抵押保险

2024-05-12

抵押保险（精选五篇）

抵押保险篇1

我国人口老龄化问题已经十分严重。2011年中国人口发展报告数据显示, 我国60岁及以上人口达到18499万人, 占总人口的13.7%1。显然, 我国目前已经进入了老龄化社会阶段。与此同时, 老年抚养系数 (1) 不断上升。数据显示, 我国老年抚养系数为12.25%, 比2010年增加了0.35个百分点。老龄化的加快以及养老抚养比的大幅上升, 昭示以家庭保障为主的养老方式面临严峻的挑战。

与此同时, 随着近年来城市化进程的加快以及住房制度的改革, 我国城镇居民住房的自有率明显提高。2010年我国城镇居民住房自有率高达89.3%, 其中, 11.2%的家庭拥有原有私房, 40.1%的家庭拥有房改私房, 38.0%的家庭拥有商品房。因此, 利用市场机制完善养老保障政策设计, 以适应个性化的养老保险需求就成为必然。住房反向抵押养老保险应运而生。

住房反向抵押贷款最早起源于欧洲的英格兰, 随后在美国、英国、法国、新加坡、加拿大等国家得到了广泛推广, 也取得了一系列研究成果。Mitchell和Piggott (2005) 对住房反向抵押贷款定价的研究表明:在政府财政资金短缺的情况下, 开展住房反向抵押贷款不失为一种提高老年人消费水平的方法。但是Ngel-Choon Chia和Albert K C Tsui (2005) 的研究指出如果以国际通行的所得替代率70%的标准来判断, 则此金融产品对老年人则不具有吸引力。可见, 住房反向抵押贷款养老保险可谓有市场但有边界条件, 识别需求、破解约束与政策设计非常关键。

国内最早是通过介绍美国住房反向抵押贷款的贷款风险、种类、贷款市场的发展状况、对象及其相应的防范措施来引入住房反向抵押贷款 (胡江涛、曾祥瑞, 1995) 。随后的研究表明以住房反向抵押贷款为基础、以年金为支付方式的寿险险种较为适合我国的国情 (孟晓苏, 2002) 。然而, 作为一项金融政策, 其市场前景也是学术界比较关心的问题。柴效武 (2007) 对住房反向抵押贷款在我国的市场供给状况进行了预先探讨, 他主要从供给机构选择及各类机构参与该项业务的利弊方面进行了比较评析。

综上, 以往的研究中都对于住房反向抵押养老保险的可行性、必要性以及风险进行了研究。但是对于中国试点搁浅的困境没有更为细致的研究。鉴于此, 本文尝试分析住房反向抵押贷款实行涉及到的供求双方面临的困境以及其成因, 并以市场内部的供求双方以及市场外部的宏观环境为分析视角提出政策重构的建议。

二、住房反向抵押养老保险面临的困境

(一) 精确定价有难度

住房反向抵押养老保险作为一项金融政策, 涉及到供给方———有房产缺乏稳定收入的老年人以及需求方———银行、保险公司等金融机构。在抵押市场下供求双方均衡价格的精确定价存在着很大的难度, 而价格却是决定双方行为的首要因素。早在2005年, 国内一些机构就启动了针对老年人的以房养老功能的金融服务, 虽然不是真正的住房反向抵押养老保险, 是类反向抵押贷款产品 (2) , 但却从其探索实践中可以看到, 抵押房产的估价不合理、难以满足老年人的养老需求导致试点情况不佳, 公众的参与率都很低 (3) 。

(二) 传统观念阻力大

根据住房反向抵押养老保险的定义, 老年人拥有的房产在贷款期满后将被拍卖, 用于偿还贷款利息。如此, 老人的子女将不再拥有父母的房产。一般来说中国人的传统是“但存方寸地, 留于子孙耕”。老年人总是尽量减少消费将钱存起来, 用于孩子上学、结婚、买房以及自己养老, 去世时将住房留给子女。而住房反向抵押养老保险能够推行的一个先决条件就是住房由老年人自由支配 (1) 。这一传统观念, 阻碍着“以房养老”的具体实行。

(三) 房产缺陷阻力大

房地产自身的缺陷主要表现为房产未来价值的不确定性。金融机构办理住房反向抵押贷款, 其目的是通过对房产的保值增值或开发新房产来谋取利润。但是该项业务的期限一般很长, 金融机构只有等到借款人去世后才能获得房产的处置权。目前房价本身就比较高, 住房价格后期的变动趋势不明朗, 这种缺陷严重影响着需求方金融机构的理性选择。

三、发展住房反向抵押养老保险的困境成因

住房反向抵押养老保险的困境主要存在于供给方 (老年人) 、需求方 (银行等金融机构) 和外部环境, 我们有必要细致的分析一下造成这些困境的原因。

(一) 多重风险交叉融合

造成精确定价的原因很多, 其中最主要的则是相关利益群体多重风险交叉融合。住房反向抵押贷款的周期较长, 有的甚至长达几十年。在此期间, 房地产价格会发生不同程度的波动。当真实房价的上涨幅度低于预先设定的房价增长率时, 贷款机构将面临合同到期时不足以收回贷款的风险。对于贷款人, 则可能因为所抵押的房产贬值过快, 甚至贷款未到期时, 已经一文不值, 无法还贷, 贷款人也可能陷入需要继承人还贷的局面。

(二) 抵押前后老年人获得效益水平高低难以把握

造成传统观念束缚的原因很多, 最主要的是难以把握抵押前后老年人所获得的实际效益水平。当老年人抵押房产后获得现金流以购买个性化的养老产品所获得的养老效益高于其本身拥有固定房产的效益, “代际契约”观念的束缚则会显得没那么严重。

(三) 房产泡沫潜在与土地政策不明晰

房产未来价值的不确定性源于房地产泡沫潜在与房地产使用权的限制。一方面, 自2007年以来, 国内房地产市场一直处于非理性攀升期。政府因此也多次出台政策进行宏观调控, 但效果仍不佳。在这种不稳定的市场环境下今后房价涨跌难以判断, 并且潜在泡沫难以消除。另一方面, 城镇化快速推进过程中房屋拆迁几率的增加、国内房屋平均30年寿命、住宅建设用地使用权70年到期等, 作为贷款客体所存在的众多不确定性, 使得房产未来价值不确定, 也进而增加相关交易成本。

四、住房反向抵押养老保险的重构

住房反向抵押贷款在发达国家发展已经十几年的时间了, 也积累了很多宝贵的经验。关于其研究不仅仅要停留在理论层面, 更重要的是要付诸于实际。就我国国情而言, 目前开展住房反向抵押养老保险势必会面临很多的阻碍, 这需要政府的合理规划和引导, 为其发展营造良好的外部环境。

(一) 正视多重风险, 政府介入建立分担机制

多重风险交叉融合造成了对于标的房产定价的困难, 也就影响到供给方以及需求方的交易行为。因此, 建立住房反向抵押养老保险风险分担机制极其重要。从国际经验来看, 解决这个问题最好的办法是政府介入。比如美国的“基于联邦政府保险的住房反向抵押贷款” (Federally-insured reverse mortgages) , 该贷款由美国联邦住房管理局提供保证, 防止由于合同期末房产处置价格低于贷款价值的情况给金融机构带来的损失。

(二) 加强政策宣传, 明晰以房养老政策定位

民众对于政策的认识存在着误读, 这也就影响着供给方老年人对于政策的选择行为, 因此应该加强宣传帮助民众明晰其定位。政府通过舆论力量来加强人们对于住房反向抵押养老保险的正确认识, 明确其不过是多了一项养老选择, 而并不具有任何的强制性也不可能取代基本的养老保险更不是在“算计”老百姓的房子。

(三) 产权有偿续期, 按年租制缴纳出让金

为保证住房反向抵押养老保险的顺利实施, 应该明确70年使用权可以续期, 房屋产权和土地使用权在70年后可以继续统一。至于产权是有偿续期还是无偿续期目前国家没有明确的规定。从土地利用的角度, 有偿续期更合理。而且以年租制的方式则可以考虑到通货膨胀以及房产折旧的因素。银行等金融机构获得抵押房产后或者进行出租房产或者重新开发新的房产来获得利润, 在可以获得利润的情况下其有偿续期的成本远远小过续期可否、续期方式未定的风险。因此, 明确以年租制的形式开展房产的有偿续期可以消除需求方金融机构的诸多困惑。

五、结论

中国未来几十年持续推进的城镇化将会给住房反向抵押养老保险的运行提供良好的行业发展环境。与此同时, 应当针对实施中存在的问题而进行的配套改革。具体而言, 政府应介入建立并完善风险分担与化解机制, 向公众申明以房养老政策定位, 充分发挥财政、税收的激励作用, 按年租制缴纳租金以推动住宅类国有建设用地产权有偿续期等来促进此项政策的进行。

摘要：作为一项致力于养老的金融政策, 住房反向抵押养老保险在以往试点中遭遇了搁浅。文章全面梳理了其在实施过程中面临的主要障碍, 深入分析了问题的成因, 并提出了符合逻辑的、务实的政策建议。作者认为政府应该介入建立并完善风险分担与化解机制, 向公众申明以房养老政策定位, 按年租制缴纳租金以推动住宅类国有建设用地产权有偿续期等措施, 以促进该政策的发展与运行。

关键词：人口老龄化,住房反向抵押,养老保险

参考文献

[1]2011年人口发展报告.85-87.

[2]2010年城镇居民生活状况报告.90-92.

[3]O.S.Mitchell, J.Piggott.Unlocking Housing Equity in Japan[J].Journal of Japanese and International Economics, 2005:34-78.

[4]Ngel-Choon Chia and Albert K C Tsui.Reverse Mortgages as Retirement Financing Instrument:An Option for“Asset-rich and Cash-poor”Singaporeans[J].Department of Economics National University of Singapore, 2005, (01) :1-42.

[5]曾祥瑞, 胡江涛.住房逆抵押贷款研究[J].中国房地产, 1995, (06) :61-64.

[6]孟晓苏.论建立“反向抵押贷款”的寿险服务[J].保险研究, 2002, (12) :44-45.

[7]柴效武.房产养老寿险业务中老年人健康状况评价的不完全信息博弈[J].浙江大学学报, 2007, (11) :178-186.

[8]宋莉莉.以房养老和住房反向抵押贷款[J].西北人口, 2007, (02) :17-23.

[9]路静.基于保险精算的住房反向抵押贷款定价研究[J].管理评论, 2010, (04) :3-8.

[10]姜月.我国实施住房反向抵押贷款的前景分析[J].软科学.2008, (12) :77-79.

[11]鲍家伟.“以房养老”的国际经验及建议[J].宏观经济管理, 2012, (03) :77-79.

个人贷款抵押房屋保险条款篇2

（2003年4月经中国保监会核准备案）

总则

第一条以房屋作抵押向商业银行申请贷款的具有完全民事行为能力的自然人可参加本保险。

第二条在保险合同的被保险人为借款个人，保险财产指被保险人向商业银行申请贷款时用以抵押的房屋；抵押房屋价值中包含的附属设施和其他室内财产，也在保险财产范围以内。被保险人购房后，装修、改造或其他原因购置的、附属于房屋的有关财产或其他室内财产，不在本保险财产范围内。

保险责任

第三条在保险期限内由于下列原因造成本保险单列明的保险财产的直接损失，保险人依照本条款约定负责赔偿：

（一）火灾、爆炸；

（二）暴风、暴雨、台风、洪水、雷击、泥石流、雪灾、雹灾、冰凌、龙卷风、崖崩、突发性滑坡、地面突然塌陷；

（三）水管爆裂；

（四）空中运行物体坠落以及外来不属于被保险人所有或使用的建筑物和其他固定物体的倒塌。

第四条在发生保险事故时，为抢救保险标的或防止灾害蔓延，采取合理、必要的措施而造成的保险标的的损失，保险人也负责赔偿。

第五条在发生保险事故时，被保险人为防止或者减少保险标的的损失所支付合理的、必要的施救费用，由保险人承但。该项费用以对应保险财产的保险金额为限。

责任免除

第六条由于下列原因造成保险标的的损失，保险人不负责赔偿：

（一）战争、类似战争行为，军事行动、武装冲突、罢工、暴动、民众骚乱；

（二）核子车辐射或各种污染；

（三）执法部门对保险财产的折除、征用或没收；

（四）地震或地震次生原因；

（五）被保险人或其家庭成面或其代表的故意行为、重大过失。

第七条对保险财产的下列损失和费用，保险人不承担赔偿责任：

（一）保险财产因设计错误、原材料缺陷、工艺不善、建筑物沉降等原因以及自然磨损、正常维修造成的损失或费用；

（二）被保险人擅自改变房屋结构引起的任何损失和费用；

（三）房屋贬值或丧失使用价值；

（四）任何形式的罚款、罚金；

（五）任何间接损失和精神费用。

第八条其他不属于本保险责任范围内的损失和费用，保险人亦不负赔偿责任。

保险期限

第九条除另有约定外，保险期限与银行货款期限一致，以保险单载明的起讫时间为准。

保险金额与保险费

第十条保险财产的保险金额由被保险人自行确定，但保险金额不得小于想应的抵押借款本金。保险金额低于保险价值的，发生保险事故后保险人按照按保险金额与保险价值的比

例乘以实际损失计算赔偿金额。

第十一条本保险的保险费按照以下公代计算：

保险期限为整年的，设年为n，按公式1计算：

公式1：保险费=保险金额x n对应的费率

保险期限为非整年的，设年为n，月为m，按公式2计算：

公式2：保险费=保险金额x n对应的费率+保险金额x(n+1对应的费率-n对应的费率)x m/12

保险期限不足一个月，按一个月计收保费。

投保人、被保险人义务

第十二条投保应当履行如实告知义务，并如实回答保险人就保险标的或者被保险人的有关情况提出的询问。

第十三条投保人应在签订保险合同时一次性交情本保险单项下全部保险费。

第十四条在本保险合同期限内，如果被保险人变更或保险标的地址变动，保险标的危险程度增加或其他保险重要事项变更，被保险人应及时书面通知保险人，并支付需附加的保险费。保险标的危险人未履行通知义务并支付附加保险费，发生保险事故的，保险人不承担赔偿责任。

第十五条被保险人应当遵照国家有关消防、安全方面的规定，维护保险财产的安全。第十六条保险财产遭受损失时，被保险人应当积极抢救，采取必要、合理措施使损失减少至最低程度，同时保护事故现场、保留有关实物证据，并立即通知保险人，协助查勘。

第十七条被保险人向保险人申请赔偿时，应提交保险单正本、损失清单以及其他保险人合理要求的有效的、作为索赔依据的证明材料。

第十八条投保人或被保险人如不履行第十二条、第十三条、第十五条至第十七条约定的任何一项义务，保险人有权拒绝赔偿，或自解约通知书送达被保险人之日起解除本保险合同。

赔偿处理

第十九条保险财产遭受保险责任范围内的损失时，保险人按下列约定进行赔偿：

（一）实际损失等于或高于保险金额的，按保险金额赔偿；

（二）实际损失小于保险金额的，保险人按照按保险金额与保险价值的比例乘以实际损失计算赔偿金额。计算公式如下：

赔偿金额=实际损失x（保险金额/保险价值）

第二十条在本保险期限内，保险财产若遭受部分损失，保险人一次性支付的赔款未达到保险金额的，财产损失部分的保险金额自动恢复，被保险人无须补交保险费。

第二十一条保险标的遭受损失后的残余部分，仍然归被保险人所有，并在计算实际损失时扣除其残余价值。

第二十二条抵押房屋价值中含附属设施和其他室内财产的，其损失计算以损失发生时的实际价值为限，如果所含附属设施和其他室内财产若发生充更，保险人在赔偿时以抵押时所列明的数量、品牌、规格的实际价值为限。

第二十三条保险人受理索赔后，应根据保险责任范围迅速调查审核，按本保险条款有关约定予以赔偿。若保险财产发生损失，根据被保险人和贷款银行达成的有关约定，由保险人一次性支付给贷款银行或被保险人。

第二十四条保险财产发生保险责任范围内的损失，如果根据法律规定或者有关约定，应当由第三方负责赔偿的，被保险人应以书面形式向第三方提出赔偿要求。未经保险人书面同意，被保险人或其代表不得自行对第三方做出任何承诺、拒绝、约定或接受。根据被保险人书面申请，保险人可按照本保险条款有关约定先予赔偿，并依法进行代位追偿。被保险人

应协助保险人向第三方追偿。

第二十五条若本保险单所保财产存在重复保险时，保险人仅承担按比例分摊的责任。对其他保险人应当承担的赔偿责任，本保险人不负责垫付。

第二十六条被保险人或者其房屋继承人请求赔偿的权利，自其知道或应当知道保险事故发生之日起二年内不行使而消灭。

保险合同的终止

第二十七条保险事故发生后，投保人、被保险人或者其他关系人以伪造、编造的有关证明、资料或者其他证据，编造虚假的事故原因或者夸大损失程度的，保险人对其虚报的部分不承担赔偿责任，并有权解除本合同。

第二十八条保险财产遭受全部损失或保险人一次性支付财产损失赔款达到保险金额时，或者一次性赔款虽然没达到保险金额，但累计赔款达到两倍保险金额时，本保险合同自行终止。

第二十九条被保险人提前清偿个人房屋抵押借款合同项下贷款余额的，投保人可凭保单正本、贷款银行的还贷证明等有关单证，向保险人提出终止本保险合同。

第三十条当投保人根据本保险条款第二十九条终止本保险合同时，保险人按下列公式计算退还未到期部分的保险费，并扣除5%退保管理费。

应退保险费=实交保险费-已发生保险费

实退保险费=应退保险费x（1-5%）

已发生保险费按本保险条款第十一条的约定计算。

实际承保期限不足一个月的，按一个月计算。

其他事项

第三十一条被保险人与保险人之间因本保险合同事宜发生争议，争议解决方式由双方从下列两种方式中选择一种：

（一）因履行本保险合同发生的争议，由双方协商解决，协商不成的，提交双方约定的仲裁委员会仲裁。

（二）因履行本保险合同发生的争议，由双方协商解决，协商不成的，依法向人民法院起诉。

第三十二条本保险合同争议处理适用中华人民共和国法律。

浅析以房养老——反向抵押贷款保险篇3

摘要反向抵押贷款保险在部分发达国家早已成为养老的一个重要模式，即我们常说的“以房养老”模式。但在中国，反向抵押贷款则还只是一个新兴的养老模式。本文結合我国实际，重点探讨本模式必要性和发展途径，以期对发展反抵押贷款和加强养老保障有所借鉴。

关键词以房养老反向抵押贷款养老保险

所谓“反向抵押贷款”保险，是指投保人以产权房为标的向保险公司抵押，保险公司按约定向被保险人支付养老金，直至被保险人身故的保险。“反向抵押贷款”保险既区别于银行的抵押贷款，又不同于典当，根据该保险的特点，通常投保人即为被保险人。该保险是一种能体现寿险服务功能的“反向抵押贷款”保险，但至今在我国保险市场上尚未露面。

一、在中国发展反向抵押贷款保险的必要性

（一）有助于改善投保人的生活状况，弥补社会保障的不足

通过反向抵押贷款保险，可使住房这种生活中价值最大、使用期最长的耐用消费品真正流动起来，使“死钱”变成“活钱”，用以改善投保人的生活。例如一投保人拥有一套住房，现在的评估价值是30万元，未来既不升值也不贬值，贷款年利率为6%，银行按评估值的60%发放贷款。在假定贷款交易费用为零的前提下，测算出投保人每月约得到1100元的生活费。利用这笔收入，投保人可大大提高生活质量。因此，反向抵押贷款保险的推出，将大大增加投保人的可变现资产和现金收入，保证社会弱势群体的生活安定。

（二）有助于减少储蓄、扩大消费，培育积极健康的生活方式

反向抵押贷款保险的推出，会诱导人们形成一种积极的生活方式。生命周期理论将人的一生划分为两个阶段：工作阶段和退休阶段。在传统的养老模式下，人们在工作阶段的收入，一般要通过各种形式预留部分以备将来养老之需，这必然要以牺牲工作期间的消费为代价。出于对未来收入及消费的不确定性预期，人们常常会节衣缩食，主动抑制消费，这对国民经济的增长和居民生活水平的提高，都是不利的。反向抵押贷款保险的推出，正好能缓解这一状况。它能使人们对养老期间的收入预期，在相当程度上予以确定化，养老资金来源也有了更充分的保证。人们不必在工作期间为大量预备养老金而极力抑制消费，至少可以是将部分资金用于购买新房，改善居住条件，等到年老后再将住房通过反向抵押变现，来弥补养老金的不足。

（三）有助于丰富保险市场，促进房地产业及其中介业务的发展

保险公司在开办“反向抵押贷款”保险业务过程中，前期涉及的抵押物的估价等事宜，以及保险公司在履行支付被保险人养老金义务完毕后其抵押的产权房，保险公司将委托房地产中介机构进行转让、销售或以其它方式处置，如拍买等。有了“反向抵押贷款”保险对需求者是个福音；对欲购房者来讲，今后也多了产权房处置的渠道；对搞活房地产市场必定带来利好。

二、发展反向抵押贷款保险的主要途径

（一）设计切实可行的条款

由于“反向抵押贷款”保险是投保人将产权房向保险公司抵押，换取养老保命钱。因此保险公司在条款设计时引起重视，养老金领取方式中不宜出现趸领条款，最妥的方式为按月、分期递增支付养老金，以保持被保险人的生活质量，直至被保险人身故。是否要保留10年固定年金可酌情而定；若取消10年固定年金的条款，其养老金给付标准可进行适当调整。该险种的承保对象与传统的寿险略有差异，传统的寿险承保对象年龄一般偏低，该险种的承保对象年龄则较高，且很有可能房产权利人为2人或2人以上，那么连带被保险人的出现就成为了联合寿险，连带被保险人的养老金领取标准会给保险公司在设计条款前的精算工作带来一定的难度。

（二）确定低成本销售模式

由于投保人换取的是被保险人的养老保命钱，因此保险公司在确定销售模式时，必须考虑到以最低的销售成本来保证被保险人能享有最高的保险保障。所以“反向抵押贷款”保险业务不宜采取以保险营销员推销或以其它保险中介销售（如银行、邮局代理销售，或保险代理公司、保险经纪人公司）方式来完成，通过中介取得的业务，保险公司所支付的代理手续费、经纪佣金增加了销售成本，降低了保障水平。最合适的低成本销售模式应当是保险公司人员直销，投保人上门投保或利用保险公司电子商务完成投保。

（三）保险合同的订立与保险合同履行完毕之后抵押物的处置

《保险法》规定：从事保险活动必须遵守法律、行政法规，尊重社会公德，遵循自愿原则。《担保法》规定：担保活动应当遵循平等、自愿、公平、诚实信用的原则。保险公司开展“反向抵押贷款”保险业务时，在合法经营的前提下，如何保证“公平”是非常重要的。订立“反向抵押贷款”保险合同前的抵押物的估价工作，既要做到使抵押所担保的债权不超出其抵押物的实际价值，又要充分体现抵押物的价值，以及审核各种资料的合法有效性，保险公司应最大限度地做到“公平”。

参考文献：

[1]龙会芳.反向抵押贷款的国际比较与借鉴.金融教学与研究.2005（2）.

[2]刘嘉伟.社会养老保障亟须住房反向抵押贷款.中国经济时报.2005.5.11.

[3]朱继东，林郁郁.“反向抵押贷款”：好概念能否成大市场.经济参考报.2004.11.22.

[4]陈莺.对我国推行住房反向抵押贷款的几点思考.福建金融.2005（10）.

抵押保险篇4

1 住房反向抵押养老保险的概念

本文所说的住房反向抵押养老保险是面向拥有自有产权住房的老年人的一种融资性寿险产品,目的在于增加住房产权拥有人的收入,避免其退休后的生活质量出现大幅下降的情况。

住房反向抵押养老保险是由保险公司提供的保险形式的住房反向抵押养老保险。房屋产权所有者通过某种制度设计把房屋抵押给保险公司,后者对房屋进行综合评估后,将住房产权拥有人的房产价值在其有生之年内提前折现,定期向房屋所有人发放固定金额的养老金,房屋所有人在获得现金的同时,继续拥有房屋的居住权。待房屋所有人去世后,保险公司获得房屋的产权,对该房产进行销售、出租或者拍卖,将所得用来偿还贷款本息后,剩余部分按约定比例返还其家人。简称为“以房养老”保险模式。

2 我国城镇居民养老面临的资金困境

我国已成为世界上老年人口最多的国家,人口老龄化程度迅速加快。2010年11月第六次全国人口普查数据显示,我国60岁以上老年人口达到了1. 78亿人,占总人口比例为13. 26% ; 65岁以上人口超过1. 19亿人,占总人口的8. 87% 。我国于2000年即已进入老龄化社会。我国将于2020年达到2. 43亿老年人,2025年将突破3亿老年人。

从大多数国家的发展经验来看,老年人贫困化程度高于其他年龄段,需要适当的政策进行干预和调节。随着人口老龄化的加速,全体人口中贫困人口的比例也将随之提高,因此老年人养老资金缺乏问题已经显现,并将在今后变得更加严峻。

另外,根据建设部有关数据显示,我国城镇90% 以上的退休老年人拥有自己的住房,但其中有两个数据值得我们注意: 一个是空巢老人家庭占30% ,一个是独居老人超过了37% 。这些老年人每户的平均住房面积是70平方米。这部分老年人空守着房子,拿着微薄的养老金,生活艰难。“以房养老”保险模式就是为这些老年人的制度设计,房产将成为他们的养老保障。房产既是前半生的居室,又是后半生的养老保障。

参加住房反向抵押保险制度的养老模式,能为参保的老年人盘活房产价值,大幅提高退休后的收入,解除经济顾虑,有利于保持社会稳定和社会尊重。尤其在实行遗产税后,可以成为合法避税的途径。

3 反向抵押养老保险的经济学分析

反向抵押养老保险的理论依据主要由以下两个理论构成: 原理一是货币的时间价值论,是指货币随着时间的推移而发生的增值,它也可被看作资金的使用成本。保险公司作为资金的供给方,需在按期支付给投保人资金过程完成后保证一定的利润水平。保险公司通过专业评估,根据现行利率、预期利率的波动以及房屋的增值、折旧的因素,计算出抵押房屋的现值; 然后根据资金供给时间、预期利率、通货膨胀率、房屋预期增值等相关数据,贴现得出每期应该支付的金额。原理二是生命周期假说1。理性的消费者会根据效用最大化的原则使用一生的收入,合理的安排一生的消费与储蓄,使一生中的收入等于消费。一般人在跨入老年后通常没有收入或收入大幅减少,需要以工作期累积的养老金和储蓄来保障其养老的需求。在现行的社会养老保险制度下,社会养老保险只能作为基本养老保障,不能维持其退休前的生活水平。为满足多样化的养老需求,需要社会提供某种适当的制度安排,保障退休后平滑消费的实现。在现有情况下,房屋的剩余寿命长于老年人的预期余命,反向抵押养老保险可以实现将房屋价值在一定时间内以现金流的形式变现,满足老年人退休后的平滑消费需求。

本文通过一个简化的公式来计算以按年给付终身年金的方式,为老年人可能带来的收益。

式中: m———老年人的“年给付金额”;

Vc———老年人抵押房屋的“当期有效保险价值”;

Ve———老年人抵押房屋的“增值预测值”;

PI———需要扣除掉的“预付利息”;

MC———营销费用,包括佣金、律师费等;

L———老年人当期年龄的“平均余命”;

C———保单存续期间每年的物业费、房产保险或房产税等其他税费。

以现年70岁的男性为例,拥有自有产权房屋一套,房屋面积为120平方米,经估算有效保险价值为500万元。该房产预计增值30% ,扣除预付利息35% ,实际给付计价总额为422. 5万。本文采用2000—2003年中国人寿保险业生命表作为数据来源,平均寿命为84. 8岁,给付年限为14. 8年,每年给付金为28. 5万元人民币,每月给付金额为2. 38万元人民币。

4 保险公司所面临的风险和机遇

4. 1 高房价下的房地产资产泡沫风险

中国的房地产市场发展迅猛,房地产价格不断攀升,房地产泡沫问题不容忽视。根据其周期性的特点,在反向抵押养老保险这一过程中,房地产市场趋势向上时,房产具有保值增值作用,保险投保人的利益受到损失; 房地产市场趋势向下、甚至泡沫破裂时,保险公司将面临严峻的风险。

4. 2 利率和通货膨胀率的风险

在长期的经济发展过程之中,利率的调整和通货膨胀率的变化是不可避免的。反向抵押养老保险产品具有长期性和数额大的特点,利率和通胀率作为影响反向抵押养老保险产品的重要参数,直接影响反向抵押养老保险支付的结果,影响保险公司反向抵押养老保险业务的盈亏。

4. 3 长寿风险

反向抵押养老保险通过确定老年人的预期余命计算养老金的给付金额。长寿风险是指由于老年人的实际寿命高于预期余命所带来的风险。虽然寿险公司的生命表具有较高的参考价值,但是随着生活水平和医疗水平的提高,人类的寿命延长是必然趋势,这将导致养老金的给付总额大于房产价值,保险公司将承担损失。

4. 4 房屋土地使用权问题不明确

根据《中华人民共和国城镇国有土地使用权出让和转让暂行条例》规定,我国居住用地的土地使用权出让最高年限为70年,但多数住宅的使用年限不足70年。虽然我国《物权法》第149条规定: “住宅建设用地使用权期间届满的,自动续期。”但如何续期,有偿还是无偿,《物权法》没有明确规定。如果抵押房产的剩余土地使用年限小于反向抵押养老保险的期限,土地续期、抵押物是否需要变更问题会增加保险公司反向抵押养老保险业务的运营成本。

在另一方面,保险公司同样面临着巨大的机遇。反向抵押养老保险将为保险公司打开数十万亿资金的市场。中国老年人与“准老年人”房产多、价值大,现值约60万亿元。保险公司不但可与房产所有人共同分享房产增值部分,更可以对入保老年人开展多项增值服务,包括医疗保险、护理保险、委托理财等。

5 实施反向抵押养老保险的政策建议

抵押保险篇5

【文件来源】中国保险监督管理委员会

中国保监会关于开展老年人住房反向抵押养老保险试点的指导意见

保监发〔2014〕53号

各保监局、中国保险行业协会、各人身保险公司：

为贯彻落实《国务院关于加快发展养老服务业的若干意见》（国发〔2013〕35号）有关要求，鼓励保险业积极参与养老服务业发展，探索完善我国养老保障体系、丰富养老保障方式的新途径，中国保监会决定开展老年人住房反向抵押养老保险（以下简称反向抵押养老保险）试点。反向抵押养老保险是一种将住房抵押与终身养老年金保险相结合的创新型商业养老保险业务，即拥有房屋完全产权的老年人，将其房产抵押给保险公司，继续拥有房屋占有、使用、收益和经抵押人同意的处置权，并按照约定条件领取养老金直至身故；老年人身故后，保险公司获得抵押房产处置权，处置所得将优先用于偿付养老保险相关费用。为做好试点有关工作，现提出如下意见：

一、开展试点的重要意义

（一）有利于健全我国社会养老保障体系。建立多层次、可持续的养老保障制度，是有效应对人口老龄化问题，实现社会经济健康发展的必然要求。开展试点有利于丰富养老保障方式，引导社会形成新的养老保障习惯，增强养老保障体系的可持续性。

（二）有利于拓宽养老保障资金渠道。当前，我国缺少将社会存量资产转化为养老资源的有效手段。开展试点，盘活老年人房产，是实现个人经济资源优化配置的积极探索，有利于拓宽养老保障资金来源，提升老年人养老保障水平。

（三）有利于丰富老年人的养老选择。反向抵押养老保险属于商业保险范畴。开展试点，在不影响老年人既有养老福利的前提下，增加了一种新的养老方式，老年人可根据个人生活状况和养老需求自愿投保。

（四）有利于保险业进一步参与养老服务业发展。加快养老服务业发展，是应对养老形势，满足老年人日益增长的养老需求的必然要求。开展试点，有利于发挥保险业风险管理、资金管理等优势，探索行业多方位参与养老服务业发展的有效手段，也为行业自身发展拓展了新空间。

二、开展试点的基本原则

（一）公平守信，保障消费者合法权益。反向抵押养老保险是保险业响应国家号召，推动养老服务业发展的重要手段。该业务以老年人为客户，业务涵盖面广、流程复杂、期间较长。保险公司应顾全大局，立足实际，依法合规经营，公平对待消费者。一是在房产评估、抵押、后续管理等方面秉持公平公正原则，严格执行法律规定及合同约定。二是产品条款简单易懂，业务流程规范可行，使投保老人便于理解和接受。三是在业务运行过程中，充分保障消费者的知情权。要结合老年消费者的消费习惯和特点，加强沟通与交流，对与消费者自身权益有关的信息，应做好披露工作。

（二）审慎经营，强化风险防范。反向抵押养老保险是养老保障方式的创新，涉及老年人的切身利益，社会关注度较高；同时，该业务将传统养老保险与房地产市场联系起来，法律关系复杂，风险因素多，风险管控难度较大。保险公司应坚持审慎经营，高度重视业务经营中可能存在的风险隐患，在条款制定、流程设计、法律合规、业务管理等方面加强风险防范和控制。

（三）大胆创新，注重总结沟通。反向抵押养老保险是对现有商业养老保险的业务模式创新，是构建新型商业养老保险产品框架的积极探索。保险公司应解放思想，结合中央和地方各项养老政策，在改善老年人养老待遇和服务、促进养老保障体系建设、加快养老服务业发展方面广开思路，大胆创新。同时，保险公司要做好试点经验总结，并就相关情况加强与监管部门的沟通，做好信息报送，为日后推广奠定基础。

三、试点资格申请与审核

保险公司开展试点，应当向中国保监会提出申请，获得试点资格。

（一）试点保险公司资格条件。

申请试点资格的保险公司应具备以下条件： 1.已开业满5年，注册资本不少于20亿元；

2.满足保险公司偿付能力管理规定，申请试点时上一年度末及最近季度末的偿付能力充足率不低于120%；

3.具备较强的保险精算技术，能够对反向抵押养老保险进行科学合理定价； 4.具有专业的法律人员，能够对反向抵押养老保险相关法律问题进行处理；

5.具有房地产物业管理专业人员，或委托有资质的物业管理机构，有能力对抵押房产进行日常维护及依法处置；

6.具备完善的公司治理结构、内部风险管理和控制体系，能够对反向抵押养老保险业务实行专项管理和独立核算；

7.中国保监会规定的其他条件。

（二）保险公司申报材料。

符合试点资格条件的保险公司应提交以下材料供审核： 1.开展反向抵押养老保险试点申请书；

2.开展反向抵押养老保险的可行性研究报告；

3.反向抵押养老保险试点方案，包括但不限于拟试点地区、目标客户、试点业务规模、产品设计思路与定价、业务流程、组织实施和风险防范措施等；

4.经法律责任人与外部执业律师共同签字的反向抵押养老保险产品条款； 5.反向抵押养老保险业务宣传资料； 6.总精算师声明书； 7.法律责任人声明书；

8.中国保监会要求的其他材料。

此外，如保险公司委托有资质的物业管理公司进行日常管理，应提交委托合同。

（三）如在试点期间，保险公司出现不符合试点资格条件的情况，中国保监会将暂停其开展反向抵押养老保险新业务，直至其重新符合试点资格条件。

四、试点产品管理

（一）保险公司开展反向抵押养老保险，应对相关房屋按照产权抵押的有关规定进行处理，即投保人依合同约定，将其房产抵押给保险公司，保险公司接受房产抵押，并按照约定条件向投保人支付养老金。

（二）根据保险公司对于投保人所抵押房产增值的处理方式不同，试点产品分为参与型反向抵押养老保险产品和非参与型反向抵押养老保险产品（以下简称参与型产品和非参与型产品）。

（三）参与型产品指保险公司可参与分享房产增值收益，通过评估，对投保人所抵押房产价值增长部分，依照合同约定在投保人和保险公司之间进行分配。非参与型产品指保险公司不参与分享房产增值收益，抵押房产价值增长全部归属于投保人。

（四）保险公司应当在保险合同中明确规定犹豫期的起算时间、长度，犹豫期内客户的权利，以及客户在犹豫期内解除合同可能遭受的损失。犹豫期不得短于30个自然日。

五、试点要求

（一）关于试点业务宣传。反向抵押养老保险是一项新生事物，社会认可度和接受度有待提升。保险公司应客观公正地开展业务宣传，做好消费者教育，如实介绍该业务在丰富养老保障选择、提升养老保障水平等方面的积极作用，明确提示消费者抵押房产的后续评估、管理和处置情况，不得夸大房产增值在提升养老金领取水平方面的作用。反向抵押养老保险业务宣传材料应由总公司统一制作并严格管理，分支机构、销售人员不得擅自编写、印制宣传材料。

（二）关于销售人员管理。中国保监会将适时指导中国保险行业协会建立反向抵押养老保险销售人员资格考试制度。在该制度建立前，保险公司应当根据自身情况，主动建立反向抵押养老保险销售人员管理制度，明确销售人员资格条件，建立培训及考核制度。待中国保险行业协会建立反向抵押养老保险销售人员资格考试制度后，从其规定。反向抵押养老保险销售人员应品行良好、业务熟练、无投诉及其他不良记录。对销售人员的培训内容应当包括与反向抵押养老保险业务相关的专业知识及职业道德培训，其中针对职业道德的培训时间应不短于1天。销售人员经考核通过后才可取得反向抵押养老保险业务销售资格。保险公司应将取得资格的销售人员向中国保监会和试点地区保监局报告，并在公司网站公布，以便于消费者随时查询。对存在销售误导行为的销售人员，一经查实，保险公司必须取消其销售资格。

（三）关于销售过程管理。保险公司应加强销售行为和销售过程管理，做到投保年龄符合要求、投保资料真实准确、投保房屋产权清晰、房产评估公正透明、法律调查尽职尽责、合规经营风险可控。要明确参保客户范围和条件，做好客户甄别，不得向不符合相关要求的客户推介业务。要聘请具有一级资质的房地产估价机构对房产价值进行评估，费用由保险公司和消费者共同负担。保险公司应当对消费者进行签约前辅导，全面、客观、准确介绍业务模式、特点、风险及合同条款相关内容，并进行退保赎回价值演示，确保消费者正确理解保险产品及自身的权利义务。保险公司应当通过录音、录像或第三方见证等方式增强合同签订过程的公平性、公正性，确保合同体现各方真实意思表示。保险公司应当在犹豫期内再次向投保人介绍反向抵押养老保险产品，确认投保人的真实购买意愿。对于参与型产品，保险公司与投保人应在保险合同中明确规定参与分享房产增值的方式与比例。保险公司应与投保人约定双方在对所抵押房屋日常维护及管理方面的权利义务，做好房屋的防灾防损和保险工作。

（四）关于信息披露。保险公司每年应定期向客户披露反向抵押养老保险相关信息，包括但不限于年金领取情况、退保赎回价值等。对于参与型产品客户，还应向其披露房产评估价值信息以及房产评估价值变动对年金领取金额的影响。

（五）关于财务管理。反向抵押养老保险的现金流与传统保险业务不同，保险公司应制定试点业务现金流管理方案，确保现金流持续充足，并可探索现金流补充机制。同时，保险公司应按照有关规定，做好试点业务的财务核算和偿付能力管理。

（六）关于服务创新。保险公司应在服务领域延伸、服务内容多样和服务手段创新等方面积极探索，完善与反向抵押养老保险相关的养老服务链条，如针对不同年龄和需求的客户推出医疗保险、健康管理、金融理财等服务。

（七）关于投诉处理。保险公司应高度重视客户投诉，做好解释沟通和后续处理。如查实存在销售误导，可视客户意愿办理退保，并取消有关销售人员销售资格；如属于业务管理问题，应充分听取客户意见，并积极整改。

（八）关于监管问题。试点地区保监局应加强对反向抵押养老保险业务的监管，跟踪研究试点情况，督促保险公司妥善处置消费者投诉，切实保护保险消费者合法权益。对于试点中发现的问题，保险公司应当及时向中国保监会以及试点地区保监局报告。

六、其他事项

（一）投保人群应为60周岁以上拥有房屋完全独立产权的老年人。

（二）试点城市为北京、上海、广州、武汉。

（三）试点期间自2014年7月1日起至2016年6月30日止。

（四）试点期间，单个保险公司开展试点业务，接受抵押房产的评估价值合计不得超过：4%×上一年末总资产不超过200亿的部分+0.2%×上一年末总资产超过200亿的部分。

（五）保险公司应于每月10日前，向中国保监会和试点地区保监局报送反向抵押养老保险的进展情况报告，内容包括但不限于业务开展情况、存在的问题及对试点工作的意见建议等。

本指导意见自2014年7月1日起实施。