土地储备有关问题

2024-05-30

土地储备有关问题（精选6篇）

篇1：土地储备有关问题

关于城中村改造土地储备有关问题的通知

各区、县人民政府，市人民政府各工作部门，各直属机构：

为进一步搞好我市土地储备工作，节约集约使用土地，有效保护城市后备土地资源，根据《西安市城中村改造管理办法》（市政发〔2007〕129号）规定，现就城中村改造中土地储备有关问题通知如下。

一、西安市土地储备交易中心（西安市城市改造建设有限公司）为我市城中村改造土地储备的主体，负责城中村改造土地储备的资金筹集和土地征收储备等相关工作。

二、为确保将城中村改造综合用地之外的土地全部纳入储备，凡列入我市城中村改造计划的村庄（高新技术产业开发区、经济技术开发区、曲江新区和浐灞生态区除外），由市城中村改造办公室负责吸收土地储备主体参与编制城中村改造方案和土地储备方案，协调土地储备主体与城中村改造主体签订土地储备框架协议后，下发城中村改造批准文件；由市规划局负责同步办理城中村改造综合用地和储备土地的规划定点手续，直接为储备土地核发《建设用地规划许可证》，在储备土地供应前完成控制性规划编制审批手续；由市国土局负责同步办理城中村改造用地和储备土地的征收报批手续。

三、城中村改造综合用地原则上按照土地级别确定用地面积，一、二级土地为人均65平方米，二级以下土地级别每下降一级，人均用地面积增加3平方米；为节约用地，综合用地容积率原则上不低于3；综合用地要合理选址，综合用地原则上按不低于25%的比例分摊城市基础设施用地面积。

四、为加快城市基础设施建设，减少基础设施征地环节，理顺投资收益体制，凡基础设施用地占用储备土地的面积超过本幅储备土地面积10%的部分，基础设施投资主体应向土地储备主体支付该部分储备土地的储备成本。

西安市人民政府

二○○九年三月二十六日

篇2：土地储备有关问题

浅析土地储备资金面临的法律问题

前言

土地储备制度已成为我国经营性土地可持续化供应的重要环节，随着各地各级土地储备机构的成立和运作，资金已成为制约土地储备业务大力发展的一大瓶颈。

在实际运作中，银行抵押贷款已成为各级土地储备机构资金的重要来源之一，央行也默认了这种行为。但事实上，该贷款行为与我国现行的法律制度有较大的冲突，因此，本文通过分析我国土地储备机构资金来源之现状，试图从法律的角度来剖析土地储备银行贷款存在的风险和瑕疵，并提出若干解决建议，以资抛砖引玉。

一、土地储备机构和资金来源现状

1、土地储备机构

近年来，建立和完善我国的土地收购储备制度已成为各级人民政府的一大要务，储备土地已成为招、拍、挂方式出让土地的主要来源。截至2月，全国已设立土地收购储备机构1700余家，累计收购土地总面积超过230万亩，投入收购土地总费用达1965亿元。同时，通过土地开发整理，已使64万亩“生地”变为“熟地”，投入开发整理总费用达741亿元。

上海作为我国房地产市场最活跃的城市之一，自起就开始初步确立了土地储备制度。随着《上海市土地储备办法》和《上海市土地储备办法实施细则》的相继出台，上海已初步建立了以市土地储备中心为首的两级土地储备体系，以增强政府对土地市场的调控力度、完善土地供应方式、平衡政府对土地的收入和增值收益。

2、土地储备机构资金来源现状

近年我国房地产市场活跃，土地价格一路上扬，储备任务艰巨，储备资金来源不容乐观。按照有关规定，各级土地储备机构的资金来源主要有两种形式：一为财政拨款，二为土地储备专项资金。但实际操作中，由于财政拨款金额太少，专项资金落实困难，各储备机构为了更好地完成储备任务，往往采用其他方式来筹集资金，银行贷款因此成主要资金来源。

(1)财政拨款

财政拨款因其局限性，已很难满足土地储备的需要。首先，财政拨款金额较小，与占用量巨大，占用周期长的土地储备资金需求量相比，数量有限;其次，这部分资金常常受到政府收入总额的限制和其他用途的竞争，使得资金的投入缺乏连续性和稳定性;再次，财政拨款一般是按计划拨款，拨款时间和土地储备时间存在严重的时间差，也不利于土地收购和储备目标的实现。

(2)土地储备专项资金

《上海市土地储备办法》和《上海市土地储备办法实施细则》都规定应当建立土地储备专项资金，但该资金的管理办法却久久未能出台，故现阶段不具操作性。而部分兄弟省市虽然出台了相关办法，却因为地方政府受当地眼前利益或局部利益的影响，不愿意或者仅拿出一小部分土地收益作为储备资金，无法弥补储备资金不足的重大缺口。另鉴于土地储备是一个周期较长的过程，储备资金的需求和土地出让收益的获得具有时间差，故现阶段专项资金也无法成为土地储备资金的主要来源。

(3)银行贷款

银行贷款是目前全国各级土地储备机构资金的主要来源。以上海市土地发展中心为例，其储备资金有六成以上来自银行贷款。但银行贷款毕竟是市场行为，金额有限，程序复杂，利息偏高，如果向银行借贷过多，无疑将增大储备成本，影响经营土地的效益。同时，人民银行鉴于该类贷款法律风险颇高，其最新“指引”明确要求：在《土地储备机构贷款管理办法》颁布前，商业银行对政府土地储备机构必须审慎发放贷款且应具有多重限制。

二、银行贷款的种类和问题

银行贷款是土地储备资金最主要的来源，也是法律上颇具争议和风险最大的地方。当前土地储备机构向商业银行贷款的担保主要采用信用、保证和土地使用权担保两种方式。从当前实际操作来看，这三种方式都存在着一定的问题。

1、信用贷款

系指依借款人的信誉而发放的贷款，是我国目前各种贷款中唯一可以不提供担保的形式。鉴于各地的土地储备机构系受政府委托的事业单位，各地商业银行均会在一定程度上提供信用贷款，但金额毕竟有限，故不构成银行贷款的主力。且若土地市场不景气，在巨大的还款压力下，土地储备机构的信誉是否受到影响，尚是未知数。

2、保证贷款

系指由第三人承诺在借款人不能偿还贷款时，按约定承担一般保证责任或连带保证责任而发放的贷款。当前相当一部分土地储备机构从银行贷款时，先由政府财政部门或其他相关部门同银行进行协商，并向银行出具一份“承诺书”，银行出于某种原因，就为其办理了贷款。但根据《中华人民共和国担保法》和相关法律法规的规定：政府及以公益为目的的`事业单位是不能作为保证人的。因此上述保证在法律上是没有效力的，商业银行单凭政府信用进行放款，是违法的，极具风险。这种方式在市场经济条件下也是极不规范的。

3、抵押贷款

系指土地储备机构以储备土地为担保，由银行发放的贷款。这是目前各类银行贷款中比例最高、金额最大的贷款形式。在实际操作中，有些地方土地储备机构在收购、储备、并注销原产权证后，按地方规定申领土地使用权证，然后再到银行按地块办理抵押，有的甚至直接把规划红线图拿到银行进行“质押”。表面上，这种贷款方式是合法有效的，但实质上，在现行法律框架下，由于储备土地使用权的不明确，导致这种方式是最具法律争议的。

三、银行抵押贷款的法律问题和风险

1、土地储备机构无权抵押储备土地：

以上海为例，依《上海市土地储备办法》和《实施细则》之规定，土地储备机构权限为：

(1)由政府授权的，依据土地利用总体规划、城市规划和土地储备计划，对依法征用、收回、收购或者围垦的土地，先通过实施征地补偿安置、房屋拆迁补偿安置或者必要的基础性建设等予以存储，再按照土地供应计划交付供地的事业单位。

(2)经规划管理部门批准，可以在土地储备期间，临时利用储备地块。

也就是说，《办法》和《细则》并没有明确授予土地储备机构可任意处分储备土地的权利，土地储备机构仅是国家进行土地储备行为的代理机构，代表国家收回并注销原土地使用权，在没有获得政府进一步授权前是无法将储备土地进行抵押的。

2、储备土地不具备抵押的合法性：

单纯按照现有的法律法规，储备土地并不符合抵押的要求。

(1)一般情况下，有土地使用权才可抵押

按照我国《城市房地产抵押管理办法》的规定，下列房地产可以抵押：①依法获得的尚未建有房屋及其他地上定着物的出让土地使用权;②依法获得所有权的房屋及其占用范围内的土地使用权;③依法获得的房屋期权;④依法可以抵押的其他房地产。

按照我国《土地管理法》、《房地产管理法》、《担保法》等相关法律法规规定，只有经过法定程序以出让、出租及划拨等方式才能在国有土地上设置土地使用权。土地储备机构经政府授权将土地通过征用、征购、收回等方式储备后，土地上设定的原土地使用权被注销，在其被重新出让、划拨及出租前，应该说储备地块上的土地使用权处于虚置状态，很显然，储备土地并不符合《房地产抵押办法》可抵押房地产中第①、②、③项之规定。

另据《上海市土地储备办法》和《实施细则》之规定：土地储备机构围垦滩涂成陆并经验收合格后，或者与有关企事业单位签订国有土地使用权收购储备协议后，或者取得储备地块的建设用地批准文件并拆除该地块上的建筑物、构筑物和其他附着物后，可以向市房地资源局申请土地登记，领取“土地储备”的房地产权证。很明显，这里仅对房地产权证的名称作了规范，也没有对土地使用权性质、土地使用期限作明确的规定。

(2)限制转移的房地产不得抵押

据《房地产抵押办法》规定：依法被查封、监管的房地产或者依法被以其他形式限制转移的房地产不得抵押。而根据《上海市土地储备办法》和《实施细则》之规定，被储备土地是有明确目标的：即只能按照土地供应计划交付供地，并不属于可自由转移的房地产，因此，如将其纳入被限制转移的房地产也不为过分。

(3)储备土地价值的不确定性

206月，中国人民银行在《关于进一步加强房地产信贷业务管理的通知》中明确规定：各商业银行应规范对政府土地储备机构贷款的管理，在《土地储备机构贷款管理办法》颁布前，审慎发放此类贷款，并且对土地储备机构发放的贷款为抵押贷款，贷款额度不得超过所收购土地评估价值的70%，贷款期限最长不得超过2年。因此，储备土地的价值就是贷款金额高低的关键了。

按照传统的评估办法，同一区域内，土地价值主要和用地性质、土地使用年限、容积率等密切相关。一般而言，住宅、商业、办公土地的价值明显高于工业用地，存续使用年限长的土地价值明显高于使用权快到期的土地，高容积率土地的价值明显高于低容积率土地。但被储备土地最大的问题就在于其储备后的用地性质、使用年限、容积率等均处于未确定状态。土地被储备后，政府将根据新的规划对其各项指标进行调整，原本储备成本数百万/亩的土地有可能将成为价值不高的绿地、道路、或者公建配套用地，此时它的抵押价值几乎为零;即使根据新规划该储备地块系高容积率的住宅或商业用地，其价值也只能在经过法定程序出让、重新设置土地使用权后方可体现，如按照新规划性质对储备土地进行评估，则属于透支土地使用权，明显侵犯了将来土地使用权合法受让者的权益。

而储备土地原产证已经被土地储备机构注销，土地使用权随之消灭，银行不可能也不应当按照原土地使用性质和年限对之进行评估;而新的用地性质和使用年限而未确定或者仍未实现，银行也不可能按照未来的用地性质和年限进行评估;依《上海市土地储备办法》和《实施细则》，土地储备后政府会发放一种土地储备的房地产权证，并确定土地储备机构可对储备土地临时利用，这可能成为银行土地价值评估的唯一依据，但根据我国《土地法》规定，临时用地年限不得超过2年，因此，不排除储备的土地的实际评估价格会远低于土地储备成本的可能性。

4、银行很难实现抵押权

根据《房地产抵押管理办法》的有关规定，债务人不能履行到期债务的，抵押权人可行使抵押权。即通过拍卖、变卖、或者折价的方式处分抵押物，抵押权人享有所得价款的优先受让权。

如果房地产市场良好，储备土地的抵押贷款无疑是优良资产。但如果重蹈90年代房地产市场低迷的覆辙，则很有可能出现土地出让有价无市、价跌量减、甚至土地储备机构大量土地无法脱手的尴尬局面，此时，土地储备机构的资金链可能会紧缩甚至断裂，无法偿还银行的贷款。此时，为了保证自身利益，银行不得不要求实现抵押权。

前文已述，政府的保证将因为违反《担保法》而无效，一般情况下，银行只能通过土地拍卖、变卖、折价的方式来实现抵押权。但问题的症结在于，储备土地并没有法定的完整的土地使用权，在经法定程序出让土地使用权前，并不能上市流通。因此，除了按照国家土地供应计划交付供地，在扣除土地出让金后，银行可获得优先受让权外，根本不可能有其他的方式保证银行的利益。而在房地产市场低迷的背景下，即使土地能够出让，出让价格能否抵充银行贷款也是一个未知数。

四、解决土地储备机构资金不足的建议

综上所述，在现行法律框架下，银行以储备土地为抵押，向土地储备机构发放贷款是不合法且具有相当大风险的。但因为国内各地财政拨款数额小，土地储备专项资金制度仍未完善，为了更好地发展和完善我国的土地储备制度，落实对土地市场的有效调控，解决土地储备机构资金不足的问题，文章特提出建议如下：

1、修改相关法律法规，明确储备土地性质

现行的《中华人民共和国土地管理法》对政府土地储备并没有明确规定，这也就导致了土地储备收购的性质和储备土地的使用权性质的悬而不决。土地储备收购性质的不明确将导致土地储备机构的工作很难顺利进行，会引发土地收购储备价格的不合理上扬;储备土地使用权性质的不明朗也将成为土地储备部门融资的一大瓶颈。另《担保法》和《城市房地产抵押管理办法》也应针对土地储备这一特殊情况进行特殊规定。因此，虽然全国各地已经按照《国务院关于深化改革严格土地管理的决定》初步建立了土地储备制度，但如何将土地储备工作进一步的合法化也必须提上议事日程。

2、加大财政投入，完善和落实土地储备专项资金

按照《上海市土地储备办法》的规定，土地储备专项资金系指储备地块出让所得的价款在扣除土地出让金、土地储备的成本开支和管理费后的余额部分。但如前文所述，因为各种原因，短期内按照这种办法收集土地储备专项资金只是一个美丽的愿望，并不具备实际操作性，因此，文章认为在现阶段在土地储备专项资金匮乏，制度不完善的情况下，为了保证土地储备工作的顺利进行，最直接的办法就是加大财政投入，通过进一步输血来完善土地储备机构的自我造血机能。

3、央行尽快出台《土地储备机构贷款管理办法》

在相当长一段时间内，银行贷款都将成为土地储备机构的重要资金来源，也正是因为我国没有一部针对土地储备机构贷款的操作办法，才导致各地商业银行和房地部门在土地储备贷款工作上的无序和无奈。

无可否认，只要我国宏观经济趋势向好，储备土地应当是一项比较优良的资产，因此央行对商业银行对各土地储备机构发放贷款的行为并没有禁止，事实上央行的态度是表示了默认。但是，如何在《担保法》、《土地法》、《房地产抵押管理办法》、《贷款通则》等各种法律法规中寻找一个平衡点，是央行下一步工作的关键。

4、资金来源多元化

目前关于如何开拓土地储备资金来源的提议很多，主要有以下几项：

(1)土地资产证券化，指土地储备机构以储备土地预期收益或者土地贷款作为担保发行证券，向社会融资。

(2)土地开发信托，指土地储备机构委托信托投资公司设立土地储备资金信托，以土地使用权益为信托资金及收益提供质押，设定一定的利率，吸引社会投资。目前西安市长安区国有土地储备中心和西部信托投资有限公司已经进行了有益的尝试，发行了2亿元的信托计划，市场反响热烈。

(3)土地权益置换，指土地储备机构按照土地储备计划，在进行土地储备的过程中，为了节省土地收购费用、安置现有土地使用者，用已经进入土地储备体系的土地置换土地使用者所使用土地的行为。该方法并非严格意义上的融资，却是减少资金投入，规避财务风险的一大举措。()当然，该方法是建立在土地储备机构已有大量符合规划且可置换的土地资源的前提上的。

总结

综上所述，笔者认为，建立和完善我国的土地储备制度是一项有利于我国房地产市场持续稳步向上发展的任务，但目前最主要的发展瓶颈是现行的法律法规并没有对土地储备做出详细和明确的规定。

需要解决的核心问题是如何规范和界定储备土地的使用权性质，即在土地储备后，土地使用权按法定程序出让前，土地使用权是否存在?性质如何?期限如何?谁有权行使上述权利?一旦从法律层面上解决了这个问题，则土地储备机构采取任何一种融资措施都将拥有合适的法源基础，将直接有利于改变土地储备过程中储备机构资金不足的窘迫面貌。

因此，与时俱进地推进我国立法工作、进一步完善房地产立法工作，尤为重要。

了一封言辞感人的信到广西大学，后被吸收为广西大学新闻班的本科生。

1989年7月，从大学毕业后，先后任玉林柴油机总厂技术员、宣传干事、团委副书记;玉林地区行署办公室科员、副科长、科长、玉林市委办公室副主任;北流市委常委、副书记、代理市长，北流市市长。

在李水明春风得意的时候，也有人给他打过“预防针”。李水明回家看望他的母亲时，只要他给的钱超过元，他的母亲就心怀不安，多次告诫儿子“不要学李乘龙那样的贪官”，可惜早已钱迷心窍的李水明，前脚出了家门，后脚就把母亲的话忘得一干二净了。

为李水明辩护的有2名律师。在最后陈述时，其中一人语气缓慢而时断时续。他说：“我的心情是十分沉重的。我作为被告的律师，同时也是他的校友。是我亲自把李水明推荐为广西大学当时的学生会主席的。后来知道他当了市长，他自己骄傲，我们同学也为他骄傲，没想到他会走到今天的地步……”

在整个庭审过程中，李水明说得最多的话就是“是的”、“没意见”。对检察机关指控他的罪名和犯罪事实，他没有提出任何异议。在自我最后陈述时，李水明忏悔连声，最后说：“我对自己的罪行供认不讳，我情愿认罪服法。”

沉沦纸醉金迷坦白反觉轻松

李水明走到今天，用公诉人的话来说，是“向往纸醉金迷，放松人生观、价值观、世界观”改造的结果。

公诉人在最后陈述时提到，从广西壮族自治区纪律检查委员会对李水明“双规”起，到今年7月30日案件移送到广西壮族自治区人民检察院审查、直至庭审，李水明因“从不翻供、改供，如实坦白交代犯罪事实、揭发其他犯罪线索”，所以应当认定为自首。辩护律师则提出还有“立功表现”。

经检察机关查明，李水明全部财产和支出总计人民币440.7多万元，港币20.995万元，美元2.17万元。经调查能说明其财产来源的有人民币255.9多万元，港币11.7万元，美元2.1万元。两者相抵，李水明尚有人民币184.8多万元，港币92950元，美元700元不能说明其合法财产来源。

篇3：我国城市土地储备问题探析

社会主义市场经济体制的建立与完善要求建立与之相适应的土地生产要素的配套体系。这种配套体系的主要目标是提高土地资源的利用效率, 实现土地收益的合理分配, 让市场调节机制充分发挥其对土地要素的配置作用。

从经营城市理念角度, 建立健全城市土地储备制度是运用市场的经济手段, 对构成城市空间和功能载体的自然生成资本, 如土地等, 进行积聚、重组和营运, 最大限度地盘活存量、吸引增量, 走出一条以城建城、以城养城的城市建设市场化之路。通过建立土地储备制度, 让政府能够有效的持有土地, 根据城市经营的需要供应土地。

土地作为一种特殊商品, 具有明显的地域性和稀缺性。且我国的土地市场还处于新建和发展过程中, 关于土地制度与政策还不完善, 存在土地投机过热、私自进行土地使用和土地出让等诸多问题, 这决定了通过市场调节无法对土地资源进行有效的配置, 从而需要通过政府调节土地供求。

城市土地储备是实现政府调控土地市场的重要手段, 其能够使政府掌握城市土地的统一收购和垄断经营权, 对土地供应的规模与结构进行有效调控, 有助于做好城市土地储备工作, 有利于提高城市土地资源的配置效率。

面对后金融危机时期的新形势, 各城市坚持以科学发展观为指导, 以“保增长、促需求、保市场、促稳定”为目标, 全面贯彻落实国家有关土地储备的各项法规和政策, 进一步解放思想和转变观念, 扎实有效地开展土地储备工作。大多数城市通过旧城区改造, 惠及了民生;通过企业搬迁, 调整了产业布局;通过对道路沿线的土地收储, 改善了城市交通, 拓展了发展空间;通过房地产招商引资, 为城市未来发展积蓄了力量。同时, 通过土地储备出让, 带动了房产、建筑、建材以及装饰等相关社会产业的发展, 有力地拉动城市经济的增长, 为城市经济建设与社会发展作出了应有的贡献。

二、我国城市土地储备运行模式及相关流程

目前我国土地储备主要有三种运行模式, 分别为上海为代表的市场主导型、杭州为代表的政府主导型和武汉为代表的政府主导与市场调节相结合模式。

上海为代表的市场主导型。市场主导型的主要特点是按市场机制运行为主, 充分体现市场机制配置土地资源的功能。土地储备机构, 即上海市土地发展中心根据自身的收购计划和政府的要求, 向规划部门申请确定拟收购地块的规划条件, 并对其进行评估, 然后与原土地使用者协商, 确定土地收购价格, 签订协议, 支付收购金, 再按规定办理土地过户手续。在土地储备机构的设置上, 属于单一结构模式, 即只有隶属于土地管理部门的土地储备中心负责土地收购储备的全过程, 并按“两级政府, 两级管理”的体制建立市区两级, 以市为主的土地储备网。上海土地发展中心成立于1996年, 其政策目标是增强政府对土地供给的宏观调控, 盘活土地存量, 规范供地方式;其主要特点是按照市场机制运行, 实行市区两级土地储备机制;土地补偿费用由协商确定收购价格或约定土地收益分成解决;资金主要来源为抵押贷款、小部分由市财政借款;且不存在政府优先购买权。

杭州为代表的政府主导型。政府主导型特点是将土地储备作为一种政府对市场的宏观调控手段, 而将其市场经营行为置于其次。政府掌握土地的统一收购权和统一批发权。在机构设置上, 属于双结构模式, 即成立城市土地收购储备委员会和土地收购储备中心。土地收购储备委员会是城市土地收购工作的决策机构, 而土地储备中心隶属于土地管理部门, 接受土地收购储备委员会的指导和监督。杭州土地收购储备管理委员会和土地储备中心成立于1997年, 其政策目标是盘活存量土地, 垄断一级市场, 规范土地市场, 增加政府收益。其主要特点是行政指导与市场运作相结合;土地补偿费用根据合同约定, 土地置换进行差价结算;主要采取统一收购、统一储备、垄断一级市场及资金集中管理的政策;资金主要来源为政府初期投入4000万元及土地收益、银行贷款;且政府购买绝对优先。

武汉为代表的政府主导与市场调节相结合的模式。这一模式的主要特点是土地强制储备和土地交易许可相结合的模式, 对经营性房地产开发用地由土地整理储备供应中心统一收购, 统一储备、统一出让。同时, 对其他土地, 主要是非经营性房地产开发用地, 实行交易认可制度。武汉土地储备中心成立于2000年, 其政策目标是构筑土地有形市场, 经营城市土地资产。其主要特点是行政指导与市场调节相结合, 土地储备与交易许可制度相配合;土地补偿费用按《收购补偿协议书》确定;主要政策取向是构筑土地大市场, 土地储备与土地交易许可结合;其资金主要来源为财政初期投入2000万元及专项周转金;且政府有条件优先购买。

土地储备和出让的有关流程主要包括以下七个阶段:计划制定阶段;动迁准备阶段;资金申请阶段;组织拆迁阶段;土地存储阶段;土地出让阶段;资金缴库及前期成本核算阶段。

三、城市土地储备机制存在的主要问题

(一) 城市土地储备计划不能按时编制

按照国家有关文件要求, 土地储备部门应在每年第三季度根据年度土地储备计划, 编制下一年度土地储备资金收支预算, 报同级财政部门审核, 每年年度终了时, 要按照规定时间向同级财政部门报送土地储备资金收支预算。但有些城市土地储备计划编制工作滞后, 这就给土地储备工作带来一定的被动性。

(二) 城市土地储备模式不统一

有些城市没有建立政府统一收购、统一储备、统一整理和统一供应的储备模式。且城市辖区的土地储备模式也不相同。这样势必造成土地拆迁、收购和整理政出多门, 没有统一的土地储备计划和方式。

(三) 银行贷款作为城市土地储备融资主要来源易产生资金风险

土地储备需要的资金筹集机制还亟待完善。目前银行贷款是我国城市土地储备融资的重要来源。但由于银行贷款融资成本高, 且贷款时间与土地储备周期存在差异, 这势必造成高额的贷款利息给城市土地储备管理部门带来沉重的负担, 而银行贷款时间与土地储备周期存在差异, 往往是土地储备周期较长, 银行贷款时间较短, 这样就容易产生偿还银行贷款时间已到, 而土地还没有出让的现象。为了偿还银行贷款, 城市土地储备管理部门可能会产生短期行为, 为了取得资金, 在一定时期内大量向市场供地, 甚至只收购潜在价值较高的地块, 这些做法显然与政府设立的土地储备机构总体目标相悖。同时土地储备资金主要来源于银行贷款也不符合风险分担的基本原理。

(四) 与城市土地储备相关的政府各部门缺乏协调

土地储备涉及土地和房屋、发展与改革委员会、建委、经委、规划、财政、金融等部门, 土地项目计划立项、前期规划选址及城市拆迁安置等均涉及有关各个部门, 这就要求各部门通力协作。但目前我国有些城市由于各部门缺乏必要的配合与协作, 进而加大了土地储备的运行成本, 影响了土地储备的正常发展。

(五) 城市土地出让收入分配不合理

随着房地产市场的不断发展, 各个城市的房地产价格均出现不同程度的上升趋势, 同时也带来了各个地块的拆迁标准也在水涨船高。但是为了控制城市房价, 土地价格还不能随着房屋拆迁标准的增长幅度上涨, 这就导致地块的平均政府收益逐年减少。

四、完善城市土地储备机制的基本构想

1.短期。首先要改变城市土地储备多主体的现状, 应将城市所有的出让用地都要纳入城市土地储备中心统一进行管理, 杜绝其它部门和单位自行进行土地储备的行为;其次要合理确定城市土地收益分配比例, 将不对单独地块的储备成本进行逐一确认, 而是将地块的土地出让金按照标准进行分成, 其中收益部分留存国库, 土地储备成本返还土地储备机构;再次要科学制定城市土地储备及出让计划, 正常的土地储备计划应“以储定供, 以供调需”为制定原则, 这样既可以突出市场原则, 具有较强的可操作性, 又能在编制计划的同时防范土地储备机构的短期行为。围绕加快推进城市化, 进一步扩大土地收储范围, 适度增加供地总量, 确保民生用地的比例。为拓宽发展空间, 进一步扩大旧城区拆迁、老企业搬迁改造的指标;最后还要加强城市土地储备量的风险防范与控制, 对有些城市来说, 其土地储备资金来源主要是银行贷款, 土地储备的资金成本庞大, 如果盲目扩张, 只会造成土地储备机构利息负担加重, 加之考虑土地储备时间与银行贷款时间并不匹配, 容易产生资金风险, 因此应该控制土地储备贷款规模, 优化土地储备贷款结构。

2.中长期。其一, 采用多种形式储备土地, 如实物储备、土地红线储备、土地信息储备及土地置换, 尤其是土地置换具有诸多优点:节约资金, 由于是用地换地, 不需要向土地使用者支付土地使用征购费用及拆迁补偿费等;且土地置换不需要巨额资金, 不涉及利息等财务费用, 因而财务风险较低;其二, 建立健全城市土地管理协调机制, 应注重城市土地储备中心、发改委、财政部门、规划部门、司法部门、审计部门、监察部门在土地管理方面的相互配合。为协调城市土地储备与管理, 最好应建立由各有关部门负责人组成的城市土地管理委员会, 作为土地收购、储备、交易的具有权威性领导机构;其三, 完善城市土地储备计划, 使之与整个城市经济社会发展的用地计划、资金筹措计划有机地结合起来, 实现土地资产的优化配置, 规范土地市场运行, 促进城市建设有序发展;其四, 搭建城市土地信息网络平台, 实现城市财政部门、土地储备中心、国土资源部门及城市规划部门有关土地信息得到信息共享;其五, 拓宽城市土地储备融资方式, 土地储备融资主要来源于银行贷款的弊端较多, 所以要寻找更多的融资方式, 如土地出让收入中的部分资金、建立城市土地储备基金、发行城市土地储备债券等形式, 这样既能有效地调动各方面资金, 又能使风险分担;其六, 推进土地储备基础性工作机制, 各城市要尽快出台旧城区改造、企业搬迁改造和集体土地征后储备三个工作流程;坚持收储供应项目集体会审制度;坚持资金审核组和办公会议集体审议收储成本制度、招拍挂委员会和土地交易委员会审议出让底价制度。要认真做好基础数据分析工作。通过收集分析土地储备经济指标数据, 掌握土地储备供应动态, 为宏观调控提供决策依据;其七, 多方位、宽领域的研究储备空间和土地收储能量。由于不少城市的主城区发展的空间越来越小, 资源越来越少, 必然要把土地储备视野放宽;其八, 通过大量的公共基础设施建设, 营造土地升值空间。随着地铁、轻轨等大量公共基础设施的建设, 周边土地将不断升值。这就应该注意城市重大基础设施项目建到哪里, 土地储备就延伸到哪里。政府就是要通过这种土地储备方式拓宽发展空间, 以赢得更多的发展资源。

参考文献

[1]曹先强.论完善我国城市土地储备制度的运行机制[J].财经界, 2007 (1) .

[2]冯四清.城市土地储备制度探析[J].合肥工业大学学报 (社会科学版) , 2004 (8) .

[3]杨继瑞, 朱仁友.建立城市土地储备制度的探讨[J].管理世界, 2002 (3) .

[4]张文新.论城市土地储备的理论基础[J].城市发展研究, 2004 (2) .

[5]白淑军, 李宪坡.我国土地储备制度研究进展综述[J].湖北大学学报 (哲学社会科学版) , 2004 (3) .

[6]王霞, 尤建新.城市土地经济学[M].上海:复旦大学出版社, 2004.

[7]欧阳安娇.中国城市土地收购储备制度[M].北京:经济管理出版社, 2002.

篇4：土地储备有关问题

[关键词]土地储备制度相关问题综述

一，关于土地储备制度产生背景及动因的研究

我国土地储备制度肇始于20世纪90年代初，第一家土地储备机构——上海市土地发展中心成立于1996年8月。目前全国已有2000多个城市实施了该制度，并形成了所谓的政府主导模式、市场主导模式、政府主导与市场运作相结合模式三种操作模式。

丁洪建等(2003)运用社会燃烧理论分析了土地储备制度的产生背景，认为城市土地使用制度市场化改革的不彻底性是“燃烧材料”，国企三年脱困是“点火温度”，城市经营理念的兴起及实践是助燃剂，三个方面是决定城市土地储备制度产生的主导因素，其它如耕地保护压力、城市规划的实施等只是辅助因素。

王小映(2003)认为，我国城镇土地收购储备制度的动因包括：推动经营存量划拨土地市场化配置，公共基础设施建设和公益事业建设，经济适用住房建设，提高土地利用综合效率，促进企业改制，推进企业“退二进三”等产业结构调整，统一开展成片土地综合开发和城市重点区域建设，促进旧城改造，有效实施农用地转用，取得新增建设用地。

二、关于土地储备制度内涵界定的研究

卢新海(2005)等认为，“土地储备制度是指城市政府依法运用市场机制，通过收购土地所有权或使用权，并按照土地利用总体规划和城市规划，对土地进行前期开发整理与储备，以供应或者调控城市建设用地需求的城市土地管理制度和运行机制。”

杨继瑞等(2002)认为“城市土地储备制度是指由城市政府委托的机构，通过征用、收购、置换、到期回收、土地整理等方式，从分散的土地使用者手中将土地集中起来，并由政府或由政府委托的机构组织进行土地整治与开发，在完成了房屋拆迁、土地平整等一系列前期开发工作后，再根据城市土地年度计划，有计划地将土地投入市场的制度安排。”

邢元志等(2001)认为“土地储备制度是政府依法律程序，运用市场机制，按照土地利用总体规划和城市规划，对通过收回、收购、置换、征用等方法取得的土地进行前期开发、整理，并进行储存，以供应和调控城市各类建设用地的需求，确保政府能垄断土地一级市场的一种管理制度。”

三、关于土地储备制度的作用的研究

张文新(2005)认为城市土地储备的直接作用是调控土地的供求关系，在土地需求旺盛的情况下，增加土地供应量；在土地需求疲软的情况下，实施土地收购并控制土地的供给量‘”。

荆月欣、宋家敬(2006)综观学者对该制度所起到的重要作用的总结，大体上归纳为以下几点：第一，加强制度对土地和房屋的宏观调控作用，更有效地实现城市规划目标；第二，改变土地供应模式，优化投资环境，杜绝土地市场的暗箱操作；第三，筹集城市建设资金，增加政府的财政收入；第四，保护耕地。

陈士银(2007)认为城市土地储备制度的绩效增强了政府对土地市场的宏观调控能力，保证了土地利用总体规划和城市规划的实施，增加了政府土地收益，支持了国企改革。

四、关于土地储备制度对土地价格影响的研究

1.城市土地储备有利于政府宏观调控土地市场，实行土地一级市场的垄断；同时政府根据市场的供需状况，通过控制土地的投放量实现对土地价格宏观调控，平抑地价，减少过度投机，从而稳定整个土地市场，避免大起大落的泡沫经济给整个国民经济造成的消极影响”。

2.政府过于追求土地收益最大化，在土地招拍挂过程中，有意限制土地供应量，抬高土地价格。实施土地储备制度以后，土地集中供应带来的可观的土地财政收入对地方政府具有很大的诱导作用。加剧了部分地方政府“以地求财”的行为，导致土地价格的非理性上升”。

3.戴双兴(2008)认为，建立土地储备制度以后，虽然地价有所上涨。一定程度上加快了房价的上涨，但通过招拍挂方式出让土地所引起的地价上涨要么属于地价的合理回归，要么是由于土地资本的投入导致土地产出能力提高引起的，都具有合理性。而地方政府片面追求土地增值以及房地产开发商囤积土地所引起的土地价格上涨则是由于土地制度不够完善所致。因此，土地储备制度并不存在推动地价上涨进而导致房价上涨的内在机制”。

五、关于完善土地储备制度对策的研究

赵辉(2009)总结对策为：第一，制定和完善相应的法律法规。第二，广开渠道、多措并举筹集储备资金。第三，建立公平、透明的土地储备补偿标准。第四，建立统一的土地供应市场，把土地储备做大做强”。

刘洪玉(2008)认为，开发商要理性看待企业经营的收益和成本，采用远视预期和理性预期的思维进行投资决策，防备未来市场变化可能带来的风险；从政府的角度来说，应该进一步提高经营性土地供应的透明度，尤其是加强经营性土地供应计划对市场的引导功能，提高其有效性和可执行性，引导合理市场预期，防范系统性市场风险。

黄若愚(2009)认为当前最重要的是建立土地储备评价制度。该土地储备评价制度包括土地储备规划评价、土地储备年度计划评价和土地储备项目评价。土地储备规划评价和土地储备年度计划评价是主要针对土地储备规划方案进行的经济、环境和社会效益综合评价。土地储备项目评价是主要针对年度储备地块进行的可行性评价和国民经济评价，保障储备项目决策的政策、经济、技术、生态、社会、资金和操作层面的可行性-。

曾忠平等(2008)通过对土地整理、征用、收购、收回、置换、储备、开发、招、拍、挂等活动进行分析梳理，优化储备交易业务流程。在此基础上，借助信息通讯技术(ICT)与GIS技术，以需求为中心设计功能模块，为储备土地的交易业务、交易信息发布、交易政策公示、政策咨询等提供灵活安全的、以互联网为基础的、多途径的统一技术支撑环境，打破时间、空间以及部门条块分割的制约，跨越现有行政机关的组织界限，方便政府、企业、广大社会公众等利益相关者参与交易活动，提高土地储备交易工作的效率，实现对储备交易业务运作的有效监管，保证交易活动的公平、公开、公正。

何芳(2007)提出应编制土地储备规划、创新土地收购方式、引入PPP前期开发模式、建立土地储备评价制度、完善储备资金融通法律程序、实施土地刚性储备和弹性储备等思路。

支春友等(2007)提出完善土地储备制度的法律思考：改变立法结构，变实施条例为管理条例；改变授权方式，变行政委托为法律授权；确立规划优先的原则，理顺规划与储备的关系；明

确公共利益的范畴，防止行政权力的滥用；建立先买权制度，扩大储备土地的来源。

在资金筹集方面。张建利(2008)建议在我国实施土地储备证券化融资。土地储备证券化融资是指以土地储备收益作为担保发行证券，在不丧失土地产权的前提下，利用证券市场的功能，将不可移动、难以分割、不适合小规模投资的土地转化成可以流动的金融资产，是一种非负债型的全新融资方式。有利于拓宽土地储备融资渠道、降低融资成本，分散土地储备风险，规范土地收益的管理。

郭斌等(2008)则认为土地储备信托投资基金可以有效地、长期地解决土地储备过程中资金不足的问题。并从基金管理人的定位、发行方式、投资方式、资金运作模式等四个方面对我国土地储备投资信托基金的运营模式进行了研究。

六、评述

综上所述，各界学者对关于土地储备，制度的背景、内涵界定、特点作用、对土地价格影响、及完善对策的研究已较深，而在土地储备制度的公平与效率的分析和其他的视角分析不足，尤其是基于伦理经济学的分析出现空白领域，今后有待进一步的研究探讨，以便于土地储备更好的发挥调控市场的作用。

参考文献：

[1]李强，崔健，土地储备制度新规对我国土地制度的影响[J]，中南民族大学学报(人文社会科学版)，2008，28f4).

[2]丁洪建，吴次芳，徐保根，基于社会燃烧理论的中国土地储备制度产生与发展研究[J]，中国土地科学，2003,V01，17(4)：14～19，

[3]王小映，我国城镇土地收购储备的动因、问题与对策[J]改革2003,5：24—30,36.

[4]卢新海等，城市土地储备供应方式的创新[J]，中国房地产，2005(3)，

[5]杨继瑞等建立城市土地储备制度的探讨[J]管理世界，2002，(3).

[6]邢元志等，我国土地储备制度研究[J]，经济地理，2001(3).

[7]张文新，城市土地储备对我国城市土地供求与地价的影响分析[J]，资源科学，2005，27(6)，

[8]荆月欣，宋家敬，土地储备经营的法律程序与监管[M]，中国方正出版社，2006年，第13—19页.

[9]陈士银，周飞，城市土地储备制度：绩效、困境及其完善[J]，城市问题，2007，(2)，

[10]卢海阳，成春龙，土地储备制度的新制度经济学分析[J]，国土资源情报，2009，(9).

[11]蔡运龙，蒙古军(退化土地的生态重建：社会工程途径[J]，地理科学，1999,19(3)：198-204，

[12]刘彦随，山地土地结构格局与土地利用优化配置[J]，地理科学，1999,19(6)：504—509，

[13]戴双兴，构建政府主导型土地储备模式[D]，福建师范大学，2008.

[14]赵辉，城市土地储备制度的问题与对策研究[J]，社会科学论坛，2009，(18)

[15]刘洪玉，任荣荣，开发商的土地备与竞买行为解析[J]，中国土地科学，2008，22(12)，

[16]黄若愚，焦柱，城市土地储备制度对房地产市场的影响分析[J]，经济研究导刊，2009，(2)，

[17]曾忠平，李宗华，黄河，卢新海，国土资源电子政务环境下土地储备交易系统建设研究[J]，西南师范大学学报(自然科学版)2008，33(3).

[18]何芳，我国土地储备制度创新探讨[J]，改革与战略，2007，23(11).

[19]支春友。陶德玲，完善土地储备制度的法律思考『J]，黑龙江科技信息，2007，(14)，

[20]张建利，土地储备证券化融资研究[J]，中国国土资源经济，2008，21(6).

篇5：土地储备有关问题

财政部、国家税务总局关于地方商品储备有关税收问题的通知

(财税〔2008〕110号)

各省、自治区、直辖市、计划单列市财政厅（局）、国家税务局、地方税务局，新疆生产建设兵团财务局：

为支持地方商品储备发展，经国务院批准，现将地方商品储备有关税收政策明确如下：

一、对承担地方粮、油、棉、糖、肉等商品储备任务的地方商品储备管理公司及其直属库取得的财政补贴收入免征营业税、企业所得税。

二、对承担地方粮、油、棉、糖、肉等商品储备任务的地方商品储备管理公司及其直属库资金账簿免征印花税，对其经营上述地方储备商品业务过程中书立的购销合同免征印花税，对合同其他各方当事人应缴纳的印花税照章征收。

三、对承担地方粮、油、棉、糖、肉等商品储备任务的地方商品储备管理公司及其直属库经营上述地方储备商品业务自用的房产、土地，免征房产税、城镇土地使用税。

本通知所称地方商品储备管理公司及其直属库，是指承担由省级人民政府批准、财政拨付储备经费的粮、油、棉、糖、肉等5种储备商品的地方商品储备企业。

本通知执行期限为发文之日至2008年12月31日。

请遵照执行。

财政部国家税务总局

二

篇6：有关出售国有土地的涉税问题

俱乐部会员提出如下问题:

请问专家：

我单位为国有工业企业，拟搬迁（不属于政府行为），现有土地拟出让，请问：出让土地要交那些税，出让金交多少。谢谢。

尊敬的会员：

您提出的问题专家解答如下:

转让土地使用权按5.5%交营业税及附加、净收益要并入利润交企业所得税。增值额要交土地增值税（增值额的30%-60%)，转让合同要交印花税（万分之五）。需提供土地使用权转让发票(可到地税局申请代开发票)。依据：营业税条例、企业所得税条例、土地增值税条例、印花税条例及发票管理办法

单位和个人销售或转让其购置的不动产或受让的土地使用权，以全部收入减去不动产或土地使用权的购置或受让原价后的余额为营业额。单位和个人销售或转让抵债所得的不动产、土地使用权的，以全部收入减去抵债时该项不动产或土地使用权作价后的余额为营业额，营业额减除项目支付款项发生在境内的，该减除项目支付款项凭证必须是发票或合法有效凭证。参见财税[2003]16号。

土地增值税的计算：

（1）计算增值额

增值额=收入额－扣除项目金额

（2）计算增值率

增值率=增值额÷扣除项目金额

（3）确定适用税率

依据计算的增值率，按其税率表确定适用税率

（4）依据适用税率计算应纳税额

应纳税额=增值额×适用税率－扣除项目金额×速算扣除系数

在具体计算增值额时，要区分以下几种情况进行处理：

（一）对取得土地或房地产使用权后，未进行开发即转让的，计算其增值额时，只允许扣除取得土地使用权时支付的地价款、交纳的有关费用，以及在转让环节缴纳的税金。这样规定，其目的主要是抑制“炒”买“炒”卖地皮的行为。

（二）对取得土地使用权后投入资金，将生地变为熟地转让的，计算其增值额时，允许扣除取得土地使用权时支付的地价款、交纳的有关费用，和开发土地所需成本再加计开发成本的20%以及在转让环节缴纳的税金。这样规定，是鼓励投资者将更多的资金投向房地产开发。

（三）对取得土地使用权后进行房地产开发建造的，在计算其增值额时，允许扣除取得土地使用权时支付的地价款和有关费用、开发土地和新建房及配套设施的成本和规定的费用、转让房地产有关的税金，并允许加计20%的扣除。这可以使从事房地产开发的纳税人有一个基本的投资回报，以调动其从事正常房地产开发的积极性。

（四）转让旧房及建筑物的，在计算其增值额时，允许扣除由税务机关参照评估价格确定的扣除项目金额（即房屋及建筑物的重置成本价乘以成新度折扣率后的价值），以及在转让时交纳的有关税金。这主要是考虑到如果按原成本价作为扣除项目金额，不尽合理。而采用评估的重置成本价能够相对消除通货膨胀因素的影响，比较合理。

国税函发[1995]110号

购买方需交契税（3%）、印花税（万分之五）。不涉及其他税。

出让金交多少请咨询一下当地土地管理部门。

此业务涉及哪些税?如何筹划?

俱乐部会员提出如下问题:

1、甲向乙销售货物100万,乙向甲支付承兑汇票100万,甲向银行贴现发生5万贴现息,双方约定该贴现息由乙承担,故已另向甲支付5万贴现息,请问甲是否应将该5万贴现息作为价外费用吗?甲是否需按105万缴纳增值税?甲向已开具5万的收据可以吗?不可以应开具什么票据?

2、我公司名下有一控股公司,我占90%的股权,另10%股份系我另一控股公司投资,事实上我有绝对100%的决定权。现欲将该公司清理掉,该公司当时投资3000万,现净资产3200万,另公司名下有一栋房产,账面价值1200万,该房产是自建的，请问是否会涉及营业税、契税及所得税,我司应如何规避这些税?

以上问题公司已进入实际操作阶段，能否马上答复为感！

尊敬的会员：

您提出的问题专家解答如下:

1、甲应将该5万贴现息作为价外费用。甲需按105万缴纳增值税。甲向乙不能开具收据，应开具增值税专用发票。

2、销售不动产应交营业税(5%)，土地增值税(增值额的30%-60%)、印花税(万分之五)、企业所得税。依据：营业税条例实施细则、土地增值税条例及细则、印花税条例、企业所得税条例及细则。

土地增值税的计算：

（1）计算增值额

增值额=收入额－扣除项目金额

（2）计算增值率

增值率=增值额÷扣除项目金额

（3）确定适用税率

依据计算的增值率，按其税率表确定适用税率

（4）依据适用税率计算应纳税额

应纳税额=增值额×适用税率－扣除项目金额×速算扣除系数

转让旧房扣除项目：

《关于土地增值税-些具体问题规定的通知》(财税〔1995〕48号)文第十条关于转让旧房如何确定扣除项目金额的问题中规定：转让旧房的，应按房屋及建筑物的评估价格、取得土地使用权所支付的地价款和按国家统一规定缴纳的有关费用以及在转让环节缴纳的税金作为扣除项目金额计征土地增值税。另外，从《关于印发〈土地增值税纳税申报表〉的通知》(国税发〔1995〕90号)中适用于非从事房地产开发的纳税人的《土地增值税纳税表申报表(二)》中可以看出，转让旧房的扣除项目主要有：①取得土地使用权所支付的金额；②旧房及建筑物的评估价格；③与转让房地产有关的税金等；④评估费用。其中：

①取得土地使用权所支付的金额。是指为取得土地使用权支付的地价款和按国家统一规定交纳的有关费用。值得注意的是，对取得土地使用权时未支付地价款或不能提供已支付的地价款凭据的，不允许扣除取得土

地使用权所支付的金额。

②旧房及建筑物的评估价格。是指在转让已使用的房屋及建筑物时，由政府批准设立的房地产评估机构评定的重置成本价乘以成新度折扣率后的价格。之所以采用评估价格作为扣除金额，主要是考虑到旧房转让收入中包含一定的受通货膨胀因素影响的价格上涨部分，如果对因通货膨胀而带来的增值进行征税显然是不合理的。

其基本计算公式为：旧房评估价格＝旧房重新建造的完全价值－建筑物的折旧，基本步骤是先求取该房产在评估时点的重新建造完全价值；其次是估计该房产中的折旧额；然后由新建造完全价值中扣减折旧额即可。应该注意的是房产的成新度折扣不同于会计核算上的房屋折旧，它是根据房屋在评估时的实际新旧程度，与专业机构规定的房屋新旧等级标准进行对照，并参考房屋的使用时间、使用程度和保养等情况，所确定的房屋新旧度比例，通常用“几成新”来表示。

另外，评估的价格须经当地税务机关确认后方可扣除。

③与转让房地产有关的税金。是指在转让房地产时缴纳的营业税、城市维护建设税、印花税。因转让房地产交纳的教育费附加，也可视同税金予以扣除。

④评估费用。是指纳税人转让旧房及建筑物时，因计算纳税需要对房地产进行评估所支付的评估费用。⑤有关其他扣除项目。《细则》规定，只有对从事房地产开发的纳税人可按取得土地使用权所支付的金额和开发土地的成本、费用规定计算的金额之和，加计20％的扣除，而对于转让旧房，则不能加计扣除。

三、具体业务计算举例。假设某公司办公楼经房地产评估机构评定重置成本价格为650万元，该房屋的成新率为六成（经税务机关确认），发生评估费用3万元，缴纳的营业税、城市维护建设税、印花税、教育费附加为49.05万元。计算如下：

（一）扣除项目金额：

1、取得土地支付的金额＝150万元；

2、房屋的评估价格＝650×60%＝390万元；

3、允许扣除税费金额＝49.05万元；

4、发生的评估费用金额＝3万元；

5、扣除项目金额合计＝150+390+49.05+3＝592.05万元。

（二）增值额及增值率：

1、增值额＝900－592.05＝307.95万元；