房地产市场

房地产市场（精选十篇）

房地产市场 篇1

房地产是土地上的建筑物以及依附在土地上的, 各种权益的总称。作为一种特殊的商品, 是固定的有形资产, 其不可移动性就是它区别于, 其他类型的最显著的特点。虽然他是不可以移动的, 但是他却可以向其他资产一样被人们或者机构拥有。既然可以被拥有, 同样就可以被交易。所以, 也可以把房地产市场说成想运用这块土地, 达到自己理想型的物体 (比如:居民楼、商业街、写字楼、工厂等) 的投资者, 和拥有土地的人达成一致的, 形成房地产交易的买卖关系。房地产开发是一种动态的过程, 从拿到土地到完成建筑是一个漫长而用花费大量资金的过程, 因此这一过程是很难做出精准的预算的, 无法计算出完成这一整个开发过程所需投资的的费用, 以及计算后能够带来的经济利益。因为, 无论建设成本还是建后的收入都是随着社会的发展而发生改变的。因此, 房地产市场是房地产权益的交易市场, 是地区性的市场。房地产市场的交易对象实际上是随着在每一宗具体房地产上的权益或权利, 而不是土地或物业本身

作为一种固定的不可移动资产, 房地产是受限于区域性的, 需求决定着发展, 不同的国家和地区, 不同的城市甚至同一城市不同地区的价格都是不一样的, 同样, 不同地方的房地产市场在其条件和供求水平上也不一样。在普通的交易市场中, 无论卖家或者买家会轻易了解到整个市场中的最新价格情况, 分析其中的变动关系寻找出最有利于自己的交易价格, 所以这就使得价格差异快速消除。而房地产市场远远没有想象的那么简单, 因为在这一行业中其最新的交易价格或者最新的市场行情是很难了解的, 并且房地产市场中的交易价格以及交易过程都是十分昂贵的, 就目前而言, 绝大部分的购买者都是因为自身需要而去购买, 并且这种行为一生中也许只会发生一次, 只有很少一部分有钱人是想用房地产去投资, 当做一种赚的工具的。开发商想要以最快速度, 或者最高价格来完场所有交易时很难完成的, 因为每一个购买者或者投资者都会根据自己的需求和购买能力, 以及购买后能给自己带来的利益去衡量, 并且结合最新的行情, 确定自己想要购买的价格、位置、建筑类型等转

2 房地产市场的功能

房地产市场是关于房地产权益交易的市场, 这种权益可以具体地表现为所有权 (永久产权) 、租赁权、抵押权等。房地产市场最主要的参与者即买家和卖家又可以分为使用者和投资者。前者购买和卖出的是自用产业, 而后者则是为了投资目的而将物业出租给最终的使用者, 从中获得投资收益。市场不仅能预示市场的变化, 还可以通过价格来指导买卖双方的行为, 所以, 价格机制是通过市场发挥作用的。

每一个开发商在开发每一个项目之前, 都会根据国家和地域的不同, 研究其经济特性, 确定整个大环境下的发展趋势。通常一个国家或地区的经济水平都和这一地方的建筑或者消费水平息息相关。所以通过分析这一地区的工程建设, 进行经济分析, 了解到土地使用状况, 了解其建设是否遵循生态发展的规律, 城市建筑和环境保护是否相关, 居民的生活和工作条件在未来能够达到什么水平, 这种生活和发展究竟会不会适应社会发展的总体需求等。因为房地产开发是一个长远的过程, 涉及到整个社会的经济发展趋势, 无论是处于上升还是衰退阶段, 都会通过城市建设表现出来。例如:在二十世纪八十年代末期, 西方的发达国家在经济处于停滞阶段, 无论是投资前景和自身发展都非常暗淡的时期, 本国资金不断外流, 经济面临衰退。这时的中国恰恰处于经济不断增长的时期, 政治和社会环境都非常稳定, 人民生活稳定, 使得正在寻找高效投资场所的外国资本主义, 纷纷将目光投向中国, 并且以低融资赚取了高收益, 使得更多的境外投资者大量涌入中国。例如:天津经济开发区就是二十世纪七十年代末八十年代初兴建的, 美国独资的摩托罗拉, 中法合资的梅兰日兰, 中日合资的关西涂料有限公司等等, 就是因为这些外商的投资, 提高了这个城市的生活和工作环境, 同时繁荣了天津地区的经济市场, 更重要的是大量的应届毕业生找到了就业岗位以及解决了很多下岗职工再就业的问题, 做到了增收减负。经济的发展, 人口的增多, 使城市建设越来越快。在旧城区, 大多数房屋都是年久失修的陋房、危房, 居民居住条件极差, 再加上交通的拥挤, 市政公用设施的落后, 给居民的生活带来了很多不便。

为了提高城市居民的居住水平, 改善城市环境, 适应城市的经济发展, 市场可以引导消费的潮流, 从而适应供应条件的变化, 甚至可以调整城市用地, 提高城市用地的利用率。房地产开发商对市场的研究包括二个方面, 即宏观的战略性研究和具体的针对某一项目而进行市场的研究。一般的开发商注重分析市场的交易情况, 包括价格水平、成交量及其地区分布。而市场分析专家则侧重研究国家、地区或当地的经济活动与某类特定的房地产市场或不同地区特定类型使用者消费行为之间的内在联系, 想得到一幅有关房地产的完整图像。房地产市场的研究, 必须结合有关社会经济的特性和发展趋势进行分析, 如果这种市场研究是针对某一具体项目而进行的话, 那么, 无论是房地产的投资者还是市场分析专家, 都必须亲临现场获取第一手资料, 有针对性的进行市场调查。市场研究的最终目的就是要得出这样一个结论, 就是哪些人或哪些公司有可能成为项目发展中的未来使用者, 这些使用者的态度和要求如何, 总的需求数量有多大。了解了这些对一个开发商来说制定市场战略, 确定建筑设计都具有指导作用。

3 获取市场信息的方法

21世纪是社会经济面临着机遇和挑战的时期。同样房地产市场也是机遇与挑战并存着, 如今想要在房地产是产中占据一席之地, 必要要摒弃之前的盲目投资, 靠着“短线”定位的方式, 而是要通过竞争, 争取更大的机会。当然, 城市规划为推动房地产事业的不断发展, 起着重要的作用, 尤其在制约过度发展和引导正确规划方面尤为作用。只有通过现代化的系统深入分析和了解城市规划, 进行理性化的经营管理, 才能做出合理化的决策, 不断了解整个房地产市场。

参考文献

[1]魏涛, 杨修亮.关于构建我国房地产市场宏观调控体系的探讨[J].中国房地产, 2011.

房地产市场 篇2

摘 要：受我国宏观经济环境变化的影响，房地产市场的波动在不断加大，市场风险日益扩大。房地产市场分析报告通过对当前市场的状况作系统全面的总结和分析，可以发现市场的波动规律，有效预见市场风险，对降低房地产市场风险具有非常重要的意义。然而市场分析报告功能的发挥是以其科学性和全面性为依据的，而房地产市场分析软件依托计算机信息技术和网路通信技术可以为房地产市场分析报告提供量化依据，对提高房地产市场分析报告的科学性和全面性发挥了重要作用。本文从对房地产市场分析软件以及房地产市场分析报告的介绍谈起，然后全面分析了房地产市场分析软件在房地产市场分析报告中的作用，最后笔者进一步提出了房地产市场分析软件应用于房地产市场分析报告中的实践方案。

房地产市场正在回暖？ 篇3

今年以来，中国房地产市场走出了一波“小阳春”行情，成交量持续上涨的同时，个别楼盘也出现了价格的反弹。但是这波上涨行情能够持续多久，是否意味着房市的真正回暖呢?

脆弱的“小阳春”

4月30目，全国工商联房地产商会REICO工作室发布报告称，2009年第一季度商品房销售面积为11309万平方米，同比增长8.2％，增幅高于去年同期和上季度增幅，市场出现回暖趋势。清华大学房地产研究所所长刘洪玉在接受《小康-财智》记者采访时说：“第一季度商品住房交易量显著回升，主要是由于三个方面的原因：1、中央和地方政府促进住房消费的税收优惠及信贷支持政策，降低了购房成本，提高了居民住房支付能力；2、大部分开发商采取了缩减存货、控制成本、增加现金的短期市场应对策略，调整了盈利预期，降低了销售价格；3、城市总体住房需求强劲，部分消费者认为调整后的住房价格达到了其心理预期，因而部分需求得到了释放。”同时，刘洪玉提醒人们，当前商品住房交易主要集中在中小户型上，表明首次自用购房是近期住房交易的主体，大量以改善住房条件为目的的潜在购房者尚未大量进入市场，因此市场还没有进入持续向上发展阶段，对市场需保持审慎乐观的态度。

北京师范大学房地产研究中心副主任王宏新认为，市场真正回暖应该表现在以下几个方面：一、成交量持续性的回升，市场上买方和卖方都停止了观望，进入成交的阶段；二、房价指数向上走；三、在房地产开发和土地市场都应该有配合性的行为，即房地产开发投资增加。

“当前房地产成交量回升是建立在房价下调基础上的，整个市场仍处于调整中，不属于回暖。另外，人们称之为小阳春的这个阶段中，成交量回暖，房价下降，同时开发商买地开发没信心，可以看到，房地产开发投资的指数和在土地市场拿地的指标都非常悲观，因此在这样一种背景下，我们无法说它是真正的回暖。”王宏新这样告诉《小康·财智》记者。

自1998年房改至2007年，中国房地产市场处于扩张期和繁荣期，连续4、5年的快速上涨背离了中国宏观经济的基本面，作为一个周期性很明显的市场，在2007年中国房地产市场突然遇冷，开始了周期性调整；同时从次贷引发的全球金融危机，再到全球经济下滑，国内外经济形势发生了深刻的变化，给不断膨胀的中国房地产市场从外部泼了一盆冷水，开始进入调整区间。王宏新认为，从2007年11月份开始，经过了近一年的时间，整个市场一直处于观望、僵持状态，房价并没有得到有效回落，房价出现真正明显的回落是在2008年11月份以后，一直到今年的2、3月份，房地产市场出现了一些回暖的迹象，但是这种回暖是建立在房价下调的基础上的，是不稳定的。

房企活不等于房市暖

近期，个别楼盘价格出现反复，导致成交量也随之起伏，有人猜测，这是开发商利用房价涨跌，影响市场预期。阻碍市场回暖的因素真的是开发商吗，是不是解决了开发商的问题，市场就会回暖呢?

中国房地产市场中，不同的房地产商面临的问题不一样，但是资金回流一直是一个让开发商头痛的问题，目前有两类企业可能面临资金紧张问题，一类是自从2007年市场遇冷以来，处于一线销售当期的开发商面临着资金回流问题，另一类是在2006、2007年疯狂拿地的企业，因为拿地成本比较高，同时还面临着开发的问题，造成企业流动性紧缺。

近日，有媒体报道，个别楼盘出现了成交量和退房量同时高涨的现象，怀疑可能借假按揭套现。刘洪玉认为不能排除这种可能性，但是这并不是普遍现象，并且像已经披露2009年1季度业绩的万科等许多大型房地产企业，实际上已经通过把握市场机会、及时调整销售策略，有效改善了公司的现金流状况。王宏新则表示，如果房地产市场短期内能够回暖，成交量持续回升，开发商的资金链问题就可以解决，同时这也意味着中国房地产市场将沿着原来的格局继续发展，但是这种可能性很小。而且，无论是4万亿投资，还是银行信贷激增，并没有使开发商的资金问题得到根本缓解，这是一个非常现实的问题，在市场繁荣时，开发商可以通过各种各样的途径来融资，但是如今投资风险增加，市场需求萎靡，开发商资金问题的解决难度增加。

同时，王宏新并不认为目前房地产市场的问题在于缺钱，开发商和房地产行业缺钱是不同的概念，应该注意区分。开发商缺钱是为了解决过去的投资问题，为了解决过去高价拿地的问题，是为了维持企业的正常运营，而房地产行业缺钱则是为了解决市场供不应求的问题。

中国房地产市场是个完全竞争的市场，过去一年多的时间里，发生了一些市场洗牌的动作，一些房地产企业退出市场，这是一种正常的市场调整，但是到目前为止，大规模的洗牌或调整尚未出现。王宏新说：“中国房地产市场的问题是消化存量，在此基础上，开始有新增的需求，这也是房地产市场必须解决的问题，让中央和银行的钱流向房地产市场并没有多大意义，因为没有需求，生产供应有什么用?”

何时回暖需看宏观大势

房地产市场何时才能回暖，怎样才能回暖呢?刘洪玉认为房划产市场的真正回暖，主要取决于宏观经济的未来走向，宏观经济好了，人们信心增强了，市场就会持续回暖，主要是以改善住房需求的潜在购房者开始逐步进入市场买房为主要标志。

王宏新也非常认同宏观经济走势与房地产市场发展之间的密切联系。他解释道，在房地产市场处于上升区时，它的发展变化影响着宏观经济的其他指标，并且房地产行业存在的内在冲动弱化了国家宏观调控政策的效力，但是在房地产市场处于下行区时，它的走势又不完全取决于自身，宏观经济中的任何一个指标都有可能影响到它。在宏观经济形势不容乐观的时候，房地产行业也一定是敏感而脆弱的，它什么时候可以真正回暖，目前还不能下结论。

房地产市场 篇4

全省房地产开发市场运行主要特点

(一) 房地产开发投资增速回落, 非住宅类投资拉动作用明显

1-5月, 全省房地产开发企业完成投资943.00亿元, 同比增长20.6%, 增速比上年同期、今年一季度和1-4月分别回落15.1个、4.0个和3.2个百分点, 投资增速回落明显。

分类型看, 住宅类投资占比持续下降, 非住宅类投资对房地产开发投资的贡献率逐步提高。1-5月, 全省住宅投资669.03亿元, 同比增长14.9%, 住宅投资增速低于房地产开发投资增速5.7个百分点, 占房地产开发投资的比重为70.9%, 同比降低3.5个百分点。非住宅性投资273.97亿元, 增长29.1%, 高于房地产开发投资增速8.5个百分点, 占房地产开发投资的比重为29.1%, 同比提高3.5个百分点, 非住宅类投资对开发投资的贡献率达46.0%。其中, 办公楼投资41.68亿元, 增长24.8%, 占比4.4%;商业营业用房投资102.54亿元, 增长27.4%, 占比10.9%;其他投资129.75亿元, 同比增长50.9%, 占比13.8%。

(二) 房屋施工面积增速有所加快, 新开工面积增速趋缓, 竣工面积高速增长

1-5月, 全省房屋施工面积22 091.18万平方米, 比上年同期增长20.5%, 增速比上年同期及今年一季度分别回落14.1个和1.5个百分点, 比1-4月加快1.7个百分点。其中, 住宅施工面积17 381.04万平方米, 增长17.8%, 增速比上年同期及今年一季度分别回落12.7个和0.9个百分点, 比1-4月加快2.0个百分点, 住宅施工面积增速低于房屋施工面积增速2.7个百分点, 占房屋施工面积的比重为78.7%, 同比降低1.7个百分点。

1-5月, 全省房屋新开工面积4 209.94万平方米, 比上年同期增长12.4%, 增速比上年同期、今年一季度和1-4月分别回落12.5个、5.1个和6.1个百分点。其中, 住宅新开工面积3 356.88万平方米, 同比增长9.3%, 增速比上年同期、今年一季度和1-4月分别回落9.5个、4.9个和5.5个百分点, 住宅新开工面积增速低于房屋新开工面积增速3.1个百分点, 占房屋新开工面积的比重为79.7%, 同比降低2.3个百分点。

1-5月, 全省房屋竣工面积高速增长, 但增速有所回落。全省房屋竣工面积1 498.58万平方米, 比上年同期增长60.2%, 增速比上年同期加快45.1个百分点, 比今年一季度和1-4月分别回落35.0个和5.0个百分点。其中, 住宅竣工面积1 280.98万平方米, 增长57.6%, 增速比上年同期加快44.9个百分点, 比今年一季度和1-4月分别回落23.1个和2.5个百分点。住宅竣工面积增速低于房屋竣工面积增速2.6个百分点, 占房屋竣工面积的比重为85.5%, 同比降低1.4个百分点。

(三) 商品房屋销售面积和销售额降幅双扩大

随着国家和各地区一系列房地产市场调控政策的不断贯彻落实, 政策效果不断显现, 继2011年商品房销售增速逐月回落后, 今年以来商品房销售由增变降, 刚性需求释放缓慢, 投机、投资性需求得到一定抑制。

商品房销售面积降幅继续扩大。1-5月, 全省商品房销售面积为1 314.35万平方米, 比上年同期下降11.3%, 增速同比回落30.1个百分点, 降幅比今年一季度和1-4月分别扩大7.3个和3.2个百分点。其中, 商品住宅销售面积为1 216.12万平方米, 同比下降11.0%, 增速同比回落28.1个百分点, 降幅比今年一季度和1-4月扩大6.7个和2.6个百分点。

商品房销售额降幅继续扩大, 住宅销售额降幅小幅收窄。1-5月, 全省商品房销售额503.78亿元, 同比下降2.7%, 增速分别比上年同期和今年一季度回落38.4个和3.5个百分点, 降幅比1-4月扩大2.3个百分点。其中, 商品住宅销售额424.88亿元, 同比下降1.1%, 降幅比今年一季度扩大1.0个百分点, 比1-4月收窄0.3个百分点。

90平方米及以下住宅销售继续增长, 商业营业房首次出现下降。住宅类销售中, 90平方米及以下小户型受到青睐, 销售继续逆市增长。1-5月90平方米及以下住宅销售275.64万平方米, 同比增长15%, 占住宅比重为22.7%, 同比提高5.2个百分点, 销售额114.89亿元, 增长28.6%, 占住宅比重为27.0%, 同比提高6.2个百分点;非住宅类中, 自去年起销售高速增长的商业营业用房首次出现下降。1-5月商业营业用房销售65.33万平方米, 同比下降9.4个百分点, 销售额50.51亿元, 下降2.4个百分点。

当前全省房地产开发存在的突出问题

(一) 新开工项目数量减少, 土地等先行指标下降

1-5月, 全省房地产开发企业本年新开工项目380个, 同比减少31个, 完成投资185.92亿元, 同比下降9.2%, 降幅比1-4月扩大4.6个百分点, 低于房地产开发投资增速29.8个百分点, 占全部完成投资19.7%, 同比下降6.2个百分点。随着时间推移, 河南省本年新开工项目有所增加, 但与往年相比, 企业新开工项目减少, 未形成大规模项目新开工的局面。另一方面, 1-5月全省房地产开发企业本年购置土地696.91万平方米, 同比下降9.6个百分点。房地产企业购置土地、开发新项目不积极, 房地产开发投资主要依靠结转项目拉动, 对后期房地产市场的持续健康发展将产生不利影响。

(二) 企业资金链条趋紧, 资金保障形势严峻

1-5月, 全省房地产开发企业本年资金来源1163.55亿元, 同比增长18.8%, 房地产开发企业资金来源增速低于完成投资增速1.8个百分点, 资金来源增速自2010年11月以来已连续19个月低于完成投资增速。同时, 企业应付款高速增长, 企业资金紧张的问题值得关注。

(三) 新建商品房库存增加, 市场消化压力较大

截止5月底, 全省待售商品房面积1 780.17万平方米, 同比增长42.7%。其中, 待售1-3年面积460.54万平方米, 占待售面积的25.9%;待售3年以上面积26.11万平方米, 占待售面积的1.7%。在销售市场低迷的情况下, 商品房库存持续增加, 开发商销售压力较大。

促进房地产市场平稳健康发展的政策建议

房地产市场泡沫讲稿 篇5

什么是泡沫？当资产价格高于其内在价值时就产生了泡沫。

真实需求者购买房产是为了获得其居住的使用价值——不论是自住还是出租，这部分需求叫真实需求；但投机者买房不是为了住，而是为了通过其短期价格波动，利用价差套利，常常表现为对房屋空置持有，这部分需求叫虚假需求。由于投机者的虚假需求造成的房产价格的虚高就造成了泡沫。

房地产商面对市场上的真实或虚假需求，反应就是大力建房，但盖房子周期长，并且土地供给是有限的——特别是在一二线城市，所以最终形成供小于求的情况，房价上涨。这时真实需求者会选择赶紧买房，不然就买不起了；投机者看到市场中有利可图，也会大量涌入，并选择持有房产直至价格不再上涨。当泡沫越来越大的时候，与之对应的是买房人与房地产商有限的钱，于是大家选择向银行借款。这时人们就在进行杠杆投资了；当房价越来越高，人们买房最初向银行借50%，后来借70%甚至80%，杠杆率提高，也就产生了次级贷款。

房地产市场一片繁荣的时候，房地产极其相关产业都大赚一笔，投机客也赚了；但真实需求者大量欠债，可支配收入减少；其他与房地产无关的行业由于消费市场被挤压而萎缩。于是大家都进入房地产市场，去做投机客，经济脱实入虚。

这时房价就很高了，泡沫已经足够大。一种情况是部分投机客开始抛售房产，其他人为了不被套牢也开始跑路，于是需求暴跌，供给暴涨，房价大跌。剩下没跑成的投机客、房地产商都没钱偿还银行负债，真实需求者看房价还没负债值钱，于是也不还款了。于是银行倒闭，经济崩溃。这叫硬着陆，例子是08年的美国。这种情况是投机客先动手，第二种情况是政府先动手。当政府采取政策限制房价，投机客也会抛售房产……后面的故事就一样了。这也是硬着陆，例子是1990,91年的日本。

人决定房地产市场 篇6

现代社会，金融创新，资讯泛滥。人们在日常的投资理财活动中往往会被大量各类市场产品、资讯和专家的分析搞得无所适从。因此，理性的投资者应该学会从纷繁复杂的市场变动中找到影响市场运行的本质因素。

经济社会是构成社会的人的行为总和，经济现象和投资市场的走势是所有参与者共同作用的结果。一个普遍的社会现象背后是人的群体行为的结果，而人的行为特征与其年龄紧密相关。因此，人口年龄结构的变化就是对经济（包括金融、投资市场）产生内在的本质、持久的影响因素。

20世纪80年代末，美国股市从1000多点一路狂飙到21世纪初的13000点。原因是什么？美国经济的高速增长，高科技的发展，柏林墙的倒塌，货币政策、财政政策的调整，还是我们经常听到的所谓国际炒家的行为？毫无疑问所有的这些原因都不足以解释市场的表现。其背后最大的原因在于美国二战以后，从1946年开始的持续近20年的婴儿潮。婴儿潮时期出生的人已经开始进入40岁，这个年龄的人是一生中储蓄率最高的阶段。当社会主流人群逐渐进入这个年龄段的时候，整个社会储蓄率就会上升。当然，这里讲的储蓄不仅是简单的存钱，而是将即期创造的财富留存下来以备今后之用。而美国人的储蓄不是将钱放在银行里，他们喜欢放到股市上去——这就是美国股市上世纪最后十年产生了人类历史上最大的一个牛市的原因。

因此，可以清楚地预测到美国股市将在2014～2019年迎来其历史上最大的熊市。因为从2014年开始，婴儿潮最早期出生的一批人即将要靠退休金过日子了（美国法定退休金从67岁左右开始发放），而美国人的退休金都是放在股市上的。也就是从现在开始，美国的主流人群逐渐进入了吃储备的阶段。如果这一情况逐渐积累，几年后股市必将崩盘。

我国面临着同样的问题。20世纪五六十年代我国人口平均出生率是6，1970年开始，持续大幅下降，直到80年代稳定在2.5左右。1989年开始，我国的出生率再次大幅下降，目前只有1.2左右，这一数字相当于五六十年代的1/5。这是我国人口的基本格局，也将决定我国社会经济市场走势的基本格局。

2013年以来，养老问题成为了社会共同关心的话题。中国生育高峰期的人群开始进入退休的年龄，养老压力骤增，而且会持续增加。所以可以肯定的是，我们拿退休金的年龄将会不断推后。我甚至跟80后的人说，你们在70岁之前是不要指望拿到退休金的，为自己的退休生活提前做好准备吧，不要指望养老金了。

目前经济下行的压力非常大，除了经济内在的因素以外，最重要的是我国主流人群逐渐度过了创造财富的黄金期，经济失速不可避免，且将是长期趋势。对于个人的财富管理来说，重要的是应对好经济“失速”带来的市场变化。在高经济增长阶段，所有人关注的都是如何赚到更多的钱，但今后我们应该更加关注如何合理消费、控制财富风险、如何做好财富传承。

过去十年间我们对房地产市场的调控措施一波接一波，房价却是一波接一波地上涨。而现在国家对房地产市场不再打压了，我们听到的却是各地不断传来的房价调整的消息。房价会跌吗？当然！就像经济有繁荣萧条的周期、四季有春夏秋冬转化的规律，不可改变。

尴尬的房地产市场 篇7

一边是投资增速与信贷社会融资下降, 一边是房地产销售火爆, PPP订单骤增, 房价涨势凶猛的苏州、杭州相继回归限购队列。此间, 货币政策传递回归中性稳健信号, 其制约因素或缘自房价地价的暴涨。

这个时候, 当地王、调控 (调控辟谣) 、假离婚、通宵排队等字眼频繁成为舆论热词的时刻, 常常意味着房价上涨再次成为全社会最大焦点。

类似这样的全民性话题, 在过去很多年不断地出现, 房市空头和多头的观点各有拥趸。人们对高房价的争论起起落落。

深圳、上海、北京的房价在过去一年中接力棒式的上涨, 让那个萦绕了中国房地产多年的话题再次被提出:房价是否存在泡沫?

至少, 泡沫的风险显而易见。首先其对实体经济的挤出效应将导致经济整体结构的畸形。而一旦出现房地产价格大幅的下降, 不良资产就会出现。从而连累整个金融体系和宏观经济。日前, 央行主管媒体发文称, 要警惕当前部分城市楼市的“高烧”状态, 正在朝着泡沫化方向演变。

房价还在飙涨

其实, 对市场泡沫的担心主要来自于一线城市。然而, 由于一线城市居民强劲的需求和资源支配能力, 又切切实实通过市场交易让房价步步攀升, 这个泡沫是否存在成为争议点。

全国房地产商会联盟主席顾云昌说, 这是一个非常矛盾的现象。房地产泡沫主要是在一线城市和部分二线城市, 并不是全方位的泡沫, 在我们一些四线城市, 可以说基本没有泡沫。但恰恰是有泡沫的城市, 房价还在涨, 是投资者最热衷去的地方, 没有泡沫的城市希望涨也涨不上去。

按照经济学定义, 所谓泡沫, 指的是一种资产在连续的交易过程中陡然涨价, 价格严重背离价值, 在这时的经济中充满了并不能反映物质财富的货币泡沫。泡沫经济的两大特征是:供给量远远大于需求量;市场价格脱离了实际使用者支撑。

两大特征分别反映了中国三四线城市和一线城市的楼市状态。人们普遍聚焦的是, 国内一线城市的房屋价格已经成为普通居民难以承受之重。

尽管二三线城市因为过去房屋供给量过多而处于去库存的阶段, 但是房价收入比更能直观反映房价给居民带来实际影响。按照国家统计局和人民银行数据, 北上广深四个一线城市的房价收入比近五年来维持在20左右, 而二三线城市的房价收入比不到10, 全国整体的房价收入比略超过7。

从去年下半年开始, 房价再度飙升的舆论和情绪, 从深圳、上海、北京和一些二线城市依次传递。最早是在全国去库存运动中, 深圳房价却以年增幅40%的水平异军突起, 随之而来的是京沪两地的学区房抢房潮, 而后离婚买房潮、房屋交易黄牛号被叫到天价的荒诞现象更是占据市场炒作热点。

更令市场恐慌的是房屋生产资料——土地价格的飙升。中原地产统计, 8月份单月全国单宗土地超过10亿的地块合计有65宗, 其中溢价率超过100%的地王高达46宗, 8月可以说是成为历史上地王最密集的月份。而整个上半年, 全国已出现219宗地王, 已经成为有史以来地王出现最密集的年份。

其中, 一线城市住宅土地已经出现了全面地王的现象, 从地价同比幅度看, 2016年已经出让的69宗住宅土地平均土地楼面价为20415元每平米, 相比2015年的11533元每平米上涨了77%。

很多人相信, 大量发行的货币成为推动房价上涨的主因。8月12日央行公布的货币信贷数据显示, 住户部门 (指个人群体) 的中长期新增贷款4773亿元, 占7月全部新增贷款比例超过100%。国家统计局的数据更令人吃惊:1至7月份个人按揭贷款13305亿元, 增长54.6%。

从长期看, 支撑房价的决定因素还是宏观经济。从房价与GDP的关联性看。根据海通证券的统计, 美国过去50年新房销售均价年均涨幅为6%, 而过去50年美国的名义GDP年均增速也恰为6%左右, 两者大致相当。而2005-2016年, 全国新房价格的年均涨幅为8.3%, 同期GDP名义增速为13.4%, 全国经济增速远超同期房价涨幅。

但是从一线城市和二三线城市的房价涨幅来看, 两者出现分化。北京、上海、深圳在过去十年中房价年度平均涨幅达到15%-20%。而大部分二线城市的涨幅不到10%。

由于一线城市的楼市已经进入存量市场为主的阶段。以二手房的房价涨幅更能体现出房价上涨的直观感受。据统计, 与2014年年末相比, 深圳二手房价累计涨幅为66%, 北京二手房价涨幅为48%, 上海二手房价涨幅为39%。而这与这些城市10%左右的GDP增长水平、人均收入增长水平完全脱离。

如果与世界上房价最贵的大城市做横向的对比:纽约的房价收入比为8、东京10、伦敦12、首尔7.7。不难看出, 一线城市的房价收入比已经达到了国际前列。

泡沫在聚集

由于中国大量三四线城市仍然处于去库存的周期, 房地产泡沫是否存在的讨论, 也因此集中在部分房价飙涨的城市。

但过去所有唱空中国房地产的声音都没有应验, 说明去论证泡沫、和验证泡沫何时崩溃绝非易事。在房价十多年稳步上涨的现实面前, 人们对房价泡沫愈发谨慎。大量的学界和业界意见领袖用“看不懂”代替了“必然崩盘”的字眼, 这种变化耐人寻味。

中城联盟第十届轮值主席、朗诗集团董事会主席田明说, 有些城市房价不错, 地价更不错, 但不可持续。它其实反映的问题是中国的实体经济比较差, 钱又比较充裕, 还能投进去的只有一二线城市的房地产项目和土地, 但是太多的钱涌向了这些地方, 导致了价格上升, 特别是地价上升比房价更快, 这样的景象让我们很警觉。

要判断房价的天花板, 一要考虑到中国尚未完成的城镇化, 二是居民房贷杠杆仍存在发展的空间。

如果说一二线城市的房价已经到了看不懂的地步, 那么除了这些高能级城市自身具有强大的人口资源吸附能力外, 是什么原因造成高房价?

海通证券姜超团队就北京、上海、深圳过去十年 (2005年-2016年) 的房价进行分析, 发现其房价实际上超过当地GDP增幅, 而与地方存款总额增幅高度重合。

在该周期内, 上海的存款总额年均增速15.6%, 同期年均房价上涨12.3%。北京的存款总额年均增速15.5%, 同期年均房价上涨13.9%。深圳的存款总额年均增速19%, 同期年均房价上涨19.5%。

如果说货币的泛滥和疯狂涌入一线城市楼市加剧了强劲的需求, 那么合理的土地供给则是住房市场供给平衡和平稳运行的基础。一个区域的土地短期供应过多会导致库存, 供应过少会推高地价和房价。

据其统计, 四个一线城市2009年住宅用地超过2000万平方米, 到2015年下降到1455万平方米;而与此相对应的住宅楼面均价从不足6000元上升到11000元。

何去何从

房地产过去波澜壮阔的行情无疑得益于中国城镇化。但业内的普遍预计是, 中国城镇化大概还要十几年就能够完成, 房地产的空间大概也就在5-10年间。

更值得警惕的是, 高房价占据了金融等社会核心资源, 占据实体经济转型升级的空间, 加剧了中国经济的畸形和恶化, 放任自流的结果必然是遭到反噬。

其实对大多数普通人而言, 几乎没有更多的选择。资本管制导致海外配置资金的办法只是杯水车薪。这也就解释了为什么那么多资金涌入“相对安全”的一线楼市。

防范房价泡沫风险, 一是从供给侧入手, 从制度入手去解决土地供应问题, 另外一个则是房地产杠杆要降下来。

供给侧改革, 主要是土地。全国房地产商会联盟主席顾云昌认为, 目前全国楼市所以出现严重分化, 和土地供应密不可分。

其次, 从需求端看, 银行也意识到了房贷杠杆过快增长的风险。比如在热点城市提高了首付, 提高了借贷的比例, 比如说对首付贷这样的产品进行了处理, 目的也在于控制和遏制杠杆, 防范风险进一步放大。

房地产市场体系初探 篇8

一、完善房地产业、行业、市场管理的相应政策

房地产市场体系是房地产业、行业、市场管理发展过程的晴雨表, 而房地产业、行业、市场管理的发展过程又是完善房地产市场体系的一种体现。实践证明, 在房地产市场的发展过程中需要有相应的、完善的政策, 从而使房地产市场能够有明确的目标和方向, 以便于管理和开展工作。完善房地产业、行业、市场管理的相应政策主要包括以下几点。

一是在实行住房商品化过程中, 把住房消费资金加入到职工群众的货币工资中去, 变实物分配为商品交换。通过交换, 把住房消费资金转化为生产资料资金, 用以从事住房的再生产。把整个房产经济纳入市场经济的轨道。

二是实行城市土地有偿使用制度。为实现土地开发、配套建设资金的良性循环, 合理节约使用土地, 提高土地配置效益, 须对城市土地全面实行有偿使用。其中, 可实行土地劳务市场招标、投标、发包、分包等形式。土地经营按照所有权与经营权分开的原则, 由国家委托全民所有制企业进行垄断经营。

三是完善房地产市场, 不仅要完善房地产开发交易市场, 还要完善、开放有关房地产生产资料市场、劳务市场、资金市场、科技咨询市场等。要扫除影响平等竞争的各种障碍, 创造在市场上平等竞争的条件。

四是建立和理顺房地产价格 (包括租金) 体系, 加强房地产价格管理, 建立房地产商业银行及专门的住房公积金管理机构, 开办住房储蓄, 发展建房、买房贷款, 发行房地产债券和房地产业企业股票, 鼓励企业和个人参股并由国家控股。减轻房地产业企业的税负, 严禁非法摊派, 扶植房地产业的发展。

五是政府房地产业管理部门应加强对房地产业、行业的管理, 转变职能, 充分发挥统筹规划、协调指导和监督服务的作用, 并健全房地产业协会组织, 使之成为政府房地产业、行业职能部门与房地产业、行业之间的桥梁。同时, 加强房地产方面的立法 (含涉外房地产经营管理方面的立法) , 用法律的形式, 维护广大职工群众的合法权益, 以保障房地产业的顺利发展。

六是房地产业是组织房地产开发建设, 从事房地产投资、经营、管理、服务的行业, 是在工业化、城市化、现代化中兴起的独立产业, 属于第三产业。房地产所具有的生产和生活中不可或缺和不可替代的特殊性, 使其具有基础性、带动性的显著特征。激烈竞争的房地产市场对房地产专业人才提出了更高的要求。由于房地产市场是不完全的市场, 基本属于“二手货”市场, 因此需要努力提高房地产业企业素质和职工队伍素质, 努力培养多层次的房地产业专业人才。

二、完善房地产业、行业、市场管理机制

完善房地产市场体系, 应先完善房地产业、行业、市场管理机制。要建立健全以经济手段为主, 以行政手段、法律手段、教育手段为辅的宏观管理机制体系。

国家用经济手段、行政手段、法律手段和教育手段, 调节市场供求关系, 引导房地产企业正确地进行经营决策, 进行房地产经营活动。

以经济手段为主, 主要是制定产业政策, 充分发挥价格、信贷、税收等经济杠杆的作用, 促进产业政策的实现;以行政手段加强行业管理, 包括市场管理和价格管理、产权产籍管理等, 从中贯彻执行国家有关房地产政策;以法律手段及形式, 主要是保护房地产企业的正当权益, 维护企业与各方面的经济关系;以教育手段, 主要是大力培养人才, 做好有关的舆论宣传工作和进行精神文明建设。

三、完善房地产业、行业、市场管理的主要内容

完善房地产市场体系, 需要完善土地征用市场、土地开发劳务市场、地产租用市场 (含地产批租和在租赁期内地产使用权有偿转让市场) 、房产买卖市场、房产租赁市场、房屋交换市场、房屋劳务市场 (含修缮劳务、信托劳务、综合服务等市场) 、房地产信息、技术、劳动力、物资、资金等房地产生产要素市场。

完善房地产市场体系的内容如此之多, 在房地产业、行业、房地产市场管理上, 其主要内容必须进一步加以完善。

一是规范登记发证行为, 要保障房屋交易安全, 保护产权人的合法权益。根据国家《城市房地产管理法》、《城市房屋权属登记管理办法》, 建立健全产权产籍管理制度, 公开法律依据、办事程序、查询办法。房地产企业登记的审查, 要按照国家规定的房地产企业必须具备的条件, 审核批准房地产业的建立, 根据企业的申请和国家的有关法令, 审核批准企业的撤销, 掌握企业的经营状况。积极推行权属登记与房地产交易工作一体化服务, 提高办事效率, 推动产权产籍管理的规范化、现代化。

二是根据国家的宏观房地产发展计划, 结合本地区的具体情况, 综合平衡, 提出本地区房地产开发建设及产、供、销的指导性计划, 统筹兼顾, 协调房地产业的经济活动。

三是贯彻国家有关房地产业的政策, 监督房地产企业执行政策的情况。发挥行业协会作用, 完善协会组织, 加强产业调研, 开展行业自律, 参与企业信用评价, 充分发挥房地产业协会的引导、纽带和维权作用。

四是向房地产企业提供有关房地产方面的经济信息, 并提供国家规定的房地产企业等级条件, 从中审查评定企业的等级。房地产业作为社会主义市场经济建设中的一支特殊力量, 其可持续发展需要信用, 而其目前的信用状况却令人担忧, 房地产市场信用体系建设明显滞后。因此, 有必要建立较为完善的房地产市场信用体系, 以促进该行业的健康发展。研究并建立切实可行的房地产企业的信用体系是促进该行业健康持续发展的基本前提。

需要进一步指出, 房地产市场是房地产的各种交换的场所。房地产市场管理, 是指对房地产市场各种交换关系的综合管理, 因而要认真贯彻落实国家有关房地产价格政策, 以进行房地产价格管理。要严格控制各种价格形式的实施范围和浮动幅度, 严厉打击利用房地产进行投机倒把活动;要严格按照国家的价格政策和物价指数, 定期宏观调整房地产的市场价格;要严格进行房地产交易中的质量监督, 保护广大职工群众的根本利益, 维护他们的合法权利和义务;要积极组织和支持房地产经纪人的合法活动, 制止和取缔房屋买卖中的非法活动;要认真贯彻落实国家有关的土地政策, 严格监督土地征用、开发、出租、批租, 以及土地有偿转让使用权的活动, 一切属于国家享有的土地收益, 必须全部上缴给国家, 维护国家对城市土地的所有权不受侵害;要严格监督涉外房地产经营业务, 认真执行国家有关涉外房地产业政策, 监督涉外房地产经营中的外汇收入和使用;要监督房地产企业股票、债券的发行和流通活动。

房地产市场调查研究 篇9

关键词：房地产,市场调查,制约因子

房地产市场调查, 就是以房地产为特定的商品对象, 对相关的市场信息进行系统的收集、整理、记录和分析, 进而对房地产市场进行研究与预测。由于土地和房屋位置的固定性 (不动产) , 房地产市场调查也各有很深的地域特征。因此, 对房地产市场的切入, 也习惯依据地域形态, 由单个楼盘到区域市场, 再由区域市场到宏观环境, 然后再从宏观环境回复到单个楼盘、区域市场。不断的循环往复, 融会贯通, 才可真正把握市场的脉搏。

一、房地产市场调查的作用

房地产市场调查的作用是市场调查功能的具体体现, 根据市场调查的认识功能和信息功能, 市场调查的作用是多方面的, 主要有以下几点:

1. 市场调查有助于房地产企业发现新的市场机会

通过市场调查可以了解市场的现状及其变动趋势, 包括市场的供给情况、竞争对手的活动意向等, 从而确定企业今后的经营方向, 在错综复杂的市场现象中探求企业生存和发展的立足点。

2. 市场调查有助于房地产项目的正确定位

通过市场调查, 房地产商可以准确的知道要“卖什么样的房子”、“房子卖给谁”、“怎样卖房子”, 也就是说市场调查能够帮助房地产开发商进行正确的项目定位, 包括市场定位和目标消费群体定位, 这些正是一个项目成功与否的关键。

3. 市场调查有助于房地产企业制定正确的营销策略

只有通过市场调查, 才有可能了解市场供需情况, 进而组织生产, 才有可能制定出正确的产品策略、定价策略、销售渠道策略和促销策略。

4. 市场调查有助于房地产企业规避风险

房地产行业作为资金密集型行业, 项目运作资金动辄上亿元, 丝毫的马虎都有可能导致严重的后果。通过市场调查, 使房地产开发商对现有市场充分了解, 对产品及营销策略进行评估, 不断发现新的市场机会, 解决面临的问题, 规避市场风险。

二、房地产市场调查的内容

影响房地产市场营销的因素有很多, 对于不同的房地产开发项目, 各个因素影响大小也不一样, 一般来说房地产市场调查有下面几个部分:

1. 房地产市场环境调查

包括政治法律环境调查、经济环境调查以及社区环境调查。

2. 市场需求和消费者行为调查

包括消费者对某类地产的总需求量及其饱和点、房地产市场需求发展趋势;房地产市场需求影响因素调查;需求动机调查;购买行为调查等。

3. 市场竞争调查

一般来说房地产竞争楼盘可分为两种情况, 一是与所在项目处在同一区域的, 另一是处于不同区域但定位相似的楼盘。对竞争对手的调研主要是对营销策略组合调查与分析, 包括产品、价格、广告、销售推广和物业管理等方面的调查。

4. 房地产产品调查

包括房地产市场现有产品的数量、质量、结构、性能、市场生命周期;现有客户和业主对房地产的环境、功能、格局、售后服务的意见及对某种房地产产品的接受程度;新技术、新产品、新工艺、新材料的出现及其在房地产产品上的应用情况;本企业产品的销售潜力及市场占有率等。

5. 房地产价格调查

包括房地产市场供求情况和供给弹性的大小;开发商各种不同的价格策略和定价方法对房地产租售量的影响;开发个案所在城市及片区房地产市场价格;价格变动后消费者和开发商的反应等。

6. 房地产营销渠道调查

包括房地产营销渠道的选择、控制与调整情况;房地产市场营销方式的采用情况、发展趋势及其原因;代理商的数量、素质及其代理情况;房地产客户对代理商的评价。

7. 房地产促销调查

包括房地产广告的时空分布及广告效果测定;房地产广告媒体使用情况的调查;房地产广告预算与代理公司的调查;人员促销的配备状况;各种公关活动对租赁绩效的影响;各种营业推广活动的租售绩效。

三、房地产市场调研的制约因子

在房地产市场营销中, 市场调查与研究占有极其重要的地位, 然而, 房地产市场调研受到一些来自客观和主观因子的制约, 具体如下:

1. 时间的制约

提供给市场调研人员的时间一般很短, 在较短的时间内提出一份客观详实的市场报告比较困难。这需要市场调研人员做好充分的筹备工作, 包括和开发商的联系, 明确调查的目的和流程, 并争取开发商最有力的支持。

2. 技能的制约

经验丰富的市场调研人员和没有经验的市场调研人员的技巧与能力会相差很远, 这种个人的市场分析能力和技能对其研究报告的可信度有直接的影响。

3. 费用的制约

所有的研究报告都有其固定的预算。市场研究者只能在其预算范围内作调查与研究, 因此, 经常会感到无法充裕地执行其研究计划, 造成研究成果受到多方面的限制。

4. 偏见的制约

每一个人都会有主观意识, 或多或少先入为主的成见, 这些都将渗入其研究成果之中。因此遇事不冷静、容易激动以及情绪化的人不太适合做市场的调查与研究工作。

四、房地产市场调研的程序

营销调研和科学调研的其它形式一样, 需要一系列相互关联的行动。系统性的市场调查需要一条主要线索, 要经过周密计划和有秩序的调查。调研阶段经常遵循一般化的模式, 有以下三个阶段:

第一阶段调查准备阶段。

本阶段确定的问题及地域范围, 并对调查目标进行初步分析, 在此基础上制定调查计划 (如调查方式及进度、收集信息的范围与种类, 经费预算、组建队伍及人员培训等) 。

第二阶段正式调查阶段。

本阶段确定调研资料来源及收集方法。直接资料要采取访谈、问卷、观察等方法收集;间接资料可采取交换、购买、委托等方法。

第三阶段结果处理阶段。

将调查收集的资料进行交叉分析分类统计, 得出结论, 在此基础上编写调查报告。

房地产市场调查研究对于房地产开发商, 是至关重要的。它不仅仅关系到项目本身的成败, 更关系到房地产开发商形象和口碑, 进而影响到房地产商开拓新市场效果和今后发展。

参考文献

[1]尹军, 尹丽.房地产市场营销.北京:化学工业出版社

[2]吴翔华.房地产市场营销.南京:东南大学出版社

我国房地产市场泡沫研究 篇10

一、房地产泡沫的衡量———房价收入比

关于房地产泡沫衡量指标的研究, 房价收入比和房价租售比是目前国内外学者使用较为普遍的方法, 且具有可操作性和适用性。笔者用房价收入比这一指标来考察。

房价收入比即房价与居民收入的比值。公式为:房价收入比=住房平均价格/家庭平均年收入=城镇人均建筑面积×每平米平均价格/城镇居民人均可支配收入。[1]其反映了居民对住房的支付能力, 房价收入比值越高, 说明居民的支付能力越低;反之, 则居民的住房支付能力越高。世界银行通过设定首付、利率、贷款期限、每年贷款还款金额占收入的比重等因素估算出世界通用的房价收入比合理区间为3———6之间, 而房地产泡沫时的临界值则一般公认为6。

从上表可看出, 我国房价收入比均严重超过临界值6。自2000———2003年, 房价较为平稳, 最高为6.3, 最低为6.15, 不超过6.5。但是从2004年开始, 房价收入比明显提高, 并始终保持在7以上, 除了2008年受美国次贷危机影响有短暂回落, 而后自2009年一路攀升至8以上。从总体上看, 我国房价收入比已严重超过了国际上流行的合理区间。

二、高房价原因探析

资料来源:表中数据根据《中国统计年鉴》和《中国城市生活与价格年鉴》计算得出。

导致高方价的原因很多, 我们仅从制度主义与理性选择理论视角下进行探讨分析。1994年在全国推行分税制改革以来, 其不合理性也逐渐暴露———中央政府更多地集中财权, 同时下放事权, 使得地方财权与事权严重不匹配。地方财政收入所占比重越来越少, 而财政支出并未随着收入的减少相应减少, 反而有增加的趋势;地方面临较为严峻的财政困难。另一方面, 我国唯GDP为政府政绩考核的标尺, 地方政府为了追求GDP总值, 将视线转移到土地的出让与使用上来。同时我国现行的土地制度的不完善为这一转移提供了条件与可能。我国土地归国家和集体所有的所有权制度, 只是说明为了公共利益的需要才能把集体所有的土地以征收的方式转为国家所有, 并未明确规定公共利益的界限。[2]所以, 地方政府实质上享有对土地的绝对垄断权。根据公共选择理论, 所有的政治行为主体———选民、纳税人、候选人、立法者、官员、利益集团、政党、官僚体系和政府———都像在市场中那样寻求个人利益的最大化 (托马斯·戴伊) 。因此, 政府往往并不考虑土地的需求与竞争, 仅从自身利益最大化的角度 (包括解决财政困难、政绩考核、经济发展等目标) 做出决策。

(一) 土地的特殊性、土地财政政策与土地供应

第一, 就土地作为生产要素而言, 其是一种稀缺资源, 具有不可再生性, 且供给上缺乏弹性, 这可能导致土地的供应量不足;而土地的垄断性、需求的多样性及投机性, 必然导致土地价格上扬 (王利娜等, 2003) 。

用房地产开发企业 (单位) 当年购置土地面积来衡量土地的供应量可以得出:2000———2004年, 土地供应量持续上升;2004———2006年呈下降态势;经历了2007年短暂的增加后2008年、2009年继续减少;从2009———2011年呈上升态势。将其与房价收入比进行对比可知, 二者一定程度上符合理论逻辑, 即土地供给下降则房价收入比增加;土地供应量上升则房价收入比下降。

第二, 地方政府作为土地使用权的决策者和支配者, 为了解决财政困难、实现地方经济发展和提高GDP总量, 其越来越多地靠出让土地、发展房地产来增加自己的财政收入, 即所谓的“土地财政”政策。地方政府和房地产开发商一样, 作为房地产市场的直接受益者, 通过控制土地的出让节奏, 提高地价, 获取高额土地出让金, 以实现财政收入。

从历年《中国统计年鉴》“房地产开发企业 (单位) 土地开发及购置”中分析得出, 2000———2005年呈较为平缓上涨态势, 而2006———2008年上涨幅度较大, 经历了2009年低幅度的增加后, 2010年以前所未有的高速度上涨。

第三, 房地产无论是用于消费抑或是投资, 其首先是一种商品。所以, 作为商品的房地产价格由需求和供给因素共同决定。而土地供应作为房地产开发建设的基础, 同时又是房地产价格中起决定作用的部分。房地产开发商利用自身优势获得土地的占有权和使用权, 在市场上拥有绝对的优势;并通过大量的囤积土地以实现对土地资源的垄断。土地的囤积使得房地产市场供应不足;且房地产开发商会待其升值后将其转让以赚取差价, 无形中提升了房屋的价值。

如下表2所示:从2000———2009年我国土地开发面积和土地购置面积均呈高速增长态势, 并且增长幅度较大。虽然政府加大了对土地市场的监管力度, 土地购置面积有所下降, 但土地购置总量相对开发量而言仍是居高不下。

从2000———2009年, 我国土地本年的购置面积总是高于本年开发面积, 二者的差距在2004年达到最大。2000年本年完成开发是当年购置面积的69%, 而2004年当年的开发面积仅为土地购置面积的50%, 土地储备率上升19个百分点。表明我国土地囤积趋势明显增加, 并且囤积量相当大。这样就加速了开发商对土地市场的垄断, 更加容易操纵土地市场, 进而操纵房屋市场, 加速房价的攀升。

单位:万平方米

数据来源:根据历年《中国统计年鉴》整理而得 (由于2010、2011年开发面积未找到, 所以不包含这两年)

通过累计土地购置面积和开发面积的对比, 可以直观的看出我国土地市场土地囤积程度。土地囤积量连年上升, 囤积力度不断加大, 同时推动房地产市场垄断的不断升级。截至2009年我国土地的囤积量达到11.61亿平方米, 占总开发面积的53.4%, 即目前购买的土地超过一半都没有进行开发。这说明高房价的背后是土地的大量囤积及炒买炒卖等投机行为推动着。

单位:万平方米

(二) 房地产市场结构失衡

房地产市场主要是以开发商为主导的“卖方市场”。其为了最大化的追求自身利益, 将大量资源投入到利润较高的高端市场, 而对于低端市场, 比如经济适用房、中小户型房及廉租房则认为是政府的事情。所以, 当前我国房地产供给结构不合理———产品大量向非普通性住房和中高价位房集中, 而与居民基本需求密切相关的普通住房和中低价位房严重短缺, 这一定程度上挤出了部分潜在消费者的需求;但由于自住的刚性需求, 加上人民币升值预期、二次置业的改善性需求、“房价跌不下去”的心理预期等共同作用, 进一步推动了房价上涨。

(三) 政府宏观调控乏力

1998年7月, 国务院出台《关于进一步深化城镇住房制度改革加快住房建设的通知》, 我国在全国范围内实行停止住房实物分配制度, 推行住房货币化分配制度, 稳步推进住房商品化、社会化改革;建立和完善以经济适用房为主的多层次城镇住房供应体系。自此, 我国住房政策转变为房地产产业政策, 房地产业成为拉动我国国民经济增长的重要力量。随着房地产业的蓬勃发展, 在国民经济中占据“牵一发而动全身”的核心地位, 即使政府意识到我国房地产存在严重的泡沫问题, 但从理性选择的视角, 其往往采取“维稳”、“限购”等象征性的行政调控, 并未进行实质性的宏观调控。

第一, 房地产业对国民经济增长的带动。房地产业作为国民经济的支柱产业, 对扩大内需、拉动相关产业、增加就业、促进国民经济发展起着重要作用。通过计算2000———2012年房地产开发投资额和房地产开发投资额占GDP的比重, 可得出:我国房地产开发投资额数量大, 增长快速, 对国民经济增长带动作用明显。自2000———2012年, 我国房地产开发投资额从4902亿元增加到71804亿元, 12年间增长了13.6倍, 年均增长率达到23.9%, 远高于国内生产总值10%的平均增长速度。

从2000———2004年, 中国房地产开发投资额占GDP的比重逐年增加, 从5.48%提高到9.64%;2005年有所下降, 在2007年达到10%以上, 2009年为10.8%, 2010年为12.13%, 2011年为13.09%, 2012年达13.83%。从逐年提高的比重可看出, 房地产业占中国经济的支柱产业地位越来越明显, 这其中还不包括房地产业对其他产业以乘数效应产生的间接贡献。

第二, 房地产业与固定资产投资。2000———2012年全年房地产开发投资总额从4902增加到71804亿元, 12年间增长了13.6倍;全社会固定资产投资总额从32917.7亿元增加到374676亿元, 12年间增长了10.4倍。12年间房地产开发投资额年均增长率达到23.9%, 高于同期全社会固定资产增长速度 (21.7%) 。同时, 房地产开发投资额持续快速增长, 其占全社会固定资产投资的比重也从2000年的15.14%上升到2011年的19.84%和2012年的19.16%。2000———2012年, 房地产开发投资额增量占全社会固定资产投资额增量的19.55%, 成为中国固定资产投资规模和速度的重要力量来源。

房地产业作为全社会固定资产投资的决定性力量, 对GDP的增加具有相当效用 (GDP=投资+出口+消费, 而政府对出口和消费的作用是非常有限的) ;且作为我国的支柱性产业, 与其它产业、银行有着千丝万缕的关系。所以, 虽然中央政府早就意识到房地产市场泡沫问题, 但政府作为理性的经济人, 以寻求自身利益最大化为目标, 其并未进行真正的宏观调控, 而那些所谓的“稳定房价”、“避免大起大落”的折中政策只是行政调控, 不能起到真正作用。

三、总结

通过前面的实证分析得知, 我国房地产市场现状不容乐观, 存在较为严重的泡沫, 特别是一些大城市, 泡沫已十分严重。而导致房地泡沫的因素是多方面的, 既有宏观经济因素、又有微观经济因素, 同时还包括非经济性因素及其它制度性因素等。本文主要归纳为土地的特殊性、土地财政政策与土地供应, 房地产市场结构失调, 政府宏观调控乏力三方面。对此, 国家应改变我国当前的与GDP直接挂钩的政府政绩考核制度, 加强对于土地供应的监管力度;完善住房保障体系, 加快保障性住房和经济适用房建设, 增加中低价位商品房土地供应;权衡多方利益, 不断完善房地产调控政策, 切实发挥宏观调控政策的效果。

参考文献

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[2]陈枫.城市房地产市场泡沫度测量及其差异研究——以北京、上海、杭州和武汉为例[D].杭州:浙江大学, 2012.

[3]张世芹.我国房地产市场泡沫研究[D].上海:华东师范大学, 2010.

[4]吴福象, 姜凤珍.租售比、房价收入比与房地产市场调控——基于区域差异化市场比较的实证分析[J].当代财经, 2012 (6) :80-88.

[5]范志勇.中国房地产政策回顾与探析[J].学术交流, 2008 (8) :60-66.