村庄建设用地分类（精选四篇）
村庄建设用地分类 篇1
2014年7月, 住房和城乡建设部发布《村庄规划用地分类指南》 (以下称“本指南”) , 用于规范各地村庄规划编制, 加强农村建设规划管理。本指南的发布弥补村庄规划用地分类方面的缺失的同时, 对于落实三中全会提出要建立城乡统一的建设用地市场的宏观政策和协同相关部门建立“多规合一”的有效村庄用地管理机制起到积极的促进作用。
本文系指南在编制过程中基础研究工作中代表性地方规划案例研究部分, 由于在指南编制过程中, 国家在村庄用地分类上缺乏统一的标准, 2007年实施《镇规划标准》的同时废止了《村镇规划标准》, 2012年的《城市用地分类与规划建设用地标准》对村庄用地未细分。适逢住房和城乡建设部于2013年2月发布全国村庄规划试点工作的通知, 并于2013年底下发通知明确28个村庄规划成为首批全国村庄规划示范。规划示范村庄的公布为指南案例研究部分提供了具有时效性和代表性的样本。
研究选取28个示范村庄规划文本中现状用地和规划用地名称进行提取和统计, 通过案例村庄产业特征与用地分类相关性进行比对, 基于案例部分的研究, 总结当前村庄用地分类的问题, 形成以此为导向的指南编制。同时, 对于指南发布稿中在案例研究部分提出的问题进行解读, 强化案例研究在指南编制过程中的推进作用。
2 村庄用地分类统计分析
2.1 用地分类参考标准及导则统计
农村规划设计参考的上层标准中缺少具有针对性乡村特点的国家标准。目前我国乡村的规划建设依据城市或镇的规划标准居多, 会造成乡村建设向城镇看齐, 破毁乡村风貌, 从而失去农村的特点。
乡村规划建设在上层多依赖于镇一级别标准的相关规定, 引用次数最多的是《镇规划标准2007》和《村镇规划编制办法》 (2000年) 。这就造成在具体操作中, 乡村规划多侧重于自身地方标准, 导致用在国家层面未来乡村土地的管理上层无具体依据统一部署, 地方层面, 使乡村土地的发展受制于镇一级标准的局限性, 丧失了农村土地未来发展的灵活性 (见表1、图1) 。
2.2 用地分类类别统计
从住建部的28个示范性村庄规划文本调研案例情况来看, 所有的村庄规划首先界定出村域与村庄的关系, 划分为村域建设用地和村域非建设用地两大类。建设用地中有24个 (86%) 村庄规划中具有明确土地分类统计, 4个 (14%) 村庄规划成果以修建性详细规划和建筑设计为主, 没有明确的土地分类统计。
就建设用地的分类来看, 主要有以下几个方面的表现:
(1) 28个 (100%) 村庄均有村庄居住用地。大类表述包括集居住用地、村庄居民点建设用地、村庄 (村民) 住宅用地、集中居住区;中类表述包括一类居住用地、二类居住用地和宅基地, 其中仅有4个 (14%) 村庄用地分类中有明确的“宅基地”表述。
(2) 28个 (100%) 村庄均有村庄商业类用地。大类表述包括商业服务业设施用地、村商业服务业设施用地。中类表述包括商业用地、配套商业用地、集贸市场用地、旅游服务设施用地。
(3) 28个 (100%) 村庄均有村庄公共管理与公共服务设施类用地。大类表述包括公共管理与公共服务设施用地、公共设施用地、公共建筑用地、公共服务设施用地、商业服务业用地、公共服务设施及旅游用地;中类表述包括行政办公类 (包含4种名称) 、文化设施类 (包含8种名称) 、商业设施类 (包含8种名称) 、医疗卫生类 (包含5种名称) 、教育设施类 (包含3种名称) 、文物古迹类 (包含2种名称) 、社会福利类 (包含2种名称) 、宗教设施类 (包含1种名称) 。特殊情况, 《北京市北沟村庄规划》中“公共服务设施用地”包含了商业设施的功能;《安徽省金寨县响洪甸村庄规划》则将公共服务设施用地划分为市场性公共设施用地和管理性、公共性公共设施用地。
(4) 14个 (50%) 村庄有工业类用地, 大类表述包括生产设施用地、工业用地, 中类表述包括村工业生产设施用地、一类工业用地、二类工业用地、三类工业用地。
(5) 3个 (11%) 村庄有物流仓储类用地, 大类表述包括仓储用地, 中类表述无。
(6) 28个 (100%) 村庄均有公用设施类用地, 大类表述包括公用设施用地、工程设施用地、公用工程设施用地;中类表述包括市政公用设施用地、环卫设施用地。
2.3 用地分类与村庄经济产业发展相关性分析
在我国村庄发展经济的方向取决于村庄所处区位、地理条件、资源优势等诸多因素, 村庄用地规划调整也与经济发展的进程关系紧密。以下根据村庄主导产业类型, 对于农业、工业和旅游业为主导的不同类别村庄进行举例说明 (见图2) 。
2.3.1 以农业生产为主导产业的村庄
以辽宁省抚顺市清原县南口前镇王家堡村为例, 村域面积6331公顷。其中林地5688公顷, 占比89.84%, 耕地面积481公顷, 占比7.61%, 属于典型的农业生产为主导产业的村庄。王家堡村第一产业收入占全村总收入的50%, 以农业和畜牧业为主, 农业包括传统种植、林下种植和百合花种植。畜牧业包括林下养殖和传统养殖。第二产业收入占全村收入的35%, 包括食品加工、矿产和运输业。第三产业收入占全村收入的15%, 包括零售商业、旅游业和餐饮业 (见表2、图3) 。
用地规划后, 重新规划耕地用地, 增加了公路用地和农村居民点用地, 发展方向巩固农业为主导产业, 通过加强农业生产配套服务设施, 发展村庄林下经济, 扩大林下经济生产, 延伸成为林菜模式、林菌模式、林药模式、林禽模式、林蛙模式、林采模式, 形成从生产、贮运、加工到流通的产业链条并逐步拓展延伸。引导村民高效、合理的利用林地资源, 形成主导产业明晰, 产业集中度高的新型农业主导型农村经济。
2.3.2 以工业生产为主导产业的村庄
以浙江省宁波市慈溪市龙山镇方家河头村为例, 村庄规划用地面积为71.43公顷, 其中村庄建设用地面积为57.2公顷, 人均建设用地面积为238平方米。全村共分三个自然村, 人口相对稳定, 保持在2400人左右。方家河头村地理属于半山半稻区, 生态资源优良。
第一产业中耕田以水稻、黄花梨为主要作物, 林地种植以杉木、毛竹、杨梅、桔子、茶叶为主。第三产业发展尤其突出, 目前全村有个私企业56家, 主要生产电烙铁、计数器、家用电器、五金塑料等, 其中电烙铁在国内外享有较高的知名度, 是全国电烙铁的主要产地之一, 产品远销欧洲及东南亚各国 (见表3、图4) 。
用地规划调整后, 工业用地占比不变, 而居住用地、商业服务业设施用地、交通设施用地占比增加, 耕地比例大幅减少。根据河头村的产业结构, 将居住、商业服务业、交通设施等用地占比增加, 增强了对村内企业的支撑力度, 耕地占地比例的大幅减少从侧面体现了村内工农业分配的侧重。
2.3.3 以旅游业为主导产业的村庄
以北京市怀柔区渤海镇北沟村为例, 北沟村村域总面积约294.6公顷。村庄建设用地总面积约13.33公顷, 村庄两侧山体以干果林为主。村庄容积率约为0.5。全村常住人口356人, 属于中等规模村庄, 目前村庄人均村庄建设用地面积为338平方米/人。村庄地处丘陵地区北高南低, 村庄沿山体谷底地势呈带状分布, 村民住宅依山势分布于河谷两侧台地, 以院落形式为主。
该村第一产业目前以干果类 (板栗、核桃) 种植为主, 果树 (梨树和柿子树) 种植为辅, 干果类种植是村民主要的经济收入来源。第三产业发展良好, 主要包括村集体餐厅、瓦厂特色酒店和村民农家乐的经营。村集体出资注册成立了餐饮公司, 配以特色民俗旅游吸引客源, 拉动全村民俗接待和农家乐的发展, 同时向村民订购板栗、核桃等土特产品, 在增加集体收入同时, 提升农产品附属价值为村民提供就业和增加收入。目前此餐饮公司是村庄集体收入的主要支撑, 2012年年收入可达到150万元, 极大的拉动村集体经济发展 (见表4、图5) 。
用地规划调整后, 北沟村在继续巩固第一产业, 规划保持林地的原有用地规模, 并在农业产业由村集体经营之后, 统一规划为板栗林种植区和生态林打造区, 通过发展农业观光、体验等扩展产业和改进林地的管理和经营方式等手段, 提高产出效率, 扩大旅游宣传, 增加就业机会和旅游收入。村民由沿山体分散居住改为集中居住后, 减少了居住用地、公共服务设施用地和道路广场用地, 增加绿地面积, 提高了土体使用效率预留村庄旅游产业用地3.5公顷, 结合村庄发展定位实施提升改造, 作为特色旅游接待设施。通过用地调整集中规划第三产业, 解决村内旅游产业参差不齐、缺乏管理的现状。
3 案例分析对于村庄用地分类指南编制的指引
3.1 用地分类的改进原则
3.1.1 应体现保障农民基本的生活需求的功能
28个 (100%) 村庄均有村庄公共管理与公共服务设施类用地、公用设施类用地等建设用地需求的细化和落实, 与国家相关政策中提到的内容相符, 充分体现了对提高农民生活质量的高度重视。
3.1.2 应因地制宜的结合农村经济产业的发展
农村通过土地的方式运作, 引入现代生产要素和经营模式, 促进农村经济产业的发展, 结合自身资源、特色的优势, 不仅增强了对村内企业的支撑力度, 还体现了村庄自身主导产业的特色, 凸显农村特色。
3.2 用地分类的改进方向
3.2.1 明确非建设用地, 突出农村特色
《镇规划标准》 (GB50188—2007) 中没有提及村域非建设用地分类, 只是将镇用地中的水域和其他用地分为:水域、农林用地、牧草和养殖用地、保护区、墓地、未利用地、特殊用地7类。在28个村庄规划成果中, 明确提出非建设用地的有仅有一半 (14份) , 且非建设用地仅划分为水域和其他用地, 未提及村规划最具特色的农用地等内容。然而, 村庄规划只有通过控制和引导村域空间的发展, 包括乡村山、水、林、田、路的空间发展引导, 村域各类空间管制以及乡村生态环境保护, 才能实现对乡村田园风貌的保护, 充分体现农村特色。
3.2.2 增强产业用地灵活性, 利于操作管理
通过对28个规划案例中建设用地的类型研究, 由于村庄建设情况各异, 村庄建设用地的类型和数量均有所不同, 如商业用地、工业用地、仓储用地、生产用地、旅游服务设施用地等。因此, 对各类资源进行梳理和整合配置, 有利于提高资源的利用效率和管理。
3.2.3 明晰宅基地的用地分类界定
在我国, “宅基地”面积约占农村建设用地的3/4, 是农村用地特有的组成部分。农民财产权利的核心点之一就是宅基地, 难么, 用地分类过程中农村宅基地将何去何从。“试点探索农民增加财产性收入的渠道和保障农户宅基地用益物权”的提出我们认为是在研究宅基地流转实施的可能性。农村用地分类中关于宅基地性质的界定, 宅基地的经营性 (如农家乐、进行商业经营活动) , 参考城市居住用地分类有一定可操作性。《镇规划标准》 (GB 50188—2007) 依据居住建筑层数将居住用地分为一类居住用地和二类居住用地。该种细分方法旨在满足城市 (镇) 对不同类型居住用地提出不同的规划设计及规划管理要求。但此思路不能体现村庄建设的管理重点, 不具备农村特色。
3.2.4 完善服务设施, 满足农村经济社会发展的需要
由于缺乏村庄用地分类及各类用地配比指导, 土地难以集约利用。农村产业发展得不到有效指引, 农业现代化进程无法有效推进, 二产无序发展, 导致生态环境遭到破坏, 三产发展得不到直接引导, 发展缓慢。
3.3 对于指南编制的指引
《村庄规划用地分类指南》的发布, 在用地大类划分方面将村庄用地划分为建设用地与非建设用地, 体现村庄规划的全域覆盖, 同时考虑到村庄建设用地的权属性质, 将其划分为“村庄建设用地”和“非村庄建设用地”, “非建设用地”的划分则体现了农村的特色。
在用地中类方面, “村庄建设用地”主要包括村民住宅用地、村庄公共服务用地、村庄产业用地、村庄基础设施用地和村庄其他建设用地。其中, 出于尊重村民对于住宅用地使用的主体地位, 强调住宅用地的使用者是“村民”, 将其限定为“村民住宅用地”;为体现盈利性与公益性公共设施的不同属性和管理要求, 本《指南》将商业用地从“村庄公共服务用地”里剥离出来, 将公共服务类用地单列, 强调农村公共服务事业的重要性, 完善社会保障;考虑到村集体所有的此类用地规模较小, 为避免用地划分过于零碎, 便于管理, 与村庄产业相关的用于生产经营性质的用地统一归为“村庄产业用地”, 实现产业用地的灵活性划分。
通过对于村庄建设与非建设用地、集体与非集体等用地的划分, 体现现阶段国家城乡统筹、城乡一体化的政策导向;通过产业用地的划分, 形成集体经营性建设用地的先导研究, 为农村集体经营性建设用地入市, 建立城乡统一的建设用地市场的政策提供支撑。
4 结语
本文中对全国村庄规划示范案例的研究作为《村庄规划用地分类指南》基础研究工作中的一部分, 将地方实施现状及编制方向进行梳理, 为指南的编制提供了具有时效性和参考意义的样本, 支撑了指南研究的框架, 对指南的起草和编制起到了一定的指导意义。
参考文献
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[2]2014中共中央关于全面深化改革若干重大问题的决定.2013.
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[5]村镇规划标准 (GB 50188-93) ·北京:中国建筑工业出版社, 1993.
[6]城市用地分类与规划建设用地标准 (GB 50137-2011) .北京:中国建筑工业出版社, 2011.
村庄建设用地分类 篇2
新的用地分类包括城乡用地分类、城市建设用地分类两部分。
新标准的主要特点：
1、空间覆盖完整，城乡用地分类与土地利用分类衔接清楚；
2、系统层次清晰，与城乡规划体系对接明确
3、适用面广，即可用于现状调查统计，也可用于规划编制，还可用于规划和审查管理；
4、与原城市用地分类体系基本衔接良好。
此次对分类的调整适应了现代社会的经济发展和国家经济体制的改变，对以前一些分类模糊，或者两者关系不大却划分在一个中类、大类的用地进行了调整。从城市规划管理的角度来说，这样的调整方便了规划和审查管理，减少了一些很难界定界线的用地区分问题，而且细化后的用地分类缩小了同名用地下用地的种类，更加准确。
下面从具体调整上来介绍其对城市规划管理的影响。
居住用地
1、考虑目前居住区配套规划的中小学往往由于建设主体不清而面临土地空置等问题，从政府发挥公共服务职能、便于实际管理等要求出发，将中小学用地划入“教育科研用地”。
2、二类居住中增加“保障性住宅用地”，体现国家关注中低收入群众住房问题的公共政策。公共设施用地的分化调整
将“公共服务设施用地”拆分为“公共管理与公共服务用地”与“商业服务业设施用地”两大类。“公共设施用地”主体内容仍然延续了计划经济体制的思维体系，但是目前的状况是，许多过去由政府统管的公共设施项目逐步交给市场运作，投资主体多元化导致公共设施类型发生分化，同时也对规划提出了将该地类进行区分的要求。公共管理与公共服务设施
公共管理和公共服务，现在是两种概念，代表了两种导向。”公共管理与公共服务设施“指行政、文化、教育、卫生、体育等机构和设施的用地，不包括居住用地中的服务设施用地，其核心内涵在于必须控制以保障满足民生需求的服务设施。对该大类的调整只是根据现状，对类型较多的进行了细化，对相似的进行了整合。
例如，将以前的“文化设施用地”将原国标“文化设施用地”缩小范围，仅包括图书、展览、文化活动等公益性设施用地。原国标“新闻出版用地”、“文化艺术团体用地”以及“广播电视用地”的报社、出版社、广播电台、电视台、文化艺术团体等，纳入本标准“艺术传媒用地”等。
“教育科研用地”新增“中小学用地”小类，建议充分结合主管部门教育部门的规划设想，将中小学的规划在教育专项规划的编制中具体落实。
“医疗卫生用地”中，将原”休疗养用地”纳入本标准的“旅馆用地”，这样的调整避免了用医疗作为掩护以修养为目的的行为产生。
“社会福利设施用地”指为社会提供福利和慈善服务的设施及其附属设施的用地，包括福利院、养老院、孤儿院等用地。原国际分类中社会福利院等纳入“其他公共设施用地”，为了体现政府对社会福利的保障职能，本标准将其单列为种类。
村庄建设用地分类 篇3
关键词：集体建设用地；制度改革；村庄规划；三规合一；公众参与
引 言
近年来，我国致力于破除城乡二元结构的总体目标下，继2009年党的十七届三中全会提出“逐步建立统一的城乡建设用地市场”后，2013年党的十八届三中全会进一步提出“建立城乡统一的建设用地市场”的改革方向，并提出了“在符合规划和用途管制的前提下，允许农村集体经营性建设用地出让、租赁、入股，实行与国有土地同等入市、同权同价。缩小征地范围，规范征地程序，完善对被征地农民合理、规范、多元保障机制。保障农户宅基地用益物权，改革完善农村宅基地制度”的政策方向。改革的实质是让市场机制在土地資源配置过程中发挥决定性作用，建立城乡统一的土地市场，促进土地资源的流转。
土地制度改革从制度层面指出了解决农村现状问题的方向，同时也对广州市新一轮村庄规划提出了新的要求。
1 界定村庄土地的初始权利是集体土地制度改革和村庄规划的基础
一直以来规划领域特别是村庄规划对土地产权不够重视，对土地利用程序与政策不了解，造成规划与土地权属主体脱节，未意识到规划的实施是对土地权属和土地资产的干涉，编制的规划不能适应土地产权保护越来越严格的要求，导致规划无法实施，村庄规划最终只能成为村民口中的“纸上谈兵”。
实质上，城乡规划对土地用途和利用方式的管制，直接影响了每个权益主体的利益，对于集体建设用地而言，村庄规划的基础是界定规划对象的初始权利。这需要尽快明确农村土地的权利主体、空间边界和用途，同时，国土部门应把土地权属基础数据向城乡规划编制和管理部门的全面开放。2013年中央一号文件提出，加快包括宅基地在内的农村集体土地所有权和建设用地使用权地籍调查，尽快完成确权登记颁证工作。土地权属的界定是村庄规划的基础，也是集体土地改革的基础。
2 解决农民工问题是实现农地整合、流转、产生更大效益的关键
据统计，2011年中国城镇化率达到51.27%，城镇人口首次超过农村人口，而村庄建设用地占全国建设用地总量的59%，全国2.4亿亩村庄建设用地中，“空心村”内老宅基地闲置面积占宅基地总数的10～15%，部分地区宅基地空置率超过30%。在新型城市化的背景下，进城打工农民在持续增加，农民工面临着农村住房长期空置，子女成为留守儿童的普遍现象，但因城镇定居成本高，又缺乏相应的政策帮扶，农民工仍需保护其原有的农村土地权益（耕地和宅基地），导致农村用地仍按户籍分配，造成土地实际利用率低，土地浪费明显。村庄规划中若仍按新增分户落实宅基地将与实际使用不符，城镇化发展阶段村庄建设用地本应“缩减”或“转移”的，却反而需要增加。
现阶段，解决农民工问题成为实现农地整合、流转，并让土地产生更大效益的关键。要解决农民工问题，应从保障农民工权益、促进退出动力考虑，制定相应政策，赋予农民工财产权利和城乡资产置换的选择权，赋予农民工子女有与城镇儿童相同的受教育权利，使农民可以通过退出农村土地、宅基地和住房，获得在城镇定居的资本。退出的农村土地、宅基地和住房让村庄规划有可规划的空间，更有利于生态保护、耕地保护和提高土地效益。
3 建立土地和农村集体经济组织“股份制”，在保障农民土地产权利益的前提下实现土地整合
在不增加建设用地总量的前提下，如何实现土地整合，将建设用地指标置换到土地价值更高的地方，适应现代化规模化的农业生产需要，同时实现统一集中建设新村，完善配套，节约出来的土地返还给村发展经济。面对这一系列问题，广州市新一轮村庄规划籍着功能片区土地利用总体规划调整之机，希望在充分征得村民同意的前提下，对土规中的建设用地位置进行调整，然而，想对农民既有利益进行调整，如果没有足够威信的领导推动，基本无法协调。
面对这个困境，广州可参考“南海模式”，即农民的土地承包经营权折算为股份，由村集体经济组织集中土地，统一按规划管理和经营，农民个人按照股权比例分红；同时参考武汉村庄改造的方法，在村庄引入现代企业管理制度，对原村集体的资金进行全面清理，原村集体资产从村民名义上的“共同所有”改变为现在实际上的“按份共有”，将村民转股民，将股份量化，使村民个人利益与村集体利益捆绑。在此基础上，村民利益受到保护，并且可以享受土地开发获得的收益，激发村民整合土地的积极性，使规划目标与村民利益合一，则规划转移建设用地指标，将指标化整为零集中建设，将成为可能。同时也为村集体经济发展壮大和村集体资产改造提供了可能。
4 进行“三规合一”，形成“一张图”的管理平台
“三规合一”就是社会经济发展规划、土地利用总体规划和城乡规划的充分协调统一，“三规合一”成果具有三个层面规划各自的优势和功能，同时避免了三个层面规划的脱节。宏观层面的规划优势和作用是通过总量控制保证耕地和基本农田，确定规划期内建设用地规模，避免建设用地盲目扩张，保护生态环境，确保城乡的可持续发展，“三规合一”成果将宏观层面规划控制总量落实到空间和用地，修正了传统土地利用总体规划现状调研不足的问题，同时充分考虑土地权属以及土地利用总体规划的要求，避免传统城乡规划过于理想化的弊端，保证村庄规划建设项目与土规一致，有效落实规划并对土地进行用途和开发强度的管制。
广州市新一轮村庄规划尝试将村庄规划成果通过GIS地理信息系统平台进行整合，形成“一张图”的管理平台，通过这“一张图”可全面掌握村庄各类用地的矢量数据和规划控制信息，首次将规划控制要求和用地权属界线相对应，成为土地规划管理部门的管理审批依据，为广州市颁发《乡村规划许可证》奠定基础。
5 将“村民参与”制度化，让村民当家作主，规划师充当技术支持的角色
由于农村集体土地权属于农民所有，村庄规划的实施和农民的意愿及参与是密不可分的。《城乡规划法》规定：“乡规划、村庄规划应当从农村实际出发，尊重村民意愿，体现地方和农村特色。”因此，村庄规划必须将“村民参与”制度化，并贯穿规划编制、实施、监督全过程。村庄规划工作必须注重与农村、村集体的沟通、动员、引导和协调，规划必须成为整合资源、协调利益、凝聚共识的“沟通性规划”和“参与式规划”。规划师在村庄规划中应充当技术支持的角色，让村民自己成为推动规划和村庄建设的主导者。
6 结 语
新一轮土地制度改革，不仅是对集体建设用地制度的改革，同时提出了要完善被征地农民的保障机制，完善农村宅基地制度，保障农民宅基地用益物权的改革方向，而且将拉开农用地转建设用地、集体土地转国有土地等制度规范化和深化改革的序幕。广州市新一轮村庄规划将借助改革的春风，在保障村民利益的同时实现土地的合理高效利用，通过创新思路和工作方法提高规划的可实施性和规划管理的可操作性，真正做到“公权”与“私权”共赢。
参考文献
[1]曹荣林.论城市规划与土地利用总体规划相互协调.经济地理，2001（5）.
[2]赵之风.城市化加速时期集体土地制度下的乡村规划研究.规划师，2013（4）.
[3]何子张.“农地入市”背景下城市地区的农村政策设计与规划策略.规划师，2014（2）.
[4]陈振华.集体建设用地制度改革与城乡规划应对.规划师，2014（2）.
村庄建设用地分类 篇4
与分类试题
一、单项选择题（共 25题，每题2分，每题的备选项中，只有1个事最符合题意）
1、短期投资的计价方法有__。
A．成本法
B．市价法
C．成本与市价孰低法
D．投资法
E．成本估量法
2、对于经营自用的房产，以__作为房产税的计税依据。
A．房产原值
B．房产市值
C．房产原值一次性扣除一定比例的损耗价值后的计税余值
D．房产市值一次性扣除累计折旧后的计税余值
3、某宗不动产预计未来第一年的总收益与总费用分别为12万元和7万元，此后分别逐年递增2％和1％，该不动产的还原率为8％，则该不动产的价格为万元。
A：100 B：77 C：63 D：42 E：时间因素
4、某单位需报批一建设项目，根据《建设项目用地预审管理办法》的有关规定，该单位应当在提出预审申请。
A：可行性研究阶段
B：项目获得批准立项后
C：申请项目选址意见书阶段
D：申请核发建设工程规划许可证阶段
E：35％～50％
5、既属于一般因素、区域因素，又属于个别因素的是__。
A．环境因素
B．宗地基础设施条件
C．城市规划限制
D．土地使用年限
6、在中心地理论中，所谓“中心地”指的是__。
A．区域的几何中心
B．泛指的城镇或居民点
C．区域内向周围地域提供货物和服务的中心城市或居民点
D．具备一定规模商业、服务业、制造业等职能的中心城市
7、在层数一定的条件下，容积率与建筑密度成关系。A：反比
B：正比
C：互补
D：不相关
E：时间因素
8、采用三阶段设计形式的工程建设项目，在，随着设计内容的深化，可能会发现工程项目的建设规模、结构、设备类型和数量上有变化，设计单位必须根据变化对初步设计总概算进行修正，完成修正总概算．【2002年考试真题】
A：技术设计阶段
B：技术论证阶段
C：施工图设计阶段
D：施工设计阶段
E：土地
9、某一开发区于2001年11月成立，当年取得生地2平方千米，2002年11月对该开发区进行开发配套建设，开发期为两年．现采用成本逼近法评估该开发区内某一工业用地时，土地取得费的计息期为年。【2004年考试真题】
A：1 B：1．5 C：2 D：3 E：时间因素
10、不同的土地权利为购买者带来的收益不同，因此其价格也不同，在实际中不可以表现为价格。
A：所有权
B：使用权
C：抵押权
D：转让权
E：合法性
11、下列项目中，不属于房地产开发企业主营业务收入的是．【2002年考试真题】
A：商品房销售收入
B：商品房出租的租金收入
C：商品房售后服务收入
D：配套设施销售收入
E：土地
12、以价格余额来确定估价对象的土地价格的方法是__。
A．收益还原法
B．剩余法
C．市场比较法
D．成本逼近法
13、广义的土地资源包括__等资源。
A．大气、植物、动物、金属
B．大气、植物、土地、动物
C．植物、动物、土地、金属
D．大气、动物、植物、土壤
14、根据《基本农田保护条例》的规定，铁路、公路等交通沿线，城市和村庄、集镇建设用地区周边的耕地应当__。
A．不划入基本农田保护区
B．有选择地划入基本农田保护区
C．优先划入基本农田保护
D．全部划入基本农田保护区
15、根据划分，可将居住区分为城市型居住区和独立的工矿企业的居住区。
A：服务半径
B：功能
C：建筑条件
D：居住区所处位置
E：时间因素
16、下列关于行政处罚的设定，说法正确的是__。
A．法律可以设定各种行政处罚
B．限制人身自由的行政处罚，只能由法律设定
C．行政法规可以设定限制人身自由的行政处罚
D．行政法规可以设定除限制人身自由以外的行政处罚
E．地方性法规可以设定限制人身自由的行政处罚
17、决定税收的课税范围，是区别征税与不征税的主要界限，也是区别不同税种的主要标志。
A：课税主体
B：课税对象
C：税基
D：税率
E：土地
18、下列各项费用中，属于建筑安装工程直接费的项目是__。
A．人工费
B．材料费
C．施工机械使用费
D．施工机构迁移费
E．税金
19、供给与需求原则的前提是原则。
A：竞争
B：超额利润
C：替代
D：协调
E：时间因素
20、我国计划“十五”期间建造城镇住宅27亿平方米，比“九五”时期净增3.55亿平方米。要实现这一目标，平均每年需新建城镇住宅__亿平方米。
A．4.69 B．6.11 C．4.50 D．5.40
21、为经济建设项目和公共设施建设项目，单位或者个人通过“以租代征”使用集体土地，属__行为。
A．正常租赁土地
B．正常转让土地
C．非法征收土地
D．非法占地
22、某公司于2005年1月1日对外发行5年期、面值总额为20000万元的公司债券，债券票面年利率为3%，到期一次还本付息，实际收到发行价款22000万元．该公司采用直线法摊销债券溢折价，不考虑其他相关税费．2006年12月31日，该公司该项应付债券的账面余额为万元．【2007年考试真题】
A：21200 B：22400 C：23200 D：24000 E：土地
23、建筑物在估价上的折旧与会计上的折旧不同，注重的是建筑物__。
A．原始价值的摊销
B．原始价值的回收
C．价值的减价修
D．折余价值的差额
24、《廉租住房保障办法》规定，廉租住房建设用地实行__方式供应。
A．招标出让
B．拍卖出让
C．挂牌出让
D．行政划拨
25、由于土地的不可移动性、个别性及交易量少的特点，在土地估价时很难寻找到像一般商品那样性质、条件完全相同的替代品，因此，一般都要进行修订后，才能按替代原则，采用土地估价方法确定待估地块价格。
A：时间
B：土地条件
C：环境
D：时间和土地条件
E：时间因素
二、多项选择题（共25题，每题2分，每题的备选项中，有2个或2个以上符合题意，至少有1个错项。错选，本题不得分；少选，所选的每个选项得 0.5 分）
1、《土地估价报告备案办法(试行)》规定，在省级土地行政主管部门备案的土地评估机构，其土地估价项目业绩清单报__备案。
A．国土资源部
B．省级土地行政主管部门
C．土地所在地的市、县人民政府
D．土地所在地的市、县土地行政主管部门
2、根据国发[2008]3号规定，下列说法正确的有__。
A．土地闲置满两年、依法应当无偿收回的，坚决无偿收回，重新安排使用
B．今后，要严格落实被损毁土地的复垦责任，在批准建设用地或发放采矿权许可证时，责任单位应依法及时足额缴纳土地复垦费 C．国家机关办公和交通、能源、水利等基础设施(产业)、城市基础设施以及各类社会事业用地等可以继续以划拨方式取得土地外，对军事、社会保障性住房和特殊用地要积极探索实行有偿使用，对其中的经营性用地先行实行有偿使用
D．工业用地和商业、旅游、娱乐、商品住宅等经营性用地(包括配套的办公、科研、培训等用地)，以及同一宗土地有两个以上意向用地者的，都必须实行招标拍卖挂牌等方式公开出让
E．未按合同约定缴清全部土地价款的，不得发放土地证书，也不得按土地价款缴纳比例分割发放上地证书
3、人们出行的便捷与否和距站点的距离有关，按一般规律，每个站点的影响半径在__ km之间，超过这个半径，人们就会到其他站点去。
A．0～0.3 B．0.3～0.5 C．0.3～0.7 D．0.5～0.7
4、调查研究是开展城市规划工作的重要环节，该环节主要包括等方面内容。
A：协商合同
B：现场踏勘
C：分析研究
D：基础资料的收集和整理
E：撰写调研报告
5、建设用地的主要功能是。
A：承载功能
B：区位功能
C：生产功能
D：增值功能
E：35％～50％
6、地籍测绘的内容包括等．【2007年考试真题】
A：地籍平面控制测量
B：地籍要素调查
C：地籍要素测量
D：地籍图绘制
E：房产面积量算
7、下列选项中，是影响地价的经济因素。
A：物价变动
B：财政收支状况
C：居民收入和消费水平
D：房地产投机
E：投资水平
8、复议机关应当自受理申请之日起60日内作出行政复议决定。但有下列情况之一的，经复议机关负责人批准，可以延长30日。
A：案情重大、复杂、疑难的B：争议的标的价值较大的C：无第三人参加复议的
D：申请人提出新的事实或者证据需进一步调查的 E：申请人的代理人提出新的事实或者证据需进一步调查的9、导致影响土地价格的社会经济因素发生变化的原因可能是。【2009年考试真题】
A：城市人均收入提高
B：城市规划中对城市性质进行了调整
C：城市土地供求变化
D：城市道路系统调整
E：新建大型文化娱乐中心
10、某比较案例宗地地价为2000元/m2，容积率修正系数为2.0，待估宗地规定容积率为1.6，修正系数为1.4，则待估宗地容积率修正后的地价为__元/m2。
A．1400 B．1600 C．1800 D．2000
11、计算土地经济系数不包括__。
A．计算“产量一成本”指数
B．确定指定作物的最高产量一成本指数
C．计算样点指定作物土地经济系数
D．计算等值区土地经济系数
12、社会再生产的全过程包括__4个环节。
A．计划、生产、分配、消费
B．计划、生产、交换、消费
C．生产、组织、交换、消费
D．生产、分配、交换、消费
13、土地增值税实行四级超额累进税率是__。
A．增值额未超过扣除项目金额50%的部分，税率为30% B．增值额超过扣除项目金额50%，未超过100%的部分，税率为40% C．增值额超过扣除项目金额100%，未超过200%的部分，税率为50% D．增值额超过扣除项目金额150%，未超过200%的部分，税率为50% E．增值额超过扣除项目舍额200%以上部分，税率为60%
14、当给城市划定一条增长边界之后，随着人口规模的扩大，居住用地的竞标租金曲线会发晕（）。
A．平行下移
B．平行上移
C．向左旋转
D．向右旋转
15、闲置土地的处置中，延长开发建设时间，最长不得超过__年。
A．1 B．2 C．3 D．4
16、__是将土地单价(或平面地价)调整、分摊到各楼层的比率。
A．地价分摊率
B．地价分配率 C．地价平均率
D．地价调整率
17、耕地占用税的特点是。
A：强调对耕地的保护
B：对土地用途转换进行平衡
C：实行一次性征收
D：耕地占用税征收标准在不同地区不一样
E：耕地占用税以省为单位，以人均耕地面积为标准，分别规定单位税额
18、《协议出让建设用地使用权规定》规定，同一地块有两个或者两个以上意向用地者的，市、县人民政府国土资源行政主管部门应当按照有关规定，采取方式出让。
A：协议
B：拍卖
C：挂牌
D：招标
E：划拨
19、接受了宗地地价评估任务后，首先要决定估价的基本项目，主要包括。
A：确认评估对象
B：确认估价目的C：确定估价条件
D：确定估价收费
E：土地
20、根据规划性质的不同，规划可分为。
A：长期规划
B：短期规划
C：土地利用总体规划
D：土地利用专项规划
E：土地利用详细规划
21、根据工业区位理论，下列描述正确的是（）。
A.影响工业企业布局的因素为运输、劳力及集聚 B.遍布性原料的参与程度越大，原料指数则越大 C.限制性原料的失重程度越大，原料指数则越大 D.劳动力成本导致工业区位模式产生第一次变形 E.社会集聚为一般集聚因素，生产集聚为特殊集聚因素
22、在土地价格评估过程中，如果遇到等交易情况，需要进行交易情况修正。
A：通过房地产中介公司进行正常市场交易
B：母公司将土地作价转让给子公司
C：外籍华人购买先辈曾居住过的房屋
D：公司将单位职工宿舍作价出售给职工
E：经济适用房交易
23、控制性详细规划是以城市总体规划或分区规划为依据，确定建设地区的__的规划要求。
A．土地使用性质和使用强度的控制指标
B．道路和工程管线控制性位置 C．工程设施的设计
D．空间环境控制
24、以下__不属于土地管理任务。
A．保护土地资源
B．规范土地利用行为
C．提高农民工收入
D．健全土地管理制度
25、据统计，截至2008年底，某市开发区共引进各类建设项目980个，平均每个开发区引进内外部投资7亿元，折算到每平方米土地面积上的投资金额为1616元，这几项指标可依次归类为．【2009、2002年考试真题】
A：总量指标、平均指标、相对指标
B：绝对数、算术平均数、强度相对数
C：绝对数、几何平均数、比较平均数
D：数量指标、质量指标、平均指标