格发生波动的，不对当事人发生增加或减少抵押标的物的权利或义务。
3.特定性
抵押权的特定性常被理解为表现在抵押标的物的特定性和所担保的债权的特定性。抵押标的物的特定性不容置疑，因我国民法未规定类似《法国民法典》中的一般抵押权。房地产抵押权是加在房地产上的特定负担，它以特定的房地产保证债务的履行。所谓特定的房地产，即是抵押合同约定的、并经登记公示的一定位置和面积的房地产。不是抵押合同约定的并经登记公示的一定位置和面积的房地产，不能认为其具有抵押权的负担。抵押权的行使也不能超出特定的标的物的范围。
至于所担保的债权的特定性，应是相对债权人的其他债权而言，即抵押权担保的是某特定的债权，即主债务合同规定的债权，而不是其他债权。特定的债权不等于债权的数额是确定的，如债权的孳息和实现债权的费用在设定抵押权时无法准确预见。在最高额抵押中，抵押权的设定只是明确其担保的债权的范围，并未明确债权本身。因此，抵押权所担保的债权的特定性是相对的，其主要表现为特定的债权范围，而不是特定的债权数额。
4.物上代位性
在用于抵押的房地产因意外或第三人的原因发生灭失或损害时，对因灭失或损害而获得的赔偿或补偿，抵押权人仍能行使优先受偿权。
三、房地产开发公司以建设中的房地产进行抵押的特点
1.以土地使用权抵押为主
由于土地正在开发建设之中，地上建筑物尚未取得房屋所有权证，故少有以房屋设定抵押。抵押标的物主要表现为土地使用权，地上建筑物作为土地的附属物一并抵押。
即使在建房屋已获准预售并可进行按揭贷款，或对某在建的楼层设定抵押，但因房屋或楼层均未获得区分所有权，被抵押的其实不是房屋或楼层，而是房屋或楼层占有范围的土地使用权，房屋或楼层仍作为该土地使用权的附属物与土地使用权同时抵押，此问题，本书将在按揭合同一章作进一步讨论。
因此，置换抵押标的物是发展商经常遇到的问题。在建设初期，抵押标的物是土地使用权，随着资金不断投入和建设工程逐步进行，地上建筑物的价值随之增加，每平方面积的土地使用权的价值也在增加，发展商为融资或房屋销售之便利，需要将原来已经抵押的单纯的土地使用权置换出来，代之以较小面积的土地使用权及作为附属物的部分地上建筑物。
2.较多涉及新增房屋的处理
如果发展商未能将已经设定抵押的土地使用权置换出来，在行使抵押权和处分抵押物时，则涉及地上新增房屋的处理。新增房屋是指设定抵押以后建成的房屋，它不是抵押标的物，却是作为抵押标的物的土地使用权的附属物，与土地使用权无法分离，因而在处分土地使用权时，只能将新增房屋一同处分，但抵押权人对新增房屋的处分所得，不能优先受偿。我国《担保法》第五十五条规定，城市房地产抵押合同签订后，土地上新增的房屋不属于抵押物。需要拍卖该抵押的房地产时，可以依法将该土地上新增的房屋与抵押物一同拍卖，但对拍卖新增房屋所得，抵押权人无权优先受偿。
参考文献：
[1]百晓锋.论案外人异议之诉的程序构造[J].清华法学，2010，04（3）：141-153.
[2]李竞芬.“扒窃入刑”中若干争议的消解[J].湖南警察学院学报，2012（2）：99-104.
如何解读房地产抵押价值评估报告 篇7
中华人民共和国建设部、中国人民银行、中国银行业监督管理委员会于二○○六年一月十三日联合发布了 《关于规范与银行信贷业务相关的房地产抵押估价管理有关问题的通知》(建住房[2006]8号),通知第四条规定: 房地产估价机构的选用,由商业银行内信贷决策以外的部门,按照公正、公开、透明的原则,择优决定。商业银行内部对房地产抵押价值进行审核的人员,应当具备房地产估价专业知识和技能。那么如何解读房地产抵押价值评估报告,正确理解房地产抵押价值评估报告的内涵已成为我们银行审核人员应该解决的课题,只有这样才能防患金融风险。
房地产抵押价值评估也并非是深不可测的学问,只要我们知悉房地产的价格构成、房地产抵押价值评估的几种基本方法以及房地产抵押价值评估报告内涵就能清楚知道房地产的市场价格,因此我们可以从以下几个方面解读房地产抵押价值评估报告:
1房地产价格构成
在正常情况下,我们知道任何商品的价格是有商品本身的成本、税费、利润所决定的,房地产商品也不例外。房地产商品的成本、税费包括:土地价款、土地开发费用、勘察设计费、管理费、建安成本、城市基础设施配套费、红线内配套费、营业税、城市建设附加费、教育附加费、契税、土地增值税、国有土地使用税、利息等,上述大多成本、费用是客观存在的(勘察设计费、管理费、建安成本、城市基础设施配套费、营业税、城市建设附加费、教育附加费、国有土地使用税、土地增值税),有的费率甚至为常数,并不因为项目的不同而改变,而且我们可以从当地政府招投标网站上取得;土地取得成本可以是近期成交的案例,也可以是一年以内甚至时间更长,但只要是类似或者同一供求圈范围内通过适当修正就可以,这些案例我们也可以从当地政府招投标网站上取得;至于利润率, 正常情况下一般为行业平均利润率,当然按照项目的风险不同利润率也不同,风险越高利润率也越高,根据我们国家现状,房地产项目利润率大小一般按以下排列:商业房地产、住宅房地产、工业房地产。
知道房地产的价格构成,我们就不难判断抵押房地产价格。
2房地产抵押价值评估几种基本方法
根据中华人民共和国国家标准房地产估价规范(GB/ T50291一1999),房地产估价常用的方法有:成本法、市场比较法、收益法、假设开发法。不同的方法适用于不同评估对象,所以我们进行以下分析:
2.1成本法
成本法的基本步骤为:搜集有关房地产开发的成本、 税费、利润等资料→估算重新购建价格→估算折旧→求取积算价格。
其基本公式如下:积算价格=重新购建价格-折旧
该方法适用于工业房地产评估,也就是将所有成本、 税费、利润叠加后减去折旧,以此来评估房地产的客观合理价格。
2.2市场比较法
比较法的基本步骤为:搜集交易实例→选取可比实例→建立价格可比基础→进行交易情况修正→进行交易日期修正→进行房地产状况修正→求取比准价格。
其基本公式如下:估价对象价格=可比实例价格×交易情况修正系数×交易日期修正系数×房地产状况修正系数
该方法适用于住宅、商业房地产评估,也就是通过对在估价时点的近期有过交易的类似房地产进行比较,对这些类似房地产的成交价格做适当的修正,以此估算估价对象的客观合理价格或价值。
2.3收益法
收益法是运用适当的资本化率,将预期的估价对象房地产未来各期的正常净收益折算到估价时点的价值, 求其和来确定估价对象房地产价格的一种估价方法。
收益法公式:Ⅴ=a÷r×[1-1÷(1+r)n]
式中:
Ⅴ—房地产的价格;
a—房地产的净收益;
r—房地产的资本化率;
n—房地产的使用年限或尚余收益年限。
该方法比较适用于商业房地产评估,即购买一宗一定使用年限的房地产,等于在这个年限内可以在将来源源不断地获得年净收益,那么,把现有的一个货币额与这将来源源不断地获得的年收益之和等同起来,这个货币额即是该房地产的价格,称为收益价格。
2.4假设开发法
预测的估价对象未来开发完成后的价值,减去未来的正常开发成本、税费和利润等,以此求取估价对象的客观合理价格或价值的方法。
该方法比较适用于国有土地使用权评估,也就是土地使用权价值=开发完成后的房地产价值-开发成本-管理费用-投资利息-销售费用-销售税费-开发利润-投资者购买待开发房地产应负担的税费。
懂得了房地产评估的几种基本方法,我们就不难判断抵押房地产价格。
3房地产抵押价值评估报告内涵
一份完整的房地产抵押估价报告包括二方面内容, 一是房地产抵押结果报告,二是房地产抵押技术报告,内容不同其作用也不同。估价结果报告所反映的是估价对象于估价时点的抵押价值,也就是仅仅是个结果而已,而技术报告反映的是估价过程,它包括一些参数,且这些参数是客观存在的,如土地使用权单价、勘察设计费、管理费、建安成本、城市基础设施配套费、红线内配套费、营业税、城市建设附加费、教育附加费、比较对象单价、交易时间、坐落位置、商业房地产年纯收益等,这样我们就能看到评估的整个过程。
4使用抵押结果报告、技术报告时应注意的事项
4.1使用房地产抵押结果报告应注意的事项
(1)房地产抵押估价报告的名称应当为“房地产抵押估价报告”,由房地产估价机构出具,加盖房地产估价机构公章,并有至少二名专职注册房地产估价师签字。
(2)抵押估价报告中的估价目的正确的表述是:为确定房地产抵押贷款额度提供参考依据而评估房地产抵押价值。只有明确了抵押价值估价这一目的,估价结果才能是客观合理抵押价值。因为估价目的不同,同一标的物估价结果也会不同,所以必须明确估价目的。
(3)抵押估价报告中的价格定义正确的表述为:抵押房地产在估价时点的市场价值,等于假定未设立法定优先受偿权利下的市场价值减去房地产估价师知悉的法定优先受偿款。法律规定优先于本次抵押贷款受偿的款额,包括发包人拖欠承包人的建筑工程价款,已抵押担保的债权数额以及其他法定优先受偿款。
(4)应有反映估价对象外观、内部状况和周围环境、 景观的照片。有了抵押房地产现状图片,银行审核人员就能比较直观地了解抵押物现状、成新、朝向、区位及对外交通便捷程度。
(5)应当有估价对象的变现能力分析。通过变现能力分析,可以使银行了解抵押房地产在快速变现时能实现的价值,同时增加了估价机构评估责任和评估难度。
(6)估价报告应用有效期从估价报告出具之日起计, 不得超过一年。
4.2使用房地产抵押技术报告应注意的事项
技术报告反映的是估价过程,他包括一些参数,如土地使用权单价、勘察设计费、管理费、建安成本、小区配套费、营业税、城市建设附加费、教育附加费、比较对象单价、交易时间、坐落位置、商业房地产年收益等,因为这些参数是客观存在的,并且大多可从当地政府网站取得,因此我们要重点审核以下几个方面:
(1)如果用成本法估价,应注意土地取得成本、开发成本、有关费税和利润是否高估,折旧是否低估。
(2)如果用市场比较法估价,不应选取成交价格明显高于市场价格的交易实例作为可比实例,应当对可比实例进行必要的实地查勘。
(3)如果用收益法估价,应注意收入是否高估,运营费用是否低估,选取的报酬率或者资本化率是否偏低。
(4)如果用假设开发法估价,应注意是否高估未来开发完成后的价值,是否低估开发成本、有关费税和利润。
综上所述,当我们知道了房地产的价格构成、房地产评估的几种基本方法、房地产抵押价值评估报告内涵,掌握了使用房地产抵押结果报告及使用房地产抵押技术报告应注意的事项,解读房地产抵押价值评估报告就会变成一件很容易的事。
5解读房地产抵押价值报告的重要性
解读房地产抵押价值报告其目的也是为了更好地为银行防范金融风险服务。房地产抵押贷款过程中,各金融机构基本上是按照抵押物的评估价值来确定抵押贷款额度,如果房地产抵押价值评估过高,就容易造成信贷风险,如果评估价值过低,抵押的担保作用就难以充分发挥。因此,房地产抵押价值评估是银行有效防范金融风险的关键性环节。
通过解读房地产抵押估价报告的内涵,可以真实披露房地产的权属状况,防范抵押房地产权属存在瑕疵带来的处置风险。拟抵押房地产是否合法抵押物,可以通过房地产估价师的估价活动,进行专业调查披露。依据 《城市房地产抵押管理办法》(建设部98号)规定,以下房地产不得设定抵押权:1权属有争议的房地产;2用于教育、医疗、市政等公共福利事业的房地产;3列入文物保护的建筑物和有重要纪念意义的其他建筑物;4已依法公告列入拆迁范围的房地产;5被依法查封、扣押、临管或者以其他形式限制的房地产;6依法不得抵押的其他房地产。
通过房地产抵押估价可以调查房地产抵押行为的合法性,防范房地产抵押行为不规范带来的操作风险。《担保法》、《城市房地产抵押管理办法》(建设部98号)等法律法规,对房地产抵押行为做出了很多具体的规定和要求,其中包括:房屋和房屋占用范围的土地必须同时抵押、国有企业和事业单位的房地产抵押必须符合国有资产管理的有关规定、集体所有制企业的房地产抵押必须经集体企业职工代表大会通过并报上级主管机关备案、 共有房地产的抵押必须征得共有人的书面同意、预购商品房的抵押必须符合商品房预售条件等等。这些条件也是相当复杂,基于此,房地产抵押行为是否符合相关法律法规,正确解读房地产抵押行为的合法性,可以进一步防范金融风险。
通过房地产抵押估价可以客观地判断房地产抵押价值,防范抵押房地产价值判断不客观带来的价值风险,由于房地产同时具有独一无二和价值量大两个特性,无论从专业角度、能力要求,还是从防范风险的角度看,金融机构很难依靠自己的力量确定房地产的抵押价值,更难以预测处置抵押房地产时的价值。因此,只有委托专业的房地产估价机构,房地产估价师遵循独立、客观、公正的估价原则,根据抵押房地产的特性,按照严谨的估价程序,运用科学的估价方法,在对影响抵押房地产价值的诸多因素进行综合分析后,对抵押房地产的价值进行动态估价,从而能让金融机构内审人员直观读懂房地产抵押价值报告,更好的了解押品的特性,减少押品的贷款风险。
6对我国房地产抵押价值评估的一些建议
为了更好地读懂房地产抵押价值评估报告,从目前来看,需要从以下几方面进行改进和完善。
6.1建立房地产抵押市场信息预警、预报制度
房地产抵押市场信息,是房地产市场信息的一部分, 与国家产业政策、担保立法、保险等业务信息相关,只有通过与权威的房地产估价机构合作等形式,建立和完善房地产抵押市场预警、预报制度,是实现经济繁荣和规避抵押风险的要求所在。呼吁建立一个与信贷风险有关的信息系统,建立相关业务联网,信息共享,确保信贷安全。
6.2着重考察抵押物的变现能力
金融机构发放抵押贷款时,是将抵押物作为金融资产安全性的保证,当违约行为出现时,金融机构可以通过处置抵押物收回已放出的贷款。因此,房地产抵押价值评估的着力点,应是抵押物未来的变现价值。估价时,对预期不确定的因素要充分考虑,尤其是要分析其市场变现能力。在估价方法的选择上,由于商业房地产的价值主要是由现有和潜在的收益能力决定,因此更宜选用收益法评估其客观价值,并以成本法为辅助方法;对于居住类房地产,当投机盛行存在房地产泡沫时,运用收益法能更好地得到住宅的内在合理价格;对工厂厂房、仓库等具有个别性和特殊性的房地产,则主要采用成本法进行估算。笔者在实践中总结得出了下列的商品房变现率分析表,供同行们参考。首先要对影响变现率的相关因素进行充分的定性分析,然后才能得出定量的变现率,影响变现率的因素可以归纳为品质、转让属性、潜在市场状况和变现期限四个方面,具体分析内容如表1。
6.3相关行政主管部门也应该履行好服务职能
除了正确解读房地产抵押价值评估报告,相关行政主管部门也应该履行好服务职能。在房地产金融风险防范中,也需要房地产、土地等主管行政部门完善产权登记程序,房地产评估行业主管部门及时完善房地产估价师执业资格制度,进一步加大房地产估价市场监管和执法监察力度,完善市场运行和监管规则,进一步建立和健全房地产估价机构和房地产估价师信用档案,切实解决好房地产估价市场存在的问题。
此外,在评估过程中,也会碰到在选用市场比较法时市场资料和价格信息难以收集,甚至收集的资料明显偏离市场的真实情况,这也就需要我们相关行政主管部门在市场信息的采集上保持客观真实,在信息的发布上保持公开、透明。
结束语
控制房地产抵押贷款风险的探索 篇8
关键词：控制,房地产,抵押贷款,风险
房地产抵押贷款主要指的是通过对房地产的抵押来实行的借贷形式。在电压的过程中可能因为抵押权人的各种原因引起纠纷问题, 使得抵押的风险出现。房地产的抵押贷款业务不仅影响到了商业银行的利益, 同时也给我国的金融市场稳定性带来了一定的影响, 因此, 在当前一定要重视起对房地产抵押贷款中的风险控制, 从而为商业银行的健康发展提供帮助。下面将对控制房地产抵押贷款风险的方式进行详细的讨论。
1 房地产抵押贷款的风险分类
1.1 借贷人信用风险
银行对房地产抵押的借贷对象主要包含以下几种:首先是购房客户, 也就是在购买商品房的同时可以办理贷款。然后是地产的开发商、建造单位等。借款人出现的违约情况主要有主动性违约和被迫违约, 主动性违约指的是在借贷期间自身由于心理的因素和利益的影响而主动采取的停止还款行为, 从而导致出现违约的现象。被迫违约则是指还款人在还贷的过程中难以进行资金的偿还, 从而导致出现违约行为。无论是哪一种违约行为给银行方面所带来的影响都是相同的, 都将导致银行出现风险问题, 并且导致出现严重的危害。
1.2 抵押物处置与价格风险
抵押物的处置风险也可以分为两种不同的方面, 一方面是由借款人对房地产进行重复抵押或者虚拟低压等行为, 这种行为事实上是违法的, 同时也将导致出现抵押物处置的风险[1]。另一方面是指抵押物拍卖出现困难, 很多的抵押物是使用中的住房, 这种住房在进行扣押的时候由于属于家庭的必需品, 因此对其进行扣押有悖于人文常理, 同时也会对社会造成一定的不良影响, 不能采取强制性的处置, 因此会导致银行承受过大的损失。抵押物价格风险则主要指的是抵押物的市场价值下降而给银行方面带来的直接影响, 将会给银行带来风险隐患。
1.3 虚假按揭风险
虚假按揭风险是指房地产行业中特有的一种抵押贷款形式, 主要是房地产开发商为了能够套取银行的资金, 从而利用亲属和朋友等关系来进行个人的贷款业务办理。在这种情况下银行办理了多个不同的虚假信息贷款, 将严重的影响银行的贷款风险控制, 从而将银行置于一个难以挽回的局面上。
1.4 专业技术风险
作为房地产估价人员其专业的能力和水平也将影响到抵押贷款的风险。在进行估价的过程中如果技术路线和参数等选择不当, 那么估价就可能会出现比较明显的差异。很多的单位在选择从业人员的过程中都没能采取有效的方式进行考核, 导致很多的人员都没有房地产估价师资格证。这种专业技术上的欠缺会导致估价上的问题, 从而给银行的抵押贷款带来风险[2]。
2 房地产抵押贷款风险产生的原因
2.1 制度欠缺
我国当前阶段在个人财产等级制度方面仍然有着一定的欠缺, 并没有对人的财产和个人税收进行明确的了解, 银行因此很难将个人的信誉和资产的实际情况之间进行联系, 从而导致信贷的决策方面十分容易出现问题。此外, 国内对于失信方面的惩罚力度不足, 当前很多的借贷人在进行贷款的过程中使用虚假的信息, 这种现象已经十常见, 对这样的行为需要采取制度上的限制和惩罚, 从而减少这种不正当现象的出现。
2.2 市场竞争
当前阶段, 个人住房的贷款业务已经逐渐的陷入了一个恶性竞争的环境当中, 很多的银行不仅不能为客户提供更加优质的服务, 甚至还为了争夺客户而逐渐的调整贷款的门槛, 导致借贷人的实际情况良莠不齐, 十分容易出现贷款的风险问题[3]。
2.3 其他原因
由于个人住房的贷款通常实行的期限都比较长, 因此借款人可能在还款的期限内出现各种不同的情况, 例如离婚等家庭上的变故, 甚至出现意外伤害不能继续进行还款, 那么这种情况下也将给信用贷款的银行带来风险。
3 房地产抵押贷款风险的控制措施
3.1 建立正确的经营理念
银行是我国经济发展中的重要组成部分, 要想控制好房地产抵押贷款中存在的风险问题, 首先应当树立起正确的经营理念。对此, 银行方面应当首先完善相关的规章制度, 并实行问责制度, 建立起可续的抵押贷款预警机制。在业务方面, 一定要严格的控制每一个业务环节, 保证每个部门之间能够相互配合, 从而减少风险问题的出现[4]。同时, 应当重视起内部的管理工作, 对贷款的流程进行进一步的规范, 然后实行跟踪服务管理, 加强在贷款之后的调查和检查工作。此外, 应当对借贷人的信用进行严格的审核, 看其证件是否真实, 了解到以往的信用情况, 从而降低风险的存在。作为工作人员还应当对虚假的信息具有辨别的能力, 可以通过现场调查和讲座培训等形式来强化工作人员的能力。
3.2 做好行业整顿
房地产行业为我国的经济发展做出了巨大的贡献, 同时也是贷款的主要客户, 同时也是风险存在的主要部分。房价的持续上升将会导致房地产出现泡沫经济, 对此一定要做好行业内部的整顿工作。建议征收暴利税, 对一些恶意进行市场价格操纵的人员采取严厉的出发, 对于违规的行为更加应当加大惩罚的力度, 从而让他们不能再轻视规定。这是控制房地产行业的规范性的重要措施, 也是关键所在。此外, 还应当在原有的基础上强化银行方面的法律制度和体系的建设, 进一步的明确相关规定, 从而为贷款提供基础上的保障。
4 结束语
房地产贷款是我国的银行中的主要贷款业务, 但在进行房地产贷款的过程中始终伴随着多种风险因素, 导致银行的发展受到了不良影响, 更加影响了我国的经济健康发展。对此, 还需要不断的加强法制上的建设和管理制度上的建设, 同时应当重视起对客户的信用调查, 以便于能真正的减少房地产抵押贷款的风险。
参考文献
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[3]方家锐.房地产抵押贷款法律风险的防范[J].现代金融, 2013, (6) :45-47.
抵押房地产 篇9
目前, 我国房地产抵押评估还存在很多问题没有完善, 抵押评估存在的主要问题是评估机构没有按事实来做出评估报告, 他们出具的评估价格或高或低, 都是不正确的, 虚假的。这类虚假抵押评估报告都是由评估机构出具、估价师签章, 表现形式合法, 但却有很大的欺骗性和风险性。评估机构为什么会出具虚假评估报告呢?其主要有三个方面的原因。
1.1 客户直接委托评估制
可以说, 金融机构从信用贷款到抵押担保贷款, 在规避信贷风险方面已经进了一大步, 但抵押物评估是由客户委托并提供评估报告, 这其中就存在较大的制度风险。客观上说, 评估机构通常会遵循“谁委托、谁交费, 就对谁负责”的潜规则;客户直接委托, 一般容易受到客户的影响, 出具的评估价位就会相对高一些, 受金融机构委托, 评估价格就会低一些。在竞争日益激烈的评估市场, 评估机构本身就是为客户和金融机构提供服务的主体, 客户作为评估机构的业务来源, 通常处于优势地位, 对评估结果具有不可低估的影响力。
1.2 不实评估报告部分满足了基层金融机构信贷客户经理业务营销的客观需要
现在由于行业竞争非常激烈, 每个银行的负责人和经理在业务上都有很大的压力, 有的银行甚至要求职员一个月要完成多少信贷任务, 导致一些员工因怕完不成任务而做一些与实际不附的报告或是信息, 为了能让上级顺利通过审核, 自然导致他们与客户站在一起, 明明客户没有能力偿还贷款, 却做出一些虚假的抵押物来证明客户有能力偿还的虚假现象, 最终导致银行受损或是带来一些难以解决的经济纠纷, 这是客观存在的。一宗信贷业务的完成, 一般都要经过很多部门的审核, 首先要各项经济指标优良, 其次要满足上级部门的信贷条件, 信贷的条件对客户来说也算比较严格的, 进入信贷审批的时后, 为促成这单信贷业务基层客户经理已经付出了很大的经历, 为给自己带来一定的业绩, 所以, 他们更希望审核成功, 因此, 在委托评估时, 更多情况下, 他们已经站在了客户的一边。
1.3 现在的信贷审批与风险控制都是独立进行的, 而审批部门与风险控制部门却缺乏必要的技术人员把关
现在很多金融机构对抵押评估报告的审查还处于初级阶段, 就是还没有一定的专业技术人员, 来对那些有问题的报告或是虚假的、不符合实际的评估报告提出质疑, 并未能从专业技术的角度指出问题所在, 并控制审批结果;现在的平寄机构和金融机构都是独立的, 两者之间并不互通信息加以沟通, 所以, 对有些情况并不太了解, 给虚假的评估报告提供了可乘之机。不实的评估无论对哪一方都是不负责任的, 它破坏了社会的诚信体制, 扰乱了社会正常发展秩序, 损坏了评估也的声誉, 危害了评估业的正常发展, 给个人和金融业运营都带来巨大的风险。
2 完善和改进房地产抵押评估工作的几点建议
2.1 加强信贷人员职业道德教育
社会各行各业的从业人员, 都要遵守各自的职业道德, 房地产抵押评估人员也不例外, 不仅要有扎实的理论基础、丰富的实践经验, 还要具备良好的职业道德。因为没有职业道德, 就算你有再精通的业务知识也不会做出正确、公正的评估, 就会损害当事人的利益, 也会给银行信贷资金造成一定的风险。
2.2 认真学习房地产法律法规知识, 严格审查抵押物的合法抵押性
信贷人员要认真学好法律知识, 并能正确判断房地产的合法性和抵押的有效性, 避免导致抵押无效或信贷资金受损。在房地产评估中, 首先必须明确该抵押物的归属权, 这也是房地产评估前必须搞清的最基本问题。有些评估人员在没有调查清楚土地、房屋的归属权就做出了评估抵押, 给真正的所属人造成难以解决的法律纠纷。所以在抵押评估前一定要核查清楚, 避免做出不正确评估。对于土地及房地产的归属权、性质等问题, 要结合《土地管理法》《城市房地产管理法》有关条款加以分析判断。
2.3 掌握房地产估价理论与方法
正确掌握房地产估价理论与实际评估方法, 不因受托方的影响, 客观的、准确的评估抵押物价值, 使抵押人与银行双方都不会遭受不正确评估而带来的风险。房地产评估是指估价人员根据估价目的, 遵循估价原则, 按照估价程序, 选用适宜的估价方法, 并在综合分析影响房地产价格因素的基础上, 对房地产在估价时点的客观合理价格或价值进行估算和判定。因此在进行评估活动前必须明确估价目的、估价原则、估价方法与估价时点等问题。
2.4 完善房地产抵押手续, 建立行内评估制度
抵押贷款必须要通过抵押物的审查、评估、登记等一系列的重要环节才能发放, 其中任何一个环节都是缺一不可的。条件允许的情况下, 银行可以自行成立评估机构, 对抵押物的价值进行评估, 这种评估既能为贷款人节省评估费用, 也能给银行放贷节约时间, 提高工作效率, 有利于争取优质客户, 提高行业竞争能力。银行自行评估也能使银行对抵押物的价值有一个统一的标准和规定, 避免一些同样的物品由于不同的评估机构评估, 而产生不同的价值。偶尔遇到情况特殊的, 难以估价的抵押物则可委托一些专业的评估机构, 进行评估。银行在拿到评估的报告时, 要有专人负责审查, 在估价的抵押物、时间、地点、价格等方面都要仔细核对, 做到认真、准确的评估抵押物的价值。主要的注意事项有: (1) 价格:所谓的价格是包涵了土地 (房屋) 用途、土地 (房屋) 开发程度、土地 (房屋) 剩余使用年限等重要信息, 如果改变这些抵押物的用途就会对抵押物的价格产生重要影响。 (2) 估价时点:在评估机构出具的估价报告中, 估价时点一般都是评估时或是贷款发放时的抵押价格, 并不是贷款到期时的预测价格, 所以评估时要根据社会形势、经济、房地产业的发展趋势来定价, 并考虑一定的风险。 (3) 其它权利:在估价报告中一般都会注明评估房地产是否设定他项权利, 他项权利:即指抵押权、担保权、地役权、租赁权等权利, 估价对象若已设有他项权利, 该房地产抵押时, 则抵押价值不得超过该房地产价值与他项权利价值的差额。
结语:在房地产行业的评估中, 会遇到各种各样的问题, 评估抵押物时要根据具体情况来具体分析, 对于遇到特殊的抵押物难以做出评估的, 要请专业人士帮助, 以免出现不合理的评估。无论是银行自行评估, 还是委托评估, 房地产抵押价值都要以客观、合理、公平、公正的原则, 既要保护抵押人的合法权益, 又要控制信贷资金的风险, 只有这样才能在日益激烈的市场竞争中, 树立起良好职业的形象, 使我国房地产抵押贷款业务得到健康、快速、长远的发展。
摘要：近年来, 我国的房地产金融市场随着房地产市场发展逐渐活跃与完善, 房地产抵押评估业务日益增多。本文分析了房地产抵押评估目前存在的问题, 并在此基础上提出了相应的防范对策。
关键词：房地产抵押评估,存在的问题,对策
参考文献
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[4]董少卿, 刘叶芳.房屋土地抵押评估中出现的问题[J].中国经济信息, 2009 (12) .
抵押房地产 篇10
一、以土地使用权作为抵押物的潜在法律风险
土地使用权抵押是房地产抵押贷款担保的一种形式。以土地使用权作为抵押物的法律潜在风险有二:
1.《国有土地出让和转让暂行条例》第32条规定:“土地使用权抵押时,其地上建筑物、其他附着物随之抵押。地上建筑物、其他附着物抵押时,其使用范围内的土地使用权随之抵押”。正是基于此,银行往往认为地上建筑物、其他附着物无论是抵押设定前所建,还是抵押设定后所建,均应视为抵押物的一个组成部分。更有些银行随着其拥有设定抵押权的土地上建筑物增加而相应增加贷款金额。其实,根据《担保法》第55条规定,抵押合同签订后,土地上新增房屋不属于抵押物。
2.银行设定抵押的土地使用权其取得的方式有三种,即划拨、出让、转让。国有划拨土地使用权是一类性质特殊的土地使用权,无偿划拨的土地不属于企业财产或国家授权经营管理的财产。为此,《城市房地产管理办法》第50规定,设定房地产抵押权的土地使用权是以划拨方式取得的,债权人处置房地产后,应当从拍卖所得的价款中缴纳相当于应缴纳的土地使用权出让金的款额后,抵押权人才能优先受偿。所以,商业银行以划拨土地使用权或者连同地上建筑物及其他附着物设定抵押权的,抵押权依法需要处分时,要从该土地所处分的价款中缴纳相当于应缴纳的土地使用权出让金,而不能追偿全部土地变卖价款。
二、以预售商品房和在建工程作为抵押物的潜在法律风险
预售商品房和在建工程抵押贷款的特点是:抵押物尚未形成,是正在建设或将要建设的商品房;购房人尚未完全付清购房款;从抵押物到成屋时间周期长。这些特点决定着预售商品房和在建工程抵押的风险显著高于成品物抵押。实际操作中有些发展商为了快速获得资金或出于其他目的,假按揭屡见不鲜,表现在:开发商套取资金的假按揭、不具备销售资格房子的假按揭、开发商恶意套取银行资金的零首付、返租式的假按揭等,这都对银行造成了潜在的法律诉讼风险,鉴此,银行应予以重点防范。
三、以亏损企业房地产担保贷款的法律风险
银行在压缩不良贷款实践中,为了保全信贷资产,减少贷款损失,通常采取完善抵押担保手续的措施来达到保全银行债权的目的。但亏损企业由于长期资不抵债,无力偿还银行债务,也只能同意将企业财产包括房地产类资产作为抵押来应付银行的追讨行为。所以,银行就以前年度发放的贷款就企业财产补办抵押担保手续的情况时有发生。在这种保全银行资产的过程中,由于亏损企业处于朝不保夕的境地,可能走向破产,而国家对破产企业又有许多特殊的政策规定,因此,若债权银行掌握不好,不注意防范政策法律风险,有可能导致事与愿违,产生法律纠纷。
四、防范房地产抵押贷款法律风险的对策
(一)明确抵押物的法定范围
《城市房地产抵押管理办法》第8条规定,下列房地产不得设定抵押:权属有争议的房地产;用于教育、医疗、市政等公共福利事业的房地产;列入文物保护的建筑物和有重要纪念意义的其他建筑物;已依法公告列入拆迁范围的房地产;被依法查封、扣押、监管或者以其他形式限制的房地产;依法不得抵押的其他房地产。此外,土地所有权、未经全部共有人书面同意抵押的房地产、法律禁止抵押的农村集体土地、违章建筑或未经国家规划部门和建设部门批准私自建设的房地产等,也不得抵押。
(二)规范土地使用权抵押操作
作为债权方,银行不宜接受国有划拨土地作为抵押物。必须以国有划拨土地作为抵押物的,应当扣除抵押土地价值中未来变卖需缴付的土地出让金份额,就其土地余值办理抵押贷款。
对于以亏损企业房地产的抵押贷款要实施抵押保全,应尽可能早地完善抵押担保手续,以免引起抵押无效的后果。《中华人民共和国企业破产法》第35条规定:人民法院受理破产案件前6个月至破产宣告之日的期间内,破产企业对原来没有财产担保的债务提供财产担保的行为无效。
以商品房抵押贷款的,商品房开发项目必须符合房地产转让条件并取得商品房预售许可证。有营业期限的企业以其所有的房地产抵押的,其设定的抵押期限不应当超过该企业的经营期限;以具有土地使用年限的房地产抵押的,其抵押期限不得超过土地使用权出让合同规定的使用年限减去已经使用年限后的剩余年限;以共有的房地产抵押的,抵押人应当事先征得其他共有人的书面同意
(三)以享受国家优惠政策购买的房地产抵押的,其抵押额以房地产权利人可以处分和收益的份额比例为限
国有企业、事业单位法人以国家授予其经营管理的房地产抵押的,应当符合国有资产管理的有关规定;以集体所有制企业的房地产抵押的,必须经集体所有制企业职工(代表)大会通过,并报其上级主管机关备案。
摘要：商业银行房地产抵押贷款风险主要有:以设定抵押后建的设施扩大贷款、以划拨土地抵押贷款、以预售商品房和在建工程抵押贷款和以亏损企业财产贷款。防范此类贷款风险的措施主要有:明确抵押物的法定范围、规范土地使用权抵押操作等。