房地产货币化

房地产货币化（精选十篇）

房地产货币化 篇1

关键词：房地产,价格泡沫,货币政策,调控,措施

2003年之后我国的商品房价格不断上涨,房地产泡沫同20世纪80年代末的日本存在着很多相同点[1]。因为两国的融资体系主要是银行融资,房地产的资金来源高度依赖银行信贷,所以货币政策能够借助于利率以及信贷影响房地产的价格。

1 房地产价格泡沫问题

第一,过度调控有可能影响到经济发展。从房地产行业的属性而言,有着产业链长、关联度高以及经济带动效果显著等方面的特点,房地产市场如果迅速下降容易导致产能过剩[2]。发达国家的相关经验显示,需求不足导致的通货紧缩是经济发展过程当中的重要阻碍。要是调控力度过大,借助于一系列的传导机制,会导致总供给超过总需求,从而发生通货紧缩问题[3]。在新的调控政策下,开发投资以及土地购置等方面的指标都出现一定程度的下降,房地产的上、下游相关产业也受到明显的影响,再加上宏观经济存在的不确定性,有可能进一步影响到国民经济的发展。

第二,放松调控会导致泡沫愈演愈烈。任何国家以及地区调整房地产价格都需要一个比较长的过程,通常情况下需要连续调整货币政策才可以实现房地产价格的软着陆[4]。房地产对经济发展的影响非常显著,在泡沫初期各国政府往往会出台相关政策避免房地产泡沫持续扩大,不过因为市场预期太过乐观,会影响到政策的调控效果。随着房地产泡沫的加剧,会进一步加大政府压力,从而颁布更为严格的调控政策。市场预期也会随之改变,导致房地产的价格不断下降,行业降温产生明显的负面影响,不利于经济的发展。政府迫于通货紧缩的压力而不得不继续实施宽松货币政策[5]。在这一情况下,如果资金缺乏更加理想的投资渠道,容易继续涌进房地产,从而产生新一轮的泡沫。要是政府选择严厉调控,有可能导致房地产业陷入持续的萧条。房地产有着投资性以及消费性两种特点,我国的房地产应当主要侧重其消费品属性。同美国的房地产金融比较而言,我国应当走德国的房地产发展模式。在当前的经济背景下,应当完善消费品主导的房地产市场及其相关机制。

第三,微观主体影响货币政策的执行效果。微观主体的行为有可能挑战货币政策执行的效果。通常情况下,市场主体会根据自身的判断来根据调控政策决定自身行为。要是违背调控政策的目的,就会影响到货币政策的顺利执行。消费者的行为往往会扩大效果[6]。要是房地产主体的消费者对房价下跌的预期太长,结果就会背离调控的最初目标。例如当年“国十条”发布之后,购房者的观望色彩浓重,不少人甚至退房违约来规避房价下降的风险。

2 房地产价格的货币政策调控措施

第一,完善货币政策的传导。传导机制可以说是货币政策调控过程当中非常关键的一个步骤,传导机制的效率在很大程度上决定着货币政策调控的执行效果。所以完善货币政策的传导机制有非常重要的现实意义。时滞可以说是阻碍货币调控政策发挥效果的重要影响因素。当前环境下,我国实施官方利率政策,同时利率市场化的进程比较缓慢,从而不利于利率调控来达到货币政策调控目标的效果。除此之外,货币政策在具体执行的过程当中有着很大的滞后性,房地产的价格难以及时做出反应,导致货币政策也就失去意义。货币政策的传导机制效果低下,需要从以下两个方面着手改进:一方面是要健全金融市场,推动利率的市场化进程。货币价格可以说是货币政策最为主要的组成内容之一,我国的货币价格利率并没有彻底地市场化。所以货币政策传导的方法受到明显的阻碍,使得货币政策执行力大打折扣。为确保货币政策的传导通畅,需要进一步放松利率管制,推进利率的市场化改革,调整利率结构,最大限度体现利率在实施货币政策过程当中的价值。另一方面是要强化控制外汇储备的力度,从而控制货币的供给。我国当前实施的货币政策一个重要作用就在于控制货币的供应量,同时需要保证货币的供应高度可控。不过我国的对外贸易频繁,导致大量的热钱涌入国内,使得外汇储备不断增加,影响到货币供应量控制,进而不利于货币政策效果的传导。这就需要控制外汇规模的上升,减少热钱的持续涌入,提高金融市场的抗干扰性。

第二,协调货币政策以及其他政策。我国的房地产调控一方面需要通过经济手段,另一方面还需要立法手段以及行政手段。房地产调控的过程当中,不同的调控措施各有其价值。货币政策调控的力度较小,那么货币政策对经济运行产生的影响也就比较小。虽然在制定货币政策的时候更加自由,不过货币政策的实施较为烦琐,往往涉及各种各样的间接调控方法,因此存在着比较明显的滞后性。财政方式来实现房地产价格的调控较为直接,不过因为收入以及支出政策容易影响到其他方面的经济变量,波及的范围比较广。税收手段来调控房地产价格需要实施房产税,调控的效果显著不过持续的时间较短。同时我国的房产税机制 不够健全,不能单一依靠税收。投资手段容易受各方面政策的影响,缺乏足够的独立性。行政手段的效果显著,不过需要政府制定并且负责实施,不同政府的制度以及方针往往各不相同,影响到房价的调控效果。因为不同房价调控的方法各有长处以及短处,在实施货币政策调控的时候,需要综合应用其他的方法,从而确保货币调控措施能够执行到位,协调使用不同的政策,强化其他政策同货币政策之间的配合。

第三,改进市场主体的反应力。我国当前金融市场的建设较为滞后,使得市场主体对金融政策的反映不够明显,同时解读金融政策的时候也不够清楚。因为市场主体忽视金融政策,同时货币政策调控的反应并未达到调控需要的状态,从而影响货币政策对房地产价格调控的效果。在这一背景下,需要提高市场各类主体的金融意识,加强银行对货币调控政策的反应,帮助市场主体准确把握货币政策的执行目的。通过确保市场主体合理反应货币政策,才可以缓解对货币政策调控产生的干扰,通过争取市场主体的主动配合来发挥货币政策对房地产市场的调控作用。

第四,提高中央银行的调控灵活性。中国人民银行是国务院的下属机构,虽然近年来独立性有着持续增强的发展势头,不过仍然缺乏足够的独立性以及灵活性。房地产作为重要的国民经济支柱,打压房地产价格容易影响国民经济的发展。所以中央银行制定货币调控政策的时候不能仅仅考虑房价的问题,还需要参考政府的各种政策,从而达到价格调控的目的。为改进货币政策调控我国房地产市场的效果,需要不断提高中央银行的调控灵活性以及自主性,只有这样才可以确保中央银行出台货币政策的时候综合考虑房地产发展状况,发挥价格调控的作用。

综上所述,我国的房地产市场蓬勃发展,但是在此过程当中政府并未出台相应的机制控制价格,从而导致房地产出现泡沫问题,甚至出现恶性循环,给社会经济带来不良影响。因此政府需要出台针对性的货币政策调控,从而平衡房地产的价格,实现国民经济的稳定持续发展。

参考文献

[1]韩冬梅,屠梅曾,曹坤.房地产价格泡沫与货币政策调控[J].中国软科学,2015,12(6):47-48.

[2]孙霖.我国调控房地产价格的货币政策分析[J].黑龙江对外经贸,2015,20(11):97-98.

[3]王柏杰,冯宗宪.金融支持过度与房地产价格泡沫和货币政策有效性---以京、津、沪、渝为例[J].山西财经大学学报,2015,10(12):48-57.

[4]段军山.货币政策与资产价格泡沫调控---以我国房地产业为例[J].价格理论与实践,2014,12(8):56-57.

[5]李宗怡.货币政策如何应对房地产泡沫---中日比较分析[J].亚太经济,2015,6(4):105-106.

货币政策对房地产价格影响因素分析 篇2

货币政策对房地产价格影响因素分析

作者：纪艳玉

摘要：本文在对国内有关货币政策对房地产价格影响的梳理上，总结出国内学者主要从货币供应、利率以及银行信贷方面去探讨货币政策对房地产价格的影响。本文尝试着分析各个因素对房地产价格的影响，以期能更加全面地了解货币政策对房地产价格影响因素。关键词：货币政策；房地产价格；影响因素

中图分类号：F293.3 文献标识码：A 文章编号：1001-828X（2013）11-000-01

一、引言

我国房地产市场从1998年以来经历了较长时期的价格上涨，整体上至今仍未出现较深幅度的价格下跌。由于我国房地产行业在国民经济增长中贡献率较高，其行业属性也决定了它对实体经济的影响更加直接。货币政策作为宏观调控的重要手段之一，它的调整如何房地产价格是我们值得深究的问题。

关于货币政策对房地产价格的影响研究，国内大多学者的研究都是从利率、货币供应量和银行信贷角度进行分析：戴国强、张建华（2009）认为通过利率变动或货币供应量的变化，货币政策可以通过直接和间接机制影响房地产市场价格，且对具体传导机制进行了深入分析。贺建清、邓宏亮（2011）实证分析了房地产市场在货币政策传导机制中的作用，研究结果表明房地产市场在货币政策传导机制中发挥了重要作用，货币供应量M1、M2是房地产价格指数变化的Granger原因。单克强（2012）研究结果表明我国货币增长与房价上涨之间存在着显著的双向因果关系，与前面的研究角度不同的是，薛磊（2006）采用实证分析的方法从信贷资金角度进行分析，实证结果显示银行信贷与房地产价格之间存着这显著的正向关系，即银行信贷的减少会抑制房地产价格的上涨。

二、货币政策对房地产价格影响因素分析

从以上对国内相关的研究进行总结的过程中，我们可以看到大多数学者在有关货币政策对房地产价格的研究中，主要考虑的货币政策因素包括：货币供应量，利率及银行信贷量，下面我就这几个方面具体分析。

（一）货币供应量对房地产价格的影响。货币供应量的多少关乎社会资金面的宽松与否。货币供应量的增加会使房地产市场活跃，房地产价格上涨，因此货币供应量与房地产价格是正相关关系的，货币供应量的增多，促使更多的投资资金要寻找更多的投资渠道，资本追逐利润的本性促使房地产市场活跃，如果投机过热，可能会导致房地产价格泡沫的生成，这样发展下去将会给经济带来严重的灾难。

（二）利率对房地产价格的影响。利率是货币政策中的重要手段，利率对房地产价格最直接的影响是房贷资本。利率是从供需两方面对房地产价格产生影响，下面从这两方面进行具体分析。

首先从供给方面看，利率的高低决定这开发商的融资成本。利率升高时，开发商的融资成本增加，为此开发商将会减少房地产的投资开发规模，使得房地产供应量下降，房地产价格上涨。因此，从供给方面看，利率与房地产价格变化呈正向关系。其次从需求方面看，我们从投资需求和消费需求两方面进行分析。对投资需求来说，利率的上涨，投资者的贷款成本上升，可贷资金减少，还款压力增大，可获利空间减少，在这种情况下，投资者必然会减少其投资需求。另外，利率的持续上升会使公众产生房价将下跌的预期，致使房地产的投资需求降价，因此，投资需求与利率呈负相关关系。消费需求来看，其中存在着收入效应和替代效应。利率的变动对两个效应都存在着影响。就目前形势而言，房地产的价格远远高于普通居民的收入，替代效应的影响要远远大于收入效应产生的影响，因此，房地产的消费

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需求往往与利率呈负相关关系。

综上所述，利率是同时从供需两方面影响着房地产价格的，并且利率对房地产的需求影响要比对房地产的供给影响更加明显，因此利率的变化与房地产价格变化是呈反比关系的。

（三）信贷对房地产价格的影响。银行信贷资金主要是通过多种流动性效应影响房地产的供求，进而影响房地产价格。银行信贷资金主要通过以下四个渠道影响房地产价格：（1）向房地产开发商发放开发建设贷款（2）向居民发放购房贷款；（3）银行自身持有的房地产资产；（4）以房地产为抵押品的抵押贷款。从我国的实际情况看来，向房地产开发商发放开发建设贷款和向居民发放购房贷款是银行信贷资金流向房地产的主要渠道，从而推动房地产价格的上涨。

银行信贷资金是房地产市场上供需双方的主要资金来源。在银行实行宽松的房贷政策时，对购房者来说，居民的住房贷款的可得性增加，会促使房地产需求的增加，从而促进房地产价格的上涨；对于房地产开发商来说，房地产开发贷款的增加会使房地产开发商扩大投资开发规模，从理论上而言，这会使房地产的供给增加，但房地产商品的供给弹性小，因此在短期内，银行信贷的增加并不能有效的增加房地产商品的供给，相反的是，房地产开发商在拥有更多贷款的情况下，他们会选择以高价拿地进行房地产开发，这会导致房地产开发成本的增加，使得房地产价格上涨；另外，在资金充足的情况下，房地产开发商更倾向于开发建设高档房，这会使得房地产产品供需不合理，使得房地产价格上涨。从长期来看，在房地产商认为有利可图时，总体看来他们会逐渐开发新的房地产，随着新一批房地产项目的完工，房地产价格开始会有逐渐下降的趋势。

三、小结

从以上分析的可知，货币政策中的货币供应量、利率和银行信贷均对房地产价格有着正向或方向的影响，而在我们现行的货币政策中更多的依赖于利率单一工具，这使得调控的效果有所下降的，因此我国在制定货币政策时，应该调动一切可支配的工具，协调配合一起对我国的经济进行宏观调控。

参考文献：

[1]戴国强，张建华.我国货币政策的房地产价格传导机制研究.财经研究，2009（12）：31-37.[2]贺建清，邓宏亮.房地产市场在货币政策传导机制中的作用研究.区域金融研究，2011

从信贷数据看房地产从紧货币政策 篇3

从央行最近公布的信贷数据来看，一季度货币信贷增幅有所回落，从紧货币政策成效显现。比如，2008年3月末，金融机构本外币各项贷款余额为29.39万亿元，同比增长16.23％。金融机构人民币各项贷款余额27.50万亿元，同比增长14.78％，增幅比上年末低1.32个百分点。一季度人民币贷款增加13326亿元，同比少增891亿元。而且居民户贷款增加2394亿元，同比少增928亿元。非金融性公司及其他部门贷款增加10933亿元，同比多增37亿元。3月末金融机构外汇贷款余额为2688亿美元，同比增长56.92％，一季度外汇各项贷款增加488亿美元，同比多增462亿美元。

从这些数据可以看到，一季度的银行信贷表现出与以前不同特征。一是尽管人民币贷款的增长有所下降，但外币增长则快速飙升。本外币贷款的增长仍然处于一个快速增长水平，总额达到16732亿元水平。也就是说，尽管从紧的货币政策并没有改变，但是企业正在突破这种从紧货币政策的限制，在人民币快速升值的情况下，把过度的信贷扩张转向外币。

二是人民币信贷规模的减少，不是表现为企业信贷需求减少上，而是表现为居民户贷款的减少。而居民户的信贷规模收缩并不是了另外一种外币流入房地产的方式。

由于居民信贷需求下降，而且是现有的信贷政策调整(如359号文件的第二套住房政策)导致居民个人住房消费贷款的减少。这是对2007年居民住房消费信贷不正常的快速增长有一定程度的调整。

也就是说，从紧的货币政策不仅没有减少银行资金对房地产市场流入，反之更多的银行信贷资金流入房地产市场。如1～2月份房地产开发资金达5653亿元，其中国内银行增长最快而且所占的比重较高(达2779亿元，同比增长31.9％，总开发资金占比为49％)，外资进入房地产的资金减少到46亿，负增长42％，所占比重不到1％。这就是说，央行紧缩的货币政策不仅对房地产市场影响小，反之有更多的资金流入房地产市场；同时，由于一系列严格限制外资进入国内房地产市场的政策，外资进入房地产的资金越来越小。但是，国内房地产企业开始通过外币贷款的方式寻找到另一种外币流入房地产的方式。三是针对目前银行信贷市场的基本形势，一方面房地产开发商不断地在发出“从紧的货币政策如何导致房地产业资金困难、房地产业如何缺钱”的言论，另一方面央行上海分行又下发了《关于协助调查房地产开发企业资金情况的通知》，要求相关银行对上海市房企资金情况进行抽样调查，以便跟踪房地产信贷政策效应，从而导致地产股在大盘走软的背景下出现大跌，如万科A四月中下旬以来的累计跌幅达17.55％。

但从上述的银行信贷数据来看，一季度进入房地产的信贷资金同比不仅没有减少反而增长不少。但房地产企业为什么会感觉到今年的资金紧张，问题的关键是去年以来不少房地产政策发生了根本性变化，房地产开发商用传统的方式来运行，当然会感觉今年的资金紧张。比如，新的土地政策就规定，对于一块土地，土地出让金可以分期付款，但不可以分期获得土地证，而土地证不能够获得，房地产企业当然不可做预售：住房建筑要在封顶之后才能预售；住房预售款要预缴收入所得税等等。这些规定表明，房地产开发企业资金运行环境发生了很大变化，这自然也会增加房地产开发企业的资金压力。也就是说，在从紧的货币政策及楼市价格高企的背景下，房地产开发商已经不可能再获得前几年那样政策优待，特别不可能与前几年那样让银行信贷大量流入房地产市场，因为，从美国次贷危机的教训中，银行的信贷资源过度流入房地产业，其中潜在的风险不会不引起银行注意。就目前的情况来看，又一场房地产开发商与央行及相关监管部门的房地产政策博弈正在展开。这有点如2003年121号文件推出的情况相同。央行公开的数据表明，大量的银行信贷资金流入房地产市场，但房地产开发商则在采取各种舆论工具表明房地产业由于政府从紧的货币政策而将导致资金全面紧张，甚至于导致房地产企业“断粮”的危险。而这种房地产企业“断粮”危险不仅会导致房地产企业倒闭的危险，更重要的是会让快速增长的中国经济逆转，因此，在房地产开发商看来，政府应该重新检讨从紧的货币政策并改变从紧货币政策的方向。但实际上并非如此，只不过房地产开发商希望通过这种方式来改变现行的房地产政策以利于房地产市场按照他们意图发展。

同时，央行及相关房地产职能部门，鉴于美国次贷危机，鉴于目前中国严重的通货膨胀，鉴于新一届政府比2003年的成熟，以及早几前房地产市场发展所造成的严重的社会问题，房地产开发商的舆论博弈要想回到2003年的老路已经成了历史。一则十七大报告及政府工作报告对房地产市场的宗旨及目标已经有了明确的界定，即民生的房地产市场，房地产开发商要想通过舆论博弈的方式来改变这种宗旨是不可能的。二则美国次贷危机的教训已经改变政府对房地产市场的根本认识，从而把防范房地产市场的风险摆在相关职能的政府部门的面前，特别是防范银行信贷的风险，因此在物价与楼价高企的情况下，要想在短期内发言从紧的货币政策是不可能的。三则一季度的银行信贷增长放缓重点不在企业信贷增长放缓而个人银行信贷放缓，而个人银行信贷最为核心的部分是个人住房按揭贷款。而个人住房按揭贷款增长快速减少(少增891亿)，即使让大量的银行信贷流入给房地产开发商，只能增加更多的房地产供给，促使房价调整，而不可能让房地产市场重回前几年情况下。在这种情况下，房地产开发商银行信贷的增长所面临的风险也就会越来越高。对于这点，央行监管部门应该比本文认识得更清楚。正因为这样的一些理由，从紧的货币政策在短期内改变是不可能。房地产开发商与政府的博弈也不会回到2003年的老路上去。

我国调控房地产价格的货币政策分析 篇4

货币政策是否应该对资产价格做出反应一直都是备受关注和饱受争议的热点问题。美联储前主席格林斯潘尽管也对资产价格问题表示过担心, 但当时在其主持下的美联储长期保持低利率, 未对资产的持续高涨做出反应。格林斯潘对自己行为的解释是资产价格泡沫只有破灭之后才能知道这是泡沫, 即使是美联储也无法判断资产价格是否已经形成泡沫, 对资产价格的干预力度也不容易把握。

国际金融危机之后, 美联储饱受诟病, 美联储长期的低利率政策被认为是这场灾难的重要诱因。不仅是美国, 近30年来, 全球范围内历史上重大的金融动荡都离不开资产价格泡沫的身影, 而资产价格泡沫总是在宽松的货币环境下滋生、膨胀。如果货币当局对资产价格的持续高涨无动于衷, 那就意味着他们是在对未来的重点经济波动无动于衷, 这是货币当局的失职。

当然, 货币政策瞄准和干预资产价格, 在目前的学术界还尚未达成共识。然而, 越来越多的经济学家认为, 货币政策即使不把资产价格作为直接的调控目标, 至少也应该密切关注资产价格, 及早采取行动, 运用多种方式尽早遏制资产价格泡沫的进一步放大和随之而来的通货膨胀。货币政策以外, 金融监管政策应该在降低杠杆、预防资产价格泡沫和减少损失方面发挥更积极、更有针对性的作用。

国务院发展研究中心金融研究所夏斌认为中国在经济刺激政策中, 政府财政付出了很多。但中国积极的财政政策和货币政策同时给经济带来了资产价格泡沫隐患。尽管应该肯定在推动中国经济尽快复苏过程中, 房地产投资的作用功不可没, 但警惕房地产泡沫进一步膨胀, 以及防止房地产泡沫突然之间破灭, 应该是2010年中国政府宏观调控政策中的重大内容。

2010年我国资产泡沫问题应该受到关注。2009年以来, 股票与房地产等资产价格经历了一段时期的恢复性上涨, 这对实体经济复苏和信心的修复产生了积极的作用。但是, 投资增速过快、贷款增多所带来的流动性过剩问题正在催生资产价格通胀预期, 有可能导致房地产价格的进一步上涨。如果不及时调整宏观政策、适度收紧贷款增长和投资项目审批, 大量的未完工程项目可能会迫使央行在2010年和2011年继续采取宽松的货币政策, 从而在今后的两到三年甚至更长时间里催生一个比2007年还要大的资产泡沫。一旦这一资产泡沫破裂, 对我国企业、银行、家庭和政府部门资产的负面影响以及对实体经济的损害可能难以估计。因此必须尽早采取宏观政策的微调。从这个意义上说, 宏观经济政策应该对症下药, 不应该过度受外需前景暗淡的牵制, 应该果断调整当前过度宽松的货币政策和投资策略, 及早推出一些微调措施, 前瞻性地应对国内可能会出现的流动性过剩和资产泡沫。

二、现阶段货币政策调控房地产市场面临的问题

(一) 放松调控将导致房地产泡沫卷土重来

任何一个国家或地区对房地产业的宏观调控都不可能一步到位, 都是经过反复斟酌、不断调整调控措施, 试图达到房地产“软着陆”。然而调控效果往往事与愿违。房地产业对一国 (地区) 经济的影响效果十分突出, 经常出现的情况是:泡沫初期, 政府为控制房地产泡沫继续扩大出台一些措施进行调控, 然而由于市场整体预期过于乐观, 这些措施的作用被弱化;随着泡沫不断积聚, 政府越发感到泡沫继续膨胀的压力, 因而出台一些较为严厉的政策进行调控, 此时市场乐观预期动摇, 房地产市场开始冷却, 许多资金进入观望阶段;房地产业冷却所带来的负面效应凸现, 宏观经济受到损害, 在通货紧缩或各方利益的压力下政府可能会放松管制, 这时, 如果资金面较宽松且观望资金无法找到更好的投资渠道, 便会掀起新一轮、比前期上涨更猛烈的房地产泡沫, 如果政府在此时出台更加严厉的措施, 房地产业将会陷入萧条。

房地产市场具有消费性和投资性的双重特性, 中国房地产市场的建设应该以消费品为主。中国应该更多地学习德国模式, 而不是学习美国在房地产金融上的做法。考虑当前的复杂经济形势, 我国应该花2～3年的时间, 健全中国以消费品为主导的房地产的各项政策制度, 不能忽视当前的泡沫隐患, 但又不能操之过急。

(二) 过度调控会阻碍经济的持续发展

从房地产业自身的特性来看, 房地产业具有产业链长、产业关联度高、带动作用明显等特点, 房地产急速冷却将导致多个产业产能过剩、企业效益下降。发达国家市场经济运行的经验表明, 有效需求不足引起的通货紧缩是各国所面临的主要问题。如果采用过严调控, 通过经济的传导机制, 最终可能使总供给持续大于总需求, 通货紧缩在我国极可能再次出现。2010年8月, 中房协多次向国务院建议暂缓出台新的紧缩性房地产调控政策。中房协表示, 在目前的调控新政下, 土地购置、开发投资等指标均在下降, 房地产上下游产业亦受波及;加上2010年宏观经济的不确定性, 需暂缓出台新的紧缩性调控政策。此言在饱受争议的同时, 也说明了房地产市场的稳定对经济持续发展的重要性, 如何把握好调控力度确实是一道难题。

(三) 微观主体预期对货币政策有效性构成挑战

对货币政策有效性构成挑战的一个重要因素是微观主体的预期。一般来说, 市场主体依据其预期顺应于调控政策的实施而调整其行为, 货币政策才可以较有效实施;而如果相逆于调控政策的实施调整其行为, 则货币政策的有效性就会大打折扣。消费者的这种预期行为可能成倍扩大宏观效果。如果房地产市场主体消费者对房价的这种下跌心理预期持续时间过长, 其后果可能会偏离政府的调控目标。例如2010年“国十条”出台以后, 购房者观望情绪浓重, 已订房的人甚至开始采用退房的违约方式来规避可能的房价下跌风险。根据“新浪乐居”的调查:近八成 (79.3%) 网友表示受政策影响推迟买房;14%网友表示不受政策影响;仍有6.7%的网友担心后续政策更收紧, 加紧买房。而“搜房网”网络调查显示:64.14%的调查者即便已购房, 也会在首付增加后选择退房。

(四) 基层中央银行落实政策难到位

我国地方政府在经济发展中具有特殊的地位, 对经济的影响很大, 因此地方政府是货币政策传导中不可忽视的一个重要方面。首先, 地方政府在房地产市场中具有双重的身份。它一方面是房地产市场的监管者;另一方面又以土地供应者的身份成为市场的参与者。作为市场监管者, 政府代表社会公众利益, 帮助解决低收入家庭的住房问题。作为市场参与者, 政府希望土地卖出高价, 增加财政收入。这种双重身份引起的利益冲突, 在缺乏有效的市场机制和公众监督制约时, 可能导致其监管功能的失效。

其次, 中央政府又把GDP增长作为考核地方政府的指标, 而房地产无疑是推动地方GDP增长的重要动力, 这导致地方政府在执行中央政府的决策时消极敷衍。同时, 地方政府在制定本地房地产政策之时, 也倾向于最大限度地利用鼓励性货币政策, 而最低限度地遵守中央银行紧缩性货币政策。

三、完善我国货币政策调控体系的措施

首先, 要增强货币政策的连续性、一致性和透明度, 防止心理预期的变化引起房地产价格的震荡。同时, 由于房地产市场数据信息是调控决策的基础, 央行也应加快建设房地产市场数据信息库, 并建立数据信息共享机制, 定期发布房价信息, 提高各类房地产市场的透明度, 制止谣传的误导作用, 以解决房地产市场的信息不对称问题。

其次, 要加强一般性货币政策与选择性货币政策之间的配合以及货币政策与其他调控政策的配合。货币政策工具有很多, 要根据现时的市场状况采用适当的货币政策工具, 并保持这些工具操作方向的一致性, 配合使用, 加强货币政策的调控效果。能对房地产价格进行调控的宏观政策措施也有很多, 包括货币政策、税收政策、土地政策和行政手段等, 因此要对这些政策措施进行协调, 使其相互配合, 加强整体调控效果。

因此, 中央银行在调控中应充分加强一般性货币政策与选择性货币政策之间的配合, 尽量统一两者的政策方向;同时加强与土地政策、财政政策之间的配合, 才能提高货币政策调控房价的有效性。

摘要：美国由于对资产价格做出的货币政策滞后给经济带来了很大负面影响, 我国也应该认识到积极的财政政策和货币政策会带来资产价格泡沫隐患, 尤其是房地产泡沫问题应该受到关注。现阶段货币政策调控房地产市场面临着放松调控将导致房地产泡沫卷土重来, 过度调控会阻碍经济的持续发展, 微观主体预期对货币政策有效性构成挑战, 基层中央银行落实政策难到位等问题。完善我国货币政策调控体系就要增强货币政策的连续性、一致性和透明度, 防止心理预期的变化引起房地产价格的震荡, 还要加强一般性货币政策与选择性货币政策之间的配合以及货币政策与其他调控政策的配合。

关键词：房地产泡沫,货币政策,资产价格

参考文献

[1]张红, 殷红.房地产金融学[M].北京:清华大学出版社, 2007.

[2]成家军.资产价格与货币政策[M].北京:社会科学出版社, 2004.

[3]徐滇庆, 于宗先, 王金利.泡沫经济与金融危机[M].北京:中国人民大学出版社, 2000.

[4]郭科.我国货币政策影响房地产价格的实证分析[J].济南金融, 2006 (7) .

房地产货币化 篇5

3.1我国房地产投资与货币供应量序列平稳性检验

进行Granger Causality分析的前提条件是时间序列必须具有平稳性，若不平稳可能出现伪回归问题，影响参数估计效果。因此，进行Granger Causality分析之前应先对FDC和HB时间序列进行单位根平稳性检验(unit roottest)。为了消除数据的异方差性，减少数据的`波动性，检验前对房地产投资和货币供应量M2的实际值进行对数转换，得到LFDC和LHB两组数列。运用eviews6.0软件检测结果如表2.

由表2可见，LHB在5%显着水平下拒绝原假设，无单位根，显示为平稳序列，LFDC在5%的显着水平上拒绝原假设，无单位根，显示为平稳序列。故可知原序列为平稳序列。

3.2Granger因果检验

房地产投资和货币供应量两个时间序列具有平稳性，对其进行Granger因果检验，结果如表3.

由于滞后阶数越大，影响越小，本次检验到滞后六阶。由表3可知，滞后阶数从第一阶到第六阶，都表现为：H0被拒绝，LHB是LFDC的Granger因，显着水平略有差异，但均5%显着水平以内;而LFDC对LHB的影响不显着，LFDC不是LHB的Granger因。因此无论是从长期还是短期来讲，货币供应量M2会对房地产投资有显着的影响，而房地产投资对货币供应量影响不显着。

3.3脉冲响应函数分析

通过上述分析可知，货币供应量是房地产投资的Granger因，说明货币政策的变化对房地产投资有一定影响，但是这种影响是正向还是负向，影响的程度如何以及持续时间不能检验出来。脉冲响应函数(INF)是指系统对其中某一变量带来的冲击或信息所作的反应，即在随机误差项上施加一个标准差大小的新息(Innovation)冲击后对内生变量的当期值和未来值所带来的影响[3].脉冲响应函数分析基于向量自回归模型(VAR)，且必须满足所有的特征根AR均落在单位圆内。在VAR中通常一个方程的被解释变量(及其滞后项)在另一个方程中是解释变量，这就涉及到一个滞后阶数的问题。因为滞后阶数越多，需要估计的参数就越多，这就影响到自由度。滞后阶数的增加会在一定程度上提高模型的解释能力，但并不是越高越好，存在一个最优的阶数。确定最优阶数的方法通常使用赤池信息量准则或者施瓦茨信息准则，即AIC或SIC.本文运用此方法确定模型的最优阶数为2阶，并计算各变量的特征根AR均小于1,均落在单位圆内，因此本文建立VAR(2)模型对LHB和LFDC进行广义的脉冲响应函数分析，结果如图2、图3所示。

房地产货币化 篇6

关键词：房地产；生产函数；紧缩货币政策；调节效应

中图分类号：F293文献标识码：A 文章编号：1006-4117（2011）06-0142-01

引言：房地产行业是一个综合性行业，它的发展对国民经济具有重要的推动作用，是国民经济的重要组成部分。近年来，由于价格的疯狂上涨，房地产行业吸引了越来越多的注意。笔者发现，虽然研究房地产的论文很多，但从生产函数的角度来分析的还很少，本文通过对20家代表性房地产公司所代表的房地产行业的生产函数的分析，得出资本对房地产供给面积的影响，从而分析当前紧缩的货币政策对房地产行业的影响，从而为更好的促进房地产业发展提供重要的参考依据。

一、房地产行业生产函数模型的建立

对于房地产生产函数模型的建立，本文用员工总数和总资产为解释变量，以商品房销售面积为被解释变量。下面是我们国家2009年20家具有代表性的房地产上市企业的数据：

数据来源：各上市公司年报

令L为房地产上市公司的员工数，K为房地产上市公司的总资本，Q为房地产上市公司的商品房销售面积，建立经验生产函数模型。

经验生产函数：Q=a(KL)3+b(KL)2

现在我们令(KL)3=M(KL)2=N进行加权的最小二乘回归（WLS）

其结果如下:

得到回归方程：Q=-4775.702(KL)3+127061.2(KL)2，这里可决系数极高，且t检验的伴随概率为零所以各变量的显著性水平较佳，并且方程的系数符号也符合经济意义的要求；所以此经验生产函数可以很好的表示房地产行业的生产函数。

二、资本对房地产行业产量的影响

由以上的房地产行业生产函数可知，资本的边际产量和平均产量为：MPK=-14227.106K2L3+254122.4KL2

APK=-4775.702K2L3+127061.2KL2

则产量关于资本的弹性为EK=(△Q*K)/(△K*Q)=MPK*(K/Q)

可知大多数企业产量弹性为1到3之间，少数大企业的弹性很小，万科甚至达到-8.03，这也符合生产函数的性质，边际产量随着随着企业规模的扩大经历着先递增然后到递减的阶段。

分析结果显示大多数房地产企业产量对资本是富有弹性的，即资本的减少必然导致产量的显著减少。

三、结论及政策建议

针对以上影响，本文提出以下政策建議：

（一）由于房地产问题不仅仅是一个行业发展问题，还是一个关乎国计民生的社会问题，所以，针对房地产行业的紧缩政策可以适当放松，以保证房屋的充足供应，以应对城镇化等原因造成的住房刚性需求。

（二）鼓励房地产行业多以增发股份等形式筹措资金，降低资产负债率，以摆脱对国家宏观经济政策的依赖性，增强自身的抗干扰性，实现房地产行业的健康稳定发展。

（三）对于房地产企业而言，不要拼命拿地，以过高的负债率实现过度的扩张。一旦房市走熊，房价大跌，将会面对巨大的信贷风险。房地产企业应该把自身的规模和负债率控制在合理的区间内。

作者单位：安徽大学经济学院

参考文献：

[1]S.Charles Maurice & Christopher R.Thomas.管理经济学(原书第七版)[M].北京:机械工业出版社.2003.

我国调控房地产价格的货币政策分析 篇7

近几年来,一个饱受争议的话题———货币政策应不应该对资产价格做出反应。很多经济学家都曾经对资产价格问题表示过担心,这其中就包括美联储前主席格林斯潘。然而当时在格林斯潘掌控下的关联储一直保持低利率,并没有对资产的连续高涨做出任何反应。格林斯潘对自己行为的解释是,资产价格泡沫只有破灭之后才能知道这是泡沫。美联储认为,机构本身很难判断资产价格中存在泡沫,而且对资产价格的调控力度也很难去控制。

2008 年国际金融危机以来,美联储受到大家的垢病,美联储长期的低利率政策被认为是这场灭难的重要诱因。不仅仅是美国,近30 多年来,全球范围的重大金融危机中我们都可以看到资产价格泡沫的影子,然而资产价格泡沫基本都是在宽松的货币政策下滋生、膨胀的。假如中央银行机构对资产价格的持续走高没有行动,那就意味着他们是在对未来的重点经济波动无动于衷,这是货币当局的失职。

货币政策关注和调整资产价格,在当今学术界还没有得到一致的肯定。但是,大部分经济学家都认识到,中央银行即使不直接的调控资产价格,最起码的对资产价格的关注还是要给予的,以便于尽早发起行动,采取有力的举措去预防资产泡沫进一步扩大与其带来的通货膨胀。除了货币政策以外,金融监管机构也应该在降低杠杆、预防资产价格泡沫和减少损失方而发挥更积极、更有针对性的作用。

国务院发展研究中心金融研究所夏斌认为,我国在推出刺激经济的政策的同时,财政付出了相当大的代价。中国相对积极的财政政策和宽松的货币政策可能使资产价格存在隐患。虽然房地产投资在推动中国经济复苏的进程中起到了不可磨灭的重要作用,然而,防范房地产泡沫的形成,以及防止泡沫在一瞬间破裂便成为了2014 年我国政府对宏观经济调控的重要内容。

2014 年,中国资产泡沫问题理应得到更多的关注。2012年之后,股票与房地产等资产价格经历了一段时期的恢复性上涨,这对实体经济复苏和信心的修复产生了积极的作用。然而,贷款的增加与投资增速稍快可能会引起流动性过剩的问题,流动性过剩又会引起资产价格通胀的预期,这将进一步引起房地产价格的上升。如果宏观政策不得到及时的调整,太多的未完工程项目很有可能将会促使中央银行在2014 年继续实行宽松的货币政策,以至于在今后的几年甚至更长时间里产生出比2007 年还要大的资产泡沫。倘若资产泡沫破灭,对我国经济将造成不可估计得损失,企业、银行、家庭和政府部门资产价值将大幅下降。所以,我国中央银行应该尽快对宏观经济进行微调。从这个角度来看,调整宏观经济的政策应该有针对性,不该过度受外需前景暗淡的牵制,应该果断调整当前过度宽松的货币政策和投资策略,及早实施微调措施,前瞻性地应对国内可能会出现的流动性过剩和资产泡沫。

二、现阶段货币政策调控房地产市场而临的问题

(一)放松调控将导致房地产泡沫卷土重来

世界上任何一个国家或地区对房地产价格的调控都无法一蹴而就,大部分都是经过多次斟酌、连续调整调控政策,才使房地产能够得到“软着陆”。但是调控效果往往违背初衷。房地产业对本国经济的影响效果十分明显,经常看到的情况是在泡沫初期,政府会出台一系列的政策以防止房地产泡沫的进一步扩大,但是由于市场整体预期过于乐观,弱化了这些政策的效用;随着泡沫不断扩大,泡沫继续变大的压力会落在政府头上,随之将会颁布一些严厉的政策进行调控,这时乐观的市场预期将会动摇,房地产市场随之降温,资金持有者将会观望市场;房地产业冷却所带来的负而效应凸现,宏观经济受损,政府可能会因为通货紧缩与利益受损方的压力而实施较为宽松的政策,这时,假如资金持有者自己宽裕而且观望的资金无法找到好的投资方向,新一轮更加猛烈的泡沫将会随之而来,如果政府在这时发布更加严厉的措施,房地产业将会长期陷入萧条。

房地产市场具有消费性和投资性的双重特性,中国房地产市场的建设应该以消费品为主。比起美国房地产金融的套路,中国应该选取德国的发展模式。在如今如此复杂的经济形势下,我国应该花几年的时间,健全中国以消费品为主导的房地产的各项政策制度,重视现在资产价格的隐患,同时,也要保持耐心。

(二)过度调控会阻碍经济的持续发展

从房地产业自身的特性来看,房地产业具有产业链长、产业关联度高、带动作用明显等特点,房地产急速冷却将导致多个产业产能过剩、企业效益下降。发达国家市场经济运行的经验表明,有效需求不足引起的通货紧缩是各国所而临的主要问题。如果采用过严调控,通过经济的传导机制,最终可能使总供给持续大于总需求,通货紧缩在我国极可能再次出现。2013 年,中房协多次向国务院建议暂缓出台新的紧缩性房地产调控政策。中房协表示,在此前的调控新政下,土地购置、开发投资等指标均在下降,房地产上下游产业亦受波及;加上2013 年宏观经济的不确定性,需暂缓出台新的紧缩性调控政策。此言在饱受争议的同时,也说明了房地产市场的稳定对经济持续发展的重要性,因此,如何把握好调控力度确实是一道难题。

(三)微观主体预期对货币政策有效性构成挑战

对货币政策有效性构成挑战的一个重要因素是微观主体的预期。一般来说,市场主体依据其预期顺应于调控政策的实施而调整其行为,货币政策才可以较有效实施;而如果相逆于调控政策的实施调整其行为,则货币政策的有效性就会大打折扣。消费者的这种预期行为可能成倍扩大宏观效果。如果房地产市场主体消费者对房价的这种下跌心理预期持续时间过长,其后果可能会偏离政府的调控口标。例如,2010 年“国十条”出台以后,购房者观望情绪浓重,已订房的人甚至开始采用退房的违约方式来规避可能的房价下跌风险。根据“新浪乐居”的调查:近八成(79.3 %)网友表示受政策影响推迟买房;14%网友表示不受政策影响;仍有6.7%的网友担心后续政策更收紧,加紧买房。而“搜房网”网络调查显示:64.14%的调查者即便已购房,也会在首付增加后选择退房。

(四)基层中央银行落实政策难到位

我国地方政府在经济发展中具有特殊的地位,对经济的影响很大,因此,地方政府是货币政策传导中不可忽视的一个重要方而。首先,地方政府在房地产市场中具有双重的身份。它一方而是房地产市场的监管者;另一方而又以土地供应者的身份成为市场的参与者。作为市场监管者,政府代表社会公众利益,帮助解决低收入家庭的住房问题。作为市场参与者,政府希望土地卖出高价,增加财政收入。这种双重身份引起的利益冲突,在缺乏有效的市场机制和公众监督制约时,可能导致其监管功能的失效。

中央政府又把GDP增长作为考核地方政府的指标,而房地产无疑是推动地方GDP增长的重要动力,这导致地方政府在执行中央政府的决策时消极敷衍。同时,地方政府在制定本地房地产政策之时,也倾向于最大限度地利用鼓励性货币政策,而最低限度地遵守中央银行紧缩性货币政策。

三、完善我国货币政策调控体系的措施

首先,要增强货币政策的连续性、一致性和透明度,防止心理预期的变化引起房地产价格的震荡。同时,由于房地产市场数据信息是调控决策的基础,央行也应加快建设房地产市场数据信息库,并建立数据信息共享机制,定期发布房价信息,提高各类房地产市场的透明度,制止谣传的误导作用,以解决房地产市场的信息不对称问题。

其次,要加强一般性货币政策与选择性货币政策之间的配合以及货币政策与其他调控政策的配合。货币政策工具有很多,要根据现时的市场状况采用适当的货币政策工具,并保持这些工具操作方向的一致性,配合使用,加强货币政策的调控效果。能对房地产价格进行调控的宏观政策措施也有很多,包括货币政策、税收政策、土地政策和行政手段等,要对这些政策措施进行协调,使其相互配合,加强整体调控效果。

因此,中央银行在调控中应充分加强一般性货币政策与选择性货币政策之间的配合,尽量统一两者的政策方向;同时加强与土地政策、财政政策之间的配合,才能提高货币政策调控房价的有效性。

摘要：美国由于对资产价格做出的货币政策滞后给经济带来了很大负面影响,我国应该认识到积极的财政政策和货币政策会带来资产价格泡沫隐患,尤其是房地产泡沫问题应该受到关注。“现阶段货币政策调控房地产市场面临着放松调控,将导致房地产泡沫卷土重来;而过度调控会阻碍经济的持续发展,出现微观主体预期对货币政策有效性构成挑战,基层中央银行落实政策难到位等问题”。完善我国货币政策调控体系就要增强货币政策的连续性、一致性和透明度,防止心理预期的变化引起房地产价格的震荡,还要加强一般性货币政策与选择性货币政策之间的配合以及货币政策与其他调控政策的配合。

房地产货币化 篇8

住房问题牵涉到国计民生, 也关系到社会稳定和谐。房价持续过快上涨, 造成部分低收入者买不起房子, 不利于建设社会主义和谐社会;房价快速下降, 会对经济造成冲击, 不利于宏观经济持续稳定健康发展。地产业在国民经济中的作用, 主要是通过土地和房屋的开发经营, 向社会提供各类房屋, 以满足我们居住和生产经营活动的需要;并通过市场运作回笼货币、调节消费, 为国家增加财政收入, 因此在市场经济体制下, 房地产业的兴衰直接关系国民经济全局。从2003年开始, 我国商品住房价格呈现持续快速上涨的态势, 2003-2007年, 全国70个大中城市房屋销售价格同比增长分别达到5.1%、10.8%、6.5%、5.3%、7.6% (数据来源:中国国家统计局网站) , 呈现出总体持续上升的趋势。2010年比2007年同期下降了很多, 至于目前房价是高还是低, 则众说纷纭。妥善处理房地产问题已成为“十八大”后中国政府和社会面临的一个主要任务。

二、实证分析

本文将采用计量模型来分析货币政策对全国房地产价格的影响。由于广义货币供应量和房价是时间序列, 即由对象在不同时间的观测值形成的数据, 如果像其他定义良好的序列一样作回归分析, 可能导致谬误回归的结果, 即先验或实际不存在关系时间序列之间表现出明显的关系。因此, 两个时间序列数据的一元线性回归分析通常需要分两步进行:第一步就是进行时间序列数据平稳性检验, 通常是对时间序列数据进行单位根检验。如果两个序列是平稳的, 可以直接做回归;否则, 还需要进行差分后的平稳性检验, 如果差分后平稳, 亦可以直接进行回归。

(一) 数据

本文数据来源于巨灵金融终端、国务院发展研究中心信息网以及中国人民银行网站。样本期从2000年1季度到2008年4季度。M2为季度存量数据, 如表1所示。

(二) 数据序列的平稳性检验

假设M2和PRICE之间存在线性关系, 它们的线性方程为:

首先, 根据表1数据画出广义货币供应量 (M2) 和全国大中城市平均房价 (PRICE) 的时间序列图, 如图1、图2所示。

由图1和图2可直观看到, M2和PRICE都呈现单调递增的漂移现象, 不具备平稳性序列的基本特征。采用计量分析软件EView6.0对M2、PRICE ADF (增广迪基-福勒) 检验, 结果如表2所示。

数据来源:巨灵金融终端, 国务院发展研究中心信息网, 中国人民银行网站

由表2可见, M2的t值为0.7816大于所有的临界值, 因此, M2在各种水平下均是非平稳的。从PRICE的t值为-2.8727大于所有的临界值, 因此, PRICE在各种水平下亦是非平稳的。

再用EView6.0对ut进行ADF检验, 如表3所示。由表3可知, 残差项的t值为-2.7402小于所有的临界值, 因此残差估计序列是平稳的。即二者之间存在长期均衡关系。

(三) 误差修正模型

为了保证变量信息不被忽略, 根据Granger表述定理, 构建如下误差修正模型:

式中:ut-1是长期均衡偏差项, λ是短期调整参数。利用多元线性回归分析, 得如下回归方程:

ΔM2和的系数在5%的水平上显著。ΔM2和的能够在一定程度上解释ΔPRICE。拟合优度是指回归直线观测值的拟合程度, 显然若观测值离回归直线近, 则拟合程度好, 反之则拟合程度不好。本文中的拟合优度值为0.3158, 但是F=7.387635, prob=0.002302, 整个模型在1%的水平上显著。该模型具有合理性。

三、主要结论与政策建议

以上的分析表明, 广义货币供应量和房地产价格之间存在一种显著的长期稳定的正向变动关系, 即货币供应量越大, 房地产价格越高。研究说明货币政策对房地产价格确实能够产生影响, 可以利用货币政策来调节房价。具体来说, 从长期看:M2增加1千亿元, 大中城市的房价平均每平方米上涨约6元。在短期内, M2每增加1千亿元, 大中城市的房价平均每平方米增量上涨约10.4 (1—36.38%) =6.6元。为此, 建议我国充分利用货币政策, 通过调节广义货币供给量M2调节过高的房价。

参考文献

[1].白涛.我国房地产政府管制与利率调整[J].改革与战略, 2008 (6) .

[2].陈石清, 朱玉林.中国城市化水平与房地产价格的实证分析[J].经济问题, 2008 (1) .

[3].程学斌, 黄秉信.我国房地产价格发展趋势研究[J].统计研究, 2008 (5) .

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[5].耿同劲.房地产价格:政策与现实的悖论及其解析[J].金融与经济, 2008 (4) .

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[7].黄慧, 汪波.银行利率变动对房地产市场的影响[J].价格理论与实践, 2007 (5) .

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[9].李素霞, 庞如超.谈利率变动对我国房地产价格的影响[J].商业时代, 2008 (20) .

房地产货币化 篇9

由于房地产的建设、经营及资金的回收期长, 资金回笼慢, 导致了房地产开发经营具有较大的风险。1998年以来我国房地产开发企业的资产负债率一直维持在72%-76%之间, 远高于国内其他行业企业60%的平均水平。房地产开发经营对负债的依赖性过大。

通过对1998-2009年房地产开发企业资产负债率及资金来源分析, 可以发现我国房地产开发企业开发房地产所需资金中, 房地产开发国内贷款一般占18%-24%左右;利用外资比重很小, 一般占1%-3%左右, 近年来一直维持在2%以下;自筹资金一般占26%-33%左右;其他资金来源比重较大, 一般占40%-50%, 在这些资金来源中, 很大一部分是建筑商垫款、商品房定金、预收款及开发商借款等其他资金。从统计数据分析, 定金及预付款占其他资金来源的比例约为75%左右, 而在商品房预售款中, 约有70%左右的客户可能会采用按揭贷款的方式购买商品房。若按揭贷款首付比例以2010年4月之前的20%-30%来计算, 其他资金来源中约有49%-56%的资金来源于商业银行的消费贷款。另外, 由于建筑商之间竞争激烈, 房地产开发商往往要求建筑商垫款, 而在建筑商垫款中, 很大一部分也来源于银行贷款。综上, 在房地产开发所需资金来源中, 约有70%-75%的资金直接或间接来源于商业银行贷款, 商业银行基本参与了房地产开发的全过程:通过土地储备贷款、房地产开发贷款、个人住房消费贷款、建筑企业流动资金贷款等资金的注入, 使房地产企业与金融业愈来愈紧地捆绑在一起。从货币政策影响房价波动的机理与经验分析来看, 货币供应量的膨胀支持了我国房地产市场的繁荣, 也是催生我国房价上涨的重要原因, 由此决定了银行信贷潜在的风险和危机。

二、房地产企业面临的货币政策风险

回顾2003年至2011年7月国家出台的货币政策, 主要侧重于存款准备金的调整、基准利率的调整、消费信贷的调整、对房地产开发企业自有资本金比率规定的调整、加强金融机构及房地产信托投资公司对房地产开发贷款的风险管理以及针对保障性住房贷款的管理办法等。

(一) 存款准备金风险。

从2003年开始至2011年6月, 央行调整存款类金融机构人民币存款准备金率共计34次, 法定存款准备金率由2002年的6%上调至2011年6月的21.5%。在不考虑超额准备和现金漏出时, 货币创造乘数为:1/rd (rd表示法定准备率) , 则从2003年至2011年6月, 货币创造乘数由16.67下降为4.65, 这说明法定存款准备金率越大, 乘数就越小, 商业银行吸收的每一轮存款中可用于贷款的份额越小。据估算, 2011年6月20日起, 央行上调存款准备金率0.5%, 将直接冻结资金3 867亿元。存款准备金率的大幅上调, 使市场上可用于放贷的资金大量减少, 对于高度依赖金融贷款的房地产开发企业而言, 贷款融资风险日益加大。

(二) 利率风险。

从利率政策工具的运用上看, 从2003年开始至2011年7月6日, 央行调整金融机构一年期存贷款基准利率共计18次, 一年期贷款基准利率由2003年的5.31%上升至2011年7月6日的6.56%, 贷款利率上升, 导致开发商贷款成本上升, 贷款意愿下降, 融资风险也不断加大。另外, 政府还根据宏观调控导向, 调整了金融机构存贷款利率的浮动范围。通过调整金融机构存贷款利率的浮动范围鼓励或抑制个人购房贷款需求, 从而对房地产开发商商品房的销售产生影响, 在目前房地产开发普遍采用滚动开发的情况下, 房屋预售量减少, 影响了房地产开发的资金供应。

(三) 其他货币政策风险。

除上述两大货币政策外, 还从以下方面对房地产开发进行调控:

首先, 调整了住房消费信贷的首付款比例。如银发[2003]121号文规定个人购房首套首付款比例为20%, 第二套以上适当提高首付款比例;银发[2010]275号文规定:对贷款购买商品住房, 首付款比例调整到30%及以上;对贷款购买第二套住房的家庭, 严格执行首付款比例不低于50%。

其次, 规定房地产开发企业申请贷款自有资金比例。如银发[2003]121号文规定:房地产开发企业申请银行贷款, 其自有资金应不低于开发项目总投资的30%;国发[2009]27号文规定:保障性住房和普通商品住房项目的最低资本金比例为20%, 其他房地产开发项目的最低资本金比例为30%。可见, 央行通过规定开发商自有资本金比例来减少商业银行对房地产业贷款的信贷风险, 房地产开发商也因此受到影响。

再次, 通过发布政策, 要求商业银行加强房地产贷款风险管理、加强信托投资公司房地产类业务风险管理、加强房地产信贷管理、加强房地产行业授信风险管理、加强按揭贷款风险管理等。

最后, 发布针对保障性住房的贷款管理办法。如银发[2008]13号文规定:建设项目资本金不低于项目总投资的30%, 并在贷款使用前已投入项目建设, 经济适用住房开发贷款利率按中国人民银行利率政策执行, 可适当下浮, 但下浮比例不得超过10%;银发[2008]355号规定:新建廉租住房项目资本金不低于项目总投资20%的比例, 改建廉租住房项目资本金不低于项目总投资30%的比例, 廉租住房建设贷款利率应按中国人民银行公布的同期同档次贷款基准利率下浮10%执行。

通过对这一阶段货币政策的汇总分析, 可以发现, 以上政策的颁布及实施影响了市场上货币的供应量, 这使得对金融贷款有高度依赖性的房地产开发企业面临越来越大的货币政策风险, 因此开发商需要改变目前的融资方式并拓宽融资渠道。

三、对策建议

(一) 上市融资。

截止2009年底我国共有房地产开发企业80 407个, 而至2011年3月31日上市的房地产开发经营企业仅有149个, 房地产开发企业上市率低, 绝大多数规模较小, 内部管理不完善, 不具备上市资格。因此, 上市对房地产开发企业来说具有很大的挑战性, 一旦上市成功, 将会打开资金融通的瓶颈, 令其在众多房地产开发企业中脱颖而出, 增强自身的竞争能力。

(二) 债券融资。

债券融资可以集聚一部分社会闲散资金, 用于土地开发、房地产项目开发经营等, 但发行者必须承担在债券到期后, 向持有者偿付本息的现时义务。由于房地产债券与一般债券相比收益较高, 与股票相比, 安全性较高, 并且具有一定的流动性, 对于开发周期长、投资金额大的房地产项目来说, 发行企业债券是一种较好的选择。

(三) 融资租赁。

在我国发展房地产融资租赁可以拓宽房地产企业融资渠道, 房地产融资租赁公司作为一个经营实体, 可以通过吸收股东投资, 或采取借贷、拆借、上市、发行债券等融资手段在资本市场上吸收社会投资, 从而改变我国房地产主要依靠银行贷款的单一融资方式, 降低风险。另外, 房地产融资租赁还可以降低房屋使用门槛, 房屋使用者通过支付租金, 以直接获得使用权的方式进行房屋消费, 并且在房地产融资租赁期满后, 房屋的所有权一般转移给承租人。房地产融资租赁将降低房屋使用的门槛, 并能增加房地产的销售量。

(四) 房地产信托融资。

房地产信托投资公司可以注入股本金的方式与房地产开发公司组建有限责任公司, 使其自有资本金达到国家规定的要求, 信托投资公司作为股东获得投资回报, 或是通过一次性购买部分资产, 向资金紧张的房地产开发企业提供后续开发资金, 待房地产开发项目销售款回笼以后再购回。

(五) 提升企业实力, 寻求政策支持。

房地产货币化 篇10

为防止经济过热, 房价上涨态势失控, 央行今年来出台了一系列调控措施, 2010年以来, 共调整存贷款基准利率12次, 上调存款准备金率9次, 在诸如北京、上海的大城市, 出台了提高住房贷款最低首付比例数, 降低第二套住房的贷款额度以及限购等措施。意在实现房价稳中有降, 抑制房地产过热。那么, 从货币政策的角度来看, 央行货币政策的实施对影响房价的效果如何, 本文意在对货币供应量与贷款利率对全国房价的影响进行分析和实证。

一、主要调控政策对房价的影响路径分析

央行运用货币政策作用房地产市场主要体现在两个方面:运用利率工具, 通过提高或降低利率来影响资本市场投资行为的机会成本, 进而影响房地产的供给与需求, 从而影响房价。货币供应量, 通过收缩货币乘数, 控制市场中的货币流通, 影响银行放贷规模, 进而影响投资行为, 从而作用房价。

1、贷款基准利率变动对房价的影响路径。

理论上利率机制是通过影响需求与供给两个方面来影响房价。从需求方面看, 消费者购买房屋大部资金均来源与金融贷款机构。而房屋住宅属于耐用消费品, 当利率上升的时候, 会增大消费者贷款购房的成本, 因而会影响人们的购房行为, 消费者反而更乐意选择消费而不是用来买房, 因此当利率上调时, 住宅需求量下降, 理论上利率与价格呈现相反的关系。从供给方面看, 由于利率是资金的使用成本, 根据凯恩斯的投资理论, 如果利率上升, 在不提高房价的基础上, 投资商的资金成本将会增大, 投资商就会选择减少投资, 致使房地产供给量下降, 而在需求不变的情况下, 房屋价格就会上升;另一方面投资商可以不减少投资, 而选择利率升高带来的成本转嫁到消费者身上, 那么在一定阶段内, 房价也必然上升。因此, 利率的同一方向变化可以导致购房需求下降, 也能导致房屋供给减少, 那最后作用在房价上, 将使房价如何反应, 取决于对需求的影响大还是对供给的影响大。

2、货币供应量对房价的影响路径。

传统的理论分析认为, 央行采取扩张性货币政策, 其通过买入有价证券或者降低法定存款准备金, 从而扩大了商业银行的信贷规模, 增加了货币供应量, 信贷规模的增加诱发住房贷款的上涨, 从而导致房地产需求增多, 房价上涨。另外, 扩张型货币政策环境下, 狭义货币供给量的增多会加大流动性, 投机行为也会导致房价飙升, 所以货币供应量与房价的关系应该是正向相关关系。

二、数据的选取与处理

通过上述理论分析, 发现实证检验货币政策对房价的影响, 最重要是选取可测性较高而且对房价影响直接额中介目标变量。故本文选取全国平均房价指数作为全国房价的衡量指标, 选取一年期贷款基准利率作为利率的衡量指标, 货币供给量选取广义货币供给量M2为代表。本文采用2008年1月至2013年4月的时间序列月度数据作为样本, 所有的数据均来自中国人民银行网站以及中国指数研究中心。

考虑到在2008年世界金融危机的背景下, 我国调控政策变化频繁, 利率变动频率加快, 4万亿元的信贷放宽计划等都对此后的宏观经济产生重大影响, 因此选择2008年至今的数据进行分析, 是有一定现实意义的。在实证检验之前, 为消除量纲, 避免异方差的出现, 除贷款利率外, 对全国房屋平均价格指数以及广义货币供应量这两组数据取对数。

三、变量平稳性与协整关系检验

对所选取的各变量的数据进行平稳性检验, 采用ADF方法对变量进行单位根的检验, 结果显示, 所有时间序列变量的ADF统计量在5%的显著性水平下均接受原假设, 因此所有的时间序列是不平稳的。在经过一阶差分以后, 所有变量的ADF统计量在1%显著水平下拒绝了原假设, 三个序列的一阶差分是平稳, 因此lnhpzs、i、lnm2都是一阶单整的。

运用Johansen Cointegration Test对三个变量系统进行检验, 结果在除去截距项与时间项后, 由此可知, 在没有协整关系的假设前提下, 检验结果P值等于0.0013, 显著小于0.05, 因此在5%的显著水平, 拒绝原假设, 即变量间具有协整关系。

四、Granger因果关系检验

Granger因果检验是为了揭示变量间是否具有统计上的因果关系, 经过分析, 确定利率与货币供应量对房价指数的影响存在滞后性, 因此在进行Granger因果检验的时候, 在滞后期为8期的情况下, 我们得出利率不是房价变动的格兰杰原因的P值为0.0051, 小于0.05, 故拒绝原假设, 得出利率是房价变动的格兰杰原因的结论。根据P值的判别, 在5%的显著水平下, 我们还能得出:利率是货币供应量变动的格兰杰原因, 货币供应量是利率变动的格兰杰原因。在10%显著水平下, 货币供应量是房价变动的格兰杰原因。

利率变动28.9%能带动房价上涨21.3%, 而利率的上涨对房价的抑制作用却不明显, 在变动23.5%的情况下, 却只能促使房价下降3.13%。利率不同方向的变动对房价的影响力度不同, 利率下降对房价的促进作用较大, 而通过提高房价来抑制房价, 效果不太明显。这是因为房屋需求的具有刚性, 利率的下降能带动需求的增多, 但利率的上升却不能及时减少需求。在供给方面, 利率下降能促进投资的增加, 利率的上升虽然增加了投资成本, 但由于商业银行放贷门槛低, 且多投资于房地产项目, 房地产开发商将增加的成本转嫁到消费者, 削减了利率升高对房价的抑制作用。实证分析揭示了利率与房价应该是符合理论上的反向关系的, 然而利率不同方向的变动, 对房价的影响力度不同, 简单来说, 利率对房价的促进作用比抑制作用要强。

五、结论与政策建议

本文选取了2008年至2013年4月的中国货币供应量、一年期贷款基准利率以及全国房屋平均价格指数的时间序列数据, 采用协整检验, 方差分解分析以及格兰杰因果关系检验等方法, 对这段时间内我国一年期贷款利率、货币供应量对全国房屋平均价格指数进行动态的计量分析。研究结果表明:从中长期来看, 我国的利率对房价有显著的影响, 利率是房价变动的格兰杰原因, 且其对房价变动的贡献度到达26%左右, 利率的影响是有滞后性的, 一般在第8期至第12期之间影响较强, 第20期以后影响消退。货币供给量M2, 与房价具有同向变动的关系, 货币供给量对房价的变动贡献度到达11%左右, 并且在一定程度上, 货币供给量与利率的互为格兰杰原因。

在房价继续飙涨的形式下, 通过实证研究我们发现利率与货币供给量对房价的影响关系, 这便给予我们启示, 在控制房价过快上涨这方面, 可以尝试做到:

1、发挥利率工具的作用, 利率下降对房价的上涨具有促进作用, 并且作用明显, 然而利率上升对房价有抑制作用却不明显。现实中, 利率升高对房价的抑制的作用可能会由于银行的不良放贷, 消费者的需求刚性等而衰减。因此使利率政策的传导机制更为通畅, 加强对商业银行贷款行为的监管, 控制银行向房地产放贷渠道, 这才是保证实施利率手段能对房价进行有效控制的关键。

2、由于货币供应量对房地产价格具有正向的影响, 央行可以考虑通过货币政策尤其是通过控制商业银行信贷投放量和对房地产进行调控, 比如存款准备金率的变动可以有效控制商业银行的信贷额度, 控制货币的供给, 防止流动性过剩。

3、长期来看, 过高的房地产泡沫和萎靡的实体经济不能长久, 国家还是应该鼓励实体经济的发展, 鼓励中小型企业, 为中小企业开放优惠政策, 扩大国内投资渠道, 避免资金过多集中流入房地产领域。

参考文献

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