土地变性程序

土地变性程序（共9篇）

篇1：土地变性程序

划拨土地使用权协议出让报批程序（出让合同）：

办事流程：申报—国土分局初审—市国土资源局审核-政府预审—规划用地—缴费—市政府批复

申报材料：

1、原土地使用者的申请报告2份(主管部门签署意见)

2、提交《国有土地使用证》并复印1份

3、提交原宗地图并复印1份

4、土地使用权转让协议书2份

5、属房地产转让的应提供受让方的房产证复印件2份（交验房产证原件）

6、土地使用权评估报告2份

7、交验《建设用地规划许可证》并复印2份

8、规划部门《关于审批建设用地的联系函》原件、复印件各1份

9、规划部门的建设用地绿线范围图纸2份

10、计委立项批文2份

11、宗地图3份（分割出让的提供）

12、受让方的营业执照复印件2份

13、受让方组织机构代码证复印件2份

14、受让方的法定代表人证书复印件2份

15、受让方是个人的提供居民身份证或居民户口证复印件2份

16、受让方是房地产开发企业的应提供房地产开发资质证书复印件2份

17、其他文件材料

收费标准1.出让金：不低于基准地价或宗地评估价的40%计收；营业税：不低于基准地价或宗地评估价的7.5%计收；契税：不低于基准地价或宗地评估价的4%计收；交易手续费：每宗地2600元。（注：赣州市章贡区国有土地出让最低价标准为252元/平米。）

2、另外可能要征收的税：印花税为五元；城市维护建设税：营业税额×7%；教育费附加：营业税额×3%。

篇2：土地变性程序

2、承办部门：乡级以上国土资源局土地利用部门、地籍管理部门； 3、办理条件：

（1）申请人资格：土地所有人或者使用权人（2）申请时限：土地批准变更之日起30日内 4.办理人需提交材料目录： a、改变土地用途申请； b、计委立项文件；

c、规划部门统一改变用途的规划用地许可证； d、上级主管部门意见； e、地价评估报告；

f、《国有土地使用证》原件；

g、法人代表身份证复印件，委托办理的要有委托书和委托代理人身份证复印件； h、《营业执照》（组织机构代码证）； i、其他资料。5、程序、期限：

1、申请

国有土地使用权人应向县级以上国土管理部门提交 改变土地用途申请，并告知申请人办理改变土地用途应提交的有关资料。

2、审查受理

县级以上国土管理部门对办理改变土地用途的单位或个人提交的有关资料进行审查。对申报资料齐全的符合申请条件的予以受理；

3、地籍部门办理

（1）地籍测量。对该宗土地进行地籍测量，绘制宗地图，按照规定缴纳地籍测量费

（2）组卷上报。改变土地用途各种所需资料齐全后 对该宗土地进行组卷，由主管局长审查，经局会审同意后，上报同级政府审批

（3）通知发件。地籍管理部门领取该宗土地使用权批准文件后，通知申请人领取有关批准文件手续（4）办理土地变更登记

申请改变土地用途的单位或个人，在领取改变土地用途的批件后，在规定时间内办理土地变更登记手续。

6、收费标准：

对出让土地按该地评估价格扣除原出让价格补交出让金

篇3：中日土地征收程序对比研究

本文通过对比中日现行的土地征收程序,发现中国在土地征收过程中存在的问题,并针对这些问题提出了几点建议。

一、中日土地征收程序总结

本部分将就中日两国的土地征收程序进行总结。

1. 日本的土地征收程序。

(1)举办事业的准备阶段。在此阶段,准备进入土地的人必须在准备进入的5日前,将其进入日期和地点通知市町村长,市町村长立即通知土地占有者并发布公告。(2)公益事业认定阶段。首先由创业人进行申请,再由建设大臣和都道府县参事进行认定。建设大臣或都道府县知事准备进行事业认定时,如果有必要,必须召开听证会征求公众的意见。(3)登记土地和建筑物。(4)达成征购协议。起业者与土地所有者以及其他权利所有者,可以像签订合同那样达成购买协议。当事人双方达成协议后,则请征用委员会确认此协议。如果协议得到征用委员会的确认,协议则具有与正式裁定相同的效力。(5)收用委员会裁决程序阶段。(6)让地裁定。在作出征地裁定后,自征地申请被批准之日算起四年之内,征用委员会对关键当事人的申请再做出让地裁定[1]。(7)不服申请和诉讼。不服收用委员会的事业认定裁决和请求收用委员会的裁决,可以向建设大臣请求审查。(8)补偿。征地补偿采取现金补偿、耕地开发补偿、代替地补偿、迁移代办补偿、工程代办补偿、宅地开发补偿等方式。

2. 中国的土地征收程序。

中国的土地征收程序包括行政程序和争议解决程序。

在行政程序中包括以下几个步骤:(1)勘测界定。征地单位委托测绘单位进行土地勘测定界工作。组织开展对拟征土地的现状调查,包括权属、地类、面积及地上附着物权属、种类、数量、结构等。(2)拟订征地方案。征地方案内容:包括征收土地的范围、地类、面积、权属、土地补偿费和安置补助费标准,需要安置人员的安置途径等。(3)发布公告。县或市级国土资源局根据省或国务院征用土地批准文件批准的《征用土地方案》在征用土地公告之日起45日内以村为单位拟订征地补偿、安置方案并予以公告。(4)提出申请。由市县政府持有关文件,逐级向有批准权的政府(国务院或省政府)提出征地申请。(5)受理申请。(6)批准征地申请。(7)土地补偿登记。(8)组织实施征地。市县政府土地行政主管部门根据经批准的征收土地方案,会同农业等部门拟定征地补偿、安置方案,并予公告,听取意见。征收土地的各项费用应当自征地补偿、安置方案批准之日起3个月内由全额支付。(9)交付土地和登记发证。

在争议解决过程中,对补偿标准有争议的,由县级以上地方政府协调;协调不成的,由批准征收土地的政府裁决。因未按照依法批准的征收土地方案和征地补偿、安置方案进行补偿、安置引发争议的,由市、县政府协调;协调不成的,由上一级地方政府裁决。征地补偿、安置争议不影响征收土地方案的实施。

二、中日土地征收程序对比分析

通过分析可以发现,中日两国在土地征收中有一些程序是相同或类似的,此处不再进行赘述。下面着重就两国征地程序中的差异进行讨论。

1. 公众参与程度的差异。

日本在进行土地征收的过程中,建设大臣或都道府县知事准备进行事业认定时,如果有必要,必须召开听证会征求公众的意见[2]。相比之下,中国现行的土地征收程序基本上是内部程序。土地征收审批通过与否取决于有审批权的政府部门。《国土资源听证规定》中明确规定的征收土地必须进行听证,在实践中也是很少真正实施。

2. 对被征地者财产权利保护方面的差异。

在日本的土地征收过程中,准备进入土地的人必须在准备进入的5日前,将其进入日期和地点通知市町村长,市町村长立即通知土地占有者并发布公告[3]。而中国征地与补偿安置公告是在征地申请批准之后及补偿安置方案制定之后的公告,属于事后程序[4];被征地者很少参与到补偿标准的确定中来,征地补偿标准的确定体现的基本上都是政府的意志,尤其是在国家和地方的重点项目建设征地过程中,被征地者协商补偿的空间很小。

3. 补偿方式的差异。

日本的征地补偿方式不仅包括传统的现金补偿,还包括耕地开发补偿、迁移代办补偿、工程代办补偿、宅地开发补偿等数种方式,为被征地者打造了失地后全方位的生活保障[5]。中国的征地补偿方式基本上以现金补偿为主,且多实行一次性补偿。

三、完善中国土地征收程序的几点建议

结合前面所分析的中日土地征收程序中存在的差异和中国在这方面的不足,笔者建议从以下几个方面完善中国现行的土地征收程序:

1. 建立完善的土地征收听证制度,提高公众参与度。

土地征收听证制度的建立,不仅能够提高征地过程的透明性,还能打破政府在征地方面的垄断地位,让更多的人参与到土地征收的过程中来。建立土地征收听证制度,具体来说就是要在批准土地征收申请前,由具有征地审批权的国家机关组织专家学者、征地申请人、被征地者及相关利害关系人、土地监察部门就土地征收的相关事宜举行听证会。听证会的参加者就征地的合法性、必要性及征地补偿标准等问题进行深入的讨论,并且听证结果应作为重要的材料上报上一级土地行政主管部门,作为征地的重要参考材料,对征地审批的结果产生重要的影响。

2. 吸纳NGO组织作为第三方机构参与到土地征收的监督过程中来。

NGO组织作为不以营利为目的的非政府组织,它以第三方的身份监督土地征收活动时,可以进行独立的意思表示,且NGO组织的成员多为掌握一定知识的社会公益人士,他们监督征地行为,更能够代表被征地者这个弱势群体的利益。

具体来说,NGO组织要参与到土地征收的以下两个环节中来:首先,在界定公益事业时,NGO组织要充分发挥自己的监督作用,对政府征地行为的公益性作出客观公正的判断。在监督征地补偿金发放工作时,要确保每一分征地补偿金都能发放到相关当事人的手中,而不是被地方政府占用、挪用。其次,NGO组织要协助国土资源部门做好土地征收监察工作,监督土地征收过程中政府官员的行为,及时发现那些在土地征收过程中严重不负责任,失职、渎职的政府官员,并依照有关法律法规追究其责任。最后,NGO组织还要监督征地补偿标准的制定工作,确保征地补偿标准能够客观反映被征收土地的价值,保障被征地农民的财产权利得到应有的保护。

3. 全方位做好征地补偿安置工作,探索补偿方式多元化。

首先,要做好被征地农民的就业保障工作。要重点安排那些不适合进城务工的被征地农民就地就业。政府可以出资兴建劳动密集的乡镇企业,吸收就业;也可以在政策和资金方面给予扶持和倾斜,提供自主创业小额贷款、自主创业减免税等支持,鼓励和支持失地农民发挥其农业生产技能,解决生活出路。其次,要做好失地农民的养老保障工作。政府可以建立失地农民养老保险基金,设立专门机构,实行专户储存和管理,保证失去土地的农民在年老之后有所保障。同时,可以在缴存养老保险者和相关机构的监督下将养老基金投资于风险较小的投资项目,以实现养老基金的保值和增值,让缴存者在养老基金的增值中得到更多的好处。

在全方位做好征地补偿安置工作的同时,政府还应该积极探索补偿方式的多元化。可以实行债券安置方式等,以使失地农民加入到土地增值收益的分配中来,从而能够在市场经济中得到更多的好处。当然,在这方面的探索,有一个最基本的前提,就是要切实保障失地农民的根本利益,让他们成为土地征收的受益者,至少不是受害者。

四、结语

本文从中日土地征收程序的总结归纳入手,对比分析了中国土地征收程序中存在的一些主要问题,并在原有专家学者研究的基础上,根据中国当前国情,从一个更加新颖的角度,提出了完善中国土地征收程序的几点建议,以促进中国土地征收程序向着科学规范的方向发展。

参考文献

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[4]周华蓉.中国土地征收程序的缺陷与对策研究[J].法制园地,2005,(8).

篇4：如何完善我国土地征收的正当程序

关键词:土地征收;完善正当程序;保障措施

一、土地征收程序的特征

“程序公正与规范是自由不可或缺的内容。苛刻的实体法如果公正地不偏不倚地适用是可以忍受的。”由于土地征收是对农民赖以生存的土地的强制征收,所以应当对土地征收施加严格的程序制约,以保障农民的合法权利。世界各国对土地征收程序的立法虽然不完全相同,但是正当的土地征收程序可以概括为以下几个特性:

(一)土地征收程序具有参与性

土地征收权由于其具有的公益目的而被赋予了强制性。作为被征收一方的农民自然是处于一种弱势的地位。那么如何才能够更有效的保护弱势群体的合法权益,如何才能够使法律赋予他们的权利得到实现呢?正是土地征收程序所具有的参与性,使得农民的权利能够真正得到实现。参与性的重要性主要体现在:

首先,参与性是被征收人作为土地征收过程中权利主体的必然要求。在土地征收过程中,被征收土地人是作为程序中的主体存在的,他们不是被动的接受政府行政部门的管理与安排,而是有针对性的行使自己的异议权、监督权等权利。土地征收程序的参与性让被征收土地人参与到土地征收过程中来,发表自己的意见和看法,这是对被征收土地人主体地位的确认。

其次,参与性是被征收土地人表达自己意愿的保障。土地征收实质上是公共利益与土地权利人财产权的考量与衡平,“在个人财产权利与公共利益需要之间,在社会财富的重新分配与个人财产自主之间存在着深刻的二难困境”。土地征收程序的参与性保障了被征收土地人表达自身诉求的机会和表达途径的畅通, 防止因为没有充分参与到征收过程中而遭受财产的损失。

最后,参与性保证了被征收土地人监督土地征收权的行使,以此来防止政府行政部门的职权滥用,从而保障被征收土地人的合法权益。出于公益目的征收土地,被征收土地人有权参与到关于是否是出于公益目的的鉴定中,发表自己的意见与看法。被征收人参与到决策过程中,有利于保证征收的公共目的性,防止假借公共之名占用耕地。

(二)土地征收程序具有公开性

土地征收程序的依靠国家的强制力运行,但相关政府部门拥有了强制权力以后,如何正确运用才是关键。“一切有权力的人都容易滥用权力,这是万古不易的一条经验。有权力的人们使用权力一直到遇有界限的地方才休止。”为了防止政府滥用具有强制性的土地征收权,确保土地征收的公共目的性,只有实体法上的各种权利、义务的规定是不够的,必须要有必要的程序法上的限制规定确保权利与义务的正确实行。而公开性则是其发挥限制作用的重要机制之一,其主要有以下几个特点:(1)公开性是由法律规定的行政部门的义务。作为土地征收方的政府对于处于弱势地位的被征收者有义务告知被征收者涉及到被征收土地的所有信息,凡未告知的信息,不得作为合理征地的理由。(2)公开性是保障被征收人知情权的必然要求。基于土地征收的公开性,被征收人得以获得大量可靠的关于土地征收的必要信息,并以此为基础行使其他的实体权利和程序权利。(3)公开性能够有效防止征收过程中腐败的发生。土地征收程序的公开性,使得社会公众可以正当的行使监督权,政府部门的征收行为完全公开,增强了其行为的透明度,从程序制度上保障了政府的权力不被滥用。

(三)土地征收程序具有中立性

土地征收程序的中立性是由征收方与被征收方的主体地位决定的。一方面,土地征收权只能由国家行使。土地征收是转移土地所有权的一种强制性的行政处理,其效力涉及到被征土地的一切权利关系,是国家行使土地最高所有权的结果。另一方面,在土地征收中的被征收人完全是出于公共利益的需要而做出的牺牲。既要保护被征收方的合理财产权又要执行国家的强制性征收,在市场经济条件下,若要使土地征收可持续发展,必须要“在土地权人事先同意的情况下,认同某种中间力量的定价, 前提是中间力量能较公允及客观地评价财产的流转是否符合更高的效率要求,以及买方的收购价格是否低至会损害权利人的既有利益。”

二、我国的土地征收程序及其缺陷

依据我国的土地管理方面的相关立法,我国现行的土地征收程序大体分为以下几个阶段:

(一)申请批准阶段。市县政府拟定征收土地方案,持相关文件,逐级向有批准权的政府(国务院或省政府)提出征地申请。

(二)书面公告阶段。待有批准权的政府批准征地申请后,由有关政府机构作出书面报告。公告内容主要有:(1)批准征地的机关名称、批准文书的文号、时间和征地后的用途;(2)被征地的所有权人以及被征收土地的基本情况;(3)对于被征收土地的补偿以及安置措施;(4)补偿登记的办理时间与地点

(三)登记阶段。由被征收土地的所有权人、使用权人在征地公告规定的时间范围内持能证明其土地权属的证书或合同,到公告公布的地点向相关政府主管部门办理补偿登记。如果规定期限内未登记,补偿的具体内容则以相关部门的实际调查为准。未依法进行征用土地公告的,被征收土地的权利主体可以依法要求其进行公告,未公告的情形下有权拒绝办理补偿登记。

(四)市县政府土地行政主管部门根据经过批准的土地征收方案,联合相关部门共同拟定对于被征收土地的补偿与安置措施,并予以公告。在征地公告之日起45日内以被征土地的所有权人为单位拟定征地补偿、安置方案并予以公告。如方案未经公告的,相关权利人有权拒绝办理补偿、安置手续。

(五)组织、实施征地补偿、安置方案与解决争议阶段。征地补偿过程中争议主要集中在两个方面。一方面是补偿标准的争议。发生争议的,要先由地方政府进行协调;不能达成共识的,再由征收土地的批准机关进行裁决,如果当事人要求听证的,应该举行听证会。另一方面是征地的补偿与安置是否依法按照公告的方案进行的争议.例如安置费用的拨付是否受到监督,费用的收支使用情况是否及时公示等等.遇到这种争议,首先由县级地方政府进行协调,协调不成,再由上一级政府裁决。土地征收方案的实施不受补偿、安置争议的影响。

我国现行法律法规所规定的土地征收程序在总体上是合理的、有效的,但通过对土地征收程序的深入研究,笔者认为我国的土地征收程序仍存在以下不足之处:

1.地过程中缺乏公开性

2.土地征收程序对政府职能的行使规制不足

3.土地征收过程中缺乏被征收者的参与

其一,听证会的提出主体范围太窄,仅限于权利人提出方可进行。其二,听证会只是在补偿及安置方案确定以后,才可以提出。我国的土地征收过程中没有保障被征收者在方案制定中能够充分参与的制度。

4.土地征收程序中的事业性认定过于简化。在我国,没有一个相对独立的评估环节,只是在审查与批准阶段中加以认定。这种程序上的漏洞,使得对于土地征收的实际用途缺乏严格的审查,对于是否属于公共利益的范围更加模糊。相关政府部门可能会更多的考虑政府或部门利益,从而损害被征收人的利益。

5.救济程序有待进一步的完善。首先,争议解决的途径和范围太窄,被征收者只能对补偿的标准存在争议时才能提起救济程序。其次,政府作为征收方案的制定者,同时又是该方案的执行者,如果再由征服自己担任争议的裁决者那么就严重违背了“任何人不得为自己的法官”这一基本法理,很难做到客观公正。缺乏司法救济,在土地征收程序中缺少必要的司法程序的介入,这样很难保证征地过程中的公平。因此,这也是维护被征收人这一弱势群体的合法利益的需要。

三、我国的征地程序制度的创新完善

1.政府角色,提高征收程序透明度

我国的土地征收程序中一直是政府处于主导地位,由政府批准征地,由政府制定和实施补偿、安置方案,由政府解决争议。进一步完善土地征收程序,我们需要市场化来逐步代替完全行政化的土地征收。政府在土地征收程序中只是一个监督者,利用市场规则来调整土地征收。关于补偿与安置的具体内容由用地单位和土地被征收者自行商讨、决定。就像有的学者所建议的:政府不直接参与征地,通过颁发征收许可证和征购许可证来实现对土地的审批。这种情况下,被征收土地者能够完全的参与到土地征收程序中,政府角色的转变,也使土地征收的阻力大大降低。

目前按照我国的土地征收程序,绝大多数决定都是由政府管理部门单方面决定的,而且是在公告前就决定了的。我国现行的“两公告制度”,现在看来更多的只是一种形式上的公告。被征地者的合法权益要想得到保障,政府必须要公开征地程序中各个阶段的有关信息。其中应包括补偿的具体标准及范围,补偿和安置费用的划拨与使用情况等。

2.征收程序中明确司法程序,规制政府职能行使

土地的征收程序是对被征收人的权利的一种保障,是土地征收制度中十分重要的组成部分。在各国的立法中,对于类似的公用征收都倍受重视。公用征收的程序比普通征收程序严格、复杂,在不少国家必须经过行政程序和司法程序两个阶段才能完成征收行为。例如:在美国,政府的公用征收适用并受制于联邦行政程序法典关于正当法律程序的规定。在法国的征收程序立法中,它将公用征收程序分为行政程序和司法程序两部分。由司法程序监督、规制行政行为,保障公用征收中被征收人的合法权益。

笔者认为我国土地征收程序立法也可以借鉴大陆法系在公用征收程序立法方面的经验,对我国的土地征收程序进行完善。我们可以在补偿费用的确定过程中加入必要的司法程序。由相关法院在行政部门作出批准征收土地之后,也就是在组织、实施征地补偿和安置方案阶段中中,由法相关院决定补偿的确定与发放。另外,我国一直是采取行政主导的方式进行土地征收。在土地征收过程中从制定到批准都是政府部门拥有最终决定权。但由于土地征收行为涉及到被征收人的切身利益,所以土地征收程序中加入司法程序势在必行。

3.善听证制度,完善征地中被征收者的参与程序

我国《土地管理法》第4条以及《土地管理法实施条例》第25条规定:“征地补偿方案确定后,有关地方人民政府应当公告,并听取被征地的农村集体经济组织和农民的意见。”在《征用土地公告办法》中又明确规定,被征收土地者如果对征地的补偿、安置方案有异议的或提出要举行听证会的,应该在公告之日起10个工作日内向有关政府的行政主管部门提出。

笔者认为这一规定不尽合理,土地征收问题是涉及到被征地者的重大民生问题,在征收过程中应当有专门制度保障其监督权与参与权的行使,让被征收者完全参与到土地征收、补偿、安置的整个过程中,才能真正的维护被征收者的合法权益。因此,要完善土地征收的听证程序。首先,在听证的范围上,土地权利人不仅要对征地补偿的范围、面积等方面进行听证,更要有权对土地征收的原因,即公共利益的确认进行听证。其次,申请听证的时间要明确。听证的申请时间的规定要本着充分保障权利人知晓的原则和效率原则来确定。再次,完善听证制度,使其发挥应有的作用。不能让其只停留在一种形式上。土地权利人要求听证的,行政机关必须举行听证,没有举行的,权利人有权拒绝办理征收安置补偿手续;依据听证程序作出的裁决,必须附有听证纪要、听证笔录作为裁决的依据予以公示,否则裁决不予认可。

4.立并完善事业审查认定程序

土地征收的前提条件是对征收的事业性质进行认定。只有被认定是符合社会公共利益需要的,政府才能进行土地征收。完善事业认定程序,最好是设立一套独立于批准与实施程序之外的程序,以此来确保“公共利益”认定的准确,防止征地权的滥用。同时事业认定程序还可以进一步完善,即对土地征收完成后,该土地是否真的用于公益性建设,是否真的是为社会公众服务。

5.全土地征收的司法救济程序

行政复议是解决我国土地征收补偿纠纷的主要司法方式。因为政府在行政征收整个程序中的主导地位,很难做到公平、公正。这种情况下,笔者认为除了申诉、行政复议等行政手段外,当被征收人对土地征收的公共利益性或补偿、安置方案等有异议的,还可以提起诉讼,可以通过正当的程序解决,而不是通过上访、围攻政府的方式解决。因此,需要在法律中进一步明确,对于属于行政复议或行政诉讼范围内的土地征收纠纷,被征收人对其行政行为不服的,除可申请行政复议外,亦可直接向法院提起行政诉讼。对于属于土地征收中的补偿、安置纠纷亦可提起民事诉讼。司法救济程序一方面可以保障权利人在权利受到侵犯时有地方维护权利;另一方面,可以制约行政权力。

建立并完善土地征收程序,其目的就是为了保障被征收者的合法权益能够有制度上的保障。针对土地征收中所产生的争议,实现多元化的解决途径。为建设和谐社会保驾护航。

参考文献:

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篇5：土地变性申请报告

安阳市********：

我公司正在运筹的*******项目所在地块，目前安阳市总规为商业用地。而商业用地性质要求商业建筑面积达到总建筑面积的50%以上，这将导致剩余面积无法安置该区回迁居民。为了顺利完成该项目，居民能早日回迁，特申请将该土地变更为居住用地。

特此报告，望政府领导给予支持批准为感！

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篇6：土地程序办理(出让土地登记)

办理《国有土地使用证》要素

 办理单位：郑州市国土资源局。

 办理地点：淮河路与文化宫路交叉。

 需要的资料：

1、申请书、申请表、具结书；

2、营业执照、法人代表证明书、组织机构代码证（复件）；

3、法人代表委托书；

4、经办人身份证，法人身份证复印件（复印件）；

5、国有土地使用权出让合同以及补充合同（原件）；

6、出让金缴纳票据、契税票；

7、地籍调查表（指界委托书、地籍调查法人证明书）；

8、用地批复；

9、宗地图。

 办理时间：预计10个工作日。

 内部配合部门：设计部。

篇7：闲置土地处置程序

一、主管部门向国有建设用地使用权人发出《闲置土地调查通知书》；

二、国有建设用地使用权人在接到《闲置土地调查通知书》之日起三十日内按照要求提供土地开发利用情况、闲置原因以及相关说明等材料。

三、主管部门进行调查取证；

四、符合条件，主管部门向国有建设用地使用权人下达《闲置土地认定书》；

五、主管部门通过门户网站等形式向社会公开闲置土地的信息；

六、国有建设用地使用权人申请听证，主管部门组织听证（根据《国土资源听证规定》第二十一条的规定，当事人应当在告知后5个工作日内向听证机构提出书面申请，逾期未提出的，视为放弃听证）；

七、主管部门报经本级人民政府批准，根据闲置年限的不同，向国有建设用地使用权人下达《征缴土地闲置费决定书》或者《收回国有建设用地使用权决定书》。国有建设用地使用权人应当自《征缴土地闲置费决定书》送达之日起三十日内，按照规定缴纳土地闲置费；自《收回国有建设用地使用权决定书》送达之日起三十日内，到市、县国土资源主管部门办理国有建设用地使用权注销登记，交回土地权利证书。

国有建设用地使用权人对《征缴土地闲置费决定书》和《收回国有建设用地使用权决定书》不服的，可以依法申请行政复议或者提起行政诉讼。（根据行政复议法第九条的规定，行政复议申请期限为六十天）。

八、若符合《闲置土地处置办法》第八条情形，主观部门可以与国有建设用地使用权人协商，1、对闲置土地选择以下方式处置：

1、延长动工开发期限；

2、调整土地用途、规划条件；

3、由政府安排临时使用；

4、有偿收回；

5、置换土地；

篇8：中日土地征收程序比较研究

一、我国土地征收程序的概述

(一) 我国土地征收程序的含义

在法学上, 所谓程序, 实质上就是根据一定的标准和条件分析行为和争议, 并且按照一定的方式、步骤和顺序做出最终法律决定的过程。在听取有关方面的意见时, 要秉着公平公正的态度, 在双方当事人认可的情况下, 才能做出最终的决定。土地征收程序, 就是指在土地征收过程中, 征收主体在行使土地征收权时, 按照土地征收所拥有的方式、顺序和步骤并且按照一定的时间期限的总和。

(二) 我国土地征收程序的特征

1. 我国的土地征收程序, 是指行政主体按照土地征收的程序行使土地征收权。在我国, 公共利益, 是土地征收的目的, 土地征收是通过国家强制力并且按照法定程序将集体土地的所有权转化为国家所有, 对被征收者按照法律的相关规定给予补偿的行为。

2. 在土地征收中, 要保护被征地者的合法权益。纵观古今, 行政权的行使都会与社会相分离。在专制社会, 行政权成为统治者的专属权利, 与社会大众相分离。虽然, 现在大部分国家都实行民主, 但是, 这种行政权仍然存在。可是, 若是这种必要的程序没有被严格的规范, 那么行政权就会被滥用, 损害被征地者的利益。在土地征收过程中, 为防止行政恣意, 必须把土地征收职权的行使, 和土地征收机关的活动, 限定在规范的轨道运行。作为权力的行使者, 既然要保证土地征收机关高效执行, 那么就要在系统内部, 齐全其功能, 合理其结构。做到使土地征收的主体在每个阶段, 每一方面都有法律可以遵守。在土地征收中, 土地征收机关的行为被分为几个过程, 以及若干个部分, 每个部分都要有其要求和期限, 并且有其具体的工作标准。土地征收程序, 在土地征收过程中, 能够保障土地征收工作的顺利完成, 而且对土地征收机关及其相关人起到有效的警示作用。

3. 土地征收程序要遵守法律的规定。第一, 在我国, 土地征收的过程中, 土地征收的相关人要按照法律的相关规定进行土地征收, 其程序要合法。违反土地征收程序, 其行为一定会受到法律的严惩。所以, 按照土地征收程序征收土地更具有法治意义。

第二, 土地征收程序要遵守法律的规定, 并不是在征收土地的过程中, 所有的步骤都要制定具体没有任何纰漏的法律, 有必要成为法定程序的, 只有对土地征收行为有法定影响功能的程序。

第三, 在土地征收过程中, 被征收土地者通过参与程序并且遵从土地征收程序, 都是为了更好的监督土地征收机关的土地征收行为。

二、我国土地征收程序存在的问题

(一) 有关土地征收程序的法律法规部完善

在我国, 有关土地征收程序的立法并不完善。在土地征收程序的原则方面, 《宪法》、《土地管理法》、《土地管理法实施条例》都有相关规定, 而《征用土地公告办法》则是以部门规定的形式呈现, 而《国务院关于深化改革严格土地管理的决定》, 并不能作为法院作出最终判决的依据。

(二) 公共目的在土地征收中缺乏认定程序

征收土地的目的是为了公共利益的需要且必须合法, 这是国际上都认可的原则。这也为我国法律所接受。但是, 在我国, 对公共利益的含义并不明确, 公共利益在程序方面没有保障, 在征收土地的公告中, 更是缺乏专门的、合法性的说明, 在审批程序中, 就更别说对公共利益的合法性审查了。在我国, 对公用利益的规定, 只在宪法中有所体现, 但是, 之所以要对公共利益进行审查, 其审查的关键在于对征用土地涉及到总体规划, 农田的保护, 以及做出审批的行政机关是否具有权利做出审批等等。

(三) 被征地者的意见不能表达

在我国, 只要在公告期内进行登记, 就可以认定土地权属, 被征收土地的农民, 在土地征收过程中缺乏表达意见的途径。只有在行政机关已经批准的情况下, 被征地者才有可能知晓, 被征收者在整个征地过程中, 都处于比较被动的局面。

(四) 缺乏监督机制

在我国, 行政机关既能够决定土地征收, 又能够对土地进行征收, 其在土地征收中, 相对于其他相关人, 有绝对的优势。只有进行有效的监管, 才能防止其权利滥用。但是, 在我国的有关法律中, 并没有对监督机制做出相关的规定, 而是行政机关自己决定。在土地征收过程中, 缺乏对行政机关的监管, 而是完全由政府裁决, 正所谓做完运动员做裁判员。

三、日本土地征收的程序

日本的《土地征用法》规定, 可以因公共利益目的收购特定的土地, 允许征收土地的公共事业, 其必须有法律依据, 并且进行严格限制。相关的法律法规对公共事业的建设规定有, 《河川法》关于堤防、水库的规定, 《城市规划法》关于公园、道路的规定等等。土地征收程序分为以下几个步骤:

(一) 征地申请

在日本, 公共事业营业者 (起业者) 应向建设大臣或都府县知事提出申请。受理申请后, 受理的有关部门性研究其必要性, 此后批准或驳回。若申请得到批准, 权益相关各方的关系即确立, 土地的权利人可以提出要求, 营业者需要预付部分赔偿。

(二) 登记土地和建筑物

申请得到批准, 营业者可登记有关土地和相关建筑物, 需要地权人确认和签字。这是将来权利关系的依据。

(三) 达成征购协议

土地征购双方可以签订购买协议。协议达成后, 需要征用委员会确认。协议得到确认后, 即具有与正式裁定相同的效力。

(四) 申请裁定

若土地征购双方没有达成土地征购协议, 营业者可以提出申请, 由征用委员会裁定。征用委员会要谨慎衡量, 充分考虑有关各方的意见。若没有理由驳回营业者的申请, 就确认申请并准予征用, 并且明确规定征地范围、赔偿损失、权利期限等。

(五) 让地裁定

征用委员会作出征地裁定后, 在批准申请四年内, 对关键当事人申请做出让地裁定, 确定其他赔偿和让地期限。

(六) 终结征用

若权利者出让土地, 营业者在让地期限之前给付赔偿金, 此时征用终结。若在让地期限之内, 权利者拒不拆迁, 起业者可提出申请, 由道府县知事代为执行, 可采取强制手段完成征用工作。

四、健全我国的土地征收程序

日本有关土地征收程序的经验值得我国学习并借鉴, 根据我国的具体国情, 在我国土地征收程序中, 要坚持公正高效、公开透明的原则, 实施土地征收过程中, 既要达到土地征收的目的, 也要使被征地者的合法权益得到保护。具体应从以下几个方面完善我国土地征收程序:

(一) 健全相应法律法规

日本的土地征收制度是比较完善的, 土地征收程序属于土地征收法律的一个章节。在我国, 有必要制定专门的土地征收法律, 在其中, 为土地征收程序设定一个章节, 也可以在《土地管理法》中加入关于土地征收程序的章节, 或者以部门规章的形式规定土地征收程序, 提高行政机关的办事效率, 坚持公正高效、公开透明的原则, 保护被征地者的合法权利, 建立一个科学健全的土地征收程序。

(二) 界定土地征收的目的

土地征收只能是为了公共利益才能实施。这是大多数国家遵循的原则, 也是国际上通行的原则。对土地征收的申请进行审查时, 行政机关要特别审查其土地征收的目的。在征收土地时, 必须以公共利益为根本出发点, 这样既可以防止滥用土地征收权, 又可以保护被征地者的合法权益。要界定土地征收的目的, 不能使土地征收的目的的解释成为有关部门或者行政领导的自由裁量权。

(三) 成立有关土地征收事务机构

成立专门负责土地征收的事务机构, 主要职责就是在接受土地行政主管部门的委托后, 从事土地征收的具体事务。此机构独立于行政管理机构, 能够做到职能分离, 符合正当程序的要求。

(四) 增加土地征收前的协商程序

协商程序可以开始在土地征收前的公告之后, 土地征收事务机构对土地征收进行调查, 就征收的目的, 范围等进行全面了解。土地需用人与被征地者就有关方面进行协商, 在双方不能达成一致的情况下, 土地征收事务机构可以进行调解。

(五) 完善公告程序

在土地征收前, 应对全社会及被征地者进行公告和通知, 应当以书面的形式通知被征地者, 以书面的形式公告全社会, 在书面通知中, 应当告知被征地者享有听证、申诉的权利, 以及行使这些权利的期限, 且书面通知的送达应有相应的送达回执。违反公告和通知规定的, 应当视为程序违法。

(六) 建立关于土地征收的听证制度

由具有征地审批权的有关机关, 组织建立土地征收听证制度。形成有效的听证制度, 更容易打破政府在征地过程中的垄断行为, 可以提高征地行为的透明度, 让被征地者及利害关系人参与到土地征收的整个过程中。听证会的各方参加者可以就征地的必要性及征地补偿的标准问题进行讨论。听证的结果应以书面报告的形式呈现上一级有关机关。这样的做法, 能够使我国土地征收的程序更为严谨。

(七) 完善土地征收补偿安置工作

第一, 对因征地而失去土地的农民提供就业保障。对不能进城务工的被征地者, 采取就地就业的办法, 政府可以通过吸引投资的方式, 建设劳动密集型的乡镇企业, 解决被征地者的工作问题。第二, 做好被征地者的养老保障工作。政府可以建立专门的失地农民养老保险基金, 设立专门的机构, 保障被征地者在年老之后的生活保障。

科学合理的征收程序对土地征收来说至关重要, 观察研究日本土地征收程序, 对分析我国土地征收程序的问题有现实的借鉴意义。根据我国的国情, 在这里对完善我国土地征收程序提出的几点建议, 希望能够构建一个科学合理的土地征收程序, 使我国土地征收程序更为规范。

摘要：日本的《土地征收法》颁布于1951年, 到现在其土地征收程序已相当规范。近些年来, 我国的城市化建设速度不断加快, 而在土地征收程序上, 也暴露出一些问题。为促进我国的土地征收程序得到健全, 根据我国的实际情况, 通过观察研究日本土地征收程序, 吸收日本的成功经验, 分析我国相应存在的问题, 提出关于我国土地征收程序的一些建议。

关键词：土地征收,监督机制,补偿安置

参考文献

[1]刘济勇.日本土地征用模式对中国的借鉴和启示[J].中国劳动保障, 2005 (8) .

[2]梁亚荣, 刘燕.构建正当的土地征收程序[J].中国土地科学, 2008 (11) .

[3]李蕊.土地征收制度研究[J].广西社会科学, 2005 (12) .

[4]汪秀莲, 王静主编.日本韩国土地管理法律制度与土地利用规划制度及其借鉴[M].北京:中国大地出版社, 2004.

篇9：土地变性程序

关键词：集体土地；立法程序；失地农民；权益保护

我国的征地制度于计划经济时期产生，带有强烈的政府主导色彩，有很大的随意性，因而变革农地制度已刻不容缓。从土地征收的程序视角对征地制度存在的缺陷进行分析，通过强化被征收人的参与程序，优化告知、听证及补偿款发放和监督等程序，笔者期望以此对缓解土地纠纷和完善立法提供一定的借鉴。

一、我国土地征收程序的立法现状

从提出“三农”问题到现下十八届五中全会决定构建城乡统一的建设用地市场，规范征地程序，解决农地问题依然是重要课题。

1.何谓土地征收程序

现今与土地征收相关并处于较高位阶的法律主要有《土地管理法》和《土地管理法实施条例》，但这两者都未对土地征收程序做出明确定义。因此，笔者结合土地征收和行政程序这两者的概念，得出土地征收程序指的是国家为了实现社会公共目的，在给予土地被征收人相应补偿的前提下，按照法定权限和程序取得原土地所有人土地权利时，所应当遵守的时限、步骤、方法和顺序的总和。

2.现行立法对土地征收程序的规定

2001年，国土资源部发布《国土资源部关于切实做好征地补偿安置工作的通知》规定被征地权利人如果对征地补偿安置方案持有异议，有权提出质疑并可依法申请听证；征地补偿安置费用应专款专用，严禁挪用或截留款项。2004年修改并颁布的《中华人民共和国土地管理法》对征地程序方面所做的规定简单又粗糙，不够精分，只粗略规定了“两公告一登记”和农用地转用审批制度。同年，国土资源部在《关于完善征地补偿安置制度的指导意见》文件中具体化了征地工作程序：告知征地情况；确认征地调查结果；组织征地听证。2010年，国土资源部修改并发布《征收土地公告办法》，对征地补偿安置方案的告知方式、告知内容进行了细化，同时规定征地补偿安置方案要以书面形式在被征地所在的村（组）内进行公告。

关于土地征收的程序虽有众多法律对其规制，但告知信息缺乏完整性、申请听证时限太短、被征地人参与不足等问题一直存在，如果我国不及时完善征地立法，这在实际操作上將会产生很大漏洞。

二、失地农民应被保护的权益内容

出于对增进公共利益的考量，国家按照法定权限可以合理恰当地行使征地权，但这并不代表国家能够肆意无偿地取得原为农民所有的土地。在国家征收土地的过程中，应当把保障失地农民的合法权益列入工作重点。

1.政府应扮演好保护者角色

在征地活动中，政府应鼓励被征地权利人积极充分地参与其中，他们在这一活动中的相关意见建议，政府有着是否予以采纳并解释说明的义务。他们对征收持有不同意见时，有权向有关部门申请听证，政府应当提供渠道帮助被征地农民解决异议。

2.政府应当保障失地农民的政治权利

被征地农民在丧失赖以生存的土地之后，政府更应注重保护他们在原集体经济组织的各项政治权利，例如选举权和被选举权的行使。

3.失地农民应拥有取得合理经济补偿的权利

我国《物权法》规定，对公私财产应进行平等保护，因此，国家为实现公共目的而征收非国有财产时，对被征收人造成的损失应进行经济补偿。尽管征地行为具有强制性，但被征收人在这一活动中失去的仅仅是意思自治，即买卖自由，而并非是财产权利。

三、土地征收程序的立法完善

当前，我国立法在告知、听证、参与、补偿款的发放和监管程序方面依然存在诸多漏洞，失地农民合法的土地权益难以得到有效保障。基于此，笔者试图从立法学的视角，针对实际生活中土地征收程序存在的弊端，在以下四方面提出对策建议：

1.优化告知程序

政府应对征地报批前以及报批后行为中发布的征收土地公告内容加以完善。不公平的征地程序中有一重要特点那就是征地关系双方的信息不平等，整个环节由政府一方主导。明确告知内容可以使征收活动更加公开透明，使征地方与征地利害关系人之间地位更加对等，避免出现各种暗箱操作行为。此外，相关征收土地、补偿和安置方案等除了在被征地所在的村（组）或乡（镇）人民政府进行公布外，还应在被征所在地的有关媒体和互联网上进行公告，以保证大众获悉。

2.优化听证程序

为了使政府机关不滥用征地权，垄断土地市场，公告发布以后，要通过公众参与以及认同的方式，用对话的机制确保认证完成。只有经过公众利益认证的土地拟征方案才可以上报有权审批的机关，在进一步审核完成之后再给予通过。延长被征收人就征地补偿和安置方案申请听证的期限也是必不可少的措施。

3.优化参与程序

目前的征地程序之所以会在现实中引起许多被征收人的异议，主要原因在于被征地人作为征收行为中的重要利益人却被排除在征收环节之外，难以参与并保护自己的利益需求所导致。整个土地征收过程由行政机关单方主导，程序缺乏正义性，加之农村集体土地产权制度的不明确，集体土地由村委会少数人所把持。因此，提供渠道使广大农民参与到利益认定环节中来，能获得他们的普遍赞同。

4.优化补偿款的发放和监督程序

现行法律只在大体上规定了征地补偿费中的安置补助费、地上附着物等的赔偿标准，而缺乏明确的分配标准和分配程序。因此，设置必要的发放和监管程序必不可少，具体而言：其一，村委会要根据村民自治的要求，进行村务公开、财务公开，确保所有村民对款项的知情权；其二，要由村委会起草关于集体成员间分配方案的相关草案；其三，要以召开村民会议的方式确立和完善分配方案。在这一过程中，村委会应及时公布方案的落实情况，书面告知村民享有的权利，合理处理好村民提出的不同意见等，进而达到整个补偿款发放过程平等、公开、公正的目标。

四、结语

土地征收的程序问题是十分复杂的。进行土地征收程序的立法研究，不仅要开展理论争鸣，还要潜心考察发达国家的此类相关制度，更需要对我国集体土地征收制度和实际运用中存在的问题时刻保持清醒的认识。只有这样，才能提出符合我国国情的集体土地征收程序立法建议。

参考文献：

[1]江平.《中国土地立法研究》[M].北京：中国政法大学出版社，1994年版.

[2]曹宗平.《论我国征地制度的内在缺陷》[J].《经济学家》，2005，60-6.

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