土地储备的主体探究论文提纲

论文题目：城市土地储备体制机制研究

摘要：我国城市化率水平在过去十年中以年均1%的速度快速增加,至2014年已达55%。2014年3月,《国家新型城镇化规划（2014-2020年）》正式颁布。该规划实施中的重要一环,就是实现城市发展的速度能够满足常住人口和农村转移人口就业、安居和休闲娱乐的需求,由此衍生而来的规模化用地需求也对提升土地储备体制机制的运行效率提出了更高的要求。与此同时,国家近年来倡导的转型发展战略也对当前地方经济发展中普遍存在的土地财政路径依赖提出了变革要求。在这样的背景下,有必要深入探讨现行土地储备体制机制运行中存在的障碍和问题,为土地储备体制机制的完善与创新提供理论依据和对策建议。本文站在土地储备参与主体的视角,紧紧围绕影响土地储备体制机制运行效率的三方面关键要素展开分析:首先,运用规范分析的方法探讨了土地价格的特点与影响土地供求的因素,并运用实证分析的方法对土地储备价格的形成机制、关键影响因素和空间分布特征进行了探讨。得出的主要结论是现有土地储备价格关系存在扭曲,表现在四个方面:一是土地收购价过低,农民利益未得到充分保障;二是政府通过双边垄断攫取了过高的土地增值收益;三是开发商基于适应性预期的土地竞买行为,导致了房价、地价的互推高涨,在新的市场环境中,面临的风险逐步加大;四是随着房价走势的日趋分化,土地储备价格间的传导机制开始失灵。其次,在深入分析土地储备体制形成背景与运行中遭遇土地财政特殊动因的基础上,系统探讨了我国土地储备体制的现状与暴露出的问题。得出的主要结论是在地方政府土地财政经济发展路径依赖的影响下,土地储备体制在运行中发生了显著异变,主要表现在五个方面:一是目标功能的偏差与错位;二是法律依据缺位与行政规制随意;三是实施主体单一与管理组织无序;四是融资渠道方式有限;五是监督评价考核处于空白。接下来,构建博弈模型探讨了政府、农民集体与开发商等土地储备参与主体之间的博弈行为,并通过案例研究的方式分析了政府主导、政府委托开发商和农民集体自主这三种典型的土地储备运作模式。得出的主要结论为现有以单一主体为主导实施的运作模式更多形成的仍是零和博弈,僵化的运作模式限制了非合作博弈向合作博弈的转换可能与空间。最后,在运用波特五力模型总结当前土地储备领域运行中存在的问题并研判土地储备经济发展未来“新常态”特征的基础上,从回归本位目标、打破政府垄断、扩容建设用地供应、健全土地增值收益分配机制和赋予土地供应的参与权利等五个方面提出了提升土地储备体制机制运行效率的建议。与已有的研究相比,本文的创新主要体现在:一是研究视角的创新,本文尝试站在微观参与主体和产业分析的视角,更为深入和系统地分析了土地储备体制机制运行中存在的障碍。二是研究内容的创新,本文尝试对土地储备运行全程中形成的各类土地价格进行了内涵、形成机制、关键影响因素和价格体系空间分布特征等方面地开拓性探讨,并将作为土地需求方的开发商也纳入到系统研究的框架中。三是研究手法的创新,在土地储备价格的分析中引入了格兰杰因果检验、特征价格模型、多元回归分析等方法,在土地储备运作模式的分析中运用了博弈建模分析的方法,并尝试探索了多学科的交叉研究。

关键词：土地储备;价格;体制;运作模式

学科专业：应用经济学（产业经济学）

摘要

ABSTRACT

第一章 绪论

1.1 研究背景与意义

1.2 研究对象界定与目标

1.2.1 研究对象与范围界定

1.2.2 研究目标

1.3 研究方法

1.4 研究内容与技术路线

1.4.1 研究内容与结构安排

1.4.2 研究技术路线

1.5 论文的创新之处

第二章 城市土地储备的经济学理论基础与文献综述

2.1 土地储备的经济学理论基础

2.1.1 土地储备价格的相关理论

2.1.2 土地储备体制的相关理论

2.1.3 土地储备运作模式的相关理论

2.2 国外土地储备相关文献综述

2.2.1 土地储备价格的研究综述

2.2.2 土地储备体制的研究综述

2.2.3 土地储备运作模式的研究综述

2.3 国内土地储备相关文献综述

2.3.1 土地储备价格的研究综述

2.3.2 土地储备体制的研究综述

2.3.3 土地储备运作模式的研究综述

第三章 城市土地储备的国内外实践与做法探析

3.1 国外土地储备的实践与做法

3.1.1 荷兰

3.1.2 法国

3.1.3 德国

3.1.4 美国

3.1.5 英国

3.1.6 国外土地储备实践与做法中可借鉴的经验总结

3.2 国内土地储备的实践与做法

3.2.1 我国土地储备整体运作流程分析

3.2.2 香港

3.2.3 西部地区—成都

3.2.4 东部地区—上海

3.2.5 中部地区—武汉

第四章 城市土地价格形成机制研究

4.1 土地价格内涵分析

4.1.1 土地价格及其特点

4.1.2 我国土地价格形成的演变历程解析

4.1.3 土地的差比价关系分析

4.2 影响土地供求及价格的因素剖析

4.2.1 土地供应的影响因素分析

4.2.2 土地需求的影响因素分析

4.2.3 货币状况对土地供求的影响分析

4.2.4 地方政府动机与开发商预期

4.3 土地储备价格的实证分析

4.3.1 土地收购价格形成与关键影响因素分析

4.3.2 土地供应价格形成与溢价率关键影响因素分析

4.3.3 土地需求价格形成与关键影响因素分析

4.3.4 土地储备价格体系的空间特征分析

4.4 土地储备价格的传导及合理性探讨

4.4.1 土地储备价格的传导关系推导

4.4.2 土地储备价格合理性分析

第五章 城市土地储备体制解构

5.1 土地储备体制建立与运行背景分析

5.1.1 土地储备体制建立的历史背景回顾

5.1.2 分税制：土地储备体制运行中的特殊动因

5.1.3 土地财政对土地储备的影响剖析

5.2 土地储备体制的主要内容与运行现状分析

5.2.1 土地储备的目标与功能

5.2.2 土地储备的依据：法律与行政规制

5.2.3 土地储备的实施主体与管理组织

5.2.4 土地储备的融资渠道与方式

5.2.5 土地储备的绩效评价

5.3 土地储备体制存在的问题解析

5.3.1 目标与功能的偏差与错位

5.3.2 法律依据缺位与行政规制随意

5.3.3 实施主体单一与管理组织无序

5.3.4 融资渠道方式有限

5.3.5 监督评价考核处于空白

5.3.6 地方土地储备体制异变原因分析

第六章 城市土地储备运作模式分析

6.1 土地储备运作的主体博弈分析

6.1.1 土地储备运作的参与主体特征分析

6.1.2 土地储备运作中主体收益决策的理论分析

6.1.3 两方主体互动博弈模型

6.1.4 三方主体动态博弈模型

6.1.5 主体博弈中凸显的问题分析

6.2 土地储备运作模式的案例分析

6.2.1 土地储备运作模式多元化的原因探讨

6.2.2 政府主导模式剖析—以上海董家渡项目为例

6.2.3 政府委托开发商模式剖析—以镇江李家大山项目为例

6.2.4 农民集体自主模式剖析—以广州猎德村为例

6.3 不同土地储备运作模式的比较与评价

第七章 完善城市土地储备体制机制的建议

7.1 土地储备领域的运行现状总结

7.2 土地储备面临的新形势研判

7.2.1 特征一：建设用地上游供应来源将出现区域差异

7.2.2 特征二：土地下游商品房市场发展趋势的城市间分化将加大

7.2.3 特征三：地方政府对土地财政的依赖度增减不一

7.2.4 特征四：土地增值收益的分配格局将发生深刻调整

7.3 完善土地储备体制机制，有效提升运行效率

7.3.1 逐步修正地方政府土地储备目标，提升储备运作规范水平

7.3.2 打破地方政府独家垄断，导入多元主体与资金参与竞争

7.3.3 多环节扩容，缓解土地储备运作低效带来的供地不足

7.3.4 健全被收储方土地增值收益分享机制，合理化增值收益分配格局

7.3.5 有限赋予开发商参与土地供应的权利，提升土地储备运作效率

7.4 研究展望

参考文献

致谢