二物权法案例分析

二物权法案例分析（通用6篇）

篇1：二物权法案例分析

【案例分析二】

BOT建成顶目系何种资产

案例介绍：

某上市公司采用BOT方式投资建设一条隧道，用若干亿元的募股资金投资成立项目公司，由项目公司负责隧道建设和在特定年限内的运营管理维护，并以项目公司名义向银行贷款筹集其余建设资金，贷款合同中订明分18年还清。政府有关部门与该项目公司签订的隧道投资建设营运合同中,明确项目建设完成后，由政府授予25年的管理维护权，并每年支付项目公司1亿多元款项，作为隧道建设资金的偿还和提供管理维护服务的报酬。对于该项目的建设成本，项目公司在隧道建成后，应转入哪一项资产并以何种方式转销资产价值?专门借款的利息应如何处理?收到政府的偿付款项又该如何划分?由于BOT投资建设方式在我国尚属新型经济业务，该上市公司迫切希望注册会计师能对其会计处理提出合理的、可操作的参考意见；有关证券监管部门又要求上市公司和注册会计师对相关会计处理提供充分的理由及依据。

案例背景：

BOT方式是国际上已流行的政府依靠企业和社会来融资建设公共市政项目的一种有效手段。根据世界银行《1994年世界发展报告》的定义，所谓的BOT方式实际包括BOT(Build Operate Transfer)、BOOT(Build Own Operate Transfer)和

BOO(BuildOwnOperate)等三种具体形式。此外，在实践中又派生出BT(Build Transfer)、TOT(TransferOperateTransfer)等形式。上述项目融投资建设方式也逐渐应用于我国交通、能源等行业以及特许办学项目等。

为了改变城市基础设施的面貌，加快城市公共基础设施建设的步伐，促进投资体制改革，我国部分企业以BOT方式参与了原本由政府承担的公共基础设施建设。在BOT方式下，政府对公共基础设施建设项目采用招商方式，中标企业通过成立项目公司完成对公共基础设施建设项目的投资和建设；政府授予项目公司对该建设项目一定年限内的特许经营权或服务权，在政府授予的特许权限期间，项目公司并不拥有该建设项目的所有权；政府授予的特许权限期满，建设项目无偿交还给政府，该项目的所有权归政府所有。企业为投资BOT公共基础设施建设而组建项目公司，除按规定配备必需的资本金外，其余建设资金可通过项目公司向银行贷款取得。

但在BOT方式实施过程中，有些问题至今未有统一的会计处理方法，并存在不同观点。在实务中对于采用BOT方式建设项目运营后企业如何恰当地反映资产、成本、运营收入等，直接关系到对有关企业的投资建设项目效益评价是否合理，关系到有关上市公司能否获得再融资机会，对于保护企业投资建设积极性具有重要意义。

依据及相关法规：

1．《企业会计准则——固定资产》。

2．《企业会计准则——无形资产》。

3．马贤明、郑朝晖：“用益物权会计初探：以路桥收费权为例”，《会计研究》2004年第7期。

4．IASNo．16 PROPERTY，PLANT AND EQUIPMENT．

5．IASNo．38 1NTANGIBLEASSETS．

6．IASNo．23，Borrowing Costs．

案例思考题：

1．BOT项目建设完成后应当作为何种资产入账?说明理由并做出分析。

2．BOT项目公司为建设项目而发生的贷款利息支出应如何处理?

3．BOT项目公司因建设项目而收到政府的偿付款项应如何划分处理?

讨论与分析：

1．BOT建设项目完成后作为何种资产人账涉及资产的属性问题。资产的属性关系到其成本计量及价值摊销方式，从而影响到与收入的配比方式。

(1)建设项目作为固定资产处理合适吗?

目前拥有高速公路等基础设施项目经营权的上市公司，其路桥类资产都作为固定资产核算，大多数采用车流量法在被授予权限期内计提折旧。从表面上看，将BOT方式所建设的项目作为固定资产人账，折旧方法的选择空间相对较大，后续支出的问题也能得到较合理的解决。但是，这里BOT的O为Operate，并非Own；Transfer仅指资产的移交，并非意味着所有权包括资产的支配权、处置权的转移。由于在特许经营、服务期限内，投资建设企业不能随意支配、处置该项资产实体，而且特许经营、服务期限往往明显短于所建造资产的全部有效使用期间，因此，投资建设企业通过BOT方式取得的是有期限的使用资产的收益获取权，即用益物权。若作为固定资产处理，与我国现行会计规范，如《企业会计准则——租赁》对租赁种类的划分原则等，存在矛盾。

此外，企业对折旧方法的选择，应建立在对未来经济利益流人企业的模式的估计基础之上。车流量法归类于工作量法。虽然工作量法是现行企业会计制度允许使用的方法，但能否使用车流量法计提折旧的关键，是能否对未来的车流量进行合理的估计并及时根据新的信息进行会计估计变更的处理。

(2)建设项目作为无形资产处理合适吗?

将BDT方式所建设的项目，作为无形资产人账，可以比较恰当地反映企业获得的特许经营权，如路桥收费权。但是，按照现行《企业会计制度》的规定，企业自创的无形资产所发生的费用，除登记注册、聘请律师等费用外不予资本化；为取得无形资产发生的借款利息不能资本化；摊销方法仅限于平均年限法；对确认无形资产后发生的后续支出一概不予资本化。因此，在如何完整地反映取得专营权的成本、寻求收入与相关费用配比的合理模式等方面，还有待进一步探讨研究。

(3)建设项目作为长期债权投资处理合适吗?

实务中有人主张将BOT方式所建设的项目，作为长期债权投资人账(前提还是该项目不向公众收费而由政府向企业偿付)，以反映投资建设企业与政府之间的融投资关系，即政府向企业融资，企业对政府欲建设的公共基础设施项目投资，并向银行再融资的关系。但是，债权投资的投资收益应当为投出资金的利息收益，而企业从政府取得的款项中，计入企业利润的是运营管理及项目维护收入，而非利息收入，即企业是靠服务获益，而非靠代融资得利。因此，建设项目作为长期债权投资核算，与企业从该项目获取收益的性质有不相符合之处。

2．BOT项目公司贷款利息支出的处理问题。影响BOT投资建设企业损益的重要问题是利息的处理。按现行企业会计制度规定，除了房地产企业所开发的商品房之外，我国目前专门借款的借款费用资本化的资产范围仅限于固定资产，时间范围的截止时点是所购建固定资产达到预定可使用状态。建设项目投入运营管理后，在分期还本且贷款期限小于授予经营或服务期限的情况下，运营管理前期分期还贷的本金余额大，利息支出也就相应大；后期分期还贷的本金余额逐渐减少至零，利息支出也就相应减少甚至没有。如果建设项目作为固定资产、无形资产人账，并按平均年限法计提折旧或摊销，在不考虑其他条件变化的情况下，很可能发生前期利润明显小于后期，甚至前几年因此而亏损，使得BOT投资建设企业的运营管理效益在各个会计之间未

能得到合理反映。如果是上市公司募股项目，由于募股项目的效益未能得到合理反映，还会给其再融资带来障碍，影响投资建设企业的积极性。

3．政府偿付款项的划分问题。有些公路、桥梁和隧道项目建成后，获得服务权的建设单位不直接向使用者收费，而是从政府取得所承诺的款项。对这部分政府偿付款项如何合理划分，即如何划分运营收入赚取和垫付资金收回，也会影响到对项目运营期内各期效益的评价。

提出可供参考的实务操作方案和建议：

1．区分所授予收益权的具体形式进行资产确认及价值转移的会计处理。

(1)不直接向公众收费的项目建设成本作为长期应收款处理。

在我国，采用BOT方式建设的部分公共基础设施项目营运管理期间，往往对社会公众不收费，这在国际上也很少见。项目公司通过政府每年所支付的款项收回该项目贷款本金、利息并取得运营管理服务收入。可见，该建设项目未来带给企业的经济利益是直接从政府流人的。项目公司取得的政府偿付金额，由企业通过竞争投标方式获得政府确认，并且按央行利率调整而调整。可见，以BOT方式投资建设不直接向公众收费的公共基础实施，且政府偿付与央行利率挂钩的业务，其实质可以理解为企业(项目公司)代政府为基础设施项目融资和建设，并因此而获得特定期限的服务收益权。

采用BT方式或虽采用BOT方式，但如果建成的公共基础设施项目不直接向社会公众收费，而由政府在特许服务期间每年向企业偿付，根据代政府融资的实质，将项目建设成本作为应向政府收回的长期债权处理更加恰当。作为长期债权处理的另一重要理由是：该项资产未来经济利益流人企业的风险较小，与车流量大小无直接关系，根据与政府确定的协议，其收回的货币金额是可确定的，是符合长期债权的货币性资产特征的。此处BOT的“O”更偏重于维护服务。政府每年支付的款项中，除了偿还向企业融资的本息外，其余部分为支付企业的项目运营管理、维护费。企业将建设成本和运营期间各期的代融资利息计人长期应收款，每年收到政府偿还的本息，冲减长期应收款；收到路、桥、隧道的维护管理费补偿，在提供服务时计人营业收人，与相关的费用配比。

(2)直接向公众收费的专营权作为无形资产处理。

采用BOT方式投资建设项目，若项目建成后企业具有直接收费权，如路桥收费权，其投资回报主要来源于该建设项目投入运营后直接收取的营业收入。此种专营权属于特定期限内的用益物权，而非所有权，并且其在未来为企业带来的经济利益具有很大的不确定性，将其作为无形资产处理更为合适。国际会计准则第38号——无形资产第83条(有关摊销期)的示例中，就有一项无形资产为收费高速公路的专营权。

通过BOT方式取得的、以获取使用收益为目的的路桥类收费权，或称用益物权，对于BOT投资建设企业而言，有待进一步探讨的会计问题主要有：用益物权的成本计量，包括自行建设成本资本化、专门借款费用资本化等会计处理；用益物权的价值摊销等问题。

通过BOT方式取得的用益物权的成本计量，不应等同于一般自创无形资产的初始成本计量，不应视同内部产生的无形资产成本。有关高速公路、桥梁、隧道的建设成本，往往就是取得相关专营权的投入成本，两者不可分割，而此项专营权是在相关工程项目建设完成并经政府验收合格后授予的，因此，其建设成本应视为取得专营权的外购成本予以资本化。

上述路桥收费权或类似的用益物权的价值摊销，可借鉴国际会计准则第38号——无形资产第88～89条(有关摊销方法)、第94～96条(有关摊销期和摊销方法的复核)的规定进行处理。无形资产的摊销方法应能反映企业消耗无形资产所含经济利益的方式，或无形资产经济利益的预期实现方式。由于路桥、隧道建成通车后，车流量受到周边地区路况、交通管理、其他配套公共基础设施建设等多种因素的影响，不确定性较强，很难一次准确预计未来较长时期的车流量。部分路桥、隧道通车后，实际车流量与预计车流量有较大差异，若不及时调整，容易造成使用前期成本或损失少计，利润前移。如果经济利益的预期消耗方式不能可靠确定，则应采用平均年限法。如果该方式发生重大变化，摊销方法应及时改变以反映这种变化，并按照会计估计变更进行会计处理。车流量法容易被用来调节利润，该方法的使用应受到相关会计规范的限制。

2．BOT项目公司贷款利息支出的转移及资本化。

不直接向公众收费的项目的建设成本作为长期应收款处理，项目公司专门借款的性质为代政府融资，其利息完全由政府承担，建设期间和运营期间的发生额均可计人应向政府收取的债权，在收到政府偿还利息时冲减该项债权。在此种情况下，BOT项目公司专门贷款的利息支出不会影响其损益。

直接向公众收费的专营权作为无形资产处理，企业所发生的该项目建设成本属于代建成本，即代国家建设固定资产，建议项目公司专门借款的利息能适用购建固定资产专门借款的借款费用处理原则，按规定予以资本化。BOT项目建设完成达到预定可使用状态后，专门借款的利息应停止资本化，计人发生各期损益。

3．以BOT方式投资建设的企业收到政府偿付款项的划分依据。

企业在收到政府偿付款项进行划分和会计处理时，对于利息，应按照企业为该项目融资本期实际发生的利息金额冲减债权，以反映代为融资的特点；对于本金，也应根据企业与贷款银行双方约定的本期还资金额冲减债权；对于服务补偿，则应按本期收到政府偿付款项扣除该期实际还本付息后的余额确认收入。政府每年支付的款项总额往往是均衡的。由于运营前期偿还利息多，后期偿还利息少，因而给予的维护管理费补偿很可能会前期少，后期多。高速公路、桥梁、隧道等项目建成通行后的初期，车流量通常较小，有一个逐渐增加的过程，发生的维护修理费用相应也逐渐增加。这样，在建设项目全部运营期内，收入与费用的配比总体仍较为合理。

值得注意的是，收到的政府偿付款项如何划分，企业与政府有关部门所签订的投资建设运营合同是重要依据。在实务中，部分合同的有关条款比较含糊，用词不准确，甚至与相关企业会计制度或准则存在矛盾，给以后的会计处理带来困惑和麻烦。所以，在BOT投资建设过程中，从签订合同开始，财会人员就应及早介入。尤其是项目运营期间企业从政府取得的款项，有关合同能否在融资和提供服务两类业务之间进行明确划分，是企业能否进行上述会计处理的必要前提。

结论：

对于不直接向公众收费的基础设施项目，BOT投资建设企业应将其作为债权反映，并对政府偿付款项合理划分融资与运营服务进行会计处理，以如实反映代政府融资和建设的业务性质。作为代融资业务处理，BOT投资建设项目运营绩效的评价不会受到企业为该项目代融资利息的影响；作为债权核算，BOT投资建设项目运营绩效的反映也不会受到固定资产或无形资产的折旧、摊销模式的影响。

对于直接向公众收费的基础设施项目，作为无形资产处理更为合适，但应当合理解决其成本计量及价值摊销问题。

本案例的现实意义及启示：

本案例讨论对BT、TOT等方式建设项目运营后的会计处理具有一定的参考价值，因为这些建设项目也存在区分融资业务和经营服务业务的问题。

篇2：二物权法案例分析

第一百二十二条 依法取得的海域使用权受法律保护。

●条文主旨

本条是关于海域使用权的规定。

●立法背景

海洋被称为“蓝色国土”，在人类文明的发展史中起着重要的作用。根据本法第46条的规定，海域属于国家所有。国家是海域所有权的唯一主体。海域与土地具有相同的属性，随着海洋科学技术的发展，海域可以通过技术手段加以区分并进行排他性的使用，海域越来越成为被人类利用的重要资源。2001年我国颁布的海域使用管理法从法律上确立了海域使用权制度。该法规定的海域是指我国内水、领海的水面、水体、海床和底土，范围从海岸线开始到领海外部界线为止。海域使用管理法颁布后，海域使用权制度日趋完善。为了更好地维护海域使用权人的合法权益，赋予海域使用权人稳定的用益物权，物权法将海域使用权纳入用益物权一编作出了规定。

●条文解读

海域使用权是指单位或者个人依法取得对国家所有的特定海域排他性的使用权。单位和个人使用海域，必须依法取得海域使用权。海域使用权取得的方式主要有三种：一是单位和个人向海洋行政主管部门申请；二是招标；三是拍卖。有关单位和个人使用海域的申请被批准或者通过招标、拍卖方式取得海域使用权后，海域使用权入应当办理登记手续。依照法律规定属于国务院批准用海的，由国务院海洋行政主管部门登记造册，向海域使用权人颁发海域使用权证书；属于地方人民政府批准用海的，由地方人民政府登记造册，向海域使用权人颁发海域使用权证书。根据使用海域不同的用途，海域使用权最高期限分别为：养殖用海15年；拆船用海20年；旅游、娱乐用海25年；盐业、矿业用海30年；公益事业用海40年；港口、修造船厂等建设工程用海50年。海域作为国家重要的自然资源实行有偿使用制度。单位和个人使用海域，应当按照国务院的规定缴纳海域使用金。为了切实保护养殖用海渔民的利益，目前海域主管部门在实际工作中对有争议的海域、海洋自然保护区、渔业资源保护区、传统赶海区等涉及公共利益的海域不进行招标和拍卖，同时，对于专业渔民使用海域从事养殖生产的，可以在规定的面积内减缴或者免缴海域使用金。海域使用权作为一项重要的财产权利，可以依法转让、继承。

在物权法起草过程中，有人提出，海域使用权已成为与建设用地使用权等性质相同的用 益物权。海域使用权应与建设用地使用权等并列为用益物权，建议专章规定海域使用权，强化海域使用权的物权特点，增加海域使用权抵押以及设立海域使用权时优先考虑渔民利益等内容。物权法没有对海域使用权专章规定，主要是考虑到海域使用权是一个综合性的权利，包括利用海域从事建设工程、海水养殖、海底探矿采矿、旅游等多种活动。物权法有关用益物权的规定，是根据土地的不同用途产生的不同法律关系分别规定为土地承包经营权、建设用地使用权和宅基地使用权，没有综合规定为土地使用权。因此，如果将海域使用权专章规定，会造成物权法用益物权编体系的不平衡。所以，强化海域使用权的物权特点，弥补现行海域使用管理法不足的问题，还是应当留待修改海域使用管理法时一并解决。因此，本条只是对海域使用权作了原则性的规定，确立了海域使用权用益物权的属性，明确依法取得的海域使用权受法律保护。根据特别法优先于普通法的原则，海域使用权首先应当适用海域使用管理法的规定；海域使用管理弦没有规定的，适用物权法的有关规定。

●相关规定

篇3：二物权法案例分析

一、对统一登记机构理由的几点质疑

主张统一登记机构的理由主要有三个: (1) 国外的不动产登记机关都是统一的, 不论是土地、房屋还是其它不动产, 也不论是何种不动产物权, 均由统一的机关登记 , 或者是司法机关, 或者是行政机关。 (2) 多头登记产生很多弊端。第一, 因登记机关分散, 不利于有关当事人查阅, 很难给当事人提供全面的信息;第二, 为有关当事人进行登记造成极大不便, 如同一土地上有林木的, 就要在两个登记机关进行登记, 土地使用权登记在土地管理部门, 有关林木所有权的登记在林业部门;第三, 分散的登记制度有可能造成房地分别抵押和重复抵押的现象;第四, 多头负责也造成了登记程序及效力不完全相同, 从而给不动产交易带来不少障碍, 对正常交易秩序形成一定的妨碍。 (3) 统一登记机构符合土地登记的法理, 只有司法部门或行政部门才符合这一要求, 而其他部门的登记都违背不动产登记的法理。

我们认为, 这几个理由都有值得商榷之处。第一个理由不完全符合事实。首先来看一下巴西和阿根廷的土地登记, 这两个国家的土地为私人所有, 巴西全国没有统一的土地管理机构, 土地管理业务从土地资源调查、评价、规划、产权保护和交易等均分解到不同的部门, 例如土地资源调查由巴西地理统计局负责, 农村地区的土地登记和规划由土地发展部负责, 城市土地登记由地方政府执行。阿根廷也如此, 全国没有中央的土地登记机构, 省市分别设立土地登记机构, 市区的土地由市里登记, 市区以外的土地一律到省的登记机构办理。可见, 巴西和阿根廷的土地登记机构是不统一的。即使在联邦德国也是有例外的, 涉及大面积地籍更新的土地登记是由土地整理局负责。其次以国外和我国台湾地区的渔业权、水权和林权为例来看一下其他物权的情况。一些国家和我国台湾地区的渔业权、水权都是以单行法的形式作出规定。关于渔业权, 在日本、韩国和我国台湾, 取得渔业权应当向行政主管部门或当地行政长官提出申请, 经行政许可并经登记取得渔业权。渔业权应注册于许可的原始档案中, 该注册具有登记的效力。取得渔业权许可后, 无须其它部门再对水面使用进行许可。关于水权, 台湾“水利法”第27条规定, 水权之取得、设定、移转、变更或消灭, 非依本法登记不生效力。第37条规定, 水权经登记公告, 无人提出异议或异议不成立时, 主管机关应即登入水权登记簿, 并发给水权状。这里的“主管机关”为许可水权的行政机关。关于林权, 在台湾, 林地和土地的登记也是分别办理的, 林地登记由林务局林政组下设林地管理课依照专门的“森林登记条例” (2000年修订) 办理, 而土地登记则由市县地政机关办理。在俄罗斯, 根据俄罗斯联邦《森林基本法》规定, 森林资源由联邦和以联邦为主体的国家林业管理机构来管理, 2006年修订的俄罗斯联邦《森林法典》规定, “林业登记和林地地块登记”是国家管理森林资源的措施之一。

显然, 国外的土地登记机关和其他物权 (渔业权、水权和林权) 并不都是统一的, 既然如此, “国外的不动产登记机关是统一的 ”这一说法不知从何谈起?

第二个理由, 就林地和林木登记而言也有不妥之处。根据现行法律和行政法规的规定, 林地和林木登记根本不存在需到两个登记机关进行登记的问题。早在1986年《土地管理法》第九条第三款就明确规定:“确认林地、草原的所有权、使用权, 确认水面、滩涂的养殖使用权, 分别依照《森林法》、《草原法》和《渔业法》的有关规定办理。”1989年4月18日全国人大常委会法制工作委员会给四川省重庆市人大常委会的一个答复 (法工办发文[89]6号) 中指出:“县级以上人民政府依照森林法规定核发的确认林地所有权或者使用权的证书, 也就是关于该土地所有权或者使用权的证书。”同日, 给国家土地管理局的答复 (法工委发文[89]14号) 中更进一步强调指出:“土地管理法第九条第三款的表述是明确的, 与第五条的规定并无矛盾, 不需要作法律解释”, 并重申了该法第九条第三款的规定。1998年修改后的《土地管理法》第十一条第四款、1998年国务院发布的《土地管理法实施条例》第三条第四款又作出了与原《土地管理法》完全相同的规定。1998年修正后的《森林法》第三条明确规定:“国家所有和集体所有的森林、林木和林地, 个人所有的林木和使用的林地, 由县级以上人民政府登记造册, 发放证书, 确认所有权或者使用权。”2000年国务院发布的《森林法实施细则》第五条又进一步规定:“集体所有的森林、林木和林地, 由所有者向所在地的县级人民政府林业主管部门提出登记申请, 由该县级人民政府登记造册, 核发证书, 确认所有权;单位和个人所有的林木, 由所有者向所在地的县级人民政府林业主管部门提出登记申请, 由该县级人民政府登记造册核发证书, 确认林木所有权。”可见, 上述法律、行政法规及有关解释清楚地表明, 森林、林木和林地的所有权、使用权登记统一由林业主管部门办理, 根本不存在由两个部门办理的问题。

第三个理由也是不充分的。土地登记直接或间接地决定着权利人的实体权利, 故登记应与司法系统建立直接联系。由地政部门登记也同样符合法理, 因为不动产物权, 在本质上要么是直接指向土地的物权 (土地所有权、土地使用权、地上权等) , 要么是建立在土地物权之上的物权 (房屋所有权、林地使用权、草原使用权) 。所以以土地登记为基础的登记, 当然可以包容其他的不动产登记。这里有两个问题值得探讨, 首先, 从土地登记的实体权利出发不能必然得出登记应由司法机关办理的结论。在我国, 婚姻登记、专利权登记和商标注册均直接或间接地决定着权利人的实体权利, 但这些权利无不由有关行政机关承担登记任务。事实表明, 由有关行政机关登记并无不妥。如果我们基于上述理由将不动产登记变更为法院, 那么婚姻登记、专利权登记和商标注册是否也应当基于同样的理由一并变更为法院登记呢?其次, 从理论上讲, 以土地登记为基础的登记, 可以包容其他的不动产登记, 但并不意味着地政部门就是唯一的选择。由哪个机关登记或哪些物权由哪个机关登记取决于法律的授权, 是立法机关博弈选择的结果, 怎么能说“其他部门的登记都违背不动产登记的法理”?照此说来, 台湾的林权登记由林务局负责也不符合法理?其实, 不论由哪个机关登记, 只要按照法定程序进行的登记都具有同样的效力, 也都具有物权公示和公信的作用, 不存在厚此薄彼的问题。

二、统一登记机构的难题:登记业务与地籍管理如何协调和运作

不动产登记簿的完备必须依赖于完善、整理好的地籍, 统一登记机构后如何协调二者的关系就成为一个不可回避且必须要解决的问题, 主张统一登记机构的学者似乎并未注意到这一点, 恰恰这个问题是个难点, 也最为复杂。从现有的资料看, 国外主要有两种做法:一种是登记业务与地籍管理由一个机构负责, 如匈牙利、意大利。另一种则与之相反, 登记业务与地籍管理由不同的机构负责, 如联邦德国、韩国、新西兰等。下面分别予以介绍。

匈牙利, 经历了从分散到合一的过程, 1971年前, 登记是在两种并行的机构体制下进行的:一是作为行政机关的地籍局对不动产位置、范围、特征等制作地图, 主要反映土地本身的变化情况;二是设在法院内的不动产登记机构负责登记, 登记的内容主要是不动产的权属、负担及其变化等, 并颁发证书。在登记工作中, 两个机构需要经常交换信息, 不可避免地会出现信息不一致的情况。于是从1971年开始进行一体化改革, 建立起统一的多用途的不动产登记制度。其不动产管理体制共分三级: (1) 116个区土地局负责对产权变化、地图变化进行管理, 并提供有关不动产资料、数据的服务。 (2) 20个州级土地局, 其职能一是对区土地局进行领导和管理;二是作为官方办事机构;三是受理当事人对区土地局做出的决定不服的上诉。 (3) 农业和乡村发展部 (主要工作由土地和测绘司负责) 作为中央的不动产管理部门。

意大利, 土地登记机构由隶属于经济财政部的政府机关承担, 同时还承担着地籍簿管理、绘图和为税收而进行的不动产评估等工作。在全国各地都设有专事土地登记的不动产登记机关, 由财产所在地的不动产登记机关进行登记。

联邦德国, 根据联邦基本法规定, 地籍管理法不属于立法范围, 所以地籍管理立法、机构设置等均由各州独立行事, 如黑森州地籍管理部门是州测量局, 下辖26个市县地籍局, 归口黑森州经济技术部, 根据《日常地籍管理规程》规定, 地籍局是统辖其辖区地籍的唯一合法机关, 只有地籍部门提供的地籍资料才具有法律效力。同样, 有关地产数据、图件资料, 没有地籍局的认可是不具法律效力的。而法院的土地登记机构在土地登记时需要合法的地产证明, 包括:地籍局认可的地籍资料, 公证处或公证人出示的地产权属、他项权利及银行出具的借贷抵押等经济关系成立或注销的证明。鉴于地籍管理和土地登记分属于两个系统的客观事实, 为使工作更加协调, 两个单位之间用固定的“VN”、“VL”的通知单加以联系。对地籍管理和土地登记分离所产生的弊病, 联邦德国有关人士认为合二为一的好, 因牵涉面广, 目前仍在讨论中。

韩国, 其地籍制度以1962年为界, 之前由财政部掌管, 之后在中央政府和其附属的市、省政府的指导与监督下, 由市、郡、区的相关机构处理地籍事务, 保存管理地籍公簿。土地登记, 在司法部法院行政处和其下属的地方法院的指导与监督下, 地方登记机构负责登记事务, 保存管理土地登记簿。每宗地的边界由地籍管理机构确定后都在地籍公簿中登记, 土地登记簿以地籍公簿中登记的内容为基础, 并在登记处公开, 如果土地登记簿中的所有权发生变更, 登记处必须发出通知, 并在地籍公簿中登记。韩国的这种体制也有不足:相关的土地管理机构缺乏协调, 土地台账和登记簿内容不一致。为建立符合信息时代的土地登记制度, 韩国已经认识到现行制度需要变革。

新西兰, 负责土地登记的机构是司法部。其司法部本身并不负责具体登记工作, 而由该部下属的各地区办公室承担。在全国分为12个土地登记区, 各区设立登记办公室, 受司法部 (公共登记司土地契约登记处) 垂直领导, 不受地方政府领导。测量与土地信息部则在技术上辅助司法部完成土地登记工作, 测量与土地信息部的办事机构将有关地籍测量结果或土地权属等地籍资料送司法部下属的有关办公室, 经它审核后予以登记, 颁发土地证书, 确认土地权利人的权利。土地登记中涉及到的地籍测量和土地估价工作由登记区内的测量与信息办公室和估价办公室负责。土地登记办公室在地籍图件及数据应用方面, 和测量与信息办公室有着密切的联系。

从这些国家的做法可以看出, 土地登记与地籍管理由一个机构负责是最为理想的, 分属两个系统的联邦德国和韩国也在朝着合二为一的方向变革。

那么, 我们应如何选择?统一登记机构同样有两种方案:一种是土地登记与地籍管理合二为一, 但要将六七个部门的地籍业务统一由登记机构办理存在技术上的障碍, 因各部门的地籍业务都具有较强的专业性, 特别是在进行总登记或较大规模的专项登记时, 仅靠登记机构的技术力量是无法完成的, 必须还得依赖有关行政机关的技术力量, 这在协调上可能存在困难。另一种是土地登记与地籍管理分开, 这种情况的最大弊病就是相互推诿和扯皮, 工作脱节难以避免。在联邦德国, 两者的协调有大量的法律法规、基本协调的工作环境、健全的地籍管理组织机构和高素质的专业技术人员作保障, 而我们并不具备这些条件, 并且这些条件也不是在短期内能够解决的。所以, 统一登记机构面临两难的选择。因此, 我们的目标不应是建立完全统一的登记机构, 而是重点考虑土地登记与地籍管理如何统一, 在此基础上研究登记机构的相对统一。

三、结束语

我们认为, 仅从登记业务与地籍管理的角度看统一登记机构就不具有可行性, 目前较为可行的是以土地登记为基础, 适当整合一些登记机构, 保留一些登记机构。最根本的是要解决土地与地上物分别登记的问题, 因为二者的分别登记是产生登记弊端的根源。一些学者将地权和房权的分离所产生的问题无根据地扩大到其它部门, 有以偏概全之嫌。在整合登记机构时必须要考虑地籍问题, 尽最大可能使登记业务与地籍管理统一于一个登记机构。在保留的登记机构中, 至少林权登记机构是要保留的, 因为林地和林木的登记是统一的, 登记业务与地籍管理也是统一于一个登记机构的。并且, 在国外的一些国家和我国的台湾地区林权登记都是由林业主管部门负责登记。相信《物权法》和未来的《不动产登记法》对我国的林权登记机构不会产生影响。鉴于《不动产登记法》的出台还有待时日, 建议主管部门尽快修改、完善现行的林权登记制度。

参考文献

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[8].于海涌.论不动产登记[M].北京:法律出版社, 2007

篇4：物权法草案三审聚焦（二）

物权法二审稿有一章是渔业权，新的审议稿将这一章删除了。渔业作为大农业的一个重要部分，渔业权能否视为物权进行保护，成为这次审议中全国人大常委会组成人员所关注的热点问题。

舒惠国委员说，水域、滩涂是我国渔民的基本生产资料，长期以来中央把渔民视同农民，渔业范畴的水域视同耕地，一直高度重视渔民权益的保护，并赋予渔民水域、滩涂的长期使用权，这是一项党和国家的基本政策。建议在物权法的“用益物权”编中明确渔民对渔业水域、滩涂的使用权。

王太岚委员认为，渔业权是渔民使用特定的渔业水域、滩涂从事渔业生产并获得收益的权利，与土地承包经营权、草原使用权类似，具有用益物权的特征。他建议在物权法草案“用益物权”编中增设“渔业权”一章，明确规定渔业权的概念及基本特征，渔业权的取得、变更与消灭，渔业权的登记和发证，渔业权的转让和抵押，渔业权的保护等。

李春亭委员说，将渔业权视为物权进行法律保护，也符合国际通行做法。如果不能在法律中对渔业权进行有效的保护，将会严重影响渔民的生产和生活，形成影响社会稳定的隐患。

刘明祖委员建议，在物权法的“用益物权”编中增加海域、滩涂使用权一章。因为海域、滩涂的使用权和土地承包经营权、宅基地使用权是同一种性质的物权。

篇5：二物权法案例分析

1.甲为做博士学位论文，在图书馆复印了乙的两篇论文，根据我国著作权法，甲的这一行为属于（）A.侵权行为 B.法定许可使用 C.强制许可使用 D.合理使用

正确答案 ：D 2.张明7岁，有绘画天分。其画作颇受人喜爱，并屡有获奖。张明对其画作（）。A.享有著作权。因为绘画是合法行为，不论作者有无民事权利。

B.享有著作权。因为绘画是一种事实行为，并不需要作者享有民事行为能力。

C.不享有著作权。因为绘画是一种民事法律行为，要求作者应具有相应的民事行为能力。D.不享有著作权。因为绘画是合法行为，要求作者具有民事权利能力。

正确答案 ：B 3.A作家1980年6月10日编著完成的《放飞梦想》于1981年5月9日首次出版发行，1989年9月1日A作家去世，则其著作财产权的保护期至（）A.2030年6月 10日届满 B.2031年12月 31日届满 C.2039年9月1日届满 D.2039年12月31日届满

正确答案 ：D 4.甲厂自1995年起在其生产的炊具上使用“红灯笼”商标，并于1997年8月向商标局提出该商标的注册申请。乙厂早在1997年6月向商标局申请为其炊具产品注册“红灯笼”商标然后投入生产使用。该“红灯笼”商标专用权就应归属于（）A.甲 B.乙 C.甲和乙

D.甲乙协商确定的一方 正确答案 ：B 5.真皮标志属于（）A.证明商标 B.集体商标 C.服务商标

正确答案 ：A 6.王某的长篇小说《东方之星》1997年首次发表，王某于次年去世。由该作品产生的著作财产权将终止于（）。A.2047年6月1日 B.2047年6月2日 C.2047年12月31日 D.2048年12月31日

正确答案 ：D 7.专利权人放弃其专利权后，其发明创造便（）。A.仍为专有技术 B.成为公有技术

C.他人可自由使用，但须支付报酬 D.他人未经许可使用，仍属侵权行为

正确答案 ：B 8.遗作的保护期限是（）A.25年 B.50年

C.作者终生加去世后50年 D.作者终生加去世后25年

正确答案 ：C 9.狭义的知识产权，一般包括（）A.商标权、专利权和工业产权 B.商标权、著作权和邻接权 C.商标权、专利权和著作权 D.商标权、著作权和商业秘密权

正确答案 ：C 10.以下诸选项中，不符合商标法规定的是（）。A.“美利坚”牌手表 B.“联盟”牌手表 C.“多国”牌手表 D.“强国”牌手表

正确答案 ：A 11.我国《商标法》规定，在注册商标被撤销或被注销之日起多长时间内，不得注册与之相同或近似的商标（）A.6个月 B.12个月 C.18个月 D.24个月

正确答案 ：B 12.发明专利应具有（）A.创造性、新颖性、实用性 B.独创性 C.美感 D.显著性

正确答案 ：A 13.我国专利法实施细则将“外观设计”定义为（）。

A.对产品的构造、形状、色彩及其结合所作出的富有美感并适于工业上应用的新设计 B.对产品的形状、色彩及其构造所作出的富有美感并适于工业上应用的新技术 C.对产品的形状、色彩、图案及其结合所提出的新的技术方案

D.对产品的形状、色彩、图案及其结合所作出的富有美感并适于工业上应用的新设计 正确答案 ：D 14.可口可乐饮料瓶的造型以其特殊的三维造型而闻名，其已经以其外观造型向商标局申请（）商标注册 A.文字商标 B.立体商标 C.防御商标 D.图形商标

正确答案 ：B 15.以下诸作品中，属于汇编作品的是（）。A.《人民日报》 B.《洪湖赤卫队》 C.法院的判决书 D.《少年维特之烦恼》

正确答案 ：A 16.我国在商标注册时实行（）A.先申请原则 B.先使用原则

C.先使用原则，辅以先申请原则 D.先申请原则，辅以先使用原则

正确答案 ：D 17.张鹏、冯阳两人系同事，张鹏曾委托冯阳创作一剧本，关于著作权归谁双方没有订立任何书面合同，也未作出明确的口头约定。冯阳按时完稿交给张鹏，依法律规定，此剧本的著作权（）A.张鹏、冯阳均不享有 B.冯阳一人享有 C.张鹏、冯阳共同享有 D.张鹏一人享有

正确答案 ：B 18.工程师贾某在本职工作范围内，利用单位的物质技术条件，创作完成一项产品设计图，该设计图由单位承担责任，其著作权（）

A.由甲某享有，单位在业务范围内有二年优先使用权 B.由单位和甲某共同享有 C.由单位和甲某协商决定

D.甲某享有署名权，著作权其他权项由单位享有

正确答案 ：D 19.以下属于行使改编权的是（）A.将短篇小说改成长篇小说 B.改编作品的实质内容 C.将学术报告改编为科普读物 D.将小说拍摄为电影

正确答案 ：C 20.甲的作品刊登在乙杂志后，（）有权禁止其它报刊转载或者作为文摘、资料刊登该作品。A.甲 B.乙 C.甲或乙 D.甲和乙

正确答案 ：A 21.表演者使用他人未发表作品进行表演时，（）。A.不必经著作权人许可，但应当向著作权人支付报酬。B.不必经著作权人许可，也不必向著作权人支付报酬。C.应经著作权人许可，但不必向著作权人支付报酬。D.应经著作权人许可，也应当向著作权人支付报酬。

正确答案 ：D 22.下列选项中，商标可以被核准注册的是（）A.“日本”牌羽绒服 B.“一打”牌啤酒 C.“准确”牌手表 D.“乡旗”牌西装

正确答案 ：D 23.下面不属于著作权取得原则的是（）。A.自动取得原则 B.登记取得原则

C.以著作权标记取得原则 D.自由原则

正确答案 ：D 24.下列不属于文字作品的是（）A.小说 B.音乐 C.剧本 D.学术论文

正确答案 ：B 25.下列发明创造中，不可能授予专利权的是（）。A.一种新的食品添加剂 B.一种新的血压测量仪 C.一种新的毒品吸食工具 D.一种新的印刷技术

正确答案 ：C 26.甲乙两人拥有相同主题的发明，且两人均已向中国专利局就该发明提出专利申请。甲的专利申请日是2000年8月20日，乙的申请日是2000年10月30日。专利局审查乙之申请时，甲的申请可以导致乙之申请丧失（）A.新颖性 B.创造性 C.实用性 D.美观性

正确答案 ：A 27.某公司在自己生产的产品上随意打上一个不存在的专利号，属于（）。A.假冒专利行为 B.冒充专利行为 C.盗窃专利行为 D.滥用专利行为

正确答案 ：B 28.戏剧作品（）A.是指一台整戏而不指剧本 B.不仅指剧本，还指一台整戏

C.是指话剧、歌剧、地方戏曲、广播剧等供舞台演出的作品 D.是指广播剧、电视剧等供舞台演出的作品

正确答案 ：C 29.知识产权的对象是（）A.实物 B.货币

C.智力劳动成果 D.行为

正确答案 ：C 30.甲乙两人于同一天分别就其商标“猎峰”申请注册使用在第25类的靴、鞋和拖鞋上，但甲的商标于1995年开始使用，乙的于1998年开始使用。根据我国商标法规定，决定甲乙取得注册商标专用权应依据的原则是（）。A.自愿注册原则 B.注册原则 C.先申请原则 D.先使用原则

正确答案 ：D

二、多选题（共 10 道试题，共 20 分。）

1.某地工商局查处了一起组装假冒“永久”牌自行车的黑窝点。在下列行为中，构成商标侵权的有（）。

A.甲伙同他人组装“永久”牌自行车 B.乙制造“永久”牌商标标识 C.丙窝藏待出售的“永久”牌自行车

D.丁五金商店怀疑“永久”牌自行车为假冒货仍代为销售

正确答案 ：ABCD 2.下列申请注册的商标，将依法被驳回申请的有（）A.在灯具上申请注册“节电”商标 B.在商品房上申请注册“博远”商标

C.黄山市药厂在药品上申请注册“黄山”商标 D.在电扇上申请注册“优秀”牌商标

正确答案 ：ACD 3.以下诸对象中，属于职务作品的有()。A.教师按照教学安排给学生出的考试试卷 B.秘书给领导人写的讲话稿

C.公民为执行本单位的工作任务而创作的作品

D.主要利用公司的物质技术条件创作，并由公司承担责任的计算机软件。

正确答案 ： CD 4.甲、乙两人合某盗印畅销小说《天下没有不散的筵席》，在某地摆摊销售。丙购得一本该盗版书后，借给丁、戊看。侵犯小说《天下没有不散的筵席》著作权的人有（）。A.甲 B.乙 C.丙 D.丁 正确答案 ：AB

5.不受著作权保护的客体包括（）

A.内容违反法律而被禁止出版发行的反动、淫秽作品 B.时事新闻 C.历法

D.通用表格和公式

E.官方正式译文和立法、司法性质的文件

正确答案 ：ABCDE 6.下列关于电影作品著作权的归属说法正确的是（）

A.电影作品和以类似摄制电影的方法创作的作品的著作权由导演享有。B.编剧、导演、摄影、作词、作曲等作者享有署名权。

C.电影作品和以类似摄制电影的方法创作的作品中的剧本、音乐、摄影等可以单独使用的作品的作者有权单独行使其著作权。

D.电影作品和以类似摄制电影的方法创作的作品的著作权由制片者享有。

正确答案 ： BCD 7.下列申请注册的商标，将依法被驳回申请的有（）A.在空调上申请注册“第一”牌商标 B.在商品房上申请注册“博远”商标

C.杭州市药厂在药品上申请注册“杭州”商标 D.在灯具上申请注册“节电”商标

正确答案 ：ACD 8.以下诸发明创造中，属于职务发明创造的有（）。A.在本职工作中作出的发明创造

B.履行本单位交付的任务作出的发明创造 C.退职后一年内作出的发明创造 D.接受单位的委托作出的发明创造

正确答案 ：ABC 9.1993年，作者甲与出版社乙就其作品Ｗ签订了一份出版合同。该合同的有效期自1993年8月1日至1999年7月31日。1997年10月21日，甲又与丙出版社就作品Ｗ签订了一份出版合同，并付诸实施。那么，（）。A.乙出版社对甲之作品Ｗ享有专有出版权 B.丙出版社对甲之作品Ｗ也享有专有出版权 C.甲侵犯了乙出版社的专有出版权 D.丙侵犯了乙出版社的专有出版权

正确答案 ：ACD 10.我国专利法规定，申请专利的发明创造在申请日以前六个月内，有下列情形之一的，不丧失新颖性（）。

A.他人未经申请人同意而泄露其内容的 B.在规定的学术会议或技术会议上首次发表的

C.在中国政府主办或者承认的国际展览会上首次展出的 D.申请人将其内容写入文章发表

正确答案 ：ABC

三、判断题（共 10 道试题，共 20 分。）1.享有著作权的人只能是作者。A.错误 B.正确

正确答案 ：A 2.著作权保护的是作品的表达形式。A.错误 B.正确

正确答案 ：B 3.对于可分割的合作作品，由合作者分别地对自己创作的部分享有单独著作权。A.错误 B.正确

正确答案 ：B 4.注册商标有效期满，需要继续使用的，应在期满前6个月内申请续展注册。A.错误 B.正确

正确答案 ：B 5.驰名商标必须是注册商标。A.错误 B.正确

正确答案 ：A 6.重庆市长寿县某保健器材厂不能将“长寿” 标志作为其生产的按摩器的商标向商标局申请注册。因为我国商标法规定，县级以上行政区划的地名或者公众知晓的外国地名，不得作为商标。A.错误 B.正确

正确答案 ：A 7.陈某（7岁）在学校美术课上画了一幅“小鸭嬉戏图”，被某画刊登载于1998年第三期，享有著作权的是陈某。A.错误 B.正确

正确答案 ：B 8.我国对发明、实用新型专利申请采取“早期公开、延迟审查”的制度。A.错误 B.正确

正确答案 ：A 9.外国人不能在我国申请专利。A.错误 B.正确

正确答案 ：A 10.某学校为教学少量复制已经发表的作品，可以不经著作权人许可，不向其支付报酬，不指明作者姓名、作品名称。A.错误 B.正确

篇6：物权法典型案例分析 2

摘要：房地产和物业管理市场在发展中存在着一些典型的问题，物权法中的“建筑物区分所有权制度”将对业主权益的保护以及促进物业管理企业的规范管理产生深远的影响。

备受全社会广泛关注的 《 物权法 》 出台的脚步日益临近，它作为调整财产关系的重要法律，对明确财产归属、合理利用和保护财产，维护经济秩序具有重大作用。尤其是物权法中的“建筑物区分所有权制度”将对保护业主权益、规范和调整物业管理企业的行为起着不可替代的作用。

随着我国城市现代化进程的加速，各地兴建了大量的居民住宅小区，而一栋建筑物常常不可能为一人所有或数人共有，只能分割为不同部分而为众多的住户所有，此种现象即是建筑物区分所有。建筑物区分所有权包括三个方面的内容：建筑物区分所有人对专有部分的所有权，建筑物区分所有人对共有部分的共有权(其中又包括共同使用权与专有使用权)，建筑物区分所有人的成员权。

一、目前住宅小区存在的几个典型问题

笔者以为，目前住宅小区存在的几个典型问题可以归结为以下三个典型案例。

案例 1 ：对共有部分使用产生的纠纷

甲某和乙某是上下楼邻居，2003 年甲某对卫生间进行了改造，不久，甲某因排水不畅在征得物业管理公司的同意下改动了单元楼内的下水管道。可是由于施工不当，甲某改动的下水管道在使用过程中存在渗漏现象，渗漏的水部分破坏了楼下乙某家的装潢。乙某找甲某和物业管理公司多次协商未果，遂将甲某和物业管理公司一并告上了法庭。

案例 2 ：地下停车位的产权归属问题

某市某商品住宅小区建成于 90 年代，开发商在与物业管理公司签订前期物业管理协议时明确注明该小区地下停车场的产权属于开发商，并将这些停车位以较高的价格卖给了小区的部分业主，仅留出很少的停车位用于临时停车。结果，出现了相当数量的有车业主争占少量临时停车位，有时，个别无处停车的业主将车停在了停车场出口，导致全部车辆都无法出入的现象。最后，业主们觉得自身的权益受到了侵害，对开发商的行为和开发商与物业管理公司签订的前期物业管理协议的合法性提出了质疑。

案例 3 ：外墙广告的问题

某市一栋单体高层住宅，1997 年物业管理公司与当地一家广告公司签订 《 外墙使用协议 》，约定由该广告公司出资租用该住宅临街面外墙，用于修建广告牌，其广告牌的收益归广告公司所有，使用期为 10 年。而物业管理公司则将该笔外墙出租的租金收入自家口袋。1999 年该小区业主以外墙属于小区全体业主共同所有，并且广告牌侵犯了业主的采光、通风、安全等权利为由，向法院提起诉讼，要求判令广告公司拆除广告牌，停止侵害，恢复原状，并将该笔外墙出租的租金全部返还给全体业主。

二、物权法对解决住宅小区存在问题的重要作用

不难看出，上面三个案例的核心问题是物权法中建筑物区分所有权。、案例一是建筑物区分所有权中因“共有权”引起的纷争。所谓共有部分，是指区分所有建筑物除专有部分以外的其他部分以及不属于专有部分的附属物。具体而言，共有部分包括两个方面：

（1）不属于专有部分的建筑物其他部分。它是指作为共有权客体的建筑物本体部分，如电梯、走廊、屋顶、支柱等。

（2）不属于专有的附属建筑物。它是指区分所有建筑物相分离的，作为共有权客体的附属建筑物部分，如排水设备、给水设备、防火设备、天井、水塔、游泳池。

因此，共有权也就指以区分所有建筑物的共有部分为标的”物”的权利。对共同共有的财产，各区分所有人应不按份额、共同合理使用，而对按份共有的财产，则各区分所有人应按照确定的份额使用、收益。任何一方所有人超越权利范围而使用，将侵害他方权益，应停止侵害并赔偿损失。各共有人对共有财产和设施共同负有维护、保护、管理、改良等义务，对共有财产的使用方式必须合理，必须按照共有财产的目的和性质加以使用或收益，任何一方因使用不当、擅自改建共有物或造成共用物被损害的，应停止侵害、恢复原状、赔偿损失。

而本案例中对于共有部分的墙壁、楼地板及共有部分内的管线，区分所有权人就不可以擅自以自己的行为妨碍其他建筑物区分所有人对共有物的使用。甲某恰恰违背了这项义务，改动了单元楼内的下水管线且施工不当造成对乙某权利的侵害，在这期间，物业管理公司又因越权同意甲某改动楼道内的下水管道，这样在一定程度上也造成了损坏的发生。所以，最后法院判令甲某“恢复原状”并赔偿乙某的损失，也是应该的。

这个案例在一定程度上提醒擅自改变建筑物共有物进而侵害其他建筑物区分所有人对共有物的使用的业主注意自己的行为，同时也提醒了那些无视或轻视建筑物区分所有人权益的物业管理公司认真学习法律，提高自身规范管理和规范服务的水平和能力。、案例二所反映的问题在当今的房地产和物业管理行业是普遍存在的。在讨论之前，让我们先看一个现实的情况：据不完全统计，深圳市目前平均每 3.3 部车辆才有一个停车位，而平均每天装牌上路的新车就大约有 500 多辆，高峰期甚至每天突破 700 辆。停车难的问题相当突出，以至于有些购房者在购买房产前先询问开发商或售楼公司有关住宅小区总户数和车位数的情况以及车位是否可以与房产一起购买，如果车位数太少或不能购买，则不会考虑购买此处房产。

目前，对商品房住宅小区停车位可否买卖、应否买卖有两种截然不同的意见，房地产开发商和购房者的意见泾渭分明。房地产开发商大多主张不计算容积率的停车位可以买卖，其主要理由在于充分调动房地产开发商的投资停车位的积极性，满足业主的需要。购房者则大多主张不计算容积率的停车位作为住宅小区的公用设施，不宜由少数人或强势集团独占，以避免有限的不计算容积率停车位的共用资源被少数人垄断使用，损害住宅小区业主的整体利益，而且住宅小区的不计算容积率的停车位已计入房地产开发的建设成本之中，房地产开发商不应利用不计算容积率的停车位谋取非法的商业利益。

综上所述，就目前的相关法律规定看，对商品房住宅小区停车位可否买卖尚没有一个十分明确的规定。因此，相信物权法中的“建筑物区分所有权制度”将准确的界定建筑物区分所有权人与开发商之间的权利，从根本上解决目前普遍存在的问题，避免类似侵害建筑物区分所有权人权益的情况再度发生。、在案例三中，外墙广告为什么成了纠纷的起源？究其原因，还在于作为设置户外广告的“建筑物外墙”的产权到底归属谁的问题，这个问题一旦明确，则相应的产权人也就自然的享有处分权和收益权。

建筑物区分所有人的共有权的内容，是指区分所有人作为按份共有人的权利和义务。一般而言，区分所有人作为共有人对共有部分享有四项权利：使用权；受益权；改良权；管理权。

笔者认为，对区分所有共有部分的性质不应一概而论，应根据具体的使用情况来确定。所谓具体的使用情况，是指如果共有财产是各区分所有人共有使用的财产，不能具体将哪一部分的财产确定为他人使用，也不能按照一定的份额确定使用范围。则只能认为该财产为共同共有的财产。一般来说，对建筑物内的共有的门厅、阳台、楼面、楼道、厨房、厕所以及院落、上下水设施等，不能按照份额来确定使用的范围，但对某些财产的收益可以根据一定的份额进行分配。