个人房屋抵押银行贷款

个人房屋抵押银行贷款（精选9篇）

篇1：个人房屋抵押银行贷款

深圳浦发银行贷款申请条件、流程 个人抵押消费贷款 产品说明 银行名称

浦发银行办理城市深圳产品名称 个人抵押消费贷款抵押类型

抵押贷款额度范围30~2000 万元期限范围 12~120 个月还款方式分期还款 放款时间

20个工作日(审批为3个工作日产品特点 可提前还款在线申请地址 http://t.cn/zH6mZFa 申请条件

房龄限制:住宅房龄不超过15年,办公楼房龄不超过10年,商铺房龄不超过10年;房产位于:深圳;贷款期限:最长10年,贷款到期日申请人年龄不超过65周岁。所需材料 有效身份证件和户籍证明、婚姻状况证明、个人收入证明。(包括产权共有人的最近6个月银行流水、房产证

确认消费行为的相应资料或文件(销售合同、协议或其他有效文件费用说明

贷款金额

30万元贷款期限12个月总费用

1.18万元月供25986元在线申请地址http://t.cn/zH6mZFa

篇2：个人房屋抵押银行贷款

工商银行办理城市中山产品名称 个人经营贷款抵押类型

抵押贷款额度范围30~1000 万元期限范围 12~120 个月还款方式分期还款 放款时间

20个工作日(审批为7个工作日产品特点 可信用空白、可提前还款在线申请地址 http://t.cn/zH6mw8g 申请条件 经营年限:1年以上;注册资金要求:100万以上;流水要求:月开票金额10万以上;房龄要求:最长不超过20年(商用房最长不超过10年;抵押物坐落区域:中山及珠三角地区;抵押物类型:普通住宅、别墅、办公楼、商铺。所需材料

1、提供身份证件、户籍及婚姻状况证明,有固定住所,单位出具的收入证明及半年以上的银行流水账单;

2、用款企业的经年检的营业执照、公司章程、验资报告、组织机构代码、税务登记证;

3、最近连续六个月个人或企业的主要结算银行往来记录、日记账、结算凭证、纳税证明、水费电费缴纳凭证、出入库单据等能够客观反映企业经营状况的资料;

4、符合贷款人规定的购销合同、装修合同、发票或其他有效用款凭证等贷款用途文件。

费用说明 贷款金额

50万元贷款期限12个月总费用

2.14万元月供43448元在线申请地址http://t.cn/zH6mw8g

篇3：个人房屋抵押银行贷款

紧随国家土地改革的步伐, 中国人民银行联合银监会、证监会和保监会共同出台了《关于全面推进农村金融产品和服务方式创新的指导意见》 (银发[2010]198号) , 根据自愿有偿原则, 在不改变农村土地集体所有权的性质, 不改变农村土地的使用用途以及不损害农民根本利益的前提下, 鼓励金融机构支持和配合其所在地地方政府组织和推动农村房屋及用地制度改革, 探索发展农村房屋抵押贷款试点, 有效增加农村经济贷款信用的有效方式和手段。在这样的背景下, 本文拟探索在赣州如何实现农村房屋抵押担保贷款, 有效促进城乡发展一体化, 解决农村融资困难的问题, 推动农村资产资本化, 从而为解决农村经济发展中存在的问题打下基础, 最终促进赣州农村经济的发展, 实现农民増富的目标。

一、赣州农村房屋抵押融资现状的调研

本次调研的进行, 事先没有提前通知, 由访问员直接到村民家中进行访问。访问的形式是发放调查问卷。共发放问卷200份, 收回190份有效问卷。假设简单随机抽样与精度抽样接近, 置信度区间为92%, 抽样误差为4%~5%, 其中, 涉及当前农村房屋抵押中存在的问题是:“是否希望农村房屋抵押合法化”, “农村房屋是否具有抵押价值”及“农村房屋抵押权实现风险”三个选项。

(一) 是否希望农村房屋抵押合法化

抵押法律行为是否有效, 很大程度取决于抵押物是否合法。根据我国《土地管理法》的相关规定, 农民对于所分配的耕地、宅基地、自留地、自留山的所有权均属于农民集体组织, 而农民享用的只是宅基地、自留地、自留山的使用权, 因而其并不具有处分的权利。根据我国《担保法》的相关规定, 由于宅基地、自留地、自留山的所有权均属于农民集体组织, 因此对于耕地、宅基地、自留地、自留山等集体所有的土地使用权, 农民同样不享有抵押权。同样, 我国《物权法》也作出了类似规定, 即以房屋设定抵押, 应当在该房屋占地面积内的的建设用地使用权一并抵押。由于农民只享有宅基地使用权, 农村房屋虽然附着于农村宅基地之上, 但抵押房屋若不能一同转移宅基地使用权, 使得农村房屋抵押权在客观上根本无法实现。

根据本次调研结果显示, 对于农民是否愿意将自己的农村房屋进行抵押的态度方面以及在农民是否希望房屋抵押合法化方面, 168户农民回答愿意将房屋用于抵押, 占调查问卷总量的88%;10户农民回答不愿意, 占调查问卷总量的5.3%;回答无所谓的农户有12户, 占调查问卷总量的6.3%。

(二) 农村房屋抵押价值的界定

农村房屋能否顺利抵押而获得贷款, 农村房屋的价值界定是重要的考量因素。本次调研结果显示, 有151户农民认为在家庭所有财产中, 农村房屋是具有最高价值的财产, 占调查问卷比例的79.5%, 有39户农民认为承包土地高于农村房屋价值是家庭最高价值的财产, 占调查问卷比例的20%。由此可见, 大多农民认为房屋比承包土地具有更高的价值和抵押价值。

调研结果显示, 实践中金融机构一般不接受农村房屋作为抵押物, 原因除了农村房屋的合法性尚未得到法律认可以外, 还涉及到其他的问题未能得到明确, 例如:农村房屋抵押涉及的产权归属及房屋实现抵押权后的流动性问题, 以及农村房屋的市场价值评估体系尚未确立, 导致其市场价值也很难确定。

(三) 实现农村房屋抵押权带来的风险承担问题

农村房屋抵押能否合法化的问题关键是如何面对农村房屋抵押权实现后可能引发的农民丧失居住房屋的风险。调研结果显示, 涉及“实现抵押权以及处置房屋的风险”这一选项时, 有占调查问卷60%共114户农民回答如果无法清偿债务, 愿意以房屋抵债, 有占调查问卷28%的共计53户农民不愿意以房屋抵债, 原因是因为如果房屋和土地失去后, 农民将流落街头, 无处安身。另外, 还有占调查问卷12%的共计23户农民希望在实现抵押权时如果有别的更好的处理方式, 则不要通过处置房屋和土地来实现抵押权。调查结果说明, 为了清偿债务, 超过一半的农民愿意接受处置房屋实现抵押权。同时, 也有部分农民担忧处置房屋实现抵押权后面临无房可住的风险。因此, 如何解决农村房屋实现抵押权后农民失去房屋, 无房居住的安置问题是农村房屋抵押合法化的关键。

二、农村房屋抵押担保贷款难的原因分析

(一) 农村房屋抵押的合法化问题

农民以农村房屋贷款难度大, 很重要一部分原因是因为农村房屋抵押担保合法化的问题没有解决。正如前文所述, 根据我国目前《土地管理法》、《担保法》、《物权法》关于抵押合法化的问题, 法律都是做出的禁止性规定, 一方面是基于历史的原因, 另一方面则是主要在于如果允许农民对自己的农村房屋设定抵押权, 一旦农民无法清偿债务, 抵押权的实现将导致农民失去居所, 进而影响到农村社会的稳定。由此可知, 法律的“紧箍咒”是导致相关政府部门、金融机构无法开展农村房屋抵押贷款业务的主要原因。

(二) 农村房屋抵押的合法登记问题

根据法律规定, 设定房屋抵押权, 在签订抵押合同之后, 还需要进行登记抵押。根据《房屋登记办法》第87条规定:“申请农村村民住房所有权转移登记, 受让人不属于房屋所在地农村集体经济组织成员的, 除法律、法规另有规定的除外, 房屋登记机关应当不予办理。”从该规定可知, 农村房屋所有权进行转移登记的, 只能在同村村民之间进行。农村信用社等金融机构很明显不属于房屋所在地农村集体经济组织成员, 所以房屋管理部门依据《房屋登记办法》规定, 是无法给予抵押登记的。根据物权法的规定, 房屋抵押权自登记时设立, 由于金融机构不具备法律规定资质无法进行抵押登记, 使得欲办理抵押的农民无法完成登记, 抵押行为自然无效。

(三) 农村房屋抵押的变现问题

农村房屋抵押后, 一旦借贷人到期无法清偿债务, 抵押权人就可实现抵押权, 但在农村房屋折现清偿债务的过程中就存在两个问题:一是如何评估农村房屋的价值?二是根据现行法律, 如何实现农村房屋抵押权?农村房屋的价值评估是是实现抵押权的前提。但其价值的评估由于缺乏统一的界定标准, 房屋由于因坐落的具体位置、建房材料的使用等原因可能会造成房屋的成本质量差异很大, 从而影响农村房屋价值的准确评估。

三、通过调研结果分析完善赣州农村房屋抵押机制的建议

(一) 制定农村房屋价值评估的配套措施

建立农村房屋价值评估配套措施, 主要包括房屋确权、房屋产权登记、房屋价值评估。房屋产权登记机关应先到各个农户家中进行逐户调查, 统一绘制房屋平面图、准确标识四周边界、测量房屋面积、收集产权来源资料等种种前期的准备工作。在房屋产权明晰之后, 登记机关做好房屋产权的原始登记、抵押登记、变更登记等工作, 给农民发放产权证书, 并且设置科学、简化的审批程序。对于农村房屋设定抵押的, 由评估机构根据农民和金融机构的委托, 对该拟抵押的农村房屋进行价值评估, 并出具书面的评估证明。

(二) 通过法律将农村房屋流转制度化

国家应当制定专门法律, 将农村房屋流转制度化, 成立农村房屋流转交易中心, 使得农村房屋与城市房屋交易一样, 能够进入房产市场流转交易, 并且应当及时收集和发布各类农村产权交易流转信息, 建立针对农村房屋产权的交易程序, 同时建立起金融机构拍卖农村房屋的机制。在法律上应尽量扩大同一集体经济组织的农村房屋出让和受让主体范围, 通过市场来调整农村房屋流转, 从而达到解决农村房屋抵押变现难问题。

(三) 完善农村社会保障体系, 应对金融风险

如前所述, 在现有政策下, 农村房屋抵押权的实现存在较大障碍, 就是如何应对金融风险, 因此完善农村社会保障体系, 应对金融风险是有重要意义的。

1. 完善农民和农村企业的征信管理体系, 对于信用度高的农民采取如提高贷款额度、贷款利率下浮等激励措施促使其积极还贷, 提升农民的守信意识;

2. 加强对农村贷款的监管, 杜绝不良贷款的发生。

发放贷款的金融机构对农村贷款要进行严格审查, 执行完备的抵押手续, 准确界定农房价值, 明确贷款用途, 确保农户具备偿债能力, 合适的抵押率, 保证贷款用于优质项目。

3. 设立“农民住房抵押贷款风险预防金”, 对仅有一处住宅、单笔金额较小 (如5万元以下) 的农民住房抵押贷款, 由当地政府从本级财政年度预算中安排一定资金设立风险预防金, 为贷款银行提供担保保证金;

4. 建立贷款联保制度。

对于单笔贷款数额较大 (如5万元以上) 的农民, 可以要求其提供拥有住宅的第三人提供担保, 且该担保人与贷款的农民属于同一集体经济组织的成员, 如果抵押人到期无法履行清偿债务的义务, 担保人则需承担连带责任, 共同保证债务的清偿。抵押人、担保人需签订书面承诺:一旦抵押人的抵押房屋因为实现抵押权被依法处置, 抵押人保证其另有居所或担保人自愿提供居所, 从而提高抵押人的风险意识以及担保人的责任意识, 主动、有效避免金融风险。

四、结语

笔者认为农村是个巨大的市场, 激发这个市场的潜能对于促进我国经济的发展具有重要意义。其中激活农村资本市场, 建立农村房屋抵押融资制度对盘活农村经济是重要之举, 但是如果没有完善的制度, 也极有可能破坏农村经济的稳定。因此, 建立农村房屋设定抵押融资的制度, 应在借鉴试点地区经验的前提下, 稳步推进, 分步进行。前期可以在经济较发达的城镇周边或者农村相对经济较发达的乡镇的农村住房, 以及从事商业经营的农村店面、乡村企业用房、厂房等用于抵押, 贷款的用途也主要是用于从事农业、林业、畜牧业的生产、经营, 高效生态农业经济等生产经营项目的农户或农村企业为主, 逐步建立与完善农村房屋抵押融资配套措施, 逐步建立起农村房屋抵押制度。

参考文献

[1]符启林, 罗晋京.试论农村房屋所有权和农民利益保护[EB/OL].中国民商法律网, 2009-10-11.

篇4：个人房屋抵押银行贷款

摘要:个人住房贷款业务开办之初就被视为一种风险低、利润稳定的信贷产品。但从目前国内商业银行个人住房贷款的实际来看，该项贷款业务仍然具有诸多风险。

关键词:个人住房贷款;贷款;风险

随着我国住房制度改革的不断深入，个人购买商品住房的意向渐趋强烈。房价不断上涨以及住房市场中存在的供给与当期有效需求不足的矛盾使得住房按揭贷款应运而生。由于我国房地产企业及城市居民购买住房的融资途径主要是依靠这种单一地产金融机制，使各商业银行承受着来自于商品房开发供应链两端的风险压力。而且，政策、市场及借款人自身情况的变化均可能引起市场环境和借款人的还款能力的变化，使得商业银行的贷款风险面临着一定的考验。从实际来看，面临的风险如下。

一、利润风险

1.贷款利率风险

在金融借贷市场上，资金的供应关系随着经济波动或政府经济政策的改变而发生变化。在住房贷款利率一定的情况下，若市场利率上升，那么贷款人就会因此减少利息收入，就会减少收益，造成损失。

2.存款利率风险

由于内外部环境的改变，导致存款利率上升，利率的上升意味着融资成本的增加，但是贷款利率是根据当时的利率情况加上一定的利润制定的，所以一点存款利率上升，贷款人仍需按照合同约定来提供借款人资金，这样利润空间就会大大减少。

二、市场风险

1.通货膨胀风险

如果市场出现通货膨胀，就会导致购买力的下降。物价上升往往会伴随着通货膨胀而来，就会出现货币贬值，即使借款人如约还款，但是贷款人也会因此而受到损失。

2.机会成本风险

这种风险是指当住房贷款以外的其他金融投资的报酬率上升，超过住房贷款的报酬率的时候，贷款人把融资资金投入到以住房贷款的形式发放出去所获得的利润就会少于将这部分资金投入到其他投资中的利润，从而造成收益的减少。

3.房地产市场风险

个人住房贷款本质上是属于抵押性质的贷款，因而抵押物的价格是影响风险的重要因素。如果开发商故意抬高房价，造成房地产价格泡沫，当泡沫破碎就会致使房价大幅度缩水，银行的贷款风险就会随之提高。另外，即使开发商准确估价，若自然环境，政策变化等诸多影响下，也会造成同样的风险损失。

三、信用风险

1.借款人的违约行为

（1）提前还款。住房按揭贷款提前偿还现象屡见不鲜，这对于银行业并非一件好事。首先，这将会降低银行的利息收益。其次，它将使银行的可用资金增加，会造成资金闲置增加，从而加大银行的投资压力和风险。再次，提前还款还会增加银行的各项无形成本。由于提前偿还的情况千差万别，银行无法运用计算机来处理，耗费较大的人力。而且银行需要对原借款合同中的内容重新修正与计算，增加了经营成本和服务成本。

（2）不还款。这种违约行为分为两种，一种是主观违约，就是这借款人基于个人利益的考虑而故意或有意违约。第二种是被迫违约，由于借款人丧失劳动能力、失业或其他特殊情况导致无法还款的一种无意违约。贷款人是很难做到对借款人的财物状况作出有效监管或是准确预期，因此个人住房贷款的信用风险还是比较大的。

2.开发商的信用风险

（1）假按揭风险。部分房地产开发商指使他人办理按揭贷款，通过办理假按揭贷款套取银行贷款以供他用。这样就会使得银行承担的贷款风险由低到高，造成银行的潜在的信用风险，后果严重。

（2）项目风险。项目风险是指开发商为了获得该项目的银行贷款，故意提供给银行不真实的妾也和项目资料骗取贷款。随着住房市场的快速发展，不具备雄厚资金实力、强大开发能力和优良开发业绩的开发企业就会出现预售不理想，资金不足，就不能按期交房，从而使已购房者不能按期入住，最终开发项目甚至中途“夭折”。处于劣势的购房者可能要求解除购房合同，迫使银行出面帮助挽回损失，从而将其与开发商的合同纠纷转嫁给银行，造成银行的损失。

四、操作性风险和银行自身管理所引发的风险

1.贷前调查形式化

银行对贷款前的调查流程有详细、具体的规定，但实际操作中，由于个人信贷户数多、笔数多、借款人来源分散，在没有足够的监督管理的情况下，过于形式化，轻视具体内容的调查，是银行需要承担不必要的潜在风险。

2.个人信贷审批不严谨

在个人信贷审批方面银行存在监督检查不够、专业化程度低下、经营过渡授权等诸多问题使得银行对个人信贷审批质量无法保障。

3.忽视贷后管理

我国商业银行对个人贷款的管理，要求定期逐笔检查、报告。但是个人贷款业务达到一定业务量后，无论是从工作量上海市从银行管理上，逐笔检查是无法实现的。

4.抵押物评估风险

主要表现为抵押物不足。房产估价普遍存在高估的现象，若不能及时发现房价高估，在贷款成数较高时，有可能出现抵押物价值低于贷款金额的风险。

五、法律风险

1.借款人借款资格

依据法律规定，自然人因为将抗状况分为完全民事行为人、限制迷失行为人和无民事行为人。而对于不懂的借款人使用不同的贷款条件，对于户籍不再贷款银行所在地的，贷款条件也不近相同。所以确定贷款人的主体资格在实践中非常重要，相反如果忽视了借款人的主体资格便会造成银行的法律风险。

2.借款用途

我国法律明确规定，银行贷款不能用于投资股票、基金等资本市场及用于非法活动。中国人民银行和银监会也在不断强调银行要严禁发放无指定用途的贷款。所以银行没有做好贷款前的审批核查工作，就会使贷款用于非法的活动之中。而这种贷款往往很难收回。

六、风险防范的对策和建议

1.采取利率可变性发放贷款的方式

其利率根据市场利率不断变化而作周期性调整。与我国现行的浮动利率相比，它的不同之处在于这种周期性的利率调整将有助于改善银行存贷款期限的匹配状况，可将银行承担的利率上升风险转嫁给借款人，同时借款人承担的利率下降风险也可转嫁给银行。

2.提高贷款审查力度和管理水平

贷款人在接到借款人的贷款申请后，应该对借款人的信用状况进行严格审查，对于不同资信度的借款人，应采取不同的贷款安排。贷款人向借款人提供贷款后，应按协议催收贷款，在整个贷款偿还期间，借款人如有违反贷款协议的，应立即采取相应的措施进行处理。

3.通过保险降低风险

保险是一种风险转移的工具，通过向保险公司投保来转移风险是个有效的规避风险的途径。如贷款人可以要求借款人将抵押贷款的住房投放房屋财产险，以此防范抵押房屋因自然或人为灾害而遭受的损失。同时，贷款人也可投保住房贷款保险，防止借款人不能如期还款的损失。

4.借款人违约风险防范。

针对购房者存在违约可能性，我们应从以下两点入手：一是银行在接到购房者的贷款申请后，需要对购房者的基本情况（如收入情况、资产负债情况、月供占家庭月收入的比重、购买房屋的用途等）进行详细调查，并根据调查的结果决定贷款与否及合同条款的拟定。二是对置业者的资信进行审核。

5.银行对风险的控制。

银行业金融机构应该积极开展个人首套自住房贷款，稳妥发展二手房贷款市场。首付款比例应当依据借款人还贷风险确定，不宜一刀切。要严格执行个人住房贷款风险监测等尽职调查制度，加强对各项权证的完整性、真实性和有效性审核，加强按揭贷款抵押登记审查，积极采取措施防范期房抵押贷款一次性支付风险，防止一些资质低下的企业利用预售环节将风险转嫁给银行。

6.重视IT技术的应用

正是由于个人住房贷款的笔数众多、业务量大的特点，个人住房贷款业务需要依赖科技手段。银行借助于先进的科学技术，才能够保证个人住房信贷的规范化操作和集约化经营，从而提高工作绩效和工作管理水平。同时，IT技术的运用是降低成本、实现规范化的必经之路。

7.落实信贷责任制

落实各项贷款责任，如经营责任、审批责任等，建立充分的信息披露制度，加强内外监管，有效地降低商业银行的道德风险。同时，建立起不良贷款责任认定和追究制度，使得造成个人信贷风险的损失的员工能够承担相应的责任。

参考文献：

[1]辛数森:《个人信贷》，中国金融出版社，2007年.

[2]季爱东:《住房金融新业务与法规》，中国金融出版社，2004年.

[3]曾国安:《住房金融：理论、实务与政策》，中国金融出版社，2004年.

篇5：交通银行房屋抵押贷款

作者：金投网

房屋抵押贷款

交通银行的个人房屋抵押类贷款是指以自有房产或第三人所有的房产做抵押，向客户发放的用于购房、购车、购买耐用消费品、房屋装修、投资经营等多种用途的个人贷款产品，具体的个贷业务品种包括：个人抵押消费类贷款：是指借款人以自有房产或第三人房产做抵押，向贷款人申请用于个人消费的人民币贷款。主要包括：个人住房按揭贷款（包括一手房、二手房）；交银 e贷通；个人循环贷款；个人汽车贷款；个人住房装修贷款；个人其他消费贷款。

篇6：工商银行房屋抵押贷款如何办理

北京六行万通担保有限公司金融顾问介绍，在现阶段买房貌似已经成为人们努力工作的最大动力了，通过贷款进行购房的朋友绝对是占大多数的，那么选择一家比较好的金融机构进行合作是非常有必要的，接下来我们就来了解一下工商银行房屋抵押贷款吧!

工商银行房屋抵押贷款，是指工商银行向贷款者提供大部分购房款项，购房者以稳定的收入分期向银行还本付息，而在未还清本息之前，用其购房契约向银行作抵押，若购房者不能按照期限还本付息，银行可将房屋出售，以抵消欠款。

申请条件：

1.具有完全民事行为能力的自然人，年龄在18(含)65周岁(含)之间;

2.具有合法有效地身份证明(居民身份证、戶口本或是其他有效身份证明)及婚姻状况证明;

3.具有良好的的信息记录和还款意愿;

4.具有稳定的收入来源和按时足额偿还贷款本息的能力;

5.具有所购住房的商品房销(预)售合同或意向书;

6.具有支付所购房屋首期购房款能力;以新购住房作最高额抵押的，须具有合法有效的购房合同，房龄在10年以内，且备有或已付不少于所购住房全部价款30%的首付款;已购且办理了住房抵押贷款的，原住房抵押贷款已还款一年以上，贷款余额小于抵押住房价值的60%，且用作抵押的住房已取得房屋权属证书，房龄在10年以内;

7.在工商行开立个人结算账户;

8.有贷款人认可的有效担保;

9.工商行规定的其他文件

贷款要求的资料：

一、身份证明(夫妻双方);

二、婚姻证明;

三、戶口本;

四、收入证明以及近半年的银行流水;(或其他资产证明)

五、房產证;(或复印件)

六、贷款用途证明;

七、收款方的身份证明以及收款帐号;

八、近一期的房產的水电费单。

篇7：个人房屋抵押银行贷款

供怎么资料？

答：首先我们得了解下什么是房屋抵押银行贷款，房屋抵押银行贷款分为两种，一个是个人消费贷款，另外一种就是个人经营性贷款。所谓银行消费贷款就是银行机构对消费者个人发放的、用于购买耐用消费品或支付其他消费用的贷款。也就是用银行的钱去办自家的事、买自家的东西：比如住房、汽车、家具、彩电、冰箱、电脑等等，甚至可以申请银行消费贷款去旅游度假，求学深造。而个人经营性贷款顾名思义就是用自己的房产做抵押获取银行融资用于商业用途。

房屋抵押银行贷款申请的条件：不是所有的房子都能用来做房屋抵押银行贷款，首先，大部分银行的硬性要求是房龄在15年以内，面积在60平米以上，贷款申请额度不能低于30万。申请人要有备用房。以及要提供还款来源和贷款用途，比如说个人流水，发票等等。有些人觉得自己的房子地段好，市价高，就一定能够从银行申请房屋抵押银行贷款。那是错误的。银行办理贷款，首先要考虑的就是风险。新房比老房要好。面积大的比面积小的要好，另外，产证里面没有老人小孩的要比产证里面有老人小孩的更容易申请下来。

房屋抵押银行贷款的利率：因为经济环境在变化，利率也是在变化，去年消费贷款还能九折优惠，但现在起码要上浮10-30%左右。个人经营性贷款就更不用说了，上浮40-50%都是有可能的。所以在申请贷款的时候，要考虑到自己的还款能力，不然月供压力太大，会很辛苦窘迫。

房屋抵押银行贷款的还款方式：个人消费贷款一般是等额本息还款，15年贷款期限。个人经营性贷款分为等额本息和先息后本两种。贷款期限分别为15年和1年。

房屋抵押银行贷款要提供的资料：

◆ 个人身份证件、户口本、居住地址证明、婚姻状况证明。

◆ 个人收入证明或资产状况证明。

◆ 抵押房屋的产权证明。

◆ 若申请人以他人房产作抵押，还需提供房产权属人（含共有人）身份证、婚姻状况证明、同意抵押的书面证明。

房屋抵押银行贷款流程

◆ 借款人提出申请，递交相关资料。

◆ 进行房产评估、贷前调查、审批。

◆ 审批通过，办理抵押登记手续。

◆ 发放贷款，借款人按合同定期归还贷款本息。

篇8：个人房屋抵押银行贷款

一、抵押贷款转为逾期贷款的核算

借款人到期未能偿还抵押贷款本息, 银行应将其贷款转为逾期贷款或关注贷款, 并按规定计收罚息。

例1:生辉建筑公司2010年1月1日以现值200万元的固定资产进行了抵押贷款, 期限1年, 银行按照固定资产现值的50%发放贷款。若生辉建筑公司在2011年1月1日未能归还贷款本息, 在2011年1月6日归还了100万元的抵押贷款本金, 银行应如何处理? (银行抵押贷款的年利率为5%, 逾期贷款日罚息为0.05%)

上例中, 2011年1月1日, 银行会计部门作如下分录:借:逾期贷款———生辉建筑公司100;贷:抵押贷款———生辉建筑公司100。

2011年1月6日, 银行会计部门作如下分录:借:吸收存款———活期存款———生辉建筑公司100;贷:逾期贷款———生辉建筑公司100。

此时, 逾期贷款利息应为表内利息与表外利息 (罚息) 之和, 即:100×5%+100×0.05%×4=5.2 (万元) 。

借:应收利息5.2;贷:利息收入5.2。

若逾期贷款超过了规定期限仍未归还, 商业银行有权处置贷款抵押品, 并享有从所得价款收入中收回贷款本息, 或以该抵押品折价充抵贷款本息的优先权。

二、将抵押品作价入账的核算

1. 根据历史成本原则按抵押贷款及应收利息之和作价入账。

银行以损失抵押贷款本息为代价取得抵押资产。按照现行的有关规定, 商业银行在将抵押品作价入账时, 应按历史成本法进行会计处理, 即将抵押品以贷款本金与应收利息之和入账。

承上例1:2011年1月1日, 生辉建筑公司以固定资产作为抵押的贷款到期, 但该公司因财务状况恶化, 超过了银行规定期限 (30天) 仍无力偿还抵押贷款本息。银行应如何处理?

借:固定资产106.5;贷:逾期贷款———生辉建筑公司100, 应收利息6.5。

逾期贷款应收利息=100×5%+100×0.05%×30=6.5 (万元)

借:应收利息6.5;贷:利息收入6.5。

2. 采用成本与市价孰低原则将抵押品作价入账。

在商业银行实务操作中, 抵押品的实际价值低于甚至远低于贷款损失额的情况并不罕见, 此时按贷款本金与利息之和将抵押品入账, 则资产会被高估, 商业银行难以实现稳健经营。所以, 可采用另一种方法———成本与市价孰低法。

笔者建议使用此法的具体原因如下:在抵押品评估价低于贷款本金与应收利息之和时, 若按历史成本法, 一般应将差额返还给借款人, 但由于商业银行实际并未取得收入且已损失了抵押贷款本息, 所以此种做法并不现实;在抵押品评估价高于贷款本金与应收利息之和时, 若按评估价入账, 则会虚增了资产的价值, 将有损商业银行的稳健经营。所以, 商业银行应先合理评估抵押品市价, 再按成本与市价孰低原则将抵押品作价入账, 这更符合实质重于形式原则。

在上例中, 若抵押品评估价为150万元, 则会计处理同上。若抵押品评估价为80万元, 则做如下分录:借:固定资产80, 贷款损失准备20, 坏账准备6.5;贷:逾期贷款———生辉建筑公司100, 应收利息6.5。利息收入的计量与确认同上。

三、出售抵押品的核算

1. 在贷款损失准备、坏账准备中分别核销未弥补的贷款本息。

银行出售抵押品取得的净收入, 应优先归还贷款本金。根据现行的方法, 分情况采取以下账务处理方法。

(1) 净收入大于贷款本息。根据《担保法》的规定, 若拍卖所得净收入大于贷款本息之和, 其差额归抵押人所有, 应退还借款人或作为对借款人的负债处理。

承上例1:生辉建筑公司抵押贷款逾期未归还, 银行按规定于30天后拍卖借款人的抵押品, 拍卖所得净收入为130万元。银行应怎样处理?

会计分录如下:借:库存现金130;贷:逾期贷款———生辉建筑公司100, 应收利息———应收抵押贷款利息6.5, 其他应付款———生辉建筑公司23.5。

逾期贷款应收利息=100×5%+100×0.05%×30=6.5 (万元)

借:应收利息6.5;贷:利息收入6.5。

(2) 净收入高于贷款本金但低于贷款本息之和。抵押品拍卖所得净收入高于贷款本金但不足以抵偿贷款本息之和时, 现行的方法是以全额补偿贷款本金和部分应收利息后, 不足部分通过坏账准备核销。

承上例1:生辉建筑公司抵押贷款逾期未归还, 银行按规定于30天后拍卖借款人的抵押品, 拍卖所得净收入为102万元。则银行应作如下分录:借:库存现金 (吸收存款) 102, 坏账准备4.5;贷:逾期贷款——生辉建筑公司100, 应收利息———应收抵押贷款利息6.5。

利息收入的计量与确认同上。

(3) 净收入小于抵押贷款本金。抵押品拍卖所得净收入不足以抵偿贷款本金时, 其贷款本金差额和应收利息由借款人继续偿还, 如仍无法偿还, 对于符合规定的小于贷款本金的部分, 在“贷款损失准备”科目中核销, 应收利息通过坏账准备核销。

承上例1:生辉建筑公司抵押贷款逾期未归还, 银行按规定拍卖借款人的抵押品, 拍卖所得净收入为95万元。则银行应作如下会计分录:借:库存现金95, 贷款损失准备5;贷:逾期贷款———生辉建筑公司100。同时, 借:坏账准备6.5;贷:应收利息———应收抵押贷款利息6.5。

利息收入的计量与确认同上。

2. 以贷款损失准备代替坏账准备来核销应收利息。

在上述会计处理中, 银行出售抵押品所得金额不能弥补贷款本金时, 亏空金额在“贷款损失准备”科目中核销, 所得金额不能弥补应收利息时, 在“坏账准备”科目中核销。但笔者认为, 此种方法存在不足之处。抵押贷款利息也应在贷款损失准备中核销, 而不是通过坏账准备核销。原因有二:

其一, 坏账准备的定义是预提的、用来抵销不能收回的账款、应收账款的备抵账户。通常, 企业按期估计坏账损失列作当期费用, 并计提坏账准备, 待坏账实际发生时再转销估计的坏账准备。在此备抵法下, 金融企业可以实现稳健经营, 合理计量资产价值, 并使收入更好地和费用配比。但由于抵押品的拍卖存在偶然性和不可计量性, 抵押贷款应收利息与其他应收账款的坏账率难免有较大出入, 如果仍按固定比例计提坏账损失, 企业将高估收益或低估费用, 这不符合谨慎性原则。

其二, 银行设有资产减值的备抵账户“贷款损失准备”, 在上述会计处理中, 未弥补的贷款本金即在此科目中核销, 银行在核算另一种贷款——信用贷款减值时, 借:资产减值损失;贷:贷款损失准备。同时, 按贷款的摊余成本和实际利率计算确定的利息收入, 借:贷款损失准备;贷:利息收入。待收回减值贷款时, 核销贷款损失准备并转回差额。借鉴信用贷款减值的处理方法, 可以将抵押贷款的应收利息也在此科目中核销。出售抵押品所得小于贷款本息和的情况也可视为抵押贷款的减值, 其应收利息应和未弥补贷款本金一起在贷款损失准备中核算。

所以笔者认为可以遵循国际惯例, 取消现行的对应收利息计提坏账准备的处理方法, 而将逾期贷款的应收利息转作表外核算, 不能收回时在贷款损失准备中予以核销。

以抵押品拍卖所得净收入小于抵押贷款本金为例:

承上例1:生辉建筑公司抵押贷款逾期未归还, 银行按规定拍卖借款人的抵押品, 拍卖所得净收入为95万元。则银行应作分录:借:库存现金95, 贷款损失准备11.5;贷:逾期贷款———生辉建筑公司100, 应收利息———应收抵押贷款利息6.5。

这种以贷款损失准备代替坏账准备来核销抵押贷款应收利息的方法, 对商业银行的稳健经营较为有利, 符合会计的稳健性和配比性原则。相比现有的核算法更为清晰明了, 可使账务处理更加方便, 也与其他信用贷款的处理方法相一致。

3. 使用过渡性账户确认利息收入。

上述会计处理中, 对于那些逾期的贷款, 仍将其应收利息计入利息收入。但在商业银行实务操作中, 抵押品出售所得不足以清偿贷款本息和的例子并不少见, 在这种情况下, 若直接将应收未收的利息确认为利息收入, 实际上严重虚增了商业银行的账面利润, 同样不符合谨慎性原则。

根据规定, 应在取得收取利息的权利时而不是实际收取利息时确认收入, 即要符合权责发生制原则而不是收付实现制原则。但实务操作表明, 逾期贷款的收息率是很低的。若将应收利息确认为收入, 直接纳入当期损益, 会虚增商业银行的收入。

我国企业会计准则规定, 利息收入应在同时满足下列条件时方可确认: (1) 与交易相关的经济利益能够流入企业; (2) 收入的金额能够可靠地计量。考虑到逾期贷款应收利息的实际收息率很低, 为了维护会计准则体系的内在统一性, 笔者认为不能将这部分应收利息确认为收入。同时, 参照国际上许多国家的做法 (若应收利息超过一定期限仍未收回, 则不论该笔贷款到期与否, 均应停止将其计入收入) , 也不应将应收利息确认为收入。在这种情况下, 可以使用“待转利息收入”这个过渡性账户确认利息收入。

以抵押品拍卖所得净收入高于贷款本金但低于贷款本息之和为例:

承上例1:生辉建筑公司抵押贷款逾期未归还, 银行按规定于30天后拍卖借款人的抵押品, 拍卖所得净收入为102万元。则银行应作分录:借:逾期贷款———生辉建筑公司100;贷:抵押贷款———生辉建筑公司100。借:应收利息6.5;贷:待转利息收入6.5。借:库存现金102;贷:逾期贷款———生辉建筑公司100, 应收利息———应收抵押贷款利息2。借:待转利息收入6.5;贷:利息收入2, 应收利息4.5。

由于使用了“待转利息收入”这个过渡性账户, “利息收入”账户可以相对准确地反映银行的实际收入, 不虚增当期损益, 这很好地体现了谨慎性原则。同时, 这种以利息差额冲减当期损益的方法较为直观、明了、易于理解。相反, 如果直接将应收利息转入“利息收入”账户, 则当期收入被虚增, 不符合谨慎性原则。

篇9：个人房屋抵押银行贷款

摘 要 个人住房抵押贷款业务以其风险低、业务范围广、经营收入稳定的特点，正日益受到我国各大商业银行的青睐。但是随着个人住房抵押贷款业务规模的不断扩大，个人住房抵押贷款业务的风险也不断的出现，本文阐述我国商业银行个人住房抵押贷款业务的发展现状，根据住房抵押贷款的自身特性，详细分析了我国商业银行个人住房抵押贷款主要面临的风险，说明了加强商业银行个人住房抵押贷款风险防范的重要性和必要性。

关键词 商业银行 个人住房抵押贷款 抵押贷款风险

民以居为安，住房历来备受关注，但高额的房价让很多人只能望房兴叹，人们开始选择住房抵押贷款购房，伴随着这个市场的扩大，住房抵押贷款不良率也开始攀升潜在风险已逐渐显现。然而与当前国有银行较高的企业贷款不良率相比个人住房抵押贷款不良率相对较低，银行重视眼前情况而忽视个人住房抵押贷款期限长潜在风险大的特点，此业务被各家银行作为优质业务着力发展忽视对风险的认识和研究。然而美国次贷危机的爆发，表明商业银行在经济处于上行周期时，个人住房贷款的发展如果对其风险不加以认识和防范，会给银行带来重创。因此加强对个人房地产抵押贷款的管理关系到我国金融，甚至是整个国民经济的稳定和发展。

一、我国商业银行个人住房抵押贷款及其风险暴露

随着经济的发展，收入的增加，居民消费观念的改变，购买住房的人数在上涨。个人住房的销售面积从2001年的1.850亿平方米到2010年前11个月8.25亿平方米。全国个人住房抵押贷款余额也从2003年1.18万亿元2009年9.59 万亿元，目前我国商业银行的消费贷款规模总量中个人住房贷款占八成。可见我国---住宅市场的兴旺带动了购房信贷的快速增长。越来越多购房者选择采用个人住房抵押贷款购买住房。商业银行为争取更多的信贷客户，不断创新贷款方式。住房市场有出现泡沫的风险，政府也在加大调控，并在2010年四月份重拳出击，出台了楼市的“国十条”。政策的高集中说明住房市场的风险越来越大。

二、商业银行个人住房抵押贷款风险及成因分析

在目前我国的经济体制环境个人住房抵押贷款风险发生有其可能性和必然性，这主要是个人住房抵押贷款自身的特性和市场环境等诸多内外因素决定的，具体而言，我国商业银行个人住房抵押贷款主要面临以下几个方面风险：

（一）信用风险表现及成因

个人住房抵押贷款中的信用风险通常又被称为违约风险，在贷款中由于借款人在信用活动中存在不确定性，如违约或信用等级下降，不能依合约按期偿还住房贷款本息而给银行带来经济损失。通常导致借款人违约的原因有三个：自然原因或社会原因等客观原因；借款者经济利益比较厚的故意违约行为；借款者由于品性不佳的欺诈违约。现有信用风险管理体系主要有以下缺点：

1．个人信用资源普遍缺乏

个人信用资源主要包括个人身份证明、纳税记录、资产价值和债务记录等多方面的综合个人信息。它是建立个人信用管理体系的基本素材，商业银行只有拥有了较为完备的个人信用资源的前提下，才可能对个人信用状况进行客观公正的评估，个人信用资源是我国商业银行发放贷款的主要依据。我国从2006年开始，中国个人信用信息基础数据库正式运行。虽然央行宣称通过3年时间打造的这个数据库，涵盖了97.5%的个人信贷和100%的企业信贷。四年过去了，很多应该纳入信用范畴的参数仍未纳入，而且个人信用资源分散，工商、税务、银行、保险。公安、法院等部门。大部分机构的数据未公开，机构之间也未建立起资源共享机制。使得商业银行在向个人发放贷款时能借以判断的资料不充分，不但增加了商业银行的交易成本降低了银行服务效率，其调查准确性和及时性也得不到保证，个人信用风险难以得到有效地事前控制。

2．个人住房抵押申请者资信状况的变化产生的信用风险

个人住房抵押一般期限较长，其还款期限通常20～30 年左右，个人资信状况面临着巨大的不确定性。由于家庭、工作、收入、健康等因素的变化，使个人住房贷款申请者资信状况发生变化，信用的缺失以及个人支付能力的下降，加大了银行的信贷风险，由于信息不对称，借款人可以利用虚假的经济收入证明、抵押物重复抵押、故意隐瞒抵押物共有人押等欺诈行为骗取银行的贷款。在个人信贷业务的决策过程中，银行处于信息劣势地位，只能凭借购房者提供的资料判断贷款的可行性，即便是这些近期的资料不具备准确性。

3．个人住房抵押贷款信用风险转移机制存在缺陷

个人信用档案的建立可为银行发放住房贷款提供事前评估的依据而降低信用风险管理要求将个人信用风险真正控制在可接受的范围之内。目前我国商业银行个人住房信贷的信用风险管理存在许多不足之处，尤其是由于缺少功能完善的信用担保、保险等配套工具，商业银行的个贷风险常被固化，风险转移制度的缺陷往往使风险累积，妨碍了住房信贷业务的正常发展。随着个人贷款业务规模的发展，这一影响还将变得更加突出。第一，个人信用制度的缺失将造成银行交易成本过高。银行审核个人贷款的程序无法简化，银行发放一笔数万元的个人贷款与发放一笔数百万元的企业贷款费用相当，銀行交易成本大大提高。第二，个人信用制度缺失的现状导致银行过度依赖房产抵押。但抵押只是一种事后的风险释放，是一种手段而非目的。我国的社会制度特性缺乏社会保障的现状使得法院对无力还贷的借款人难以做出强制性判决或采取强制性执行手段，住房信贷的事后风险也无法得到有效控制。

（二）利率风险表现及成因

近年来央行不断调整贷款基准利息，国内商业银行的个人住宅抵押贷款面临的利率风险不断增大。固定利率下通货膨胀风险一般比浮动利率下的大，因为后者往往随通货膨胀而上浮。房地产金融的长期性决定了其通货膨胀风险也较大由于我国房地产市场正处在房价虚高、投机盛行的发展阶段，与贷款利率风险相伴随的抵押物价值贬损风险和潜在的违约风险也逐步成为现阶段我国商业银行个人住房抵押贷款的主要风险源。个人住房抵押贷款利率风险原因主要有以下几点：

1．宏观经济走向的不确定性

2006-2007年住宅需求旺盛，房价持续上涨，住房投资额占固定资产投资超常规的高速增长。06年中央采取了紧缩的财政政策、住房结构调整，07年从紧的货币政策，销售量开始大幅萎缩。随着楼市由热转冷，2008年下半年，政府改变调控政策，向行业连续施以援手，一向紧收的房地产政策逐步放松。2010年由于房价过度上升，政府又开始实行从紧的房地产政策。在国家住房政策的不断调整下，经济走向的不确定性将加大宏观政策的不确定性，从而增加商业银行住房抵押贷款中的利率风险。

2．房贷利率的调整缺乏灵活性

现阶段我国的利率还没有完全市场化，个人住房贷款的利率是按法定利率的调整而调整的。2002 年3月1 日开始实施的《个人住房贷款管理办法》第四章第十四条规定“（个人住房贷款）期限在1 年以内（含1年）的，实行合同利率，遇法定利率调整，不分段计息；贷款期限在1 年以上的，遇法定利率调整，于下年初开始，按相应利率档次执行新的利率规定”。这种调整利率的做法，看似利率风险从银行完全转移给了借款人，银行不再有风险，但实际并非如此。利率的调整是中央银行决定的，商业银行并没有自主权，中央银行调整可能会严重滞后于市场环境的变化。

3．通货膨胀的压力

近年来，我国中央银行配合政府的积极财政政策，加大了货币投放的力度，货币Ml、M2 增幅及增速逐年加大。2005年CPI环比增长1.8%，2007年环比增长5.9%。2008年一年，虽然世界各国经济受到经济危机的严重打击，各国的经济普遍下降严重（见图1）。近期公布2010年11月CPI为5.1%，通货膨胀一旦发生，银行发放住房抵押贷款便会孕育更大更多的利率风险。央行大幅度加息的可能将使商业银行面临利差缩小、收益大幅度减小的可能。商业银行所持有的抵押物—住房的相对贬值（相对于原名义价格）将使银行资产面临大幅度受损的可能。

（三）提前还贷风险表现及成因

提前还贷是指借款人在谋其偿还的本金额超过当期预定偿还的本金额，主要包括对部分贷款余额提前偿还和一次性清仓所有贷款余额。个人住房抵押贷款业务发展至今，提前还款已经成为个人住房贷款风险中一个重要方面。住房抵押贷款的提前还贷行为造成了住房抵押贷款组合现金流较大的不确定性，从而给银行的资金管理带来较大的不良不利影响。提前还贷是银行对资产负债的期限匹配难度加大。如何有效防范提前还款风险，不仅是我国商业银行发展个人住房贷款业务面临的重要问题，也是顺利推进个人住房抵押贷款证券化的必要途径。理性借款人会随时在对自己有利的情形下采取提前还贷行为，以期在购房中的成本支出达到最小化。那么这种收益的获得必然是以银行的损失来承担为条件的。提前还贷风险原因如下：

1．预期利息收入减少，回收资金闲置的损失

由于住房抵押贷款中利率比储蓄利率高的很多，而且安全性较高，是银行信贷资产中获取利润的主要产品，然而随着提前还贷率提高，银行的预期收益不能实现，从而付出的服务无法得到回报。提前还贷率越高给银行造成的预期收入的损失也就越大。举一个最简单的例子，假设存一笔利率为8%的10万元十年等额本息抵押贷款，根据每月住房抵押贷款的现金流提前贷款的话，银行会遭受到预期利息收入。如果借款人提前一年归还贷款会损失611.31元，数额相对不大，而提前九年就有37839元的损失，而在住房抵押贷款中，平均的年限在二十到三十年，可见预期损失的利息是相当大的。

2．增加银行服务成本，可能增加市场风险和通货膨胀风险

由于提前贷款行为的不确定性，是的银行不能按照正常的贷款程序来处理，只能提供额外的人力来完成相关的各种操作，从而造成了人力资源的大量浪费。一般来说，银行所增加的服务费用与提前还贷次数成正比变化，而与提前还贷无关，即提前还贷率越高，那么银行服务的费用越大。提前还贷行为在一定条件下可以增加市场风险和通货膨胀风险。如果其他贷款的报酬率低于住房抵押贷款利率，那么提前还贷行为会增加银行的市场风险。当通货紧缩时发放的住房抵押贷款购买力风险较小，如果借款人提前还贷会增加商业银行的购买力风险。

（四）其他风险

在个人住房抵押贷款中出了信用风险，利率风险，提前还贷风险外，还包括其他风险：银行的流动性風险，像个人住房贷款这样的房地产消费贷款期限长，一般借款期限长达10～20 年，甚至可达30 年，流动性较低，商业银行发放大量个人住房贷款会占用巨额资金。近年来个人住房贷款发展势头很猛，毫无疑问，我国个人住房贷款很快就会接近甚至超出20%的警戒线，个人住房贷款的流动风险日益突出。抵押物变现风险，由于房地产金融中大多以房地产作借款的抵押物，当借款人不能按期还款时，贷款银行要处分抵押房地产从中求偿，如果抵押物难以处置，银行缺乏现金来应付提款等需要就会形成流动性风险。抵押贷款资金来源和运用的结构风险。商业性个人住房消费贷款的资金来源，基本依赖于储蓄。储蓄的资金有短期性和随意性的特点，不能满足住房信贷数量大和期限长的要求，导致存贷资金不能在结构、数量和时间上合理挂钩。用短期的资金发放长期的贷款，容易使银行形成支付危机，从而给住房金融的进一步发展背上巨大的包袱，隐含着巨大的金融风险。

三、结束语

随着我国个人住房抵押贷款业务的发展，商业银行进行这方面的风险管理将会越来越重要，从现状中看我国的在住房抵押方面的风险管理机制缺失。面对新形势下银行住房信贷的发展的新趋势，我们应立足于我国经济、金融发展水平，借鉴国际上的风险管理方法，结合自身特点，逐步探索出一套符合我国国情的行之有效的风险管理观念、方法和工具。为了银行住房抵押贷款的安全性和收益性。不断地完善银行的个人信用体系，提高对利率风险、信用风险、提前还贷风险等相关住房信贷市场的风险发现和预防机制，加强员工的素质教育及业务培训等。只有这样我国的住房抵押贷款市场才能不断的发展，银行的稳定性，盈利性才能不断提高，商业银行才能获得稳定发展。

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