公允价值模式应用

公允价值模式应用（精选十篇）

公允价值模式应用 篇1

一、公允价值计量的合理性及其应用分析

(一) 公允价值计量的合理性分析

资产的公允价值高于其账面价值或负债的公允价值低于其账面价值, 都意味着企业资产市场价值的增加, 反之则表明企业资产真实价值的减少。从实践中来看资产市场价值的减少或者增加都是潜在的, 也是可能的。这种的公允价值与其账面价值的变动差额被称为未实现的利得和损失。未实现收益 (损失) 是否应该确认问题和公允价值能不能用在本质上看是同一个问题。现行的新会计准则对未实现收益 (损失) 进行了确认是有其理论依据的。会计理论界关于收益, 通常划分为经济收益和会计收益两种。经济收益概念以实物资本保全概念为依据, 强调企业财富的增加。既包含营业所得, 也包括意外所得, 既包括已实现收益, 也包括未实现收益。会计学家坎宁·吉尔曼, 爱德华兹和贝尔等在吸收了经济收益概念的基础上, 研究会计收益, 提出了一些会计收益概念。他们认为, 收益应该是企业一定期间财富的增长, 某些未实现的或意外收获和其他活动也应该确认为收益。在会计收益的确认上有两种收益观:本期经营收益观和全面收益观。全面收益观主张企业的收益包括经营收益和非经营收益, 既有企业有效经营的成果, 也有企业客观经济环境变动引起的结果, 当然也包括会计上未实现的收益。由于公允计量代表了资产和负债的市场价值, 所以能更好地反映报告主体的经济资源、经营业绩及现金流变动的信息, 更符合决策有用观的财务报告目标。

(二) 公允价值计量的条件分析

公允价值计量在会计理论界和实践中都得到了认可。 (1) 公允价值运用的外部条件。新会计准则《基本准则》中阐明:公允价值引入新会计准则的过程中, 我国充分考虑了国际财务报告准则中公允价值运用的三个层次:第一, 资产和负债存在活跃市场的, 活跃市场有报价的应当用于确定其公允价值;第二, 不存在活跃市场的, 参照熟悉情况并自愿交易的各方进行的市场交易中使用的价格或参照实质上相同的或相似的其他资产或负债等的市场价格确定其公允价值;第三, 不存在活跃市场, 且不满足上述两个条件, 应当采用估值技术等确定公允价值。 (2) 公允价值运用的必要性。国际财务报告准则中公允价值运用的三个层次是公允价值运用的外部条件, 那么是不是只要具备这些外部条件资产计量就必须应用公允价值计量呢?公允价值的实质是市场价值, 公允计量最主要是强调了对资产价值的客观反映。资产 (负债) 的账面价值与其市场价值的脱离程度决定了公允价值应用的必要程度, 公允价值计量所产生的未实现收益 (损失) 是资产成本与价值脱离的外在量化表现。只要存在未实现收益 (损失) 就有应用公允价值的必要, 应用公允价值的必要性有多大, 就要看偏离程度, 即公允价值计量所产生的未实现收益 (损失) 的大小。换句话说未实现收益 (损失) 越大, 公允计量就越有用。我国会计改革的发展历程就是很好的说明。我国会计改革大致经历了四个阶段:1993~1998年是第一阶段。其主要标志是“两则”和13个行业制度颁布和实施。这一阶段我国没有制定具体的会计准则, 主要采用历史成本计量反映企业的资产状况。当时我国处于由计划经济向市场经济转轨的初级阶段, 企业资产的市场价值变化不大, 历史成本很大程度上可以代表资产的客观价值。1998~2000年是第二阶段。FASB发布第7辑公告《在会计计量中使用现金流量信息和现值》之后, 1998~2000年我国也颁布了几项准则, 首次引入了公允价值概念。我国经济发展的市场化程度有所提高, 经济全球化程度进一步加强。资产的市场价格和历史成本出现了一定的脱离, 其产生的未实现收益 (损失) 较大, 资产的计量有必要采用公允价值计量。2001~2005年是第三阶段。由于我国会计制度约束不足和资产活跃市场发育不完善, 部分企业滥用公允计量手段, 虚增利润, 影响会计信息的真实性。为了防止对整个社会的经济发展带来负面效应, 维持我国资本市场的良性发展, 2001年财政部禁止了《债务重组》和《非货币性交易》这两个准则的公允价值计量。2006年新准则的颁布就是基于这种需要而产生的, 这是我国会计改革的第四阶段。随着我国市场经济的不断完善, 市场监管体制的不断完善, 我国初步具备了大面积引入公允价值的前提条件。2006年2月新会计准则大范围的采用了公允价值在会计实务中的应用。例如, 《投资》、《资产减值》、《债务重组》、《非货币性交易》、《固定资产》、《金融工具确认和计量》、《投资性房地产》等会计准则中都引入了公允价值计量。

综上所述, 公允计量的应用应该具备两个条件:其一, 资产或负债要存在活跃市场或相似的市场, 这是公允价值运用的外部环境要求。其二, 资产或负债的账面价值与市场价值脱离, 即公允价值计量所产生的未实现收益 (损失) 的大小从根本上决定了公允价值运用的必要性。只要存在未实现收益 (损失) 就有应用公允价值的必要, 这是公允价值自身的内在要求。资产活跃市场的存在只是公允价值运用的外在环境。

二、公允价值计量模式在我国的应用状况调查分析

(一) 公允价值计量模式在我国现行会计准则中的应用情况统计

我国对公允价值的引入可以说是在曲折中完成的, 经历了先用、再禁、后启用三个阶段。只要市场具备了公允价值应用的条件, 公允价值的应用就是必要的。增强了会计信息的相关性, 客观地反映了企业资产的价值, 从哲学角度看, 公允价值的应用预示着会计对企业信息的反映从静止的观点转向了运动的观点。新会计准则引入公允计量是公允价值内在的要求, 也是我国经济发展的必然结果, 本质上实现了我国与国际会计的趋同。 (表1) 列出了新准则中在账务处理上直接应用公允价值的会计准则, 业务中间接涉及公允价值计量的准则以及涉及现值会计计量的准则。统计表明, 我国新颁布的38项准则中, 使用了公允价值和现值计量的准则有30项之多。会计业务直接使用公允价值计量的有17项 (标√和×的准则) , 准则中部分或整体涉及公允计量的有13个。这13个准则 (标★的准则) 具体是指, 在该准则中没有具体的会计业务, 准则针对的是一些报表编制, 列报或者一些指标的核算等。38项准则中使用现值计量的有7个准则, 不涉及公允计量和现值计量的 (标▲的准则) 有8个。

(二) 公允价值计量模式对我国会计实务影响的调查

公允价值的普遍采用必然会产生未实现收益 (损失) 的确认问题。2006年2月颁布的《固定资产》和《无形资产》, 准则对会计业务中未发生的费用进行了确认, 把其归入了“未确认融资费用”账户。《生物资产》和《资产减值》准则对企业资产未实现的减值损失进行了确认。尤其是资产减值准则的规定在很多会计准则中都有贯彻, 资产减值准备就是针对企业资产未实现损失的确认。《租赁》准则涉及了未实现收益和未发生费用的确认。《收入》、《租赁》、《金融工具确认和计量》准则都明确的对未实现收益 (损失) 进行了确认, 尤其是《收入》和《租赁》准则直接把未实现收益 (损失) 计入了“未实现融资收益”账户。公允计量所产生的未实现收益 (损失) 在新准则中已经得到了部分确认, 那么针对一项具体的资产在历史成本和公允计量两种不同的计量模式下会产生多大的未实现收益 (损失) 呢?本文选取了金融资产最多的上市银行为样本, 统计了金融资产在新准则下公允计量与历史成本的差异。金融资产在历史成本和公允价值下的变动差额是同一时点上同等数额金融资产相比。我国现今共有上市银行14家, 其中8家是2007年刚上市, 公开财务报表只有中报, 2007年之前上市银行只有6家。中报上只能读取2007年6月30日公允价值下金融资产的数据, 很难取得这一时点资产的历史成本。因此, 以2006年年报的数据与2007年中报的数据相比较, 统计了上市银行金融资产所产生的未实现收益 (损失) 额。尽管这种对比没有金融资产在同一时点对比那么准确, 但也可提供一种参照, 是能说明未实现收益 (损失) 这个问题的。从 (表2) 中可以看出, 由于会计计量模式的变化, 6家上市银行的金融资产价值在不同程度上都有所变化, 绝对数额是巨大的, 这与金融企业的行业特点有重大关系, 金融资产占银行的总资产的份额基本在70%以上。以上的统计数据表明银行业的金融资产由于采用公允计量使资产的价值得到更真实地反映, 中国银行和华夏银行的变化率为4%和5%, 招商银行和浦发银行则为10%和11%, 工商银行和民生银行达到了24%和21%。我国银行业的金融资产的价值在以前是被歪曲反映的, 这个从以上的数据可以明显地反映出来。银行业金融资产的未实现收益 (损失) 是比较大的, 因此, 市场条件允许的情况下, 金融资产的计量确实应该采用公允价值计量, 只有这样才能真实的反映企业的资产状况。

附注说明:“√”使用公允价值;“×”不使用公允价值;“★”涉及公允计量;“▲”不涉及公允计量;“※”使用现值计量;“★”所示的准则表示综合业务使用了公允计量的概念。

单位:亿元

资料来源: (1) 数据来在07年中报; (2) 数据来自2006年年报注:未实现收益= (1) - (2) ; (3) = ( (1) - (2) ) / (2) )

资料来源:美国能源部能源情报局《世界石油工业回顾1996》

资料来源:《油气储量资产化管理》

括号内为交易额大于10亿元的交易

(三) 公允价值计量模式在我国应用中存在的问题

几经反复, 公允价值计量模式终于在我国会计实务中得以应用, 企业会计基本准则也为公允价值计量模式的应用条件做出了原则性的规定。但从理论上讲, 这一应用条件仅是一个公允价值计量模式推广应用的必要条件, 而非充分条件。也就是说, 符合这一必要条件的资产业务, 是否纳入公允价值计量模式的应用范围, 目前尚未有明确的规定。而公允价值计量结果与历史成本计量结果的差异应符合重要性原则的要求, 这是公允价值计量模式推广应用的充分条件。那么, 在现实经济生活中是否存在符合公允价值计量模式应用条件, 但却未能应用这一计量模式的情况?答案是肯定的。

三、公允价值计量在油气行业应用分析

(一) 油气资产公允计量的必要性

根据商品的劳动价值理论, 一般商品的价值由其平均社会必要耗费决定, 也就是说, 商品的生产成本构成商品价值的主要因素。但对作为勘探成果的油气探明储量来说, 由于资源的不可再生性, 其价值与勘探耗费无关, 完全取决于在特定社会经济条件下, 这种特殊商品的供给和需求状态。因此, 将油气探明储量认为是“企业购入的油气产品的地下存货”并不恰当, 在这里企业付出的不是购买成本, 只是发现成本。油气储量的发现成本与发现价值脱离, 使历史成本会计的应用遇到了困难, 按照历史成本原则, 用取得费用 (成果法) 或取得费用及全部勘探费用 (全部成本法) 来标志探明油气储量的价值, 即用发现成本来承担与发现价值无关的费用, 这是一种对油气资产的歪曲反映。从 (表3) 中可以明显地看到, 不管是海上还是陆上的石油勘探, 所耗费的发现成本可能远低于或远高于当年储量市场价值。以低油价时期的1981和1986年为例, 海上石油勘探的成本可能高于市价。 (表4) 所示, 储量资产价值与油气产品价格有一定比例关系, 海上石油勘探的成本很可能高于储量资产价值, 这与当年油价突然暴跌的特殊经济环境有关;但如果以2006~2007年接近100美元/桶的高油价为例, 则会得出海上石油勘探的成本远远低于储量资产价值的结论, 因此, 油气发现成本偏离其发现价值是一个客观事实。

(二) 油气资产公允价值计量的必要条件分析

国际石油可采储量交易市场, 有美国、加拿大、英国。每年大约60%~70%的国际储量交易在这三大市场进行。世界储量交易有如下特点:总交易额和总交易量变化较大;美国市场稳定, 英国市场逐渐削弱, 其他地区交易有上升势头;大宗交易量有下降趋势;各交易市场的储量价格有一定的差别;储量价格随油价变化而变化。1988年以来世界主要油气储量交易情况如 (表5) 所示。储量资产价值是随油价变化而变化的, 从某种意义上讲石油价格走势基本可以代表但不能代替储量资产的价值走势。经过多年的发展和完善国际三大石油储量交易市场已经较为成熟, 油气储量交易有了一个符合规定的活跃的交易市场, 油气储量的真实价值是可以得到公允评价的。可以说油气资产公允价值计量的必要条件是具备的。

公允价值计量提高了会计信息的相关性, 历史成本却因为其可靠性强备受青睐。通过分析认为, 资产的公允价值与其账面价值的变动差额决定了公允价值应用必要程度, 也就是会计学上所说的未实现收益大小决定了公允价值应用的必要, 这是公允价值计量的内在要求。此外成熟的市场也是不可缺少的外部条件, 只要这两个条件都具备公允计量的应用就是必然的。

参考文献

[1]魏明海、龚凯颂:《会计理论》, 东北财经大学出版社2005年版。

[2]《企业会计准则讲解》, 人民出版社2006年版。

[3]邵天营:《公允价值会计中未实现利得和损失的确认与报告》, 《信阳师范学院学报》2007年第2期。

公允价值计量模式下的一般会计分录 篇2

1.如果换出的是无形资产

借：换入的非货币性资产［换出无形资产公允价值+支付的补价（或－收到的补价）（－换入存货或固定资产对应的进项税）］

银行存款（收到的补价）

累计摊销

无形资产减值准备

贷：无形资产（账面余额）

银行存款（支付的补价）

应交税费――应交营业税

营业外收入（换出无形资产的公允价值－换出无形资产的账面价值－相关税费）

2.如果换出的是固定资产

①借：固定资产清理（账面价值）

累计折旧

固定资产减值准备

贷：固定资产

②借：固定资产清理

贷：应交税费--应交营业税

③借：固定资产清理

贷：银行存款（清理费）

④借：换入的非货币性资产［换出固定资产公允价值+支付的补价（或－收到的补价）（－换入存货或固定资产对应的进项税）］

应交税费--应交增值税（进项税额）

银行存款（收到的补价）

贷：固定资产清理（换出固定资产的公允价值）

应交税费――应交增值税（销项税额）（特定固定资产处置时应匹配的销项税）

银行存款（支付的补价）

⑤借：固定资产清理

贷：营业外收入（换出固定资产的公允价值－换出固定资产的账面价值－相关税费）

3.如果换出的是存货

①借：换入的非货币性资产［换出存货的公允价值+增值税+支付的补价（或－收到的补价）－换入存货或固定资产对应的进项税］

银行存款（收到的补价）

贷：主营业务收入（或其他业务收入）

应交税费――应交增值税（销项税额）

银行存款（支付的补价）

②借：主营业务成本（或其他业务成本）

存货跌价准备

贷：库存商品

③借：营业税金及附加

公允价值模式应用 篇3

【关键词】公允价值；会计核算；应用

一、公允价值的计量方法

1.市价法

市价法是以所要计量项目的当前市场价格为基础制定的公允价值的方法，但是所要计量的项目价格必须满足以下条件中的一点，才能采用公允价值的计量方法来对企业的资产或负载加以核算，以保证计量结果的准确性：第一，所选的计量项目的公允价值应该为活跃市场的交易价格；第二，选择与计量项目的相同物品的近期市场价格；第三，所选计量项目当日的市场价格，如果无法取得计量当日该项目的市场价格，则可以选择与计量日相近时间的市场价格，但是要根据该项目的市场走向与外界因素的影响，适当对该价格加以调整。

2.类似项目法

类似项目法属于一种替代法，它是通过以与计量项目相类似的项目的市场价格为参考依据，来确定所要计量项目公允价值的。在这个方法中，需要重点注意的是如何去确定该项目是否与所要计量的项目是类似项目。首先可以初步选择一个与计量项目相类似的资产或负债；然后将两个项目的现金流量情况进行对比，观察影响这两个项目的价格因素是否一致；最后再仔细判断影响二者现金流量的因素是否根据经济状况的改变有相同的变化，如果以上因素皆相同，則可以判定二者是类似项目。

3.预期现金流量法

这种方法是根据现金流向的预期发展情况来确定所要计量项目的公允价值的，也就是对所要计量的项目的预期现金流量，按照适当的折现率来计算该项目的公允价值。使用这个方法来确定所要计量项目的公允价值必须同时满足以下两个条件：第一，必须采用准确、合理的方法与手段来确定该项目的预期现金流量；第二，选择适当的折现率将所要计量的项目的预期现金流折算成现值。只有同时满足这两个条件，才能保证所要计量项目的公允价值真实、准确。

二、公允价值计量模式在企业会计核算中的应用

1.交易性金融资产方面

自新会计准则出台以来，以公允价值来计量交易性金融资产的方法已经受到了各大企业的广泛应用，这也成为近年财务核算上的一大创新政策。公允价值与交易性金融资产的之间的联系较为密切，且交易性金融资产的价值不易掌握，利用公允价值计量模式能够更加准确的把握交易性金融资产的市场价值，企业可以在会计期末对交易性金融资产的变动，进行一些相应的账务处理，保证企业资产更加准确，如果期末该项交易性金融资产的价值高出其在市面的价值，则可以对高出部分计入当期收益，如果反之，则将低于该项交易性金融资产价值部分计入当期损失中，这使得交易性金融资产的价值在企业中能够得到更好的掌控。

2.投资性房地产方面

近几年来，房地产市场在不断的发展与壮大，房价也在飞速的上涨，对投资性房地产的核算是否正确，影响着整个企业的市场价值以及其发展走向，企业的利润也会根据投资性房地产的价值产生一定的变化，因此对投资性房地产采取哪种计量模式对企业而言显得尤为重要。根据新会计准则规定，投资性房地产的后续计量需要采取公允价值计量模式，通常情况下企业对投资性房地产进行核算，往往是进行一些摊销与计提折旧，使得投资性房地产的价值在不断地降低，但是新会计准则不在进行以上的账务处理，而是选取资产负债日当天，该项投资性房地产的公允市价作为计量标准，将该项交易性金融资产的账面价值进行调整，并将调整后产生的差额计入到企业的当期收益或损失中，随着时间的推移，房地产价值不断上升，其长期费用也会不断减少，则企业的利润会得到一定程度的提高。

3.非货币性资产交换方面

非货币性资产交换是指企业之间利用无形资产、固定资产、存货等一些非货币性质的资产进行相互交换，来满足自身的需要，这种方式对企业的货币性资产涉及较少。在这个过程中，非货币性资产的公允价值与应交税额将成为双方交换该项资产的成本价值，该项资产的公允价值与账面价值之间存在的差额需要记录到企业的当期收益或损失中。交易双方需要在平等、自愿的前提下，利用这种非货币性资产交换的方式能够快速取得企业该项资产的公允价值，并利用这个方法来分析该企业资产的实际价值情况，为会计核算省去许多麻烦的手段，方便又快捷。

4.可供出售金融资产方面

可供出售金融资产包括企业购入的在活跃市场有报价的股票、债券和基金等，根据企业新会计准则的规定，如果企业的可供出售金融资产被处置，则会释放出一定的利润，在这个时候，企业需要将原本记在所有者权益中的公允价值变动的数值转出到当期的投资收益中。我国许多上市公司习惯将企业也对外投资的部分划分到可供出售金融资产科目中，该项可供出售金融资产的公允价值将会对企业的资本公积产生一定的影响，但是其盈亏情况并不会影响企业的利润。如果企业的可供出售金融资产的公允价值大幅度下降，且可以预见下降时期较长，则需要对该项可供出售金融资产计提减值损失，以确保企业资产能够更加符合实际。

5.所得税方面

新的会计准则施行后，许多上市公司出现了一个“公允价值变动损益”科目，这个科目所反映的的是该公司资产或负债的公允价值变动情况，但是许多上市公司都在纠结应不应该为此缴纳一定的所得税。新会计准则中规定，采用实际利率法对企业持有至到期的贷款、投资等确认利息收入，该项收入需要记录到当期应缴纳的所得额中，如果该项利率没有超过同期银行贷款利率，则需要将其在当期应缴纳多的额中扣除，这为企业在所得税方面的核算指明了方向。

三、采取公允价值计量模式优点

1.提高投资决策的准确性

新会计准则提出的公允价值计量模式与传统的成本计量模式相比，属于一种动态的计量方法，其可以通过需要计量的资产或负债的当前市场价格情况，更加准确的反映出企业当前资产或负债的实际价值，使企业的资产或负债总额更加符合实际，从而使决策者能够更加准确的获取企业在此期间的财务状况与经营成果的信息，并结合企业自身实际情况，做出更加符合企业发展的投资决策，提高投资决策的准确性。

2.有利于企业保全资本

近几年来，我国市场经济在飞速发展，随着时间的推移，企业拥有的资产或负债的价格也会发生一些改变，如果一直采取之前的历史成本法，很难体现出当物价上涨或者下调时，企业资产或负债的现值情况，然而采取公允价值计量模式，则可以随时计算当前市场状况下，企业拥有的资产或者负债的实际价格情况，这样能够更加准确的体现出当期企业的实际生产能力与规模，更加有利于企业保全自身实际资本。

3.更能满足金融市场的需求

新会计准则执行之前，大多数企业对其持有的金融市场中的股票、债券等金融工具还采用历史成本法进行计量，但是这种方法只能确认该项金融工具的初始价值，无法根据后续股票市场的发展对其现有价值进行确认，而采用公允价值计量模式对企业所持有的金融工具进行计量恰巧弥补了这样一个缺点，这使得企业的财务人员能够根据企业所持用的金融工具的市场价值变动及时发现企业将面临的金融风险，并及时对此作出相应的规避措施。

四、总结

综上所述，企业利用公允价值计量模式对企业拥有的资产或负债加以核算，能够更加清晰、准确的反应企业在当前市场状况下的资产与负债的现值，能够更加有利于企业提高投资决策的准确性、保全企业资本，也能更加满足当前金融市场的需要，更加符合企业的真实情况，有利于促进企业健康、有序发展。

参考文献：

[1]郑波.论公允价值计量模式在企业会计核算中的应用[J].时代金融，2015（12）：142-147.

[2]江光容.公允价值对企业财务会计核算的影响分析[J].企业导报，2015 （ 01）：35-37.

浅析公允价值计量模式在我国的应用 篇4

一、公允价值计量模式相对于历史成本计量模式的特点

在传统会计计量中, 历史成本计量模式一直在会计实务中居于主导地位。但是随着外部社会环境的不断变化, 历史成本会计计量模式受到一次又一次的冲击。与历史成本计量性相比, 公允价值计量属性具有其自身的特点, 弥补了历史成本计量属性的不足之处。

1. 公允价值计量模式能更真实地反映企业的经营成果

企业会计利润计算是通过收入与相关成本、费用配比进行计算的, 收入按现行价格计量, 而成本、费用按历史成本计量。因此, 由于收入和费用计量属性不同造成的价差, 不利于正确评价企业经营成果。因此对收入和成本、费用均采用公允价值计量相对更科学合理。

2. 公允价值计量模式更能满足会计信息使用者的决策需求

采用公允价值计量模式能够合理地反映企业的财务状况, 提高企业财务信息的相关性;能够较准确地披露企业获得的现金流量, 从而更加确切地反映企业的经营能力、偿债能力及所承担的财务风险。公允价值计量模式以其高度的决策相关性受到投资者、债权人以及企业管理者的青睐, 能够满足其决策需求。

3. 公允价值计量模式更符合配比原则

配比原则是指收入与相关的成本、费用进行配比, 如果采用历史成本法, 收入按现行价格计量, 而费用按历史成本计量, 由于计量属性上的差异, 导致不符合会计信息配比原则的要求。为了使会计核算符合配比原则, 提高会计信息质量, 要求在会计核算中推行公允价值计量, 以体现会计的相关性、稳健性等原则的要求。

二、公允价值计量模式最优环境的中国化

1. 公允价值要求的活跃市场完善程度

不少人在公允价值计量模式应用的市场环境问题上还存在着一些模糊认识, 他们认为:公允价值的应用需要活跃的成熟的市场。由于中国缺乏活跃市场, 因此, 很难采用公允价值计量模式。这里, 活跃市场是“指满足以下所有条件的市场: (1) 市场中交易的项目是同质的; (2) 通常可在任何时候找到自愿的买方和卖方; (3) 价格公开”。这种模糊认识阻碍了我国会计准则体系与国际会计准则趋同、接轨的进程, 使我国已正确树立的公允价值计量目标与其具体操作途径南辕北辙。对于某种资产或负债来说, 目前的中国的资本市场可能满足上述活跃市场条件, 也可能不满足。从总体上来说, 可以说中国缺乏活跃市场。但是, 笔者认为: (1) 所谓活跃市场只是相对的。没有一个国家或地区, 其所有种类的资产和负债都存在活跃市场, 也没有一个国家或地区, 其所有种类的资产和负债都不存在活跃市场;每个国家或地区, 总是存在某些资产和负债的市场较活跃, 某些资产和负债的市场较不活跃, 这两者间的比例决定了该国家或地区市场的总体的相对活跃程度。当然, 市场越活跃, 对公允价值计量模式的采用就越有利。 (2) 即使在活跃市场环境下, 若不存在使用公允价值计量模式的基本理论框架, 公允价值也无法正确完整地采用, 因为现值是公允价值的一个重要组成部分。

2. 资产评估市场的规范程度

资产评估作为以公允价值为基础的计量模式, 能够真实地反映企业资本保全状态, 能够从计量单位与计量属性两方面完善会计的配比原则, 真实准确反映企业的收益, 合理反映企业的资产状况, 从而提高财务信息的相关性和可靠性。总的来说, 及时准确的资产评估可以更加有效地提供会计信息, 保证公允价值获取的相关性。从市场的角度来看, 资产评估市场存在资产评估服务的供给者与需求者, 同样有着买卖双方之间的媒介———交换商品, 但作为一种技术性很强的资产评估服务市场, 资产评估市场又有其自身的特殊性, 正是这种特殊性使得资产评估市场的信息不对称现象日益严重。

对我国这样一个资产评估起步较晚、发展相对比较滞后的国家来说, 需求者的相关知识就更加缺乏, 根本无法达到与国外专业评估人员和评估机构基本对等的程度。资产评估的定价机制实际就是资产评估收费的确定。我国现行的资产评估收费制度是政府指导价管理, 采用差额定率累进计费办法, 即按资产评估金额的大小划分收费档次, 按档累进计费。国家物价局、国家国有资产管理局确定出基本收费标准, 各评估机构在结合标准的同时, 考虑物价上涨指数、评估风险、资产规模、难易程度、评估目的等多种因素, 综合确定其评估收费。这样就使得评估结果将直接影响到评估收费, 评估市场中的供给者则会利用评估市场定价机制的特殊性为自身谋求经济利益, 从而影响公允价值获得的可靠性和真实性。

由于信息的不对称使得经济运行机制不能达到最优状态, 我们不可能彻底消除不对称信息对评估业的影响, 但可以采取措施尽量抑制和减轻不对称信息对其产生的不良影响, 使得我国资产评估市场能够快速、健康发展, 使公允价值计量模式的适用环境更加良好。

3. 相关法制健全程度

在我国, 与公允价值计量模式相关的法律法规还不是很健全, 这样获取公允价值的相关性和可靠性就会很差。最关键的问题是要完善财务信息的披露、公允价值的监管等相关的制度建设。

虽然部分交易其业务操作与管理都有公开的标准来规范, 如, 国际证监会组织 (IOSCO) 已经发布了场内交易证券品种的信息披露标准, 各个国家和地区执行的差异不大, 证券产品的发行人、创设人、担保人、托管人、交易规则、交易信息等都有公开和标准的规范, 但是, 仍有不少交易缺乏相应的标准, 导致公允价值的计量缺少相关性和可靠性。如:部分金融衍生产品虽然品种多, 但投资不活跃;除场外交易外, 大多是机构投资者一对一交易;还存在市场的价格形成机制不健全、信用评级机构的价格发现机制缺少竞争性, 交易信息对公众的价值不大, 或有负债等表外工具合并进入财务报表的条件规定不清晰、规定也不统一等问题;总的来说, 场外交易的结构产品缺乏透明度, 缺少流动性, 价格形成机制和发现机制运行不畅, 形成了结构化产品的潜在风险。

由于我国新准则体系对公允价值的规定分散在不同的准则中, 比如金融工具、投资性房地产、非共同控制下的企业合并、债务重组和非货币性交易等环节, 因为各交易主体的主管部门不同, 导致我国目前对公允价值的监管缺乏统一的标准。况且对于不同的项目, 公允价值应用的条件不同, 现行的做法可能导致各个具体准则关于公允价值的规定和对公允价值的监管缺乏一致性和可比性。针对广泛运用公允价值操作上的难度, 相应的监管部门应尽快制定并公布一个统一的具体指南, 对于公允价值的定性和定量给予一个明确标准, 使公允价值应用的监管标准不会出现太大的差异。

4. 公司治理结构完善程度

会计信息的生成过程是在公司治理机制环境下完成的, 公司治理的完善过程直接制约着会计信息的质量, 其中内部治理机制的完善程度至关重要。目前我国资本市场会计信息质量不能令人满意, 原因在于有缺陷的公司内部治理机制影响了会计信息的质量, 从而不能保证公允价值获得的可靠性和相关性。

同时公司的治理结构也尚待进一步完善。在我国, 上市公司经营权和所有权分离, 所有者和经营者的信息不对称导致上市公司“内部人控制”程度相当高, “内部人”为了实现自身的利益, 利用“内部人控制”, 进行上市公司与其大股东之间不正常的关联方交易。因此, 公允价值成了关联方之间达成的随意价格。

从经营者层面来说, 我国上市公司多脱胎于国企改制, 其经营者多数来自行政委派, 他们没有持有或者仅少量持有公司股份。在这些公司中经理人的报酬往往没有和工作绩效合理挂钩, 个人收入没有合理地体现个人贡献, 使得经营积极性和创造性难以发挥。一部分人通过合法的控制权收益提高个人收入, 而相当一部分人存在道德风险, 追逐灰色收入甚至是黑色收入, 制造虚假的会计信息或歪曲会计信息达到目的, 使得公允价值的获取存在一定的困难, 使得会计信息失真, 误导利益相关者决策, 从而使得资本市场的资源不能得到合理的配置。

三、对企业采用公允价值计量模式的若干建议

1. 完善市场经济环境, 提高估价技术水平

市场价格是公允价值最简便的来源, 也是最为客观、可靠的信息来源。只有不断完善市场建设, 建立成熟、高效的资本市场和金融市场, 才能为公允价值的运用提供良好的市场环境, 提供充分而有效的市场数据支撑。当前, 应努力培育各级市场, 逐步建立与我国市场经济发展相适应的全国市场价格信息网络, 大力推进财务信息资源公开化, 形成良好的市场价格体系, 进而使公允价值的取得更为客观、直接。对于没有活跃交易市场的资产、负债信息, 要采用现值技术来计算出相应的公允价值。我国应在会计准则及有关法律规章中明确有利于具体实务操作的规范要求, 比如说颁布统一的《公允价值计量》具体准则及应用指南, 以指导如何采用现值技术估计公允价值。在应用指南中, 应尽可能详尽地规定有关现值的确认、计量和报告问题, 明确规定未来现金流量的估计、折现率以及折现方法的选择等。从而完善市场经济环境, 提高估价技术水平, 以保证公允价值计量模式的持久健康发展。

2. 完善金融市场的规范程度, 特别是资产评估业务的规范程度

在我国, 金融市场的利率和汇率还未完全市场化, 运用公允价值缺乏一定的标准, 专业人才、信息系统以及数据欠缺使得对公允价值的取得和披露都缺乏相应的技术支持, 所以需要完善市场的规范程度。资产评估市场的信息不对称必然要求对其进行有效的监管。我国目前形成了政府监管和行业自律相结合的监管模式, 但是其监管的力度明显不足。资产评估法律法规制度的建设落后、人为分割市场、政出多门、法度不一, 对于行业标准执行情况的检查和监督缺乏相应的制度和措施等问题, 致使有些资产评估机构为了自身的眼前利益铤而走险。因此, 我国资产评估业应完善监管体系。

3. 完善财务信息披露、公允价值监管等相关制度建设

由于我国企业的财务信息披露透明高不高, 公允价值的监管制度并不完善, 所以我们要尽量减少金融产品的结构化程度, 提高市场的活跃程度和流动性, 完善财务信息披露制度建设, 为建设公允价值计量模式绿色的适用环境提供制度保证。可以在总体上规定以公允价值计量, 在具体的会计业务上, 可以有针对性地使用。同时要注意会计准则与审计准则的一致性。我国颁布了审计准则征求意见稿———《公允价值计量和披露的审计》, 所以也应该考虑制定《公允价值计量和披露》的会计准则。只有这样, 才能保证对公允价值的监管具有统一性。

4. 完善公司的治理结构

建立并完善经理人报酬激励机制, 建立风险、报酬和业绩相对称的激励机制。比如股权激励机制的完善, 股票期权曾被认为是经理人的金手铐, 它用捆绑在一起的利益关系把经理层和公司股东利益最大化的目标联系在一起。除此以外, 还应完善公司的内部收入分配制度、经理人员任免制度、经营者风险抵押制度等, 会计信息造假本身就是一种趋利行为, 如能通过建立合理的分配机制, 就会激励经理层摒弃对会计信息的操纵, 转向关注业主经营。所以, 在我国, 我们还需要下大力气完善金融市场的规范程度, 优化公司的治理结构, 以保证公允价值的取得和披露得到一定的技术支持。

总之, 公允价值计量模式的应用发展要立足于会计环境, 应当与本国面临的金融环境与风险状况相协调。公允价值会计的发展既有积极的一面, 也会对金融稳定产生一定的潜在影响。如果全面抛弃公允价值计量模式, 可能不利于风险的及时揭示;同样, 不顾金融环境的发展水平一味地发展公允价值会计, 将会对金融稳定产生负面影响。

摘要：2008年由美国次贷危机引发的全球金融危机引起了国内外学者和公众对公允价值会计计量属性的争论, 使我们更加清楚地认识到公允价值的局限性。本文从我国公允价值计量模式适用环境出发, 通过分析公允价值会计计量模式的特点和适用范围, 对目前我国目前这个特殊时期的公允价值会计计量模式的应用进行研究, 提出相应的建议, 以期使公允价值会计计量模式能够更好地提高会计信息的相关性和可靠性, 给投资者的决策提供一定的参考。

公允价值模式应用 篇5

XXXX股份有限公司拟以公允价值模式

计量的投资性房地产

关于评估说明使用范围的声明

企业关于进行资产评估有关事项的说明 资产评估说明

一、评估对象与评估范围说明

二、资产核实情况总体说明

三、评估技术说明

四、评估结论及其分析

XXXX拟以公允价值模式计量的投资性房地产资产评估报告 声明 注册资产评估师声明

一、我们在执行本资产评估业务中，遵循相关法律法规和资产评估准则，恪守独立、客观和公正的原则；根据我们在执业过程中收集的资料，评估报告陈述的内容是客观的，并对评估结论合理性承担相应的法律责任。

二、评估对象涉及的资产清单由委托方申报并经其签章确认；所提供资料的真实性、合法性、完整性，恰当使用评估报告是委托方和相关当事方的责任。

三、我们与评估报告中的评估对象没有现存或者预期的利益关系；与相关当事方没有现存或者预期的利益关系，对相关当事方不存在偏见。

四、我们已对评估报告中的评估对象及其所涉及资产进行现场调查；我们已对评估对象及其所涉及资产的法律权属状况给予必要的关注，对评估对象及其所涉及资产的法律权属资料进行了查验。

五、我们出具的评估报告中的分析、判断和结论受评估报告中假设和限定条件的限制，评估报告使用者应当充分考虑评估报告中载明的假设、限定条件、特别事项说明及其对评估结论的影响。

XXXX拟以公允价值模式计量的投资性房地产资产评估报告 摘要

摘 要

一、本次评估对应的经济行为

本次评估对应的经济行为是XXXX股份有限公司拟以公允价值模式计量投资性房地产。

二、评估目的

本次评估的目的是为XXXX股份有限公司拟以公允价值模式计量的投资性房地产的经济行为提供价值参考依据。

三、评估对象和评估范围

评估对象和评估范围与经济行为涉及的评估对象和评估范围一致。评估对象和评估范围是位于XXXXXX，土地使用权取得方式为出让。

四、价值类型

根据本项目的评估目的和评估对象的具体情况，本次评估采用的价值类型为市场价值。

五、评估基准日 2013 年XX 月 XX 日。

六、评估方法

本次评估采用市场法。

七、评估结论及其使用有效期 1．评估结论

在评估基准日 2012 年 XX 月 XX 日，委估资产的账面值为XXXXX万元。经评估，委估资产的评估值为 XXXX万元，评估值比账面价值增值XXXX万元，增值率为XXXXX%。评估结果详见下表：

XXXX拟以公允价值模式计量的投资性房地产资产评估报告 摘要

资产评估结果汇总表

评估基准日：2013 年XX 月 XX 日

产权持有者：XXXX股份有限公司 单位：人民币万元

账面价值 评估价值 增减值 增值率 项 目

A B C=B-A D=C/A×100% 投资性房地产 XXXXXXX

本评估结论仅对XXXX股份有限公司拟以公允价值模式计量的投资性 房地产这一特定评估目的有效。2．报告使用有效期

本评估报告评估结果于 2013 年 XX 月XX 日至 2014 年XX 月 XX 日之间使 用有效。

八、对评估结论产生影响的特别事项

1．截止评估基准日，委估资产部分已出租，本次评估未考虑房屋出租事项对评估值的影响。房屋出租情况如下：

各楼层对外出租情况表

2．房地产权证载地下三层车位203为民防工程，且其权属归XXXX股份有限公司所有，因此，本次评估未考虑该事项对评估值的影响。

3．本次评估值为设定土地出让状态下房地合一的市场公允价值，评估值中未考虑相关税费对评估值的影响。提请评估报告的使用者注意以上事项对评估结论可能产生的影响。XXXX拟以公允价值模式计量的投资性房地产资产评估报告 摘要

以上内容摘自评估报告正文，欲了解本评估项目的详细情况和合理理解评估结论，应当阅读评估报告正文。XXXX拟以公允价值模式计量的投资性房地产资产评估报告 正文

XXXX股份有限公司拟以公允价值模式计量的投资性房地产资产评估报告

XXXX股份有限公司：

证券资产评估有限公司接受贵公司的委托，根据有关法律、法规和资产评估准则、资产评估原则，采用市场法，按照必要的评估程序，对本次经济行为所涉及的资产在2012年12月31日的市场价值进行了评估。现将资产评估情况报告如 下：

一、委托方、产权持有者和其他评估报告使用者概况(一)委托方、产权持有者概况

委托方及产权持有者均为XXXX股份有限公司。公司名称：XXXX股份有限公司 住所：XXXX 法定代表人：XXXX 注册资本：XXX 公司类型：股份有限公司（港澳台与境内合资、上市）经营范围主营：XXXXXX(二)其他评估报告使用者概况

除委托方、产权持有者、国家法律法规规定的评估报告使用者外，业务约定书未约定其他评估报告使用者。

二、评估目的

本次评估的目的是为XXXX股份有限公司拟以公允价值模式计量的投资性房地产的经济行为提供价值参考依据。XXXX拟以公允价值模式计量的投资性房地产资产评估报告 正文

三、评估对象和范围

评估对象和评估范围与经济行为涉及的评估对象和评估范围一致。评估对象和评估范围是位于XXXXXX，土地使用权取得方式为出让。纳入评估范围的资产与业务约定书确定的评估范围一致。

四、价值类型及其定义

评估价值类型为市场价值。

市场价值是指自愿买方和自愿卖方在各自理性行事且未受任何强迫的情况下，评估对象在评估基准日进行正常公平交易的价值估计数额。

五、评估基准日

本次评估基准日是2013年XX月XX日。

六、评估依据

(一)经济行为依据

XXXX股份有限公司2012年第十七次董事会会议《关于投资性房地产后续计量由成本计量模式变更为公允价值计量模式的议案》。(二)法律法规依据

1．《国有资产评估管理办法》(国务院令第91号)；

2．《国有资产评估管理办法施行细则》(国资办发〔1992〕36号)； 3．《企业国有资产监督管理暂行条例》(国务院令第378号)；

4．《关于改革国有资产评估行政管理方式加强资产评估监督管理工作的意 见》(国办发〔2001〕102号)；

5．《企业国有资产评估管理暂行办法》(国务院国资委令第12号)； 6．《国有资产评估管理若干问题的规定》(财政部令第14号)；

7．《关于加强企业国有资产评估管理工作有关问题的通知》(国资委产权 〔2006〕274号)；

8．《中华人民共和国土地管理法》； 9．《中华人民共和国城市房地产管理法》。(三)评估准则依据

1．《评估准则——基本准则》和《资产评估职业道德准则——基本准则》(财 企〔2004〕20号)；

2．《注册资产评估师关注评估对象法律权属指导意见》(会协〔2003〕18号)； 3．《资产评估准则——评估报告》等7项资产评估准则(中评协〔2007〕189 号)；

4．《企业国有资产评估报告指南》(中评协〔2008〕218号)； 5．《以财务报告为目的的评估指南》；

6． 中评协关于修改评估报告等准则中有关签章条款的通知》 中评协〔2011〕 230号）。(四)权属证明 XX市房地产权证。(五)其他参考依据

评估人员收集的上海市房地产交易资料。

七、评估方法

房屋建筑物类资产评估通常采用的评估方法有成本法、收益法、市场法。成本法一般用于自建房产；收益法一般主要用于商业性用房，适合具有(或潜在)收益的房产评估；市场法一般用于同一区域或均质区域有类似的交易案例。由于委估资产为整栋购入的房地产，故不适合采用成本法评估；委估资产的B1-5层及地下车位已出租，其承租方分别为XXXXX等内部关联单位，为短期租约，不宜作为判断租金公允市场水平的基础，此外，在委估资产周边区域无法找到可比租赁交易案例，故不适合采用收益法评估。委估资产为外购的房地产，因市场上可收集到相似类型的物业成交案例，故

本次评估采用市场法。

市场法是在求取一宗委估房地产价格时，依据替代原理，将委估房地产与类似房地产的近期交易价格进行对照比较，通过对交易情况、交易日期、区域因素和个别因素等进行修正，得出委估房地产在评估基准日的价格。

基本计算公式为： P=P′×A×B×C×D 式中：P-----委估建筑物评估价值； P′-----参照物交易价格； A-----交易情况修正系数； B-----交易日期修正系数； C-----区域因素修正系数； D-----个别因素修正系数。

交易情况修正系数A用于将参照物的交易价格调整为一般市场情况下的正常、客观、公正的交易价格； 交易日期修正系数B用于将参照物的交易价格调整为评估基准日的价格；

区域因素修正系数C用于调整委估建筑物与参照物在地理位置、周边环境、交通条件、基础设施等方面的差异；

个别因素修正系数D用于调整委估建筑物与参照物在临街状况、结构、朝向、楼层、装修、施工质量、配套服务设施、已使用年限等方面的差异。

根据上海市车位市场成交价格及上涨幅度等相关资料，对比确定委估车位单价。

八、评估程序实施过程和情况

(一)接受委托

经与委托方洽谈沟通，了解委估资产基本情况，明确评估目的、评估对象与评估范围、评估基准日等评估业务基本事项，经综合分析专业胜任能力和独立性和评价业务风险，确定接受委托，签订业务约定书。针对具体情况，确定评估价值类型，了解可能会影响评估业务和评估结论的评估假设和限制条件，拟定评估 工作计划，组织评估工作团队。(二)资产核实

指导被评估单位清查资产、准备评估资料，以此为基础，对评估范围内的资产进行核实，对其法律权属状况给予必要的关注，对收集获取的评估资料进行审阅、核查、验证。(三)评定估算

根据评估对象、价值类型、资料收集情况等相关条件，选择适当的评估方法。结合所掌握的评估资料，开展市场调研，收集相关市场信息，确定取价依据，进行评定估算。(四)出具报告

对评估结果进行汇总、复核、分析、判断、完善，形成评估结论。撰写评估报告，经内部审核，在与委托方和相关当事方就评估报告有关内容进行必要沟通后，出具正式评估报告。

九、评估假设

本评估报告及评估结论的成立，依赖于以下评估假设：(一)基本假设

公开市场假设。公开市场假设是假定待评估资产在公开市场中进行交易，从而实现其市场价值。资产的市场价值受市场机制的制约并由市场行情决定，而不是由个别交易决定。这里的公开市场是指充分发达与完善的市场条件，是一个有自愿的买者和卖者的竞争性市场，在这个市场上，买者和卖者的地位是平等的，彼此都有获得足够市场信息的机会和时间，买卖双方的交易行为都是在自愿的、理智的，而非强制或不受限制的条件下进行的。(二)具体假设

1．在评估基准日的房地产市场为公开、平等、自愿的交易市场。

2．任何有关评估对象的运作方式、程序均符合国家、地方的有关法律、法规。

十、评估结论

在评估基准日 2013 年 XX 月 XX 日，委估资产的账面值为XXX万元。经评估，委估资产的评估值为 XXX万元，评估值比账面价值增值XX万元，增值率为 XXX%。评估结果详见下表：

资产评估结果汇总表

评估基准日：2012 年 12 月 31 日

产权持有者：XXXX股份有限公司 单位：人民币万元

账面价值 评估价值 增减值 增值率 项 目 A B C=B-A D=C/A×100% 投资性房地产XXXXX

十一、评估报告使用限制说明

1．评估报告只能用于评估报告载明的评估目的和用途。2．评估报告只能由评估报告载明的评估报告使用者使用。

3．除法律、法规规定以及相关当事方另有约定外，未征得出具评估报告的评估机构同意，评估报告的内容不得被摘抄、引用或披露于公开媒体。

4．根据国家的有关规定，本评估结果有效使用期为一年，从资产评估基准日 2012 年 12 月 31 日起，至 2013 年 12 月 30 日止有效。

十二、特殊事项说明

1．截止评估基准日，委估资产部分已出租，本次评估未考虑房屋出租事项对评估值的影响。房屋出租情况如下：

各楼层对外出租情况表

楼层 承租方 面积㎡ 日租金（元/㎡)租期 附 件

一、与评估目的相应的经济行为文件；

二、委托方及产权持有者法人营业执照复印件；

三、评估对象涉及的主要权属证明资料复印件；

四、委托方及产权持有者承诺函；

五、签字注册评估师的承诺函；

六、评估机构资格证书复印件；

七、评估机构法人营业执照副本复印件；

八、签字注册评估师资格证书复印件；

九、评估业务约定书复印件；

十、授权书。

证券资产评估有限公司 二○一三年二月十八日 资 产 评 估 结 果 汇 总 表 评估基准日：2012年12月31日 表1 共2页第1页

被评估单位：XXXX股份有限公司 金额单位：人民币万元 账面价值 评估价值 增减值 增值率 项 目 A B C=B-A D=C/A×100% 1 流动资产 2 非流动资产 其中：可供出售金融资产 #REF!#REF!#REF!#REF!4 持有至到期投资 #REF!#REF!#REF!#REF!5 长期应收款 #REF!#REF!#REF!#REF!6 长期股权投资 #REF!#REF!#REF!#REF!7 投资性房地产 XXXXXX 8 固定资产 9 在建工程 10 工程物资 11 固定资产清理 12 生产性生物资产 13 油气资产 14 无形资产 15 开发支出 16 商誉 长期待摊费用 18 递延所得税资产 19 其他非流动资产 20 资产总计 期：2013年流动负债 22 非流动负债 23 负债总计 净资产（所有者权益）

投资性房地产—房屋(公允价值计量模式)评估明细表 评估基准日：2012年12月31日 表2 共2页第2页

被评估单位：XXXX股份有限公司 金额单位：人民币元 来 建成 计量 建筑面积 成本单价 评估单价

序号 权证编号 房屋名称 结构 原始入账价值 账面价值 评估价值 增减值 增值率 备注 源 年月 单位(m2)(元/m2）(元/m2)XXXXXX

评估说明

证券资产评估有限公司 二○一三年二月十八日

XXXX拟以公允价值模式计量的投资性房地产资产评估报告 评估说明

关于评估说明使用范围的声明

本评估说明供国有资产监督管理机构（含所出资企业）、相关监管机构和部门使用。除法律法规规定外，材料的全部或者部分内容不得提供给其它任何单位和个人，不得见诸公开媒体。

企业关于进行资产评估有关事项的说明

本部分是由委托方及产权持有者出具并提供，原文附后。企业关于进行资产评估有关事项的说明

一、委托方及产权持有者概况

委托方及产权持有者均为XXXX股份有限公司。公司名称：XXXX股份有限公司 住所：XXXX 法定代表人：XXX 注册资本：XXXXX 公司类型：股份有限公司（港澳台与境内合资、上市）经营范围主营：XXXXX

二、关于经济行为的说明

本次评估对于的经济行为是XXXX股份有限公司拟以公允价值模式计 量投资性房地产。

三、关于评估对象与评估范围的说明

评估对象和评估范围与经济行为涉及的评估对象和评估范围一致。评估对象和评估范围是位于XXXXX土地使用权取得方式为出让。2013 年 XXX 月 XXX日的账面价值为XXXX元。

四、关于评估基准日的说明

本次评估基准日是2013年XX月XX日。

I

五、可能影响评估工作的重大事项的说明

1．截止评估基准日，委估资产部分已出租，本次评估未考虑房屋出租事项对评估值的影响。房屋出租情况如下：

各楼层对外出租情况表

楼层 承租方 面积㎡ 日租金（元/㎡)租

2．房地产权证载地下三层车位203为民防工程，其权属归XXXX股份有限公司所有。

六、资料清单

1．资产评估申报表；

2．委托方及产权持有者营业执照复印件； 3．房地产权证。

法定代表人：

委托方及产权持有者盖章：

年 月 日

资产评估说明

一、评估对象与评估范围说明

(一)评估对象与评估范围内容

评估对象和评估范围与经济行为涉及的评估对象和评估范围一致。评估对象和评估范围是位于XXX(二)实物资产的分布情况及特点

(1)委估资产位于XXXX，该房屋产权来源为2009年购买。经现场勘察，该房屋较新，使用及维护状况非常好。

(2)委估房地产权证编号为XXXX号，证载房屋所有权人为XXXX股份有限公司，规划房屋用途为办公、商铺和停车位，土地用 途为综合用地，土地使用权取得方式为出让，土地终止日期为2055年4月18日。(3)委估房产2013年XX月XX日账面价值为XXXX元。

(4)截止评估基准日，委估资产B1-5层全部出租，地下车位已出租，6层尚 待出租，已出租楼层建筑面积为XXXX平方米。具体情况如下：

各楼层对外出租情况表

楼层 承租方 面积㎡ 日租金（元/㎡)租期XXXX拟以公允价值模式计量的投资性房地产资产评估报告 评估说明

各楼层对外出租情况表

楼层 承租方 面积㎡ 日租金（元/㎡)租期

二、资产核实情况总体说明

(一)资产核实人员组织、实施时间和过程

根据资产评估有关准则及规范要求，依据委托方提供的资料，评估人员对评估范围内资产进行了实地查勘。核实过程具体如下：辅导产权持有者清查资产、填报资产评估申报明细，收集整理产权持有者提供的各项评估资料。

依据产权持有者提供的评估基准日会计报表和资产评估申报表，在产权持有者有关人员的配合下，核实账表、账实是否相符，核实资产状况。根据核实结果，提请产权持有者补充、修改和完善资产评估申报表。对产权持有者提供的评估资料进行核实，对有关资产法律权属资料和资料来源进行必要的查验，对有关资产的法律权属进行必要的关注。对可能影响资产评估的重大事项进行调查了解。根据以上工作，与相关当事方沟通，形成资产核实结论。(二)资产核实方法

根据委估资产原值、净值等项目进行账账、账实核对。(三)核实结论

委估资产法律权属清晰，不存在抵押、质押和担保事宜。

三、评估技术说明

(一)评估范围

纳入本次评估范围内的投资性房地产为办公、商铺和车位用房，截止评 估基准日 2013 年 XX 月XX 日账面价值为 XX 元。

(二)基本概况

委估资产位于XXXXX；地下 2-3 层的停车位 148 个（其中地下三层车位 203 为民防工程）。委估房屋为精装修，装修标准为外墙为玻璃幕墙，一楼大堂和-1 层局部为大理石地面，-1 层健身房等为复合地板和地毯，1-6 层地面铺设地毯、办公室内墙为铝合金隔断，会议室等内墙帖木式镜面板，天棚为三合板吊顶、配水晶灯饰，其他房间内墙涂料，卫生间地砖、至顶瓷砖内墙、PVC 吊顶，部分铝合金门窗，其余为木门。配套设施：给排水、照明、消防、宽带、通信，四部客梯，一部货梯，一部消防梯等。(三)核实的方法和结果 1．核实方法

(1)评估人员会同委托单位配合评估人员，将申报项目核对位置、建筑结构、建筑面积、层次和主要建筑技术经济指标；

(2)核查房屋权属证及土地使用证；(3)核实建筑物竣工时间；

(4)调查了解设计单位的设计水平、施工单位的施工水平、工程质量、建筑物抗震设防等级、使用维修等综合情况；

(5)在评估申报表核对无误的基础上，评估人员在产权持有单位有关人员的配合下深入现场进行实地勘察，记录建筑物及构筑物的施工质量、改扩建情况，调查了解建筑物的结构类型特征，使用维护情况，同时，核实位置、数量、结构形式、装修标准及保温情况等。对委估资产走访查看，详细核实和记录资产的现实状况；对关键、重要或有代表性的部分详细填写现场记录表。2．核实结果

(1)经核实，委估资产权属完善。(2)截止评估基准日，委估资产 B1-5 层全部出租，地下车位已出租，6 层尚待出租，已出租楼层建筑面积为 12,115平方米。明细如下：

各楼层对外出租情况表

楼层 承租方 面积㎡ 日租金（元/㎡)租期

(3)委估资产账面原值为 2009 年企业购置房产时的价值，以及购置后的房屋装修费用。(四)评估方法

房屋建筑物类资产评估通常采用的评估方法有成本法、收益法、市场法。成本法一般用于自建房产；收益法一般主要用于商业性用房，适合具有(或潜在)收益的房产评估；市场法一般用于同一区域或均质区域有类似的交易案例。由于委估资产为整栋购入的房地产，故不适合采用成本法评估；委估资产的B1-5层及地下车位已出租，其承租方分别为XXX等内部关联单位，为短期租约，不宜作为判断租金公允市场水平的基础，此外，在委估资产周边区域无法找到可比租赁交易案例，故不适合采用收益法评估。委估资产为外购的房地产，因市场上可收集到相似类型的物业成交案例，故本次评估采用市场法。市场法是在求取一宗委估房地产价格时，依据替代原理，将委估房地产与类似房地产的近期交易价格进行对照比较，通过对交易情况、交易日期、区域因素和个别因素等进行修正，得出委估房地产在评估基准日的价格。基本计算公式为：P=P′×A×B×C×D 式中：P-----委估建筑物评估价值； P′-----参照物交易价格； A-----交易情况修正系数； B-----交易日期修正系数； C-----区域因素修正系数； D-----个别因素修正系数。

交易情况修正系数 A 用于将参照物的交易价格调整为一般市场情况下的正常、客观、公正的交易价格； 交易日期修正系数 B 用于将参照物的交易价格调整为评估基准日的价格；

区域因素修正系数 C 用于调整委估建筑物与参照物在地理位置、周边环 境、交通条件、基础设施等方面的差异；

个别因素修正系数 D 用于调整委估建筑物与参照物在临街状况、结构、朝向、楼层、装修、施工质量、配套服务设施、已使用年限等方面的差异。

根据上海市车位市场成交价格及上涨幅度等相关资料，对比确定委估车位单价。(五)评估案例

案例 XXXX 5 号楼 评估明细表序号 1 1．选取比较实例

委估对象位于XXXX。评估时，假设该建筑物为整体出售，选择与委估资产相类似的小区物业 A、B 两宗 交易实例作为比较实例。评估对象和比较实例基本情况如下：(1)评估对象

评估对象位于XXX。房屋用途为办公、商铺和停车位，土地用途为综合用地，土地使用权取得方式为出让。房屋总面积XXX。委估建筑物位于黄浦江西岸，拥有 880 米长的黄金沿江岸线，毗邻两条上海地铁线并与东方明珠电视塔隔江相望。委估建筑物由国际客运码头、港务大楼、办公楼、艺术画廊、音乐文化中心等相关建筑和设施组成，是一个集邮轮码头和商业办公为一体的综合商务开发项目。该项目东起高阳路，西至虹口港，北沿东大名路，南到黄浦江，位于虹口北外滩的“黄浦江门户”位置，与浦东小陆家嘴的东方明珠隔江相望。整个项目规划占地面积 15 万平方米，总建筑面积将达 40 万平方米左右，其中，地下建筑面积 24.5 万平方米，地上建筑面积 16.5 万平方米（容积率近1:1.1），共有 13 个单体建筑。委估建筑物的办公楼项目临江景观好、建筑规模小，成为整个航运服务聚集区的“门面”，被誉为北外滩的标志性建筑。委估建筑物毗邻北外滩滨江绿地，滨江绿地北靠东大名路，东临高阳路，西至溧阳路，南沿黄浦江边，与上海港国际客运中心码头相邻。绿地面积 6.4万平方米，茂密的大乔木、各类花灌木、地被植物等构成了绿色生态区，极大改善委估建筑物的办公环境。委估建筑物所在小区的地下有即将开通的 12 线地铁，该小区的中心区域有近万平米的音乐广场及音乐之门。整个小区的地下贯通，并通往上海港国际客运中心码头。(2)比较实例

①比较实例 A 和 B 分别为上海国际航运服务中心项目的 3 号楼和 6 号楼，均竣工于 2012 年 12 月，钢筋混凝土结构。3 号楼地上共 6 层，地下 1 层，总建筑面积 7,098.16平方米（其中地上 6,354.84平方米，地下 743.32平方米），6 号楼地上 13 层，地下 1 层，总建筑面积 19,778.93平方米（其中地上 18,162.37平方米，地下 1,616.56平方米）。

上海国际航运服务中心项目，位于上海市虹口区北外滩地区公平路 18 号，距上海港国际客运中心东 1.6 公里。该楼盘所在物业西起公平路、东至瑞丰大厦及秦皇岛码头、北靠临江小区至杨树浦路、南临黄浦江。2011 年至 2012 年 销售的写字楼位于西块，总用地面积 41,345平方米，总建筑面积 206,857平方米，整个项目由高度 21.5 米到 100 米不等的 5 幢商务办公楼组成。该楼盘功能定位包括办公、商业、会议、公寓式酒店，以及游艇港池在内的相关设施，作为上海国际航运中心建设的重要组成部分，体现了航运服务业的核心功能和规模效应，将起到跨国航运企业集聚的作用。设立上海国际航运服务中心项目是为了体现上海市航运服务业的核心功能和规模效应，以达到跨国航运企业集聚的目的。上海国际航运服务中心项目与委估建筑物上海港国际客运中心相连，形成一个两倍于外滩长度的滨江区域。

②比较实例C为上海中信广场的第五整层，中信广场位于上海虹口区（虹口区四川北路 859 号，四川北路以西、塘沽路以北、江西北路以东、海宁路以南），是北外滩及四川北路核心区域的一座国际 5A标准甲级写字楼。整个项目由街区型商业设施与一栋超高层办公楼组成。项目落成后将成为未来浦西地标建筑之一。

中信广场竣工于 2010 年，建筑结构为框架结构。建筑面积 147,065平方米，建筑占地面积 10,121平方米，地上建筑面积 109,828平方米，地下建筑面积 37,236平方米，总建筑层数为地上 47 层，地下 3 层，标准层建筑面积2500平方米，电梯数量：三菱客梯 18 部，货梯 4 部，地下车位 387 个，标准 层净高 3.1 米。具体情况见下表：

评估对象—上海上海国际航运服 上海国际航运服比较内容 港国际客运中心 5 中信广场务中心 6 号楼 务中心 3 号楼号楼

建筑用途 商业配套楼 相同 相同 相同 所处地区 北外滩 相同 相同 相同

交易时期 2012.12.31 2012.12 2012.12 2012.12 交易情况 市场价 中介叫价 中介叫价 中介叫价 建 成 年 代

(年)2009 2012 2012 2010 土地使用权出让 相同 相同 相同 性质繁华程度 较好 相近相近相近距海天路商0.5 公里 相近相近相近业区交通便捷程

有 3 条以上公交线路 相同 相同 相同度

评估对象—上海

上海国际航运服 上海国际航运服 比较内容 港国际客运中心 5 中信广场 务中心 6 号楼 务中心 3 号楼 号楼

空气、噪音、绿化周 环境质量 一般 一般 一般 围景观较好 建 筑 面 积

15,258.86 19,778.93 7,098.16 2,340.09(m2)建筑结构 钢混 相同 相同 相同 户型 整栋 相同 相同 相同

楼层 地下 1 层地上 7 层 地下 1 层地上 13 层 地下 1 层地上 6 层 第 5 整层，共 50 层 朝向 整栋 相同 相同 相同

配置 水、电、通讯等 相同 相同 相同 装修情况 高档 普通 普通 普通 景观情况 江景 相近相近相近交易单价(元

115,000/92,000 138,000/116,000 68,000 /m2)

2．交易情况修正

交易情况修正系数=正常交易的交易情况指数/比较实例的交易情况指数 设定正常交易的交易情况指数为 100，因比较实例 A、B、C 为中介叫价，经市场调查，参考实例上海国际航运服务中心项目的 5 号楼（建筑面积 12,157.99平方米）和 8 号楼（建筑面积 35,302.31平方米），在 2011 年 12 月 和 2012 年 3 月整体出售的价格，销售单价分别为 6.5 万元和 6.6 万元，当时 5 号楼和 8 号楼网上中介叫价为 8—10 万元/平方米。经计算，实际成交价与中 介叫价下限的比分别为 81.25%和 82.5%。故在评估时参考上述比率，并结合 实例 A、B 中介叫价的浮动比例，进行交易情况修正，综合考虑后，交易情况修正系数分别为 100/125、100/125，即中介叫价的 8 折。本次评估 A 和 B 采用中介叫价的下线作为交易单价，即实例 A：92,000 元，实例 B：116,000 元。实例 C 由于中介叫价不打折，因此实例 C 交易单价采用 68,000 元。

3．进行交易日期修正

交易日期修正系数=评估基准日价格指数/比较实例交易时点价格指数评估基准日与比较实例的时点相同。因此，无需进行交易日期修正。4．进行区域因素修正

区域因素修正系数 = 评估对象区域因素指数/比较实例的区域因素指数因比较实例与评估对象不在同一小区内，故需要进行区域因素修正。以评估对象的区域因素，如距商服中心距离、交通便捷度、区域基础设施状况、区域公用服务设施、环境质量、黄浦江景观状况等为基准，比较评估对象与交易实例在上述方面的差异并对比打分，则打分的结果详见区域因素比较修 正系数表。

5．进行个别因素修正

以评估对象房地产的个别因素，如户型、面积、楼层、朝向、临街状况、装修标准、设备配置、新旧程度、整栋楼盘和商业修正等为基准，比较评估对象与交易实例在上述方面的差异并对比打分，则打分的结果详见因素比较 修正系数表。

6．计算评估对象的评估值 因素比较修正系数表 项目 实例 A 实例 B 实例 C 交易情况修正 100/125 100/125 100/100 交易日期修正 100/100 100/100 100/100 区域因素修正

1．距商服中心距离 100/100 100/100 100/100 2．交通便捷度 100/100 100/100 100/100 3．区域基础设施状况 100/100 100/100 100/100 4．区域公用服务设施 100/100 100/100 100/100 5．环境质量 100/99 100/99 100/97 6．景观状况 100/100 100/100 100/99 个别因素修正

1．户型 100/100 100/100 100/100 2．面积 100/100 100/115 100/120 3．楼层 100/97 100/100 100/102 4．朝向 100/100 100/100 100/100 5．临街 100/100 100/100 100/100 6．装修标准 100/93 100/93 100/93 7．设备配置 100/100 100/100 100/100 8．新旧程度 100/103 100/103 100/101 9．整栋楼情况 100/100 100/100 100/80 10．商业面积修正 100/99 100/99 100/98

因素比较修正系数计算表 项目 实例 A 实例 B 实例 C 2 交易单价(元/m)92,000 116,000 68,000 交易情况修正 0.8000 0.8000 1.0000

因素比较修正系数计算表 项目 实例 A 实例 B 实例 C 交易日期修正 1.0000 1.0000 1.0000 区域因素修正

1．距商服中心距离 1.0000 1.0000 1.0000 2．交通便捷度 1.0000 1.0000 1.0000 3．区域基础设施状况 1.0000 1.0000 1.0000 4．区域公用服务设施 1.0000 1.0000 1.0000 5．环境质量 1.0101 1.0101 1.0309 6．景观状况 1.0000 1.0000 1.0101 个别因素修正 1．户型 1.0000 1.0000 1.0000 2．面积 1.0000 0.8696 0.8333 3．楼层 1.0309 1.0000 0.9804 4．朝向 1.0000 1.0000 1.0000 5．临街 1.0000 1.0000 1.0000 6．装修标准 1.0753 1.0753 1.0753 7．设备配置 1.0000 1.0000 1.0000 8．新旧程度 0.9709 0.9709 0.9901 9．整栋楼情况 1.0000 1.0000 1.2500 10．商业面积修正 1.0101 1.0101 1.0204 综合修正系数 0.8785 0.7410 1.1552 比准单价(元/m2)80,822 85,956 78,554

7．确定评估值 市场单价＝XXXXX 取整

评估值＝市场单价×面积＝XXX＝XXXXX(元)取整

四、评估结论及分析

(一)评估结论

在评估基准日 2013 年 XX 月XX 日，委估资产的账面值为XXX万元。经评估，委估资产的评估值为 XXX万元，评估值比账面价值增值 XXX万元，增值率为XXX%。评估结果详见下表： 资产评估结果汇总表

评估基准日：2013年 XX月 XXX 日

产权持有者：XXXX股份有限公司 单位：人民币万元

账面价值 评估价值 增减值 增值率 项 目 A B C=B-A D=C/A×100% 投资性房地产 1 58,928.14 119,345.84 60,417.70 102.53%

(二)评估结论与账面价值比较变动情况及原因

公允价值计量模式运用研究 篇6

【关键词】公允价值；计量模式；运用

一、公允价值概念及其作用

无论是我国的企业会计准则还是国际会计准则，都将公允价值定义为熟悉情况的交易双方，在公平交易中自愿进行资产交换或清偿债务所确定的金额，强调公允价值的产生基础是公平交易（即强调市场的主体地位），进行交易双方都是对等的交易地位且对交易情况有较为充分的了解，不存在信息不对称或者其他因素导致价值偏离，因而公允价值的获得一般根据交易直接发生的市场价格或者模拟各种市场交易而获得的价格，或者参照具有一定相似性的交易来确定，所以公允价值不可避免地受到当时交易行情的影响，而造成交易价格波动的因素是多方面的，增加了公允价值可获得性的难度，但与历史计量属性对比，公允价值具备了更强的时效性、相关性等特质，可以提供更为及时的财务信息。

在过去进行会计计量时，都习惯于采用历史计量属性，这也是较为有说服力的一个计量方法，历史交易价格的凭据增加了历史计量的客观性和可验证性，但是随着市场经济的不断发展，历史计量已经无法提供更多有效的信息，例如投资性房地产在近几年之内出现不可逆转的上涨，使用历史价值进行计量明显不合逻辑，相比之下，公允价值计量几乎可提供最及时有效的价格，因而其相关性和时效性更甚一筹，不论是对企业管理还是外部信息使用者都是非常有用的，这也是公允价值得以迅速发展的关键，虽然可靠性和准确性不及历史计量，但随着市场的完善，公允价值的缺陷也将得到改善，可以预计，在未来的发展中，公允价值的运用一定会得到进一步的推广。

二、公允价值计量模式面临的困难

1.市场尚不完善，可靠性难以得到保证

市场的成熟度对于公允价值的获取至关重要，毕竟，一个充分竞争、活跃、信息对称的市场才能真正保证交易的公平性，才能满足交易双方拥有对等地位的要求，在这样的环境下诞生的公允价值才是公允的、可靠的，然而目前我国的经济市场、金融市场都不够完善，一些生产要素市场存在一定的垄断现象，关联方交易、市场流动性差、市场分割现象等情况并不罕见，难以真正达到活跃市场的要求，所以真正实行公允价值计量存在一定的难度，且企业需要耗费较多的精力获取公允价值，如运用公允价值对投资性房地产进行计量，其价值受到太多因素的干扰（包括经济因素、行政因素），使得公允价值的获取较为困难，市场的不完善也势必会降低公允价值的可靠性，这也是不完善的市场所带来的天然缺陷。

2.获取公允价值的操作性较差

要运用公允价值进行计量，一个关键的问题即是如何获取公允价值，目前的会计环境中，获得公允价值的操作性较差，且各国及国际准则都尊崇原则导向，即没有具体的指导框架，而是做出一定的概括性论述来指导公允价值的获取，在我国的企业会计准则中，相关的原则散落于准则的各项相关内容中，十分的零散而且抽象，如在投资性房地产的后续计量中实行公允价值计量时，提出需同时满足存在活跃房地产交易市场以及能获得市场价格信息两个条件，并对公允价值的确定进行了概括性指导，包括参照现行市场价格、结合交易情况和交易日期参考最近交易价格，但是对于如何获得、保证公允价值的可靠性，什么样的市场价格信息才是必要的，缺乏进一步的详细指导，加上由于长期受历史成本计量的影响，会计人员也缺乏确定公允价值的判断技巧，譬如如何确定恰当的交易情况、交易时间，判断现金流量等。

3.过强的时效性导致公允价值缺乏一定的验证性

一直以来，可靠性和时效性都存在着此消彼长的关系，可靠性要求真实反映经济情况，在计量中不存在偏差且会计信息能得到验证，可验证性的一般要求就强调具有专业背景的个人对同一事项用同一方法进行计量时能得到相同的结果，而公允价值是参与交易的双方对市场价格的一种主观判断，有的交易价格可以直接从成熟市场中获得，而有的却只能采取估计的方法，这就必然牵涉到估计、判断、进行必要的假设以及当时背景下经济信息的可获得性，随着时间的推移，主观判断以及可获得的会计信息可能会改变，可能不同的人也会进行不同的判断，直接导致公允价值的确认结果不同，要验证公允价值的正确性就必须在当时的背景下进行判断，过强的时效性可能会导致公允价值缺乏一定的验证性。

三、更好运用公允价值计量的建议

1.完善公允价值计量的市场环境

要更好地运用公允价值计量模式，完善的市场环境是不可或缺的，公允价值的估值主要来自于市场真实的交易价格以及按照可预见的现金流量进行折现估值，因而完善市场环境可以从两个方面入手：一是更多地建立或完善市場环境。二是为进行公允价值估值提供更好的市场条件。目前我国的市场经济体制已基本确立，但是很多相关市场却不够完善，如证券交易市场提供的股权估值信息主要涉及上市公司，对非上市公司进行长期股权投资时采用公允价值计量就没那么容易了，所以可以从完善市场的角度入手，建立起公开的交易平台，进一步健全生产要素市场、产权交易市场、期货市场以及金融市场等，使得公允价值计量可以获得更多的有用信息；另一方面，针对采用估值方法确定公允价值，可以考虑完善利率市场，便于估值采用更为合理的折现率，而要提高现金流量的估计准确度，则需要完善相关的交易市场，如投资性房地产的租赁市场，债券市场的交易市场等。同时，还可以鼓励第三方评估机构的发展，专业进行市场公允价值的评估，为企业运用公允价值计量提供方便，同时较之于企业自行确定公允价值更具有专业性和客观性。

2.提高会计人员的专业水平，理论与实践结合，提高公允价值的可获得性

要提高公允價值可获得性，也可以从两个方面入手，一是进一步完善会计体系，为公允价值的获得提供更多的参考，二是重视对会计人员专业水平的培养，提高其对于公允价值的职业判断。目前我国的新会计准则对公允价值的计量进行了更为明确的规定，但是散乱地分布在各个不同的准则中，使用公允价值的条件和价值确定方法不尽相同，那么相关部门可以制定一个具体的公允价值运用指南，解决广泛运用公允价值所带来的操作上的难度，在总体上明确公允价值的运用条件，将各个准则中的规定进行统一，然后再针对具体的会计业务进行进一步的明确规定，这也是国际上的通用做法。另外，随着公允价值计量模式的运用，提高会计人员的专业水平十分重要，会计人员需要及时地收集市场信息，综合确定公允价值，同时还应具有一定的职业道德，避免利用公允价值进行利润的操纵，所以在会计人员的考核和后续教育方面，要不断地增加这些知识，同时企业也应有针对性地对会计人员进行培训，以使其更能胜任公允价值计量模式的运用，

3.加强公允价值计量的披露和监督

针对公允价值计量备受争议的可靠性和可验证性问题，可以考虑加强公允价值计量披露和监督（包括内部监督和外部监督）。一方面，可以考虑完善公允价值计量和披露的制度和程序，要求企业将确定公允价值的方法、相关信息等进行公布，那么企业管理者和外部信息使用者都可以明确公允价值的确定过程，如果是采用第三方机构提供的价值评估结果，也可以将重要的信息进行披露，加强公允价值的可验证性，如果公允价值的评估方法和重要假设等进行了修改，就需要将变更的方法原因、依据等进行说明，避免随意更改评估方法所导致的前后公允价值不统一的情况；另一方面，由于较高的估计性，公允价值计量模式的运用也离不开监督体制的保证，包括企业内部控制的监督以及审计、监管部分、证交所、专业媒体社会监督，促进企业严格遵守相关的会计政策，避免企业对公允价值计量模式的恶意操纵，限制企业进行利润操纵的可能性。

四、结束语

在国际上公允价值的理论研究已逐步发展成熟，但是受限于我国的市场环境，公允价值计量模式的广泛运用还存在一定的困难，然而使用公允价值计量是未来不可逆转的趋势，在这样的背景下，我们必须要正视现有的问题，适应经济环境的变化，提高会计信息的相关性和可靠性，从而更好的地满足企业管理的需求和外部信息使用者的需求。

参考文献：

[1]魏永宏，周少燕.公允价值计量相关问题研究[J].合作经济与科技.2015（12）.

投资性房地产公允价值模式应用研究 篇7

财政部2006年颁布的《企业会计准则第3号———投资性房地产》首次对投资性房地产进行了定义与规范, 并有条件的引入了公允价值。相对于成本模式, 公允价值模式不仅能体现出投资性房地产高收益高风险的特性, 更好地反映投资性房地产的真实市场价值, 而且能准确地反映企业资产的总体价值, 提供更为相关的会计信息, 体现投资者的利益。按照预测, 公允价值模式应该会被公司广泛采用, 但从表1的统计数据来看, 在2007年新准则执行到2010年间, 存在投资性房地产的上市公司中只有3%采用了公允价值后续计量模式。为何企业不选择公允价值计量模式?本文以具体的房地产公司金融街为例, 探究该计量模式的应用问题并提出相应的对策建议。

二、投资性房地产应用公允价值模式的问题

从宏观角度看, 一是公允价值受房地产市场环境影响大。我国的房地产市场起步晚, 与发达国家相比显得不够成熟, 市场价格等交易信息完善和公开程度仍有所欠缺, 公允价值容易受到市场波动、国家政策导向和投资者心理预期等因素的影响, 如果不加以选择的采用公允价值计量投资性房地产, 有可能导致会计信息的失真。二是会计准则限制条件严格, 采用公允价值具有很大不确定性。按照准则的规定, 企业对于符合条件的投资性房地产可以由成本模式转换公允价值模式, 但一旦采用公允价值模式就不得再变更为成本模式。从长期来看, 房地产价格出现跌幅的可能性很大, 企业采用公允价值就必须承担公允价值变动损失所带来的风险, 无疑加大了企业采用公允价值计量的压力。

资料来源:关于我国上市公司执行新会计准则情况分析报告

从企业主体角度看, 一是公允价值应用成本高。现阶段我国的市场交易体系不够完善, 相应的配套设施不健全, 公允价值信息收集难度大。对于活跃市场或同类市场信息缺乏的项目, 为了收集到高质量的定价信息, 企业就不得不借助资产评估机构、聘请专业人员来估值, 高昂的评估费用无疑会加大企业成本, 降低企业釆公允价值模式的积极性。二是增加企业的纳税调整成本。会计准则规定, 企业采用公允价值后续计量模式, 投资性房地产持有期间不再计提折旧或摊销, 而税法规定资产计提折旧或摊销的金额可以税前扣除。这一差别使得采用公允价值计量的企业丧失了折旧或摊销的抵税作用。另外, 采用公允价值计量后, 投资性房地产的账面价值与计税基础不一致从而产生暂时性差异, 企业需要确认相关的递延所得税资产或负债, 也在无形中增加了纳税调整成本和会计核算的工作量。三是加剧会计利润与现金流量的背离。企业采用公允价值计量模式, 资产公允价值与初始确认金额的差额计入当期损益, 直接影响企业利润, 但是这部分损益仅仅只体现在财务报表中, 不涉及实际的现金流。企业依据账面利润预缴所得税和进行股利分配, 影响现金流出量。所以说, 公允价值计量模式的运用加剧了企业利润与现金流的不一致性。

三、投资性房地产公允价值模式应用案例分析

金融街控股股份有限公司 (以下简称金融街) 1996年在深圳证券交易所上市, 是一家以商务地产开发、房屋租赁和经营管理为主业的大型开发运营控股公司, 投资性房地产占非流动资产的比重很大。2007年度金融街投资性房地产包括北京金融街购物中心、金树街、重庆嘉年华等项目, 账面价值合计约15.12亿元, 占公司非流动资产的32.75%, 且均于北京、天津、重庆等大城市的商业繁华地段, 都有活跃的房地产交易市场, 能够取得同类或类似房地产的市场价格及其他相关信息, 客观上具备了采用公允价值模式进行后续计量的基础。

鉴于采用公允价值计量模式对投资性房地产进行后续计量, 能够使公司资产价值、财务情况、经营业绩得到相对准确客观的反映, 有利于投资者全面了解公司运营情况, 做出正确的价值判断与决策, 该公司2008年对投资性房地产的会计政策进行了修订, 变更投资性房地产后续计量模式为公允价值模式, 并对2006和2007年度可比报表进行了追溯调整。对于公允价值金额的确定, 采用可比项目成交价格类比法确定。

投资性房地产后续计量由成本模式转为公允价值模式, 必然会对企业的经营成果及财务状况产生一定的影响。

第一, 对净利润的影响。采用公允价值模式进行后续计量, 对投资性房地产不再计提折旧和摊销, 减少营业成本, 增加了企业利润, 期末公允价值与原账面价值之间的差额产生的公允价值变动损益计入利润表, 又直接影响企业利润。由于计量模式的转换, 2008年金融街的利润总额增加1 196.35万元, 其中因采用公允价值不再计提折旧和摊销间接增加利润总额5 080.69万元, 受到金融危机的影响, 当年投资性房地产公允价值变动损益为-3 884.34万元, 拉低了利润总额。2009年、2010年和2011年随着市场行情的变动, 公允价值的上升对利润产生了正面的拉动作用, 通过表2的统计数据可知, 三年公允价值变动损益对净利润的贡献率分别达到56.65%、19.26%和54%, 尤其是2009年和2011年, 净利润的一半以上都来自于投资性房地产公允价值变动, 这就体现了运用公允价值的优势。相对的, 在房地产价格波动时期, 和成本模式相比, 公允价值的运用无疑会加大利润波动的可能性。

单位:万元

资料来源:2008年至2011年金融街年度财务报告

第二, 对资产的影响。成本模式期末计提折旧和摊销会减少资产规模, 而采用公允价值计量, 投资性房地产期末账面价值要按当时的公允价值进行调整, 公允价值上升的情况下, 不仅在计量模式转换时使资产价值增加, 持有期间也会因为公允价值变动的确认, 增加资产价值。

由于首次运用公允计价模式后续计量时要进行追溯调整, 如表3所示, 2007年投资性房地产的账面价值由151 196.04万元调整到326 921.52万元, 价值增加175 725.48万元, 占非流动资产的比例由32.75%上升到51.30%, 公司2008年投资性房地产较上年金额减少14 670.39万元, 一是由于金融危机房地产市场价格波动使得公允价值减少3 884.34万元, 二是该年度内公司将重庆嘉年华项目的1-7层销售, 结转成本导致投资性房地产金额减少14 084.55万元。2008年以后随着市场行情的好转、公允价值的上升、其他资产的转入, 投资性房地产数额大幅增加, 占非流动资产的比例由2007年调整后的51.3%上升至2011年的68.11%。总体上来看, 公允价值的运用使得投资性房地产在资产中所占比例有了大幅度的提高, 直接导致公司资产规模的扩大, 2007年变更后至2011年, 投资性房地产价值增长了2.78倍, 公司资产规模相应扩大了3.82倍, 有力的提高了企业的融资能力。

单位:万元

资料来源:2007年至2011年金融街年度财务报告

第三, 对所有者权益的影响。准则规定, 投资性房地产后续计量由成本模式变更为公允价值计量模式时, 房地产公允价值与原账面价值之间的差额调整期初留存收益。另外, 当企业将自用的土地使用权、建筑物和作为存货的房地产转换为公允价值计量的投资性房地产时, 转换当日公允价值大于原账面价值的差额也要计入所有者权益。近年来, 我国房地产市场持续繁荣, 房地产价格不断攀高, 公允价值显著高于历史成本, 转换计量模式必然增加净资产的账面价值, 增加所有者权益。

单位:万元

资料来源:2007年金融街年度财务报告

从金融街年报数据和表4的统计分析可知, 由于追溯调整使得2007年投资性房地产账面价值增加175 725.48万元, 由此调增递延所得税负债43 931.37万元;增加留存收益127 245.82万元, 其中增加未分配利润122 385.92万元, 增加盈余公积4 859.90万元;增加资本公积4 548.29万元;公允价值计量模式对所有者权益的增值作用显而易见。

尽管公允价值在实务中的运用有诸多限制及不利因素, 仅从提升融资能力的角度考虑, 在2008年期间房地产行业受到经济危机和行业波动影响的时候, 金融街对投资性房地产计量模式的变更使所持资产的价值显性化, 实现当期利润和资产规模的增长, 从而改善了资本结构, 提升了公司的融资能力。但在分析过程中也不难看出, 公允价值的下降对企业财务状况产生不良影响, 市场环境的波动间接加大了企业财务状况的波动。另外, 我国公允价值评估系统的不完善性、市场信息不够完全公开透明等因素, 加大了一些企业在计量模式转换过程中人为的操纵利润、粉饰报表、提供虚假财务信息的可能性。因此, 公允价值模式在我国的普及运用还需要不断完善。

四、投资性房地产公允价值计量模式应用的完善策略

(一) 构建活跃的房地产市场。

真实可靠的取得公允价值依赖于成熟活跃的市场环境, 因此构建活跃又规范的房地产市场成为运用公允价值的重中之重。所以要不断提高投资性房地产行业的市场化水平, 建立健全相关法制, 加强制度规范和相关的监督管理, 促进各种资源有效流通, 逐步实现行业的透明度和公平性。

(二) 完善投资性房地产的信息披露。

监管部门要对投资性房地产企业加强监管, 制定具体的规章制度, 规范公允价值相关信息在报表中的披露, 以保证信息使用者及时了解投资性房地产种类、计量模式、公允价值变动及其对损益、净资产影响的重要程度等情况, 增加会计信息的可比性和透明度, 防止企业利用公允价值进行利润操控, 对采用公允价值的房地产企业, 可以利用独立第三方评估机构对其投资性房地产价值进行评估复核, 对于违规操纵利润的企业, 加大监管与惩治力度, 为公允价值的实施提供优越的条件。

(三) 减轻企业税收负担。

企业采用公允价值计量模式, 不再计提折旧和摊销, 丧失折旧和摊销税盾作用的同时还增加了递延所得税负债, 加重了企业的税负, 为了完善公允价值在实务中应用, 应该在政策上有所倾斜, 出台税收优惠政策, 减轻企业由于政策变更导致的税收负担, 避免企业出于避税的原因而继续使用历史成本计量模式。

(四) 完善市场评估体系, 提高会计人员职业素质。

在市场不充分的情况下, 第三方资产评估机构确认公允价值, 能够有效地减少企业内部运用公允价值时的主观性和随意性, 且其较强的独立性和专业性对于提高会计信息质量有很大的帮助。因此, 规范健全市场评估体系, 使资产评估行业更好地服务于各利益相关方, 也是推进公允价值理论研究和实务操作的重点。

无论对于第三方资产评估人员来说, 还是公司内部对公允价值进行确认的会计人员来说, 坚实的理论知识和丰富的实务经验都是职业判断的基础。因此提高会计人员的职业素养, 进行会计人员职业道德建设也是完善公允价值在我国运用的重要途径。

参考文献

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[2] .张奇峰, 张鸣, 戴佳君.投资性房地产公允价值计量的财务影响与决定因素:以北辰实业为例[J].会计研究, 2011, (8) .

[3] .王福胜, 程富.投资性房地产公允价值计量模式选择动因实证研究[J].财经理论与实践, 2014, (3) .

公允价值模式应用 篇8

关键词：投资性房地产,公允价值计量模式,执行情况

尽管2008年由美国次贷危机引发的全球性金融危机对公允价值计量模式产生了很大的冲击, 但各国有识之士都十分清楚, 金融危机产生的真正原因并不是公允价值的应用。因此, 国际会计组织和一些发达国家的会计机构纷纷修订和完善会计准则, 以更好地推行公允价值计量模式。

为了加强我国会计准则与国际财务报告准则的协调与趋同, 我国财政部在2006年发布的企业会计准则体系中广泛地应用了公允价值会计。在长期股权投资、投资性房地产、固定资产、生物资产、非货币性资产交换、企业年金基金、股份支付、债务重组、企业合并、金融工具确认和计量、金融资产转移、套期保值、金融工具列报等多项具体准则中采用了公允价值计量模式。例如, 对投资性房地产明确规定其后续计量可以采用成本模式和公允价值模式。但相对成本模式而言, 理论界和实务界普遍认为公允价值模式更符合投资性房地产的特性, 更能够及时、全面地反映现在和未来经济环境的变化, 真实地反映投资性房地产的市场价值和盈利能力, 合理地反映企业的财务状况, 有利于提高财务信息的相关性。

那么, 《企业会计准则第3号——投资性房地产》在上市公司实施了三年, 上市公司对投资性房地产后续计量模式选择有何偏好?由此隐含的问题有哪些?这些问题应当如何解决?本文特对此进行探讨。

一、2007~2009年上市公司投资性房地产后续计量运用公允价值计量模式的情况

从上市公司2007~2009年三年年报披露的情况来看:在2007年沪深两市1 570家上市公司中, 拥有投资性房地产的公司有630家, 其中采用成本模式计量的公司有612家, 占比97.14%, 采用公允价值模式进行后续计量的公司有18家, 占比2.86%。在2008年沪深两市1 624家上市公司中, 拥有投资性房地产的公司有690家, 其中采用成本模式计量的公司有670家, 占比97.1%, 采用公允价值模式进行后续计量的公司有20家, 占比2.9%。在2009年沪深两市1 774家上市公司中, 拥有投资性房地产的公司有772家, 其中选择成本模式计量的公司有747家, 占比96.76%, 选择公允价值模式进行后续计量的公司有25家, 占比3.24%。具体见下表:

从上表中可以看出, 投资性房地产准则实施三年来, 沪深两市中采用公允价值模式对投资性房地产进行后续计量的上市公司尽管逐年有所增加, 但依然为数不多, 大多数的上市公司还是选择了成本计量模式。

另外, 从这些运用公允价值计量投资性房地产的上市公司三年年报披露的情况来看, 确定公允价值金额的方法各不相同。例如:2007年采用公允价值计量投资性房地产的18家公司中, 除3家公司未披露投资性房地产公允价值的具体确定方法外, 其余15家公司的投资性房地产运用公允价值计量确定价格的方法主要有房地产评估价格 (10家上市公司) 、第三方调查报告价格 (2家上市公司) 、与拟购买方初步商定的谈判价下限 (1家上市公司) 及参考同类同条件房地产的市场价格 (2家上市公司) ;2008年采用公允价值计量投资性房地产的20家公司中, 投资性房地产公允价值确定的方法主要有房地产评估价格 (14家公司) 、第三方调查报告价格 (1家公司) 及参考同类同条件房地产的市场价格 (5家公司) ;2009年采用公允价值计量投资性房地产的25家公司确定公允价值的方法也是多种多样, 包括聘请房地产评估机构进行评估、由专业评估人士估价计量、以房地产经纪公司调查报告为依据计量、参考同类同条件房地产的市场价格等。

二、影响上市公司采用公允价值计量模式的因素

1. 准则导向的影响。

投资性房地产准则中虽然规定投资性房地产后续计量有成本计量与公允价值计量两种模式可供选择, 但准则对采用成本计量模式的企业没有任何限制条件, 而对公允价值的使用却有严格的限制, 要求只有符合规定条件才可以采用公允价值模式计量, 并且在准则指南中还明确指出:“企业通常应当采用成本模式对投资性房地产进行后续计量”。这些都意味着管理层对采用公允价值模式持非常谨慎的态度, 更愿意采用成本计量模式。

2. 公允价值的实施条件苛刻。

投资性房地产准则中对公允价值模式的应用设定了两个条件:一是投资性房地产所在地有活跃的房地产交易市场;二是企业能够从活跃的房地产交易市场上取得同类或类似房地产的市场价格及相关信息, 以便对投资性房地产的公允价值作出合理的估计。在实际操作过程中, 这两个要件的可操作性并不强。首先, 从目前我国的房地产市场发展来看, 由于市场不够成熟, 房地产交易市场难以形成一个完全公允、透明的市场价格;其次, 由于房地产所在的地段、可使用状况、性质等不尽相同, 很难取得同类或类似房地产的市场价格及相关信息。

此外, 投资性房地产准则还规定同一企业只能采用一种模式对所有投资性房地产进行后续计量, 不得同时采取两种模式;已采用公允价值模式计量的投资性房地产, 不得通过会计政策变更再转为成本模式。这种刚性的规定使得企业一旦选择了公允价值计量模式, 将导致企业未来政策选择的灵活性减小, 进一步加大了公允价值模式应用的难度。

3. 房地产价格走势与企业业绩的稳定性。

当前我国政府对房地产市场的宏观调控力度不断加大, 相继出台政策抑制房价, 大中城市的房价涨幅相应放缓, 有些城市甚至出现了房价下跌的状况, 房地产市场价格走势并不明朗。在公允价值计量模式下, 房地产价格的走势对企业的经营业绩有较大的影响。投资性房地产准则中规定, 企业若采用公允价值模式计量, 应当在资产负债表日以投资性房地产的公允价值为基础调整其账面价值, 公允价值与账面价值的差额应计入公允价值变动损益。而公允价值变动损益最终将转入本年利润。显然, 公允价值的波动将导致企业会计利润的上下变动。当投资性房地产市场价格持续上涨时, 选择公允价值模式比采用成本模式计量投资性房地产将具有更高的利润水平;而当投资性房地产市场价格处于下跌时, 选择公允价值模式计量则意味着企业净利润下降。因此企业一旦选择了公允价值计量模式, 就要承担房地产市价波动的风险, 从而增大了企业业绩的不稳定性。为避免出现这种情况, 企业对投资性房地产采用公允价值计量模式一般持非常谨慎的态度。

4. 公允价值获取成本的影响。

在目前情况下, 公允价值获取成本较高。首先, 投资性房地产准则规定, 公允价值的获得首选当前活跃市场报价, 然后是近期活跃市场报价, 再后是采用估价技术。但在我国目前情况下, 公开的市场报价很难取得, 对于采用公允价值模式计量投资性房地产的上市公司, 需要每年聘请独立的评估师对其投资性房地产进行评估, 这样, 企业就会增加评估费用这项成本。其次, 现行准则要求企业在年报中详细披露房地产当期账面价值的增减变动情况、公允价值的确认方法及其依据等, 这个过程会增大企业的信息提供成本。最后, 确定公允价值的过程需要借助于会计人员的职业判断, 公允价值的运用对于大多数会计人员来说都很陌生, 这就要求企业通过系统培训提高会计人员的专业素质能力, 而系统培训的费用也将是一笔不小的成本。基于成本效益原则考虑, 企业极有可能放弃公允价值计量模式。

5. 公司对利润的调节受限。

在成本计量模式下, 当投资性房地产出售时, 收益可一次性计入当期利润, 且可将前期对投资性房地产计提的折旧全部转化为出售当期的利润。但公允价值计量模式下, 因公允价值变化引起的损益已经在每个报告期末确认, 公司无法通过出售投资性房地产来调节利润。

6. 影响税收抵免的顾虑。

上市公司在决定是否采用公允价值计量时, 必然会考虑到该计量模式对公司税负的影响。在成本计量模式下, 投资性房地产需要计提折旧或按期摊销, 虽然减少了公司的账面利润, 却达到了抵税的效果。而在公允价值计量模式下, 不仅要对投资性房地产计提折旧或摊销, 而且要以资产负债表日投资性房地产的公允价值为基础调整其账面价值, 这不仅使公司丧失了税前扣除效应, 而且在投资性房地产价值持续上涨的情况下, 还会增加公司的递延所得税负债。可见, 所得税税负的加重成为不少上市公司选用公允价值模式进行后续计量的一大顾虑。

三、推行公允价值计量投资性房地产的建议

公允价值作为一种新的计量工具, 自诞生以来虽走过一段曲折的路程, 但从国际范围看, 公允价值计量模式在某种程度上代表着财务会计的发展趋势, 在我国今后的会计实践中, 公允价值必将成为一种重要的计量模式。现阶段要推广公允价值计量模式的应用范围, 需多管齐下。

1. 加快公允价值运用所需的市场环境建设, 降低公允价值取得成本。

公允价值推广运用的关键在于有一个完善和发达的要素市场, 它可以为公允价值的应用提供最客观、可靠的市场价格。虽然公允价值并不就等于市场价格, 但是市场价格毕竟是最简便的公允价值的参考值。为此, 一方面, 政府应积极培育各级市场, 加快推进投资性房地产行业的市场化水平, 提高投资性房地产行业的透明度和公平性, 使之更加成熟和稳定。另一方面, 各有关部门应加快建立二级房地产交易价格信息数据网络, 形成良好的市场价格信息归集、发布体系, 推进信息资源公开化, 使会计人员及专业估价人员可以通过市场条件合理、经济、可靠地取得相应估价信息。

2. 完善会计准则体系, 提高公允价值准则的可操作性。

美国财务会计准则委员会 (FASB) 于2006年9月发布了第157号财务会计准则公告 (SFAS157) 《公允价值计量》, 目的是统一和改进一般公认会计原则 (GAAP) 对公允价值计量及信息披露的规定。我国现行会计准则对公允价值计量的规定分布在不同的会计准则里, 导致应用公允价值计量模式的规定缺乏一致性和可比性。因此, 我国财政部会计准则委员会应积极研究国际财务会计准则和美国财务会计准则有关公允价值的规定, 结合我国国情尽早推出专门的公允价值计量准则, 并出台相应的应用指南, 对公允价值计量模式予以明确规定和详尽说明, 使其在实务过程中更具可操作性。

3. 提高执业人员职业判断能力和专业水平, 合理使用估价方法。

如前所述, 目前我国投资性房地产公允价值确定的方法多种多样, 企业运用不同的确定方法得出的公允价值不具有可比性。为规范企业采用公允价值计量投资性房地产的行为, 中国资产评估协会发布了《投资性房地产评估指导意见 (试行) 》, 并于2010年7月1日起实施。其明确采用公允价值计量模式时, 应主要运用市场比较法和收益法两种方法。其中市场比较法是指通过收集足够的同类或者类似房地产的交易案例, 并对所收集的信息及其来源进行分析, 确定待估房地产在公开市场上最可能的成交价 (即待估房地产的公开市场价) 。收益法, 具体说是指预测估计对象的未来收益, 然后将其转换为现值来求取估价对象价值的方法。要正确运用这些方法, 执业人员不仅需要有专业技术, 而且应具备良好的职业判断能力。如运用市场比较法进行估值时, 在获得足够的比较交易实例后, 执业人员除了要严格遵循资产评估的程序, 对交易的情况、日期以及其他一些影响因素作出修正, 还得结合自己积累的工作经验进行合理而准确的判断, 这样才能得出客观公正的评估结果。而运用收益法评估时, 注册资产评估师应合理确定折现率, 为能科学地进行折现利率选择, 执业人员应当根据评估基准日类似地区同类投资性房地产平均回报水平和评估对象的特定风险进行专业判断。而提高执业人员的职业判断能力有助于我们更合理地运用公允价值。

4. 健全资产评估机构, 加强对公允价值计量的监管。

现行会计准则不允许企业私自进行投资性房地产价值的评估, 企业应聘请独立的评估师或评估机构对投资性房地产进行评估。但我国目前还缺乏权威性的房地产价值评估机构和专业人才, 因此有关部门应当加强对评估机构的建设, 培养一支具有专业胜任能力并有一定规模的注册资产评估师队伍。同时, 国家各监管部门或行业协会应着力建立一套严格的资产评估机制, 内容包括评估机构和评估师资质的准入条件、评估工作程序、评估标准、估价技术等, 完善资产评估的行业规范, 促进市场和社会公众对公允价值评估结果的认可度。此外, 相关部门应严格监督和控制企业的会计操作, 要求企业增加公允价值的信息披露, 明确舞弊者的法律责任和对其惩罚机制, 减少企业利用公允价值计量模式操纵利润的可能性。

参考文献

[1].裘宗舜, 夏炎.投资性房地产为什么不愿采用公允价值后续计量模式.金融与经济, 2007;12

公允价值模式应用 篇9

在上述研究的基础上, 本课题组又针对吉林省经济特点进行了分析, 认为吉林省主要是农业大省、重工业大省, 汽车生产大省, 其出口导向型企业比较少, 中小型、微型企业也比较少, 远不如东南沿海发达。据此, 可知农业产品的需求属于刚性需求, 弹性小, 再加上涉及民生问题, 国家用储备粮等手段稳定粮价, 采用公允价值计量模式进行计量, 农业产值稳中有升, 所以, 对吉林省的农业基本没有造成太大冲击;由于重工业受到中央4万亿刺激计划的刺激, 以及长吉图战略的实施, 吉林省工业受到的影响也比较小, 再加上外向型中小企业的稀少, 金融危机的冲击就相对较小;由于本省经济欠发达, 高杠杆投资工具稀缺, 房价相对外省为低, 金融危机的冲击相对要小一些。相关成果已经发表到了《现代营销》 (2011年第5期) 、《才智》 (2011年第6期) 、《企业家天地》 (2011年第7期下旬刊) 上, 此处不再累述。

根据上述研究, 结合吉林省经济部发达等特点, 本课题组提出了完善吉林省公允价值计量模式应用情况的一些设想:

►►一、培育与完善各种公开市场

目前吉林省应先从各种支柱产业、民生产业着手建立市场价格信息数据网, 如全省粮食等农产品、汽车、居民生活必需品、主要的工业产品等商品的需求与报价, 并提供不同市场之间的价格差异与预测的单位运输成本, 提供不同地点与市场的价格, 促进公开竞争, 完善市场机制, 也可以在小范围内先进行试点, 如吉林西部蓖麻、瓜子等产业市场, 就可以先考虑实施信息化管理。

►►二、建立公允价值计量准则及其框架体系

在目前的情况下, 吉林省可以以发改委、省政府政策研究室、财政厅、信息产业厅、商贸部门、审计厅等政府进行联合调研, 广泛征求注册会计师事务所以及各种类型的企业的财务会计人员的意见, 了解我省公允价值计量模式应用的实际情况, 针对我省情况制定地方性法规, 完善公允价值计量的法律依据及其框架体系。

►►三、充分利用专业评估机构和评估技术

吉林省可以考虑先实行会计信息披露改革的试点工作 (也可以考虑先在省内某些地级市试点) , 规范公允价值, 要求相应的物价、工商、证监、财政、审计等监管部门应通力合作, 并尽快制定并公布一个具体指南, 对于公允价值的定性和定量给予一个明确标准, 使公允价值这个标准不会出现太大的差异。比如, 成交数量比较少的价格, 是否应该忽略, 或者是利用所占权重来加权平均其价格。为专业评估机构的工作提供尽可能详尽的指南, 并维护专业评估市场的公平竞争, 保证专业评估机构能采取公允的态度来处理相关评估问题。同时可以考虑采用计算机技术建立市场活跃程度与市场均价模块, 并提供趋势分析法下的预测数据, 为专业评估机构提供相应的参考数据。

►►四、谨慎运用公允价值准则、强调如实表述

根据上述分析的公允价值缺陷及应用难点, 吉林省可以采用“适度引入, 谨慎运用”的原则。在经济不发达的情况下, 相对于经济发达地区, 公允价值计量应与历史成本计量相结合, 逐步实现由历史成本计量向公允价值计量的过渡。在披露会计信息的时候, 进行信息披露的增补, 增强其相关性, 可以考虑在附注中披露历史成本与某段长时间均线值, 甚至可以提供某些特定方法下的预测价格作为参考, 用于展望未来, 并对财政部修订有关公允价值的会计准则与指南提供参考与建议。

►►五、强化会计人员素质教育, 提高从业能力

由于东南沿海地区的经济活力比较强, 人才流动出现了“孔雀东南飞”的普遍现象, 吉林省等经济不发达省份, 人才流失严重, 高素质人才相对缺乏, 高级财会人员也是如此, 财政部门与财会人员培养机构应

承担起相应的责任, 同时, 吸引、留住、培养三管齐下。为公允价值的应用创造良好的条件, 实行人才战略是最关键的因素。

►►六、加强各种活跃市场的监管

在本省对各种活跃市场进行实时追踪与监管, 发现非理性市场波动则应该予以调查和评估, 避免短期内的大起大落, 给经济上带来太大的冲击, 尤其是防止利润操纵行为的发生, 防止垄断行为的发生, 保证市场价格的公允性, 从而避免公允价值计量模式使用的功利性。这种功利性在美国发生金融危机的前后, 金融机构表现得尤为突出。

►►七、规范衍生金融工具的公允价值计量及其风险披露

金融工具尤其是衍生金融工具的应用, 为金融为危机的发生提供了很大的契机, 由于吉林省属于经济欠发达地区, 因此, 金融业相对于国外以及东南沿海地区而言比较落后, 对于金融衍生工具的使用应该予以更多的限制与规范, 对于新生的金融衍生工具则适当予以禁止, 在考察论证之后还要谨慎开放, 对于金融衍生工具的使用风险也应该强调在财务报告中的充分披露。

►►八、加强投资者风险和素质教育

目前吉林省应该针对需要投资的领域、投资者喜好的领域开展风险教育与投资教育, 强调公允价值计量模式的宣传, 让民众了解公允价值及其应用情况, 提高其应用会计信息进行分析的能力, 进一步提高投资者的风险意识和投资分析与决策能力。

►►九、不断采用新技术完善公允价值应用环境

可以由政府部门出面组织设计各种模型, 利用计算机数据管理与通讯技术, 对各种预定的市场价格进行监控与分析, 实现自动分析与警示功能, 实现监控的实时化。在目前的情况下, 可以考虑利用“云”技术进行设计, 从而降低成本并提高工作效率。

总之, 吉林省可以根据自身的经济发展情况与发展特点, 尽力营造一个公平、公正的市场环境, 做到信息对称, 真正为公允价值提供一个良好的市场环境, 正确合理的应用公允价值计量模式, 使其真正为会计报表使用者提供更相关更可靠的会计信息。

摘要：金融危机下公允价值计量模式对企业会计信息的披露产生了极大的影响, 吉林省可以从培育与完善各种公开市场、健全公允价值计量准则及其框架体系、规范评估技术、谨慎运用公允价值准则、强调如实表述、强化会计人员素质、加强各种活跃市场的监管、规范衍生金融工具的公允价值计量及其风险披露、加强投资者风险和素质教育、不断采用新技术完善公允价值应用环境等方面完善公允价值计量模式的应用, 促进吉林省经济的发展。

关键词：公允价值计量模式,储蓄贷款危机,衍生金融工具,金融危机

参考文献

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[2]曹步格.公允价值变动的资本市场表现.生产力研究, 2011;6

[3]张华.刍议金融危机中公允价值计量产生的影响和启示.会计之友, 2009;3

[4]王慕阳.金融危机对公允价值计量模式的影响及启示.合作经济与科技, 2011:01

[5]王志亮等.从金融危机看公允价值应用的功利性及其改进.北京交通大学学报 (社会科学版) , 2011;1

公允价值模式应用 篇10

我国作为草原资源大国,草原资源覆盖全国2/5的国土面积,是我国最大的陆地生态系统。草原资源作为重要的可再生资源,是生态环境可持续发展的保障。国内外大多从宏观经济层面对草原资源进行价值评估,缺乏从会计核算角度进行微观层面的计量,并且受传统经济理论的影响,“草原资源无价或价值不菲”的观念深入人心,而对草原资源进行核算,可以建立人们的草原资源有价观,加强对草原资源的合理利用和保护。本文选用公允价值计量模式从计量单位和计量属性两个方面对草原资产进行核算,旨在提高草原资产核算的相关性,为各利益相关者提供决策有用的信息。

2 文献综述及相关理论

2.1 公允价值计量的相关研究

公允价值作为重要的计量模式,美国财务会计准则委员会、国际会计准则理事会、我国财政部相继颁布了有关公允价值计量的准则。黄学敏(2004),葛家澍、徐跃(2006)认为公允价值与历史成本存在本质的差别,公允价值是以现在实际的交易和事项为参照的估计价格,而历史成本是现在交易的实际价格。[1,2]自从2008年金融危机的爆发之后,国际会计界对公允价值计量模式产生怀疑,Barth M.(2008)等认为公允价值并没有给金融危机雪上加霜,反而证明了公允价值计量模式可以增加公司财务报告的透明度,有利于为利益相关者提供决策有用的信息。[3]曹越、伍中信(2009)从决策有用观的角度分析,公允价值计量相对于历史成本计量的优势是能提供最具决策有用和相关性的会计信息。[4]

2.2 草原资产核算的相关研究

20世纪30年代,荷兰经济学家Tinbergen提出了影子价格法,但是影子价格法只能静态反映自然资源的最优配置价格,不能表现资源本身的价值。Costanza(1997)优化了Davis(1963)的市场估价法并提出了生态服务定价模型。[5]Esfahani(2002)基于能源市场的资源定价政治经济学模型对自然资源定价影响的探讨也产生了很大的影响。[6]Harri M.(2002)等认为保持国家自然资源体系的价值并作为国家总资产的一部分,可以将自然资源资产化。[7]王天义(2008)等提出了草原资源资产化的概念,并且将草原资源资产的核算从实物量转变成价值量,但也只是提出了研究的方向。[8]葛家澍(2011)指出企业的要素项目应该包括企业的环境资产和环境负债,企业的环境资产和环境负债应通过定量或计价从数量上得到反映。[9]

2.3 公允价值计量模式在草原资产核算中的相关研究

美国证券交易委员会(SEC)(1978)提出了一种以价值为基础的会计计量方法———储量认可法(RRA),以此确定现行自然资源储量资产的价值,开辟了公允价值计量模式在自然资源资产核算中的应用。Prudham W.S.(1993)指出自然资源核算首先应该统计自然资源的期初、期末及增减变动量的实物量数据,然后按照一定的估价原则和方法确定相应的价值量指标。[10]易耀华(2009)认为公允价值计量模式必将成为我国自然资源会计计量的主角,实现决策有用的会计目标,提高信息的可靠性和相关性。[11]颉茂华等(2012)提出了草原资产与草原资源的区别,探究了草原资产核算的具体内容,并且提出采用公允价值计量模式核算草原资产的新思路。[12]马永欢等(2014)结合我国的现实需要,提出自然资源资产化和自然资源价值核算的必要性。[13]

综上所述,国内外现有的研究大多从统计角度进行宏观经济层面草原资源生态系统服务功能的价值评估,从会计核算角度进行微观层面草原资源核算的研究较少,而具体的应用公允价值计量模式对草原资产核算的研究更少。因此,本文重点介绍了依据草原资产的特性,选取公允价值计量模式,从计量单位和计量属性这两个方面对草原资产进行核算,旨在打破人们草原资源无价的观念,建立草原资源有价观,更好地保护草原资源。

3 草原资产

3.1 草原资产的定义及特征

我国《草原法》第九条中明确规定“草原属于国家所有,由法律规定属于集体所有的除外。国家所有的草原,由国务院代表国家行使所有权”。可见,我国草原资源所有权存在“二元制”的结构。长期以来,我国的草原作为资源管理,只利用了草原的使用价值,而忽略了草原的其他价值,使得“草原资源无价”的观念深入人心,草原资源的开发利用建立在无偿使用的基础上,造成草原资源的浪费和损失。所以,本文基于产权理论,将草原资源资产化,草原资源资产化的会计主体应是拥有其所有权的国家或集体。

草原资源是指草原、草山及其他一切草类资源的总称,包括野生和人工种植的草类,是一种生物资源。本文借鉴颉茂华、马永华等学者的观点以及我国现行的财务会计准则中资产的定义,草原资产是指在现在技术水平下,由所有者以前的经营交易或事项形成的,由所有者拥有或控制的,预期会给所有者带来经济利益的草原资源。当然只有同时具备以下特征的草原资源才可以成为草原资产:草原资源的物质实体具有使用价值,预期会给经营者带来经济利益;草原资源归属于明确的会计主体,并由该主体拥有或控制;草原资源产生的价值或成本能够可靠计量。

3.2 草原资产的分类

本文对草原资产的分类标准参考《企业会计准则第5号———生物资产》中将生物资产划分为消耗性生物资产、生产性生物资产、公益性生物资产,以及将生产性生物资产按照是否具备生产能力分为未成熟和成熟两类,同时结合草原资产本身的生长特性和功能分类。

本文将草原资产分为实物资产(相当于有形资产)和环境资产(相当于无形资产),其中实物资产分为未成熟生长性草原资产、成熟生长性草原资产、消耗性草原资产三类,环境资产是指公益性草原资产。未成熟生长性草原资产是指为生产相应的产品而持有的未达到生产经营能力的草原资产,如处于禁牧期的牧草;成熟生长性草原资产是指为生产相应的产品而持有具备持续生产经营能力的草原资产,如处于放牧期的牧草;消耗性草原资产是指为出售而持有的处于成熟淘汰期的草原资产,如已停止生长开始枯黄的可食用牧草;公益性草原资产具有调节气候、涵养水源等功能,虽然不能为企业带来直接的经济利益,但有助于企业从其他资产获得经济利益。

4 草原资产核算的最优选择———公允价值计量模式

4.1 选择公允价值计量模式的影响因素

采用历史成本还是公允价值是草原资产核算计量模式选择存在的一个难题,对于草原资产核算选择公允价值计量模式受多个因素的影响。

4.1.1 草原资产的特征与计量属性本身的特点相结合

第一,生物多样性。草原资产大多数是在天然气候条件下生长的,只有少数是经过人工种植的。历史成本是指企业在经营过程中实际发生的一切成本,具有客观性和可验证性,因此自然条件下形成的草原资产历史成本为零或非常低,采用历史成本会低估草原资产的价值;公允价值是指市场参与者在计量日发生的有序交易中,出售一项资产所能收到或转移一项负债所需支付的价格即脱手价格,具有公允性、虚拟性、未实现性,采用公允价值可以更加合理地计量草原资产的价值。

第二,变化性。草原资产的生长周期较短,每一时刻都会发生变化,其蕴含的内在价值也会不断随之生长而发生变化。历史成本计量无法追踪这种成长,而公允价值体现的是资产现行交易的实际价格,选用公允价值计量可以更好地记录不断生长变化的草原资产的价值。

4.1.2 对资产本质的理解

资产的成本观和价值观是对资产本质理解存在的两种观点。资产的成本观是指资产初始取得时的成本,注重资产的客观性和可计量性,认为资产是剩余成本或未耗用成本,将资产的原始购买成本作为期初余额,对以后的变化不予考虑,因此计量模式是面向过去的,选择历史成本计量模式。资产的价值观是指资产的未来可以为所有者带来的经济利益,计量模式是面向未来的,选择公允价值计量模式。由草原资产具有的生物多样性、变化性等特征可知应选择公允价值计量模式。

4.1.3 会计目标的选择

计量模式的选择必须考虑计量的目的和所需的前提条件,不同的计量模式对应不同的会计目标。受托责任观是指从会计信息提供者的利益出发,选择的计量模式应反映信息提供者对受托者的履行情况,应选择历史成本计量模式。决策有用观是从信息使用者的利益出发,资产计量的结果应与信息使用者的决策相关,应选择公允价值计量模式。草原资产的计量是为了向各信息使用者提供决策有用的信息,加强对草原资源的合理利用和保护,所以应该选择公允价值计量模式。

4.1.4 会计信息的可靠性和相关性的权衡

可靠性与相关性是会计信息最重要的两个特征,在会计核算中应尽可能地达到两者的统一。会计人员提供的会计信息是为了帮助信息使用者进行决策,应对会计信息的相关性和可靠性进行权衡,如果以可靠性为主,相关性为辅,应选择历史成本计量模式;如果以相关性为主,可靠性为辅,应选择公允价值计量模式。草原资产不断变化的特性使草原资产计量的可靠性降低,草原资产计量过程中更倾向于相关性,所以选择公允价值计量模式。

以上的分析结果表明公允价值计量模式是草原资产核算的最优选择。但是我国没有完善的经济市场环境、生产资料市场、产权交易市场、发达的专业评估技术以及讲求诚信的评估队伍等,因此,在使用公允价值计量草原资产时应进行严格的限制。

4.2 草原资产核算的计量单位

计量单位是指对计量对象进行计量时具体使用的标准量度。自复式簿记为记账方法的方式出现以来,货币计量被认定为传统会计本身固有的属性。对于草原资产的计量单位,其计量单位应以货币计量为主的同时兼用实物计量。

一方面,对于草原资产会计信息予以货币化是非常有必要的,因为货币具有综合反映的功能,有利于会计信息使用者从财务报告中获得企业财务状况、经营成果、现金流量等信息;另一方面,草原资产包含自然环境和人类劳动共同孕育的成果,所以既有商品性又不限于商品性,草原资产不是只单一用货币计量就可以概括的,可以对难以用货币计量的草原资产进行实物量核算,如“株数”“载畜量”等。

4.3 草原资产核算的计量属性

本文将公允价值估值技术运用在草原资源实物资产的初始计量和后续计量中,对于草原资源的环境资产现已有较成熟的生态系统服务功能价值核算体系,本文不再赘述。

4.3.1 草原资产的初始计量

按照我国《企业会计准则第39号———公允价值计量》中的规定,公允价值计量模式下的估值技术主要有市场法、收益法、成本法,不同种类的草原资产初始计量适用的估值方法不同。通过对不同种类草原资产特点与不同估值方法特点的分析,对不同种类草原资产的核算如下。

(1)未成熟生长性草原资产

草原资产在具有生产经营能力之前,属于未成熟生长性草原资产。因为这种类型的草原资产具有投入大、收入低、不存在活跃市场的特点,所以这一阶段的草原资产不具备使用市场法或收益法估值技术的条件,具备使用成本法估值技术的条件:被估值资产与重置资产具有相关性,被估值资产历史资料易得,被估值资产的各种损耗合理,被估值资产可再生。因此,对于未成熟生长性草原资产选择成本法进行估值。成本法是指在现行的市场条件下,重新种植相同或相似的草原资产所需要的成本减去各种合理损耗作为被估值草原资产的入账价值,通常是指现行重置成本法。计算公式如下:

式中:V———未成熟生长性草原资产的价值;

i———草原资产重新种植的生长期数;

Ci———现行条件下种植相同或相似草原资产第i期的成本;

Di———第i期的各种合理损耗;

k———调整系数。

(2)成熟生长性草原资产

草原资产具有持续生产能力,属于成熟生长性草原资产。成熟生长性草原资产具备使用收益法估值技术的条件:估值资产的预期收益、获得预期收益承担的风险、获利时间都是可以预测并且可以用货币计量的。因此,对于成熟生长性草原资产选取收益法进行估值。收益法是指在对成熟生长性草原资产预期未来收益额、收益期及折现率估计的基础上,将每年预期未来收益额折算成现值并加总的估值技术,通常是指现金流量折现法。计算公式如下:

式中:V———成熟生长性草原资产的价值;

i———预期收益的期数;

Ri———草原资产第i期的预期收益额或现金流量净值;

k———折现率。

(3)消耗性草原资产

处于成熟淘汰期的草原资产大多拥有活跃的市场,并且市场上可以找到相同或相似资产的价格,因此适用市场法。市场法是指利用与消耗性草原资产相同或相似资产的市场价值估值的技术。计算公式如下:

式中:V———消耗性草原资产的价值;

k———质量调整系数;

kp———价格调整系数;

p———单位市场价格;

M———消耗性草原资产的数量。

总之,不同类型的草原资产初始计量时选用的估值方法不同,草原资产公允价值的确定是一项具有较强专业性和特殊性的技术性工作,当草原资产的成本、折旧、增减值等无法衡量时,应该聘请专业的评估人员进行评估协助。

4.3.2 草原资产的后续计量

为及时反映草原资产的增减和结存情况,应该定期估算草原资产的增减值,随时披露草原资产真实和公允的价值信息,并且考虑其类型是否发生变化,从而改变估值技术。当重新估算的公允价值与账面价值相差很大时,应将差额计入当期损益。目前,草原资产缺乏活跃的市场,会计操作的成本可能较高和评估价值有效性可能较低,在实行初期可考虑每个月评估一次。

5 结论及建议

本文依据草原资产的特点,应用最新的《企业会计准则第39号———公允价值计量》中的规定来计量草原资产这一相对空白的领域。本文考虑到我国尚不存在完善的资本市场,公允价值计量会成为企业操纵利润的有效工具,对于草原资产采用公允价值计量可能存在一定的困难。我国目前为与国情相适应,对草原资产核算采用历史成本为主、公允价值为辅的计量模式。但是,随着我国经济的发展、综合国力的加强以及资本市场和农业产业结构的日渐完善,我国的会计制度日渐与国际会计准则趋同,我国的草原资产计量模式有可能完全转变为公允价值。为了加强对我国草原资源的管理,早日实现公允价值计量模式在草原资产管理中的应用,提出以下三点建议。

第一,加强我国草原资源的监测,建立草原资源的实时动态信息数据库。通过我国草原遥感技术的监测,加强数据资源的积累和收集,建立完善的草原资源信息数据库。

第二,明确权属界限,做到权、责、利分明。我国草原资源所有权归属国家或集体,使用权和经营权可以转让、租赁、承包、买卖等,明确草原资源的权属范围是实现草原资源资产化管理的前提,应以合同等文本形式明确其权属,这样才能做到责、权、利明确。

第三,健全和完善草原资源的资本市场,实现草原资源的正常流转。建立并逐步完善政府宏观调控、“经济人”积极参与、全社会共同监督的草原资源资产市场体系,允许打破行政、行业、所有制界限购买使用权,允许继承转让开发治理成果。

摘要：“十三五”期间农业部草原监理中心召开了“谋划草原监理工作”的相关会议,旨在加强对草原资源的监测和保护,建立草原资源有价的观念。为了实现草原资源的价值核算,首先,文章总结了国内外有关草原资产核算采用公允价值计量模式的相关研究;其次,文章给出了草原资产的定义、特征及分类;最后,文章介绍了草原资产核算采用公允价值计量模式的影响因素及从计量单位和计量属性两个方面,分别介绍了公允价值计量模式在草原资产核算中的应用。