高品质住宅小区（精选十篇）
高品质住宅小区 篇1
住区不是把个体住宅简单集合在一起, 而是把居住者集中起来, 创造更多能够相互接触的公共活动和交往的场所。住区公共空间应分层级设置, 以满足居住生活的各种活动需求。住区公共空间层级应分为:公共环境空间、公共活动交往场所、住区道路交往场所、楼栋公共空间。
2.3.1、公共环境空间
公共环境交往空间由以下环境体系构成:街 (社) 区环境, 住区中心环境, 邻里单元 (组团) 环境, 近邻环境。
街 (社) 区环境:能够为居住在某一地区的居民提供休闲、健身服务的公园, 其服务范围在1公里之内, 其建设规模参见《居住区规划设计规范》中居住区级公园配置。
住区中心环境:住区中心环境为住区居民提供共同的环境休闲场所、健身场所和交往场所, 该环境空间应做到方便可达, 其服务范围在500米之内。
邻里单元 (组团) 环境:邻里单元 (组团) 作为封闭管理的居住单位, 其环境空间为居住者提供近便, 安静的共用活动场所, 主要通过:植物配置、步行路径、亭榭小品及健身休闲场地等创造出宜静、独立的交往环境。其位置的设定应与步行系统相连接, 做到可视、可达、可共享, 以便于居住者的方便使用。其设施的设置应满足不同年龄段人群的使用要求, 并宜设置遮阳避雨设施, 以满足老人和儿童的全天候使用。邻里单元 (组团) 环境配置的集中儿童游戏场地 (包括:设置沙坑、亲水池和儿童游乐器械) , 服务半径不宜大于200米, 距离底层住户主要居室之间的直视距离不宜小于12米, 其占地面积不宜小于0.1平方米/户, 且不宜小于100平方米。
近邻环境:包括楼前步道 (底层架空) , 楼前共享环境。
楼前步道 (底层架空) :楼前步道环境主要通过:步道铺地、台阶铺砌、花池叠景、植物造型、部品设施及座椅栏杆等, 创造出近邻交往空间的领域感和亲切的环境氛围。底层架空环境布置休闲座椅、儿童游戏、健身设施及绿篱植物等。该空间除满足邻里交往功能外, 还是地下车库采光通气开口的适宜位置楼前共享环境:主要通过植物的栽植、小品、休憩场所创造近邻共享可达的环境空间。
2.3.2、公共活动交往场所
公共活动交往场所是为居民提供有偿或无偿生活服务的场所, 主要是为健身、集会、游戏、购物、诊疗、文体等提供的场所。如会所、泳池、健身场地、居民广场、住区入口、商业服务场所、诊所药店等。
其规划设计应注意以下几个方面: (1) 住区公共活动场所对城市的开放性和互补性, 保证有序组织和经营的可持续性; (2) 保证功能的同时, 注重生活的充实性以及为居民交往创造条件。
2.3.3、住区道路交往场所
住区目的性步行道路作为居民生活必行道路, 除满足交通功能外, 也是居民交往的场所。在其通往住区出入口、购物店铺、文体活动设施等场所的人行道路旁, 宜结合环境绿化设置可供居民停留休憩的场所 (或座椅等) , 其配置间隔不宜大于5 0米。
2.3.4、楼栋公共空间
楼栋公共空间由单元门厅、电梯厅、走道构成, 该空间应避免出现过多的地坪变化 (特别是一步台阶现象) , 应充分考虑残疾人、老人、儿童的通用设计要求, 创造出高品质的生活氛围, 并应考虑临时等候的坐椅、站立闲聊、儿童玩耍的空间。
2.4、 住区无障碍的连续性
2.4.1、户外空间的无障碍
住区无障碍体系应保持其连续性, 应从住区整体规划的角度出发, 进行系统化无障碍设计。住区无障碍体系的连续性包括:出入口的连续性、步行景观场所的连续性、停车场所的连续性。 (1) 出入口的连续性为:城市无障碍人行道系统——住区主要出入口——邻里单元 (组团) 出入口——主要生活配套场所 (商业、会所等) 出入口——楼栋单元出入口——户门出入口; (2) 步行景观场所的连续性为:楼栋单元出入口——住区无障碍人行道系统 (或人车混行系统) ——主要景观步行道路及景观环境观赏场所——健身、活动、休闲和集会场所; (3) 停车场所的连续性为:停车场所——楼栋单元出入口 (单元电梯厅) ——户门出入口。通过对以上空间和场所进行系统化无障碍设计, 才能够保证残疾人、老年人生活的方便性和充实性, 使住区无障碍的连续性得以保证。
应特别注意以下场所或部位的无障碍连续性问题:由地下停车场通往单元电梯厅之间的通道出现高差处 (或人防防护门门坎) 、健身和集会场所出现高差处。
2.4.2、户内空间的无障碍
为保证残疾人、老年人、儿童室内各种行为活动的安全性和方便性, 除满足《残疾人无障碍设计规范》要求外, 应符合如下设计要点: (1) 室内地面应避免高差; (2) 在出现不稳定动作和姿势的地方设置扶手; (3) 确保摆放家具后轮椅的放置和通行尺度; (4) 墙、地面防滑、抗冲击、耐久、易清洁材料的选择; (5) 卫生间和主卧室设置紧急呼叫设备; (6) 公共楼梯、走廊、入户门厅和户内走廊等室内交通空间, 宜设置脚步照明; (7) 阳台与室内空间之间不应设置高差 (门窗框体应采用嵌入式) , 且应保证阳台的进深尺度, 满足残疾人、老年人利用阳台进行户外活动和作为紧急情况的避难出口。
2.5、 住区防灾体系
安全的居住是住宅的基本性能要求之一, 应采取以下措施预防灾害的发生和进行有效的紧急施救。
住区防灾体系包括:预防火灾措施、抗震减灾措施、预防风灾措施、日常伤害防范、紧急求救措施。
预防火灾措施包括: (1) 煤气安全设备设置; (2) 内装修不燃化; (3) 防止火灾蔓延; (4) 传递紧急灾情; (5) 、疏散救助的有效组织; (6) 火灾监控管理。
抗震减灾措施包括: (1) 防止家具倾倒; (2) 防止户门开关障碍; (3) 防止玻璃及外挂构件坠落; (4) 防止安全疏散通道部分破损; (5) 防止管道接口的破损; (6) 灾后应急生活措施的保障 (如公用水龙头、临时疏散场所等) 。
预防风灾措施包括: (1) 玻璃破损、外挂构件及环境部品的坠落和倾倒; (2) 门的猛烈关闭而伤人; (3) 窗缝进水引起的内装修浸泡。
日常伤害防范包括: (1) 防止儿童从阳台、平台、窗户等高处意外坠落; (2) 防止在楼梯踏步、路面、出入口平台及高差处的溜滑跌倒; (3) 防止出入口上方物品坠落伤人; (4) 防止玻璃门盲视性冲撞及门的开启方向与过往行人的冲撞。
紧急求救措施包括: (1) 主要居室或卫生间设置与物业管理联动的紧急呼救系统, 以应对治安事件和老人突发疾病的求救; (2) 对于主要公共活动场所的物业管理人员进行紧急情况 (老人或病人突发疾病) 的救护措施培训。
2.6、住区视觉环境规划
住区城市轮廓线:住区规划应强调城市轮廓线的丰富变化, 处理好远景、中景、近景的关系, 以及空间纵深层次的通透性。城市主要街道 (或主要岸线) 沿展面及住区主入口空间应强调多、高层建筑体量之间、建筑与植物配置之间的相互映衬与对比。
饰面与色彩的选定:住区建筑饰面材料及色彩的选定应考虑以下几方面问题:项目开发定位与居住人群、城市空间轮廓与层次、城市风貌与自然环境、建筑风情与建造细节、建筑色彩与环境植物的协调、材质及色彩的对比与跳跃、材质及色彩的流行与阶段、成本控制与建筑技术。
特色住区视觉环境
滨水住区视觉环境:滨水住区有其特有的视觉环境规划特点, 在进行规划设计时, 应符合以下几方面的规划要点, 达到整体视觉环境系统的协调统一。 (1) 多层次的建筑群体组合形成丰富的滨水岸线轮廓线; (2) 处理好在宽阔视野情况下, 看 (滨水景观) 与被看 (建筑) 的关系, 建筑物前景与背景的关系; (3) 突出住区视觉环境的城市标识性和梦幻性; (4) 通过设置景观视线通廊, 使滨水景观与住区景观有机相连; (5) 明确大众生活主题与住区建筑风格 (浪漫风情) 选定的关系; (6) 建筑群体色彩的选定应做到露而不争, 合而不同。
山地住区视觉环境:山地住区规划应符合以下几方面的规划要点。 (1) 应控制开发强度 (容积率) 及建设密度, 使建筑群体轮廓不破坏山体轮廓和山体形态; (2) 处理好建筑群体 (前景) 与山地 (背景) 的图底关系, 以及建筑形体、色彩的隐含与凸现的关系; (3) 通过合理的规划布置, 使建筑楼栋和园区内观山景具有均好性; (4) 有效利用台地, 沟壑的变化, 保持原有地貌, 丰富坡地形景观; (5) 根据原地形植被分布情况, 进行规划布局, 将植被分布茂密区域作为集中环境进行保护。
3、 住宅细部深化设计
3.1、住宅内部空间细化
住宅的内部功能空间细化, 应符合以下几方面的要求: (1) 满足家庭构成的要求; (2) 满足生活方式的要求; (3) 满足居住性能要求; (4) 满足个性化要求; (5) 满足变化性要求; (6) 满足安全性要求。
居住空间尺度与特性:以人体行为学、消费群生活方式为基础, 确定中小住宅户型各功能空间尺度和空间特征 (包括:个人空间、多用途空间、休闲空间、家庭空间、厨房生活空间、住户地下空间及顶层空间的立体化等) 。
中小户型设计要点:结合消费群体生活方式和生活细节, 适应家庭小型化的需求, 大众住宅中小户型设计要点如下: (1) 根据家庭构成和不同生活时段划分户型类别 (单身小户型、新婚小户型、居家小户型) , 强调居室数量, 有效控制各类别户型面积, 满足不同生活时段居家功能; (2) 保证各功能空间及墙面的完整性和家具摆放的适用性, 避免斜角和狭小空间; (3) 优化各功能空间尺度配比关系, 提高空间使用效率; (4) 细化居家功能 (包括:杂物贮藏、入户挂衣、冰箱、洗衣机、晾衣架、空调室内机等摆放位置) , 优化生活细节的适用性; (5) 有效控制户内交通空间面积, 提高走道开门率; (6) 餐厨空间一体化, 提高使用效率, 加大空间融通感; (7) 卫生间宜采用洁、卫分离式 (三房一卫情况下) , 保证使用高峰的适用性; (8) 有效使用凸窗, 将低窗台突窗作为拓展户内空间尺度的手段; (9) 适当增加楼层户数, 有效控制公摊面积, 提高得房率。单元楼层面积不宜小于340平方米, 得房率应大于8 2%。)
居住功能细节深化:细节功能空间的深化设计包括:家具布置、洗衣机位置、贮藏空间、入户挂衣空间、洞口墙垛、装修构造等, 这些生活细节是家居生活不可缺少的组成部分, 更是提高居住生活品质的基础。
居家设备安装细节:其中电气插座及采暖及制冷器位置实施措施为:电气插座的配置与家具的摆放及居住空间的适用性有紧密的关系, 根据家具摆放可将居室墙面分为电气插座主墙和次墙。应避免将分户墙作为电气插座主墙, 防止由于电气插座配置过多, 线槽 (洞口) 贯穿形成“声桥”, 影响分户墙隔音效果。
采暖及制冷器位置对起居生活的舒适度产生很大影响。选择适当的采暖及制冷器位置是室内细节深化设计的一部分。
3.2、住宅的灵活性
为满足居住者个性化和多样性的居住需求, 延长居住者使用住宅的寿命周期, 住宅的灵活性要求可通过以下五个方面得以实现: (1) 空间分割的可变性; (2) 结构体系的灵活性; (3) 管线布置的灵活性; (4) 生活情趣的灵活性; (5) 合代居的灵活性。
空间分隔的可变性:为延长每套住宅的使用周期, 使居住者能够长期居住, 住宅空间布局应与居住者年龄、家庭构成、生活方式的改变相适应。卫生间、贮藏间、厨房及卧室分隔墙等, 宜采用轻质隔墙, 便于空间布局的局部调整或将原有空间多功能化。
结构体系的灵活性:采用自由性平面, 优选结构形式 (如:框架结构、框剪结构、钢结构) ;确定门厅和用水空间位置, 保证功能多样性的转变。采用技术手段避免梁、柱、墙体对空间规整性造成的影响。
管线布置的灵活性:利用竖向管井, 厨房、卫生间降板、适当加大楼板垫层厚度等手段, 为墙体变动、管线调整、设备更新等提供最大的可能性。
生活情趣的灵活性:为适应不同消费人群多种生活方式和生活情趣的需求, 预留对墙体或设施进行局部改造的条件, 以满足住户将厨房、卫生间、餐厅、突窗、阳台、阳台绿化和阳台外饰等作为生活情趣的可塑空间, 结合住户自我爱好进行改造体现其生活情趣和生活方式的可能性。
合代居的灵活性:在一定条件下, 将相邻户型的部份墙体和空间布局进行改造, 以适应两代人或三代人居住的生活方式和使用要求, 既可保证两代人之间相互的私密和独立, 又可保证家庭养老的温馨和亲情。
3.3、住宅的私密性
住宅私密性归纳为以下四个方面:避免对视措施、户内私人空间保障、避免夜间照明影响、临街住宅避免干扰。
避免对视措施:应采取有效措施避免以下对视情况的发生。 (1) 楼栋间对视:楼与楼之间的距离须考虑视线和生活噪声的干扰, 多、高层住宅主要居室之间的直视距离不宜小于2 0米。低层住宅不宜小于12米; (2) 邻里间对视:住宅楼内侧转角处主要居室窗户之间 (窗户与外凸阳台外边缘之间) 的直视距离不宜小于6米, 如受条件限制, 不可避免时, 可采用三角型凸窗, 设置悬臂或在可视高度局部安装磨砂玻璃等对视遮挡手段。应避免出现楼栋内侧转角处外凸阳台之间的对视现象; (3) 底层间对视:过往人流较多的通过性道路 (包括车行道路) 与底层住户主要居室之间的直视距离南侧不宜小于6米, 北侧不宜小于5米, 如受条件限制, 不能满足以上要求时, 应通过种植一定高度的植物进行视线遮挡。
户内私人空间保障:户内私人空间保障应通过避免户内视线干扰、避免户内声音干扰的方法得以实现。避免户内视线干扰主要通过合理组织生活流线, 设置过渡性空间 (玄关、过道等) 手法得以实现。避免户内声音干扰, 主要通过合理的功能分区, 户间防噪措施等方法得以实现。
避免夜间照明影响:住区室外夜间照明包括道路、广场、绿地、标志、建筑小品、商业宣传等照明, 在住宅窗户上产生的垂直照度不得超过4Lx。室外夜间照明应根据物业管理要求定时调低照度, 进一步降低对住户的影响。
临街住宅避免干扰:底层为商业的临街住宅, 宜设置挑檐或商业裙房外扩大于1.0米遮挡或减弱商业宣传照明和噪声对住户的影响。公交站点布置宜与临街住宅相隔一定距离, 以减弱夜间和早班车对住户的影响。
面砖排砖饰面细部:常用的面砖材质分为:仿砖劈开砖、釉面瓷砖。面砖的排砖方式分为:错排横砖、齐排砖、竖排砖、拱排砖、图案排砖等排砖方式。面砖与涂料等不同材质应在阴角部位交接, 避免不同材质在阳角处相接。 (1) 劈开砖 (或仿砖质釉面磁砖) 一般采用错排横砖、齐排砖、竖排砖、拱排砖、漆装饰收边砖等排砖方式。竖排砖一般布置于层间, 窗口上下、墙体顶部收边处等。拱排砖布置于拱券洞口处。装饰收边砖一般用于阳角收边处。劈开砖砖缝一般为:8~10毫米, 缝凹入深度为:3毫米 (不应采用满平缝方法) , 装饰凹缝一般为15~20毫米, 填缝添加剂颜色一般采用黑色; (2) 釉面磁砖一般采用齐排砖、图案排砖等排砖方式, 砖缝一般为:3~5毫米, 采用满平缝, 填缝添加剂颜色根据设计意图确定, 一般为黑色或同面砖颜色。
涂料饰面细部:涂料分线及颜色变化一般是在层间、窗上下口处、基座处和压顶收边处。涂料材质的选择及墙面饰点装饰应与建筑风格一致。 (1) 涂料分线分为:层间分线、窗间分线、颜色分线、材质分线。分格线宽度一般为:10~20毫米; (2) 颜色变化分为:窗间颜色变化、基座颜色变化、压顶颜色变化。涂料颜色变化处应以分格线或其他嵌贴材料进行界定。
物业小区品质提升方案 篇2
一、是加强员工培训，不断提高员工自身综合素质，优秀的员工是提升物业服务品质的保障;
物业管理不同于其他行业，有时它对员工道德素质的要求要高于专业素质。所以在对员工进行专业技能培训的同时更应该注重个人素质方面的培训。对每一位员工进行“职业道德，礼仪礼貌”培训，培养员工与人沟通、协作的能力。具有良好的亲和力是做好物业管理的一大优势。要让每一个管理员都能注重和业主建立良好的关系，在日常工作中积极热情地为每一位业主服务，对一些不太了解、提出抱怨甚
至投诉物业管理的业主，要主动上门与其沟通、交流。要不怕被业主指出缺点，学会感谢业主提出意见、给予改正和进步的机会，使业主从逐渐了解到最终理解、信赖公司。
二、是做好业主的投诉处理，不抱怨业主，而是把业主的投诉作为资源，改进和完善物业服务;
业主的投诉是送给公司最好的礼物，为何不坦诚面对?对物业管理公司来说，只有认真分析业主的意见，虚心接受批评，积极解决问题，切实提高服务水平，才能形成更强的竞争力和更高的美誉度。以积极的姿态正视业主的各种投诉，不断反省自我，把业主投诉当成最宝贵的资源，才可以及时发现管理与服务中的不足，尽可能的去改进服务，促进管理服务质量的不断创新与提高。总之，业主的不满就是物业管理公司工作改进的方向。
三、是培养ISO9001质量管理习惯，遵章办事，一丝不苟;
进一步强化员工尊重文件，按文件办事的工作习惯，并最终使公司的所有规章制度与工作程序都纳入质量体系，通过培训使员工形成尊重文件、视文件为工作指南的意识。检查文件实施的有效方式是检查质量记录的填写是否规范。为此必须长期坚持对下列行为给予严格处分来加以推动和强化:
①工作没有完成;
②工作虽然完成了，但没有填写记录;
③记录虽然填写了，但填写的是虚假情况;
④虽然真实填写了记录，但记录中所表明的完成工作的方式与文件规定要求的不一致;
⑤记录所表明的工作方式虽然与文件规定一样，但填写不全面，表述不准确;
⑥记录虽然全面、准确，但没有按文件要求及时传递使用及归档。
对上述几项随时发现并及时处理追究，只有这样，才能保证质量记录的真实性、准确性、有效性;才能使记录成为工作事实的全面、真实和忠实的体现和反映;才能使质量记录成为实施文件的重要手段;才能使员工们养成按文件办事、尊重文件、敬畏文件的意识和习惯;通过品质管理的监督与检查，测量服务质量的方式方法及工作环节，通过监视和测量发现一切违反文件要求的不合格项目，并分析其产生的背景、原因以及相关人员的责任，和对方作充分的沟通后，进而提出纠正和预防措施，并跟进纠正和预防措施的落实效果，这样，将监视和测量作为改进工作的第一环节，实现发现问题、解决问题、预防问题的循环提高。由此才能彻底地不断提升我们的服务质量。
四、是诚实守信、履约践诺、信守物业服务合同。具体方案如下:
高品质住宅小区 篇3
本文对住宅服务品质的定义与之有所区别，在文中指居住者对住宅存量及居住环境所提供服务的满意度评价，是对所居住住宅的建筑特征、邻里特征、区位特征以及心理因素满意度评价的总和。随着居民对住宅的需求由较低层次向较高层次转变，住宅服务品质的研究将逐渐得到重视。笔者通过建立多元线性回归模型，找出影响杭州市居民住宅服务品质的主要因素，分析不同变量对其的影响，从而更好地了解居民的住宅服务品质需求。
一、住宅服务品质相关研究现状
住宅需求是人类最基本的需求之一，个人对住宅的需求是由追求最基本遮风蔽雨的生理需要慢慢提升到对住宅安全的需要，较低层次的需要逐渐满足后，则进一步产生对社会、自尊、及自我实现等较高层次的需要。因此，住宅已不仅是一个庇护遮蔽场所，住宅的区位、价格与品质，早已成为个人社会经济地位与财富的象征。国外广泛地采用模型和指标体系研究住宅品质，进行了大量的实证研究，并取得了丰硕的成果。
Goodman(1977)以美国城市低收入租赁家庭为样本，将租金压力、住宅宽敞度和邻里质量作为自变量对住宅品质进行了分步回归分析。研究结果表明，住宅品质不能用单一指标来衡量，用多指标来衡量住宅品质更合理。Zey-Ferrell等人(1977)构建的住宅品质指标包括了住宅的内部和外部状况，冷气、热气、内部管道、每个卧室人数。OLS回归分析表明，租赁住宅家庭的住宅品质比自有住宅家庭要低。而且，高学历家庭的住宅品质比低学历家庭要好。Christine c.&Marilyn J.(1994)对白人、非洲裔美国人、Hispan单亲家庭的住宅品质进行比较研究。学者分别将住宅宽敞度、经济负担、满意度作为因变量对三个细分群体的背景特征(户主年龄、教育背景等)、收入特征(家庭收入、每月支出等)、建筑特征(所有权形式、房间数、卫生间数、建筑年代等)、区位特征(邻里环境)进行回归分析。研究结果表明，结合客观指标与主观指标，白人单亲家庭享有最好的住宅品质；Hispanic单亲母亲承受更大的住宅成本压力，住宅宽敞度更低；非洲裔美国单亲家庭居住在低品质住房中的可能性是另两个细分群体的两倍，而且，她们对住房的满意度最低。Golan和LaGreca(1994)以1987年美国住宅调查数据为基础评价了城市和非城市老年住户的住宅品质。在他们的研究中，采用了美国住宅发展和城市发展部对住宅品质的定义，用建筑状况、住宅特征、家庭特征、区位特征来衡量住宅品质。他们的研究结果表明，市中心老年居住者比郊区的住宅品质要差。
二、数据的收集与模型构建
(一)数据的收集
为研究杭州市居民住宅服务品质的影响因素，笔者选取杭州市6大主城区(不包括余杭区、萧山区)585份调查问卷中居民对居住质量满意度评价作为解释变量，相关的住宅特征、心理因素为解释变量，进行回归分析。
由于国外的住宅状况和国内存在较大不同，这种选择方式比较符合杭州市的实际情况。之所以选择居住质量满意度作为解释变量，是因为住宅服务品质概念较抽象且很难量化，而且调查者较难理解，会对问卷数据准确度有所影响，而居住质量满意度指标能较好反应居民住宅服务品质状况，因此用该指标加以替代。而从住宅建筑特征、邻里特征、区位特征、心理因素角度选择住宅所有权、建筑面积、建筑状况、小区配套设施、周围配套设施、住宅宽敞度、家的归属感等因素作为因变量是在总结国内外相关文献的基础上，结合杭州市的实际情况和相关专家的意见选取的，因此较为科学合理。
(二)方法与模型
总结归纳国内外相关文献的研究方法建立多元线性回归模型：
S=alSq+a2Hc+a3Rf+a4Cf+aSAf+a6Lo+a7Er+a8Hf+a90n+a10
其中，s为居住质量满意度，sq为建筑面积，Hc为建筑状况，Rf室内设施，Cf为小区配套设施，Af为周围配套设施，Lo为住宅区位，Er为住宅宽敞度，Hf为家的归属感，On为所有权形式。采用普通最小二乘法进行回归分析，并对结果进行检验。
首先，进行方程总体显著性的方差检验(F－检验)，从表1中可知，F值为17.02，回归方程方差分析的显著性检验值为0.000，即小于0.001，说明方程是高度显著的，拒绝全部系数均为o的原假设，所以方程总体线性关系成立。再进行解释变量显著性检验(t－检验)，以决定变量是否通过显著性检验。回归结果如表2所示。可以看出一些变量的t值很小，R f变量t值－1.61，A f变量t值为1.18，Lo变量t值为0.97，不能通过显著性检验Sq,Hc,Cf,Er,Ht,On,的t值分别是172.21 212.375，577.328，164,在显著性水平a=0.1下，均通过显著性检验。
在对回归模型的检验中需要检验回归模型中误差项的独立性(D-W检验)。如果误差项不独立，那么对回归模型中的任何估计与假设所做出的结论都是不可靠的。回归模型的基本模型的D-W值为1.992＜2，说明相邻两点的残差为正相关，但是其数值非常接近于2，因此，可以认为模型中的误差项基本上是独立的，基本不存在异方差问题。
为检查变量间的多重共线性问题，采用膨胀方差因子VIF检验。表3表明，所有变量中膨胀方差因子VIF值最小的为1.19，最大的为1.81，远远小于10，从而可以拒绝变量之间的共线性假设，可以认为自变量之间共线性不是很严重。
三、结果分析
(一)模型解释变量的相关性分析
最终通过显著性检验的6个变量，包括建筑面积、建筑状况、小区配套设施、住宅宽敞度、家的归属感、所有权形式，这些变量均与居住质量满意度呈正相关关系，这些变量按属性特征可以划分为建筑特征变量(On、Sq、He)、邻里特征变量(cf)、心理因素三类(Er、Hf)。
1.所有权解释变量分析
On与S呈正相关关系，这与很多实证研究结果相一致。自有住宅具有投资价值、可规避价格上涨风险、提升居住环境品质、减少家庭流动性、有利于子女教育、增加家庭社会活动、体现个人经济地位、影响居住者认知等社会经济效益，从而使自有住宅服务品质比租赁住宅服务品质高。
2.建筑特征解释变量分析
sq与s呈正相关关系，建筑面积增加，居住舒适度增加，居住者的满意度也相应增加。从统计数据看，租赁住宅样本的平均建筑面积为46.8平方米，自有住宅样本的平均建筑面
积为83.1平方米，租赁住宅的平均建筑面积明显比自有住宅小。从这个角度分析，建筑面积的大小一定程度反应了住宅服务品质的高低，自有住宅建筑面积较大使得其住宅服务品质较高。Hc与S呈正相关关系，住宅建筑状况越好，住宅的通风采光、保养维修状况越好，住宅服务品质越高。
3.邻里特征解释变量分析
cf与S呈正相关关系，小区配套设施，如会所、游泳池、网球场、健身设施等的配套状况、小区安全状况、物业管理水平等因素直接影响了居住者的满意度评价。随着居民生活水平的提高，居住者将更加注重生活品质。
4.心理因素解释变量分析
Er与s呈正相关关系，居住者感觉住宅越宽敞，对住宅越满意，这与建筑面积和满意度呈正相关关系结论一致。但此变量是居住者的主观评价，而建筑面积是客观指标，主客观结合更能反应住宅服务品质。Hf与s呈正相关关系，家的归属感越强，居住者对住宅的满意度越高。从统计结果看，住宅租赁者认同“住宅能够给他们带来家的归属感”观点的占租赁样本的50.5％，而住宅自有者的这一比例占到86.6％，住宅自有者享受更高的住宅服务品质。
(二)误差分析
居民住宅服务品质的影响因素较为复杂，在回归结果中还存在一些不可解释的部分。原因主要有以下两点：
1.数据统计不精确
由于用居住质量满意度变量来替代住宅服务品质变量，这种衡量方法会导致一定的偏差。统计数据来自问卷调查，数据质量不仅和问卷设计有关，还和实地调查的质量有关，而且问卷调查是抽样调查而不是普查，存在样本和总体数据的离差，从而给最终结果带来偏差。
2.解释变量缺乏
住宅服务品质是一个抽象的概念，很难进行量化研究，而且影响因素很多，本文所选取的解释变量是对国外文献归纳后得出的主要影响变量。其它影响因素如家庭收入、家庭人口、户主年龄等变量都没有加以考虑，这些都会对结果产生一定影响。
四、结论
对杭州市的实证研究结果表明，住宅服务品质与所有权形式有关，杭州市自有住宅服务品质高于租赁住宅服务品质；建筑面积的增加和建筑状况的提高会增加住宅服务品质；小区配套设施状况是影响住宅服务品质的重要变量，小区配套设施越齐全，住宅服务品质越高；居住者心理感受也对住宅服务品质产生影响，住宅宽敞度和家的归属感变量均与住宅服务品质正相关。当然文本在变量选择、模型构建、数据收集以及研究范围选择方面仍存在一定缺陷，需要在进一步研究中进行补充与完善，引入更多的变量进行全面分析，以更好地了解居民住宅服务品质需求，为开发商开发更高品质的住宅，政府制定住房政策提供参考。
领世湖城：打造2A级高品质住宅 篇4
项目概况
长城·领世湖城位于银川市金凤区银盛路南侧、长城花园南侧对面、正源南街东侧、长城东路北侧。小区占地总面积:21.2公顷;规划建筑总面积:41.3万平方米;住宅建筑总面积:26.2万平方米;公建建筑总面积:10万平方米。小区停车位1527个;有半地下自行车棚7745平方米,车位4900个;小区容积率1.74;绿地率35%。建筑密度26%;共5个组团组成,包括幽兰居、养生居、蓬莱居、尉秀居、汇贤居等。
该项目具有以下特点及优势:
1、交通便利,居民的生活非常方便;
2、周边各项城市公共服务配套设施齐全;
3、充分利用自然地形,景观效果较好;
4、小区内部交通组织布局灵活、合理有序;
5、建筑造型简洁大方,与周边建筑风格协调一致;
6、多品种、多层次复合生态结构,使植物群落的配置自然和谐;
7、身居城市之中却没有城市的喧嚣;
8、节能环保设施的建设以及中水利用提升了小区整体品位。
该项目以国家2A级住宅建设认定标准的要求,力争大造宁夏高品质住宅。“以人为本,人与自然和谐共存,利用自然坡地,营造城市山林景观”的开发理念,使每一位业主亲身感受到节能环保以及循环利用经济的魅力。从而使本项目成为银川市住宅项目的领军之作。
小区景观
领世湖城充分尊重自然和健康的生活方式,以人工绿化、水景、结合微地形营造良好的社区生态景观氛围。小区主入口至中心广场为贯穿南北的景观轴线,以水系(入口水柱——涌泉——中心喷泉——步行街小溪——晨练广场)为主题,赋予建筑以灵气和生命,体现人对自然的身心感受。小区景观、庭落景观、私家花园景观三重景观设计,体现出回归自然,以人为本,从空间、功能、材质、绿化等元素上充分挖掘人的需求,让生活迸发灵感。同时考虑冬季景观的空间性、微地形及日后的维护,植物设计上以乔木、灌木为主,草坪为辅。
该项目建筑造型力求简洁大方,与路北协调一致;细部增加修饰元素,细腻自然;饰面材料贴近自然,档次高;建筑外置构件与建筑分格一体化设计,形成了协调一致的整体效果。
技术方案
领世湖城项目大量采用住宅产业化成套技术,采用钢筋混凝土框架剪力墙结构和短肢剪力墙结构,结构十分安全可靠;采用低温地板辐射供热系统,每户一个系统,自由调节温度;室内外各种管网体系配套设置齐全,尤其是中水管线的设置为节能环保创造了条件;采用多方案、多档次、菜单式的装修办法满足客户的不同需求,装修和装饰概念的分离更加满足了客户的个性化装修要求;65%节能标准的设计理念进一步提升了住宅的品质;先进的安防设施及智能化系统的建设,配合小区全天候24小时安全保卫工作,保障了业主的安全,方便了业主的生活;同时,该项目采用太阳能与建筑一体化设计,充分利用本地区日照充足的优势,既节能环保又美观大方。
节能环保措施
1、外墙保温采用50毫米厚的挤塑板外饰面砖,增加户间墙保温。挤塑板密度不小于35公斤/平方米,填充墙采用页岩粉煤灰空心砖,楼梯间内墙面抹30厚水泥聚苯颗粒砂浆。具体由内之外做法为页岩粉煤灰空心砖,底灰,50毫米厚挤塑板保温层,网格布,胶布,外饰面砖。
2、屋面保温采用100毫米厚聚苯板,所有建筑物外凸构件均作保温。设计传热系数控制在0.5W/m2·k以下。具体由下之上做法为:100厚钢筋混凝土结构层,100厚聚苯板保温隔热层,保护层,外挂琉璃瓦。
3、采用铝合金断桥中空玻璃窗,确保中空玻璃的中空厚度达到15毫米。设计传热系数限制为2.9 W/m2·k
4、入户门和单元门:厚度增加1～2毫米,增强保温隔热效果。全部采用盼盼牌加厚保温隔热防盗门,双层钢板内衬聚氨酯发泡保温层,传热系数限值为1.6W/m2·k。
5、增加一层地面隔热层——室内混凝土地面结构层之上设置30～50毫米厚聚苯板保温层。
6、采用与建筑一体化的太阳能热水供应系统。
太阳能集热板安装在南坡屋面屋顶上,太阳能加热模块镶嵌在南屋面瓦面上,蓄水箱放置在阁楼内,分两级供水,热水出水通过每层的管道井给每户供热水。太阳能集热系统的热能量大于8 MJ/m2,集热器的效率大于40%,太阳能的保证率为60%。
7、庭院灯、草坪灯采用太阳能光伏发电,太阳能光伏发电量为1 0.74kWP (千峰瓦),太阳能光伏转换率为1 6%。
8、设计中水利用管道系统,为室内冲厕,室外绿化,景观、洗车提供用水。
9、引进垃圾无害化处理设备,将本小区产生的垃圾集中进行分拣,可回收的进行回收利用,不可回收的进行生物发酵处理,处理后的垃圾作为高效肥料用于绿化施肥增加土壤肥效,使小区垃圾不出大门,自行完成无害化处理的目标。
小区智能化系统
●闭路监控系统;
●可视对讲系统;
●住宅报警系统;
●可燃气体探测及红外防盗幕帘系统;
●周界防越报警系统;
●背景音乐系统;
●小区宽带系统;
●小区智能化停车管理系统;
●物业管理系统。
住宅精装修
领世湖城项目顺应行业发展潮流,积极响应国家政策,倡导产业化精装修,进一步提升小区品位,最大限度地减少业主自主二次装修造成的质量问题,资源浪费情况以及环境污染问题。他们针对住宅的不同户型,采取多方案、多档次,菜单式的装修模式,统一组织各部件部品供应商以展厅展示的形式,供业主进行定位和选择,使广大业主拥有广泛的选择组合的权利。同时,学习外地先进经验,将装修和装饰概念分离,装修工作由开发公司完成,装饰工作由业主完成,弥补和满足了业主的个性化的心理需求
项目实施计划
2007年4月——2008年8月完成一期工程的建设和配套工作。
2008年4月——2009年12月完成二期工程的建设和配套工作。
2009年4月——2010年6月完成三期工程的建设和配套工作。
2010年6月——2010年底完成整个小区的综合验收及性能评定工作。
工程进度
●一期工程已完成地下车库及七栋多层楼的主体建设,目前正在进行室外工程的施工。
●二期工程沿街五栋小高层正在施工,沿街营业房主体完工。
市场状况及需求预测
●项目位于首府银川市,是全区政治、经济、文化中心;
●银川市已经或正在成为宁夏、内蒙、甘肃、陕西及周边地区的区域性中心城市;
●现有城市人口100万人,潜在消费人口近120万人,年开发总量超过300万平方米。
销售对象的定位
●在银川市及其周边地区家庭年收入10万元以上的,年龄在30～50岁之间的消费人群;
●拥有自己事业的成功人士,其事业稳定并希望尽快提升其居住环境、居住品质的人士;
●少量以比较合适的成本投资置业的客户。
项目经济效益情况
●采用优质隔热保温材料和铝合金断桥窗,使建筑物具有优良的隔热保温性能,达到65%的节能新标准;
●小区绿化、景观、洗车、及室内冲厕、消防用水均采用市政中水,可节约大量的水资源;
●建筑物所有的填充墙全部使用新型墙体材料,一律部使用粘土砖,可以有效的保护土地资源;
●小区采取合理的容积率,多层建筑与高层建筑的合理搭配,既保证了合理的日照间距,又确保了小区土地的合理利用;
●将在银川市率先在住宅区内采用垃圾无害化处理,变废为宝,实现环保目标;
●太阳能与建筑一体化设计,节能环保美观大方。
开发企业介绍
高品质住宅小区 篇5
调查报告
根据泰州市政府关于关于提升城市住宅小区开发建设品质的要求，根据泰州市房地产协会的问题调查书，本着严谨的态度、务实的精神，我们对调查书作出了及时的反馈，如下：
一、市区部分住宅小区品质相对不高的症结
随着我国社会发展和经济持续增长，人民生活水平的不断提高，人们对住宅越来越关注，在生活上已从满足物质要求向满足精神要求发展。在这一过程中，人们对住宅的要求已由原先“住得下”逐渐发展为“住得好”，已从单纯追求房间数量、面积大小发展为数量与质量、功能与环境并重，追求居住的舒适性、私密性、实用性，呈现出多种要求。而住宅小区的品质主要体现在：首先是交通因素，其次是住宅小区还要满足停车要求的车位数量和位置，第三是住宅小区配套服务建设，第四则是小区绿化因素。
在市区部分的小区住宅大都是小高层的形式展现。众所周知在交通方面市区小区住宅已占据绝无仅有的优势，配套的服务建设中，如购物场所、学校、菜场等也是一应俱全，但是品质仍然相对不高，那是为什么呢？究其原因还是因为泰州老百姓对小高层建筑并没有信心，而这种信心的缺乏主要体现在：配套服务设施中另外一处---物业管理。
首先小高层的物业管理费用高昂，收费难；为了具体落实高额的物业管理费用，好的物业公司，寻找难；如若没有好的物业公司，管理小高层小区，继而更难。这样恶性循环也是造成市区住宅小区品质相对不高的原因。
二、建议市政府在提升城市住宅小区开发建设品质方面采取哪些措施
政府应当严格根据控规、指标，各个部门做好建设的协调工作，具体的户型配比，土地面积尽可能的由开发商调配，流程进一步简化、审批透明化、各项配套单位的收费简洁化、公平。
三、涉房各相关部门应当为提升城市住宅小区开发建设品质做哪些工作，目前仍需改进的开发、规划、设计、市政、公用、等部门要各负其责、密切合作。统一规划、合理布局、因地制宜、综合开发、配套建设，与住宅同步建设各项基础设施和公共建筑，提高住宅建设的整体效益。从而更好的配合开发商的小区的后续的宣传、销售等。
四、开发企业为提升城市住宅小区开发建设品质，需要提供哪些政策、服务等方面的支持
以政府作指导，把房价市场化。建立开发公司的责任制，建立有效的质量保障体系，切实按照规范、规程、标准和设计要求施工。水、电、气及时到位、收费合理、统一价格。
五、其他的相关建议
住宅小区建设完毕后，应该做好小区内各项实施起用的协调工作，使小区的商业网点、文教、教育设施等及时的投入使用，保证居民良好的生活环境。
探讨高品位住宅小区园林景观设计 篇6
关键词：住宅小区,园林设计,坚持原则与设计策略
1 高品位住宅小区设计园林景观的重要性
1.1 适应市场发展的必然要求
住宅小区是居民生活和娱乐的场所, 居民的要求是小区设计和建设的依据。现代人的生活水平越来越高, 小区居民对于小区园林景观的设计要求也有了巨大的提高。所以, 具有优良园林景观设计的高品位住宅小区就成为建筑市场的新需求, 谁能适应市场发展趋势, 满足居民的要求, 谁就能在未来的市场掌握主动, 抢得先机。
1.2 美化城市建设的需要
住宅小区在城市建筑中占有相当大的比例, 小区的景色设计直接关系到一座城市的整体形象, 拥有优良的小区园林景观无疑会增加城市的吸引力。也就是说小区园林景观的设计不仅会影响到小区内居民的生活舒适度, 也会对整个城市的外在形象和内在理念有所体现[1]。
2 高品位住宅小区园林景观设计的原则
2.1 以人为本
住宅小区是人们居住的主要场所, 其一切环节的设计都应该体现以人为本的设计理念。园林景观的设计应以增强居民的生活舒适度为根本, 使居民在进出小区时都能欣赏到美丽的景色。同时还要注意对居民的保护, 确保居民能安全地欣赏美丽的园林景色, 如园林中的健身设施一定要保证质量合格、安装正确, 再如园中的道路设计一定要做到艺术性与安全性的统一。
住宅园林景观环境应该集观赏性与实用性为一身, 在绿地系统中形成开放性格局, 在不影响园林整体美观性的前提下适当布置文化娱乐设施, 使休闲、运动、交流等人性化的空间与设施融合在园林景观中, 营造一个有利于人际关系的公共空间。
2.2 可持续发展
可持续发展是我国的基本发展政策, 住宅小区在进行园林景观设计时务必要体现可持续发展的思想。在进行设计时一定要考虑好地形因素, 做到因地制宜, 充分利用原有的地形地貌以减少土方工程[2]。在树种的选择上一定要注意南北的地区差异, 如北方地区应多种植一些如松、柏等常绿树种, 以起到春季防风沙、夏季乘凉的作用, 避免因先天设计的不足造成资源的浪费。而像人工湖、露天泳池等大型项目的设计, 一定要考虑居民的实际需求情况与运行成本, 否则就会出现水资源的浪费和水质污染等问题。再比如园林内的灯光设计, 不是说越亮就越好, 太亮的灯光不仅会造成不必要的浪费还会影响居民的休息, 可谓费力不讨好, 因此关于灯光的设计一定要选择比较节能的产品并且与园林的景色相搭配。
3 高品位住宅小区园林景观设计的策略
3.1 构建完善的生态环境系统
高品位的住宅小区在设计时不应该只重视房屋的数量, 盲目压缩园林景观的面积以达到数量最大化的目的。在设计小区的整体布局时, 必须重视生态环境的建设, 保证整个小区能有充足的阳光照射、干净的水体和清新的空气。要在合理的范围内增加绿地面积的比重, 以功能性树种为主, 兼顾观赏性树种, 做好种植树木种类的协调工作。可以适当保留部分原有的裸露泥地, 充分利用和保护原有树林和水域, 建立完善的生活垃圾处理系统, 避免其对园林景观的污染。
关于绿化面积的具体比例问题, 根据实践经验, 小区应确保35%以上的绿化率, 而绿地本身的绿化率要大于70%, 也就是说绿地中的硬质景观, 包括道路、地坪、建筑小品、喷水池、雕塑等占地面积只能控制在30%以内, 而这个数字也应越小越好[3]。对于不同种类的绿地有着不同的大小要求, 比如公共绿地最少得有8米宽, 总面积不能低于400m2, 其范围内的绿化地面积最少占总面积的70%, 并且要保证至少有1/3的绿地面积能常年受到日照[4]。
3.2 建设山水交融的园林景观
园林景观的设计光有大片的绿地还不能称之为高品位, 应该借鉴古代园林设计的经验, 建设出山水交融的园林景观。如果小区原本就有山和水那无疑会成为得天独厚的优势, 但是也需要经过设计和建设, 因为原始的山水不一定与小区的整体设计理念相符合, 而一些原始的山峰和荒林如果不经改造会对小区居民的安全带来威胁。对于较陡峭的山岭可以修筑一些山路并增加相应的保护设施;对于较大面积的原始水域要做好清淤工作, 有需要的话可以在湖中建设人工小岛或者搭建人工浮桥。总之, 通过人工的建设将原有山水景色与人们的实际需要相结合起来, 构建一个山水交融的园林景观。
对于不具备原始山水的小区, 可以通过建设人工假山、人工瀑布与喷泉来进行弥补。但设计时一定不能太古板僵硬, 要与小区的整体设计相搭配, 不要太突兀, 同时要做好瀑布和喷泉的水质保养工作。还要注意修建的地点, 避免对居民的正常出行带来不便。
3.3 为住户提供密切的交往空间
住宅小区的园林景观不是单纯供小区居民观赏的, 它也应该具有实用性, 能为住户提供密切的交往空间, 促进住户彼此间的了解, 培养起小区居民彼此间的和谐氛围。如果小区有大片的绿地鲜花, 有漂亮的山水景色, 但是每个地方都没有供人们休息和交流的设施, 再美的景色估计也不会使居民长久地驻足观看的。因为多数居民希望在空闲时间能跟亲人或朋友在小区内找个地方坐下来, 边聊边欣赏小区的园林景观。
为了使居民能边交流边欣赏园林景色, 在园林景观设计时一定要注意景色与交往空间设施的协调。针对不同的群体进行具体设计:针对老年人可以在开阔的草地或者小广场周边放上长椅或石椅石桌, 让老年人在锻炼完身体后可以喝水聊天、放松休息;针对青年男女, 可以建立若干凉亭、秋千等, 既应景又浪漫;对于孩子可以修建若干简单的娱乐设施如小型泳池等;修建绿色长廊供家庭团聚、娱乐等。当然, 这些设施是面向所有居民开放的, 不是说必须一一对应, 只是这样设计特点更加鲜明。
3.4 园林景观设计注重色彩协调、鲜明
关于园林景观的色彩设计上应该做到既鲜明又协调, 所谓鲜明是指园林景观具有自己的特色, 能让人赏心悦目, 印象深刻;所谓协调, 是指园林整体与小区整体设计相协调, 园林内部各具体景观相互协调, 给人以舒适的感觉。
要做到园林景观色彩协调、鲜明, 需要从以下两方面着手:一是在总体规划时一定要将园林景观至于整个小区中进行考虑, 做到既能自身特色鲜明又能与小区整体的风格、居民楼的布局与颜色、地质地貌等相搭配。二是园林景观的各项具体景观和配套设施彼此之间要各具特色又搭配自然协调。总体上应该以绿色为主, 配以各色的鲜花, 尤其是中心广场, 一定要搭配好花的颜色。辅助的配套建筑应该以深色调为主, 整体给人一种既轻松活泼又不失稳重的、人文色彩浓厚的感觉。
总之, 优化园林景观设计, 建设高品位住宅小区已经成为符合时代发展, 满足人们需求的必然趋势, 要做到这一点, 首先需要从思想上认识到高品位住宅小区设计园林景观的重要性, 然后必须坚持以人为本和可持续发展的设计原则, 最后从各个环节进行具体的设计和建设工作, 努力为小区居民提供一个舒适的生活环境。
参考文献
[1]郑振忠.住宅小区园林规划探析[J].商品与质量, 2009 (S4) .[1]郑振忠.住宅小区园林规划探析[J].商品与质量, 2009 (S4) .
[2]许迅.住宅小区景观环境设计存在的问题及对策[J].消费导刊, 2009 (12) .[2]许迅.住宅小区景观环境设计存在的问题及对策[J].消费导刊, 2009 (12) .
[3]杨燕妮.住宅小区环境美化探析[J].科学咨询 (决策管理) , 2010 (8) .[3]杨燕妮.住宅小区环境美化探析[J].科学咨询 (决策管理) , 2010 (8) .
淄博市住宅小区品质现状及政策研究 篇7
1、淄博市住宅小区品质现状
1.取得的主要成果
近年来, 淄博市为提高住宅小区的建设水平, 不断完善监管机制, 先后实行了配套预存款制度、竣工综合验收备案制度、开发项目建设条件意见书制度、开发企业信用评价制度等一系列的监管制度和措施, 通过创建康居示范工程、开展A级性能认定和省、市级优秀住宅小区评选活动, 大力推广“四新”技术应用, 淄博市的住宅建设水平有了较大提升。截止到目前, 全市已有6个项目被评为国家康居示范工程, 12个项目被评定为A级性能认定项目, 10个项目被评为省级优秀住宅小区, 21个项目被评为市级优秀住宅小区。
2.存在的主要问题
目前淄博市的住宅建设水平虽然近几年得到了较大提高, 但离高品质住宅的标准还存在一定差距, 主要体现在以下几个方面:
1) 非经营性配套设施规划配置不足
从2005年以后竣工的202个住宅小区的公共服务配套设施 (指社区服务、市政公用、教育、医疗卫生、商业服务、金融邮电、文化体育、行政管理等为居民提供生活服务的配套设施) 建设情况看, 目前淄博市住宅项目内市政公用、教育、医疗卫生等非经营性配套设施配置不足, 经营性的配套设施在规划配置中远远高于非经营性的配套设施。对比《城市居住区规划设计规范》的设置标准, 商业服务等经营性的配套设施规划设置达到规范要求的414%, 而市政公用、教育、医疗卫生等非经营性配套设施仅占规范要求的46%, 61%和29%。
2) 绿化景观规划建设水平相对较低
在2005年以后竣工的202个住宅小区中, 有149个项目绿地率达到35%, 其中37个项目绿地率达到了40%以上, 但绿化景观的规划建设水平较低, 主要体现在:
(1) 植物配置结构不合理。调研数据显示, 67%的项目中乔、灌木占总绿地面积比例不足50%, 低于乔、灌木应占总绿地面积70%的要求;植物配置上主要以单一植物和植草为主, 草坪面积过大, 缺少高大乔木, 植物总量偏少;植物种植科技含量较低, 不注重乡土树种和地被植物的应用。
(2) 对中心广场、绿地设计不够重视。作为社区居民主要户外活动、休憩、社交场所的中心绿地、中心广场规划设计缺失或设计档次较低, 千篇一律, 没有创意, 缺少特色, 没有体现以人为本的原则。
(3) 绿化景观的层次和深度不够。不重视垂直绿化建设, 许多社区的围墙栅栏、廊架、坡地以及具备条件的建筑物墙体等大多裸露, 没有很好的利用起来做垂直绿化, 不符合节约型园林建设的要求, 没有达到扩绿增绿、丰富景观层次和深度的效果。
3) 智能化系统应用水平不高
住宅小区智能化系统, 是从安全防范、管理监控、信息网络等多个方面, 为住宅小区的服务与管理提供高技术的智能化手段, 为城市居民居住环境提供快捷高效的超值服务与管理, 是提升住宅品质的重要方面。目前淄博市智能化系统应用水平还不高, 21%的小区仅设置了电子监控系统, 大部分项目智能化系统的建设不够全面、完整, 且大都局限于闭路电视监控、电子巡更、电话宽带接入、背景音乐等少数几方面, 而在访客对讲、自动抄表、小区局域网络控制应用等方面应用较少, 诸多方面还不能满足居民的需求, 对优化住区管理、提升住区品质的作用相对有限。
4) 住宅一次性装修比率相对较低
住宅一次性装修对提高住宅的综合性能与内在品质具有重要意义。住宅一次性装修不仅可以通过材料部品标准化、产品制造工厂化、现场施工装配化, 消除噪音扰民, 减少环境污染, 提高室内居住质量和环境质量。同时, 还可以通过材料集中采购、集中提高装修劳动生产率, 使造价比个体手工作坊式的装修节省约20%, 缩短工期约20%。目前, 国内一线城市的房地产市场提供的住宅产品已经大部分进行了一次性装修, 如上海新建住宅的一次性装修比率已经达到60%。而淄博市从2005年至今全市竣工的202个项目, 绝大部分是毛坯房, 住宅内部装修部分都是通过住户零星分散的方式独立进行, 一次性装修住宅比率仅为3.7%, 远远低于一线城市的水平。
2、影响住宅品质现状的主要因素
1.市场因素
近几年淄博市房地产市场有了较大发展, 规模不断扩大, 市场呈现供需两旺, 量价齐升的态势, 住宅品质也有了一定程度的提高, 但真正意义上的高品质住宅却凤毛麟角, 市场的发展与目前住宅品质的现状不相适应。究其原因, 一方面是目前市场缺少具有普遍适用、统一明确的住宅品质评定体系, 住宅品质信息严重不对称, 消费者无法将住房品质作为消费的重要考量内容。另一方面是近几年来人们对住宅的价值取向还未完成从区位地段到性价比的转变, 住宅品质的高低远没有区位和价格对消费者的影响显著。以上原因导致目前房地产市场还没有成熟的以质论价的价格形成机制, 开发企业建设高品质住宅的积极性不高, 住宅建设同质化现象严重。
2.企业因素
近年来淄博市房地产开发企业数量不断增加, 实力不断增强, 但开发建设的住宅项目品质普遍不高, 其原因一是目前市场销售形势较好, 市场按质论价的氛围还未形成, 开发企业不需要通过提高住宅品质, 就能取得较好市场回报, 这使得开发企业建设高品质住宅的积极性不高。二是开发企业整体实力较弱, 大部分开发企业品牌意识不强, 对建设高品质住宅意义认识不足, 重视程度不够, 还没有认识到建设高品质住宅对开发企业价值品牌的塑造和后续项目营销的巨大促进作用。三是部分开发企业有建设高品质住宅的积极性, 但因此类住宅对项目规划、环境景观、户型设计等各个方面要求较高, 开发企业自身实力有限, 没有足够的专业技术力量鉴别和优化设计方案, 即使进行了较大投入, 也难以使住宅品质达到较高的水平。
3.制度政策因素
近年来, 淄博市不断完善闭合管理体制, 对规范房地产市场和房地产开发企业的经营行为起到了很大作用, 但在如何提高住宅建设品质方面研究较少, 还未建立和完善引导企业提高住宅品质的相应机制:一是缺乏市场以质论价的价格培育机制。目前淄博市还没有建立相应的住宅品质评定机制, 新建住宅的品质状况还未实现透明化, 市场以质论价的价格形成机制和消费理念尚未形成。二是激励引导机制尚不完善。目前为引导企业提高住宅建设品质出台的激励政策相对较少、力度有限, 无法调动起开发企业建设高品质住宅的积极性。
3、提升住宅品质的政策研究
随着居民生活水平的不断提高, 人们对居住条件的要求也不断提升, 逐步开始追求适用性、环境性等更高的高品质住宅。淄博市住宅建设品质相比较高品质住宅的标准还存在很大差距, 要想在今后尽快提升住宅建设品质, 不仅需要开发企业逐步提高品牌意识, 还需要政府部门尽快出台有关政策, 建立健全相应机制, 引导激励住宅品质的全面提升。
1.制定规划设计地方标准, 构建规划设计的优化机制
构建规划设计的优化机制, 是提高住宅规划设计水平、提升住宅品质的重要途径。目前执行的《城市居住区规划设计规范》属于国家标准, 用于指导全国的住宅规划设计, 仅按照国标要求, 已经无法满足高品质住宅的建设要求。因此, 应根据区域经济发展水平, 编制规划设计地方标准, 调整提高相关规划设计指标要求。同时, 研究建立项目规划设计方案优化机构, 对规模较大、有条件的项目的规划方案在审批前进行优化提高, 最大程度的提高项目的规划设计水平。通过构建规划设计的优化机制, 能够引导企业选择优秀的设计单位, 使项目在前期的规划设计阶段就能得到提高, 从而实现住宅建设品质的逐步提升。
2.建评价体系, 培育价格形成机制
1) 构建住宅品质评价体系
住宅品质信息的不对称, 消费者难以将住宅品质作为选择的重要衡量指标, 是造成住宅建设品质不高的一个重要原因。构建住宅品质评价体系是实现市场形成以质论价、引导开发企业提高住宅品质的前提。构建住宅品质评价体系, 组织成立住宅品质评定相关机构, 依照国家发布的《住宅性能评定技术标准》, 对新建住宅性能品质进行评定, 确定住宅的品质状况。还应建立住宅品质状况明示制度, 在住宅项目进行预销售时, 开发企业须在售楼处的显著位置明示经过评定的住宅品质状况, 从而实现住宅品质信息的透明化, 使消费者在购买住宅时, 可以了解到住宅的真实品质状况, 将住宅品质状况作为消费选择的重要衡量指标, 从而促使开发企业不断提高住宅建设品质。
2) 建立住宅“性价比”公示制度
住宅“性价比”是指住宅的性能品质状况与售价的比值。在全面实行新建住宅品质状况评定的基础上, 新建住宅的性能品质状况可以通过具体分值体现出来, 继而使住宅“性价比”能够实现量化。建立住宅“性价比”定期公示制度, 对各主要楼盘的住宅“性价比”在相关媒体上定期进行公示, 使不同地段、不同档次的商品住宅能够方便的实现性价比对, 从而使消费者在购买住房时更加理性, 也使开发企业在销售楼盘能够做到以质定价、合理定价, 促进市场形成按质论价的价格形成机制。住宅“性价比”公示制度, 对保持房地产市场健康平稳发展, 引导开发企业提高住宅品质, 遏制市场出现质价分离的价格过快增长具有重要意义。
3.利用现有平台, 借力权威技术指导
住宅性能认定制度, 是根据国家统一发布的《住宅性能评定技术标准》, 按照统一的评定方法和程序, 专家组对住宅项目进行技术评审, 最终对住宅的性能等级进行认定的制度。项目通过申报A级住宅性能认定, 不仅能够对住宅的性能等级进行级别认定, 更重要的是, 可以借助国家性能认定评审专家组的专业力量对住宅项目的设计方案和建设全过程进行优化、把关, 全面提升住宅建设中的规划设计、景观设计、住宅单体设计及智能化配置水平, 从而提升住宅的整体建设品质。开展A级住宅性能认定, 是提升住宅建设品质的有效途径。
4.完善激励机制, 激发企业积极性
应进一步完善激励机制, 对创建康居示范工程和申报A级性能认定的项目在城市基础设施配套费、配套预存款、建筑企业养老保障金、新型墙体材料专项基金等方面给予适当的优惠和奖励, 并在开发企业年度信用评价和资质核、升级工作中给予加分和优先, 以激发开发企业积极性。同时, 鉴于创建康居示范工程和3A住宅需要增加的成本较多, 难度较大, 应对其进一步加大奖励扶持力度, 鼓励在项目中实行一次性装修到位和集成应用“四新”技术。
5.加大宣传力度, 推行品质住宅理念
一是通过报纸、杂志、广播、网络等多种媒体平台, 引导居民形成健康的居住消费理念, 逐步将住宅品质作为住房消费选择的重要方面。二是通过组织座谈会、现场会等方式, 广泛宣传提升住宅品质带来的经济效益和社会效益, 引导开发企业把科技含量高、内在品质突出、符合“四节一环保”技术要求的高品质住宅作为今后房地产开发的方向。三是通过形式多样的宣传工作, 进一步提高公众对康居示范工程和A级住宅性的认可度, 充分发挥其示范带动作用, 通过以点带面的方式, 逐步提升我市整体住宅建设品质。
摘要：“十二五”是我国国民经济和社会发展的重要时期, 住宅建设面临着新的机遇和挑战。本文通过对淄博市2005年以后竣工的202个住宅小区的调研, 详细分析住宅建设存在的问题及影响因素, 并就如何引导住宅建设品质全面提升进行探讨研究, 有助于引导住宅建设整体水平的提升, 促进房地产市场平稳健康发展。
住宅室内空气品质设计高端研讨 篇8
支持单位:中国建筑产品应用技术联盟中国房地产研究会住宅设施委员会
媒体支持:《中国住宅设施》鉴材315网站
主持人:
刘冰/中国建筑标准设计研究院建筑产品应用技术研究所副总工程师
嘉宾:
罗英/中国恩菲工程技术有限公司 (中国有色工程设计研究总院) 总工、教授级高工
张广宇/中国建筑设计研究院国家住宅工程中心研发部主任工程师、高级工程师
刘南会子/当代节能置业股份有限公司研发设计院副总监
贾岩/当代节能置业股份有限公司研发设计院副总工程师
马艳秋/当代节能置业股份有限公司暖通工程师
汪波/五合国际建筑设计集团暖通主任工程师
高燕飞/启迪汇智建筑科技 (北京) 有限公司市场经理
郭松/艾尔康居 (北京) 科技公司技术部项目经理
王玉峰/艾尔康居 (北京) 科技公司技术部工程师
曲晓舟/宾肯科技 (北京) 有限公司项目经理
罗程/广州市家泰通风设备有限公司项目经理
编者按
世界卫生组织定义“健康住宅”标准之一就是住宅是否拥有良好的通风设施, 能否将室内污染物质排出室外。
《住宅设计规范》GB50096-2011中对住宅自然通风做出“强条”要求。一些地方性住宅节能标准, 对住宅通风提出了更高的要求或建议, 即在保证自然通风条件的基础上, 在自然通风无法完成时 (空调、采暖季) , 通过机械通风, 保证室内一定的新风供给。由此可见, 如何改善室内空气品质已成为人们关注的热点问题。
中国建筑标准设计研究院举办“住宅室内空气品质研讨沙龙”, 为房地产开发商、建筑设计院、精英企业提供了一个平等对话、相互交流的平台, 沟通思想、分享经验、讨论技术, 探讨可行方案。
大家下午好, 很荣幸担任今天沙龙的主持人, 欢迎大家参加“住宅室内空气品质设计研讨”沙龙。
我们都知道, 住宅是否拥有良好的通风设施, 能否将室内污染物质排出室外, 这是世界卫生组织定义的“健康住宅”标准之一, 如何改善室内空气品质已成为人们关注的热点问题。
在我国, 《住宅设计规范》 (GB50096-2011) 中对住宅自然通风做出强条要求, 而一些地方性住宅节能标准, 对住宅通风提出了更高的要求或建议:即在保证自然通风条件的基础上, 在自然通风无法完成时 (空调、采暖季) , 通过机械通风保证室内一定的新风供给。
针对“住宅室内空气品质设计”, 我们首先请参加沙龙的生产厂商、开发企业、设计院的代表, 做简要的自我介绍, 交流住宅通风领域的成功案例、技术难点、实践中的困惑等等。然后, 我们会进行互动交流的环节, 大家有需要解答的疑问, 可以在此环节互动。最后, 两位专家将对刚才提到的相关问题, 给予解答和指导。
启迪汇智建筑科技 (北京) 有限公司是由启迪控股股份有限公司及其控股高新技术企业联手创立的, 在“四恒” (恒温、恒湿、恒氧、恒净) 的室内空气品质、分质供水、智能安防、智能家居控制等方面有深入研究。
在最近几年的市场反馈中, 有不少客户希望能将通风换气和空调系统合成, 另外, 还有不少客户对户用新风系统没有概念:平时不关注, 想开的时候, 发现管道已经被沙尘堵塞。针对需求, 我们正在研发新的产品, 既能通风换气, 提供空调, 还能供应生活热水, 预计今年会在浙江的一个别墅区推广。另外, 在我们的产品中, 引入智能化的控制和显示, 能实时显示室内空气质量, 比如二氧化碳含量、PM2.5浓度等。
对于“住宅室内空气品质设计”, 我们公司一直认为, 这不仅需要建筑节能、空气品质方面的前沿技术, 还需要系统成套的解决方案。
艾尔康居的定位是做“洁净的空气”, 目前, 公司主营业务分为三大板块:建筑室内新风换气系统、建筑室内空气净化设备、建筑中央真空吸尘系统。
其中, 代表产品叫“住宅深呼吸”, 它通过收集、检测房间内空气的CO2浓度或者TVOC综合浓度, 来决定是否进行室内、室外空气的交换。当室内空气的CO2浓度或者TVOC综合浓度超过设定标准之后, “深呼吸”系统会首先进行室外空气的补入, 以解决室内缺氧的问题;然后再进行排风运行, 把室内多余的CO2排到室外。
同时, “深呼吸”系统通过植入活性炭初效过滤模块、静电除尘模块、光催化杀菌模块, 实现室内循环来解决室内TVOC (甲醛、苯、氨气) 、有害微生物 (病毒、细菌、霉菌) 、异味、粉尘 (PM2.5为主) , 提供室内高洁净度的空气品质。
除了“住宅深呼吸”, 我们公司还有“全洁送风系统”、可壁挂的“光等离子空气净化机”等产品, 也是秉承“做洁净的空气”的理念而研发的。
通风换气本身是一个传统的概念。随着人们对居住环境要求的不断提高, 特别是2003年上半年在全球范围内传播的“非典”, 人们更加强调住宅的通风换气功能。国家及地方的有关部门也出台了许多相关标准建议。国家住宅与居住环境工程中心发布的《健康住宅建设技术要点》 (2004年版) 提出住宅室内外空气的交换、净化而提出了室内通风换气的量化标准, 以及推荐的实施方案。
门窗通风器完全解决在不开窗的情况下达到通风换气、除尘、杀菌、隔音降噪、节能等功能。通风器安装于玻璃和窗框之间, 只需减少原来的玻璃高度, 安装简便快捷, 且不需增加任何附件, 同样适用于既有和新建的建筑项目。
家泰PM 2.5通风器是针对雾霾、灰霾、沙尘暴等恶略环境而研发的乙款功能性几强的产品。可对室内新风有效过滤2.5um的粉尘颗粒, 起有效率达到99%以上, 并已通过国家权威部门检测认定 (CSH3-
3B-Q-2013-010) , 是目前唯一能高效在引入室内新风的同时清除2.5nm粉尘颗粒的通风换气产品。该产品对空气进行二次过滤, 并设计有负氧离子净化装置。空气首先通过高效不锈钢滤芯将2.5um的粉尘颗粒进行第一步过滤, 在通过活性炭过滤芯进行二次过滤, 并对有毒有害气体及异味进行吸附, 在通过负氧离子净化后不间断的送入室内。产品设计有自动二次清理装置, 对不锈钢滤芯进行实时清理, 以保证滤芯不会被阻塞而不间断的向室内输送优化后的清新空气。
首先, 从科学角度讲讲污染的主要三个类别:物理污染、生物污染及化学污染, 体现在以下三个方面:
1、室外的新风——物理污染 (以PM2.5、PM10为代表)
新风是整个室内可吸入颗粒物污染的主要源头, 现国内主要采用的处理方式是在新风入口处配置板式静电除尘设备, 净化效率高, 初投资稍贵, 但此设备由于风阻, 可清洗, 从长远角度讲节能、环保。已在国内普遍应用。
2、空调自身的污染——生物污染 (以微生物为主)
每台空调都设有盘管/表冷器、接水盘, 此处常年潮湿积水, 是细菌、病菌的主要滋生繁衍地, 此类污染物可采用紫外线达到杀菌灭菌的目的。
3、室内装修污染——化学污染 (以甲醛、笨、二甲苯为代表)
随着社会的进步, 人民生活水平的提高, 日益追求舒适的居住环境, 装修问题日渐凸显出来。装修材料等所散发的刺鼻气味, 严重威胁着人体的健康。针对此类污染, 可通过配置光触媒 (光催化) 净化设备达到净化要求。
然后, 目前我国对室内空气质量有所规定的国家标准, 分别是国标《民用建筑供暖通风与空气调节设计规范》 (GB50736-2012) 和《室内空气质量标准》 (GB18883-2002) 。我们宾肯科技可根据用户的实际情况, 量身定制系统的空气净化解决方案。
最后, 感谢中国建筑标准设计研究院的邀请, 能够给予我公司此次参与沙龙研讨的机会, 我公司作为空气净化领域的主要净化生产厂商, 希望以后能够更多的机会参与进来, 与更多的专家进行交流、研讨、分享。
当代节能置业是一家专注于绿色节能的房地产开发公司, 我们在住宅的暖通空调专业方面, 有很大与业内共同研发的需求。
非常感谢沙龙的主办方, 邀请我们参与这样的高端研讨。因为对于我们开发商来说, 更多的了解市场、了解产品, 能够帮助我们更好的设计。比如, 我目前正好有一个小的需求, 是我们正在做的一个三居室的户型研发, 我们希望使用一台小的室外机、一台小的室内机, 不使用风管, 提供三个房间的新风。这样的设计, 对于我们来说是新的, 就需要在市场上寻找新产品、寻找新的解决思路。在刚才各位的介绍中, 我对市场有了新的理解, 给我很多的启发。希望未来有更多的机会, 参与这样的活动, 互相交流。
我们当代主要是做舒适性住宅, 非常关注空气品质。在北京当代MOMA等高端项目中, 针对室外空气不好, 我们进行的封闭式处理, 采取机械通风来创造良好的室内空气环境。
空气处理其实有几个层次, 刚才有几位企业代表已经介绍了, 有光触媒、静电除尘等。在银河SOHO, 就有静电除尘的显示, 可以看到室内外的差别, 还是相当可观的。
刚才家泰的企业代表, 介绍了他们的窗式通风器, 有内置风机, 有活性炭过滤, 能降一部分的尘, 对于我们来说, 有思路的启发, 但也需要我们对原理和应用有进一步的探讨。
我们公司最近做了一个标准化户型, 针对南方提供冬季采暖, 用的是
可再生能源, 但在室内空气品质的保持中, 我们通过建筑规划设计应用自然通风, 效果也非常好。这是因为南方的空气品质好, 而且南方对自然通风的需求高, 就算在冬季, 根据清华大学的统计数据, 南方对封闭采暖的需求也不高, 4个房间通常只有2个房间开空调, 另外的房间喜欢开窗通风。
而在北方, 最近几年因为空气质量不高, 人们对健康的关注越来越多, 由此我们开发商在追求产品质量的同时, 采用机械通风, 提升产品的品质。我在设计中的体会, 更多的是希望厂家能针对不同地域的生活习惯和环境质量, 开发出适合当地的产品。并不是将所有前沿的技术融合在一起就是最好的, 而应该是适合当地的, 应该考虑经济、实惠、利益最大化。
刚才的交流中, 企业代表为我们介绍了各种提升空气品质的技术, 我想说的一点是, 在实际运行中, 因为人们对新风的敏感度不高, 所以导致了实际运营没有达到暖通设计的效果。
之前, 我曾走访了5个高档的写字楼, 发现大多数写字楼的内区新风系统没有打开。其中有一家写字楼的管理人员就明确表示, 他们的新风系统一天开两次, 分别是中午10:00~11:00, 下午2:00~3:00, 如果全天运营新风系统, 成本会太高无法控制。
地下车库通风系统设计, 通常会要求根据一氧化碳的浓度来控制风机运行, 但在实际的操作中, 大多数是采取定时开关的方式。所以, 我很赞同在设计中更多的引入自然通风的方式。
我从十多年前, 就开始研究室内空气品质, 现在这块市场发展情况很乐观, 有各种产品供选择, 有热回收装置的, 还有智能感应的装置也就是风口能随着人的移动而转动的设备。我觉得这些产品都是好产品, 可根据实际工程需要选择合适的产品。
我的理解是, 在做暖通设计前, 最好先模拟小区通风, 在设计时尽量考虑自然通风。在使用通风设备前, 应考虑设备与当地环境的适应性。比如在日本使用广泛的墙式通风器, 引入到国内采暖地区使用时, 需要考虑增加冬季关断的技术, 并做好冷 (热) 桥处理避免结露。而像窗式通风器等设备, 能很方便的使用在既有建筑的改造上, 而且价格相对来说便宜, 就需要考虑设备的便利性。
我从事暖通设计工作已经30多年, 今天大家讨论的居住住宅的室内空气品质设计, 这是很有必要的。这么多年来, 做过无数工业的、民用的、住宅的、公建等各种建筑的暖通方案, 得到的体会, 就如大家刚才所说:暖通方案没有最正确的, 只有最合适的。
针对“住宅室内空气品质设计”, 我认为首先要区分南北方, 这是因为南北方的生活习惯、建筑形式、材质材料上有很大的区别。第二个, 高档和一般住宅的设计思路, 也应该有所不同。第三个方面是运行, 空气质量品质是由“温度、湿度、风速、有无污染物”决定, 如果空气条件合适会首先考虑自然通风, 如果空气质量不高就采用机械通风。
童悦仲:细节成就住宅品质(下) 篇9
从结构设计方面提升住宅品质主要是指提升其安全性和耐久性。
由于我国长期处于“一穷二白”的贫困状态, 为了少花钱多办事, 我国规范确定的建筑结构可靠度水平相对较低, 近年来虽有所提升, 例如《建筑结构荷载规范》规定的住宅楼面活荷载标准值已从建国以来长期沿用的150Kg/m2 (即0.15KN/m2) 提高至0.2KN/m2等, 但这距离中国工程院院士、清华大学陈肇元教授等专家前一时期主张的“要大幅度提高我国建筑结构设计的安全度”仍相去甚远, 所以至今我国规范确定的建筑结构可靠度水平仍然不高。按照市场经济法则, 我们应不反对开发商为了提高商品房的内在品质, 采用一些高于规范规定的结构设计指标。
例如, 按现行规定, 我国商品住宅的土地出让年限为70年, 而一般住宅的主体结构设计使用年限为50年, 相差20年。为了使两者相互匹配, 考虑到风荷载是南方地区住宅建筑结构的主要荷载之一, 雪荷载是北方地区住宅屋面的主要荷载之一, 在结构设计时可以采用高于规范定值的重现期为70年甚至更长时间的最大风压或雪压, 以提升住宅结构防风或防雪灾的安全性。
我国是多地震的国家, 去年“5·12”汶川特大地震发生以来, 居民对住宅的抗震性能变得尤为关注。为了提升住宅的抗震性能, 除了政府投资项目, 商品住宅开发项目完全可以在自愿基础上采用高于《建筑抗震设计规范》相应要求的抗震构造措施, 或采取抗震性能更好的结构体系、结构类型及抗震技术。
住宅设备设施配置可改进之处
住宅设备设施配置是决定住宅品质的另一个十分重要的因素。
目前住宅设备设施配置方面的问题之一是相关设备互不匹配, 例如常见的拥有两个甚至多个卫生间的住宅, 有的还在主卫生间设计了双人浴缸, 但是热水水源却只有一台小型壁挂式燃气热水器, 热水供应量显然不能满足需要。而且其中常见的情况是有的卫生间距离热水器太远, 每次使用时均需等待管路中全部冷水放光后热水才能到达, 既费水又不舒适。
因此建议在不具备集中式热水供应条件或大容量户式热水炉的住宅内, 不要轻易安装浴缸, 而是采用淋浴比较恰当。对于采用小型壁挂式燃气热水器的住宅, 距离燃气热水器较远的卫生间可以另外安装电热水器或者利用太阳能热水系统供应热水。
在门窗选用和室内通风方面, 设备互不匹配的问题也很普遍。目前出于建筑节能方面的要求, 不少小区选用了气密性和水密性都很好的高档门窗, 但是因为没有安装适当的通风设备或新风系统, 结果导致室内新风量严重不足, 致使居民在室内外温差很大的季节也不得不敞开门窗通风换气, 造成大量的能源损失, 高档门窗优良的密闭功能等同虚设。
电梯是住宅内最重要的设备之一。可以说没有电梯的发明, 就不会有现今的高层住宅。在电梯设置方面, 早在建国之初的1953年, 原建筑工程部即规定七层以上的建筑物必须设置电梯, 也就是说六层及六层以下可以不设电梯, 这个规定一直沿用至今, 大约在世界范围内都属于一个相当低的标准了。今后随着社会的进步, 有条件的六层或五层住宅也可考虑加装电梯, 或者预先留出电梯井的位置, 待以后再安装电梯。
目前住宅电梯配置中的一个带有普遍性的问题是, 绝大多数高层住宅的电梯轿厢无法容纳担架进入, 一旦住在高层的重症病人急需下楼, 不是被迫起身直立导致病情加重, 就是躺在担架上被人从楼梯间一层层抬下来贻误治疗时机。
对于服务户数多的大运载量电梯, 解决进出担架问题似乎稍容易些;而对于服务户数少的小运载量电梯, 其实只要在设计阶段改变一下电梯井道和轿厢的形状, 进出担架问题就迎刃而解了, 这种深窄轿厢的电梯在国外已常见到, 国内主要电梯厂家也都能够制造。
住宅太阳能热水系统在我国已是大量使用的技术, 当前的突出问题是安装凌乱, 影响建筑立面和城市景观。要改进这一问题需要按照国标《民用建筑太阳能热水系统应用技术规范》做到与建筑一体化, 重点是把太阳能集热器与坡屋面或阳台拦板有机结合, 或者真正作到在平屋面上隐蔽安放。
当前住宅设备设施配置方面普遍受到忽视的还有维修的方便性问题。例如目前各种管线除了竖向干管布置在管道井里, 其它几乎全部暗埋在墙壁和楼板垫层内, 虽然表面上看室内空间整洁有序, 但是一旦发生故障或未来老化需要更换, 就将引来一场大麻烦, 破坏装修剔凿主体结构自不必说, 甚至想确定这些暗藏管线的具体位置和走向都不容易办到。而当今欧洲发达国家的新建住宅中, 冷、热水管和暖气管道不少仍采用明装, 目的主要是为了方便维修和更换。不过其管道品质普遍很好, 采用不锈钢管或镀铬铜管, 管径很细而水压特足, 因此并不影响美观。这种不同的设计理念值得我们思考和借鉴。
住宅建筑施工可改进之处
近年来住宅施工质量有较大进步, 但是仍有不少质量通病未彻底杜绝。居民投诉较多的有主体结构混凝土裂缝、建筑防水质量差、外墙保温层和饰面层开裂脱落等。
混凝土裂缝属于长期解决不完的老大难问题, 基础沉降、温度、收缩、建筑超长等原因都可能引起裂缝。虽然其中有些细微裂缝对于建筑物的安全性和耐久性并无大碍, 但也应尽量减少和避免。近年来商品混凝土和泵送混凝土在大中城市得到普及, 尤其是泵送混凝土, 由于其大流动性、大砂率、高水泥用量的特点, 容易出现表面塑性裂缝和收缩裂缝, 影响混凝土的耐久性。应通过改进施工工艺, 加强混凝土养护等手段减少以至克服。在实际工程中还发现因拆模过早, 施工荷载超载等导致的混凝土裂缝, 这种现象属于施工管理不当, 情况严重的就是质量事故, 必须予以避免。
现浇混凝土楼板刚度不足的情况时有发生, 主要原因往往是楼板厚度不足, 甚至发现个别项目起居厅楼板中部厚度比设计值少了3至40毫米, 如此质量的分项工程应判为质量事故进行加固处理。
防止事故的办法在于加强浇注混凝土时的施工管理, 采取保证现浇楼板厚度的可靠技术措施和管理措施。此外, 现浇悬臂板式阳台承载力不足甚至造成坍塌的质量事故最近又有发生, 原因是施工阶段浇注混凝土时工人踩踏受力钢筋使其位置下移, 构件内力臂减小导致承载能力远低于设计值, 结果交付使用后不久就发生根部断裂坍塌, 类似这些问题只要引起重视其实完全可以避免。
防水施工质量差也是居民投诉比较集中的问题。近年来由于不少施工企业加强了屋面防水施工管理和坚持做卫生间闭水试验, 屋面防水工程和卫生间防水工程质量有了较大改善, 但是地下室渗漏问题和南方地区外墙渗水问题 (尤其是门窗洞口周边渗水) 依然时有发生, 应当引起施工企业重视。
目前我国许多住宅楼采用外墙外保温节能做法, 其优点是比外墙内保温容易避免冷桥的出现, 又比夹心式的复合保温墙体构造简单施工简便。但是外墙外保温如果建筑构造或材料使用不当, 或是施工方法有误, 则极易造成保温层或装饰层 (外墙面砖等) 大面积开裂甚至脱落的质量事故。解决的办法一是选择相对成熟稳妥的构造做法和施工工艺, 二是保证所用材料尤其是胶结材料质量符合要求, 三是严格按照相关技术标准和工法进行操作。为了做到以上三点, 当前特别要防止低价恶性竞争, 阻止伪劣产品和冒牌队伍混入外墙外保温市场。
目前我国仍然允许毛坯房 (或称“清水房”) 上市销售, 这非常不利于住宅品质的提升。毛坯房属于半成品住宅, 售出以后需要消费者自行组织室内二次装修, 由此留下的主体结构隐患、电气线路安全隐患、防水层破坏、室内污染物超标等问题实在太多, 难以保证住宅的品质。
毛坯房的存在是中国大陆特有的现象, 它的产生有其特殊的历史原因, 也必将随着时代的进步而逐步退出市场, 因此住房和城乡建设部近年来一直在倡导住宅全装修。目前已有越来越多的消费者表示愿意购买全装修住宅, 然而实行全装修的阻力反倒主要是来自于项目开发商, 他们担心全装修住宅可能产生的投诉点太多, 一旦发现质量瑕疵难以应付。
与此相反, 近年来也有越来越多具备实力的开发商加入了开发全装修住宅的队伍。有业内人士甚至大胆预言, 敢不敢开发全装修住宅和能不能建好全装修住宅, 将成为此番经济调整后开发企业能否生存下来的分水岭和试金石。作为开发企业的合作伙伴, 一切有实力的建筑施工企业也应当具备做好住宅全装修的能力和水平, 以满足市场的需求。
小区室外景观环境建设可改进之处
在绿地系统建设方面, 近几年有些高档小区为了制造“卖点”, 大量移栽大树甚至古树名木, 这种做法完全不可取, 既破坏了这些树木原生地的生态环境, 所移树木也不易成活。即使勉强成活了, 由于移栽时不得不砍去大部分树冠和根系, 其树型在多年内也难以恢复。应当提倡小区绿化以本地树种为主, 并在规划设计阶段和施工阶段密切配合, 采取措施保留建设场地上原有的大型树木。
无障碍设计是住区设计中必须遵循的原则。随着人口老龄化时代的到来, 无障碍设计的重要性日益凸显。目前高层住宅的单元入口均能按照规范要求设计无障碍通道, 较多存在的问题是小区室外无障碍设计不够贯通, 个别小区甚至为了营造景观, 人为地制造一些局部障碍, 这种现象应予避免。
小区物业管理和服务可改进之处
高品质的住宅要靠入住以后正规的物业管理和服务来维护。例如小区原本良好的卫生环境和绿化环境, 如果日常管理缺失, 几天后就会变得面目全非。目前大多数小区都实行了物业管理, 但仍有一些工作被忽略, 需要研究落实。
例如近年来北方地区一些不具备引入城市热力条件的新建小区, 不再建设小联片集中供热的锅炉房, 而代之以给每户居民安装一台壁挂式燃气热水炉, 用于家庭冬季采暖和四季热水供应。需要注意的是, 这种热水炉的部分易损件 (如密封垫) 一般只能保证一年的安全使用寿命, 厂家的产品说明书均注明每年至少应检修1次, 但居民大多并不知晓。因此从安全角度有必要建立强制检修制度, 但至今此项工作无人承担, 情况令人担忧。
完善住宅设计提高居住品质 篇10
1 住宅设计的现状问题分析
1.1 住宅外观抄袭成风
目前很多高档住宅外观多采用欧式风格, 给消费者带来的印象就是千篇一律, 造成这种现象的原因有以下两点:
造型一味地抄袭。大城市的住宅多抄袭国外, 尤其是欧洲;而小城市又多以大城市建筑为模板;如此一来, 无论地域、文化、经济条件有何差异, 建筑外型都大同小异。
很多开发商对于住宅外型的重视要高于住宅功能本身。这样带来的后果是一味地追求外型的时尚, 功能设计和空间的分区可能会与消费者实际需求脱离。
1.2 住宅空间设计不合理
目前很多住宅单套户型面积的要求越来越大, 设计中很多采用错层式结构来满足使用面积的要求, 但应注意错层、跃层的使用仅适应于特定的情况, 并不能不分对象和场合盲目使用。
对于小面积的户型, 本身面积就不大, 如果使用错层, 不仅使用面积会折减, 空间也会显得压抑。
住宅设计首先应保证结构的安全性, 对于频繁地震区, 平面和立面上的不规则对于质量和刚度的影响很大, 直接会导致震害的加重, 因此, 不建议在频繁地震区用错层式建筑住宅。
1.3 厨卫布置有细节问题
厨房应与起居空间分隔开来, 以免干扰起居;同时, 厨房的设计还应考虑到能否与生活流线协调起来。卫生间应注意干湿分享, 很多住宅设计中发现, 坐便器、淋浴器甚至有洗衣机等共处一室, 这样会给生活带来很大的不方便, 也会使机器的使用年限下降。
厨卫的数量多少应根据整体户型协调处理。既不能大户型配备很少的一两个卫生间, 也不能发生小面积住宅设多个卫生间的现象。这样带来的问题是空间的浪费, 同时也没有必要。
厨卫管线的分布没有统一的标准。因此, 有些住宅会出现管线分布散乱无序。这样对于居住使用不方便, 装修也会添加不必要的麻烦, 甚至家电的摆设也会受到影响。
2 提高住宅居住品质的设计方法
2.1 创新设计思路
住宅建筑应向着居住功能多元化发展, 以人为本为基础, 对住宅细节处理要精细, 从而设计出更有居住感的住宅, 使住宅空间同时满足生存、发展和享受。
满足超前性和弹性要求。住宅设计可在套型、环境等多个方面给未来留以可以调整的空间和余地, 这样对于居住者更换或者居住要求发生变化时, 可以灵活地调整住宅空间。
满足功能多元化要求。住宅设计在满足基本生活的前提下, 应开拓多元化功能, 供居住者读书、文化娱乐等多方面需求, 使居住内涵多元化。
满足空间多样化要求。居住空间可向三维空间设计发展, 在当地情况和环境满足的前提下, 可采用复式、错层等结构模式, 使居住空间更加多样化。
满足精品化要求。以人为本, 避免直接生搬硬套, 根据居住者的实际需求进行人性设计, 同时细节要做细做精, 使住宅设计更加精品化。
满足信息化要求。住宅设计可加入信息化元素, 体现出当代科技发展的新价值。
2.2 融入当地文化、艺术和环境
住宅外型的设计应综合考虑当地情况和人文条件, 尽量体现文化性和艺术性。可以借鉴一些优秀的建筑经验, 但不宜直接抄袭, 我们国家的住宅建筑应体现出自身的文化内涵底蕴, 力求美观、和谐。
另外, 住宅建筑不仅要注重自身外型, 还应注意与当地环境和周围环境巧妙融合, 包括园林绿化, 交通分区等。好的住宅设计是与周围环境相得益彰的, 而不是目前很多住宅设计中出现的格格不入的现象。很多国际的住宅在周边的环境中显得突兀, 这就要求设计者在设计时应充分地考虑这些因素, 给居住者提供更加舒适的居住环境。
2.3 充分考虑居住的实用性
住宅建筑首先应满足实用性, 建筑是为人服务的, 而不能因为建筑设计的不完善, 而使居住者要迁就环境。因此, 以人为本就是以人的生活规律为设计依据, 尽量使住宅设计更加完善、方便, 更适合居住。
住宅的空间划分应考虑功能分区, 将公用的空间如餐厅、厨房等集中布置, 而对于需要避免干扰的区域如卧室、书房等应分区布局。这样不仅可以体现居住的私密性, 也可使住宅空间的划分更加合理。
各个功能分区的设计应注意生活活动规律和功能的要求。如卧室的功能是休息, 应配备相关的更衣室, 采光窗, 有需要的还应就近配置书房, 这样生活、学习更加符合人的活动规律。而客厅是公共使用的区域, 多用来会客或聚会, 因此, 空间尽量规整、宽敞;以客厅为点还应处理好交通流线问题, 尽量避免布置过多的门户如通往卧室、厨房等, 这样会使交通面积过大, 影响客厅的正常使用, 舒适感下降。
现代住宅的设计还应考虑到现代人生活起居的新特点, 即便利和舒适更为重要。这就要求功能流线设计更加合理, 如厨房应尽量靠近外侧, 这样不仅可以减小厨房对户内的干扰, 也更方便人们的生活。除此以外, 厨房还应与餐厅形成一体化空间。这样做的好处是减小送菜流线, 还可使就餐环境更加宽敞。卫生间应在以前设计的基础上增加化妆功能, 同时坐便器与淋浴器就分开, 保证干湿分离。还应根据住宅档次考虑设置储物间, 衣帽间, 使日常生活的这些小需要都能得到满足, 更加符合个性化设计。
现代住宅还应注重通风设计, 因此, 半开敞空间的使用有很多优点。首先, 它能直接接触室外, 对于空气、阳光都能切身感受。其次, 可设置入户花园或阳台等, 给居住者提供多选择的空间设计, 居住者可以用来休息、观景甚至亲身动手绿化。对于一些高档住宅还可设置空中花园, 不仅可以使居住者亲近自然, 也可使居住功能多元化, 使居住者更加热爱生活、享受生活。所以, 住宅设计将不再是仅保证生存的空间, 而是集发展空间和享受空间为一体的多元空间。
现代住宅还应考虑节能性。节能建筑不仅是绿色建筑的需要, 也是我国社会可持续发展的必然要求, 因此, 设计者在住宅设计中应充分考虑这一点。
3 结语
通过上述分析, 目前我国的住宅建筑设计还存在着一些问题, 因此需要设计者创新思路, 根据我们文化底蕴的特点和当地环境的条件, 设计出具有我国文化和艺术特色的实用性住宅建筑。将住宅建筑带入空间和功能多元化时代, 使之成为满足生存空间、发展空间和享受空间的一体化空间设计。
摘要：目前我国住宅设计存在着一些误区, 本文将对这些误区进行逐一分析, 并提出提高住宅居住品质的主要设计方法, 包括创新思路、体现文化和注重实用等。
关键词：住宅设计,误区分析,设计方法,居住品质
参考文献
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