土地储备的主体研究论文

摘要：基于地方财政赤字的视角，研究财政分权与地方政府土地财政策略的内在作用逻辑，通过理论分析发现：地方财政赤字激励了地方政府在利益觉醒后利用预算制度缺口，用“扭曲之手”来攫取预算外财政收益，进而驱动地方政府实施积极的土地财政策略来实现财政增收的政策目标。省际面板数据的实证结果进一步验证了财政分权、地方财政赤字对土地财政的正向驱动作用。今天小编为大家精心挑选了关于《土地储备的主体研究论文(精选3篇)》，希望对大家有所帮助。

土地储备的主体研究论文 篇1：

上市公司资本结构质量评价实证分析

作者简介：

王春梅(1968-)，女，江苏淮安人，江苏技术师范学院经济管理学院讲师

摘要：由于我国资本市场发展较晚，企业的资本结构研究处于起步阶段，尤其对房地产上市公司资本结构的质量研究不够深入。本文利用房地产上市公司的财务数据，从多角度对房地产上市公司的资本结构质量进行分析和比较，结果发现目前房地产上市公司资本结构不合理，财务杠杆比较高。

关键词：房地产上市公司　资本结构　资本结构质量

房地产业的快速发展促进了房地产融资体制的发育和成长，目前我国已经形成了以商业银行信贷为主，资本市场和信托等融资工具为辅的房地产融资体系，为房地产业的发展提供了强大的资金来源。随着房地产业的不断发展，房地产公司在发展的过程中面临许多问题和缺陷，尤其是在资本结构方面存在许多不完善的地方，制约了公司的进一步发展，并影响到宏观经济的健康快速发展。

一、研究前提及相关问题阐述

(一)研究前提　房地产融资是指以房地产商品这一物质经济对象为基本的信用基础，通过各种金融工具的运用，为房地产开发建设、分配与消费、流通与交易等各环节提供的融资活动的总称。房地产融资包括房地产开发经营资金的融通和房地产消费资金的融通。在资金的融通过程中，常用的资金筹集方式有信贷、证券、信托、债券、股票等，分为权益资金和借入资金两大类。企业筹集和使用权益资金和借入资金都需要付出一定的代价即资金成本，由于借入资金的成本低于权益资金的成本，因此完全通过权益资金筹资是不明智的，不能得到负债经营的好处；但负债的比例大则风险也大，企业随时可能陷入财务危机。房地产业是资金高度密集性行业，开发一个房地产项目所占用的资金非常庞大，如果不能有效地借助于各种融资手段，开发商将很难进行，同时房地产开发融资方式的优劣，直接影响融资成本的高低，关系到财务风险的大小和公司效益的好坏。从房地产市场的运行过程及其资金链来看，房地产融资主要是由银行房地产信贷构成的，银行信贷贯穿于土地储备、交易、房地产开发和房产销售的整个过程，是我国房地产市场各相关主体的主要资金提供者。

资本结构是指企业资本的组成要素与比例关系，是资产负债表右方负债与所有者权益的结构。资本结构将不同来源、不同所有者主体、不同时间跨度的资本元素加以统筹协调，涉及到企业筹资、经营、利益分配等各方面，是反映企业资金实力的重要指标。对于不同的企业，资本结构并不存在通行的标准。即使对于同一企业，现有的、合理的资本结构也会因各种主、客观条件的变化而演变得不合理。因此，最佳的资本结构是在保持企业资金链的连续性、安全性的基础上，具有个性化的、动态的组合。企业在制定筹资方案时，必须考虑使公司的资本结构最佳即权益资本与负债达到合适的比例。企业资产负债率与企业的经营业绩之间存在着一定的相关性，企业资产负债率的高低反映了企业利用财务杠杆的程度，同时也体现出企业财务管理水平。资产负债率过低或过高均不利于企业形成最优的资产负债结构，不利于企业经营效率的提高。

资本结构质量是指企业资本结构与企业当前以及未来经营和发展活动相适应的质量。主要表现一是企业的财务杠杆状况与企业未来融资要求以及企业未来发展的适应性。按照财务管理理论，企业财务杠杆比率越高，表明企业资源对负债的依赖程度越高，企业未来进行债务融资的成本和难度增大，其财务风险也相对较高。企业在筹资时应关注筹资所对应项目在未来提供经济效益的能力，以及是否能够补偿筹资成本；二是企业资金成本的水平与企业资产报酬率的对比关系。从成本效益关系的角度分析，只有当企业的资产报酬率(为企业的利息和所得税前利润与企业总资产之比)大于企业的加权平均资金成本(权益资金和借入资金的加权平均成本)时，企业才能向资金提供者支付报酬以后，使企业的净资产的规模得到增加，表明企业的资本结构质量较好；相反企业的资产报酬率小于企业的加权平均资金成本，企业在向资金提供者支付报酬以后会使企业的净资产的规模逐渐萎缩，表明企业的资本结构质量较差。

(二)研究指标的设计　根据以上有关资本结构质量的分析内容，将反映资本结构质量的指标分为两部分：第一部分为形成企业资产的财务来源中负债所占有的相对规模，也就是反映企业的财务杠杆。一般可以表现为负债与资产的对比关系(即资产负债率)、长期负债与所有者权益的对比关系。第二部分为资本结构的效应分析。选择资产报酬率与企业的加权平均资金成本(本文选择以当年的银行年贷款利率为标准)进行比较，分析其资本结构质量。

(三)样本选择　样本为房地产行业只发行A股的上市公司，剔除ST、PT公司，因为这类公司已经出现财务状况异常，将其纳入研究样本中将影响研究效果。最终得到样本公司共计27家。对这些样本公司2003～2005年年报数据进行统计分析。相关财务数据均来源于巨潮资讯网、中国上市公司资讯网。

二、实证分析

(一)负债规模　负债分析主要从资产负债率及负债与所有者权益两方面进行。

(1)资产负债率。根据27家样本公司2003、2004、2005年的资产负债率的数据资料，整理得到不同的资产负债率区间各样本公司的分布情况，如(表1)。由(表1)可以看出，2003—2005年资产负债率在0％—30％之间的公司数三年每年都只有2家，30％～80％之间的公司数每年均为25家，40％～80％区间的公司达22～23家，表明房地产行业类的公司整体上的资产负债率比较高。从行业整体分析，2003年的资产负债率均值为56．99％，2004年的行业均值59．27％，2005年的行业均值59．28％，资产负债率呈递增趋势，这说明房地产类上市公司大部分资金依赖于负债。西方发达国家的房地产融资系统，在住房建设环节，股权融资、其他各种直接融资方式占70％左右，银行贷款和债券融资等间接融资方式大约占10％-15％；我国香港大型房地产企业的资产负债率一般也不超过30％。而我国内地房地产企业较高的财务比率，表明企业资源对负债的依赖程度高，其财务风险也相对较高。在过高的财务杠杆比率下，企业将面临不能正常偿还到期债务的本金和利息。国内研究结果大多表明，获利能力对资本结构有显著的影响(负相关)，这说明房地产业获利能力越强，其内部积累能力也就越强，企业就可以通过内部融资来满足要求，待内部资金不足时才考虑负债融资，所以高获利负债企业一般拥有较少的负债。2003年房地产行业上市公司在盈利能力和成长能力有较大提高，但其获取现金能力、财务弹性大幅下降，营运风险和债务风险都大幅上升；2004年行业景气进一步上升，但现金流量状况进一步下滑。说明房地产行业在实现盈利增长的同时并没有伴随现金的流入，自身的资金积累能力也没有获得进一步的提高，高获利并没有形成低负债，影响了后续发展资金的融通。企业在未来进行债务融资以满足未来正常经营与发展的难度会因此而提高，对其资本结构质量构成不利的影响。

(2)长期负债与所有者权益的对比关系。按照财务管理理论，企业的资金来源应该与其资金的用途相配比，即对于长期资产运

用长期负债和所有者权益资本来满足其资金需要。将资产与负债的期间相互配合，以降低企业不能偿还到期债务的风险，并尽可能降低企业的资金成本。长期负债与所有者权益的对比关系资料整理，如(表2)所示。由(表2)可以看出，长期负债与所有者权益比率不高，有些公司甚至为0，特别是2003年长期负债为0的公司14家，超过样本数的50％，结合以上负债所占有的相对规模的分析中可知，大多数公司的资产负债率高于50％，因此从其融资方式看，在高负债率的情况下，多数公司更倾向于短期负债，即长期负债短期化。房地产项目包括土地成本、建设成本以及相关规费，具有耗资大、期限长的特点。开发商在取得相关证件后，进行项目的正常运作过程一般需要3年时间，资金来源也应与此相适应。结合房地产的运作周期说明企业的短期资金来源不能与其资金的用途相配比。短期负债融资虽然具有筹资速度快，相对容易取得，代理成本较低的优点，但为了满足资产的长期资金需要，企业必然要在短期负债到期后重新举债或申请债务延期，使企业更为频繁举债和还债，特别是在企业发生亏损的时候，可能会由于所有者权益的比重相对较小而使企业债权人的利益受到侵害，从而加大了筹资的困难和风险，更容易使企业陷入资金匮乏危机，是收益性和风险性都较高的融资政策。

综合以上有关负债所占有的相对规模的分析中可知，房地产行业类的公司整体上的资产负债率比较高，存在长期负债短期化的倾向，企业的资金来源不能与其资金的用途相配比，资本结构的质量不高。

(二)资本结构的效应分析　资本结构效应主要方面是“财务杠杆效应”，是指企业通过对资本结构中负债比例的选择而对权益资本利润率的影响。当息税前利润率大于负债利率时，企业适当运用财务杠杆，可以在不增加权益资本投资的情况下，提高每股普通股的利润额，产生的是正效应；反之会使股东实际的收益率低于企业的投资利润率，侵蚀股东权益，甚至还有可能出现财务危机；当息税前利润率等于负债利率时，由于借入的资金无增值，企业如果不尽快地采取措施来扭转局面，财务杠杆也会产生负效应。由此可见，财务杠杆的基本原理是在一定时期企业长期占有负债和企业支出债务成本既定的情况下，企业经营利润的增减，会使每元经营利润所负担的债务成本发生变化，并使每股普通股也相应发生增减。根据房地产类上市公司2003～2005年度的会计报表中的数据资料，计算息税前利润率(EBIT)与负债率的关系如(表3)所示。

由(表3)数据可知，在27家样本公司中，息税前利润率大于各年商业银行贷款利率的公司仅占29．63～33．33％，这一类企业在向资金提供者支付报酬以后企业的净资产将得到增加，净资产的规模也会得到扩大，财务杠杆产生了正效应，但这类公司整体数量偏少；息税前利润率小于商业银行年贷款利率的公司占样本公司的58．82-66．67％，其中资产负债率在50％以上的公司超过了50％，表明企业的资产报酬率小于企业的资金成本率，企业在向资金提供者支付报酬以后企业的净资产将会缩减，净资产的规模也将逐渐缩小，财务杠杆产生了负效应。另一方面，从整体上看各年平均息税前利润率均小于当年的银行年贷款利率，说明该行业财务风险较高。因此，从资本结构的效应角度分析，由于息税前利润率小于商业银行年贷款利率的公司比率比较高，且各年平均息税前利润率均小于当年的银行年贷款利率，表明大部分企业的净资产规模将逐渐缩减，财务杠杆产生了负效应的企业所占比例较高，整体分析该行业的资本结构质量较差。

三、结论与建议

综合以上有关资本结构质量的分析得出以下结论：第一、2003—2005年度，我国房地产类上市公司整体上采用比较激进的融资政策，对负债的依赖程度比较高，特别是短期负债，这种状况一方面可以降低公司的资金成本，但另一方面财务风险也比较高。表明行业整体资本结构质量不高。第二、由于各年平均息税前利润率均小于当年银行年贷款利率，内源融资远不能满足投资需求，影响公司进一步的发展。究其原因可能由于该行业经营环境及国家宏观调控政策的影响。

针对研究结果提出建议如下：首先，完成股权分置改革，股东行为特别使大股东行为趋于理性。股权分置改革完成后，由于股东之间形成了共同的利益平台，股东特别是大股东的利益获取不是主要来源于股东之间的直接博弈，而主要来自于市场上企业之间的竞争。公司(实质上是大股东)融资行为会在收益与风险的匹配过程中趋于理性。在股权分置时代，上市公司的融资选择体现的是大股东的行为偏好和利益趋向。股权分置改革完成后包括大股东在内的所有非流通股股东的股票价值都市场化了，非理性的融资选择客观上会影响股票价格，由于公司的价值与股东的利益结合在一起，也有助于激励股东做出有利于公司长远发展的决策。表现在筹资方面就是从公司的融资成本角度考虑融资方式，将成本与效益有效的结合起来，形成了市场化的融资成本机制，改善企业的资本结构，提高企业的资本结构质量。其次，进行产业整合，提高企业的竞争力。我国房地产类上市公司规模普遍偏小，企业规模与国际化企业相差甚远，正处于由零散向集中过度的阶段，企业的竞争力不强。股权分置改革完成后，形成了市场化的资产估值标准，购并重组完全市场化，投机性的购并重组将得到一定程度的遏制，市场效率也会逐步提高。由于竞争所导致的行业集中度提高，优势的资源会向这些公司集中，表现为资产总额不断提高，业务覆盖的区域逐渐广泛。通过购并重组后的强势企业，专业化比较强，开发经验丰富，业绩稳定，能够达到监管层规定的再融资条件，也容易受到外国资本的青睐。最后，拓宽投融资渠道，形成多样化的发展格局。我国住房金融还处在发展初级阶段，突出表现在金融市场上金融工具的品种过于单一，信贷资金占据了绝对主体地位，资金大部分来源于银行贷款、定金及预收款以及外部资金投入，自有资金很少。而广义或完整的资本市场体系包括长期借贷市场、债券市场和股票市场，企业应拓宽投融资渠道，通过多种方式筹集资金，优化资本结构，降低资金成本，扩大可利用的资本市场，实现企业筹资由银行贷款单一化向资金筹集多元化转变。通过金融、信托投资公司或有关部门为开发企业设专门的基金或发放企业债券，以扩大筹资能力，同时推动房地产抵押贷款证券化进程，提高银行房地产消费贷款的流动性和安全性，降低金融风险。

(编辑　殷功芹)

注：本文中所涉及到的图表、注解、公式等内容请以PDF格式阅读原文。

作者：王春梅

土地储备的主体研究论文 篇2：

财政分权、地方财政赤字与土地财政

摘 要： 基于地方财政赤字的视角，研究财政分权与地方政府土地财政策略的内在作用逻辑，通过理论分析发现：地方财政赤字激励了地方政府在利益觉醒后利用预算制度缺口，用“扭曲之手”来攫取预算外财政收益，进而驱动地方政府实施积极的土地财政策略来实现财政增收的政策目标。省际面板数据的实证结果进一步验证了财政分权、地方财政赤字对土地财政的正向驱动作用。土地财政的治理从深化分税制改革、改善地方财政收入结构、变革土地财政形成机制、完善行政绩效考核体制、加强预算监管等方面入手。

关键词： 财政分权； 地方财政赤字； 土地财政； 面板数据

Fiscal Decentralization，

Local Deficit Financing and Land Finance

WU Zheng-hai

（Xi’an Administrative Institute， Xi’an 710054， China）

Key words： fiscal decentralization； local deficit financing； land finance； panel data

2010年地方政府土地出让金收入27464.48亿元，同期地方政府预算内财政收入为40613.04亿元，前者约相当于后者的68%。这只是全国层面平均数据，区域层面上部分地区该比重更高。在“财权”与“事权”不对称的背景下，预算内财政只够充当“吃饭财政”，地方“建设财政”则主要由土地出让收益承担。地方财政成为名副其实的“土地财政”。学术界将土地财政描述为地方政府可支配财力高度倚重土地及其相关产业税费收入的一种财政模式（陈志勇，陈莉莉，2009）。[1] 可以抽象为：以政府为主体、围绕土地所进行的财政收支活动和利益分配关系，包括政府与土地相关的租税费组织、土地财政收入分配及相应的支出安排（唐在富，2012）。[2] 从内涵构成上看，主要包括四部分：土地出让带来的直接收益，即土地出让金收入；土地直接税收，如，土地增值税、城镇土地使用税、耕地占用税等；土地间接税收，即通过促进房地产业、建筑业等发展，而带来的各种税收收入，如，房地产企业营业税、建筑企业利税等；土地抵押融资，即地方政府以土地储备中心、政府性公司、开发区为载体，通过土地抵押的方式，获取融资。

对于土地财政的成因，学者们已经进行了一定的研究。其中，不少学者从财政分权的角度出发，认为造成土地财政的首要原因是现行的分税制自身存在缺陷（贾康等，2012；[3]朱丘祥，2011；[4]程睿娴等，2011；[5] 程瑶，2009[6]）。吴群等（2010）[7]的实证分析表明，中国式的分权体制和地方竞争体制共同驱动了地方政府的土地财政现象。更有学者指出：中国地方政府的“土地财政”行为实则为分税制引发的一种“无奈之举”（卢洪友等，2011）。[8] 还有的学者进一步指出财政分权对土地财政的影响存在区域差异（许凤丽，2011），[9] 二者之间存在长期、相互反馈的作用机制（肖全章、郭欢，2012）。[10]综观这些学者的研究结果可以发现，对财政分权和土地财政关系的研究多数停留在定性描述的层面上。少数的实证文献中，多是以某一地区或是全国历年时间序列数据进行经验检验。此外，实证文献中，多是将财政分权指标作为多个解释变量中的一个，加入计量模型中来分析财政分权对土地财政影响关系。笔者认为，我国分税制改革导致地方政府“财权”与“事权”不匹配，从而引致地方财政赤字，前者是土地财政现象的根本原因，后者才是诱发土地财政的直接原因。基于此，本文首先对财政分权、地方财政赤字、土地财政的作用机理进行理论分析，而后利用我国1998-2010年省际面板数据先直接考察财政分权对土地财政的影响，再考察地方财政赤字指标对土地财政的影响，以进一步佐证财政分权对土地财政的影响。

一、理论分析

1994年我国推行了以分税制改革为主要内容的财政分权。目的在于解决上世纪80年代实施的财政包干体制的弊端，改善中央政府财力逐渐衰弱的困境。从制度变迁的角度看，这场改革属于自上而下推行的强制性制度变迁。制度变迁的主要内容是：将我国税收体系划分为中央税、地方税以及中央和地方共享税三大类。制度变迁的结果，集中体现在中央和地方财力的变化：中央财政收入占总财政收入的比重由21.9%上升到了55.7%，地方财政占比由78.1%大幅下降到了44.3%。这种财权分配格局在一定程度上起到了充实中央财力的作用。但伴随“财权上移”，地方政府“事权留置甚至增加”。1993年地方财政支出占比为71.7%，2010年上升到82.8%。地方财政收支从“盈余剪刀”变成了“赤字剪刀”，且赤字现象越来越严重。如图1所示，1993年地方财政盈余61.2亿元，1994年起地方财政出现赤字并不断扩大。到2010年地方财政赤字高达33271.39亿元。此时，寻求有效资源，消除财政赤字，保证地方财政支出，尤其是保障基础设施建设资金，无疑成了地方政府在利益觉醒下的理性抉择。

在预算体制下，地方政府本级资金主要包括三部分：预算内资金、预算外资金和制度外资金。预算内资金的使用和管理有着很强的预算约束，地方政府自由度较低。与之相比，预算外资金和制度外资金属地方独享，处于高度分权化的管理状态。上级政府一般不对预算外资金的管理和使用进行限制。至于制度外资金，上级政府常常连具体规模都不清楚，更谈不上监督规范使用和管理（郭志勇，顾乃华，2012）。[11] 这种预算制度安排客观上缓和了制度变迁的阻力，在一定程度上保证了分税制改革的成功。但同时激励了地方政府利用预算制度缺口，积极寻求“编外”资源，实施土地财政，缓解日趋严重的地方财政赤字。

根据1994年分税制改革的安排，当前土地财政收入中，与土地相关的直接税收（如土地增值税、城镇土地使用费、耕地占用税、房产税等）和间接税收（以房地产业、建筑业税收为主），均纳入预算管理，受严格的预算约束。但土地出让金既未被列入预算内管理，也不属于预算外资金，而被划作制度外资金的范畴。在软预算约束环境中，通过预算体制缺口，地方政府得以将土地出让收益全部纳入地方财政所有。且由于制度外资金预算约束的缺乏，地方政府在使用土地出让收益时具有很强的自主性。在这种制度安排下，地方政府开始积极从预算外、尤其是从土地征收中为自己聚集财力，“城市化”开始成为地方政府的新增长点（周飞舟，2006）。[12] 据学者对30多个城市的统计，土地平均出让收益是其成本的18倍（王军，2005）。[13] 大量出让土地，获取土地出让金以充实地方财政的方式便具有了周期短成本低以及见效快的特点。在“财权”与“事权”不匹配，地方财政赤字日趋严重的背景下，地方政府对非预算资金，特别是土地出让收益，自然显示出极大的追求热情和激励。数据显示，分税制改革前后土地出让金的绝对规模和相对规模总体上来看，均发生了较大幅度上升。1993年，土地出让金总额仅为110.86亿元，占地方本级财政收入的比重仅为2.3%。1994年土地出让金绝对规模增加了64%，达到181.58亿元，相对规模上升到4.5%。到2010年，土地出让金规模绝对数高达27464.48亿元，相对规模达到历史最高点，为37.38%。

通过上述分析，我们可以梳理出财政分权与土地财政作用机理的内在逻辑：中国式财政分权造成了地方财政赤字扩大化，地方财政赤字激励了地方政府利益觉醒后利用预算制度缺口，用“扭曲之手”来攫取预算外财政收益，进而驱动了地方政府采取积极的土地财政策略来实现地方财政增收的政策目标。即，财政分权是土地财政现象的根本原因，地方财政赤字是土地财政现象的直接原因，二者对土地财政均具有理论上的正向驱动作用。

二、经验检验

（一）模型设定

为了进一步检验财政分权与土地财政的内在关系，笔者首先直接从财政分权的角度出发，考察财政分权程度对土地财政的作用。再从财政分权的结果出发，基于地方财政赤字的视角，利用财政赤字与土地财政规模进行回归，进一步佐证财政分权对土地财政的影响。

按照上述实证思路，笔者设定的两个回归模型如下：

LF=α1+β1*FD+ε1 （式 1）

LF=α2+β2*DF+ε2 （式 2）

上述2个式中，α1、α2为常数项，β1、β2为估计系数，ε1、ε2 为随机误差项。LF表示土地财政规模，FD表示财政分权程度，DF表示财政赤字程度。

（二）变量选择和说明

土地财政规模（LF，单位：亿元）。完整的土地财政规模应该包括土地出让金、土地直接税收、土地间接税收、土地抵押融资。但以房地产经营税金、建筑业税收等为主的土地间接税收多为中央和地方共享税，无法准确区分地方政府所占份额大小。另外，年鉴中的土地抵押贷款数据仅能精确到某一地区抵押贷款总额，而无法区分出地方政府和和企业等各自所占的份额大小。事实上，在很多经济发达地区，土地抵押贷款主要来自企业，地方政府通过抵押土地获取资金的情况则相对较少。因此，考虑到数据的可获得性，为了保证测算结果尽可能准确，笔者在测算土地财政规模时，主要考虑土地出让金和与土地相关的直接税收两部分指标。具体数据来源为：土地出让金数据来源于1999—2011年《中国国土资源年鉴》、与土地相关的直接税收数据来源于1999—2011年《中国财政年鉴》。

财政分权程度（FD，单位：%）。现有很多文献中，都提出了对财政分权的衡量办法，如，张晏，龚六堂（2005）。[14] 笔者采用财政支出指标来刻画财政分权程度。采用财政支出指标的好处是，它刻画的是实际财政分权程度，能够反映中央和地方在“事权”支出上的划分。在指标测算时，笔者先对财政支出指标进行人均化，以减少财政支出和人口规模之间可能存在的正相关关系对计量结果产生影响。测算公式如下：FD=地方预算内人均本级财政支出/中央预算内人均本级财政支出。各原始数据具体来源均为：1999-2011年《中国财政年鉴》。

财政赤字程度（DF）。笔者根据地方本级财政支出和收入之间的差额作为该指标的表征量。测算公式为：地方本级财政支出-地方本级财政收入计算所得。其中，地方本级财政支出和收入数据均来源于1999-2011年《中国财政年鉴》。

此外，需要指出的是，为了消除价格因素对估计结果的影响，笔者对用以测算以上各指标的原始数据均按照GDP平减指数进行平减处理，转换成1998年可比价格。其中，GDP平减指数根据1999-2011年《中国统计年鉴》相关数据计算得到。

（三）单位根检验

为避免虚假回归的情况，需要对各变量进行单位根检验。考虑到对变量取自然对数并不改变变量的特征，并且能使其趋势线性化，同时能够消除量纲，消除时间序列的异方差现象，因此本文对模型中涉及到的各变量序列均作了取自然对数处理。检验结果，如表1所示：所有变量都通过了显著性水平检验，不含有单位根。即，序列是平稳的，可直接按照设定模型进行回归。 （四）计量结果及分析

笔者采用1998—2010中国大陆30个省、直辖市、自治区（由于西藏自治区数据缺失较多，本研究未将其纳入）的省际面板数据进行实证检验。在对面板数据进行回归分析之前，我们对随机效应和固定效应模型进行比较：各模型的HAUSMAN检验结果，均支持固定效应模型。从现实来看，我国各个省份之间土地财政规模、地方财政收入和支出均存在明显的差异，采用固定效应模型更能与现实情形相符。同时，为了进一步消除异方差的影响，本研究采用截面加权的方法进行估计。此外，笔者在模型回归时，还添加了AR（）项，用以消除自相关的影响。鉴于各模型在实际回归中存在的自相关阶数并不完全一致，限于篇幅，本文未将AR（）项的回归结果进行展示，仅展示ln（FD）、ln（DF）的回归结果。按照全国范围、分地区等标准，我们得到了不同的估计结果，见表2。

不同模型的Adj.R2均处于0.9以上，F值也较大，说明模型总体效果较好，D-W值位于2附近，说明基本消除了自相关现象。具体结果分析如下：

模型I以土地财政为被解释变量、财政分权指标为解释变量，直接考察财政分权对土地财政的影响。从回归结果看，不论是全国层面还是区域层面，财政分权对土地财政均具有显著的驱动作用。其中，这种驱动作用在东部地区表现得最大，系数为1.9584。笔者分析这可能是因为，相对于中西部地区而言，东部地区经济发展水平较高，土地出让价格较高，通过出让土地，获取土地出让金和土地税收来实现财政增收降低地方财政赤字的路径较其他两个区域更为有效便捷。所以这也间接地表明了分税制改革引致的东部地区对土地财政的依赖程度要高于其他两个地区。

模型II以土地财政为被解释变量、地方财政赤字指标为解释变量，间接考察财政分权对土地财政的作用机理。回归结果显示：东部地区和中部地区地方财政赤字对土地财政均具有正向促进作用，且都能在1%水平下显著。其中，东部地区财政赤字每增加1个百分点，会促进土地财政规模扩大0.6163%。中部地区财政赤字对土地财政的驱动作用大小为1.3188%。全国层面和西部地区地方财政赤字对土地财政的影响虽然在统计上并不显著，但其作用的方向与预期的一致，具有正向的促进作用。

三、研究结论与治理建议

（一）结论

笔者首先从理论上阐述了财政分权、地方财政赤字与土地财政作用的内在逻辑，分析表明：中国式财政分权造成了地方财政赤字现象的严重化，地方财政赤字激励了地方政府利益觉醒后利用预算制度缺口，用“扭曲之手”来攫取预算外财政收益，进而驱动了地方政府采取积极的土地财政策略来实现地方财政增收的政策目标。即，财政分权是土地财政现象的根本原因，地方财政赤字是土地财政现象的直接原因。其次，根据理论分析构造实证模型，对财政分权、地方财政赤字对土地财政的影响作用进行经验检验。实证结果表明：财政分权、地方财政赤字对土地财政存在明显的正向驱动作用。

（二）土地财政治理的政策建议

财政分权驱动了土地财政规模的不断扩张。笔者认为，土地财政带来的影响应该一分为二地看待。在缓解地方财政赤字，保障城市基础设施建设方面土地财政起到了正向的积极作用。但它也带来了一系列的负面影响。如，土地的不可无限供给性，便决定了依靠土地财政充实地方财政模式在可持续性上值得商榷。另外，这种“卖地生财”的方式，还带来了诸如推高房价、滋生土地违法腐败、耕地减少、房地产投资过热等一系列社会问题。我们应该从体制上对土地财政进行相应的治理，以保障地方经济社会的可持续发展。

1. 深化分税制改革，逐步实现地方“财权”与“事权”相匹配。我国的分税制改革，造成地方政府财权与事权不匹配，直接的表现就是地方财政赤字现象的不断严重化，进而催生了土地财政现象。因此，要从根本上治理土地财政，就必须深化分税制改革，按照权责对等的原则，重新划分中央与地方在“财权”和“事权”上的分配，实现地方政府“财权”与“事权”的相匹配。中央政府可适当减少地方政府的“事权”，如，增加中央在某些支出项目上的比重，降低地方承担的份额。同时，可通过适当调整税种归属、税收划分比例来调整中央和地方财权的划分。另外，在条件成熟的情况下，可通过调整现行税收体系，创设新税收来进一步扩大地方“财权”，保证地方财政收入的稳定性。

2. 改善地方财政收入结构，变革土地财政形成机制。地方政府对土地财政偏好的实质是对土地出让金的偏好，是对“卖地生财”路径的依赖（李尚浦， 罗必良，2010）。[15] 而国外地方政府土地财政则主要依赖土地税。如，财产税是占美国土地财政收入比重最大的一项收入，始终维持在 20%以上的比例，而占总税收收入的比例保持在 70%以上（王克强等，2011）。[16] 加拿大的财产税 （ 主要为不动产税） 占地方政府收入的 53.3%（宋国明，2006）。[17] 对比国内外土地财政结构的区别，我们可以发现：土地出让收益是将未来若干年收益一次性收取，受土地资源禀赋的制约较大，充实地方财政时在可持续性和稳定性上值得商榷。而诸如财产税之类的土地税收，纳税人每年都需要按时缴纳，具有持续性和稳定性的优点，可作为地方政府长期的收入来源。基于此，笔者从保障地方财政收入稳定性的角度出发，提出的总体改革思路是：加快推进房产税的全面开征，改革土地财政形成机制，以土地税收代替土地出让金，逐步提高土地税收在土地财政中所占的比重，进而降低以土地出让金为代表的非税收入所占比重。

3. 完善行政绩效考核体制，改革地方政府之间的标尺竞争。现行行政绩效考核体系，具有典型的标尺竞争特点，将GDP增长作为最主要的考核指标，考核结果与地方官员的政治晋升紧密挂钩。这种考核标准导致地方政府盲目追求短期内GDP增长和地方财政增收。而地方经济虚假繁荣背后忽视的是经济增长的质量、生态环境的保护、社会的稳定、人民实际生活水平的改善等等。如果不能将这些具有很强现实指导意义的指标纳入政绩考核的范围内，就难以改变地方政府之间的“恶性”标尺竞争现象，难以改变土地财政滋生的土壤环境。因此，我们需要完善现行的绩效考核体制，将地方官员的晋升不仅与经济增长的数量挂钩，还与经济增长的质量挂钩，构建符合科学发展观，以人民为本的考核标准，这样才能够有效防范地方政府囿于政府之间的竞争去盲目追求GDP和地方财政，进而热衷于土地财政。

4. 加强预算监管，进一步降低社会风险。土地财政收入主要构成部分土地出让金属于预算外收入，基本没有真正意义上的预算监管，导致地方政府在使用时具有较强的自主性、随意性和资金流向不透明的特点。例如，土地财政收入中原本用于支付拆迁补偿、保障房建设等的资金被挪作他用，无法按时到位。这些问题在一定程度上引发了诸如农民上访、地方官员土地违法腐败等各类社会风险问题。必须加强对土地财政收入的预算监管才能有效地防范这些社会政治风险问题。为此，我们应该强化预算的归一性，适时取消预算外资金的范畴，建立统一的财政体系，将一切履行政府职能的收支全部纳入该体系，政府各项职能的支出都必须采用财政预算的方式，并需经过法律程序由人民代表大会审批、通过。这样便可实现对土地出让金等原本属于预算外和非预算资金收入的有效监管，杜绝部门“小金库”、预防土地违法腐败等现象的发生，从根本上降低土地财政的社会风险。

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[责任编辑、校对：杨栓保]

作者：吴正海

土地储备的主体研究论文 篇3：

预期、不可置信的承诺与政策失效

摘 要：本文结合中国房地产市场的典型事实，通过建立一个完全信息动态博弈模型与实证研究，分析了公众预期对经济政策效果的影响。文章的结论表明，由于政策效果的事前不可观测与事后执行当中的逆转，房地产调控政策成为不可置信的承诺；在社会公众理性预期的基础上，政策承诺的不可信导致调控政策失效；预期与政策承诺的不可信是房价的Granger因，且三者之间存在长期的均衡关系，预期与政策承诺的不可置信性对房地产价格有着长期的正向动态影响，且随着时间的推移其影响逐渐增加。

关键词：预期；不可置信的承诺；房地产业政策

一、引 言

自1998年进行住房体制改革以来，中国的房地产行业迅猛发展，房价持续上涨，国家统计局的数据显示2003—2005年三年房屋销售价格分别较上年上涨了4．8%、9．7%和7．6%，2006年前三季度都以同比5%以上的速度增长。不断上涨的房价引起中国政府的高度关注，2003年以来出台了一系列的宏观调控政策，涵盖了行政、经济与法律等手段，主要有2003年土地实行“招、拍、挂”，2005年新旧“国八条”，2006年 “国六条”，上调房贷基准利率、对二手房交易征收营业税、个人所得税，限制外资炒房等。但是为什么政府在宏观调控的同时房价却一涨再涨？调控成为“空调”？

已有的文献对房价的高涨从不同角度做出了解释。在需求与供给方面，影响房地产价格的主要因素有房地产市场需求量、租金、开发量、供给量、转让价格与开发成本。华伟、闫雷^[1]的研究表明人民币汇率升值的预期推动了外资炒房，从而加大房地产的投资需求；易宪容^[2]认为目前国内房地产市场人为操纵的情况非常严重，导入了过高的空置率及价格快速上涨，当国内房地产市场投资者过多，特别是当外国资金对国内房地产市场长驱直入时，这种炒作就更为严重，同时由于转让土地成为地方政府的“第二财政”，地方政府也乐意与开发商合谋推高房价；况伟大^[3]从空间竞争的角度指出房地产市场的基本特征是空间竞争，而不是集中于点的非空间竞争，空间垄断与价格合谋是房价刚性的根本原因；张晓晶、孙涛^[4]从房地产周期与金融稳定的角度利用1992—2004年的季度数据进行实证分析，指出无论是房地产业发展还是房地产价格总水平，在今后较长时期内都会呈现稳中趋升的态势。

以上的分析都能对近期的高房价做出一定解释，但无法真正说明为什么在中央政府不断出台宏观调控政策的同时房价还保持高速上涨，没有从政策制定者的角度分析房地产调控政策的有效性。Kydland和Prescott^[5]开创性地提出了政府政策的动态一致性问题，认为一个政策不仅在制定时应该是最优的，而且在制定之后执行阶段也应该是最优的，只有这样的政策才是动态一致的，才能获得社会公众的信任。如果政府公布的政策只在制定阶段是最优的而在执行阶段不是最优的，政府就没有积极性真正落实这项政策，理性的社会公众则可以预期到政府的这一行为，同时造成宏观经济政策的失效。另外，如果政策在制定之时就不是最优的，则问题会更加严重。本文的结构安排如下：第二部分为基本模型分析，从政策承诺的角度建立一个简单的完全信息动态博弈模型来分析中国房地产政策的动态不一致性；第三部分结合中国房地产市场的具体情况与典型事实来分析政策承诺不可置信的原因；第四部分运用中国的数据进行实证分析，最后总结全文。

二、基本模型

1．房地产业的特征与政府调控目标

房地产业作为基础产业，有着产业链长、波及面广的特点。王国军、刘水杏^[6]的研究表明，在OECD各国35个产业中，除政府服务业外其余34个产业均与房地产业相关；而在中国的40个产业中，除废品及废料业外其余39个产业均与房地产业有关联，房地产的收益会直接影响到其上下游产业的变化。王国军和刘水杏的研究结论表明，中国的房地产行业的带动系数为1．416，房地产行业增长1个百分点可以带动其他40个行业增长1．416个百分点，房地产业对国民经济各产业具有明显的带动效应。对此，梁云芳等^[7]经过测算，在2004年的中国经济增长中，房地产投资开发拉动部分达到2．7%，贡献率达28．5%。这些研究结论表明，房地产业的发展对中国国民经济起着举足轻重的作用，房地产业已经成为中国国民经济的支柱产业。大量的研究将目光集中于房地产价格的快速增长对宏观经济的冲击之上。在实质资本收益率确定的情况下，如果存在的话，适当的资产定价泡沫对中国经济有益，能促使资源配置达到帕累托最优；在实质资本收益率随机的情况下，资产定价泡沫对经济的影响不确定^[8]。袁志刚与樊潇彦^[9]给出了地产均衡价格中，泡沫形成与破裂的相应条件。崔光灿^[10]用一个包含金融加速器的动态宏观经济模型分析中国以房地产价格为代表的资产价格波动对宏观经济稳定的影响。房地产价格上升带来银行以房地产为抵押的信贷数量快速增加，而这些信贷将会形成房地产投资或是对房地产的需求，在短期，房地产需求增加会推动房地产价格的进一步上升，而对房地产投资的快速增长可能会带来整个宏观经济过热。同时，过高的住房价格也会增加居民的住房支出，降低社会公众的消费能力；火爆的楼市会吸引大量的社会资金流入房地产市场，从而挤出其他生产部门的社会投资。因此，政策制定者在面对持续高涨的住房价格时，不仅要考虑过高的房价增长速度所带来的风险集聚，同时还要评估房地产市场降温对整个宏观经济的加速冲击，也就是说政策制定者的目标函数是多元的，这也间接证明了政治组织的多重任务（multi-tasking）特性^[1]更完整的政治组织中的激励特性评论可以参见王永钦等（2007）：“中国的大国发展道路——论分权式改革的得失”，经济研究，第1期，PP4-16。。

2．模型的构建

我们假定政府的效应函数为：U（y,π）=y-(π-π*)2。在这里，y表示国民产出，π为房价增长速度，π*为政府认为的一个可以容忍的房价增长速度，即房地产市场健康运行的阀值。对政府而言，房价增长速度超过或者低于这一阀值都不利于其效应最大化。如果房价上涨过快而超过了π*，则房地产行业有过热的危险，如果不加以调控，会对整个经济产生较大负面冲击；反之，如果房地产市场不景气，房价总是处于低水平运行，房地产对各行业的带动作用就不能得到充分的发挥，不利于GDP的增长。这样，政府的效应为国民产出y与房价增长速度π以及政府可以容忍的房价增长速度π*的函数，政府不喜欢一个较大的房价增速，但是如果房价能保持一个合理、稳定的速度增长，由于房地产行业的带动效应，政府则会容忍这一增长速度。

显然，宏观经济政策的制定与公众的预期是不可分割的，政府希望保持一个合理房价增长速度的政策如果能够被公众理性预期到，社会公众则会通过调整其他资产的持有比重或是通过要求增加工资来抵消政策执行的效果。由于交易成本和时间成本的存在，短期内公众改变资产组合或是其他行为决策是不可能的，或是由于交易成本太大而不经济，这样如果公众事先没有做好预期防范，未预期到的房价增长速度会影响实际产出。特别地，我们假定房价增长速度对产出的影响函数为y=y*+(π-πe)。其中，y*为潜在的国民产出，πe为公众的预期房价增长速度，如果实际房价增长速度超过了公众的预期增长速度πe，则总产出会有所增长。

3．政府行为分析

政府在房价增长迅猛的情况下，希望通过宏观经济政策来平抑过快的房价增长速度，以降低经济泡沫破裂的风险。假定政府宣布将会将房价增长速度控制在可以容忍的π=π*，如果公众相信政府的承诺，即：πe=π*，而政府履行它的承诺，严格执行它事先宣布的控制房价增长速度的政策，则政府的最终效应为U1=Y*，π1=π*。但事实上，给定公众相信政府的承诺，π=π*并不是一个动态一致的政策，此时政府所面临的问题是：

解上述最优化问题，政府的最优房价增长速度为π2=π*+12，而均衡的效应则为U2=y*+14。由于U2＞U1，政府并没有积极性来遵守自己的承诺，也就是说给定公众相信自己将会控制房价，“理性”的政府就有激励不执行事先承诺的平抑房价上涨速度的政策，通过选择一个π2=π*+12＞πe=π*的房价增长速度来最大化自身的效应。

但是理性的社会公众是能够预期到政府有违约的倾向的，事实上，由于政府的承诺在没有其他沉没成本的条件下并不是那么可靠，这样理性社会公众就不会相信政府的政策宣言。政府面临的问题是在给定公众的房价增长速度预期下选择最优的实际增长速度，因此均衡的实际增长速度π满足：

解上述最优化问题，我们得到政府短期最优房价增长速度为π=π*+12，政府的均衡效应为U=y*+(π*+12-πe)-14，假定公众有理性预期，能够预测到政府的最优增长速度，从而πe=π*+12，那么政府的最终效应为U=y*-14,U＜U1＜U2。这样，一方面，政府的政策被公众理性预期到，没有增加实际产出，y=y*；另一方面，由于房价增长速度高于阀值，π=π*+12＞π*，政府最终效应减小，U=y*-14＜y*，政府没享受到高房价增速带来的产出增长。

可见，由于政府的政策信誉得不到担保，或是政府的声誉并不可靠，政府在宣布政策时，在理性预期的条件下公众并不会轻信宏观经济政策，从而造成政策的动态不一致，现实的均衡是一个高的房价增长速度与低的政府效应，也就是宏观经济政策失效。

三、不可置信的承诺：具体分析与中国的典型事实

一个承诺要有可信性，它必需符合以下两个条件：（1）事前十分清晰并可观测；（2）事后不可逆转（迪克西特，2004）。转引自周业安与包林梅．承诺和经济政策的有效性分析［J］．教学与研究，2005，（4）：26-33．更为详细的论述请参见［美］阿维纳什•K•迪克西特．经济政策的制定：交易成本政治学的视角［M］．北京：中国人民大学出版社，2004．如果能根据未来的每种情况，制定相应的相机规则，那么政策制定过程中就不会出现机会主义，或者说是一个完全契约。但现实中契约往往是不完全的。契约不完全的原因可以归纳为以下三方面：一是预见成本，由于参与人的有限理性，或是社会环境的不可预测性，导致无法预测到所有的或然状态；二是缔约成本，即使当事人可以预见到所有或然状态，但是以一种双方无争议的语言写入契约也很困难或是成本太高；三是证实成本，即关于契约的重要信息对双方是可观察的，但对第三方（如法庭）是不可证实的。由于事先无法签订一个完全契约，那么对这个契约的承诺也就变得不可置信了。可信承诺的第二个条件要求政策制定之后不可逆转，但政治组织委托人的异质性却与之冲突。政治组织中的激励不同于经济组织中的激励，政治组织委托人的偏好往往是异质的，而企业组织中股东的偏好基本一致，也就是收益最大化，而在政治组织当中，每个利益集团都有它自己的偏好与利益^[11]。由于政策的制定与执行是一个长期动态过程，因此，经济政策的制定与执行也就成为不同利益集团竞争与协调的过程。经济政策的出台往往是多方利益妥协的结果，政策的落实也就成为不同利益集团的动态博弈均衡。不同利益主体从自身利益最大化出发，要求不同的政策倾向，不能综合各方利益诉求的政策往往成为事后“违约”的诱因；而事后由于客观环境的改变，在契约不完全条件下，事前能协调各利益主体的政策也许不再是均衡，成为事后“违约”的口实。具体到执行过程中，在多级政府框架下，不同层级政府之间的竞争成为经济政策是否完全执行的主要决定因素。

以下结合中国近年针对房地产市场的宏观调控政策来分析承诺不可置信的原因。

1．政策效果的不可观测性

纵观中国政府近年来所出台的针对房地产市场的种种政策，涵盖了房地产市场的各个方面，从行政与法律手段，到财政、货币政策，显示出政府希望控制房价增长速度的决心。但从政策执行后的房地产市场反应来看，调控效果并不明显。政策的实际执行效果与制定者的主观意愿发生偏差。以征收二手房转让营业税与个人所得税为例，政策制定者希望通过提高交易成本来控制房地产市场的投资或投机，从而保证住房的真实需求供应。从中国目前的实际情况来看，住房的需求弹性很小，流转税的增加只是提高了二手住房的供应价格，而供给量或是二手住房的成交量并未有很大幅度的减少，这样，税收更多的是转嫁到了购房者，而非住房投资者，客观上反而助长了房价的上升。相反，更多的讨论集中于对住房持有环节征税，同时取消或降低流转税，在提高房屋囤积成本的同时降低交易费用，加快存量房地产市场的流通速度，降低住房空置率关于房屋持有税详细的论述请参见陈钊与陈杰（2007） http://zhaochen-cces．blog．sohu．com/59983969．html。同时，也有议论集中于提高第二套住房的首付比率之上，不仅存在对购买第二套住房的实际认定困难，同时对政策所针对的目标群体也存在偏差，因为能大量投资于住房并能实际拉动房价的投资者并不缺少个贷资金支持。他们可能用大量的自有资金投资，可以通过其他变通方式从银行融资间接投资于房地产市场，并不一定得通过个人住房抵押贷款这一渠道读者如果对此观点感兴趣不妨参见郭凯（2007）http://kaiecon．blog．sohu．com/65847188．html。这两个事例说明，政策制定者的主观意愿与政策的执行的实际效果并不完全一致，甚至存在较大的偏差，政策的执行效果事前并不可观测。

2．政策执行过程中的事后逆转

上面所分析的是政策的客观不完全性会造成效果偏差，但是，由于政治组织委托人的异质性，即使一项合理的经济政策也不一定能得到完全实行，造成事后逆转。以土地市场的调控为例，2002年5月9日，中国国土资源部出台《招标拍卖挂牌出让国有土地使用权规定》，明确要求转让国有经营性用地，必须以招标、拍卖或者挂牌方式出让。而2004年3月30日，中国国土资源部、监察部又联合下发了《关于继续开展经营性土地使用权招标拍卖挂牌出让情况执法监察工作的通知》，要求从即日起就“开展经营性土地使用权招标拍卖挂牌出让情况”进行全国范围内的执法监察，明确各地要在2004年8月31日前将历史遗留问题处理完毕，否则国家土地管理部门有权收回土地，纳入国家土地储备体系。这充分说明事前的政策并没有得到完整的实施，政策承诺出现了事后逆转。之所以出现政策的事后逆转，我们可以从如下两个角度分析中国的特征事实。

首先，事后逆转可能来自中央政府的不完全落实。由于政治组织的多任务性质，中央政府在关注高房价增长速度带来的风险集聚的同时，也不可忽视房地产市场对宏观经济的拉动作用，因此在政策落实当中可能存在对“度”的把握，不会严格执行事先的承诺。而如果社会公众预期到政府的事后“担心”，则会将之理解成为中央政府的“隐性担保”，也就不会改变其原有的投资决策。

其次，中国房地产调控政策的事后逆转更有可能来自财政分权之后的地方政府行为异化，而这与中国特有的政府激励机制相关^[12]详尽理解中国的分权式改革与地方政府激励可以参见周黎安（2004，2007）与王永钦等（2006，2007）。。1994年的分税制改革奠定了中国财政分权的基础，在财政分权的前提下，由于地方政府享有高度的财政自主权，地方政府有强劲动力发展地区经济来获取更多的财政资金。但是单一的财政分权并不足以构成地方政府发展经济的全部激励，中国特殊的政治激励也是地方政府发展经济的不可或缺的一环。中国政治体制的两个特征，一是以GDP为主的政绩考核机制，二是（基于民意调查基础上的）上级官员任免制度。上级官员任免制度牢牢控制了下级官员的晋升激励，形成自上而下的标尺竞争，而上级政府主要通过考察下一级政府辖区的经济发展（尤其是GDP）的相对绩效来晋升地方官员。在一个这样的地方政府激励机制框架下，地方政府有着强劲的动力在短时间内通过各种措施来促进辖区内GDP的快速增长。房地产投资作为固定资产投资的重要组成部分，容易成为地方政府通过投资来迅速拉动GDP增长的主要方式。再者实行分税制后，与房地产业相关的绝大部分税种——如房产税、城镇土地使用税、耕地占用税等都属于地方税，不少地方财源对土地出让金、房地产营业税、契税以及管理费形成了较高的依赖。与房地产行业相关的税收与费用收入以及土地批租收入成为地方政府财政收入的重要组成部分。房地产行业的繁荣所带来的GDP增长有利于地方政府政治晋升，同时税费收入与土地转让金也成为财政收入的重要部分，地方政府就有着强有力的内部激励来通过各种措施化解中央政府的宏观调控政策，保持房地产市场的高度繁荣。虽然通过房地产投资能短期内迅速拉动GDP增长，但从长期来说过于依靠投资增长的经济增长方式不利于地区经济的长期发展，但掌握更为充分信息的社会公众并没有充分的官员评价权力，上级官员任免制度同样可以保证官员的政治晋升。

而不可忽视的一个现象是：在相对绩效评估的锦标赛下，赢家的数量是有限的，而大部分则是输家^[11]。落选的地方官员往往就失去了再次晋升的机会，而官员的晋升与落选有着巨大的利益差异，在既有的职位得以保存的前提下，如果晋升失利或是晋升的可能性比较小，地方政府官员往往会伸出其“攫取之手”^[13]，寻求替代的办法进行补偿，如贪污腐败。具体到房地产市场，地方政府可以与开发商合谋，接受来自开发商的贿赂，不严格执行来自中央政府的宏观调控政策，这也可以解释近年来房地产市场成为腐败重灾区的一个原因。

四、实证检验

1．变量选择与数据来源

为了全面考察公众预期与政策承诺对房地产市场的影响，本文选取1998年1季度到2007年2季度共38个样本的国房景气指数、房地产投资占GDP的比重与房屋实际价格进行实证研究。就反映社会公众对市场的预期而言，中国编制了相关的预警信号图与景气指数，如国民经济预警指标信号图、消费者景气指数、行业企业景气指数等，具体到房地产业有国房景气指数。它由中国国家统计局编制发布，选择与房地产紧密相关的土地、资金和市场三大类指标来量化反映房地产行业的变化趋势与变化程度，每月公布1次。本文利用国房景气指数（jq）变量来反映社会公众对房地产市场的预期。由于原始数据为月度数据，为了获得季度数据，我们将之进行算术平均处理，数据来源于中国经济景气月报。国房景气指数在2005年进行了模型变化，数据相应进行了更新；同时在2006年采用了新的季节调整方法，历史数据也进行了调整。本文2004年到2005年的数据为2006年更新后的月报所得。2004年及以前的数据由于月报未进行更新，故用原始值。为了量化政府的政策承诺，本文选取了房地产投资占GDP比重这一变量（ratio），数据来源于中经网统计数据库。一般而言，房地产投资对GDP的占比越大，则房地产业对地区经济增长的贡献越大，这样中央政府就会更加慎重考虑其对房地产业的宏观调控政策，而地方政府也有着更高的积极性维护当地房地产市场的繁荣，以保持地区GDP的快速增长和地方财政收入的稳定，当然也就有更强的激励去化解来自中央政府的政策压力，这样，房地产投资占GDP的比重越大，说明政府政策承诺的可靠性越小，它们之间存在负相关关系。房屋实际价格(hp)用全国房屋销售价格指数替代，数据来源于中经网统计数据库。由于全国房屋销售价格指数为季度同比数据，为求得反映房价变动的时间序列数据，在实际研究当中一般将同比数据定基化处理，并假定基期年的各季度数据反映了当年房价的实际变动。况伟大（2005）、张涛、龚六堂、卜永祥（2006）采取了同样的方式对数据进行了处理。本文在此基础上搜集了2006年全国70个大中城市房价变化的月度环比数据，根据各月的环比数据推出2006年各月房价变动的定基数据，据此再推出2006年前后各季度的房价定基指数，从而使得我们的数据更加真实地反映房地产市场的实际价格变动。由于是季度数据，在建模之前我们对所有的变量都进行了季节调整，以消除季节因素与不规则因素的影响；并对房价数据与景气数据取了自然对数，以消除异方差影响。

2．相关变量平稳性的单位根检验

传统经济计量学理论以序列平稳为前提，因而在揭示模型变量间结构依存关系时，往往不能给出客观、准确的分析结论。事实上，在实际问题的分析中，所涉及变量往往是非平稳的。现代经济计量学以非平稳、非对称、非线性为特征，以一定的经济理论为基础，选择更加科学的方法与评价指标体系，建立拟合与预测精度均较高的模型，对宏微观经济政策进行模拟分析。由于变量之间因果关系的确立，仅当各变量的单整阶数相同时才有效。本文相关变量的单位根检验结果如表1所示。

由表1可以看出，loghp、logjq和ratio都是一阶单整I(1)序列。换言之，它们均为非平稳时间序列，不能使用传统的经济计量学理论来构建模型。为此，我们使用现代经济计量学中的协整理论及向量误差修正模型（VECM），来研究中国1998—2007年间公众预期、政策承诺与房价之间的长期动态均衡关系。这需要首先确认相关变量之间的Granger因果关系。

3．Granger因果关系检验

从表2可以看出，在5%的显著水平下，我们可以拒绝相关原假设，认为国房景气指数和房地产投资占GDP的比重与房价之间至少存在单向的Granger因果关系，国房景气指数的自然对数序列logjq 和房地产投资占GDP的比重ratio是实际房价对数序列 loghp的Granger原因。

5．脉冲响应函数与方差分解分析

通过Granger因果关系分析与协整分析，我们可以清楚地看出公众预期、政策承诺与房价之间的因果关系及长期均衡关系。下面我们通过脉冲响应函数与方差分解方法来研究系统的动态性。从图1可以看出，社会公众对房地产市场的预期提高带来的冲击对房地产价格会产生长期为正的动态影响，而且这种冲击是动态变化的，随着时间的推移其效应逐渐增大；房地产投资占GDP的比重对房价也有着长期的正向冲击，冲击在前三期效应相对较大，对房价的正向影响快速上升，之后保持继续保持一个稳定上升的势头。这样的结论表明，由于房地产行业在地区经济中的支柱性地位，在一定程度上决定了各级政府对房地产业的政策态度比较模糊。一方面，房价的快速上升不利于地区经济的稳定，社会公众的消费支出与投资支出受到挤出，公众的经济压力增大，政府需要采取措施来调控房地产市场；另一方面，由于房地产业给各级政府带来了政治晋升的“资本”与各种税费收入，即使承诺将控制房价，但这一承诺也不会得到完全实行。这样理性的社会公众预期到政策承诺并不可靠时，就会改变当期的行为，不再等待政策调控后的房价稳定或下跌，而是立即购买，进一步推动了房价的上涨。并且，脉冲响应函数的冲击结论表明，由于政策承诺的不可靠性导致的上涨预期一旦形成，其影响长期持续并且逐渐增加。

图2是不考虑房价自身影响的公众预期与政策承诺的不可信对房价影响的贡献率。从图2可以看出，在第1到第5期，预期对房价的影响要小于房地产投资对GDP占比对房价的影响，但在长期，上涨的预期一旦完全形成，它对房价冲击的贡献率要高于房地产投资对GDP的占比。

五、结 论

本文通过理论分析与实证检验研究了中国房地产市场的预期与不可置信的政策承诺对房地产市场调控政策效果的影响。本文建立了一个简单的社会公众与政府之间的完全信息动态博弈模型，模型的结论表明，如果政府政策得不到有效保障，社会公众的理性预期会使得政策无法达到政策制定者初始的预期效果，现实的均衡是一个高的房价增长速度与低的政府效用，也就是宏观经济政策失效。在中国房地产市场典型事实的基础之上，本文指出，由于政策制定者对个别政策执行效果事前不可观测，且在政策执行过程当中各级政府都存在对政策事后逆转的可能性，房地产调控政策往往成为不可置信的承诺。在此基础之上，本文的实证研究表明，预期与政策承诺的不可置信性对房地产价格有着长期的正向动态影响，且随着时间的推移其影响逐渐增加。

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（责任编辑：孟 耀）

注：“本文中所涉及到的图表、注解、公式等内容请以PDF格式阅读原文。”

作者：王来福