三大措施防范房产抵押担保风险

2024-06-21

三大措施防范房产抵押担保风险（共11篇）

篇1：三大措施防范房产抵押担保风险

三大措施防范房产抵押担保风险

近几年来，以房地产作为抵押担保而进行的民间个人借贷日趋活跃，但由于运作不规范，其中的纠纷不断上升。为此，房管部门昨天向市民支招，建议可采取三项措施防范房产抵押担保风险。

第一招：订立抵押合同，办理抵押登记。

民间借贷的双方当事人在借款时以住房作为抵押的，应签订房地产抵押合同，并到房管部门办理抵押登记手续。仅以口头约定或将《房屋所有权证》和《国有土地使用证》交付债权人抵押是存在很大风险的。根据《物权法》规定，抵押人和抵押权人应签订书面抵押合同；房地产抵押应当办理抵押登记，抵押权自登记之日起生效。不办理抵押登记，一旦发生法律纠纷，当事人的主张存在法律上的举证困难，即便到法院诉讼，有时也很难保护自己的合法权益。第二招：第三方房产担保，同样要签合同、办登记。

如果是第三人以自己所有的房产为债务人的借款作担保，也应签订房地产抵押合同，并到登记部门办理抵押登记，待抵押登记生效后方可放款。同时，第三人为债务人提供担保，也应要求债务人向自己提供反担保，这样，才能督促债务人及时还款，保障自己的住房不至于债务人的过错而被查封冻结，强制执行。第三招：唯一住房担保要慎重。

大部分民间借贷中的房屋抵押，均是以自己的住房(许多是唯一的住房)提供担保，根据2005年1月1日起实行的《最高人民法院关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》中第六条规定，“被执行人及其所抚养家属生活所必须的居住房屋，人民法院可以查封，但不得拍卖，变卖或者抵债”。这有可能导致事前的约定、甚至债权不能实现。目前，银行纷纷要求债务人提供第二住所证明，但对于民间借贷的当事人来说，总想在操作过程中图省事，从而往往导致不能执行到抵押人作为担保债务的房产。

此外，房管部门还特别提醒民间借贷当事人，一定要慎对房产抵押，抵押时要充分考虑债权实现的风险。首先，要充分考察借款人的信用；其次，要查实借款人的房屋状况，如提供第二住房证明的最好办理公证；第三，签署所有的法律文件，并到房管部门办理抵押登记手续；第四，待抵押登记生效后发放贷款，切

记不能先放款后登记。

如今，个人手中的资金越来越多，个人之间、个人与企业之间的资金借贷往往通过房地产抵押登记的形式对债务实行担保。但由于缺乏法律观念和对抵押登记缺乏了解，一般没有相应书面手续，或者手续并不符合相关法律、条款不够完善，因此对于是否存在借款、是否约定利息、是否还款、起诉是否超过法律所保护的诉讼时效、抵押登记是否有效等方面，都可能发生争议。昨天，市房管部门相关人士介绍，在房产抵押借贷过程中，有四大方面的事项一定要注意。书面文件要写细

发生借贷时，应尽量有明确的借贷双方的书面文件，对于借款数额、是否存在利息、还款时间等都应做明确的约定。为保证还款，还可以约定担保人或约定其它担保方式；如果可能，还应该写清借款用途，不要只简单写“今收到某某借款××元”，这种简单的书面文件有时甚至对谁是借款人都无法证明。

有的债权人认为，只要持有债务人的房屋“两证”，债务就没有风险了。这种做法和认识是错误的，因为房地产抵押必须到当地房产管理部门办理抵押登记，自抵押登记之日起抵押生效。

约定利息不能违反规定

民间借贷如果不约定利息，视为无息。如果约定利息，则要注意不得违反法律法规。最高人民法院《关于人民法院审理借贷案件的若干意见》的有关规定，“民间借贷的利率可以适当高于银行的利率，但最高不得超过银行同类贷款利率的四倍(包含利率本数)”。

借款期限要清晰

双方可以约定还款期限，也可以不约定。未约定还款期限的，视为约定不明，按《合同法》的规定，双方可协商。这种情况下，还款方可以随时还款；出借方也可以随时要求还款，但应给对方适当的时间准备。从我国现行的抵押登记和形式上看，由于以前绝大多数为金融系统作为债权人，考虑借款期限的不同，相应的贷款利息也不同，从而产生了相应的具体借款期限。

登记及诉讼时效有规定

借款纠纷的诉讼时效为2年，从权利受到侵害起计算时效。具体到借款，如果约定还款日期的，则从到期起算；未约定还款期限的，从债权人要求债务人还

款起算。根据《物权法》第二百零二条的规定：“抵押权人应当在主债权诉讼时效期行使抵押权，未行使的人民法院不予保护。”

同时房地产抵押登记，自抵押登记之日起抵押生效。抵押期限到期后，抵押双方应在还款后持相关材料到当地房产管理部门办理抵押注销。不论抵押期限是否到期，只有办理抵押注销登记手续，抵押权才从实体程序上予以消灭。

《房屋所有权证》和《国有土地使用证》共有人记载有未成年人的，在办理抵押登记时，除正常受理的材料外，《借款合同》中的“用途”应明确约定为“购房”、“助学”或“医疗”等。此外，还应同时注意以下三点：

1、监护人出具承诺公证，带上身份证和户口本原件、复印件到登记窗口签字(未成年人由监护人代签)，并由工作人员核对后加盖核对章。

2、如果未成年人与监护人不在同一户口本上，还需要提供监护人的结婚证原件、复印件或者未成年人的出生证明原件、复印件，以此证明监护人与未成年人的监护关系。

3、《房屋所有权证》和《国有土地使用证》只要记载有未成年人的，不能办理抵押登记为他人提供担保。

一、中小型企业向银行申请贷款应具备的基本条件

1、在银行开立基本结算账户或一般结算户，有一定的存款或国际结算业务；

2、营业执照经工商行政管理部门核准登记，并办理年检手续；

3、持有人民银行核发的贷款卡，并办理年检手续；

4、有必要的组织机构、经营管理制度和财务管理制度；

5、信誉良好，具备履行合同、偿还债务的能力，无不良信用记录；

6、有固定住所和经营场所，合法经营，产品有市场、有效应；

7、能遵守国家金融法规政策及银行有关规定。

二、中小型企业向银行申请贷款应提供的基本资料：

1、营业执照、企业法人代码证、税务登记证，特殊行业需提供特殊行业经营许可证；

2、企业法定代表人的身份证复印件；

3、开户许可证和贷款卡；

4、企业或经营者个人自有资产的权属证明、企业有关章程或非独资企业的各股东有关出资协议、联营或合伙企业的合同或协议；

5、验资报告、纳税证明、电费发票、企业在银行结算帐户资金流入清单、企业日均存款和贷款余额、拟作为贷款抵(质)押的财产价值证明材料等；

6、企业前3年报表(不满3年的提供前2年或1年报表)及近期财务报表；

7、抵(质)押物权属证书及有权处分人(包括财产公有人)同意抵(质)押的证明原件。

三、办理中小企业信贷业务需哪些基本步骤

1、调查阶段

银行对符合上述规定的中小企业，在提供相应资料后，银行将首先通过财务报表、纳税证明、电费发票等资料初步判断企业的生产经营情况，并通过现场勘察核实企业提供资料的真实性。

2、评级授信阶段

银行在对企业有一定了解的基础上，根据银行相关业务规定，对企业进行必要的信用等级评定和授信额度的审核。其中评级是为了解决准入门槛的问题，授信是为了确定贷款的具体金额和担保方式。

3、贷款发放阶段

在信用等级和授信额度审核通过后，履行必要的核保、核押手续，落实和完善贷款发放前的合同签订、抵押或保证手续后发放贷款。

篇2：三大措施防范房产抵押担保风险

一、简要案情

2008年5月6日,工商银行某支行信贷部到我局报案，称在2007年11月该行办理了一笔房产抵押贷款业务，贷款金额约20余万元，然而在放贷后，贷款人拒不还贷。经查，该套被银行抵押贷款的房产位于本市某某新村，总房价约30余万元，李某于2004年经过房改获得该房产权，然而李某在未获得该套房屋产权前就将该套房屋使用权私下卖给了王某，经过市中级人民法院判决，王某享有该房终身使用权。李某明知其本人不拥有该房使用权，伙同林某凭房产证、土地证在房产部门办理了买卖手续，经过公证处公正用该套房产在银行办理了抵押手续，20余万元贷款放贷后，李某分得16万元，林某分得4万余元。现查明林某为单身，名下仅有被抵押这套房产，李某名下无财产，由于王某享有该房屋终身使用权，银行无法通过保全方式收回该处房产，为此银行到公安机关报案，李某、林某涉嫌贷款诈骗。

二、案件产生原因

1、银行对房贷风险认识不足，贷前考察形同虚设，经办人失查，审批人失核问题突出。多数银行只看到未来的利益，而忽视了对抵押物的审核，仅凭房屋产权证、土地证的真实性就随意放贷，忽视了房屋使用权的归属，没有进行实地考查，给不法分子有了可趁之机。

2、房产管理机制不健全。本案中李某在取得房屋产权前就已经将房屋使用权卖给了王某，通过法院判决王某已取得房屋终身使用权，而李某却在没有该房使用权的情况下在房产部门轻易取得了该房的产权证，房产管理部门审核不力，导致李某仅凭该房产权证自由买卖房屋。

3、对贷款诈骗的打击力度任然不够。由于银行内部考核机制的原因，一些信贷员明知所放贷款无法收回，但考虑到单位内部考核问题直接与其本人经济挂钩，不愿第一时间到相关部门报案，而是试图通过一些金融服务公司通过其它方法提前索回贷款，至使犯罪分子有较长的时间转移财产，挥霍赃款，该类诈骗犯罪活动呈上升趋势，给银行等部门造成了巨大的经济损失。

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三、防范和打击对策

1、银行应把好审查关。从房贷客户申请贷款之时起就提前抓审核，把申请人的身份、房屋产权、使用权、负债情况及有无固定收入都彻底了解清楚，必须实地调查后才能得出结论，防止出现虚假的、失实的证明，真正做到零风险。

2、房产部门要把好监督关。房产部门无论在办理房改房还是商品房的时候，都应加大监督力度，对房屋属性的每个细节都要进行细致的调查，调查结论将被银行视为发放贷款的重要依据，一旦有涉嫌诈骗的线索应及时将信息反馈公安机关。

3、公安机关要加强对金融及房产部门的安全防范教育，加大对犯罪行为的打击力度。随着金融业务的不断拓宽，新的贷款种类和项目不断出现，可供犯罪分子作案的机会也逐渐增多。银行是一个利益与风险共存的部门，在业务和利益得到拓宽，增长的同时，切不可忽视安全防范。公安机关应对金融房产部门及时进行防骗教育，切实搞好安全预防。同时，公安机关要和金融、房产部门建立横向联合执法体系，银行及房产部门在办理业务中发现的犯罪线索及犯罪行为，要及时移交至公安机关处理，切不可侥幸通过不法渠道弥补损失。

篇3：银行抵押贷款风险及法律防范措施

一、银行抵押贷款风险分析

所谓抵押贷款，是指借款人或第三人不转移对法定的财产的占有，将该财产作为银行债权的担保，借款人从银行手中获取资金，当借款人和抵押人不履行清偿义务时，银行可以依法行使抵押权的行为。可以说，抵押贷款业务从签订抵押合同开始到抵押权完全实现，要经历一个较长的过程，而这也是一个充满风险的过程。

根据风险的来源，可将抵押贷款风险分为内部风险、外部风险、综合风险，其中：分别来源于各当事人的风险，称内部风险;来源于当事人之外，不以当事人的意志为转移而客观上确实存在的风险叫做外部风险;非单纯来源于内部或外部的风险叫做综合风险。

（一）内部风险

1、借款人信用风险。

目前，借款人的信用档案远未建立起来，虚假会计报表泛滥，为银行对借款人的信用调查增加了难度，而且借款人的还款能力也经常处于不断变化之中，借款人的信用越好，则违约越少，反之亦然。

2、借款人和抵押人的欺诈风险。

所谓欺诈行为，是指违反金融管理法规，采取捏造事实、隐瞒真相或其他不正当手段，以低值高估或子虚乌有的“财产”作抵押，骗取无偿还能力或超过其偿还能力的贷款，严重侵吞银行资产的行为。

3、银行贷款条件风险。

由于贷款条件，如抵押比率、估价等因素的变化，对借款的安全性可能产生的重大影响。主要有： (1) 银行估价风险。 (2) 抵押比率风险。指贷款额与抵押物价值的比率。比率越高，借款额越大，抵押人的压力也越大，从而增大抵押人违约的可能性;反之亦然。

（二）外部风险

1、抵押物处分风险。

如果借款期限届满借款人、抵押人不履行还款和担保义务，则银行可以请求处分抵押物。

2、估价失误风险。

这里所说的估价，是指在处理抵押物时，因银行与抵押人无法就抵押物的价值达成一致，由被法院指定的评估机构对有关财产进行的估价。评估价是确定拍卖底价的基础，若估价偏高，则拍卖难以成功，即使拍卖底价下调，也不会太多，一旦出现估价失误，往往使银行利益受损。

3、制度风险。

即因立法、行政管理因素，导致抵押权无法实现、难以实现或减弱了抵押权的担保功能。

主要表现在： (1) 抵押权是否具有追及效力。 (2) 土地与房产管理分离的管理格局导致抵押权的弱化。 (3) 虽然办理了抵押物登记，但因法律规定、行政管理因素使抵押权的实现大打折扣。 (4) 法律对抵押物的处理期限、处理程序、有关行政部门的职责及相互关系等未规定或规定得太粗略，可操作性不强，造成各地法院在处分抵押物时随意性较大，对保护抵押权人的利益不利。

（三）综合风险

1、抵押合同无效或未生效风险。

抵押合同无效的情形有： (1) 因主合同无效而无效; (2) 抵押物为法律所禁止担保的物; (3) 抵押人以不具有处分权的的财产设定抵押未获得该财产的所有人的授权或事后追认。 (4) 抵押物自始不存在，或难以确定。抵押合同未生效的情形为：没有依法办理抵押登记。因抵押合同无效，则抵押权不成立，银行作为抵押权人，只能根据借款人和抵押人的过错程度依法主张赔偿责任。

2、抵押物风险。

作为抵押物，不论是有形的财产，还是无形的权利凭证，均属于不同的权利人所有或使用，具有价值，而产权人(或使用人)和抵押物的价值可能经常处于变化之中，故抵押物风险始终存在。具体表现在： (1) 产权风险。 (2) 因自然原因造成抵押物价值减少或灭失的风险。 (3) 对抵押物过度使用而减损抵押物的价值; (4) 抵押人或第三人故意造成抵押物灭失(如拆除); (5) 流动性风险。因抵押物的处分程序复杂，抵押物不易变现而可能遭受的风险。

二、法律防范措施

在银行抵押贷款业务中，从法律层面看，包含两个法律关系，即借款法律关系、抵押法律关系，从时间跨度看，以抵押合同生效和借款期限届满为时点，将风险控制分为三个阶段：抵押合同生效前为预防阶段，此后至借款期限届满为监控阶段，此后为救济阶段。

（一）风险预防阶段

1、对借款人、抵押人的主体资格进行审查，确保借款和抵押合同的条。

款不违反法律规定。在实务中，有的银行忽视对借款人的资格审查，如未审查核实，一旦借款人提供的证照虚假，或证照的有效期已过，或证照已被注销或吊销等，则借款合同将因主体不适格而无效，相应的抵押合同和抵押登记亦无效。同样，如抵押人不具备担保人资格，即使借款合同有效，抵押合同亦无效。

2、对拟抵押的财产的审查。

(1)、法律禁止以下列财产作抵押担保： (1) 土地所有权; (2) 集体土地使用权(但抵押人依法承包并经发包方同意抵押的荒地的土地使用权，以及在集体土地上的建筑物设定抵押的除外); (3) 学校、幼儿园、医院等以公益为目的的事业单位、社会团体的教育设施、医疗卫生设施和其他社会公益设施; (4) 所有权、使用权不明或者有争议的财产; (5) 依法被查封、扣押、监管的财产; (6) 禁止流通物; (7) 违法、违章建筑物。

(2)、对财产进行权属审查(包括权利凭证和实物审查)，确定抵押人是否有权处分拟抵押的财产。

银行在签订抵押合同前，信贷人员须认真审查抵押物的有关权利凭证，必要时到权利凭证的发放部门查询其真伪，还应注意： (1) 抵押物是否属于夫妻共同财产，如果是，应由夫妻双方共同出具抵押承诺书，或由夫妻双方作为抵押人共同签订抵押合同; (2) 抵押物属于家庭共同财产时，应经家庭各成员同意; (3) 以合伙企业的财产设定抵押时，须经全体合伙人同意; (4) 以他人的财产设定抵押担保时，须由他人出具同意抵押承诺书; (5) 监护人违反《民法通则》第十八条第一款的禁止性规定，以被监护人的财产设定抵押担保，应认定无效。

(3)、选择风险系数相对较小的财产作抵押物。某财产依法可以作为抵押担保物，只表明该财产在法律上具备了抵押担

保的条件，而要真正进行风险控制，对抵押财产的审查和选择非常重要。

(4)、对抵押财产是否办理了保险。该条款应在抵押合同中明确，如约定银行为保险赔偿款的受益人，一旦抵押物出险，银行可对保险赔款行使优先权。

3、通过多种担保方式的组合防范风险。

在银行贷款业务中，防范借款人贷款风险的担保方式主要有抵押、质押和保证，可采用的担保方式组合有： (1) 借款人提供抵押加第三人保证。 (2) 保证加第三人提供物的担保。 (3) 在抵押之外，由借款人或第三人向银行提供质物。质物以权利凭证为宜，包括凭证式国库券、国家重点建设债券、银行存单等，动产质押中因动产不易控制，且价值变化无常，应慎重使用。

4、依法办理抵押物登记。

《担保法》规定，以土地使用权、建筑物、林木、运输工具、企业的设备和其他动产抵押的，应当办理抵押物登记，抵押合同自登记之日起生效。因此，不论抵押合同条款订得如何完善，全套财产权属证书也由银行保存，如不办理抵押物登记，抵押合同也只是一只空文。

（二）风险监控阶段

1、对抵押物的安全性进行监控。

这里所说的抵押物的安全性，是指： (1) 抵押物的所有权是否发生了转移，如抵押物的产权是否转移、抵押物是否租赁给了第三人等; (2) 抵押物的价值是否减损，是否有现实或潜在的因素可能导致抵押物的价值减少。如果假设成立，则抵押物的安全性受到破坏，需及时采取措施应对。

2、提前行使抵押权。

银行提前行使抵押权，是指在借款人的债务履行期届满前，因某种法定事由的出现，银行依法主张债权和抵押权的情形。主要法定和约定事由有： (1) 抵押人的行为足以使抵押物价值减少的，银行请求抵押人恢复原状或提供担保遭到拒绝时(最高法院担保法司法解释第七十条); (2) 抵押物灭失、毁损或者被征用时的情况下，抵押物所担保的债权未届清偿期间的，银行可以请求人民法院对保险金、赔偿金或补偿金等采取保全措施(最高法院担保法司法解释第八十条)。 (3) 借款人未按照约定使用贷款时，银行可解除合同或提前收回贷款，同时主张抵押权。 (4) 在房地产楼宇按揭贷业务中，合同约定：购房人未按期还款时银行可解除合同并提前行使抵押权，则银行利益可得到保障。

（三）救济阶段

1、及时行使抵押权。

银行行使抵押权时，有协议和诉讼二种方式。银行不经抵押人的同意，不论抵押合同如何约定，银行以单方行为获取抵押物的所有权，目前仍缺乏法律上的保障。

由于现行法律未对抵押物的处理期限作出具体规定，而在执行标的物被处理前，该财产的建设工程价款先于银行的抵押权而优先受偿。因财产处理须经过评估、拍卖、拍卖价下调后再拍卖，程序和过程比较复杂，时间较长，中间很可能出现意外，可能导致抵押权落空，故及时行使抵押权非常重要。

2、对抵押权益落空的救济。

抵押权利落空，是指抵押合同无效或未生效、抵押登记无效导致抵押权不成立的情形。此时，虽然抵押权不成立，或形同虚设，但仍可依法进行救济，主要办法有： (1) 抵押担保人以自己无权处分的物设定抵押，导致抵押登记无效，银行可追究抵押担保人的缔约过失责任，要求抵押担保人赔偿损失(即信赖利益损失); (2) 借款合同有效，抵押合同无效时，如银行方无过错，则抵押担保人和借款人对银行的经济损失承担连带清偿责任，如银行、抵押人均有过错，则抵押担保人承担民事责任的部分，不超过借款人不能清偿债务的1/2; (3) 借款合同无效导致抵押合同无效，如抵押担保人有过错，则承担不超过借款人不能清偿部分的1/3; (4) 如果已办理抵押登记，但实际上抵押物在登记时并不存在，或难以确定时，既可向抵押人提出赔偿请求，也可以向登记部门提起行政赔偿诉讼，由该登记部门赔偿因登记上的过错对银行造成的损失。

当然，以上三阶段的划分也不是绝对的。实际上，在每一阶段，也可能存在局风险的预防、监控和救济。在风险防范的三个阶段中，风险预防是基础和前提，故应特别重视。虽然三个阶段的风险防范的目的是一致的，但着重点有所不同：风险预防主要是确保抵押合同和抵押登记的合法性，风险监控着重于抵押物的安全性，风险救济则偏重于行使抵押权的及时性。另外，银行抵押贷款业务涉及面较广，政策性也较强，除了在法律上做好风险防范外，借款人的资信状况、还贷能力，以及银行自身的管理是否规范等也是十分关键的。目前各银行相继成立了专门的风险资产管理部门，逐步完善和强化了内部风险控制体系，这必然对控制银行抵押贷款风险起很大的推动作用。总之，对于任何一笔抵押贷款业务，需要在每一个环节和层面上进行全方位、全过程的动态管理和风险控制，才能最大限度地降低风险。

参考文献

[1]、马新彦:《现实担保的救济—来自美国信托制的启示》, 载《法制与社会发展》, 2000年第1期。

[2]、李孝斌:《银行抵押贷款存在问题不容忽视》, 载《法制日报》2002年1月5日。

篇4：房地产抵押贷款担保的风险防范

关键词：房地产；抵押贷款担保；信用；风险防范

在我国房地产业的发展过程中，房地产的抵押贷款担保是一项比较主要的保障，其主要分为政府担保体系和社会担保体系两类。本文简要阐述了房地产抵押贷款担保的运营与组织模式，并主要对加强房地产抵押贷款担保风险防范的措施进行了分析，提出了相应的参考意见。

一、房地产抵押贷款担保机构的运营与组织模式

1.政府抵押贷款担保基金

在我国，房地产领域是和其它产业领域联系最紧密的，同时它和政府管理也存在着密切关联，房地产交易往往涉及到很大的资金流，并且承担着较高的风险，因此需要政府建立房地产抵押贷款担保机构。

2.房地产产权担保机构

当前我国的房地产交易通过登记来完成，比较容易出现房地产的抵押贷款与产权登记两个环节相脱轨的情况，要想避免因房地产产权的有效性，造成一定程度的抵押贷款担保风险，需要成立房地产产权的担保机构。该机构可以设立专用账户来监控贷款人的行为，还可以实现现金的三方存管模式，不仅操作流程相对便捷，还避免了金融风险及房地产出售方的商业信用风险。

3.社会私营担保公司

虽然政府提供一定的房地产抵押贷款担保服务，但能够享受的人还很少，迫切需要一些非政府担保模式的贷款，还需要建立社会抵押貸款担保机构来作为补充，其结构的设置可以运用合伙投资模式。可以运行的业务如房地产的融资业务、置业担保业务等。

4.房地产产业附属担保公司

当以上三种抵押贷款担保机构发展不健全的时候，房地产的开发商经常运用变相的抵押担保，当开发商为房地产购置者提供担保的同时，也肩负着一定程度的金融风险。并且这种担保模式也违背了我国担保法的有关明文规定，并没从本质上减轻房地产产业承担的金融风险。由此，急需建立房地产产业附属担保公司，该类公司与开发商完全分离开来，避免了同一抵押物被抵押两次的现象出现。

2000年建设部与人民银行联合发布了《住房置业担保管理试行办法》，对全国各地建立房屋置业担保公司的要求做出了具体的规定，在一定程度上有效地促进了房屋置业担保工作的有序发展和管理。

二、加强房地产抵押贷款担保风险防范的措施

1.科学评估担保物价值

如果抵押贷款没有依照规定期限进行偿还，房地产抵押贷款的担保物，要符合其债务的价值，并满足房地产所有人的权益。如果抵押物价值没有达到贷款负债额的价值时，就出现了房地产的抵押贷款担保风险，房地产的负债额就变成了用来做抵押物品的实际价值。如果抵押物品的实际价值超出房地产负债面额时，其超出的价值就是所有人的权益，此时的债务额和账面额相等。以上所述，抵押物品的实际价值成为相关担保机构的首要风险根源。而被抵押物品的实际价值往往是由其市场价值所决定的，当市场信息有效并且没有其他不正常因素干扰时，抵押物所形成的最终估价，即为购买方与出售方彼此达成意愿的价格。

2.建立长期风险防范战略

房地产抵押贷款需要很长的完成周期以及大量的投资金额，因此，房地产抵押贷款担保风险，相对于其余的担保类型来说也具有很长的期限。在漫长的担保期限中，当出现收入水平的变化、就业形式的变化以及房地产价格的变化时，房地产抵押贷款担保风险也会相应的增加，很容易出现贷款违约等情况。在面临这种危机情况时，如果只是临时将担保费率提升是没有太大作用的，所以一定要建立长期的贷款担保战略。我们可以采用担保多样化的手段，可以实行跨地域的抵押贷款担保模式，将地域间的分布趋于合理化，并且让房地产价值比率和多种贷款共同混合经营，将担保价值的高比率和低比率相搭配，维持一定的组合模式。

3.建立有效反担保抵押机制

担保行为通常是担保人所担负的义务行为，但很可能因为债务人的因素，当担保人履行其义务行为之后，一定要将担保人在履行其义务时造成的财产损失完成追索。因此可以进行反担保抵押，规定房地产抵押借款人将抵押物品以外的资产，实现对担保人的反担保。通过施行这种方式，能够将房地产抵押贷款担保物整体价值提高，还增进了贷款担保的信用度，使房地产抵押贷款担保风险得到明显降低。

4.建立再保险与资本金制度

要将房地产抵押贷款担保风险得以有效控制，政府相关的监察部门需要对担保机构做出资本金充足率的严格规定。经实践表明，在确保抵押担保行业正常运营中，有可能出现再保险的情况，如某担保公司贷款业务中的部分金额由其他行业公司所提供。

5.完善法律担保制度

当前我国的房地产抵押贷款担保的法律制度不够完善，要想切实的规避贷款担保风险，仅仅依靠各种方式和策略是不够的，还需要有相关的法律制度作为保障。要加强房地产抵押贷款担保的立法，形成健全的法律体系，并完善抵押物的处理制度。当出现危机情况时，可以让银行进行自行处置，让资产评估所对相关的房地产抵押物做价值评估，让银行有充足的权利来处置违约人的抵押物品，无需经过违约人同意。还要积极探索合理科学的抵押物处理方式，除了拍卖、折价等形式，还可以通过债权人和抵押人相互协商，采取置换等方式，目前我国已经成立了许多置换公司，并进行此类纠纷的快速处理。

三、结论

当前形势下，我国的房地产抵押贷款面临的风险中，对担保风险的防范还有待提高，我国房地产抵押贷款的担保机制还不完善，还需要健全相应的法律保障制度。尽管当前国内很多城市已经建立了房地产抵押贷款担保机构，但房地产担保产业的发展依然不成熟，还存在着一定的风险问题。因此，需要不断加强我国房地产担保体系的构建，让房地产业的运作风险不断降低。

参考文献：

[1]吴志宇.个人住房抵押贷款担保的功能与负面效应分析[J].淮北煤炭师范学院学报（哲学社会科学版）.2010（04）

[2]李伟，常克.关于加强个人住房不良贷款管理的思考[J].统计与管理.2011（04）

[3]张燕红.论住房抵押贷款担保法律制度[D].暨南大学2006

篇5：房产抵押担保合同

抵押人(以下称乙方)：

根据《中华人民共和国担保法》及其他相关法律、行政法规，遵循平等、自愿、公平和诚信的原则，乙方以其享有处分权的财产为甲方提供抵押担保。甲方在充分了解抵押物权属状况及使用与管理现状的基础上，同意接受乙方提供的房产抵押。经双方协商一致，签订本合同，以兹共同遵守。

一、抵押担保的债权

乙方提供的房产抵押担保的债权为根据年月日甲方与乙方签订的所确认的债权，债权数额为：￥ (大写： )，约定还款期限为年月日。

二、抵押物

乙方愿提供座落于市区路号的 (栋、单元、层、户号)房产作履行主合同义务的抵押担保物，该房产面积为：平方米，属乙方所有，其房屋所有权证号为： ;土地使用证号为：。

三、抵押人保证事项

(一)保证其对抵押房产依法享有所有权或处分权;

(二)在抵押期间乙方应妥善管理抵押房产，并负责维修、保养、保证抵押财产的价值恒定。甲方如需对抵押财产的状况进行了解，乙方应给予协助;

(三)依法向抵押登记机关办理抵押登记。

四、抵押物担保范围

双方同意抵押担保的范围与乙方履行主合同项下义务应当承担的责任范围一致，包括主债权及利息、违约金、损害赔偿金及实现抵押权的费用。

五、抵押人的义务

(一)抵押期间，乙方应妥善保管、使用抵押房产。如抵押人的行为或其他情形足以致使抵押房产价值减少的，甲方有权要求乙方停止侵害抵押物的行为并有权要求就抵押房产价值减少的部分重新提供与抵押房产价值减少部分相等价值的担保;

(二)在本合同有效期内，乙方不得出售或赠与抵押房产;甲方迁移、出租、转让、再抵押或以其它任何方式转移本合同项下抵押房产权益的，应取得甲方书面同意。

六、抵押物的评估和登记

本抵押协议签订后，于年月日之前由乙方负责办理抵押物的评估并向有关登记机关办理抵押登记，另一方应当积极予以协助，评估费用和抵押登记费用由承担。

七、甲方有权依法处分抵押物的情形

(一)主合同约定的还款期限届至，乙方未能依约归还主合同项下款项的本息或宽限期限届至仍不能归还主合同项下款项本息的;

(二)抵押人被宣告解散、破产的。

八、抵押权的撤销

乙方按合同约定的期限归还借款本息或者提前归还借款本息的，甲方应协助乙方办理抵押注销登记。

九、违约责任

(一)乙方擅自处分抵押财产的，其行为无效。甲方可视情况要求乙方按第四条的约定承担义务或提前收回主合同项下款项的本息，并要求甲方支付主合同项下款项本息总额万分之的违约金;

(二)乙方因隐瞒抵押财产存在共有、权属争议、被查封、扣押或已经设定过抵押权等情况而给甲方造成经济损失的，应给予赔偿;

(三)乙方擅自变更或解除合同的，应当支付主合同项下款项本息总额万分之的违约金。

十、合同的变更和终止

(一)本合同一经生效，双方均不得擅自对本合同的内容(包括附件)作任何单方面的修改;

(二)若乙方提供的房产经评估确实存在严重质量问题或乙方未按本合同规定的期限办理抵押物的评估并向有关登记机关办理抵押登记，且已影响到甲方于主合同项下款项本息收回的，甲方有权单方解除合同，并提出索赔要求。

十一、争议解决

发生纠纷甲乙双方应当友好协商解决，不能协商一致时，提请抵押房产所在地人民法院诉讼解决。

十二、其他

(一)合同双方的任何一方在未经另一方同意之前均不得将本合同项下的全部或部分权利义务转让给第三方;

(二)本合同附件作为合同的一部分，与合同具有相同的法律效力;

(三)本合同一式份，甲方执份，乙方执份，另一份留有关机关登记备案。合同经双方代表签字，加盖公章确认生效。各份均具有同等法律效力。

(以下无正文)

甲方(盖章): 乙方(盖章):

法定代表人或授权代表(签字)：法定代表人或授权代表(签字)：

统一社会信用代码: 统一社会信用代码:

开户银行: 开户银行：

账号：账号：

地址：地址：

邮政编码：邮政编码：

电话：电话：

电子邮箱: 电子邮箱：

篇6：房产抵押担保合同

鉴于债务人与乙方于年月日签订了(主合同)合同，现债务到期，因债务人资金困难，无法按照主合同约定如期支付合同货款，甲方作为债务人的法定代表人，自愿以有权处分的房产为债务人履行主合同向乙方作抵押担保。甲方双方经协商一致，订立本抵押合同。

第一条本合同设定抵押的房产位于(位置和情况)。

第二条甲方保证上述房产权属清楚，若发生产权纠纷或债权债务，概由甲方负责清理，并承担民事诉讼责任，由此给乙方造成的经济损失，甲方负责赔偿。

第三条本合同抵押担保范围为乙方主债权。

第四条抵押期间甲方不得撞自转让、买卖、租抵押房产，不得重复设定抵押，未经乙方同意，发生上述行为均属无效，并且乙方有权要求提前处分抵押房产。

第五条抵押房产由甲方占用与管理。甲方在抵押期间对抵押房产承担维修养护义务，负责抵押房产的安全与完好，并随时接受乙方的检监督。如果抵押房产人为毁损、灭失以及发生其他使抵押房产价值减损的情况时，乙方有权要求甲方修复抵押房产，或在7天内重新提供相应的经乙方认可的其他等值抵押物。

抵押期间，房产证、土地证等证件由乙方负责保管，除上述证件外，甲方还需向乙方提供办理房产抵押所需的资料，包括但不限于债务人营业执照、税务登记证、甲方身份证复印件。

第六条本合同抵押期限自抵押登记之日起至年月日止;抵押期满，如债务人不能偿还债务，又与乙方达成延期协议的，则按法定程序处理抵押房产，清偿债务。处理抵押房产价款不足以偿还债务和承担处理费用的，乙方有权另行追索，价款偿还债务后有剩余的，乙方应退还给甲方。

第七条除非另有约定，抵押人承担本合同项下的各项费用，包括税费、财产保险、公证、登记等费用。

第八条本合同自双方签字盖章之日起10日内，由甲乙双方共同到昆明市房产管理局办理抵押登记，抵押权自登记之日起生效。

第九条抵押期间，抵押房产被拆迁改造时，甲方必须及时书面告知乙方，且根据具体实际情况，变更抵押合同或以房产拆迁受偿价款偿还乙方债务，并共同到登记机关办理有关登记手续。

第十条未经乙方同意，甲方不得将抵押的房产作重大改装，减损其价值或改变其用途。

第十一条本合同在履行中发生争议，甲乙双方应协商解決协商不成的向乙方所在地人民法院提起诉讼。

第十二条本合同自双方签字之日起生效。

甲方：乙方：

篇7：房产抵押担保协议模板

抵押人：_________大厦（以下简称乙方）

第一条、抵押担保的债权

乙方提供的房产抵押担保的主债权为根据_____年_____月_____日甲方与____________实业有限总公司签订的协议书规定的大____________实业有限总公司应支付的_____万元补偿款，其支付期限分别为_____年_____月_____日支付_____万元；_____年_____月_____日支付_____万元。

第二条、抵押物

乙方愿提供座落于____市_____路______号的_________大厦的房产作____________实业有限总公司履行义务的抵押担保，该房产面积____________平方米，属框架结构，属乙方所有，其房产权证号为____________；土地使用证号。

第三条、双方同意抵押担保的范

范围与____________实业有限总公司履行义务承担责任的范围相同，包括主债权及利息、违约金、损害赔偿金及实现抵押权的费用。

第四条、抵押期间，乙方应妥善保管、使用抵押的房产。如抵押人的行为足以使抵押物价值减少的，抵押权人有权要求抵押人停止侵害抵押物行为并有权要求再提供担保。

第五条、本抵押协议签订后，乙方应向甲方提供抵押房产的房地产权证书和土地使用权证号，由甲方负责办理抵押物的评估并向有关登记相关办理抵押物登记，评估费和抵押物登记费用双方各半承担。

第六条、因本抵押协议履行过程中发生争议的，由抵押物所在地人民法院管辖。

第七条、本协议一式三份，甲乙双方各执一份，另一份送有关机关登记备案。

甲方：

乙方：________

篇8：三大措施防范房产抵押担保风险

2003年以来, 房地产业备受瞩目。与其他行业不同的是, 房地产业与金融业 (尤其是银行业) 联系密切。据央行统计, 到2007年, 中国内地的房地产贷款余额已经达到了48300.2亿元, 其中个人住房抵押贷款占据了房地产信贷的大半江山。就目前而言, 我国住房抵押贷款具有以下特点:

(一) 发展速度快

住房抵押贷款的历史并没有房地产开发贷款的历史长, 但自1998年以来, 中国的房地产消费贷款却得到了快速发展, 商业银行也将房地产消费贷款当作调整自己资产结构的主要措施。1997年末, 个人住房抵押贷款余额仅为190亿元, 而到2005年底, 个人住房抵押贷款余额则达到了20698.9亿元, 房地产开发贷款的余额为10221.8亿元, 个人住房抵押贷款的余额已经远远超过了房地产开发贷款的余额。

(二) 地区分布不均衡

目前我国住房抵押贷款业务主要集中在东部地区, 中西部地区的住房抵押贷款所占比重很小。从增量来看, 2006年东部地区个人购房贷款增加了5288.2亿元, 占全国全部增加额的76.8%, 而中部和西部地区的个人住房抵押贷款增加额的占比分别只有11%和12%。居民购房贷款集中在房地产热点地区和城市, 住房抵押贷款的地区分布与中国经济发展水平的区域差异是高度相关的。这从一个侧面说明, 住房抵押贷款作为一项派生需求, 主要还要取决于经济发展及居民收入水平。

(三) 增长潜力大

尽管我国住房抵押贷款得到了快速发展, 但我国住房抵押贷款发展历史并不长, 住房金融未来的发展空间还相当巨大。从国外的经验来看, 房地产贷款在银行信贷资产中占有很高的比重。相比之下, 我国商业银行的房地产贷款占银行信贷资产余额的比重还是比较低的。另据央行的报告表明, 我国居民个人住房按揭贷款的规模与西方发达国家相比仍偏小, 个人住房抵押贷款市场仍有较大的发展空间。2004年底我国居民个人住房按揭贷款占GDP的比例为11.7%, 而欧盟国家2001年居民按揭贷款占GDP的比率平均达到39%, 其中英国为60%, 德国为47%, 荷兰达到74%。我国居民个人住房贷款的增长潜力巨大。

二、我国住房抵押贷款存在的风险分析

(一) 信用风险

信用风险指的是违约风险, 即银行不能按时或足额收到本息。信用风险具有综合性, 所有各种其他风险最终都会以这种风险体现出来。首先, 表现为金融交易中的违约行为;其次, 信用风险具有传递性和扩散性, 金融交易中一方的风险会通过另一方传递给第三方, 形成一个“信用风险链”;第三, 信用风险具有积累性, 由于信用风险具有传递性, 就会引起加总的风险迅速增大, 从小的方面来说会造成“三角债”, 从大的方面看会引起“金融危机”;第四, 信用风险具有隐蔽性和突发性;最后, 信用风险是一种不可测量的风险, 其不确定性更难于把握。

(二) 流动性风险

一是目前我国的住房贷款资金来源主要是公积金存款与储蓄存款, 商业银行吸收的居民储蓄存款, 一般都不超过五年, 大都是短期性的, 而住房抵押贷款期限少则三、五年, 多则十年、二十年。这种在发放长期抵押贷款时的短存长贷行为, 会降低商业银行资产的流动性, 产生流动性风险, 进而影响银行的兑付能力。二是商业银行持有的住房抵押贷款债权或抵押资产债权不易变现, 可能产生两个方面的严重后果:1.丧失了在金融市场上更有利可图的投资机会, 增加机会成本带来的损失;2.当存款人挤提存款或债权人要求贷款人清偿债务时, 出现资金周转困难, 进而直接导致银行的破产或倒闭。

(三) 抵押物风险

抵押物风险主要表现为抵押物不真实或不合法风险和抵押物处置风险。首先, 抵押物不真实或不合法风险包括:第一, 抵押人以同一房地产重复抵押。第二, 抵押人以他人房地产做抵押, 包括借用、冒用或盗用他人房地产权证书进行抵押;用他人委托自己保管的产权证书做抵押等。第三, 抵押人以非法房地产做抵押。其次, 抵押物处理风险也是银行面临的棘手问题。尽管相关法律法规规定, 当债务人不履行债务时, 债权人有权对抵押房屋进行处置, 并优先受偿, 但在实践中仍然难以完全执行。在我国特定的制度环境下, 居民无法偿还贷款时, 银行处置抵押的住房将受到行政、司法、公安等方面的制约。首先是难收回。当借款人违约, 不履行还贷义务时, 银行如果行使抵押权收回其住房, 则有可能引起借款人无家可归, 由此可能引发社会动荡。其次是拍卖难。由于我国住房二级市场不发达, 抵押住房的处置极为困难。在中介服务不发达的情况下, 银行对拍卖住房要进行评估、维护, 要聘请律师、委托拍卖, 不但旷日持久, 而且成本极高, 这也是银行不愿意接受的。

(四) 政策性风险

一是住房金融部分地承担了财政分配的职能, 在当前的个人购房消费中过分依赖于金融机构的贷款, 直接加重了金融机构的经营风险。二是住宅产业政策长期目标的短期化。住宅产业之所以对经济有较强的拉动作用, 是因为住房消费是居民的大额消费, 强制储蓄性高, 投资乘数大。通过促进住房消费带动经济的增长应是一个长期的过程, 而我国目前与个人消费能力严重脱节的高房价, 使部分商品房有行无市, 这种供需不平衡却被片面理解为个人住房“有效”需求不足, 单纯依靠扩张性的金融政策来扩大住房需求。这样在短期提高住房需求的同时, 不可避免地增加了金融机构的政策风险。三是不可预见的政策变动。一旦因国防建设、城市规划、市政建设等政策因素需要而征用或拆迁抵押住房时, 对被征用人或被拆迁人的补偿是根据城市房屋拆迁管理等有关规定协商确定, 其补偿价格往往低于房地产市场价格, 使贷款人面临着相应的风险。

三、住房抵押贷款风险应对策略

(一) 完善住房抵押贷款的法律法规

我国现在迫切需要一套完善而严密的法律法规体系来规范住房抵押贷款的运作和发展。虽然我国已经制定了《担保法》、《贷款通则》、《个人住房贷款管理办法》等相关法律法规, 构成了个人住房抵押贷款的法律框架, 但有些法律条款内容抽象、缺乏可操作性。因此, 当前应从房屋交易、估价、保险等方面, 加快推进住房抵押贷款法律法规的制定和完善, 以形成对市场主体和市场行为的硬约束。

(二) 发展住房抵押贷款证券化

住房抵押贷款证券化在对银行资产进行分解的同时, 将由银行独自承担的风险进行分散和转移:即由银行一家承担发放抵押贷款和回收贷款本息等业务, 转化为多家金融机构和机构投资者共同参与的活动。从而将银行体系内的风险转移到证券市场上。

(三) 推进个人信用制度的建设

个人信用制度是为掌握个人资信、约束个人信用行为而建立的登记、评估以及管理等方面的总称。有了完善的个人信用制度, 可使银行用较低的成本获取贷款申请者的信用资料;另外个人信用体系的建立, 使违约者及时曝光, 得到相应惩罚, 以降低住房抵押贷款风险。

(四) 建立政府住房抵押贷款担保制度

与企业担保和个人担保相比, 政府担保信誉高、实力强, 尤其在我国当前社会信用基础薄弱且信用体系发展滞后的情况下, 政府参与能够大大提高广大中、低收入阶层获得住房贷款的能力, 体现了政府的住房福利政策和住房产业政策。政府参与能够降低贷款成本, 提高住房金融效率, 促进住房金融发展, 减少住房金融风险, 对建立一个稳健的住房金融体系发挥重要作用。

(五) 建立健全住房贷款保险制度

住房贷款保险制度作为与住房抵押贷款制度相配套的补充制度, 其风险转移和损失赔偿机制能有效缓解住房抵押贷款授信业务中银行与客户之间因信息不对称等导致的风险, 有利于房地产金融市场的繁荣和金融体系的稳定。我国目前的住房抵押贷款保险大致有财产保险、信用人寿保险和保证保险三类。我国的住房抵押贷款保险作为一种新业务、新品种, 既需要在实践中不断发展、完善、创新, 也需要政府在政策上的大力支持。

(六) 健全抵押物处置制度

一是积极培育和发展有关中介机构与资产拍卖市场, 制订房地产拍卖规程, 解决好抵押物的合法处分问题;二是要健全对房屋使用者的安置制度;三是规范房地产评估业务行为, 保证抵押物估价真实有效;四是准确合理地确定抵押率。

参考文献

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[2]童金林.美国住宅抵押贷款保险的发展概况及比较分析[J].上海保险, 2005 (8) .

[3]汪利娜.中国需要什么样的住宅抵押保险机制[J].财经科学, 2006 (4) .

[4]董金玲.美国次贷危机给我国的启示[J].现代金融, 2007 (11) .

篇9：三大措施防范房产抵押担保风险

关键词：抵押贷款；法律风险；防范

中图分类号：F830.5文献标识码：A文章编号：1003-9031(2009)04-0065-03

商业银行抵押担保贷款业务虽然开办得较早，但自1995年《商业银行法》确定抵押担保方式作为商业银行贷款业务基本规则以及《中华人民共和国担保法》颁布以来，随着抵押担保方式的安全保障性以及经济性的特点逐步显现，抵押担保方式在商业银行信贷业务中才得以普遍推广。与此同时，各商业银行也不断的制订和完善相关的抵押担保贷款管理制度，抵押担保贷款抗风险能力不断加强，抵押担保贷款已成为当前各商业银行贷款的主要品种。正是由于抵押担保贷款具有很强的安全性与保障性，使得一些商业银行信贷从业人员在一定程度上出现了过分注重抵押担保措施，而忽视第一还款来源的思想误区。认为只要设定了抵押担保，就有了退路，有了保障。殊不知，更优先于抵押优先权的法定优先权就足以使抵押担保贷款项下的有效抵押权存在法律风险。笔者根据多年工作体会，结合自己的专业知识，就如何解决该问题谈谈以下看法。

一、抵押优先权受制于法定优先权的法律风险

法定优先权是指法律规定优先于抵押权受偿的一种权利，货款抵押权是基于商业银行与当事人之间的约定而产生的担保物权，它的成立并非源于法律直接规定。其受偿顺序只能屈居于法定优先权之后。二者一旦相遇，极易使银行苦心设定的贷款抵押前功尽弃，从而导致债权保障性受损或悬空。当前信贷业务开展及司法实践中，优先于抵押权受偿的法定优先权主要包括以下几种：

1税收优先权。《中华人民共和国税收征收管理法》第45条明确规定：“纳税人欠缴的税款发生在纳税人以其财产设定抵押、质押或者纳税人的财产被留置之前的。纳税应当先于抵押权、质权、留置权执行。”根据这一规定，如果企业在提供抵押之前就已拖欠税款，税务机关就有权先于商业银行处置抵押物并就处置价款优先受偿，即便是商业银行已处置抵押物或以折价形式受偿，税务机关亦有权在抵押物价值范围内向商业银行追偿欠税企业应缴的税款。

2土地使用权出让金优先权。商业银行以拖欠土地使用权出让金的土地使用权做为贷款抵押物的，在处置抵押物时，商业银行只有在以抵押物折价或拍卖、变卖所得价款缴纳相当于土地使用权出让金的款项后，才能够就剩余部分享有优先受偿权。

3破产财产中的相关费用优先权。根据《中华人民共和国企业破产法》及国务院相关规定，破产企业财产处置后，破产费用、共益费用、职工安置费先于抵押优先权受偿。可见，破产企业财产即使此前已抵押给商业银行，商业银行的贷款抵押物优先受偿权仍让位于破产费用、共益费用、职工安置费的受偿权。

4建设工程款优先受偿权。1999年3月全国人大通过的《合同法》第286条规定：“发包人未按照约定支付价款的，承包人可以催告发包人在合理期限内支付价款。发包人逾期不支付的，除按照建设工程的性质不宜折价、拍卖的以外，承包人可以与发包人协议将该工程折价，也可以申请人民法院将该工程依法拍卖。建设工程的价款就该工程折价或者拍卖的价款优先受偿。”2002年6月20日，最高人民法院在《关于建设工程价款优先受偿权问题的批复》中规定：“人民法院在审理房地产纠纷案件和办理执行案件中，应依照《合同法》第286条的规定，认定建筑工程的承包人的优先受偿权优于抵押权和其他债权”。建筑工程价款包括承包人为建设工程应当支付的工作人员报酬、材料款等实际支出的费用。不包括承包人因发包人违约所造成的损失。同时，该解释还对建设工程承包人行使优先权的期限做了限定，规定了行使优先权的期限为六个月，自建设工程竣工之日或者建设工程合同约定的竣工之日起计算。按照上述规定，在建工程承包人的优先受偿权优于抵押权的优先受偿权，可见，商业银行的主张房地产开发贷款抵押物优先受偿权时，将面临房地产承包商建设工程款优先受偿权的威胁。

5留置优先权。最高人民法院《关于适用<中华人民共和国担保法>若干问题的解释》第79条第2款规定：“同一财产抵押权与留置权并存时，留置权人优先于抵押权人受偿”。就法律实质来说，留置权是一种法定担保物权，当债权人按照合同约定对债务人的动产提供保管、运输、加工、修理等劳务但未在约定期限内得到应有补偿时，即可依法占有该项动产并行使留置权，最终以标的物折价或者以拍卖、变卖价款优先于抵押权受偿。实践中最常见的如商业银行汽车抵押贷款，该品种贷款的抵押优先权将会因留置权人向汽车抵押贷款中的抵押人主张汽车留置权的优先受偿权而受到威胁。

6船舶优先权。根据《海商法》第25条规定，船舶优先权先于船舶留置权受偿，船舶抵押权后于船舶留置权受偿。根据《海商法》第22条的规定，下列各项海事请求具有船舶优先权：船长、船员和在船上工作的其他在编人员的工资、其他劳动报酬、船员遣返费用和社会保险费用的给付请求；在船舶营运中发生的人身伤亡的赔偿请求；船舶吨税、引航费、港务费和其他港口规费的缴付请求：海难救助的救助款项的给付请求；船舶在营运中因侵权行为产生的财产赔偿请求。

7民用航空器优先权。《民用航空法》第22条规定，民用航空器优先权先于民用航空器抵押权受偿。根据《民用航空法》第19条的规定，下列各项债权具有民用航空器优先权：援救该民用航空器的报酬；保管维护该民用航空器的必需费用。前款规定的各项债权，后发生的先受偿。

8正常经营活动中已支付合理价款并取得动产浮动抵押财产的买受人的优先权。《物权法》第189条规定，以现有的以及将有的生产设备、原材料、半成品、产品抵押的，不得对抗正常经营活动中已经支付合理价款并取得抵押财产的买受人。根据这一规定，在动产浮动抵押中，正常经营活动中已支付合理价款并取得抵押财产的买受人的权利优先于浮动抵押权人。

9司法费用的优先权。依据有关法律规定，诉讼过程中发生的有关司法费用支付权优先于抵押权优先受偿权。

二、防范有效抵押权项下的法律风险建议和思路

风险管理是商业银行经营永恒的主题。对于商业银行而言，要想有效保全信贷资产，切实提高资产质量，就需要大力规避法定优先权对抵押权的冲击。主要可以从以下几方面进行改善。

1加强学习，提高认识，谨慎操作。首先，要加强对商业银行信贷从业人员的信贷业务及法律知识培训，提高信贷从业人员的业务素质。其次，要加强贷前调查及对借款人的资信分析，认真落实第一还款来源；应调查了解抵押人是否存在拖欠税款、拖欠工程款、拖欠职工工资和基本保险费用；是否已将抵押财产出售给第三人；船舶和民用航空器是否已经产生有具有优先权的其他债权；是否拖欠司法费用情况等问题。第三，要严格贷后管理，密切监测贷款资金的运用及企业的经营状况。

2引入抵押资产“净值”概念。此处所说的“净值”，并非会计核算中通常意义上的固定资产净值，而是指抵押物评估价值剔除法定优先权预见额度后的净值。抵押设定日可预见额度的法定优先权主要包括：土地出让金、被拖欠税款及建设工程价款等。这就要求商业银行对借款企业的完税情况、抵押物情况、建设工程款的结算情况深入掌握。在借款申请阶段，必须明确要求借款企业提供完税凭证及相应的建设工程款支付证明，必要时可直接向税务机关调查了解企业的纳税情况，并应要求企业先行完税，再接受抵押。

3把抵押人已经缴清税款作为银行接受抵押贷款的前提条件。为避免抵押人因欠税而给银行贷款带来的风险，银行在接受抵押之前，应通过各种途径获得抵押人是否欠税以及欠税的时间、金额。一是通过税务机关在媒体上对纳税人欠税情况的定期公告了解抵押人是否欠税；二是直接要求抵押人说明其纳税情况，提供完税凭证；三是前往税务机关了解有关抵押人的欠税情况。商业银行只有在确信抵押人已经缴清税款的前提下，方可发放抵押贷款。

4约定债权级别，前置抵押权优先受偿顺序。在发放贷款前，商业银行可与发包商及建筑承包商达成三方书面协定，将银行贷款设定为高级债权，建设工程价款设定为次级债权，在银行债权受偿之前，不对抵押房产行使建设工程款优先受偿权。此举的实质相当于建筑承包商事先约定部分放弃建设工程款优先受偿权。使其位于银行贷款抵押权之后、其他约定债权之前受偿。司法实践中，海南地方法院已对此类约定如“在贷款受清偿之前，放弃建设工程款优先受偿权”的效力予以认可。(当然，放弃工程款优先受偿权约定的效力问题，司法实践有不同的判例，最高院的倾向性意见：对于工程承包人放弃自己垫资的部分工程款，该承诺有效，而对于放弃的工程款中含有建筑工人、农民工工资的，该部分承诺无效。)

5积极主张抵押权。在依法主张抵押权时，要及时对抵押资产采取保全措施，以争取对处置抵押资产的优先权。在抵押人与承包人发生诉讼时，商业银行作为抵押权人，要及时向法院要求以第三人身份参加诉讼，对建筑工程价款的数额(应是为建设工程应当支付的工作人员报酬、材料款等实际支出金额)和是否在六个月内行使权利进行核实。对执行阶段的抵押物评估价值，应引起高度重视，法律人员可会同信贷评估部门或外聘专业评估机构对司法鉴定机构出具的抵押物评估报告进行分析。对评估价值不合理的，要积极向执行法院提起异议。以保障将来的债权安全。

6避免接受有限制的抵押物。例如商业银行在接受担保物作抵押担保时，应该关注是否存在法律规定的特殊情形妨碍银行对抵押担保物的优先受偿，如抵押物在办理抵押登记手续前，是否已对外出租。根据“买卖不破租赁原则”抵押权人实现抵押优先受偿权时，抵押前已出租房产的效力继续有效，这无形对处置抵押物产生影响。因此，应尽可能避免接受受限制的担保物作为贷款抵押或者采取有效的保障措施。

7完善对抵押财产的鉴定机制。执行法院应完善对抵押物的估价和价值实现机制，方便商业银行作为抵押权人行使抵押权和实现抵押权，尤其是应调整法院执行鉴定机构委托的评估公司按评估出来的标的物价值数额大小来收取评估费做法。

篇10：房产抵押反担保合同

1、甲方出售给乙方的房产坐落在建筑面积m2，产权证号，土地证号，附属房 m2的房地产出售给乙方，屋内设施包括。

2、该房地产成交价格为人民币元整，元整。

乙方于年日前，总共分次交付给甲方。

3、甲方要保证上述房地产产权清楚，若发生成交前的产权纠纷或债权债务，乙方概不负责任，由甲方承担，并承担法律责任。

4、在房产未办理过户手续前，若甲方反悔，须按当时房价的双倍价格对乙方进行赔偿。

5、无论何时办理过户手续，甲方均应无条件的积极配合，否则承担由此造成的一切经济责任。

6、本合同签订之日起至过户之前，甲、乙双方不得用房产证、土地使用证等进行抵押贷款、质押。

否则赔偿对方的一切经济损失和总房款的25%的违约金。

7、本合同一式二份，签字盖章后生效。

甲方(盖章)：电话：

乙方(盖章)：电话：

年月日

乙方：

有权签字人：

丙方：

有权签字人：

篇11：房产抵押担保借款合同范本

房产抵押担保借款合同范本1

立合同单位：

借款方(即抵押人，以下简称“甲方”)

贷款方(即抵押权人，以下简称“乙方”)

现有甲方向乙方借款人民币(大写)元，用于购买、建造自用住房。售房单位为(写明售房单位全称)。为维护甲乙双方利益，根据国务院颁发的《借款合同条例》规定立此合同，并共同遵守以下条款。

一、甲乙双方共同遵守《职工住房抵押贷款办法》及其补充规定和实施细则的各项规定。

二、乙方向甲方提供的贷款，甲方只能用于购买、建造翻建自用住房，不得挪作他用。

三、甲方的借款由乙方以转帐方式划入售房单位或施工单位(翻建住房时)在乙方开立的存款户。

四、甲方以(抵押物名称)交乙方作为借款的抵押(抵押物详细清单附后)。抵押物的现值为万元，担保万元贷款的偿还。

五、借款期限年，即由年月日起至年月日止。贷款利率为月息 ‰。

六、借款采用本金法按月归还本息，甲方必须于每月日前向乙方归还贷款，本息元。

七、如遇国家统一调整存贷款利率时，按国家有关规定调整贷款利率，依此重新确定每月还本付息金额。

八、贷款期内，甲方未按本合同规定的时间偿还贷款本息，逾期一个月以内的，应于下月偿还贷款本息时一并归还，乙方不予处罚，但上述情况一年不得超过两次。逾期超过一个月或一年内发生两次以上逾期的，乙方有权按超过的逾期天数每天向甲方收取逾期额万分之三的罚息。

九、如遇下列情况之一者，乙方有权对抵押物进行处理。处理抵押物所得收益抵扣甲方所欠乙方贷款本息和处理抵押物引发的各项费用后，剩余部分退还给甲方，并限甲方按期搬出用于抵押的住房，不足部分由甲方所在单位负责在三个月内无条件偿还。

1。甲方在贷款期内六个月内未按期归还贷款本息或全部贷款到期后六个月未还清全部贷款本息的;

2。甲方在合同有效期内死亡或宣布失踪或移居国外，其法定继承人拒不继续履行甲方偿还贷款本息的义务或无力继续履行偿还贷款本息义务的;

3。甲方违反本合同规定的任何条款的。

十、还款保证人(甲方所在单位)应积极协助乙方督促甲方按期偿还借款本息。在甲方不能按期归还借款本息且抵押处理不能履行时，还款保证人必须无条件地负责偿还甲方所欠乙方的借款本息。还款保证人接到乙方要求其代甲方偿还借款本息的通知后，应于三个月内无条件地代为归还借款本息。三个月后仍未归还的，乙方有权从其在银行开立的住房基金存款户或其他存款户中扣收。

十一、甲方在未还清全部借款本息前，甲方对抵押物享有的全部权益让渡给乙方，并不得对抵押物作任何有损乙方利益的处理。

十二、甲方需对抵押物办理保险，保险单交乙方保管，抵押物如遇意外毁损，甲方应负责立即通知保险公司和乙方，保险公司的赔偿金应首先用于归还借款本息。若保险赔偿金不足以归还借款本息的，不足部分仍由甲方负责归还。

十三、乙方应按合同规定办理贷款，如因乙方原因影响甲方用款，乙方应按影响金额和天数，每天付给甲方相当于影响金额万分之三的违约金。

十四、甲乙双方任何一方不履行本合同条款，双方均有权按《民事诉讼法》第一百五十八条规定执行。

十五、本合同正本一式份，副本份，由甲乙双方及还款保证人(甲方所在单位)三方盖章并经法人代表签名、公证处公证后生效，至甲方还清乙方全部贷款本息之日起失效。

十六、补充条款：

甲方签名(章)：

地址：

电话：

乙方签名(章)：

地址：

电话：

还款保证人(甲方所在单位)签名(章)：

地址：

电话：

房产抵押担保借款合同范本2

抵押人(以下简称甲方)：____________________

抵押权人(以下简称乙方)：__________________

甲方因资金周转需要，向乙方申请借款。双方经协商一致同意，甲方以其所有的财产(以下简称甲方抵押物)，作为借款抵押物抵押给乙方，由乙方提供双方商定的借款额给甲方。经双方自愿平等协商，就有关事项订立如下协议：

1.乙方向甲方借款金额为________________元人民币(￥________________)。

2.借款期限：自________年______月______日起至________年______月______日止。

3.甲方以位于{1、房屋座落：____________市(县)________(小区)____栋____号____室。2、房屋类型：_______________3、房屋结构：______________4、建筑面积：___________5、抵押物价值：__________6、购房合同编号：_______________________7、房地产权证编号：_________________(房屋详情复印件附后)｝自有财产做抵押，向乙方提供担保，并于本合同签订后，到____________市______县房地产管理局办理抵押登记手续(即办理房屋他项权利证)。乙方将在他项权利办妥后三天内将全部资金付给甲方。

4.借款利率：按照中国人民银行同期存款利率3倍执行。

5.甲方保证在合同规定的期限内按期还本付息。否则乙方有权处置抵押物

6.抵押期限自本合同生效之日起至甲方履行完毕本合同止。

7.签订本合同后，甲方未经乙方同意不得将抵押物出租、出售、转让、再抵押或以其他方式处分。抵押期间抵押物不受甲方破产、资产分割、转让等影响，如乙方发现甲方有违反本条款的情节，将处置抵押物。

8.违约责任

1)乙方如因本身责任不按合同规定支付贷款，给甲方造成经济上的损失，乙方应负责违约责任。

2)甲方如未按合同规定归还借款，乙方有权向有管辖权的人民法院申请拍卖抵押物，用于抵偿借款本息，若有不足抵偿部分，乙方仍有权向甲方追偿。直至甲方还清乙方全部贷款本息为止。

9.本合同自签订之日起，双方应向_________市______(县)公证处办理公证手续，有关抵押的登记、公证等一切费用由乙方负责。

10.本合同经___________市______(县)公证处公证并依法赋予强制执行效力的债权文书，甲方到期不履行义务，乙方可根据《民诉法》第一百六十八条规定，直接向有管辖权的人民法院申请执行。

11.本合同一式三份，具有同等法律效力，甲、乙双方各执一份，公证处留存一份。甲方：________________________

抵押人住址：________________________________________________

联系电话：_______________