抵押风险（精选十篇）
抵押风险 篇1
根据相关法律元宝, 知晓抵押房产被列入拆迁范围, 是有效防范抵押权落空的第一步, 银行人对抵押房产拆迁信息知晓途径有三个:a、通过对抵押品的有效管理中发现;b、抵押人通知;c、拆迁人通知。但是, 抵押人和拆迁人是否有义务通知抵押权人并妥善处置动迁补偿款, 按照现行的法律法规两者的义务明显不同。《城市房屋抵押管理办法》第38条规定:“因国家建设需要, 将已设定抵押权的房地产列入拆迁范围的, 担保人应当及时书面通知抵押权人;抵押双方可以重新设定抵押房地产, 也可以依法清理债权债务, 解除抵押合同”。《国有土地上房屋征收与补偿条例》要求拆迁方的拆迁决定应当以公告的方式公告拆迁范围。上述规定明确了房屋拆迁行为对抵押权人的告知义务由担保人承担, 没有规定拆迁方需要对抵押权人承担明确、有效的告知义务。在抵押权人不知情时, 拆迁人的义务以及处理办法目前也没有相应的明确法律规定。
由于法律规定不明确, 司法实践中, 有部分判例对银行要求动迁公司承担抵押权落空赔偿责任的诉请不予支持或仅判决部分支持。其理由为:首先依照现行法律法规, 动迁人的法定义务只是查清房屋是否属于动迁范围以及房屋的权利人, 如有证据显示在拆迁地区张贴公告、在媒体进行过报导, 即可认为抵押权人对该房屋即将拆迁是明知的;其次, 银行作为房屋的抵押权人应随时关注还款人的还款情况及抵押房屋的状况, 作为专业机构, 银行对债权、抵押权的行使应该具备比一般公民更强的意识和能力, 如未及时发现抵押物的变化状况、未及时向抵押人主张权利也未告知动迁人应对安置款进行提存, 抵押权人的损失是其疏于管理、怠于行使债权、抵押权的不当行为造成的, 并非动迁公司侵害其权利。
鉴于上述情况, 银行的抵押贷款发放后, 对抵押物的妥善管理就显得十分必要, 笔者认为银行应该采取以下措施防范抵押权悬空风险的发生:
一、完善借款合同和抵押合同文本
1.明确抵押人的通知义务。要求抵押人和借款人明确承诺, 在知悉抵押房屋将被拆迁的信息时, 应及时向贷款人履行书面告知义务, 如抵押人和借款人未及时履行告知义务的, 银行有权宣布贷款提前到期, 或有权单方面终止借款合同。
2.约定违反通知义务违约金数额。借款人、抵押人未及时履行告知义务的, 应当按照约定承担违约责任, 支付银行约定的违约金。合理该项违约金数额约定尺度, 可以对借款人和抵押人起到较大的警示作用。
3.约定抵押房屋如遇拆迁的后续事项。借款人、抵押人和银行协商后可以采取以下几种方法:
A、全额清偿抵押物上的债务, 解除借款和抵押关系;
B、对于采用产权调换补偿形式的, 抵押人和借款人可与银行协商重新设置抵押, 在原有抵押房地产灭失后、新抵押登记尚未办理之前, 由具备担保条件的担保方提供阶段性担保;
C、对于以补偿款方式进行补偿的拆迁房地产, 抵押人应将拆迁补偿款通过开立保证金专户或存单等形式, 继续作为抵押财产。
二、落实抵押物持续管理制度, 强化对抵押物的动态监控
1.加强与当地城建部门和房屋管理部门的联系与沟通, 增强抵押物管理的前瞻性和主动性。高度关注当地城市规划的制定和调整以及近期房屋拆迁情况, 主动捕捉并分析整理有价值信息, 审慎评估抵押房屋的拆迁可能性。
2.加强和规范抵押贷款风险监控和预警体系的建设。加强对抵押物的监管力度, 对抵押物的管理责任到人, 实行跟踪监管, 落实调查责任。同时根据抵押物的不同情况, 落实检查抵押物状况的频度。
三、抵押物遭遇拆迁的补救措施
抵押物遭遇拆迁时银行应视以下两种不同情况分别予以应对:
1.抵押物将要被拆迁的
A、对及时发现抵押物存在拆迁、被征收征用等情况的, 应以书面方式函告拆迁公司, 告知银行债权和抵押权, 向拆迁公司主张拆迁补偿款中银行享有优先受偿权;
B、与借款人、抵押人就抵押权及其所担保债权的处理问题进行协商, 要求抵押人以拆迁补偿款优先偿还银行债权, 或者要求重新设定抵押权等有效措施;
C、如果与拆迁公司、借款人和抵押人达不成协议的, 银行应通及时向法院提起诉讼要求清偿债务并申请对拆迁补偿款予以保全;
2.抵押物被拆迁银行的抵押权未能实现的
A、对尚在履行中的借款合同宣布贷款提前到期, 并立即向法院提前诉讼, 同时保全借款人和抵押人的其他财产, 尽可能追回银行债权或缩小损失范围;
B、对拆迁公司提起诉讼, 要求拆迁公司在拆迁补偿款范围内承担赔偿责任, 这是拆迁人应当履行的拆迁程序和必须尽到的注意义务。
拆迁人在对房屋实施动迁以前必须对房屋的产权进行查明, 此时不仅应包括对房屋产权人、房屋面积情况等基本情况的查明, 也应包括针对房屋有否出租、有否被查封、是否设定抵押等附属情况的查明。因此, 在实践中, 拆迁人除了应在拆迁现场张贴拆迁通告和拆迁公告, 查验被拆迁人的土地使用权、房产证原件, 测量被拆迁的土地和房屋面积, 核实安置对象的人口信息等工作外, 还必须到当地房地产权属部门对被拆迁人享有的土地使用权和房产有否被司法机关查封、冻结, 是否设置抵押等情况进行核查。如核查中发现在被拆迁房屋存在查封、冻结或者设置抵押权的情况时, 应及时通知司法机关或抵押权人, 或采取提存等方式妥善处置动迁补偿款。如果拆迁人履行了上述程序, 尽到了必要的注意义务, 则对抵押权人的抵押权和债权的无法实现没有过错, 不需承担责任。否则, 即使拆迁人已经全额支付动迁补偿款, 也应在动迁补偿款范围内, 根据过错大小承担赔偿责任。
房产抵押风险控制 篇2
五色土风险控制五个措施：
审慎审贷：调查借款人的身份行业、借款用途、还款能力。
科学评估：评估房地产变现能力，评估法院强制执行的法律风险。
抵押控制：五成左右，有效规避房地产价格下跌的风险。
律师监督：贷前审核，贷后诉讼和强制执行，通过法院强制拍卖抵押的房地产。
设备抵押担保贷款的风险控制 篇3
导致非通用设备抵押担保贷款风险的盲区，即银行难以观测、控制的地方，主要有以下几种：
（1）设备的生命周期。设备本身是一种商品。任何商品都有其生命周期，即推广期、成长期、成熟期、衰退期。而银行常规的风险控制方法中，恰恰忽略了这一点，形成了盲区。以电子行业常用设备贴片机为例：第三代贴片机每条生产线约90万美元，其贴片速度为每秒钟贴4个元器件，以每年工作时间320天，每天机器运行23小时，设备折旧年限8年计算，每万个元器件的折旧成本为10.61美元。第四代贴片机每条生产线约140万美元，其贴片速度为每秒14个元器件，按上述同一口径计算，每万个元器件的折旧成本为4.72美元，即第四代贴片机的单位产量所承担的折旧成本为第三代设备的44.3％。相对来说，一旦该第三代设备购置于其衰退期，则在第四代设备出现后，其实际售价应降为原价的44.3％。即约40万美元，倘若银行为快速变现，打折拍卖，可能最终以七折变卖，即卖出28万美元。同原进价相比，其最终处置所得仅为原进价的31.1％，而银行在当初评估时，是绝不可能将此新设备的价格按31.1％来定价的（出保人也不会同意）。
（2）合资企业作为投资入股的设备
一些中外合资企业在出资方式中，常常出现一方以设备作价投资入股。我国企业近几年的合资实践表明，一些外方股东出现了恶意抬高作为入股设备的价格的做法。其初衷是为了虚增出资额，更多获取政府的优惠政策，增大己方的股权比例，获得控股权，甚至是欺骗合作方，名为设备投资，实为卖设备赚钱。在这类情况下，设备价格往往被高估许多，甚至几倍。尽管其初衷不一定是要欺骗银行，但是，一旦发生此类设备用于贷款担保抵押物且出现信贷风险时，则这些“泡沫”将完全转嫁到银行头上。福建省某合资毛纺企业的银行巨额贷款坏帐案即是典型的案例。该企业的合资外方在己方投资入股的设备和受合资企业委托采购设备中，恶意成倍抬高价格。过后，该合资企业以厂房、设备作抵押贷出巨额款项。由于设备虚价折旧成本高、设备不齐套以及市场开拓、内部管理等原因，企业最终破产。放贷款银行参与破产清算，最终设备以极低的价格处置，银行遭受几千万元的损失。对于这类情况，银行仅凭审查帐面的设备发票等单据，是无法发现破绽的。
（3）自制设备和二手翻新设备
在出保人恶意作为的情况下，此类担保的风险类似于上述作为投资入股的设备的情况，这里不赘述。
在出保人非恶意作为的情况下，此类担保的风险在于几个方面：一是难有同类设备供银行评价时参考；二是自制或翻新的成本、费用是否合理；三是该类设备处于何种生命周期难以比较和判断，因为是自制非标设备，其性价比无法受到该行业当时制造水平的左右，故难以判断。
风险控制的误区
导致非通用设备抵押担保贷款风险的误区，在于银行有时会被利润诱因所误导，从而错误评估非通用设备的真实价格。
所谓利润诱因，即出保人用于抵押的设备能产生多少利润作为诱因，误导银行作出错误的判断。当银行对出保人用于抵押担保的设备价格产生怀疑或难以准确判断时，需要其他方面的因素来加以佐证，以支持或修改其判断时，出保人往往会以该设备能创造多少利润来支持其出保设备的价格的可信度。但是，以利润作为因素，来佐证难以定价的设备的价格，是一种很不可靠、风险较大的方法，在通用设备的评估上尚可借鉴；在非通用设备的评估上不应采纳。
对策：产能、产值反向评估法
本人在工作实践中，初步探索了一种控制非通用设备抵押担保贷款风险的方法：设备产能、产值反向评估法，即以设备的产品生产能力并根据同种产品的市场平均价格，计算出该设备的产出值，然后反向评估该设备的价格。
1、实践方面的依据
根据《国际商报》每年公布中国最大的300家外商投资企业排名情况，1991年至2002年期间，各年度全国最大的300家外资企业中的制造业企业，总投资额和当年销售额的平均比例，均在1：4以上，即总的投入产出比例为1：4。其中，最高的投入产出比达到了1：25以上。根据有关统计分析，外资企业中，其总投资中的使用结构大致为：投入厂房和用于流动资金约占50％，投入购置设备约占50％。据此分析，这些外商投资企业的设备投入产出比为1：2以上，即每投入1元的设备，在正常运转后，一般每年可产出2元的销售产值。
进一步分析发现，外商投资企业的投资额与年净利润额平均比例为100：11，即每投入100元，年可创净利润约11元。若按上述设备投入所占总投入的比例计算，则设备投入产生的净利润比例约为100：5.5，即每百元设备投入每年可创净利5.5元。
通过逐个企业的分析并汇总比较后，可以发现这样的规律，即：
（1）设备投入产出比例与净利润直接相关，投入产出比越高，该企业的投入净利润比越高。最高的一家企业投入产出比达1：25，其投入净利润比高达100：23。
（2）当设备投入产出比为1：2以上时，企业一般能获得较好的效益，即总投入净利润率在10％以上；当设备投入产出比为1：1.5以下时，企业的净利润趋于零；当设备投入产出比在1：1时，大多数企业出现了亏损。
（3）相同产业的行业利润率是大体相近的。
应当说明的是，上述数据仅指制造业，而服务业、金融保险业、商业贸易业的投入产出比远远高于制造业水平，但由于行业不同，对资源的需求和其产出内容的不同，而不宜作为银行在评估设备价格时的参考。
此外，笔者也分析了近几年我国上市公司的数据，发现，上市公司中的制造企业的投入产出比和总投入净利润比例基本与外商投资企业的情况吻合，而且也大体符合投入产出比越高获利能力越强的规律。
上述实际案例表明，既然设备的投入产出比与获利能力直接相关，而且获利能力趋于平均，那么反过来用设备的投入产出比来衡量设备的价格就是基本可靠的了。
2、具体操作方法
在评估非通用设备的相对准确的价格时，应采用如下操作方法：
（1）取得该设备的原始购置凭证，但仅作为参考。（2）取得该设备的技术性能说明书，主要是有关产能的技术资料，并了解每年可使用的工时数（即该行业使用该种设备，正常每年使用时间是多少天，每天多少小时）。（3）调查设备所产产品的市场平均价格。（4）计算设备的产能。（5）计算设备产值。产值：设备生产某产品的年生产能力×产品单位出厂价×90％。（式中乘以90％即扣除行业平均利润率）。（6）计算设备投入产出比。设备投入产出比=设备产值÷设备原始凭证载明的购置价。（7）分析。当出保人提供的非通用设备的价格与该设备产值的比例为1：2以上时，该设备价格基本合理；若低于1：2，特别是低于1：1.5时，则应怀疑该设备原始价格的真实性或该设备目前价值的真实性。（8）根据成新程度和风险系数，计算出该设备用于抵押的可担保金额。在此，风险系数即打折幅度。风险系数应考虑到该设备的转让难易、变现难易、变现可能产生的费用、银行利息的补偿等诸多因素。
其他风险控制
1、生命周期风险。在使用上述方法时，要特别注意同时考虑该类设备的生命周期。对于处于更新换代或出现重大技术进步时期的旧型号设备，一定要考虑足够的风险系数。
2、含有技术专利、使用专利、技术决窍（knowhow）的设备，要充分了解设备买卖合同中的授权使用范围。有些非通用设备的价格中，含有相当比例的专利、knowhow使用费，且这种授权是唯一的、排它的，购买者无权授予或转让给他人使用。故一旦出现风险时，此种设备的转让价格将大打折扣，甚至因无法使用而一文不值。
3、关于设备的产能，最好应有近几年该企业的历史记录或同行业的基本参考数据。对于全新设备的产能，要依据一定的工时标准来计算，这种工时标准一般应以8小时工作制来计算，而不能人为地违反设备运行要求和行业通常惯例，随意地以二班工作制或三班工作制来计算，否则，计算出的投入产出比会出现倍数的错误。
4、在设备产值的计算时，应十分注意所用原材料的价格，应当以市场平均价为计算依据，否则，一味以高价原材料计算，会导致设备产值高估。此外，当设备可生产多种产品时，应以占70％的主要产品为计算依据，否则，若以量少价高的产品来作为计算的基础，也会产生误导。
5、在评估成套非通用设备的价格时，要注意分析该成套设备中，是否包含有不可拆卸移动的部分。例如成套设备除主设备之外，还包含了埋藏于地下的水、电、气的管网、线路的投资，以及空气净化设施、中央空调的管道、通信线路等，这些投入都是组成成套设备的价格的一部分。但是，一旦出现风险，需要处置时，这些大都是不可拆卸的，因而是无价值的。故评估时，应剔除该部分金额。
美国次级抵押贷款的风险分析 篇4
次贷危机的产生源于美国房地产景气状况的下降和利率的提高。美联储从2005年至2006年6月连续17次提息, 将利息从1%提升到5.25%, 连续加息使得付不起按揭并被处以罚款的贷款者大量涌现, 房贷呆账金额不断攀升, 房地产泡沫化现象逐渐扩散, 全美多家次级贷款放款机构由于贷款违约的不断增多而深陷坏账危机, 次级房贷市场到了岌岌可危的境地。2007年4月4日, 美国第二大次级抵押贷款公司新世纪金融申请破产保护, 标志着美国次贷危机全面爆发。
二、美国次级抵押贷款的特殊性引发的风险
作为美国次级债券基础资产的次级抵押贷款, 其放款对象已不是传统的商业企业, 而是一般的消费者。因此, 我们可以将次级抵押贷款认作是“消费者信贷”的一种。
与商业信贷相比, 消费者信贷数额相对较小, 而且分散, 差异性比较大, 规模经济性的特点比较弱, 所以事前调查和事后审核程度的选择, 对开展消费者信贷业务的金融中介机构来说将是一个非常困难的决定。一方面, 对借款者进行事前的调查, 即对次级抵押贷款申请者的资信情况和收入能力的调查分析, 会减少借款者不能偿还借款的可能性, 也可以降低事后审核的必要性以及审核费用;但是另一方面, 消费者信贷业务事前甄别的高费用却不得不通过高利率转移到借款者身上。这就会降低贷款机构的竞争力, 使其失去许多优质的客户资源。
美国次级抵押贷款的贷款对象是一般的消费者, 这类客户比较分散, 且贷款规模又远远小于商业企业, 加上没有良好的自信记录和抵押品, 所以很难形成规模经济。如果贷款机构依据每个借款人的具体信息情况来判断其资信能力再为其设计特定的差异化的贷款条件 (贷款利率、贷款期限等) 的话, 那么贷款机构所面临的成本将无疑是巨大的, 面对这种情况, 贷款机构本能地会选择一种既简单又经济的方式——使用信用评分的专业设计软件。这种标准化的风险定价方式虽然节省了事前的成本, 但由于消费者信贷具有较强的差异化特征, 因此事后的违约率也很高。贷款机构为了减少其损失, 自然的会采取资产组合策略, 也就是不断增加次级抵押贷款的发放数目, 分散其中任何一只贷款所带来的风险。由于次级抵押贷款往往具有较高的收益率, 因此, 当其中一只贷款出现问题时, 其损失可以通过资产组合中其他贷款的高收益来弥补。贷款机构这种信贷扩张策略也大大的刺激了这些特殊的借款者。他们洞悉了贷款机构自我膨胀的动机, 隐藏自己较差的资信状况, 不断从不同的次级抵押贷款机构获得这种特殊贷款。此时, 他们并不在乎次级抵押贷款的高利率, 即风险的溢价。
三、金融机构过度竞争引发的风险
美国的长期低利率政策导致了流动性过剩。在这一背景下, 商业银行为了缩减滞留在体内的过剩的资金, 往往盲目地追逐客户, 非理性地降低贷款条件和贷款利率, 放大了银行的信用风险和市场风险, 对银行经营产生不良的影响。
美国次级住房抵押贷款市场的过度竞争体现在两个方面:
一是大量竞争者纷纷涌入市场。随着美国金融业的逐步发展, 金融机构逐渐认识到要提高自身的竞争力, 不仅仅要保证稳定的收入, 而且要进一步提高自身的经营效益。于是, 这些金融机构开始意识到需要修正原来过于保守的资产组合, 通过适当的介入高收益、高风险的次级按揭贷款业务, 来优化以往低风险、低收益的信贷组合。于是, 出现了一批专业商业信用贷款机构, 这些机构主要针对一些不能满足规范的信贷条件而被拒之在信贷市场门外的潜在优质客户, 为他们提供按揭贷款。这一客户层无法提供必要的信用记录, 也没有雄厚的资产做保证, 但大部分信用贷款机构为了在残酷的竞争中保持生存能力仍然将其纳为放贷的对象。另一方面, 传统的商业银行为了提高自己的经营能力, 也进入了次级住房抵押贷款市场。他们以自己优越的信息处理能力, 较高的风险准备金和富有竞争力的低息贷款条件, 占有了这一市场中较为优质的客户。而那些比较小的金融机构只能选择剩下的高风险客户, 其次级抵押贷款组合中的风险难以分散, 失败比例大幅增加。
二是贷款标准越来越松。商业银行的可贷资金多, 可贷对象少, 于是大胆创新贷款品种, 竞相放宽房贷标准, 放松对借款人基本借款资质和条件的审查, 甚至一些贷款机构和开发商达成“默契”, 部分借款人购房时甚至是“零首付”。
过度竞争使次级住房抵押贷款的信用风险快速膨胀, 一些金融机构运用资产证券化来降低融资成本, 采取低息战略展开恶性竞争。结果, 整个市场的定价机制被扭曲, 差异化高质量服务的成本根本无法通过利率调整来负担, 信用风险也越积越大 (孙立坚) 。
从以上分析我们可以看出, 尽管次级抵押贷款给美国的房地产市场带来了“黄金七年”, 但房地产贷款机构的标准化风险定价方法使其得不到正确的风险价格, 导致了过度的贷款扩张行为, 从而为金融风波的爆发埋下了种子。
参考文献
[1]、次贷风波研究课题组.次贷风波启示录[M].中国金融出版社, 2008
[2]、孙立坚“.次级债风波”的影响为何是“重量级”的-[J].广东金融学院学报, 2007 (11)
风险业务流程(抵押类) 篇5
一、流程图
非交易垫资业务（纯抵）业务流程操作岗位准备材料流程要求
1、收集客户基本材料
2、评估
3、客户申请提前还款及银行出具余额证明4、2.0系统台帐
1、查询客户征信
2、评估、银行审送
3、风控初审（判断案件 能否垫资）
4、登记2.0台帐工作时间<阶1段>接单（开案）数据专员业务承接单当天<阶2段>
1、银行送审
2、风控初审
1、贷处按揭专员
2、风控审核岗
1、客户基本材料
2、贷款审批材料
3、客户征信报告2个工作日<阶3段>银行同贷贷处按揭专员银行同意贷款通知书按揭专员及时跟踪银行同贷情况，同贷后通知风控部并复印同贷书及客户征信报告半个工作日<阶4段>风控调查风控资信岗
1、客户基本信息材料
2、资信调查表
3、卷宗
4、委托公证带领客户办理委托公证，签署卷宗，收集客户材料及证件（核对原件），对客户进行资信调查（按集团风控调查要求），30万以上到场拍照或更进一步调查银行审批时间风控审批风控信审岗<阶5段>
1、客户基本个人材料
2、银行征信报告
3、客户证件原件
4、已签署的卷宗
5、还款情况及余额证明
6、银行同贷书及确认银 行额度
7、查册风控经理、机构副总经办、机构总经办审批签字（垫资50万以上审贷会，50万以上集团审批）1个工作日<阶6段>办理赎楼风控赎楼岗
1、客户证件原件
2、银行结清证明
3、赎楼台帐
1、查册
2、核实原银行扣款情况
3、核实银行、客户还款 时间，银行注销抵押 时间，领取房产证时 间，领取结清证明
4、登记赎楼台帐银行赎楼时间<阶7段>办理抵押登记贷处按揭专员
1、房产证
2、台帐由按揭专员预约银行经办及办理抵押登记手续，跟踪抵押、放款时间及登记2.0台帐交易中心时间<阶8段>银行放款（回款）
1、贷处按揭专员
2、风控赎楼岗
1、督促银行领取他项，跟踪银行放款情况
2、通知风控或财务收回 垫资款银行放款时间<阶9段>归档（结束）
1、行政部客户所有材料按照集团行政要求
二、流程解释
（一）、接单（开案）-（操作：数据专员）
1、与签约部交接，收集买卖双方基本材料，核对资料并录入2.0系统台帐；
2、按固定次序派单给消贷部-按揭专员，并签字确认；
（二）、银行送审-（消贷部:按揭专员）
1、按揭专员对所分配的案例进行详细了解和分析，核对产权证件等面单上所提交的相对应材料。
2、建立客户档案、收集资料、确认情况
（1）、接件后一小时内与客户(或中介方)建立服务关系。按揭专员当面或电话告知客户自己的姓名和电话（附加短信告知），并告知客户自已所负责的具体事项（包括中介）。（2）、提醒客户准备提供夫妻双方身份证、婚姻状况证明、户口簿复印件、原借款合同、月供存折、余额证明（若无法提供，经办须认真落实）。（3）、提醒客户向原借款行提前预约还款。
3、银行预审（查征信）、房产评估
（1）、与合作银行联系，查询客户的资信情况，审核客户是否符合银行放贷的要求。确认贷款成数及金额。
（2）、联系评估机构，落实房产评估价值,为银行贷款提供依据。
4、风控初审-（风控：审核岗）
根据买卖双方的基本资料进行初步分析，以及对现时银行政策情况进行初步判断，确认风险性。
5、银行签约、开新户-（消贷部:按揭专员）
（1）、与客户预约时间并通知客户应夫妻双方一同到指定银行签约。
（2）、带领客户在指定银行开设银行卡（或存折）并把卡及密码、交由我司保管（旧卡关闭网上银行、电话银行）。（3）、确认客户费用是否已收。
（三）银行同贷-（消贷部：按揭专员）
1、及时跟踪银行同贷情况，银行同贷后通知风控部并将同贷书复印件及客户征信报告移交风控部审核岗。
2、若银行审批不通过，应详细了解情况并转其他银行审批（或直接退单、归档）。
（四）风控调查-（风控：资信岗）
1、带领客户办理委托公证。
（1）、预约客户，提醒客户带所需证件：身份证、房产证、户口本、婚姻证明、原银行还款存折（卡）、UKey、原贷款银行合同等原件（包括配偶、共有人及共有人配偶）。（2）、打印并核对公证书内容。
2、签署卷宗，收客户材料及证件（核对原件）。
3、对客户进行资信调查（30万以上到场拍照或更进一步调查）。调查内容有：
（1）真实性：身份真实、签名指膜真实、贷款用途。（2）品德：借款人的还款意愿，以及以前的还款记录。（3）能力：借款人的偿债能力，由他的消费水平和负债决定。
（4）资本：有形资本包括房产、存折；无形资本包括专业技能、知识等。（5）担保状况：抵押、保证人以及反担保人的情况。（6）还包括现居住环境、收入稳定性、社会关系等。（7）客户配合程度。实地到场核实内容包括：
（1）常住址：实地核实是否符合所提供的证件，观察居住环境；如果没有当时没有提供有效证件的，或不愿意不提供证件的，必须提供水费单或电话费单或电费单。（2）单位地址：如为私营企业主或个体户的，除非情况特殊，否则必须实地调查核实企业的规模、员工数量、机器设备数量及价值，经营情况，工人收入状况，工资发放情况等。对于公务员或企事业单位员工，依客户的优劣情况而定，对于个别优质客户，如其也能够提供相关工作证明，可以通过电话核实其单位：但在其住所必须能核实其提供的单位的证件，包括公务员证、工资存折、工作证、资格证书、社保卡、单位出具的收入证明，务必落实客户的单位真实，电话必须真实及时打到客户单位，核实其真实性。
（3）出租房或其它资产（出租房位置、面积，是否有房产证或土地证，向租客核实房东身份，月租金多少，其它资产要核实其是否为申请人所有，是否足值）。
4、填写调查报告（内容详见“机构调查报告”）。
（五）风控审批-（风控部：审核岗）
1、审核资料完整性。（1）卖方：
①产权证、共有证（原件）②原贷款银行合同（原件/复印件）
③还款银行余额清单、还款银行存折（卡）、密码（如果是中行、建行、工商行可不需要提供）
④身份证、配偶身份证、共有人及共有人配偶身份证（原件/复印件）⑤结婚证、离婚证（判决书）、未婚证（复印件）⑥户口本（复印件）
⑦现贷款银行放款存折（卡）、U盘（原件）、密码 ⑧评估报告、评估价（原件/复印件）
⑨现贷款银行同贷书、银行审批报告或已盖章合同（原件/复印件）⑩收入证明（原件/复印件）（2）附加材料：
①客户征信报告
②金额较大的应提供其他资产证明、收入材料或其他相关证明材料
③客户反担保材料：担保人身份证、房产证、反担保协议
2、审核资料真实性及有效性
（1）检查卷宗的错别处与漏签字等。
（2）核实客户收款、还款银行卡情况及密码（网银、电话银行等）。
（3）原银行扣款情况（确认能否从我司指定账户扣款或客户账户扣款时间）。（4）身份证、房产证、公证书、结婚证（或离婚协议）、反担保协议、等其他资料的真实性。
3、确认垫资费用、交易所查册。
4、每一笔垫资必须经过风控部经理及机构总经办进行终审审批，50万元以上的需要召集审贷会，人员由风控经理、贷处经理、财务经理、副总经理或总经理；（具体见附件审贷会制度），50万以上经集团审批（按集团制度执行）。
5、通知赎楼岗修改赎楼及放款银行卡密码。
6、登记风控台帐。
（六）办理赎楼-（风控部：赎楼岗）
1、确认案件是否已收费。
2、修改赎楼及放款银行卡密码。
3、确认赎楼所需要的原件。
4、确认赎楼前查册。
5、确认及预约客户赎楼时间，银行可赎楼时间，扣款情况。
6、赎楼后跟踪银行注销抵押时间、领取产权证时间（留下解押行经办联系方式，及时掌握领取产权证时间）。
7、与按揭专员移交证件，登记风控台帐（权证节点）。
（七）银行抵押-（消贷部：按揭专员）
1、根据银行或交易所领证回执时间，领取注销后的房产证。
2、及时将房产证送交贷款行并督促银行尽快送抵押，速度要快，争取领证当天就可以送抵押。
3、登记2.0台帐。
（八）银行放款-（消贷部：按揭专员）
1、根据台帐督促银行领取他项及复印他项。
2、落实银行放款时间。
3、通知风控部及财务收回垫资款。
（九）归档-（行政部）
我国住房抵押贷款风险的防范 篇6
关键词：抵押 住房贷款 防范 风险
一﹑住房抵押貸款存在的风险
（一）违约风险
违约风险分为理性违约和被迫违约两种。理性违约是指借款人经过权衡主动要求撤销贷款合同停止还贷；被迫违约是指借款人虽有还款的意愿，但无还款的能力。产生原因多是由于实际支付能力下降或突发事件造成的无法继续向银行偿还本金和利息。这两种违约行为都会给银行带来直接的经济损失。
（二）流动性风险
流动性风险是指资金短存长贷难以变现的风险。目前流动性风险体现在两方面，一是银行持有的资产债权不易变现，使银行可能丧失在金融市场更有利的投资机会，增加机会成本带来的损失。二是我国的住房贷款主要来源于银行吸收的居民储蓄存款，期限一般都不超过五年，而住房抵押贷款期限长达二三十年。资金的来源和运用在时间上明显不匹配，存在“短存长贷”的问题，这会降低银行资产的流动性，进而影响银行的兑付能力，产生流动性风险。
（三）操作风险
巴塞尔委员会认为：“操作风险是由于内部程序、人员和系统不充足或者运行失当以及外部事件的冲击等导致银行贷款直接或者间接损失的可能性。”我国的住房抵押贷款操作风险主要有以下表现：贷前调查重形式轻内容，贷中审批监察力度不够，从业人员业务素质不高，贷后管理薄弱，以及风险评级方法相对简单等，这都会给银行带来风险隐患。
（四）利率风险
住房抵押贷款的利率风险是由其业务短存长贷的资本结构所决定的。只要利率发生波动，无论涨还是跌，商业银行都会蒙受损失。当利率上涨时，增加的月还款额会加大借款人的偿贷压力，从而使银行的风险加大。当利率下降时，借款人又有可能从当前资本市场融资或以低利率重新借款来提前偿还贷款，从而使银行预期的利息收入无法实现。
（五）抵押物风险
抵押物风险是指借款人违约后，贷款人无法处置抵押物或处置后导致利益受损的风险。主要体现为以下几个方面：因房地产市场价格波动或使用损耗导致的抵押物贬值风险；因评估机构人员业务素质不高或为了自身利益恶意高估抵押物价值而给银行带来的风险；因地震，火灾等不可抗力造成的抵押物毁损，灭失等风险。
二﹑住房抵押贷款风险的防范
针对上述风险，本文从以下几个角度出发提出相应的防范对策，确保住房抵押贷款的风险尽可能最小化。
（一）控制违约风险
可以提高提前还款的门槛，使其更加制度化，规范化。如提高最小还款额，首次提前还款的期限， 加大违约金的力度等等；.建立完善的个人信用制度体系，这不但可以为银行决策提供准确依据，而且个人信用体系的建立，使违约者及时曝光，得到相应惩罚，让人自觉守信，都可以降低住房抵押贷款风险。
（二）控制流动性风险
商业银行应当完善各个层面的住房贷款流动性风险管理体系。如建立完善的监管机制，加大对流动性的监管力度，将存量监管转变为存量与增量双管齐下的模式；变事后监管为事前监管，提高对住房贷款流动性的监管质量，切实维护银行资产的安全与稳定；加强银行间的合作，当流动性风险出现时，要通过银行间的互助来为缓解流动性危机争取时间，努力从金融市场上获得必要的资金支持。
（三）控制操作风险
应当依据“审贷分离，简化手续，提高效率”的原则，放开一线，大力拓展住房贷款业务；管住二线，坚决堵住贷款风险漏洞。不但要提高贷前审查效率，还要强化贷后管理责任。加强贷款审查与审批力度，对客户提供申请资料的真实性进行必要的核实，确保贷款合规，有效，无风险隐患。同时明确各级贷款审批人的授信额度和权限，每笔贷款均应按照流程逐级审批后方可发放。还要高度重视贷后管理，及时发现和消除贷款风险隐患，促进业务快速健康发展。
（四）控制利率风险
针对利率变动带来的风险，银行可以采取以下措施：一是开发固定利率抵押贷款。在这种模式下，银行承担了大部分的利率风险，如果银行能够通过获得固定利率资金来源与贷款相匹配（如发行固定利率债券等），可以避免相应的利率错配和流动性风险；二是开发可调整利率抵押贷款，其利率根据市场利率不断变化而做周期性调整。与我国现行的浮动利率相比，它的不同之处在于这种周期性的利率调整将有助于改善银行存贷款期限的匹配状况，可将银行承担的利率上升风险转嫁给借款人，同时借款人承担的利率下降风险也可转嫁给银行。
（五）控制抵押物风险
对抵押物价值下跌风险，银行应当加强对国家宏观经济形势、区域经济发展的研究，设定若干警戒标准，对房价畸高地区适当降低贷款比例，提高贷款条件、形成稳健发展的态势。抵押物原则上应当经过资信度高的评估机构进行评估，而且贷前调查人员必须对抵押物进行实地核查，以防高估抵押物的价值。此外，还应当加强与保险机构的合作。如开办按揭住房财产险，当按揭住房因意外事故而毁损灭失时，银行可以从保险赔偿金中直接受偿，或者开办借款人履约险。当借款人因某种原因导致履约还款能力下降时，由保险公司以赔偿金形式代为还本付息等。
总之，控制住个人住房贷款的风险不仅对于银行业的发展，甚至对于整个国民经济的健康运行都起着重大作用。
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抵押风险 篇7
目前对于住房抵押贷款证券化的研究主要是集中于其概念的含义[1]、方案的设想[2]、国外经验启示[3]、住房抵押贷款证券化在我国实施的可能性[4]及存在风险的定性分析等理论上,而住房抵押贷款证券化的定量研究还处在探索阶段,因此该文主要从定量分析的角度提出了一种关于住房抵押贷款证券化风险评价模型。
1 住房抵押贷款证券化的风险与风险识别
1.1 住房抵押贷款证券化的风险
住房抵押贷款证券化是对具有共同特征的缺乏流动性但具有潜在的收入现金流的住房抵押贷款以规定的标准进行结构性重组并在金融市场流通销售的过程[5]。住房抵押贷款证券化由“住房抵押贷款发放→住房抵押贷款债权买卖→住房抵押贷款债券信用升级→住房抵押贷款债券上市发行”4个环节构成[6],从而实现分离、重组、销售的过程。
风险是某一经济主体危险情况(遭受经济或其他方面损失)的可能性和后果的组合,具体表现为危险情况发生的不确定性。风险存在的必要条件是发生的可能性和不确定性,潜在损失是风险存在的充分条件,经济主体是风险成立的基础。对于住房抵押贷款证券化的风险,主要是由于未来政策、法律及社会道德的影响而存在未按或不完全按约定的方式履行借款人的职责而导致债券持有人蒙受经济损失的可能性。
由上分析,风险事件发生的概率和结果组成的函数模型F(p,c)=R可以计算测量出住房抵押贷款证券化风险。
函数模型中各个字母表示的含义如下:F为住房抵押贷款证券化的风险函数;P为住房抵押贷款证券化过程中的风险事件发生的概率;C为住房抵押贷款证券化的风险事件产生的后果;R为住房抵押贷款证券化的风险。
1.2 住房抵押贷款证券化的风险识别
风险识别是风险分析管理的基本工作,它运用系统论方法对项目本身进行综合分析,找出并比较分类可能存在的各风险因素,分析区分各风险因素之间的相关性和独立性,判别其发生的几率及其对项目的重要性,并赋予权重。风险识别通过赋予权重确定风险存在可能性,为风险估计、评价、制定措施打下基础。因此,正确识别住房抵押贷款证券化存在的风险是确保金融体系健康的重要前提。
根据一些学者的研究,住房抵押贷款证券化的风险主要是包括购房者贷款阶段存在的风险、债券转让阶段的风险、信用升级阶段的风险、住房抵押贷款债券发行阶段的市场风险及证券偿还阶段的风险[2]。具体如表1所示。
2 住房抵押贷款证券化风险评价模型
由于影响住房抵押贷款证券化风险的不确定性因素较大,具体的风险概率具有很强的模糊性不容易确定,并且对于其风险评价也会受到多个因素和多个目标的影响,专家和决策者的主观判断精确程度受到很大程度的影响。住房抵押贷款证券化这一全新的房地产融资模式,由于缺少足够的经验,就更难依靠专家和决策者的主观判断了,因此也就很难用于指导制定经济发展策略。目前对于住房抵押贷款证券化风险评价常用的分析方法主要是层次分析法,该方法在评价的逻辑性、合理性上优于专家评分法,但由于其自身计算规则的复杂性给风险评价带来了很大困难,因此该风险评价方法实际效果并不是很理想[9]。而如果将模糊数学方法应用于住房抵押贷款证券化风险评价的模型中,由于模糊数学对于模糊问题的研究具有简便、客观的特点,既可以减少依靠专家和决策者的主观臆断,同时又可以简便的对评价进行定量化分析,从而实现评价工作的数量化、程序化,使得评价结构更加真实准确[8]。
模糊数学综合评判模型主要由因素集合U、评语集合V、单因素评价R 3个要素组成,综合评判模型的数学描述为U×R=V。
2.1 确定因素集合U
因素集合U按照类型划分为{U1,U2,…,Un}= U的N个子集,将每个子集Uk按照影响因素分为Ui={Ui1,Ui2,…,Uik},其中i=1,2,…,n。
2.2 确定U的权重集A
模糊综合评价中的权重确定准确与否直接影响综合评价风险结果,目前权重的确定主要是凭借经验确定,有时不能真实准确的反映客观实际情况,容易导致风险评价结果失真[10]。为了避免权重确定的主观随意性,该文通过模糊因素上下分析法确定评价权重,该方法操作简单,避免了学者常用层次分析法而引起的检验矩阵一致性误差程度验算复杂程序[10]。模糊因素分析法确定评价权重的具体方法如下:
1)采用[0,1]评分法对确定的影响风险的各因素按重要性排序,对于各因素重要时计1分,次要或相同时计0分,两两比较后汇总各因素得分并排序。
2)确定各因素的权重
上下因素比分为等级、计分、调整三列,等级列为相邻两个因素相对于高一层次的重要性差异程度分等。从重要性排序第二的因素开始,用3个数字表示等级数,个位上的数字由下因素的重要性低于上因素的程度决定分3个等级;小数点后第一位数字由对上一步确定的等级数需做的偏向调整决定;小数点后第二位数字由评估心理上对两步的定级数是偏严或偏宽需做的调整而定,如表2所示。
计分列为等级列的差异等级定分值,由等级数的前两个数字确定,如表3所示。
调整列依据等级数的第一、第三位数字为计分列进一步细化。调整列按表4确定调整值,与计分列等级分值相加计算。
上一因素的重要程度比与本因素调整数相乘即是本因素重要程度比,通过前面各因素重要程度比相加并做归一化处理即得各因素权重。即,A=(a1,a2,…,an);其中ai>0且undefined。
2.3 确定评语集V
{V1,V2,…,Vn} =V,其中n为评价的等级数量。
2.4 一级综合评判
Ui中的权重分配为Wi={Wi1,Wi2,…,Win},其中Ui单因素评价矩阵为Ri,一级综合评判为Bi=Wi×Ri=(bi1,bi2,…,bin)。
2.5 二级综合评判
矩阵R由上一步计算得到B1,B2,…,Bk构成,即
undefined
进一步得到二级综合评价
undefined
根据最大隶属度原则,项目的风险综合评价等级为bj取得最大值时对应的评价等级。
3 结 语
住房抵押贷款证券化是一项系统工程,需要各种措施的有效配合。住房抵押贷款证券化的风险直接影响到我国金融经济乃至整个经济环境的健康发展。由于住房抵押贷款证券化存在的风险,在住房抵押贷款证券化的过程中树立风险意识,对于促进住房抵押贷款证券化的健康发展,使其起到应该发挥的作用具有很大意义。住房抵押贷款证券化风险研究中引入模糊数学和统计学等方法进行定性定量结合分析,从而达到更准确更真实的确定住房抵押贷款证券化的风险发生概率,以利于合理确定制定风险规避措施,保证房地产业的可持续发展。
摘要：该文从住房抵押贷款证券化风险的定性影响因素角度出发,针对评价对象的复杂性及评价指标的模糊性,建立了住房抵押贷款证券化风险的模糊综合评价模型,以期提高住房抵押贷款证券化风险评价的科学性,满足经济与社会可持续发展的要求。
关键词：住房抵押贷款证券化,风险识别,风险评价
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抵押风险 篇8
目前活体畜禽动产抵押贷款尚未得到推广, 若能在创新抵押贷款方式的同时引入相应的风险控制机制, 将大大提高银行盈利水平, 践行中央“保增长, 促发展”战略目标。从国际融资实践看, 英美等发达国家70%的担保是动产担保。在金德尔伯格著的《西欧金融史》中, 就有关于动产抵押贷款银行大大刺激了包括俄国在内的整个欧洲的经济发展的论述。伯特·霍赛利茨认为动产抵押贷款是当时整个欧洲金融界的一大革新。与不动产相比, 动产种类更为丰富多样, 特别是2007年我国颁布实施的《物权法》将抵押物范围扩展至法律行政法规未禁止的任何财产, 动产抵押由此成为业界的一个热点话题。马蔚华认为, 完善动产担保制度、建立便捷的动产担保登记制度和高效的执行机制是发展动产抵押业务的关键, 应通过制定优先权原则最大限度保护债权人利益。王银光认为, 明确契约自由、当事人自治原则, 简化司法程序能提高动产抵押效率。国内学者普遍认为, 银行应增强风险应对能力, 对抵押物适格、抵押人权利、动产抵押公示的审查是有效降低银行风险的手段[1]。然而需要说明的是, 目前的研究对动产抵押潜能挖掘严重不足。本文提出以降低银行风险做好动产抵押贷款办理工作的策略, 挖掘了动产抵押潜能, 从而有效提升银行效益。
二、活体畜禽动产抵押贷款发展现状及存在的问题
据对山东聊城市四大国有商业银行调查, 信用贷款仅占贷款余额的7%, 而保证人保证贷款占贷款余额的45%, 抵押、质押类担保物担保占35%, 而在抵押、质押类担保物担保的占比中, 不动产抵押比例达84%, 动产抵押比例仅为7%。而在动产抵押贷款中, 活体畜禽动产抵押贷款所占比例不足3%。在全国范围内, 动产畜禽动产抵押贷款占全部抵押贷款的比例一直处于较低水平。认识办理动产抵押业务中存在的问题并预防相应的风险, 对于银行等金融机构具有重要意义。在办理动产抵押业务中, 主要存在以下问题:
(一) 贷前审查中忽略抵押无效的情况从而加大信贷风险
动产的价值会随着市场行情变化而变化, 可能出现抵押物贬值毁损灭失等情况;借款人为获得超过抵押物价值的银行贷款, 用同一抵押物向一家银行或几家银行提供抵押, 因抵押物的不足值, 均导致银行在行使抵押权时不能充分实现债权。
(二) 抵押、质押登记机构多元化增加登记成本
据统计, 针对不动产、动产抵押、有关权利质押, 目前大致有15个不同部门负责进行登记。其中, 动产抵押登记部门最为混乱, 共有9个。登记机构的混乱, 造成多头登记和登记无门并存, 个别登记机构还要求在登记前先行办理合同公证或资产评估。登记手段落后, 各个登记部门基本上都没有建立抵押登记网页, 申请人无法通过互联网进行快速的电子登记。各登记部门之间利益分割现象明显, 彼此间有关登记信息不共享, 而且限制有关当事人查询登记记录。登记信息分割、封闭, 增加了信贷交易成本, 不利于保护信贷人权利。
(三) 办理相关贷款手续过程中存在的问题
办理抵押登记手续若不完善, 会导致抵押无效。有的银行经办人员在办理抵押登记时, 提供的抵押合同与借款合同不一致;有的银行嫌评估登记费用太高, 手续麻烦而未办理登记导致抵押无效;不办理抵押物的投保手续, 导致银行的债权没有充分保障。
(四) 贷后存在监控不到位的问题
一旦抵押人的行为足以使抵押物价值减少的, 抵押权人有权要求抵押人停止其行为, 要求恢复抵押物的价值或者提供与减少的价值相关的担保。由于动产的复杂性和可变性, 在贷款后仍然可能发生抵押人擅自出售、出租动产的情况, 而一旦银行信贷人员忽视了这一点, 就会加大信贷风险。
三、活体畜禽抵押贷款开展机制及滞后原因分析
对银行而言, 抵押品具有降低借款人违约率、降低银行风险和降低违约损失、降低不良贷款率、降低银行损失的功能。而要真正发挥这些功能, 客观上要求抵押物必须稳定并产生能够预测的现金流, 具有较好的流动性和较好的变现价值。而活体畜禽产品作为抵押品的资产属性已经具备。
(一) 活体畜禽价值明显
可抵押的畜禽为猪、牛等各种畜禽, 市场价值较高, 价格逐年上涨, 为担保债权的实现提供了坚实保障。据了解, 目前一头成年肉牛的市场价格在1万元以上。而且与一般抵押品不同, 在抵押期内多数畜禽产品始终处于生长和繁殖状态, 成长性和升值潜力巨大, 强化了抵押品对信贷资产的保全功能。以仔牛为例, 在经过一年期的饲养后, 其市场价格往往可以翻番。
(二) 活体畜禽的市场变现能力强
畜禽产品与居民生活密切相关, 市场需求量大, 在现行交易制度与交易场所完备的情况下, 动产抵押权的实现成本较低。畜产品消费的不断增长为活体畜禽抵押物价值的保全提供了保障。对于畜牧企业来说, 活体畜禽是畜牧企业最大和最具增值价值的资产。随着现代科学技术的发展, 畜牧企业的产业化经营水平和盈利水平得到进一步的提高。烹饪方式的变化、消费人群的变化、人口总量的增加都支撑了畜产品的消费增长。在未来十几年, 我国肉类和禽蛋产品将长期保持供大于求的格局。随着畜牧企业销售量的扩大, 畜牧企业亟须资金缓解融资问题。而畜牧企业往往缺乏不动产资产, 以活体畜禽作为抵押物获得贷款将能大大缓解畜牧企业融资困难的问题。
然而, 在我国, 活体畜禽抵押贷款尚未得到推广, 这涉及多方面的原因, 不仅关系到抵押物本身的原因, 在贷前审查、办理贷款手续、银行的贷后管理等方面也存在问题。
1. 活体畜禽的天然属性:
容易病亡或丢失。与存货、应收账款等一般性动产不同, 活体畜禽还面临疫情威胁、消耗性大等不利因素, 容易发生畜禽病亡或丢失。活体畜禽更显示出动产易“动”的特点。一旦发生疫情, 将对畜牧企业和放款银行造成较大损失。
2. 贷前审查和办理贷款手续过程中存在的不足。
抵押人提供抵押的资产, 应当是抵押人拥有所有权或处分权的财产, 抵押人未经所有权人同意, 擅自以他人财产设定抵押的, 该抵押担保行为无效。贷前审查过程中, 存在着抵押资产所有权或处分权不好判断的问题, 如果活体畜禽资产未在工商行政管理部门登记, 将使得抵押担保行为无效。
抵押物若不足值将导致银行无法充分行使债权。活体畜禽作为抵押物, 其价值随市场行情变化而变化, 可能出现抵押物贬值或毁损灭失等情况。
在办理贷款手续过程中, 存在着活体畜禽抵押登记、资产评估过程不规范的问题。评估机构合理的估值是银行确定放款水平的重要参照, 也是抵押物实现其抵押价值的条件。如果评估机构对活体畜禽价值评估过高, 将增加银行的风险。参照《物权法》中“企业动产浮动抵押登记机关为抵押人住所地的工商行政管理部门”的有关规定, 将地方工商部门明确为活体畜禽抵押登记机关, 将显著增强活体畜禽抵押登记的可操作性。
3. 银行的贷后管理:
风险防控能力有待提高。贷款手续顺利办完后, 并不是万无一失了, 银行仍需要重视对抵押物的监控, 防止抵押物被擅自转移或处理的情况发生。只有不断增强银行的信贷风险防控能力, 对抵押物和借款人的经营状况加强监控, 才能解除银行发挥资产规模效应、提高盈利水平的后顾之忧。
四、活体畜禽抵押贷款风险防范对策分析
综上所述, 做好活体畜禽动产价值损失的风险防范, 在贷前审查、办理贷款手续、银行的贷后管理等方面提高银行的风险防控能力, 成为挖掘活体动产抵押物的价值、使动产抵押贷款顺利达成的关键。
(一) 做好活体畜禽动产价值的保全和评估工作
1. 防止畜禽病亡。
对办理活体抵押的养殖企业, 在办理抵押贷款时, 必须向银行提供由当地卫生管理部门出具的健康证明。养殖过程中, 畜牧部门将利用兽医检疫网络平台, 定期对畜禽进行“健康查体”, 严把畜禽出栏检疫关, 确保抵押畜禽安全健康。
2. 防止畜禽丢失。
金融机构要派遣支农信息员、支农协调员, 每周到现场核实畜禽存量。养殖企业、合作社、农户将畜禽出栏的销售计划要提前上报银行, 银行信息员在畜禽出栏时进行现场监督, 保证货款及时归还银行。
3. 资产评估的就低原则和贷款最高比例限制。
按规定, 以最近3年平均市场价和最近3个月的平均市场价二者之中的较低者来确定拟抵押活体畜禽的价值, 这对于市场价格逐年走高的畜禽产品而言, 评估价值明显低于市场价值。且最高贷款额度一般不得超过畜禽资产评估价值的50%, 最高不得超过70%, 在最大限度上强化了抵押物对银行资产的保全功能。
4. 鼓励作为抵押物的活体畜禽参加保险。
为了防范和降低银行和企业的经营风险, 河南牧原公司把作为抵押物的活体畜禽向中国人民财产保险股份有限公司内乡县支公司投保, 如果遇到疫情等重大风险, 指定农行为第一受益人。这种保险方式兼顾了借款方和贷款方的利益, 有效降低了银行的信贷风险, 可供其他动产抵押贷款借鉴。对参加保险的, 银行将在贷款额度、利率水平方面给予优惠。若发生保险理赔, 金融机构将优先受偿。
(二) 尽快建立全国统一的动产抵押系统
建立全国统一的电子化、网络化登记体系, 是保证抵押登记高效、低成本的基础, 也是促进动产担保融资业务快速、健康发展的前提。
可以参照美国、加拿大的经验, 在省一级政府区域内成立动产抵押登记机构, 登记网络覆盖到县一级。目前, 人民银行信贷登记咨询系统覆盖企业、个人信用情况, 而工商行政管理部门的企业动产抵押登记系统也有相当基础, 将来可考虑依托以上任一个系统, 建立中国动产担保登记查询系统。信贷人等经常用户可以通过自己的电脑直接登录数据库进行登记、查询, 普通公民、法人或其他组织等非经常用户可亲自到登记机构由工作人员登录或通过与登记机构有服务关系的中介组织登录, 进行登记和查询。
(三) 银行强化风险预警, 增强风险防控预见性
针对较大的动产抵押案例, 为降低银行信贷风险, 银行可成立专门的小组, 多角度及时发现风险隐患, 增强防控预见性。深入分析客户及产品的主要风险, 充分利用公司上市外部审计资料和公司财务数据, 定期采集反映客户盈利能力、偿债能力、营运能力等方面的财务指标, 掌握客户经营情况和所处行业发展现状, 制定行之有效的风险预警方案。加强对客户资金和库存的预警预报, 坚持对客户的资金流和贷款物资保证度的适时监测, 及时关注客户的他行融资情况和对外投资情况, 及时预警。
在贷款手续办理完成后, 银行也应做好抵押物的跟踪审查。贷款发放后, 信贷人员也应做好定期跟踪检查, 向企业了解抵押动产的近期情况。一旦抵押人的行为足以使抵押物价值减少的, 抵押权人有权要求抵押人停止其行为、要求恢复抵押物的价值或者提供与减少的价值相当的担保, 甚至可以要求其更换抵押物或改变担保方式。做好抵押物的跟踪审查, 可以有效避免抵押人擅自出售、出租动产、动产被第三人留置等情形的发生。
摘要：目前, 活体畜禽抵押贷款尚未得到推广, 本文结合抵押物自身特点和抵押贷款运作过程, 分析了银行办理活体抵押贷款滞后的原因, 提出以降低银行风险做好活体畜禽抵押贷款办理工作的策略, 从而有效提升银行效益。
关键词：活体畜禽,抵押,风险
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森林资源资产抵押贷款风险分析 篇9
森林资源资产抵押贷款是指森林资源资产权利人以其拥有的森林、林木的所有权或使用权和林地的使用权作为担保, 向银行、农信社等金融机构借款或者由专业保险公司担保借款, 而森林资源权利人以林权向其反担保的行为。森林资源资产抵押贷款是以债务人或第三人拥有的森林资源资产作为抵押发放的贷款, 债权人并不转移占有森林资源资产这一抵押物, 但是如果债务人不能够按照合同的约定偿还贷款的本金和利息, 债权人有权依法申请人民法院通过拍卖或其它方式处置抵押的森林资源资产, 并依法优先受偿。因此森林资源资产抵押贷款的风险性相对较小, 资金安全保障性较高。
森林资源资产抵押贷款是林权改革的产物, 而它的出现又促进了包括林权改革在内的各项林业改革和金融改革。通过森林资源资产抵押贷款可以实现以下目的:①盘活森林资源资产, 缓解林农资金瓶颈;②增加林农收入, 建立林业增收与农民增收的长效机制;③促进林业企业结构调整、林业体制机制改革, 推动林业的全面、可持续发展。
森林资源资产抵押贷款做为一种特殊的抵押物贷款, 其抵押物具有如下特征:
(1) 森林资源资产潜在价值高, 经营周期长。森林资源资产不仅是重要的生态环境资源, 也是重要的经济资源, 具有巨大的潜在经济价值。同时林业生产具有周期长的特点, 树木的生长周期少则几年, 多则上百年, 这就要求贷款资金的使用期限与之相适应。但是目前各个金融机构发放的贷款除个别贷款期限可达7年以外, 大部分林业贷款期限只有1～3年, 与林业生产周期不适应。
(2) 森林资源资产财产权利的可确定性。做为被抵押的森林资源资产应当具有独立性, 能够与其它财产相分离, 同时该项产权应当是权属无争议的。
(3) 森林资源资产价值的自然增长性。森林资源资产做为可再生性生物资产, 其资源每年都会自然增长, 从而使得森林资源资产的价值有所增加, 这不同于一般的资产会随着使用时间的加长而产生自然损耗或人为损耗。
(4) 森林资源资产抵押贷款并不是财产权利的转移, 抵押人仍享有森林资源资产的占有、使用、受益权, 只有当权利人无法按期偿还贷款时, 抵押权人才能从处置森林资源资产的收益中优先受偿。
二、森林资源资产抵押贷款的主要模式分析
目前的森林资源资产抵押贷款主要在已经进行了林权改革、林权交易市场发育相对完善的南方集体林区展开, 主要形成了以浙江省为代表的“商业性贷款+政策性保险+政府贷款贴息”的组合模式以及以福建省为代表的“商业性贷款+政策性贷款+商业性保险”的组合模式, 其具体分类如表所示。
目前除了表中所列的森林资源资产抵押贷款形式以外, 还存在多种抵押贷款模式, 如政策性保险、商业性保险等, 但多数应用范围不广且贷款金额较小。
通过分析发现, 目前南方集体林区开展的森林资源资产抵押贷款中以林农直贷为主, 该贷款方式直接以林木作为抵押, 减少了中间环节, 可以减少林农的费用支出, 是森林资源资产抵押贷款的主要发展方向。下面以林农直贷方式为例说明申请林业抵押贷款的主要程序:①林农提出抵押贷款申请, 并提交相应的森林资源资产评估报告;②银行受理林农的贷款申请, 并对相关的森林资源资产的价值情况、产权情况等进行调查;③在调查的基础上审议林农的资信情况, 做出是否审批的决定, 并将审议通过的林农贷款向上级行报备;④与林农签定借款合同, 办理抵押登记手续, 林农将森林资源资产的权利凭证——《林权证》交予银行保管;⑤发放贷款;⑥贷后监管;⑦到期收回借款, 并将《林权证》交还给林农。
从森林资源资产抵押贷款的主要流程来看, 在森林资源资产抵押贷款过程中主要的控制点如图所示:
三、森林资源资产抵押贷款面临的主要风险
在森林资源资产抵押贷款的管理过程中, 银行面临的主要风险包括借款人的信用风险以及抵押物风险。
1.借款人的信用风险
森林资源资产抵押贷款的信用风险是指借款人由于各种原因不能按期偿还或无力偿还贷款本息, 从而造成信贷资金损失的可能性, 它是森林资源资产抵押贷款各种风险中最基本、最直接的风险。森林资源资产抵押贷款的信用风险主要包括以下几类:
(1) 理性违约风险。
理性违约是借款人的主动违约行为, 当森林资源资产的价值迅速下跌或利率上升幅度较大使得还款的成本大于放弃还款的收益时, 借款人会选择理性违约。例如当林木市场价格发生较大幅度下跌时, 借款人转让森林资源资产的收入小于贷款的本金额度, 这时借款人往往会选择主动违约即理性违约。银行与林农之间的信息不对称是导致理性违约风险的主要原因。银行往往不了解林业的生产经营情况, 而我国的森林资源资产评估体系发展又不完善, 这就给如何评定森林资源资产的价值增加了难度。在目前开展的森林资源资产抵押贷款业务中, 银行一直处于信息劣势的状态。
(2) 被迫违约风险。
主要是指借款人在进行森林资源资产抵押贷款后, 因实际支付能力下降或突发事件造成的无法按照约定向银行支付贷款本息的信用风险。在我国由于实施了森林资源资产的限额采伐制度, 就有可能在还款时借款人因处于林木间伐期或者因无法取得林木采伐许可证而无法偿还到期借款。造成这种违约情况的原因是多方面, 既有政府政策制定的原因, 也与银行制定的还款期限相关, 同时也受不可抗力如自然灾害等的影响。
2.抵押物风险
森林资源资产抵押贷款的抵押物风险主要包括产权风险、价值损失风险等。
(1) 森林资源资产抵押贷款的产权风险。
产权风险是指由于做为抵押的森林资源资产产权不明造成的风险。做为抵押物的森林资源资产尤其要防范其产权风险。在我国南方集体林的产权制度改革已经逐步展开, 而国有森林资源资产的产权制度改革刚刚开始, 很多政策还处于雏形阶段, 对于将经营权划归个人的森林资源资产, 个人究竟拥有多大产权、是否存在产权共有等问题还不是很明确, 这使得银行由于森林资源资产抵押贷款而产生的抵押物风险加大了。
(2) 森林资源资产的价值损失风险。
森林资源资产的价值损失风险是指森林资源资产由于抵押人管理不善、自然因素、评估价值失真等造成抵押物价值减少或灭失的风险。①管理不善造成的风险。在抵押贷款期间, 管理人有可能不按照抚育间伐相关的技术指标来进行林木的采伐, 而是进行超强度的间伐, 这种滥砍滥伐现象的存在会在很大程度上破坏抵押物的价值, 从而使银行承担着较大的价值损失风险。②自然因素导致的风险。在抵押贷款期间, 用于抵押的森林资源资产可能会受不可抗力的影响 (如火灾、病虫害等) 造成抵押物损失或灭失, 这时银行就无法从抵押物上取得足够的补偿。③评估价值失真造成的风险。由于在我国森林资源资产评估市场处于起步阶段, 非常不完善, 可能会由于人为因素的干扰、评估理论和方法的局限、基础数据准确性差等情况的存在使得抵押物的价值失真 (主要指评估价值偏高的现象) , 这样当贷款人无法偿还到期贷款时, 使得银行无法从处置抵押物的收入中获得足够的资金来弥补其贷款成本, 增加了银行的贷款风险。
四、完善森林资源资产抵押贷款, 规避相关风险的措施
虽然在森林资源资产抵押贷款业务中存在着很多风险, 在现阶段还有很多不完善的地方, 但是做为一种金融制度的创新, 该项贷款政策不仅有利于扩大银行的业务范围, 同时也有利于我国林权制度改革的进一步深入并为其提供适当的保障, 因此这项业务开展下去对于银行和林业企业来说是双赢的, 现阶段需要做的是采取措施规范森林资源资产抵押贷款业务, 以促进其健康发展。
1.加强政府的管理, 深化林权制度改革, 明晰产权
明晰的产权制度是森林资源资产抵押贷款业务得以顺利开展的前提条件和重要保障, 因此在现阶段政府要做的是进一步深化产权制度改革, 明确划分相关森林资源资产的责、权、利, 实现三者的有机统一, 并为相关的森林资源资产抵押贷款提供政策保障, 保护相关主体的利益不受侵犯。
2.规范森林资源资产评估机构的评估行为
目前专门针对森林资源资产评估的相关管理规范还没有明确的规定, 这在一定程度上造成了森林资源资产评估市场的混乱, 使得评估机构良莠不齐, 在一定程度上增加了银行抵押贷款的风险, 同时也不利于森林资源资产的有序流转。对此应出台相关法律法规规范评估机构的行为, 明确其在评估过程中由于故意或重大过失评估森林资源资产价值失真给相关利益主体造成损失时的赔偿责任。
3.完善相关配套机制
为了使抵押贷款业务能够更加快捷、方便, 提高其对促进林权制度改革的效率, 应采取措施降低林业贷款的成本和风险, 如推动各种林业保险制度的开展, 建立森林资源资产抵押贷款政府贴息制度, 推动林业信用担保机构建设, 推进林业服务中心建设等。
总之, 森林资源资产抵押贷款业务对于促进林业经济发展、改善林业生产经营条件、推进林权制度改革具有重要作用, 我们应采取措施从制度上、体系上予以完善, 保障其顺利开展。
摘要：具体介绍了森林资源资产抵押贷款的操作流程, 详细分析了森林资源资产抵押贷款面临的各种风险, 在此基础上提出了降低贷款风险、完善贷款体制的建议, 希望有利于森林资源资产抵押贷款业务的健康发展。
关键词：森林资源资产,抵押贷款,风险管理
参考文献
[1].施昆山.当代世界林业[M].中国林业出版社, 2001
[2].刘桂平.对森林资源资产抵押贷款的调查与思考[J].中国金融, 2008 (03)
个人住房抵押贷款提前还款风险分析 篇10
收录日期:2013年3月4日
一、引言
我国个人住房抵押贷款业务发展较晚, 随着1998年国家住房分配货币化政策的实施, 房地产市场和房地产业得到了快速发展, 从而导致了个人住房抵押贷款业务的迅速发展, 个人住房抵押贷款普遍成为许多家庭购买房子的第一选择。因其风险低、利润稳定, 在我国也存在巨大的市场潜力, 所以个人住房抵押贷款业务成为我国各大银行争相抢占的重点。随着个人住房抵押贷款业务的迅猛发展, 其存在的潜在风险也不断地暴露出来。特别是近年来房价的不断上涨, 个人收入水平的不断提高, 传统的中国人不愿意欠债, 一旦自己有能力还清贷款的时候会选择提前还款, 再加上近年来贷款利率的不断提高, 提前还款风险已经成为我国个人住房抵押贷款风险的最主要的表现形式。借款人提前还款会给银行造成各种负面影响, 例如会增加银行的管理成本、减少银行的利息收入、影响银行的现金流等等。2007年美国次贷危机的爆发更加说明对个人住房抵押贷款风险的研究已经成为大家关注的重点。因此, 本文将对产生提前还款风险的原因, 会给商业银行带来哪些风险, 银行又该如何面对提前还款风险等问题进行分析。
二、提前还款风险的定义
提前还款风险是指借款人在贷款期限到期之前偿还贷款, 导致银行现金流的失衡, 造成利益受损的风险。由于提前还款行为的不确定性, 会给银行带来利息收入的减少, 也会造成银行资金流量的不稳定。那么, 提前还款风险可能造成的损失具体包括以下方面:
1、影响银行的资金现金流平衡。
由于提前还款行为的不确定性, 使银行无法对提前还款部分的资金进行合理分配, 对银行造成不确定的现金流, 而银行需要为该闲置资金付出管理成本, 造成利益损失。
2、银行的服务成本得不到补偿。
如果借款人选择提前还款, 银行只能收回属于还贷期内的部分服务成本, 其他未能收回的服务成本直接导致银行的收益受损。
3、利息收入减少。
大量的提前还款行为一般都是发生在利率上升时候, 银行原预期的利息收入将会因为提前还款行为而中断, 从而导致银行利息收入的减少。
三、提前还款风险影响因素分析
影响提前还款风险的因素多种多样, 本文这里细分为四大特征的因素:借款人特征因素、贷款合同特征因素、房屋特征因素、宏观经济特征因素。
1、借款人特征因素。
包括借款人性别、年龄、家庭月收入、婚姻状况、受教育程度和是否为本地人6个影响因素。其中, 对提前还款风险影响最大的因素就是家庭月收入。借款人的家庭月收入能够直接影响借款人的还款能力。一般认为, 家庭月收入高的借款人对资金的分配更为充裕, 利用闲置的资金进行提前还款的可能性也更大。
2、贷款合同特征因素。
包括贷款总额、贷款期限、贷款利率、还款方式和贷款价值比5个影响因素。一般而言贷款总额大的借款人, 月还款额就多, 财务负担也越大, 在收入不是很充裕的情况下, 提前还款的可能性就越小;借款人的贷款期限越短, 每个月的还款额就越高, 财务负担就越重, 提前还款的可能性就越小。目前, 我国个人住房抵押贷款一般都是采用浮动利率, 一般认为贷款利率高的借款人, 利息负担就更重, 提前还款的意愿就更强烈, 发生提前还款的可能性就更大。我国个人住房抵押贷款的还款方式主要有等额本金法和等额本息法两种, 一般来说选择等额本金还款方式的借款人初期还款的负担会比等额本息还款方式的重, 自身的财务状况应该良好, 因此提前还款的可能性就较大;而贷款价值比就是贷款金额与房屋价值的比值, 贷款价值比越大说明借款人贷款金额越大, 财务负担重, 提前还款的可能性就越低。
3、房屋特征因素。
包括房屋价格、房屋面积、房屋类型、房屋区域和房屋用途5个影响因素。房屋价格的高低通常决定了借款金额的多少, 我们认为房屋价格越高说明借款人的财务状况越好, 还款压力越小, 导致借款人提前还款。房屋面积大的房屋自然价格也高, 贷款金额就比较多, 从而反映了借款人的收入水平高, 经济实力强, 越容易提前还款。房屋类型主要是指一手房和二手房。一般认为借款人购房二手房是属于资金不够充裕, 收入不是太高, 所以提前还款的可能性就比购买一手房的借款人低。如果借款人购买的房屋位于城市中心地段, 价格也高, 未来的价值上涨空间也大, 说明借款人的经济状况良好, 更容易提前还款。房屋用途主要是指借款人购房的目的, 一般认为如果借款人购房是用来投资, 说明借款人的经济实力强, 提前还款的几率就大, 而借款人购房只是为了居住, 经济情况一般都不是很好, 提前还款的几率就小。
4、宏观经济特征因素。
包括房地产价格指数、GDP增长率和经济周期3个影响因素。房地产价格指数是反映房地产价格变动趋势和变动程度的相对数, 当房地产价格指数高时, 说明该时期房价上涨幅度大, 这段时间选择购房的借款人资金比较充裕, 收入水平也高, 提前还款的可能性较大;GDP增长率可以反映该地区的经济状况, 我们认为当GDP增长率高时, 说明房地产市场的繁荣发展, 也可以反映出大部分消费者的购买能力和负债能力的提高, 提前还款的能力自然也高;一般来说, 当经济处于繁荣时期, 借款人的收入增加, 经济状况良好, 借款人就有意愿去改善住房条件, 导致住房周转率的提高, 住房转手的情况变多, 提前还款的可能性也随之上升;相反, 当经济处于萧条时期, 提前还款的可能性也较低。
四、提前还款风险管理对策建议
1、掌握提前还款行为规律, 准确预测提前偿付率。
对提前还款风险进行有效管理的前提是准确预测提前偿付率, 确定提前还款导致的现金流量变化。需要全面分析影响提前还款行为的各种因素及其作用机理, 并运用累积的历史数据建立提前还款模型, 量化各因素与提前还款行为的关系, 估计出提前还款比率随时间的分布, 进而调整相应的资产负债结构, 以避免提前还款给现金管理带来的损失。
2、构建个人住房抵押贷款提前还款数据库。
目前, 我国商业银行没有对个人住房抵押贷款中可能出现的各种风险给予太多的关注, 有关提前还款行为的统计数据几乎是一片空白, 而我国对住房抵押贷款提前还款问题的研究存在较大不足的一个重要的原因就是实证研究所需数据的缺乏。当务之急, 我国商业银行应建立有关提前还款行为的数据库系统, 对借款人的提前还款行为进行监测, 进而掌握我国提前还款行为的发生规律, 加强对提前还款风险的管理。
3、积极推进住房抵押贷款证券化。
抵押贷款证劵化是国外常用的一种方式, 通过对贷款规模和期限等结构的搭配, 可以有效地规避非系统性风险对银行的影响。成功的抵押贷款证券化要求对该类贷款的提前偿付规律必须有较好的掌握, 否则难以合理确定MBS的发行定价。积极推进住房抵押贷款证券化, 可以使商业银行把风险管理的精力集中在银行内部可控范围内, 以提高风险管理效率和效果。
4、政府合适的宏观调控。
政府的宏观调控对于住房抵押贷款市场的稳定性有着重大的作用。对提前还款风险而言, 其中最主要的两个系统性影响因素利率和房价的波动性都是与政府的宏观调控密切相关。合适的宏观调控能够使利率预期相对明朗和稳定, 有助于银行进行风险管理, 并且宏观政策的有效性也对减小房价的波动性至关重要, 从而也能起到稳定住房抵押贷款市场的作用。
参考文献
[1]王重润, 曹振良.住房抵押贷款中的提前偿还风险分析[J].中国房地产, 2002.7.
[2]施方.住房抵押贷款提前偿付预测[J].商业研究, 2005.2.
[3]刘洪玉, 孙冰.个人住房抵押贷款提前还款风险因素实证研究[J].同济大学学报 (自然科学版) , 2007.1.