土地评估抵押建议

2022-07-17

第一篇：土地评估抵押建议

土地储备机构抵押储备土地的，如何办理抵押登记？

(在平时工作中，经常遇到土地储备机构将储备土地用于抵押贷款并申请登记发证，但其不是土地的完全的使用权人，如何登记发证)?

答：根据国土资源部、财政部、中国人民银行2007年11月19日颁布的《土地储备管理办法》，土地储备是指市、县人民政府国土资源管理部门为实现调控土地市场、促进土地资源合理利用目标，依法取得土地，进行前期开发、储存以备供应土地的行为。土地储备工作的具体实施，由土地储备机构承担。土地储备机构应为市、县人民政府批准成立、具有独立的法人资格、隶属于国土资源管理部门、统一承担本行政辖区内土地储备工作的事业单位。土地登记机构办理储备土地抵押登记，应当注意以下几点：

一是申请抵押的储备土地必须产权清晰，具有合法的土地使用证。

二是申请贷款的土地储备机构必须满足商业银行及其他金融机构的贷款要求。土地储备机构举借的贷款规模，应当与土地储备计划、土地储备资金项目预算相衔接，并报经同级财政部门批准，不得超计划、超规模贷款。

三是政府储备土地设定抵押权，其价值按照市场评估价值扣除应当上缴政府的土地出让收益确定

四是政府储备土地抵押程序参照划拨土地使用权抵押程序执行。

第二篇：关于土地抵押评估的若干思考

[摘

要]：土地抵押评估是土地估价的主要业务之一。土地抵押评估涉及到信贷安全和当事人的合法财产保护问题，所以其不同于一般土地的评估。在土地抵押评估的实际执业中，会遇到估价目的含糊、价值类型和估价时点难以确定、抵押估价业务流程不宜规避信贷风险等问题。本文在这些问题的分析和借鉴国外土地抵押评估经验的基础上，提出了土地抵押估价在业务流程改进、估价行为规范、行业内外互补等方面的改进建议，以此达到加强土地抵押估价业务管理，防范土地信贷风险，维护土地当事人的合法权益的目的。

[关键词]：土地估价;抵押估价;问题;改进建议

土地是一种良好的提供债务履行担保的物品，因为，土地具有不可移动性、寿命长久、价值量大、保值增值性等特点。随着我国社会主义市场经济的逐步确立，各类专业银行正向商业银行转变，信用贷款也逐步被抵押贷款所取代。一般，公民、法人或者其他组织向其他公民、法人或者其他组织借款时(其中典型的是向银行申请贷款)，债权人为了减少自身的风险，往往要求债务人或者第三人一起提供合法的土地担保。为了知道该提供担保的土地的价值，债权人一般会要求债务人提供债权人信任的估价机构出具的估价报告，以作为发放贷款限额的参考依据。但是土地抵押因为涉及到信贷风险、土地当事人的合法权益等重要问题，所以土地抵押评估不同于一般土地的评估。

1土地抵押评估的特点

1.1未满足抵押土地特别要求的，不得进行抵押评估

(1)抵押土地须具有完善的产权

产权明晰是抵押土地评估的基本要求。考虑到土地抵押贷款中的风险，抵押土地应具备完善的土地产权，领取规范的国有土地使用证。估价人员应对抵押土地的国有土地使用证进行认真审核，并通过现场勘察，保证土地使用者、用途、位置、面积、权属性质以及有无他项权利等与实际相符，保证抵押土地来源合法、产权清楚、用途规范、法律文件齐全。此外，在对房地产产权证和国有土地使用证进行审核时，应按照“房地一致”的原则，保证房地产权利人与土地使用者相一致。在抵押贷款时，如委托人与土地使用者不一致，则应明确委托人与土地使用者的关系，并由土地使用者出具同意抵押的书面证明。

(2)抵押土地的用途应符合城市规划的要求

对抵押土地以现状用途进行抵押的，应注意城市规划对现状土地的影响。对由于城市规划的改变导致土地用途发生变化的，则应有规划部门的审批意见，以规划部门确认的用途为准。对由于城市规划需要在贷款期内征用的土地，应不作为抵押资产。

(3)《城市房地产管理法》等法律法规，对不能抵押的房地产(其中也包含土

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第三篇：土地抵押登记程序

(一)土地他项权利登记(由原土地登记机关窗口办理)

1.国有土地抵押权设定登记

(1)抵押双方共同填写的《土地他项权利登记申请书》(原件1份);

(2)土地使用权的借款合同和抵押合同(原件各1份);

(3)《国有土地使用证》(原件);

(4)抵押双方及其它相关利害人的营业执照、组织机构代码证或个人身份证(复印件各1份);

(5)地价评估报告(原件1份);

(6)抵押双方及其它相关利害人法定代表人身份证明(原件各1份)、法人代表委托书(原件1份)及个人身份证明(复印件1份);

(7)土地使用权分割抵押时需提供双方同意签章的分割界线的宗地图(原件1份);

(8)如地上有建筑物的，还需提供地上建筑物权属证明;

(9)属股份公司的抵押还应提供其公司章程和股东会或董事会决定;

(10)属最高额抵押、承兑汇票、授信贷款等形式的，提供相应的主合同和抵押合同;

(11)以共有土地使用权作抵押的，应提交其他共有人同意抵押证明;

(12)以划拨土地抵押的，提交土地行政主管部门地价评估备案材料;

(13)其它按规定需要提供的材料。

办理国有出让土地使用权首次抵押所需资料

1、国有土地使用权抵押申请书(市场办领取);

2、《国有土地使用证》复印件、《房屋所有权证》复印件(均需带原件，核实后退还);

3、出让合同、出让金缴费凭证(均为复印件);

4、双方确认的抵押土地使用范围图(一式二份，分割抵押需提供规划总平图，经市场办审核后开具测绘通知单);

5、抵押土地使用范围地籍图(一式四份，信息中心出图);

6、银行借款(抵押担保)合同原件;

7、国有出让土地使用权抵押合同(一式四份);

8、共有土地使用者的书面同意证明;

9、工商营业执照、法人代码证书;

10、其他

国有土地使用权抵押

申办材料

1、填写《国有土地使用权抵押登记申请审批表》

2、抵押双方签订的抵押合同和借款合同(原件)

3、抵押双方法人代表身份证明(原件，个人为身份证复印件)

4、企业法人营业执照(复印件)

5、国有土地使用证(原件)

6、地价评估报告及技术报告

7、房屋所有权证(土地上有房屋的)

7、土地部门认为应提交的其它材料

说明：①地上没有附着物的划拨土地使用权申请抵押的，不受理报件。②地上有附着物的划拨土地使用权抵押，需提供双方就处置土地时优先补交土地出让金的承诺书。③属于分割土地设定抵押登记的，需提供具有土地勘测定界资质的机构出具的抵押土地界线图，并由抵押双方共同认可。抵押期满后涉及法院裁定需处分土地的，应由规划部门出具规划兰线图。④以上材料要求报送一式一份。

第四篇：土地使用权抵押

科技名词定义

中文名称：

土地使用权抵押

英文名称：

mortgage of land-use right

定义：

在我国土地使用权人作为债务人(抵押人)，在法律许可的范围内不转移土地的占有，而将其土地使用权作为债权的担保，在债务人不履行债务时，债权人(抵押权人)有权依法将该土地使用权变价并从所得价款中优先受偿的法律行为。

土地使用权的定义

土地使用权,是指单位或者个人依法或依约定,对国有土地或集体土地所享有的占有、使用、收益和有限处分的权利。

国有土地使用权是指国有土地的使用人依法利用土地并取得收益的权利。国有土地使用权的取得方式有划拨、出让、出租、入股等。有偿取得的国有土地使用权可以依法转让、出租、抵押和继承。划拨土地使用权在补办出让手续、补缴或抵交土地使用权出让金之后，才可以转让、出租、抵押。

农民集体土地使用权是指农民集体土地的使用人依法利用土地并取得收益的权利。农民集体土地使用权可分为农用土地使用权、宅基地使用权和建设用地使用权。农用地使用权是指农村集体经济组织的成员或者农村集体经济组织以外的单位和个人从事种植业、林业、畜牧业、渔业生产的土地使用权。宅基地使用权是指农村村民住宅用地的使用权。建设用地使

[1]用权是指农村集体经济组织兴办乡(镇)企业和乡(镇)村公共设施、公益事业建设用地的使用权。按照《土地管理法》的规定，农用地使用权通过发包方与承包方订立承包合同取得。宅基地使用权和建设用地使用权通过土地使用者申请，县级以上人民政府依法批准取得。特点

土地使用权[2]的抵押是一种不动产权利的抵押，它有以下特点：

(1)用于抵押的土地使用权必须是通过有偿出让或转让方式取得的合法土地使用权，并且是已办理土地登记手续的土地使用权。

(2)土地使用权抵押权设定本身并不发生土地使用权转移，即土地使用权抵押后，土地使用者可继续对土地进行占有、收益，只有在债务不能履行时，抵押权人才能依照法定程序处分土地使用权，此时土地使用权才发生转移。

(3)土地使用权抵押时，其地上建筑物及其他附着物随之抵押。地上建筑物及其他附着物抵押时，其使用范围内的土地使用权也随之抵押，也就是说，土地使用权与地上建筑物及其他附着物必须同时抵押。

(4)土地使用权抵押不得违背土地使用权出让合同的规定。

(5)土地使用权人将土地抵押后，并不丧失转让权，但在转让土地使用权时，应告知抵押权人。

土地使用权的形式

根据《土地管理法》、《土地登记办法》的相关规定，土地使用类型只有土地划拨和土地出让两种形式。

划拨土地使用权

划拨土地使用权是指经县级以上人民政府依法批准，在土地使用者缴纳补偿、安置等费用后，取得的国有土地使用权，或者经县级以上人民政府依法批准后无偿取得的国有土地使用权。由此可见，划拨土地使用权有两种基本形式：(1)经县级以上人民政府依法批准，土

地使用者缴纳补偿、安置等费用后取得的国有土地使用权。这种划拨土地使用权有两个显著特征：一是土地使用者取得土地使用权必须经县级以上人民政府依法批准，二是土地使用者取得土地使用权必须缴纳补偿、安置等费用。(2)经县级以上人民政府依法批准后，土地使用者无偿取得的土地使用权。这种划拨土地使用权也有两个显著特征：一是土地使用者取得土地使用权必须经县级以上人民政府依法批准，二是土地使用者取得土地使用权是无偿的，也就是说无须缴纳任何费用、支付任何经济上的代价。

出让土地使用权

出让土地使用权是指国家以土地所有者的身份将国有土地使用权在一定年限内让与土地使用者。由土地使用者向国家支付土地使用权出让金的后取得的土地使用权。取得出让土地使用权有以下几个特征：(1)取得的土地使用权是有偿的。土地使用者取得一定年限内的土地使用权应向国家支付土地使用权出让金。国家凭借土地所有权取得的土地经济效益，表现为一定年期内的地租，一般以土地使用者向国家支付一定数额的货币为表现形式。(2)取得的土地使用权是有期限的。土地使用者享有土地使用权的期限以出让年限为限。出让年限由出让合同约定，但不得超过法律限定的最高年限。(3)取得的土地使用权是一种物权。土地使用权出让是以土地所有权与土地使用权分离为基础的。土地使用权出让后，在出让期限内受让人实际享有对土地占有、使用、收益和处分的权利，其使用权在使用年限内可以依法转让、出租、抵押或者用于其他经济活动，合法权益受国家法律保护。土地使用权出让的形式有三种，即协议出让、招标出让和拍卖出让。

征用土地是指国家为了公共利益的需要将属农民集体的土地由有权批准机关批准转征为国有土地，属于强制性征地行为。征用是一种土地所有权发生变化的行为，而不是土地使用权的类型。

国内情况

在中国，土地使用权的主体是广泛的。国家机关、企事业单位、农民集体和公民个人，以及三资企业，凡具备法定条件者，依照法定程序都可以取得土地使用权，成为土地使用权的主体。土地使用权可以出让、转让、买卖、出租、抵押。

出让

土地使用权出让是国家以土地所有人的身份将土地使用权在一定期限内让与土地使用者，由土地使用者向国家支付土地使用权出让金的行为。土地使用权出让有拍卖、招标和协议三种方式。

转让

土地使用权转让是指通过出让方式取得国有土地使用权的单位和个人，将土地使用权再转移的行为，如出售、交换、赠与等。土地使用权的出让构成土地使用权流转的一级市场，土地使用权的转让构成土地使用权流转的二级市场。集体土地使用权的转让，目前情况比较复杂，在法律中并无系统的规定，各地的做法也不一致。从原则上讲，农民集体所有的土地使用权不得出让、转让或者出租用于非农建设。因此，集体土地使用权的转让，目前一般是指不改变农用地性质的承包和转包。通过土地划拨及建设用地程序取得的使用权是无限期的，通过土地使用权出让取得使用权的，按照土地的用途不同，使用权的年限也不同。出租

土地使用权出租是指土地使用者作为出租人将土地使用权随同地上建筑物、其他附着物租赁给承租人使用，由承租人向出租人支付租金的行为。未按土地使用权出让合同规定的期限和条件投资开发、利用土地的，土地使用权不得出租。

买卖

土地使用权买卖是土地使用权人以获取价款为目的将自己的土地使用权转移给其他公民或法人，后者获得土地使用权并支付价款的行为。

交换

土地使用权交换是相邻的集体所有制单位，为了改变土地利用的缺点、机械化作业条件和水利灌溉条件，进行局部土地界线的调整与交换部分土地。经调整后，土地利用条件得到改善。土地使用权的交换必须在自愿基础上产生，在平等互利的原则上协商解决，因而可由交换单位提出申请，在土地管理部门指导下，经协商提出方案，经县级以上地方人民政府批准后，进行划界，申请办理变更登记。土地使用权可以作为抵押权的标的物，以土地使用权设定抵押权时，其地上的建筑或其他工作物也随之抵押;当地上的建筑或其他工作物抵押时，其适用范围内的土地使用权也随之抵押。

变更

土地使用权变更指国有土地使用权、集体土地使用权在初始登记后发生的变更，主要有以下几种类型：a.国有土地划拨、集体土地内部划拨;b.依法通过土地有偿出让、转让取得土地使用权;c.因赠与或继承、买卖、交换、分割地上附着物引起;d.因土地交换、机构调整、企业兼并等原因引起;e.因宗地合并或分立引起;f.因处分抵押财产取得土地使用权;g.更改土地使用者名称、地址等。

赠送与

土地使用权赠与是土地使用权人将土地使用权无偿地转移给相对人，相对人予以接受的行为。

继承

土地使用权继承指公民按照法律规定或者合法有效的遗嘱取得死者生前享有的土地使用权的行为。继承人除继承土地的使用权外，其地上附着物的所有权也随之得到继承。划拨

土地使用权划拨是指国家依法按照一定的程序将国有建设用地的使用权无偿地转移给建设用地者。土地使用者以无偿方式取得土地使用权，但需要支付给原土地使用者拆迁安置及各项补偿费用。

终止

土地使用权终止指因某种原因造成土地使用权的结束或停止，一般有四种情况：a.使用年限届满，未经批准续期，土地使用权即告停止;b.情况特殊，根据社会公共利益的需要，国家在给予合理补偿的前提下，依法提前收回土地使用权;c.土地灭失;d.土地使用权受让人逾期未全部支付出让金的，出让方依照法律和合同规定，终止其土地使用权。国家法律规定

根据《中华人民共和国城镇国有土地使用权出让和转让暂行条》规定如下

第三十三条土地使用权抵押时，其地上建筑物、其他附着物随之抵押。地上建筑物、其他附着物抵押时，其使用范围内的土地使用权随之抵押。

第三十四条土地使用权抵押，抵押人与抵押权人应当签订抵押合同。抵押合同不得违背国家法律、法规和土地使用权出让合同的规定。

第三十五条土地使用权和地上建筑物、其他附着物抵押，应当按照规定办理抵押登记。第三十六条抵押人到期未能履行债务或者在抵押合同期间宣告解散、破产的，抵押权人有权依照国家法律、法规和抵押合同的规定处分抵押财产。因处分抵押财产而取得土地使用权和地上建筑物、其他附着物所有权的，应当依照规定办理过户登记。

第三十七条处分抵押财产所得，抵押权人有优先受偿权。

第三十八条抵押权因债务清偿或者其他原因而消灭的，应当依照规定办理注销抵押登记。

土地使用权抵押的适用范围

土地使用权抵押的适用范围主要包括三个方面：

一是抵押贷款：即以土地使用权作为抵押，向银行、信用社、信托公司等金融机构贷款或者从事民间的借贷活动。

二是抵押承租和承包。即承租方或承包经营者以土地使用权作为抵押，承租企业或担保承包企业的经营者，如果没有完成租赁合同或承包经营合同所规定的经营目标。出租方或发包方有权以该土地使用权优先受偿。

三是担保其他债务的履行。在其他涉及金钱给付或者可以以金钱估价的债务中，只要双方当事人协商一致，也可以以土地使用权设置抵押，作为债务人履行债务的担保。土地使用权抵押的前提及准备工作

1、土地使用权抵押必须以初始土地登记作为前提，领取土地使用证。

2、以划拨、租赁、入股方式取得的土地使用权，必须连同地上建筑物一同抵押。以出让方式取得的土地使用权，可以抵押。

3、土地使用权抵押应当进行地价评估。

(1)以出让方式取得的国有土地使用权，由抵押人委托具有土地估价资格的中介机构进行评估，评估结果由抵押权人认可并经国土管理部门确认后，发放确认文件，并批准抵押;

(2)以划拨、出租、入股方式取得的国有土地使用权可按不同的用途、性质实行差额抵押，由抵押人委托具有土地估价资格的中介机构进行评估，评估结果经土地管理部门确认，发放确认文件并批准抵押，核定出让金数额后，由抵押人和抵押权人签定抵押合同。

4、抵押人向土地管理部门申领《抵押许可证》。土地管理部门在《抵押许可证》上应根据不同的用地性质规定该宗地抵押率，最高抵押金额。同时在《抵押许可证》上注明“本证仅作为可以抵押之证明，在贷款，抵押协议签订后，应到国土部门办理抵押登记，未经登记的抵押行为无效”这一限制性条款。

土地使用权抵押设定登记

l、借款合同(最高额借款抵押合同有借款内容的，不必单独提交借款合同)、土地使用权抵押合同(含最高额借款抵押合同，在此合同签订后十五日内办理土地使用权抵押登记)、土地使用证、地上物权属证明材料和《土地使用权抵押登记申请表》。

2、申请人、债务人属单位的要提交营业执照和法人证明、《土地登记法人代表身份证明书》、法人代表身份证复印件;属个人的要提交身份证复印件或户口簿;委托代理的，需提交代理人身份证复印件和委托书。共同共有的土地，在办理土地使用权抵押登记时，共有人应共同申请或委托代理人申请。

3、土地评估报告书或抵押人与抵押权人对标的物价值证明;出让用地的评估报告需提供抵押权人的认可书。

4、下列不同的情况，提交不同的材料：

(1)若抵押人与债务人不是同一人的，需提交抵押人同意提供抵押物给债务人进行抵押的合同或承诺书，合同或承诺书的内容包括被抵押的主债权的种类、数额、债务人履行债务的期限，抵押物的名称、数量、座落、用途、权属，抵押的范围、债务偿还的办法等.并由抵押权人见证;

(2)属集体企业抵押的，必须由上级政府或主管部门提出审查意见;属国有企业抵押的，必须由国有资产管理部门和上级主管部门提出审查意见。属集体和国有企业的，应有单位领导成员或代表大会集体讨论的书面意见;

(3)抵押物权属股份(合伙)制企业所有的，须经工商部门确认的董事或股东(需提交公司章程)签名同意抵押的企业董事会书面批准意见，董事或股东的签名由抵押权人或市土地交易中心、国土资源分局、公证部门进行见证：

(4)抵押物权属出让方式或1982年5月以后行政划拨方式取得土地使用权的，需提交补偿地价款的收据凭证或证明文件;

(5)属房地产开发的商住用地，必须提交市建设部门出具未办理销售商品房许可证的证明;属单位的住宅用地，必须提交市房改办或职工代表确认的未出售房地产的证明;若已办理房地产权证，必须提交房地产权证;已建有房屋，未办理房产权证的，必须提交房管部门(或抵押人)未办理房产权证和房产抵押的证明(或承诺书)、房产来源的证明文件;

(6)以集体土地使用权抵押的，提交该集体土地所有者同意抵押的证明：

(7)抵押权人为非金融机构，应提交其抵押借款的有关批准文件;

(8)对外抵押的需提交国家主管部门批准文件;

(9)土地使用权分割抵押的，应提交数字化测量的宗地图，抵押人和抵押权人分别在宗地图上盖章确认。由国土部门确定抵押土地的界线和面积。若分割抵押给同一个抵押权人，只填写一份申请表;若分割抵押给多个抵押权人的，应填写多份申请表。

(10)在本宗地内，部分土地已核发了房地产权证而未同时抵押，在办理未核发房地产权证的士地使用权抵押设定登记时，应提交数字化测量的宗地图，并经房管部门在图上确认已核发房地产权证的范围。

(11)在本宗地内，部分土地已颁发了商品房预售许可证，在办理未核发商品房预售许可证的土地使用权抵押设定登记时，应提交数字化测量的宗地图，并经市建设部门在图上确认已颁发商品房预售许可证的范围。

5、需要提交其它有关规定的资料。

6、凡提交的资料是复印件，镇区国土部门或第一个收件单位在收件时必须与原件核对，凡一致的，加盖收件单位核对章，由核对人和提供者共同签名;提交的资料按本表指定的位置粘贴好。

土地使用权抵押注销登记

1、申请人提交抵押权人的解除或终止抵押合同的证明文件、《土地他项权利证明书》、《土地使用权抵押登记的土地使用证收件单》和《土地使用权抵押注销登记申请表》;

2、申请人属单位的要提交法人证明、《土地登记法人身份证明书》法人代表身份证复印件;属个人的要提交身份证复印件或户口簿;委托代理的，需提交代理人身份证复印件和委托书;

3、抵押权人因遗失土地他项权利证明书、抵押人因遗失土地使用权抵押登记的土地使用证收件单，在办理土地使用权抵押注销登记和补办土地他项权利证明书前，必须在《东莞日报》上刊登该证件遗失、声明作废的公告，公告期满一个月后，没有任何单位和个人向我局提出异议的，申请人在办理时需提交相应的《东莞日报》和遗失材料的证明。

4、需要提交其它有关规定的资料;

5、凡提交的资料是复印件，镇区国土部门或第一个收件单位在收件时必须与原件核对，凡一致的，加盖收件单位核对章，由核对人和提供者共同签名;提交的资料按本表指定的位置粘贴好。