唐山房屋租赁合同（通用9篇）
篇1：唐山房屋租赁合同
出租方：
承租方：
甲乙双方经友好协商，达成以下协议：
一、甲方将其位于唐山市 路 号 房屋出租给乙方使用。
二、租赁期限：自5月5日到12月31日止。期满后另议。
三、租金及付款方式：
1、租金每月2100元整(贰仟壹佰元整)，乙方按每月支付给甲方。
2、租金先付后用，一月一付。
3、甲方在收到乙方租金后，应开具收据、收条乙方。
四、甲方提供设备如下：
全装卸房一套，含供电、供水等。
五、乙方履约事项：
1、乙方及时清付所使用的水、电、煤气等费用。
2、乙方保证不转租房屋，并遵守国家法律、法规和物业的管理制度，如乙方造成甲方房屋和邻居利益受损，甲方可以提前解约，除不返还预付的房租外，还可以进一步向乙方索赔和采取其它法律措施。
六、甲乙双方任何一方在租赁期内解约，必须提前一个月通知对方。
七、租赁期满，甲方对协议书第四条第五条进行验收，如无损坏，乙方也无其它违约行为，则合同终止。
八、本协议一式两份，经双方签字生效。
甲方： 乙方：
电话： 电话：
年 月 日 年 月 日
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篇2：唐山房屋租赁合同
【发布文号】唐山市政发1985129号 【发布日期】1985-08-20 【生效日期】1985-08-20 【失效日期】 【所属类别】地方法规 【文件来源】中国法院网
唐山市公有房屋租赁管理暂行办法
(唐山市政发1985129号)
第一章 总 则
第一条第一条 为加强公有房屋（以下简称公房）的租赁管理，保护国家财产和租赁 双方的合法权益，更好地为社会主义现代化建设服务。根据《宪法》、《经济合同法》 和其它法律、政策的有关规定，结合我市具体情况，特制定本暂行办法。
第二条第二条 代表政府执行本暂行办法的职能部门是市、县的房地产管理机关。
基层房产经营单位，为公房的出租人，租用公房的单位或个人为承租人。
第二章 租赁手续
第三条第三条 单位或个人欲承租公房时，必须填写住房申请，经批准后，持“公房 分配通知单”，在限定的时间内与出租人签订租约，领取“公房使用证”，办理房屋 设备的交接事宜后，方可住用。
第四条第四条 租约（即租赁合同）一经签订，便具有法律效力。按《经济合同法》 有关条款，租约中应规定房屋的位置、结构、面积、附属设施、房租数额、交租方 式，租用期限、违约责任及双方的权利和义务等。
第五条第五条 任何单位或个人，未经签订租约，不得占用公房，擅自占用者以强占 论处。造成房屋设备及其它经济损失者，应负责赔偿。凡强占公房者，在强占期间 处以标准租金两倍以上的罚金，经教育拒不迁出者，由出租人会同公安、街道等有 关部门强制迁出。对寻衅闹事违犯治安管理者，交公安部门处理。
第三章 出租人的权利与义务
第六条第六条 出租人应贯彻“以租养房”的方针，以安全为主，逐步改善居住条件 为辅的维修原则，进行房产经营管理。
1．应按月收取房租，对无故逾期和借故拖欠者，有权加收滞纳金，住宅按租 额日收1％，最多不超过租额一倍，办公、生产、营业用房按租额日收5％。
2．对无故连续欠租半年以上者，除追收欠租和滞纳金外，有权解除租约，收 回房屋。
3．签订租约、办妥住房手续后，承租人一个月内不进住或无正当理由连续三 个月空闲者，出租人有权解除租约，收回房屋。
第七条第七条 出租人应定期对房屋进行维修和养护。在规定的范围内努力为用户改 善房屋使用条件，确保房屋设备正常使用和居住安全，延长房屋寿命。
1．保证出租房屋范围内的上、下水畅通、电灯亮，经常检查巡视发现故障，出租人安排施工计划，双方约定时间，及时进行修理。逾期违约，出租人负担违约 金，日按月租额的1％支付给承租人，并应对责任者进行批评教育。同时对管辖范 围外的水、电等故障，积极向有关部门反映，使之尽快得到处理。
2．出租人因公需要或维修房屋，需要承租人腾让或搬迁时，出租人应提前通 知承租人，并重新安排承租人的住房。承租人应按时腾让，不得借口任何理由拖延 和阻碍施工。
3．由于出租人工作失职，造成房屋结构损坏，使承租人受到损害或在修缮施 工中损坏承租人财物，应负责赔偿。情节恶劣或后果严重者，要追究当事人行政责 任或法律责任。
第八条第八条 在租期内，如承租人家庭人口发生变化，属超标准用房者，出租人有 权进行调整，承租人必须服从调整。
第四章 承租人的权利与义务
第九条第九条 承租人除按规定及时办理各项手续，按时迁入外，还应自觉遵守下列 规定
1．承租人应按时缴纳房租，积极参加群众爱房组织的一切活动。出租人在检 查公房时，应积极提供方便，予以协助。
2．要求退房，应提前通知出租人，结清房租，点交房屋及设备，解除租约。如自行迁出，应照缴房租。室内外设备如有丢失、损坏，由原承租人照价赔偿。
3．禁止私自调换、转让、转借、转租公房，严禁用公房进行其它非法活动，否则出租人有权解除租约，收回房屋。
4．承租人必须是实际住房人，承租人死亡或搬迁即解除租约，其同住的家庭 成员如仍需租用时，应与出租人重新签订租约。
5．在租期内，承租人为了工作和生活方便，经出租人同意，结清房租后，可 与他人互换住房。
第十条第十条 承租人必须爱护室内外一切设备，并自觉遵守下列规定：
1．用于动力或化工对房屋有震动，腐蚀的生产用房，必须由使用单位自费装 置保护房屋设施，经出租人验收合格后，方准使用。
2．不准任意掏改门窗、拆砌围墙，不准在墙壁上、楼板上凿洞等。
3．不准在房顶、楼梯间、雨罩上堆放物品，不准在楼板、阳台上存放超高、超重（每平方米不超过50公斤）物品及饲养家禽、家畜；更不准在室内地面上搞 响动过大的修制家具及其它操作。
4．不准在屋顶上架设电视天线，已架设的可移到阳台处。因架设电视天线造 成屋顶损坏者，应承担经济责任。
5．楼房室内不准搭设火炕。如室内安装炉火，烟筒应超出墙壁和阳台。禁止 玷污墙壁、阳台、违者负责粉刷干净，恢复原状。承租人无力恢复的，可出资委托 出租人代办。
6．严禁在非专用房屋内，存放易燃品、爆炸品。
第十一条第十一条 承租人不得擅自改变房屋使用性质和房屋结构。确因需要增建、搭 建房屋时，须向出租人申请，经批准后，方可自费施工。退房时不许拆除，出租人 也不予补偿。
第十二条第十二条 凡因擅自拆改，使用不当和人为火灾、破坏等原因，造成房屋及设 备损坏者，除给予批评教育外，视承租人具体情况责其及时修复或赔偿损失，情节 严重者追究法律责任。
第十三条第十三条 承租人如违法，在服法期间其住房由亲属代管并缴纳房租，否则腾 退公房交出租人另行出租。
第五章 附 则
第十四条第十四条 本暂行办法规定加收的房租，罚款、滞纳金、赔偿费等，由承租单 位缴纳的，从开户银行划缴；由承租个人缴纳的，如个人拒付，由所在单位负责从 其工资中扣缴。
第十五条第十五条 租赁双方的合法权益，均受法律保护。任何一方的权益受到侵犯，可向市、县房地产管理机关申请裁决。对裁决不服者，可诉请人民法院处理。
第十六条第十六条 承租人已经入住未签订租约者，应在限定的时间内，按有关规定积 极配合出租人办理租约签订手续，借故逾期或无理取闹者，按本办法第五条处理。
第十七条第十七条 本暂行办法适用于市、县房产经营部门直管的所有公房和全民、集 体单位自管公房。
第十八条第十八条 本暂行办法自公布之日起施行。凡与上级规定不符者，以上级规定 为准。以前市发的有关规定、办法，凡与本暂行办法相抵触者，一律以本办法为准。
第十九条第十九条 本暂行办法解释权授予唐山市房地产管理局。
篇3：租赁合同期权问题研究
一、附期权的租赁合同的会计处理
其一, 隐式期权。通常会存在这样一种情形, 在租赁结束时, 承租人和出租人通过协商达成了一项新的合同, 允许承租人继续使用租赁资产。一些学者认为, 这种重新谈判的能力构成了隐式期权, 应纳入对租赁期的考虑;同时指出, 承租人可能在租赁期届满时重新谈判, 与其在租赁市场上拥有续租的合同期权是相似的。如果仅仅只考虑合同期权, 拥有隐式期权的承租人确认的租赁期不能超过合同约定的期限。然而, 有合同期权的承租人确认租赁期时可以包括续订期。也有部分学者指出, 有延长租赁期权利的承租人的合同立场, 与没有这种权利的承租人是不同的。因此, 其不赞成在租赁市场中将有续租期权的承租人与没有相同权利的承租人置于同一经济立场。包含在合同条款中的期权 (合同期权) 对由租赁合同产生的权利和义务有重大影响。因此, 本文主要讨论了这种合同期权。
其二, 期权租赁的确认。如果一项租赁给予承租人延长租赁期的期权, 承租人将有在可续订期使用租赁资产的权利, 但合同中并没有要求这样做。例如, 承租人签订一项5年期的租赁合同, 包含延长3年租赁期的期权。在这个租赁中, 承租人根据合同可以租赁5年, 但有可以继续使用3年的期权。这个租赁与8年期且在第5年终止合约的租赁经济形式相同。而在之前的讨论中, 理事会初步决定对租赁合同不采用组合的确认方法, 而是采用确认单个资产和负债的方法。因此, 尽管延长或终止期权的租赁合同都符合资产的定义, 理事会仍然决定不根据资产使用权分别确认。类似地, 在租赁合同的组合方法下, 在可选期内租赁合同租金支付义务不符合负债的定义。但是, 理事会初步决定采用确认单项资产和负债的方法, 租赁合同引起的单项负债 (租金支付义务) 应包含可续订期的租赁付款额。对于包含延长或终止期权的租赁, 理事会考虑了两种会计处理方式: (1) 承租人确认租金支付义务, 且对租赁期的不确定性通过计量来解决; (2) 承租人确认租金支付义务, 且对租赁期的不确定性采用确认的方法来解决——即选择一个可能的租赁期并在此基础上进行会计处理。具体分析如下:
一是通过计量解决租赁期的不确定性。对租赁期的不确定性可以采用对租金支付义务的计量来解决。
[例1]一台租赁期为10年 (初级阶段) 的机器。租赁合同中包括承租人可以另外租赁该机器5年的权利 (第二阶段) 。初级阶段和第二阶段每年的租金为100万元。承租人决定有80%的可能性会选择在第二阶段继续使用该机器。忽略贴现的影响, 计算结果的期望值, 承租人应确认的租金支付义务为1400万元 (20%×100×10+80%×100×15) 。出租人移交机器给承租人的行为被认为是将引起经济资源流出的触发事件。基于确认的目的, 没有必要具体指明租赁期是10年还是15年。租金支付义务已经产生, 且租赁期的不确定性通过计量得到了解决。这种方法没有导致对续订权的单独确认。然而, 续订权及其将被行使的可能性包含在租金支付义务的计量中。因此, 可以说这种方法比方法 (2) 更好地反应了期权的存在。然而, 可靠地预测执行新选择的可能性是很困难的。此外, 这种方法可能导致承租人确认租金支付义务时没有反映可能的结果。在例1中, 承租人确认的租赁付款额为1400万元, 符合租赁期为14年的情况。然而, 例1中的租赁期仅仅可能是10年或者15年, 不可能是14年。
二是通过确认解决租赁期的不确定性。如果采用确认解决租赁期的不确定性问题的方法, 那么在例1中, 无论该租赁期事实上是10年还是15年, 在会计处理时直接确认为10年期或15年期租金支付义务的租赁资产。出租人转移租赁资产给承租人是将导致经济资源流出的触发事件。在这种方法下, 租赁期的不确定性将通过确认来解决。如果承租人决定确认10年的租赁期, 那么租金支付义务的计量将不包括承租人行使续订权的可能性。同样地, 如果承租人决定确认租赁期为15年, 租金支付义务的计量包含承租人将行使续订权的假设。这种方法考虑了对作为不确定问题的续订权的估价, 该不确定性是由于过去的交易或事项引起的现实的义务。换句话说, 承租人是拥有10年的资产使用权且相应支付10年租金, 还是获得15年的资产使用权且相应支付15年的租金呢?这种方法存在的问题是, 租赁期一旦确定, 期权的存在会被有效地忽略 (除非要求对租赁期进行重估) 。如果确定例1中的租赁期为10年, 在计量租赁支付义务时第二阶段的续订权将被忽略。相反, 如果租赁期确定为15年, 将忽略10年租赁的可能性。
理事会通过对两种方法的评估, 初步决定采用方法 (2) , 关于租赁期的不确定性应该通过确认的方法解决, 且承租人应该对具体的租赁期确认租金支付义务 (例1中为10年或15年) 。理事会指出, 这个方法避免了方法 (1) 中的许多计量困难, 更便于会计人员操作。同时, 应该对确认类型进行额外披露, 以便使用者能够区分包含期权和不包含期权的租赁。此外, 针对该方法忽略期权存在的担心, 可以通过要求对租赁期进行重估来解决。
其三, 租赁期的确定。理事会考虑了三种方法来确定具体的租赁期。一是概率临界点法。概率临界点法是指承租人采用加权平均法来决定租赁期是否包含续订期。在这种方法下, 如果承租人将在续订期执行租赁资产使用权的可能性大于规定的概率临界点, 续订期就应该包括在租赁期中。这种方法与现行会计准则中的方法相似, 但有学者批评这种方法使用明显的界限测试来确定租赁期。在现行准则中, 通常将租赁期是否包括续订期作为经营租赁和融资租赁的划分标准。理事会讨论使用不同的概率临界点来确定租赁期, 包括:基本确定、合理确定、不太确定。该方法最大的优点就是会计人员非常熟悉、便于操作, 然而这一方法也存在一些缺点:不存在概念上完全正确的概率极限值, 采用任何一个概率临界点都是比较随意的;部分学者认为确定概率临界点体现了一项规则, 而不是以原则为导向的方法。二是租赁期的定性评估。承租人对租赁期进行定性评价, 是根据会计人员的判断, 在合理的和可接受的假设基础上确定实质的租赁期。这种方法的优点在于:简单——会计人员便于操作。尤其是承租人在签订合同时估计将使用租赁资产多长时间, 并且可通过预算或其他内部目的来评估租赁期;避免了随着概率临界点产生的明确的界限。然而, 这一方法也存在一些明显的缺点:将降低不同主体的可比性, 相似主体的相似的租赁业务可能确认的租赁期不同;有些学者认为应对如何定性评估提供更多的指导意见。三是最有可能的租赁期。该方法要求承租人根据最有可能的租赁期来确认租金支付义务。根据定性评估方法, 承租人将根据合理的和可接受的假设来确定租赁期。然而, 在最有可能租赁期的方法下, 承租人被明确要求确定出最有可能的结果。
[例2]承租人签订了一项为期5年的房地产租赁。在第一个5年结束时, 承租人有权根据市场租金率 (续约时) 续约5年 (在第10年末、15年末和20年末时承租人拥有同样的期权) 。承租人认为对房地产等的重大租赁资产改良期是10年。因此, 租赁期为5年、10年、15年、20年和25年的概率分别为10%、30%、15%、20%和25%。
该案例是一个相对成熟的企业, 具有新领域扩张的经验 (例如一个成功的连锁餐厅) 。这个假定反映了一个事实, 承租人普遍需要多余5年的时间在这个领域建立投资。然而, 还存在承租人愿意承担不延期的费用这种可能性。考虑到租赁资产改良, 管理层分析最有可能的租赁期是10年 (即为最有可能的租赁期) 。因此, 在这种方法下, 承租人将决定租赁期为10年。理事会通过对三种方法的讨论, 初步决定采用最有可能的租赁期法来确定租赁期, 认为该方法可以避免其他方法存在的问题。但这一方法存在一个明显的缺陷, 就是不能反映以下两者 (举例说明) 的区别: (1) 为期5年的租赁, 享有3年延长期权且该期权很可能被执行。 (2) 为期8年的租赁。这两种租赁下, 承租人都将确认8年的租金支付义务。然而, 在5年的期权租赁中, 承租人可以避免第二阶段的租金支付。因此, 很多学者不赞成这一方法, 认为只有通过对续约期权定价来吸引承租人选择续签, 否则承租人将会选择最短的期间来确定其租金支付义务。
二、确定租赁期需要考虑的因素
延长或终止租赁的期权与一些金融期权差异很大 (例如买进或卖出外币的期权、买进或卖出股权的工具) 。承租人是否行使延长或终止租赁的期权取决于一些因素, 而不是期权的执行价格。因此影响租赁期的因素概括如下: (1) 合同因素, 可能影响承租人是否选择延长或终止租赁的明确的合同条款, 如, 任意第二阶段的租金水平 (折扣、贴现率、市场或固定利率) ;任何担保余值的存在及其数额;任何终止罚则及其数额;根据合同规定的条件返还租赁资产或返还到合同指定的位置产生的费用等。 (2) 非合同财务因素, 决定延长或终止租赁的财务因素 (没有在合同条款中明确说明) , 如, 由于重大租赁资产改良的存在, 承租人如果终止或者放弃延长期权将会遭受损失;非合同重置费用;生产成本损失;税务后果;采购替代项目成本等。 (3) 商业因素, 可能影响租赁资产的非财务商业因素, 如:资产的属性 (核心或非核心, 专业或非专业, 允许竞争者使用租赁资产的意愿) ;资产定位;行业惯例等。 (4) 承租人的特定因素, 承租人的具体考虑, 如承租人的意图, 过去的做法等。理事会初步决定在确定租赁期时, 应该考虑合同因素、非合同因素以及商业因素, 而承租人的意图和过去的做法将不予考虑。
三、租赁期重估
现行会计准则不要求将租赁对财务状况表和损益表的影响进行重估, 除非达到了特定的条件 (如租赁期改变) 。因此, 初始确认的资产和负债通常不随着租赁期的改变而调整。例3体现了在延长期权行使前, 不需要在财务状况表和损益表中对租赁结果进行重估。在租赁开始时, 最有可能的租赁期是5年。一旦行使延长期权, 承租人要确认新的资产使用权和相应的义务。
[例3]假设初始不可撤销租赁期为5年, 第二阶段续订期为3年;年租金是100万元, 期末付款;承租人增量借款利率是10%;在初始计量中, 租金支付义务是在预计租赁期内, 以承租人增量借款利率对租赁付款额贴现得到的现值, 资产使用权等于租金支付义务。在后续计量中, 租金支付义务采用实际利率法在预计租赁期内摊销, 资产使用权在预计租赁期内按直线法提取折旧。承租人不能在5年期结束前行使续约权。在第5年末, 承租人行使续约权。在行使该期权时, 承租人将根据修订后的租金支付义务 (249万元) 的租赁剩余支付额, 调整资产使用权。表1描述了财务状况表和损益表中的相关部分。
例4说明了不需对提前终止租赁的影响进行重估。最初确定的最有可能租赁期为8年, 通常不需对提前终止租赁的租赁期重估, 会造成承租人确认一项收益。
[例4]提前终止租赁无需重估。除了例3的假设之外, 假设在租赁成立时确定最有可能的租赁期为8年, 在第5年末, 延长租赁的期权没有行使。表2描述了财务状况表和损益表的相关部分。
提前终止确认的增益是49万元, 反映了资产账面价值的减少小于负债账面价值的减少, 这是因为资产折旧的速度快于负债摊销的速度。
由于承租人在每个报告日对租赁期重新估计可能对财务报表使用者提供更具有相关性的信息, 因而建立在数年前假设的基础上估计的租赁期可能会对报表使用者产生误导。然而, 要求重估租赁期对报表编制者来说很可能更加复杂且成本更高。理事会初步决定在每个报告日, 根据新的事实或情况对租赁期进行重估。
四、购买期权租赁
购买期权给予承租人在某一特定日期或之后购买租赁资产的权利。这项期权的执行价格可能是折扣价、公允价值或者固定价格。购买期权可以视作续约期权的最大值。提供购买期权与在租赁资产经济寿命内提供续约期权没有差别。因此, 理事会认为购买期权的会计处理与延长或终止租赁的会计处理方式相同, 应采取如下处理方式:购买期权不应确认为单独的资产;在确定租金支付义务时, 承租人必须决定是否将行使购买期权。如果承租人决定将行使购买期权, 租金支付义务将包括期权执行价格;租赁期的确定将基于承租人最有可能决定的结果;在确定最有可能结果时, 承租人将考虑合同、非合同和商业因素;在每个报告日重估是否行使购买期权;由重估是否行使购买期权引起的租金支付义务的变动将导致资产使用权账面价值的改变。在讨论延长或终止租赁期权时, 一些学者反对理事会对该期权拟议的方法, 认为包含购买期权执行价格的租金的贴现值可能导致资产所有权的高估。因此, 包含溢价以及期权执行价格的租金贴现值将导致资产所有权的高估。反对者认为, 只有购买期权定价对执行期权产生重大诱因时, 租金支付义务中才能包含期权执行价格, 这与他们处理延长或终止租赁期权的观点是一致的。
在《租赁》准则的修改过程中, IASB和FASB充分考虑了租赁合同中隐含的期权问题, 对附期权的租赁合同的会计处理、确定租赁期需要考虑的因素以及租赁期的重估和购买期权等问题进行了广泛探讨, 并得出了一些有意义的初步结论, 为我国租赁准则的国际趋同提供了方向, 但这一问题在实践中是否能够有效实施, 还有待准则的进一步完善, 也将是未来两个理事会研究的方向。
参考文献
篇4：唐山房屋租赁合同
关键词 合同 风险负担 租赁
我国合同法在买卖合同一章中，明确了买卖风险转移的时间界限和风险的负担。但在其他合同中，对此规定不是很明确。本文拟就租赁合同、融资租赁合同及承揽合同的风险负担做一探讨。
一、租赁合同
我国《合同法》第231条规定：“因不可归责于承租人的事由，致租赁物部分或全部毁损灭失的，承租人可以要求减少租金或不支付租金；因租赁物全部或部分毁损灭失，致使合同目的不能实现的，承租人可以解除合同。”依此规定，租赁物发生风险时，承租人可以请求减少租金或不支付租金，这说明由出租人承担租赁物毁损灭失所致的租金损失。这样规定不同于交付转移风险的买卖合同标的物风险转移的一般规则。笔者认为，是因为租赁合同转移的是使用权而不是所有权，承租人获得租赁物使用权是以支付租金为代价的，如果标的物毁损灭失，他便丧失了使用租赁物的机会，非归责于他的原因还要他承担风险，有悖于理。
关于租赁物自身的风险转移，我国合同法虽未明确规定，但自罗马法以来，就形成了物之所有人负担风险，即天灾归物权人负担的法律思想。故，当事人若无约定，由出租人按所有人主义承担该风险为宜。
二、融资租赁合同
融资租赁合同既有买卖合同性质又租赁合同性质，使得它的风险承担有一定的特殊性。是否既采买卖合同的交付主义一般原则，又采租赁合同的所有主义原则呢？
融资租赁合同中没有明确规定。如合同订立后，出卖人（承租人）交付租赁物前发生风险，因出卖人实际控制支配租赁物且负有交付租赁物义务，租赁物毁损灭失的风险由其承担应没有争议。但如出卖人已向承租人交付了租赁物后发生风险，由出租人还是承租人承担风险呢？笔者赞同按如下情况区别对待为宜。 如果当事人订立合同时明确约定租期届满后租赁物归承租人所有，则出卖人向承租人交付租赁物，等于向买受人交付租赁物。此种融资租赁合同中，买卖合同性质更强一些，承租人向出租人购买租赁物是为了解决自己一次性购买租赁物所需资金不足，目的是融资。而出租人向承租人融资，不是为了获取租赁物所有权，而是获取租金，最后取得租赁物所有权的是承租人。按买卖合同中交付主义原则，承租人是买受人，出卖人向其交付了标的物，风险自然移转其承担。这也正如有的学者认为的那样，融资租赁合同中，承租人享有对融资租赁物的占有、使用、收益的权能，出租人的所有权受到承租人租赁权的限制，风险由承租人承担。由承租人承担融资租赁物意外毁损灭失的风险，体现了“利益之所在，即风险之所在”的市场交易原则的要求。
如果当事人订立合同时对租赁物所有权无约定，则按合同法250条的规定，租赁物归属于出租人所有。此种融资租赁合同中，租赁合同性质更浓厚一些，出租人是租赁物的所有权人，出租人将租赁物租给承租人使用，目的是获取租金。按所有权主义，所有权归谁风险由谁承担。即风险应由承出租人承担。
三、承揽合同
关于承揽合同的风险转移，我国合同法第265条规定：“承揽人应该妥善保管定作人提供的材料和工作成果，因保管不善造成毁损、灭失的，应当承担损害赔偿责任”，即承揽人仅在保管不善情况下才承担风险，若发生不可归责当事人的原因而引起的风险由谁承担呢？
我国合同法并未做出规定。笔者认为，不妨参照各国通用做法。如《法国民法典》第1789条规定：“在承揽人仅供给劳动力或操作的情形，材料灭失时，承揽人仅对于其本身的过失负担赔偿责任。”《德国民法典》第644条规定：“（1）工作验收之前，由承揽人承担风险。定作人迟延验收的，风险移转于定作人。对定作人提供的材料意外灭失或者意外毁损，承揽人不负责任。（2）经定作人要求，承揽人将工作送至履行地以外的其他地点时，准用第477条关于买卖的规定”，说明承揽人承担标的物交付前的风险，定作人承担所提供材料的风险。《瑞士债务法》第376条前2款规定：“在交付前，工作成果因意外毁损的，承揽方无权请求赔偿其完成的工作也无权请求赔偿其支付的费用。但定作方未及时接受工作成果的除外。因意外造成的材料毁损，由提供方承担后果”。《意大利民法》第167条规定：“在定作人接受成果前或者在检查成果时并未发生迟延，如果因不可归责于当事人任何一方的原因发生了灭失或毁损，材料是承揽人提供的，则标的物的灭失或毁损由承揽人承担。如果定作人全部或部分提供了材料，他要对其提供的标的物的灭失或毁损承担损失，其余部分由承揽人承担”。
可见，各国立法对于报酬实行交付主义的风险转移原则，而对于材料则实行所有人主义的风险转移原则。即在承揽人交付定作物前，由承揽人承担报酬的风险。定作人提供材料的，由定作人承担材料的风险。承揽人自己提供材料的，由承揽人自己承担材料的风险；在承揽人交付定作物之后，由定作人承担报酬的风险。由于定作物此时包含材料与已物化的承揽人的劳动，则定作人承担材料的风险，承揽人自担由于定作物毁损灭失所导致的承揽人物化劳动的灭失。
从立法技术上讲，这些规定在表述上所采用的技术是先一般性地规定整个工作物的风险负担问题，然后再例外地规定当材料由定作人提供时的该材料的风险负担规则。
参考文献：
[1]王利明.合同法新问题研究[M].中国社会科学院出版社，2002.
[2]史尚宽.债法各论[M].中国政法大学出版社，2000.
篇5：唐山房屋租赁合同
河北省唐山市人民政府
唐山市人民政府关于印发《唐山市中心区城中村改造居民住房拆迁补偿安置办法》的通知
唐政发〔2008〕18号
各县（市）、区人民政府，各开发区（园区、管理区、工业区）管委会，市政府有关部门，市直有关单位：
《唐山市中心区城中村改造居民住房拆迁补偿安置办法》已经2008年9月2日市政府十三届八次常务会议审议通过，现印发给你们，请遵照执行。
二〇〇八年九月十八日
唐山市中心区城中村改造居民住房
拆迁补偿安置办法
第一章 总 则
第一条 为规范市中心区（路南区、路北区、开平区、高新技术产业园区、南湖生态城）城中村改造中居民房屋拆迁工作，维护拆迁当事人合法权益，根据国家、省、市土地管理和房屋拆迁法律、法规以及相关政策，结合本市实际，制定本办法。
第二条 凡在市中心区实施城中村改造，对居民房屋实施拆迁、对被拆迁人补偿安置的，适用本办法。
第三条 市国土资源行政主管部门负责城中村改造土地管理工作；市房屋拆迁行政主管部门负责居民房屋拆迁补偿安置监督管理工作；城中村所在地区人民政府（管委会）负责本辖区内城中村改造的组织协调工作，并指导开发企业做好土地补偿和房屋拆迁补偿安置等工作。
第四条 拆迁补偿安置对象为城中村居民住宅房屋所有权人和土地使用权人。
第五条 拆迁补偿安置原则
（一）被拆迁房屋已取得土地使用证、房屋所有权证的，按土地使用证、房屋所有权证记载的土地使用面积、房屋建筑面积进行补偿安置；没有取得土地使用证、房屋所有权证的，按建房批准文件批准的土地使用面积、房屋建筑面积进行补偿安置（土地使用证记载，或者建房批准文件批准的土地使用面积称土地面积；房屋所有权证记载，或者建房批准文件批准的房屋建筑面积称房屋建筑面积）。
土地使用证记载面积内，未经批准在原房屋上扩建、接层及其他附属设施不予补偿。
违章建筑和超过批准期限的临时建筑，不予补偿。未超过批准期限的临时建筑，按重置价格和剩余使用年限给予适当补偿。
（二）被拆迁人没有取得土地使用证、房屋所有权证或其他合法批准文件，属历史原因形成的,可由房屋所在地村民委员会、乡镇人民政府（街道办事处）和国土资源行政管理部门共同确认该土地使用权及房屋是否符合政策规定；符合政策规定的，给予补偿安置。
第二章 拆迁补偿安置
第六条 拆迁有土地使用证、房屋所有权证或有建房批准文件的房屋，被拆迁人可以选择货币补偿、产权调换、作价置换三种方式之一。
第七条 货币补偿方式
拆迁有所有权记载的房屋，根据被拆迁房屋的区位、用途、建筑面积、结构、建造年限、朝向及维护保养等因素，以房地产市场评估价格确定货币补偿金额；拆迁土地使用证记载面积内的无证房屋及附属物，按重置价格结合成新评估作价予以补偿；有证房屋及其所占的土地（按房屋外墙勒角水平距离外延1.6米计算）以外的院内剩余土地，根据土地的用途、类型和区位等级，按市场评估价格予以补偿；以货币形式一次性补偿给被拆迁人，由被拆迁人自行安置。第八条 产权调换方式
拆迁当事人双方依照本办法第七条规定，计算被拆迁房屋的补偿金额和所调换房屋的价格（所调换房屋的价格由同一房地产评估机构按房地产市场价格进行评估），结清产权调换的差价。
第九条 作价置换方式
（一）作价补偿
作价补偿计算公式为：
房地产的补偿金额＝土地补偿金（土地面积×基准地价×调整系数）＋有证房产补偿费（有证房产面积×重置成新价）＋无证房产补偿费（无证房产面积×重置成新价×50％）＋附属物补偿费。
土地补偿金：依据土地使用证记载的面积、住宅用地的区位等级，按国有出让地基准地价适当调整补偿系数的方法予以补偿；
有证房产补偿费：根据被拆迁房屋的建筑面积、结构、建造年限、朝向和维护保养等因素，按房屋的重置价格结合成新评估作价予以补偿；
无证房产补偿费：土地使用证范围内无证房产，按重置价格结合成新评估作价，按评估结果的50％予以补偿；
附属物补偿费：按重置价格结合成新评估作价予以补偿。
（二）产权置换
1、置换楼房的面积标准，根据平改村庄可提供平改用地的面积、村址以外可征收的土地面积、土地区位、居民宅基地的土地面积、该区位新建楼房的市场价格，按被拆迁人宅基地土地使用证记载面积的0.85-1范围内置换。具体置换标准由各区政府根据不同情况确定。
有合法批建手续，在宅基地土地使用证记载的面积内，自建二层以上住房的，一层的建筑及土地按平房的作价置换标准；二层以上的建筑，按建筑面积的60％置换楼房面积，不另作补偿。
2、置换楼房的价格，按优惠价格计算，拆迁当事人双方计算被拆迁房屋的补偿金额和所置换房屋的价格，结清产权置换差价。
3、置换楼房的面积，因房屋不可分割的因素，超出应置换面积5平方米（含）以内部分按优惠价格计算；超出5平方米以上10平方米以内部分按限定价格计算；再超出部分按回迁时该区位的市场销售价格计算。
4、被拆迁人自愿选择少于应置换面积的安置用房，少于部分拆迁人应将限定价格与优惠价格差额补偿给被拆迁人。
5、置换楼房的层次调价、地下室每平方米价格按届时的调价标准及价格确定。
（三）作价置换相关规定
1、优惠价格参照楼房建筑成本价格；限定价格为不高于市场销售价格。
2、批准建房为三间主正房，土地面积不足0.25亩的，按0.25亩计算；批准建房为两间主正房，土地面积不足0.167亩的，按0.167亩计算；批准建房为三间或两间主正房的，土地面积分别超出0.25亩或0.167亩的，按实际面积计算；土地补偿按土地使用证记载的实际面积予以补偿。
3、安置用房时，按应置换面积标准上靠面积最接近的户型。
4、被拆迁人同意选择作价置换方式，但愿在其他区位进行安置的，拆迁人应以被拆迁人应置换面积为标准，将应安置区位楼房的市场销售价格与优惠价格的差额，补给被拆迁人。
5、同一土地使用证（面积在0.25亩以上）分户的，符合宅基地批准条件、仍居住一院的，安置用房面积每户可增加40平方米；大龄子女（18周岁以上），安置用房面积每户可增加20平方米；增加部分按优惠价格计算。
第三章 其他规定
第十条 被拆迁房屋的用途，依照房屋所有权证登记的性质确定，或依照建房批准文件确定。利用住宅从事生产经营的，经营者有工商执照，且依法纳税的，按经营房屋建筑面积结合被拆迁房屋所在区域市场平均租金，给予六个月停产停业损失补偿费。
第十一条 搬迁补助费按被拆迁房屋建筑面积计算，实行货币补偿的发放一次；实行产权调换和作价置换的，发放两次。
第十二条 临时安置补助费按被拆迁有证房屋建筑面积计算，实行货币补偿的发放六个月；实行产权调换和作价置换的，发放至迁入调换房屋之月止；达到入住条件、被拆迁人不能按期迁入调换房屋的，停发临时安置补助费。
第十三条 普通装饰装修（水泥地面、墙面抹白、石膏板一级吊顶、木制或铝合金、塑钢单层门窗、木制或铝合金、塑钢纱窗）不予补偿。超出普通标准的，另行评估作价，给予货币补偿。
第十四条 选择产权调换和作价置换安置方式的，安置用房为完全产权。
第十五条 选择货币补偿且两年内利用房地产补偿款在本市购买其他住房的，按有关规定办理契税减免手续。
实行产权调换和作价置换安置方式的，安置用房面积与被拆迁有证房产产权登记面积相等部分免交契税。
被拆迁人凭拆迁补偿安置协议书和被拆迁房屋所有权证、土地使用权证，或者购买被拆迁房屋证明资料等，办理安置房屋所有权证、土地使用证。安置用房面积超出安置面积标准的，应提供补交契税的证明。
第十六条 拆迁城中村村址范围内集体所有的建筑物、附属物，有房屋所有权证或者建房批准文件的，原则上按房地产市场评估价格给予货币补偿，也可以选择产权调换；没有房屋所有权证或者建房批准文件的，按重置价格结合成新给予货币补偿。
第十七条 拆迁城中村村址范围内企业、商业、养殖业用房及其他地上房屋，按土地征收的有关规定予以补偿。
第四章 附则
第十八条 其他区（管理区、开发区）实施城中村改造，对居民住房进行拆迁补偿安置的，可参照本办法执行。
篇6：《唐山市农民工劳动合同书》
根据《中华人民共和国劳动合同法》等相关规定，甲、乙双方遵循合法、公平、平等自愿、协商一致、诚实信用的原则订立本合同。
第一条 合同期限
(一)本合同期限类型为（以完成一定的工作任务为期限）。
(二)试用期为1个月。
第二条工作内容和工作时间
(一)工作，工作地点为_唐山市路北区站前路与南新道交口_。
(二)乙方应按照甲方安排的工作内容及要求，认真履行岗位职责，按时完成工作任务。
第三条劳动报酬
(一)甲方支付给乙方的工资不低于乙方工作所在地的最低工资标准。
(二)甲方安排乙方加班（包括日延长工时、休息日加班不能安排补休、法定节假日加班），按国家规定支付乙方加班工资。
第四条劳动保护和劳动条件
甲方为乙方提供安全生产培训，并提供符合国家规定的劳动安全卫生条件和必要的劳动防护用品。乙方从事有职业危害作业的，应当定期为乙方进行健康检查。乙方在劳动过程中应严格执行操作规程。
乙方发生工伤时，甲方应当及时采取措施使乙方得到救治，并按照《工伤保险条例》的规定，向乙方支付相应的工伤待遇。
第五条其它
(一)甲乙双方约定的其它事项甲方每月15日发放乙方工资。
(二)甲、乙双方因本合同发生争议，当事人可以依法向劳动争议调解组织申请调解，也可以自劳动争议发生之日起一年内直接向劳动争议仲裁机构申请仲裁。对仲裁裁决不服的，按规定向人民法院起诉或申请撤消。
(三)本合同未尽事宜按国家和青海省有关规定执行。
(四)劳动合同一式二份，甲方、乙方各持一份。
劳动者签名：
篇7：唐山房屋租赁合同
承租方：(以下简称乙方)______
为了搞活市场经济，现就房屋租赁相关事宜经甲乙双方商定，订立如下权利、义务供双方共同遵照履行。
一、甲方房屋位于，非住宅(住宅)用房间，建筑面积为平方米，乙方租房用途为。
二、房屋租赁期为年，租赁时间从________年____月____日至________年____月____日止。
三、房屋租金每月元(大写：)。采取预付款方式，每个月缴纳租金一次，协议签订生效之日，乙方一次性向甲方支付个月租金元(大写：)。以后房租均按每个月到期前五天支付。逾期不缴，甲方每天按月租金千分之五计收违约金。若超过15天不缴纳，甲方有权收回房屋。
四、本协议签订生效乙方向甲方交租房保证金元(大写：)。
五、乙方在租赁期间须守法经营，并接受小区物业公司的有偿服务和管理，按有关规定及时缴纳各种物管等费用。如因乙方原因而造成的经济损失概由乙方自负。
六、双方在协议期间不得违约。若乙方提前解除租约，甲方以乙方所交保证金及未到期租金作违约金收取;若甲方提前收回房屋，由甲方赔偿乙方房屋装饰部分损失及退还未到期天数租金。
七、租赁期间未经甲方允许，乙方不得私自对外转租房屋，同时不得擅自改变租房用途及结构和室内设施，乙方若因经营需要进行房屋装饰，费用由乙方自理，协议到期终止时，乙方若要拆除装饰部分，自行无偿拆除，甲方不承担任何费用。乙方并要恢复甲方房屋原状。
八、协议期满续租与否，双方另行商定，在同等条件下优先考虑乙方。
九、本协议未尽事宜，双方另行签订补充条款，补充协议经双方签字与本协议具有同等法律效力。
十、本协议到期双方义务履行完毕自行失效。本协议一式四份，甲方叁份，乙方壹份，具有同等法律效力。本协议经双方签字盖章生效。
甲方签字：______
乙方签字：______
___年___月___日
篇8：无规划许可,房屋买卖合同无效
2013年3月14日, 原告李某与被告郝某达成口头购房意向, 由原告购买被告所有的位于干警公寓物业小区内的一套房屋, 原告当日给付定金5万元, 后原告获悉该房屋所在项目尚未取得规划许可, 将来无法办理房屋所有权证和土地使用权证, 遂向睢宁法院起诉, 要求返还购房定金。
法院审理
庭审中, 被告确实无法提供该房屋建造的合法手续。原告请求法院向规划部门调取诉争房屋的相关审批文件也未获批准。睢宁法院在历时8个月的审理后, 作出一审判决, 判令被告返还购房定金5万元。其理由是:《城市房地产管理法》第41条规定:房地产转让, 应当签订书面转让合同。法院认为:房地产买卖行为属于要式法律行为, 必须具备书面转让合同这一形式要件。
律师点评
本人认为睢宁法院这一判决理由不妥:
合同效力是房屋买卖合同案件审判首先要审查的内容, 其判断的依据为《合同法》第52条的规定。1999年《合同法》将无效的情形限定在违反法律、行政法规的强制性规定。2009年5月13日施行的《最高人民法院关于适用<合同法>若干问题的解释 (二) 》将强制性规定进一步限定为“效力性强制性规定”, 但实践中如何区分管理性强制性规范与效力性强制性规范仍然较为困难。
司法实践中, 认为涉及房屋买卖合同形式的事项属于管理性规定的观点, 已成共识。如《城市房地产管理法》第41条规定, 房地产转让应当签订书面转让合同;《城市房地产开发经营管理条例》第28条规定商品房销售应当签订书面合同。法律对房屋买卖合同作出要式性要求, 系从合同管理和控制的角度出发, 并不影响当事人权利义务的确定, 因此欠缺书面形式要件的, 不影响房屋买卖合同的效力。
而涉及强制许可的事项属于效力性规定。此也是司法实践中的共识问题。房地产市场实行许可证制度, 未经许可的属于违法建设或违法销售。比如《城市房地产管理法》第39条规定:以出让方式取得土地使用权的, 转让房地产时, 应当符合下列条件:…… (二) 持有建设工程规划许可证;……。
《城乡规划法》规定:进行工程建设必须取得建设用地规划许可证和建设工程规划许可证。规划条件未纳入的国有土地使用权出让合同, 该出让合同无效。对未取得建设用地规划许可证的建设单位批准用地的, 由县级以上人民政府撤销有关批准文件。因此, 没有取得规划的建筑属于违法建筑, 其买卖不受法律保护。对于违法建筑的认定和范围, 属于国家行政机关的职权范围, 应避免通过民事审判变相为违法建筑确权。故当事人请求确认违法建筑权利归属和内容的, 法院不予受理。已经受理的, 驳回起诉。
篇9：唐山房屋租赁合同
您好！我是一位退休在家的老人，1998年5月我把自家一处120平米的门头房出租给了一个远方亲戚做经营使用，租赁期限30年，租金每5年一涨，按市场价格确定，每半年交纳一次。开始几年我这位亲戚还不错，每次都按时把租金给我送来。但是近五六年来，他总是无故拖延，每次收租金都成了我和老伴的心病，往往电话打了几十个，跑上十几趟才能把他堵在家门口，把租金收上来。我们年纪大了，实在没有这份精力了。我听说，法律规定租赁合同不能超过20年，否则是无效的，如果是这样，我是不是可以不再继续履行这份租赁合同了呢？
青岛 赵华闻
赵华闻：
您好！我国现行的《合同法》是1999年10月1日起实行的，其中第214条规定了租赁合同期限不得超过20年，超过20年的，超过的部分无效；在该法实施前签订的租赁合同超过20年的部分，应当适用当时的法律。您签订租赁合同的时间是1998年5月，是在现行《合同法》施行之前，应当适用当时的法律，而当时的法律对租赁合同的期限并无限制性规定，因此您这份租期30年的合同是合法有效的。
对于您所说的，承租人不按时交纳房租的情况，您可以在每次到期之日发出书面的催缴通知，给他一段合理期限交纳房租，通知可以用特快专递的形式寄送，以便保留证据。如果他在合理期限内没有合法理由仍未交租金，您就可以要求解除租赁合同了。
现实生活中，存在各种租赁关系，租金的及时交付总是出租人最关心的事情，建议您先把您的立场和难处向承租人阐述清楚，如果承租人并非恶意拖延，只是因为繁忙疏忽，您可以采用银行汇款等比较便捷的收取租金的方法，以便解决双方的不便，更好地履行合同。
商品房逾期交付 开发商可以免责吗
律师：
您好！我2009年6月购买了一套95平米的商品房，合同约定2010年6月30日之前交房，如不能按时交房，则按日支付总购房款的万分之二的违约金。合同还写上了，如果因为政府原因、不可抗力、其他特殊原因导致逾期交房的，开发商免除责任。因为购房合同都是房地产公司提前打印好的，也不允许我们购房人改动，我只能一字不改地签订了合同。不想，买房后快3年了，开发商才于最近开始交房。而且，开发商提出不能按时交房是因为这两年夏天气候不正常，雨天过多无法施工造成的，加之小区修改规划无法报批才导致不能交房，责任并不在他们，属于合同约定的特殊情况，所以是不用支付违约金的，只能象征性地补偿业主3个月的物业费。我觉得这样的结果很不公平，请问我是否有权要求开发商支付违约金呢？
济南 吕婷婷
吕婷婷：
您好！您与开发商签订的合同，属于一方提前统一印刷的格式合同文本。对此，我国《合同法》明确规定，提供格式条款一方免除其责任、加重对方责任、排除对方主要权利的，该条款无效。您与开发商签订的合同中，约定的“因其他特殊原因导致逾期交房的，开发商免除责任”这一条款无疑是免除了开发商自己应负的责任，该条款是无效的。
开发商提出的雨天过多，这一理由属于正常的气候现象，不是自然灾害，不能成为免责的事由。至于小区修改规划未能获批，更是其自己的不当行为造成的。逾期交房的事实，并不能因为购房合同中不平等的格式条款而免除责任，您完全可以要求开发商支付逾期交房的违约金，维护自己的合法权利。
婚内夫妻间借款 离婚后还需要偿还吗
律师：
您好！我和妻子结婚12年，妻子娘家弟妹较多，日子比较困难，多年来我也一直帮助妻子的娘家。可是，什么事情都是有限度的，这些年来，妻子包揽了她弟妹上大学、找工作、买房等相当多的花销，我觉得难以接受。为此，我们两人经常发生矛盾。后来，我要求妻子的弟弟为我给他的10万元买房款写张借条时，妻子表示借条由她来写，算是她借我个人的钱，我们在借条中约定这10万元由妻子在5年内偿还给我个人。其实，当时我们夫妻间财产是一起管理使用的，我同意妻子来写借条，也是想给她一些约束，避免再次发生这样的事情。可是，现在我和妻子感情破裂办理了离婚手续。我想请问，我可以凭这张借条找她要求还款吗？
烟台 刘刚
刘刚：
您好！对于您的问题，我国婚姻法司法解释规定，夫妻之间订立借款协议，以夫妻共同财产出借给一方从事个人经营活动或用于其他个人事务的，应视为双方约定处分夫妻共同财产的行为，离婚时可按照借款协议的约定处理。夫妻间通过借款的方式使部分夫妻共同财产转移属于一方个人所有，用于借款一方个人经营活动或其他个人事务，既可以避免或缓解因双方对财产的处分不一致而对夫妻关系产生不利的影响，又可以使一方通过选择借款的方式来满足其个人的追求和其他需要，也是对夫妻之间的和睦、家庭关系的和谐有益的，因而也是为法律所允许的。您与妻子离婚后，可以凭当时两人达成的借款字据，向她要求在约定期限内还款，您的借条是合法有效并受到法律保护的。
以父母的名义购买房改房
离婚时能作为夫妻共同财产分割吗
律师：
您好！我于1999年10月结婚，婚后住在婆婆单位分配的公有住房里。2001年，婆婆单位推行住房改革，我和丈夫拿出8万元钱购买了我们居住的房子，不过因为是婆婆单位的房改房，房产证上仍然是婆婆的名字，但房子确是由我们夫妻出资并一直居住的。如今，我和丈夫的婚姻出现了裂痕，我想请问，如果我们离婚的话，这套房产是否可以按照夫妻共同财产分割？
平阴 张伟
张伟：
您好！夫妻关系存续期间，双方用夫妻共同财产出资购买以一方父母名义参加房改的房屋，产权登记在一方父母名下的，离婚时另一方是不能要求按照夫妻共同财产对该房屋进行分割的。该处房产只能按照房产证的登记，归您婆婆所有。至于您当时出资的钱，可以按照债权处理，由您婆婆来偿还给您夫妻二人。如果出资时，您没有约定这笔钱的利息，而您这些年又一直居住这套房子的话，您婆婆是无需支付利息的。（案例由山东李晓明律师事务所 刘洪涛律师提供）