房屋贷款

房屋贷款（精选五篇）

房屋贷款 篇1

个人房屋贷款是指云南省农村信用社向借款人发放的用于购置房屋 (包括住房、车库、商用房及商住两用房等) 的人民币贷款业务。个人房屋贷款包括个人住房贷款、个人商用房贷款、个人二手房贷款、个人住房转按揭贷款等。

贷款对象

云南省农村信用社服务辖区内, 有完全民事行为能力的自然人。

贷款条件

(1) 有合法的身份;

(2) 有稳定的经济收入, 信用良好, 有偿还贷款本息的能力;

(3) 有合法有效的购买房屋的合同、协议以及贷款社要求提供的其他证明文件;

(4) 有所购房屋全部价款30%以上的自筹资金, 并保证用于支付所购房屋的首付款 (按国家相关规定执行) ;

(5) 有贷款社认可的资产进行抵押或质押, 或 (和) 有足够代偿能力的法人、其他经济组织或自然人作为保证人。

贷款额度

贷款额度为房屋总价扣除首付款后的额度, 首付款比例按购买人购买房屋的性质和套数对应申请贷款时的政策规定分别确定, 最高为所购房屋全部价款或评估价值 (以低者为准) 的70%。

贷款期限

个人住房贷款最长不超过30年、商用房贷款最长不超过10年, 且借款人年龄与贷款期限之和不得超过65。

还款方式

个人房屋贷款采用按月等额本息还款或等额本金还款的分期偿还方式进行还款。

客户所需提供的材料

(1) 借款申请书;

(2) 借款人合法有效的身份证明和户籍证明, 包括居民身份证、户口簿或其它有效证件。已婚者应当提供婚姻关系证明及配偶的上述材料, 所有材料均需提供原件和复印件;

(3) 借款人个人收入证明原件;

(4) 首付款凭证和收据;

(5) 《购房合同》原件, 二手房需有经公证的《房屋买卖合同》;

(6) 云南省农村信用社要求提供的其他文件或资料。

贷款流程

房屋贷款详细流程 篇2

1、借款人贷前填写居民住房抵押申请书，并提交银行下列证明材料：

符合法律规定的有关住房所有权证件或本人有权支配住房的证明；

抵押房产的估价报告书、鉴定书和保险单据；

购建住房的合同、协议或其他证明文件；

借示人所在单位出具的借款人固定经济收入证明；

借款担保人的营业执照和法人证明等资信证明文件；

借款人具有法律效力的身份证明；

贷款银行要求提供的其他文件或材料。

2、借贷双方担保人签订住房抵押贷款合同并进行公证。

3、贷款合同签订并经公证后，银行对借贷人的存款和贷款通过转帐方式划入购房合同或协议指定的售房单位或建房单位。

4、银行对借款人的贷款申请、购房合同、协议及有关材料进行审查。

5、借款人将抵押房产的产权证书及保险单或有价证券交银行收押。

房屋贷款 篇3

［关键词］房屋贷款类神经网络

一、引言

对金融机构授信部门而言，数据挖掘技术已经开始扮演着日益重要的角色，如何发掘房屋贷款户数据库中所包含的信息，并利用这些信息及早预测出可能发生违约的不良房屋贷款户，并拒绝贷款给这些高危群，藉此降低呆账发生机率，同时减少金融机构损失，这就是房屋贷款信用风险管理。以往银行大多使用人工方式对申请人的信用状况，依照5C的原则，即房屋贷款户的特性、还款能力、资本、抵押品及总体经济环境，进行相应审核，但面对日渐增多的申请案件，若要维持人工审件，银行势必花费可观的人力成本。同时，人工审件时，审核人员大多根据经验主观判断申请人的信用状况，为此银行必须研发正确、有效且快速的信用审核制度。

二、审核系统建构方法

1.类神经网络模式

类神经网络是目前发展极为迅速的一门学科，其最大的优点是除可应用于拟合非线性形式外，还能弥补多元回归及建立ARIMA 模型时受诸多假设约束的缺陷。

类神经网络的网络型态有许多类，其中以倒传递类神经网络为最具代表性、应用最广的模式之一。其网络结构一般而言包含三层神经元：输入层、隐藏层及输出层。类神经网络对于变量的选取有较大的自由度，没有如回归分析般的限制，研究者须以文献、专家意见判断或经由统计方法处理，进而选取输入层的输入变量。而在输入层之变量决定后，对于网络结构中的隐藏层数目、隐藏层中神经元数目、训练的学习率大小等，都需要以主观逻辑判断，或以不同组合加以测试，以找到能产生最佳预测结果的参数。

2.判别分析

判别分析要求数据满足独立同分布，以及正态性的要求（Johnson等，1998)，根据Fisher(1936)的线性判别模型，具体可表示如下：D=B0+B1X1+B2X2+…+BnXn

其中：D为鉴别分数;B0为估计常数项；Bn为估计系数；Xn为自变数。

判别分析主要优点是简洁方便，并能整合预测变量，而其主要的问题则为违反正态性等假设时模型的拟合效果会较差，目标维度的简化难以说明每个变量的相对重要性、难以使用在时间序列数据上，且当数据型态不符合相关研究工具的要求时，可能得到相当不理想的分类结果。

3.logistic回归

Logistic回归种应变量Y仅有两个可能类别结果，以0与1表示二元变量，例如分析发卡银行是否核准发卡给信用卡申请人，按照审核结果，其反应变量定义为发卡或是拒绝发卡，而自变量可以是任何形式的变量数据，其回归模型的参数利用最大似然法估计得到。

三、实证研究

本文采用我国台湾地区某金融机构大台北地区房屋贷款户共510笔资料进行实证研究，分成两组作实证研究，第一组为人口统计变数，采用性别、申贷时年龄、婚姻状况、教育程度、职业、服务年资、月收入等七个人口统计变量作为评估房屋贷款户是否违约的自变量。第二组为所有变量，采用除上述七个人口统计变量外，另加入其他十一个变量，即月付金占总收入比例、贷款成数、有无保证人、借保人关系、有无政府优惠贷款、自住或非自住、贷款型态、贷款金额、屋龄、借保人申贷时之信用状况、房屋是否为小坪数/国宅/工业区等，共十八个变量作为评估房屋贷款户是否违约的变量。

数据库中共包含510个样本，其中有90％的房屋贷款户属于缴息正常的客户，10％的房屋贷款户属于违约的客户。所谓缴息正常客户，表示房屋贷款户在贷款期间未发生异常行为，包括逾期缴款、催收或呆账等行为；至于曾发生异常行为中任意一项，银行均将此客户视为违约客户。

在实证过程中，本文将分别采用SPSS 10.07和Vesta出版的Qnet(1998)软件分别进行分析。

1.判别分析实证结果

由于房屋贷款户申请数据的可能自变量较多，为取得较精简的自变量，本研究使用逐步判别法进行判别分析，并且依据各变量的U统计量作为删减变量的准则。根据逐步判别分析的结果，第一组人口统计变量被删减成婚姻状况及教育程度2个较为显着的变数；第二组所有首先依违约比率10％随机抽出350笔样本作为回归样本，其余160笔(违约比率变量(即人口统计变量及其它变量)，被删减成月付金占总收入比例、贷款成数及贷款金额等3个较为显着的变数。

根据相关分析结果，第一组整体的正确判别率为75.0%，第二组整体的正确判别率为79.4%，第二组所有变量所建立的判别方程优于第一组人口统计变量所建立的判别方程。

2.logistic回归实证结果

本文利用逐步logistic回归进行分析，并且依据各变量的t值作为变量采用的准则。根据分析的结果，第一组人口统计变量中7个变量筛选出婚姻状况及教育程度等2个较为显著的变量；第二组所有的18个变量筛选出贷款成数、月收入及自住或非自住等3个较为显著的变量。再按照所选出来的显著变量分别建立房屋贷款户核准与否的logistic回归方程。

根据相关分析结果，第一组整体的正确判别率为84.4%，第二组整体的正确判别率为85%，第二组所有变量所建立的判别方程优于第一组人口统计变数所建立的判别方程。

3.类神经网络实证结果

Cybenko (1989)等指出包含单一隐藏层之类神经网络模式已足够描述任何复杂的非线性系统，因此建构的倒传递类神经网络将只包含单一隐藏层。而由于第一组人口统计变量输入层包含七个神经元，第二组所有变量包含十八个神经元，因此隐藏层中神经元的数目分别选择 14及36进行测试；最后在网络的输出层部份则只包含一个神经元，即房屋贷款户是否违约。在参数的相关设定中，Rumelhart(1986)建议较小的学习率通常会得到较佳的结果，因此学习率将测试 0.002、0.003、0.004、0.005及0.006五种组合。而停止训练准则方面以训练数据的 RMSE值小于或等于0.0001，或最多训练3000次为准，拥有最小测试数据RMSE值的网络结构被认定为最佳结果。

建立类神经网络模式时，第一组采用人口统计变量、第二组采用所有变量作为预测房屋贷款户是否违约的输入层变量，以进行模式的建立，并以房屋贷款户缴息正常或违约作为反应变量；从510笔的房屋贷款户资料中随机抽样所得350笔样本作为训练样本，另外160笔样本数据则作为测试模式用。

利用Qnet（1998) 软件进行分析，测试不同神经元及学习率组合下类神经网络预测模式结果，当节点个数分别为14及36，学习率为0.005时可得到最大的正确判断率以及最小误差。而将样本数据测试测试模式准确度进行比较发现 ，利用类神经网络方法来判断房屋贷款户缴息正常或违约，第一组及第二组分别可得到96.9％及99.4%的整体正确判别率，第二组所有变量所建立的判别方程优于第一组人口统计变数所建立的判别方程。

四、研究结论

1.加入其他变量比单纯利用人口统计变量更能预测房屋贷款户违约的发生

判别分析实证结果部分，仅含人口统计变量的模型，整体分类正确率为75.0%，而加入其他变量后的模型，整体正确率提升为79.4%。在分类误差方面，加入其他变量的模型的型一、型二误差率都较仅含人口统计变量的模型有所改善。

logistic回归实证结果部分，仅含人口统计变量的模型，整体分类正确率为84.4%，而加入其他变量后的模型，整体正确率提升为85.0%。在分类误差方面，加入其他变量的模型降低型二误差率，但型一误差率并未改善。

在类神经网络模式中，仅含人口统计变量的模型，整体分类正确率为96.9%，而加入其他变量后的模型，整体正确率提升为99.4%。在分类误差方面，二模型的型一误差率皆为0，而加入其他变量后的模型的型二误差率有较佳的表现。

由上述实证结果显示，加入其他变量能有效增加房屋贷款户违约预测模式的预测精准度。

2.对于房屋贷款户违约的预测能力比较

以判别分析建立判别房屋贷款户信用状况的分类模式，使用线性判别模式(LDA)进行模式建构,采用月付金占总收入比例、贷款成数及贷款金额作为准则变量(X),可以得到79.4%的正确辨识率。以logistic回归进行判别模式建立时,以贷款成数、月收入及自住或非自住作为准则变量(X),可以得到85%的正确辨识率。而对类神经网络而言，当节点个数为36，学习率为0.0005时可得到99.4%的正确辨识结果。整体而言，类神经网络可以提供较佳的预测结果,对于未来的研究方向,可以考虑利用其他的分类工具,如回归分类树、模糊理论等建构辨识率较高的房屋贷款户分类模型。此外,利用统计或人工智能的工具针对自变量的部分进行重要变量的筛选，以增加类神经网络模式输入层变量决定的理论基础也值得深入探讨。

参考文献:

[1]黄文启:以LOGIT模型研究借款人特性与不动产抵押贷款提前偿还之关系.国立政治大学财务管理学系硕士论文，2002

[2]杨适予:房贷灰色信用风险管理模式之建立与应用.铭传大学管理科学研究所博士论文，2002

房屋贷款 篇4

紧随国家土地改革的步伐, 中国人民银行联合银监会、证监会和保监会共同出台了《关于全面推进农村金融产品和服务方式创新的指导意见》 (银发[2010]198号) , 根据自愿有偿原则, 在不改变农村土地集体所有权的性质, 不改变农村土地的使用用途以及不损害农民根本利益的前提下, 鼓励金融机构支持和配合其所在地地方政府组织和推动农村房屋及用地制度改革, 探索发展农村房屋抵押贷款试点, 有效增加农村经济贷款信用的有效方式和手段。在这样的背景下, 本文拟探索在赣州如何实现农村房屋抵押担保贷款, 有效促进城乡发展一体化, 解决农村融资困难的问题, 推动农村资产资本化, 从而为解决农村经济发展中存在的问题打下基础, 最终促进赣州农村经济的发展, 实现农民増富的目标。

一、赣州农村房屋抵押融资现状的调研

本次调研的进行, 事先没有提前通知, 由访问员直接到村民家中进行访问。访问的形式是发放调查问卷。共发放问卷200份, 收回190份有效问卷。假设简单随机抽样与精度抽样接近, 置信度区间为92%, 抽样误差为4%~5%, 其中, 涉及当前农村房屋抵押中存在的问题是:“是否希望农村房屋抵押合法化”, “农村房屋是否具有抵押价值”及“农村房屋抵押权实现风险”三个选项。

(一) 是否希望农村房屋抵押合法化

抵押法律行为是否有效, 很大程度取决于抵押物是否合法。根据我国《土地管理法》的相关规定, 农民对于所分配的耕地、宅基地、自留地、自留山的所有权均属于农民集体组织, 而农民享用的只是宅基地、自留地、自留山的使用权, 因而其并不具有处分的权利。根据我国《担保法》的相关规定, 由于宅基地、自留地、自留山的所有权均属于农民集体组织, 因此对于耕地、宅基地、自留地、自留山等集体所有的土地使用权, 农民同样不享有抵押权。同样, 我国《物权法》也作出了类似规定, 即以房屋设定抵押, 应当在该房屋占地面积内的的建设用地使用权一并抵押。由于农民只享有宅基地使用权, 农村房屋虽然附着于农村宅基地之上, 但抵押房屋若不能一同转移宅基地使用权, 使得农村房屋抵押权在客观上根本无法实现。

根据本次调研结果显示, 对于农民是否愿意将自己的农村房屋进行抵押的态度方面以及在农民是否希望房屋抵押合法化方面, 168户农民回答愿意将房屋用于抵押, 占调查问卷总量的88%;10户农民回答不愿意, 占调查问卷总量的5.3%;回答无所谓的农户有12户, 占调查问卷总量的6.3%。

(二) 农村房屋抵押价值的界定

农村房屋能否顺利抵押而获得贷款, 农村房屋的价值界定是重要的考量因素。本次调研结果显示, 有151户农民认为在家庭所有财产中, 农村房屋是具有最高价值的财产, 占调查问卷比例的79.5%, 有39户农民认为承包土地高于农村房屋价值是家庭最高价值的财产, 占调查问卷比例的20%。由此可见, 大多农民认为房屋比承包土地具有更高的价值和抵押价值。

调研结果显示, 实践中金融机构一般不接受农村房屋作为抵押物, 原因除了农村房屋的合法性尚未得到法律认可以外, 还涉及到其他的问题未能得到明确, 例如:农村房屋抵押涉及的产权归属及房屋实现抵押权后的流动性问题, 以及农村房屋的市场价值评估体系尚未确立, 导致其市场价值也很难确定。

(三) 实现农村房屋抵押权带来的风险承担问题

农村房屋抵押能否合法化的问题关键是如何面对农村房屋抵押权实现后可能引发的农民丧失居住房屋的风险。调研结果显示, 涉及“实现抵押权以及处置房屋的风险”这一选项时, 有占调查问卷60%共114户农民回答如果无法清偿债务, 愿意以房屋抵债, 有占调查问卷28%的共计53户农民不愿意以房屋抵债, 原因是因为如果房屋和土地失去后, 农民将流落街头, 无处安身。另外, 还有占调查问卷12%的共计23户农民希望在实现抵押权时如果有别的更好的处理方式, 则不要通过处置房屋和土地来实现抵押权。调查结果说明, 为了清偿债务, 超过一半的农民愿意接受处置房屋实现抵押权。同时, 也有部分农民担忧处置房屋实现抵押权后面临无房可住的风险。因此, 如何解决农村房屋实现抵押权后农民失去房屋, 无房居住的安置问题是农村房屋抵押合法化的关键。

二、农村房屋抵押担保贷款难的原因分析

(一) 农村房屋抵押的合法化问题

农民以农村房屋贷款难度大, 很重要一部分原因是因为农村房屋抵押担保合法化的问题没有解决。正如前文所述, 根据我国目前《土地管理法》、《担保法》、《物权法》关于抵押合法化的问题, 法律都是做出的禁止性规定, 一方面是基于历史的原因, 另一方面则是主要在于如果允许农民对自己的农村房屋设定抵押权, 一旦农民无法清偿债务, 抵押权的实现将导致农民失去居所, 进而影响到农村社会的稳定。由此可知, 法律的“紧箍咒”是导致相关政府部门、金融机构无法开展农村房屋抵押贷款业务的主要原因。

(二) 农村房屋抵押的合法登记问题

根据法律规定, 设定房屋抵押权, 在签订抵押合同之后, 还需要进行登记抵押。根据《房屋登记办法》第87条规定:“申请农村村民住房所有权转移登记, 受让人不属于房屋所在地农村集体经济组织成员的, 除法律、法规另有规定的除外, 房屋登记机关应当不予办理。”从该规定可知, 农村房屋所有权进行转移登记的, 只能在同村村民之间进行。农村信用社等金融机构很明显不属于房屋所在地农村集体经济组织成员, 所以房屋管理部门依据《房屋登记办法》规定, 是无法给予抵押登记的。根据物权法的规定, 房屋抵押权自登记时设立, 由于金融机构不具备法律规定资质无法进行抵押登记, 使得欲办理抵押的农民无法完成登记, 抵押行为自然无效。

(三) 农村房屋抵押的变现问题

农村房屋抵押后, 一旦借贷人到期无法清偿债务, 抵押权人就可实现抵押权, 但在农村房屋折现清偿债务的过程中就存在两个问题:一是如何评估农村房屋的价值?二是根据现行法律, 如何实现农村房屋抵押权?农村房屋的价值评估是是实现抵押权的前提。但其价值的评估由于缺乏统一的界定标准, 房屋由于因坐落的具体位置、建房材料的使用等原因可能会造成房屋的成本质量差异很大, 从而影响农村房屋价值的准确评估。

三、通过调研结果分析完善赣州农村房屋抵押机制的建议

(一) 制定农村房屋价值评估的配套措施

建立农村房屋价值评估配套措施, 主要包括房屋确权、房屋产权登记、房屋价值评估。房屋产权登记机关应先到各个农户家中进行逐户调查, 统一绘制房屋平面图、准确标识四周边界、测量房屋面积、收集产权来源资料等种种前期的准备工作。在房屋产权明晰之后, 登记机关做好房屋产权的原始登记、抵押登记、变更登记等工作, 给农民发放产权证书, 并且设置科学、简化的审批程序。对于农村房屋设定抵押的, 由评估机构根据农民和金融机构的委托, 对该拟抵押的农村房屋进行价值评估, 并出具书面的评估证明。

(二) 通过法律将农村房屋流转制度化

国家应当制定专门法律, 将农村房屋流转制度化, 成立农村房屋流转交易中心, 使得农村房屋与城市房屋交易一样, 能够进入房产市场流转交易, 并且应当及时收集和发布各类农村产权交易流转信息, 建立针对农村房屋产权的交易程序, 同时建立起金融机构拍卖农村房屋的机制。在法律上应尽量扩大同一集体经济组织的农村房屋出让和受让主体范围, 通过市场来调整农村房屋流转, 从而达到解决农村房屋抵押变现难问题。

(三) 完善农村社会保障体系, 应对金融风险

如前所述, 在现有政策下, 农村房屋抵押权的实现存在较大障碍, 就是如何应对金融风险, 因此完善农村社会保障体系, 应对金融风险是有重要意义的。

1. 完善农民和农村企业的征信管理体系, 对于信用度高的农民采取如提高贷款额度、贷款利率下浮等激励措施促使其积极还贷, 提升农民的守信意识;

2. 加强对农村贷款的监管, 杜绝不良贷款的发生。

发放贷款的金融机构对农村贷款要进行严格审查, 执行完备的抵押手续, 准确界定农房价值, 明确贷款用途, 确保农户具备偿债能力, 合适的抵押率, 保证贷款用于优质项目。

3. 设立“农民住房抵押贷款风险预防金”, 对仅有一处住宅、单笔金额较小 (如5万元以下) 的农民住房抵押贷款, 由当地政府从本级财政年度预算中安排一定资金设立风险预防金, 为贷款银行提供担保保证金;

4. 建立贷款联保制度。

对于单笔贷款数额较大 (如5万元以上) 的农民, 可以要求其提供拥有住宅的第三人提供担保, 且该担保人与贷款的农民属于同一集体经济组织的成员, 如果抵押人到期无法履行清偿债务的义务, 担保人则需承担连带责任, 共同保证债务的清偿。抵押人、担保人需签订书面承诺:一旦抵押人的抵押房屋因为实现抵押权被依法处置, 抵押人保证其另有居所或担保人自愿提供居所, 从而提高抵押人的风险意识以及担保人的责任意识, 主动、有效避免金融风险。

四、结语

笔者认为农村是个巨大的市场, 激发这个市场的潜能对于促进我国经济的发展具有重要意义。其中激活农村资本市场, 建立农村房屋抵押融资制度对盘活农村经济是重要之举, 但是如果没有完善的制度, 也极有可能破坏农村经济的稳定。因此, 建立农村房屋设定抵押融资的制度, 应在借鉴试点地区经验的前提下, 稳步推进, 分步进行。前期可以在经济较发达的城镇周边或者农村相对经济较发达的乡镇的农村住房, 以及从事商业经营的农村店面、乡村企业用房、厂房等用于抵押, 贷款的用途也主要是用于从事农业、林业、畜牧业的生产、经营, 高效生态农业经济等生产经营项目的农户或农村企业为主, 逐步建立与完善农村房屋抵押融资配套措施, 逐步建立起农村房屋抵押制度。

参考文献

[1]符启林, 罗晋京.试论农村房屋所有权和农民利益保护[EB/OL].中国民商法律网, 2009-10-11.

房屋商业贷款问答 篇5

1、客户资料审核需要多长时间？提交后多长时间可以放款？

答：审核时间放款时间一般在一个星期以内。

2、外地人贷款社保需要几个月的？

答：满一年社保的基本上都可以通过审核

3、社保是申请贷款当月交还是无所谓的？

答：提前三个月左右无所谓的，最多不能超过一年。

4、社保补足贷款要求后是不是还要继续交社保？审核放款期间是不是还要继续交社保？

答：不需要，当然可以自愿继续交，贷款只要满一年的社保。

5、这次贷款社保补交后，那么下次贷款是不是还要继续补交一年以上？ 答：三个月没多大关系，半年审核不一定能通过，一年肯定不行，6、贷款年龄限制，最高？最低？可以的话有没有其他的要求？

答：最短5年，最长30年； 购房人周岁年龄+借款年限≤ 60 周岁（女），65 周岁（男）；最小贷款年龄为法定成年16 周岁（但16岁的青年贷款会很难批贷，因为16岁基本都在上学）。贷款年限16-65岁，基本上60以上的审核都存在不确定性。对未达到法定年龄的和刚到达法定年龄的客户申请个人住房贷款，孩子为本地户口，可增加其法定监护人做为共同借款人。

7、贷款条例，利率？（首套，二套）？

答：首套贷款利率下调10%，二套贷款利率上浮10%

8、有没有VIP客户利率优惠情况？

答：对于在本行信誉良好的VIP客户，贷款利率可以享受85折的优惠。

9、如果是企业法人的话，还要不要其他资料？

答：企业法人办理贷款相对来说比较简单，需提供营业执照副本、公司章程、企业纳税证明、企业财务报表（三个月以上）、税务登记证、组织机构代码证、（为防止贷款政策在未批贷之前变化）收入证明一式两份。

10、贷款办理流程？

答：带齐相关资料到银行递交就行了。

11、如果还贷期间想把剩下的贷款一次性还清或还几年的，需要怎么办理？关于利率方面是按照原来的，还是？是否需要支付违约金？需要多少？

答：提前还款需要预约的，一般提前三天预约，需要支付当月的利息，没有违约金和补息的说法。

12、有没有什么违约限制？就是信誉问题。

答：借款人（含夫妻双方或共同借款人）如果在银行贷款（含车贷或信用卡等）出现连续3次以上的信用违约记录或目前仍有逾期贷款未还清的，不予贷款。这个可以去人民银行查询征信系统，一次收费三十元左右，逾期还款记录在三次一下的没关系。如果次数多的话，需要到相关银行去出具证明或者逾期记录，就是证明不是故意拖欠的，或者是银行系统方面的问题。

13、贷款所需资料？

答：

1、夫妻双方身份证复印件

2、结婚证或者单身证明或离婚证（需提供法院判决书）

3、夫妻双方户口本复印件（户口本首页、集体户口首页以及借款人主

页）

4、夫妻双方收入证明。

5、外地户口的需要提供一年以上社保清单或者纳税证明

6、其他收入佐证（存单、三个月活期存款明细流水、租金收入证明、个体户营业执照）

7、购房合同

8、首付款收据、POS签购单（签字）

9、征信不良客户需要去银行拉还款明细清单（清单上加盖银行业务章）

14、二套房怎样界定？

答：只要是夫妻双方有任意一方有购房贷款记录的，无论是婚前还是婚后，那么再次贷款购买住宅的就属于二套房，首付总放款的60%，利率上调10%

15、贷款还清后，要办理哪些后续手续？

答：借款人结清贷款后，凭银行出具的《贷款结清证明》、《撤消抵押申请书》、并持本人身份证、购房合同或《房屋所有权证》、到房产抵押登记部门办理抵押登记注销手续。

16、办理贷款的时候结婚的必须夫妻双方？

答：是的，结婚的必须夫妻双方到场签字确认，17、银行流水明细必须要吗？

答：根据实际情况而定，主要是看你月供金额的大小，考察你的职业和收入证明是否属实，基本上5000元/月左右的可以不提供的，18、很早以前贷款买的房子，现在还清了，还可以算首套吗？

答：这个要看银行的，以前国家对房产不限购不限贷的，银行大部分都没有联网，也有的也没有记录贷款信息，可以去人民银行征信系统上查一下看有没有您的贷款购房记录，查询费用三十元左右。

19、客户在外地买过房子，有贷款记录，现在在这里买可以算首套吗？ 答：属第二套房，首付60%，利率上浮10%

20、客户在外地买房，有贷款记录但房子已经卖掉，然后准备买在这里，还算二套吗？

答：属第二套房，首付60%，利率上浮10%

21、客户婚后贷款买过一套住房，后来离异，住房判给女方，客户名下无住房，请问该客户再购房申请贷款属第几套房？

答：只要有过贷款记录，再购房属于第二套房，首付60%，利率上浮10%

22、客户名下只有套拆迁房，请问该客户想要再买一套房子属于第几套，具体利率多少，首付多少？

答：目前我们这里只是限贷，不限购，只要在银行征信系统查不到贷款记录的就是首套房，利率下浮10%，首付30%

23、客户资质不好，能贷款吗？

答：看客户资质不好到什么程度，是恶意透支还是出差逾期，非主观恶意写情况说明可以贷款。

24、第三套房还可以贷款吗？

答：主要看你在银行征信系统里的贷款记录，如果是存在两次贷款的话，是属于第三套房，不能贷款，只能一次性付清。

25、收入证明有什么说法？

答：每月收入需要是每月还款额度的两倍。

26、还款方式?

答：

1、等额本息，每月还款额本息合计固定，月偿还本金逐月增加，利息逐月

减少

2、等额本金，每月还款额本息合计递减，月偿还本金不变，利息逐月减少

27、契税怎么算的？

答：按照地方政策，144平米以下契税1.5%，144平方米以上的属于高档住宅契税3%。

28、什么样的人贷款申请容易遭拒？

答：贷款申请人年龄不符合要求，银行贷款有条文规则，贷款申请人必须满18

岁，而且男贷款申请人不能超过70岁（女贷款申请人不超过65岁），以往曾有不良信用记录者。

另外一种容易被银行拒绝的贷款申请者则是个人信用较差者。对于借款人不注意信用记录，名下有多种贷款尚未还清，被银行列入黑名单者，这样的借款人申请贷款一般是遭拒的。因此“信用记录”的好坏，是银行对贷款申请人的另一个审核标准。

29、如何初步审核申办贷款客户的基本条件？

答：先具体询问客户的个人及家庭基本情况，如工作单位，月收入额，有无税

单，有无收入流水，有无缴金证明，是否结婚，名下房产套数，及贷款记录等，确认核实。

30、那办理贷款后是不是房产证就抵押在银行了？

答：现在银行做的是权证抵押，先和银行签订一个权证抵押合同，然后等产证

办理下来后，需要到银行先去办理一个关于完善权证抵押的手续，才能拿回产证。

31、关于新国五条银行会有什么变动？会不会税率提高，什么的？

答：等新国五条正式颁布还有将近五个月的时间，现在弹起来还早，再说国家